導語：如何才能寫好一篇房地產財務風險控制，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產企業；財務風險；控制策略

房地產業是我國國民經濟的支柱產業，也是我國重要的經濟增長點。但隨著經濟的逐步轉型升級，房地產業卻面臨著嚴峻的挑戰。一方面，在一二線城市，房價居高不下遠遠超過消費者的購房能力，中等偏下收入家庭的住房難問題凸現；另一方面，在三四線城市，由于大多缺乏產業支持，城市人口流失較為嚴重，缺乏核心競爭力，導致房地產業去庫存壓力比較大。無論是一二線城市的高房價，還是三四線城市的高庫存，都使得房地產市場風險進一步加大，房地產企業的財務風險進一步提高。因此，尋求房地產企業財務風險的控制策略，探索房地產企業的良性發展路徑，就成為我國房地產業面臨的一個重大課題。

一、我國房地產企業的財務風險

房地產業是一個投資巨大、回收緩慢、回報豐厚、但風險也較高的領域。房地產企業具有資產負債率高、投融資金額大、生產周期長等特點。雖然其收益豐厚，但面臨的風險也比一般企業要大很多，特別是在企業快速擴張過程中，其面臨的風險更大，因此，房地產企業必須深入分析面臨的財務風險并嚴格加以管控。財務風險是指企業在籌資、投資、資金回收及收益分配等各項財務活動過程中，由于各種無法預料、不可控因素的作用，使企業的實際財務收益與預期財務收益發生偏差，因而使企業蒙受經濟損失的可能性[1]1。我國房地產企業發生財務風險的主要原因表現在以下幾個方面。

（一）政策把控難度大，投資決策失誤

房地產業是投資風險很高的領域。房地產投資風險是指房地產投資過程中，某種低于預期利潤，特別是導致投資損失的可能性[2]356-364。投資者只有準確把握投資風險的來源、實質及變化的規律，才能采取相應的措施去降低風險。房地產企業面臨的投資風險是多方面的，主要體現兩個方面：一是投資比重失衡，投資決策失誤；二是國家宏觀政策的影響較大。近年來，我國房地產企業的投資額持續增長，但在投資項目的分配上并不合理。房地產企業為了獲得更大的利潤，對商業住宅的投資比例高，其他商業用房的投資占比很小；對高檔公寓的投資比例高，對經濟適用房的投資占比很小。但我國工薪階層家庭的收入都不是很高，他們需求的是價格偏低的廉價房或者經濟適用房，而不是那些昂貴的高檔商業用房和別墅。雖然高檔住房的利潤高，但隨著房價瘋狂上漲，工薪階層家庭無力購房，房地產商的房子賣不掉，資金就被套牢，周轉不靈，無法償還銀行的借款，致使企業陷入財務危機。房地產開發與國家的經濟形勢密切相關，其在很大程度上受到政府諸如環境保護、土地管理、外資限制等政策的影響，政府任何一個政策都可能給企業帶來致命的危險。政府對經濟的調控，企業不可避免也不能預見。對于政府的動向，企業只能通過市場的信息及行業發展周期、政府的最新動態進行研究，但結果卻存在著很大的不確定性，房地產企業往往不可把控。為了抑制房地產市場過熱，近年來政府出臺了一系列的宏觀政策對其進行調控，這些政策的出臺會從資金供求、房地產價格變動和市場預期等多方面對房地產的投資產生很大的影響，從而增加投資風險。可以說，我國房地產企業的發展史就是一個不斷被調控的歷史，每隔幾年就有一次嚴厲的調控，而每次調控的結果就是限制銀行貸款和暫停房地產上市公司的再融資[3]。通常實力雄厚的房地產開發企業，一般都會高度關注政府的政策變化，而大多數中小型房地產企業，則僅把目光盯在成本核算上，這樣反而給企業帶來了更大的危機。

（二）融資渠道單一，資本結構不合理

房地產業是資金密集型行業，對資金的需求量較大。房地產企業的融資方式主要有內部融資、外部融資、權益性融資、債務性融資等。但我國房地產企業融資主要以債務性融資為主，包括國內貸款、自籌資金以及其他資金來源中的銷售預收款，債務性融資比例高，權益性融資嚴重不足。雖然債務性籌資的債務利息可以在稅前扣除，享受稅收優惠，從而降低企業綜合資本成本，但債務性資本需要固定支付利息和在規定的期限內還本付息。融資規模是房地產企業能否快速發展的一個重要原因，充足的資金來源是房地產企業擴大規模和提高效益的前提。但是，我國房地產企業的資金來源一直以銀行貸款為主，自有資金占比很低。統計資料顯示，2006—2014年銀行信貸資金在房地產開發企業到位資金來源中占28.45%，這還不包含房地產企業在開發、建筑、銷售等各方面與銀行相關聯的資金來源。對銀行信貸資金過分依賴，過高的資產負債率，都會加大房地產業的財務風險[4]。且銀行貸款的限制條件又比較多，銀行根據企業自身的相關情況給予貸款，同時銀行的貸款數額有限，在一定程度上限制了房地產企業融資的規模。一方面，房地產企業的融資渠道單一，融資規模嚴重不足，制約著房地產企業的穩步發展；另一方面資本結構不合理，負債率過高，極易造成財務風險。隨著房地產企業規模不斷擴大，地價持續上漲，導致房地產企業長期高負債運行。Wind資訊公布的數據顯示，自2000年以來，房地產上市公司的平均資產負債率一直高于70%，雖然銀監會2003年要求的比例是30%[5]。這就造成了房地產企業的財務風險日益加大，一旦市場有波動，就可能給房地產企業帶來很大的財務風險，甚至對一些較小規模的企業，帶來滅頂之災。引起房地產企業債務結構不合理的原因是多方面的，最主要的還是對不同債務的性質認識不清或者沒有系統地對各種債務進行分析。債務的期限往往與企業的規模、獲利能力等因素相關，房地產企業為了籌集到相應的資金，往往會忽略一些潛在的風險，沒有綜合地根據自身的能力搭配短、中、長期債務比例。且房地產企業主要以中長期債務為主，一旦企業沒有根據自身的盈利能力來搭配債務，就容易產生還債期過于集中和還款高峰過早出現，引發債務風險。

（三）資金回收困難，資金鏈斷裂

在房地產市場活躍時期，不少企業在成功完成幾個項目后大量地購置土地，接連不斷的投資新的項目。但在工程項目接近尾聲時，市場行情可能急轉直下，房屋銷售困難，使企業無法按時回收資金，資金不能正常周轉，導致企業無法償還到期銀行債務以及承包商的欠款等情況發生，從而造成資金鏈斷裂，引發財務危機。房地產企業資金鏈斷裂主要是由于融資風險、銷售風險和應收賬款風險造成資金無法如期回收所導致的。無論是哪一種風險，都易造成企業的資金鏈斷裂，產生財務危機。融資風險主要是由于我國房地產企業融資主要以銀行借款為主，一旦銀行限制貸款，企業資金就會出現缺口。銷售風險是指企業銷售的預售款和售出款無法及時到位，就會引發資金鏈趨緊。房地產企業的銷售風險主要是由于政府調控以及消費者預期改變和購買力的下降所造成的。各地政府出臺的以限購、限價、限外、限貸為核心的“限購令”政策，央行提高購房的首付款比例以及加息，提高購買二套房的首付比例等，抑制了投資投機性購房，一定程度上降低了人們的購房欲望，使企業銷售明顯降低。應收賬款風險主要體現在應收賬款回收時間和應收賬款回收金額兩個方面。現在大多數人購房都是采用首付與按揭貸款相結合的方式，很少有人一次性付清房款，這就給企業帶來了很大的風險。同時，按揭貸款主要是銀行貸款，但銀行貸款的要求比較嚴格，手續較多，使得資金回收受到影響。在還款期間，購房者可能由于各種因素無法償還房款對應收賬款造成減值，產生壞賬損失。

二、房地產企業財務風險控制策略

（一）強化項目論證，投資決策科學化

房地產投資是一項綜合性、專業性、技術性極強的活動，其面臨的投資風險很高，引發的后果也特別嚴重。因此，在進行房地產投資時，投資者在選擇投資項目或進行投資決策時，必須強化項目的論證，對投資項目進行深入的可行性分析，使投資決策科學化。對投資項目的可行性分析是項目建設前期工作的重要步驟，是建設項目立項的基礎，是建設項目決策的重要依據。投資項目的優劣直接影響企業資金的回收和利潤的高低，因此，企業必須在項目投資前期，進行大量的可行性研究，制定好風險防范預案，以切實保障投資的收益。房地產企業在做投資項目的可行性分析時，要對投資項目所在城市的規劃，市場的需求的趨勢，未來政府的政策動向，以及開發項目的規模、用途、地理位置等進行詳細的分析論證。一定要做好調查研究，廣泛收集相關的數據資料；按照國家規定的標準，對項目進行科學的設計規劃；嚴格遵循項目的開發規律，確保項目的咨詢設計單位有足夠的工作周期，提高項目投資決策的科學化水平。

（二）優化資本結構，融資渠道多元化

融資能力是房地產企業的核心競爭力之一。優秀的融資能力不僅能夠有效控制成本、保證盈利空間、改善財務結構、維持穩健運營，還能為轉型提供源源不斷的資金保障[3]。目前，房地產企業的融資渠道單一、資本結構不合理，已經成為制約房地產企業健康可發展的一個重要因素。我國的房地產企業主要以債務性融資為主，且資金主要來自銀行貸款，其還本付息的風險較大，極易發生財務危機，因此，必須拓寬融資渠道，優化資本結構，實現融資渠道的多元化。優化房地產企業的資本結構，一是要提高自有資金的比重，切實降低債務性融資比例；二要增加直接融資，盡可能減少間接融資；三是除了采取銀行貸款、債券、基金、股票以及內部籌資等方式外，也可以采取典當融資、房地產信托投資資金、融資租賃、信托融資、股權融資、項目眾籌，以及主動吸引外資、引入保險資金，開展互助會等新型多元化融資渠道[6]，降低企業的資產負債率。還可以根據房地產企業自身的特點與需求，多種融資方式結合使用。這樣，既可以拓寬房地產企業的融資渠道，減少對銀行的過度依賴，緩解資金壓力；又可以減少企業融資風險，促進房地產企業的良性發展。

（三）強化財務預算管理，建立財務預警機制，增強抗風險能力

在項目投資前期，房地產企業要根據項目的投資規模，盡可能準確地預測在建設期內所需要的資金量，既要保證維持項目在各方面的正常支出，又不會有過多的資金剩余，從而有效地進行資源分配，提高投資效益。房地產企業在編制財務預算時，應將企業的收入和支出、資金的投放和獲益以及經營的統籌和分配都進行統一的部署，并且對項目的各個環節進行整體的全面的預算。在此基礎上準確編制現金流預算，對資金需求和使用進行合理規劃、預測和動態調度，使企業既具有較高的盈利水平，又具有一定的現金流動性，有效地降低財務風險[7]。預算一旦確定，財務部門要督促各部門嚴格執行預算，并按照制度和目標定期進行檢查和考核，使每一環節都與其預算相對應，提高預算執行力。當實際與預算偏差較多時，要及時進行研究分析，如果是預算出現問題，要及時根據實際情況調整偏差；如果是執行過程中產生的問題，要深入分析癥結所在，并及時加以修正。房地產企業財務預警機制是房地產企業以企業的財務報告、經營計劃等相關資料為依據，運用財務管理、市場營銷、經濟統計學等理論通過比較分析、建立數學模型等方法，對房地產企業在經營管理活動中的潛在財務風險進行實時監控，及時發現企業存在的經營風險并進行預測、示警和排除的風險管控機制[8]。房地產企業要根據自身特點，建立適合自己的財務預警機制。一是要加強房地產領域信息管理，全面、準確、及時地了解和掌握國家宏觀經濟政策、項目所在城市的發展規劃、市場競爭狀況、企業自身的各類財務和生產經營狀況以及房地產市場的基本走向等房地產領域的各方面信息，科學選取預警指標，利用計算機對各項指標數據進行分析并相互驗證；二是要理順財務管理各環節與企業經營管理各部門之間的關系，實現企業內部各類數據資源暢通共享，及時發現非正常的經營現象以及潛在的財務風險點，為相關管理部門和企業決策提供預警及排除方案，及時規避風險；三是要建立健全包括法人治理結構、交易處理程序在內的各項企業內部控制制度，規范企業人員的經營行為，確保企業經營活動的順利進行，增強企業自身抗擊風險的能力。

作者:李愷 單位:鄭州大學

參考文獻：

[1]陳可喜.財務風險與內部控制[M].上海：立信會計出版社,2013.

[2]簡德三,王洪衛.房地產經濟學[M].上海:上海財經大學出版社，2003.

[3]龍勝平.房地產結構性風險亟待化解[J].探索與爭鳴，2016（5）：45-47.

[4]殷濤.我國房地產企業金融模式探究[J].信陽師范學院學報(哲學社會科學版)，2016（4）：53-56.

[5]杜俊娟.我國房地產企業財務風險的預警與防范[J].會計之友,2013（10）:44-47.

[6]姚麗娟.新形勢下房地產企業多元化融資渠道探析[J].財經界（學術版），2015（6）：71-73.

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一、現階段房地產企業主要的財務風險

房地產企業財務機構不合理，融資不恰當致使企業存在無法償還債務、投資者預先期望的收益下降的風險就是房地產企業的財務風險。具體表現為以下三點風險：

1.償債風險

現階段我國房地產企業資金多數來源于銀行的貸款，大部分企業在開發的初期資金主要依靠負債，依據內地房地產上市公司財務報表顯示，房地產企業的平均負債遠遠超過警戒水準。企業投入自有資金太少，一旦發生房屋成交量下降，房地產企業的利潤就存在不確定性，不能如期償還銀行的借貸本息的幾率增大，企業就存在償債風險。

2.籌資風險

房地產企業負債經營加大企業的負債比率，對債權人的債權保證程度就自然而然地下降，企業從貨幣市場或者其他渠道籌措資金的難度肯定就會升級，房地產企業就存在籌資風險。

3.利率風險

貸款利率上浮帶動公司的成本增加，實際的收益遠少于預期，所以利率的波動很大程度影響著負債經營的房地產企業。房地產企業的財務成本上升致使按揭貸款買房的成本增加，這樣就降低了投資者買房的欲望，給房地產企業帶來巨大的利益損失，利率風險是房企產企業最大的財務風險之一。

二、房地產企業存在財務風險原因

1.缺乏財務預算管理

房地產企業具有資金密集、投資額大、開發周期長、占用資金時間長、項目調整能力差等特征，部分房地產開發商認為僅需取得工程土地使用權，依照圖紙組織施工，投入一定的資金，工程就可以如期竣工帶回經濟收益。但是房地產企業缺乏從財務預算方面對土地成本、資金運作、經濟效益的回報率等作精細的財務預算，造成企業無法明確目標利潤，就沒辦法測算各項成本指標，財務管理的作用就僅僅只是基礎的會計核算。

2.成本費用管理不嚴

部分房地產企業將目光只停留在工程進度和質量方面，輕視對財務部門的成本費用控制。企業財務人員機械式地算賬，簡單、粗糙的財務成本核算造成整個企業財務管理的成本核算異常艱難，間接影響企業的經濟效益。

3.資本結構不當

房地產企業所有資金來源中權益資金與負債資金的比例關系失調，房地產企業自有資金較少，負債資金高達60%至90%，自有資本與借入資本的不恰當比例給企業受益帶來負面效果，甚至關系到企業的開發進程和企業存亡。

4.缺乏現金流管理

房地產企業開發要經過征地、土地開發、房屋建設、竣工交付使用的長期經營過程，資金的周轉周期比較長，資本變現能力不足，企業現金流管理水平還有很大的進步空間，企業與上級企業，企業內部各部分之間在現金流管理、使用、利益分配有權責不分明，管理秩序紊亂的問題。

5.缺乏健全的內部審計機制

內部審計機制監督各項經營管理活動、財務指標是否存在風險，是企業經濟監督機構，是財務風險重要控制方式。部分房地產企業內部審計機制還有待完善，審計時間無規律，審計準則模棱兩可等現象比比皆是，嚴重不利于企業對于可能出現的財務風險進行科學地防控。

三、加強房地產企業財務風險控制的具體措施

1.做好財務預算

房地產企業在項目預算、資本預算的基礎上，具體安排好企業資金的收入、支出，取得、投放，經營成果和其分配。在項目預算方面，切實執行財務預算，提升項目開發決策的準確性；在資金預算方面，參照企業的實際運行情況，財務部門合理規劃資金需求、使用計劃，建立財務預算指標體系。

2.嚴格控制成本

房地產企業要在盡量細化開發產品科目中的核算對象，依據管理控制的規定，在開發成本約銷售科目中細化成本對象。企業在工程開發設計階段，事先規劃好成本，讓實際的花費與計劃成本更加接近，切實把握涉及到成本的方方面面，嚴格將成本控制在企業的合理預期范圍。

3.優化資本結構

房地產企業在合理的負債經營范圍內，完善企業的資本結構的加強企業財務風險控制不可或缺的關鍵環節，在充分度量企業的償債能力的基礎上，向外籌措項目的尚缺資金。嚴格把控自有資金與借入資金的比例，維持合理的企業資本組成成分，掌握多元化的融資渠道，降低企業負債。對于預售房款、??權融資等傳統的融資途徑要不斷加強，對于股票融資、債權融資等融資途徑要不斷開拓。優化企業資金結構吸引外部投資者的投資興趣，擴大并豐富資金來源，促進房地產企業的可持續發展。

4.加強資金管理

房地產企業應該重視資金的管理，尤其是在過程無法按時竣工，大量資金無法流暢運轉的時候，更要制定科學靈活的資金使用計劃，保障企業經營對資金的需求量，具體有以下幾點措施：

（1）嚴格監控財務收支，資金調度要進行合理安排；（2）提高應收賬款的回收速度，建設項目施工、營銷的資金必須保障；（3）重新整理庫存，減少存貨資金的占用；（4）費用的支出必須嚴格把關，預防超支，杜絕不必要的資金浪費；（5）加強投入資金的安全、合理性，實現投入資金利益最大化。

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關鍵詞：房地產企業；財務風險；財務風險成因

中圖分類號：F230 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2012）07-0071-02

一、房地產企業財務風險概述

（一）房地產企業財務風險的分類

房地產企業財務風險包括：財務預算風險、現金流量管理風險、經營風險、資本結構風險和內部控制風險。財務預算風險：是指企業沒有全面優化企業的資源配置、全方位地調動企業各個層面員工的積極性，使企業效益不能達到最大化的風險。現金流量管理風險：是指企業沒有將現金流量作為管理的重心，圍繞企業經營活動、投資活動和籌資活動構筑的管理體系，對當前或未來一定時期內現金流動在數量和時間安排方面沒有全面的預測與計劃、執行與控制、信息傳遞與報告以及分析與評價。經營風險：是指公司的決策人員和管理人員在經營管理中出現失誤而導致公司盈利水平變化從而產生投資者預期收益下降的風險或由于匯率的變動而導致未來收益下降和成本增加。內部控制風險：是指企業沒有對其經營設定經營目標、保護資產的安全完整、保證會計信息資料的正確可靠，沒有確保經營方針的貫徹執行，保證經營活動的經濟性、效率性和效果性，沒有對其自身約束、規劃、評價和控制的風險。[1]

（二）房地產企業財務風險的特點

1.房地產投資周期長。由于房地產投資是一項周期較長的投資，少則幾個月，多則幾年，從土地獲得、市場調研、投資策略、建設施工，到銷售推廣、物業管理等開發過程，由于周期較長，有些賬款可能無法及時收回，產生壞賬，使資金周轉不靈，造成財務風險。

2.房地產投資額巨大。房地產企業投資不是一筆小數目，不僅投資周期長，而且投資額較大，一時耗用大量資金，資金收回期較長，使企業長期處在資金短缺狀況無法運轉，會造成財務危機，這也是投資企業所面臨的財務風險。

3.房地產投資追求高收益。房地產企業由于投資高，投資報酬率也較高，風險也會相對較高，例如通貨膨脹風險也稱為購買力風險，是指投資完成后所回收的資金與投入的資金相比購買力降低給企業帶來的風險。由于房地產的投資追求高收益，因此只要通貨膨脹的因素存在，企業就要面臨通貨膨脹的風險。[2]

二、房地產企業存在的財務風險及成因分析

（一）財務預算風險

房地產開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地、拆遷、安置補償、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程、產品上市等多個階段，經過一段相當長時期才能全部完成。周期越長，不確定因素越大，預算風險也就越大。有些房地產開發商沒有從土地的成本、資金的運作、經濟效益的回報率對要開發的項目作細致的財務預算分析，并且房地產項目上馬后，沒有對整個項目的資金使用作全盤計劃，分不清資金使用的輕重緩急，造成在資金管理上盲目進行運作，或是千方百計地向銀行貸款和向其他單位借款，加大了房地產企業的財務風險。

（二）現金流量管理風險

1.現金流量觀念。房地產企業開發經營過程具有長期性，資金的周轉期較長，周轉率偏低，項目變現能力差，因此，需要加強對現金流量的管理。據調查，我國房地產企業多屬民營經濟成分，缺乏現金流量管理觀念，在經濟效益良好的情況下，盲目擴大生產規模，加大了企業風險控制的難度。很多企業難以持續發展，一個極其重要的原因就在于資金管理水平低下。

2.償債風險。舉債盲目性加重成本負擔。房地產企業的項目投資，需要大量的資金參與投入運作，一些房地產企業為了使項目上馬，沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累和設法追回外欠的債款，加大了房地產項目的償債風險度。房地產項目開工后，又沒有對整個項目的資金使用作全盤計劃，盲目使用，分不清資金使用的輕重緩急，只考慮了個別項目的用款，影響了整體的收益目標。加之，在償債順序上，籌資時要求發行債券必須置于流通股融資之后，并要求注意保持間隔期，在舉債時也要考慮到債務到期的時間安排及舉債方式的選擇，使企業在債務償還期不至于因資金周轉出現困難而無法償還到期債務。還有就是銀行貸款上盲目抵押，既影響了銷售收入的實現，又影響償還貸款能力，使企業成本負擔加重，償債風險增大。

（三）經營風險

1.經營部門協調能力不強。企業經營過程，表現為物資流、資金流和信息流的三個相互交織的運動過程。由于企業內部和外部的各種原因的存在，都可能使企業的這三大運動過程出現時間上的間斷和形式上的停滯。這種可能性的存在，決定了營業風險的存在。例如，對經營環節，房地產開發包括土地使用權的獲得、建筑施工、營銷推廣等一系列過程，涉及大量的相關部門和環節，任何一個環節出現差錯，都將導致項目工期延長、成本增加、預期收益大幅降低。

2.對費用風險意識不強。有的房地產企業只注重工程進度和質量，忽視了財務部門的成本管理。沒有發揮財務部門自身擁有的成本管理優勢。在財務的成本核算上簡單、粗糙，使企業的財務人員成為簡單的機械算賬，致使整個企業財務管理的成本核算無從做起。有些個別房地產企業認為成本管理和核算是財務部門的事情，忽視了內部各職能部門進行全過程的成本核算的重要作用，致使財務部無法收集第一線成本基礎資料，導致成本管理工作與財務預算偏差大，資金管理跟不上，影響了企業預期收益。[3]

（四）內部控制風險

內部控制是大部分企業包括房地產企業在內的企業普遍存在的財務風險，內部控制的好壞直接影響資金運營狀況和利潤的實現，房地產企業是一種開發周期較長、投資額較大的企業，在開發期間不免會有許多不確定因素的發生，不做好內部控制，把資金管理好，那么開發期將會受到阻礙，因此內部控制所造成的財務風險也是不可忽視的。

三、房地產企業財務風險的控制對策

（一）財務預算風險控制對策

房地產企業開發經營周期中，在財務預算方面存在著許多不確定的因素，對開發企業投資項目的成敗和企業的經濟效益起著決定性的作用。房地產企業財務部門應以項目預算和資本預算為基礎，對企業資金的取得與投放、收入與支出、經營成果及其分配等作出具體安排。在項目預算方面，企業財務部門要對項目建設的前期可行性研究、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算，認真執行財務預算，以提高項目開發投資決策時的準確性，減少投資決策的失誤給企業造成的損失。在資金預算方面，企業財務部門應按照企業的整體運作情況，對資金需求和使用計劃進行規劃，構建企業財務預算指標體系。同時，要加強管理，堅持月度分析、季度考核、年度總評相結合的預算分析和考核原則，定期檢查、嚴格考核，對經濟行為進行定量約束，發揮預算監督的財務預警作用。[4]

（二）現金流量風險管理控制對策

第一，房地產企業的經營及管理活動都會在現金流上表現出來，現金流出現問題企業的資金鏈將產生斷裂，其經營活動無法保證，將導致企業經營破產。我們首先要強化日常現金流的監控和管理，對于企業銷售費用、營運成本、工資和企業貸款利息等支出性現金流和銷售等流入性現金流進行嚴密的統籌管理，緩急并存；同時我們要對重大現金流進行科學管理，嚴格控制支出，對支出項目合理性、金額、審批等進行多次審核，防止出現現金支出安全性問題。房地產企業財務風險涉及企業經營和管理的各個方面，針對這些風險，我們要用科學的態度予以應對，除了在日常財務管理工作之中對財務風險進行嚴格監控之外，我們還需要采取各種措施把財務風險消滅在最初的階段。房地產企業的償債、盈利、營運和現金流風險各具特色，我們的財務工作人員也要有更加高超的職業能力，把財務風險管理做好。[5]

第二，房地產行業具有很高的償債風險，安排資金結構以規避償債風險具有很重要的意義。房地產企業應該加強資本結構控制，根據企業規模和融資環境等確定權益和債務的比例，對于項目要充分考慮投資額度和營銷過程中的各種因素，一般需要采取“三分之一原則”，即自有資金、銀行貸款和預售資金比例各三分之一；同時，房地產企業要合理搭配債務逾期，按照房地產開發的周期選擇搭配期權結構，以中長期負債為主，利用擔保貸款按揭資金，增加預售的資金回籠。更好預測利息和息稅前資金利用率發展情況，調整籌資方案；再次，房地產企業要合理安排償債資金，在預售和銷售環節嚴控資金的回收，配合財務部門組合償債資金，做到按時還款。[6]

（三）經營風險控制對策

房地產企業營運風險的控制就是要消除企業內部各種變現能力不強的部分。我們首先要明確企業的資產結構，房地產企業的流動資產大多是不易折現的實業產品，所以房地產企業沒必要特意降低流動資產比率，但是我們要加快流動資產的周轉率；同時我們對房屋銷售的部分要強化管理，對于預售和銷售制度進行改革和創新，完成銷售的業績，以防營運風險的發生。

（四）內部控制風險控制對策

首先，建立完善內部控制制度。內控制度是為保護房地產開發企業資金、資產的安全與完整，維護房地產開發企業聲譽和妥善進行危機管理，促進房地產開發企業各項經營活動有效實施而制定的各種業務操作程序、管理方法與控制措施的總稱。房地產開發企業需要具體制定印章使用管理、票據領用管理、預算管理、資產管理、擔保管理、資金借貸管理、職務授權及人制度、信息披露管理、信息系統安全管理等多項專門管理制度進行規范、控制。其次，強化房地產開發企業財務管理，健全財務管理機構。房地產開發企業的經營決策者要重視財務管理，不但要懂經營、善管理，而且要學習會計法規和常識，因為房地產開發企業管理的基礎是會計管理和會計信息，特別是房地產開發企業資金運行和現金流量都是通過財務管理來體現的。最后，強化房地產開發企業經營風險意識。加強風險管理是現代房地產開發企業管理體系中不可或缺的重要組成部分。目前，許多房地產開發企業存在著風險意識淡薄、風險機制缺損、風險管理弱化的現象，樹立風險意識是識別風險、化解風險的前提，也是建立健全風險防范機制的思想基礎。[7]

參考文獻：

[1] 王斯亮.房地產投資風險的識別與控制[J].法制與社會，2007（2）：49～56.

[2] 袁愛群.淺析房地產企業財務風險及規避[J].現代商業，2008（2）：21～23.

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[5] 樊利.淺析房地產投資及風險防范[J].四川建材，2007（3）：11～15.

篇4

摘 要 房地產行業本身就是一個高收益、高風險的行業，尤其是近年來受到金融危機和國家宏觀調控政策的影響，房地產企業財務風險的市場表現出現了許多新的內容和特點，這在很大程度上影響到了企業的穩定與發展。對此，本文在分析我國房地產企業財務風險市場表現及管理現狀的基礎上，重點就加強新時期房地產企業財務風險預防與控制的措施進行重點探討，旨在降低企業的財務風險，促進房地產企業的更好發展。

關鍵詞 房地產企業 財務風險 風險控制 財務風險管理

廣義的房地產財務風險，是指房地產項目在融資、投資、資金營運及利潤分配等財務活動中因各種原因而導致的對企業盈利及發展等方面的重大影響。房地產業作為一個資金密集型的典型行業，存在初始投資大、變現能力差、回收周期長等特點，使房地產企業不可避免地存在一定的財務風險。隨著國家一系列房地產調控政策的出臺，金融政策與國家土地政策的趨緊，很多房地產企業的銷售量急劇下降，這就使得很多負債經營的房地產企業不堪重負，尤其是可能出現的資金鏈的斷裂增加了企業的破產風險，這就對國內房地產企業抵御財務風險的能力提出了嚴峻的挑戰。對此，房地產企業要根據國家的調控政策和行業經濟環境，結合自身的經營狀況，對企業存在的財務風險進行深入的分析研究，及時采取積極有效的預防和控制措施，增強企業抵御財務風險的能力。

一、我國房地產企業財務風險的市場表現及管理現狀

（一）土地資源大量閑置，企業的開發資金日益短缺

從2008年以來的金融危機，到近年來的樓市調控政策，房地產企業的樓市成交量出現了大量下降，這就給企業預售資金的回籠帶來了困難，使房地產開發企業開始面臨越來越大的資金壓力。同時，由于很多房地產企業存在高價搶地、囤地的行為，而隨著國家對閑置土地管理力度的增大，無疑進一步加大了房地產企業面臨的資金壓力。例如，國土部最近出臺的政策規定：土地閑置一年以上的按土地交易價格的20%收取閑置費，土地閑置兩年將無償收回。這就使得房地產企業在土地資源管理、開發資金的募集等方面，面臨著越來越大的財務風險和壓力。

（二）負債率過高，企業的資本結構不合理

目前，直接融資在房地產企業融資金額中所占的比重只有2%左右，其他的主要來自于外部融資，而銀行貸款仍舊是我國房地產企業的最主要的融資渠道之一。據央行統計顯示，截至2011年年底，我國銀行業金融機構房地產貸款余額達10.73萬億元，我國房地產企業的平均資產負債率已經達到75%以上，已經遠遠高于財務風險控制的正常的警戒標準。

（三）成交量大幅下滑，資金鏈斷裂的風險在不斷增大

近兩年來，很多房地產企業的年度銷售指標的完成率還不足50%，房地產企業的成交量開始大幅下滑，尤其在我國的一線城市，加上限購政策等因素的影響，使得房屋銷售的成交額和成交價格大幅下滑。以北京市為例，2011年全市商品房銷售面積為1440萬平方米，比上年下降12.2%，其中住宅銷售面積為1035萬平方米，下降13.9%。從國家統計局的數據來看，2011年，全國商品房銷售面積10.99億平方米，增速比上年回落5.7個百分點。其中，商品房銷售額59119億元，增速比上年回落6.8個百分點。截止2011年年底，全國商品房待售面積已經高達27194萬平方米，各方面的因素導致房地產企業的商品房空置面積激增，給房地產企業的資金回籠帶來了困難，大大增加了房地產企業資金鏈斷裂的風險。

（四）企業資金管理的重視程度和管理水平有待進一步提高

目前，仍舊有很多房地產企業對資金管理不夠重視，沒有及時制定完善的資金使用計劃，嚴重的甚至還沒有資金管理的意識，普遍存在“重銷售、輕管理”的現象。這是因為有些企業的財務管理工作，還只是停留在簡單的會計核算階段，缺乏對企業財務現狀的有效分析，不利于保證企業各項經濟決策的科學性和經濟性，在無形中增加了企業的財務風險。

二、房地產企業加強財務風險預防與控制的有效對策

（一）強化企業的內部管理，提升企業的核心競爭力

隨著房地產企業財務風險的不斷加大，企業必須強化內部管理，提高企業的核心競爭能力以及對財務風險的抵抗與應對能力。首先，房地產企業要進一步健全財務管理制度，通過健全完善的內部控制制度來提高企業經營的規范性、市場信譽和信用等級，為企業的融資活動創造良好的條件；其次，要強化房企員工對財務風險的預防和控制意識，調動員工在財務管理工作中的積極性和主動性；再次，房地產企業要依據自身的發展戰略和不同時期財務管理的各種需要，對企業組織結構和決策機制進行實時調整，提高企業經濟決策的科學性，制定科學的融資對策和決策程序，借助高水平的、科學的內部管理來提高企業抵御市場風險的能力，提升企業的核心競爭力。

（二）重視對生產成本和風險的控制

提高房地產企業的盈利水平和盈利能力是對財務風險進行有效控制與預防的重要措施，因此房地產企業要重視對生產全過程的風險控制與管理，在企業內部實行權責明確的成本控制與風險管理體制，努力做好企業的降本增效工作。

首先，成本控制工作要從房地產項目的規劃設計階段開始做起，即在做好市場調研的基礎上，建造出真正適應市場需求的產品。在建筑工程的設計階段，要重視新技術、新材料的應用，借助建筑工程的設計理念，豐富建筑工程的使用性能，提高建筑工程的經濟效益，進而實現對工程造價的有效控制。

篇5

內容摘要:多元化經營在給房地產企業帶來新的利潤增長和分散其高風險的同時,也會帶來一系列的財務風險,盡管企業無法完全規避這些風險,但仍有必要對這些風險加以控制,從而減少多元化經營財務風險給企業帶來的損失。

關鍵詞:多元化 財務風險 房地產

多元化經營的財務風險指的是在企業多元化經營的條件下實際收益小于預期收益的可能性。由于房地產屬于高風險行業,企業管理者傾向于利用多元化經營來分散相關的系統風險,房地產企業的多元化經營更具備一定的典型性,所以本文將以房地產企業為例來重點探討企業多元化經營的財務風險控制問題。

房地產行業特性及多元化發展

房地產行業一般都具有較大的土地儲備,土地儲備能作為房地產企業進行金融貸款的抵押資產,從而使房地產企業能夠順利獲得大量資金。由于具有了長期和短期的資金流入量保證,房地產行業有野心并且有信心進行多元化的投資和經營。

房地產行業具備一定的周期性。從標地到開發直到最后的銷售,房地產業的基本周期約為一年半到三年左右的時間。在地產開發階段,房地產企業資金是比較緊張的,需要大量地貸款。當然,企業可以通過錯開各地塊的開發時間來填平周期的波動性,但無疑地,通過多元化經營來緩解這種行業特有周期性所帶來的風險將是明智之舉。

房地產行業融資渠道多元化。房地產是一個現金流占主導的行業,企業為了獲取更多的現金流而獲得生存與發展的機會,需要進行多元化的籌資,這也成為了房地產行業進行多元化經營的原因之一。多元化的經營能夠給企業帶來更穩定、更有保障的現金流入,從而緩解企業在房地產開發階段可能會出現的資金短缺問題。

房地產行業多元化所帶來的風險

(一)委托關系導致的財務風險問題

企業經營權與所有權的分離使得企業所有者與經營者之間形成了委托關系。經營者具有經濟人的特性,他們更傾向于做出有利于增加自身收入和待遇,而不一定會有利于企業所有者的決策。在多元化投資或經營的決策中,企業經營者存在盲目擴張的風險。只要可以提高經營者的薪酬水平,提升自己對企業的掌控力度,鞏固自己的權力和地位,經營者就存在一定的風險,做出影響企業健康發展的決策,從而給企業帶來財務風險。同時,企業從事多元化經營,意味著企業會有較大的規模擴張,無論是相關多元化發展還是非相關多元化發展,企業都將會尋找新的經營者來進行新業務的管理,這樣就會形成新的產權委托關系,使得問題更加復雜化。

由于經營者的決策導致多元化經營的投資收益達不到預期目標,是企業產生財務風險的主觀原因,這種情況在高風險的房地產行業中要尤其注意。

(二)資金短缺問題

由于房地產行業是一個以現金流占主導的行業,所以更應借鑒資金短缺導致企業死亡的案例。房地產行業雖然融資來源廣,籌措資金較為方便,但也應時刻注意企業現金流的變化情況。首先,應關注企業主營業務即房地產相關業務的現金流入及其穩定程度,只有原業務發展成熟,形成了較為穩定的現金流,才能為企業的多元化擴張形成一定的經濟基礎。如果原業務的未來現金流水平具備較大的不確定性,則不但不能為新業務提供資金支持,還可能導致新老業務搶奪企業資源,使企事業為發展各業務籌措資金而疲于奔命。特別是當房地產行業資金不足或未來存在資金回籠困難的情況下,如果仍然進行多元化經營,將會導致資金鏈的斷裂,使企業直面破產危機。

(三)新業務存在“拖后腿”現象

企業多元化經營的目的是希望多元化經營能給企業帶來新的利潤增長點,同時分散單一業務經營的風險。新業務的發展往往需要企業進行足夠的投資,同時關注新業務新市場的競爭情況,在開拓市場的同時掌握新領域的核心競爭力,從而在該市場上取得成功。但盲目地進行多元化經營往往只會關注于眼前利潤,從而導致新涉足的業務不僅不能為公司帶來新的利潤,還有可能會拖垮原業務,拖累整個企業。

多元化經營財務風險的二元控制

(一) 委托關系中的激烈約束機制

委托關系主要就是“道德風險”和“逆向選擇”問題。因此,為了避免經營者在進行多元化經營決策時出現這種問題,企業的所有者們需要一套有效的激勵與約束機制來增加多元化戰略成功的可能性。

經營者實行多元化決策時所出現的“道德風險”問題主要表現為盲目擴張和鼠目寸光的行為,然而衡量多元化戰略的成功與否不僅僅是看短期內企業規模的擴張或短期利潤的增加,更重要的是能否給企業創造長遠的價值。因此,為了使經營者在做出多元化決策之時能站在企業長遠的角度,企業所有者所采取的激勵措施也需要短長期激勵相結合來鼓勵經營者。長期激勵措施例如有股票期權制及EVA激勵機制,都能使經營者的目標與企業長遠價值的增長有機結合起來。在房地產企業中,經營者若能享受到股票期權所帶來的遠期利益時,將會在實施多元化經營前考慮該戰略能否使企業在遠期增值,從而為自己帶來長遠的利益。

在對經營者是否實施多元化經營這一戰略行為時除了給予一定的激勵外,也需要采取約束機制防止多元化經營的盲目性。

(二)合理預測企業預計現金流

多元化經營最重要的基礎就是現金流,企業擁有較好的現金流和較穩定的融資渠道的話,對多元化戰略的成功具有極大的幫助。因而,企業需要能夠較為準確地預測未來的現金流水平。因為準確的現金流量預算不僅是經營者做出多元化戰略決策的依據,還能夠為企業提供財務預警信號,使經營者能夠采取及時的行動。在準確預測企業現金流水平的基礎上,企業還需要努力提高其現金流水平,在主營業務發展成熟的基礎上,才能為新拓展的業務提供良好的財務基礎。另外,企業還需要做出預算,保證現金流被合理地利用到企業的各個業務活動中,在預算出現赤字的情況下還要進行融資規劃,以保證企業的現金流能夠支持企業繼續生存和發展下去。因而,對于房地產企業來講,銷售預測、資金預算、多元化的融資渠道都是其減少財務風險的必要手段。

(三)多元化戰略的風險評估

對于風險較高的房地產企業來講,拓展新的業務的目的之一就是分散其原主營業務的風險,因而,新業務的風險評估顯得尤為重要。在進行多元化決策之前,經營者需要根據多方面的資料來對即將從事的新業務進行全方位的風險評估,例如產業吸引力檢驗、進入風險、新業務的行業前景等問題都值得考慮。如若新業務無法為企業帶來新的利潤增長,則該拓展決策不可行;若新業務雖然能帶來一定的利潤,但遠小于預期目標或者存在較大的風險,甚至高于原主營業務風險從而使得風險分散原則被打破,該決策也不可行。

(四)多元經營下的核心競爭力打造

企業的核心競爭力與多元化戰略之間有著密切的關系,二者相互影響、相互制約。普哈拉德和哈默教授曾經提出了一個形象的“樹型”理論,深刻的揭示了核心競爭力與多元化戰略之間的關系,這個理論指出核心競爭力與多元化戰略是相互影響、相輔相成的,關鍵是如何把二者有機地結合起來,形成一個有機整體,使其效能與潛能發揮至最大化。

利用核心競爭力推進多元化戰略。 企業核心競爭力是向某一方向或某幾個方向集中的,而多元化戰略是業務外向的擴張,因此在推進多元化戰略的過程中,核心競爭力往往未必會隨著被推廣到新業務中去。如果多元化選擇不慎則有可能導致新業務的失敗,以至于波及整個企業,因此企業在推進多元化的過程中必須謹慎選擇;通過多元化戰略提高和增強核心競爭力。企業具有強大的核心競爭力就意味著它具有大量開發新產品或新市場的潛力。若其生產和經營僅局限于某一特定領域,這是資源的極大浪費。因此,適度、適時的推進多元化戰略可以提高核心競爭力的利用效率。 (五)建立健全財務風險預警系統

財務風險預警系統是指房地產企業財務管理機構以財務指標體系為中心,通過專門的方法監測、分析企業經濟活動和理財環境,預測和及時反映企業經營情況和財務狀況的變化,對企業各環節發生或將可能發生的經營風險發出預警信號,為管理提供決策依據的監控系統。財務風險預警系統需要有兩個方面:第一是對新業務的財務風險預警,用于評估和防范新拓展業務的財務風險;第二是針對整個企業的財務風險預警,以防止企業在實施多元化發展戰略后產生較大的財務風險。我們可以通過企業或者新業務的獲利能力及其穩定性,以及企業實行多元化戰略前后的償債能力及其可靠性、營運能力及其合理性、成長能力及其持續性等有代表性指標重點進行分析,以較好地反映新業務以及實施多元化戰略后企業的財務狀況。

參考文獻:

1.張巖.房地產企業發展中的多元化經營戰略選擇[J].決策與探索,2008.3

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一、房地產企業成本及控制措施

(一)房地產企業成本的內容

1、房地產企業的成本房地產企業成本是指房地產企業在開發、建設和經營中所產生的各種費用的總和，主要包括土地的征用和拆遷補償，建安工程費，基礎設施費，前期工程費以及開發間接費和公共配套費等。2、房地產企業的費用房地產企業的費用主要指的是應攤費用，具體來說指的是房地產企業在開發、建設和經營期間應承擔的各種費用。主要包含管理費用、財務費用以及銷售費用。

(二)房地產企業的成本控制

1、立項階段的成本控制立項階段需要做好成本規劃，成本規劃的確定對成本控制具有指導性的意義，通過成本規劃，可以對項目的預期成本分布、收入，利潤和風險進行相應的分析。立項階段的成本控制活動主要包括：項目可行性經濟分析，成本規劃及估算，現金安排及敏感性分析以及利潤測算等幾個方面。2、設計階段的成本控制設計階段是房地產企業成本控制的核心，為有效控制和降低工程成本，需落實設計階段的成本控制。具體來說應當從以下幾個方面著手：一是要嚴格按照立項階段確定的成本規劃落實方案設計與施工圖設計；二是要強化技術溝通，貫徹執行限額設計；第三要大力推廣價值工程方法；第四要強化施工前對設計圖紙的審核工作。3、建設階段的成本控制建設階段是成本控制中心環節，除了要做好現場控制，嚴格按圖施工、控制變更及簽證外，還應注意：第一，結合現場的情況，做好土方平衡；第二，對照施工圖紙，做出詳細的預算，擬定成本控制的重點和難點，與工程部一道制定詳細的成本控制措施；第三，制定和落實招投標制度，選擇質優、價廉的承包商；第四，規劃和落實好工程款的支付時間節點，有效控制財務成本。4、交付階段的成本控制交付階段分兩個階段，第一是承包人按照圖紙完成全部工作并取得驗收合格證后向房地產企業交付，第二是房地產企業按照合同向業主交付產品。第一階段成本控制關鍵在于加強竣工結算的管理，重點審核竣工圖、審核施工過程的變更和簽證以及審核工程結算。第二階段成本控制的關鍵在于和物業管理方協調好，做好產品交付工作，防止出現產品交付糾紛、違約情況。

二、房地產企業的財務風險分析

(一)房地產企業的融資風險分析

融資風險指的是企業為取得財物利益而產生的舉債，這會增加企業到期付息的負擔，還存在著資不抵債和不能還本付息的可能。在財務的杠桿作用下，如果付息前的收益下降，那么股東的收益將會有大幅下降的風險。當前，我國房地產企業的融資風險主要表現在融資規模持續增長，融資渠道集中于銀行信貸，房地產資金信托等。

(二)房地產企業的投資風險分析

投資風險指的是在不確定因素的影響下，由于投資項目達不到預期的效益，從而導致企業償債能力以及盈利水平下降的風險。當前，我國房地產企業投資風險的表現是房地產開發投資的規模持續增長，房地產市場庫存較高，房地產企業部分投資行為不合理等。

(三)房地產企業資金回收與收益分配的風險分析

資金回收風險指的是房地產企業由于財務問題而導致企業再生產時發生資金相對不足的問題。收益分配風險指的是利潤分配給企業生產經營的活動帶來的影響。房地產資金回收風險以及收益分配的風險的成因主要是由內外兩個方面產生的。內部因素主要為管理層制定的企業資金回收和收益分配規定不合理；外部因素主要指的是房地產企業對所處環境了解不足，如未能掌握行業和國家政策的變動等。

三、房地產企業成本于財務風險間的關系

由于房地產行業自身的特點以及房地產企業的迅速發展，導致房地產企業面臨著巨大的市場風險、投資風險等財務風險，如果不能很好的對這些風險進行控制，將會帶給企業非常大的損失，甚至會導致破產的危機。房地產企業的成本對于財務風險的影響主要表現在對融資規模、投資時點以及資金回收等方面。成本的高低直接決定著融資規模的大小及投資收益等。如果成本控制做得好，在一定程度上能防范企業財務風險。

四、結束語

篇7

一、房地產企業的財務風險分析

具體來說，房地產企業所面臨的財務風險主要表現在這三個方面：

（一）籌資風險

房地產企業的發展需要大量的資金，而不同的籌資方式選擇，將引發不同的籌資風險。目前，我國的房地產企業的主要籌資來源主要依賴于直接或者間接的銀行借款，這一方式占據了房地產財務運營資金的70%-80%。也正為如此，我國的房地產企業普遍存在著極高的資產負債率，對債務融資具有強大的依賴性。因此，面對著規模龐大的房地產資金債務，房地產企業的利息償還壓力很大，風險也大大增加。

（二）投資風險

在市場經濟環境下，房地產企業極易受到各種內外部因素，例如國家政策法規、通貨膨脹和經濟危機等的影響。其中國家法律政策因素對房地產企業的投資影響更為巨大。此外，由于房地產投資項目具有資金投入大、回收周期長等特點，巨大投資成本的房地產開發項目一旦出現決策失誤，就會造成重大的不可彌補的損失。在2013年國家出臺了嚴格的房地產行業調控政策，造成了房地產行業的降溫和萎縮，銀行縮緊貸款，使得房地產企業資金來源中斷，房地產企業出現了大規模的財務風險。

（三）營運風險

房地產企業的營運風險與房地產企業的實際運營情況息息相關，而鑒于房地產企業的發展特點，高投資、高收益、高風險，就明確的說明了房地產企業將出現總資產周轉率、存貨周轉率明顯低于其他行業的發展情況，因為資金被長期的占用，在實際運營過程中可能引發的財務風險出現的可能性是相當大的。具體來說，表現在：內部控制風險、銷售風險以及成本控制風險。

二、我國房地產企業財務風險管理的措施

（一）提升企業風險意識

當前房地產企業最重要的任務是要牢固樹立企業財務風險管理理念，建立具有企業特色的財務風險文化觀念體系。首先，作為企業文化推動者和踐行者的企業領導和高層管理者，必須在日常工作實踐中牢固樹立風險意識，才能真正將風險理念推及全體員工。其次，必須通過各種渠道和方式，加強對員工的風險意識和觀念培訓，讓每一個員工都自覺認同于企業風險管理文化，建立良好的內部交流溝通平臺，切實提高員工風險防范意識和能力。最后，要建立和完善企業財務風險責任制度，明確各崗位責任和義務，通過運用風險控制和財務風險控制績效考核指標體系，從整體上對企業財務風險進行系統化管理和控制。

（二）加強房地產企業內部控制

1、優化企業組織治理結構

作為企業治理控制總體框架的企業組織結構，在現代企業的發展過程中有著至關重要的意義。反觀我國當前上市公司內部組織結構可知，很多房地產企業中極度缺乏科學、合理、有效的組織結構，缺少內部管理機制、監督機制缺失，這種現象的存在極易對企業的生產和經營活動造成巨大的財務風險甚至由此引發經營危機而破產。鑒于此，在房地產企業管理中，必須建立并完善內部組織結構和治理結構，防范和控制各類風險的發生。

2、健全企業風險控制制度

良好的企業風險控制制度，不僅為企業正常生產經營活動提供良好的內部環境，而且可以有效減少企業損失，增加企業收益，實現企業利益最大化的經營目標。從而保證企業日常生產經營活動的正常運轉，實現企業經營目標。

（三）建立健全財務風險預警機制

作為房地產企業的財務管理者，尤其應當對企業的基本財務狀況進行充分調研和科學分析以及有效的監控，及時對可能出現的財務風險信號進行分析和監控，關注于企業財務活動的各個細節，對變動情況及時做出反應，從而及時發現并識別可能出現的潛在財務風險，并快速制度有效措施控制和降低財務風險發生的可能性，提高企業在應對各種不確定風險危機的快速處理能力。同時通過建立并完善相關的企業財務風險預警機制，增強企業對風險的識別能力，并培養企業應對和處理可能出現風險的能力。

（四）提高房地產企業外部環境變化的應對能力

鑒于國家經濟發展速度增快，經濟投資過熱，為了抑制經濟增長過快的勢頭，國際經濟政策通常會由寬松轉向緊縮。隨著國家宏觀調控政策的執行，一方面會提高銀行信貸限制和存貸款利率，另一方面限制項目開發和投資審批，從而嚴重影響了房地產企業產品的銷量和資金回籠周期，進而制約了企業貸款償還能力，導致了企業生存和發展面臨巨大的財務風險。因此，房地產企業管理和經營者，必須能夠對外部經濟環境等因素做出科學合理的預測和判斷，進而能夠做出科學、合理的戰略決策，保證企業的長遠和持續發展。

三、結束語

篇8

關鍵詞：房地產 財務風險

財務風險有廣義和狹義之分，廣義的財務風險是指在企業各項財務活動中，因企業內外部環境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內，企業的實際財務結果與預期財務結果發生偏離，從而是企業蒙受損失的可能性。狹義的財務風險通常是指企業的舉債籌資風險，尤其是當負債過多而導致企業到期無法償本付息，給企業造成損失的不確定性。

一、我國房地產行業財務風險類型

我國房地產行業起步較晚，各方面體制都還不健全，同時近幾年為了抑制房價，是房地產面臨的政策環境日益嚴峻，房地產企業財務風險與日俱增，控制風險首先要提前認識房地產行業的風險類型，從而制定相應的策略來應對。房地產行業財務風險可以分為兩大類，一類是外部風險，一類是內部風險。

（一）外部風險

房地產行業外部財務風險主要是是指房地產行業所面臨的外部環境變化所帶來的風險，主要包括市場風險，政策風險等。

市場風險主要包括供求風險，消費者偏好風險，通貨膨脹風險等。首先是供求風險，近幾年來，房價不斷攀升，很多人被房地產行業蒸蒸日上的業績及利潤所吸引，希望從中分一杯羹，紛紛涉足房地產行業，另外加上國家不斷加強保障房建設，房地產供給不斷增加，因此房地產行業競爭越來越激烈，房地產商面臨強大的競爭壓力。其次是消費者偏好風險，由于供給的增加，房地產商不斷推陳出新，尋求差異化，以求吸引住戶，但是，在這一過程中，如果對消費者心理掌握不到位，推出房屋無法滿足消費者需求，則會造成房屋積壓，給房地產企業造成損失。最后是通貨膨脹風險，通貨膨脹是房地產面臨的又一外部風險，通貨膨脹帶來的結果就是材料成本、人工成本的增加，這勢必給房地產商帶來壓力。

政策風險主要是指國家政策變動給房地產企業帶來的不確定性。主要包括利率風險、稅收風險、籌資風險等一系列的政策風險。首先，利率風險是房地產面臨的最大風險之一，眾所周知，房地產企業是資金密集型企業，其資金主要來源是銀行貸款，貸款利率上升必然會使房地產企業成本增加，并且，利率上升會減少消費者的購買欲望，房地產成交量下降，很容易造成房地產企業資金鏈斷裂。其次，房地產企業在經營過程涉及多項稅種，所涉及的稅務不僅包含一般企業應負擔的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、車船使用稅、企業所得稅，還包括土地增值稅、房產稅、契稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅等，一個房地產企業所繳納稅種多達十余項，因此，若國家提高稅率，房地產企業成本也會提高。最后，房地產企業面臨的解決難題就是籌資，目前我國金融市場體制不健全，政府對房地產上市管制較為嚴格，除綜合實力較強的房地產商可以通過上市融資外，很多中小企業根本達不到上市資格，另外，我國房地產行業其它融資方式仍不健全，大部分企業還是通過銀行貸款籌集資金。近幾年國家為打壓房價，收縮銀行信貸額度，加大房地產企業融資難度。

（二）內部風險

內部風險是房地產企業在內部資產結構、公司治理、財務管理等方面存在的風險。第一，房地產企業由于資金投入大，大部分資金來源于銀行貸款，因此大多數房地產企業都面臨較高的資產負債率，很多房地產企業資產負債率高達70%以上，個別甚至超過100%，負債的提高增加了企業的償債風險，尤其是在國家對房地產行業進行宏觀調控的背景下，這一風險尤為突出。第二，由于房地長行業屬暴利行業，大部分人在沒有做足充分準備的情況下加入這一行業，大部分房地產企業實力弱，規模小，經營管理水平不高，公司治理結構不明晰，財務管理不嚴格，這都導致房地產企業對市場的反應和把握能力降低，風險控制和風險防范意識也偏低，是房地產企業財務風險加大。

二、房地產企業風險評價研究

（一）選擇正確的風險評價指標，構建風險評價體系

科學的風險評價指標有利于企業準確、全面、恰當的把握當前房地產企業的財務風險，有效對企業的財務風險進行評價。指標的選擇應當科學合理全面。能夠對房地產企業的財務風險水平進行反映的指標體系有發展能力指標體系，風險水平指標體系，償債能力指標體系等。選擇及建立正確的財務風險評價指標可以使財務風險控制更有目的性。

（二）拓展多元化融資渠道

房地產企業應當尋求多元化融資渠道，不再局限于銀行貸款，從而降低金融風險，降低資產負債率同時增強企業償債能力。目前階段，隨著金融市場的不斷發展，許多房地產企業通過房地產信托投資基金，房地產投資公司，海外上市等方式融資，這也解決了房地產企業資本結構不合理的現狀。

（三）建立內部控制制度，提高且財務管理水平

作為財務風險防范體系的組成部分，內部控制制度可以提高房地產企業財務管理的規范性和科學性，房地產企業應當建立合理規范的內部控制制度，健全企業公司治理結構，制定嚴格的規章制度以提高自身的防范風險的能力。

（四）做好市場調研，降低市場風險

房地產企業很大一部分的財務風險來自市場，因此房地產企業應當成立專門的市場調研機構，由專業人員根據市場調查結果進行分析并在此基礎上制定方案，從而使房地產企業避免盲從，充分認識市場需求及市場承受能力，避免不必要的損失。

參考文獻

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一、我國房地產開發企業的風險主要方式及特點

1.我國房地產企業的特點

房地產企業是從事地產開發、經營的企業，受到其經營特點及提供服務特殊性的影響，房地產企業具有如下一些特點：顧客至上的服務理念、經營對象固定、資金密集型企業、人才具有專業性、市場競爭激烈、行業發展迅猛。

2.我國房地產企業的風險主要方式。房地產企業所要面對承擔的風險包括自然風險、經濟和市場風險、企業內部風險、社會風險、技術風險、法律風險等。在社會政治經濟環境穩定的情況下，社會風險并不會對企業產生過大的影響，而其他風險卻都是影響企業發展的關鍵。

3.我國房地產開發企業風險的主要特點。所有的經營活動都會存在風險，經營管理受到各種風險因素的影響就難以實現預計經營目標，房地產企業經營管理的特殊性使其經營存在更大的風險性，地產企業涉及風險的主要特點包括：（1）房屋建筑的不動性使地產企業難以根據市場供求進行調劑；（2）房地產投資的長期性使其經營難以應對市場變化；（3）房地產投資經營的固定性使其投資經營不易變現；（4）房地產市場信息分散使其變現困難；（5）房地產對國家政策敏感使其市場走向難以把握。

二、我國房地產開發企業內部風險控制的主要問題

1.內部風險控制的主要問題分析。我國房地產企業在風險管理控制上主要存在以下一些問題：（1）資金成本控制的風險意識淡薄；（2）房地產開發企業存在著較為嚴重的道德風險，并因此使資金風險增大；（3）房地產建設項目規劃不合理，企業決策風險頻出；（4）房地產企業的管理層內部風險控制及內部風險管理意識淡薄。

2.內部風險控制制度存在問題。首先，房地產行業內部控制體系不健全。目前相當一部分企業的內部控制制度不全面，在會計系統、控制環境、控制程序等方面均有不完善之處。例如：制度不能覆蓋所有的部門和人員，不能滲透到企業運轉的各個環節。

其次，房地產企業內部審計存在嚴重缺陷，監督機制不夠健全。部分地產企業雖然設置了財務部門，卻沒有設立單獨的審計部門，有的企業雖然有審計部門但其工作缺少應有的獨立性，基本也是按領導的授意去工作，試想這樣的審計結果必定是大打折扣。

3.內部風險控制操作過程存在問題。首先，片面的理解內部控制含義。多數企業都是在披露控制活動的內部控制，停留在流程層面的控制活動，這是一種片面的做法。內部控制包括要素，而地產企業對于內部環境、風險評估、監督、信息與溝通等要素的關注程度不夠。

其次，內部控制建設。部分企業認為有了制度企業就有了內部控制，這種內部控制變成了一種迎合政策要求的行為。而實際上內部控制是為實現企業經營目標而存在的，它更加強調的是執行結果，沒有嚴格的執行制度將被高高的掛在墻上，流于形式。

4.內部風險控制配套政策存在問題。首先，公司治理結構不清晰。企業設立的股東會、董事會、監事會及管理層應該各司其責，但在實際工作中卻存在分工、權責不明確的情況。

其次，內外部監管機制管理不到位。企業的財務信息是否可靠、企業經營是否合法、企業運轉是否正常，這些都是需要審計部門給出結論的，但就目前情況來看監管并不到位。

最后，員工對企業內部風險控制認識不足。企業內部風險控制是全員參與的事情，員工本應該本著相互學習、相互溝通、相互監督的思想共同做好內控工作，但實際工作中還是存在責任不明，員工缺乏參與的情況。

三、房地產開發企業內部風險控制的對策

1.房地產開發企業內部風險控制的基本原則。房地產開發企業內部風險控制應遵循的基本原則包括：全面性原則、重要性原則、合法性原則、有效性原則、約束性原則、適應性原則、成本效益原則等。

2.房地產開發企業內部風險控制政策建議。首先，完善內部風險控制制度建設。關注企業內部風險控制環境建設，具體包括企業文化、人力資源政策、經營管理理念等，只有建立良好的內控環境，制度體系才能真正落地執行。強化內部會計控制機制，完善財務會計系統，建立內部審計監督系統，并保證其工作的獨立性。

其次，完善風險控制操作過程。地產企業應該健全公司治理結構，完善決策機制，強化董事會在企業中的作用，以制度約束人、管理人。不斷提升企業員工對風險控制的認知程度，只有每個人都理解了風險控制的重要性，重視內控工作，各員工、各部門之間通力合作，才能使企業各個環節操作規范，業務流程更加順暢。企業完善及強化風險控制操作應關注明確業務流程、明確權責、績效考核、監督檢查、財產清查等要點。

最后，建立內部財務風險控制信息系統。企業經營管理離不開財務風險控制，為能使財務風險控制更好的執行，企業應該建立完善的信息溝通、交換平臺。信息系統收集、生成、傳遞的信息要保證時效性、準確性及可用性。

3.房地產開發企業內部風險控制配套政策建議。首先，公司組織結構應該適應內部風險控制體系的運行。多數地產企業設有前期開發部、合約商務部、市場營銷部及項目工程部等專業技術部門，多數技術風險可以在現場及時解決，但實際上企業面對的風險不僅局限于技術風險，風險存在于項目的整個生命周期，所以在項目開始前期企業就應該在資金、政策制度、人力配比等方面做好應對各種風險的準備。

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關鍵詞：商業地產公司；財務風險；控制風險

隨著我國社會主義市場經濟體制的建立，國民經濟飛速發展，人們的生活水平不斷升高，對于住房的要求也在不斷提升，這使得我國的商業地產行業異常火爆，但由于多方面的因素使商業地產行業的財務管理方面存在較大的風險。這些因素設計的方面較廣，接下來我們就進行探討，并提出相關建議。

一、商業地產公司財務風險管理特點以及存在的主要問題

（一）對財務管理的定位存在偏差

很多商業地產企業經營者和決策者沒有重視企業財務管理工作，使得企業在這方面工作做的不夠多，忽視企業的財務管理工作對企業的經營發展不利，很難在市場競爭的浪潮中站穩腳跟，甚至是被淘汰。企業財務管理對與企業的發展而言尤其重要，是不可以忽視的，首先要從上而下進行從企業的經營者和決策者上就要提高他們的企業財務管理的重要性認識。企業的經營者尤其需要把財務管理的任務當做企業日常經營活動中一個重要方向來做，不能有任何的忽視，這不僅僅是簡單地進賬出賬，是更深層次的關于企業的財務狀況，企業的財務工作人員要做好財務管理工作。

（二）相應制度不健全

我國在企業財務管理制度法律法規的不規范，以及合同雙方在合作過程中存在的偏差，沒有明確各自的權利和義務，從而沒有嚴格遵守相關規則和要求，中國在這方面的制度建設還不完善，很多企業會鉆空子，就導致了很多公司在實際發展的過程中利益受損。一旦出現這類問題，企業財務管理中沒有說明主要的責任，就會不斷責任。任何人都對合同中的內容不表示重視，責任不夠明確，在這種情況下，企業財務管理工作的開展就難上加難，這對于中國企業的發展而言是一個巨大的挑戰。參與企業財務管理的工作人員缺乏法律意識，在進行企業財務管理的時候，沒有依據相關的法律法規來進行工作，缺乏特有的法律保障，在遇到問題的時候無法保證自身的合法權益。這樣企業在開展財務管理的工作時，很多應在財務管理準則中指出的條款，都沒有進行明確的標注，更有一些黑心的商家，故意遺漏，與之合作的商家也沒有仔細審核合同的內容，就這樣在不知情的情況下“不平等條約”，一旦出現了問題，也無法通過法律途徑來挽回，必然會造成巨大的經濟損失，一方不履行義務，另一方想索賠又無處伸冤，這對于企業財務的管理無疑是一個巨大的災難。

（三）財務管理人員的素質有待進一步提高

我國缺乏對企業財務管理的專業人士，在這項工作中，許多公司的專業職員，多數都是文科出身，缺乏最基礎的財務知識，企業財務管理分析的過程中，也缺乏相關的法律法規常識，尤其是在各種行業中各個行業也必須有自己的專業知識，在缺乏科學知識與工科素養的情況下，完成的工作就很難保證質量與效率，總是會產生失誤的環節。當涉及到一些與法律相關的知識時，就會依據目前有的法律漏洞，使合同另一方鉆空子，損害了自身利益。財務管理的工作就很難開展下去。

二、財務風險控制模式構建

（一）償債風險控制

這種風險主要是在公司的發展中，因為各種因素使公司不能進行各種會計還金的風險造成，這主要是由債務引起的。通過上述分析，我們可以發現，債務率高的商業房地產公司主要是因為債務風險高，因此如何合理安排資本結構具有重要意義。在商業房地產企業經營中，要注意選擇合理的籌資渠道。企業的負債比例是適當的價值，沒有相應的規則。一般來說，他必須符合企業的償付能力。在企業中，企業所有者的資產是償還債務的主要來源，企業債務總體規模應調整為所有者權益，不得超過凈資產的總額。

（二）構建全面預算管理體系

全面預算管理是集團公司對旗下的子公司進行整體規劃和布置的有效方法，一般由經營預算、資本預算和財務預算構成。通過預算來確定后期的工作方向和目標，通過對可支配資金的計算，完成后期的統籌計劃，通過財務預算來不斷加強對相關數據的描述和分析，因此全面預算是經營預算的出發點，財務預算是最后的目標點，也是最終考核、評價過程中可以用來依據的標準。根據全面預算管理的特點，房地產企業子公司應根據項目公司的具體地域、經營情況，每年定期將經營計劃上報給集團，如有可能集團可成立專門的成本計劃審核部來做預算的后期推進和審核工作。可以借鑒2002年3月惠普公司收購康柏公司后采取的管理方法：為了使兩個公司合并后，不至于產生分歧，能夠有相同的企業文化和大致框架，惠普公司為此就成立了整合辦公室（MERGEINTEGRA-TIONOFFICE），整合辦公室在惠普集團中可以跨部門進行工作，負責橫向監督，并且將總部消息傳遞到每一個分公司，最主要的工作就是不斷跟蹤和調查每一項工作的開展情況，從而使公司后期的合并逐漸穩定下來，惠普中國的總裁孫振耀用三個詞語對此做出了評價：框架、規范、檢查,這三個詞語，在目前的房地產集團公司的預算管理中也是可以運行的。全面預算管理就是整個集團公司未來發展的大框架，在框架中就可以對未來的（下年度）的重要工作指標進行規范，例如：年度土地開發面積、竣工面積、銷售回款額、合同付款額、各項稅費、利潤等指標。在完成上述工作的基礎之上，集團就可以對預算其中的各項指標的實際情況進行分析，定期報告，不斷發展完善和規范化建設，這樣才能保障全面預算管理的實際功能得到最大化利用。

（三）強化企業內審制度

在財務風險管理過程中，企業內部控制風險控制非常重要。所以要注意建立和完善這個制度。良好的內部審計制度應獨立于企業其他部門。同時要加強內部審計制度，發現和改進企業控制制度的問題。通過實施這些措施，可以及時確定問題，根據實際情況提出有效措施，并按照審計情況和高層領導報告的結果。

（四）盈利風險控制

由于缺乏有效銷售，為了降低公司的利潤，公司面臨一些風險，盈余風險的原因是降低成本和收入的上漲。所以我們要注意收益的風險控制。一，性科學的定價。價格變動總是影響公司的流動性和流動性效益的商品住房開發，管理人員應該是實際開發區域，綜合分析板材質量和價格彈性以及競爭性市場定價的科學定價;二要合理推廣。為了增加銷售，商業房地產公司的宣傳活動，如使用廣告，宣傳，營銷人員的先驅，開發商業房地產項目信息不斷傳遞給消費者，使他們得到透徹的了解開發項目。

三、結束語

綜上所述，商業房地產企業財務風險控制模式的建設，對商業房地產業健康可持續發展起著關鍵作用。目前，中國商業房地產企業不具備財務風險管理意識，管理過程中存在諸多問題，結合現階段的實際情況，對債務風險控制，加強流動性，盈利能力，風險控制加強企業內部審計制度提出戰略，希望提高商業房地產公司的財務風險管理水平。

參考文獻：

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