導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 稅收籌劃 合理避稅

一、籌建融資環(huán)節(jié)的稅收籌劃

1、房地產(chǎn)籌建環(huán)節(jié)涉及到的稅收種類(lèi)

房地產(chǎn)行業(yè)的早期籌備工作主要包括獲取土地使用權(quán)和籌集所需的資金。這個(gè)階段涉及到的稅金包括耕地占用稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加以及籌資方式不同對(duì)企業(yè)所得稅的影響。在房地產(chǎn)投入資金進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)階段則將涉及到土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅以及營(yíng)業(yè)稅金及附加等多個(gè)稅種。籌建環(huán)節(jié)對(duì)籌資方式的合理選擇和對(duì)土地增值稅進(jìn)行合理籌劃不僅可以有效控制當(dāng)期的稅收負(fù)擔(dān)，而且對(duì)于整個(gè)行業(yè)后期經(jīng)營(yíng)中的稅負(fù)也有相應(yīng)的緩解作用。

2、稅收籌劃策略

房地產(chǎn)行業(yè)前期需要投入巨額的資金，企業(yè)本身不可能全部依靠自己的能力投入這部分資金，必需的融資必不可少。現(xiàn)在我國(guó)資本市場(chǎng)上的融資方式可以歸結(jié)為三類(lèi)，即企業(yè)自身資金積累、債務(wù)融資（向金融機(jī)構(gòu)貸款、發(fā)行債券和向其他企業(yè)借款）和權(quán)益融資（企業(yè)內(nèi)部融資和公開(kāi)上市發(fā)行股票融資）。在三類(lèi)融資方式中，企業(yè)自身資金積累大代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，但是企業(yè)一時(shí)動(dòng)用較大的自身積累不僅可能影響企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，還需要面臨雙重交稅的負(fù)擔(dān)；由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，融資金額需求也很大，因而會(huì)支付較大的利息成本，不過(guò)借款利息一般可以稅前扣除，可以一定程度上抵減企業(yè)所得稅的總額；更多的企業(yè)愿意使用權(quán)益融資，不僅是這種融資方式成本較小，而且可以有效優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，然而這種融資方式的紅利和股利是從稅后利潤(rùn)中支付的，不能起到抵稅的作用。因此，相關(guān)部門(mén)在房地產(chǎn)籌建初期就應(yīng)該根據(jù)企業(yè)自身能力和成長(zhǎng)需要，進(jìn)行合理稅收負(fù)擔(dān)考慮，選擇合理的籌資方式。

在正式立項(xiàng)開(kāi)發(fā)建筑階段，最明顯的就是土地增值稅，這部分稅收雖然直接顯示在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，但是對(duì)這部分稅收進(jìn)行合理籌劃需要在建筑開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)展開(kāi)。我國(guó)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅進(jìn)行出售的，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)該全部增值額進(jìn)行計(jì)稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%。在這種規(guī)定下，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)征稅的臨界點(diǎn)和累進(jìn)稅率的臨界點(diǎn)，可以合理安排建筑環(huán)節(jié)的物資使用或者人工程序，適當(dāng)?shù)脑黾映杀荆贿@樣一來(lái)，在一定程度上增加扣除項(xiàng)目的金額，達(dá)到合理避稅的目的。

例如，某房地產(chǎn)企業(yè)花費(fèi)10000萬(wàn)元取得某土地使用權(quán)，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。企業(yè)根據(jù)歷史數(shù)據(jù)和材料人工成本等進(jìn)行合理預(yù)算可知，整個(gè)項(xiàng)目完工后可扣除項(xiàng)目金額為5000萬(wàn)元，項(xiàng)目銷(xiāo)售預(yù)計(jì)為18200萬(wàn)元。此時(shí)，（18200-10000-5000）/（10000+5000）=21.3%，企業(yè)需要交納的土地增值稅為（18200-10000-5000）×30%=960萬(wàn)元。如果企業(yè)對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行調(diào)整，使可扣除項(xiàng)目增加200萬(wàn)，那么，（18200-10000-5200）/（10000+5200）=19.73%，剛好滿(mǎn)足條例規(guī)定的免征土地增值稅的條件，則不用繳納土地增值稅。這個(gè)過(guò)程雖然增加了200萬(wàn)的成本支出，但是可以為企業(yè)節(jié)約960萬(wàn)的稅負(fù)。這部分的成本支出可以用在公共設(shè)施的建設(shè)方面，可以在有效避稅的基礎(chǔ)上，提高商品房的品質(zhì)，有利于品牌的建立。

二、銷(xiāo)售收款環(huán)節(jié)的稅收籌劃

1、房地產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)涉及到的稅收種類(lèi)

房地產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)涉及到的稅種包括營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅金及附加、城建稅和教育費(fèi)附加等。其中，營(yíng)業(yè)稅是按照房地產(chǎn)企業(yè)向購(gòu)房者收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為基數(shù)計(jì)稅的，它又是城建稅、教育費(fèi)附加計(jì)稅的基礎(chǔ)，同時(shí)也能影響契稅、印花稅以及土地增值稅，因此，銷(xiāo)售環(huán)節(jié)最重要的稅收籌劃種類(lèi)是營(yíng)業(yè)稅。同是，土地增值稅的超額累進(jìn)稅率與銷(xiāo)售階段的定價(jià)密切相關(guān)，因此它是銷(xiāo)售環(huán)節(jié)稅收籌劃的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

2、營(yíng)業(yè)稅的籌劃策略

對(duì)營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行籌劃的直接目的就是降低營(yíng)業(yè)稅的納稅基數(shù)，合理剝離價(jià)外費(fèi)用，恰當(dāng)分離稅種稅率。具體地，可以從剝離價(jià)外費(fèi)用和進(jìn)行稅率分離兩個(gè)方面進(jìn)行展開(kāi)。

（1）剝離價(jià)外費(fèi)用

根據(jù)我國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅金額是收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。在房地產(chǎn)銷(xiāo)售中，為了吸引客戶(hù)和提供更好的房源，房地產(chǎn)企業(yè)將各種配備設(shè)施和服務(wù)（如有線(xiàn)電視安裝費(fèi)、煤氣天然氣初裝費(fèi)、水表電表初裝費(fèi)等）提供到位。這部分代收的價(jià)外費(fèi)用需要計(jì)入銷(xiāo)售總額，無(wú)疑增加了房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的納稅總額，需要按照規(guī)定繳納。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專(zhuān)門(mén)的物業(yè)公司，負(fù)責(zé)這些代收費(fèi)用的收取，將這些費(fèi)用從總銷(xiāo)售收入中剝離，進(jìn)而減小營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅金額。

例如，某企業(yè)年度總代收費(fèi)用為1000萬(wàn)，這部分費(fèi)用不僅要按照5%的比例繳納營(yíng)業(yè)稅50萬(wàn)，還要繳納城建稅和教育費(fèi)附加5萬(wàn)左右，相應(yīng)的契稅和印花稅也會(huì)相應(yīng)增加；如果設(shè)立專(zhuān)門(mén)的物業(yè)公司，只要保證其經(jīng)營(yíng)成本低于這部分稅負(fù)總和，對(duì)于企業(yè)都是有利的。

（2）分離稅率

由于市場(chǎng)需求的變化，現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛提供更多的精裝修房，這就涉及到銷(xiāo)售毛坯房和房屋裝修兩個(gè)行為。如果房地產(chǎn)企業(yè)直接將精裝修的商品房進(jìn)行銷(xiāo)售，則需要對(duì)總價(jià)款繳納營(yíng)業(yè)稅。銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅征收稅率是5%，而建筑業(yè)的營(yíng)業(yè)稅征收稅率則是3%。針對(duì)這種政策，房地產(chǎn)企業(yè)可以單獨(dú)成立裝修公司，負(fù)責(zé)獨(dú)立簽訂裝修合同。即購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中簽訂購(gòu)買(mǎi)毛坯房合同和裝修合同，這樣，房地產(chǎn)企業(yè)可以將裝修部分的價(jià)款節(jié)約2%的稅負(fù)。或者，企業(yè)也可以將裝修業(yè)務(wù)承包給專(zhuān)門(mén)的裝修公司，只負(fù)責(zé)銷(xiāo)售毛坯房，然后提供裝修業(yè)務(wù)的聯(lián)絡(luò)服務(wù)。

3、土地增值稅的稅收籌劃

籌建環(huán)節(jié)已經(jīng)對(duì)土地增值稅的籌劃進(jìn)行了一定的分析，銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的很多銷(xiāo)售政策也會(huì)很大程度上影響這部分稅收的納稅金額。

由于土地增值稅適用的是超額累進(jìn)稅率，充分應(yīng)用稅收稅率變動(dòng)臨界點(diǎn)，合理制定商品房銷(xiāo)售定價(jià)，可以有效增加企業(yè)稅后利潤(rùn)。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，完工后計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為800萬(wàn)元，而市場(chǎng)上同類(lèi)商品的售價(jià)約為1200萬(wàn)元。該企業(yè)如果將自己的商品房定價(jià)為1210萬(wàn)元，（1210-800）/800>50%，則應(yīng)繳納的土地增值稅為（1210-800）×40%=164萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為1210-800-164=246萬(wàn)元；如果企業(yè)將自身商品房?jī)r(jià)格定為1190萬(wàn)元，則20%（1190-800）/800

另外，企業(yè)還應(yīng)該合理利用相關(guān)的免稅或者稅收優(yōu)惠的臨界點(diǎn)，合理安排銷(xiāo)售，采用上述的承包裝修任務(wù)等，是土地增值稅盡量按照較低的稅率征收。

三、整體層面的其他稅收籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)涉稅項(xiàng)目和種類(lèi)都較多，在整個(gè)管理和經(jīng)營(yíng)工作中各個(gè)環(huán)節(jié)都需要注意，進(jìn)行合理的稅收籌劃，才能保證企業(yè)整體稅收的有效規(guī)避。

1、企業(yè)所得稅的稅收籌劃

企業(yè)所得稅的計(jì)算過(guò)程中，會(huì)有一些相關(guān)的抵稅項(xiàng)目以減少企業(yè)稅收，但是房地產(chǎn)行業(yè)一直是我國(guó)政府宏觀調(diào)控的重要對(duì)象，因而在企業(yè)所得稅的征收方面享有較少的優(yōu)惠。企業(yè)應(yīng)該謹(jǐn)慎分析相關(guān)政策，合理調(diào)整企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)組成，借用時(shí)間價(jià)值或者費(fèi)用的合理安排爭(zhēng)取盡量的稅收優(yōu)惠。例如，很多房地產(chǎn)企業(yè)將人防工程作為車(chē)位出售給業(yè)主，并確定收入，就需要與當(dāng)年繳納相應(yīng)的所得稅。而其實(shí)人防工程不可出售，企業(yè)可以將其租給業(yè)主，然后分期收取租金，這樣將這部分的收入劃分為多個(gè)年度，有效降低了企業(yè)所得稅的額度。

2、保有房產(chǎn)的房產(chǎn)稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)都留有部分房源作為投資性房地產(chǎn)，用于出租或者暫時(shí)閑置。這部分房產(chǎn)都需要繳納房產(chǎn)稅，用于出租的房產(chǎn)還應(yīng)該繳納5%的營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)在安排出租業(yè)務(wù)的具體細(xì)節(jié)時(shí)，也應(yīng)該區(qū)分房屋租金和代收的水電費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)、清潔費(fèi)等。同樣，這部分如果由物業(yè)公司進(jìn)行收取可以避免繳納營(yíng)業(yè)稅；但是如果為方便出租，打包收取租金，則需要按照總額繳納營(yíng)業(yè)稅。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)投資金額較大，經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)。企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中需要支付多項(xiàng)巨額的稅金，企業(yè)應(yīng)該針對(duì)不同環(huán)節(jié)進(jìn)行事先稅負(fù)預(yù)測(cè)和合理籌劃，盡量減少稅務(wù)業(yè)務(wù)中的誤區(qū)和風(fēng)險(xiǎn)，正確運(yùn)用稅收政策，合理規(guī)避稅收負(fù)擔(dān)，提高稅后凈利潤(rùn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]吳永健.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2010

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 稅務(wù)籌劃 風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于風(fēng)口浪尖，如何將利潤(rùn)空間加大，提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，保持房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的重心。稅收籌劃是在房地產(chǎn)企業(yè)不違反國(guó)家財(cái)務(wù)稅收政策前提下，以提升企業(yè)利潤(rùn)為目的進(jìn)行的稅收謀劃，但是在稅收謀劃過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)各種風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)需要通過(guò)一系列措施對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制和防范。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)主要有：

（一）法律風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃相關(guān)法律制度目前還不是很完善，針對(duì)同一個(gè)問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃者和國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)有不同的理解和看法，因?yàn)闆](méi)有完善的法律制度進(jìn)行約束和限制，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過(guò)程中可能出現(xiàn)一些涉稅糾紛甚至于違法行為。還有一些企業(yè)對(duì)法律沒(méi)有深刻的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致出現(xiàn)一些超越法律或者在法律邊緣游走的現(xiàn)狀發(fā)生，這些都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃產(chǎn)生不利的影響。

（二）政策風(fēng)險(xiǎn)

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中地位越來(lái)越重要，但是目前我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不成熟，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的法律制度還不盡完善，相關(guān)的規(guī)范性文件很少，這就很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中形成巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)和資金有著密切的聯(lián)系，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要對(duì)資金進(jìn)行合理的掌控。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)資金大多是貸款融資的，資金越大，稅務(wù)籌劃的空間就會(huì)擴(kuò)大，在創(chuàng)造高額的經(jīng)濟(jì)收益的同時(shí)，面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也越大。

（四）行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，使得很多企業(yè)看到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，紛紛轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資，但是房地產(chǎn)行業(yè)和很多行業(yè)都密切關(guān)聯(lián)，與貨幣政策、利率政策、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、居民收入等諸多方面也是息息相關(guān)的，容易受這些因素影響產(chǎn)生連鎖效應(yīng)，“牽一發(fā)而動(dòng)全身”，如果沒(méi)有進(jìn)行合理的規(guī)劃，就會(huì)帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)稅收環(huán)境

我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和完善，各種法律體系在不斷的完善中，稅收法律體系也不例外。通過(guò)法律制度的完善，建立完善的稅務(wù)法律體系，為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃提供法律依據(jù)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)合法進(jìn)行相關(guān)工作。從目前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來(lái)講，稅務(wù)法規(guī)建立了較完整的體系，法律執(zhí)行也慢慢的規(guī)范，這些都有利于房地產(chǎn)企業(yè)依法進(jìn)行各項(xiàng)工作。

改革開(kāi)放后，我國(guó)和世界上很多國(guó)家都建立了經(jīng)濟(jì)貿(mào)易往來(lái)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展已日趨國(guó)際化，使得稅收工作也呈現(xiàn)國(guó)際化。我國(guó)當(dāng)前的稅收環(huán)境呈現(xiàn)出國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)主體和國(guó)外經(jīng)濟(jì)主體共同競(jìng)爭(zhēng)的收稅局勢(shì)，對(duì)稅務(wù)發(fā)展提出更高的要求。而房地產(chǎn)行業(yè)最為顯著的一個(gè)特點(diǎn)就是周期長(zhǎng)、投資大，同時(shí)會(huì)計(jì)核算和稅收政策在許多口徑上的差異，以及稅收中各稅種針對(duì)同一計(jì)稅項(xiàng)目確認(rèn)的差異，造成了稅收計(jì)算工作的難度，稅收過(guò)程的復(fù)雜性加大，涉及到多個(gè)稅種，這些稅種是否可以進(jìn)行合理的規(guī)劃，關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

三、如何有效控制房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)企業(yè)稅收進(jìn)行合理的規(guī)劃，就是將房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)減小。房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)橐?guī)模相對(duì)較大，所以只有高水準(zhǔn)的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，才能幫助房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，而稅收籌劃作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中的一項(xiàng)工作，顯然是重中之重。為了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制，可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行。

（一）重視專(zhuān)業(yè)人才的使用

稅收工作具有很強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性，對(duì)人才有很高的要求，房地產(chǎn)企業(yè)需要重視專(zhuān)業(yè)性人才的培養(yǎng)及任用，定期組織學(xué)習(xí)財(cái)稅知識(shí)，加強(qiáng)與同行交流，持續(xù)提高稅務(wù)籌劃人員的工作水平。

（二）借鑒專(zhuān)業(yè)的建議

在進(jìn)行重大決策時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的決策者可以向一些專(zhuān)家進(jìn)行咨詢(xún)，借鑒專(zhuān)業(yè)的建議或者意見(jiàn)。將專(zhuān)家的建議和房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況結(jié)合在一起，可以有效的對(duì)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。

（三）開(kāi)展稅收籌劃工作

在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行重大的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)決策時(shí)，應(yīng)及時(shí)將稅務(wù)籌劃工作跟進(jìn)，企業(yè)稅務(wù)機(jī)構(gòu)人員應(yīng)與其他相關(guān)部門(mén)充分交流、深入討論，在完成討論后，設(shè)計(jì)出合理的稅收方案，同時(shí)需要加強(qiáng)稅收方案中經(jīng)濟(jì)收益和風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行深入的了解。然后將稅務(wù)方案遞交給企業(yè)決策者，相關(guān)部門(mén)根據(jù)稅收方案進(jìn)行實(shí)施。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)實(shí)施過(guò)程中，也要對(duì)經(jīng)濟(jì)收益和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)評(píng)估，并進(jìn)行跟蹤記錄，在評(píng)估的過(guò)程中要保持客觀性。事后應(yīng)總結(jié)評(píng)價(jià)，做成資料以備后期參考使用。

（四）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)必須充分的認(rèn)識(shí)到其存在的風(fēng)險(xiǎn)，密切關(guān)注國(guó)家相關(guān)政策，做好風(fēng)險(xiǎn)防范措施，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃能力。及時(shí)的掌握房地產(chǎn)行業(yè)的最新市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，從實(shí)際出發(fā)，適時(shí)地對(duì)企業(yè)的稅收籌劃方案進(jìn)行調(diào)整。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位，但是房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在很多方面的風(fēng)險(xiǎn)，為了有效的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，就要充分的認(rèn)識(shí)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，密切關(guān)注國(guó)家宏觀調(diào)控政策，加強(qiáng)對(duì)稅收政策的學(xué)習(xí)，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，合理制定稅務(wù)籌劃方案，使得企業(yè)在較少的運(yùn)營(yíng)成本下，實(shí)現(xiàn)高經(jīng)濟(jì)收益和低風(fēng)險(xiǎn)，最終保證企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]曹光敏.如何有效控制房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2013；5：114-116

[2]劉貞香.房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的有效控制[J].經(jīng)濟(jì)視野，013；23：186-187

篇3

關(guān)鍵詞：稅收籌劃誤區(qū)；稅收籌劃方式；房地產(chǎn)公司

中圖分類(lèi)號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）07-0-02

目前隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，與之相配套的法律法規(guī)也日趨完善。由于稅收法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整力度加大，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)更加注重納稅籌劃。然而，近年來(lái)不斷出臺(tái)新的稅收法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的納稅行為，使許多原合法的納稅籌劃方案不再合法，形成納稅籌劃的誤區(qū)。因此，筆者在此認(rèn)真剖析此類(lèi)誤區(qū)，尋找納稅籌劃的新亮點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃誤區(qū)現(xiàn)狀

誤區(qū)一：通過(guò)投資或聯(lián)營(yíng)方式，規(guī)避土地增值稅。

過(guò)去，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用設(shè)立項(xiàng)目公司等方式經(jīng)營(yíng)，以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)來(lái)達(dá)到規(guī)避土地增值稅的目的。其政策依據(jù)是《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）第一條的規(guī)定，“對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。”許多稅務(wù)師事務(wù)所在為房地產(chǎn)企業(yè)做稅收籌劃時(shí)，通常運(yùn)用這一政策制定規(guī)避土地增值稅的籌劃方案。

然而，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局為了堵塞這一漏洞，出臺(tái)了反避稅條款。在2006年3月頒布了《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第五條明確規(guī)定，“對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行了投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定”。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)也要繳納相應(yīng)的土地增值稅。這一籌劃誤區(qū)應(yīng)引起房地產(chǎn)企業(yè)的足夠重視，從而防范新的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

誤區(qū)二：利用借款費(fèi)用資本化，進(jìn)行加計(jì)扣除，從而減少土地增值額。

根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）關(guān)于企業(yè)的利息支出應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：“企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配。”而最新頒布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)—借款費(fèi)用（財(cái)會(huì)[2006]3號(hào)）第四條規(guī)定，“企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購(gòu)建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本”。因此，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將符合資本化條件的借款費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，這是合乎規(guī)定的。

然而在計(jì)算土地增值稅時(shí)，許多房地產(chǎn)公司把此項(xiàng)借款費(fèi)用作為加計(jì)扣除的基數(shù)，不僅加計(jì)扣除了開(kāi)發(fā)成本的20%，在計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)還作為5%的計(jì)算基數(shù)給予扣除，使項(xiàng)目土地增值額大大減少，導(dǎo)致土地增值稅支出降低。這種做法存在較大的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

在這一點(diǎn)上，稅收籌劃的亮點(diǎn)在于所發(fā)生的能夠扣除的借款費(fèi)用是否超過(guò)稅法規(guī)定可以扣除的開(kāi)發(fā)成本的5%。如果超過(guò)5%，則企業(yè)應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明，否則，應(yīng)不提供金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)證明更為有利。

誤區(qū)三：預(yù)售購(gòu)房款掛在往來(lái)賬面。

將預(yù)售購(gòu)房款掛為往來(lái)賬，個(gè)別企業(yè)還采取“體外循環(huán)法”，將預(yù)收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶(hù)上，或不按規(guī)定給購(gòu)房人開(kāi)具發(fā)票，而以收款收據(jù)代替，隱瞞收入，造成不申報(bào)納稅，延繳、偷逃營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

誤區(qū)四：不按照合同約定的時(shí)間確認(rèn)收入

以各種理由諸如末清算、未決算或者是商品房銷(xiāo)售沒(méi)有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅。還有些企業(yè)則是不按合同約定時(shí)間確認(rèn)收入，以各種理由拖繳納企業(yè)所得稅。

誤區(qū)五：隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額

有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于資金緊張，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款的申報(bào)數(shù)額，通常做法是年初、年中減少申報(bào)數(shù)額，年末全部繳清。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于資金緊張，有意侵占國(guó)家財(cái)政資金，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額，甚至少報(bào)稅款或逃避納稅。

誤區(qū)六：鉆政策“空予”，不及時(shí)清算土地增值稅。

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在全部竣工結(jié)算銷(xiāo)售后清算土地增值稅，而部分開(kāi)發(fā)商采用工程遲遲不結(jié)算等手段，結(jié)果導(dǎo)致無(wú)法進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的結(jié)算，影響了土地增值稅的及時(shí)足額入庫(kù)。

誤區(qū)七：以虛列成本，致使企業(yè)虧損不繳納企業(yè)所得稅。從售樓款中抵減手續(xù)費(fèi)，將銷(xiāo)售商手續(xù)費(fèi)支出直接從售樓款收入中抵減，而從商處收取的樓款凈增額為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額，以此少繳營(yíng)業(yè)稅；更名費(fèi)等收入不入賬等等。

二、房地產(chǎn)稅收籌劃解決方式

近幾年國(guó)家稅務(wù)總局加大稅收征收管理，新的房地產(chǎn)稅收政策不斷完善，企業(yè)對(duì)稅收政策不熟悉、理解不透，納稅觀念淡薄，片面追逐自身利益，采用籌劃方案不當(dāng)形成企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)，筆者就此從以下幾點(diǎn)來(lái)談?wù)勛陨眢w會(huì)。

1.稅收政策是稅收籌劃的主要基礎(chǔ)，稅收籌劃應(yīng)隨稅法的變化而調(diào)整。這就要求企業(yè)財(cái)務(wù)人員要讀透房地產(chǎn)相關(guān)稅收相關(guān)政策，熟悉新法規(guī)，掌握稅收政策變化細(xì)節(jié)，適時(shí)做出相應(yīng)籌劃調(diào)節(jié)，努力做到房地產(chǎn)稅收籌劃的涉稅零風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，企業(yè)財(cái)務(wù)人員要承擔(dān)其應(yīng)有的責(zé)任，企業(yè)負(fù)責(zé)人也要有稅收風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

2.房地產(chǎn)稅收籌劃的目標(biāo)要符合企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略。

“國(guó)六條”、“國(guó)八條”等相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，意味著我們現(xiàn)在一定要仔細(xì)把握行業(yè)政策，特別是企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人要研讀政策把握房地產(chǎn)行業(yè)政策導(dǎo)向，適時(shí)拓寬產(chǎn)業(yè)鏈，尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)給老板提供決策力。

3.稅收籌劃要做到事前籌劃，事中控制，事后總結(jié)。如果是集團(tuán)公司的話(huà)，要把籌劃放在整個(gè)集團(tuán)的層面進(jìn)行稅收籌劃，將各公司、各業(yè)務(wù)部門(mén)參與籌劃工作中，做到項(xiàng)目開(kāi)工前預(yù)計(jì)出準(zhǔn)確的成本數(shù)據(jù)及銷(xiāo)售收入數(shù)據(jù)，財(cái)務(wù)部門(mén)建立各項(xiàng)稅種測(cè)算模板，利用相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算出準(zhǔn)確的預(yù)計(jì)稅收數(shù)據(jù)，以此反復(fù)調(diào)整籌劃方案以實(shí)現(xiàn)稅收籌劃目標(biāo)。銷(xiāo)售、策劃、工程、成控、采購(gòu)等相關(guān)部門(mén)按照計(jì)劃執(zhí)行，在執(zhí)行過(guò)程中根據(jù)具體情況做出實(shí)時(shí)調(diào)整，財(cái)務(wù)部門(mén)及時(shí)跟進(jìn)，以保證籌劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

4.利用臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃。納稅臨界點(diǎn)籌劃法是指納稅人在經(jīng)營(yíng)中遇到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，通過(guò)增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。起征點(diǎn)的規(guī)定決定存在著納稅籌劃的空間。如何做到應(yīng)繳土地增值稅最少，所獲利潤(rùn)最佳是開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)認(rèn)真考慮的問(wèn)題。這里“20%的增值額”就是我們常說(shuō)的“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，我們可以對(duì)此進(jìn)行納稅籌劃。如果房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在20%這個(gè)臨界點(diǎn)上，一是可以通過(guò)適當(dāng)控制出售價(jià)格，還可采用精裝房方式控制價(jià)格和開(kāi)發(fā)成本，可使計(jì)算土地增值額時(shí)按增加成本金額放大扣除近1.3倍，從而降低增值率，來(lái)免繳和少繳納土地增值稅。

5.合作建房籌劃法。如一方企業(yè)是非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，持有一塊土地，另一方企業(yè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可通過(guò)雙方合作建房的方式，分得建成房產(chǎn)后再轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?duì)土地增值稅的節(jié)稅是非常顯著的。

6.遵循成本收益原則。進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。

7.從節(jié)稅空間大的稅種入手。在進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價(jià)值，應(yīng)選擇稅收優(yōu)惠多，稅負(fù)伸縮彈性大的稅種作為切入點(diǎn)。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)稅收籌劃的方法多種多樣，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員要在熟讀相關(guān)法規(guī)基礎(chǔ)上籌劃節(jié)稅方案，充分關(guān)注稅收風(fēng)險(xiǎn)，避免稅收籌劃誤區(qū)，為企業(yè)節(jié)約稅收成本，創(chuàng)造利潤(rùn)最大化。

參考文獻(xiàn)：

[1]《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及實(shí)施條例（中華人民共和國(guó)主席令第63號(hào)、國(guó)務(wù)院令第512號(hào)）.

[2]《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則（國(guó)務(wù)院令[1993]第138、財(cái)法字[1995]第6號(hào)）.

[3]《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）.

篇4

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位。為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，維持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，我國(guó)出臺(tái)了多項(xiàng)關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策。由于國(guó)家調(diào)控力度不斷加大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，有效控制成本就尤為重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及稅種多，稅收負(fù)擔(dān)較重，由于內(nèi)部成本費(fèi)用壓縮空間有限，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)常通過(guò)稅收籌劃以有效的降低稅收成本。與此同時(shí)，國(guó)家出臺(tái)了一系列稅收法律法規(guī)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃提供了空間。

稅收籌劃的基礎(chǔ)是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，依據(jù)是現(xiàn)行法律法規(guī)，通過(guò)合理實(shí)施納稅方案，可有效降低納稅成本，從而達(dá)到防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)的目的，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)納稅人權(quán)益最大化。房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)之一，具有供應(yīng)鏈長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高、地域性強(qiáng)、投資大、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，在整個(gè)生命周期內(nèi)涉及了諸多稅種，為房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃提供了充足的空間。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃策略

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收籌劃而言，不僅需要借助其自身所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，同時(shí)還需要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)開(kāi)展具有自身特色的稅收籌劃。

1.納稅臨界點(diǎn)籌劃法

納稅臨界點(diǎn)籌劃法即在經(jīng)營(yíng)中遇到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，納稅人通過(guò)減少收入或增大支出，避免承擔(dān)較重的稅收。納稅臨界點(diǎn)籌劃法適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在普通住宅土地增值稅具有稅收優(yōu)惠政策的情況下。我國(guó)稅法規(guī)定指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造并出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)，若增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，則免征土地增值稅；若增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，則應(yīng)按規(guī)定對(duì)全部增值額計(jì)繳土地增值稅。此處所說(shuō)的“20%增值率”就是指“普通住宅計(jì)繳土地增值稅的臨界點(diǎn)”。

基于以上規(guī)定，如果出售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率在臨界點(diǎn)20%以上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)合理控制出售價(jià)格或適當(dāng)增加可扣除項(xiàng)目金額的方法，使項(xiàng)目整體增值率降低到20%以下，從而達(dá)到享受該項(xiàng)稅收優(yōu)惠的目的。一般地，采用這種方法的前提是納稅人項(xiàng)目的增值率在臨界點(diǎn)附近，如果納稅人項(xiàng)目的增值率與臨界點(diǎn)相差太大，將不利于實(shí)際操作，這時(shí)就需要分析成本收益，測(cè)算籌劃是否有利，避免得不償失。

2.稅收優(yōu)惠政策籌劃法

稅收優(yōu)惠政策籌劃法是風(fēng)險(xiǎn)最小，成本最低的稅收籌劃方法。對(duì)于這些稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要綜合考慮，謹(jǐn)慎選擇。我國(guó)稅法明確規(guī)定，房屋建成后如果是按比例分房自用的，可暫免征收土地增值稅；如果建成后需轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t需要按規(guī)定征收土地增值稅。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在滿(mǎn)足以下條件時(shí)，繳納營(yíng)業(yè)稅的稅目為“服務(wù)業(yè)-業(yè)”，從而可避免繳納土地增值稅：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)初期就可以確定最終用戶(hù)，符合代建房條件；反之，若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不符合代建房條件，則應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”全額繳納營(yíng)業(yè)稅。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可充分利用我國(guó)的各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)稅收的最優(yōu)籌劃，提高企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

3.兩次銷(xiāo)售房地產(chǎn)籌劃法

房地產(chǎn)銷(xiāo)售繳納的稅種主要包括土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅兩種。其中，土地增值稅采用超率累進(jìn)稅率，也就是說(shuō)房地產(chǎn)增值率越高，所繳納的稅率也就越高。針對(duì)這種情況，可采用兩次銷(xiāo)售房地產(chǎn)籌劃法，通過(guò)分解房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格，提供稅收籌劃的實(shí)施空間，降低房地產(chǎn)增值率，從而大大降低房地產(chǎn)銷(xiāo)售所需繳納的土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)在出售時(shí)如已進(jìn)行過(guò)簡(jiǎn)單裝修，可將簡(jiǎn)單裝修作為單獨(dú)的業(yè)務(wù)進(jìn)行核算，借助兩次銷(xiāo)售房地產(chǎn)籌劃法減少土地增值稅的繳納。

4.資金籌措籌劃法

股權(quán)融資和債權(quán)融資是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的兩種主要方式。這兩種方式的區(qū)別在于：股權(quán)融資不允許稅前扣除股息，而債權(quán)融資可稅前扣除利息。因此，當(dāng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控制時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常優(yōu)先選擇債權(quán)融資的方式。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的債權(quán)融資而言，又分為流動(dòng)資金貸款和項(xiàng)目長(zhǎng)期貸款。流動(dòng)資金貸款的利息支出通常計(jì)入當(dāng)期損益，能夠在稅前扣除；然而，項(xiàng)目長(zhǎng)期貸款的資金成本一般直接計(jì)入項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有以往年度的虧損可予以抵扣或企業(yè)在本年度處于虧損狀態(tài)時(shí)，應(yīng)將利息支出進(jìn)行資本化；如果處于盈利年度，則應(yīng)將利息支出進(jìn)行費(fèi)用化，從而最大化成本費(fèi)用。

5.遞延納稅籌劃法

遞延納稅籌劃法即企業(yè)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)盡可能地分期或者是延遲繳納稅款。在我國(guó)，稅收收入的主要稅源由增值稅、營(yíng)業(yè)稅兩大流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅組成。其中，流轉(zhuǎn)稅以收入為稅基，所得稅以收入減去可扣除項(xiàng)目后的應(yīng)納稅所得額為稅基。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可通過(guò)合理安排經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，將納稅期限向后推遲，實(shí)現(xiàn)資金的貨幣時(shí)間價(jià)值。這種做法并沒(méi)有減少繳納稅款的數(shù)額，但是延后繳納稅款的時(shí)間，從另一個(gè)角度來(lái)看相當(dāng)于得到了短期無(wú)息貸款，獲得了相對(duì)收益。因此，遞延納稅籌劃法的本質(zhì)是推遲確認(rèn)收入及納稅所得額，同時(shí)盡早列支費(fèi)用并及時(shí)入賬使其能夠在當(dāng)期進(jìn)行稅前扣除。

6.會(huì)計(jì)政策選擇籌劃法

我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理具有可選擇性，選擇的會(huì)計(jì)政策不同，形成的財(cái)務(wù)結(jié)果也不同。對(duì)于固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，其折舊和攤銷(xiāo)方法是采用直線(xiàn)折舊法還是加速折舊法，存貨計(jì)價(jià)方法是采用先進(jìn)先出法還是加權(quán)平均法，均會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的損益，進(jìn)而影響其應(yīng)繳納稅額。通過(guò)合理計(jì)提固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的減值和壞賬準(zhǔn)備，企業(yè)可以合理控制損益項(xiàng)目的列支和扣除。

篇5

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 風(fēng)險(xiǎn)

在金融危機(jī)中，房地產(chǎn)行業(yè)受到了嚴(yán)重的沖擊，同時(shí)伴隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)宏觀調(diào)控的延伸，相繼出臺(tái)了一些政策和措施，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)可謂雪上加霜。以至于現(xiàn)在出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂等情況。目前，如何在不違反國(guó)家相關(guān)政策下，提升企業(yè)利潤(rùn)、增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力等是所有房地產(chǎn)公司必須得面臨和解決的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃是在以不違反我國(guó)稅收政策的前提下，以提高利潤(rùn)為目的的稅收謀劃手段，它是整個(gè)房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)管理的最重要的部分之一。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)

稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)公司做出的納稅籌劃因各種因素的變動(dòng)而和實(shí)際納稅金額所產(chǎn)生的偏差。在房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)中存在以下幾種風(fēng)險(xiǎn)：

（一）法律風(fēng)險(xiǎn)

由于我國(guó)房地產(chǎn)的起步比較晚，企業(yè)的稅收籌劃還不成熟，因此經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)打法律球的現(xiàn)象，于是在不經(jīng)意間就演變成了漏稅偷稅，而后被稅務(wù)執(zhí)法機(jī)關(guān)抓住，輕則罰款，重則會(huì)對(duì)項(xiàng)目相關(guān)人員進(jìn)行刑事訴訟。所以說(shuō)稅收籌劃承擔(dān)著較大的法律風(fēng)險(xiǎn)，其稅收籌劃不清的情況對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)可以說(shuō)是一顆“定時(shí)炸彈”，是極其危險(xiǎn)的。

（二）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資一般范圍比較廣，包括前期設(shè)計(jì)費(fèi)用、土地成本、施工成本、營(yíng)銷(xiāo)成本、管理成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用等，幾乎牽扯到了所有部門(mén)和囊括了各種業(yè)務(wù)，其所產(chǎn)生的土地稅、企業(yè)稅等稅務(wù)資金都比較大。再加上，受經(jīng)濟(jì)全球化一體化的影響，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)轉(zhuǎn)速度加快，可謂是瞬息萬(wàn)變，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃就變得更難把握，公司面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也更高。很多房地產(chǎn)公司往往就是因?yàn)橐粫r(shí)的疏忽，忽略了稅收籌劃所需的投資成本，而給公司帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失，加大了公司稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

（三）執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的最終目的還是為了能夠合理避稅，這是一種合法的行為。我國(guó)政府一般會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果、人民生活水平狀況等來(lái)做出對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的規(guī)范與控制，如調(diào)整稅收政策等。雖然只是一小面，但對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)卻是足以影響公司整個(gè)項(xiàng)目的正常運(yùn)營(yíng)，使得稅收籌劃執(zhí)行困難。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

（一）稅收籌劃人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)差

稅收籌劃人員的工作是根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)情況和國(guó)家相關(guān)政策來(lái)預(yù)估公司項(xiàng)目所要交的稅收資金，將它控制在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。由于沒(méi)有人能準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展情況，因?yàn)樗芴嗖淮_定因素的影響，所以投資風(fēng)險(xiǎn)性高。稅收籌劃人員正是因?yàn)樯钪@一點(diǎn)，以市場(chǎng)信息不易把握為借口，放松了警惕，懈怠了對(duì)稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)，他們認(rèn)為，即使稅收籌劃出錯(cuò)了，也怪不到他們身上。

（二）稅收籌劃?rùn)C(jī)制不完善

要做出來(lái)一份稅收籌劃項(xiàng)目需要各部門(mén)的通力配合。土地資金、建設(shè)成本、管理銷(xiāo)售費(fèi)用等等公司的分散投資是由各個(gè)不同的部門(mén)所執(zhí)行，但因?yàn)樗麄兊墓ぷ鬟M(jìn)度也不一樣，而公司也沒(méi)有嚴(yán)格的條例規(guī)定所有稅收籌劃部門(mén)必須做出一份完美的預(yù)算、執(zhí)行方案，因此，他們都抱著誤差是可以存在的這種心態(tài)做出投資方案。所以，稅收籌劃部門(mén)要想得到準(zhǔn)確無(wú)誤的數(shù)據(jù)幾乎是不可能的。通常情況下，它只能得到一個(gè)大概的數(shù)據(jù)。

（三）稅收籌劃作用被夸大

很多的房地產(chǎn)公司認(rèn)為稅收籌劃是無(wú)所不能的，因而習(xí)慣性的去依賴(lài)它。其實(shí)，這種做法是錯(cuò)誤的，稅收籌劃只是房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理方面的一部分，作用是有限的。不僅如此，它受各種因素的影響，還受一定條件的制約，可變性過(guò)大，并不能作為一個(gè)行之有效的依據(jù)去進(jìn)行企業(yè)的生產(chǎn)管理。但事實(shí)情況卻是，有些房地產(chǎn)公司并沒(méi)有認(rèn)清到這一點(diǎn)，覺(jué)得只要稅收籌劃做出來(lái)就萬(wàn)事大吉了，無(wú)視市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變動(dòng)，忽略國(guó)家新出的法律政策，最終落得了罰款、甚至倒閉的地步。

三、防范房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的措施

（一）增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提高稅收籌劃人員自身素質(zhì)

防范房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的工作是一項(xiàng)具有高度科學(xué)、技術(shù)性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，相應(yīng)的對(duì)稅收籌劃人員的要求也要高一些。熟悉我國(guó)的各項(xiàng)法律條文，了解財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)以及房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)知識(shí)等都是每一位稅務(wù)籌劃人員必須具備的基本素質(zhì)。除此之外，稅收籌劃人員還應(yīng)該具備項(xiàng)目籌劃能力、對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)前景的預(yù)測(cè)能力，并且還要能夠配合公司其他各個(gè)部門(mén)的工作。但最主要的還是稅收籌劃人員要有強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、責(zé)任意識(shí)，不要過(guò)分的去依賴(lài)已有數(shù)據(jù)，要做到居安思危，凡事從幾種不同的角度去看待問(wèn)題。這一點(diǎn)是需要稅收籌劃人員自己努力才能做到的。還有一點(diǎn)就是從企業(yè)出發(fā)，做好企業(yè)文化宣傳，提高房地產(chǎn)行業(yè)的整體素質(zhì)，這樣才能更好的做好企業(yè)稅收籌劃。

（二）健全稅收籌劃?rùn)C(jī)制，加強(qiáng)與稅務(wù)部門(mén)的聯(lián)系

房地產(chǎn)公司應(yīng)建立一套完整的管理制度，很好的把各個(gè)部門(mén)聯(lián)系起來(lái)，促進(jìn)部門(mén)與部門(mén)之間的溝通，方便各部門(mén)之間交換信息，在最短的時(shí)間內(nèi)開(kāi)展項(xiàng)目合作與執(zhí)行。要想做到這些，首先就得設(shè)置監(jiān)管部門(mén)，同時(shí)明確劃分責(zé)任范圍，使之相互監(jiān)督，認(rèn)真工作。其次，要改變公司領(lǐng)導(dǎo)層的管理方式。應(yīng)該摒棄一直以來(lái)只注重大項(xiàng)目，而不過(guò)問(wèn)小項(xiàng)目的工作方法，在公司內(nèi)部起好帶頭作用，重視每一項(xiàng)工作，事無(wú)巨細(xì)。還應(yīng)時(shí)不時(shí)地去各部門(mén)了解情況，要讓員工知道領(lǐng)導(dǎo)對(duì)他們的器重。這樣可以激發(fā)員工的工作熱情，使之全身心

（三）正確看待稅收籌劃作用，注重稅收籌劃方案的綜合性

稅收籌劃只是稅收籌劃的工作人員根據(jù)眼前的情況，分析未來(lái)項(xiàng)目發(fā)展的可能性做出的納稅資金預(yù)算，并不是完全的與事實(shí)情況相符的。因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到稅收籌劃的作用，準(zhǔn)確把握稅法政策，密切注視稅法的變動(dòng)，時(shí)刻更新稅收籌劃計(jì)劃。但是，光這一點(diǎn)還不夠，最主要的是要樹(shù)立正確的納稅意識(shí)，不要想著以“我不知道稅法改了”、“因?yàn)槎愂栈I劃錯(cuò)了忘記納稅”等任何借口為自己開(kāi)脫而去做些違法亂紀(jì)、偷稅、漏稅等事情。

參考文獻(xiàn)：

篇6

一、房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)與稅負(fù)情況

1.房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，在推動(dòng)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了不可替代的重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)也因其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及開(kāi)產(chǎn)品的特殊性而具有一些不同于其他行業(yè)的鮮明特征。房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，由于土地的購(gòu)置和整體、房屋的開(kāi)發(fā)和建設(shè)都需要大量資金的投入，而企業(yè)為了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的連續(xù)性也不可能將企業(yè)所有資金投入一個(gè)項(xiàng)目之中。所以在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，銀行等金融機(jī)構(gòu)的融資、施工方的施工墊資以及購(gòu)房者的預(yù)付款項(xiàng)都是維持項(xiàng)目運(yùn)作的重要資金來(lái)源。所以房地產(chǎn)行業(yè)通常資金量投入量巨大，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿也往往較高。房地產(chǎn)行業(yè)還具有高經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的特性。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資額度較大、投資周期較長(zhǎng)，導(dǎo)致行業(yè)的投資回報(bào)流動(dòng)性相對(duì)較低。同時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有鮮明的地域性，商品房的價(jià)值與其所處的地域、位置息息相關(guān)，幾時(shí)結(jié)構(gòu)、質(zhì)量完全相同的產(chǎn)品也可能因位置的區(qū)別而導(dǎo)致價(jià)格大相徑庭。因此，房地產(chǎn)企業(yè)一旦出現(xiàn)了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不適應(yīng)市場(chǎng)，業(yè)務(wù)布局合理的情況，其銷(xiāo)售狀況就可能一落千丈，出現(xiàn)存貨積壓、現(xiàn)金流斷裂的情況，從而導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)危機(jī)。

2.房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)情況。長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)為我國(guó)的整體稅收增長(zhǎng)做出了巨大的貢獻(xiàn)。在過(guò)去的數(shù)十年里，房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)所有行業(yè)中稅收增幅最快的行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的納稅占國(guó)家總稅收比重也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地行業(yè)產(chǎn)值占GDP的比重，可見(jiàn)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的整體稅負(fù)還是偏重。除了房地產(chǎn)行業(yè)的納稅總額較高之外，房地產(chǎn)行業(yè)還面臨這稅種多樣化的問(wèn)題。從房地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程上來(lái)看：在獲取土地階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要交納契稅及耕地占用稅，契稅稅率按照土地交易價(jià)格的3%～5%，而耕地占用稅則根據(jù)區(qū)域的不同實(shí)行差別定額稅率。在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，房地產(chǎn)企業(yè)還因占用土地而交納城鎮(zhèn)土地使用稅以及因與各方簽訂合同而交納印花稅。在房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售轉(zhuǎn)讓階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要按照不動(dòng)產(chǎn)交納5%的營(yíng)業(yè)稅、印花稅和土地增值稅，其中土地增值稅實(shí)行30%～60%的超率累進(jìn)稅率。在房地產(chǎn)企業(yè)持有房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，企業(yè)還需要租金交納營(yíng)業(yè)稅與房產(chǎn)稅。同時(shí)，企業(yè)還需要根據(jù)自身的銷(xiāo)售狀況按季度預(yù)交企業(yè)所得稅，在年度終了后進(jìn)行匯繳清算。由此可見(jiàn)，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅種較多，需要承擔(dān)的納稅義務(wù)較重。根據(jù)測(cè)算，房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)通常會(huì)達(dá)到商品房成本的30%～40%。另外，根據(jù)我國(guó)的“營(yíng)改增”總體規(guī)劃，房地產(chǎn)行業(yè)將于2015年前完成營(yíng)改增的改革，屆時(shí)可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)短期內(nèi)進(jìn)一步上升，因此如何通過(guò)納稅籌劃降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)公司價(jià)值最大化是個(gè)值得要研究的重要問(wèn)題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要方法

1.企業(yè)融資的稅收籌劃。由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿往往較高，擁有大量的負(fù)債。因此如何選擇企業(yè)融資及財(cái)務(wù)費(fèi)用處理方式而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的稅負(fù)最小化是的企業(yè)需要重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)從銀行取得借款用于一般運(yùn)營(yíng)時(shí)，借款的利息費(fèi)用是可以通過(guò)稅前扣除的，取得的借款用于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)，則計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)的收入結(jié)轉(zhuǎn)的特殊性會(huì)通常使企業(yè)的會(huì)計(jì)業(yè)績(jī)產(chǎn)生波動(dòng)，當(dāng)企業(yè)的業(yè)績(jī)?yōu)樘潛p時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將借款的財(cái)務(wù)費(fèi)用資本化，應(yīng)變?cè)诤罄m(xù)會(huì)計(jì)期間進(jìn)行攤銷(xiāo);當(dāng)企業(yè)取得正的業(yè)績(jī)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將借款的財(cái)務(wù)費(fèi)用盡量費(fèi)用化，從而減少當(dāng)期的應(yīng)納稅額。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)控制取得融資成本的限額及加強(qiáng)企業(yè)的融資管理，盡量避免企業(yè)產(chǎn)生不能從稅法中扣除的超額利息及罰息。

資本市場(chǎng)是房地產(chǎn)企業(yè)取得資金的重要渠道之一，但企業(yè)通過(guò)股權(quán)融資的資金成本通常較高，同時(shí)股息分紅也能在企業(yè)的稅前扣除。所以，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)當(dāng)重視通過(guò)發(fā)行債券來(lái)融資，一方面?zhèn)谫Y特別是海外債券的資金成本通常較低，另一方面?zhèn)睦①M(fèi)用也可以有抵稅的效果，從而降低企業(yè)的整體稅負(fù)。

2.產(chǎn)品銷(xiāo)售的稅收籌劃。由于房地產(chǎn)企業(yè)的商品房等產(chǎn)品屬于高價(jià)值商品，在銷(xiāo)售時(shí)會(huì)產(chǎn)生較高的稅負(fù)。我國(guó)的稅法規(guī)定通過(guò)直接銷(xiāo)售或預(yù)收等方式銷(xiāo)售商品房都是在銷(xiāo)售時(shí)征收營(yíng)業(yè)稅，但是通過(guò)分期付款銷(xiāo)售商品房則是按照合同約定的付款日期交稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)分期付款的方式銷(xiāo)售房地產(chǎn)，分期的確定銷(xiāo)售收入及銷(xiāo)售成本，這樣可以起到延遲納稅的效果。除了通過(guò)銷(xiāo)售項(xiàng)目的銷(xiāo)售方式可以調(diào)節(jié)企業(yè)稅負(fù)之外，企業(yè)還可以通過(guò)調(diào)節(jié)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售結(jié)算方式來(lái)降低企業(yè)的整體稅負(fù)。由于我國(guó)的土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)型，當(dāng)商品房或者土地的增值額超過(guò)一定幅度之后就有可能導(dǎo)致土地增值大幅度的上升，因此靈活合并或者拆分項(xiàng)目的銷(xiāo)售結(jié)算方式往往可以降低企業(yè)的土地增值稅整體稅負(fù)。例如某房地產(chǎn)公司有兩個(gè)項(xiàng)目，第一個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入為140萬(wàn)元，其土地增值稅的可抵扣成本為100萬(wàn)元，因此其土地增值稅繳納額為12萬(wàn)元。第二個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入180萬(wàn)元，可抵扣成本為100萬(wàn)元，土地增值稅應(yīng)納稅額為27萬(wàn)元，兩項(xiàng)目合計(jì)土地增值稅交納總額為39萬(wàn)元。但是若將兩個(gè)項(xiàng)目合并銷(xiāo)售結(jié)算，則總體銷(xiāo)售收入為320萬(wàn)元，其可抵扣成本為200萬(wàn)元，其土地增值稅應(yīng)繳納稅額為38萬(wàn)元。因此，該企業(yè)可以通過(guò)合理的合并項(xiàng)目銷(xiāo)售結(jié)算，從而降低企業(yè)的整體土地增值稅稅負(fù)。另外，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售經(jīng)裝修的商品房時(shí)，則可以將房屋銷(xiāo)售合同分拆為毛坯房銷(xiāo)售合同和裝修合同，房屋銷(xiāo)售合同征收土地增值稅和裝修合同征收營(yíng)業(yè)稅。這樣商品房的增值率將大大降低，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)繳納少量營(yíng)業(yè)稅的方式避免了土地增值稅的大額繳納，從而降低了企業(yè)的整體稅負(fù)。

3.組織架構(gòu)的稅收籌劃。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，在各地進(jìn)行擴(kuò)張成立分子公司已成為企業(yè)發(fā)展的通常模式。房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的發(fā)展就為其成立集團(tuán)公司提供了基礎(chǔ)，而企業(yè)成立集團(tuán)公司能夠在納稅籌劃方面具有更高的可操作空間。由于企業(yè)進(jìn)行納稅的最終目的是要降低其整體稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，而集團(tuán)公司可以根據(jù)其內(nèi)部企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行主營(yíng)業(yè)務(wù)分割和調(diào)整，可以根據(jù)其內(nèi)部企業(yè)的適用稅率高低進(jìn)行合理的關(guān)聯(lián)交易。例如集團(tuán)的核心控股公司往往設(shè)立在高新區(qū)而享受了15%的所得稅率，則集團(tuán)公司可以通過(guò)合理的手段調(diào)整業(yè)務(wù)和轉(zhuǎn)移利潤(rùn)至其中，從而降低了稅負(fù)。另外，集團(tuán)公司在進(jìn)行擴(kuò)張時(shí)可以根據(jù)分公司和子公司的適用稅收規(guī)定不同，分別對(duì)兩種方案的稅負(fù)進(jìn)行測(cè)算，從而選擇最有利于集團(tuán)的方案。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃需要注意的問(wèn)題

1.納稅籌劃應(yīng)該從整體布局。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)復(fù)雜，納稅環(huán)節(jié)也較多，因此企業(yè)的納稅籌劃必須從企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)的角度出發(fā)。從項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，土地的獲取和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)等等環(huán)節(jié)上嚴(yán)格把控，按照企業(yè)的整體稅后利益最大化籌劃設(shè)計(jì)，而不能僅僅考慮項(xiàng)目建設(shè)的某一環(huán)節(jié)的稅負(fù)最低。例如企業(yè)在拿地之后的規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)就應(yīng)當(dāng)考慮到其預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的業(yè)態(tài)問(wèn)題，若開(kāi)發(fā)建設(shè)大戶(hù)型住宅等高端產(chǎn)品則不能享受到國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率低于20%則免征收土地增值稅的優(yōu)惠。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃是與其經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和整個(gè)開(kāi)發(fā)流程都息息相關(guān)的，并不能片面、獨(dú)立地看待。

篇7

隨著國(guó)家調(diào)控力度的不斷加大,加上日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部費(fèi)用成本的壓縮空間越來(lái)越小。作為房地產(chǎn)企業(yè)外部成本的稅收,其數(shù)額的多少極大地影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。科學(xué)的本文作者：黃曉暉作者單位：廣西欽能電力集團(tuán)有限公司

稅收籌劃,對(duì)于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力乃至促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都具有積極的作用。針對(duì)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收及稅收籌劃的影響,本文立足于稅收環(huán)境的變化,通過(guò)多視角挖掘宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的空間及關(guān)注點(diǎn),在其基礎(chǔ)上建立具體背景下的籌劃方案,旨在為房地產(chǎn)企業(yè)提供有效、具有實(shí)踐意義的稅收籌劃思路。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃策略

1.房地產(chǎn)企業(yè)前期準(zhǔn)備階段的稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)前期準(zhǔn)備工作包括規(guī)劃審批、設(shè)計(jì)施工、土地出讓或轉(zhuǎn)讓等,此階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的首要環(huán)節(jié),也是稅收籌劃的關(guān)鍵。首先是子公司和母公司的選擇,前者具有獨(dú)立法人資格,可以進(jìn)行獨(dú)立核算,后者則不具備此條件,也即子公司可以獨(dú)立承擔(dān)納稅風(fēng)險(xiǎn),而分公司與總公司則是共同承擔(dān)納稅風(fēng)險(xiǎn)。但一般情況下,選擇分公司具有以下優(yōu)點(diǎn):稅務(wù)部門(mén)對(duì)分公司的監(jiān)管相對(duì)要松,且項(xiàng)目初期分公司往往處于虧損狀態(tài),可以抵消總公司利潤(rùn),減輕企業(yè)稅負(fù),分公司與總公司之間的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移不必承擔(dān)納稅義務(wù),可以減少房地產(chǎn)企業(yè)的成本;其次,新建和并購(gòu)的選擇,房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的來(lái)源有兩個(gè):國(guó)家購(gòu)買(mǎi)和從其他單位購(gòu)買(mǎi),從其他單位購(gòu)買(mǎi)具體的操作方式可以是成立新公司購(gòu)買(mǎi)土地或是并購(gòu)出售土地企業(yè)的股權(quán),從稅法上來(lái)看,第二種操作方式的土地使用權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移,因此無(wú)需繳納契稅,利于企業(yè)節(jié)稅,降低企業(yè)成本;再次,籌資方式的稅收籌劃,資金占用大是房地產(chǎn)企業(yè)的主要特點(diǎn),而房地產(chǎn)企業(yè)的籌資方式可以分為負(fù)債籌資和權(quán)益籌資,前者的利息可以在稅前扣除,后者的股息不能作為費(fèi)用列支。

2.房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)環(huán)節(jié)的稅收籌劃

一是,借款費(fèi)用資本化,根據(jù)相關(guān)稅法規(guī)定,在當(dāng)期企業(yè)所得稅中無(wú)法扣除資本化的借款費(fèi)用,而對(duì)于成本對(duì)象完工后的借款費(fèi)用則可以作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除,因此對(duì)于不同時(shí)期完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)獨(dú)立核算,這樣可以相應(yīng)的減少企業(yè)所得稅支出;二是,利息扣除方式,計(jì)算企業(yè)所得稅和土地增值稅時(shí)的利息費(fèi)用在會(huì)計(jì)處理上市不同的,前者在開(kāi)發(fā)完工前計(jì)入成本,在開(kāi)發(fā)完工后計(jì)入期間費(fèi)用,而計(jì)入成本的利息費(fèi)用只有當(dāng)房產(chǎn)出售時(shí)才能抵扣,同時(shí)對(duì)于土地增值稅,根據(jù)稅法規(guī)定,當(dāng)利息費(fèi)用較大時(shí)應(yīng)提供證明據(jù)實(shí)扣除,而當(dāng)利息費(fèi)用較少時(shí),則可不計(jì)入分?jǐn)偟睦?且可多扣除相關(guān)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,降低房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本;三是,按照開(kāi)發(fā)種類(lèi)分別核算增值額,即分別核算不同開(kāi)發(fā)種類(lèi)的增值稅,以減少稅負(fù);四是,稅前扣除項(xiàng)目,新企業(yè)所得稅法的稅前扣除項(xiàng)目較多,包括可全額扣除的項(xiàng)目,如折舊、交通費(fèi)等,按照稅收標(biāo)準(zhǔn)列支的費(fèi)用,如業(yè)務(wù)招待費(fèi),可以遞延到下期扣除的項(xiàng)目,如廣告費(fèi),不能扣除的項(xiàng)目,如罰款;五是,預(yù)提費(fèi)用處理,稅法與會(huì)計(jì)核算對(duì)預(yù)提費(fèi)用的處理方式是不同的,雖然房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)完工后可以合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷(xiāo)售收入,并按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的計(jì)稅成本,但實(shí)際中還未完工的相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施在稅法上是不允許列支的,這可能增加企業(yè)稅收支出。

3.銷(xiāo)售環(huán)節(jié)稅收籌劃

一是,銷(xiāo)售價(jià)格稅收籌劃,當(dāng)前土地增值稅實(shí)行四級(jí)累進(jìn)稅率,同時(shí)為鼓勵(lì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的開(kāi)發(fā),規(guī)定其相關(guān)增值稅率為超過(guò)20%的暫不征收土地增值稅,此時(shí)不同的售價(jià)可能增加或減少房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn),在此情況下,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用起征臨界點(diǎn)進(jìn)行定價(jià),以減輕企業(yè)稅負(fù),增加企業(yè)凈利潤(rùn);二是,銷(xiāo)售收入分解稅收籌劃,例如通過(guò)設(shè)立專(zhuān)門(mén)的房產(chǎn)銷(xiāo)售公司來(lái)減輕土地增值稅和企業(yè)所得稅,通過(guò)簽訂裝修合同分解銷(xiāo)售收入以合理規(guī)避裝修部分的土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅,給企業(yè)帶來(lái)節(jié)稅利益,通過(guò)區(qū)分代收收入以減少銷(xiāo)售收入,降低企業(yè)所得稅負(fù),通過(guò)折扣銷(xiāo)售,將銷(xiāo)售價(jià)款與折扣額開(kāi)在同一發(fā)票上,以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額來(lái)繳納營(yíng)業(yè)稅。

4.保有環(huán)節(jié)稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)未出售的房屋常以出租的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng),而房屋租賃行為中涉及的稅種主要包括營(yíng)業(yè)稅(5%)、個(gè)人所得稅(20%)、房產(chǎn)稅(12%),以及城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及教育費(fèi)附加等,從租賃方或承租方的角度來(lái)看,房屋租賃名義稅負(fù)較重,稅負(fù)水平占全部租賃收入的30%-40%。因此需要對(duì)保有環(huán)節(jié)進(jìn)行稅收籌劃。首先,變房屋出租為投資業(yè)務(wù),對(duì)尚未出售的房產(chǎn)以出租形式賺錢(qián)租金,具有較大的稅負(fù),而將這部分房產(chǎn)以投資入股的形式來(lái)參與被投資方的利潤(rùn)分配則可以有效降低企業(yè)稅負(fù);其次,先租后售的稅收籌劃,房地產(chǎn)企業(yè)都存在大量的銀行貸款,會(huì)有大量的費(fèi)用需要在稅前扣除,因此企業(yè)可以以先租后售的形式持有房產(chǎn),期間企業(yè)所得稅較少,總體來(lái)說(shuō)對(duì)企業(yè)是有利的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃實(shí)務(wù)

1.營(yíng)業(yè)稅的稅收籌劃

從自建和代建模式選擇的角度來(lái)看營(yíng)業(yè)稅的稅收籌劃。案例:某企業(yè)以1億元的價(jià)格購(gòu)得一塊土地,擬建一棟酒店,成本為2億元,建成后轉(zhuǎn)讓給乙酒店管理公司,價(jià)格為3.45億元,其中土地增值稅為2%的預(yù)征率。(1)自建模式,某企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅34500*5%=1725萬(wàn)元,土地增值稅34500*2%=690萬(wàn)元,乙公司契稅=34500*5%=1725萬(wàn)元;(2)代建模式,某企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅為0,代建營(yíng)業(yè)稅=4500%5%=225萬(wàn)元,土地增值稅=10000*2%=200萬(wàn)元,契稅=1000*5%=500萬(wàn)元。從以上兩種開(kāi)發(fā)模式來(lái)看,自建的營(yíng)業(yè)稅稅額大,擠占企業(yè)資金,而代建模式的稅負(fù)較輕,但應(yīng)避免稅收征管上可能的風(fēng)險(xiǎn)。

2.土地增值稅稅收籌劃

某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共分為兩部分,一是普通住宅項(xiàng)目,銷(xiāo)售收入18000萬(wàn)元,一是洋房項(xiàng)目,收入為91000萬(wàn)元,而開(kāi)發(fā)總成本為62000萬(wàn)元,包括支付土地價(jià)款20000萬(wàn)元,前期工程費(fèi)1200萬(wàn)元,建造安裝支出30000萬(wàn)元,基礎(chǔ)設(shè)施支出8000萬(wàn)元,公共配套設(shè)施支出1500萬(wàn)元,開(kāi)發(fā)間接支出1300萬(wàn)元。籌劃前土地增值稅情況為:應(yīng)稅收入:109000萬(wàn)元;扣除項(xiàng)目金額總計(jì)=開(kāi)發(fā)成本+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用+與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)的稅金+其他扣除項(xiàng)目=62000+62000*10%+109000*5.5%+62000*20%=86595萬(wàn)元,則土地增值額=109000-86595=22405萬(wàn)元;因此土地增值稅稅額=22405*30%=6721.5萬(wàn)元,稅負(fù)高達(dá)6.17%。籌劃后的土地增值稅稅收情況,將項(xiàng)目總成本劃分為普通項(xiàng)目和非普通項(xiàng)目,(1)普通項(xiàng)目的測(cè)算:應(yīng)稅收入為18000萬(wàn)元,扣除項(xiàng)目的金額=10820+1082+990+2164=15056萬(wàn)元,土地項(xiàng)目增值額=18000-15056=2944萬(wàn)元,增值額與扣除項(xiàng)目金額的比為19.55%,未超過(guò)20%,因此免征土地增值稅;(2)非普通項(xiàng)目的測(cè)算:應(yīng)稅收入為91000萬(wàn)元,扣除項(xiàng)目金額=51180+5118+5005+10236=71539萬(wàn)元,土地項(xiàng)目增值額=91000-71539=19461萬(wàn)元,增值額與扣除項(xiàng)目的金額之比為27.2%,因此土地增值稅稅額=19461*30%=5838.3萬(wàn)元,比進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃前節(jié)稅883.3萬(wàn)元。

3.利息籌劃

篇8

關(guān)鍵詞：新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；房地產(chǎn)；稅收籌劃

一、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)稅收籌劃影響分析

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是我國(guó)財(cái)政部在人民大會(huì)堂同時(shí)的一項(xiàng)條例，在2007年1月1日起在上市公司執(zhí)行，其他企業(yè)鼓勵(lì)執(zhí)行，但現(xiàn)在，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作進(jìn)行的過(guò)程中產(chǎn)生了很多影響。其中產(chǎn)生影響最深的是以下幾個(gè)方面，依次為：第一，目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)存貨計(jì)價(jià)方式做出了明確規(guī)定，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》中對(duì)存貨發(fā)出計(jì)價(jià)方式祥先進(jìn)先出或者是加權(quán)平均法的方向轉(zhuǎn)變，這種形式下，企業(yè)毛利會(huì)產(chǎn)生變化。還有，通過(guò)膨脹的情況下，我國(guó)原有的計(jì)價(jià)方式不能進(jìn)行對(duì)應(yīng)的稅收，可是，如果計(jì)價(jià)方式進(jìn)行了改變，企業(yè)沒(méi)有按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行對(duì)策的開(kāi)展，使提升了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)跟企業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)建筑時(shí)間長(zhǎng)，如果直接或者是限定運(yùn)用后將先進(jìn)先出的計(jì)價(jià)方式取消，那么，房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期損益和利潤(rùn)都會(huì)受到影響。第二，投資性房地產(chǎn)以及固定資產(chǎn)計(jì)量的規(guī)定。投資性房地產(chǎn)的計(jì)量方式在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定是這樣的，倘若運(yùn)用公允價(jià)值的計(jì)量方式，就不能對(duì)計(jì)提折舊和攤銷(xiāo)策略進(jìn)行完成，這種方式還會(huì)提升企業(yè)的稅負(fù)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在對(duì)計(jì)量固定資產(chǎn)中，的規(guī)定也會(huì)影響涉稅情況。另外，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在公允價(jià)值的基礎(chǔ)上，對(duì)計(jì)量模式做出了規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行公允價(jià)值進(jìn)行稅收籌劃的時(shí)候需要對(duì)稅收籌劃的空間進(jìn)行擴(kuò)展，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債以及資產(chǎn)計(jì)量造成了影響。不僅如此，還會(huì)影響損益的計(jì)算。對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理的時(shí)候會(huì)受到新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的影響和限制，最嚴(yán)重的會(huì)影響納稅額度的計(jì)算。

二、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展稅收籌劃的建議

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作會(huì)因?yàn)樾聲?huì)計(jì)準(zhǔn)則的頒布與實(shí)施受到不同程度的影響。房地產(chǎn)企業(yè)也不能坐以待斃，應(yīng)該提出相應(yīng)的對(duì)策。房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)環(huán)境不同，所以，不確定性因素也非常多，因此，在稅收籌劃的事后會(huì)產(chǎn)生很多問(wèn)題，不能進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避。為此，本文對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的建議進(jìn)行論述。

(一)關(guān)注稅收政策加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范認(rèn)知

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)工作人員在進(jìn)行稅收籌劃工作的過(guò)程中應(yīng)該密切關(guān)注我國(guó)政策和稅法的調(diào)整以及改變。房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃工作的時(shí)候，可以憑借企業(yè)的特征對(duì)信息管理系統(tǒng)進(jìn)行創(chuàng)建，按照實(shí)際稅收政策進(jìn)行改變，使得企業(yè)可以輕松地應(yīng)對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的變動(dòng)而制定解決措施，最大程度上縮小了政策變更對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響。不僅如此，在進(jìn)行稅收籌劃工作的過(guò)程中應(yīng)該將潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行考慮，并制定稅收籌劃工作方案，保證工作截然有序的進(jìn)行。

(二)重視與稅務(wù)機(jī)構(gòu)部門(mén)溝通

納稅行為在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法中并沒(méi)有明確的規(guī)定，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)不同，稅法自身也比較有特點(diǎn)，所以，在一定的情況下對(duì)企業(yè)稅收籌劃工作增加了困難。針對(duì)這一情況，我們?cè)谶M(jìn)行稅收籌劃工作的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該跟稅務(wù)機(jī)構(gòu)部門(mén)進(jìn)行實(shí)時(shí)溝通和交流，只有這樣才能夠?qū)Σ糠中屡d業(yè)務(wù)的開(kāi)展打下良好的基礎(chǔ)，同時(shí)還可以在最短的時(shí)間內(nèi)獲得相關(guān)政策的支持，并獲得良好的成果。不僅如此，對(duì)于稅收政策信息的獲取要及時(shí)，因?yàn)槎愂照邥?huì)降低政策變動(dòng)產(chǎn)生的影響力。另外，房地產(chǎn)企業(yè)想要稅收籌劃工作順利的進(jìn)行，還應(yīng)該對(duì)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作進(jìn)行規(guī)范性的管理，同時(shí)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定對(duì)賬冊(cè)和會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行規(guī)范完整。

篇9

（重慶富力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，重慶 400020）

摘　要：房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度在以往的十余年間可謂是一日千里，創(chuàng)造了巨大的財(cái)富。 但是由于國(guó)家政策的調(diào)整，以及外部環(huán)境的不景氣，使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也在日益增加，再加上外部融資環(huán)境的惡化，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部費(fèi)用的可節(jié)約空間越來(lái)越小。而且由于富產(chǎn)業(yè)范圍廣、資金需求量大的特點(diǎn)，使得其涉及的稅種多，數(shù)額大。所以，稅收作為房地產(chǎn)企業(yè)的外部成本，在其總成本中占據(jù)著相當(dāng)一部分的比例。所以，如何在符合相關(guān)法規(guī)的情況下，進(jìn)行合理的納稅籌劃以有效降低稅收負(fù)擔(dān)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著重要意義。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；所得稅；納稅籌劃

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.31文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1000-8772（2015）07-0123-02

收稿日期：2015-02-20

作者簡(jiǎn)介：向建華（1975），女，四川省資中人，財(cái)務(wù)經(jīng)理，會(huì)計(jì)師。主要從事房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理，稅收籌劃，資金融資管理。

一、引言

由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)方式和財(cái)務(wù)狀況和其他行業(yè)有著很大的不同，這也決定了針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收的特殊性。首先是需要繳納的稅種較多，從前期的準(zhǔn)備階段產(chǎn)品的銷(xiāo)售，再到后面的管理，整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程的不同階段都會(huì)涉及到不同的稅種。其次就是繳納的稅款數(shù)額巨大，房地產(chǎn)企業(yè)投資大、商品售價(jià)也高，一般一個(gè)項(xiàng)目所涉及的金額高達(dá)幾億甚至十幾億，再加上稅種較多，這就導(dǎo)致其繳納的稅額都很大。再加上中央對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的大力度的調(diào)控政策趨于穩(wěn)定，產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，資金投入大，融資困難，使得房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)成本高而且經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。在這種情況下，高額的稅款在開(kāi)發(fā)成本中占有很大比例，已經(jīng)成為影響行業(yè)發(fā)展的決定性因素。因此，熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的稅收體系，了解各流程中涉及到的稅收，涉及科學(xué)合理的稅收籌劃方案，有效的降低稅負(fù)，已經(jīng)越來(lái)越重要文章簡(jiǎn)單分析了房地產(chǎn)行業(yè)涉及到的稅種進(jìn)行了簡(jiǎn)單分析，并分析如何對(duì)其主要稅種進(jìn)行籌劃。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各流程涉稅事項(xiàng)

（一）在各階段涉及到的稅種

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程可以劃分為三個(gè)環(huán)節(jié)，即在建工前的準(zhǔn)備階段、完工后的銷(xiāo)售階段以及后期保有階段。在第一個(gè)階段，就是為項(xiàng)目的開(kāi)工做好各種準(zhǔn)備。比如，如果是房地產(chǎn)企業(yè)自己施工，那么就需要取得施工許可證，如果是委托別的施工單位，那么就需要尋找符合條件的合作單位，還有一個(gè)更為關(guān)鍵的是要在這個(gè)階段取得土地的使用權(quán)。所以這一階段在整個(gè)項(xiàng)目中占據(jù)著舉足輕重的作用，在該階段所涉及到的稅種有契稅以及城鎮(zhèn)土地使用稅。在銷(xiāo)售階段，目前的房地產(chǎn)企業(yè)主要是采用預(yù)售的方式。所謂預(yù)售就是在工程竣工之前就進(jìn)行銷(xiāo)售，而現(xiàn)售則是在產(chǎn)品達(dá)到可使用的狀態(tài)之后才進(jìn)行銷(xiāo)售的一種方式。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目需要大量的資金，所以現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都采用預(yù)售的方式，以便能夠更快的回籠資金。在銷(xiāo)售階段主要涉及到的稅種有營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅。而對(duì)于在交易的時(shí)候簽訂的產(chǎn)權(quán)交易合同，則根據(jù)交易的金額征收0.05%的印花稅；而在房地產(chǎn)企業(yè)將房屋銷(xiāo)售之后取得的收益，則需要講所得收益納入到利潤(rùn)總額并對(duì)其征收25%的所得稅。在房保有階段所涉及到的稅種包括：如果是以自有的形式持有的房產(chǎn)，則需要根據(jù)房產(chǎn)的余額對(duì)其征收1.2%的房產(chǎn)稅；如果將房產(chǎn)出租或是出借，則租金為依據(jù)對(duì)其征收12%的房產(chǎn)稅。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅收的特點(diǎn)

首先就是項(xiàng)目資金流轉(zhuǎn)的環(huán)節(jié)較多，而在需要繳納的稅種較多。目前房地產(chǎn)行業(yè)逐漸趨向于一體化，包括生產(chǎn)、流通、銷(xiāo)售和服務(wù)等，經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)范圍也從簡(jiǎn)單的自住房向城鎮(zhèn)土地開(kāi)發(fā)、商業(yè)房屋銷(xiāo)售、綠化包養(yǎng)等業(yè)務(wù)，涉及到的稅種較多。而且房地產(chǎn)行業(yè)一般都需要巨額的資金，資金需要在各個(gè)環(huán)節(jié)流轉(zhuǎn)，這種情況使得房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)在資金流動(dòng)性方面面臨著很高的風(fēng)險(xiǎn)。其次，各項(xiàng)費(fèi)用較高。在前期，為了取得土地所有權(quán)，需要付出的費(fèi)用由土地出讓金、拆遷安置費(fèi)以及可行性研究費(fèi)等，而在安裝的時(shí)候還需要付出城建費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)以及預(yù)備非等。在工程竣工的時(shí)候，還有附屬的公共配套設(shè)施費(fèi)用以及基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。最后，在會(huì)計(jì)核算方面，和其他企業(yè)不同。由于房地產(chǎn)企業(yè)不能像一般的企業(yè)那樣進(jìn)行批量的生產(chǎn)，所以在計(jì)算成本、利潤(rùn)以及稅負(fù)的時(shí)候都需要采用單件計(jì)算法；而且一般經(jīng)營(yíng)周期較長(zhǎng)，很多跨年的項(xiàng)目需要采用完工百分比的方法來(lái)進(jìn)行計(jì)算收益和成本。

三、房地產(chǎn)行業(yè)如何進(jìn)行納稅籌劃

（一）土地增值稅的籌劃

在涉及到的所有稅種當(dāng)中，土地增值稅是影響最大的，也是國(guó)家進(jìn)行調(diào)控的重要手段。企業(yè)可以通過(guò)研究稅率特點(diǎn)以及國(guó)家在這方面的稅收政策，在遵守法律法規(guī)的情況下，采取措施使得企業(yè)的收益和稅負(fù)達(dá)到最佳的比例。下面介紹一些相關(guān)的籌劃方案：一是收入分散籌劃法。也就是說(shuō)如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠采取合理手段分散銷(xiāo)售價(jià)格，那么也就可以降低適用稅率，進(jìn)而降低稅收負(fù)擔(dān)。可以將房屋中獨(dú)立的設(shè)施單獨(dú)處理，可以在房屋初步完工，還沒(méi)有安裝設(shè)備的時(shí)候就和購(gòu)房者簽訂合同。之后在對(duì)房屋進(jìn)行裝修以及安裝設(shè)備的時(shí)候，可以再簽訂一個(gè)合同。如此一來(lái)，企業(yè)在納稅申報(bào)的時(shí)候，對(duì)于第二個(gè)合同所涉及到的金額就不需要再納稅了，僅僅對(duì)房屋本身的金額納稅。二是費(fèi)用轉(zhuǎn)移籌劃法。根據(jù)規(guī)定，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間所支出的費(fèi)用，除了利息支出按照己發(fā)生金額進(jìn)行扣除之外，其他費(fèi)用的支出都是按照土地價(jià)款以及開(kāi)發(fā)成本的一定比例來(lái)進(jìn)行扣除。一些期間費(fèi)用，比如管理人員的工資、辦公費(fèi)以及差旅費(fèi)等，是不能列入開(kāi)發(fā)成本的，其實(shí)際發(fā)生的數(shù)額原本是對(duì)土地增值稅產(chǎn)生什么影響的。企業(yè)可以采用適當(dāng)?shù)娜藛T分配方法將這些費(fèi)用可以作為開(kāi)發(fā)成本列支，增加可扣除數(shù)額。比如，對(duì)于總部某單位的管理者，在不影響工作的情況下參加房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，那么針對(duì)這位相關(guān)人員的費(fèi)用就可以分?jǐn)傄徊糠值介_(kāi)發(fā)成本中來(lái)。如此一來(lái)，將部分期間費(fèi)用分?jǐn)偟介_(kāi)發(fā)成本中來(lái)，可以增加稅前能夠扣除的金額，從而達(dá)到降低稅負(fù)的目的。三是建房籌劃法。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行稅法的規(guī)定，只有房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更，才屬于土地增值稅的征收范圍，企業(yè)可以利用這一點(diǎn)進(jìn)行籌劃。比如，可以采用代建房的方式來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在開(kāi)發(fā)結(jié)束后，房產(chǎn)所有權(quán)歸委托方所有，僅收取報(bào)酬。由于這種行為不涉及權(quán)屬的變更，不僅較少了土地增值稅的繳納，而且還節(jié)省了自建銷(xiāo)售行為所需要繳納的，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)5%的營(yíng)業(yè)稅，稅收負(fù)擔(dān)明顯降低。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之處，就應(yīng)該積極發(fā)展代建客戶(hù)，根據(jù)客戶(hù)需要進(jìn)行開(kāi)發(fā)，減少企業(yè)的資金壓力和稅收負(fù)擔(dān)。

（二）營(yíng)業(yè)稅籌劃

首先，將相關(guān)業(yè)務(wù)合理的進(jìn)行拆分，將將一些可以分離的價(jià)外費(fèi)用從交易金額中區(qū)分開(kāi)來(lái)。銷(xiāo)售房產(chǎn)的行為屬于不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售行為，按照規(guī)定屬于營(yíng)業(yè)稅的征收范圍。但是在銷(xiāo)售房產(chǎn)的時(shí)候，往往還要代收天然氣裝修費(fèi)、有線(xiàn)電視初裝費(fèi)用等。所以，如果企業(yè)把上述各種代收的價(jià)款都計(jì)入到銷(xiāo)售收入中來(lái)，無(wú)疑是加大了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。所以，企業(yè)應(yīng)該將上述款項(xiàng)從銷(xiāo)售價(jià)格中剝離出來(lái)，這樣就可以適當(dāng)減少計(jì)稅，以便達(dá)到節(jié)稅的目的。其次，房屋的裝修以及設(shè)備的安裝單獨(dú)簽訂合同。根據(jù)銷(xiāo)售的房屋是否裝修可以分為精裝修和毛坯房，當(dāng)開(kāi)始銷(xiāo)售房屋的時(shí)候，如果只簽訂一個(gè)購(gòu)房合同，那么裝修費(fèi)用以及設(shè)備費(fèi)用都會(huì)計(jì)入到銷(xiāo)售收入中。但是如果分開(kāi)簽訂的話(huà)，將銷(xiāo)售房屋和裝修房屋分離開(kāi)的話(huà)，在征稅的時(shí)候就只需對(duì)房屋按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)5%征收營(yíng)業(yè)稅，對(duì)于裝修部分的費(fèi)用則按照建筑業(yè)征稅，節(jié)約了稅收支出。最后，改變收入性質(zhì)。比如某房地產(chǎn)集團(tuán)現(xiàn)有一價(jià)值500萬(wàn)的飯店，打算將其出租。，最后將其承包給本公司的員工，租期為5年，該員工需每年向集團(tuán)交納租金50萬(wàn)，而且可以完全自主決定經(jīng)營(yíng)策略，在財(cái)務(wù)上也不受集團(tuán)的干涉。在不考慮城建稅和附加的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納營(yíng)業(yè)稅2.5萬(wàn)，繳納房產(chǎn)稅6萬(wàn)，共8.5萬(wàn)。但是如果在將飯店租出去的時(shí)候，即不簽訂合同，也不辦理相關(guān)登記，只是講飯店作為集團(tuán)的一個(gè)機(jī)構(gòu)，那么該員工交納的租金就可以不被視為集團(tuán)的租金收入，那么就可以免交營(yíng)業(yè)稅，而對(duì)于租金部分也可以不用繳納房產(chǎn)稅。在這種情況集團(tuán)只需要繳納房產(chǎn)稅：500*（1—30%）*1.2%=3.36。通過(guò)這里例子我們可以看出，改變企業(yè)收入性質(zhì)，也可以達(dá)到節(jié)稅的目的。

（三）企業(yè)所得稅的籌劃

在收入方面，企業(yè)可以選擇合適的投資方式，來(lái)盡可能多的獲的免稅收入，比如可以將限制的資金用來(lái)購(gòu)買(mǎi)國(guó)債而不是存入銀行。還有就是利用分期確認(rèn)收入來(lái)進(jìn)行籌劃，企業(yè)可以通過(guò)正當(dāng)?shù)牟僮鲗⑹杖氲姆ǘù_認(rèn)時(shí)間在實(shí)際取得收入之后，至少也應(yīng)該兩者保持同步，這樣可以通過(guò)延緩交稅的方式來(lái)間接達(dá)到節(jié)稅的目的。對(duì)企業(yè)所得稅方面的籌劃，還包括盡量增加在稅前可以扣除的費(fèi)用，尤其是對(duì)企業(yè)三費(fèi)支出的籌劃，籌劃原則是：在不違法的情況先，盡可能的增加可以扣除的費(fèi)用額度，而對(duì)于有扣除限額的費(fèi)用，要用夠標(biāo)準(zhǔn)。可以以下三個(gè)方面來(lái)進(jìn)行籌劃：一是設(shè)立獨(dú)立核算的銷(xiāo)售公司，提高費(fèi)用扣除的數(shù)額。根據(jù)規(guī)定，三費(fèi)都是根據(jù)營(yíng)業(yè)收入為基礎(chǔ)來(lái)計(jì)算扣除限額的，如果將企業(yè)的銷(xiāo)售部門(mén)成立一個(gè)獨(dú)立的銷(xiāo)售公司，然后將企業(yè)的產(chǎn)品銷(xiāo)售給該公司，然后再對(duì)外銷(xiāo)售，這樣以來(lái)就增加了一次的銷(xiāo)售收入，扣除標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)提高。二是講業(yè)務(wù)招待費(fèi)和會(huì)務(wù)費(fèi)、差旅費(fèi)分開(kāi)核算。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的差旅費(fèi)以及會(huì)務(wù)費(fèi)，只要是和經(jīng)營(yíng)相關(guān)并能提供合法憑證的，就可以根據(jù)實(shí)際發(fā)生額在稅前扣除，如果將這些費(fèi)用混入到業(yè)務(wù)招待費(fèi)，則就不能完全扣除，對(duì)企業(yè)是不利的。當(dāng)然，也不能講業(yè)務(wù)招待費(fèi)混入到上述費(fèi)用中，否則就屬于偷稅的行為。

（四）對(duì)房產(chǎn)稅的籌劃

對(duì)房產(chǎn)稅的征收分兩種情況，一種是保有環(huán)節(jié)，根據(jù)房產(chǎn)的余值從價(jià)計(jì)征，稅率為1.2%。另一種情況是從租計(jì)征，稅率為12%。對(duì)于從價(jià)計(jì)征，籌劃的關(guān)鍵就是合理的減少房產(chǎn)的余值。最常用有效的方法就是將能夠和房屋主體分開(kāi)的設(shè)備或建筑分開(kāi)核算。而對(duì)于從租計(jì)征，則應(yīng)該在不影響自身利益的情況下，盡量減少租金的金額。很多房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂合同的時(shí)候往往將水費(fèi)、電費(fèi)等費(fèi)用都和房屋租金一起納入到租賃金額中，這樣以來(lái)無(wú)疑增加了計(jì)稅基礎(chǔ)。所以在簽訂租賃合同的時(shí)候，將稅費(fèi)、電費(fèi)等費(fèi)用從租金中扣除，由承租人自己承擔(dān)。這樣以來(lái)就減少了房產(chǎn)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)。及時(shí)由于某種原因由出租人負(fù)責(zé)水費(fèi)和電費(fèi)，也應(yīng)該在合同中明確為代收代扣，并在會(huì)計(jì)核算的時(shí)候按照“其他應(yīng)收應(yīng)付款”來(lái)進(jìn)行核算。

四、小結(jié)

文章只分析了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響較大的稅種，并對(duì)其如何進(jìn)行稅收籌劃進(jìn)行了討論。應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，納稅籌劃不是簡(jiǎn)單的節(jié)稅行為，作為經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在制定籌劃方案的時(shí)候需要考慮自身財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)。所以，企業(yè)應(yīng)該從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，綜合考慮各種稅負(fù)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)之間的關(guān)系，通過(guò)各種節(jié)稅技術(shù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化。

參考文獻(xiàn)：

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篇10

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過(guò)程中，稅收籌劃作為一種理財(cái)活動(dòng)主要指的就是，納稅人在是相關(guān)法律允許的范圍內(nèi)，為了促使自身經(jīng)濟(jì)利益實(shí)現(xiàn)最大化而在開(kāi)展的納稅事項(xiàng)安排，在系統(tǒng)的安排下促使自身的經(jīng)濟(jì)利益得到最大化。另外，企業(yè)管理者要注意給予其足夠的重視，在合法范圍內(nèi)合理使用手段，促使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高，從而使企業(yè)能夠和諧穩(wěn)定的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)中稅收籌劃的意義

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過(guò)程中，稅收籌劃占有極為重要的作用，對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益以及社會(huì)效益都有著一定的影響。在房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)相關(guān)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)進(jìn)行決策之前，首先需要在法律允許的范圍內(nèi)對(duì)稅收籌劃進(jìn)行合理安排，促使其相關(guān)行為的規(guī)范性，對(duì)正確的決策進(jìn)行制定，從而使房地產(chǎn)企業(yè)在整個(gè)投資以及運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中擁有合理性、合法性，相關(guān)的財(cái)務(wù)活動(dòng)能夠健康有序的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的良性循環(huán)。在實(shí)際運(yùn)用的時(shí)候，對(duì)稅收籌劃的合理利用可以促使房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中精打細(xì)算，促使支出得到一定的解決，從而使浪費(fèi)的情況從根本上得到減少。

另外，作為一項(xiàng)相對(duì)較為復(fù)雜的系統(tǒng)工程，稅收籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)中涉及到了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、設(shè)立以及銷(xiāo)售等各個(gè)相關(guān)環(huán)節(jié)。其中，就稅收政策而言，其在一定的時(shí)間內(nèi)擁有規(guī)范性、嚴(yán)密性以及適用性等特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中想要促使稅收籌劃相關(guān)方案得到實(shí)現(xiàn)，就需要在法理允許的基礎(chǔ)上對(duì)自身的財(cái)務(wù)核算、財(cái)務(wù)管理以及經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行促進(jìn)和提高。因此，對(duì)稅收籌劃工作的開(kāi)展還可以在一定程度上促使其會(huì)計(jì)核算行為的規(guī)范，促使在財(cái)務(wù)核算得到進(jìn)一步的加強(qiáng)，從而使企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展中的經(jīng)營(yíng)管理得到促進(jìn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理決策中稅收籌劃的應(yīng)用

1.從房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)手段方面進(jìn)行分析

隨著時(shí)代的不斷進(jìn)行和發(fā)展，我國(guó)在近幾年聯(lián)系頒布了一系列有關(guān)房?jī)r(jià)控制的政策，這就促使了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中日趨激烈。在這樣的社會(huì)大背景下，混亂的局面讓正在觀望的消費(fèi)者情緒受到了嚴(yán)重的影響，從而導(dǎo)致房產(chǎn)成交量不斷降低的情況出現(xiàn)。針對(duì)這種情況，本文列舉了一些方案。

方案1：在企業(yè)經(jīng)營(yíng)促銷(xiāo)的時(shí)候開(kāi)展買(mǎi)房送車(chē)的活動(dòng)，其中設(shè)定房子的定價(jià)為200萬(wàn)/套，汽車(chē)的價(jià)值為20萬(wàn)/輛。針對(duì)這一方案進(jìn)行分析，如果客戶(hù)買(mǎi)了一套房子就必須陪送一輛汽車(chē)，這樣房地產(chǎn)企業(yè)的收入大致為180萬(wàn)元。

方案2：在企業(yè)經(jīng)營(yíng)促銷(xiāo)的時(shí)候開(kāi)展打折促銷(xiāo)活動(dòng)，其中設(shè)定房子的定價(jià)為200萬(wàn)/套，在活動(dòng)期間購(gòu)買(mǎi)就可以享受原價(jià)10%的優(yōu)惠。針對(duì)這一方案進(jìn)行分析，客戶(hù)如果購(gòu)買(mǎi)了一套房子，那么房地產(chǎn)企業(yè)的收入就是200×（1-10%）=180萬(wàn)元。

針對(duì)這兩種方案進(jìn)行分析，從銷(xiāo)售的角度上來(lái)看，兩個(gè)方案之間不存在差別，但是，如果從納稅的角度分析，兩者之間就存在了一定的差距。這兩個(gè)方案通過(guò)對(duì)納稅的計(jì)算，方案1所需要繳納的稅款明顯高于方案2，所以，在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)開(kāi)展的過(guò)程中，無(wú)論是從自身的利益還是客戶(hù)的利益出發(fā)，都需要對(duì)方案2進(jìn)行選擇。

2.從房地產(chǎn)企業(yè)投資方式方面進(jìn)行分析

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)營(yíng)發(fā)展的過(guò)程中，除了可以通過(guò)銷(xiāo)售房屋的方式進(jìn)行獲取利潤(rùn)之外，還會(huì)通過(guò)對(duì)外投資的方式促使自身經(jīng)濟(jì)利益的提高以及降低自身的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。其中，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展投資決策的時(shí)候，一般情況下會(huì)對(duì)兩種方法進(jìn)行采用，其一就是房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)的方式，相關(guān)的投資者可以參與投資利潤(rùn)的分紅，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的共同承擔(dān)；其二就是房地產(chǎn)企業(yè)在投資的過(guò)程中以房產(chǎn)進(jìn)行，只要其中固定的收入，不與其他的投資者進(jìn)行聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)。針對(duì)這兩種投資方式，我們一樣可以通過(guò)相關(guān)的方案進(jìn)行簡(jiǎn)要闡述。

方案3：已知某房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行資本注冊(cè)的時(shí)候相關(guān)資金為2000萬(wàn)元，其中，企業(yè)辦公大樓的價(jià)值大致為500萬(wàn)元，如果這家房地產(chǎn)企業(yè)想要對(duì)自身規(guī)模進(jìn)行進(jìn)一步的擴(kuò)大，促使自身利潤(rùn)的增加，那么企業(yè)相關(guān)的管理高層就決定進(jìn)行開(kāi)展對(duì)外投資。針對(duì)以上的條件進(jìn)行方分析，如果這個(gè)企業(yè)運(yùn)用辦公大樓進(jìn)行投資活動(dòng)的開(kāi)展，那么每年的租金收入大致為600萬(wàn)元。針對(duì)這一情況單單從房產(chǎn)稅的方面進(jìn)行考慮，如果從共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的方式來(lái)看，該企業(yè)需要繳納的房產(chǎn)稅為：500×1.2%×（1-30%）=4.2（萬(wàn)元）；而從不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，只拿固定收入的方法進(jìn)行分析，該企業(yè)所需要繳納的阿房產(chǎn)稅為：600%×12%=7.2（萬(wàn)元）。

通過(guò)對(duì)這兩個(gè)方法的對(duì)比可以很明顯的發(fā)現(xiàn)，不共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)相較于共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，在稅款的繳納方面要多出30000元的差別，而從風(fēng)險(xiǎn)的角度而言，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的方法的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)相對(duì)更高。因此，在進(jìn)行對(duì)外投資的過(guò)程中要結(jié)合實(shí)際情況，針對(duì)不同的問(wèn)題進(jìn)行綜合考慮，從而為自身企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供保障。