導語：如何才能寫好一篇房地產不景氣的原因，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：綜合能力評價；財務戰略管理；模型。

基金項目：本文為海口經濟學院2010年青年基金項目“房地產財務戰略管理選擇模型研究”的階段性成果，項目批準號為：hjk10-13

財務戰略是指企業為了謀求長遠的發展和加強財務競爭優勢，根據企業戰略發展目標，在充分考慮和分析企業內外環境因素的變化趨勢及其對財務活動的影響基礎上，為實現目標的基本途徑和策略所做的全局性、長遠性、系統性和決定性的謀劃。企業財務戰略的選擇，決定了企業財務資源配置的取向和模式，影響著企業理財活動的行為效率。

為合理分析影響企業財務戰略選擇的因素，并為企業選擇財務戰略提供合理的決策依據，結合海南旅游房地產財

務戰略的現狀，初步建立海南旅游房地產財務戰略模型。

一、財務戰略管理的流程及模式介紹

(一) 財務戰略管理流程

財務戰略管理是指企業決策者制定、實施用以指導企業未來財務管理發展的財務戰略，以及在實施過程中對財務戰略進行控制與評價的動態管理過程。從以上定義可以看出，財務戰略管理的邏輯起點是企業目標和財務目標的確立；財務戰略管理的重心是企業內外部環境的分析；財務戰略管理的環節包括財務戰略方案的形成、實施和評價。 財務戰略管理流程圖如下：

（二）三種基本的海南旅游房地產財務戰略模式

海南經濟發展較緩，其房地產業的發展始于1988年海南建省辦經濟特區，當時地方政府出讓土地的現象比較多，低廉的土地出讓價格吸引了雅居樂、富力、中糧、魯能等知名開發企業紛紛進駐，促進當地開發企業的良性競爭，推動海南房地產發展走上了快車道。建省20年來，海南房地產業從無到有，經歷了開創期、發展期、高峰期、調整低迷期、處置期、穩定健康發展期等階段，逐步發展成為海南省經濟重要支柱產業。從2005年起，海南省把房地產業作為支柱產業來培育，樓市逐漸升溫，呈現穩步發展態勢。與目前全國一線城市房地產價格的調整相比，海南房地產業有其特殊性。如從島外投資者的購買動機來看，多為度假型和養老型自住；從投資的目的來看，島外投資者多為投資而非投機；從投資周期來看，投資多為長線而非短線。

根據以上海南經濟發展的特點，結合其旅游房地產財務戰略的現狀，從可持續發展的角度，海南旅游房地產財務戰略可以分為快速擴張型財務戰略、穩健發展型財務戰略和防御收縮型戰略等三類 。

1.快速擴張型財務戰略: 是指以實現企業資產規模的快速擴張為目的的一種財務戰略，其主要表現特征為“高負債、低收益、少分配”。對房地產企業而言，快速擴張型財務戰略的表現主要是利用銀行貸款、配股增發等方式滿足規模擴張的資金需求，基本不分配股利，積極尋找新的土地儲備機會，增加在建開發項目規模，開展營銷策劃，加快項目銷售和資金周轉，擴大市場占有率，同時增加企業管理人員和專業技術人員儲備，適應企業規模擴張需求。

2.穩健發展型財務戰略：是指以實現企業財務績效的穩定增長和資產規模的平穩擴張為目的的一種財務戰略，其主要表現特征是“低負債、高收益、中分配”。對房地產企業而言，穩健發展型財務戰略的表現主要是謹慎利用債務融資，加大低成本融資力度，適度擴充土地儲備，在權衡內部資源、管理能力以及外部客觀環境的基礎上確定在建開發項目規模，加快項目銷售和資金周轉，同時在滿足企業規模平穩擴張的基礎上保持適當人員儲備。

3.防御收縮型財務戰略：是指以預防出現財務危機和求得生存及新的發展為目的的一種財務戰略，其表現特征是“高負債、低收益、少分配”。對房地產企業而言，防御收縮型財務戰略一般表現為企業應盡可能減少現金流出和盡可能增加現金流入，充分利用企業現有資源進行融資，擴充融資途徑，滿足企業維持生存和發展的資金需求；建立嚴格的投資標準，謹慎擴充土地儲備；減少開工面積，盤活存量資產，降低售價，增加購房折扣，出售盈利前景和現金流不佳的開發項目儲備；通過采取精簡機構、減少雇員、節約成本支出、壓縮營運費用等措施，以增強市場競爭力，保持市場份額和市場占有率。

二、影響海南旅游房地產財務戰略模式選擇的因素分析

公司財務戰略的選擇需著眼于公司未來長期穩定的發展,需充分考慮經濟周期波動情況、行業政策導向、行業景氣程度以及企業自身財務狀況和融資等各項綜合能力。

(一)旅游房地產財務戰略的選擇必須與經濟周期相適應

經濟的周期性波動是現代經濟總體發展過程中不可避免的現象，不同的經濟周期對行業和企業的外部發展環境影響重大。在經濟復蘇階段總需求迅速膨脹，在經濟繁榮階段總需求平穩增長，在衰退階段需求急劇下降，經濟面臨緊縮調整。

經濟周期性波動要求企業順應經濟周期的過程和階段，通過制定和選擇富有彈性的財務戰略，來抵御大起大落的經濟震蕩，以減少它對財務活動的影響，特別是減少經濟周期中上升和下降抑制財務活動的負效應。財務戰略的選擇和實施要與經濟運行周期相配合。

一般而言，在經濟復蘇階段應采取擴張型財務戰略，增加投資和勞動力，加大產品投放力度，抓住市場恢復和發展的機遇。在經濟繁榮階段應采取快速擴張型財務戰略和穩健型財務戰略結合，在繁榮初期繼續增加產品和勞動力，擴大投資；在繁榮后期則采取穩健型財務戰略。在經濟衰退階段則應采取防御收縮型財務戰略，停止擴張，迅速降低庫存，回籠資金，壓縮費用，減少臨時性雇員。總之，企業要跟蹤時局變化，對經濟的發展階段作出恰當反應。

（二）旅游房地產財務戰略的選擇必須與行業政策環境相適應

房地產行業的生存和發展與行業政策環境息息相關。首先，現階段國家對房地產調控頻率高。房地產行業作為國民經濟中的支柱行業，對保證經濟平穩運行意義重大，在國家宏觀調控時，往往作為調整對象予以考慮，有時是寬松調控，有時是緊縮調控，調整頻率較高；另一方面，調控對房地產行業影響大。房地產是一個政策密集型和資金密集型行業，國家對房地產行業的政策導向，以及相關的行業融資政策、行業稅務政策的輕微調整往往對房地產的現金流和財務狀況有很大的影響。

因此，我們在制定財務戰略時，必須充分考慮國家政策導向，深刻領會國家的經濟政策，特別是產業政策、投資政策等對企業財務活動可能造成的影響；必須密切關注和分析下階段的政策走向，以便及時調整財務戰略。

（三）旅游房地產財務戰略的選擇必須與旅游房地產行業景氣程度相適應

房地產受宏觀經濟冷暖和行業政策調控，以及城市化進程等各方面因素的影響，行業經常形成偏熱或偏冷的局面，房地產行業調整的周期性和波動性較為明顯。行業景氣的時候，銷售價格持續上漲，銷售面積迅速消化，企業拿地熱情高企，房地產投資規模及開工面積迅速擴大；但當行業陷入不景氣的時候，銷售量和銷售單價回落，市場觀望氣氛不斷擴大，房地產投資及開工面積增長陷入停滯，整個行業現金流繃緊。

行業的景氣程度與企業未來的發展息息相關，因此我們要盡可能提前預判整個行業下階段的走勢和把握行業的景氣程度，靈活選擇相應的財務戰略。在行業景氣的時候，有條件采取快速擴張的財務戰略；在行業不景氣的時候，財務戰略要相應調整，做到提前應對，采取穩健發展或防御收縮戰略，來提前應對行業不景氣帶來的沖擊和負面影響。

（四）影響旅游房地產財務戰略選擇的其他因素

影響財務戰略選擇的因素還包括行業和企業的發展階段等因素。行業和企業的發展階段包括一般要經過初創期、擴張期、穩定期和衰退期四個階段。在行業及企業發展的不同階段，需要選擇不同的財務戰略。由于考慮到房地產行業的發展時間不長、行業集中度較低，以及作為經濟支柱行業，行業整體及房地產公司未來的發展空間較為廣闊，整體還處于上升階段，在以下財務戰略模型中將不再細分考慮上述因素。

注釋：

注1：由于房地產行業經營性現金流整體呈現負數的原因，部分指標計算公式中用現金凈增加代替經營性現金凈流量，以更好的分析說明。

注2：影響財務戰略選擇的企業綜合能力評價體系的指標及權重說明：

①在影響財務戰略選擇的企業綜合能力評價體系中，我們初步設計了20項指標，包括15個量化指標以及5個定性指標；

②在量化指標中，主要選擇了能反映公司償債能力、變現能力及發展能力的一系列現金指標。對利潤指標選擇較少，主要是考慮由于房地產分期開發及利潤滯后結轉等原因，利潤指標現階段對財務戰略選擇的影響較小，暫不予考慮。

③ 對各自標權重的說明：按照一般企業的績效評價標準原則，采取量化指標70％權重，定性指標30％的權重。量化指標按照6個大類指標的重要程度采取負債比率：償債能力：發展能力：變現能力：財務彈性：現金結構＝1∶1∶1∶0.5∶0.5∶0.5的原則劃分；定性指標直接取平均數作為權重。

參考文獻：

[1]曹艷宏、梁迎昕著;房地產公司財務戰略環境分析，《現代審計與會計》2006第12期

[2]耿云江;企業集團財務控制體系研究 基于財務戰略視角. 東北財經大學出版社, 2008.

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與電商平臺一同在飽受市場考驗的還有各門店的房產中介從業人員，沒有人比他們更能體會市場變化帶來的沖擊。與此同時我們還看到，建筑和家居行業同樣深受影響，很多建材及家具市場門可羅雀。這一急轉直下的境遇，是否意味著中國房地產業真的不行了？

業務縮水難盈利

唇亡齒寒，這句話用來形容房地產電商平臺與房企之間的關系并不為過，當房企已經自顧不暇，更無可抽身為電商企業的生存買單之時，電商兩頭吃的模式估計也就到頭了。故事要從傳統電商的主營業務說起，以搜房網為例，其主營業務包括四大模塊：網絡營銷服務（廣告收入）、電子商務（賣房提成）、搜房幫房源（主要針對二手房經紀人的房源和排名）和其他增值業務（包括研究、數據服務），全部為線上服務。其最主要的廣告和電商收入絕大多數要依賴房地產開發商，當房地產開發商出現不景氣必然會拼勁全力借助各種平臺將手中的庫存拋售一空，這也是為什么2013年搜房網等房產電商會大賺的主要原因。

及至2014年，對于開發商而言，該拋售的樓盤基本拋售一空，剩下的即使再努力也很難吸引更多的投資者，故而開發商不再肯投入預算去做無謂的廣告宣傳，電商平臺不得不調整戰略，加大其他業務板塊在整體收入中的比重。中原地產研究咨詢部總監宋會雍表示：“房產中介從業人員因為電商平臺能夠帶來很多潛在的購房者，非常青睞在這些平臺上建立端口來吸納客戶，然而過去的10年端口使用費用漲了近10倍。當然，過去的日子里房產交易量很大，生意好做，即使被電商壓榨仍舊有可觀的利潤入賬。但今年整個市場一下子冷清了，僅有的收益也全部捐獻給了電商平臺，而如安居客之流更一改原來的合作模式，推出了按流量收費，且流量統計缺乏第三方監管，房產中介成了電商砧板上的魚肉，只有聯合起來開始抵制了。”

其實說穿了，就是利益分配問題，但更主要的原因是，今年全國房地產交易市場普遍不景氣，反觀房地產市場紅紅火火的2009年和2010年，大家都在忙著帶客戶跑樓盤看房子，既不會相互較真，也沒有精力在意那些小錢。宋會雍認為：“這一系列現象最直觀的反映了行業的交易量在降低，整個市場活躍度也在降低，必然還會導致資金流轉的遲滯，同時也說明了房地產電商領域并沒有足夠的企業存在，依然具有較大的生存空間和發展空間。因此行業里面必然要做出相對應的調整，用自己的方式來激活在樓市中運轉的活力。

不會出現大規模倒閉潮

2014年1～7月全國商品房銷售面積5.6億平米，同比下降7.6%，從城市情況來看，統計的21個主要城市2014年1～7月累計住宅銷售面積同比下滑23%。

在走訪中，各大二手房中介公司的門店普遍反映最近業績不理想，一年多以前，為了節約時間成本，他們經常是一下子邀約十幾個客戶去看一套房，那時候好的房子不怕沒人要。甚至幾家人在搶，也造成了個別房東坐地起價，但還是有買家能接受。“如今今非昔比，客戶看房意愿降低，我們會經常打電話回訪，試探客戶買房的誠意，層層篩選，確定目標后就重點‘培養’，客戶需要什么房我們就去為他找到滿意的，也怕生意被同行搶去，小標的一樣很認真地去對待。現在是反過來為客戶找房源，做到精耕細作。”

由此我們不難看出，在成交量大幅萎縮的情況之下，多數經紀公司為解決低成交或者零成交費盡心力。隨著眾多中小中介公司出現連續未成交現象，預計今后的幾個月成交量仍將維持低位，中介公司零成交現象會繼續增加。生存重壓之下，部分經紀公司下半年必然面臨生死考驗。宋會雍表示：“從運營成本來看，關店的虧損遠高于新開店成本。因此即使在當前市場低谷時期，中介公司目前仍然堅持不關店，等待市場轉機。一些較大的連鎖品牌中介公司因為擁有較大的內部流通性，可以更好地安排從業人員和門店配置，拓展除一手房買賣之外的其他交易，雖然整體成交量會有所下滑，但不會出現門店關閉和裁員現象。最容易受到沖擊的當屬中小型連鎖品牌，因為不具備強大的抗風險能力，很可能會出現一定的業務收縮和裁員。”

持續沖擊建材市場

上海火車站，一位50多歲的水管工人告訴記者：“我們今年的‘休息時間’比往年多了很多，從2月份以來基本沒接過幾單活。”有學者指出，房屋建筑增長放緩的速度要比房市下跌的速度快。從政府的數據中可以看到，今年1～5月份，中國建筑和裝修支出的增速減緩至14.2%，2013年全年增幅為22.1%。根據國家統計局的數據，今年前五個月家具銷售增長14.7%，家用電器銷售增長7.3%，去年同期，家具和家用電器銷售分別增長21%和21.5%。

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《報告》指出：經濟低速增長時期需要更高貨幣規模，經濟不景氣時期貨幣政策適度寬松不會刺激經濟泡沫，中國需要協調短期適度寬松與長期緊縮管理的關系。對于當前的較低經濟增長而言，較大的貨幣規模恰恰是必需的。

筆者認可上述判斷，這恰恰是宏觀經濟“逆周期調節”的必然要求。《報告》對比1991—2012年的經濟增速與貨幣規模發現，經濟增速與貨幣規模存在反向關聯，當經濟增速較高時，M2/GDP較小；當經濟增速較低時，M2/GDP較大。造成這一現象的原因主要是經濟低迷時貨幣周轉速度減慢，為維持同樣甚至較低的經濟增速，需要更大的貨幣規模。

中國社科院財經戰略研究院表示，經濟增速與貨幣規模的反向關聯不僅存在于中國，也存在于20世紀80年代以來的主要發達經濟體，以日本和美國為代表。

《報告》同時闡釋了“貨幣超發與經濟泡沫”之間的關系問題。理論上說，貨幣超發與經濟泡沫之間存在正向關聯，這也是2012—2013年間反對貨幣寬松的重要理由。“但是貨幣供給與消費品價格（所謂通脹）之間并不存在嚴格的正相關性，主要的影響體現為對房價的影響，這表明貨幣供給對房地產價格泡沫有一定的推動作用。”

《報告》說，雖然通過結構化的貨幣政策可以限制向房地產行業的直接貨幣投放，但是仍存在貨幣通過其他渠道流入房地產市場并促使泡沫加劇的疑問。

中國社科院財經戰略研究院分析認為，雖然貨幣供給與房地產市場泡沫有一定關聯，但二者之間的聯系并不穩定。進一步的數據分析顯示，分經濟增長階段來看，貨幣對房地產市場的影響程度會隨著宏觀經濟景氣程度變化而改變。

中國社科院財經戰略研究院認為，中國貨幣適度寬松的上限尚未達到，管制利率、拉動經濟等政策均需要貨幣適度寬松予以配合，并且在宏觀經濟景氣程度較低時，貨幣適度寬松對經濟泡沫的推動作用也較弱。因此，當前中國的貨幣政策需要維持必要的寬松幅度，并在之后隨經濟增長階段的變化進行逆向調整，再逐漸回收流動性。

筆者認為，我們的確需要通過改革釋放經濟活力，但我們必須清醒，要使改革更加順利地進行，宏觀經濟政策和管理水平必須同步提高，必須更具科學性。

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房地產行業作為中國經濟的支柱產業，它的一舉一動都影響著國民經濟的發展以及吸引著媒體和大眾的目光。正如中國經營報社社長金磅指出的那樣：近幾年來房地產業已經成為一個社會關注度很高、情緒化影響很大、學術研究水平很低、政策手段很矛盾、調控效果很不確定的產業。而這幾年，房價問題越來越受到人們的關注。所以，認清當今的房價現狀，對我國相關政策法規的制定、企業發展規劃以及普通家庭的置業理財等都大有裨益。

2、當前房地產價格現狀

眾所周知,近幾年中國的房地產市場最顯著的問題就是房產價格大幅度上漲,主要表現在以下幾個方面：（1）商品房銷售平均價格漲幅較大（2）新房價格普遍上漲（3）二手房市場呈現活躍態勢租賃市場相對平穩。

3、中國房產價格攀升的成因

我們認為中國房產價格攀升的原因主要有：地價攀升是房價漲幅過大的直接原因，房價的波動上揚與金融政策有關，國內銀行貸款和其他資金來源和地方政府對自身利益的追求縱容了房價持續走高。

3.1、地價攀升是房價漲幅過大的直接原因。房價與土地價格是有密切聯系的,二者既相互影響,又互相推動。房價的大幅度上漲直接導致對土地需求的過量,而土地資源是有限的,在土地資源供不應求的情況下,地價必然上漲,而地價的上漲以"成本推動"的形式促使房價進一步上漲。總之，地價與房價的相互作用使得房價與地價相互上漲。

3.2、房價的波動上揚與金融政策有關。中國房地產開發和消費者購買住房融資渠道主要來源于銀行貸款。國內房地產業者資金來源結構有如下特征:一是自籌資金;二是預算內資金以及債券籌資。

3.3、是國內銀行貸款和其他資金來源。房地產開發企業有八成的資金來源于國內銀行貸款，而消費者購買住房的資金大部分也是來自于銀行。銀行在面臨激烈競爭的時候，通常以擴大市場份額作為主要目標，將利潤最大化放在次要位置,因此銀行的住房貸款利率普遍偏低。國家無論對房地產開發商還是對消費者從金融支持角度來講都是過度的。從當前狀況來看，銀行體系具有信貸擴張對房地產業金融支持力度過大的能力,過大的金融支持力度會對經濟產生沖擊。一方面,通過開發投資、住宅抵押貸款和消費者預期來實現貨幣政策對房價的影響。另一方面由于金融機構的短視行為，貸款大量涌入房地產業。投資者和消費者雙方的投機行為和風險轉嫁行為直接導致了房價的波動上揚。

3.4、地方政府對自身利益的追求縱容了房價持續走高。雖然近幾年來，國家制定了一系列抑制房價上漲的政策，但是地方政府出于自身利益不很主動去落實國家的政策，使得政策收效始終不太明顯。這種政策沒有得到很好的落實主要由于房地產經濟給地方GDP帶來了高增長。這種高增長是衡量地方政府官員政績的最重要的標準，也是地方經濟發展的基礎。地方政府在房地產開發中從土地出讓和稅收上直接受益，這種收益直接影響地方財政收入的增長水平和經濟發展水平。地方政府在財政收入分配上與中央政府博弈的存在，使中央調控政策的執行力被削弱了。所以，地方政府利益的存在是房價居高不下的重要原因。

4、未來幾年房價發展趨勢預測

對于未來幾年房價我們可以推斷出下列的趨勢，主要有中國房地產景氣與否很大程度上取決于政府的態度，此次房價下跌正逢國際金融危機，作為國家經濟的最大支柱行業，房地產行業的情況直接決定國家經濟發展情況，適當的泡沫有益于國家經濟增長和中國房地產行業剛性需求呈上升趨勢，房地產消費市場依然潛力巨大。

4.1中國房地產景氣與否很大程度上取決于政府的態度。由于我國政治經濟體制的特點，中國政府有著其他國家政府所沒有的對宏觀經濟強大的調控能力。最近幾年房地產暴漲很大程度上與地方政府的鼓勵與支持是分不開的。

4.2此次房價下跌正逢國際金融危機。國際經濟的觸底反彈有助于房地產行業回暖，同時，由于房地產行業對內需的巨大拉動作用，我國經濟的復蘇也必然依靠房地產業的復蘇。最近一次房價調整的一個顯著誘因就是宏觀經濟不景氣。而中國長久以來制約經濟發展的最大瓶頸則是內需不足。作為最大的內需行業，房地產業對于內需的拉動作用無疑是巨大的。只要房地產業得到很好的發展，一系列的經濟問題將迎刃而解。我國經濟的反彈也必定依靠房地產市場的表現。

4.3、作為國家經濟的最大支柱行業，房地產行業的情況直接決定國家經濟發展情況，適當的泡沫有益于國家經濟增長。就如同適當的通貨膨脹有益于刺激經濟發展一樣，適當的泡沫也有利于房地產行業發展。相信只要有著妥善的引導和控制，地產業的泡沫將成為中國經濟發展的催化劑長期存在下去。

4.4、中國房地產行業剛性需求呈上升趨勢，房地產消費市場依然潛力巨大。隨著經濟的發展，人員的流動性在不斷增大。因此異地購房的需求便隨之上升。大量大學生畢業也在一定程度上增加了住房的剛性需求。同時，隨著我國中產階級人數的不斷增加，房地產消費市場的潛力也必定會得到進一步的挖掘和開發。因此，只要需求一直保持旺盛，中國房地產業必將持續健康發展下去。

5、解決房價問題的建議

綜上所述，我們認為解決房價問題，必須從經濟運行入手，對于不同群體采取不同的策略，采用市場手段解決供應量和供應類型等等。詳細解釋如下：

⑴保持宏觀經濟的穩定高速增長，增加居民收入，加強中低收入階層的購買力。這是解決一切民生問題包括住房問題的前提和基礎

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【關鍵詞】房價，地價，因果關系

一、引言

繼1978年我國城鎮住房商品化改革以來，1998年開始的全面、快速的市場化改革使我國房地產市場獲得了快速的發展，并出現了前所未有的繁榮。但是城鎮住房的市場化改革也使得房地產市場過熱，住房價格不斷攀升并居高不下。2003年以來，我國的房價更是經歷了一番快速的飆升。與世界其他國家相比，無論是從“房價收入比”還是從“房價租金比”來看，中國目前的房價都明顯偏高。住房銷售價格的這種快速上漲引起各方面的關注和擔憂，于是2004年以來，中央政府對國內房地產市場逐步實施了一系列的宏觀調控措施，意圖平抑房價，但是政府的調控政策，房價反而飚升得越快。

隨著住房銷售價格的上漲，作為住房成本一部分的土地出讓價格在房價中的比例也不斷擴大。自2002年實施“招拍掛”制度后，進入市場的商品住宅用地都必須通過市場競價的方式獲得，土地出讓價格不斷被推高。特別是2005年開始嚴格實施“招拍掛”制度以來，土地交易價格指數上升的速度和幅度大大超過了房價指數。從全國范圍來看，土地出讓價格大約占到房價成本的50%至60%。于是，任志強等開發商認為地價在推升房價，“招拍掛”制度是房價飆升的罪魁禍首。

1998年以來，居民住宅用地價格指數與商品住宅銷售價格指數呈現出快速上升的走勢，而且兩者呈現較大的相關性。那么究竟房價和地價之間存在怎樣的關系：是地價上升引起了房價上漲，還是房價的上漲推動了地價的升高？對于這個問題的不同回答會產生不同的政策取向和社會影響。因此，理清地價與房價的關系對于正確調控城市住宅價格與土地價格具有重要的理論和實踐意義。

二、高房價與高地價，孰因孰果？

我們知道，房價的高低是由市場上對住房的供給和需求雙方力量共同決定的。土地價格的變化，一般來講，對于住房市場上的需求狀況的影響很小，因為需求主要取決于人們的偏好和支付意愿。所以，土地價格的變化要想影響房價，那么就只能通過改變供給來發揮作用。地價雖然是修建住房總成本的一個構成部分，但是我們不能就此武斷地認為地價的升高會改變市場的供給，因為不同形式的成本對于住房的供給具有不同的影響。經濟學常識告訴我們，影響供給曲線變化的應該是邊際成本的變化。地價能否影響供給，關鍵在于地價是以什么樣的形式進入成本函數的。對于整個房地產開發來說，地價就相當于一個固定成本了，不管是多少，它都不能影響住房的邊際成本進而影響住房的供給曲線，而只是影響開發商是否進入和退出房地產市場的決策。

另外，如果要將高房價歸因于高地價，企圖通過降低地價來緩和房價，那么地價就應該是一個可以調控的外生變量。然而，影響地價高低的決定性因素依然是市場供求關系，土地交易的成交價格是內生變量，政府并不能在土地市場上隨意操縱土地的成交價格，土地價格的高低取決于房地產市場的經濟租金大小。土地需求是一種派生需求，是由于對土地產品即住房的需求才有對土地的需求。當房地產開發商對未來的房產市場的預期較為樂觀時，則會增加投資信心，從而加劇對土地的競爭，抬高土地的價格。但如果房地產開發商對未來的房地產市場預期不是很樂觀，則會減少對土地的需求，土地的價格自然下降。例如，2008年全國房價出現了10年來的首次下跌，市場預期的不景氣，使得土地交易價格指數也由第一季度的121.7逐漸收縮到第二季度的112.2、第三季度的107.7和第四季度的103.4。

所以，從理論上講，我國的高地價并不是導致高房價的原因，恰恰相反，是高房價導致了高地價的現象。筆者也曾依據《中國經濟景氣月報》公布的1998年第1季度~2009年第4季度的商品房銷售價格指數和住宅用地價格指數，對房價和地價進行了格蘭杰因果檢驗，結論是：在10%的顯著性水平下地價幾乎始終不是房價的格蘭杰原因，而在滯后1期以后一直到滯后第6期，房價卻是地價的格蘭杰原因。

三、高房價的真正原因何在？

一些人之所以認為，地價高房價就會水漲船高，其依據的理論基礎是等量資本要獲取等量利潤。高地價意味著修建住房的成本增大，房地產商為了實現“等量資本獲取等量利潤”，必然是抬高房價。但是，這里存在一個明顯的錯誤，那就是“等量資本獲取等量利潤”有一個前提條件，即房地產市場已經不存在超額利潤，實現的是正常利潤。很明顯，房地產市場并非如此，而是一個具有超額利潤的市場，開發商暴利是不爭的事實，要是沒有暴利就沒有這么多的開發商參與房地產開發行為了，也就不會使土地供不應求，導致對土地的競價攀升。因此，盲目的認為高地價會因為“等量資本獲取等量利潤”而推高房價的邏輯是不合適的。正確的邏輯應該是：由于我國房地產市場的暴利，使得大量資本不斷涌入以追逐超額利潤，使得地價快速攀升，房地產市場的超額利潤逐步縮小。地價上漲的過程恰恰是一個實現“等量資本獲取等量利潤”的過程。另一些學者認為地價推動房價的原因在于房地產市場存在壟斷，地價上漲之后，房地產開發商可以憑借壟斷地位抬高房價。這種觀點看似有理，但也經不起認真推敲。因為，如果房地產開發商可以憑借壟斷力量抬高房價，那么在地價上漲之前房地產商早就將房價抬高到了最高水平。

筆者認為，對于中國房價過高的真正原因在于中國的“土地財政”和“投機資本”。一方面，依靠出賣土地是一些地方政府財政收入的主要來源，而地價高低又會取決于房價高低，所以，地方政府為了保證出讓土地的高額收入，就會有動機來通過各種優惠或者縱容政策來刺激住房市場的繁榮，在住房市場萎靡時還會進行違背市場經濟運行規律的逆向操作來人為的托市，正如，在2008年住房市場不景氣，出現房價下跌時，一些地方政府就紛紛拋出各種救市政策。另一方面，房產市場是一個投資場所，對住房需求由消費需求和投機需求兩部分組成，在我國資本市場不發達和對住房真實的消費需求較大的背景下，投機資本都不約而同的選擇了房地產這一收益高風險低的投資場所，因此，在中國房地產市場上，投機資本的流向也是決定房價走勢的一個主要因素。

四、擠壓住房市場泡沫，深化土地“招拍掛”制度改革！

高房價主要是由于房地產市場上強烈的市場需求引起的。我國房地產市場的需求存在著大量的投機需求，正是這些投機需求在推動著房價的升高，而不是所謂的高地價推動了高房價。目前人們對于房價過高的問題的討論甚囂塵上，房地產開發商通過拋出“高地價導致高房價”的論調，可以將人們對于房價快速上漲的不滿情緒“禍水東引”，這樣，政府就成了替罪的羔羊。因此，我們要慎重看待“高地價導致了高房價”的觀點，不應該將對高房價的指責轉向對高地價的指責。針對目前高房價問題，政府應采取各項宏觀調控政策來抑制房產市場投機行為，擠壓房地產市場的經濟泡沫。

另外，地價是由于高房價引起的對土地的引致需求的增長而導致的，是土地市場供求力量相互作用的結果，而不是能夠直接調控的外生變量。實施“招拍掛”制度以來，土地是通過拍賣的方式取得，地王也都是通過競拍產生的，因此，土地價格是通過市場競爭的形式實現的。應該肯定“招拍掛”制度是一個重要的市場手段。之所以不斷出現地王，以高價獲得土地，是因為高房價背景下房地產市場的暴利使得房地產開發商存在強烈的利益驅動敢于高價購地。正是房地產市場的暴利刺激了對土地的需求，拉動了土地價格。正如馬克思所說：“一有適當的利潤，資本就膽大起來。有20%的利潤，它就蠢蠢欲動；有50%的利潤，它就鋌而走險；有100%的

利潤，它就敢踐踏一切人間法律；有300%的利潤，它就敢犯任何罪行，甚至冒絞首的危險。”因此，我們沒有理由去調控地價，高地價是市場配置土地資源的必然結果。我們過去地價過低，意味著可能存在土地資源的非合理有效利用，對社會整體的福利可能是一種損失。在實施“招、拍、掛”制度以來，土地價格的上漲將有利提高節約用地水平和土地使用效率，對社會整體的福利是一種改進。不能因為存在“招拍掛抬高地價，進而導致房價攀升”的論調就盲目的打壓地價。政府應當繼續規范土地管理、加強土地市場的市場競爭等深層次市場化改革，讓地價在市場競爭中形成，并充分發揮其配置資源的功能。

參考文獻:

[1]包宗華：《怎樣看待我國的住房價格》，《中國房地產》2004.1

[2]李珍貴：《房價、地價關系:理論分析與實證模型》，中國科協學術年會論文集，2005。

[3]劉潤秋、蔣永穆：《論房價決定地價--兼論當前房地產宏觀調控政策》，《社會科學研究》2005年第6期。

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10月7日晚，萬向德農(600371)率先披露2008年3季報，成為兩市首家披露3季報的公司。萬向德農公告稱，公司報告期內實現凈利潤36.96萬元，同比銳減96.02％。3季報披露就這樣以慘淡的業績拉開了帷幕，而據目前已預告的前三季度業績狀況分析，上市公司3季度整體業績呈現“冰火兩重天”的景象。

截至10月6日，滬深兩市共有642家上市公司公布了今年前3季度業績預告。有334家公司因業績提高或改善而“報喜”，260家公司“報憂”，52.02％的“報喜”比例意味著上述上市公司今年三季度整體業績“喜憂摻半”。

行業方面，煤炭和銀行承接上半年的高增長態勢，兩個行業中已公布3季報預告的上市公司全面“報喜”。由于上半年煤炭價格的上升，加上上半年煤炭行業的利潤增幅較高，所以已預告的18家煤炭開采公司凈利潤同比都有大幅增加，凈利潤同比增幅超過100％的有13家。其中，盤江股份(600395)由于精煤市場銷售較好、精煤售價和銷量提高幅度較大，預計今年1－9月份凈利潤增長650％以上，凈利潤增幅位列行業已公布預告公司凈利潤增幅首位，煤氣化(000968)和兗州煤業(600188)分別以凈利潤同比增長300％左右、凈利潤增長超過260％位列二三位。兩家已預告的上市銀行業績也都有較大幅度增加，寧波銀行(002142)預計1－9月的凈利潤增長50％－70％，浦發銀行(600000)預告稱凈利潤同向大幅上升。世紀證券分析師俞沖表示，去年銀行業連續加息使銀行的利潤在今年大幅增加，同時兩稅的合并也大大提高了銀行業的利潤，所以銀行業3季報預喜在意料之中。此外，得益于上半年紙價的提高和人民幣升值，已經預報的10家造紙公司中有8家“報喜”，比例高達80％。物流行業景氣度的提高，使澳洋順昌(002245)、保稅科技(600794)等預告的4家公司均預計業績均大幅提升。

與煤炭、銀行業大面積報喜不同，房地產和紡織卻正遭遇“業績分化”的境遇。由于今年房地產銷售業績下滑明顯，加上從緊貨幣政策的繼續，房地產行業逐漸步入“深冬”，雖然一些盈利能力較強的企業仍可維持較好的盈利水平，不少房企則發出了“報憂”的預告。在已經公布3季報預告的42家房地產開發公司中，有17家公司“報憂”，共有9家公司凈利潤同比下降50％以上，其中，中糧地產(000031)預計今年1－9月凈利潤比上年同期減少50％－100％，原因是2007年1－9月出售深圳新安湖實業有限公司收益權獲得稅前投資收益2.85億元，今年同期無此項收入所致；而在25家公司“報喜”中，有13家公司的凈利潤同比增幅在100％以上，其中北京城建(600266)由于正在銷售的房地產項目銷售面積增加，公司利潤大幅上升，預計今年初至下一報告期期末，北京城建累計凈利潤較上年同期增長200％以上。

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【關鍵詞】房地產 價格指數 特征價格法

房地產價格指數是指反映不同時期房地產市場價格水平變化的趨勢和程度的相對數量指標。自2009年年初起，中央政府為了控制過快上漲的房價，避免房地產泡沫破裂引發中國經濟硬著陸，出臺了一系列房地產調控政策，到去年9月，又出臺了“史上最嚴厲的”房地產調控政策（含暫停發放第三套房貸、部分城市限購房套數、房產稅改革試點等）。這些政策的有效實施和貫徹均需要相關部門提供一套準確合理的房地產價格指數，能夠反映房地產市場行情走勢作為各級政府的參考依據。

一 當前我國房地產價格指數及缺陷

目前，我國使用的各類房地產價格指數有十幾個，在這十幾個指數中，比較有代表性的有全國房地產開發業綜合景氣指數、全國35個大中城市房地產價格指數和中國房地產指數系統等。

這里先就這三個指數系統的特征進行簡單的闡述（黃段晨and李季，2011）：

全國房地產開發景氣指數由房地產開發投資、本年資金來源、土地開發面積、房屋施工面積、商品房空置面積和商品房平均銷售價格六個分類指數構成。該指數是根據經濟周期波動理論和景氣指數原理，采用合成指數的計算方法，根據房地產開發統計快報數據，確定基期后，分別計算出六個分類指數，再加權計算出國房景氣指數，指數以100為臨界值，指數值高于100為景氣空間，低于100則為不景氣空間。

全國35個大中城市房地產價格指數是于1998年由國家發展計劃委員會、國家統計局首次。每年1月、4月、7月和10月的15日左右上年全年和當年上個季度及半年的價格指數。該價格指數分為三類，包括土地出讓價格指數、房屋銷售價格指數和房屋租賃價格指數。通過對全國35個大中城市的土地出讓價格、房屋銷售價格和房屋租賃價格進行統計分析，得出本季度和上季度的變化情況，進而分析我國房地產的宏觀走勢。

中國房地產指數系統（China Real Estate Index System，CREIS）是以價格指數形式反映全國各主要城市房地產市場發展變化軌跡和當前房價變動狀況的指標體系，是我國最早研究、編制并公布的房地產價格指數系統。該指數系列包括反映相應城市（地區）房地產狀況的中房城市指數和中房城市（按功能）分類物業指數。按月或季度。

以上三個價格指數體系均直接應用價格指數理論來編制，即加權平均法，其基本原理是以報告期房地產實際交易項目的價格與基期實際交易項目的價格相比作為指數，通過加權將大量的交易項目加總，在一定程度上降低房地產品質差異及市場結構變動對指數帶來的影響。

該計算方法又具體分成中位數價格法和算術平均法兩種，其區別在于選取價格不同。算術平均法采用的是實際交易價格。中位數價格法中的價格采用中位數價格，使編制的指數能較好地反映房地產市場價格變動的集中趨勢，避免受房地產市場價格中的極端值的影響。

然而，以上三個房地產價格指數系統均存在不同程度的失真問題。筆者認為，導致這種狀況的原因主要有以下幾點：

第一，房地產商品本身的非同質化導致了指數衡量結果的失真。根據統計學的基本原理：在編制商品價格指數來反映某一商品或商品組合的純粹價格變化時，一個基本前提就是要求編制者必須能夠控制商品品質和結構的變化。就單一商品而言，本身質量的變化和市場需求的變化都會影響前后期價格的變化。房地產商品是一個異質化產品，很難有完全相同的兩個房地產商品。其品質不但受建筑物本身（建筑結構、房型、朝向、建筑材料、建筑面積、樓層、車庫）的因素影響，且與建筑物周圍的環境（交通、商業、娛樂、治安、綠化、醫院、區域環境發展前景）密切相關。

第二，數據來源上存在著一定程度的缺陷。房地產價格指數在測算的過程中，主要基于來自樣本調查得來的數據。在實際操作的過程中，調查數據往往存在著以下問題：一是調查數據可靠性不足。統計部門設計好統計指標后，將調查表下發到各個房地產開放商，要求開發商如實填寫；然而，開發商基于各方面的綜合考慮，很難客觀真實地填寫調查表；二是樣本有偏。基于成本考量，調查人員只能選擇一些樣本點進行調查，一般而言，具有一定規模的開發商就成了調查人員的首選，從而導致了樣本有偏。

第三，利用加權平均指數法度量房地產價格波動，將報告期有成交的房地產項目與基期項目進行比較，形式上雖采用了價格指數公式，但沒有解決公式要求的樣本報告期和基期統一的問題①。這樣計算出來的指數就會扭曲房地產市場中的價格信息。

二 特征價格法的理論和實證研究現狀

特征價格法，又稱Hedonic模型法②和效用估價法，認為房地產商品由眾多不同的特征組成，其價格是由所有特征帶給人們的效用決定的（Allen C，1998）。由于各特征的數量及組合方式不同，使得房地產的價格產生差異。因此，如能將房地產的價格影響因素分解，求出各影響因素所隱含的價格，在控制地產的特征數量固定不變時，就能將房地產價格變動的品質因素拆離，以反映純粹價格的變化。

特征價格法的思路是，將房地產商品的價格分解以顯現出其各項特征的隱含價格，在保持房地產的特征不變的情況下，將房地產價格變動中的特征因素分解，從價格的總變動中逐項剔除特征變動的影響，剩下的便是純粹由供求關系引起的價格變動。該理論認為，一種多樣性商品具有多方面的不同特征或品質（如房地產商品的面積、樓層、朝向和是否有保安服務等特征），商品價格則是所有這些特征的綜合反映和表現。當商品某一方面的特征改變時，商品的價格也會隨之改變。

對函數的各個特征變量分別求偏導數，就取得各特征的變動對商品價格的影響幅度，并假定這種影響的關系在一定的時間內固定不變。這樣，在缺乏同質商品的情況下，可以用非同質的房地產在基期與報告期之間進行比較，從價格的總變動中逐項剔除特征變動的影響，最后剩下的便是純粹由供求關系引起的價格變動了，這樣計算的價格指數便是基于特征價格法的房地產價格指數。

根據這一理論，房地產價格與各特征因素之間的關系可以表示為：

P＝a0＋β1z1＋β2z 2…βnz n＋

其中，z代表住宅的不同屬性，β表示住宅各種屬性的影子價格。

一般而言，Hedonic模型有三種函數形式：線性形式、對數形式和半對數形式。三種形式都有各自的優缺點。但總體而言，Hedonic方法在解決價格指數的質量調整問題上的不可比擬的精確性，使得Hedonic方法被越來越多的統計機構接納，并被認為是最有發展前途的質量調整方法。

一方面，當前在主要發達國家流行的是基于Hedonic模型思想的采用特征法編制的價格指數。美國聯邦統計署早在1968年就開始應用特征價格法于新住房的官方統計。到目前為止，官方采用特征法作為全國性房地產價格指數統計編制依據的國家有美國（AHS）、英國（HBOS/Halifax）、法國、德國③、芬蘭、愛爾蘭、荷蘭、挪威、瑞典等。目前在全歐盟范圍內④統一采用特征法來計算房地產價格指數的呼聲很高。除了幫助政府、房產投資商和消費者準確把握市場行情外，特征法對于住房信貸機構精確抵押物價值評估、規避風險、發展多樣化金融工具也都有很大幫助。

另一方面，國內學者也針對該問題展開了一系列的較為深入的實證研究。孫憲華（孫憲華，劉振惠et al，2008）等通過雙重Imputation過程估計缺失價格和剔除異常值的影響，解決了可比性問題，并增強了Hedonic模型的穩定性；吳（吳，鄭思齊et al，2007）等對特征價格法的四種主要應用形式的基本原理及其優缺點和適用性進行了分析，進而對我國住房價格指數編制中如何合理地應用特征價格法提出了若干建議；孫玉環（孫玉環，2010）分析了特征價格法應用于我國房地產價格指數編制實踐的必要性和可行性，并提出了有效地編制房地產證價格指數所需要的制度規范和保證；馬波（馬波，許萌et al，2011）等在有效使用昆明二手房的交易數據的基礎上，基于特征價格法進行了深入分析，得出主要估價模型及昆明市二手房交易的各分層標準價格。郝前進（郝前進，2007）的研究表明：住宅所處地理位置的初始差異、企業屬性的差異和政府公共物品投資的空間差異是形成上海城市內部住宅價格空間差異的主要原因，政府公共物品投資在住宅價格差異中占有很大貢獻。從細分市場分析，“外環外”和“外環內”購房者具有較大差異的偏好屬性特征；對長三角住宅市場的研究發現，需求差異，尤其是城市化率、人均可支配收入的差異是造成上海與浙江、江蘇各個城市間住宅價格差異的主要原因。李妍（李妍，耿繼進et al，2011）等采用特征價格法建立了深圳市房地產價格指數模型，并采用實際的成交數據進行分析。庫志美（庫志美，2005）以大連房地產市場為例，在現有房地產價格指數存在的問題的基礎上，引入特征價格理論的思想，并結合大連房地產市場的特點以及所具備的統計條件，提出了一種改進的房地產價格指數編制方法，并對改進后的方法的應用過程做了介紹。周依靜（周依靜，2008）在Hedonic模型的基礎上，從住房特征品質的角度研究了試驗區效應對武漢市房價的影響，分析了試驗區效應如何通過影響住房特征品質進而推升住房價格。

三 結論與展望

綜上所述，在借鑒發達國家的先進經驗和國內理論及大量積累的實證研究成果的基礎上，我國房地產價格指數編制方法的改革已經具備了較好的條件，以彌補當前我國房地產價格指數編制方法存在缺陷、國家統計部門公布的房地產價格指數不能真實客觀地反映房地產市場的尷尬現狀。

主要結論如下：第一，傳統的簡單加權平均方法已經不能適應市場的復雜多變，質量調整型方法成為全球房地產價格指數編制的主流方法；第二，盡管Hedonic模型本身存在一定不足且應用條件還不完善，但這并不表明Hedonic方法在我國不可行。隨著國內房地產市場的不斷發展，交易記錄不斷規范，信息保存更加完整，房管部門增加難以量化指標的數據登記，基層統計人員能力不斷提高，Hedonic方法會逐步適應我國房地產業的發展，成為我國房地產價格指數編制的主流方法。

注釋

① 中國正處于房地產市場發展迅速、結構變化較快的發展周期下，反映基期市場結構的權數會逐漸與現期市場結構脫節，這樣就使計算出來的指數可比性大大降低。

② Berndt和Court根據功利的享樂主義哲學，創造了Hedonic Pricing這個術語。Court估算了汽車的各種屬性給消費者帶來的享受型價值。

③ 德國聯邦統計局在21世紀開始使用Imputation方法推算不可比產品的缺失價格數據，并且利用雙重Imputation過程避免異常值的影響，提高了Hedonic方法的穩健性。

④ 歐盟統計局、國際官方數據協會等組織2009年11月曾在瑞士巴塞爾舉辦“住宅價格指數”論壇，來自40多個國家的逾百名專家探討了統一房價指數編制標準的問題。

參考文獻

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［2］郝前進.特征價格法與上海住宅價格的決定機制研究［D］.復旦大學學報，2007

［3］黃段晨、李季.房地產估價方法若干問題的思考［J］.山西建筑，2011（14）

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［5］李妍、耿繼進、郭紅領.基于Hedonic模型的深圳房地產價格指數研究.工程管理學報，2011（3）

［6］馬波、許萌、許倩.基于特征價格法研究二手房的估價問題［J］.思想戰線，2011（S1）

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［8］孫玉環.特征價格法：改進我國政府房地產價格統計質量的思路［J］.調研世界，2010（9）

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近年來，平陽縣主動參與大都市的分工協作，從更寬視野、更寬范圍來整合優化資源配置，推動區域一體化發展，做大做強城市經濟。2012年，平陽縣設置了昆陽中心城區、鰲江新區、萬全現代產業新區、北港生態休閑旅游區等4個功能區，四大功能區涉及范圍9個鎮（鄉）、面積957平方公里，占平陽縣陸域面積的91%；人口75.8萬，占平陽縣人口總數的88%，形成平陽城鄉統籌改革發展的基礎平臺。“十二五”期間我縣城鎮發展思路，形成“一主一副三區四軸”空間布局模式，“一主”即昆鰲中心城市，為縣域主中心；“一副”為水頭縣域副中心城市；“三區”分別是縣域三片主要的城鎮集聚區，分別是為以昆鰲中心城市為核心的東部城鎮群組成的東部片區，以水頭副中心城市為核心的西部城鎮群組成的西部片區，和新蕭江鎮構成的中部片區；“四軸”將依托新的交通通道與鰲江岸線開發形成產業與城鎮功能軸。一為甬臺溫（溫福）高速公路、104國道發展軸線；二為依托濱海高速公路形成濱海發展軸線；三是沿221省道、龍麗溫高速公路和鰲江的發展軸線；四是沿昆水公路、昆宋大道發展軸。根據城市發展現狀，我縣呈現的是“長條型”發展，而不是中心集聚環擴型發展。那么，城市發展中，規劃、建設、管理哪個更為重要呢？論規劃。城市的良好發展離不開合理的城市規劃，它在城市發展中起到了配置城市資源、調控城市布局的重要作用，為城市的發展描繪出一幅美麗的藍圖，在一定程度上揭示了城市的發展規律與現狀，無規劃那來的建設和管理呢。所以應該把設計作為建筑控制的導則，作為土地招拍掛的條件，這樣才能有效控制城市整體形象。論建設。我縣現今主要建設方式有兩方面，一方面為房地產開發，2014年，全縣房地產銷售面積為597433㎡（其中，昆陽35291㎡、鰲江463431㎡、水頭21620㎡），2015年，全縣房地產銷售面積為606384㎡（其中，昆陽100378㎡、鰲江341075㎡、水頭78681㎡），2016年1-10月份，全縣房地產銷售面積為全縣453035㎡（其中，昆陽180600㎡、鰲江184136㎡、水頭60338㎡），數據上看，鰲江的房地產銷售數量還是比較大的，占全縣的比重還是非常大的。另一方面為城中村改造。城中村改造是改善人居環境、提升城市品味、推進城市化進程的必由之路，我縣城中村改造進行畫圈改造，劃好區域進行整村改造，具備開發的，將城中村改造與新城建設相結合，不具備開發的，區劃項目區實現有機更新。論管理。城市是一首凝固的音樂，是人類文明與進步的載體。如果說城市規劃是城市發展的龍頭，城市建設是城市形象的塑造者，那么城市管理就是城市形象的美容師和維持者。城市管理中，好的標準體現在以下幾方面：道路要平整，車輛行駛不會“跳”；城市家居要整潔，包括護欄、果殼箱、自行車、電動車停放點等設施要整潔；標志標識要規范，交通、消防標志、店招店牌等整齊；管理要有序，重點是車輛停放、行人走路、攤點擺設等；監督執法力量：一是監督，就是發現違法行為，并進行督促，二是執法，就是依法解決糾正問題。所以，城市發展中，規劃、建設、管理三者都極為重要，缺一不可。但是，當前平陽的城市發展錢、人、環境三個方面中，人口問題是最為突出的“短板”，人口無法集聚，且現今房地產的開發供應遠遠大于我縣人口的需求，而外來人口的流失減少，流動量下降，是制約經濟建設發展的一大原因。

二、經濟發展

近年來，溫州堅持做強特色產業、做大潛力產業、培育高新產業、承接外部產業轉移，加大先進技術引進、吸收、開發力度，努力發展上游的原材料業和機械裝備業，成為輕工業的重要支撐。但溫州企業特點是少頂天立地大企業、多鋪天蓋地小企，溫州市超億元企業僅919家，超十億元企業僅56家。平陽也是如此，從數據上看，超億元企業平陽60家、蒼南59家、永嘉88家、樂清200家、瑞安159家，超十億元企業平陽4家、蒼南2家、永嘉4家、樂清19家、瑞安9家，所以平陽企業特點也是少頂天立地大企業、多鋪天蓋地小企。平陽以機械、塑包、皮件3大傳統優勢產業發展為主，緊緊圍繞“工業強縣、服務業興縣”兩大戰略，以創新、綠色為發展理念，圍繞“3+X”現代產業結構，深入實施科技創新、平臺建設、兩化融合、開放發展、三名培育、綠色提升等6大工程。2015年平陽生產總值為342.49億元，第一產業14.07億元，占比4.1%；第二產業148.79億元占比43.4%；第三產業179.62億元，占比52.5%，數據上看，平陽產業主要以工業、服務業發展為主。同時，實現2015年規上工業產值達284.93億元，占比46%，其中，機械機電65.8億元，同比增長10.5%；皮革皮件66.2億元，同比增長4.9%；塑編塑包51.2億元，同比增長10.5%，所以地區規上工業企業發展在經濟發展中是占有重要地位，且我縣三大產業均衡發展。但是，雖然近年來我縣提倡一主多副發展戰略，但從產業發展格局來看還是多頭并舉，未突出區域性發展。我們從2015年數據上可看出，蒼南縣規上產值289.25億元，其中，龍港鎮174.92億元，占比60.47%，占據一半多；樂清市規上產值1286.9億元，其中，柳市鎮477億元，占比37.07%；永嘉縣規上產值365.15億元，其中，甌北鎮283.44億元，占比65.3%；而我們平陽，昆陽鎮53.14億元，占比18.7%；鰲江鎮70.25億元，占比24.7%；水頭鎮46.46億元，占比16.3%；蕭江鎮60.31億元，占比21.2%；萬全鎮45.5億元，占比16%。

三、資源發展

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QDII投資方向

投資QDII基金應該從哪幾個方面去關注？第一是投資方向，究竟是投資股市還是投資債券市場，是投資能源、房地產、農產品還是投資黃金，投資方向決定了收益和風險。第二是目標市場，投資全球還是某個區域，比如說有金磚四國，有新興市場，還有很多細分市場。第三是基金管理人員投資管理水平，要關注其A股的投資能力和投資海外的能力，這牽涉到團隊的實力和背景。需要強調的是，即使在A股投資業績非常好，也并不意味著它在海外投資有很好的業績。投資海外最好是選擇被動型基金，因為它的投資非常透明，對基金公司的主動投資能力的要求沒有那么高。所以應以被動型的QDII投資為主，比如說納斯達克100，或者是掛鉤黃金產品，這種產品更透明，更好操作。

特別注意一點，投資時機也很關鍵，雖然基金強調長期投資，但實際上取得很好收益的都是2008年金融危機的時候成立的基金。比如國泰納斯達克100是2010年成立的，那個時候納斯達克指數相對來說還是低點。如果要投資黃金，黃金短期明顯被迫下跌，但是從中長期看好黃金，因為全球市場沒有那么快復蘇，在這種情況下黃金是有一定投資價值的。

王政（博時基金ETF及量化投資組投資總監）：

房地產主導的新一波行情開始

經濟在未來一段時間會復蘇，但時間會比較慢，因為美國的經濟周期相對較長，中國企業每年漲20%，但企業盈利卻不能反映在股價上。回想20世紀90年代的美國，老布什政府時期經濟不好，房地產不景氣，牛市以后，經濟緩慢復蘇，這是公司盈利很重要的因素，也說明了在美國投資者中機構投資者的占比比較大。最近美國公布的個人消費增長快，前一段財政赤字慢慢降低，這對美國是一個好消息。個人有錢了會通過消費帶動經濟增長，所以美國的消費信心指數上升很快。房地產也是美國經濟發展中很重要的部分，因為房地產一回暖就帶動產業鏈，2000年以后的經濟增長就是房地產起到了很大的作用。而現階段，房地產主導的新一波行情開始了。

張宇（國金證券研究所研究員）：

篇10

關鍵詞：商品房；按揭貸款；擔保

一.我國商品房按揭貸款中按揭的性質

按揭，是香港人對英美法系中mort gage的翻譯，其法律構成須具備三個條件：1.特定財產設定抵押權時權利發生轉移2.債務人不履行還款義務時債權人可以取得所有權3.債務人享有通過履行債務而贖回擔保物的權利同時債權人有交還財產的義務，因而可以看出按揭是一種債務人通過特定財產讓渡與債權人的形式實現擔保物權目的的物的擔保方式，權利轉讓是其基本規定。

在我國，“按揭”有特定的含義，不同于作為英國法中不動產典型形式擔保形式的按揭，它是銀行提供個人住房貸款的一種方式，可以分為期房按揭，現房按揭和在建工工程按揭。

現房按揭以現房為交易對象，購房人與房地產開發商簽訂商品房買賣合同后，由購房人支付一定比例的購房款，房款剩余部分由購房人向銀行借貸并將所購商品房抵押給貸款銀行作為擔保的一種融資方式。受禁止流質約定條款的制約，抵押的借貸人如不按約償還貸款本息，貸款銀行則可行使抵押權通過拍賣程序處分抵押的房地產，從拍賣所得的價款中優先受償，而不是當然取得所有權。

所謂期房在支付首期購房款后，余款由購房人以買賣合同項下的權益作為擔保向銀行申請貸款，同時開發商作為購房人不能按期還款付息的保證人，并承擔連帶保證責任。

相對于現房按揭而言，期房的按揭貸款法律關系是因借款人、銀行、開發商基于簽訂個人住房抵押借款合同而發生的債權債務關系。法律關系具有復雜性，主要體現在：購房人與開發商間形成的商品房預購人與預售人間的商品房預售合同關系，購房人與銀行間的借款合同關系，按揭人與按揭權人之間的抵押合同關系以及房地產按揭權設定時，開發商同時作為按揭權人的保證人擔保按揭人債務的履行同時產生的保證合同關系，因而房地產按揭權是以人保和物保兩種方式擔保貸款債務履行的。

二、按揭貸款的風險問題分析

作為一種融資的購房方式，商品房按揭貸款制度對促進房地產市場的發展起到了關鍵作用，已成為了城市居民房購所采取的主要方式。另一方面，個人住房貸款余額不斷增長，也使商業銀行承擔了巨大的風險，主要包括利率風險、信用風險、提前償付風險和宏觀風險。

（一）來自利率的風險

利率風險主要是指由于利率調整的頻率和限額有規定，按揭貸款的利率不能完全隨市場利率的變動調整而使銀行所遭受的損失。針對個人商品房按揭貸款，當資本市場出現利率攀升時，銀行因無法進行及時調整導致自身收入減少，利率下降。因為按照目的相關法律的規定，特別是近年來我國近年來經濟出現了過熱現象，政府為抑制經濟過快增長，中央銀行已經多次加息，但是銀行的住房按揭貸款利率要到次年才能相應提高。所以銀行在住房按揭貸款方面必然要遭受利率損失。另一方面，我國現階段經濟面臨通貨膨脹進入持續加息周期，房地方面面臨利率上升的風險。個人住房貸款利率將不斷走高，這也將在一定程度上成為個人住房貸款信用惡化和房價下跌的催化劑。

（二）來自信用方面的風險

信用風險主要由購房人信用和開發商信用兩方面構成。任何一方不按照協議履行合同都會導致貸款不能按期收回造成損失。

首先，購房人的個人信用是商品房按揭貸款中風險的最直接來源。購房人在個人收入、素質、行為、信譽等方面都存在一定的風險。購房人違約存在兩種情況：一是客觀原因喪失還債能力而引起的被迫違約；二是借款人在權衡放棄繼續還貸而帶來的利益和隨時后做出自主選擇的理性違約，這種違約多存在于房產市場不景氣房價下跌時。此時購房人覺得違約損失小于違約帶來的經濟利益，從未選擇以違約方式降低損失來獲取更大的利益。

其次，房地產商的信用問題也是產生風險的關鍵因素。主要表現在，一方面不能按時完工、挪用貸款、重復抵押造成的風險；另一方面在我國房價急速上漲的情況下，部分開發企業、中介機構策劃、參與或直接炒作進行房地產投機更加劇了市場緊張。而在我國無論是商品房按揭貸款還是開發商建房的貸款，主要都是來自銀行，對于投資性購房而言、房價下跌，無人接盤，開發商和投資者都將面臨還債危機，風險不可低量。

再次，銀行對貸款管理不善也使自身風險增加。當前，我國銀行業正處于向零售銀行轉型的過程，基于按揭的人保與物保性普遍將商品房按揭貸款為優良資產，在高度的競爭環境中，個別銀行過度迎合客戶需求，放松業務辦理條件，貸款前只做形式審查，貸款過程中向客戶提供不合理的便利，這便給日后不良資產的增加埋下了隱患。與此同時，近幾年的個人房貸審核表明用假收入證明等虛假文件到銀行進行虛假按揭、套貸、騙貸等現象大量存在。

（三）來自提前償付和宏觀風險

提前償付風險是指借款人在合約到期之前完全償付借款，從而使銀行的資產流動性大大超過其最大化利潤和基本風險防范的要求而造成損失。

宏觀風險則是指一旦房地產業不景氣或受到國內外經濟沖擊則可能激發的信用危機。目前我國面臨最大的宏觀風險則是美國次貸危機的影響。但由于國家宏觀調控機制作用對我國金融市場沖擊并不大。

因此完善我國社會信用體系，建立銀行等金融機構對按揭人信用評價有效機制，構建外部服務層以支持貸款信用等級評定機構和房產評估機構，對按揭系統風險的防范有著十分重要的意義。 （作者單位：同濟大學中德學院國際法學）

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