導語：如何才能寫好一篇房地產財務管理體系，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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[關鍵詞]新形勢 房地產企業財務管理 措施

財務管理在企業管理工作中是極為關鍵的一部分，也是保證房地產企業能夠長期發展的有效管理途徑。當前，我國的房地產企業財務管理普遍存在“被動反映型”的現象，預測、控制、分析各項基本管理工作沒有做到實處，很多資金并未進行合理利用，這就給房地產企業管理和風險控制工作帶來難度，很容易出現資金問題。而在開發經營過程中，由于周期較長造成房地產企業經營管理策略不能符合實際情況，使得房地產企業投資項目的經濟利潤無法得到保證，從而大大增加了風險威脅。而房地產企業財務關系較為復雜，涉及到了企業、投資人、內部職工、債權人、債務人等。這樣就使得房地產企業財務實現有效管理的難度不斷增加，作為開發企業應該不斷增加自身的債權債務管理能力，合理協調好企業與其它人員之間的關系，保證房地產事業的順利發展。這就需要企業不斷完善自身的財務管理工作，運用較為合理的策略來規劃企業發展路線，滿足企業持續發展的需要，建立一套滿足現代管理型的財務管理體系。

一、房地產企業管理型財務體系的構建原則

財務管理體系的原則是指財務管理在企業財務實踐中通過不斷的摸索總結出來的適用于多數企業財務管理實際的經驗，與財務管理理論并無直接關系，而是與企業的管理思想、管理模式、管理慣例、制度等相關。因此，房地產企業管理型財務體系構建的原則主要包括：

1.以事實為依據原則

正確的決策需要管理者用科學的態度，以事實或正確的信息為基礎，通過合乎邏輯的決策理論和決策方法做出的正確決斷。這就要求企業明確規定收集信息的種類、渠道和職責，確保財務數據和相關的非財務數據及信息準確、及時、可靠，決策者利用獲得的這些信息基于事實分析，權衡經驗與直覺，做出相關的決策。

2.系統管理原則

在財務管理中采用系統的方法，就是將財務管理體系視為一個大系統，在理財過程中遵循整體性、層次性、目的性和環境適應性的思想，對組成財務管理體系的各個子系統加以辨識、理解和管理，以達到實現財務戰略、財務方針和既定的財務目標。

3.高層管理者重視原則

財務管理體系建立與否、保持實施狀況如何、體系運行效果能否滿足需要，都與企業的高層管理者密切相關。高層管理者應以身作則，按照財務管理體系運行的要求進行各項財務活動。

二、完善房地產企業財務管理體系的各項措施

1.積極拓展籌資渠道

根據房地產行業特點，房地產企業開發項目過程中需要一筆巨大的資金投入，籌資任務異常繁重，企業只有具備多元化的籌資渠道，才能很好地完成籌資任務。 一則積極發展銀行貸款之外的其他形式金融業務，諸如銀行承兌匯票、保函、信用證、商業匯票等多種結算方式；二則尋找進入資本市場的最佳途徑，比如借助于發行股票、債券等方式籌集企業經營資金；三則由自然人或企業發起，向民間游資定期籌資；四則企業實施并購、重組等措施，逐步擴大市場份額，既增強、壯大企業實力，又成功幕得所需資金；五則嘗試融資新元素，比如在房地產投資信托基金基礎上，嘗試海外私募、股權回購、可轉債、租約變現、海外上市等一系列新的融資方式。

2. 實施現代企業管理制度

在現代社會化大生產、市場經濟大發展的宏觀背景下，現代企業制度要求各類企業都應致力于構建產權關系明確、 責權關系對策、治理結構嚴謹、制約機制健全、籌資渠道廣泛、企業規模迅速擴大且能持久經營的現代制度模式。 換言之，產權股份化、管理制度化、組織公司化，這是現代企業制度的基本要求，也是房地產企業經營的努力方向，在建立現代企業管理制度過程中，房地產企業應積極分離企業所有權和經營權，以最大程度上減少投資者對企業日常經營管理的干預和控制，使得企業管理人員真正具備管理企業的權利，并盡可能以新的管理理念和最優的企業管理制度對企業進行管理。 同時，管理者還應在生產經營中主動采取現代化管理手段，調動經營者自身以及企業員工的創造性和生產力， 既要解決企業中傳統家族式管理造成的規模小、機制不活、體制不順、管理混亂、綜合競爭力弱等缺陷，又要明晰企業發展方向，努力提升企業規模、檔次和水平。

3.重視投資項目管理

作為一種資金密集型企業，房地產企業投資規模較大，尤其是一些重大項目投資，企業應在慎重做出可行性研究之后進行決策，以避免出現決策失誤、資金損失等結果。 加強投資項目管理，應對投資效益合理性預測，對投資方案進行可行性分析研究，即對擬建投資項目進行全面的綜合性技術經濟分析，在房地產開發整體過程中，可行性分析研究階段尤為關鍵，此階段具有最大的不確定性和機動性，企業在這一階段對風險評估、分析的正確與否，對房地產投資項目結果產生直接性影響。 此外，企業還應利用現資組合理論，對投資組合進行合理化調整，比如房地產投資類型不同，所對應商業風險、獲利能力等均不相同，為了實現最好的房地產類型組合投資，房地產企業便應盡可能降低投資的商業風險、確保取得預期的投資收益等。

4.重點加強資金管理

資金管理是企業財務管理重點內容，加強資金管理應做到：重視資金籌措管理，即強化企業信用管理，做好資金籌措計劃，知識經濟時代，信用已成為企業興衰的主要標識，企業信用狀態良好，則很可能獲取條件優厚的長期性低息貸款，以保證企業擁有開發經營更多房地產項目的豐厚資金，同時還要根據資金籌措計劃，逐步有序地擴大項目自有資金比例，實現大筆貸款利息支出向企業盈利的轉變；加快資金周轉，強化資金運用管理，關于資金流轉，由于受到多種外來因素影響，房地產企業所開發項目大多無法按時完工，大量資金被占用，這種情況下，企業應盡可能解決掉一些拖拉工程，加速資金流轉；加強企業現金管理，慎防企業過度預支資金，將應收賬款與應付賬款期限調至一致狀態，或者使應收賬款回收期限短于應付賬款交付期限，為按期支付應付賬款提供可靠保證，同時還要盡可能規避企業過度預支資金現象，消除企業講排場、講面子、鋪張浪費、大手大腳等擴大資金費用開支的問題。

參考文獻：

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[2]高音.關于加強房地產企業財務管理的構想[J]. 中國經濟評論,2009 第 9 卷（3）

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【關鍵詞】房地產企業；財務管理

一、引言

房地產開發從立項、審批、建設、預售、驗收到交付使用，開發周期通常為二至五年，項目本身具有建設周期長、資金投入大、投資回收期長、風險性高等特點。同時，房地產行業又深受國家法規與政策的嚴格調控，為了確保項目開發建設的順利進行和如期完成，只有加強財務管理與監督，增強防范財務風險能力、才能降低成本、增加利潤增長點，提高企業的經濟效益。

二、房地產企業財務管理的特點

房地產企業的財務管理，是指企業在生產經營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費、收入和分配，進行預測、計劃、控制、核算、分析和考核，并正確處理各種財務關系的一項經濟管理工作，它是企業經營管理中的重要組成部分。由于受到行業性質的影響，房地產企業財務管理活動的特點有別于一般企業，具體體現在以下幾點：

（一）開發周期長，籌資金額大，籌資任務重

房地產開發建設需要大量前期資金的注入。高額的地價和房屋工程造價，使企業投入的資金數量很大；開發經營過程又具有長期性，開發建設需要經歷從征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用等階段，所需時間往往兩年以上；資金的周轉期較長，周轉率偏低，需要企業通過各種融資手段來籌集開發資金，并進行項目的滾動開發，資金籌集任務顯得十分繁重。

（二）開發風險大，投資決策分析責任重，要求高

房地產開發資金投入量大、建設周期較長，同時在較長的開發經營周期中，還存在著許多不確定的因素，這對房地產企業投資項目的成敗和企業的經濟效益起著決定性的作用。房地產開發企業一般都是負債高額經營，開發產品單位價值極高，一旦決策失誤，將導致企業陷入困境，因此，房地產開發企業具有較大風險。這就對房地產開發企業的財務管理人員提出了更高的管理要求，要求其作好投資決策分析，提高投資決策分析的準確性，以便為企業經營者投資項目決策提供及時、可靠的信息，有效地分散風險，降低風險。

（三）開發經營活動復雜多樣，成本管理工作繁瑣

雖然開發企業產品成本主要由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等成本項目構成，但各成本項目的具體內容因開發產品不同而有所不同，即使是同類型開發產品也因時間、地段而變，使得房屋的成本構成顯得十分復雜。

三、房地產企業財務管理存在的問題

目前，大部分房地產企業的財務管理還處于初級階段，尚沒有充分發揮財務管理在戰略實施方面強有力的作用，主要存在的問題有：

（一）財務管理制度流于形式。一是財務收支審批流程不規范，經濟業務辦理審批手續不齊全等現象。二是費用開支標準混亂，沒有嚴格按照財務管理制度執行。三是財務管理處于“事后反映”水平，未能達到“事前預測、控制事中、分析事后”的財務管理目標。

（二）有效的資金管理體系尚未形成。雖然制定了年度建設投資計劃，卻沒有把計劃目標進行分解，編制出季度、月度計劃加以控制管理，沒有到預期效果。

（三）融資渠道比較單一，主要依靠銀行貸款。隨著國家陸續出臺房地產市場調控措施、連續上調存款準備金率等政策，銀行融資監管趨緊，信貸資金投入房地產行業的門檻越來越高。

（四）高價拿地。士地作為房地產企業主要的生產原料，不僅是企業利潤的來源，更是企業長期發展的保證，其數量和價值還是房地產企業的自身價值體現。若一味最求高價拿地，爭當“地王”，就存在機會成本和資金利用效率的問題。

（五）審計監督不到位。雖然設置了內部監督部門，制定了監督制度，但因種種原因難以及時有效地發揮作用，監控不力。

（六）公司治理結構不完善。一些房地產公司治理結構基本上處于形式上完善，而實際上缺乏實效的狀態，在財務監管政策體系方面仍然存在真空地帶。這樣容易引發一系列管理問題，如企業領導者不能最大限度地從公司的角度出發做出最優決策等。

四、提高房地產企業財務管理的建議

針對上述房地產企業在財務管理中存在的一些問題，筆者將提出些完善企業財務管理制度的建議，希望能夠為降低企業財務風險，提高企業財務管理水平提供參考。

（一）健全財務管理制度。一是強化財務部門的職責，加強會計監督職能。會計人員除了進行會計核算外，還要參與項目預決算、經濟合同的會審，監督經濟合同的履行情況等。二是規范主要經濟業務的財務收支審批程序，明確審批人員、審批權限、審批依據和審批人員的責任。三是制定費用開支標準，以控制項目投資和費用支出。此外，根據業務需要還可以制定專項費用及項目資金管理辦法，根據使用情況進行跟蹤管理，若發現違規現象及時向項目部和有關部門反饋，進行實施監督、嚴格控制，完善核算辦法和監督手段。

（二）優化企業資本結構

房地產企業必須保證其資本結構的合理性，在企業償還能力足夠時，可適當采取負債經營模式，以此籌足項目開發資金。企業在通過傳統方式進行融資的同時，可通過豐富融資渠道（如房地產信托投資基金、股權投資、委托貸款等一些新的融資方式）、資本權益比率的合理搭配等方法，進一步降低資產負債率，改善企業的資本結構，從而降低財務風險。

（三）投資方向要符合企業長遠發展戰略要求和市場需求

企業產品市場的建立與企業的長遠發展戰略具有很大的關系。房地產產品是一種特殊商品，它具有不可移動性的特點。從開發產品類別上來看，房地產開發項目主要包括經濟適用房、普通商品住宅、商業寫字樓、別墅等。開發類別的選擇是影響企業收入的關健因素之一。企業需要根據目前的房地產市場需求以及其未來發展趨勢預測房地產市場的需求狀況。

（四）合理設置內部審計機構

房地產行業財務管理活動的高風險性特點決定了其設置內部審計機構的必要性，并且要保證內部審計的獨立性。在企業建立一種制約機制，把內部審計與財務控制有機地結合起來，將使企業的風險管理更加有效。在業務處理上也有較強的權威性，能很好地完成內部審計對內部控制的監督。

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關鍵詞：房地產行業 財務風險 存在的問題 對策分析

目前，在我國，房地產行業的發展已經越來越快速，人們對其質量也要求的越來越高，房地產在管理的過程中壓力也就會逐漸增加，由于房地產業投資的周期長、不確定因素多，自身規模、資金的實力以及管理水平方面都具有局限性，使得一些企業在財務管理上出現了許多有待解決的問題，對于這些問題的解決，必須要在了解其根本的基礎上進行，所以對房地產行業中財務管理所存在的問題要進行科學合理的分析。

一、房地產現狀

房產是我國經濟發展的一個重要支柱，保證房地產行業能穩定的發展，這不僅利于我國抵抗經濟危機，同時也是預防通貨膨脹的一個重要措施。我國在經濟復蘇的這段時間里，國家對房地產的市場進行了結構優化，比如嚴格規范土地儲備、支持保障住房發展、對用地指標科學測算、打擊“囤地”行為、遏制投機行為等，以求能達到房地產市場穩定發展的這個目標。

隨著現在工業化、城市化步伐加快，我國的房地產行業對社會的經濟發展起到了很大作用，但是另一方面，由于房地產業的“瘋狂生長”，扭曲了經濟結構，也成為了我國社會經濟的一大隱患。因此，對房地產業的負面影響，要時刻提高警惕，不能掉以輕心。

二、財務管理的內容

（一）預算管理

預算管理是西方國家累積多年的管理經驗，是對市場的需求進行充分的研究，并以科學的預測為基礎，以銷售預算作為起點，然后延伸至資金收支、成本、生產等經濟活動各方面的一種科學管理方法，同時預算管理對企業的日后發展起著至關的作用。預算管理是以目標利潤作為中心的，在一定的時期里對其經營所涉及到的經濟資源來進行整體控制的一種管理方法。企業可以通過全面的預算管理，可以把經濟活動中的人力資源和物質資源，通過貨幣的形式來給予量化，通過確定執行考核獎懲來進行全面的控制

（二）成本管理

傳統的成本管理是以企業是否節約來作為依據的，只是片面的從降低成本和避免費用等方面來入手解決的。隨著現在市場經濟的不斷發展，賣方市場漸漸的向買方市場進行轉變，因次企業也就不能再將成本管理等同于降低成本，而獲取經濟效益，取得競爭優勢，這才是房地產企業所要首要考慮的問題。在成本管理過程中，要樹立成本效益觀念，要把成本管理和整個企業的經濟效益相連接起來，盡可能的少付出成本，而不是減少成本的支出。

（三）核算管理

會計的核算管理是以貨幣來作為主要的測量單位，對企事業單位的資金運動進行全面、連續、綜合、系統的監督和反映，是加強經濟管理的一項工作。其方法主要有設置會計賬簿和科目，審核和填制會計憑證，成本計算、復式記賬、財產清查、登記賬簿、編制會計報表等。

三、房地產企業財務管理中存在的問題以及原因

目前，房地產企業的發展越來越快，為了在競爭激烈的市場中占據一席之地，很多管理者由于迫不及待的想要證明自己，從而在管理上就會出現許多問題和漏洞，財務管理在房地產行業中起到了重要的作用，在管理的過程也是很容易出現問題的一項工作。所以管理人員一定要給予足夠的重視。在財務管理中，一般比較常見的問題有以下幾個方面：

（一）預算管理方面的問題

1、經不起市場的檢驗

房地產企業在預算管理工作中往往忽略了對市場的預測和調研，讓很多的預算指標和外部環境不相容，而整個的預算指標體系也很難被市場所接受，缺乏彈性，缺乏對市場應變的能力，同時這也就造成了預算工作難以進行。

2、缺乏整合思想

在預算管理工作中，沒有融進總預算理念，有一部分的企業沒有完整的指標體系，沒有成本費用預算、銷售預算、現金收支預算、生產預算在內的總預算，沒有把組織經營各階段聯系在一起，只對現金支出或是成本費用進行預算控制。而還有的企業只有利潤核算意識，而沒有虧損預算意識，這也就造成了不發明確虧損數量這樣的問題。

（二）忽略了全面成本管理

1、忽略各自的職能

全面成本管理是指房地產企業要實行全過程、全方位、全員的成本管理。房地產企業成本的發生是一個過程，其中涉及了銷售、策劃、設計、規劃、施工等各環節，其成本管理就是在項目的開發全過程中，對所有的成本構成要素進行控制、規劃，最終實現企利潤的最大化。但是房地產項目的成本管理資料，都是來于企業內部或是施工管理部門的，而有一些的企業管理者認為成本核算和管理是財務部門的職責范圍，因此忽略了內部各個職能部門進行全過程成本核算所起到的重要性，最終導致了財務部門所收集的成本一線資料有限，造成了成本核算管理偏離于預算，使其不能達到有效控制成本這個目的。

2、資金運作制度不健全

在房地產的投資項目中，需要大量的資金來進行運作，一些企業沒有從自身的具體情況考慮，為了能夠加快速度使項目施工，就大量的向銀行貸款或者是向其他企業借款，這樣就會使企業的資金面臨很大的財務風險，而在項目施工的過程中，企業管理者沒有對目前的財務風險進行有效的管理，對目前的現有資金盲目使用，不能將資金用在必要的地方，影響了整體的利益，而且還會加大企業的償還能力，成本負擔加重。

3、投資風險

房地產企業是資金密集型的企業，有著資金投資量大、變現能力差、回收周期長等一些特點，那么這些特點也就決定了房地產企業日后一定會面臨很大的財務風險，其風險具體有：利率波動風險：這不僅增大了企業的財務成本，還讓按揭貸款購房者的成本快速上升，抑制了投資者的購買欲，給房地產企業造成了很大損失；按期償債風險：如果企業沒有有效的控制、預測風險，那么發生不能支付到期的銀行借款本息的概率就會增大；籌資風險等：如果企業的資產負債率過高，那么這也就增加了從貨幣市場或是其他渠道籌資的難度。

（三）核算管理制度不健全

會計的核算管理的完善是保證企業資金正常運轉的重要保障。目前，對于我國房地產企業來說，核算管理制度還有待完善，很大程度上，房地產企業的核算部門都不能很有效的將其工作完成，其主要表現為成本、收入等科目設置缺乏科學性，企業商品成本與售價具有不配比性以及開發產品辦理決算數與實際開發成本支出有出入，這些情況很大程度上導致了企業不能對資金進行系統的核算工作，導致企業面臨財務風險。

（四）其他方面管理不當

房地產企業的管理層多數都對財務管理的意識不強，主要表現在以下兩方面：一是企業內部的高層管理人員不能充分認識到財務管理工作所具有的重要性，以至于財務管理部門沒有投入太多的財力、人力和物力資源；另一個方面就是財務管理員工的素質較低，自身所擁有的有關財務管理方面的知識不能滿足房地產企業的財務管理需求，而且財務管理部門沒有有效的監督激勵體制，從而也就導致了很難調動財務人員的自主性和積極性。

四、解決財務管理問題的主要對策

如果想要使房地產行業能夠獲得更好的效益，那么就要對其財務風險管理中出現的問題進行系統的分析，從而找到科學合理的解決辦法，從根本上解決問題。

（一）樹立全面預算管理思想

企業要想實施全面的預算管理，那么首先要適量預算管理和企業發展戰略目標相互結合的理念。企業全面預算管理的組織實施和編制要和發展戰略相配合，其核心就是對企業的未來發展進行計劃和安排，對內部的資源進行控制、考核及合理的分配。因此全面預算管理就是企業去實現長期戰略目標的一個基本手段，要全面的服務企業戰略目標的實現。同時發揮全面預算管理的作用和功能，要以企業治理結構來作為基礎，要和各個部門的業績考核相結合，讓其他各級部門對財務管理部門的工作能積極配合并協助，這才能全面的樹立預算管理思想。

（二）合理安排工程進度

1、合理安排施工進度

在工程施工之前，設計人員要根據工程的具體情況，將整個工程中每個環節的施工周期都進行合理的安排，保證工程在施工的過程中能夠順利進行，如果施工期間遇到某種因素影響了工程的進度，那么管理人員要對出現的問題進行合理分析，在制定解決辦法的時候，在保證工程質量的同時，盡量減少資金上的投入。確保超出的資金不能夠給企業造成財務風險。

2、完善資金管理制度

企業的財務部門掌握財務全部資金，對企業的發展有著重要的作用，財務管理部門要認清自己的職責，要對企業資金的經營、建設、投資以及籌資等工作進行全面的預算，在此基礎上，還要根據工程實施的具體情況制定資金使用計劃表，確保重要項目的按時完成和重要設備的安裝到位。其次，財務部門要專門設置臺賬，定期對項目資金、專項資金的使用情況進行跟蹤管理，讓企業的資金能夠運用合理，為企業的發展帶來更大的效益。

3、優化資本機構，降低籌資風險

雖然在企業負債階段的經營效果會帶來良好的經濟效益，但是這并不代表負債越多越好，企業的負債情況直接決定了企業多面臨的財務風險，企業應該在加大企業經濟效益的基礎上降低籌資風險。對于房地產來說，可以利用本身的良好信用或者是利用土地向銀行進行抵押貸款，在企業運營的過程中，可以充分發揮財務的杠桿作用，來增加企業的收益，在一定程度上將財務風險進行穩定的管理，避免因為資金的盲目使用而使財務風險越來越嚴重。

（三）完善核算管理

在對企業核算管理的完善方面，企業應該找到其存在的根本問題，從而找到合理的解決措施，對房地產企業的完善，應該使會計科目的設置盡量直觀和明細，開發的房屋達到可銷售狀態時， 企業根據成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格， 作為成本分配標準。與此同時，還應該強化風險的披露。建立質量保證金制度。

（四）其他制度的完善

1、確立專業建設目標

如果想要解決財務管理體系的建設問題，那么就要改善專業建設環境，這樣才有利于專業的發展。但是如果僅僅是改善環境那是遠遠不夠的，于此同時還要從專業建設的本身需求途徑，來確立合理專業建設目標，還要培養合適的人員對其進行管理控制，使財務管理能細化到各經濟知識領域時，都能找到有關的研究成果和證明，這樣才能讓財務管理在良好模式下實現運作。

2、加強財務管理人員的綜合素質

高質量、高素質的財務管理團隊決定著財務管理的效率如何，所以一定要加強財務管理人員的綜合素質。首先要讓財務管理人員認識到其工作的重要性，其次要對有關財務管理的人員進行培訓，讓其能夠完整的、準確的、及時的了解到、掌握到最新的財務管理知識，保證自身的財務管理知識不斷的更新，最后就是要構建起獎罰機制和責權利相互結合的有效機制，根據企業財務人員所做出的貢獻不同，來給予相應的物質獎勵和精神獎勵，要保證“有過必罰、有功比獎”，從而調動起財務管理人員對工作的熱情。

五、結束語

財務管理對房地產企業的發展來說起著至關重要的作用，也是保證房地產企業得以正常運行的關鍵因素，對于各種因素所引起的財務管理問題，其管理人員一定要給予足夠的重視，通過對問題原因的分析，從而找到合理的預防和解決辦法，正確將財務管理問題扼殺在萌芽之中，保證企業的平穩發展。

參考文獻：

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一、房地產財務管理的重要性

1.財務管理是房地產產業的核心

好的財務管理體制可以幫助企業降低和抵御生存風險、幫助企業實現自身價值和利潤最大化。增強企業成本管理，加強財務管理，幫助企業實現低成本、高收益的管理模式是新時期下企業所追求的。在房地產產業中，財務活動貫穿原料采購、項目施工和成品銷售等一系列活動，是房地產企業運營的基礎。另外財務信息影響公司決策和各部門工作的進展，從財務信息中可以推算出預期投資、工程造價等資金需求，這些數據有助于公司掌控項目的進程，更好的實現企業目標。

2.財務管理可以預知企業風險

在經濟發展的潮流中，企業猶如大海中的一艘船，航行的過程中需要良好的導航和氣象預報系統為航船指明方向，才能有效地躲避風雨襲擊，將損失降到最低。房地產產業具有建設周期長、資金投入大、投資回收期長和風險性高等特點，這些特點往往造成預測目標與實際收益有很大差距。為了避免這些問題對企業的運行造成影響，就需要對可能出現的問題進行預測，就需要財務管理對現有的財務資料記性分析，從中挖掘出隱藏的問題，及時解決，盡量減少風險對項目影響。

3.房地產產業財務管理現狀

目前很大一部分房地產企業徘徊于“高出生與高死亡”狀態，造成這些企業失敗的內外原因有很多，通過分析這些企業的失敗案例不難發現一個共同點，那就是大多數企業的財務管理基礎薄弱、財務管理體制不能發揮其作用。我國房地產企業受多方面的影響，把工作的重點放在如何滿足消費者的需求的層次上，忽略了做好內部財務管理的重要性。在產業迅速發展的同時，財務問題日益突出，使很多企業到后期運轉不開，被迫停工。所以企業加強對財務管理的重視，對項目做好預期分析，防范財務風險，提高自己的競爭力，才能使自身立于不敗之地。

二、財務管理工工作中出現的問題

1.企業的財務管理機制不夠完善

財務管理機制不夠完善主要表現在以下兩個方面：一是由于財務管理人員素質較低，缺乏足夠的經驗，使房地產企業的財務管理不夠嚴謹，存在著很多的漏洞；二是房地產企業在項目的整體掌控和資金使用中存在問題。缺乏對項目的全面掌控，無法準確估計工程所需資金，在一些不必要的方面造成資金浪費，加大企業的資金負擔。

2.管理力度不夠深入

目前，大多數房地產企業的財務管理工作僅單純涉及到填寫憑證、登記賬簿和編制財務報表等項目，卻沒涉及到財務預測、控制、決策及分析等工作。房地產企業的財務管理人員素質低，無法完成財務管理中財務預測等工作。房地產企業現有的財務管理狀況，由于數據缺失、缺乏深入探索等原因，無法對房地產企業的決策提供依據。同時企業領導不夠重視，把工作的重點放在如何滿足顧客需求、增加銷量上。不重視財務管理工作的進行，只停留在表面的財務管理工作，房地產企業財務管理的數據同步無法實現，對企業的發展造成影響，降低企業利潤。

3.不能做到成本最優，增加企業財務負擔

房地產項目的成本主要來源于設計項目方案、購置土地使用權、管理工程招投標和施工過程中。降低房地產項目的成本，才能增加企業的利潤。但是，目前房地產企業的成本管理中存在著很多的問題：選擇設計方案時，不能選擇最優方案，造成資金的流失，增加了企業負擔；購置土地使用權時，各企業之間的競爭等一些因素，使土地的價格被抬高，無疑給企業資金造成壓力；在房地產項目開發的過程中，房地產企業通常忽視了對工程開發前的造價控制，導致工程造價管理的各個階段脫節，不利于項目建設。

三、改善房地產企業財務管理存在問題的措施

1.建立健全的財務管理制度

首先，房地產企業要根據相關法律法規，完善財務會計工作的機制。結合自身公司的財務工作的實際需要，科學地進行財務管理工作。其次，完善財務管理人員的行為準則，健全財務管理人員的行為準則，使房地產產業財務管理工作更加詳細，分工更加明確。財務管理人員能根據標準的財務管理制度去進行房地產企業的財務管理活動。最后，要加強財務管理制度建設。針對性的制定一套符合房地產企業實際情況的財務管理制度，保證該制度具有一定的實用性。

2.樹立全面預算管理思想

全面預算管理是企業實現長期戰略目標的一個基本手段，預算主要的任務是計劃安排企業的未來發展方向，合理的控制、考核和分配內部資源。加強預算管理工作的組織指導，明確劃分項目流程中的各項程序，擬定預算目標才能發揮全面預算管理的作用和功能。企業要想實施全面的預算管理，那么首先要建立適量預算管理和企業發展戰略目標相互結合的理念。改變各部門對財務部門的認識，讓其他各級部門對財務管理部門的工作能積極配合并協助，這才能全面的樹立預算管理思想。

3.提高財務管理人員的素質

房地產企業在招聘財務管理人員時，要優先錄取擁有豐富房地產財務管理工作經驗應聘者。對應聘成功的財務人員宣傳財務工作的重要性，讓其了解到自己的工作對公司運營的重要性，增強其責任感。同時建立自己企業專有的財務管理團隊，將人員集中起來，明確各自的分工，一起應對財務中出現的問題。另外要定期的對財務管理人員進行集中培訓。通過參加外部專業培訓或者聘請財務管理方面的專家到企業內部對財務管理人員進行培訓等方式提升財務人員的業務技能。培訓完成后，進行公司內部的財務工作評比，對優勝者給予獎勵，通過這種方式，提高財務人員的積極性，促進企業財務工作的進展。

4.加強房地產企業的財務信息化建設

由于財務管理活動不只是單純涉及到填寫憑證、登記賬簿和編制財務報表等項目，還涉及到例如財務預測、控制、決策及分析等工作。這些眾多項目使財務統計工作中產生大量的數據，由于多數房地產企業不重視財務管理工作，導致企業的財務管理只依靠手工記錄的方式，這種方式費時費力，而且容易出現很多問題。隨著信息化水平的發展，財務管理的辦公條件也應達到現代化要求。企業的領導應該重視財務管理的工作，為財務人員提供辦公設備，并督促技術人員建立財務信息系統，將財務數據登入導系統中，方便各部門之間的信息整合，加強各部門之間的溝通。同時也方便各部門數據的使用。

四、結語

篇5

關鍵詞：房地產 財務管理 問題 對策

隨著我國現代化建設的不斷推進，房地產建設的熱潮不斷涌動，房地產企業也逐漸成為我國的支柱企業，但是很多房地產企業在發展過程中都出現了問題，影響了企業經營的安全性，其中一個重要問題就是財務管理上的問題。作為資金密集型的企業，房地產開發公司的財務管理工作對企業來說極其重要，因此識別并解決財務管理中存在的問題，對房地產企業來說極其重要。

一、房地產開發公司加強財務管理必要性

房地產開發公司作為資本密集型企業，資金鏈是一個決定企業生死的要素。資金的流動存在于企業的投資、籌資、生產經營的各個環節，任一環節資金鏈的斷裂都有可能導致企業的生存危機。而且，企業的資金又不是越多越好，這會降低企業資金的使用效率。尤其是房地產開發公司，其開發周期長，資金的投入和回收是不斷交叉的，因此需要開發公司了解開發整個項目的每個環節，以便對資金進行有效管理。另外，成本和質量的制衡是房地產公司的另一主題，如何在保證質量的基礎上進行成本控制，對房地產公司及其重要。因此，做好企業的成本控制和成本管理，對房地產企業有很大的重要性和必要性。

二、房地產開發公司財務管理中存在的問題

當前我國房地產開發公司、尤其是中小型開發公司，財務管理都存在著一些問題。

（一）對財務管理的重視性不高

我國房地產開發公司將管理工作的重點集中在經濟效益上，對財務管理的重視性不夠，尤其是忽視了財務管理工作在長期規劃中的作用。一些房地產開發公司僅僅將財務管理定位為記賬等會計類工作，對財務管理認識不夠。另外，一些公司對開發項目的可行性研究重視度不夠，有的甚至不進行可行性研究，項目安排隨意性大，沒有對資金投入、資金回收、期限等進行詳細安排，導致整個財務管理過程的混亂。

（二）財務管理的制度缺乏規范性

我國房地產開發公司沒有建立清晰的財務目標，制定的制度也缺乏實際操作性，沒有起到有效的指導作用。有的公司的制度形同虛設，沒有得到有效的實施。

（三）財務管理人員的素質不高，財務管理水平低

當前我國一些房地產公司的財務管理人員財務管理意識淡薄，對財務管理的認識不夠，且文化程度不高，因此，業務技能也不高，他們缺乏系統財務管理知識，在實際工作中只是憑經驗和直覺進行管理，這一問題會影響房地產企業財務運行的安全性和效率。

（四）財務風險大，融資渠道單一

房地產企業作為資金密集型企業，資金鏈的保證對其及其重要，資金流動的周期很長，且前后期的資金流量很不平衡，所以保持資金的安全流通是很重要的工作。但是，隨著我國對房地產企業的管控越來越嚴格，加上其本來的風險，房地產企業融資也越來越困難。

三、應對房地產開發公司財務管理問題的對策

（一）加強對財務管理的重視程度

房地產公司的領導者需要轉變經營管理理念，加強對財務管理的重視程度，并將這種重視落到實處，同時將重視程度傳遞給財務管理人員，嚴格財務管理人員的招聘，加強對財務管理人員的培訓，為財務管理工作的順利進行打下堅實的基礎，營造良好的氛圍。另外，保證在項目開發前期做好可行性分析，運用財務管理中項目投資分析的知識，對項目開發的周期、投入、收益等進行詳細分析，以保證后期開發過程中資金的可控性。

（二）制定科學規范的財務管理制度，并嚴格落到實處

房地產企業管理者要充分了解本企業項目運行和管理程序，參照本行業的標桿企業，建立一套科學規范且適用的財務管理制度。在建立規范的財務管理制度的基礎上，加強財務人員對管理制度的學習和應用，并在實際應用過程中加強監督，保證財務管理制度的順利實施，起到應有的作用。同時，在運行的過程中不斷進行反饋，以及時解決出現的問題，不斷完善這一制度。

（三）加強對財務管理人員的培訓，提高企業的財務管理水平

房地產企業既要嚴格財務管理人員的招聘，又要注重后期對財務管理人員的培訓，無論是認識上還是技能上。財務管理人員技能的提高，有助于企業財務管理水平的提高，進而可以順利推進企業的財務管理工作，這對整個工程項目的順利進行都很重要。

（四）加強對資金的管理，多元化融資渠道，以降低企業的財務風險

房地產企業的財務人員要加強對資金管理的重視，整體上把握資金的流入和流出，對項目不同時期資金的流動有整體上的認識，并提前做好準備，防止出現資金流斷裂的問題。有關現金流管理的具體措施有：編制現金預算，加強對應收賬款的管理、加快資金回收期，合理利用現金浮游量、充分利用商業信用，加強對投融資的管理等。對于融資問題，企業要優化融資方式，進行多元化融資。企業集團還可以在整個企業建立資金池，將各個項目的資金進行統一管理，對各個項目的資金進行調劑使用，從而保證整體的穩定。

四、結束語

總之，房地產企業的財務管理非常重要，認識并解決這些問題，對房地產企業的持續發展有著重要的意義。

參考文獻：

[1]趙雪梅，趙美華.房地產公司財務管理中存在的問題及對策分析[J].現代經濟信息，2012

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在當前的經濟發展當中房地產行業是其重要的支柱，并且也和人們生活有著直接的聯系，隨著當前房地產行業的市場競爭非常激烈，這就對房地產行業有了很高的要求。因為房地產行業投資大以及風險高，所以，房地產行業為了能夠在激烈的市場競爭中立足，就需要加強對于房地產財務成本管理的重視，對于各項資源合理配置，以此來提高自身的市場競爭力，有效促進房地產企業的穩定發展。

二、房地產財務成本管理的其重要性

隨著社會經濟的發展，城市化進程不斷加快，給房地產企業的發展提供了良好的契機，而隨著房地產企業競爭的日益加劇，再加上房地產市場的逐步規范，企業要想在激烈的市場競爭中提升自己的經濟效益，就必須從自身管理著手，最大限度地控制企業營運過程中不必要的開支，而要想實現這一目標，就必須要從財務成本的管理著手。同時，房地產企業在運營過程中，由于其資金投入大、回報周期長且容易受到市場以及國家政策的影響，這就使得在發展過程中的風險較高，要想實現自身經濟效益的提升，加強財務成本的管理顯得十分有必要。

三、房地產財務成本管理存在的問題

就當前對大多數房地產企業來講，房產財務成本管理當中還存在著很多比較普遍的問題，例如，財務成本管理意識不強、及管理體系不健全以及財務成本管理不全面等，在對財務成本管理水平的提高中這些問題對其有著很大的限制。

( 一) 財務成本管理意識不強。當前大部分房地產企業對于財務成本的重視程度不足以及意識不強，這就對此項工作的開展有著很大的影響。并且有一些企業盡管能夠意識到財務成本管理的重要性，但是在實際的財務成本管理中，往往只重視決策階段以及設計階段財務成本管理，對于項目的實施階段以及竣工階段因此而忽略，造成房地產財務成本管理的質量比較低。同時，因為房地產企業的一些領導對于財務成本管理的不重視，造成財務管理部門一些人員對此也不重視，這就在一定程度上房地產財務成本管理水平的提高會造成很大的影響。

( 二) 財務成本管理體系不健全。由于我國房地產行業發展十分迅速，這就導致很多企業財務成本管理體系的建設跟不上發展的速度，缺乏與自身發展相適應的財務管理體系，從而對房地產企業財務成本的管理工作造成影響。由于房地產企業成本管理的不健全，致使財務成本管理一直處于粗放型的狀態，雖然也有部分房地產企業建立了財務成本管理體系，但在執行過程中無法把相關的管理措施落到實處，從而致使其應有的作用得不到發揮。因此，在房地產企業發展過程，財務成本管理體系的缺乏，就會導致房地產企業內部崗位的權責不統一，同時也由于沒有使各部門明確自己的責任，致使在企業的營運過程中，不能夠調動起員工工作的積極性，從而導致企業核心競爭力得不到提升。

( 三) 財務成本管理不全面。房地產建設的成本支出項目有很多，但總的來說，可以分為土地成本、工程成本、前期成本、財務費用、管理成本、營銷成本等幾個方面，這些成本支出對房地產企業的經營管理有很大的影響，因此，房地產企業在進行財務成本管理時，必須確保管理的全面性。但就目前房地產財務成本管理而言，在成本費用管理及控制上，還沒有真正的實現全方位、全要素、全過程管理，這對財務成本管理水平的提高造成極大的影響。

四、房地產企業加強財務成本管理的對策

( 一) 提高財務成本管理意識。隨著房地產行業競爭的日趨激烈，財務成本管理工作的作用顯得越來越重要，要想加強財務成本管理工作，就需要房地產企業的管理層發揮帶頭作用，使全體人員能夠參與進來，財務成本管理意識的提高成為了關鍵所在。這就要求: 一方面，房地產企業要加強對相關人員財務成本管理知識的培訓，增強相關人員的成本意識，使其能夠理解并掌握好財務成本管理的技能，并應用到實際工作中; 另一方面，企業員工要充分發揮自己的主觀能動性，了解財務成本管理的相關知識，并認識到自己所處崗位應當注意的成本控制事項，并掌握好相應的財務成本控制措施，同時，企業的各個部門也要與財務成本管理部門加強溝通，通過全體人員財務成本管理意識的提升，把企業財務成本管理工作落到實處，為企業實現長遠發展打下堅實的基礎。

( 二) 加快財務成本管理體系建設。企業要根據自身的發展速度，及時調整內部管理，尤其要做好財務成本管理體系建設，以保證成本控制效果。成本管理體系建設要從制度建設做起，強化企業財務會計和財務費用審計制度建設，進而提高成本管理的規范性。在具體的成本管理中，首先要保證會計主體財務數據真實準確; 其次要注意財務數據實時記錄與收集; 最后要強調會計主體財務數據與財務管理有效銜接。為保證工作流程的有效銜接，應制定會計人員的結賬、報表、編制等規范。同時，要注意成本管理的科目設置與財務管理相互一致，使兩者實現統一管理，完成企業財務管理系統升級。

( 三) 建立完善的預算管理系統。房地產企業需要按照實際的狀況來有效的建立完善的預算管理系統，以此為工程預結算的準確性以及真實性提供一定的保障。首先，建立完善的預算系統，對于目標成本計劃進行定期的分析以及總結，以此有效實現房地產項目成本的精細化管理。其次，在進行工程預結算當中需要做好各方之間的溝通工作，保證各項信息的準確性，并且還需要對項目實際業績和預算指標之間的差距進行定期比較，將存在差距的原因進行分析，并且提出相關的管理對策，以此來實現對于項目成本的有效控制和管理。

( 四) 做好全局的統籌規劃管理。房地產企業在財務成本管理過程中，不應當僅僅關注局部，要從企業發展的全局出發，做好財務成本管理工作的統籌規劃，把企業發展的各個環節聯系起來，采用科學合理的措施，對企業發展的資金預算、信息化管理以及發展融資等方面同時進行管理，使得財務成本管理的成效得到體現。值得注意的是，這些也是財務成本管理中所應當注意的重點內容，在管理過程中，相關管理人員應當進行深入研究，全面考慮這些方面對企業長遠發展所造成的影響，進而通過統籌布局，實現財務成本管理當中每一個環節的有機結合，為企業實現長遠發展提供必要的保障。

篇7

（一）財務管理較為被動

我國房地產企業多延續傳統的財務管理模式，財務管理內容以基礎會計核算為主，屬于被動的管理模式，缺乏主動性的預測、控制和調控。對于財務管理體系而言，其主要職能是核算、分析、控制、預估相關財務活動，從而主動應對、控制財務風險。但是，當前房地產企業缺乏主動出擊的意識，使得控制和預測等職能無法發揮出擁有的作用。作為現代企業，不能遇到財務問題再被動反應，應提高財務管理整體調控能力，有效防范、規避可能出現的財務危機，實現被動反應到主動出擊的轉變。

（二）財務管理系統集中性較差

現代企業，面臨激烈的市場競爭，要求財務管理能為企業筑就堅實的后盾，不僅要提高企業整體實力，同時也要協助企業完成各項決策。總體來看，財務管理工作是一個復雜的整體性工作，財務管理本身應該具備較強的系統性。但是，我國房地產企業的財務管理系統整體性并不強，甚至很多部門不能很好的協調性，導致財務管理數據出現一定的誤差。例如，企業的項目公司與項目部核算體系不匹配，核算標準不統一，造成財務信息失真，在一定程度上影響了管理者的各項決策。

（三）財務業務授權制度不完善

近年來，我國快速成長起來了一批大型房地產企業，這些企業往往有較多的二級項目開發公司。但是，母公司并未實施統一財務業務授權制度，有些母公司雖然設立了財務業務授權制度，但是制度的執行程度較差。由于財務業務授權制度的缺失或執行不力，導致二級項目開發公司各自為政，各自的財務管理體系各不相同。作為母公司，難以準確了解二級項目開發公司的財務情況，同時也很難約束、制裁二級項目開發公司的管理行為，這種現狀直接影響了母公司的經濟利益和集團的發展壯大。

二、房地產財務管理運行機制中問題的應付策略

作為房地產企業，要基于財務管理運行機制中出現問題，進行積極的分析和研究，并盡快制定有效的解決措施，構建完善的房地產財務管理運行機制。

（一）樹立主動應對管理思想，實施全面預算管理

作為房地產企業，要結合行業特點，制定財務管理的目標，而目標制定的依據就是企業的發展戰略。通過建立與發展戰略統一的財務管理目標，可以構建企業發展的統一戰線，從而促進上下聯動，完成發展目標。財務管理中，要圍繞目標調整管理職能，徹底打破被動的管理模式，充分發揮核算、分析、控制、預估企業財務活動的職能。房地產企業要積極宣傳現代財務管理理念，使每個財務管理人員都樹立主動應對管理思想，并將其落實到工作中。同時，企業要針對財務管理運行機制中的問題，加快相關制定建設，推進管理體系不斷完善。

（二）實施全面預算管理，發揮預算管理的實效

為突出主動應對的管理思想，企業要加強預算管理。當前，很多房地產企業的預算管理多表現為“形式化”和“片面化”，因而要全面實施預算管理，真正發揮預算管理的實效，提升企業的財務管理水平。全面實施預算管理要求企業：第一，結合企業的財務管理目標，編制預算管理目標，并使預算管理目標與企業發展戰略相契合；第二，在財務管理中，要結合預算管理的目標，組織編制預算管理規劃，并基于企業的發展計劃和安排劃定預算管理的范圍，制定長期的發展計劃；第三，整合內部資源，支持預算管理順利實施，應基于既定的資源，進行控制、考核和分配，調整內部資源配置的合理性；第四，企業要健全預算管理的組織結構，要將實施分層次管理，從企業管理層到基層建立一個上下互動的組織模式，便于相互間的合作交流，以保證財務信息的有效性；第五，強化預算管理的作用和功能，由于全面鋪開預算管理工作后，需要多部門的協助，因而要加強宣傳預算管理意識，協調相關部門，促進各部門之間的良好合作；第六，全面實施預算管理后，各相關部門落實崗位責任制，落實責任“到人”、“到崗”，要求工作成果直接與業績考核掛鉤。

（三）提升財務管理系統統一性，完善財務業務授權制度

房地產企業，要提升財務管理系統的統一性，增強各項財務管理工作統一性，真正提高企業整體財務管理實力，促進企業管理決策的有效執行。企業要針對本公司治理結構，理順財務管理結構，使所有的工作都為財務管理的整體性目標服務。同時，注重財務管理中相關部門之間信息的公開性，使財務信息的利用率提高，從而使整個管理系統的效率提升。此外，應完善財務業務授權制度，使母業公司的項目部核算體系與二級項目開發公司相匹配，制定統一的核算及管理標準，避免財務信息失真。母公司要強化財務業務授權制度的執行力度，二級項目開發公司與母公司的財務管理體系相互協調，便于母公司隨時了解二級項目開發公司的財務情況，進而約束二級項目開發公司的管理行為，進而保證企業財務管理質量。

（四）完善資金管理制度，優化資本機構

從本質上講，財務管理實際上就是企業資金優化配置的過程，財務部門掌握著公司全部資金，應承擔起促進企業發展的重要責任。企業資金的建設、籌資、經營和投資等過程，都需要加強財務管理，并通過制度進行規范。因而，要盡快完善各項資金管理制度，保證管理的各個項目順利落實到位。作為投資大戶，房地產企業面臨的籌資風險相對較大，而財務管理要承擔起減少籌資風險的責任，綜合調整企業的負債情況，在增大企業經濟效果的基礎上進一步降低籌資風險。

三、結束語

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關鍵詞：房地產經濟行業;特點分析;問題研究;有效對策

隨著我國經濟體制的不斷改革，我國房地產行業持續發展，逐漸成為我國國民經濟的重要支柱行業之一。但由于房地產行業發展速度之快，在帶來嶄新機會的同時也帶來不少挑戰，據此為促進房地產行業的有效發展，我們必須采取行之有效的措施。本文將對房地產經紀行業特點及存在的問題進行分析研究，并根據問題來制定有效對策，為房地產的可持續發展奠定條件。據此筆者將從：房地產經濟行業特點、房地產經濟行業存在的問題、促進房地產經濟行業發展的有效對策，三部分進行闡述。

一、房地產經濟行業特點

我國房地產經濟行業的發展經歷了一個曲折的歷程，隨著經濟體制的改革，我國房地產行業逐漸向品牌化、規模化發展。據研究調查，目前房地產行業具有較強的區域性、并受到土地資金的嚴重制約，其波動性相對較大，從行業特點來看，我國房地產經紀行業具有開發周期長、發展不平穩、資金難度大、風險高等特點，且大部分房地產企業是以項目型為主，涉及范圍廣、涉及內容多，最終導致房地產企業經營績效難以把控。綜上，是筆者對房地產經濟行業特點的分析與探討，從中我們不難發現，我國房地產企業還存在一些問題，主要包括：管理目標模糊、監督制度不完善、法律法規的不健全、經濟管理政策未能得到有效落實等等，諸如此類。這些問題嚴重制約了我國房地產行業的全面發展，據此我們必須采取有效對策予以解決。

二、房地產經濟行業存在的問題

據研究調查，現階段房地產經濟行業存在的一系列問題包括：管理目標不明確、監督制度不完善、法律法規不健全等，這些問題都會在一定程度上制約房地產行業的有效發展。筆者將從以下三個方面進行闡述。1.房地產企業管理目標不明確。據研究，目前我國部分房地產經濟行業依然存在管理目標不明確現象，目標的模糊性為房地產企業經濟行業的發展帶來了嚴重阻礙作用。我國房地產企業經濟行業之所以會出現管理目標不明確的局面，歸根結底還是由于政府連續性政策的缺乏以及政府對房地產關注力度的不夠，最終導致部分房地產行業經濟管理效果不佳，而一些投機取巧的行為屢見不鮮。這些亂象都在一定程度上影響了我國房地產經濟行業的穩定發展。據此，企業領導必須明確自身企業的管理目標，為其發展趨勢進行有效規劃。2.房地產企業監督制度不完善。對房地產市場加強管理，為房地產行業的健康發展提供保障是經濟管理政策的目的。首先，房地產受土地價格上漲以及材料供小于需等因素影響，很多地方房價持續上升，導致很多人沒有能力購買住房。隨著房價的升高，不少房產投資者加大投資力度，同時，在利益驅使下，出現一些購房投機者，促使房價進一步提高，房產價格遠高于居民的承受范圍。眾所周知，隨著經濟體制的改革，我國房地產行業也逐漸走上正軌，為政府部門帶來了可觀的經濟收益，但由于房地產企業監督制度缺乏完善，無法對企業內部的經濟隨時掌控，從而為經濟風險的產生創造了可乘之機。所以，政府要加強對房地產經濟管理的監督力度，使經濟管理政策能夠有效落實，最終實現抑制房價過快增長的目標。3.財務管理體制及財務風險意識的缺乏。在我國房產企業的發展過程中，除了經營者的財務管理意識不足之外，對財務的管理方式也相對傳統單一。在傳統的財務管理過程中，財務管理人員僅僅只是對項目成本以及資金開銷給予嚴格控制，而對資金的預算、財務分析以及資產管理等方面都未能給予重視，再加上企業自身的財務管理缺乏健全、規范的監督制度，這就導致了我國房產行業的財務管理面臨著混亂的現象。目前，我國住房的商品化形勢越來越凸顯，大部分的房產企業在日常經營過程中想要實現資金快速增長目的，往往只是對經營過程中項目施工以及房產銷售兩方面加強管理，然而財務管理并未得重視，再加上財務人員的專業素質較低，風險意識不足，極容易使房地產企業財務的管理工作效率降低，財務工作缺乏一定的專業性，因此，從一定程度上增加了企業資金的風險。

三、促進房地產經濟行業發展的有效對策

要促進房地產經濟行業的有效發展，我們應從以下方面來實施，一是對房地產企業管理目標進行明確、二是建立健全的財務管理體系、三是充分應用企業內部監督機制。筆者將會從以下三個方面來進行闡述，為我國房地產經濟行業的發展指明道路。1.對房地產企業管理目標充分明確。現階段，由于我國正處于并將長期處于社會主義初級階段，所以需要加大產業發展方式的轉變，并大力調整經濟結構。房地產行業對我國經濟的發展起重要作用，對房地產行業結構的調整，可以改善人民的居住環境，提高人民的生活質量。房地產結構進行調整首先需要分析它的區域位置，其次，要進行實地考察，并調查它的資源狀況，最后，結合歷史實際情況對房地產進行調整。所以，政府應制定出具有連續性的政策，使管理目標明確。2.建立健全的財務管理體系。對企業資金實施有效管理促進企業經濟效益的最大化，是財務管理的工作的基礎，也是其本質。在這個過程當中，需要房地產各部門在每個經營環節當中密切地進行配合，并且充分結合房產企業財務的特點，建立一個健全的財務管理體體系。主要包括了：第一，對投資、融資的決策體系，在這個體系當中，企業財務管理人員要嚴格按照企業發展的經營策略以及財務的管理目標，制定出一個較為規模化、科學化的資本、債務等評價體系。第二，資金的預算管理體系，這一體系在整個財務管理過程中占據重要位置，主要對企業整個投資過程所需的資金、房產的銷售情況等，預算出企業所需投資的總金額，并設定出目標值。第三，財務管理績效評價體系，建設這個體系的最終目的是為了維持企業資金預算以及投資決策之間的保障關系。第四，健全企業的財務管理體制，使財務工作能夠規范進行，使財務人員都能嚴格按照財務管理規范進行日常工作。3.充分應用企業內部監督機制。對于房地產企業而言，經濟管理是促進其發展的關鍵要素。為促進房地產企業穩定有序發展，我們必須將企業內部監督機制充分應用其中，利用網絡技術建立一個信息管理平臺，信息管理平臺是一種具有審核、監督、管理的經濟管理體系，它對經濟風險具有一定防御作用。房地產企業在構建該系統時應從企業特點出發，充分降低經濟風險的產生。企業領導應號召企業員工一起加入到信息管理平臺的構建當中，使其內容更全面，范圍更廣泛，在后續的實施過程中也能起到有效的管理作用，有利于房地產企業經濟的有效管理。

四、結語

隨著我國經濟水平的飛速發展，人們對生活質量的要求也越來越高，房地產企業經濟管理的有效開展與人們的日常生活息息相關，據此，為了確保人們生活質量，我們必須要加強對房地產行業的管理，一方面建立健全房地產行業的法律法規，另一方面向外國學習先進的房地產經濟管理經驗，使我國房地產行業能夠持續穩定發展。

作者:侯佳楠 單位:秦皇島興龍房地產集團有限公司

參考文獻：

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[3]姬建朝.我國房地產經濟發展現狀及發展趨勢分析[J].中國外資,2012,07:74.

篇9

關鍵詞：房地產；企業；財務成本管理；管理問題；對策

隨著社會主義市場經濟的不斷發展，我國房地產行業越來越凸顯出其重要的地位。行業整體提升的同時，也加劇了房地產企業之間的競爭激烈。應對這樣的行業競爭現狀，房地產企業只有提高自身的財務成本管理能力和水平，才得以提高自身核心競爭力，增強房地產企業的綜合實力。房地產企業針對當下自身的財務成本管理工作中出現的問題和弊端，需要展開綜合性和針對性的分析，方能找出積極的干預手段和應對策略。

一、 房地產企業財務成本管理目前存在的管理問題

隨著社會主義市場經濟的不斷發展和商品房交易市場的深化改革，房地產企業無論是從數量上還是規模上來看都在不斷壯大，同時房地產企業相互之間的行業競爭也在急劇增強。提高房地產企業的核心競爭力，成為了使房地產企業立于不敗之地，同時獲取最高的企業經濟效益回報的利器。而達到此目標，則需要在房地產企業的財務成本管理上下足功夫。在這種行業客觀的發展狀態下，一系列的制約房地產企業財務成本管理水平和能力方面發展的管理問題日益凸顯。

1. 房地產企業的財務成本管理能力較低且管理辦法過于陳舊

當前形勢下，我國大多數房地產企業所使用的管理辦法和管理手段相當陳舊，仍然按照傳統的財務成本管理辦法實施成本管理。其過程是依據財務管理部門給出的決算報告對財務成本實施核算工作，這一流程最大的弊端是具有時間滯后性。由于建設項目往往已經處于施工狀態，所以一旦在核算工作中發現成本管理問題，若再想實施干預和彌補工作就顯得為時已晚，否則將浪費大量的人力、物力、財力且彌補工作也會得不償失。這一流程的弊端是無法對進行中的項目給以預測和控制，進而造成項目竣工后成本核算只成為了簡單的計算，失去了控制和改善的時機，顯得異常被動。

2. 房地產企業使用的企業和財務管理體系與財務成本管理體系不匹配

由于房地產企業的規模在近年來不斷壯大，很多企業的發展速度遠遠超過配套管理體系的改革速度。部分房地產企業的財務成本管理無法滿足現代化企業自身的發展需求，且一直粗放管理。還有部分房地產企業雖然建立起來一整套完全的財務管理和成本管理的管理體系，但是在發展過程中和具體實施過程中的執行力度不夠，導致先進管理制度失效，并未發揮出應該達到的效果。同時，在新管理制度和體系的實施時，房地產企業管理階層給予員工的刺激和鼓勵不夠，使得房地產企業的員工沒有貫徹實施新財務成本管理體系的熱情和干勁，嚴重地缺乏執行力。這對一個房地產企業的全面發展是極其有害的，會嚴重阻礙房地產企業提高自身的核心競爭力。

3. 房地產企業未在全項目周期過程中，給予財務成本管理以足夠的重視

房地產項目的全周期過程，是以項目的投資決策開始，歷經項目設計階段，項目的招標和投標階段，項目施工階段，項目投入使用階段，項目維護與修理階段，最終以項目拆除階段作為終點的一整個過程。在這一整個過程中，財務成本管理理念應該始終貫徹其中。事實是，有些房地產企業對此認識不深入，造成財務成本的管理重點放在了項目設計階段，而未給予立項階段和施工階段以足夠的重視，忽視了在項目立項階段的投資決策對控制財務成本的基礎性作用，以及項目施工階段對財務成本的嚴格管控工作。

二、 房地產企業在財務成本管理問題上的應對策略

1.增強財務成本管理意識，建立全面系統化的科學管理體制

房地產企業應運用科學管理知識，將企業的財務成本管視為一個全面化的管理工程，而不是階段性的工程。只立足于全局性的整體角度，才能對房地產企業全面的進行財務成本管理。必須堅持以“對象、內容、方法”全面相結合的原則，在實際工作中對于不同的企業成本使用相應的管理辦法和手段。堅持以市場經濟為導向，以社會經濟深化發展和提高企業競爭力為目的，房地產企業要在考慮物質成本的同時，兼顧到非物質的成本，綜合考慮到服務成本、人力資源成本和環境資源成本等各方面成本，才能全面完成房地產企業的財務成本管理目標。

2.提高員工積極性，激勵員工配合財務成本管理工作

為了降低財務成本和完成財務目標，不能單純依靠建立一套管理制度，財務成本管理工作的還要依賴于房地產企業員工的工作積極性和配合程度，因此，建立一套員工激勵制度是十分需要的。目前，多數的房地產企業財務管理工作的獎罰機制還停留在建設制度的階段上，并未切實有效的執行起來。尤其是對于財務部門的工作人員，除了使用《會計法》進行法律約束和職業道德標準進行道德約束外，在具體工作實踐中，沒有形成一套行之有效的標準化的績效考察辦法，更加沒有相關方面的考核程序、考核內容依據和實施細則可以參考。這需要各個房地產企業根據自身的企業規模和企業特點，開發并制定出一整套相關的績效考核辦法，根據績效考核辦法對房地產企業的財務成本管理人員給予相應的獎勵和懲罰。

3.強化項目成本管理和控制，結合相應的基督制度

房地產企業的項目成本管理是提高企業核心競爭力的關鍵所在。企業管理水平和能力的高低，以及企業管理工作開展的好壞，不但影響自身利益獲取，還制約著企業根據項目成本基礎而制定商品價格的優勢。所以，從強化項目成本管理和控制入手，重視和做好管理工作是十分必要的。

在房地產企業開發產品的過程中，應盡量細化進行核算的對象。同時建立既有實權又有執行力度的成本監督機構，在房地產項目的全過程生命周期的各個重要環節中進行成本預先規劃，用規劃的計劃比對世界發生的成本明細，尤其需要注意監督管理成本概預算、竣工決算和工程結算，因為這些環節是在初期控制工程造價、減少項目開發成本和辦理施工方款項給付的重要環節。按照已確立的工作目標和監督制度定期的進行檢查考核，同時輔以不定期的隨機抽查。必須將內部審查和外部監督相結合的財務監督體制實施到監督工作中，力保財務成本數據和賬務明細真實有效。

4.實行項目資金的集中管理模式，提高資金利用率

房地產企業在項目工程施工過程中，要實行資金的集中管理模式，強調有計劃性的使用項目資金。在使用前，需要制定使用計劃并且上報至領導階層審批。企業根據項目所需資金的額度進行協調，以便于財務部門提前進行資金籌措和分配，達到降低資金使用成本的目的。同時，還可以斟酌各個項目的進度對進行中的幾個項目在資金方面達到平衡化，既不會閑置資金，又不至于造成顧此失彼的局面而向外發生款項借貸，從而在提高資金使用率的同時還降低了使用資金的成本。

三、 結束語

根據現階段我國房地產企業的財務成本管理情況來看，財務成本管理工作將是財務人員和管理人員需要長期面對的一個課題。房地產企業的財務成本管理工作還要非常大的空間可以上升發展，結合房地產企業自身的特色和優勢制定管理對策，才能對提高企業經濟效益有所幫助。

參考文獻：

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篇10

關鍵詞：房地產企業 全面預算管理 存在問題 管理途徑

全面預算管理是房地產企業最為主要的組成部分，指在戰略發展目標的引導下，為提高企業經濟效益、管理力度，合理配置房地產企業資源，通過預算編制、控制過程等相應活動，來實現對房地產企業資金、經營等全面、科學管理目標的方法。近年來，隨著我國房地產企業的不斷發展，各種各樣的管理問題層出不窮，造成嚴重影響。下面，將從預算管理中存在問題角度出發，總結有效管理途徑。

一、房地產企業全面預算管理中存在的問題

（一）缺乏戰略性的導向

近年來，隨著我國國民經濟水平的提高，城市開發項目越來越多。但大多數的房地產企業在項目預算管理中僅重視預算，而不重視項目，使后續項目出現各種問題，缺乏戰略性導向。對于新城項目來說，不但花費時間多，花費資金也相對較多，若企業未充分考慮戰略目標、預算管理，將很難實現合理分配有限資源的目標。若繼續使用相對傳統的預算編制模式，將無法為房地產企業提供可靠的成本預算依據。

（二）缺乏完整的管理體系

由于房地產企業的特殊性，致使其通常借助出包的形式管理項目，其中，項目的整體預算經由承包商編制，然后再由發包方確認、調整。就當前的房地產企業來說，其預算管理大多處于松散狀態，承包商、發包商等缺乏實質性的聯系，且未建立相對完善的管理體系，使得全面預算管理未真正發揮作用。

（三）全面預算管理模式不完善

在傳統的預算管理中，對于跨期經營的項目管理，通常將經濟效益作為銷售目標。雖然傳統的管理模式有著一定的優勢，但隨著企業資金的不斷流動、市場競爭力的增加，該模式下的資金流動易短缺，特別是金融危機時，重視經濟效益的企業易出現管理效率降低現象。

（四）預算編制、評估等機制不足

大多數的房地產企業預算管理、編制人員為財務人員，該人員憑借企業的資金流動來控制整體預算，并將其作為評估預算的依據，使預算管理以企業財務管理的形式呈現，對于全面預算管理、控制來說，意義不大。并且，就目前的新城項目預算管理來說，極少企業能主動控制、管理全部預算，只單純的將全面預算管理作為控制項目成本的計劃，并未給予足夠的重視。企業預算執行情況的獎勵、懲罰制度也未落實到底，無法從根本上提高企業工作人員的積極性、主動性。

（五）預算數據、信息不科學

房地產企業對于自身數據、科學等管理意識相對薄弱，特別是新開發項目數據的入庫管理，更是存在諸多不足之處。對于部分企業來說，新項目開發期間普遍存在搶項目進度、未按照設計圖紙進行施工等現象，最終出現各種各樣的問題，如：項目竣工時的總體預算多于施工圖紙規定的預算。這種現象的出現，說明新城開發項目缺乏全面、科學的預算證據，間接使全面預算管理失去原有意義。此外，預算管理人員工作意識低，也是房地產企業全面預算管理中較為常見的問題。

二、完善全面預算管理的途徑

（一）建立、健全預算管理體系

通常來說，以企業戰略為核心的管理模式是企業較為主要的模式。對于全面預算管理來說，主要的目的是管理企業的未來，即借助財務數據來描述企業的戰略性目標、方案，是確保企業目標順利實現的關鍵。將企業的發展戰略作為工作的出發點、落腳點，不但能提升企業價值觀，還可實現企業的長遠目標。房地產作為經濟市場中較為新型的行業，更是應該積極評估財務風險、市場環境等，加強企業戰略目標的研究力度，并根據具體的情況制定目標，從整體角度出發為預算管理提供幫助。

（二）完善預算管理體制

對于企業全面預算管理體制來說，要想確保其更加完善、合理，需從這樣幾點進行：第一點，企業的財務管理、全面預算管理并不存在等同關系，所謂的財務管理僅是財務人員管理企業資金的流動量；而全面預算管理則是一個相對完整、全面的過程。同時，房地產企業還需充分認識全面預算管理的重要性，從而為企業的良好預算管理提供便利，提高各層次工作人員積極性；第二點，全面預算管理的實施在于是否建立、健全管理體系。傳統的預算管理僅重視企業現存管理層，不但不利于企業預算的編制、評估，還影響到預算實施的重要性。在新型社會經濟的影響下，對全面預算管理有著強烈的要求，需專業化的人才執行，導致傳統企業內部管理人員無法勝任該工作。這就需要及時完善全面預算管理體制，形成易于管理、全面的體系，如：由董事會擔任預算管理工作，將工作責任到人；第三點，完善預算管理是強化企業管理的關鍵。房地產企業的預算管理并未綜合部署企業資源，僅單純性的進行預算編制、控制過程等。為從根本上完善企業的預算管理，需根據相關規章制度制定管理方案，并出臺操作性較強的考核、評估系統。同時完善獎勵、懲罰機制，強化預算管理。

（三）完善、規定項目開發成本及費用標準

相對完善的企業成本、費用體系是確保企業工作順利進行的關鍵。房地產企業需根據自身行業特點、開放項目資料及數據等建立一套相對完整的成本、費用標準體系。另外，在對定額的標準進行執行時，需不斷更新、累積新型項目的成本數據，不斷完善定額標準，為下一個新型項目的開發提供可靠依據。

（四）改善預算管理模式，調整預算周期

房地產企業要想改善全面預算管理模式，調整整體預算周期，需做好這樣幾點：第一點，房地產企業投資資金多、周期長，需根據具體健康建立針對性的財務管理理念。如：建立一套以資金流量為核心的管理模式，因為資金流量是全面預算管理的主要工作；第二點，新的項目開發時間相對較長，為確保該項目資金可正常運行，房地產企業預算編制過程中，需按照月份、季節、年度等方式分別編制預算方案，不能單純性的借助傳統預算周期的方式進行編制。另外，為有效指導企業的未來發展，還需根據新型開發項目周期，根據該工程進度、簽約合同期限等方式，編制中長期的預算管理方案；第三點，為保證企業全面預算管理的準確度，企業的相關部門需加強溝通、合作力度，共同努力，收集大量相關信息、數據，提高對新型開發項目的敏感度，從根本上解決企業開發項目信息、數據不對稱現象。同時，還需積極完善企業的預算管理信息，提高預算的準確度，將各項工作落實到個人，明確工作職責。當然，還需調整預算工作。當房地產的預算方案得以批準后，禁止隨意調整，一旦執行期間出現阻礙預算方案的危險性因素時，需立即借助內部情況或其他方法彌補，若不存在彌補條件，需再次調整預算管理。

（五）完善預算管理監督、考核體系

一方面，引進外來先進、全面的預算管理系統不僅能提高工程質量，還可更好的控制項目管理過程。這就需要房地產企業根據項目所在地的實際情況監督、審計，從而完善預算管理體系。并且，還需建立一定的監督體系，監督各個部門嚴格執行相關規章制度，以借助該制度規范化管理工程；另一方面，需借助多樣化的方式評估預算執行情況，便于更好的完善預算管理、考核制度。相對傳統的預算管理、考核制度以財務管理為主要目標，雖然能提高企業財務部門的管理效率，但就現在新型的經濟形勢來說，房地產企業需在原有基礎上適當添加非財務性內容，如：員工、客戶之間關系的評估。此外，企業還需綜合性的評估經濟效益、成本等指標，通過這樣的評估，不但能縱向比對企業內部情況，還可橫向比對企業外部情況，對全面預算考核體系的建立提供依據。

三、結束語

綜上，全面預算管理作為房地產企業的重要部分，對于加強企業資金管理，提高經濟效益來說意義重大。這就需要企業在認清自身企業特征同時，建立一套完全符合企業的預算管理體系，并通過對企業資源的優化、整合，來提高全面預算管理的有效性。

參考文獻：

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