導語：如何才能寫好一篇房地產宏觀政策分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關鍵詞】預期理論 房地產 宏觀政策 影響效果

近年來，房價上漲問題嚴重，房地產泡沫經濟突出，其市場發展趨勢撲朔迷離。國家未來引導房地產經濟向穩定方向發展出臺了一系列的宏觀調控政策，但是并沒有起到預期效果，房價反而越調越長，嚴重制約著房產經濟的發展。事實上，政府在宏觀調控過程中宏觀調控政策效果的與政策問題的特性和政策本身等因素有著重要的聯系，另外社會心理預期也是影響其效果的因素之一，政府應該在預期理論下分析宏觀政策，以便更好的引導房產經濟的發展。

一、我國房地產調控政策總體分析

改革開放以后我國房地產經濟迅速發展，促進國民經濟的發展，極大的帶動人民群眾生活質量的提高。與此同時房價上漲過快、城市開發規模過大等問題也不斷凸顯，阻礙我國經濟的發展。國家政府為了解決這類問題，實施持續性的宏觀調控，期望能夠通過宏觀政策引導房產經濟健康發展，但是事與愿違，宏觀政策并沒有起到預期的效果，房價問題仍然制約著房產經濟的發展。

比如2006-2007年中央政府出臺了十多個文件對房地產土地供應、金融財政、商品房供應與需求等方面進行調整，但是仍然沒能抑制住房價上漲的趨勢。直到2007年9月中央人民銀行房產信貸管理通知，規定兩套房貸首付不利提高40%以上，同時將房貸利率提高1.1倍，降低了人們購買預期，抑制房產總體需求，這一政策的出臺使房價首次出現下跌。房地產政策改變了人們對未來市場的上漲預期，抑制投資投機需求，同時也推遲了剛性需求購買，再加上社會大環境的影響，房價出現迅速下跌。2008年未來應對經濟危機對市場經濟帶來的影響，央行4次下調存貸款基本利率、首付款比例下調至20%、住房貸款享受7折優惠等，刺激房地產經濟的發展，一時間房價出現飛速上漲。2010年未來一直房價問題，政府有相應的出臺一些政策，但是并沒有起到相應的效果。國家對房地產調控一再失控，國務院開始細化政策細節，加大調控力度，2011年房價逐漸走向下行通道。

二、預期理論下房地產宏觀政策的影響效果

在實際經濟運行中，預期理論認為房產市場存在嚴重的信息不對稱問題，市場消費主體掌握的信息較少，不能有效的判斷房產經濟發展趨勢們產生盲目投資行為。其次理性預期是建立在異性經濟結構基礎上而形成的但是我國房產市場結構不成熟，消費者難以對其做出理性預期，另外我國房產市場消費主體比較多，行業發展、宏觀政策變化程度比較大，消費者難以獲取準確的信息。

（一）開發商預期對政策的影響效果

比如在經濟發展蕭條下，政府為了救市會出臺有些政策刺激房地產經濟的發展，救市政策實施前期對開發商預期產生5%顯著性水平下的負向影響，而后對開發商預期產生正向影響。這主要是因為政策公布當期，開發商預期可能受宏觀環境影響導致政策沒有起到效果，經過一段時間的沉淀，政策逐漸生效，開發商預期好轉。

（二）消費者政策效果的影響

比如2008年救市政策和2010年的限購政策，救市政策實施當期對消費者預期具有反作用，消費者購房愿望降低，因為這一階段宏觀經濟環境影響購房者預期，救市政策還沒有發揮其良好作用，只有在實施一段時間后，購房者才會看出房產市場的好處，提高購買欲望。而在限購政策影響下，不管是限購當期還是限購發生期與滯后期，均會對消費者的心理預期產生負影響，降低了消費者購房意愿，房價下跌。

通過以上分析，發現公眾預期是影響房價的主要因素，而公眾預期的不穩定增加了政策調控的難度，所以政府出臺政策時一定要準確、快速、全面，為公眾預期提供保障;消費者在估算預期時準理性預期是一種比較好的預期方法，能夠解決信息不全、不對稱的問題，為消費者提供更加全面的信息，提高其預期準確率;房價與預期之間是正相關的關系，是各項影響因素中最敏感的因素，政府在實施政策后，如果沒有達到預期效果，要認真分析其原因，以便更好的實施宏觀政策調控，促進房產經濟健康發展。

結語：總之，我國房地產經濟瞬息萬變，要想使其健康、穩定發展，國家必須實施相關的宏觀調控，出臺一些對當期房產經濟發展有用的政策，政策的實施要全面、快速，還要具有長遠的目光，不能僅僅使用一些短期政策，否則很難提高消費者預期，導致盲目投資的出現，不利于房地產經濟的發展。

參考文獻：

[1]薛志勇.基于預期理論的房地產宏觀政策效果的影響分析[D].中國科學技術大學，2012.

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[關鍵詞] 緊縮銀根貨幣政策 房地產企業融資現狀 房地產企業融資建議

一、近幾年的銀根緊縮政策

近幾年，我國的經濟運行總體上呈現高位加速態勢，2007年中國經濟增長達到11.4%，國內通貨膨脹壓力持續加大，流動性過剩問題也趨于明顯，經濟增長由偏快轉為過熱的風險總體上看在加大。在此期間，我國房價不斷上漲，2007年12月，全國房價同比上漲10.5％。房地產開發投資25280億元，比上年增長30.2%。

為促進經濟的可持續發展，國家采取了從緊的信貸政策。尤其是2007年，央行先后六次提高存貸款基準利率，十次上調法定存款準備金率。針對目前房地市場過熱現象，2007年9月央行和銀監會聯合《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，對購買自住房首付款比例做了更嚴格的規定。12月又了《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，對房地產開發貸款審批更為嚴格。2007年11月，國家發改委和商務部聯合頒布了《外商投資產業指導目錄（2007年修訂）》，將房地產行業的投資行為全部列入“限制”行列。

二、緊縮政策下對房地產企業融資的現狀

1.緊縮政策下銀行貸款難度加大

2007年，央行6次加息，每一次加息都直接增加了房地產企業的開發成本，加劇了經營風險。央行10次提高存款準備金率，目的在于收縮商業銀行的信貸數量，緩解市場上貨幣流通過剩問題。但緊縮信貸的同時也減少了房地產企業的貸款數量，使房地產企業通過銀行貸款進行融資的難度進一步加大。

2.房地產企業上市融資比較困難

2003年9月，證監會又公布了《關于進一步規范股票首次發行上市有關工作的通知》，規定：除國有企業整體改制、有限責任公司整體變更和國務院批準豁免的情況外，股份公司必須設立滿3年后才能申請首發上市。以上條件對于絕大多數房地產企業而言，難以達到要求，因為其盈利模式有別于一般工業企業，資金流不連續，呈現周期性的大進大出，不具有持續穩定贏利的特征。房地產企業想通過上市來進行融資難度較大。

3.房地產信托融資受限

2005年9月，銀監會《加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》，要求信托公司開辦房地產貸款業務，嚴禁向項目資本金比例達不到35%、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產開發企業發放貸款。2006年8月，銀監會再次下發《關于進一步加強房地產信貸管理的通知》，指出信托公司開辦房地產貸款業務，或以投資附加回購承諾等方式間接發放房地產貸款，要嚴格執行“212號文”的有關規定。2007年3月，新的《信托公司管理辦法》明確規定，向他人提供貸款不得超過其管理的所有信托計劃實收余額的30%。這使得房地產企業通過信托融資變得困難。

4.海外資金融資受到限制

2006年7月，由建設部、商務部等6部委共同簽發了《關于規范房地產市場外資準入和管理意見》，對境外企業持有房地產的方式及外商投資房地產做了嚴格的規定。2007年11月，國家發改委和商務部聯合頒布了《外商投資產業指導目錄（2007年修訂）》，將房地產行業的投資行為全部列入“限制”行列，全面限制外資進入我國房地產業。

三、房地產企業融資建議

1.促進信托的進一步發展

房地產信托對物業的投資持有是長期的，在一定政策的扶持下，大量機構投資者的出現會帶來房地產投資的長期化，降低目前國內房地產市場中的大量短期交易行為，有利于穩定市場。而且作為機構投資者，REITs更專業，其要求回報率也更為理性。如果能成為房地產投資市場的主體，將有利于降低投資中的非理性和違規行為。因此要進一步促進房地產信托的發展。

2.加快房地產公司債券的發展

發行房地產公司債券可以改善房地產企業融資結構。房地產項目的開發周期較長，但目前房地產開發公司往往存在短貸較多，長貸缺乏現象，融資結構不合理。以中長期為主的公司債為房地產公司提供了較為穩定的資金來源，有利于降低信貸政策對房企融資的影響，減少對信貸融資的依賴，從而改善房地產企業融資結構。另外，由于房地產開發公司資金需求量較大，房地產企業的資產負債率通常較高，間接融資會提高負債成本，而發行公司債替代銀行貸款，可以有效降低財務成本。

3.進一步擴充股市規模

房地產企業上市，從股市融資規模一般較大，融資成本低廉，無需向投資者還本，不用向投資者支付利息，降低了企業的經營成本。上市融資后進行收購、并購、合資等資本運作，提高公司的服務范圍和專業水準，還可以把原來可能給銀行系統帶來的風險，通過增發、配股等方式，轉嫁出去，對于降低信貸風險有一定的好處。

目前房地產企業上市審批難度有所加大，借殼上市就成為房地產企業上市融資的一條捷徑。借殼上市具有上市時間快，節約時間成本的優點。目前我國上市的房地產公司僅有80家，只占我國房地產企業總數的約0.2%，因此，可以進一步擴充房地產企業上市融資規模。

4.積極進行房地產企業融資創新

目前我國房地產企業融資渠道較為單一，房地產市場的融資產品較少。因此可以借鑒國外房地產企業融資模式，采取租賃權融資、權益性融資、過橋貸款等新型融資方式，來確保房地產企業的持續發展。

參考文獻：

[1]張紅殷紅:房地產金融學.北京：清華大學出版社，2007年

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1.1房地產宏觀調控的概念

房地產宏觀調控是指國家運用經濟、法律和行政等手段,從宏觀上對房地產業進行指導、監督、調節和控制,促進房地產市場供需總量、供需結構平衡,實現房地產業與國民經濟協調發展的管理活動。從調控體系上可將宏觀調控分為政策調控和戰略調控。房地產宏觀政策調控,是從經濟角度,運用貨幣政策、財政政策、稅收政策與土地政策等措施對市場行為進行經濟性約束。房地產宏觀戰略調控,是從法律和行政角度,對房地產市場環境與房地產市場系統全局進行引導和規劃。

1.2房地產戰略調控與政策調控的主要區別

調控手段差異。政策調控是對房地產市場行為等進行經濟性約束和懲罰,對市場失誤進行糾正,對市場失靈進行補充,對市場失效進行調整。戰略調控是對房地產市場行為進行引導、懲罰和制度安排,具有強制性和法律性。

調控目標差異。政策調控旨在對房地產市場價格波動進行調節,維持市場短期局部的穩定,協調發展房地產投資市場和消費市場。戰略調控旨在制訂房地產發展規劃、房地產市場戰略調整,維持房地產市場總供需總量平衡,促進其平穩健康發展；同時優化供需結構,保證中低收入人群住房需求。

1.3房地產戰略調控的必要性

戰略調控有利于調整房地產經濟與國民經濟的關系。當前我國發展房地產業主要從總量上加大房地產業投資,由于房地產是國民經濟的支柱產業,國民經濟過分依賴于房地產業。而戰略調控是從結構上對房地產業進行調整,提高房地產業的增加值,促進房地產經濟的發展,實現房地產業對國民經濟的貢獻。

戰略調控有利于推進城市化進程。我國城市化進程緩慢,城鄉二元經濟結構明顯,城市化與房地產業發展不協調,而政策調控僅調控區域性和短期性市場波動。戰略調控則是從整個房地產市場出發,制訂房地產長期發展規劃,實現房地產業與城市化的協調發展。

戰略調控有利于協調城市規劃和城市經濟的發展。當前我國城市經濟的發展,只是盲目地追求房地產開發,而忽視城市規劃,造成城市規劃與城市經濟發展不協調。政策調控只是用經濟手段實現資源合理配置,而戰略調控則是用法律和行政手段加強城市建設和城市規劃的約束性,從而更好地協調城市規劃和城市經濟的發展。

2我國房地產宏觀調控主要問題及反思

(1)房地產宏觀調控政策本身的問題。一是房地產宏觀調控政策失靈問題。其一,宏觀調控政策滯后性。宏觀調控政策從制定到實施需要一段過程,包括問題的發現、調控政策的制定、實施。而市場的易變性、波動性會使得政策無法執行,形成滯后性。其二,宏觀調控政策靈活性較差。宏觀經濟政策是面向整體市場,解決短期經濟問題。而房地產市場是區域性較強的市場,易造成部分區域適應性差。即使各地方政府依據中央政策制定地方調控細則,也只是一紙空文。另外,還可能由于政策制定者對市場問題把握不準。其三,宏觀調控政策執行不力。“上有政策,下有對策”,在政策執行過程中,部門利益與地方利益沖突、調控細則歪曲調控政策、政策執行者不作為、政策執行不到位等。二是房地產宏觀調控失效問題。其一,宏觀調控政策經濟約束性失效。宏觀經濟政策主要是因為利用土地、貨幣、財政、稅收政策等對違反市場行為者進行經濟性懲罰。在實施懲罰過程中,會因“尋租”、“招商引資”政策、經濟懲罰力度不夠使得執行大打折扣,造成投資回報遠大于經濟性懲罰,致使政策經濟性約束性失效。其二,宏觀調控政策片面性。綜觀我國已出臺的宏觀經濟政策,皆是針對某個具體問題或現象。其三,宏觀調控政策作用時間短。我國宏觀調控實施后,會在短期內產生一定效果,之后問題會更嚴重,主要是因為宏觀經濟政策僅在短期內影響部分房地產市場主體行為。

(2)房地產宏觀調控引發的問題。一是房地產市場環境問題。其一,宏觀調控使房地產市場經濟環境更加惡劣。一方面宏觀調控使得房地產投機回報率增加,投資炒房和囤房盛行,房地產市場儼然是住房投機市場而非消費市場。特別是大量制造業資本或者其他重要實體經濟資本投資樓市,加劇了市場投機行為。另一方面宏觀調控使得開發商大建高檔住房,而高檔住房成交拉動房價,使得中端房價也跟隨上升,中端住房出現泡沫。因此,調控使得房價越調越高,住房越來越困難,房地產市場環境變得更加惡劣。其二,房地產宏觀調控政策法律環境受到質疑。我國房地產宏觀政策效用大減,2006年的國八條和國六條實施后,房價出現短暫回調后又升到較高水平。使得人們質疑政府宏觀調控政策。多次調控表明,房地產宏觀調控并不能引領房地產市場走向、改變房價走勢及保障中低收入人群的住房權利。二是房地產市場系統問題。其一,房地產市場投機預期高漲。宏觀政策調控使得房價不跌反漲,投機者信心高漲。根據消費者行為理論,消費者(投機者)“買漲不買跌”,于是投機者看漲預期形成,大量投機資本進入樓市,房價越炒越高。其二,我國房地產市場住房投資功能強于消費功能。目前樓市投機盛行,政府宏觀調控不力,使得購買住房主要是為投資而非消費。宏觀調控使得購房者購房越來越困難,消費市場逐漸萎縮,投資市場成為主流。其三,投資者與消費者矛盾更加激烈。一方面是開發商與消費者的矛盾,征稅增加開發成本,而開發商會將稅收納入房價,將賦稅轉嫁給了購房者,房價越高,購房越困難,開發商與購房者矛盾僵化。另一方面是投機者與購房者的矛盾,如為抑制投資,提高稅率,但同時增加了自住、投機購房者的購買成本,可投機者掌握大量資本,并不受其影響,他們只需投資回報率大于銀行或其他投資回報率,就不愿退出房地產投機市場,反而使自住需求減少。結果造成一方面投機者擁有大量空置房,另一方面購房者又買不起房,于是二者矛盾愈演愈烈。

3完善我國房地產宏觀調控新思維

3.1繼續改進和完善我國房地產宏觀政策調控

(1)彌補房地產宏觀調控政策的不足。第一,重視對宏觀調控效果評價,制定更加準確有效的宏觀經濟政策。準確有效的宏觀經濟政策可以解決政策失靈問題,宏觀經濟政策要適時、針對性地執行,嚴格執行制定的宏觀經濟政策。第二,加大宏觀調控政策配套措施,提升宏觀調控執行力。執行力關系到效果與目標的差異。要力求避免執行力大打折扣、宏觀調控政策執行不作為的現象,做到公開、公平、公正執行,努力構建宏觀調控政策監督體系。第三,著重分析抑制住房需求的弊端,積極引導住房需求。

(2)完善房地產宏觀政策調控機制。第一,完善稅收政策調控機制。稅收的重要功能是使收入、生產要素再分配。對房地產征稅,主要應增加住房投資成本,而不是增加住房消費成本。目前我國住房稅收調控既抑制投機,也增加住房消費成本,由此引發住房難問題。因此,很有必要對住房持有和住房流轉交易分別設計征稅。只有增大持有投資住房的稅收成本,才能抑制投資投機行為,即讓投資房地產的收益小于成本,才會抑制投機。第二,完善土地出讓機制,最大限度地為保障性住房建設提供資金支持。我國土地現行的“招拍掛”出讓機制,造成了房價的不斷提高,建議在操作上可以采取商品房等用地沿用現行的價高者得的招拍掛方式,保障性住房的土地出讓而采取應價低者得。商品房等用地最高價招拍掛,可以實現土地效率最大化,并且可將這部分資金再投入保障房建設,以解決中低收入人群住房難問題。

3.2逐步啟動和發展我國房地產宏觀戰略調控

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【關鍵詞】經濟金融；形勢；認識；思考

前言

在我國日常的生活和交易中，首先應該認識清楚當前的經濟金融形勢，尤其應該將影響我國經濟金融形勢的因素統一起來。針對我國經濟金融發展的形式，對其進行有效的分析，然后找出其中的不足之處，都應該采用科學的方法進行分析和思考，旨在保證我國經濟金融更加穩定的發展。

1.當前我國經濟金融的形勢介紹

目前，我國的經濟金融已經取得了很大的進步和發展，主要表現在以下幾個方面，第一，我國的經濟金融逐漸從低谷向上走，現在我國的經濟金融發展已經走上了穩定的道路；第二，通過拉動我國的內需極大地促進我國經濟金融的發展；第三，隨著國際金融環境的逐漸好轉，我國的出口也呈現出明顯的增長趨勢。另一方面，我國的經濟金融發展帶來的機遇主要包括以下幾個方面：第一，我國的宏觀政策進一步促進了我國產業結構的優化；第二，我國的區域經濟政策也促進了我國經濟金融的發展；第三，我國的投資領域被進一步擴大，進而不斷優化了我國的投資環境；第四，我國的宏觀政策還有助于增加我國的就業和收入分配，旨在保證我國經濟的穩定發展。

另外，我國的經濟金融發展已經達到了一個重要的階段，但是，在我國經濟金融的發展的過程中還存在一些問題，主要包括以下幾個方面：第一，我國經濟金融發展的過程中還存在通貨膨脹方面的問題。即使我國的物價整體上趨于平穩，但是在很多種綜合因素的影響下，我國的通貨膨脹依然存在；第二，我國的房地產市場受到了嚴峻的挑戰。隨著我國有關房地產政策的不斷出臺，這使得我國房地產的價格逐漸趨于平穩，但是之后又使得我國的房地產價格出現了反彈的趨勢；第三，隨著我國信貸的不斷增長，導致我國的貸款變得非常難。由于我國信貸增長還是逐漸變強，并且信貸增長一直處于高位，這就導致我國的中小型企業在發展的過程中不可避免地遇到了資金短缺方面的問題。與此同時，由于貸款難帶來的另外一個問題就是當前的貨幣宏觀政策調控遇到了極大的阻礙；第四，我國的經濟金融發展受到了資源環境的約束力。在我國經濟金融發展的過程中，資源不足的問題一直都存在，這就導致我國的經濟金融發展面臨著缺乏持續性的問題。

2.解決我國當前經濟金融形勢的發展問題措施

2.1加強對房地產、車市等經濟事項的調整

目前，影響我國經濟金融發展的一個因素就是房地產和車市等重要產業，這就要求很多經濟學家加強對這些領域經濟事項的分析。現階段，由于我國中央政府加強了對房地產等產業的宏觀調控，進而使得我國的房地產和車市等價格保持的比較平穩。但是，只有國家的調控是遠遠不夠完全保證房地產和車市等產業的價格趨于平穩，主要是由于隨著我國城市人口的不斷增長，進而就會導致人們對住房和車等的需求也逐漸提高，因而在經濟金融調控的過程中，需要真正將我國經濟金融市場中的房地產等經濟事項進行改革和控制。所以，對我國的政府部門而言，還應該將房地產和車市等事項中的細節進行調控，從而保證我國經濟金融的平穩發展。

2.2加強對創新產業的投資建設

隨著全球經濟一體化的不斷深入，現代國家之間、企業之間的競爭歸根結底就是創新技術的競爭。對我國的企業來說，由于國家對創新技術的重視逐漸提高，通過創新來帶動我國經濟產業的良性發展。同時，企業還應該抓住市場中的有利因素來促進其產業鏈的發展，進而將企業自身的經濟金融發展與國家的宏觀政策結合起來，旨在企業的生產和建設過程中促進經濟金融的發展。因此，我國應該加強對創新型產業的投資和建設，并且國家政府還應該加強對企業的宏觀調控。同時，通過對我國當前經濟金融發展中的經濟細節進行分析，從而分析出對促進企業發展有利的因素。只有這樣，才能更好地拓寬企業的融資渠道，從而加深企業內部和外部更好地結合發展。因此，加強對創新產業的投資建設是保證我國經濟金融形勢平穩發展的重大舉措。

3.結語

總而言之，針對我國當前面臨復雜的經濟金融環境，現階段有必要認真認識和思考當前我國的經濟金融形勢。為了解決我國經濟金融發展中存在的問題，因而需要將影響我國當前的經濟金融中的不利因素認識清楚，從而促進我國經濟金融的發展。當然，我國政府也應該加強對房地產和車市等重要產業的宏觀調控，同時國家還應該重視對創新產業的支持，旨在為我國整體經濟金融的發展提供充足的動力。因此，現階段研究對當前經濟金融形勢的認識與思考具有非常重大的現實意義。

【參考文獻】

[1]張俊峰.當前經濟金融形勢思考[J].現代商貿工業，2013（02）：107

[2]安杰山.對當前經濟金融形勢的思考[J].學術探索，2012（11）：77-79

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戰略產品雙線告捷

光耀地產表示，公司能在2011年取得較好的業績，主要得益于公司良好的戰略布局，以及頗具創新性設計的產品大獲市場認可。

早在2009年，公司就實施積極的“走出去”戰略，從偏居惠州一隅，到如今形成環渤海、長三角、珠三角的全國性布局終有收獲，不僅有效地分散了去年“新國八條”政策對公司業績的不利影響，也對公司今年總體業績的增長做出了較大貢獻。目前，惠州區域以外的市場銷售額已經占到公司總銷量的兩成多，這為公司的全國性擴張打下了堅實的基礎，預計2012年惠州區域以外的銷量會增長到公司總銷量的四成。另外，光耀獨特的產品設計大獲市場認可。根據公開資料顯示，光耀集團主要產品線“光耀?荷蘭水鄉”、“光耀城?先生的湖”、“DADA的草地”、“全球候鳥度假地”等項目在惠州市場開盤時都曾爆出客戶徹夜排隊哄搶房源的盛況；在競爭幾乎白熱化的天津市場，“光耀?團泊湖”項目更是創造了半天3億元的銷售紀錄；臨沂的“陶朱公”高端別墅項目也是開盤一小時勁銷八成，客戶對光耀產品的認可度可見一斑。資金周轉快宏觀政策影響有限

從今年的宏觀政策來看，國家針對房地產行業的信貸資金沒有放松的跡象，對房地產開發這種資本密集型的企業來說，未來發展的步伐將更加艱難。對此，光耀集團董事長郭耀名表示：“目前的調控政策，對光耀來說的確增加了資金使用成本，但在公司整個銷售策略和戰略布局來講并沒有太大的影響?！逼溥M一步強調：“光耀現在擁有國內國外雙重融資渠道，比國內的其他開發商更加靈活。同時，跟國內同行比較，資金周轉也更快，差不多半年就能周轉一次，而國內‘一年周轉一次’就算是房地產企業資金周轉的最好水平了。綜合來說，目前的政策對光耀的影響較小?！?/p>

2012年銷量持續穩定增長可期

目前全國許多城市已經明確表示2012年將繼續執行“限購”、“限貸”政策，地產行業的發展前景堪憂。光耀集團董事長郭耀名表示：“公司的住宅項目大多布局在二、三線城市，跟一線房企相比，受宏觀政策的影響相對較小，且今年的推盤量總體會高出2011年。另外，光耀今年在中國三大經濟圈珠三角、長三角、環渤海都會有新項目推出，預計新增開發面積約100萬平方米，光耀集團今年的銷量肯定會繼續保持快速增長的態勢?！睋私?，光耀地產成熟的住宅產品線如“全球候鳥度假地”、“荷蘭水鄉”、“光耀城”等已經落戶全國多個主流城市，并陸續問世，光耀未來業績的穩定增長有可靠的保證。光耀集團表示，公司自2012年起還將陸續進入馬來西亞、濟州島、深圳龍崗和光明新區、湛江等地區，在規避政策影響的同時，繼續保持公司銷售業績的穩定增長。

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關鍵詞：房價 地價 經濟

1.影響房地產價格變動的主要經濟因素

1.1供求關系因素

在房地產業中，生產周期長和資金規模大是房地產商品最為明顯的特點，因此在某段時間內和某些特定的區域中，就可能會出現產品相對過?；蚨倘边@種現象，也就使得房地產業的價格呈現出波動的形式。由于房地產業具有不動產性、資產屬性和資本附加性，使得房地產業不會隨著使用價值的消耗和消失而減少或轉移了房地產商品的價值，具有較長的價值使用年限，且隨著投入的增加，其價值也會跟著增長。同時，這三種特殊的屬性使得房地產商品的供求與價格關系的表現更加明顯，有時甚至會使其發生扭曲，從而導致價格的波動更加劇烈和明顯。

1.1.1需求因素對房地產價格波動的影響

在房地產業中，界內人士普遍認為在短周期內，房地產缺乏彈性，因此對房地產價格波動產生影響的主要因素為市場需求因素。從城市住宅業未來的發展角度看，對房地產價格波動造成影響的原因主要有三個方面：①城市的大規模拆遷而造成的需求迫切；②城市外來人員對房子的購買需要和當地居民對住房環境改變的需要；③城市的土地出讓，使得土地的價格大幅度上升，從而帶動了房地產價格的變動。雖說地價上漲和房地產供給結構的變動是影響房價上漲的直接原因，但歸咎到底，影響房價上漲的深層次原因為消費者的預期發生改變，因此，有學者認為：造成房價上漲的重要原因包括人均可支配收入、投資成本和預期這三個方面。業界人士在對房價上漲原因進行分析時，都比較關心市場供需對價格變動的影響，房地產可以看做是一種投資品，而投資需求的大量存在極易對房地產需求造成較大的波動，隨著時間的推移，波動幅度會發生變動，從而導致了房地產供求關系的不穩定。

1.1.2供給因素對房地產價格波動的影響

房地產價格與土地價格之間的關系作為業內人士爭議的焦點問題，許多學者認為土地出讓方式的變動在一定程度上推動了地價的上漲，但那也僅僅是市場低價的釋放而已，并非是影響房價的決定因素。研究房價與地價的基本關系可以看出，兩者間都起到了相互影響的作用。地價的下滑和上升，勢必造成房價的下降和上升，而從長遠的角度看，房價的走勢也在一定程度上影響了土地價格的走勢。另外，地價對房價的影響程度會隨著土地級別的下降而逐步下降，同樣的道理，某特定區域范圍內的房價的不斷上漲也會對該區域內的地價的上漲起到推動的作用，這兩者間存在著的這種相互影響的關系及相互制約的關系，也就表現為市場供給關系對房地產價格的影響。

1.2經濟基礎面因素

房地產價格是經濟面的一個敏感指標，通過對房地產價格的分析，其原因主要是因為房地產價格與經濟面存在著正相關的關系，當房地產價格出現下行波動時，那就意味著經濟基本面的狀況出現了惡化，相反的，則表示經濟基本面的態勢良好。另外，經濟面與房地產價格也存在著相互的作用。房價的下行或上行波動不僅僅是反映出經濟面好壞狀況而已，同時在一定程度上會對經濟面造成影響。當房價的波動對兩者之間的平衡關系造成了影響，那么為了維持這種平衡，經濟面則應做出相應的調整，也就勢必會對當前的經濟狀況造成影響。

1.3城市化進度因素

隨著我國經濟的發展和人口的不斷增加，城市化得到了較為快速的發展，通過對這一現象的分析，城市化進程已逐步成為房地產業繁榮增長的原動力，并且成為目前我國房價快速上漲的一個合理的“說辭”。隨著我國城市化進程的推進與發展，在極大程度上也使房價呈現出向上波動狀態，其主要原因是因為在對城市土地進行開發和利用的同時也使得城市土地的價值得到了提升，另外，由于城市的積聚效應，使得房產價值和附加價值得到了增加。城市化本身孕含著與之相反的態勢，即在形成積聚的同時也在不斷地形成分散。城市化進程存在著邊際成本，假如城市的積聚所產生的成本超過了其所帶來的經濟效益，那么就會使得城市化進程的速度逐步下降直至自然停止。所以當城市化快速發展或發生停滯時，房價必然會出現上行或下行的波動。

1.4經濟周期因素

社會經濟周期是一種客觀存在的主體，通過對其分析，可以發現該周期是一個增長、繁榮、衰退、蕭條直至再重復的鏈式循環模型，且處于一個不斷運行的狀態。而房地產行業是中國經濟的主要組成部分，自然也存在著經濟周期，在忽略了連帶效應和時滯效應的時候，其波動規律與經濟周期的變動是一致的。由于當前中國經濟周期性表現得不是明顯，因而對周期的研究就顯得極為困難。且我國房地產業正處于成長的階段，房地產業的規模正在持續的擴大，也就無法體現出實際應有的波動狀況。但是，通過對經濟研究方法和房地產指數研究體系的分析研究，并將房地產業規模的影響排除之后，通過對實際情況的分析，已經可以證明經濟周期對于房地產價格的影響性。

1.5經濟全球化因素

伴隨著全球化的加速發展，國際金融市場規模也在不斷地擴大，跨國資金的快速全球性流動，使得各國的資產價格也在劇烈的波動。世界宏觀經濟正處于短周期低速增長的階段，過度增長所帶來的后果已經逐步地顯露出來。各國經濟發展政策的調整是不難看出的，這種調整會對房地產價格波動造成影響，如果處理不當就會造成不能承受的后果出現，使得經濟處于持續性的經濟疲軟階段，而這又進一步惡化了房地產價格波動。

2.政府對房地產價格波動的控管對策及改進措施

2.1政府對房地產價格波動的調控

（1）政府對國民經濟波動的整體調控宏觀調控政策應與整個國民經濟的宏觀政策相一致，并服從國家的經濟政策。當國民經濟不能承受房地產業的發展時，房地產業會給其他行業帶來巨大壓力，為了使宏觀經濟的持續健康發展，就要采取宏觀調控措施改變房地產業中的不良因素。

（2）政府調控因供求失衡而形成的房地產經濟波動在房地產業中，供需不平衡是普遍的。因此，實際上為了減少這種供需不平衡的狀況才對房地產市場進行宏觀調控，單憑市場經濟的調節能力往往會使房地產陷入經濟危機致使房地產業元氣大傷，為了避免這種狀況出現使得房地產業能夠正常運轉，這時根據矛盾的不同采取不同的調控方針。

（3）政府調控因宏觀政策變化而形成的房地產經濟波動即使會對房地產經濟造成影響，政府仍然應該堅持執行正確的宏觀經濟政策，因為正確的宏觀經濟政策保障了房地產業長遠、健康的發展。同時政府應該采取措施制止不當和失控狀態的宏觀經濟政策對于不當的或失控狀態下的宏觀經濟政策。政府應保持房地產業宏觀政策的穩定，盡量避免重大經濟決策的變化，這樣會對房地產企業制訂長期發展戰略，減少企業決策的盲目性、短期性和投機性產生有利影響。

2.2政府調控的主要措施

（1）政府應對行政審批環節進行簡化，降低市場交易成本政府對房地產開發項目嚴格而繁瑣的監管不符合市場經濟發展規律。市場可以檢驗審批中的大部分環節，政府要做的是在開發前審查房地產開發企業的資質和信譽，并且在建設中和建筑完成后進行標準規范的質量驗收。另外，還要對每一個必須進行的審批環節所需的具體時間進行嚴格規定，對超過期限的情況可提出申訴索取賠償。

（2）改進或變更價格雙軌制土地轉讓市場大量存在價格雙軌制，導致這一問題的根源并未最終解決，某種商品在市場上只要存在兩種價格，運用各種方式找到政策漏洞的人就會出現。政府在全國范圍內取消協議出讓土地的方式，才能將公平公正公開的環境賦予市場。

（3）政府對稅收政策進行改進，降低居民住房交易稅費，對于各中小企業在信貸方面的支持也不斷加大。第一，按照新制定的《企業所得稅法》來實施，對于個人房地產的稅收制度持贊同態度；第二，改革稅費并實施結構性減稅的措施。通過減退稅或是抵免稅的方法，達到減輕居民稅和企業稅的目的，以推進企業的投資力度，以及刺激居民的消費力度，最終使得房地產市場能朝向穩定健康的方向持續發展。

參考文獻：

[1]牛德利.房地產價格波動的經濟因素分析[J].價值工程，2011.30

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那么，原因何在？

這個問題讓筆者想起了法國名導演歐容的電影《花瓶（Potiche）》，這部2010年上映卻頗有復古范的影片講述了一對夫妻管理家族制傘工廠的故事，看似專業的丈夫作為總經理與工會鬧得水火不容，企業每況愈下，而被視作花瓶的妻子接手總經理工作后，卻把企業經營得井井有條。夫妻二人的成敗，關鍵在于處理博弈能力的差異，無法理順宏觀、微觀的博弈關系，看上去很美的經營策略也僅是紙上談兵。

再看中國經濟，宏觀調控之下，實體經濟尚未扭轉頹勢，一方面和經濟環境的復雜嚴峻息息相關，另一方面則與宏觀調控的微觀傳導頗有關聯。實際上，作為宏觀調控的理論源泉，傳統凱恩斯主義在學術上的最大缺憾正在于就宏觀論宏觀，而近幾十年來經濟學領域的諸多努力也集中于為傳統宏觀經濟理論構建微觀基礎。但在筆者看來，宏觀調控理論上的微觀基礎雖在不斷夯實，但現實中的微觀基礎卻并不牢固。很多市場人士在分析宏觀調控時往往聚焦于整體性影響，而并未關注到微觀主體的應對及其帶來的反作用。

筆者最近兩年在地方上工作，這一段經歷讓筆者對宏觀微觀博弈有了切身體會。筆者以為，宏觀調控未能快速改變當前中國經濟的失速態勢，易被忽略的一個原因是：五種宏觀微觀之間的博弈，讓宏觀政策缺乏有效的微觀基礎。

其一，宏觀微觀之間存在“囚徒博弈”。

博弈論中著名的“囚徒困境”可謂家喻戶曉，囚徒困境的核心是個體理性導致集體非理性，這種情況也體現于宏觀調控的微觀傳導過程中。一些宏觀政策出臺的目標是符合集體理性的，但微觀個體卻會出于自身利益最大化的考慮來調整個體行為，調整后的個體行為卻未必符合宏觀政策本意。

例如，2012年以來，監管部門花大力氣整頓銀行業不規范經營，其目的是規范行業行為，還利于民，減小融資成本，助推實體經濟特別是中小企業發展。雖說政策業已取得顯著成效，但從微觀層次看，整頓不規范經營、不對稱降息和利率市場化的推進，在加大銀行業競爭的同時，也大幅提升了大型企業的議價能力和話語權，銀行和其他金融機構的資源是有限的，在自身利益最大化的驅動下，部分金融機構被迫將更多資源投入到對大型企業的業務維護上，中小企業得到的金融服務反而受到了擠占。

其二，宏觀微觀之間存在“吃飯博弈”。所謂吃飯博弈，很直白的解釋就是，宏觀調控再怎么陽春白雪，微觀個體包括企業和地方政府，都是需要吃飯的。宏觀看，中國經濟長期吃飯靠轉型，唯有轉型才能實現長期可持續發展；但微觀看，地方經濟短期吃飯難轉型，為轉型而轉型很容易滋生形象工程或風險隱患。微觀中國，很多城市、縣域存在產業集聚、經濟結構單一的特征。如果恰巧這個單一的行業屬于粗放增長的行業，屬于轉型壓降的對象，那么地方政府作為一方水土的衣食父母，將很難真正去做實轉型。特別是在當前地方政府業績評價體系下，以短期“自發降速”換取長期產業結構調整空間的現實激勵作用并不大。

而無論是地方政府還是微觀企業，一旦為轉型而轉型，往往會盲目追求多元化，將眼光投入到房地產、民間金融等面子足、見效快的時髦領域，而這種超出其自身風險控制能力的“多元化”可能會成為醞釀隱患的溫床，甚至會對企業的主業或地方支柱產業帶來意想不到的負面影響。

其三，宏觀微觀之間存在“彈簧博弈”。這種博弈就像壓彈簧，此消彼長，不進則退，只有宏觀調控不斷施力，政策效果才會持續顯現，若宏觀調控不再施力，政策效果就不會繼續疊加，而一旦宏觀調控有所減弱，往往會出現有違政策初衷的逆向反彈。

最典型的例子就是房地產市場，房地產市場的繁榮對于地方政府而言始終具有做大GDP、增加財政收入、提升地方品牌等多重誘惑，只要宏觀層面對樓市調控稍有放松，甚至不需放松，只要有些許“不強調”的跡象，微觀層面就有捂熱樓市的沖動。

其四，宏觀微觀之間存在“邊緣博弈”。宏觀調控畫了一個圈，而部分微觀實體包括地方政府和微觀企業，往往行走在宏觀政策的邊緣，或是在不斷試探宏觀調控的邊緣區域，這種行為往往會帶來諸多風險。例如，2011年中國民間融資市場經歷了一波非理性的快速發展，一方面是流動性緊張狀態下的需求所致，另一方面也與民間融資市場政策監管的邊界不清晰有關。宏觀層面鼓勵民間金融力量的穩健培育，但由于規范性的民間金融發展尚處于起步階段，對民間金融機構的審慎監管政策還在不斷完善過程之中，而這種初始階段的監控薄弱，則為民間融資市場創造了行走于邊緣的條件，表現為機構超速擴張和業務高杠桿運作。這種邊緣博弈帶來的非理性繁榮的風險，業已在當前逐步顯現，并還將不斷釋放。

其五，宏觀微觀之間存在“專業博弈”。宏觀層面凝聚著專業思維，充斥著專業人士；微觀層面則缺乏足夠的專業資源。這種“專業屏障”往往成為信息不對稱下博弈均衡走向集體利益受損的重要壁壘。

實際上，這種專業博弈發展到極致，甚至會引致金融危機，次貸危機和歐債危機本質上也是專業博弈的結果，前者是金融機構利用專業優勢過度開發房產業務、金融衍生品誘發的危機，后者則是政府部門利用專業優勢過度透支社會財力誘發的危機。

總之，宏觀微觀之間的五種博弈，讓中國宏觀調控缺乏有效的微觀基礎，進而使其效果顯得有所不足。

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[關鍵詞] 房地產；企業；財務風險；防范

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 17. 011

[中圖分類號] F275 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）17- 0017- 02

1 我國房地產企業發展的現狀

1.1 行業特點帶來的風險

房地產行業的投資收益周期長，風險大，易受市場和國家宏觀政策的影響。跟經濟周期一樣，房地產業也會經歷復蘇、繁榮、衰退、蕭條這4個階段。在房地產業進入衰退階段時，樓價漲勢就會明顯遲緩，當國家政策有變時，樓價就會大幅度遞減或遞增。2007-2008年間，我國房地產市場出現暴漲暴跌的動蕩局面，直至2009年市場進入一個調整的階段。2010年，國家又一次出臺房地產政策，房價呈現上升趨勢。然而2011年下半年開始，我國房地產業再次進入萎靡期，這對房地產業的沖擊是巨大的。

1.2 利率和通貨膨脹風險

當市場通貨膨脹或利率上調時，就會引起原材料、工人工資成本增加，從而使得預期收益縮水。近些年，銀行不斷加息，使得房地產貸款難度加大，老百姓按揭貸款購房困難，影響了投資者的購房欲望，從而導致房地產行業低迷。

1.3 現金流不穩定的風險

資金是企業生產和發展的基本條件，房地產業更需要加強現金流管理。在企業發展過程中，現金流量是否充足、合理，直接反映一個企業的管理水平和經濟實力。當現金流量不足以抵債時，就會引發財務危機，甚至會導致企業倒閉。由于房地產業的開發周期較長，資金周轉率低，所以，要強化對現金流量的管理工作。

1.4 國家宏觀政策所帶來的財務風險

2010年，全國房價大幅上升，房地產行業進入繁榮階段，泡沫經濟嚴重。國家為促進其協調發展，從稅收、銀行貸款等各個角度加強了對房地產業的整治，比如提高二套房首付標準、提高貸款利率、提高異地投資門檻等。對國家的調控手段，各大銀行也積極配合，貸款利率隨之上升，2011年，國家對房地產的宏觀調控政策收到了明顯效應。

1.5 財務風險管理意識不強

企業財務管理意識不強，加大了企業財務風險。從目前看，很多房地產公司沒有一套完善的財務管理制度，在項目開發前沒有合理進行預算，也沒有全方位的財務分析。房地產企業的預算分析包括征地成本、資金流向、投資回報等方面，只有這樣才能達到預期目標，有效地控制成本，減少財務風險。

2 房地產企業財務風險成因分析

2.1 外部因素

外部因素包括經濟、市場、法律、資源等方面因素，這些都屬于宏觀因素。雖然這些因素存在于企業外部，但是對房地產企業的影響是巨大的。我國法律和政治環境相對穩定，所以企業所面臨的外部風險主要是指受經濟環境的影響，經濟環境發生變化引起企業外部環境的不確定性增大，進而影響房地產企業的經營狀況，甚至出現財務危機。

2.2 內部因素

由于房地產開發項目周期長、不確定因素很多，導致其資金風險較高，如果存在內部控制失范的情況，容易導致房地產企業資金管理出現問題，導致房地產開發出現阻礙，所以房地產企業的財務風險主要是由于內部控制不完善帶來的財務風險上。

3 房地產企業財務風險的防控策略

3.1 完善財務風險控制體系

房地產企業，應當實事求是地構建科學合理的財務風險防控體系，包括財務預警體系和風險管理機制。在資金流風險有效識別上，應以現金流狀況作為分析基礎，關注現金預算的執行狀況，通過預算與執行的差異分析及異常波動，來研究現金流中出現的問題，并采取針對舉措來及時管控這些問題和早期的風險。通過絕對數和結構分析來研究現金流是否合理，房地產企業的現金流若比預算數要少，則可能盈利能力低下或者過度投資導致資金短缺，對于這種情況，簡單地靠融資解決并不科學，應當尋找原因并從根本上解決問題。房地產企業現金流結構，主要看運營及投融資所占現金流比例是否符合戰略和經營周期。一般來說，擴張型房地產企業融資占比較大，保守型房地產企業經營收入占比較大。房地產企業資金從投資到回收一般在3～5年時間，融資渠道和結構應當與企業經營周期相一致。科學分析財務風險后，要建立科學合理的風險防控體系。首先要加強財務風險意識培養，確定管理層對風險防控負責，以此為基礎引進現代風險量化和管理工具，對財務風險內容進行細化，并制訂財務風險控制方案，根據財務風險的概率和程度來對其進行量化，并給出解決方案。最后要建立風險責任機制，對風險管理要實行問責監管制度，并加強執行。

3.2 加強融資環節的管理

房地產企業財務風險產生的重要原因之一是資金結構的失衡，擴展融資渠道可以有效防控其風險。房地產企業應當順應國家政策，發展多元的直接融資，如國家應建立專門的針對房地產企業資本市場，增加長期債券、股票的發行額度，提高房地產企業直接融資的比例，并出臺短期融資融券的政策，適度推出抵押貸款證券化，創新組合式的融資模式，降低信貸風險；在間接融資方面，可推出適合房地產企業經營現狀和特點的特色信貸服務，結合銀行與擔保金融機構，促進貸款模式的創新。

3.3 在投資方面的財務風險防范

對投資商，應加強項目研究，重點是市場供求狀況，要有把握和有針對性地進行投資，投資前要研究消費者的偏好，通過指標分析法來確定經濟效益最優化路徑，同時要重視投資所在地的地方政府的城鄉規劃管理程度、項目周邊環境影響因素等。對所投資項目的經營模式也要慎重選擇，例如聯營、共同投資、多種經營等組合方式。一般風險較大的項目可采用共同投資方式降低投資風險，對居民樓、寫字樓、商業地產等項目，要進行多種經營開發，降低銷售風險。

3.4 加強現金流管理

房地產企業現金流管理應當從以下幾個方面來加強：首先在應收、應付賬款管理上，要加強信用管理，提高催款責任落實程度，提高運營資金周轉效率，使房地產企業現金流充足且順暢。其次在房產產品銷售上，應創新營銷方式，結合多方力量擴大宣傳促進銷售，提高存貨周轉速度，提高資金回籠速度。最后，房地產企業應站在價值鏈管理的高度，與價值鏈上的各經濟體合作，實現價值鏈融資和運營資金動態跟蹤等，提高資金使用效率。

主要參考文獻

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關鍵詞：住房公積金貸款 風險 措施

1.住房公積金貸款發展現狀以及結構分析

住房公積金的貸款對象為已繳存住房公積金，并具有完全民事行為能力的在職職工。住房公積金貸款的利率顯然低于市場利率，帶有某種程度的社會福利的性質，為廣大中低收入職工家庭所歡迎。但是住房公積金采取低息吸儲的政策，不利于調動盡可能多的社會閑散資金，僅僅依靠職工個人和單位的繳存，制約了住房公積金的規模，使貸款的對象具有特定性，風險相對集中。住房公積金貸款具有期限長、貸款金額大、貸款成數高的特點。

2.住房公積金貸款面臨的風險分析

2.1資金流動性風險

相比較與商業銀行而言，住房公積金管理中心歸集、繳存資金相對穩定，來源渠道窄。影響住房公積金資金有效供給的因素主要來源于住房公積金歸集和住房公積金貸款的本金償還兩個方面。住房公積金資金在使用時首先必須滿足繳存職工的住房公積金提取，其次才是滿足繳存職工的住房公積金貸款需求。

2.2借款職工信用風險

借款職工信用風險，主要指的其實就是那些借款職工中有部分人是不能夠按時按償還住房公積金貸款的本息的，并以違約去放棄并抵押其房產。這些不誠信行為會帶給住房公積金管理中心很大的麻煩，最主要的就是經濟上的損失。其實產生信用風險的原因是多方面的，很多時候也不能簡簡單單斷言說職工缺乏信用，有時候也是有一些客觀因素存在。

2.3抵押物處置風險

這是抵押物產權問題所造成的風險。如在住房公積金貸款尚未清償期間，由于城市建設規劃，拆遷等因素而產生產權風險，盡管政府出臺了相關辦法對此予以保障，但管理中心仍面臨兩種風險：一是拆遷后，其補償價格遠遠低于住房市場價格，即使貨幣化補償全部用于還貸，也可能難以清償全部貸款。二是抵押權人（管理中心）無法實施抵押權的物上代位權，即可能產生產權替代風險。同時，借款職工不能清償債務時，管理中心可依法對住房公積金貸款抵押物進行處置償還貸款時產生風險。

2.4經營管理風險

在整個住房公積金貸款過程中都會存在著相關的經營管理風險。由于相關工作人員的失誤說著說是管理制度上的缺陷而導致的產生經濟利益受損以及聲譽受損的可能性。

2.5房地產市場風險

房地產市場風險是個人住房貸款風險的重要決定因素，由于住房公積金貸款客戶多而分散、期限長、管理難度較大，不可避免要經受來自房地產市場波動的考驗。例如，宏觀政策引導滯后，投資者對市場缺乏詳盡分析導致盲目投資行為，非理性的市場供求影響房地產價格上漲過快，都容易造成房地產泡沫，從而導致作為抵押物的房屋價格不穩定，甚至嚴重縮水，貸款本息無法得到充分保障。

2.6政策與法律風險

住房公積金貸款業務與經濟發展狀況、宏觀政策與法律規定、行業管理規定及金融信貸政策密切相關。近年來，我國對房地產行業進行的宏觀調控不僅對房地產市場及開發商產生了較大影響，對住房公積金貸款風險的影響也比較明顯，尤其是期房住房公積金貸款的風險更加突出，管理中心承擔的風險責任相應增加。

3.防范和控制風險的機制和措施研究

3.1建立貸款資金流動性風險預警機制

隨著住房公積金繳存職工人數的逐年增加，資金歸集數量明顯增長，但也影響住房公積金使用需求，總體呈增長趨勢。表現為隨著繳存職工人數逐步增加，即使資金歸集數量得以增長，但住房公積金繳存是分散的小額資金流入，住房公積金提取或貸款則都是大額的資金流出，使用人數的增多，勢必帶來流動性調控壓力的增大。

3.2建立個人住房公積金信用防范機制

個人信用風險是客觀存在的， 但也并非不可防范。建立起一個個人住房公積金貸款的信用數據庫，這是目前為止最為行之有效的方法。也就是說要依托我國已經建立起來的個人征信系統，對住房公積金繳存職工建立個人信用數據庫，結合該職工以及所在單位在日常繳存住房公積金、參加住房公積金年審等情況進行合規性審核，在定量研究分析的基礎上制訂科學的評價指標體系，為借款職工可貸額度測算提供決策依據。

3.3提高行業人員素質，規范貸款操作

首先，也是很重要的一點，就是要防范相關操作性風險。要做到這一點，就應該要做到業務流程標準化，這主要包括了以下幾點，分別是業務操作、貸款資料、服務流程以及業績考核等等一些比較具體比較詳細的規定。其次，管理中心必須要對住房公積金貸款加強事前以及事后的監督工作，從而確保貸款安全，并加強對于借款職工資信情況的認真細致全面的調查。最后，應當建立積極將抗向上的住房公積金文化，全面地提高相關從業人員自身綜合素質。

3.4建立住房公積金貸款樓盤準入資格審核制度

規范與房地產開發商的合作管理，降低來自房地產開發商的風險：

（1）應建立起一套對于房地產資信嚴格的審查制度。并嚴格執行國家以及省市自治區對于開發商以及房地產項目資金和資質規定，對企業的運作情況，財務狀況、擔保能力、社會信譽進行綜合評價分析。

（2）開發樓盤盈利能力分析。開發企業承擔階段性保證責任期間的擔保方式，管理中心可根據開發企業的資質信用調查、項目建設等情況，通過對樓盤的形象進度、預計銷售及項目可行性分析，綜合評定樓盤的盈利能力.

3.5加強房地產市場研究分析，規避政策與法律風險

管理中心必須提高認識，大力加強對國家宏觀經濟、區域經濟發展形勢及有關政策法律法規的研究，重點加強對房地產市場發展形勢的分析研判，及時、準確地把握國家及本地的房地產市場走勢，科學設定房地產價格預警指標及具體標準。并要緊密結合房地產市場形勢、國家宏觀調控政策及行業發展趨勢，理性確定住房公積金貸款業務發展規劃，對貸款額度上限、首付款比例規定、期限等貸款要素進行靈活有效的調控，積極應對市場變動，特別是房地產過熱的地區更應客觀把握市場熱度，慎重放款。

綜上所述，住房公積金貸款的風險成因是復雜的，其防范措施是多種多樣的，通過建立信貸風險防范管理機制，發展風險轉移機制，從外部和內部兩個方面來防范、化解風險。

參考文獻：

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近期，中央和市陸續出臺了針對房地產市場的調控政策，對于受外部環境影響較敏感的房地產業來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發展。認清我區房地產市場現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產市場的持續健康發展，具有重要意義。

一、我區房地產市場發展現狀

今年1-6月，我區房地產業實現稅收5億元，同比增長85%；房地產開發投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元；商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區房地產業發展呈現以下特點：

1、房產投資保持較高增速

我區近年的大開發大建設態勢和房地產市場的走熱使得房產開發商對我區房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區房地產開發仍延續了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發投資中的地位突出，占到房地產開發全部投資的62%；商業營業用房今年開發增速也持續走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；辦公樓開發投資也保持了10倍以上的增速。

2、房產銷售勢頭回落明顯

今年我區商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：

從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50.6萬平方米；預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。

3、房產平均價格持續走高

雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年后，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房價也呈持續走高的態勢。

自年開始，我區房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%；存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地產市場調控政策對我區房地產市場發展的影響

由于房地產價格持續上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：

中央:

——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關于做好穩定住房價格工作的意見》，規定各地要根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間；對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量；嚴控高檔住房用地供應。

——房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業銀行自營性個人住房信貸政策，規定對房價上漲過快城市或地區，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

——房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯合發文，規定20*年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅，同時規定凡在20*年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。

:

——房地產發展目標調整。20*年市《政府工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調控原則。

——房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，于2月18日推出“網上二手房”試運轉，增強房地產信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產的企業。

——房地產供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。20*年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。

從短期看，宏觀政策的調整將對我區的房地產投資建設帶來直接影響，從而關系到財政收入、固定資產投資、第三產業增加值等主要經濟目標的完成；同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產業發展將出現一定程度的“緩剎車”效應。

但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區房地產市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產市場的持續健康發展，主要將起到以下幾方面的作用：

——合理控制房地產投資開發量。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發的情況發生。

——緩解房地產業供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業的供求矛盾。

——適度平穩房地產價格?？紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區房地產價格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩定。

三、積極應對，保持我區房地產市場持續健康發展

總的來說，由于我區房地產市場發展基數相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區房地產市場仍將有比較大的發展空間。近期的房地產調控政策將使我區正在發展中的房地產市場進入一個調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產市場的持續健康發展，當前要注意以下幾點。

1、加強房地產價格監測工作

及時掌握我區房地產價格動態和走勢，建立起科學有效的房價監測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業持續健康發展。重點監測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格；當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發現價格異常波動，及時提出預警建議。

2、加強房地產項目的跟蹤管理工作

建立房地產項目的跟蹤聯系網絡，及時反饋項目的進展情況，以便發現問題、協調問題、解決問題。確保房地產企業根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發項目，并按照統一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業有關用地、立項、規劃、建設和銷售手續的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發企業的資質條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產開發經營的行為，要依法嚴厲打擊。

3、有計劃有步驟的規劃房地產開發

結合我區經濟發展和城鎮建設總體規劃來開發房地產，根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發計劃，合理預留開發空間，以達到通過城市規劃來引導房地產開發，帶動經濟發展的良好效果。加強對房地產市場的監控，通過房地產市場的信息透明化，培育和發揮房地產行業協會的作用，引導房地產企業掌握市場狀況，根據市場運行狀況合理安排開發計劃。