導語：如何才能寫好一篇房地產稅稅務籌劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產稅務籌劃；稅種稅務籌劃；股利稅務籌劃

中圖分類號：F812 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）11-0-01

房地產業作為當前新興的經濟增長點，在國民經濟中的地位日益重要。住房消費市場的增長，促使房地產市場日趨活躍。從2002年起，房地產業連續7年被國家稅務總局列為當年度稅收專項檢查對象，可見國家對房地產業的關注，也反映了房地產企業的涉稅風險增大。房地產項目投資大，周期長，涉及到許多稅種，如果經過科學合理的稅務籌劃，就可以為房地產企業節省資金，減輕企業負擔，促進促進稅收制度的完善和企業的進一步發展。

一、房地產企業稅務籌劃的必要性

1.房地產企業稅收負擔重

當前房地產企業涉及的稅種有12個，包括除了企業所得稅按33％計征、營業稅按5％計征等一般行業適用的稅種外，還有房地產企業特殊適用的稅種——土地增值稅，土地增值稅的稅率最高達60％。這些稅種占我國全部稅種的41％，如果將這些稅種綜合計算，房地產企業的稅負在10％以上。由此可見，當前房地產企業稅收負擔偏重，有效的稅務籌劃能幫助減輕稅收負擔。

2.房地產企業依法納稅意識淡薄

房地產企業依法納稅意識淡薄，已在一段時期內給房地產企業造成負面影響。將新型的納稅意識、納稅模式引進企業各項經營決策，以期改善目前的狀況。進行稅務籌劃可謂對癥下藥。

3.房地產企業長遠發展的需要

在市場經濟條件下，企業經營活動的目標是追求企業價值最大化，降低稅收成本是一項有效措施。稅務籌劃既不違反稅法，又能獲得“額外”收益，有助于房地產企業實現價值最大化目標。

二、納稅籌劃的基本內容

通常，納稅籌劃包括以下三項內容：

1.避稅籌劃

避稅籌劃，是指納稅人利用稅法規定的漏洞、缺陷和不足，采用不違法的手段，在納稅前采取符合稅法條文規定的方法規避或減輕稅收負擔的行為。避稅不符合國家的立法精神，但不違法，與納稅人違反法律規定的偷稅、逃稅有著本質的區別，國家用不斷完善稅法、堵塞漏洞等反避稅措施加以控制。

2.節稅籌劃

節稅籌劃，是指在符合立法精神的前提下，充分利用稅法中的起征點、減免稅等一系列優惠政策以及特定條款等，借助一定的方法和實現技術，通過對經營活動、籌資活動、投資活動的安排，實現延期繳納稅款、少繳稅款甚至不繳稅款的目的的行為。

3.稅務風險防范

稅務風險防范，是指在充分理解稅法規定和要求的前提下，正確進行納稅申報。及時、足額進行稅款繳納，不產生任何滯納金與罰款支出，使公司不因涉稅風險而付出成本。

三、我國房地產主要稅種稅務籌劃

1.營業稅籌劃。營業稅稅率為5％。我們可以從利用稅率不同和價外費兩個方面對營業稅進行籌劃。

利用稅率不同籌劃。目前稅法規定銷售不動產征收5％的營業稅，而房屋裝修征收3％的稅率，二者顯然存在稅率差，我們可以從稅率差異上入手進行籌劃，為企業節約一部分稅金。房地產公司可另外成立裝修公司與顧客簽訂裝修合同，將裝修費由裝修公司收取，這樣這一部分裝修費不用再征收營業稅。

利用價外費用的籌劃。營業稅的計稅依據是營業額，如果企業將代收的價外費用包含在營業稅額內，就會增加繳稅金額。房地產開發企業在銷售房屋的同時，往往需要代收燃（煤）氣費、水電初裝費、維修基金等各種配套設施費。如果這些代收應付款項，不是作為“其他應付款”，而是作為房屋的銷售收入處理，將會大大增加企業營業稅的征收。所以房地產開發企業可以專門成立物業公司，將這部分價外費用轉由物業公司收取，那么其代收款項就不屬于稅法規定的“價外費用”，就不用征收營業稅。

2.土地增值稅籌劃。所謂土地增值稅是對土地使用權轉讓及出售建筑物時所產生的價格增值量征收的稅種。房地產開發企業可以采取代客戶進行房地產的開發的方式進行開發，開發完成后向客戶收取代建收入。這樣就既不涉及土地使用權轉移也不涉及建筑物出售，房地產企業的收入屬于勞務收入性質，不屬于土地增值稅的征稅范圍。還可以利用優惠政策來進行稅務籌劃。我國《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。如果沒有分開核算或不能準確核算的，其建造普通住宅可享受的土地增值稅優惠（條例第八條第一款）將不能享受。按照該條例規定，房地產企業可以把普通標準住宅和其他房產分開核算，對建造普通標準住宅單獨進行核算，從而使普通標準住宅的增值率控制在20％以內，以獲得免稅待遇。

3.企業所得稅籌劃。我國稅法對公司型企業和個人獨資企業、合伙企業實行不同的納稅規定，公司型企業的凈利潤必須先繳納企業所得稅，稅后利潤分配給股東時，投資者還要交納個人所得稅，而個人獨資企業和合伙企業則不需要交納企業所得稅，適用5％～35％的超額累進稅率的個人所得稅。由于兩者稅負的不同，房地產企業可以通過企業類型的選擇為企業節省一部分稅金。另外，在設立分支機構方面，也應有稅務籌劃。如果設立分支機構為子公司，那么子公司為獨立法人，應被視為納稅人，通常需要承擔全面的納稅義務。如果設立分支機構為分公司，分公司在其所在區域不被視為納稅人，只需承擔有限的納稅義務，分公司發生的利潤與虧損要與總公司合并計算，即通常所稱的“合并報表”。所以，在經營期間，若分公司有虧損情況，其虧損可以抵沖總公司的利潤，減輕稅收負擔。

參考文獻：

[1]財政部注冊會計師考試委員會辦公室.稅法[M].北京：經濟科學出版社，2010.

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摘 要 隨著我國稅收法規的不斷完善，高稅負的壓力使不少房地產企業將部分高利潤率的開發產品轉為投資性房地產，論文在新會計準則開始實行的背景下，探討房地產開發企業轉向投資性房地產的利弊及相應的稅務籌劃。

關健詞 投資性房地產 利弊 稅務 籌劃

房價無疑是目前中國最熱門的話題，國家近期頒布的與房地產有關的政策都是為了遏制房價，這對于房地產開發企業來說，確實是一個不利消息?？陀^來說，我國房價過高的原因很復雜，其中稅費比重大也是一個重要的原因。國家稅務總局2010年6月正式下發《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，加大了土地增值稅清算工作的力度，并調增了預征比率。有實力的地產公司為減少高利潤開發產品所帶來的高額土地增值稅轉向商業地產經營，已成為一種新模式。如何認清利弊、有效地進行投資性房地產稅收籌劃逐步成為房地產開發企業發展思路中的重點。

一、投資性房地產的利弊分析

對于房地產開發企業將開發的部分房地產轉為用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。這無疑有效地避免了利潤率高的商業地產部分的高額土地增值稅。開發企業自留商業地產項目要進行立項審批，同時存在著一些弊端：

1.減少現金流，增加企業財務成本和資金占用率。對于資金鏈易斷裂的房產開發行業來說，房地產開發企業并非都具有自留商業地產項目經營的實力。另外由于商業地產一切要靠收益率說話，開發商為了營造商業氛圍只能延長周期，這將在一定程度上減弱周轉速度。

2.投資性房地產避免了土地增值稅，但要負擔房產稅。

3.房產發生產權轉讓時仍然要征繳土地增值稅。

二、投資性房地產的稅務籌劃

投資性房地產指為賺取租金或資本增值，或兩者目的兼有而持有的房地產。自用和作為存貨的房地產不屬于投資性房地產。

（一）投資性房地產會計核算的計量方法

新會計準則對于投資性房地產的核算規定了兩種計量方法，成本法和公允價值法。成本法下可以對投資性房地產計提折舊，折舊減少當期利潤，具有遞延納稅的意義;而公允價值法雖然在一定程度上更能反映資產的真實價值，但不可以計提折舊，即使當期發生了資產減值，因此減少的企業所得稅只能作為遞延資產，等到資產處置時才能確認。

（二）租金收入的籌劃

1.將出租業務策劃為承包業務

房產稅的計算有從價計征和從租計征兩種方法。隨著中國經濟的高速發展，許多早期建造的房屋盡管賬面原值很低，由于地處市區中心地段，現在的市場價格遠高于原建造成本反應出來的賬面價值，其每年的租金收入甚至遠高于其賬面原值。但租金則偏高，這樣就造成了兩種計稅方法下房產稅負擔不公平的現象，從租計征稅負重，從價計征稅負輕。房屋出租除了需要交納租金收入12%的房產稅，還需繳納營業稅、城市建設維護稅和教育費附加、印花稅等等，稅收負擔偏重。而從價計征房產稅是對納稅人自有非出租房屋，以房產余值作為計稅依據，其稅率是1.2%。如果企業以自己的名義領取營業執照和稅務登記證，將房屋承租人招聘為經紀人，將房屋出租行為變為自辦商場再承包出去，收取資產管理費，那么原有的房產稅就可以按從價計征方法征收房產稅，也可以避免了營業稅及其附加，從而減輕了企業負擔。成都中心商業街則出現將40年的商業產權轉化成10年、20年的經營權出售給小商家，產權不變的情況。

2.租金收入分解為其他形式

如果房地產開發企業將投資性房地產出租以賺取租金收入，租金收入的高低直接關系到應繳納的營業稅和房產稅，應盡量考慮分解租金收入，將部分租金收入以其他形式表現，這樣既可以減少租金進而減輕企業稅負，又不影響企業收入。

案例：某房地產開發公司將所開發的商住樓中的1-6層商業地產部份3萬平方米自留打造成童裝批發中心用于對外出租，公司計劃由所屬物業公司作為中介按照平均每月每平方米1500元的價格出租，該價格包含了所有費用。

籌劃前公司需要繳納的稅金如下:

營業稅及其附加:由于每月租金總收入為4500萬，需要繳納營業稅及附加為 4500×5.5%=247.5萬。

房產稅:企業的房產稅應按照房屋租金收入的12%繳納，因此房產稅為4500×12%=540萬。

企業所得稅等其他稅費本例中暫不考慮。

籌劃分析：從合理分解租金的角度進行籌劃。將水電費、衛生費、中央空調維護費、保安費、會員費（房租可打折）、物業費從房租中分解出來，與客戶簽訂房租合同注明其他各項費用的收取標準，單獨收取房租。假設該公司每月收取客戶的其他各項費用合計為1500萬元，那么，由于租金收入直接減少1500萬元，甲公司寫字樓的出租將直接減少房產稅為180萬元(1500×12%)，而水電費、衛生費、中央空調維護費、保安費也降低了營業稅及其附加?？梢姾侠淼姆纸庾饨鹗杖?，可以在不影響公司收入的同時，有效降低了公司的稅負。

由以上分析我們可以看出，利用投資性房地產稅收籌劃可以為企業帶來一定的節稅空間，而應結合企業的實際經營情況，并依據稅法的具體規定，再利用計算、比較分析等方法手段來甄選具體的操作方案。

參考文獻：

[1]章穎凌,常蘇芬.論房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃.會計之友.2010(11).

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[關鍵詞]房地產企業；稅務籌劃；稅收政策；相關問題；稅種

[DOI]1013939/jcnkizgsc201707230

1 稅務籌劃的特征

第一，合法性特征。在稅務籌劃方面，企業所采取的具體措施是完全符合稅法要求的。低稅負繳納的決策，主要是在尚未確定納稅的義務，且納稅方法多樣化的條件下完成。

第二，籌劃性特征。通常情況下，納稅義務的滯后性十分明顯，并且是在企業發生經營行為以后產生。在開展稅務籌劃的過程中，必須要深入了解并熟練掌握當前政策與稅法，并與企業經濟活動相互結合，進而合理地制定出承擔最輕稅負的具體方案內容。而這種超前性的行為也使稅務籌劃工作的籌劃性特征較強。

第三，目的性特征。積極開展稅務籌劃措施的主要目的就是為了減少稅負，并且涉稅零風險，有效地規避名譽與經濟的損失。

第四，多維性特征。站在空間角度分析，稅務籌劃工作不應當局限在企業本身，同時也需要聯合其他具有業務聯系的單位，共同努力找到節省稅收的有效方式。

2 房地產企業稅務籌劃的主要問題及應對措施

（1）對稅務籌劃概念認知不全面。大部分房地產企業在開展稅務籌劃工作的過程中，對于此工作的本質并不了解，一味追求稅負而忽視其他要素，具體表現在兩個方面：第一，將企業稅務籌劃和偷稅漏稅相互混淆；第二，在開展稅務籌劃工作的過程中，房地產企業僅僅站在經濟利益的角度設置相關方案內容，嚴重影響了預期的效果。

針對這一問題，房地產企業在稅務籌劃過程中，首先，最主要的前提與基礎就是要依法籌劃。房地產企業在開展稅務籌劃工作的時候，一定要始終遵循國家與地方稅收的法律法規，對企業的經營特點予以深入分析，實現兩者的完美融合，最終選擇契合企業經濟利益且符合稅法規定的稅務籌劃方案；其次，企業稅務籌劃應著眼長遠的發展戰略。房地產企業必須要具備完整思維以及方案，注重企業長遠利益，對內部稅務與財務等相關內容予以實時關注。在稅務籌劃過程中，應重視戰術籌劃，同樣要給予戰略籌劃一定的關注，堅決不允許出現顧此失彼的現象。在對稅務籌劃項目決策的初期，需要針對項目整體予以合理性的規劃，對于企業自身納稅成本予以深入考量，通過采取最佳手段來達到納稅籌劃的主要目的，有效地緩解企業稅收的負擔。

（2）稅務籌劃工作人員專業水平不一致。房地產企業在稅務籌劃方面，往往缺少專業人才，如果難以正確把握稅收政策，就會嚴重影響稅務籌劃質量。房地產企業若針對稅收優化的限制條件把握不合理，就會使企業錯過最佳籌劃的時機，甚至陷入到偷稅與漏稅境地。除此之外，也存在著在房地產企業內部，稅務籌劃工作人員自身職業素質不高，違法與功利性動機十分明顯，所以，很容易導致稅務籌劃與正確的發展方向嚴重偏離，制約了企業的進一步發展。

所以，要加強稅務籌劃，就要全面提高稅務籌劃工作人員自身素質。第一，稅務籌劃工作人員需要實現個人道德修養的全面提升。在處理企業與國家利益的時候，稅務籌劃工作人員必須要始終堅守自身職業道德；第二，稅務籌劃工作人員要實現個人專業素養的全面提升。相關工作人員在熟練掌握理論知識的同時還需要具備豐富的操作經驗。在理論知識方面，必須要不斷學習并理解法律，對于稅法的變動予以時刻關注。在實踐操作經驗方面，必須要針對企業涉稅的種類以及業務和數額進行合理的分析，能夠針對企業的具體狀況合理地找到切入點，進而制定出與企業相吻合的稅務籌劃方案。[1]

（3）行政執法制約稅務籌劃落實效果。稅收法律在制定時，很容易存在規定不明確或者有法律漏洞等情況。稅務籌劃工作人員通常在理解稅收政策方面會偏向利于企業的方向，但是，對于稅務機關而言，在執行稅收政策方面會偏向利于國家稅收利益的方向。此外，部分稅收的處罰措施與優惠政策標準并不明確，必須要在可以商榷范圍內落實。由此可見，稅務籌劃實際執行程度都與稅務機關認可程度存在緊密的聯系，而這也是導致大部分稅務籌劃方案實際執行效果難以達到方案制定要求的主要原因。[3]但是，隨著國家稅收體系的不斷完善和健全，這種干擾會越來越少，作為房地產企業的稅務籌劃人員，要深入地解讀稅收法規，做到依法籌劃，以保證稅收籌劃方案的落。

3 房地產企業稅務籌劃的重點稅種解析

房地產企業涉及的稅種繁多，在針對房地產企業進行稅收籌劃時，要分清主次。在實際工作中，土地增值稅、企業所得稅的稅務籌劃利益空間最大。下面簡要分項加以分析。

（1）土地增值稅納稅籌劃。土地增值稅的稅務籌劃主要應該圍繞著土地增值稅的減免優惠政策進行。房地產企業土地增值稅免稅政策包含五個方面：①納稅人出售普通標準住宅，增值額未超過扣除項20%的，免征；②因國家建設需要依法征用和收回的房產，免征；③以房地產入股的，免征；④合作建房自用的，免征；⑤企業兼并房地產從被兼并企業轉入兼并企業的，免征。上述五種減免條款中，2～5項的內容屬于一種特殊事項，在實際工作中很少用到。對于第一種減免條件，是房地產企業的納稅籌劃重點。房地產企業在進行稅務籌劃中要注重以下兩點：第一，分別核算不同類型的開發產品。對于納稅人既建有普通標準住宅，又搞其他房地產開發的，應該分別核算增值額，對不分別核算增值額或者不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不適用免稅規定；第二，在稅務籌劃中要注意20%增值額這個“臨界點”的問題?？刂圃鲋殿~，可以從可扣除金額和售價等方面綜合考慮，首先要對可扣除金額進行合理分攤，在這個過程中，更要合理預計開發費用支出，綜合考慮開發費用、利息費用的占比問題，選擇適合企業的扣除方式，是選擇利息+（取得土地使用權支付的金額+開發成本）×5%的方式還是選擇（取得土地使用權支付的金額+開發成本）×10%，直接影響到增值額的高低。這正是需要企業進行籌劃的一個方面。其次在可扣除項目不變的前提下，還可以通過降低房屋價格的方式來降低稅負，但是這要對減少的收入和減少的稅金大小進行比較來決定，必要時還要跟企業所得稅進行合并綜合考慮。

（2）企業所得稅的納稅籌劃。房地產企業的所得稅減免政策大多針對外商投資企業。對于一般房地產企業而言，在進行所得稅籌劃時，要著重從收入和成本費用支出稅務風險防范上加強稅務籌劃。①大多數房地產企業在開發項目沒有完工之前，采取核定征收或按毛利率預繳企業所得稅的方式。但是一旦開發產品滿足完工條件，則要按照規定結轉成本，調整毛利，并對前期以銷產品在完工年度進行調整。但是在實際工作中，會出現開發產品已經交付使用，但是出包工程尚未結算，公共配套尚未建造和完工，應向政府交納的公建維修基金尚未上交等情況，對于后兩項成本，企業要提供和保留充分的證據，可以進行預提，但是對于第一項，即出包工程未最終結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票金額最高也只能按10%預提。第三十四條規定，企業在結算計稅成本時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再進入計稅成本，雖然是早晚的問題，但是由于沒有取得合法發票，不能計入前期成本，會降低完工年度單位開發產品的成本，造成年度內應交企業所得稅多繳，而前期的多繳稅金又無法彌補后期的虧損，這樣就可能造成企業多交稅金的情況。所以，房地產企業一定要及時辦理結算并取得合法發票，對不能及時入賬的成本，要提供有效的預提證明材料；②在實際工作中，對于集團企業統借統貸的利息費用的扣除，在稅務稽查時，經常會因為企業提供的證明文件不全面、不合規被稅務機關否支。所以，在日常業務管理時要注意事前防范。以免造成不必要的損失。

4 結 論

綜上所述，房地產企業在稅務籌劃過程中，必須要確保與稅收政策相吻合，以更好地達到企業財務目標要求，并且獲取稅后最大利潤。最重要的是，房地產稅務籌劃工作的開展還能夠更好地落實國家稅收政策，充分發揮國家稅收的經濟調節功能，實現資源配置的合理性。

參考文獻：

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隨著我國社會的不斷發展，經濟逐步提升，企業之間競爭越發激烈。在這種背景之下，企業想在激烈的社會競爭中獲得持續發展和進步，就不得不接受現代社會經濟環境為企業帶來機遇的同時還為企業帶來的風險和挑戰。房地產行業是一個高利潤、競爭激烈的行業，在經營過程中面臨著沉重的稅務負擔。所以，房地產企業在經營發展過程中，必須要做好房地產行業的納稅籌劃工作，進行合理的納稅籌劃，減少企業的稅收負擔；提高企業的盈利空間及市場競爭力。

1當前情況下的房地產企業稅務

一是房地產企業在我國國民經濟的發展過程中起著重要的作用，它生產經營環節復雜，涉及較多的稅種，而且一般納稅金額比較大。二是房地產企業的經營業務橫跨生產和流通兩個樞紐環節，與之相關的行業較多。三是房地產企業在經營生產過程中需要大量的資金，在建設項目開發過程中需要進行廣泛融資。資金來源可以主要概括為以下方面：銀行借貸、預售房款、股權資金、信托融資等；種類較多且成本不同的資金來源給稅收帶來不同程度的影響。四是房地產企業成本結構復雜。

因此，根據房地產企業的特點、實際經營運轉能力以及戰略發展目標，并結合市場環境的轉變和發展，對房地產企業全程納稅的籌劃工作是不容忽視的。

2房地產企業全程納稅籌劃的意義

房地產企業全程納稅籌劃是以不違反我國現行稅收體系規定為前提，通過稅收優惠政策來實施。在全程納稅籌劃過程中，充分利用我國稅法上的稅收優惠，降低企業的稅負，提高企業的收益；與此同時，不合理的納稅籌劃會加大房地產企業稅收的風險。因此，稅收籌劃人員必須具有一定的專業知識水平，對現行國家稅收法律及當地的稅收規定了解透徹，從而合理、合法地進行納稅籌劃。做好房地產企業的全程納稅籌劃工作，不僅能夠為企業降低納稅負擔，而且能夠提升房地產企業的資金利用率；從而使房地產企業取得廣泛的經濟效益和社會效益，達到房地產企業提高自身核心競爭力的同時又促進我國經濟發展的目標。

3房地產企業的全程納稅籌劃工作

31融資階段納稅籌劃與風險管控

融資階段是房地產企業開發的早期階段。在這個階段，房地產企業需要大量的資金，資金籌集方式多元化。融資方式主要有銀行信貸融資、企業上市融資、金融租賃融資、債券融資及信托融資等，融資方式的不同進而決定了稅收負擔不同，所以要結合不同的融資方式進行合理的納稅籌劃與風險管控。

第一，融資階段的納稅籌劃工作。融資階段的納稅籌劃工作要嚴格遵守法律條例，踐行“稅盾”效應，從根本上減少房地產企業開發過程中的稅務風險。房地產企業在融資前要充分考慮各融資方式對企業所得稅及土地增值稅的影響并要求取得合格的票據。應充分考慮資金使用期限，對利息進行資本化。

第二，融資階段稅務風險的規避工作。首先，房地產企業在使用負債籌資的過程中，要發揮“稅盾”效應，控制最優資本結構，從而降低企業資產負債率，減少企業的財務風險。其次，嚴格遵守獨立交易原則，與母公司或關聯企業利息費用的結算工作要及時，從而防范稅務風險的發生。最后，房地產企業在進行借貸的時候，選擇向正規金融機構進行籌資。

32開發建設階段的納稅籌劃與風險管控

房地產開發建設階段是房地產企業稅收籌劃工作的核心。在這一階段要詳細的考慮房地產企業在建設環節中的成本，合理劃分和歸納成本費用。在簽訂合同時，要留意對方是否有履行合同的能力并核對簽訂合同的人員信息是否真實，以免發生不必要的麻煩。接受發票時，要檢查發票項目是否齊全：納稅人的信息與識別碼，備注欄是否備注齊全以及是否加蓋了單位發票專用章。遵守相關的會計準則和法律規范，進而有效地完成房地產開發建設階段稅收的籌劃工作；使房地產開發建設階段稅收籌劃工作科學、合理地開展。

第一，開發建設階段的納稅籌劃工作。房地產企業開發建設階段的納稅籌劃工作是通過在建設過程對建設項目的設計，對開發成本和核算成本進行結轉的籌劃來實施的。簡而言之，就是我國目前對于建設階段的納稅情況有明確的稅法規定，因此要嚴格遵守相關的法律條例，所以做好相關的納稅籌劃工作，達到從根本上降低房地產企業在建設階段的納稅負擔，減少房地產企業不必要的財產損失。

第二，開發建設階段的稅務風險的規避工作。?τ詵康夭?企業開發建設階段的稅務風險規避工作來說，重點是在合同管理上。與施工單位進行合同談判時，不但要對構成合同價款總額的費用項目進行明確規定，如工程建筑勞務費、材料費等，還要對合同的名稱、發票等進行明確規定。房地產企業營改增后，應根據政策規定，區分新老項目，收取合格的發票。新開發項目，應與對方談判，盡量取得增值稅專用發票，保管好增值稅專用發票并在規定時間內對發票進項進行認證。在此階段的稅收籌化工作，應充分考慮對增值稅、企業所得稅、土地增值稅的影響。

33銷售階段的納稅籌劃與風險管控

對于整個房地產企業的經濟效益和社會效益來說意義重大，因此，必須做好房地產銷售階段的納稅籌劃工作。

第一，銷售階段的納稅籌劃工作。房地產銷售階段的納稅籌劃工作，需充分考慮價格對土地增值稅的影響，可以通過測算，找出稅收平衡點，對房源進行合理定價。值得注意的是，在開發設計階段，財務人員需要積極參與相關戶型的討論等，房屋面積不同，對稅收也會產生一定影響。

第二，銷售階段的稅務風險的規避工作。房地產企業銷售階段的稅務風險主要體現在房地產企業對房源進行精裝修，進而吸引更多的消費者和顧客。然而我國相關稅法有明確規定，精裝修所產生的費用，通過“銷售科目”支出計量，在這個過程中，房地產企業會產生一定的稅務風險。房地產企業營改增后，應根據政策規定，區分新老項目，開具合格的增值稅發票。此階段需關注換房、退房對稅收的影響。

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摘 要 房地產企業稅務籌劃是指相關的指納稅人根據我國在稅法中的一些相關的規定針對相關的企業涉稅事項進行的一些有效地活動，這樣能夠促進減輕相關的稅負，同時能夠實現企業的相關財務目標的對策與安排，這是房地產企業日常管理活動中一項十分重要的財務管理活動。根據房地產行業的特點，分別從如何進行所得稅籌劃，以及如何進行土地增值稅的籌劃等兩個方面進行了相關的探討，旨在能夠為房地產企業的發展提供相關的指導作用。

關鍵詞 房地產企業 稅務籌劃 財務管理

企業的利潤會受到成本的高低的影響，影響房地產企業生產經營成本的高低會受到多個相關因素的影響，其中稅收因素是一個較為重要的因素。根據我國建設部房地產業司的相關資料統計顯示，各種稅費能夠占到占商品房相關成本的30%到40%，因此相關的企業可以采取有關措施來安排企業的相關涉稅活動進而能夠合法規避或者減輕自身的稅負，同時還可以采取相關的防范措施來進而化解相關的納稅風險，這已經成為了房地產企業一項十分重要的財務管理工作。稅務籌劃的主要方向：1、遞延稅費繳納時間，減輕資金的時間成本；2、從總量上減少企業實際稅賦。

一、如何進行企業所得稅的籌劃

1、改變企業注冊性質

房地產商品具有很強的地域性，因此房地產開發企業選擇在不同區域進行投資，都需要建立相關的項目公司。子公司為獨立法人，因此在設立區域將會被視為獨立的納稅人，進而就要要承擔相應的全面納稅義務；而分公司沒有獨立的法人資格，因此不被視為納稅人，公司就只是承擔有限的納稅義務，分公司所發生的利潤與虧損要與總公司進行合并來計算。在經營期間，如果分公司出現虧損，就可以抵沖一部分總公司的利潤，進而減輕相關的稅收負擔。而且分公司與總公司之間發生的資本轉移，不會涉及所有權的變動，因此不會承擔相關的稅收。

2、選擇合理的成本分攤方法

根據國稅發2009年31號文的相關規定：房地產企業成本分攤可以按照占地面積法、建筑面積法、直接成本法，預算造價法進行分攤。同時文件規定：土地成本一般按占地面積法進行分配；單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本，應按建筑面積法進行分配；借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配；其他成本項目的分配法由企業自行確定。由此主體工程、內部裝飾工程、機電工程就成為重點關注的項目，房地產企業應根據自身情況對成本分攤方法進行選擇，合理分配成本已達到節稅目的，特別是一些CBD項目，將成本大量轉移至出售業態，這不僅僅節省了稅金，同時還降低了自持物業的成本，為日后支持物業的升值創造有力因素。

3.合理選擇費用分攤方法

目前很多房地產企業在同一城市中存在多個項目公司，但卻使用一個團隊進行管理，企業完全可以根據銷售的進度，合理與員工簽訂勞動合同，將員工成本分別計入各家項目公司，相關的開辦費、銷售費用、管理費用也可采取與銷售進度配比的方法，進行合理的配置已達到節稅目的。

在所得稅預繳階段，企業在計算成本時可以選擇對于自己有利的相關方法，同時已發生的相關費用及時進行核銷入賬。對于能合理預計發生額的相關費用以及損失，要采用預提方法計入相關費用，對以后年度需要進行分攤列支的相關費用、損失的攤銷期進行適當的縮短。對于限額列支的相關費用等的攤銷要選擇最短的年限，盡量增大前幾年的相關費用，遞延相關的納稅時間。

二、如何進行地增值稅稅收的籌劃

1.根據不同建房方式進行納稅籌劃

在相關的土地增值稅的稅收優惠政策中，對于代建房以及合作建房的有一個較為明確規定，例如在什么情況下可以暫免征收土地增值稅。

（1）合作建房。合作建房是在房屋建設完成之后自己進行使用的，可以免征收相關的土地增值稅，但是建成后需要進行轉讓的方式，則需要補交相關的土地增值稅。

（2）代建房。代建房的本質是相關的房地產開發公司代表客戶進行房地產的開發，同時還要收取相關的手續費。在整個經濟行為不會涉及產權的變化，因此不在土地增值稅納稅范圍之內，只要依法繳納相關的營業稅。這樣可以在一定程度上減輕相關的營業稅負擔，可以免除相關的土地增值稅，進而減低企業的稅收負擔。

2.通過分散收入的形式進行納稅籌劃

土地增值稅要采用超率累進稅率的方式進行計稅，增值額等于收入減去相關的扣除項目，增值率越高，那么對應的稅率就越高。因此可以采取分散企業收入的方式，對增值額產生影響，進而對企業的稅負產生影響。在實務操作過程中，可以將可分除的項目從整個房地產項目中進行剝離，并且單獨進行處理，例如裝修費，設備安裝費以及附屬設施建設費等。這樣能夠使上述業務的盈利免除了相關的繳納土地增值稅，進而起到增加企業利潤的目的。

舉例說明，例如對于A房地產開發企業來進行一個項目的開發，其中建設一棟普通標準住宅進行出售，預計售價可以達到5000萬元，其中可以進行扣除的項目金額為4500萬元；而建設豪華別墅為10棟，預計相應的銷售額為1500萬，其中可以進行扣除的項目金額為1000萬元。在上述案例中，如果不分開進行核算，那么需要繳納相應的土地增值稅為（5000+1500-4500-1000）×30%=300萬元；然而如果分開進行核算的話，A企業按照相應的建設普通標準，由于增值率未超過2 0%，可以享受免相應的征土地增值稅的優惠，這樣就需要相應的繳納土地增值稅值為（1500-1000）×30%=150萬元。

3、對利息支出的籌劃。

按照相關法律的規定，對于扣除項目中財務費用中的利息支出，只要是能夠按轉讓房地產項目計算分攤同時能夠提供有關的金融機構證明時，可以據實進行扣除，最高不能超過相關商業銀行同類同期貸款利率計算的相關金額。對于其他的房地產開發費用，可以將土地取得成本和土地開發成本總金額的5%扣除。凡不能按轉讓房地產項目進行分攤利息計算或者不能提供相關金融機構有效證明的，房地產開發費用可以按照土地取得成本與土地開發成本總額的10%進行扣除。 因此房地產開發企業可以根據自身的相關情況，通過計算決定是否要提供金融機構相關的利息分攤證明，進而達到有效節稅的目的。

三、關于地下車位成本的分攤

目前車位成本問題主要是由產權問題導致！

對于地下人防設施形成的車位，產權歸屬于相關的人防部門，因此這部分的相關成本要從總成本中進行扣除，將這部分成本分攤到銷售或者自用部分的開發成本中，將其作為公共配套設施費進行分攤，因此在房地產公司的財務帳上可以不體現這部分的成本，將其成本分攤到可售業態中，降低企業所得稅賦。

對于非人防性質的車位，無論地下以及地上車位是否辦理相關的產權的，其成本核算都應單獨列示其成本，而非全部分攤到可售業態中去。能辦理單獨產權的車位，可以毫無疑問的做出售處理，其成本屬于所得稅和土地增值稅的稅前扣除范圍；而不能辦理產權的車位，如果是銷售，則是出售使用權，在部分地區視作長期出租，此時在土地增值稅匯算中核算上就按出租處理，需要交納房產稅（從租），其成本不能計入土地增值稅扣除項目，但在所得稅中仍然可以視為銷售，其成本可以稅前扣除。

三、結束語

房地產企業的稅務籌劃是一項具有技巧性較強，高技術含量和綜合性較強的企業籌劃工作，相關的企業部門需要一方面要熟悉相關企業的運營狀況以及國家出臺的相關稅收法規進行認真的學習和研究。另一方面相關的房地產企業要采取相關的合理合法的運作手段，合理利用相關的納稅籌劃的方式，對企業的相關目標以及相關的實施成本進行綜合考慮，做好相關風險控制工作控制風險，這樣才能有效減少房地產相關的稅負狀況，進而有效增強企業的競爭力。

參考文獻

[1]張中秀，王曉菲，李首雁.稅收籌劃教程.中國人民大學出版社.2005：P125-126.

[2]汪治，陳文梅.稅收籌劃實務.北京：清華大學出版社.2005：P1-3.

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【關鍵詞】礦產 企業 稅務 籌劃

一、稅務籌劃的主要特點

（1）合法性。稅務籌劃是在完全符合稅法、不違反稅法的前提下進行的，是在納稅義務沒有確定、存在多種納稅方法可供選擇時，企業作出繳納低稅負的決策。稅務籌劃只能在法律許可的范圍內進行，違反法律規定逃避稅負是偷稅行為，必須加以反對和制止。

（2）超前性。稅務籌劃是在納稅方案實施前的規劃和設計安排。稅務籌劃不是在納稅義務發生之后想辦法減輕稅負，而是在應稅行為發生之前通過納稅人充分了解現行稅法知識和財務知識，結合企業全方位的經濟活動進行有計劃的規劃、設計、安排來尋求未來稅負相對最輕，經營效益相對最好的決策行為，是一種合理合法的預先籌劃。這與避稅、偷稅等都是在事中、事后進行是根本不同的。

（3）全面性。從時間上看，稅務籌劃貫穿于生產經營活動的全過程，任何一個可能產生稅金的環節，均應進行稅務籌劃。不僅生產經營過程中規模的大小、會計方法的選擇、購銷活動的安排需要稅務籌劃，而且在企業設立之前、生產經營活動之前、新產品開發設計階段，都應進行稅務籌劃，選擇具有節稅效應的注冊地點、組織類型和產品類型。從空間上看，稅務籌劃活動不僅限于本企業，還應同其他單位聯合，共同尋求節稅的途徑。稅務籌劃要綜合考慮納稅人的總體利益，兼顧局部利益與整體利益、短期利益與長期利益。

（4）時效性。稅收法律、法規和政策是隨著政治、經濟形勢的不斷變化而變化的。因此，納稅人在進行稅務籌劃時，必須隨時把握稅收政策所發生的變化，及時作出相應的變動，適時籌劃，保證稅務籌劃的有效性。

二、稅務籌劃的建議

（1）項目前期籌建與投入環節，重在用好用足稅收優惠政策。主要包括勘探、工程建設、機械設備采購或租賃、安全與環保系統配套投入等。這一環節的稅收籌劃可以考慮：購買設備的稅收抵免，可根據企業所得稅法的規定，企業購買并實際使用《環境保護專用設備企業所得稅優惠目錄》、《節能節水專用設備企業所得稅優惠目錄》和《安全生產專用設備企業所得稅優惠目錄》規定的環境保護、節能節水、安全生產的專用設備的，該專用設備的投資額的10%的部分可以從企業當年的應納稅額中抵免；當年不足抵免的，可以在以后5個納稅年度內結轉抵免。

（2）合理利用關于伴生礦、伴采礦、伴選礦的征稅規定進行稅收籌劃。在采礦與選礦等生產運營包括礦產原料采掘、篩選、儲存、運送等。所謂伴生礦，是指在同一礦床內，除主要礦種外，含其他多種可供工業利用的礦產成份?？紤]到一般性開采是以主產品的元素成分開采為目的，確定資源稅稅額時，一般將主產品作為定額的主要依據，同時也考慮作為副產品的元素成分及其他相關因素。企業在開采之前就應關注礦產品適用稅額相對較低的礦產資源，使得整個礦床的礦產品適用較低稅率；所謂伴采礦，是指開采單位在同一礦區內開采主產品時，伴采出來的非主產品元素礦石。對于量大的伴采礦，由省、自治區、直轄市人民政府根據規定對其核定資源稅單位稅額標準；量小的，在銷售時，按照國家對收購單位規定的相應品目的單位稅額標準繳納資源稅。如果伴采礦的單位稅額相對較高，則利用這項政策進行稅務籌劃的關鍵在于讓稅務機關認定伴采礦量小。伴采礦量的大小由企業自身生產經營所決定，企業在開采之初合理確定伴采礦開采規模，稅務機關在進行認定時，對企業數量較小的伴采礦，確定的單位稅額標準較低，企業可利用這種稅務處理方式，決定伴采礦的數量開采；如果伴采礦的稅額相對較低，則企業應進行相反的操作。所謂伴選礦，是指對礦石原礦中所含主產品進行選精礦的加工過程中，以精礦形式伴選出的副產品。對于以精礦形式伴選出的副產品不征收資源稅，對納稅人而言，最好的籌劃方式就是盡量完善工藝，引進技術，使以非精礦形式伴生出來的副產品以精礦形式出現，從而達到少繳稅款的目的。

（3）利用國家有關稅種的征免稅項目優惠的稅收籌劃。如以煤炭開采過程中伴生的舍棄物油母頁巖為原料生產的頁巖油等自產貨物實行增值稅即征即退的政策；以煤矸石、煤泥、石煤、油母頁巖為原料生產的電力和熱力等自產貨物實行增值稅即征即退50%的政策。

（4）利用存貨計價方法的不同進行稅收籌劃。納稅人采取的存貨（這里的存貨包括商品、產成品、半成品以及各類材料、燃料、包裝物、低值易耗品等）計價方式不同，會對企業所得稅產生較大影響。具體來說當存貨物價有上漲趨勢時，采用月末一次加權平均法計算出的期末存貨價值較低，銷售成本最高，可將利潤遞延至次年，以延緩納稅時間；當物價呈下降趨勢時，則采用先進先出法計算出的存貨價值最低，同樣可達到延緩納稅的目的。當企業處于所得稅的免稅期時，企業獲得的利潤越多，其得到的免稅額也越多，這樣，企業就可以通過選擇先進先出法計算期末存貨價值，以減少當期成本費用的攤入，擴大當期利潤；相反，當企業處于征稅期或高稅負期，企業就可以選擇月末一次加權平均法，將當期的攤入成本盡量擴大，以達到減少當期利潤降低應納稅所得額。

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一、先投資后轉讓的稅務政策分析

(一)投資環節營業稅，城建稅、教育費附加等稅負分析

根據財稅[2002]191號《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》規定，以無形資產、不動產投資人股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。因此，房地產企業將開發產品進行投資的行為不需要交納營業稅。同樣，城建稅和教育費附加也無需繳納。

(二)投資環節土地增值稅稅負分析

根據財稅[2006]21號《關于土地增值稅若干問題的通知》規定：“對于以土地(房地產)作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)第一條暫免征收土地增值稅的規定?！币虼?，按新規定，對于房地產開發企業以開發產品作價投資，需要繳納土地增值稅。

(三)開發產品對外投資時的所得稅稅負分析

根據國稅發[2009]31號關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知：企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。確認收入(或利潤)的方法和順序為：

(1)按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；

(2)由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；

(3)按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15％，具體比例由主管稅務機關確定。

可見，房地產開發企業以開發產品對外投資時，應認定為視同銷售行為，需要計算繳納企業所得稅。但是，房地產開發企業以開發產品對外投資行為的所得稅稅負高低如何，應視土地增值額的大小確定。由于評估作價具有一定的主觀性，因此通過適當降低投資作價，可相對降低土地增值稅的增值率，以達到降低所得稅稅負的目的。

(四)投資環節契稅稅負分析

根據《中華人民共和國契稅暫行條例細則》第八條規定：“土地、房屋權屬以下列方式轉移的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或房屋贈與征稅。1)以土地、房屋權屬作價投資、入股；2)以土地、房屋權屬抵債；3)以獲獎方式承受土地、房屋權屬；4)以預購方式或預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬?！币虼耍蚤_發產品對外投資應該視同房屋買賣，需繳納契稅。計稅依據是以土地、房屋權屬轉移合同確定的價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產或者其他利益。因被投資公司股權將全部轉讓給受讓人，房屋權屬隨之歸屬于受讓人，形式上賣股權，實質上是賣房屋，因此由受讓人承擔?？梢?，房地產開發企業以開發產品對外投資不需要交納契稅。

(五)再轉讓股權環節營業稅，所得稅稅負分析

在營業稅上，根據財稅[2002]191號《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》的規定，對股權轉讓不征收營業稅。

在所得稅上，根據《企業所得稅法實施條例》第七十一條第二款及第三款規定，企業轉讓或者處置投資資產時，投資資產的成本準予扣除。投資資產成本為購買價款或該資產的公允價值和支付的相關稅費。根據國稅函[2010]79號《關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》第三條規定，轉讓股權收入扣除為取得該股權所發生的成本后，為股權轉讓所得。企業在計算股權轉讓所得時，不得扣除被投資企業未分配利潤等股東留存收益中按該項股權所可能分配的金額。

因此，再轉讓股權環節上不需繳納營業稅及其附加，但對于股權轉讓溢價需要征收企業所得稅。

(六)投資環節和再轉讓股權環節印花稅稅負分析

根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》，“產權轉移書據”為應納印花稅憑證，因此投資環節和再轉讓股權環節應按“產權轉移書據”稅目按0.05％的稅率繳納印花稅。

綜上所述，從稅務角度看，開發產品采取先投資再轉讓的操作方式主要有三點實惠：(1)節省了5.5％的營業稅及附加；(2)由于開發產品直接買賣差價可大致分劈為投資評估增值與股權轉讓溢價兩部分，則土地增值稅的稅負將相對降低；(3)通過適當降低投資評估增值比重，相對提高股權轉讓溢價比重，降低土地增值稅稅負。但此操作流程和手續比較繁瑣，歷時較長，資金回籠速度可能相對較慢，其時間價值需要考慮，而且投資作價不宜過低，以避免稅務風險。

二　直接銷售與先投資后轉讓的稅負案例比較分析

案例：甲公司主營房地產開發，擬整體出售新開發的一幢辦公寫字樓，市場價格為35000萬元，開發成本15000萬元(不含資本化的銀行借款利息750萬)，銷售費用和管理費用(含印花稅)總計750萬元。乙公司有意購買此幢大樓用于辦公。稅務機構確定土地增值稅扣除項目為21425萬元。那么，甲公司是以直接銷售還是先投資后轉讓的方式銷售此幢辦公寫字樓以獲得最大利益?在銷售中乙公司又如何得到相應的優惠以配合甲公司的稅務籌劃呢?甲公司經過討論，形成了以下兩套方案，具體分析比較如下：

(一)直接銷售方案的雙方稅負及對價分析；

甲公司以市場價格35000萬元銷售辦公樓，乙公司以35000萬元買人此幢辦公樓。

甲公司的收益為；

辦公樓銷售收入35000萬元

應納營業稅及附加35000*5.5％=1925(萬元)

增值額=35000-21425=13575(萬元)

土地增值額占扣除項目比率：13575+21425=63，36％

應納土地增值稅=13575x40％－21425x5％=4358，75(萬元)

甲公司的稅前收益為35000-15000―750-750--1925--4358.75=12216.25(萬元)

不考慮其他因素，甲企業應納企業所得稅12216.25x25％=3054.06(萬元)

甲企業稅后收益：12216.25-3054.06=9162.19(萬元)

乙公司實際支出：

辦公樓購買支出35000萬元

契稅35000x3％=1050(萬元)

印花稅35000x0.05％=17.5(萬元)

共計支出35000+1050+17.5=36067.5(萬元)

(二)先投資再轉讓股權方案的雙方稅負及及價分析；

甲公司將這幢大樓作價28000萬元投資參與乙公司經營(《公司法》要求貨幣出資額不得低于注冊資本的30％，為簡化起見，本例假定符合法律要求)，風險共擔，利潤共享，一段時間后，再把甲公司持有的乙公司股權以34000萬元的價格轉讓給乙公司其他股東。投資環節稅務機構確定土地增值稅扣除項目為19500萬元。

甲公司的收益為：

營業稅：根據分析可知，實物投資環節不需繳納營業稅，股權轉讓亦不需要。因此，甲公司不用繳納銷售辦公樓的營業稅及附加。

土地增值稅：投資環節根據財稅[2006121號文件規定需要繳納上地增值稅，

增值額=28000--19500=8500(萬元)

土地增值額占扣除項目比率：8500÷19500=43.59％

應納土地增值稅=8500x30％=2550(萬元)

投資環節印花稅：甲公司投資作價環節應按“產權轉移書據”稅目依0.05％的稅率繳納印花稅，應納稅額為28000x0.05％=14(萬元)。

投資環節企業所得稅，根據國稅發[2009]31文件規定，對外投資應視同銷售征收企業所得稅。不考慮其他因素，甲公司應納企業所得稅：(28000-15000-750-750-2550-14)*25％=2234(萬元)。

再轉讓股權環節印花稅：甲公司再轉讓股權應按“產權轉移書據”稅目依0.05％的稅率繳納印花稅，應納稅額為34000x0.05％=17(萬元)。

再轉讓股權環節企業所得稅：甲公司以34000萬元的價格再轉讓持有的乙公司股權(未考慮企業其他經營因素)，股權轉讓溢價為6000萬元(34000-28000)，企業所得稅應納稅額為(6000－17)x25％=1495.75(萬元)。

因此，甲公司的稅后實際收益為34000-15000-750-750-2550-14-2234-17-1495.75=11189.25(萬元)，比直接銷售方案多獲益2027.06萬元(11189.25-9162.19)。

乙公司支出：

辦公樓的實際購買支出為34000萬元

契稅28000x3％=1020(萬元)

印花稅28000*0.05％=14(萬元)

共計支出34000+1020+14=35034(萬元)此直接購進方案節約支出1033.50萬元(36067.5-35034)。

對比直接銷售和先投資后轉讓股權兩種方案，后一種方案甲乙公司雙方都節約了部分稅款費用，都達到了減少支出的目的。由于乙公司同樣獲益。顯然也會配合甲公司的操作。但需要注意的是，先投資后轉讓股權的操作流程和手續相對繁瑣，歷時較長，對甲公司而言資金回籠速度可能相對較慢，因此其時間價值同樣需要關注，而且投資作價不宜過低，以避免納稅調整的稅務風險。

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（一）積極影響

首先，在實施營改增以后，所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍。企業新建或是購買辦公用房及廠房，以及廠房修繕、道路綠化等都可以作為進項稅抵扣，這有助于加速各個行業對不動產投資改造的步伐，激發對于商業地產購買的需求，有利于商業地產的去庫存化。對從事商業地產開發的企業來說，便于向下家轉移稅負，從而降低自身稅負水平。

其次，營改增的實施有助于房地產企業在經營過程中，對重復征稅現象進行避免。增值稅在征稅過程中，是以不同環節增值額作為依據的，而征稅過程中以銷售額為依據是營業稅的主要特點。房地產企業經營過程中，由于會涉及到大量的土地、建筑材料等成本內容，而材料成本事實上已經繳納過稅收，如果房地產企業在進行銷售的過程中，還需要繼續繳納這部分稅負，則將產生嚴重的重復征稅現象。營改增的有效實施，可以避免這一問題的產生。房地產企業只需要依據自身生產經營各個環節進行繳稅即可，同時抵扣也可以在建安成本、材料成本等增值稅發票中實現，因此能夠極大地避免重復征稅問題的發生。

再次，在實施營改增的過程中，對于明晰房地產企業財務與業務部門之間的職責分工具有重要意義。在原有營業稅的基礎上，業務部門人員將取得的發票單據交由財務部門進行報銷，并不對單據進行審核及歸類，導致財務部門工作人員在日常工作中需要承擔繁重的工作任務及較大的風險。如果企業經營過程中，產生了重大的項目金額，那么會擁有相對簡單的財務數據形式存在于財務部門中，但是，卻擁有雜亂無章的內容。在營改增有效落實的基礎上，在報銷過程中由于只有取得進項稅發票的支出才能抵扣，這就要求業務人員對普通發票和增值稅專用發票進行歸類審核，促使業務人員在與業務單位往來過程中更加注重票據的合規性和及時性，在這一過程中，房地產企業的財務部門僅需審核增值稅發票的真實性和準確性即可。由此可見，房地產企業在經營過程中，通過深入落實營改增，實現科學整合業務財務票據的目的。

（二）消極影響

首先，營改增在實施過程中，有可能對房地產企業稅負產生一定的影響。一方面，在計算企業所得稅時，原營業稅作為價內稅可以作為營業稅稅金及附加在計算企業所得稅時進行扣除。而在實施營改增以后，由于增值稅是價外稅，無法在企業所得稅前扣除。另一方面，營改增后，房地產開發企業的增值稅率確定為11%，雖然理論上相應的進項稅額可以抵扣，但是只有與一般納稅人合作才能取得足額的增值稅專用發票進行抵扣，一定程度上限制了合作公司的選擇范圍。同時也面臨著上游建安公司向房地產企業轉移稅負提高價格的問題，此外房地產開發成本中也有很大一部分支出無法取得增值稅專用發票進行抵扣，如勞務費等，由于不能獲得足額有效的進項抵扣，加之稅率升高，一定程度上增加了房地產開發企業的實際稅負。

其次，消極影響產生于營改增下的財務報表中。首先，資產負債表在實施營改增以前，購置不動產支付的價款全額計入固定資產的入賬價值，而在實施營改增以后，購置的不動產支付的價款需要價稅分離，相應的增值稅進項稅額是能夠進行抵扣的，從而導致固定資產入賬價值的降低，并使企業資產負債率提高，對企業融資產生一定的負面影響。

二、“營改增”后房地產開發土地成本稅務籌劃的必要性

（1）土地成本占房地產企業開發總成本比重大，進行稅務籌劃符合企業收益最大化原則。伴隨房地產行業市場競爭愈演愈烈的趨勢，各地不斷涌現新的“地王”，巨額的土地成本已經成為房地產企業經營成敗的關鍵因素之一。增值稅下，企業支付政府部門土地價款高低，最終會以杠桿原理的形式影?項目開發經營的整體稅負。因此，土地成本稅務籌劃工作必然是房地產企業內部管理的重點。

（2）基于財政部、國稅總局的財稅[2016]36號及國稅總局的2016年第18號公告等文件，各地國稅局相繼出臺具體實施辦法，基本上明確了房地產企業增值稅銷售額計算中允許扣除的土地價款只限“向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地出讓金”。然而，實際操作中企業支付政府部門的市政配套費、政府主導收取并統一支付拆遷戶的拆遷費等其他成本費用，金額大且取得的合法憑證基本上是國家財政部監制的資金往來結算票據或地方政府（非稅收入）票據，增值稅下無法取得進項抵扣或銷項抵減，造成企業實際稅負仍然很高。

三、增值稅下房地產開發土地成本核算會計分錄設計及實務案例

土地成本依據“價稅分離”原則核算入賬。根據國家稅務總局2016年18號文件規定：適用一般計稅方法計稅的房地產企業，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應土地價款后的余額計算銷售額，即土地價款抵減銷售額而減少銷項稅。根據財政部的《關于印發的通知》（財會[2012]13號）規定：一般納稅人提供應稅服務，試點期間按照營業稅改征增值稅有關規定允許從銷售額中扣除其支付給非試點納稅人價款的，應在“應交稅費-應交增值稅”科目下增設“營改增抵減銷項稅”專欄，用于記錄該企業因按規定扣減銷項額而減少的銷項稅額，同時，“主營業務成本”等相關科目應按照經營業務種類進行明細核算。

（1）支付政府土地價款時。房地產企業支付政府土地價款時，按規定允許扣減銷售額而減少的銷項稅額，借記“其他應收款-營改增抵減銷項稅額”科目，按實際支付與上述增值稅額的差額，借記“開發成本-土地購置成本-土地出讓金”，按實際支付金額，貸記“銀行存款”。

案例1：甲房地產企業2016年5月5日支付政府3.5億元獲取了一宗土地，用于商業、住宅混合型開發，并取得財政部監制的資金往來結算票據，該房地產企業采用一般計稅方法計稅，會計分錄處理如下：因土地價款抵減銷項稅=35000÷（1+11%）×11%=3468.47萬元，開發成本入賬金額=35000-3468.47=31531.53萬元；借：開發成本/土地購置成本/土地出讓金31531.53；其他應收款/營改增抵減銷項稅額3468.47；貸：銀行存款/人民幣35000。

（2）企業當期結轉并確認收入時。根據國家稅務總局公告2016年第18號規定，項目結轉當期確認銷項稅時允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款，從而減少增值稅銷項稅額，借記“應交稅費-應交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）”，貸記“其他應收款-營改增抵減銷項稅額”科目；期末，當期銷項稅額扣減當期允許抵減銷項稅額和預繳稅款后的凈值大于當期允許抵扣進項稅額，則借記“應價稅費-應交增值稅（轉出未交增值稅）”，貸記“應交稅費-未交增值稅”。

案例2續案例1，甲房地產企業2016年11月達到預售條件時，總可售建筑面積120000平米。11月份前累計取得可抵扣增值稅專用發票進項稅額200萬元。11月份預售建筑面積為1200平米，預售價款5550萬元，預繳增值稅額150萬元，均未開增值稅發票。2016年12月25日將11月份預售的房屋交房，當月建筑主體工程取得可抵扣增值稅專用發票進項稅額50萬元。稅務處理及會計處理如下：①交房結轉收入并確認銷項稅額=5550÷（1+11%）×11%=550萬元，收入金額=5550-550=5000萬元。借：預收賬款5550；貸：主營業務收入5000；應交稅費-應交增值稅（銷項稅額）550。②根據結轉收入對應建筑面積，確認當期允許扣除土地價款抵減的銷項稅=1200÷120000×3468.47=34.68萬元；借：應交稅費-應交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）34.68；貸：其他應收款-營改增抵減銷項稅額34.68。③計算2016年12月應交納增值稅（次月申報未交增值稅額）=550-34.68-200-50-150=115.32萬元；借：應交稅費-應交增值稅（轉出未交增值稅）115.32；貸：應交稅費-未交增值稅115.32。④2017年申報交納上期未交增值稅；借：應交稅費-未交增值稅115.32；貸：銀行存款115.32。

（3）土地成本核算不考慮“價稅分離”。根據國家稅務總局2016年18號文件規定：一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。而且財會[2012]13號是截止目前財政部統一規范企業“營改增”后會計處理的唯一文件，時間較早，參考價值有限，有關房地產企業“營改增”后會計分錄的設計空間仍然較大。在滿足項目結轉確認收入時，僅按照對應比例確認當期允許抵減的土地價款而計算當期銷項稅，不再使用“應交稅費-應交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）”、“其他應收款-營改增抵減銷項稅額”等會計科目，減少核算中繁瑣環節。

綜上案例1、案例2，稅務處理及會計處理如下：①支付政府土地價款：借：開發成本-土地購置成本（土地出讓金）23000；貸：銀行存款23000。②項目結轉并確認收入，計算當期銷項稅=（5550-1200÷120000×35000）÷（1+11%）×11%=515.32萬元，當期確認收入金額5034.69=5550-515.32；借：預收賬款5550；貸：主營業務收入5034.69；應交稅費-應交增值稅（銷項稅）515.32。③計算2016年12月應交納增值稅（次月申報未交增值稅額）115.32萬元=515.32-200-50-150。借：應交稅費-應交增值稅（轉出未交增值稅）115.32；貸：應交稅費-未交增值稅115.32。④2017年申報交納上期未交增值稅：借：應交稅費-未交增值稅115.32；貸：銀行存款115.32。

四、增值稅下房地產開發土地成本稅務籌劃實施方案及建議

（一）實際談判中，擴大“營改增”政策中“支付土地價款”的界定范圍

根據2011年1月21日國務院頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條規定，“市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作”。因此，有關拆遷系列成本費用納入目前增值稅下只允?S銷項抵減的“土地出讓金”提供了可能。企業在簽訂土地出讓合同時，應爭取將涉及項目有關拆遷的費用一并納入“土地價款”合計金額中，加大了未來增值稅下銷項扣除基數，從而合法有效地降低企業稅負。

（二）合理控制拿地成本在開發總成本中的比例，收窄企業收益流失范圍

財稅[2016]36號文件中明確規定土地出讓金可以增值稅下抵減銷項稅，據此模擬測算，若企業在同樣開發規模、同樣設計規劃條件下，獲取不同價格的土地，企業可根據自身發展戰略不同做出合理選擇：

（1）追求營業收入規模最大化的企業，在同樣售價水平下，合理利用土地價款杠桿作用，將因此所抵減的銷項稅轉化為營業收入。根據國稅總局2016年第18號文件，銷項稅=（全部價款和價外費用-允許扣除的土地價款）÷（1+11%）×11%，從而可確認營業收入=全部價款和價外費用-銷項稅，相比提供貨物銷售行業，房地產企業核算所確認的收入中因土地價款抵減銷項稅而有所增加，具體金額=土地出讓金×（1÷（1+11%）×11%）。

（2）兼顧收入、利潤規模雙贏的企業，應優先選擇供不應求的市場獲取土地，同時應考慮市場環境中客戶積極接受因土地價格轉移到銷售價格的能力，如果可消化價格差，應優先在該市場拿地。由于土地價款將所抵減的增值稅銷項稅轉化為營業收入，并且除附加稅外，增值稅不納入稅前利潤扣除項。因此，企業在獲取較高價格土地的同時，可以較低增長幅度提高銷售價格，同樣可以在不減少利潤總量的情況下，獲得收入、利潤規模雙贏的效果。

篇9

關鍵詞：房地產；稅務稽查

一、房地產行業稅源構成

房地產行業是現行稅制下繳納地方稅收的第一大產業，包括12的稅和2的額外的營業稅、增值稅、土地增值稅、契稅、土地增值稅、車船稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、個人所得稅、企業所得稅、城市維護城建稅、教育附加費、地方教育附加費。根據現行稅法，只有當房地產企業在房地產企業出售原材料將支付。旅行稅由保險公司征收，不屬于稅務檢查的范圍。除稅務機關檢查檢查外，由稅務機關征收稅款，檢查繳納稅款的機關將征收水利建設資金、價格調節基金、殘疾人就業保障基金和工會基金。

二、房地產行業特點決定其稅務稽查的特殊性

（一）經營周期長，稅務監管困難

大多數的房地產開發項目，特別是在開發項目的北方地區，受氣候因素的影響，從開始到完成，往往超過一年，加上前期項目審批和銷售后，有的項目甚至幾個會計期間完成的項目，土地征用、開發、銷售全過程的。稅務檢查往往難以介入房地產行業的性質后，從項目的開始，它為企業提供了肥沃的土壤，甚至逃避稅收遞延納稅，稅務機關控制企業成本核算收入每個時期都不容易，難度增加稅收審計調查[3]。

（二）供應鏈長，會計核算復雜

房地產開發行業從項目、土地收購到開發和銷售，涉及9個環節，是一個越來越復雜的過程。特別是在房地產開發部門，建筑成本會計根據不同的產品開發可能會更復雜。企業可能會通過虛列的手段進行成本避稅等，如果稅務稽查人員對建設和安裝的專業知識是稀缺的，這將是很難看到的問題。另一方面，很多房地產開發公司還沒有開發出一個項目，開發一個項目已經開始另一個項目開發。通過對工程項目成本的混淆，使企業在進行稅務稽查時，難以對每一項目的成本進行劃分，增加審計的難度。

（三）涉及監管部門多、涉及稅種多

由房地產局、建設局、國土局、規劃局從多部門銷售的研究和開發，發展房地產業，監察審計局，更多的相關信息，證據是困難的，但也提供證據的真實性的保證。在現行稅制下，房地產行業涉及12個稅種。除營業稅（最早在2015增值稅）外，企業所得稅、土地增值稅、土地使用稅、土地稅、物業稅、稅收等都涉及房地產業和非常有特點的行業稅收。特別是，土地增值稅清算引起了廣泛的爭議和關注，而且房地產行業在稅務檢查有重大的困難。

（四）地域性強，各地法規政策、執法尺度不統一

房地產開發行業強大的區域限制，和當地的法律和法規，執法標準不能完全統一。例如，房地產企業將開發成地下車庫或車位出售長期使用權，是否應為租賃資產確認，如果按租賃行為，房地產稅將收取等問題，各省的具體規定是不一樣的。對這一地區的一些省份還沒有明確的規定，使得稅務稽查執法人員的自由裁量空間變大。

三、對房地產稅務稽查的建議

（一）建立健全房地產稅務稽查的相關法制

一般來說，中國的稅收法律制度立法層次低，許多授權立法，稅收法律體系不完善，制約了房地產稅收檢查的發展。一是稅法立法層次不高，地下法律效力的問題。當稅收行政法規、規章等部委相關法律沖突時，按照法律優先的原則，稅法可以作為執法的基礎，執法人員不能提供法律保護。二是稅收法律文書太多，自由裁量權過大，稅法中存在矛盾，給稅務稽查帶來衍生風險。目前我國正處于經濟發展的轉型階段，為了適應經濟的發展，在法律、法規文件的形式只具有指導作用，具體實施措施的制定，由稅務機關和地方政府各部委和地方在稅收法律的形式規定，導致內部沖突，但也造成了當前稅務系統復雜的情況。稅務稽查執法往往是很難找到一個強有力的法律依據，為審計人員帶來執法風險。三是為了規范房地產行業稅收太小，只有一些規范性文件對房地產企業的形式頒布的法規部門是杯水車薪，財務人員，會計舞弊，處罰應設置沒有設置太低的書書。這些制約房地產行業稅收稽查的問題，亟待解決。因此我們國家要加強立法，讓稅務人員稽查時有法可依。

（二）建立稽查和管理的信息共享，與房地產一體化系統接軌

房地產綜合系統是實現房地產企業開發產品的有效的稅務監督稅務機關，并建立和房地產管理信息系統。房地產系統集成是實現“以票控稅管理、稅源監控、網絡比對、稅收政策的綜合管理”的管理，根據“通知”的規定，“國家稅務總局關于房地產稅收的文件管理系統集成管理實施中的一些問題，結合對房地產稅源管理發展的實際情況。房地產綜合系統信息傳輸機制，實現彼此的信息共享，稅務登記和稅源數據庫文件的建立，從根本上把握以前主動房屋產權交易，是對稅收和房地產行業之間的資源共享的信息平臺。建立共享房地產稅收檢查和房地產稅管理信息是實現檢查，檢查房地產信息管理軟件集成平臺，實現對接。在房地產稅收稽查的選擇過程中，根據房地產企業的房地產銷售數據集成系統，分析和比較了企業的稅收情況，確定了重點企業的檢查。在房地產稅檢查的檢查過程中，準確了解企業銷售房屋的產權登記和簽訂合同，確定房地產企業的真實銷售，從而解決收入問題難以準確驗證。

（三）加強省市兩級房地產稅務稽查，實現一級稽查

省、市稅務稽查機構對房地產行業的稅務檢查。為了避免重復檢查的房地產企業，浪費資源，增加稅務檢查的強度。應取消縣（區）局的檢查機構，并建立審計制度，兩省。根據房地產企業分布結構的來源，將縣（區）局檢驗機構納入省、市檢驗機構體系，一批專業設立檢驗機構，檢驗人員部署省適當的檢驗局，市和全檢力，與全省水平，和城市檢驗機構。省、市檢驗制度，將為房地產行業分類考試的實施提供前提和保障。分類機制的實質是解決專業分工問題。也就是說，通過分類機制，打破原有分工的行政區劃的審計分工格局，代表經濟分工和行業屬性，以及企業規模規模，對審計部門布局的性質進行劃分。具體來說，“分級”解決方案，明確了省和市審計局的職能任務垂直分工；橫向劃分分類，以解決和明確各級專業檢查局的職能的任務。

總結

總之，房地產行業稅收稽查工作，反映了關系的統一與特殊性之間的矛盾。審計工作的統一性，也應遵循稅收法律法規，遵循會計準則和其他有關法律、法規的規定。特殊性體現在，由于其行業的特點，其檢查方法，檢查思路有不同于其他行業。因此，針對行業的稅務稽查，我們應該從行業的特點出發，從企業的角度進行分析，總結出一種更有效的審計方法和思路。

參考文獻

[1]董恒. 房地產行業稅務稽查研究[D].吉林大學，2014.

[2]王偉一. 房地產業地稅稽查分析系統的設計[D].吉林大學，2014.

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關鍵詞：房地產企業；涉稅賬務；問題；對策

1引言

自從1990年代開始我國的城鎮化進程不斷加速，在這個過程當中我國的房地產企業也逐漸開始發展起來。在我國現階段的經濟結構當中房地產企業是政府最重要的稅收來源。因此，加強對房地產企業涉稅賬務相關問題進行分析與研究具有一定的必要性?；诖朔N情況，在本文對相關問題進行了分析與研究。

2現階段我國房地產企業涉稅賬務中存在的問題分析

2.1不按時申報納稅，欠稅數量也相對較大

首先，自從1990年代之后，我國的房地產逐漸開始發展起來，尤其是在2003年之后，房地產開始進入迅猛發展的階段，在此之后我的房地產企業數量開始逐漸增多，房地產市場的供給逐漸開始向消費者傾斜，同時從市場供求來看，也出現了明顯的供大于求的現象。2016年我國正式提出了房地產去庫存的目標。在這樣的背景之下，現階段我國大部分房地產企業都面臨著較大的壓力。其次，現階段我國政府也逐漸開始采用宏觀調控的方式加強對房地產企業的調控，在政策方面房地產企業也面臨著較大的問題，這就必然導致房地產企業在資金方面所面臨的壓力被進一步擴大，許多企業在通過預售獲得預收款時并不會按照相關規定申報納稅，同時在預付工程款時也不僅主動索要建安發票并繳納建安稅。最后，還有部分房地產企業存在惡意欠稅的現象，最終導致欠稅數量越來越大。

2.2財務核算制度不完善，稅收存在大量流失的現象

從我國房地產企業的發展歷程來看，大部分房地產企業都是以粗放式的增長方式出現的，同時這種粗放式的運行模式也已經根植到房地產企業的企業本源當中。這就必然導致房地產企業在管理中往往是以簡單粗暴的方式進行管理，這對于財務管理來說存在較大的影響。

2.3小稅種漏征

大部分房地產開發企業耗時都相對較長，在這個過程當中往往會產生多種多樣的稅收。根據筆者的調查研究發現，從工程立項開始到預售以及工程竣工交付我國大多數地區所需要繳納的稅費大約有30多種，但是在這其中大部分稅收都相對較少，例如印花稅、消費稅等都屬于小稅種的范疇當中。由于部分房地產企業財務人員對于小稅種的重視程度不足或者稅收部門工作人員在對企業稅收進行審計時責任意識不足，最終導致許多小稅種存在明顯漏征的現象。

3加強房地產企業涉稅賬務問題的對策研究

3.1完善相關法律法規建設

雖然現階段部分房地產企業在涉稅管理方面存在著較大的問題，但是導致這一問題的原因并不僅在于管理要素。部分房地產企業也存在著故意為之的原因，即刻意地通過財務混亂來進行偷稅漏稅?；诖朔N情況，當前階段必須要進一步完善與房地產企業稅務管理有關的法律法規建設，具體來說主要需要從以下幾個方面入手：（1）對現階段已有的法律法規進行梳理與完善，對其中可能存在的漏洞進行分析，確保房地產企業必須要按照相關法律法規中的規定完善自身涉稅賬務申報工作。（2）制定房地產稅收專業法律法規?，F階段房地產涉稅管理并沒有專門的法律法規，因此在適用性方面還相對較為薄弱?；诖朔N情況，必須要針對房地產產業制定對應的法律法規，約束房地產企業涉稅管理。（3）建立懲罰制度。針對部分房地產企業存在明顯惡意偷稅漏稅的現象需要通過法律法規建立懲罰制度。

3.2加強財務核算管理

針對當前階段房地產企業在財務核算管理方面所存在的缺陷，需要從以下兩個方面入手，進一步完善房地產企業財務核算管理：（1）強化征管手段，提高稅收征管水平。要建立健全專業管理。房地產稅收征管是一項涉及面廣、專業性強的多法律、多環節的綜合性稅收工作，建立一個專門的征收機構，加強充實這支專業隊伍力量，有利于房地產業稅收征管工作的完善；充分利用房地產一體化軟件，強化項目管理。對房地產稅收征管從買地、報建、規劃、施工、銷售、結算、交稅等環節實行全方位、全過程的監控，建立完備的管理檔案，有效堵塞征管漏洞。（2）加強部門聯動，夯實協稅護稅網絡。稅務機關要加強與土地管理、房產管理、規劃設計等部門的協作，建立信息定期傳遞制度，把握土地使用權的取得、項目審批、預售及銷售、產權登記、二手房交易五個關鍵環節，及時全面掌握房地產開發企業的涉稅資料，建立房地產稅收電子信息交流平臺，實行全程動態跟蹤管理。健全協稅護稅的控管網絡，嚴密監控房地產行業稅收的稅源動態，最大限度地掌握有關涉稅資料，利用部門協作力量加強對房地產企業的管理。

3.3加強對小稅種的關注力度

針對現階段房地產企業在小稅種征收方面存在明顯漏征的現象，必須要進一步加大對小稅種的關注力度，完善稅收管理規范化，具體主要需要從以下兩個方面入手：（1）加強工作隊伍建設，即強化稅務工作人員以及房地產企業財務管理人員的小稅種征收意識，促進小稅種征收的完善。（2）制定針對消小稅種的罰款制度，對未按時繳納小稅種的房地產企業給予必要的罰款，促進小稅種的繳納。

4結語

綜上所述，現階段房地產企業是我國的支柱產業，只有進一步加強對房地產企業涉稅賬務問題的研究才能進一步促進房地產企業以及我國經濟的發展?；诖朔N情況，在本文當中筆結合自己的經驗對相關問題進行了分析，希望能對廣大同行有所啟發。

參考文獻

[1]陸迪.商業地產開發業務的主要流程及各環節的涉稅信息和稅收籌劃[J].商場現代化,2014（28）.

[2]王寶田.房地產企業所得稅匯算扣除項目涉稅風險與防范——基于對房地產企業稅務檢查的理性思考[J].中國集體經濟,2014（10）.