導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)財務管理體系，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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[關鍵詞]新形勢 房地產(chǎn)企業(yè)財務管理 措施

財務管理在企業(yè)管理工作中是極為關鍵的一部分，也是保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠長期發(fā)展的有效管理途徑。當前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)財務管理普遍存在“被動反映型”的現(xiàn)象，預測、控制、分析各項基本管理工作沒有做到實處，很多資金并未進行合理利用，這就給房地產(chǎn)企業(yè)管理和風險控制工作帶來難度，很容易出現(xiàn)資金問題。而在開發(fā)經(jīng)營過程中，由于周期較長造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理策略不能符合實際情況，使得房地產(chǎn)企業(yè)投資項目的經(jīng)濟利潤無法得到保證，從而大大增加了風險威脅。而房地產(chǎn)企業(yè)財務關系較為復雜，涉及到了企業(yè)、投資人、內(nèi)部職工、債權(quán)人、債務人等。這樣就使得房地產(chǎn)企業(yè)財務實現(xiàn)有效管理的難度不斷增加，作為開發(fā)企業(yè)應該不斷增加自身的債權(quán)債務管理能力，合理協(xié)調(diào)好企業(yè)與其它人員之間的關系，保證房地產(chǎn)事業(yè)的順利發(fā)展。這就需要企業(yè)不斷完善自身的財務管理工作，運用較為合理的策略來規(guī)劃企業(yè)發(fā)展路線，滿足企業(yè)持續(xù)發(fā)展的需要，建立一套滿足現(xiàn)代管理型的財務管理體系。

一、房地產(chǎn)企業(yè)管理型財務體系的構(gòu)建原則

財務管理體系的原則是指財務管理在企業(yè)財務實踐中通過不斷的摸索總結(jié)出來的適用于多數(shù)企業(yè)財務管理實際的經(jīng)驗，與財務管理理論并無直接關系，而是與企業(yè)的管理思想、管理模式、管理慣例、制度等相關。因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理型財務體系構(gòu)建的原則主要包括：

1.以事實為依據(jù)原則

正確的決策需要管理者用科學的態(tài)度，以事實或正確的信息為基礎，通過合乎邏輯的決策理論和決策方法做出的正確決斷。這就要求企業(yè)明確規(guī)定收集信息的種類、渠道和職責，確保財務數(shù)據(jù)和相關的非財務數(shù)據(jù)及信息準確、及時、可靠，決策者利用獲得的這些信息基于事實分析，權(quán)衡經(jīng)驗與直覺，做出相關的決策。

2.系統(tǒng)管理原則

在財務管理中采用系統(tǒng)的方法，就是將財務管理體系視為一個大系統(tǒng)，在理財過程中遵循整體性、層次性、目的性和環(huán)境適應性的思想，對組成財務管理體系的各個子系統(tǒng)加以辨識、理解和管理，以達到實現(xiàn)財務戰(zhàn)略、財務方針和既定的財務目標。

3.高層管理者重視原則

財務管理體系建立與否、保持實施狀況如何、體系運行效果能否滿足需要，都與企業(yè)的高層管理者密切相關。高層管理者應以身作則，按照財務管理體系運行的要求進行各項財務活動。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)財務管理體系的各項措施

1.積極拓展籌資渠道

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特點，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目過程中需要一筆巨大的資金投入，籌資任務異常繁重，企業(yè)只有具備多元化的籌資渠道，才能很好地完成籌資任務。 一則積極發(fā)展銀行貸款之外的其他形式金融業(yè)務，諸如銀行承兌匯票、保函、信用證、商業(yè)匯票等多種結(jié)算方式；二則尋找進入資本市場的最佳途徑，比如借助于發(fā)行股票、債券等方式籌集企業(yè)經(jīng)營資金；三則由自然人或企業(yè)發(fā)起，向民間游資定期籌資；四則企業(yè)實施并購、重組等措施，逐步擴大市場份額，既增強、壯大企業(yè)實力，又成功幕得所需資金；五則嘗試融資新元素，比如在房地產(chǎn)投資信托基金基礎上，嘗試海外私募、股權(quán)回購、可轉(zhuǎn)債、租約變現(xiàn)、海外上市等一系列新的融資方式。

2. 實施現(xiàn)代企業(yè)管理制度

在現(xiàn)代社會化大生產(chǎn)、市場經(jīng)濟大發(fā)展的宏觀背景下，現(xiàn)代企業(yè)制度要求各類企業(yè)都應致力于構(gòu)建產(chǎn)權(quán)關系明確、 責權(quán)關系對策、治理結(jié)構(gòu)嚴謹、制約機制健全、籌資渠道廣泛、企業(yè)規(guī)模迅速擴大且能持久經(jīng)營的現(xiàn)代制度模式。 換言之，產(chǎn)權(quán)股份化、管理制度化、組織公司化，這是現(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求，也是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的努力方向，在建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應積極分離企業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)，以最大程度上減少投資者對企業(yè)日常經(jīng)營管理的干預和控制，使得企業(yè)管理人員真正具備管理企業(yè)的權(quán)利，并盡可能以新的管理理念和最優(yōu)的企業(yè)管理制度對企業(yè)進行管理。 同時，管理者還應在生產(chǎn)經(jīng)營中主動采取現(xiàn)代化管理手段，調(diào)動經(jīng)營者自身以及企業(yè)員工的創(chuàng)造性和生產(chǎn)力， 既要解決企業(yè)中傳統(tǒng)家族式管理造成的規(guī)模小、機制不活、體制不順、管理混亂、綜合競爭力弱等缺陷，又要明晰企業(yè)發(fā)展方向，努力提升企業(yè)規(guī)模、檔次和水平。

3.重視投資項目管理

作為一種資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模較大，尤其是一些重大項目投資，企業(yè)應在慎重做出可行性研究之后進行決策，以避免出現(xiàn)決策失誤、資金損失等結(jié)果。 加強投資項目管理，應對投資效益合理性預測，對投資方案進行可行性分析研究，即對擬建投資項目進行全面的綜合性技術經(jīng)濟分析，在房地產(chǎn)開發(fā)整體過程中，可行性分析研究階段尤為關鍵，此階段具有最大的不確定性和機動性，企業(yè)在這一階段對風險評估、分析的正確與否，對房地產(chǎn)投資項目結(jié)果產(chǎn)生直接性影響。 此外，企業(yè)還應利用現(xiàn)資組合理論，對投資組合進行合理化調(diào)整，比如房地產(chǎn)投資類型不同，所對應商業(yè)風險、獲利能力等均不相同，為了實現(xiàn)最好的房地產(chǎn)類型組合投資，房地產(chǎn)企業(yè)便應盡可能降低投資的商業(yè)風險、確保取得預期的投資收益等。

4.重點加強資金管理

資金管理是企業(yè)財務管理重點內(nèi)容，加強資金管理應做到：重視資金籌措管理，即強化企業(yè)信用管理，做好資金籌措計劃，知識經(jīng)濟時代，信用已成為企業(yè)興衰的主要標識，企業(yè)信用狀態(tài)良好，則很可能獲取條件優(yōu)厚的長期性低息貸款，以保證企業(yè)擁有開發(fā)經(jīng)營更多房地產(chǎn)項目的豐厚資金，同時還要根據(jù)資金籌措計劃，逐步有序地擴大項目自有資金比例，實現(xiàn)大筆貸款利息支出向企業(yè)盈利的轉(zhuǎn)變；加快資金周轉(zhuǎn)，強化資金運用管理，關于資金流轉(zhuǎn)，由于受到多種外來因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)項目大多無法按時完工，大量資金被占用，這種情況下，企業(yè)應盡可能解決掉一些拖拉工程，加速資金流轉(zhuǎn)；加強企業(yè)現(xiàn)金管理，慎防企業(yè)過度預支資金，將應收賬款與應付賬款期限調(diào)至一致狀態(tài)，或者使應收賬款回收期限短于應付賬款交付期限，為按期支付應付賬款提供可靠保證，同時還要盡可能規(guī)避企業(yè)過度預支資金現(xiàn)象，消除企業(yè)講排場、講面子、鋪張浪費、大手大腳等擴大資金費用開支的問題。

參考文獻：

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【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務管理

一、引言

房地產(chǎn)開發(fā)從立項、審批、建設、預售、驗收到交付使用，開發(fā)周期通常為二至五年，項目本身具有建設周期長、資金投入大、投資回收期長、風險性高等特點。同時，房地產(chǎn)行業(yè)又深受國家法規(guī)與政策的嚴格調(diào)控，為了確保項目開發(fā)建設的順利進行和如期完成，只有加強財務管理與監(jiān)督，增強防范財務風險能力、才能降低成本、增加利潤增長點，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的特點

房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費、收入和分配，進行預測、計劃、控制、核算、分析和考核，并正確處理各種財務關系的一項經(jīng)濟管理工作，它是企業(yè)經(jīng)營管理中的重要組成部分。由于受到行業(yè)性質(zhì)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)財務管理活動的特點有別于一般企業(yè)，具體體現(xiàn)在以下幾點：

（一）開發(fā)周期長，籌資金額大，籌資任務重

房地產(chǎn)開發(fā)建設需要大量前期資金的注入。高額的地價和房屋工程造價，使企業(yè)投入的資金數(shù)量很大；開發(fā)經(jīng)營過程又具有長期性，開發(fā)建設需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設到竣工交付使用等階段，所需時間往往兩年以上；資金的周轉(zhuǎn)期較長，周轉(zhuǎn)率偏低，需要企業(yè)通過各種融資手段來籌集開發(fā)資金，并進行項目的滾動開發(fā)，資金籌集任務顯得十分繁重。

（二）開發(fā)風險大，投資決策分析責任重，要求高

房地產(chǎn)開發(fā)資金投入量大、建設周期較長，同時在較長的開發(fā)經(jīng)營周期中，還存在著許多不確定的因素，這對房地產(chǎn)企業(yè)投資項目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟效益起著決定性的作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都是負債高額經(jīng)營，開發(fā)產(chǎn)品單位價值極高，一旦決策失誤，將導致企業(yè)陷入困境，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較大風險。這就對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務管理人員提出了更高的管理要求，要求其作好投資決策分析，提高投資決策分析的準確性，以便為企業(yè)經(jīng)營者投資項目決策提供及時、可靠的信息，有效地分散風險，降低風險。

（三）開發(fā)經(jīng)營活動復雜多樣，成本管理工作繁瑣

雖然開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本主要由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發(fā)間接費等成本項目構(gòu)成，但各成本項目的具體內(nèi)容因開發(fā)產(chǎn)品不同而有所不同，即使是同類型開發(fā)產(chǎn)品也因時間、地段而變，使得房屋的成本構(gòu)成顯得十分復雜。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理存在的問題

目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理還處于初級階段，尚沒有充分發(fā)揮財務管理在戰(zhàn)略實施方面強有力的作用，主要存在的問題有：

（一）財務管理制度流于形式。一是財務收支審批流程不規(guī)范，經(jīng)濟業(yè)務辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象。二是費用開支標準混亂，沒有嚴格按照財務管理制度執(zhí)行。三是財務管理處于“事后反映”水平，未能達到“事前預測、控制事中、分析事后”的財務管理目標。

（二）有效的資金管理體系尚未形成。雖然制定了年度建設投資計劃，卻沒有把計劃目標進行分解，編制出季度、月度計劃加以控制管理，沒有到預期效果。

（三）融資渠道比較單一，主要依靠銀行貸款。隨著國家陸續(xù)出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控措施、連續(xù)上調(diào)存款準備金率等政策，銀行融資監(jiān)管趨緊，信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高。

（四）高價拿地。士地作為房地產(chǎn)企業(yè)主要的生產(chǎn)原料，不僅是企業(yè)利潤的來源，更是企業(yè)長期發(fā)展的保證，其數(shù)量和價值還是房地產(chǎn)企業(yè)的自身價值體現(xiàn)。若一味最求高價拿地，爭當“地王”，就存在機會成本和資金利用效率的問題。

（五）審計監(jiān)督不到位。雖然設置了內(nèi)部監(jiān)督部門，制定了監(jiān)督制度，但因種種原因難以及時有效地發(fā)揮作用，監(jiān)控不力。

（六）公司治理結(jié)構(gòu)不完善。一些房地產(chǎn)公司治理結(jié)構(gòu)基本上處于形式上完善，而實際上缺乏實效的狀態(tài)，在財務監(jiān)管政策體系方面仍然存在真空地帶。這樣容易引發(fā)一系列管理問題，如企業(yè)領導者不能最大限度地從公司的角度出發(fā)做出最優(yōu)決策等。

四、提高房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的建議

針對上述房地產(chǎn)企業(yè)在財務管理中存在的一些問題，筆者將提出些完善企業(yè)財務管理制度的建議，希望能夠為降低企業(yè)財務風險，提高企業(yè)財務管理水平提供參考。

（一）健全財務管理制度。一是強化財務部門的職責，加強會計監(jiān)督職能。會計人員除了進行會計核算外，還要參與項目預決算、經(jīng)濟合同的會審，監(jiān)督經(jīng)濟合同的履行情況等。二是規(guī)范主要經(jīng)濟業(yè)務的財務收支審批程序，明確審批人員、審批權(quán)限、審批依據(jù)和審批人員的責任。三是制定費用開支標準，以控制項目投資和費用支出。此外，根據(jù)業(yè)務需要還可以制定專項費用及項目資金管理辦法，根據(jù)使用情況進行跟蹤管理，若發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象及時向項目部和有關部門反饋，進行實施監(jiān)督、嚴格控制，完善核算辦法和監(jiān)督手段。

（二）優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)必須保證其資本結(jié)構(gòu)的合理性，在企業(yè)償還能力足夠時，可適當采取負債經(jīng)營模式，以此籌足項目開發(fā)資金。企業(yè)在通過傳統(tǒng)方式進行融資的同時，可通過豐富融資渠道（如房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資、委托貸款等一些新的融資方式）、資本權(quán)益比率的合理搭配等方法，進一步降低資產(chǎn)負債率，改善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，從而降低財務風險。

（三）投資方向要符合企業(yè)長遠發(fā)展戰(zhàn)略要求和市場需求

企業(yè)產(chǎn)品市場的建立與企業(yè)的長遠發(fā)展戰(zhàn)略具有很大的關系。房地產(chǎn)產(chǎn)品是一種特殊商品，它具有不可移動性的特點。從開發(fā)產(chǎn)品類別上來看，房地產(chǎn)開發(fā)項目主要包括經(jīng)濟適用房、普通商品住宅、商業(yè)寫字樓、別墅等。開發(fā)類別的選擇是影響企業(yè)收入的關健因素之一。企業(yè)需要根據(jù)目前的房地產(chǎn)市場需求以及其未來發(fā)展趨勢預測房地產(chǎn)市場的需求狀況。

（四）合理設置內(nèi)部審計機構(gòu)

房地產(chǎn)行業(yè)財務管理活動的高風險性特點決定了其設置內(nèi)部審計機構(gòu)的必要性，并且要保證內(nèi)部審計的獨立性。在企業(yè)建立一種制約機制，把內(nèi)部審計與財務控制有機地結(jié)合起來，將使企業(yè)的風險管理更加有效。在業(yè)務處理上也有較強的權(quán)威性，能很好地完成內(nèi)部審計對內(nèi)部控制的監(jiān)督。

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關鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 財務風險 存在的問題 對策分析

目前，在我國，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)越來越快速，人們對其質(zhì)量也要求的越來越高，房地產(chǎn)在管理的過程中壓力也就會逐漸增加，由于房地產(chǎn)業(yè)投資的周期長、不確定因素多，自身規(guī)模、資金的實力以及管理水平方面都具有局限性，使得一些企業(yè)在財務管理上出現(xiàn)了許多有待解決的問題，對于這些問題的解決，必須要在了解其根本的基礎上進行，所以對房地產(chǎn)行業(yè)中財務管理所存在的問題要進行科學合理的分析。

一、房地產(chǎn)現(xiàn)狀

房產(chǎn)是我國經(jīng)濟發(fā)展的一個重要支柱，保證房地產(chǎn)行業(yè)能穩(wěn)定的發(fā)展，這不僅利于我國抵抗經(jīng)濟危機，同時也是預防通貨膨脹的一個重要措施。我國在經(jīng)濟復蘇的這段時間里，國家對房地產(chǎn)的市場進行了結(jié)構(gòu)優(yōu)化，比如嚴格規(guī)范土地儲備、支持保障住房發(fā)展、對用地指標科學測算、打擊“囤地”行為、遏制投機行為等，以求能達到房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的這個目標。

隨著現(xiàn)在工業(yè)化、城市化步伐加快，我國的房地產(chǎn)行業(yè)對社會的經(jīng)濟發(fā)展起到了很大作用，但是另一方面，由于房地產(chǎn)業(yè)的“瘋狂生長”，扭曲了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，也成為了我國社會經(jīng)濟的一大隱患。因此，對房地產(chǎn)業(yè)的負面影響，要時刻提高警惕，不能掉以輕心。

二、財務管理的內(nèi)容

（一）預算管理

預算管理是西方國家累積多年的管理經(jīng)驗，是對市場的需求進行充分的研究，并以科學的預測為基礎，以銷售預算作為起點，然后延伸至資金收支、成本、生產(chǎn)等經(jīng)濟活動各方面的一種科學管理方法，同時預算管理對企業(yè)的日后發(fā)展起著至關的作用。預算管理是以目標利潤作為中心的，在一定的時期里對其經(jīng)營所涉及到的經(jīng)濟資源來進行整體控制的一種管理方法。企業(yè)可以通過全面的預算管理，可以把經(jīng)濟活動中的人力資源和物質(zhì)資源，通過貨幣的形式來給予量化，通過確定執(zhí)行考核獎懲來進行全面的控制

（二）成本管理

傳統(tǒng)的成本管理是以企業(yè)是否節(jié)約來作為依據(jù)的，只是片面的從降低成本和避免費用等方面來入手解決的。隨著現(xiàn)在市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，賣方市場漸漸的向買方市場進行轉(zhuǎn)變，因次企業(yè)也就不能再將成本管理等同于降低成本，而獲取經(jīng)濟效益，取得競爭優(yōu)勢，這才是房地產(chǎn)企業(yè)所要首要考慮的問題。在成本管理過程中，要樹立成本效益觀念，要把成本管理和整個企業(yè)的經(jīng)濟效益相連接起來，盡可能的少付出成本，而不是減少成本的支出。

（三）核算管理

會計的核算管理是以貨幣來作為主要的測量單位，對企事業(yè)單位的資金運動進行全面、連續(xù)、綜合、系統(tǒng)的監(jiān)督和反映，是加強經(jīng)濟管理的一項工作。其方法主要有設置會計賬簿和科目，審核和填制會計憑證，成本計算、復式記賬、財產(chǎn)清查、登記賬簿、編制會計報表等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中存在的問題以及原因

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展越來越快，為了在競爭激烈的市場中占據(jù)一席之地，很多管理者由于迫不及待的想要證明自己，從而在管理上就會出現(xiàn)許多問題和漏洞，財務管理在房地產(chǎn)行業(yè)中起到了重要的作用，在管理的過程也是很容易出現(xiàn)問題的一項工作。所以管理人員一定要給予足夠的重視。在財務管理中，一般比較常見的問題有以下幾個方面：

（一）預算管理方面的問題

1、經(jīng)不起市場的檢驗

房地產(chǎn)企業(yè)在預算管理工作中往往忽略了對市場的預測和調(diào)研，讓很多的預算指標和外部環(huán)境不相容，而整個的預算指標體系也很難被市場所接受，缺乏彈性，缺乏對市場應變的能力，同時這也就造成了預算工作難以進行。

2、缺乏整合思想

在預算管理工作中，沒有融進總預算理念，有一部分的企業(yè)沒有完整的指標體系，沒有成本費用預算、銷售預算、現(xiàn)金收支預算、生產(chǎn)預算在內(nèi)的總預算，沒有把組織經(jīng)營各階段聯(lián)系在一起，只對現(xiàn)金支出或是成本費用進行預算控制。而還有的企業(yè)只有利潤核算意識，而沒有虧損預算意識，這也就造成了不發(fā)明確虧損數(shù)量這樣的問題。

（二）忽略了全面成本管理

1、忽略各自的職能

全面成本管理是指房地產(chǎn)企業(yè)要實行全過程、全方位、全員的成本管理。房地產(chǎn)企業(yè)成本的發(fā)生是一個過程，其中涉及了銷售、策劃、設計、規(guī)劃、施工等各環(huán)節(jié)，其成本管理就是在項目的開發(fā)全過程中，對所有的成本構(gòu)成要素進行控制、規(guī)劃，最終實現(xiàn)企利潤的最大化。但是房地產(chǎn)項目的成本管理資料，都是來于企業(yè)內(nèi)部或是施工管理部門的，而有一些的企業(yè)管理者認為成本核算和管理是財務部門的職責范圍，因此忽略了內(nèi)部各個職能部門進行全過程成本核算所起到的重要性，最終導致了財務部門所收集的成本一線資料有限，造成了成本核算管理偏離于預算，使其不能達到有效控制成本這個目的。

2、資金運作制度不健全

在房地產(chǎn)的投資項目中，需要大量的資金來進行運作，一些企業(yè)沒有從自身的具體情況考慮，為了能夠加快速度使項目施工，就大量的向銀行貸款或者是向其他企業(yè)借款，這樣就會使企業(yè)的資金面臨很大的財務風險，而在項目施工的過程中，企業(yè)管理者沒有對目前的財務風險進行有效的管理，對目前的現(xiàn)有資金盲目使用，不能將資金用在必要的地方，影響了整體的利益，而且還會加大企業(yè)的償還能力，成本負擔加重。

3、投資風險

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型的企業(yè)，有著資金投資量大、變現(xiàn)能力差、回收周期長等一些特點，那么這些特點也就決定了房地產(chǎn)企業(yè)日后一定會面臨很大的財務風險，其風險具體有：利率波動風險：這不僅增大了企業(yè)的財務成本，還讓按揭貸款購房者的成本快速上升，抑制了投資者的購買欲，給房地產(chǎn)企業(yè)造成了很大損失；按期償債風險：如果企業(yè)沒有有效的控制、預測風險，那么發(fā)生不能支付到期的銀行借款本息的概率就會增大；籌資風險等：如果企業(yè)的資產(chǎn)負債率過高，那么這也就增加了從貨幣市場或是其他渠道籌資的難度。

（三）核算管理制度不健全

會計的核算管理的完善是保證企業(yè)資金正常運轉(zhuǎn)的重要保障。目前，對于我國房地產(chǎn)企業(yè)來說，核算管理制度還有待完善，很大程度上，房地產(chǎn)企業(yè)的核算部門都不能很有效的將其工作完成，其主要表現(xiàn)為成本、收入等科目設置缺乏科學性，企業(yè)商品成本與售價具有不配比性以及開發(fā)產(chǎn)品辦理決算數(shù)與實際開發(fā)成本支出有出入，這些情況很大程度上導致了企業(yè)不能對資金進行系統(tǒng)的核算工作，導致企業(yè)面臨財務風險。

（四）其他方面管理不當

房地產(chǎn)企業(yè)的管理層多數(shù)都對財務管理的意識不強，主要表現(xiàn)在以下兩方面：一是企業(yè)內(nèi)部的高層管理人員不能充分認識到財務管理工作所具有的重要性，以至于財務管理部門沒有投入太多的財力、人力和物力資源；另一個方面就是財務管理員工的素質(zhì)較低，自身所擁有的有關財務管理方面的知識不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理需求，而且財務管理部門沒有有效的監(jiān)督激勵體制，從而也就導致了很難調(diào)動財務人員的自主性和積極性。

四、解決財務管理問題的主要對策

如果想要使房地產(chǎn)行業(yè)能夠獲得更好的效益，那么就要對其財務風險管理中出現(xiàn)的問題進行系統(tǒng)的分析，從而找到科學合理的解決辦法，從根本上解決問題。

（一）樹立全面預算管理思想

企業(yè)要想實施全面的預算管理，那么首先要適量預算管理和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標相互結(jié)合的理念。企業(yè)全面預算管理的組織實施和編制要和發(fā)展戰(zhàn)略相配合，其核心就是對企業(yè)的未來發(fā)展進行計劃和安排，對內(nèi)部的資源進行控制、考核及合理的分配。因此全面預算管理就是企業(yè)去實現(xiàn)長期戰(zhàn)略目標的一個基本手段，要全面的服務企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。同時發(fā)揮全面預算管理的作用和功能，要以企業(yè)治理結(jié)構(gòu)來作為基礎，要和各個部門的業(yè)績考核相結(jié)合，讓其他各級部門對財務管理部門的工作能積極配合并協(xié)助，這才能全面的樹立預算管理思想。

（二）合理安排工程進度

1、合理安排施工進度

在工程施工之前，設計人員要根據(jù)工程的具體情況，將整個工程中每個環(huán)節(jié)的施工周期都進行合理的安排，保證工程在施工的過程中能夠順利進行，如果施工期間遇到某種因素影響了工程的進度，那么管理人員要對出現(xiàn)的問題進行合理分析，在制定解決辦法的時候，在保證工程質(zhì)量的同時，盡量減少資金上的投入。確保超出的資金不能夠給企業(yè)造成財務風險。

2、完善資金管理制度

企業(yè)的財務部門掌握財務全部資金，對企業(yè)的發(fā)展有著重要的作用，財務管理部門要認清自己的職責，要對企業(yè)資金的經(jīng)營、建設、投資以及籌資等工作進行全面的預算，在此基礎上，還要根據(jù)工程實施的具體情況制定資金使用計劃表，確保重要項目的按時完成和重要設備的安裝到位。其次，財務部門要專門設置臺賬，定期對項目資金、專項資金的使用情況進行跟蹤管理，讓企業(yè)的資金能夠運用合理，為企業(yè)的發(fā)展帶來更大的效益。

3、優(yōu)化資本機構(gòu)，降低籌資風險

雖然在企業(yè)負債階段的經(jīng)營效果會帶來良好的經(jīng)濟效益，但是這并不代表負債越多越好，企業(yè)的負債情況直接決定了企業(yè)多面臨的財務風險，企業(yè)應該在加大企業(yè)經(jīng)濟效益的基礎上降低籌資風險。對于房地產(chǎn)來說，可以利用本身的良好信用或者是利用土地向銀行進行抵押貸款，在企業(yè)運營的過程中，可以充分發(fā)揮財務的杠桿作用，來增加企業(yè)的收益，在一定程度上將財務風險進行穩(wěn)定的管理，避免因為資金的盲目使用而使財務風險越來越嚴重。

（三）完善核算管理

在對企業(yè)核算管理的完善方面，企業(yè)應該找到其存在的根本問題，從而找到合理的解決措施，對房地產(chǎn)企業(yè)的完善，應該使會計科目的設置盡量直觀和明細，開發(fā)的房屋達到可銷售狀態(tài)時， 企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格， 作為成本分配標準。與此同時，還應該強化風險的披露。建立質(zhì)量保證金制度。

（四）其他制度的完善

1、確立專業(yè)建設目標

如果想要解決財務管理體系的建設問題，那么就要改善專業(yè)建設環(huán)境，這樣才有利于專業(yè)的發(fā)展。但是如果僅僅是改善環(huán)境那是遠遠不夠的，于此同時還要從專業(yè)建設的本身需求途徑，來確立合理專業(yè)建設目標，還要培養(yǎng)合適的人員對其進行管理控制，使財務管理能細化到各經(jīng)濟知識領域時，都能找到有關的研究成果和證明，這樣才能讓財務管理在良好模式下實現(xiàn)運作。

2、加強財務管理人員的綜合素質(zhì)

高質(zhì)量、高素質(zhì)的財務管理團隊決定著財務管理的效率如何，所以一定要加強財務管理人員的綜合素質(zhì)。首先要讓財務管理人員認識到其工作的重要性，其次要對有關財務管理的人員進行培訓，讓其能夠完整的、準確的、及時的了解到、掌握到最新的財務管理知識，保證自身的財務管理知識不斷的更新，最后就是要構(gòu)建起獎罰機制和責權(quán)利相互結(jié)合的有效機制，根據(jù)企業(yè)財務人員所做出的貢獻不同，來給予相應的物質(zhì)獎勵和精神獎勵，要保證“有過必罰、有功比獎”，從而調(diào)動起財務管理人員對工作的熱情。

五、結(jié)束語

財務管理對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來說起著至關重要的作用，也是保證房地產(chǎn)企業(yè)得以正常運行的關鍵因素，對于各種因素所引起的財務管理問題，其管理人員一定要給予足夠的重視，通過對問題原因的分析，從而找到合理的預防和解決辦法，正確將財務管理問題扼殺在萌芽之中，保證企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

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一、房地產(chǎn)財務管理的重要性

1.財務管理是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的核心

好的財務管理體制可以幫助企業(yè)降低和抵御生存風險、幫助企業(yè)實現(xiàn)自身價值和利潤最大化。增強企業(yè)成本管理，加強財務管理，幫助企業(yè)實現(xiàn)低成本、高收益的管理模式是新時期下企業(yè)所追求的。在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中，財務活動貫穿原料采購、項目施工和成品銷售等一系列活動，是房地產(chǎn)企業(yè)運營的基礎。另外財務信息影響公司決策和各部門工作的進展，從財務信息中可以推算出預期投資、工程造價等資金需求，這些數(shù)據(jù)有助于公司掌控項目的進程，更好的實現(xiàn)企業(yè)目標。

2.財務管理可以預知企業(yè)風險

在經(jīng)濟發(fā)展的潮流中，企業(yè)猶如大海中的一艘船，航行的過程中需要良好的導航和氣象預報系統(tǒng)為航船指明方向，才能有效地躲避風雨襲擊，將損失降到最低。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)具有建設周期長、資金投入大、投資回收期長和風險性高等特點，這些特點往往造成預測目標與實際收益有很大差距。為了避免這些問題對企業(yè)的運行造成影響，就需要對可能出現(xiàn)的問題進行預測，就需要財務管理對現(xiàn)有的財務資料記性分析，從中挖掘出隱藏的問題，及時解決，盡量減少風險對項目影響。

3.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)財務管理現(xiàn)狀

目前很大一部分房地產(chǎn)企業(yè)徘徊于“高出生與高死亡”狀態(tài)，造成這些企業(yè)失敗的內(nèi)外原因有很多，通過分析這些企業(yè)的失敗案例不難發(fā)現(xiàn)一個共同點，那就是大多數(shù)企業(yè)的財務管理基礎薄弱、財務管理體制不能發(fā)揮其作用。我國房地產(chǎn)企業(yè)受多方面的影響，把工作的重點放在如何滿足消費者的需求的層次上，忽略了做好內(nèi)部財務管理的重要性。在產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的同時，財務問題日益突出，使很多企業(yè)到后期運轉(zhuǎn)不開，被迫停工。所以企業(yè)加強對財務管理的重視，對項目做好預期分析，防范財務風險，提高自己的競爭力，才能使自身立于不敗之地。

二、財務管理工工作中出現(xiàn)的問題

1.企業(yè)的財務管理機制不夠完善

財務管理機制不夠完善主要表現(xiàn)在以下兩個方面：一是由于財務管理人員素質(zhì)較低，缺乏足夠的經(jīng)驗，使房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理不夠嚴謹，存在著很多的漏洞；二是房地產(chǎn)企業(yè)在項目的整體掌控和資金使用中存在問題。缺乏對項目的全面掌控，無法準確估計工程所需資金，在一些不必要的方面造成資金浪費，加大企業(yè)的資金負擔。

2.管理力度不夠深入

目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理工作僅單純涉及到填寫憑證、登記賬簿和編制財務報表等項目，卻沒涉及到財務預測、控制、決策及分析等工作。房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理人員素質(zhì)低，無法完成財務管理中財務預測等工作。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的財務管理狀況，由于數(shù)據(jù)缺失、缺乏深入探索等原因，無法對房地產(chǎn)企業(yè)的決策提供依據(jù)。同時企業(yè)領導不夠重視，把工作的重點放在如何滿足顧客需求、增加銷量上。不重視財務管理工作的進行，只停留在表面的財務管理工作，房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的數(shù)據(jù)同步無法實現(xiàn)，對企業(yè)的發(fā)展造成影響，降低企業(yè)利潤。

3.不能做到成本最優(yōu)，增加企業(yè)財務負擔

房地產(chǎn)項目的成本主要來源于設計項目方案、購置土地使用權(quán)、管理工程招投標和施工過程中。降低房地產(chǎn)項目的成本，才能增加企業(yè)的利潤。但是，目前房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理中存在著很多的問題：選擇設計方案時，不能選擇最優(yōu)方案，造成資金的流失，增加了企業(yè)負擔；購置土地使用權(quán)時，各企業(yè)之間的競爭等一些因素，使土地的價格被抬高，無疑給企業(yè)資金造成壓力；在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)通常忽視了對工程開發(fā)前的造價控制，導致工程造價管理的各個階段脫節(jié)，不利于項目建設。

三、改善房地產(chǎn)企業(yè)財務管理存在問題的措施

1.建立健全的財務管理制度

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)相關法律法規(guī)，完善財務會計工作的機制。結(jié)合自身公司的財務工作的實際需要，科學地進行財務管理工作。其次，完善財務管理人員的行為準則，健全財務管理人員的行為準則，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)財務管理工作更加詳細，分工更加明確。財務管理人員能根據(jù)標準的財務管理制度去進行房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理活動。最后，要加強財務管理制度建設。針對性的制定一套符合房地產(chǎn)企業(yè)實際情況的財務管理制度，保證該制度具有一定的實用性。

2.樹立全面預算管理思想

全面預算管理是企業(yè)實現(xiàn)長期戰(zhàn)略目標的一個基本手段，預算主要的任務是計劃安排企業(yè)的未來發(fā)展方向，合理的控制、考核和分配內(nèi)部資源。加強預算管理工作的組織指導，明確劃分項目流程中的各項程序，擬定預算目標才能發(fā)揮全面預算管理的作用和功能。企業(yè)要想實施全面的預算管理，那么首先要建立適量預算管理和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標相互結(jié)合的理念。改變各部門對財務部門的認識，讓其他各級部門對財務管理部門的工作能積極配合并協(xié)助，這才能全面的樹立預算管理思想。

3.提高財務管理人員的素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)在招聘財務管理人員時，要優(yōu)先錄取擁有豐富房地產(chǎn)財務管理工作經(jīng)驗應聘者。對應聘成功的財務人員宣傳財務工作的重要性，讓其了解到自己的工作對公司運營的重要性，增強其責任感。同時建立自己企業(yè)專有的財務管理團隊，將人員集中起來，明確各自的分工，一起應對財務中出現(xiàn)的問題。另外要定期的對財務管理人員進行集中培訓。通過參加外部專業(yè)培訓或者聘請財務管理方面的專家到企業(yè)內(nèi)部對財務管理人員進行培訓等方式提升財務人員的業(yè)務技能。培訓完成后，進行公司內(nèi)部的財務工作評比，對優(yōu)勝者給予獎勵，通過這種方式，提高財務人員的積極性，促進企業(yè)財務工作的進展。

4.加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務信息化建設

由于財務管理活動不只是單純涉及到填寫憑證、登記賬簿和編制財務報表等項目，還涉及到例如財務預測、控制、決策及分析等工作。這些眾多項目使財務統(tǒng)計工作中產(chǎn)生大量的數(shù)據(jù)，由于多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不重視財務管理工作，導致企業(yè)的財務管理只依靠手工記錄的方式，這種方式費時費力，而且容易出現(xiàn)很多問題。隨著信息化水平的發(fā)展，財務管理的辦公條件也應達到現(xiàn)代化要求。企業(yè)的領導應該重視財務管理的工作，為財務人員提供辦公設備，并督促技術人員建立財務信息系統(tǒng)，將財務數(shù)據(jù)登入導系統(tǒng)中，方便各部門之間的信息整合，加強各部門之間的溝通。同時也方便各部門數(shù)據(jù)的使用。

四、結(jié)語

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關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務成本管理；問題及對策

隨著社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)越來越凸顯出其重要的地位，行業(yè)整體提升的同時，也加劇了房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭激烈，應對這樣的行業(yè)競爭現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)只有提高自身的財務成本管理能力和水平，才得以提高自身核心競爭力，增強房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力。房地產(chǎn)企業(yè)針對當下自身的財務成本管理工作中出現(xiàn)的問題和弊端，需要展開綜合性和針對性的分析，方能找出積極的干預手段和應對策略。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理存在的問題

（一）財務成本管理意識薄弱。目前，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財務成本管理意識薄弱，對財務成本管理缺乏足夠認識。部分房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理僅局限于設計階段而忽視了項目實施過程的財務成本控制，或是認為財務成本管理的關鍵在于控制材料和設備的成本，相關部門和財會人員對企業(yè)財務成本管理也不夠重視，這都使得房地產(chǎn)企業(yè)不能全方位進行成本控制。只有堅持全面性原則考慮企業(yè)成本，才能保證財務成本管理的有效性和合理性。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的財務成本管理能力較低且管理辦法過于陳舊。當前形勢下，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)所使用的管理辦法和管理手段相當陳舊，仍然按照傳統(tǒng)的財務成本管理辦法實施成本管理，其過程是依據(jù)財務管理部門給出的決算報告對財務成本實施核算工作，這一流程最大的弊端是具有時間滯后性。由于建設項目往往已經(jīng)處于施工狀態(tài)，所以一旦在核算工作中發(fā)現(xiàn)成本管理問題，若再想實施干預和彌補工作就顯得為時已晚，否則將浪費大量的人力、物力、財力且彌補工作也會得不償失。這一流程的弊端是無法對進行中的項目給以預測和控制，進而造成項目竣工后成本核算只成為了簡單的計算，失去了控制和改善的時機，顯得異常被動。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)未在全項目周期過程中給予財務成本管理以足夠的重視。房地產(chǎn)項目的全周期過程，是以項目的投資決策開始，歷經(jīng)項目設計階段，項目的招標和投標階段，項目施工階段，項目投入使用階段，項目維護與修理階段，最終以項目拆除階段作為終點的一整個過程。在這一整個過程中，財務成本管理理念應該始終貫穿其中，有些房地產(chǎn)企業(yè)對此認識不深入，造成財務成本的管理重點放在了項目設計階段，而未給予立項階段和施工階段以足夠的重視，忽視了在項目立項階段的投資決策對控制財務成本的基礎性作用，以及項目施工階段對財務成本的嚴格管控工作。

（四）工程預結(jié)算等重點環(huán)節(jié)存在問題嚴重。目前房地產(chǎn)企業(yè)工程預結(jié)算主要存在以下主要問題：一是工程預結(jié)算定額更新緩慢，以往的定位換算法已經(jīng)不能夠準確地反映出現(xiàn)在工程預結(jié)算的正確和真實性，在此之后的計算的繁瑣，大大影響了工程的進度與實際效率；二是工程項目中心缺乏綜合管理，建設、設計和施工等單位之間缺乏統(tǒng)一的溝通與管理，僅僅局限于自身所涉及的工作，缺乏全面性，從而使得工程的預結(jié)算款居高不下，整個工程的預結(jié)算失去真實性和準確性使得工程資金陷入不利狀態(tài)；三是故意造假提高工程預結(jié)算，尤其涉及國家投資的有關項目時，做出高預算的假象，過高的預算差額會流入個人腰包，導致豆腐渣工程的出現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在財務成本管理問題上的應對策略

（一）增強財務成本管理意識，建立全面系統(tǒng)化的科學管理體制。房地產(chǎn)企業(yè)應運用科學管理知識，將企業(yè)的財務成本管理視為一個全面化的管理工程，而不是階段性的工程。只立足于全局性的整體角度，才能對房地產(chǎn)企業(yè)全面的進行財務成本管理。必須堅持以“對象、內(nèi)容、方法”全面相結(jié)合的原則，在實際工作中對于不同的企業(yè)成本使用相應的管理辦法和手段。堅持以市場經(jīng)濟為導向，以社會經(jīng)濟深化發(fā)展和提高企業(yè)競爭力為目的，房地產(chǎn)企業(yè)要在考慮物質(zhì)成本的同時，兼顧到非物質(zhì)的成本，綜合考慮到服務成本、人力資源成本和環(huán)境資源成本等各方面成本，才能全面完成房地產(chǎn)企業(yè)的財務成本管理目標。

（二）房地產(chǎn)財務成本管理過程中需要一定的技術支持，提升管理能力。房地產(chǎn)企業(yè)在財務成本控制管理中可以采取清單報價模式，此模式可以對房地產(chǎn)企業(yè)的整體成本進行控制和管理。工程量清單是市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，通過工程量清單模式可以對項目實施過程中各種成本進行監(jiān)控，從房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況看，相同的工程量，各個企業(yè)的價格是完全不一樣，充分說明房地產(chǎn)企業(yè)財務管理需要一定的技術指導。房地產(chǎn)企業(yè)管理中可以采取戰(zhàn)略成本管理的模式，戰(zhàn)略管理主要是按照企業(yè)的全局發(fā)展為對象，按照企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略制定財務成本管理目標。

（三）完善相應的監(jiān)督制度，加強財務成本管理。在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的過程中，應盡量細化進行核算的對象。同時建立既有實權(quán)又有執(zhí)行力度的成本監(jiān)督機構(gòu)，在房地產(chǎn)項目的全過程生命周期的各個重要環(huán)節(jié)中進行成本預先規(guī)劃，用規(guī)劃的計劃比對世界發(fā)生的成本明細，尤其需要注意監(jiān)督管理成本概預算、竣工決算和工程結(jié)算，因為這些環(huán)節(jié)是在初期控制工程造價、減少項目開發(fā)成本和辦理施工方款項給付的重要環(huán)節(jié)。按照已確立的工作目標和監(jiān)督制度定期的進行檢查考核，同時輔以不定期的隨機抽查。必須將內(nèi)部審查和外部監(jiān)督相結(jié)合的財務監(jiān)督體制實施到監(jiān)督工作中，力保財務成本數(shù)據(jù)和賬務明細真實有效。

篇6

在當前的經(jīng)濟發(fā)展當中房地產(chǎn)行業(yè)是其重要的支柱，并且也和人們生活有著直接的聯(lián)系，隨著當前房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭非常激烈，這就對房地產(chǎn)行業(yè)有了很高的要求。因為房地產(chǎn)行業(yè)投資大以及風險高，所以，房地產(chǎn)行業(yè)為了能夠在激烈的市場競爭中立足，就需要加強對于房地產(chǎn)財務成本管理的重視，對于各項資源合理配置，以此來提高自身的市場競爭力，有效促進房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

二、房地產(chǎn)財務成本管理的其重要性

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，城市化進程不斷加快，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了良好的契機，而隨著房地產(chǎn)企業(yè)競爭的日益加劇，再加上房地產(chǎn)市場的逐步規(guī)范，企業(yè)要想在激烈的市場競爭中提升自己的經(jīng)濟效益，就必須從自身管理著手，最大限度地控制企業(yè)營運過程中不必要的開支，而要想實現(xiàn)這一目標，就必須要從財務成本的管理著手。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中，由于其資金投入大、回報周期長且容易受到市場以及國家政策的影響，這就使得在發(fā)展過程中的風險較高，要想實現(xiàn)自身經(jīng)濟效益的提升，加強財務成本的管理顯得十分有必要。

三、房地產(chǎn)財務成本管理存在的問題

就當前對大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來講，房產(chǎn)財務成本管理當中還存在著很多比較普遍的問題，例如，財務成本管理意識不強、及管理體系不健全以及財務成本管理不全面等，在對財務成本管理水平的提高中這些問題對其有著很大的限制。

( 一) 財務成本管理意識不強。當前大部分房地產(chǎn)企業(yè)對于財務成本的重視程度不足以及意識不強，這就對此項工作的開展有著很大的影響。并且有一些企業(yè)盡管能夠意識到財務成本管理的重要性，但是在實際的財務成本管理中，往往只重視決策階段以及設計階段財務成本管理，對于項目的實施階段以及竣工階段因此而忽略，造成房地產(chǎn)財務成本管理的質(zhì)量比較低。同時，因為房地產(chǎn)企業(yè)的一些領導對于財務成本管理的不重視，造成財務管理部門一些人員對此也不重視，這就在一定程度上房地產(chǎn)財務成本管理水平的提高會造成很大的影響。

( 二) 財務成本管理體系不健全。由于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速，這就導致很多企業(yè)財務成本管理體系的建設跟不上發(fā)展的速度，缺乏與自身發(fā)展相適應的財務管理體系，從而對房地產(chǎn)企業(yè)財務成本的管理工作造成影響。由于房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的不健全，致使財務成本管理一直處于粗放型的狀態(tài)，雖然也有部分房地產(chǎn)企業(yè)建立了財務成本管理體系，但在執(zhí)行過程中無法把相關的管理措施落到實處，從而致使其應有的作用得不到發(fā)揮。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程，財務成本管理體系的缺乏，就會導致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部崗位的權(quán)責不統(tǒng)一，同時也由于沒有使各部門明確自己的責任，致使在企業(yè)的營運過程中，不能夠調(diào)動起員工工作的積極性，從而導致企業(yè)核心競爭力得不到提升。

( 三) 財務成本管理不全面。房地產(chǎn)建設的成本支出項目有很多，但總的來說，可以分為土地成本、工程成本、前期成本、財務費用、管理成本、營銷成本等幾個方面，這些成本支出對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理有很大的影響，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務成本管理時，必須確保管理的全面性。但就目前房地產(chǎn)財務成本管理而言，在成本費用管理及控制上，還沒有真正的實現(xiàn)全方位、全要素、全過程管理，這對財務成本管理水平的提高造成極大的影響。

四、房地產(chǎn)企業(yè)加強財務成本管理的對策

( 一) 提高財務成本管理意識。隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭的日趨激烈，財務成本管理工作的作用顯得越來越重要，要想加強財務成本管理工作，就需要房地產(chǎn)企業(yè)的管理層發(fā)揮帶頭作用，使全體人員能夠參與進來，財務成本管理意識的提高成為了關鍵所在。這就要求: 一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要加強對相關人員財務成本管理知識的培訓，增強相關人員的成本意識，使其能夠理解并掌握好財務成本管理的技能，并應用到實際工作中; 另一方面，企業(yè)員工要充分發(fā)揮自己的主觀能動性，了解財務成本管理的相關知識，并認識到自己所處崗位應當注意的成本控制事項，并掌握好相應的財務成本控制措施，同時，企業(yè)的各個部門也要與財務成本管理部門加強溝通，通過全體人員財務成本管理意識的提升，把企業(yè)財務成本管理工作落到實處，為企業(yè)實現(xiàn)長遠發(fā)展打下堅實的基礎。

( 二) 加快財務成本管理體系建設。企業(yè)要根據(jù)自身的發(fā)展速度，及時調(diào)整內(nèi)部管理，尤其要做好財務成本管理體系建設，以保證成本控制效果。成本管理體系建設要從制度建設做起，強化企業(yè)財務會計和財務費用審計制度建設，進而提高成本管理的規(guī)范性。在具體的成本管理中，首先要保證會計主體財務數(shù)據(jù)真實準確; 其次要注意財務數(shù)據(jù)實時記錄與收集; 最后要強調(diào)會計主體財務數(shù)據(jù)與財務管理有效銜接。為保證工作流程的有效銜接，應制定會計人員的結(jié)賬、報表、編制等規(guī)范。同時，要注意成本管理的科目設置與財務管理相互一致，使兩者實現(xiàn)統(tǒng)一管理，完成企業(yè)財務管理系統(tǒng)升級。

( 三) 建立完善的預算管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)需要按照實際的狀況來有效的建立完善的預算管理系統(tǒng)，以此為工程預結(jié)算的準確性以及真實性提供一定的保障。首先，建立完善的預算系統(tǒng)，對于目標成本計劃進行定期的分析以及總結(jié)，以此有效實現(xiàn)房地產(chǎn)項目成本的精細化管理。其次，在進行工程預結(jié)算當中需要做好各方之間的溝通工作，保證各項信息的準確性，并且還需要對項目實際業(yè)績和預算指標之間的差距進行定期比較，將存在差距的原因進行分析，并且提出相關的管理對策，以此來實現(xiàn)對于項目成本的有效控制和管理。

( 四) 做好全局的統(tǒng)籌規(guī)劃管理。房地產(chǎn)企業(yè)在財務成本管理過程中，不應當僅僅關注局部，要從企業(yè)發(fā)展的全局出發(fā)，做好財務成本管理工作的統(tǒng)籌規(guī)劃，把企業(yè)發(fā)展的各個環(huán)節(jié)聯(lián)系起來，采用科學合理的措施，對企業(yè)發(fā)展的資金預算、信息化管理以及發(fā)展融資等方面同時進行管理，使得財務成本管理的成效得到體現(xiàn)。值得注意的是，這些也是財務成本管理中所應當注意的重點內(nèi)容，在管理過程中，相關管理人員應當進行深入研究，全面考慮這些方面對企業(yè)長遠發(fā)展所造成的影響，進而通過統(tǒng)籌布局，實現(xiàn)財務成本管理當中每一個環(huán)節(jié)的有機結(jié)合，為企業(yè)實現(xiàn)長遠發(fā)展提供必要的保障。

篇7

（一）財務管理較為被動

我國房地產(chǎn)企業(yè)多延續(xù)傳統(tǒng)的財務管理模式，財務管理內(nèi)容以基礎會計核算為主，屬于被動的管理模式，缺乏主動性的預測、控制和調(diào)控。對于財務管理體系而言，其主要職能是核算、分析、控制、預估相關財務活動，從而主動應對、控制財務風險。但是，當前房地產(chǎn)企業(yè)缺乏主動出擊的意識，使得控制和預測等職能無法發(fā)揮出擁有的作用。作為現(xiàn)代企業(yè)，不能遇到財務問題再被動反應，應提高財務管理整體調(diào)控能力，有效防范、規(guī)避可能出現(xiàn)的財務危機，實現(xiàn)被動反應到主動出擊的轉(zhuǎn)變。

（二）財務管理系統(tǒng)集中性較差

現(xiàn)代企業(yè)，面臨激烈的市場競爭，要求財務管理能為企業(yè)筑就堅實的后盾，不僅要提高企業(yè)整體實力，同時也要協(xié)助企業(yè)完成各項決策。總體來看，財務管理工作是一個復雜的整體性工作，財務管理本身應該具備較強的系統(tǒng)性。但是，我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理系統(tǒng)整體性并不強，甚至很多部門不能很好的協(xié)調(diào)性，導致財務管理數(shù)據(jù)出現(xiàn)一定的誤差。例如，企業(yè)的項目公司與項目部核算體系不匹配，核算標準不統(tǒng)一，造成財務信息失真，在一定程度上影響了管理者的各項決策。

（三）財務業(yè)務授權(quán)制度不完善

近年來，我國快速成長起來了一批大型房地產(chǎn)企業(yè)，這些企業(yè)往往有較多的二級項目開發(fā)公司。但是，母公司并未實施統(tǒng)一財務業(yè)務授權(quán)制度，有些母公司雖然設立了財務業(yè)務授權(quán)制度，但是制度的執(zhí)行程度較差。由于財務業(yè)務授權(quán)制度的缺失或執(zhí)行不力，導致二級項目開發(fā)公司各自為政，各自的財務管理體系各不相同。作為母公司，難以準確了解二級項目開發(fā)公司的財務情況，同時也很難約束、制裁二級項目開發(fā)公司的管理行為，這種現(xiàn)狀直接影響了母公司的經(jīng)濟利益和集團的發(fā)展壯大。

二、房地產(chǎn)財務管理運行機制中問題的應付策略

作為房地產(chǎn)企業(yè)，要基于財務管理運行機制中出現(xiàn)問題，進行積極的分析和研究，并盡快制定有效的解決措施，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)財務管理運行機制。

（一）樹立主動應對管理思想，實施全面預算管理

作為房地產(chǎn)企業(yè)，要結(jié)合行業(yè)特點，制定財務管理的目標，而目標制定的依據(jù)就是企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。通過建立與發(fā)展戰(zhàn)略統(tǒng)一的財務管理目標，可以構(gòu)建企業(yè)發(fā)展的統(tǒng)一戰(zhàn)線，從而促進上下聯(lián)動，完成發(fā)展目標。財務管理中，要圍繞目標調(diào)整管理職能，徹底打破被動的管理模式，充分發(fā)揮核算、分析、控制、預估企業(yè)財務活動的職能。房地產(chǎn)企業(yè)要積極宣傳現(xiàn)代財務管理理念，使每個財務管理人員都樹立主動應對管理思想，并將其落實到工作中。同時，企業(yè)要針對財務管理運行機制中的問題，加快相關制定建設，推進管理體系不斷完善。

（二）實施全面預算管理，發(fā)揮預算管理的實效

為突出主動應對的管理思想，企業(yè)要加強預算管理。當前，很多房地產(chǎn)企業(yè)的預算管理多表現(xiàn)為“形式化”和“片面化”，因而要全面實施預算管理，真正發(fā)揮預算管理的實效，提升企業(yè)的財務管理水平。全面實施預算管理要求企業(yè)：第一，結(jié)合企業(yè)的財務管理目標，編制預算管理目標，并使預算管理目標與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相契合；第二，在財務管理中，要結(jié)合預算管理的目標，組織編制預算管理規(guī)劃，并基于企業(yè)的發(fā)展計劃和安排劃定預算管理的范圍，制定長期的發(fā)展計劃；第三，整合內(nèi)部資源，支持預算管理順利實施，應基于既定的資源，進行控制、考核和分配，調(diào)整內(nèi)部資源配置的合理性；第四，企業(yè)要健全預算管理的組織結(jié)構(gòu)，要將實施分層次管理，從企業(yè)管理層到基層建立一個上下互動的組織模式，便于相互間的合作交流，以保證財務信息的有效性；第五，強化預算管理的作用和功能，由于全面鋪開預算管理工作后，需要多部門的協(xié)助，因而要加強宣傳預算管理意識，協(xié)調(diào)相關部門，促進各部門之間的良好合作；第六，全面實施預算管理后，各相關部門落實崗位責任制，落實責任“到人”、“到崗”，要求工作成果直接與業(yè)績考核掛鉤。

（三）提升財務管理系統(tǒng)統(tǒng)一性，完善財務業(yè)務授權(quán)制度

房地產(chǎn)企業(yè)，要提升財務管理系統(tǒng)的統(tǒng)一性，增強各項財務管理工作統(tǒng)一性，真正提高企業(yè)整體財務管理實力，促進企業(yè)管理決策的有效執(zhí)行。企業(yè)要針對本公司治理結(jié)構(gòu)，理順財務管理結(jié)構(gòu)，使所有的工作都為財務管理的整體性目標服務。同時，注重財務管理中相關部門之間信息的公開性，使財務信息的利用率提高，從而使整個管理系統(tǒng)的效率提升。此外，應完善財務業(yè)務授權(quán)制度，使母業(yè)公司的項目部核算體系與二級項目開發(fā)公司相匹配，制定統(tǒng)一的核算及管理標準，避免財務信息失真。母公司要強化財務業(yè)務授權(quán)制度的執(zhí)行力度，二級項目開發(fā)公司與母公司的財務管理體系相互協(xié)調(diào)，便于母公司隨時了解二級項目開發(fā)公司的財務情況，進而約束二級項目開發(fā)公司的管理行為，進而保證企業(yè)財務管理質(zhì)量。

（四）完善資金管理制度，優(yōu)化資本機構(gòu)

從本質(zhì)上講，財務管理實際上就是企業(yè)資金優(yōu)化配置的過程，財務部門掌握著公司全部資金，應承擔起促進企業(yè)發(fā)展的重要責任。企業(yè)資金的建設、籌資、經(jīng)營和投資等過程，都需要加強財務管理，并通過制度進行規(guī)范。因而，要盡快完善各項資金管理制度，保證管理的各個項目順利落實到位。作為投資大戶，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的籌資風險相對較大，而財務管理要承擔起減少籌資風險的責任，綜合調(diào)整企業(yè)的負債情況，在增大企業(yè)經(jīng)濟效果的基礎上進一步降低籌資風險。

三、結(jié)束語

篇8

關鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè);特點分析;問題研究;有效對策

隨著我國經(jīng)濟體制的不斷改革，我國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展，逐漸成為我國國民經(jīng)濟的重要支柱行業(yè)之一。但由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度之快，在帶來嶄新機會的同時也帶來不少挑戰(zhàn)，據(jù)此為促進房地產(chǎn)行業(yè)的有效發(fā)展，我們必須采取行之有效的措施。本文將對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)特點及存在的問題進行分析研究，并根據(jù)問題來制定有效對策，為房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展奠定條件。據(jù)此筆者將從：房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)特點、房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)存在的問題、促進房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)發(fā)展的有效對策，三部分進行闡述。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)特點

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了一個曲折的歷程，隨著經(jīng)濟體制的改革，我國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸向品牌化、規(guī)模化發(fā)展。據(jù)研究調(diào)查，目前房地產(chǎn)行業(yè)具有較強的區(qū)域性、并受到土地資金的嚴重制約，其波動性相對較大，從行業(yè)特點來看，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)具有開發(fā)周期長、發(fā)展不平穩(wěn)、資金難度大、風險高等特點，且大部分房地產(chǎn)企業(yè)是以項目型為主，涉及范圍廣、涉及內(nèi)容多，最終導致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效難以把控。綜上，是筆者對房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)特點的分析與探討，從中我們不難發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)企業(yè)還存在一些問題，主要包括：管理目標模糊、監(jiān)督制度不完善、法律法規(guī)的不健全、經(jīng)濟管理政策未能得到有效落實等等，諸如此類。這些問題嚴重制約了我國房地產(chǎn)行業(yè)的全面發(fā)展，據(jù)此我們必須采取有效對策予以解決。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)存在的問題

據(jù)研究調(diào)查，現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)存在的一系列問題包括：管理目標不明確、監(jiān)督制度不完善、法律法規(guī)不健全等，這些問題都會在一定程度上制約房地產(chǎn)行業(yè)的有效發(fā)展。筆者將從以下三個方面進行闡述。1.房地產(chǎn)企業(yè)管理目標不明確。據(jù)研究，目前我國部分房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)依然存在管理目標不明確現(xiàn)象，目標的模糊性為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟行業(yè)的發(fā)展帶來了嚴重阻礙作用。我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟行業(yè)之所以會出現(xiàn)管理目標不明確的局面，歸根結(jié)底還是由于政府連續(xù)性政策的缺乏以及政府對房地產(chǎn)關注力度的不夠，最終導致部分房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理效果不佳，而一些投機取巧的行為屢見不鮮。這些亂象都在一定程度上影響了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。據(jù)此，企業(yè)領導必須明確自身企業(yè)的管理目標，為其發(fā)展趨勢進行有效規(guī)劃。2.房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)督制度不完善。對房地產(chǎn)市場加強管理，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供保障是經(jīng)濟管理政策的目的。首先，房地產(chǎn)受土地價格上漲以及材料供小于需等因素影響，很多地方房價持續(xù)上升，導致很多人沒有能力購買住房。隨著房價的升高，不少房產(chǎn)投資者加大投資力度，同時，在利益驅(qū)使下，出現(xiàn)一些購房投機者，促使房價進一步提高，房產(chǎn)價格遠高于居民的承受范圍。眾所周知，隨著經(jīng)濟體制的改革，我國房地產(chǎn)行業(yè)也逐漸走上正軌，為政府部門帶來了可觀的經(jīng)濟收益，但由于房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)督制度缺乏完善，無法對企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟隨時掌控，從而為經(jīng)濟風險的產(chǎn)生創(chuàng)造了可乘之機。所以，政府要加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的監(jiān)督力度，使經(jīng)濟管理政策能夠有效落實，最終實現(xiàn)抑制房價過快增長的目標。3.財務管理體制及財務風險意識的缺乏。在我國房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，除了經(jīng)營者的財務管理意識不足之外，對財務的管理方式也相對傳統(tǒng)單一。在傳統(tǒng)的財務管理過程中，財務管理人員僅僅只是對項目成本以及資金開銷給予嚴格控制，而對資金的預算、財務分析以及資產(chǎn)管理等方面都未能給予重視，再加上企業(yè)自身的財務管理缺乏健全、規(guī)范的監(jiān)督制度，這就導致了我國房產(chǎn)行業(yè)的財務管理面臨著混亂的現(xiàn)象。目前，我國住房的商品化形勢越來越凸顯，大部分的房產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營過程中想要實現(xiàn)資金快速增長目的，往往只是對經(jīng)營過程中項目施工以及房產(chǎn)銷售兩方面加強管理，然而財務管理并未得重視，再加上財務人員的專業(yè)素質(zhì)較低，風險意識不足，極容易使房地產(chǎn)企業(yè)財務的管理工作效率降低，財務工作缺乏一定的專業(yè)性，因此，從一定程度上增加了企業(yè)資金的風險。

三、促進房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)發(fā)展的有效對策

要促進房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)的有效發(fā)展，我們應從以下方面來實施，一是對房地產(chǎn)企業(yè)管理目標進行明確、二是建立健全的財務管理體系、三是充分應用企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督機制。筆者將會從以下三個方面來進行闡述，為我國房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)的發(fā)展指明道路。1.對房地產(chǎn)企業(yè)管理目標充分明確。現(xiàn)階段，由于我國正處于并將長期處于社會主義初級階段，所以需要加大產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，并大力調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟的發(fā)展起重要作用，對房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，可以改善人民的居住環(huán)境，提高人民的生活質(zhì)量。房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)進行調(diào)整首先需要分析它的區(qū)域位置，其次，要進行實地考察，并調(diào)查它的資源狀況，最后，結(jié)合歷史實際情況對房地產(chǎn)進行調(diào)整。所以，政府應制定出具有連續(xù)性的政策，使管理目標明確。2.建立健全的財務管理體系。對企業(yè)資金實施有效管理促進企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化，是財務管理的工作的基礎，也是其本質(zhì)。在這個過程當中，需要房地產(chǎn)各部門在每個經(jīng)營環(huán)節(jié)當中密切地進行配合，并且充分結(jié)合房產(chǎn)企業(yè)財務的特點，建立一個健全的財務管理體體系。主要包括了：第一，對投資、融資的決策體系，在這個體系當中，企業(yè)財務管理人員要嚴格按照企業(yè)發(fā)展的經(jīng)營策略以及財務的管理目標，制定出一個較為規(guī)模化、科學化的資本、債務等評價體系。第二，資金的預算管理體系，這一體系在整個財務管理過程中占據(jù)重要位置，主要對企業(yè)整個投資過程所需的資金、房產(chǎn)的銷售情況等，預算出企業(yè)所需投資的總金額，并設定出目標值。第三，財務管理績效評價體系，建設這個體系的最終目的是為了維持企業(yè)資金預算以及投資決策之間的保障關系。第四，健全企業(yè)的財務管理體制，使財務工作能夠規(guī)范進行，使財務人員都能嚴格按照財務管理規(guī)范進行日常工作。3.充分應用企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督機制。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，經(jīng)濟管理是促進其發(fā)展的關鍵要素。為促進房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定有序發(fā)展，我們必須將企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督機制充分應用其中，利用網(wǎng)絡技術建立一個信息管理平臺，信息管理平臺是一種具有審核、監(jiān)督、管理的經(jīng)濟管理體系，它對經(jīng)濟風險具有一定防御作用。房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建該系統(tǒng)時應從企業(yè)特點出發(fā)，充分降低經(jīng)濟風險的產(chǎn)生。企業(yè)領導應號召企業(yè)員工一起加入到信息管理平臺的構(gòu)建當中，使其內(nèi)容更全面，范圍更廣泛，在后續(xù)的實施過程中也能起到有效的管理作用，有利于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟的有效管理。

四、結(jié)語

隨著我國經(jīng)濟水平的飛速發(fā)展，人們對生活質(zhì)量的要求也越來越高，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理的有效開展與人們的日常生活息息相關，據(jù)此，為了確保人們生活質(zhì)量，我們必須要加強對房地產(chǎn)行業(yè)的管理，一方面建立健全房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)，另一方面向外國學習先進的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理經(jīng)驗，使我國房地產(chǎn)行業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

作者:侯佳楠 單位:秦皇島興龍房地產(chǎn)集團有限公司

參考文獻：

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篇9

關鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)；財務成本管理；管理問題；對策

隨著社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)越來越凸顯出其重要的地位。行業(yè)整體提升的同時，也加劇了房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭激烈。應對這樣的行業(yè)競爭現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)只有提高自身的財務成本管理能力和水平，才得以提高自身核心競爭力，增強房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力。房地產(chǎn)企業(yè)針對當下自身的財務成本管理工作中出現(xiàn)的問題和弊端，需要展開綜合性和針對性的分析，方能找出積極的干預手段和應對策略。

一、 房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理目前存在的管理問題

隨著社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展和商品房交易市場的深化改革，房地產(chǎn)企業(yè)無論是從數(shù)量上還是規(guī)模上來看都在不斷壯大，同時房地產(chǎn)企業(yè)相互之間的行業(yè)競爭也在急劇增強。提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，成為了使房地產(chǎn)企業(yè)立于不敗之地，同時獲取最高的企業(yè)經(jīng)濟效益回報的利器。而達到此目標，則需要在房地產(chǎn)企業(yè)的財務成本管理上下足功夫。在這種行業(yè)客觀的發(fā)展狀態(tài)下，一系列的制約房地產(chǎn)企業(yè)財務成本管理水平和能力方面發(fā)展的管理問題日益凸顯。

1. 房地產(chǎn)企業(yè)的財務成本管理能力較低且管理辦法過于陳舊

當前形勢下，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)所使用的管理辦法和管理手段相當陳舊，仍然按照傳統(tǒng)的財務成本管理辦法實施成本管理。其過程是依據(jù)財務管理部門給出的決算報告對財務成本實施核算工作，這一流程最大的弊端是具有時間滯后性。由于建設項目往往已經(jīng)處于施工狀態(tài)，所以一旦在核算工作中發(fā)現(xiàn)成本管理問題，若再想實施干預和彌補工作就顯得為時已晚，否則將浪費大量的人力、物力、財力且彌補工作也會得不償失。這一流程的弊端是無法對進行中的項目給以預測和控制，進而造成項目竣工后成本核算只成為了簡單的計算，失去了控制和改善的時機，顯得異常被動。

2. 房地產(chǎn)企業(yè)使用的企業(yè)和財務管理體系與財務成本管理體系不匹配

由于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模在近年來不斷壯大，很多企業(yè)的發(fā)展速度遠遠超過配套管理體系的改革速度。部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務成本管理無法滿足現(xiàn)代化企業(yè)自身的發(fā)展需求，且一直粗放管理。還有部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立起來一整套完全的財務管理和成本管理的管理體系，但是在發(fā)展過程中和具體實施過程中的執(zhí)行力度不夠，導致先進管理制度失效，并未發(fā)揮出應該達到的效果。同時，在新管理制度和體系的實施時，房地產(chǎn)企業(yè)管理階層給予員工的刺激和鼓勵不夠，使得房地產(chǎn)企業(yè)的員工沒有貫徹實施新財務成本管理體系的熱情和干勁，嚴重地缺乏執(zhí)行力。這對一個房地產(chǎn)企業(yè)的全面發(fā)展是極其有害的，會嚴重阻礙房地產(chǎn)企業(yè)提高自身的核心競爭力。

3. 房地產(chǎn)企業(yè)未在全項目周期過程中，給予財務成本管理以足夠的重視

房地產(chǎn)項目的全周期過程，是以項目的投資決策開始，歷經(jīng)項目設計階段，項目的招標和投標階段，項目施工階段，項目投入使用階段，項目維護與修理階段，最終以項目拆除階段作為終點的一整個過程。在這一整個過程中，財務成本管理理念應該始終貫徹其中。事實是，有些房地產(chǎn)企業(yè)對此認識不深入，造成財務成本的管理重點放在了項目設計階段，而未給予立項階段和施工階段以足夠的重視，忽視了在項目立項階段的投資決策對控制財務成本的基礎性作用，以及項目施工階段對財務成本的嚴格管控工作。

二、 房地產(chǎn)企業(yè)在財務成本管理問題上的應對策略

1.增強財務成本管理意識，建立全面系統(tǒng)化的科學管理體制

房地產(chǎn)企業(yè)應運用科學管理知識，將企業(yè)的財務成本管視為一個全面化的管理工程，而不是階段性的工程。只立足于全局性的整體角度，才能對房地產(chǎn)企業(yè)全面的進行財務成本管理。必須堅持以“對象、內(nèi)容、方法”全面相結(jié)合的原則，在實際工作中對于不同的企業(yè)成本使用相應的管理辦法和手段。堅持以市場經(jīng)濟為導向，以社會經(jīng)濟深化發(fā)展和提高企業(yè)競爭力為目的，房地產(chǎn)企業(yè)要在考慮物質(zhì)成本的同時，兼顧到非物質(zhì)的成本，綜合考慮到服務成本、人力資源成本和環(huán)境資源成本等各方面成本，才能全面完成房地產(chǎn)企業(yè)的財務成本管理目標。

2.提高員工積極性，激勵員工配合財務成本管理工作

為了降低財務成本和完成財務目標，不能單純依靠建立一套管理制度，財務成本管理工作的還要依賴于房地產(chǎn)企業(yè)員工的工作積極性和配合程度，因此，建立一套員工激勵制度是十分需要的。目前，多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作的獎罰機制還停留在建設制度的階段上，并未切實有效的執(zhí)行起來。尤其是對于財務部門的工作人員，除了使用《會計法》進行法律約束和職業(yè)道德標準進行道德約束外，在具體工作實踐中，沒有形成一套行之有效的標準化的績效考察辦法，更加沒有相關方面的考核程序、考核內(nèi)容依據(jù)和實施細則可以參考。這需要各個房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的企業(yè)規(guī)模和企業(yè)特點，開發(fā)并制定出一整套相關的績效考核辦法，根據(jù)績效考核辦法對房地產(chǎn)企業(yè)的財務成本管理人員給予相應的獎勵和懲罰。

3.強化項目成本管理和控制，結(jié)合相應的基督制度

房地產(chǎn)企業(yè)的項目成本管理是提高企業(yè)核心競爭力的關鍵所在。企業(yè)管理水平和能力的高低，以及企業(yè)管理工作開展的好壞，不但影響自身利益獲取，還制約著企業(yè)根據(jù)項目成本基礎而制定商品價格的優(yōu)勢。所以，從強化項目成本管理和控制入手，重視和做好管理工作是十分必要的。

在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的過程中，應盡量細化進行核算的對象。同時建立既有實權(quán)又有執(zhí)行力度的成本監(jiān)督機構(gòu)，在房地產(chǎn)項目的全過程生命周期的各個重要環(huán)節(jié)中進行成本預先規(guī)劃，用規(guī)劃的計劃比對世界發(fā)生的成本明細，尤其需要注意監(jiān)督管理成本概預算、竣工決算和工程結(jié)算，因為這些環(huán)節(jié)是在初期控制工程造價、減少項目開發(fā)成本和辦理施工方款項給付的重要環(huán)節(jié)。按照已確立的工作目標和監(jiān)督制度定期的進行檢查考核，同時輔以不定期的隨機抽查。必須將內(nèi)部審查和外部監(jiān)督相結(jié)合的財務監(jiān)督體制實施到監(jiān)督工作中，力保財務成本數(shù)據(jù)和賬務明細真實有效。

4.實行項目資金的集中管理模式，提高資金利用率

房地產(chǎn)企業(yè)在項目工程施工過程中，要實行資金的集中管理模式，強調(diào)有計劃性的使用項目資金。在使用前，需要制定使用計劃并且上報至領導階層審批。企業(yè)根據(jù)項目所需資金的額度進行協(xié)調(diào)，以便于財務部門提前進行資金籌措和分配，達到降低資金使用成本的目的。同時，還可以斟酌各個項目的進度對進行中的幾個項目在資金方面達到平衡化，既不會閑置資金，又不至于造成顧此失彼的局面而向外發(fā)生款項借貸，從而在提高資金使用率的同時還降低了使用資金的成本。

三、 結(jié)束語

根據(jù)現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務成本管理情況來看，財務成本管理工作將是財務人員和管理人員需要長期面對的一個課題。房地產(chǎn)企業(yè)的財務成本管理工作還要非常大的空間可以上升發(fā)展，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的特色和優(yōu)勢制定管理對策，才能對提高企業(yè)經(jīng)濟效益有所幫助。

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關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 全面預算管理 存在問題 管理途徑

全面預算管理是房地產(chǎn)企業(yè)最為主要的組成部分，指在戰(zhàn)略發(fā)展目標的引導下，為提高企業(yè)經(jīng)濟效益、管理力度，合理配置房地產(chǎn)企業(yè)資源，通過預算編制、控制過程等相應活動，來實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)資金、經(jīng)營等全面、科學管理目標的方法。近年來，隨著我國房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，各種各樣的管理問題層出不窮，造成嚴重影響。下面，將從預算管理中存在問題角度出發(fā)，總結(jié)有效管理途徑。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理中存在的問題

（一）缺乏戰(zhàn)略性的導向

近年來，隨著我國國民經(jīng)濟水平的提高，城市開發(fā)項目越來越多。但大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)在項目預算管理中僅重視預算，而不重視項目，使后續(xù)項目出現(xiàn)各種問題，缺乏戰(zhàn)略性導向。對于新城項目來說，不但花費時間多，花費資金也相對較多，若企業(yè)未充分考慮戰(zhàn)略目標、預算管理，將很難實現(xiàn)合理分配有限資源的目標。若繼續(xù)使用相對傳統(tǒng)的預算編制模式，將無法為房地產(chǎn)企業(yè)提供可靠的成本預算依據(jù)。

（二）缺乏完整的管理體系

由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，致使其通常借助出包的形式管理項目，其中，項目的整體預算經(jīng)由承包商編制，然后再由發(fā)包方確認、調(diào)整。就當前的房地產(chǎn)企業(yè)來說，其預算管理大多處于松散狀態(tài)，承包商、發(fā)包商等缺乏實質(zhì)性的聯(lián)系，且未建立相對完善的管理體系，使得全面預算管理未真正發(fā)揮作用。

（三）全面預算管理模式不完善

在傳統(tǒng)的預算管理中，對于跨期經(jīng)營的項目管理，通常將經(jīng)濟效益作為銷售目標。雖然傳統(tǒng)的管理模式有著一定的優(yōu)勢，但隨著企業(yè)資金的不斷流動、市場競爭力的增加，該模式下的資金流動易短缺，特別是金融危機時，重視經(jīng)濟效益的企業(yè)易出現(xiàn)管理效率降低現(xiàn)象。

（四）預算編制、評估等機制不足

大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)預算管理、編制人員為財務人員，該人員憑借企業(yè)的資金流動來控制整體預算，并將其作為評估預算的依據(jù)，使預算管理以企業(yè)財務管理的形式呈現(xiàn)，對于全面預算管理、控制來說，意義不大。并且，就目前的新城項目預算管理來說，極少企業(yè)能主動控制、管理全部預算，只單純的將全面預算管理作為控制項目成本的計劃，并未給予足夠的重視。企業(yè)預算執(zhí)行情況的獎勵、懲罰制度也未落實到底，無法從根本上提高企業(yè)工作人員的積極性、主動性。

（五）預算數(shù)據(jù)、信息不科學

房地產(chǎn)企業(yè)對于自身數(shù)據(jù)、科學等管理意識相對薄弱，特別是新開發(fā)項目數(shù)據(jù)的入庫管理，更是存在諸多不足之處。對于部分企業(yè)來說，新項目開發(fā)期間普遍存在搶項目進度、未按照設計圖紙進行施工等現(xiàn)象，最終出現(xiàn)各種各樣的問題，如：項目竣工時的總體預算多于施工圖紙規(guī)定的預算。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，說明新城開發(fā)項目缺乏全面、科學的預算證據(jù)，間接使全面預算管理失去原有意義。此外，預算管理人員工作意識低，也是房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理中較為常見的問題。

二、完善全面預算管理的途徑

（一）建立、健全預算管理體系

通常來說，以企業(yè)戰(zhàn)略為核心的管理模式是企業(yè)較為主要的模式。對于全面預算管理來說，主要的目的是管理企業(yè)的未來，即借助財務數(shù)據(jù)來描述企業(yè)的戰(zhàn)略性目標、方案，是確保企業(yè)目標順利實現(xiàn)的關鍵。將企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略作為工作的出發(fā)點、落腳點，不但能提升企業(yè)價值觀，還可實現(xiàn)企業(yè)的長遠目標。房地產(chǎn)作為經(jīng)濟市場中較為新型的行業(yè)，更是應該積極評估財務風險、市場環(huán)境等，加強企業(yè)戰(zhàn)略目標的研究力度，并根據(jù)具體的情況制定目標，從整體角度出發(fā)為預算管理提供幫助。

（二）完善預算管理體制

對于企業(yè)全面預算管理體制來說，要想確保其更加完善、合理，需從這樣幾點進行：第一點，企業(yè)的財務管理、全面預算管理并不存在等同關系，所謂的財務管理僅是財務人員管理企業(yè)資金的流動量；而全面預算管理則是一個相對完整、全面的過程。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還需充分認識全面預算管理的重要性，從而為企業(yè)的良好預算管理提供便利，提高各層次工作人員積極性；第二點，全面預算管理的實施在于是否建立、健全管理體系。傳統(tǒng)的預算管理僅重視企業(yè)現(xiàn)存管理層，不但不利于企業(yè)預算的編制、評估，還影響到預算實施的重要性。在新型社會經(jīng)濟的影響下，對全面預算管理有著強烈的要求，需專業(yè)化的人才執(zhí)行，導致傳統(tǒng)企業(yè)內(nèi)部管理人員無法勝任該工作。這就需要及時完善全面預算管理體制，形成易于管理、全面的體系，如：由董事會擔任預算管理工作，將工作責任到人；第三點，完善預算管理是強化企業(yè)管理的關鍵。房地產(chǎn)企業(yè)的預算管理并未綜合部署企業(yè)資源，僅單純性的進行預算編制、控制過程等。為從根本上完善企業(yè)的預算管理，需根據(jù)相關規(guī)章制度制定管理方案，并出臺操作性較強的考核、評估系統(tǒng)。同時完善獎勵、懲罰機制，強化預算管理。

（三）完善、規(guī)定項目開發(fā)成本及費用標準

相對完善的企業(yè)成本、費用體系是確保企業(yè)工作順利進行的關鍵。房地產(chǎn)企業(yè)需根據(jù)自身行業(yè)特點、開放項目資料及數(shù)據(jù)等建立一套相對完整的成本、費用標準體系。另外，在對定額的標準進行執(zhí)行時，需不斷更新、累積新型項目的成本數(shù)據(jù)，不斷完善定額標準，為下一個新型項目的開發(fā)提供可靠依據(jù)。

（四）改善預算管理模式，調(diào)整預算周期

房地產(chǎn)企業(yè)要想改善全面預算管理模式，調(diào)整整體預算周期，需做好這樣幾點：第一點，房地產(chǎn)企業(yè)投資資金多、周期長，需根據(jù)具體健康建立針對性的財務管理理念。如：建立一套以資金流量為核心的管理模式，因為資金流量是全面預算管理的主要工作；第二點，新的項目開發(fā)時間相對較長，為確保該項目資金可正常運行，房地產(chǎn)企業(yè)預算編制過程中，需按照月份、季節(jié)、年度等方式分別編制預算方案，不能單純性的借助傳統(tǒng)預算周期的方式進行編制。另外，為有效指導企業(yè)的未來發(fā)展，還需根據(jù)新型開發(fā)項目周期，根據(jù)該工程進度、簽約合同期限等方式，編制中長期的預算管理方案；第三點，為保證企業(yè)全面預算管理的準確度，企業(yè)的相關部門需加強溝通、合作力度，共同努力，收集大量相關信息、數(shù)據(jù)，提高對新型開發(fā)項目的敏感度，從根本上解決企業(yè)開發(fā)項目信息、數(shù)據(jù)不對稱現(xiàn)象。同時，還需積極完善企業(yè)的預算管理信息，提高預算的準確度，將各項工作落實到個人，明確工作職責。當然，還需調(diào)整預算工作。當房地產(chǎn)的預算方案得以批準后，禁止隨意調(diào)整，一旦執(zhí)行期間出現(xiàn)阻礙預算方案的危險性因素時，需立即借助內(nèi)部情況或其他方法彌補，若不存在彌補條件，需再次調(diào)整預算管理。

（五）完善預算管理監(jiān)督、考核體系

一方面，引進外來先進、全面的預算管理系統(tǒng)不僅能提高工程質(zhì)量，還可更好的控制項目管理過程。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)項目所在地的實際情況監(jiān)督、審計，從而完善預算管理體系。并且，還需建立一定的監(jiān)督體系，監(jiān)督各個部門嚴格執(zhí)行相關規(guī)章制度，以借助該制度規(guī)范化管理工程；另一方面，需借助多樣化的方式評估預算執(zhí)行情況，便于更好的完善預算管理、考核制度。相對傳統(tǒng)的預算管理、考核制度以財務管理為主要目標，雖然能提高企業(yè)財務部門的管理效率，但就現(xiàn)在新型的經(jīng)濟形勢來說，房地產(chǎn)企業(yè)需在原有基礎上適當添加非財務性內(nèi)容，如：員工、客戶之間關系的評估。此外，企業(yè)還需綜合性的評估經(jīng)濟效益、成本等指標，通過這樣的評估，不但能縱向比對企業(yè)內(nèi)部情況，還可橫向比對企業(yè)外部情況，對全面預算考核體系的建立提供依據(jù)。

三、結(jié)束語

綜上，全面預算管理作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要部分，對于加強企業(yè)資金管理，提高經(jīng)濟效益來說意義重大。這就需要企業(yè)在認清自身企業(yè)特征同時，建立一套完全符合企業(yè)的預算管理體系，并通過對企業(yè)資源的優(yōu)化、整合，來提高全面預算管理的有效性。

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