導語：如何才能寫好一篇房地產企業稅收籌劃案例，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產；企業所得稅；稅收籌劃；實證

前言：

房地產企業涉及的稅收種類相對較多，其中房地產行業企業所得稅是房地產企業繳納的較為主要的稅種之一。通過對我國房地產企業繳稅情況進行調查我們發現，我國大部分房地產企業在進行稅款繳納的過程中，都會對納稅金額進行控制，通過多種籌劃手段，降低企業納稅的成本。但是由于房地產企業在進行籌劃的過程中缺乏系統的管理，忽視科學手段的應用等，使得房地產行業企業所得稅稅收籌劃難以達到理想的效果。

1.房地產行業涉稅特點

房地產行業的發展在我國具有著一定的特殊性，尤其是在近年來住房價格居高不下的影響下，我國政府以及廣大人民群眾都對房地產企業的發展十分的重視。房地產企業的納稅情況與房地產企業的運營有著密切的關系，并且對房地產企業的經濟效益以及發展方向等都會產生影響。通過對房地產企業的納稅情況進行研究，我們發現房地產企業在納稅方面具有著以下幾個方面的特點：（1）不同階段稅收不同。房地產企業在進行運營的過程中是分階段的，不同的階段其經營的形式也有所不同。（2）稅種多，稅額高。我國在對房地產企業進行征稅的過程中采取的是分類征稅，也就是說在不同的領域進行不同稅費的征稅。（3）獨特的繳費方式。房地產企業在進行稅款繳納的過程中，大多數的稅種都按照正常的繳稅方式進行。

2.具體案例分析

甲公司是一家經營效益良好的房地產企業，在進行房地產開發的過程中因資金不足，需要進行8000萬元資金的籌措。在對資金進行籌措的過程中，甲公司希望通過企業所得稅籌劃的方式，對企業將要繳納的企業所得稅進行控制，在合法的范圍內將企業需要繳納的個人所得稅降到最低。下面（表一）是甲公司成員提出的三個不同的籌資計劃，通過對籌資計劃進行分析我們可以找出最優的房地產企業稅收籌劃方案。

通過對日常生活中企業所得稅的繳納方式進行研究我們可知在日常生活中企業所得稅的繳納與企業的借款有著密切的關系，并且隨著企業借款的不斷提升，個人所得稅的數額也會進行相應的下降。因此巧妙的進行資金的借貸成為了房地產企業進行企業所得稅籌劃的主要方式之一。通過對甲公司的三個籌資計劃進行分析，我們又可以發現不同的資金借貸方法產生的企業所得稅籌劃效果也有所不同，其中通過對三個不同計劃進行研究我們可以直觀的看到，計劃三在可以進行利息抵稅的比重更大，其在進行企業所得稅的控制方面效果更好。但是，值得注意的是方案三雖然節稅效果突出，但是在財務風險上卻是最大的因此應被有關房地產企業所重視。

3.房地產行業企業所得稅稅收籌劃

對上述案例進行分析我們可以得出，房地產行業可以通過對企業所得稅進行籌劃，降低企業所得稅的支出，并且進行資金的借貸是主要的應用手段。通過進一步的研究我們可以發現上述案例只是房地產企業進行所得稅籌劃的一個縮影，在實際的工作過程中，房地產企業可以針對不同的經營階段進行不同的企業所得稅稅收籌劃。

3.1準備階段

我國稅法對于納稅的對象進行細致的劃分，通過有針對性的的稅收規定對我國的稅收工作進行保障。因此房地產企業在進行企業設立的過程中，首先應對稅法進行掌握，明確其在納稅過程中的義務，通過對相關納稅內容的了解，完善稅收籌劃的依據。其次，房地產企業應對具體的組建形式進行考慮。這主要是因為企業的組建形式不僅關系著企業的運營模式，經濟發展等，同時也關系著稅收的多少。因此，房地產企業在準備階段應從稅收以及企業發展的角度進行綜合的考慮。最后，對分支機構的形式進行把握。企業的分支機構包括分公司和子公司兩種，針對不同的分支機構我國法律在企業所得稅方面進行了區分的規定。因此，房地產企業在進行分支機構建立的過程中，應用發展的眼光看問題，針對不同條件下分公司以及子公司的稅收特點，進行合理的選擇。

3.2開發階段

房地產的開發是一個比較復雜的過程，對房地產開發過程進行合理的把握對于控制企業所得稅的繳納有著重要的意義。因此房地產企業在開發階段首先，應嚴格按照國家相關規定進行各項資格的審批，并遵守具體的流程，完善開發過程中的各項工作。其次，進行合理籌資方式的選擇。通過案例我們可以知道不同的籌資方式在節稅效果以及財務風險上都有所不同，因此房地產企業應對二者進行合理把握，進行科學的稅收籌劃。

3.3銷售階段

銷售是房地產企業經營過程中的重要環節，為了可以對房地產開發的經濟效益進行保障，我國大約80%以上的房地產企業在進行房地產開發的過程中都會進行房地產的預售工作。因此一般在對房地產銷售階段進行研究的過程中，習慣性的會將該階段分為兩個部分。就房地產的預售部分而言，房地產企業需要對預售過程中收取的資金進行合理的籌劃，并以季度為單位進行利潤的預算以便進行企業所得稅的繳納。而對于現售部分來說，在對其進行稅收籌劃時應著重考慮可實現的經濟收入以及經營過程中的資本支出以及經濟虧損等因素，對應該繳納的稅額進行合理的計算，避免因資本控制失誤造成稅款繳納不準確的現象出現。

4.總結：

綜上所述，房地產行業在進行發展的過程中，應從多個角度出發對企業內部的資金支出進行控制。通過加強房地產行業企業所得稅稅收籌劃質量的方式，對房地產企業的納稅額進行合理的控制，促進房地產企業的發展。（作者單位：1.北京開放大學懷柔分校；2.北京京北職業技術學院）

參考文獻：

[1] 杜敏.房地產企業的稅收籌劃分析[J].當代經濟，2012，13（14）：56-57

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關鍵詞：商業地產 稅收籌劃 探討

一、稅收籌劃的概念與作用

所謂稅收籌劃是指納稅人在不超出相關稅收法律法規范圍的基礎上，在組織生產經營、投資理財及商品買賣等相關經濟活動中選擇合理、合法的稅收方案，通過稅收籌劃實現企業利潤最大化的經營目標，其本質上是轉嫁企業成本，降低企業的涉稅風險。稅收籌劃行為要與相關法律法規相符，并且在納稅人進行生產經營或投資活動前實施稅收籌劃，其體現出明顯的不確定性，由此可見，稅收籌劃是一種層次更高的財務管理活動。對于房地產企業而言，由于其屬于資金密集型組織，因此要做好科學的稅收籌劃才能更好的適應市場競爭。具體而言，稅收籌劃對商業地產開發經營的主要作用體現在以下幾個方面：首先，通過稅收籌劃可以實現商業地產開發項目利潤最大化的目標；其次，通過稅收籌劃，可以有效提升商業地產開發項目的項目管理水平與管理效率；再次，商業地產開發項目中進行合理的稅收籌劃，有利用房地產開發企業樹立良好的社會形象；最后，稅收籌劃也是商業地產開發過程中必不可少的一項重要決策內容。

二、商業地產開發項目中涉及到的主要稅種

商業地產開發項目所涉及到的稅種主要包括以下幾種：首先為營業稅，其屬于流轉稅制中的主要稅種，營業稅的征收對象是國內提供應稅勞動、進行無形資產轉讓及不動產銷售的組織單位及個體，對其營業額進行征稅；在商業地產開發項目中，由于其與銷售不動產的稅目規定相符，因此要征收營業稅；其次，土地增值稅，其征收對象為出讓土地使用權及銷售建筑產品時產生的價格增值量，而土地價格增值量則是指房地產取得的收入扣除規定的開發成本及其它費用支出后所剩的余額，土地價格增值量由土地增值的多少來決定；其三，印花稅，其主要征收對象是房地產交易過程中針對交易金額征收的稅種；并且房地產企業在簽訂建筑合同過程中，也要繳納一定的印花稅；其四，企業所得稅，即房地產企業在進行房地產的出租或轉讓時，會獲得相應的凈收益，按照會計規定，該部分收益要納入企業的利潤總額中，并繳納一般稅率為25%的企業所得稅；最后，房產稅，在商業地產開發項目未公開出售前，無需征收房產稅，不過，如果出售前的房地產開發企業進行商品房的出租、應用或出借，則要繳納采用比例稅率的房產稅，根據房產計稅余值計征的稅率為1.2%，按照房產租金收入計征的稅率為12%。

三、商業地產開發項目稅收籌劃的方法及實例分析

（一）稅收籌劃的主要方法

1、壓低土地增值額

在進行項目開發時，房地產企業要對項目借款的實際利息支出進行計算，并計算出土地成本與開發成本之和的5%，合理比較兩者的大小，從而在項目籌建初期確定一種最佳的利息扣除方法，以充分享受國家規定的土地增值稅起征點及相關優惠的稅收政策。在出售房產時，可以采取措施以降低單筆銷售額的利潤，比如整體轉讓法、分解定價法以及拆分收入法等等；此外，還可以通過有效措施降低課稅基礎，以減少企業的應納稅金，并且所適用的稅率也可能相對更低，以盡量實現“收入最小化”及“成本最大化”的籌劃目標。

2、降低企業所得稅

在進行商業地產項目開發時，如果條件允許，可以適當的放慢項目竣工時間，通過延遲納稅時間以達到緩解企業資金壓力、贏得貨幣時間價值的目的。此外，還可以在符合稅法規定的前提下，在稅前扣險員工的福利保障資金，比如失業保險、醫療保險以及養老保險等，這種方法可以在提高企業員工福利的同時降低企業所得稅。

3、利息費用的稅務籌劃

對于房地產企業而言，每個項目均需占用大量資金，相應的這些資金會產生大量的利息費用，因此做好利息費用的稅務籌劃意義非常。根據利息支出的性質不同，稅法上的處理方法也存在差異，有些按資本化處理，有些則按費用化處理，相應的會產生不同的處理結果。無論利用哪種處理方法均要注意以下幾個方面：首先，如果企業處于免稅期，或者發生虧損的年度，以及有前5年虧損可延續彌補時，可以選擇資本化的方式處理借款費用；其次，如果企業處于獲利年度，那么盡可能采用費用貨的方式處理借款費用，以減輕稅負；再次，要注意合法支出利息，否則不得在稅前扣除；最后，由于稅法對企業金融機構外的借款均做了強制性規定，如果利率大于同期同類商業銀行貸款利率，則不得在稅前扣除利息，因此，房地產企業盡量不要向金融機構以外的個人或組織貸款，以防止納稅調整額增加。

4、其它稅收籌劃方法

其它稅收籌劃方法包括稅基籌劃技術、緊扣臨界點及提高經營銷售模式的靈活性等。其中稅基籌劃是指降低稅基以減輕稅負，企業在選擇集資方式時可以參照稅基差異，比如發行股票或債券的稅基等，至少選擇其中一個集資方式；而緊扣稅收的臨界點可以獲得較好的減輕稅負的效果，因為我國相關稅法中有所規定，應繳稅額超出特定的范圍內，稅率會發生變化，因此將涉稅金額控制在臨界點以下，在繳納稅金時可以按照較低稅率征收，有效降低稅務負擔。此外，在商業地產項目標銷售過程中，可以采用多種不同的投資方式與經營方式，可以有效降低稅收成本。

（二）房地產企業所得稅稅收籌劃實例分析

1、案例一

A房地產企業所承建的普通住宅取得2000萬元的銷售收入，開發該項目A房地產企業所支付的地價款為550萬元，房地產的開發成本為600萬元，準予稅前扣除的房地產開發成本為110萬元，房地產轉讓所產生的相關稅收金額為100萬元。A公司為降低稅收成本，采用了稅收籌劃措施，降低該項目住宅的銷售價格，由2000萬降至1895萬元，其增值率為19.8%，根據相關規定可知，如果增值額小于扣除金額20%，則無城繳納土地增值稅，所以，A公司在進行稅收籌劃后，其利潤為315萬元，與未進行稅收籌劃相比，共降低21萬元稅負，下表1可以直觀看出：

表1：稅收籌劃前后稅收利潤對比 （單位：萬元）

2、案例二

B公司一經過簡單裝修的住宅項目總售價在1200萬元，該項目中還配置了相關設施，按照相關稅法規定可知，B公司開發的該項目允許扣除的金額為1000萬元，增值額則為600萬元。如果采用稅收籌劃方法，對該住宅項目進行拆分，分為毛坯房出售合同與房屋裝修類合同，則不含裝飾成本的毛坯房屋的合同價為1000萬元，合同款的稅收扣除成本則為350萬元，該合同可以歸類為房地產銷售合同，所以需要繳納相應的土地增值稅、營業稅、城建稅及其它附加稅等；而房屋裝修類合同中，裝修成本的合同價為200萬元，在計算上繳稅額時可以將50萬元成本扣除，并且房屋裝修合同歸類為裝修服務類，所以無需繳納土地增值稅，只需繳納營業稅、城建稅及其它附加稅。那么B公司這一住宅項目進行稅收籌劃后，稅后收益為985.9萬元，下表2可以直觀看出：

表2：稅收籌劃前后稅收益對比表 （單位：萬元）

3、案例三

某房地產開發公司采購了一套建設專用設備，價值300萬，預計資產殘值率為2%左右，使用年限在6-10年，計提折舊采用直線法，設計以下兩種方案：

一種方案是按10年期限計算折舊，相應的計提折舊額為：

300*（1-2%）/10=29.4 （單位：萬元）

設企業資金成本為10%，則期數為10的年金現值系數為6.154，則折合為現值的折舊可降低所得稅支出為：

29.4*25%*6.145=45.17 （單位：萬元）

第二種方案是按6年期限計算折舊，相應的計提折舊額為：

300*（1-2%）/6=49 （單位：萬元）

期數為6的年金現值系數為4.355，則折合為現值的折舊可降低所得稅支出為：

49*25%*4。355=53.35 （單位：萬元）

雖然從數字上看，改變折舊期限對企業所得稅稅負總和的影響不太明顯，但是將資金的時間價值考慮在內，顯然6年期的折舊期限更加有利，可以節約8.18萬元，因此選擇6年期更為合理。

參考文獻：

[1]趙巖.警惕美國地產稅務陷阱[J].金融博覽（銀行客戶）.2008（05）： 70-71

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一、房地產企業稅務籌劃的若干問題

要分析我國房地產企業稅務籌劃的若干問題，首先得了解一個概念――稅務籌劃，稅務籌劃，是納稅人在國家稅收法律規定許可范圍內，通過對投資、經營、核算等一系列經濟活動的事先安排，以充分利用稅收法規所提供的包括減免稅在內的一切稅收優惠政策和運用稅收法規所允許的技術差異，從而達到盡可能降低稅收負擔或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經濟利益。[2]由于我國稅法體系還處在完善階段，部分房地產企業為了自己短期內的經濟利用，以身涉法，偷稅漏稅問題嚴重。在我國房地產企業的成本中，稅收成本比重較大。在房地產開發企業開發項目的環節眾多中，拿地、拆遷、設計、土建、采購、裝修、資金、營銷、物業管理等等經濟行為無不涉及到交稅，稅收籌劃的空間巨大。因此，部分房地產企業便打起了稅收的主意，在企業稅務籌劃過程中鉆法律的空子避稅者有之，少數房地產企業甚至在以上各環節中出現了逃稅漏稅的現象。

除了逃稅漏稅以外，風險稅務籌劃風險問題也不容小視。由于市場、國家政策等一系列因素的影響，稅務籌劃風險系數頗高，而我國房地產企業相關防范風險的體制并不完善，在遇到風險時，很多的房地產企業不能及時采取有效措施來控制。筆者調查了多家房地產企業，總結出其風險大致有一下幾種，一是財務風險。眾所周知，房地產企業和資金有著千絲萬縷的聯系，企業所進行的每一項經濟活動都需要對資金進行合理的掌控。在我國，房地產企業的資金大多來源于銀行體系，企業融資越大，稅務籌劃的空間也就越大。但稅務籌劃在給企業帶來巨大的經濟利益的同時，也使企業面臨著不小的財務風險。二是政策風險，近十來年來，我國房地產企業飛速發展，其在國民經濟中所占的比重與日俱增，但由于我國市場經濟起步較晚，法律體系還不健全，與房地產有關的具體的規范性文件較少，這就使得部分房地產企業在稅務籌劃過程中形成很大的風險。三是行業內部的風險。受房地產企業巨大經濟利益的誘惑，很多企業把眼光轉到了房地產企業，有些企業不惜血本投資房地產行業，但投資房地產，風險與經濟利益并存，并且房地產行業相比其它行業更復雜，如果沒有合理的稅務規劃，就會給企業帶來巨大的風險。除此之外，稅收籌劃體系的不完善也是我國房地產企業亟待解決的問題。由于房地產企業稅負數額巨大，所以，經過稅務籌劃省下來的錢絕非小數目。但如何省這筆錢，卻成了各房地產企業的難題。

接下來，筆者將聯系案例，分析房地產稅務籌劃的相關準則，以期解決以上問題。

二、房地產開發企業稅務籌劃的相關原則

（一）合法性原則

合法是稅務籌劃最基本的準則，房地產企業只有在保證所經營的項目、籌劃方案合法的情況下，才能得到國家稅務主管部門批準，否則再能促進企業發展的項目方案都不一定能實施，即便實施了也會受到相應的懲罰。影響整個企業的形象。合法性主要體現在以下幾個方面：一是充分利用法律鼓勵的稅務籌劃，其次是適當尋找法律放任的籌劃，三是謹慎選擇法律盲區的籌劃。各房地產企業一定要摒棄僥幸心理，嚴格依照國家的稅法行事，量力而為。在遵守法律的同時也保護的自己的利益。

（二）籌劃要考慮綜合性原則

綜合性原則是指在進行某一稅種的稅務籌劃時，要綜合考慮各種情況，以求整體稅負最輕、長期稅負最輕。以下案例將說明這一點。

現有一A公司有300萬的閑置資金，希望與某房地產開發公司B進行合作，以下有兩種方式供A公司，第一種是直接將300萬作為出資與B公司進行合作開發房產；第二種是采取投資入股方式參與房產開發。假設A公司在1年以后中途退出該房產開發項目，經與B公司協商，分得現金60萬。在第一種方式下，60萬收入按稅法規定作為項目收入分利。由于A公司出資金，其收入不分攤任何成本，在公司分得60萬元時，相當于公司將合作開發的房產中屬于自己的部分轉讓給B公司，轉讓價格為360萬元。轉讓收入需要繳納不動產銷售的營業稅及附加、企業所得稅。其中營業稅及附加為19.8萬元，企業所得稅13.27萬元，稅后收入為26.93萬元。在第二種情況下，房產完工銷售后分回股利60萬元。由于A、B兩個公司的稅率相同，公司60萬稅后利潤不需要補稅，即A公司所獲經濟利益為60萬元。

我們不難看出以上兩種種投資方式第二種稅負相比第一種方式要輕很多。

（三）籌劃要考慮風險均衡原則

現代市場經濟環境變化不斷，錯綜復雜，所有的企業活動都或多或少存在風險，同樣，節稅也有一定的風險，一般來說節稅力度與風險呈正比例關系，也就是說企業節稅力度越大，風險也就越大。在上述案例中，第二種方式雖然稅負要輕，但A公司要承擔經營風險，而且B公司不負責還本。在第一種投資方式中，A公司雖然稅負較重，但是其直接參與了房產開發項目，獲得開發經驗。另外，在稅務籌劃過程中，如果籌劃人員素質不高，籌劃時機選擇欠妥等，那么稅務籌劃方案也就不能很好的使房地產企業規避風險。

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關鍵詞：稅收籌劃；成本控制；房地產業

在金融風暴席卷全球的背景下，我國經濟也不可避免地受到影響，特別是地產置業，房地產市場萎縮，投資增速回落，預售情況不佳，再加上前期宏觀調控的壓力，房地產企業現金流出現幾乎枯竭的狀態。

在不違反稅法的前提下進行精心的稅收籌劃，規避潛在納稅風險，節約合理納稅成本，是企業的合法權利。據專家測算，企業有15％~20％的節稅空間。房地產開發項目是典型的資金密集型行業，進行必要的稅收籌劃，對企業有效降低運營成本，增加收入利潤，具有相當重要的意義。

1房地產開發企業稅收籌劃的必要性

企業繳納的稅款是企業的運營成本之一，有效地進行稅收籌劃、合理合法地減少企業繳納的稅款額，是一條有效降低企業運營成本的途徑。下面以一個案例進行說明：

某公司2005年3月在湖南注冊成立，注冊資金2000萬元人民幣。該公司的主營業務是汽車租賃，年營業額達1000萬元人民幣。按照5％的營業稅率，該公司每年至少交50萬元的營業稅；按照10％的租賃行業利率，該公司每年應繳納33萬元的所得稅；加上每年約5萬元的附加稅，該公司每年應繳納的總稅額在88萬元左右（見圖1）。其稅收籌劃解決方案：

（1）通過安置下崗失業人員獲得稅收優惠。財稅2002年208號文件規定，如果服務性企業安置下崗失業人員達到其員工總數30％，可以免3年營業稅、3年企業所得稅和城建、教育等其他附加稅種。該公司主營業務是汽車租賃，屬于服務性行業，對招收員工的學歷知識水平的要求不會太高，完全有能力招收一部分失業下崗人員作為員工。因此，如果該公司能夠安置超過30％的下崗失業人員，就可以免繳3年的營業稅、企業所得稅以及附加稅。

（2）通過安置退伍軍人獲得稅收優惠。財稅2004年93號文件規定，如果服務性企業安置軍隊退役士官達到其員工總數的30％，企業可以免繳3年營業稅、企業所得稅和其他附加稅。因此，如果該企業租賃公司能夠依此招收部分軍隊退役士官作為其員工，就可以在3年內免繳營業稅、企業所得稅和附加稅。

以上是稅收籌劃方式的一個小的運用，可帶來可觀的經濟效益。隨著我國社會主義市場經濟日趨成熟，由于納稅風險、稅收制度的多變以及稅收籌劃知識的廣泛傳播等因素的存在，稅收籌劃將越來越被智慧的企業家們所接受。稅收籌劃正走上經濟前臺，成為企業控制成本的利器。

2房地產開發企業稅收籌劃的可行性

2．1從稅收政策看稅收籌劃的可行性

國家關于房地產行業的稅收政策，雖然不斷完善，但由于行業發展快，會出現一些新的情況和問題，因此稅法可能存在覆蓋面上的空白點、銜接上的間隙處和掌握尺度上的模糊界限等。加之會計處理方法與稅法之間存在著差異，因而企業如何納稅，往往存在多個可選擇的方案。企業可以通過對自身行為的調整，避開稅收所要限制的方面，達到國家規定的政策條件。

2．2從納稅觀念看稅收籌劃的可行性

計劃經濟年代，人們把稅收看作企業對國家應有的貢獻，側重從作為征稅主體的國家角度研究稅收，卻忽視了作為納稅主體的企業在依法納稅過程中的合法權利。隨著社會主義市場經濟的發展，理論界開始重視從納稅主體的角度研究稅收，企業財務管理者開始認識到稅收在現代企業財務管理中有不可估量的作用，研究企業納稅籌劃的思想障礙已經基本消除。

2．3從合法地位看稅收籌劃的可行性

隨著市場經濟的發展和國家稅法體系的完善，國家對企業的稅收籌劃行為也持肯定和支持的態度。2001年，國家稅務總局正式公開承認了稅收籌劃的合法地位，并且在其主管的專業報紙《中國稅務報》上開辟《籌劃專刊》，專門討論稅收籌劃的理論和實踐知識。

3房地產開發企業稅收籌劃的具體做法

房地產開發企業涉及的稅種比較多，但并不是所有的稅種都適合進行稅收籌劃。當前房地產開發企業可以進行稅收籌劃的主要有：營業稅、上地增值稅、企業所得稅。由于不同稅種的性質不同，稅收籌劃的途徑、方法及收益也不同。

3．1營業稅籌劃

營業稅是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產的行為為課稅對象所征收的一種稅。

3．1．1合作建房籌劃法

所謂合作建房，就是指一方提供資金，一方提供土地使用權，兩方共同建造房屋的行為。合作建房有純粹“以物易物”和成立“合營企業”兩種方式。兩種方式納稅義務不同，納稅人可以利用這些規定中的差異進行稅收籌劃。以“以物易物”方式為例：甲乙兩企業合作建房，甲提供土地，乙提供資金。兩企業約定，房屋建好后，雙方均分。完工后，經評估該建筑物價值4000萬元，甲乙各分得2000萬元的房屋。此時，甲企業通過轉讓土地使用權擁有了部分新建房屋的所有權，應以轉讓無形資產項目計算營業稅，其轉讓土地使用權的營業額為2000萬元，甲應繳納的營業稅＝2000×5％＝100（萬元），而乙企業則無須繳納營業稅。

3．1．2承包合同籌劃法

工程承包公司是否與建設單位簽訂承包合同，將適用不同的稅率。承包公司與建設單位簽訂合同時，建房屬于建筑業，適用3％的稅率；不簽訂合同時，只是負責工程的組織協調業務，屬于服務業，應繳納5％的營業稅。根據上述規定，納稅人在承包工程時，一定要與建設單位簽訂建筑安裝工程合同。這樣，其承包收入只需按建筑業適用3％的稅率。否則，其承包收入就需按服務業適用5％的稅率，營業稅、城市維護建設稅、教育費附加的稅負也會相應加重。

3．1．3減少應稅項目流轉次數籌劃法

我國稅法規定，房地產等不動產轉讓屬于營業稅的納稅范疇，而營業稅是按次重復征收的，轉讓次數增加便會導致重復納稅。如：甲企業曾為建筑房屋向乙企業借入2億元人民幣，約定到期后以開發的部分房屋充抵借款。最終，甲企業用300套住宅抵頂借款，依據稅法規定應納營業稅1000萬元，城市維護稅70萬元及教育費附加30萬元，以上二項稅合計1100萬元。而乙企業接受這300套住宅后為收回欠款，轉手銷售，再次支付相關稅1100萬元，乙企業實際只收回欠款1．89億元。300套住房被銷售了兩次，所以交納了兩次營業稅。若乙企業幫助甲企業銷售這300套住房，并約定住房銷售后，銷售款優先償還原先欠款。這樣使300套住房僅被銷售一次，只需交納一次營業稅，乙房地產企業實際可以收回的借款就是2億元了。

3．2土地增值稅籌劃

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得增值額征收的稅種。

3．2．1成本核算對象的籌劃

房地產開發企業可設立一家獨立的裝飾公司，專門為購房戶裝修。具體可與購房戶簽訂兩份合同，一份是開發企業與購房戶簽訂的房地產銷售合同，另一份是裝飾裝演公司與購房戶簽訂的裝修合同。房地產開發企業只就銷售合同上注明的房款的增值額繳納土地增值稅，而裝修合同上注明的金額屬于勞務收入，繳納營業稅，不繳土地增值稅。通過分散經營收入，從而減少稅基，降低稅率，節省稅款。

3．2．2利息扣除方式的籌劃

《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，房地產開發企業的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5％以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息支出不能單獨計算，而應并入房地產開發成本中一并計算扣除。房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10％以內計算扣除。房地產企業據此可以選擇：如果企業開發房地產項目主要依靠負債籌資歷，利息費用所占比例較高，則可計算分攤的利息并提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資歷，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用。

3．2．3合理確定增值額進行籌劃

根據《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免繳土地增值稅；如果增值額超過扣除項目金額的20％的，應就其全部增值額按規定納稅。同時對納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規定。土地增值稅適用30％~60％的超率累進稅率，價格越高，相同條件下增值額越大，適用稅率越高，有些情況下價高未必利大。因此，在確定房地產銷售價格時，要全盤考慮，既要考慮價格的競爭力又要考慮企業的最終收益。

3．3企業所得稅籌劃

與營業稅等流轉稅籌劃相比，企業所得稅籌劃的效益更大也更直接。因為流轉稅籌劃的效益并不是最終的節稅效益，只有扣除對企業所得稅的影響后才是真實的效益。

3．3．1選擇投資地區籌劃

選擇投資地區進行稅收籌劃，是伴隨著國家對部分地區的稅收優惠政策出臺而產生的，符合國家宏觀經濟政策，因此得到官方承認與支持。納稅人經過核算其成本和收益，可在經濟特區、經濟開放區、高新技術產業開發區、西部地區等稅收優惠政策較多的地區注冊。如果企業已經在無優惠政策的地區成立，則可通過一定的策劃，與某些能享受優惠待遇的企業或產業掛靠，使自己也能符合優惠條件。

3．3．2選擇從屬機構籌劃

企業的從屬機構主要包括子公司、分公司和辦事處。這三種形式的從屬機構在設立手續、核算、納稅形式以及稅收優惠等方面是不同的。子公司雖是獨立法人，設立手續復雜，獨立核算和繳納所得稅等，但可以享受當地的稅收優惠政策；而分公司和辦事處則設立手續簡單，不獨立核算，也不獨立繳納所得稅，由總公司匯總繳稅，稅負較輕，但不享受稅收優惠政策。因此，在進行稅收籌劃時，應該根據具體情況分析，選擇促使企業獲得最大利益、稅負較輕的方案實施。

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房地產開發具有投入資金大，融資成本高，建設周期長，經營風險較大的特點。整個經營行為涉及營業稅、契稅、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、企業所得稅、城建稅、教育費附加等多個稅費，稅負較重。目前，我國房地產市場低迷，房地產開發企業面臨著融資困難、項目推進緩慢、銷售單價和面積下滑、資金回籠周期長等困難，導致欠稅金額增長迅速。在這樣的情況下，如何降低成本成為房地產開發企業必須思考的問題。而通過稅收籌劃降低稅負，是其中一個非常重要的內容。企業稅收籌劃能否成功，取決于其合法性是否適當，是否遵循了一般反避稅規則，即該項(一系列)安排是否具有合理商業目的，取決于該安排的主要目的是什么，即是否以稅務利益為主要目的。通過合理的稅收籌劃找到企業經營行為于政府政策意圖的最佳結合點，實現政府與企業的雙贏具有現實意義。

二、文獻綜述

楊煥玲(2011)提出稅收籌劃是稅收法律關系中征稅主體與納稅主體的稅收博弈沖突。稅收籌劃的權利是在法律允許的邊界范圍內或邊界上，一旦超越這個界限就不再是企業的合法權利。萬莎(2011)指出房地產企業稅收籌劃存在政策性風險、片面性風險、認定風險、成本偏高風險。胡芳等(2011)指出通過合作建房的方式，一方提供土地使用權，另一方提供資金合作建房，建成后按照比例分配，可以避免繳納土地增值稅。廖治宇(2010)、胡亞元(2010)指出，房地產企業應盡量采取合并申報的方式繳納土地增值稅。張源(2011)認為房地產開發企業的投資性房地產可不通過獲取租金方式而采取入股聯營以分得利潤的方式避免繳納營業稅等稅費。

上述論述提出了關于房地產開發企業稅收籌劃的方式，但存在一定的局限性。合伙建房的方式容易引起后期的利益分割及風險承擔的糾紛，不具普遍性。通過入股聯營的方式獲取實質上的租金也因為會影響被投資方的經營結構而難以適用。合并申報的方式繳納企業所得稅需要集團公司或經營項目將多的公司才能使用。本文以現有的房地產市場環境下企業經營的具體問題為研究對象，擬針對籌資、銷售、項目管理、項目轉讓，通過對A房地產開發公司案例，分析房地產開發公司可能遇到的實際困難提出行之有效且的稅收籌劃方案。

三、案例概況

某區政府通過招商引資引入A房地產開發公司，以BT模式進行該區工業園項目整體開發。工業園區建設規模為5平方公里。項目建設時限從2009年開始，計劃2017年完成。項目收入該區政府擬通過工業園區建成后入園企業20年內繳納各項稅收返還款的方式支付A房地產開發公司專項財政補貼。A房地產開發公司完成園區基礎設施建設后，取得2平方公里商住用地用于該公司開發商住房。A房地產開發公司面臨著巨大的資金融資壓力。并且，該工業園招商引資企業入園后，由于基礎設施建設周期長，產生的稅收很難在短期內通過稅收返還方式彌補A房地產開發公司前期巨額投入。此外，自2014年開始，該地塊商品房成交量萎縮，價格下跌，A公司取得大宗商住用地進行商品房開發后房屋滯銷，經營陷入困難。

四、相關稅收問題籌劃

(一)資金投入與運營模式對稅收的影響

某區政府通過招商引資方式將該區優質區域工業園區交由A房地產開發公司實施建設，主要為了解決將該塊土地由生地變為熟地的巨額資金融資困難的問題。按照協議，A房地產開發公司按照BT模式進行建設，按照現行稅收政策的規定，A房地產開發公司實施土地改造、拆遷、基礎設施及配套設施，應按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》，以建筑勞務按照3%的稅率繳納營業稅從而產生較大的稅收負擔。

但根據《國家稅務總局關于納稅人投資政府土地改造項目有關營業稅問題的公告》，納稅人與地方政府合作，投資政府土地改造項目，其中，土地拆遷、安置及補償工作由地方政府制定其他納稅人進行，投資方負責按計劃支付土地整理所需資金;同時，投資方作為建設方與規劃設計單位、施工單位簽訂合同，協助地方政府完成土地規劃設計，場地平整、地塊周邊綠化等工作，并直接向規劃設計單位和施工單位支付設計費和工程款。當該地塊符合國家土地出讓條件時，地方政府將該地塊進行掛牌出讓，若成交價低于投資方投入的所有資金，虧損由投資方自行承擔;若成交價超過投資方投入的所有資金，則所獲收益歸投資方。投資方的行為屬于投資行為，不屬于營業稅范圍，其取得的投資收益不征收營業稅。

據此，A房地產開發公司通過合理的稅收籌劃，在實施該地塊整體開發時不按BT模式以建設方的身份進行開發，而以投資方的身份完成融資、支付土地整治資金，與規劃設計單位、施工單位簽訂合同，并直接向規劃設計單位和施工單位支付設計費和工程款。政府將整治完成的土地掛牌出讓后，以入園企業繳納的土地出讓金指定專項用途返還A房地產開發公司以及一定期限內入園企業稅收返還相結合的方式取得收入，既能不繳納營業稅，又能有效解決巨額投入的資金壓力。

(二)籌資環節借款的稅收問題

由于A房地產開發公司前期土地整治資金投入巨大，在實施商品房開發項目時資金出現困難，加之受市場行情影響，已達到預售條件的商品房銷售情況也不理想，開發產品無法通過銷售回籠資金。前期銀行借款資金利息負擔較大。

根據《國家稅務總局房地產開發經營業務企業所得稅管理辦法》(國稅發[2009]31號)，開發企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，屬于成本對象完工前發生的，應配比計入成本對象，屬于成本對象完工后發生的，可作為財務費用直接扣除。A房地產開發公司應按照工程進度分類核算完工開發產品成本，將已完工開發產品發生的借款費用計入財務費用，實現企業所得稅稅前扣除，以達到減少企業所得稅應納稅額的目的。

(三)銷售環節稅收問題

一是通過采取不同的銷售模式會降低稅收成本。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定，房地產公司支付的傭金可作為增值額的扣除項目，A房地產開發公司可以通過設立獨立的銷售公司，從而減少土地增值稅和企業所得稅。

此外，房地產開發企業在銷售環節可以委托代銷的方式銷售，按照銷售清單的時間確定收入的實現，從而達到延遲納稅義務發生時間的目的。

二是合理核算減少稅基。在房地產市場持續低迷，市場購買力不足的情況下，A房地產開發公司為應對銷售困難的問題，打折銷售或贈送部分面積、車庫等方式促銷。根據營業稅法的規定，在同一張發票上列明銷售價款和折扣額的，可以折扣后的價款為營業稅的計稅依據。除此之外的情形，無論企業如何進行會計核算，都必須以包含折扣額的總價款為營業稅計稅依據。因此，A房地產開發公司在進行折扣銷售時，應在同一張發票上注明銷售額和折扣額，以實現減少營業稅計稅依據的目的。而對于贈送的車庫等，若車庫具有產權，且合同中以贈送方式轉讓所有權，則按照營業稅相關規定應視同銷售。在該項交易的交易價格之外，由稅務機關按照市場價格核定轉讓價格，對轉讓車庫的交易行為征收營業稅。若合同中將房屋銷售價格分攤為房屋銷售價格和車庫銷售價格，則僅對該項交易價格征收營業稅，大大減少營業稅計稅依據。

(四)滯銷商品房管理的稅收問題

在目前的市場行情下，房地產企業很難再實現產品一舉售罄的情況。A房地產開發公司受讓商住用地面積大，開發及銷售周期長達10年以上。對于長期滯銷的尾盤，A房地產開發公司采取將作為存貨的商品房出租的方式實現一定的資金回流。但如果將開發產品變更為投資性房地產，應按12%的稅率繳納房產稅，還需繳納營業稅、城建稅、教育費附加以及企業所得稅。而如果將尾盤以投資入股的方式交付給其他單位使用，以利潤分配的方式取得收益，則只需繳納企業所得稅，稅負將會大大減輕。

(五)項目轉讓的稅收問題

A房地產開發公司投資的項目面積大，周期長。目前該公司存在重大資金困難，很可能出現無法繼續實施該項目，而不得不轉讓該項目土地的情形，即便籌資順利，在開發過程中業可能存在因資金周轉困難而中斷開發，將項目轉讓他方進行的情況。如果以項目轉讓的方式，則應認定為轉讓不動產而繳納營業稅、土地增值稅、城建稅以及教育費附加，稅負較重。

根據《財政部國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》(財稅[2002]1191號)的規定，對股權轉讓不應征收營業稅。根據《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》的規定，對于房屋進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。

根據《財政部國家稅務總局關于股權變動導致企業法人房地產權屬變更登記不征契稅的批復》(財稅[2003]184號)的規定，在股權轉讓中，單位、個人承受企業股權，企業土地、房屋權屬不發生轉移，不征收契稅。

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【關鍵詞】房地產企業；財務管理；稅收籌劃

稅收籌劃是指在遵循稅法及符合稅法意圖的前提下，通過對納稅人的經營、投資、籌資、分配等理財活動的籌劃安排，盡可能取得涉稅收益，整體上實現納稅人最合理、最優的涉稅財務管理活動。房地產企業由于在開發及經營過程通常具有投入資金多、經營風險高、建設及銷售周期長、涉稅標的金額大、收益高見效慢等特點，所以運用稅收籌劃這種新的理財方式，不僅能有效降低企業的涉稅成本和風險，增強企業的盈利能力和競爭實力，而且有利于實現企業價值最大化目標。本文主要以土地增值稅、房產稅、營業稅、所得稅等相關稅金為例，對稅收籌劃實務進行分析，懇請大家賜教。

一、相關借款利息的籌劃實務

由于目前大部分房地產經營企業的開發資金來自金融企業的借貸，具有資金量

大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可以利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。一方面，針對房地產開發完工之前的利息費用，將完工之前的借款利息可以計入開發成本，并可作為計算房地產開發費用（期間費用）的扣除基數。特別是從事房地產開發經營的企業，還可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和，加計20%的扣除，這樣，就可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負，增加凈收益。另一方面，針對房地產開發完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算、分攤并提供金融機構證明的：允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。企業據此可以選擇：如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。案例:某房地產開發公司開發一批商品房，支付的地價款為600萬元，開發成本為1000萬元，假設房地產開發項目分攤利息且能提供金融機構證明的應扣除利息為100萬元和70萬元時（設貸款利率5%），如何為該公司利用利息扣除進行籌劃？籌劃過程如下：首先計算扣除的利息支出差異：(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(萬元)，其次判斷：當允許扣除的利息支出為100萬元時，由于100萬>80萬，所以該公司應嚴格按房地產開發項目分攤利息并提供金融機構證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除，計稅依據將增加20萬元，造成多繳稅款；當允許扣除的利息支出為70萬元時，由于70萬<80萬，所以應選擇第二種計扣方式，即不按房地產開發項目分攤利息或不向稅務機關提供有關金融機構的證明，這樣可以多扣除10萬元利息支出，減少計稅依據10萬元，合理降低稅負。從以上分析可以看出，在可能的情況下將利息費用計入房地產開發成本，是企業在該扣除項目納稅籌劃時的首選。

二、利用建房方式的籌劃實務

大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產的代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產的開發，開發完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種建房方式，減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據《營業稅問題解答（一）的通知》（國稅函[1995]156號）的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。企業可充分利用此項優惠政策，實現共贏。案例：華富房地產開發公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與富民公司合作建造辦公用房，資金由富民公司提供，建成后按比例分房。對富民公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置成本。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對華富公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節約大量稅負，降低房地產成本，增強市場競爭力，這樣就實現了房地產企業和購置方的雙贏。

三、改變銷售模式的籌劃實務

一是，針對納稅主體的新設分立。即房地產經營企業設立獨立銷售公司，負責房地產銷售，這種分立使土地增值稅、營業稅、企業所得稅的籌劃空間很大。案例：大華公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，如果采用兩種售價：第一，若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率為28.48%，應納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。第二，以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率為19.97%，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。第三，如果大華公司設立獨立銷房屋銷售公司，大華公司將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97%＜20%，免納土地增值稅。當銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業稅及附加合計：1500×5.5%=82.5萬元，可扣除的項目金額為1167.5+82.5=1250萬元，其增值率為16.67%＜20%，免納土地增值稅。最終從集團角度看，銷售時只增加營業稅等稅金：1400×5.5%=77萬元，獲利潤1500－（1167.5＋77）=255.5萬元，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75萬元。

二是，針對開發企業對獨立銷售公司的銷售方式上，也可以采用以下銷售模式來減少賬面收入或遞延納稅時間。第一，開發企業采取無償或收取極少手續費方式委托銷售公司銷售房地產，并可協商開具銷售清單，由于這種方式應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現，所以在確認納稅義務發生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業稅（基本無代銷收入）。第二，將原來由開發企業承擔的銷售及管理費用轉嫁到銷售公司，使銷售公司企業所得稅減少甚至不交。當然，對于業務招待費和廣告費等有費用扣除限額的扣除項目，應事先商議確定由開發企業承擔（開發企業的收入多，抵扣的限額就大），這樣就可以避免上述費用應超標而調增應納稅所得額的情況。第三，對于客戶通過銀行按揭方式購買開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。所以盡量與客戶和銀行協商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉賬日再確認收入并納稅，這樣，一方面銀行可以沉淀資金，另一方面，企業可以控制收入和所得實現時間。

四、優化收入結構的籌劃實務

隨著居民生活水準的提高，逐漸對房屋的裝飾、裝潢提出了更高的要求，且裝修費用在房款中所占比重有逐年遞增的趨勢。如果與購房者簽訂合同時，略加變通，將經營收入分散，就能節省不少土地增值稅，增加企業收益。在實際操作時，房地產開發企業可設立一家裝飾裝潢公司，專門為購房戶搞裝修。具體可與購房戶簽訂兩份合同，一份是房地產初步完工時簽訂的銷售合同，另一份是與裝飾裝潢公司簽訂的裝修合同。房地產開發企業只就銷售合同上注明房款增值額繳納土地增值稅，裝修合同上注明的金額屬于勞務收入，應征營業稅，不用繳納土地增值稅。這樣就使得經營收入分散，稅基和稅率減少，可節省稅款。案例：某房地產開發企業銷售個性化裝修商品房，售價為毛坯房10000元/㎡，外加裝修1500元/㎡，而精裝修房則為11500元/㎡，其中計算增值額扣除項目金額為7000元/㎡。方式1：按11500元/㎡簽訂售房合同，企業應繳納的營業稅=11500×5%=575元/㎡，城建稅和教育費附加=575×11%=63.25元/㎡，土地增值稅=7000×50%×30%＋（11500－7000×50%）×40%=1450元/㎡；購房者應繳納的契稅=11500×3%（假設稅率為3%）=345元/㎡。方式2：按10000元/㎡簽訂售房合同1500元/㎡簽訂裝修合同，企業應繳納的營業稅=10000×5%＋1500×3%=545元/㎡，城建稅和教育費附加=545×11%=59.95元/㎡，土地增值稅=（10000－7000）×30%=900元/㎡；購房者應繳納的契稅=10000×3%（假設稅率為3%）=300元/㎡。通過比較不難發現，方式1比方式2企業需多支出稅金583.30元/㎡，而購房者則需多繳納契稅45元/㎡。另外，企業在營銷實踐中常許諾為客戶贈送裝修、家私等支出，對于發生于竣工驗收日后的裝修、家私等支出的稅務會計核算方法可采用：“以支抵收，屏蔽支出”的方法，即先由售房方依據合同的約定，將擬投入的裝修、家私等支出作為售價的抵減，降低售房價格以少營業稅支出，而且不必外購商品，索取發票和組織施工，買方掌握裝修自。還有對于銷售時收取的維修基金，應盡量從銷售收入中剝離出來，建立維修基金賬戶，這樣可以降低名義銷售收入和相關稅金。另外，根據工程承包公司是否與建設單位簽訂承包合同，適用不同的稅率的規定：若承包公司與建設單位簽訂承包合同，適用建筑業3%的稅率；否則，適用服務業5%的稅率。可以用收取的轉分包管理費的方式取代原先收取工程居間介紹費，可以降低適用稅率，達到節稅效果。

五、置業房地產大修理支出的籌劃

置業房地產是指房地產經營企業進行置業投資時所購入的用于生產經營或出租等用途的房地產。由于這部分房地產在使用一段年限后，會發生一些大修理支出，這些支出經常金額較大、大修理時間較長，所以按照規定發生的支出必須區分是資本化還是費用化。《企業所得稅稅前扣除辦法》（國稅發[2000]84號）第三十一條：納稅人的固定資產修理支出可在發生當期直接扣除。納稅人的固定資產改良支出,如有關固定資產尚未提足折舊，可增加固定資產價值;如有關固定資產己提足折舊，可作為遞延費用，在不短于5年的期間內平均攤銷。符合下列條件之一的固定資產修理，應視為固定資產改良支出：(一)發生的修理支出達到固定資產原值20%以上：(二)經過修理后有關資產的經濟使用壽命延長二年以上；(三)經過修理后的固定資產被用于新的或不同的用途。此規定(一)在實踐中具有很強的可籌劃操作性。案例：長青公司為改善辦公條件擬斥資140萬對原值500萬的辦公樓進行裝修改造，原計劃工期2005年10月至12月，該辦公樓折舊年限為20年，已使用6年。那么該筆費用能在2005年度所得稅前抵扣嗎？方案一:一次支出法。大修理支出占原值的140÷500=28%＞20%，按照規定該項支出140萬無法直接計入本期費用，只能以折舊形式在以后年度抵扣，同時加大了房產稅的稅基，使房產稅稅賦加大。方案二：分次分期支出法。計劃工期2005年3月至12月，分3月至4月、6月至7月和2006年1月至2月三個工期，分別支出40萬、40和60萬。這樣，首先增加了當年費用，減少了所得稅。第一、二期大修理支出占原值的40÷500=8%＜20%，第三期大修理支出占原值的60÷500=16%＜20%，兩年修理支出均可以費用化，減少所得稅支出140×33%=46.2萬；其次，由于修理支出不記入房屋原值，可以每年少交房產稅140×（1-10%）×1.2%=1.51萬，獲稅后凈利1.51×（1-33%）=1.01萬，假設以后折舊年限不變，則獲稅后凈利1.01×14=14.14萬；再次，增加了凈現金流量，假設公司投資回報率8%，方案二下，維修費用沖減2005年、2006年所得稅費用折現為：80×33%＋60×33%×0.9259（一年期復利現值系數）=44.73萬，而方案一下累計折舊折現140÷14×33%×8.5598（14年期年金現值系數）=25.19萬，增加凈現金流量44.73－25.19=19.54萬。可以看出，籌劃效果非常明顯。

六、配套設施開發成本的籌劃選擇

商品房住宅開發項目中，因公建配套、營銷策略等需要，一般都附屬設計有經規劃部門批準的為業主、租客提供休閑、娛樂及商業服務的配套設施，通稱“配套設施”。“配套設施”的權屬應當由開發商和購房人在商品房預（出）售合同中約定明確，合同未作約定的，“配套設施”所有權歸開發商。“配套設施”的建造成本不單獨核算，而是通過“開發成本”科目并入可售房產總成本內核算，竣工驗收計入“開發產品”并隨房產銷售收入的實現，結轉銷售成本。“配套設施”雖由開發企業管理控制，但無償提供給小業主或租客使用，開發企業推遲辦理或不辦理其產權登記，會計核算上反映為產權不明的賬外資產。采用此法，配套設施成本不僅可以作為土地增值稅的扣除項目，而且可以足額抵減應納稅所得額。由于開發商賬面既不反映“固定資產——配套設施”，也未反映空置的“開發產品——配套設施”，在產權不明的管理階段，更談不上將開發產品轉作經營性固定資產的問題。因此，既不存在視同銷售的稅收問題，也不存在房產稅的問題，開發企業總體稅負最輕。

七、不同住宅項目分別核算的籌劃

即通過對不同住宅項目分別設立建筑成本項目來核算，以降低土地增值稅。案例：大華房地產開發公司，2005年商品房銷售收入為15000萬元，其中普通住宅的銷售額為10000萬元，豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規定的可扣除項目金額為11000萬元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。（1）不分開核算時企業應繳納的土地增值稅：增值率為(15000－11000)÷11000×100%=36%，適用30%的稅率。應納土地增值稅稅額：(15000－11000)×30%=1200萬元。（2）分開核算時應繳納的土地增值稅：普通住宅增值率：(10000－8000)÷8000×100%=25%，則適用30%的稅率。應納稅額：(10000－80000)×30%=600萬元，豪華住宅增值率：(5000－3000)÷3000×100%=67%，則適用40%的稅率。應納稅額：(5000－3000)×40%－3000×5%=650萬元。普通住宅和豪華住宅應納稅合計：1250萬元，分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。因為普通標準住宅的增值率為25%，超過20%，還得繳納土地增值稅。進一步籌劃還可通過適當銷售價格使普通住宅的增值率控制在20%以內，可免征土地增值稅。大華公司在銷售建造的普通住宅中，可采取不同的銷售價格。方案一：售價為2057元/㎡，扣除項目金額共計1613元/㎡，增值額為441元/㎡，占扣除項目金額的27.75%，應繳納土地增值稅，稅率為30%，應繳土地增值稅133元/㎡，營業利潤為311元/㎡/㎡。方案二：售價為1927元/㎡，扣除項目金額共計1606元，增值額為321元/㎡，占扣除項目金額的19.99%，未超過20%，不繳納土地增值稅，營業利潤為321元/㎡。

通過以上案例分析，介紹了土地增值稅稅收籌劃的幾種方法，房地產企業可根據實際情況靈活運用。但其前提應是在合法、合理的情況下節稅，減輕稅收負擔，增加稅后利潤，實現企業價值最大化。

【參考文獻】

[1]危素玉．土地增值稅的稅收籌劃[J]．西安財經學院學報，2004，（2）．

篇7

關鍵詞：非房地產企業 物業 稅收籌劃

基于相關稅收籌劃的理論，結合非房地產企業的處置存量物業活動的特點，本文通過構造企業兼并重組間接轉讓模式，給出較傳統直接處置操作較為復雜、但具有明顯節稅效果和經濟效益的處置方案。

一、案例背景

A企業是一家傳統紡織品制造企業，擁有一幢2004年12月31日購置職工宿舍樓，賬面作為固定資產列示，物業原值1200萬元（含土地價值），累計折舊（攤銷）570萬元，2014年企業為加快企業轉型升級，實施“機器換人”計劃，大規模減少員工，此幢宿舍樓閑置，A企業欲出售該幢宿舍樓，盤活存量閑置資產支持技術升級。

此時，A企業所在地政府引進了B企業（一家快遞物流企業），欲購買該幢宿舍樓，改建為辦公住宿兩用樓。A企業，B企業達成合意，約定以2014年12月31日為基準日，由具有一級評估資質中介機構對該物業進行評估，評估值3000萬元，A企業與B企業以該價格作為協議價格，相關稅負按規定由各自企業自行承擔，簽署購買意向書。

之后A企業，B企業上述條件為基礎，落實該物業轉讓過程。

二、傳統直接處置方案

1.直接處置方案思路

A企業與B企業簽署房屋轉讓合同，由A企業將該房屋過戶給B企業。

2.具體稅負計算

A企業營業稅：根據營業稅相關規定，單位銷售其購置的不動產，以全部收入減去不動產購置原價后的余額為營業額。A企業需要交納營業稅：（3000-1200）×5%=90萬元

A企業城市維護建設稅與教育費附加：A企業納稅所在地城市維護建設稅稅率和教育費附加費率分別為7%和3%。A企業需交納城市維護建設稅和教育費附加：150×（7%+3%）=9萬元。

A企業印花稅：房屋轉讓合同，印花稅按產權轉移書具萬分之五貼花。A企業需要交納印花稅：3000×0.05%=1.5萬元。

A企業土地增值稅：根據土地增值稅相關規定，納稅人出售舊房及建筑物的需要評估確定扣除項目的金額。經過評估該宿舍樓重置成本2000萬元，成新率為65%，準許抵扣的成本為2000×0.65=1300萬元。按照規定允許扣除的項目，主要是銷售過程中涉及的相關稅費：90+9+1.5=100.5萬元，合計可以扣除項為1400.5萬元，收入按照評估價3000萬元計算，增值額為3000-1400.5=1599.5萬元，增值率為114.21%，土地增值稅稅率表，計算為土地增值稅1599.5×50%-1400.5×15%=589.68萬元

A企業企業所得稅：不考慮其他相關業務，僅考慮該業務對A企業帶來的企業所得稅影響，根據企業所得稅規定的收入成本匹配原則，該項業務帶來的應稅所得額為3000-（1200-570）-90-9-1.5-589.68=1679.82萬元，需要交納企業所得稅1679.82×0.25=419.96萬元（A企業所得稅率為25%）。

B企業印花稅：簽訂的房屋轉讓合同，印花稅按產權轉移書具萬分之五貼花。B企業需要交納印花稅3000×0.05%=1.5萬元。同時按照印花稅規定B企業還有權利證照貼花5元，鑒于金額相對于分析不在一個量級，忽略不計。

B企業契稅：按照契稅相關規定，比企業承接物業需要交納契稅。B企業需要交納契稅：3000×3%=90萬元

三、重組兼并間接處置方案

1.間接處置方案思路

上述過程是常規操作，沒有很好的運用企業重組兼并的概念以及相關政策，結合目前的改革背景提出如下處置方案，可減少稅收成本，提高交易雙方經濟效益。

交易流程：

步驟一：A企業少量現金出資設立一家全資子公司H（非房地產企業）

步驟二：A企業將該待處置物業評估作價向H公司增資

步驟三：A企業與B企業達成對H公司100%股權的轉讓協議

步驟四：B企業注銷H公司回收資產，或者直接作為房屋出租主體經營。

2.稅負概要分析

A企業，B企業在此過程中涉及的相關稅種見表1。

3.具體稅負計算

步驟一：

A企業設立全資子公司，新設資金賬簿以及辦理相關證照需要交納印花稅，但是由于該部分費用與其他費用相比不在一個量級，因此在分析中忽略不計。

步驟二：

A企業營業稅：根據財稅[2002]191號文件規定：企業以不動產對外真實投資的，不征收營業稅。A企業營業稅可以免除。隨之城市維護建設稅和教育費附加計稅基礎為零。

A企業土地增值稅：根據財稅[2006]21號文規定：非房地產企業用房屋對外投資非房地產企業，暫免征收土地增值稅。由于A企業與H公司均不是房地產企業，該過程土地增值稅可以免除。

A企業與H企業印花稅：根據印花稅規定A企業與H公司需要各自按照產權轉讓書具交納印花稅3000×0.05%=1.5萬元，同時H企業需要交納資金營業賬簿貼花印花稅3000×0.05%=1.5萬元。

A企業企業所得稅：A企業用房產增資視同銷售，確認應納稅所得額為3000-（1200-570）-1.5=2368.5萬元。

H企業契稅：根據財稅[2015]37號文：母子公司之間劃轉房屋，免征契稅。H企業承受該物業免契稅。

步驟三：

因為上述行為可以在一個評估期內完成，因此H企業實際評估值應該就為3000萬元（其中交了3萬元的印花稅）。

A企業營業稅：根據財稅[2002]191號文規定，用不動產在投資后轉讓其股權的也不征收營業稅。此過程免交營業稅。隨之城市維護建設稅和教育費附加計稅基礎為零。

A企業，B企業印花稅：A，B企業雙方因為涉及股權轉讓協議，應雙方都需要交納印花稅3000×0.05%=1.5萬元。

A企業企業所得稅：A企業投資H企業原始投資成本為3003萬元資產收到對價為3000萬元，因此，A企業還可減少應稅所得額3萬元，綜合第二步A企業需要交納企業所得稅為（2368.5-3）×0.25=591.38萬元。

步驟四：

H企業的營業稅：清算減值過程，不視為營業稅視同銷售，因此不需要繳納營業稅。

B企業契稅：同樣依據財稅[2015]37號文，B企業可以做全資企業的一次減資，就滿足免契稅條件。

B，H企業印花稅：由于減值和注銷過程一般不需要簽署轉讓協議，因此不需要納稅貼花。

自此，A企業宿舍完全轉移到B企業名下。

四、方案對比分析

綜合以上的相關計算，可以得出如表2所示的綜合稅負與主要經濟效益對比分析。

五、實踐操作與稅收籌劃進一步建議

1.雖然經濟效益好，但是間接處置手續比直接處置要復雜的多，即便目前《公司法》修改后簡化了公司的注冊，注銷過程，其方案實施的時間基本上最快也要比直接處置要多三個月左右。

2.對于免稅政策的應用上，存在幾個模糊點，各地的稅務機關處理存在一定的差異，因此方案在實施前需要與當地稅局機關有一個充分的溝通：

第一，對于短時間密集的變更安排，稅務機關有可能認定其不屬于“接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為”影響營業稅免稅。減資注銷行為是否征收營業稅也存在一定的模糊性。但是該問題，綜合B企業后續籌劃方案可以有效解決；第二，對于設立的H公司其經營實質是否屬于房地產公司存在討論空間，影響土地增值稅的免稅認定；第三，契稅免稅政策中應用中的對全資子公司的增資與減資是否屬于“劃轉”也存在理論爭議。

參考文獻：

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[3]財政部注冊會計師考試委員會辦公室.稅法[M].北京：經濟科學出版社，2013.

[4]王勁穎.博弈論在稅收管理中的運用[J].現代經濟探討，2000（3）.

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關鍵詞：房地產項目；稅收籌劃；重要性

一、土地增值稅的概念及其特殊性

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物所取得收入的單位，按照國家規定的扣除后的增值額部分對國家進行納稅的一種稅負。土地增值稅是房產企業負擔最重的一種稅負，其所采用的方法是超額累進稅率，這種計稅方式更增加了企業的稅收負擔，相應地，土地增值稅的籌劃對房產企業來說顯得尤為重要。合理的土地增值稅籌劃方式能夠在降低企業生產經營成本的同時有效提升企業價值。

二、房產項目的土地增值稅稅收籌劃分析

（一）普通住宅稅收籌劃

對于普通住宅項目的稅收籌劃，應當做好項目定價，把握好土地增值稅稅率變動的臨界點，定價時應當準確把握土地增值稅的稅率檔次，提高企業的稅后凈收益。普通住宅項目享受20%以下增值率免征土地增值稅優惠政策，依據相關計算方法將免稅的最高定價作為參考。利用土地增值稅臨界點來選擇適當的開發方案，避免因增值稅率高于起征點造成稅負增加。另外房產企業可以選擇適當的利息扣除方式，貸款利息扣除限額包括商業銀行同類同期貸款利率限額扣除以及按稅法規定的房產開發成本的10%以內扣除兩種方式。在市場可以接受的范圍內，房產企業采取適當的方式加大公共配套投入，改善項目的綠化環境，提高檔次，增加扣除項目金額，降低稅率。

（二）成本測算和分配

完善企業管理制度，合理劃分管理部門及生產部門，對房產企業的管理費用、銷售費用以及工程項目中的開發間接費用等成本測算沒有嚴格的規定，因此在實際業務中，房產企業財務部門能夠依據自身實際情況，將開發項目的行政管理、技術支持、后勤保障等與公司業務做合理的分割，在組織機構、人員編制等方面也能夠進行合理的分配，從而做到能夠將各部門費用明顯區分列支，減少因企業部門職責劃分不清帶來的費用認定風險，加大建造總成本。

三、稅負優化的可行性實施方式

以“麗景長安”項目為例，麗景長安項目由2棟保障房、7棟商品房及配套商業、地下車庫組成，總占地面積73，188m2，總可售建筑面積248，602.95 m2，其中2棟保障房可售建筑面積50，496.62m2，占比20%。商品房戶型為137m2和155m2的平均單價分別為3萬和3.4萬，每套平均售價分別約為430萬和490萬。項目取得土地使用權，建安成本已分別按照保障房、商品房、車庫、商業等進行了歸類，測算土地增值稅時，保障房和非普宅成本均按照建筑面積比例分攤計算，測算應繳土地增值稅為15.07億。

其中：1.麗景長安項目若全部銷售收入約為71.8億，其中普宅收入3.53億，非普宅收入63.14億，車庫和商業5.16億，本次測算按照非普宅收入68.3億為基數測算。

2.由于普宅部分增值額為負值，不繳納土增稅，本次測算僅考慮非普宅部分土增稅。（見表1）

非普宅增值稅計算：（見下頁表2）

依據此房產項目的具體情況，可以采用以下方式進行土地增值稅優化。

（一）按不同方式進行成本分攤

一是按照占地面積分攤土地成本，依據北京市地方稅務局公告2016年7號《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程》第三十一條的規定解決占地面積和綜合經濟技術指標作為稅務機關認可的證明材料，在項目清算時使用“基底占地面積”計算分攤保障房和商品房土地成本，能夠得到稅務機關認可，此次測算預計可節約土增稅3460.18萬。（見表3）

二是專屬建安成本的方式，根據北京市地方稅務局公告2016年7號《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程》第三十一條（三）。使用該種方式需要房產公司提供足夠的證據支持建安成本可以按受益對象直接歸集，通過溝通讓稅務機關認可企業建安成本專屬于某項成本對象的真實性、準確性、完整性。而其他開發成本包括前期費用和基礎設施費，還包括與開發產品相關的配套設施費用，以及預提的商品房維修費用及其他間接費用不能獨立核算的成本，需按建筑面積比例去分攤；如果方案落地實施階段能夠全部順利解決，此次測算建安成本如果不按建筑面積分攤由原基礎數據扣除項目總額29.36億增加到30.67億，預計可以節約土增稅7869萬。

三是車位和商業自持或打包銷售的方式，該項目車位計稅成本1.3萬/M2，車位的可售面積平均34 M2/個，以此計算車位的可扣除成本約為30萬/個。市場銷售價格為25萬/個，因此該項目車位為負增值。根據北京市地方稅務局公告2013年第8號第二條的規定，土地增值稅的計算統一采用“二分法”，非普通住宅、車位、商業統一作為其他商品房合并計算土地增值稅。土地增值稅清算前存在大量未售車位，按照我公司的數據，目前未售車位361個，商業8套，市場價格車位25萬/個，商業4萬/平，按照銷售部門預測，剩余車位和商業不能實現銷售，如果打包銷售，可以給予適當的銷售折扣，按照車位20萬/個，商業3萬/平測算，預計節稅62.06萬，如自持車位的負增值將無法在本次清算中使用，從而加大了項目增值幅度。

四是優化公司現售樓處成本分攤，根據《土地增值稅暫行條例細則》第七條（二）的規定，獨立建造、使用后拆除的售樓處，不屬于開發間接費用的范圍，不允許在計算土地增值稅時扣除。如不建設售樓處，而是使用配套商業進行銷售工作，在產品規劃支出前就做好相關預案的話，現售樓處已發生的500萬成本就能夠作為扣除項目進行扣除，預計可節約土增稅324萬，從而也起到了節約銷售成本的目的。

五是優化期間費用與開發間接費用的轉化，可以通過合理的方法，作為項目開發成本扣除，根據《土地增值稅暫行條例細則》第七條（二）的規定，直接組織、管理開發項目的人員工資、福利費，允許計入開發間接費用，并加計扣除20%。實施條件是費用支出與項目工程建設直接相關，如關聯方具有工程管理能力和資質，對工程管理派遣工程人員的工資薪酬和免收的工程項目等有關費用，在實際管理的開始日雙方應簽訂工程管理服務合同和工程項目有關服務合同，發生相關費用可計入開發間接費而不歸集為管理費用，優化后的歸集分攤方法可以增加商品房開發成本1100萬，預計可節約土增稅1035萬。

具體優化成本分攤節稅的方式見表4：

以上優化方案共計節稅1.89億，籌劃方案落地，進行土增稅清算時，還需要與主管稅務機關進行充分溝通。

（二）合理制定項目售價

合理制定項目銷售目標，通過大數據的匯總分析項目成本、市場定位以及項目銷售情況，配合項目稅收籌劃測算，參照土增稅階梯累進計算的特點，找到本項目有利的稅率臨界點，進行效應測試，從而起到對銷售價格定價的輔助指導，避免因缺少稅收籌劃數據的支持盲目定價，產生的高售價反而比相對略低售價收益低的情況發生。

（三）利用利息支出方式減輕稅收負擔

合理運用利息支出方式能夠有效抵扣所需納稅額，稅法規定利息支出能夠按轉讓房產項目計算分攤，并提供金融機構證明，允許按照實際情況對稅收部分進行扣除，房產開發費用按照取得土地使用權所支付的金額和房產開發成本之和5%進行扣除；凡是能按照房產開發項目計算分攤利息支出都能按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。在此案例中，保障房利息計稅成本7，120.65萬，商品房20，668.40萬，車庫5，671.77萬，商業1，595.27萬，資本化利息支出總額為35，056.09萬，有效利用利息支出方式能夠減輕房產項目開發商的稅收負擔。

參考文獻：

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[2]劉敏芝.淺議房地產企業稅收籌劃風險[J].會計師，2014（14）：49-50.

篇9

關鍵詞：房地產企業 財務管理 問題 措施

財務管理是企業管理中的一項重要內容，對于改善企業經營，提高企業經濟效益具有十分顯著的作用。房地產開發行業資金投入量大，回收周期長，財務管理難度和風險也較大。在國家出臺一系列針對房地產開發企業的宏觀調控政策后，房地產企業融資難度加大，同時面臨的競爭也日益激烈，為了企業能夠自如應對財務風險，房地產開發項目財務管理的重要性日益明顯。

一、房地產開發項目財務管理的重要性

（一）引導正確的投資決策

房地產開發項目多為重大投資項目，投資風險較高，在選擇投資項目時，客觀的財務分析和預測是項目可行性研究的核心內容，對投資決策起著非常重要的作用。

（二）保持安全的資本結構

房地產開發屬于資金密集型行業，資金投入量大，科學合理的融資渠道和資本結構是保證企業長久發展的基礎。

（三）保證資金的科學管理

房地產項目開發周期長，資金成本高，在項目全生命周期中巧妙安排營運資金的使用，可以提高資金使用效率，降低資金使用成本。

二、房地產開發項目財務管理工作中存在的問題

（一）投資前財務風險揭示不足

房地產企業項目開發活動涉及很多層面的因素，例如國家的宏觀政策等；同時經過較長時期的開發活動才能完成開發產品，在這個相對較長的開發周期中，各個因素的影響都會使項目經濟目標發生變化。在取得土地使用權之前，對于項目的財務指標風險揭示不全面有可能會使企業做出錯誤的投資決策。

（二）籌資方式單一

目前，國內大多數房地產開發企業的融資渠道較為單一，即資金來源主要靠銀行貸款。隨著國家對房地產開發行業宏觀調控政策的陸續出臺，銀行對房地產業的貸款額度逐漸緊縮，同時銀行對房地產企業放款的監控力度卻越來越嚴格，銀行信貸資金在房地產開發行業的投入門檻變得越來越高。單一的信貸方式以及信貸資金的門檻變高，直接對企業資金鏈的健康運行產生影響，嚴重的可能導致資金鏈斷裂。

（三）疏于現金流管理

房地產開發作為資金密集型行業，現金流管理理應作為財務管理的重中之重，而目前很多的房地產企業對現金流管理的觀念淡薄，主要表現在經營活動產生的凈現金流量長期連續出現較大的負數，過度投入；自有資金與信貸資金比例不合理，負債率過高。如果現金流指標不能達到銀行信貸要求，銀行貸款的難度會更大，更加加劇資金鏈斷裂的可能。

（四）財務預算管理流于形式

全面預算管理越來越被企業所采納，但在實際執行過程中有許多不盡如人意的地方。盡管企業實施預算管理，在項目啟動之初及年度開始前都會編制完整詳細的財務預算，但在預算執行過程中控制力度薄弱，預算執行缺乏剛性，預算指標與實際完成情況偏差較大。這樣的預算缺乏指導性和監督性，不利于對執行者的考核。

（五）稅務籌劃觀念淡薄

與其他行業相比，房地產開發行業稅負較重，因此投資立項前進行稅收籌劃就顯得非常重要。中國的房地產開發企業經歷了一個較長時期的高速、高利潤率發展時期，在高速發展和高利潤的條件下，很多企業忽視了稅務籌劃工作。隨著房地產宏觀調控政策逐步發揮作用，房地產行業利潤空間已逐漸減小，在這樣的情況下，如果仍然對稅負進行粗放管理，企業就不能通過合法合理減少稅負來增加利潤。

三、房地產開發項目財務管理工作的優化措施

（一）建立風險評估系統，充分揭示項目風險

房地產行業是受國家宏觀政策影響更明顯的行業，在進行可行性研究過程中，財務分析人員應提高對政策風險的敏感度，將政策風險的影響充分列示在財務數據估算中；除了政策風險，其他所有企業外部風險和內部風險都應納入財務數據預算范疇內考慮，一旦來自外部或內部的風險沒有考慮充分，項目實際執行金額與預算指標金額發生較大偏差時，會使企業實際投資成果達不到預期，甚至會出現投資失敗的可能。企業可以根據自身特點，量身定制投資風險評估系統，定制的分析系統采用模板方式固定風險因素以及各個風險因素的影響系數，減少因財務分析人員對風險的個人偏好不同而導致不同人員的財務分析數據偏差太大，而使得分析結果失去可采納性。

（二）拓展融資渠道，提高資金鏈抗風險能力

首先，積極發掘內部融資的潛力，房地產企業內部資金的來源主要是銷售回款、施工單位墊款等。企業在銷售回款方面應建立完善的資金回籠計劃，嚴格按照計劃催收銷售款，銷售款的快速回籠可以提高資金周轉率，降低資金成本。

其次，開發貸款是房地產開發企業外部融資的首選。雖然國家出臺針對房地產企業的宏觀調控政策使得銀行開發貸款的門檻變高，但對于符合開發貸款條件的開發企業和開發項目來說，銀行貸款仍為融資的最優方式，因為銀行貸款較其他融資方式成本相對較低，手續較為簡單，履約信用更高，并且還有抵稅作用。為了能夠順利及時地取得開發貸款，開發企業應在項目拿地之初就開始與擬合作銀行接觸，在項目開發活動推進的過程中與擬合作銀行商談貸款的方式和條件，在項目滿足開發貸款放款條件的同時爭取準備好所有貸款所需的資料，盡量使得工程款支出與銀行放款能夠同步，這樣可以使企業自有資金占用量減少，降低資金短缺風險。

再次，積極拓寬其他的外部融資渠道。面對銀行近乎苛刻的貸款條件，企業一旦不能取得銀行貸款，應有其他資金及時流進來補充。同時，企業在進行不同融資方式的工作過程中，會積累更豐富的合作伙伴，融資范圍的拓展能夠使企業大大提升自身的融資能力，資金鏈的抗風險能力會隨之增強。并且，隨著國內金融市場的逐步豐富和完善，房地產企業通過多種途徑籌集資金已經成為可能；在滿足條件的情況下發行公司債券；發行公司債較權益性融資成本低、具有抵稅作用，而且不會影響到股東的控制權；通過信托公司或投資銀行發行集合型理財產品募集社會資金。目前，中國民間資金豐厚而投資渠道有限，房地產相關的理財產品收益率較高，在房地產發展態勢良好的情況下風險也可控，是民間資金歡迎的投資方式，可以募集的資金數額較大，且募集速度快、募集難度較小；自持資產規模較大的房地產公司，可以利用自持資產設立基金，亦或將自持資產打包上市籌集資金，一旦成功，可以募集到的資金數目非常可觀。

（三）實施全面預算管理

房地產開發企業各個項目往往獨立成立項目部或項目公司進行操作，界限分明，這樣的運作模式使得按照開發項目的生命周期實施全面預算管理成為可能。企業應建立全面預算管理制度，在工程實施預算的基礎上編制財務預算，預算項目細化至收入、成本、費用的各細項，期間細化至年度、季度、月度。全面預算經過相關管理層審批后嚴格執行。全面預算的實施使項目開發活動在一個可以預計的范圍內進行，目標明確更好開展工作。在項目考核過程中，預算管理同時還起著考核依據的作用。

（四）利用稅法優惠政策進行稅務籌劃

大多數房地產開發企業對工程開發成本的控制非常重視，往往忽視了占成本比重較大的稅金的支出。房地產開發企業稅金支出比例較大的有土地增值稅、營業稅、所得稅，企業研究稅法的相關規定，通過稅收籌劃，可以合法減少稅負，增加收益。例如，土地增值稅條例規定利息支出凡能夠按照房地產項目計算分攤的利息支出或能夠提供金融機構證明的利息支出可以據實扣除，否則可以按照土地使用權成本加開發成本的10%計算扣除，企業可以根據項目土地成本和開發成本以及融資的實際情況，在符合稅法規定的前提下合理考慮采取哪種扣除方式更能節省稅負。實施管理型本部的集團公司，本部發生大額管理費用和融資費用，如果本部沒有開發項目，虧損形成的所得稅資產無法轉回，在這種情況下，需要在本部和各子公司之間合理配置開發項目，以合理節約所得稅支出。

（五）開展項目后評估工作，建立經驗教訓案例庫

開發項目經濟效益是后評估工作中一項重要的內容，而經濟效益也反映出企業對于開發項目的財務管理的成果，開展后評估工作，可以全面總結項目開發過程中各項活動執行的效果，企業可以根據評估結果，建立一套按照項目類型分類的案例庫，以備后來的類似項目借鑒，已有的經驗和教訓可以幫助新項目節約時間和經濟成本，避免重走彎路。

一個企業在風云變幻的商場上生存會面臨各方面的風險，但最兇險的莫過于資金鏈斷裂的風險。資金鏈的正常運轉就像身體中的血液循環，資金鏈斷裂就像血液循環中斷，即便企業是再高大的巨人，血液循環中斷也難以生存，而財務管理是確保資金鏈健康的重要手段。因此，在實際工作中，企業應高度重視財務管理工作，通過完善的財務管理控制體系使企業能夠更好地適應千變萬化的外部環境。

參考文獻：

[1]劉成高.中國房地產業可持續發展研究[M].成都：西南財經大學出版社，2008

篇10

隨著我國社會主義市場經濟的高速發展，各行各業的競爭越來越激烈，稅負作為企業的一項支出，越來越受到更多的企業關注，稅負支出的多少將直接影響企業總成本的高低，在投資企業，稅負是企業降低成本的關鍵因素，因此企業的稅收籌劃尤為重要。

一、投資企業涉及的稅種

1.營業稅。營業稅是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人取得的營業額征收的一種稅。對于投資企業來講，營業稅的產生主要是因為投資企業一般以無形資產、不動產出資。根據稅法規定，企業轉讓無形資產、銷售不動產使用的營業稅率為5%，企業在銷售或轉讓購置、受讓、抵債所得的土地使用權和不動產時，以全部收入減去土地使用權、不動產的購置、受讓、抵債原價后的余額為營業額；企業以無形資產、不動產投資入股，參與接受被投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅，在投資后轉讓其股權的也不征收營業稅。投資企業在對投資行為進行決策時應綜合考慮稅收政策對投資行為的影響，合理判斷哪一種方式更能增加企業的效益，以作出正確的決策。

2.土地增值稅。土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。該稅種一般在房地產企業比較常見，對于擁有土地使用權的投資企業，土地增值稅是不可忽視的重要成本，它直接關系著投資行為的成敗。它以轉讓土地使用權的增值額為計稅依據，采用超率累進稅率的方式向轉讓土地使用權并取得收入的單位和個人按次征收的一種稅。土地增值稅的征收為增加國家財政收入、積累經濟建設資金起著至關重要的作用。非房地產投資企業如果以土地作價入股進行投資或作為聯營條件，并且投資聯營的企業不從事房地產開發的，可以免征土地增值稅。

3.契稅。契稅是土地、房屋權屬轉移時向其承受著征收的一種稅。它和土地增值稅一樣是按次征收的，只要土地、房屋被轉讓一次就會征收該稅。

4.印花稅。印花稅是對合同、憑證、書據、賬簿及權利許可證等文件征收的一種稅。印花稅條例采用列舉的形式規定了印花稅的征收范圍。投資行為引起的合同、產權轉移屬于印花稅的范疇。

5.企業所得稅。企業所得稅是對我國境內的企業和其他取得收入的組織的生產經營所得和其他所得征收的所得稅，主要包括企業的生產經營所得、其他所得和清算所得。投資企業在從其他企業取得的股息、紅利等權益性投資收益被確定為免征企業所得稅收入，這對投資企業來講是一大利好，而投資企業的所得稅主要產生在投資資產的轉讓所得上。

6.城市維護建設稅及附加。城市維護建設稅是為了加強城市的維護建設，擴大和穩定城市維護建設資金的來源，而由國家設定的一個稅種。城市維護建設稅及附加是以納稅人實際繳納的消費稅、增值稅、營業稅為計稅依據，乘以稅法規定的比例，與上述三項流轉稅同時繳納的一種稅費。它的數額隨著流轉稅的高低而正向變動。

二、投資企業的稅收籌劃

下面先介紹一個利用稅收優惠政策進行稅收籌劃的案例，并指明稅收籌劃對投資決策的重要性。

某投資公司擁有一宗土地，面積為143 畝，該土地為10 年前取得的土地使用權，取得土地時支付地價及按規定繳納的相關費用為178.77 萬元，為取得土地使用權而花費的其他費用為93.37 萬元，即該公司土地使用權的賬面原值為272.14萬元。公司按照20年對該土地使用權進行攤銷。該公司管理層擬將該土地使用權向其關聯企業出資或轉讓，目前土地價款為23 萬元/畝。請為管理層提供投資決策數據。

方案一：按照公允價值轉讓該土地使用權

轉讓成本為230000*143=32890000元

營業稅=（32890000–1787700）*5%=1555115元

城市維護建設稅及附加=1555115*（7%+3%+2%）=186613.8元

（注：城市維護建設稅按7%計算，教育費附加按3%計算，地方教育費附加按2%計算）

印花稅=32890000 * 0.05%=16445 元

土地增值稅計算：

首先，土地使用權的原取得成本為2721400元

其次，土地增值稅的扣除成本=取得成本+ 營業稅+城市維護建設稅及附加+印花稅

=2721400+1555115+186613.8+16445=4479573.8元第三，土地使用權的增值額= 轉讓價款–扣除成本=32890000–4479573.8=28410426.2元

第四，土地使用權的增值率= 增值額/ 扣除成本=28410426.2/4479573.8=634.22%，因增值率大于200%，所以在計算土地增值稅時適用60%的稅率

第五，土地增值稅=增值額*60%-扣除成本*35%=28410426.2*60%–4479573.8*35%=15478404.89 元

企業所得稅計算：

公司對該土地使用權已攤銷額=2721400/20*10=1360700元

截止目前該土地使用權的賬面價值=2721400–1360700=1360700元

公司轉讓該土地使用權應確認的營業外收入=32890000–1555115–186613.8–16445–15478404.89–1360700=14292721.31元

公司應繳納的企業所得稅=14292721.31*25%=3573180.33元

綜上計算，公司在該轉讓行為中應向稅務局繳納的稅款合計為1555115+186613.8+16445+15478404.89+3573180.33=20809759.02元

投資公司從該轉讓行為中獲得的收益=14292721.31*（1–25%）=10719540.98元

方案二：以土地使用權出資

因存在稅收優惠政策，以土地使用權出資可以免交營業稅和土地增值稅，因此只涉及印花稅和企業所得稅。印花稅=32890000*0.05%=16445 元

企業所得稅=（32890000-16445-1360700）*25%=7878213.75元

投資公司從該出資行為中獲得的收益=（32890000-16445-1360700）*（1-25%）=23634641.25元

比較方案一和方案二可知，方案二的出資行為可以使投資企業獲得較多的收益，繳納較低的稅費；方案一的轉讓行為企業獲得的收益要少很多，而且要負擔大額的稅負，幾乎占轉讓收入的60%，公司收益只剩下了收益的三分之一,在方案一的轉讓行為中最大的受益者是稅務局，公司只有少量的現金流入企業。

稅負對于投資企業而言，在成本管理中占有極其重要的位置，稍有不慎就會造成投資決策的失敗，所以投資企業應在投資決策以前充分考慮稅負的高低，合理利用稅收優惠政策，選擇投資時機，正確選擇投資方案，以實現公司財富的最大化。