導語：如何才能寫好一篇文化旅游地產規劃，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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隨著貴州旅游業的深入開展，貴州屯堡文化旅游地產的投融資博弈與金融風險管理勢在必行。

（一）貴州省開發屯堡文化旅游地產投融資博弈進行金融創新的必要性

貴州省對屯堡文化旅游區的開發，涉及到貴州省西南安順地區一個方圓200多里的大明王朝古代漢族群體，被譽為“明代軍屯文化活體博物館”的――貴州省屯堡文化旅游區。貴州省在明朝建省前后，朱元璋把當時京城南京和安徽省鳳陽地區一帶軍民調往現在的貴州安順地區開辟了200里的軍屯、民屯和商屯，至今保存尚好的屯堡村寨有天龍屯堡、九溪和云峰八寨等十幾個，從金融角度分析具有旅游資源形態。對貴州省開發屯堡文化旅游地產投融資博弈進行金融創新，有助于我省的新農村建設和我國大西南民族地區經濟社會的和諧發展，有助于我省農村金融風險管理及農村金融風險控制，意義非常重大。

（二）貴州省開發屯堡文化旅游地產投融資博弈創新的可能性

貴州屯堡文化旅游服務業是國內頂級、國內唯一性和國際一流的旅游資源。貴州屯堡文化游目前暫時是短線旅游商品，可以采用黃果樹瀑布游加長到達屯堡文化旅游帶的營銷模式，迅速形成短線快速啟動，貴州屯堡文化旅游區未來可以進行短線旅游產品和黃果樹瀑布游等長線產品旅游運作相互結合的旅游支撐結構，這對貴州省的產業轉型和旅游事業的大發展，意義重大，實在是可喜可賀。因為貴州西線旅游市場發展較早，貴州屯堡旅游的游客量有一定保障，僅2010年第一季度黃果樹的游客量就有15萬多人次，黃果樹瀑布2010年將有約0.6億元到1億元人民幣的門票收入。考慮到產品的互補性，貴州屯堡旅游區的市場具有非常有利的條件。但是，貴州屯堡文化資源，特別是高品位一流屯堡文化旅游資源的開發具有很高的難度，需要進行文化內涵的深度挖掘，升華提煉項目開發理念，通過產品策劃、游憩方式設計來打造市場核心吸引力。只有開展金融服務業創新，將游憩方式、游線結構、收入模式、營銷方案、政府政策與管理、企業運作商業模式等相互銜接配合，落實到實際的屯堡文化旅游地產建設融資博弈與經營信貸博弈之中，才能達到順利開發的目標。這是一個系統工程，前期工作，要求高水準的專家團隊、旅游運營經驗及建筑景觀藝術設計高手的通力協助。貴州屯堡文化旅游資源是極具吸引力的高品質旅游吸引物，因此，具備成為國際一流的旅游目的地的可能性和條件，貴州屯堡文化旅游大有可為，值得金融機構大力扶植和大力開發。

二、貴州屯堡文化旅游地產的投融資博弈與金融風險管理的政策選擇

為了促進中國西部大開發在西南民族地區的腹地貴州省屯堡文化旅游地產建設中加強投融資博弈的因子，促進貴州省金融效率的提升，建議試行如下的金融服務政策和金融風險管理措施。

（一）建議設立貴州省屯堡文化旅游地產風險基金（Venture Capital）

貴州省屯堡文化旅游產業風險基金的資金來源，可以申請文物保護單位資助的資金，例如，申請鄉村旅游的資金，申請旅游小城鎮的建設資金，申請旅游國債等等。貴州省和安順市應運用好貴州省屯堡文化旅游地產風險基金的示范帶動功能，加強對旅游地產投資的宏觀調控，遵循科學規劃，合理發展，循序漸進的原則，吸引多種民間資金投入，建設好貴州屯堡文化旅游區。

（二）貴州省旅游業金融服務業集中投入貴州三大旅游品牌的建設

貴州省近年來旅游地產主要突出了三大品牌：第一品牌是夏季貴陽避暑，廣告用語是爽爽的貴陽。第二品牌是冬季貴州的溫泉旅游。第三大品牌更加突出了貴州獨一性的特色：貴州是中國唯一保存完好的明代屯堡之都。貴州省要加大對三大旅游品牌的地產開發，利用金融制度的完善及管理，嚴格控制貴州三大旅游品牌外的大項目的旅游地產投資。

（三）銀行對貴州屯堡文化旅游投融資要與綠色碳基金掛鉤

貴州屯堡文化旅游業是綠色產業，銀行對屯堡文化旅游地產的信貸符合低碳金融的要求。銀行等金融主體對旅游地產投資和融資應循序漸進，合理投放，貸前審慎，貸后監控，強化綠化面積和造林固碳的要求，確保旅游貸款的安全和質量，銀行對貴州屯堡文化旅游投融資要與綠色碳基金掛鉤，增加碳信用，利用國際國內碳交易市場套利避險。

（四）加強銀行等金融機構與貴州各鄉鎮基層政府的金融等信息溝通

貴州屯堡文化旅游地產金融博弈的風險管理需要加強與地方鄉鎮政府的聯系與溝通，保證銀行信貸資金的安全。加強貴州屯堡文化旅游市場分析，指導投資決策。為了保證投資安全，保證貸款資金的如期收回，金融機構應注重加強市場分析，用以指導投資人的決策，防范金融風險。一是各級銀行要切實落實貸款抵押擔保手續，并密切關注借款人和擔保人的經營狀況，貸款一旦出現風險，應及時采取相應措施保證資金回收。二是嚴格執行項目資本金制度，對在建旅游工程不得隨意追加投資。最后，對已經形成的不良貸款項目，銀行要認真分析貴州旅游業不良貸款的形成原因，加強與政府有關職能部門的溝通，取得政府部門積極協助銀行等金融主體對屯堡文化旅游貸款項目的管理。在內控上，要制訂具體的回收、盤活或處置方案，適時跟蹤，注意監控，逐步壓縮不良貸款存量。

（五） 開展貴州屯堡文化旅游地產的資產證券化

加快貴州屯堡文化旅游地產的資產證券化的進程，提高銀行與其他投融資主體的資產的流動性，這是貴州省屯堡文化旅游地產投融資博弈與金融風險管理的題中應有之義。若能在近期有計劃、有步驟地開展旅游房地產資產證券化業務，將使銀行等投融資的金融主體多年來沉淀在貴州旅游業的龐大資金得以盤活，從而緩解投資風險和融資風險，并促進貴州旅游資產的良性發展。打造高品位一流的“貴州屯堡文化旅游區”，需要金融業制度創新，確保銀行等金融主體的金融利潤和金融增值的實現。成功地把貴州屯堡文化旅游地產的金融博弈和金融風險管理打造成貴州金融服務博弈的典型案例和金融博弈的經典傳奇。

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【關鍵詞】 旅游地產； 度假旅游； 城市形態；

隨著經濟的發展和城市化進程的發展，傳統的旅游式也在悄然發生改變。首先，城市人口的增長和生存環境的變化使得人們對于旅游的興趣更高；另一方面，隨著經濟能力的提高，消費者的旅游方式也在發生變化，不在以普通的觀光旅游為主，對以休閑、自然、健康為理念，集娛樂、養生和度假等多功能于一體的休閑式旅游更感興趣。作為度假式旅游的最佳載體――旅游地產應運而生。這里所指的“旅游地產”，以旅游作為開發主導，綜合旅游地產和產業地產驅動的大型復合度假項目或者大型區域經濟開發，同時，旅游和產業之間是相互轉換、相互影響和相互驅動的。目前國內的旅游地產，通常指的是以多種旅游項目為依托和基礎，以優美的景觀和良好的配套為主要特征的具有一定主題的房地產項目，它通過和旅游項目的嫁接與融合，二者互為依托，相輔相成，共同構成一個旅居結合的，融旅游、休閑、度假、居住等多種功能于一體的大型旅游休閑空間。國內主流的旅游地產開發，其本質是房地產開發，而旅游是其依附體，通常旅游資源是為房地產服務。與此同時，由于國內大型區域開發經常遇到障礙，產業布局也在不斷地發生調整和升級，旅游地產通過自身以及通過旅游而衍生的相關產業也在不斷地影響著著地區開況，而其與房地產和旅游業之間，也是相輔相成，我們稱之為大旅游地產。

一、煙臺市城郊旅游地產發展的必要性與可行性

煙臺市城市發展戰略定位：連通中日韓經濟的前沿，環渤海灣地區的核心城市之一，山東半島地區的中心城市之一。作為“山東半島藍色經濟圈”的核心成員，煙臺的戰略定位將促進其從單一的制造基地，向制造業、服務業兼具的綜合型城市轉型。煙臺歷來是我國北方重要的海濱旅游度假勝地，通過進一步完善交通基礎設施建設，其作為山東省東部海濱旅游帶和環渤海旅游協作區交通樞紐和客流集散地的功能將得到進一步強化。煙臺在未來的發展中應形成以山、海、城、文化和歷史為特色的國內外知名的旅游度假中心。

由于受城市規劃區范圍的限制且缺少對自然景觀資源合理利用的專項規劃，對此方面的管理出現了空白和漏洞，導致了近幾年一些單位和企業家大規模的以租賃方式為主的圈山、圈地運動，城市建設也在模糊的管理中吞噬和破壞著這些不可再生的自然生態資源。如芝罘島上大規模的純商業性的地產開發和一些機關企事業單位的辦公征地運動，很多山體、沿海河湖岸線被不合法或不合理占用等。

發展城郊旅游地產對促進大煙臺城市圈的形成和繁榮具有重要的戰略意義，其必要性表現在以下兩個方面：首先，發展城郊旅游地產，是運用市場手段來促進煙臺市建設的有效途徑。煙臺市在實現城鄉一體化過程中存在一些障礙，例如：過分使用行政手段，造成同一地區內城市化程度的差異，形成“城中村”現象；由于人們留戀中心城區的“都市情結”，導致熱門地段過分擁擠；郊區還有不少發展比較滯后的農村地區，制約了中心城區的進一步發展等。利用旅游地產的產業聚集效應能夠消除或者減少這些障礙。旅游地產是旅游業與房地產業的結合體，旅游業的發展能聚集多種產業，吸引人氣，縮小城鄉收入差距，而房地產建設則能迅速改變郊區面貌，加快郊區城市化建設進程。其次，發展旅游地產是提升城市的國際形象，打造旅游名牌的重要措施。目前，煙臺尚缺成熟的、高品質的、大規模綜合性旅游地產項目，大多數的風景區僅僅能滿足人們觀光式旅游的需求，而未能滿足人們吃、住、行、游、娛、購為一體的度假休閑的需求。因此，打造一個具有區域影響力的旅游地產新亮點是提升煙臺城市形象的有效途徑。

煙臺發展城郊旅游地產是可行的。煙臺擁有重要的地理位置，瀕臨大海、海岸線曲折綿長、歷史悠久、文化豐富，是中國北方重要的海濱旅游勝地。低山丘陵為主的地貌特征與海洋、海島風光相輔相映，冬無嚴寒、夏無酷暑、風光秀麗、氣候宜人，擁有良好的自然生態環境，使煙臺具有開展海濱、山地休閑度假的先天條件。

煙臺市地處山東半島中部，海岸線曲長702.5公里，海島曲長206.62公里。澤山、艾山、羅山、牙山、昆崳山等構成，山體100-300巖組成，海拔在500米交鯊丘陵區分布于低山區周圍及其延伸部分，山坡平緩，溝谷淺寬，溝谷內沖洪積物發育，土層較厚。煙臺市域降水較充沛，空氣濕潤，氣候溫和，低山丘陵自然植被生長良好，形成優越的生態基礎。

煙臺市作為山東半島與遼東半島的交流門戶和港口城市，煙臺與經濟圈中各成員之間經濟交流與合作不斷加強，實現優勢互補，良好的合作氛圍與大區域的發展機遇，為煙臺市提供了良好的發展環境。另外，煙臺是山東省東部海濱旅游帶中（青島、煙臺、威海、日照）的重要城市之一，在環渤海旅游區中的地位和作用也是十分重要的。

經濟方面，2010年全市實現生產總值（GDP）4358.46億元，按可比價格計算，比上年增長14.1%。其中，第一產業增加值334.49億元，增長3.5%；第二產業增加值2566.49億元，增長12.1%；第三產業增加值1457.48億元，增長20.3%。第一產業增加值占生產總值的比重為7.7%，比上年下降0.1個百分點；第二產業增加值比重為58.9%，下降1.2個百分點；第三產業增加值比重為33.4%，上升1.3個百分點。人均生產總值62264元，增長14.5%。從經濟實力上講，煙臺市完全有能力發展旅游地產，為全市的發展作出新的貢獻。

可以看出，煙臺市城郊旅游地產發展是具備必要性與可行性的。

二、以解甲莊項目為代表的煙臺城郊旅游地產發展及其存在的主要問題

旅游地產在煙臺的發展還處于起步階段，解甲莊項目作為煙臺較早開展的旅游地產項目，其發展現狀和存在的問題很具有代表性。本文選取解甲莊項目為例，通過對其發展中主要存在問題的剖析來引出對煙臺旅游地產發展的思考。

解甲莊項目位于煙臺市東南方向，規劃范圍北臨山路，東至萊山區行政邊界，西依規劃煙海高速，南至辛安河，規劃總占地面積約26.66平方公里。約7平方公里用于原生態保護，8平方公里用作城鄉統籌，建設用地僅5平方公里，僅占規劃范圍的25%。

按項目南北兩山夾一河的谷地地形，以辛安河為界，分為南北兩大片區。

北片區：約10平方公里，以解甲莊街道所在地為中心，構建新型城鎮化示范區、打造度假目的地型新市鎮。

南片區：約10平方公里，依托辛安河、圍子山、朱柳河等生態資源，打造生態保護示范區、高端養生度假目的地。

項目的功能布局由“一心兩片五大組團”即西北部的運動休閑組團、中部的城市中心組團、西南部的渡假休閑組團、西北部的渡假休閑組團、南部的商務休閑組團構成。

整個項目開發周期需6年，分為三階段。

第一階段：首先開發中心區的居民安置房，進行道路建設、景觀打造等，開發運動小鎮一期。

第二階段：啟動中心區尚書府主題酒店、尚書府博物館、中國院子等，提升中心區價值。打造北片區運動小鎮二期，開發南片區山地休閑運動公園一期、打造野奢酒店和生態型企業休閑會所群一期、休閑農莊群。

第三階段：開發世界葡萄酒品鑒中心、世界葡萄酒莊群，打造葡萄河谷，酒莊群及商業及配套住宅。

最終，將解甲莊項目的各類資源整合，與政府共同打造論壇、節慶、活動以及建設尚書府酒店、世界葡萄酒品鑒中心等文化項目，通過持續不斷的營銷活動，提升區域價值。

然而，存在的問題也比較突出，主要在以下幾個方面：

1、文化主題不夠突出，個性不夠鮮明

項目開發的在過程中，往往需要確定項目的開發主題，主題既是精神性的，也是指導性的。解甲莊項目在主題定位上，有其獨到之處，但是文化主題上略顯雜亂，尚書府為代表的中國傳統文化主題與以葡萄酒莊為代表的西方文化并置，使得項目有大雜燴的嫌疑。

2、管理經營模式不善

在旅游地產開發的過程中，旅游地產開發者通常要平衡三方關系，一是政府，二是民眾，三是自身。各個主體的利益點不同，對于政府而言，關注的是土地資源的有效整合與利用；對于民眾而言，關注的是旅游區域娛樂、休閑和配套設施，而對于開發商自身而言，重點是項目盈利和品牌塑造的問題。解甲莊項目至今仍未表現出實現“三贏”的實際行動，面對巨大的經濟壓力，僅在紙面上做文章，是不可行的。

3、缺乏有效的資源利用率且仍未完全擺脫傳統的觀光的模式

解甲莊項目的開發主體依然是地產開發，核心盈利依然是房地產項目。旅游資源更多的只是作為概念存在于項目的整體開發過程中，此模式無法充分將區域旅游資源有效利用，提高資源價值。而且，真正做到觀光旅游到休閑旅游的進步，解甲莊項目仍然只停留在概念上。

三、煙臺市城郊旅游地產發展的影響

首先，煙臺市城郊旅游地產發展對煙臺自然地理環境以及旅游資源具有整合意義。

煙臺市青建解甲莊項目總體策劃與概念性規劃整理利用了該地段生態休閑旅游度假資源，形成整體平臺，提供一個生態可持續的旅游發展計劃。通過尚書文化之旅、浪漫葡萄之旅、會議節慶之旅等等項目的設立，綜合利用了本地的自然環境因素以及旅游資源，同時對于文物古跡的保護和開發利用進行科學的規劃，減少對文物的破壞，并達到保護的作用。該項目對環境及文化遺產保護規劃有著具體的措施，如辛安河水源地保護、尚書府文化遺產保護等。

第二，煙臺市城郊旅游地產發展對煙臺社會經濟發展有積極地推動作用。

解甲莊項目不僅僅是作為煙臺第三產業中的重要一環出現，而且直接影響著煙臺市的第一產業和第二產業的發展。推動了旅游業的發展，提高了當地的消費水平，從而促進產業結構的進一步升級。該產業中包含的部分房地產項目也帶動了當地經濟的發展，同時又該產業引發的失地農民職業安排等方面對城市的經濟結構有重要的影響。

第三，煙臺市城郊旅游地產發展對煙臺市城市文化特色的影響。

煙臺的“仙文化”、“食文化”、“酒文化”、“產業歷史文化”等特色文化復合形式是煙臺的寶貴財富。青建解甲莊項目整合了在該區塊的生產習俗、等方面有方面的文化因素，并使之煥發新的色彩，形成特色休閑度假場所。在沿襲煙臺市本土文化的基礎上，完善了煙臺市城市文化的發展和煙臺市文化產業的構成。如尚書府文化遺產保護成為煙臺市文化產業的重要一環。

第四，煙臺市城郊旅游地產發展積極響應國家發展政策，為煙臺市城鄉統籌和城市化進程作出貢獻。

解甲莊項目從組織開發，到制定賠償方案，該項目都積極考慮到當地失地農民問題。在城市化進程中，解決城市化進程帶來的負面影響，如失地農民的就業問題等等。從城鄉統籌角度出發，探索城鄉二元經濟結構轉換，通過發展高附加值的休閑農業、多元安置、集資入股、就業培訓、社會保障等多渠道，確保農民失地不失業、失地不失權、失地不失利，完成撤村并居和農民市民化工程，成為新型城鎮化示范區。

該項目是一個系統性的項目，從基礎策劃到設計構思，再到運作過程，我們可以看出這是一個十分復雜的大系統。這一系統內要關注的問題是生態保護、城鄉統籌、休閑度假、文化旅游等方面。我們可以看出，這一項目是一個典型的生態休閑旅游度假項目，關注生態，體現休閑旅游度假的特色，同時又關注城市形態建設，考慮到城鄉統籌、城市化進程、社會主義新農村建設等各個方面。

通過對這些問題的關注和解決，解甲莊項目實際上完成了對煙臺市城市形態發展的積極響應。不僅成為煙臺市城市形態的重要組成部分，同時也為我們的城市發展，特別是城鄉結合部的發展帶來了一個新的模式。

【參考文獻】

[1]胡浩．大都市旅游房地產發展與布局研究[M]．北京：中國財政經濟出版社，2006．

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中國是旅游資源最豐富的國家，伴隨著旅游業的快速發展，旅游地產作為房地產行業中的一個新興市場，是市場細分與深化的結果。巨量資金的旅游地產投資，勢必要求強有力的營銷，吸引顧客，回收資本，創造利潤。

旅游天然就是體驗，談到旅游地產的營銷，旅游地產體驗營銷為企業提供了一種全新的營銷模式，體驗營銷的最新模式即為品牌化。許多消費者認可品牌，許多商家，包括旅游地產，更是全面推動和實現品牌化效應。

長白山國際旅游度假區，是萬達集團在東北地區開發的第一個旅游地產項目，萬達集團對旅游投資地的選擇最重要的前提，是要看這個地方是否具備把簡單的旅游要素用更強有力的手段組織在一起，并形成一個更加有影響力整體的旅游地。

萬達長白山旅游地產項目，就要打造旅游目的地品牌效應。為此就要從戰略的高度進行策劃和實施，進行系統化的游客體驗產品的開發和設計。旅游企業著力塑造的游客體驗產品應該是經過精心設計和規劃的，應具有穩定性和可預測性。

一、基于顧客感知的萬達旅游地產品牌屬性和規劃

旅游地品牌得以存在和發展的重要物質基礎，即其自身的特點和獨特的屬性。那么基于顧客感知的萬達長白山旅游地產的品牌化屬性就是通過旅游地產帶動旅游目的地發展。

旅游地品牌之所以能夠吸引顧客，不僅是旅游地品牌的一系列屬性，旅游地品牌屬性本身并不是顧客要購買的，顧客要購買的是旅游地品牌給顧客帶來的諸多利益。這些利益包括功能利益和情感利益。萬達長白山項目既考慮顧客的追求利益和愉悅的感知，也融合了自己的利益追求。正因為如此，萬達旅游地產整個發展模式也決定了項目的建設規劃。整個長白山國際旅游度假區的規劃其中很大部分是別墅區建設，酒店運營，商業租賃。這也表明，長白山國際旅游度假區也是在做高端的房地產市場，這與旅游目的地的市場人群是相對吻合的，也于顧客追求高品味的旅游感知相吻合。萬達的旅游地產項目也要基于顧客的感知，來規劃，來調整自己的開發進度和節奏。

旅游時代的重要特點是“以游客為中心”，現今游客需求的個性化越來越強，在這一價值實現過程，情感需求就占據了主導地位，操縱著旅游者的決策，“以情動人”也就成為旅游地品牌化的重要策略。所謂“品牌感動心靈”，正是品牌旅游地在“過剩”的旅游產品中脫穎而出，從而實現其旅游價值。

要實現旅游地品牌的價值，就必須對旅游地品牌進行形象規劃。旅游地品牌形象規劃有三個層次的內容，一是確定質量方針；二是定位理念形象；三是設計營銷形象。旅游地品牌是一個屬性――利益――價值的階梯，其中定位口號傳播的是旅游地品牌的屬性，營銷口號傳播的是旅游地品牌的利益和價值，從消費者決策的角度看，旅游地品牌打動客源市場的不僅是它的屬性，更在于它提供的利益和這種利益給旅游者帶來的價值感。

二、基于旅游地產綜合體的項目主題定位與形象

旅游品牌定位是根據旅游的目標市場需要、競爭狀況和產品優勢，確定其在旅游業中競爭優勢的過程。品牌定位是一個復雜的系統工程，從品牌差異性、旅游產品的購買價值、傳播媒體、經營管理以及技術和服務創新方面給予定位，目的是追求卓越服務、追求完善的服務。在整個品牌定位過程中，目標市場的選擇是科學定位的前提和關鍵。根據目標市場旅游者的需要和動機，進行品牌形象設計，使消費者能選擇其差異化的旅游產品。

形象主題是形成旅游目的地競爭優勢的最有力的工具。萬達長白山國際旅游度假區以冰雪運動為品牌，以體育娛樂服務業、生態休閑度假產業、商務度假服務業、旅游地產業為核心，以自然觀光為主導，突出長白山森林生態魅力和北國冰雪風光。發展具有持續創新力、高科技設施和綜合服務功能的現代化度假區。高等級的旅游綜合體項目，使得萬達長白山旅游項目有了高等級的品牌定位與形象。為下一步的高等級的品牌化做好基礎。

三、不同旅游體驗的旅游地產項目的開發與設計

旅游目的地景區的深度開發包括活動項目、接待設施、旅游服務、營銷推廣這四個方面。從深度體驗中獲得的極佳的感官和心理的刺激和體味是旅游者最想要的，也即旅游的本質需求。

根據前文有關顧客體驗的類型，再針對長白山不同的旅游資源和開發資源，萬達長白山旅游目的地旅游體驗產品的定位和主題化的優化設計主要體現在以下幾點：

①北區作為旅游新城服務區：包括行政中心、文化中心、教育體系、醫療體系、長白山萬達廣場、精品住宅。北區的教育體系包括四所幼兒園兩所小學，一所初高中部中學，形成較為完整的基礎教育體系。

針對目前北區景點質量相對低下，區域房地產市場容量有限等特點，需要加大北區作為長白山旅游集散中心的功能定位，適度減弱區域生活新城意向，豐富北區特色旅游度假項目（需要進一步研究市場以論證），增加區域旅游度假小鎮意向充分利用區域自然資源（如溫泉/水系）。

②體育休閑區：這里主要包括兩個體育重點項目，滑雪場和高爾夫項目。萬達長白山滑雪場是亞洲最大的滑雪場（43條滑雪道，滿足舉辦冬奧會級別國際賽事以及中、初級滑雪愛好者的需求）；高爾夫項目則為國際頂級高爾夫團隊設計的山地高爾夫和峽谷濱江高爾夫。

③星級酒店群：共規劃9個酒店，客房數約3000間。首期將開工建設和投產使用有六星級的柏悅度假酒店、五星級的凱悅會議酒店、四星級的假日酒店和三星級的快捷酒店。所有酒店將依山而建，蜿蜒曲折，體現山地旅游度假風情。

④旅游小鎮商業中心：旅游小鎮位于長白山國際旅游度假區的中心，由滑雪服務中心、大劇院、商業街、娛樂中心、溫泉洗浴中心、公寓式酒店及人工湖等設施組成。此外，加強旅游小鎮的基礎設施外觀修繕，標識系統的美術設計也很重要。

四、總結

上述各類旅游體驗產品的開發和設計，勢必要遵循品牌自身特質的各項要求。具體包括旅游目的地提供的各類體驗旅游產品質量、服務、環境、體驗價值（文化內涵）標識系統等都要做到差異化，從而提高旅游目的地品牌形象的知名度、美譽度、忠誠度，為品牌營銷、價值傳遞奠定基礎。

參考文獻：

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[7] 董建新.旅游目的地品牌構建[J].經濟問題探索.2008（08）：129-132

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【關鍵詞】景區規劃；旅游發展；生態保護

近年來，中國的房地產業正處于結構性調整的關鍵時期，傳統的房地產項目經歷一個突飛猛進的發展階段后，價格的上漲已經抑制了人們大量的購買欲望，在市場日趨飽和以及控制房雙重壓力下，為了尋求新的發展、尋找增加效益的新途徑，房地產投資商將目光投向了旅游產業的發展項目，開始轉戰旅游地產的開發。旅游地產作為近些年來出現的一個新概念，主要是通過依托于自然風景和人文景觀兩方面的資源，并調整和完善現存的敏感的生態體系，達到經濟和生態和諧統一的一種地產開發形式。旅游地產的發展呼應著經濟發展與人們生活方式的需求，為旅游業和房地產業的深入發展開辟了新空間，理性的旅游地產規劃設計有利于兩大產業的良性互動。

一、景區旅游地產開發原則

景區規劃必須以景區內的資源為主，并貫徹“保護、利用、保護”的方針，堅持以自然為主，景觀協調，旅游地產開發要有特殊性、新奇感，又有天然性、藝術性、科學性、實用性和效益性，以促進景區自然保護與利用的協調發展。具體來說應遵循如下原則：

1、優先保護原則

任何旅游地產的開發，依托的都是景觀和周圍優美的環境，因此，開發必須以保護作為首要的出發點，在創造利益的同時，景區內的生態環境保護同樣重要。

2、整體優化原則

景區規劃不僅包括生物和環境條件的因素，同時還包括人類活動的社會、政治、經濟條件。因此，景區規劃是多因子、多層次的集吃、住、行、旅游、購物、娛樂為一體的綜合產業開發，因此需要從整體出發、全面考慮、綜合衡量，進而實現景區整體規劃的最優化利用。

3、旅游地產開發與景區生態保護相結合原則

旅游地產開發是以景區所在地的自然資源和人文資源為主要的依據、依托條件為主的開發項目，要使旅游資源得到可持續的利用和發展，就必須加強對景區的生態保護。地產開發應服從生態保護，在景區生態保護的前提下進行地產項目開發工作，這也是景區規劃的首要遵守原則。

4、特色原則

景區規劃一定要有自己的特色，或依托于風景秀麗的自然環境，或依托于豐富的人文歷史遺跡，或依托于當地極具特色的風土人情等等，只有在規劃中保持、放大特色旅游，充分體現著本地特色，挖掘自然景觀的美學、文化以及藝術價值，才能滿足不同層次的游人的游覽需求。旅游地產開發同樣適合該原則，只有極具當地特色的地產項目，才能使用不同需求的人群。

5、鼓勵當地居民共同參與原則

刺激當地旅游業的發展，提高當地居民收入和生活水平的提升是景區規劃的重要功能之一。只有讓當地居民積極參與景區規劃和旅游地產的開發，才能使規劃切合實際，才能被當地居民接受。

二、旅游地產的開發模式

1、借景開發旅游地產

以居所為主要景區住宅開發模式適用于旅游資源豐富的城市。旅游資源可以是風景秀麗的自然風光，也可以是較為豐富的人文內涵，也可以是多種多樣的娛樂設施等等，其主要的開發目的是，利用現有的旅游資源直接提升住宅的環境品質，增加休閑娛樂的功能，提高居民的生活和精神質量。

這種景區住宅的開發依托的周圍風景區天然的自然環境，能為住宅營造出良好的自然氛圍，且開發項目周圍的環境無需進行人為的維護，只需任其自然發展、不對其進行破壞即可，節省大量的維護、管理費用。很多城市旅游景區附近的住宅多為此類。這類開發項目的建筑風格、建筑外觀極其外墻顏色、建筑物的材料都有嚴格的規定，首先一點就是要做到住宅與景區的融合，與此同時，這種地產開發項目對旅游景區以及景區的生態環境已經造成了無法修復的破壞。

2、自行構造旅游景區開發旅游地產

這類旅游抵償的開發，不依賴于現有的旅游資源、旅游景區，二是通過投入巨資，專注于旅游項目的開發，拉動旅游后，聚集了較大影響力、沖擊力的旅游景觀景區。這不僅僅改善了該區域的基礎設施建設條件，同時還改善了環境質量，靠旅游業拉動經濟，吸引人流、物流，經該地區炒熱之后，景區周圍的地產也就會相應的升值，然后在趁勢開發房地產。如北京華僑城、香港吉尼斯樂園等等，為自己創造了區域旅游資源的優勢，再以此為依托，開發高質量的旅游主題地產，房價因周邊的環境而持續上升。

3、旅游景觀開發合二為一的地產開發

旅游景觀地產開發與旅游景觀開發進行高度融合，房地產開發即旅游景觀開發，房產本身就是旅游景觀的載體或表現形式。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景。景觀房產本身就是景觀構成的有機組成部分，無論別墅、公寓、商鋪、公共服務設施均按它所在的環境氛圍建造，在造型、選材、用料、裝飾上都極富個性，將旅游地產開發提升到一個新境界。如，宋城集團在杭州樂園開發的荷蘭水街私人酒店、地中海公寓、地中海別墅、高爾夫酒店等。

4、以旅游度假為主的度假房產開發

這種旅游地產主要建設在大中型城市的遠郊，或者是遠離大中型城市的著名風景區附近，或是建設在旅游資源較為豐富的地區，這類地產的最大特點就是休閑度假。依附于現有的旅游資源，并大力投入資金建設休閑度假設施，大力營造旅游度假的氛圍，為想要在異地置業的人提供第二居所。這類模式可以細分為度假酒店、養老型酒店、時權酒店等。這就需要有良好的經濟背景為依托，使得人們有良好的經濟收入，有休閑度假的時間，這是客戶來源的保障。此外，還要求具有度假的鄉野情調，有先天良好的風景旅游資源，還需要有配套的商業區、醫療點、辦公室、商務中心、通信設施等。

5、以大盤形式出現的綜合型旅游地產開發模式

前面介紹的幾種地產開發模式較為單一，而以大盤形式出現的綜合型旅游地產屬于復合型開發模式。這類房地產項目多在旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所兩種功能。它涉及的旅游地產開發項目眾多，包括旅游、休閑、度假、酒店、鄉村風情小鎮、公寓、別墅、學校、醫院、購物中心等等。

無論是采用哪種開發模式，旅游地產開發都應保證項目的經濟效益、社會效益、環境效益并重，在切實保護好旅游資源和生態環境的基礎上對資源加以利用，尋求旅游與房地產的良性互動，走健康、理性的旅游地產開發之路。

三、結束語

綜上所述，無論是何種旅游地產開發都需要遵循：自然資源只能借用，不能侵占和掠奪，這是旅游地產開發成功的基礎；同時，調整并完善現有生態系統是旅游地產增值的重要手段；保護和限制性開發是旅游資產長期增值的法寶。另外由于投資造景有其臨界點和門檻效應，項目一旦建設不好則很可能面臨失敗。因此要想人工創造旅游資源，需進行相當的投資，才有可能建設出相當的規模和氛圍，如果抱著先投入一部分資金試一試的心態，而實際工程不能達到其預期效果，整個樓盤很難帶動起來，其地產開發也可能無法啟動。資金收回也將出現困難，因此此前的深思熟慮就更加必要。

參考文獻

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[3]邱仁都，傅鴻源.旅游地產的選址研究[J].山西建筑. 2008（02）

篇5

關鍵詞：旅游地產投資風險控制

中圖分類號： C35 文獻標識碼： A

前言：旅游地產的發展，其核心是旅游，本質則是地產，二者是相伴相生的。伴隨當前商品住宅開發競爭的不斷加劇，很多房地產開發企業將眼光開始瞄準在旅游地產項目上，并逐漸成為一部分房地產開發企業進行投資開發的重點。當前，政府的大力支持，地區的旅游保護政策的加強，使得旅游產業逐漸成為了國民經濟建設中的支柱性產業，并大放異彩，這也在一定程度上對于旅游地產起到了推動作用。但投資不可盲目，其投資風險的控制在旅游地產中就顯得格外重要，這在一定程度上關系到開發企業的切身利益以及可持續發展目標的實現。

一、旅游地產投資的前景分析

國家對于房地產行業的調控力度逐漸加大，讓住宅開發競爭加劇、風險加大，住房性投資的收益也明顯下降，商業地產開發的地段性影響愈發突顯。業內人士紛紛表示，愈來愈多的房地產企業和置業理財者，開始把目光投向了旅游地產業。雖然只是地產行業的細分市場，但旅游地產憑借著政策導向性和資源稀缺性優勢，在旅游資源和地產資源相互促進的良性架構下，受到投資者的青睞，成為了萬眾矚目的樓市新寵。

雖然這兩年各地旅游地產項目如同雨后春筍般冒出來，但作為國內一種新興的地產投資項目，其發展還存在著許多亟待解決的問題。特別是對于投資者來說，因為旅游地產不同于普通住宅地產，其“休閑度假型第二居所”的特性，決定了旅游地產不僅滿足居住需求，還要滿足投資、度假、養老等多重需求，而且面向的目標客群范圍更廣，不只限于所在城市。所以，購買旅游地產的消費者只有轉變投資思路，才能把握市場先機，賺取超額收益。

二、理性看待旅游地產投資

1、要明確地產項目所在城市的旅游業發展狀況，是否處在黃金旅游線上，該地的宜居指數如何，是否可以給人提供良好的休閑生活環境，是否適宜老人養老或者休閑度假等等，其中旅游人數的多少，是非常重要的判定標準。群眾的眼光是雪亮的，沒有足以吸引大量消費者的旅游資源，很難保證其相關聯的地產項目保值和增值的。

所以，在購買旅游地產之前，一定要仔細考察當地旅游資源情況，當地自然環境、人文環境以及在旅游市場之中的口碑。只有當地旅游業有做大做強的良好潛質，旅游房地產市場才具有更大的發展前景。

2、除了要看旅游人數的數據統計之外，還有需要看投資的數據。因為旅游地產大多是以“高爾夫、海景房、山地、湖景、溫泉、濕地”等為主題的休閑度假住宅、別墅、高端酒店，而早在2005年政府就出臺一系列政策限制別墅開發，后來又三令五申土地嚴控政策，堅決剎住亂占濫用農用地之風，可見一直以來國家對土地的嚴控態度沒有絲毫松動。

所以，投資者必須切實了解旅游地產項目的土地用途，尤其是高爾夫、山地、湖景、溫泉、濕地等當地政府必須有一個長期的規劃，如果只是短期的行為的話，投資者的投資以后很可能會遇到大麻煩。

3、要看投資旅游地產項目的房地產商資質。而房地產商的資金和實力是否雄厚，是地產項目工程質量的重要保證，與地產項目與旅游資源高度切合的保證，是專業細致物業服務的保證，是滿足居住、投資、度假、養老等多重需求的保證。

最后，要看旅游地產項目是處于價格高地，還是價格洼地。

以云南騰沖為代表的內陸旅游地產業崛起，預示著國內旅游地產業的發展趨勢已經從沿海的海濱城市轉向內陸，形式上也從單一型海景房變成了高爾夫、山地、湖景、溫泉、濕地等多種形式并存的復合型。而相比較于沿海地區的價格，內陸地區的旅游地產項目正處于價格洼地。

三、旅游地產投資五大風險控制

旅游地產投資有策劃定位風險、地段選擇風險、資金投入風險、市場運營風險、環境保護風險等五大風險，這其中，策劃定位風險是各種風險之首，只有策劃定位好、規劃好發展藍圖，才能從源頭上控制風險。

1、策劃定位風險控制

旅游地產屬于非必需品消費，一般人離開旅游地產，生活不會受到太大的影響。基于旅游地產消費彈性比較大的特性，如果沒有針對消費者的獨到策劃，是很難吸引消費者興趣的，國內主題公園有70%處于虧損狀態就是典型的案例。由此可以看出，前期策劃定位在旅游地產投資風險控制的重要性。

有效控制策劃定位的風險，對于特別大型的項目，規劃之前至少要請三家專業咨詢機構，一是市場調研、二是地產策劃、三是旅游咨詢。對于一般的旅游地產投資，請具有旅游地產專業人才服務的旅游咨詢公司就足夠了。

2、地段選擇風險控制

旅游地產不同于商業地產的地段決定論，除了區位交通因素外，影響旅游地產地段選擇的因素還有景觀環境、文化遺存等等。如九寨天堂與甲蕃古城的開發，經濟區位、交通條件并不十分優越，但因景觀環境和文化遺存的吸引力，開發的依然較為成功。因此，旅游地產開發，選擇區位交通好、風景資源好、文化積淀厚且有吸引力的地段開發，能有效地降低地段選擇的風險。

3、資金投入風險

旅游地產投資是一項戰略性投資，因投資回收期相對較長，需要較為雄厚的資金做后盾。因此，在項目資金投入之前，要充分地對地產投入、旅游項目投入進行核算，以量力而行，避免因資金投入不足而出現爛尾樓、主題公園運營不下去的困境。

4、市場運營風險控制

市場運營風險，相對來說，旅游企業要比房地產企業小、房地產企業要比非房地產和非旅游企業小。對其風險的控制，首先，要認清旅游地產與一般地產的區別，主要有三點：一是消費需求不一樣，旅游地產能滿足投資、度假、養老等多重需求；二是功能不一樣，旅游地產承載的功能是度假，是第二居所；三是目標客群不一樣，旅游地產的消費者范圍更廣，不限于所在城市，如海南旅游房地產，有大部分都是東北、北京、上海等遠程消費者。其次，在市場運營方面要引進專業人才，對房地產企業和其他非旅游企業尤為重要。

5、環境保護風險控制

環境是旅游地產賴以生存的基礎，只有環境保護好，才可能持續吸引消費者、留住消費者。其風險控制方式，一是進行環境容量評估，避免項目地承載不了較大客流而破壞項目地的自然環境與舒適的度假環境；二是謹防過量開發，建高密度的房產，以免對度假的心理環境造成不舒適感。

結語：綜上所述，伴隨我國各地旅游產業的不斷發展與完善，依托旅游地區優勢進行旅游地產的投資與開發對于房地產企業而言是極為可行的，并具有相當良好的收益前景，但在進行樂觀分析的同時也要進行投資風險的詳細分析與把控，以做到投資的科學、合理、精準，避免因盲目投資而導致的風險加劇，這對于房地產開發企業而言具有重要的作用，并為企業在旅游地產投資建設方面的穩步發展與壯大提供重要的保障。

參考文獻：

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[3] 楊洋，李蔚.基于計劃行為理論的災后重建景區旅游影響因素分析[J].商業

研究，2012，（06）.

篇6

一、引言

2014年我國人均GDP水平提升至7485美元，帶薪休假制度的進一步落實從經濟和時間方面為旅游業的進一步發展創造了有力條件。隨著生活節奏的加快和居民收入的增加，旅游從少數的有閑階層逐步擴大到普通大眾，旅游需求逐步旺盛。同時，生活水平的提高和人們對旅游核心價值的認識不斷深化，親近自然，體驗文化，追求健康等旅游的多元化需求越來越強烈，而很多美麗的旅游型小鎮正適應了這種多元化的需求。

小鎮是介于城市和鄉村之間的一種過渡形態，少了城市的喧嘩，相比農村地區又有著較好的基礎設施。我國有很多小鎮，自然景觀獨特、人文資源豐富，鄉情民風濃郁，是人們放松和愉悅身心的好地方。通過科學合理地開發建設旅游小鎮，有助于培育新的旅游市場，開拓新的旅游空間，滿足人們多樣化的旅游需求。

二、文獻回顧

（一）美麗小鎮特點

住房和城鄉建設部開展的美麗宜居小鎮、美麗宜居村莊示范工作中，指出：美麗宜居小鎮是指風景美、街區美、功能美、生態美、生活美的建制鎮，特征是美麗、特色和綠色。風景美、街區美和生態美是小鎮發展長期積累的結果，短期內改變較難，而這三點集中體現了小鎮的特點：美麗、特色和綠色。所以本文認為美麗小鎮的標準應集中體現在這三個方面。

（二）美麗小鎮發展旅游的意義及其旅游化

我國城鎮化戰略被廣泛關注，在今后如何避免“大城人口擁擠、小鎮經濟凋零”的非建設性格局，是很多有識之士的共同擔憂，建設美麗小鎮便是解決方式之一，美麗小鎮美麗、特色和綠色的特點決定了傳統的工業化已不能順應美麗小鎮的發展。旅游業在促進經濟發展，增加就業、改善城鎮的環境、促進產業結構的調整等方面都能夠產生積極的作用，所以，美麗小鎮發展可以以旅游業為引擎。

本文參照李柏文的旅游小鎮的定義，指旅游資源豐富，具備一定接待能力，旅游業在城鎮經濟發展中至少占有重要地位或是支柱性產業，是城鎮對外認知形象的重要組成部分的小鎮，美麗小鎮的旅游化過程就是把小鎮作為旅游吸引物來打造，旅游化過程是與交通網絡、基礎設施、游客需求、營銷技能等有關旅游化與小鎮發展的良性互動的過程。

（三）美麗小鎮的旅游化模式

本文在趙慶海、張仁開、李柏文等學者研究的基礎上，將美麗小鎮旅游化的模式分為以下三類：行業依托型、資源導向型和以旅游地產為核心的旅游化模式。

1、博鰲小鎮――行業依托型的旅游化模式

行業依托型的旅游化模式是指小鎮依靠某一行業旅游發展迅速起飛，主導行業的培育使得小鎮的經濟發展水平迅速提高，知名度提升。以行業依托為核心驅動力代表有橫店影視旅游小鎮、博鰲會展小鎮等，下面以博鰲小鎮為例對行業依托型的旅游化模式進行分析。

（1）天時：借會展業起飛

博鰲小鎮旅游業的起飛，與“亞洲論壇”的永久落戶不可分割。博鰲小鎮依托會展業的發展，為小鎮帶來了大量的人流物流信息流，也為發展旅游提供了廣闊的市場。會展業的發展帶動旅游業的發展，同時旅游業的發展也促進會展業的深入發展。

（2）地利：一流的自然環境和豐富的旅游資源

博鰲一流的自然環境，以及人與自然的和諧相處、天人合一的生活環境和生活方式是旅游業迅速發展的重要原因。博鰲擁有豐富的旅游資源，自然生態保護幾近完美，人文景觀資源也很有特色，這些都為博鰲小鎮開啟旅游之路奠定了堅實的基礎。

（3）人和：延續文脈和創造個性文化

文脈是歷史的延續，是深厚的歷史文化的寶藏，是社會文明的源頭。博鰲小鎮充分挖掘這些寶藏，進行博鰲鄉村文化調查，深入挖掘當地民俗、特色以及風情，經過進一步地發展與整合，發展出其獨特的個性文化。

（4）加強基礎設施建設，完善產業鏈

為推進小鎮旅游業發展，博鰲不斷完善基礎設施，由政府統一規劃，對當地居民的房屋改造等進行指導。在承接國際大型會議的同時，對博鰲進行科學的旅游規劃，并根據會議游客的需求，開發具有當地特色的休閑度假旅游產品。

2、束河古鎮：資源導向型的旅游化模式

資源導向型的小鎮是指小鎮本身具有一定的自然或人文旅游資源，資源型旅游小鎮在區域旅游發展過程中往往起著旅游節點的作用，是區域旅游線路的重要組成部分。

1997年，束河古鎮作為麗江古城的重要組成部分被列入“世界文化遺產”名錄，逐步成為知名的旅游地，下面對束河古鎮的旅游化模式進行具體的分析。

（1）先天資本――壟斷性的旅游資源

良好的自然生態環境和深厚的文化底蘊是束河古鎮發展旅游的物質基礎，旅游資源具有壟斷性。

（2）后期開發――科學定位，合理規劃

麗江市對束河古鎮的定位是：充分發揮資源和區位優勢，把保護古鎮和發展旅游結合起來。通過發展旅游小鎮，追求古鎮保護和旅游開發的和諧發展，使束河古鎮成為展現麗江古城世界文化遺產的又一新亮點，進一步整合自然和人文旅游資源優勢。

在對小鎮科學定位的基礎上，規劃先行，嚴格按照統一規劃、分步實施、從科學保護和特色建設的角度，對束河古鎮進行綜合改造和旅游建設。

（3）模式創新――企業開發與居民建設相結合

束河古鎮由昆明鼎業投資集團對古鎮進行整體保護和開發建設，在政府的指導下，通過企業投資，從滿足當地居民生活需求和發展旅游業的需要出發，因地制宜地進行旅游開發和配套設施建設，有效地解決了了古鎮保護資金、綜合整治和整體保護規劃等問題。通過建立民間旅游合作社，把村民組織起來開發“庭院旅游”，帶動了廣大居民參與旅游服務，兼顧了當地居民的利益，促進他們收入不斷增加；同時，當地居民作為活著的文化載體，使小鎮建設具有了文化內涵和靈魂。

3、以旅游地產為核心的旅游化模式

旅游地產是依托城市豐富的旅游資源而建的，有別于傳統住宅項目，是融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業項目。一些小鎮依托與大城市靠近的地緣優勢，以及自身優美的自然環境，打造以旅游地產為核心的發展模式，從而帶動小鎮休閑、度假、會議、購物等產業的發展。

旅游地產是隨著休閑度假式旅游的興起而發展起來的，它往往兼有第一居所和第二居所的功能。目前，我國旅游地產開發類型包括旅游景點地產、旅游商業地產、旅游度假地產、旅游住宅地產，以旅游地產為核心的小鎮有上海泰晤士小鎮、深圳華僑城等。

泰晤士小鎮是上海“十五期間”的重點建設項目“三城九鎮”計劃中圍繞上海開發的衛星城鎮中的一座，被規劃為英式風格的新城，而泰晤士小鎮是該城的核心。小鎮位于上海松江新城西部，綠化率達到了60%，擁有將近30萬平米的大湖面，下面以上海泰晤士鎮為例對以旅游地產核心的小鎮進行分析。

（1）設計特色鮮明：中外文化交融，歷史未來結合

以“中外文化交融，歷史未來結合”為規劃理念，努力創造一種全新的生活方式。泰晤士小鎮以連續的多功能步行街以及湖畔英式廣場為主軸線，集合學校、文化休閑會所、超市、教堂等各類配套設施，同時容納獨棟別墅、聯排別墅和多層公寓，構建富有英式格調的風情。與商業中心相擁，具有居住、旅游、休閑等多種功能。

（2）注入文化內涵：以“藝術小鎮、風情小鎮”為導向

以文化為內核，小鎮十分注重公共文化服務平臺的打造，著重加強對神話松江美術館和城市規劃館這兩個載體的內容建設和運營管理，打造“藝術小鎮”。

（3）多業態融入：發展影視產業和時尚產業

松江是上海傳統影視的發源地，有勝強影視基地和車墩影視基地，小鎮依托松江的影視產業資源，充分利用其優美的環境切入影視行業，吸引了《唐山大地震》、《剩女的代價》等影視作品拍攝。此外，中國紡織服裝品牌創業園“時尚谷”緊鄰小鎮，泰晤士鎮也充分利用地緣優勢，進行深層次的時尚互動，吸引了大量游客。此外，小鎮也積極向影視公司和時尚設計公司進行招商，進一步推動多業態融入。

三、美麗小鎮旅游化模式選擇研究

美麗小鎮的旅游化模式的選擇是歷史、文化、資源、政策等諸多因素相互作用的結果，也是多方利益博弈的最終妥協與選擇，是在其內在發展的慣性與外在因素的影響下共同形成的，受多種因素的制約。

行業依托型的小鎮旅游化模式需要有行業力量的推動；資源導向型的小鎮旅游化模式需要有優質的旅游資源做支撐，以旅游地產為核心的小鎮旅游化模式則需要優美的自然環境和周邊地區發達的經濟為保障。

篇7

關鍵詞：房地產 旅游 主題 環境

Abstract: The emergence of the real estate tourism theme diversification and development, for our country's tourism market will find and real estate market with points, and in the interaction of the development direction of the search for better and faster development speed. But the national related management department of the concept of tourism is a clearly defined, property developers in this kind of investment behavior, in fact take from policy, environment, needs, and other aspects of risk.

Keywords: real estate； tourism； theme； environment

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A文章編號：

前言

旅游地產是房地產開發到一定時期的產物，是在城市中心及周邊用地條件較好的土地已基本開發完畢后，地產開發向遠郊區發展大趨勢的一種表現。該類地產或依托較好的自然風景資源;或依托自然風景加人文景觀兩方面資源；或是發展商自己投資，建設一種獨具吸引力、具有旅游度假氣氛的大盤來推動房地產開發。

1旅游房地產開發的三大效益

這一類地產的開發和一般樓盤有所不同，表現為三方面的利益牽制或動力因素，即社會效益、環境效益及經濟效益：

 首先，由于項目位于風景區周圍，受到政府嚴格的規劃控制，因而規劃目標要體現社會效益；

其次，由于生態體系通常相當脆弱，因而保護和完善生態景觀體系是規劃的主導因素；

最后則是發展商自身利益，即在滿足上述兩方面要求的前提下，如何將資源優勢轉化為開發建設的經濟效益。

開發旅游地產首先需要有充足的理論準備，需要了解世界旅游的發展趨勢。現在旅游的地域概念及規劃越來越大，而人樣關注的只是某一特定景區的稀缺性和特殊。另外要注意到旅游已從傳統的“到些一游”，“走馬觀花”演變為分時度假、休閑渡假和戶外探險運動等方式上。最后必須清楚旅游地產投資是戰略性投資。嚴格的說，旅游地產不是在做項目，而是在做戰略，旅游地產的投資特點是邊投資邊回收，隨著時間的延長，利益回報成正比遞增。

開發旅游地產首先要調整和完善現存敏感生態體系，達到一種良性循環。良好的環境建設是地產增值的保證；同時，優化并發揮生態風景資源優勢，限制過度開發，達到地產的可持續發展是旅游地產長期升值的法寶。急功近利或竭澤而漁只能適得其反。

2旅游地產開發的行殊性：

旅游地產的開發應該有一個核心的觀點，即尊重并保護敏感的生態體系，良好的生態體系可以為項目帶來良好的收益，如果開發只考慮單一開發目的，造 成生態環境的破壞，開發項目也就失去了營銷的依托。所以，旅游地的開發應該是基于對現存的敏感的生態體系的一種調整和完善。

旅游地產的主題不管是選擇運動主題還是選擇文化主題，規劃設計的精髓就在于旅游資源和房地產之間必須是穿插、融合的，而且一定是自然的過渡，只有完美的融合，才能實現旅游地產項目的增值。

只有根植于地方的、尊重自然和土地的設計才會真正體現出旅游地產所追求的文化精神。

3旅游地產的分類

3.1景觀住宅（第一居所）

依托旅游景觀資源建造發展起來的信宅，不論是在城市 內還是聲碼市郊區，都能在一事實上程度上提高所開發物業的品質和價值。

3.2度假休閑區

度假區是一種知期性的旅游地，在內容 上有各種休閑活動可以選擇，在功能上除了提供住宿、餐飲之外，最主要的是提供娛樂設施供度假者使用，其目的不外乎給消費者提供享受各種休閑娛樂的經歷以及提供度假洽商和會方我的場所。目前，越來越多的度假區突破了時間限制，一年四季都在經營，并且可以當作不動產投資，逐漸成為度假別墅（第二居所）。在度假區周圍或度假區內，經常有作為第二居所的別墅社區如雨后春筍般出現。

成功的度假別墅區開發的不同，大多會使非永久性逐漸成為永久居民，一般而言，在15~20年之后，這些度假別墅可望成為退休隱居或其他長年使用的主要住宅。

根據地理位置和環境特征，可以將度假休閑區分為海濱度假區、山地渡假區、森林渡假區、湖濱度假區、溫泉度假區等，其中海濱度假區發展歷史最為悠久，數量也最多，如東南亞和南太平洋的巴厘島、檳榔嶼、關島、沖繩、夏威夷和地中海地區等。根據度假住宅距離城市遠近，可以分為城市度假區、近郊度假區和遠郊度假區。城市度假區是城市髟地的組成部分，事實上，有些城市就是在海濱度假區的基礎上發展起來的，近郊度假區比較普遍，如韓國慶州市附近的波門湖度假區，法國藍色海岸度假區等，它可以方地利用城市的公共基礎設施，如機場、水源和 道路。遠郊度假區一般自成體系，有用油機場 和綜合接待服務高州，包括服務員工的住 房，如西班牙加納利群島的藍沙羅特島等。

3.3 主題公園（旅游區畔地產）

主題公園完全是人造 的娛樂場所，雖然它在各種旅游吸引物中屬于比較新的項目，但去有著久遠的歷史淵源。16世紀，歐洲的一些短期性商業市場因加入娛樂設施而大獲成功，以后就產生了所謂的娛 樂公園（AmusementPark）。目前對主題公園的定義比較模糊，一般認為主題公園是通過種活動和吸引物來刻意營造 某種氛圍的游樂場所，大的主題公園都配備餐飲、紀念品商店等輔助設施。歐洲人仍籠統地把主題公園看作是娛樂公園，主題公園中5%以上的工人是業余或季節性就業為典型特征。亞洲主題公園的發展注重與當地文化相結合，面向家庭，強調老少同樂，突出運動與參與，寓教于樂，與零售業配套發展。

3.4 康體娛樂區（旅游區內地產）

休閑運動區的種類有很多，包括和各種類型 的不動產開發相結合方式。其中高爾夫與度假區整體開發已被 市場所認同。

度假高爾夫球場大多是規模較大，而且能夠讓人印象深刻，流連忘返的地方。一流的高爾夫度假上村能夠增加附近土地的價值 。一個有高爾夫球場的開發區域大多是用面對高爾夫球場的土地或別墅價格的增值部分（PremiumPrice）分期償還高爾夫場的前期費用。這種策略的變化很多，每個個案的做法都不同，但基本動機都是一樣的。此外，高爾示球場還能 鳴金成為以后的贏利部門。一個設施完備的高爾夫球場（包括其他休閑設施）可以增加整 個區域的信譽度（Credibility）并建立開發區域的整體形象，這對于地點較為偏遠的地區尤為有效。 3.5 商業游憩區

商業游憩區可以分為兩大類型，直接參與型（Participatory Projects）和參觀型（Spectator Projects）。直接參與型 游憩設施包括溜冰場、迷你型或標準型高爾夫球場、保齡球館以及其它顧客主動參與的項目。參觀型則包括像電影院、歌舞廳、運動競技場和賽車場之類的被動式設施。

4旅游房地產存在的問題

由于我國旅游房地產的起步較其他發達國家晚，因此還存在些問題。

4.1專業人才缺乏。

旅游房地產涉及旅游、房地產、企業管理等多個領域，要求從業人員有較高的素質。其從業人員不僅需要掌握房地產業運作方式以及網絡技術等相關知識，而且還需具備酒店管理，市場營銷、旅游管理等專業技能。但是目前市場上從事房地產相關工作的人員通常都缺乏綜合的專業能力。

4.2相關制度不健全。

目前，我國現有的房地產相關法規制度并沒有完全與旅游房地產的開發經營接軌。例如我國《商品房銷售管理辦法》第十二條規定：商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。這對于以分時度假為代表的度假村的開發進行了明確限制。行業法規的不完善，部分經營者鉆法律的空擋，給消費者乃至整個行業帶來了許多不良影響。

4.3開發商認識不足。

目前還有為數不多的開發商不是專業出身，從而導致對旅游房地產的開發和經營缺乏全面深入的了解。對于別國的經驗，如何取其精華，去其糟粕成為旅游房地產開發經營關注的問題。盡管旅游房地產開發項日已經在全國范圍內付諸實施，但對于一些根本性問題還缺乏系統研究。如果盲目開發可能造成資源的浪費和環境的破壞。

5結語

旅游房地產是一個極具潛力的朝陽行業，如果國家能在相應法規方面多做完善，開發培養旅游房地產業人才，行業中不斷出新，旅游房地產不僅能帶動國家經濟發展，也會成為人們的福祉。

參考文獻

篇8

[關鍵詞]溫泉地、溫泉開發類型、溫泉度假酒店

中圖分類號：G301 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）10-0310-01

談起溫泉，總是讓人感到很愜意的感覺，但溫泉地的開發卻是非常的復雜的過程，是一種介乎旅游地產與商業地產中間態勢的復合型地產開發模式。溫泉度假項目，是依托溫泉資源統籌開發的復合地產。由于溫泉資源自身的資源稀缺性與配套高尚性的雙重屬性，因此可以真正作為配套的內容融入到大配套的概念中，易于以溫泉為核心進行資源的整合與配套的完善，易于后期對項目主題的概念包裝、品牌塑造與營銷推廣。中國溫泉發展起步晚，但發展快，據統計，目前全國在營的各類溫泉共計960多家，其中規模較大的有600多家。市場環境、資源條件的差異決定了溫泉開發類型的不同。

1、溫泉地的選擇

溫泉地大多處于城市郊區，距離中心消費城市半小時車程內的項目非常稀少，大多數溫泉地有數小時的車程，這為溫泉地的開發帶來一定的難度，但并非決定性因素。郊區清新的空氣和原生態的自然環境不僅掩蓋了這一缺陷，而且，很多優秀的項目因地制宜地轉弊為利，將項目的自然態與都市人群對自然態的追求很好地結合起來。

1.1 一小時生活圈是溫泉地的最佳消費尺度。

其實，如果單從旅游度假的角度來看，溫泉度假旅游總體來說還是一個近郊游，短途游。因為現在人們不僅僅注意形式，更重要的是注重旅游之后的舒適感和休閑感，而不再向以往把旅游搞成了旅行。

1.2 山地環境是溫泉地開發的最佳環境。

對于選擇溫泉度假的消費者來說，一個大的優美的原生態自然環境那是再好不過了。而這種環境往往需要山地環境來支撐。因為只有在山地環境中，那種融入自然，曲徑通幽的環境才能真正做出來。

1.3 做高端是溫泉開發的終極選擇。

溫泉消費是體驗式消費，而并非觀賞性消費。鑒于此，開發及經營過程中必然要投入大量的資金。正因如此，溫泉消費必然是高價的。大多數溫泉度假村都專門設立VIP專區。甚至有的為頂級客戶設置了至尊別墅商務會所區。尊貴的客人可以獨享單體空間，把溫泉消費推向極致。

1.4 溫泉地規劃設計融入自然。

溫泉地是客戶心情釋放地。因此，整個溫泉度假村的規劃設計，包括建筑設計要體現這一點。絕不能簡單地將城市建筑挪移到鄉村環境中去，就以為是休閑了。而是要在規劃中將長期禁錮于城市中的消費者那種壓抑、沉悶的心境打破，輕松起來。

2、溫泉的開發類型

溫泉資源是溫泉旅游地賴以發展的主要物質基礎，是產生旅游吸引的主要因素之一，也是決定溫泉旅游開發選址的客觀必要條件。經過對市場上的溫泉項目進行研究分析，國內現在共有以下幾種典型溫泉開發類型：

2.1 “養生休閑”型溫泉

這是目前溫泉發展到現階段，最主要也是最根本的類型，是主導市場的溫泉類型。這類溫泉在一定程度上是在創造現代溫泉文化、締造溫泉行業標準、引領中國溫泉行業的整體發展。以中國溫泉行業的先行者――御溫泉和超級后起之秀中國溫泉行業的領跑者――天沐溫泉為代表。

2.2 “自然生態”型溫泉

以云南騰沖熱海溫泉為典型代表。這類溫泉一般多集中在相對偏遠的山區，擁有完好的自然生態系統和高品質的溫泉水質資源，客人可以最大限度的感受到原生態溫泉的魅力，溫泉酒店、溫泉泡池等基本設施的設計建造道法自然、順勢而為、以不破壞生態為前提。因此擁有這類溫泉資源的地區在溫泉開發之初應當往自然生態型溫泉方向走，保護生態。

2.3 “高端”型溫泉

以天沐的高端溫泉品牌――泊心堂以及柏聯為代表。此類溫泉的核心是溫泉發展的最初方向和最終方向，強調人均高消費而不是大規模游客量。

2.4 “會議”型溫泉

此種模式依托于中等城市或省會城市，主要利用溫泉的休閑養生價值吸引一定規模的團體會議市場，是我國目前絕大多數溫泉度假村最基本的開發模式。由于對市場規模、資源價值、資金投入、場地條件等因素的要求相對不高，也是最容易成功的開發模式。

2.5 “運動游樂”型溫泉

溫泉與運動游樂的結合，也是溫泉度假村最常見的類型之一。目前開發基本處于三個典型：溫泉+水游樂、 溫泉+高爾夫、 溫泉+滑雪場。其核心是在溫泉泡浴的基礎上，通過發展滿足旅游者體驗性、參與性需求的運動游樂項目，有力提升溫泉度假村的整體吸引力。

2.6 “主題公園”型溫泉

以明月山天沐溫泉和珠海海泉灣為代表。將主題公園的概念與溫泉旅游有機結合，突出溫泉主題文化特征，形成差異化的溫泉產品，同時還可延長游客在度假區的逗留時間，增加收入。

2.7 “康復療養”型溫泉

吸引市場最核心的本質是健康養生，隨著社會上亞健康狀態人群的不斷加大，人們對于養生、康復的需求越來越大，把溫泉和康復療養結合起來，最能做成一項大產業。

2.8 “生態莊園”型溫泉

此類模式以北京蟹島度假村為代表。此類型將溫泉資源與生態農業結合，具有溫泉沐浴與溫泉農業（種植、養殖）雙重功能，是充分利用溫泉資源熱能的典型模式。

2.9 “旅游地產”型溫泉

由于溫泉在健康養生與旅游休閑上的巨大價值，為房地產特別是旅游地產的開發創造了非常突出的優勢，往往能夠以“養生休閑”特色在地產市場上形成巨大的競爭力，從而取得非常可觀的投資回報。

3、溫泉度假酒店的策劃要點及遵循的原則

隨著休閑度假時代的來臨，度假酒店迎來前所未有的發展契機，是旅游地產開發不可缺少的部分。酒店是“基于私人居留空間的公共服務場所”，雖然也具備居住、休憩等基本功能，但相對于強調私密性的一般住宅而言，更體現出一種公共性，是一種流動性的消費場所，具有重復性的業務特點。設計、經營良好的酒店，能令客人產生一種再次登臨的欲望。

3.1 立足目標客戶

作為服務行業的一員，度假酒店的第一要務是滿足客戶需求，但在個性化突出的現代社會里，要想取悅所有消費者是不可能的，根據自身特點和地域文化優勢準確定位目標客戶尤為重要，整個主題化風格也應圍繞目標客戶的需求來營造，打造滲透著濃郁特色風情的環境體系，是度假酒店賴以生存的重點。

3.2 打造酒店主題風格

人們通過視、聽、嗅、嘗、觸來感覺事物、產生認識，在休閑旅游過程中，游客也是通過這些感覺來感知，并產生喜怒哀樂等心理體驗。研究這些感覺和情緒，有助于改進度假酒店的開發、設計和經營，而這也是我們打造度假酒店主題風格的立足點。

4、結語

以上闡述基本上涵蓋了目前我國溫泉旅游地產的主流趨勢，溫泉旅游地產的開發，一方面取決于市場環境和資源條件，另一方面還取決于項目所處的開發階段、以及項目的規模和可持續發展。各地不一樣的地域有不一樣的特色，這在溫泉旅游地產的開發的過程中，一定要充分了解，充分認識。

參考文獻

[1] 向云波，溫泉旅游開發模式構建初步研究[D].云南師范大學，2006.

篇9

辦公樓有戲

“上海的項目在陸家嘴這帶，最近兩年開的，比較成功的。上面是辦公樓，下面是商城，上面下面出租率都是百分百。這種模式在上海普遍。上海租金很高，辦公樓每天要15塊錢，商業也是在這個價錢，15-20之間。”一家注冊在上海的港資企業負責人告訴記者。

2011年的寫字樓市場，租金行情的水漲船高。以北京為例，全年北京甲級寫字樓租金上漲幅度超過44%，凈租金達到歷史最高值每月278.2元/平方米；，

在鐵獅門房地產公司董事總經理高世斌看來，寫字樓是第三產業發展載體，發展空間廣闊。“未來供應前景大，供需關系，租金還會進一步增長。北京是多數國有企業、總部所在地，一方面需要自用，另一方面原來寫字樓水準偏低，需要更新換代。”

按照北京市十二五規劃文件，北京將建設五個之都：努力打造國際活動聚集之都，世界高端企業總部聚集之都，世界人才聚集之都，中國特色社會主義文化先進文化之都，和諧地區之都。需要建設一系列的高端產業功能區商務配套環境。

據了解，北京、上海寫字樓存量大在600-700萬平米，不過相比世界其他大城市，這個數字水平處于低位。紐約人口大約1000萬，寫字樓庫存2200多萬；多倫多人口600萬，庫存1300萬。

“北京寫字樓市場，二三年前高空置率，租戶是買房市場。現在發生大逆轉，空置率是個位數。過去回報率4-5%，如果租金上漲，將帶來高收益。上海核心區的寫字樓市場一直比較健康穩健。看有沒有膽量抓機遇。”凱龍瑞房地產投資董事鄭喜明告訴記者。 2006年凱龍瑞在上海閘北收購4幢寫字樓，現在入住率已經到達80%。

2011年的北京寫字樓市場空置率下降至歷史最低點4.2%，金融街等核心商務區空置率更是低至0.2%。但是由于債務、市場容量等方面的問題，寫字樓市場常常很難把握大。

“中國真正需求，外資看不懂。一線不做市中心，二線做市中心的頂級建筑。”一位新加坡地產公司的總經理告訴記者。

鐵獅門房地產公司董事總經理高世斌指出，中國市場寫字樓市場發展不均衡，投資策略根據投資人需求而異。“在成都金融街，投資了3萬平米的寫字樓，以此希望進入西北部地區，進行長線投資。在天津五大道，投資了2萬平米的別墅式寫字樓，24個單元小規模，因為獨立環境的市場定位對個人小公司吸引力強，會以散售形式進行。”

“二線城市開發商整棟購買，散售在亞洲盛行，新加坡也有散售情況。但散售模式中小買家比較多，業權分散，無法進行后期物業管理。對物業長期升值有不利影響。” 戴德梁行的一位分析人士告訴記者。

據了解，零售物業一般需要約3年時間培育市場和奠定地位,接下來的8~10年是盈利高峰期。通過商業的不斷培育和調整,商業物業的價值得以提升,系統性的規劃模式、中長期經營所帶來的資產增值效應,會大于單純的銷售模式效益。

“可售性有個問題，最后都可售了，經營者怎么辦，售出去了，招商就沒有辦法控制了。”上述人士告訴記者。

鑒于目前盲目投資商業地產的情況，一些專家建議，開發商業地產要轉變觀念，要做好長期持有物業的這樣一個準備。不能夠作為商鋪銷售出去，一定要統一招商、統一經營、統一管理，要做一個總體的對外的營銷，形象、品牌等是很重要的。

陽光新業地產股份有限公司總經理張翅指出，“商業商務金融這塊，不是蓋起樓就可以把人吸引過來。怎么吸引真正有實力的企業到本地去，才能有好的寫字樓市場。”

以天津金匯廣場為例，盡管該地寫字樓租金價格位列天津市最高，但跟北京上海等地相比，還是差得很遠。濱海新區雖然增長快速，但是大型企業基本上是以生產型企業為主，對租金高昂的寫字樓往往避而遠之。

“產業定位不清晰，寫字樓價格根本上不去。”

工業港口有點看頭

2011年的土地市場，商業用地和工業用地成為主角。據中國指數研究院統計，2011年前三季度，在供應量方面，全國工業用地供應量同比增幅達37%，商辦用地同比增幅約9%，而住宅用地則同比減少約12%。在成交面積方面，商辦用地和工業用地成交量同比增幅分別為約21%和53%，住宅用地同比下降10.7%。在樓面地價方面，各類用地成交樓面地價初商辦用地同比增長5.5%外，其余同比均下跌。

“隨著全球一體化，貨物全球銷售增多，海港、空港正發生大變化，對于樞紐型的港口需求越來越明顯。”據上海綜合保稅區聯合發展有限公司董事總經理翁魏介紹，幾個全球大型的港口，比如新加坡，香港，鹿特丹等等，都是樞紐型港口。從物流角度講，連接港口間的貨物運輸，從港口進入內陸市場，建立快速無縫銜接。

“包括鐵路，內陸空運，公路等等，有很多的運輸方式。”

從目前情況看，一般路程在30公里以上，從時間和費用成本考慮，鐵路依舊占據相當大的優勢。不同省份之間長途的費用比較高，鐵路和公路的發展在一種互相競爭的過程中。長江水運對長江沿線的運輸來講也是一個不錯的選擇，但是水運要解決一個空箱反運的問題。

翁魏指出，“除了制造這一段是在工廠，從包裝、檢測、配件供應都在物流的渠道里面。未來對高端物流設施和服務的需求量大。對于一批6+1行業，營業稅改增值稅，也是一個很大的突破。”

未來海港空港產業發展變遷的趨勢是，一方面是中國制造業務出海，在保稅港區完成物流增值業務，由于成本優勢會跟多選擇將貨物放在臨近港口，比如愛立信、宜興的采購中心等。另一方面，歐美經濟低迷，中國消費升級拉動內需增長強勁，高端消費品、高端裝備和設備進口快速增長。

“從中國制造到中國消費。”

搭臺旅游地產

研究表明，當人均基本收入超過2000美元時，人們對消費的追求不再是簡單的衣食住行，更希望獲得的是個人價值的實現。對餐飲、交通、通信、旅游、教育等等方面的消費支出比重會越來越高。

目前，中國已是第四大世界旅游消費國，度假型置業需求以每年24%以上的速度增長。據統計，在中國將近30省區市制定的十二五規劃都把旅游業作為支柱產業或第三產業中的領頭產業。

不少業內人士指出，隨著居民消費結構的升級和政府對旅游業的支持，今后，一些連鎖的產權式酒店、分時度假酒店和房車等設施項目旅游地產，會在不少地區有較大發展。

旅游地產的特點和優勢在于它是旅游業和房地產業的無縫嫁接，很大程度上更是一個綜合體。除了需要有好的自然景觀、建筑景觀，旅游地產同時也必須具備完善的配套功能。相比住宅和商業地產，旅游地產占用的資金規模量大，而且收益周期長，旅游地產項目靠自身投資是遠不夠的，城市周邊的消費能力及外部軟環境等因素都會影響項目的持續收益。

一位業內人士分析指出，“旅游地產是否名副其實，還要以量來核實，一半以上的物業留下自主經營，才能說明旅游地產項目還有些靠譜。只有這樣，才意味著售賣的那部分具有極強的投資價值。否則即便買了也談不上出租，更談不上回報。”縱觀國外的旅游地產，70%以上都是自主經營，只有很少一部分對外出售。

目前，中國眾多旅游區的一個現狀是，很多旅游資源都是位于比較偏僻或者說產業不是很發達的地區。這類地區往往綜合產業能力比較差，而某一個產業的優勢可能非常明顯，形成地方的資源特色。

“在項目開發的時候，要能夠抓住這個地方的資源特色，把商業、旅游、文化進行有機地結合，實現在物質和精神上滿足消費者的各種需求。”

篇10

關鍵詞：金融；旅游地產；信貸；保險

據聯合國世界旅游組織統計，中國已成為世界第一大國際旅游消費國，美國波士頓咨詢公司分析預計，2012年-2030年中國旅游市場將以11%左右的年均復合增長率增長。中國的旅游業正處于蓬勃發展時期，國家已將推動旅游業與金融業結合發展提到戰略層面，2012年2月，中國人民銀行等七部委了《關于金融支持旅游業加快發展的若干意見》，要求創新金融工具和產品，支持和推進旅游業科學發展的轉型升級，激發了金融業機構不斷更新服務理念、積極拓展業務，逐步介入旅游行業。

一、旅游與金融地產相結合

旅游地產是指依托周邊旅游資源而建的，有別于傳統住宅項目的集旅游、休閑、度假、居住為一體的置業項目，它最早產生于19世紀以前的地中海區域，經歷了由貴族消費到分時度假兩個階段。在我國，真正意義上的旅游地產出現在1994年前后，以三亞、珠海提出發展休閑度假，打造頂級旅游勝地為標志。21世紀以來，中國房地產業和旅游業成為拉動內需的最熱行業，旅游地產也進入快速發展階段，在目前生活環境和空氣污染壓力下，購房者對于旅游地產的需求與日俱增，越來越多的開發商扎堆旅游地產，截至2012年底，我國已面市的旅游地產項目共有2259個，涉及旅游地產開發領域的企業共有1629家，其中房地產企業約占80%。目前國內的旅游地產產品包括分時度假、主題社區、度假村、產權式酒店等。

國內旅游地產雖然發展速度快，但也存在不少問題。首先，許多城市旅游地產同質化競爭十分明顯，業態單一，且沒有統一規劃。其次，開發商缺乏旅游地產專業開發經驗，依然沿著房地產開發的老路走，不注重旅游資源的保護和服務質量的提高，建筑風格、裝修、服務等無法令消費者滿意。最后，由于我國商品房按時段劃分產權是法律盲點，因此在國外備受推崇的分時度假產品無法推出，限制了旅游地產市場的發展。就此，本文給出如下建議：

1.結合國外經驗，有規劃地進行創新。目前國外的旅游地產項目主要有郊區主題度假和城市文化休閑兩種，前者注重消費者的參與式體驗，后者注重對一個城市文化的追溯與品位。開發者應合理定位，推出符合國內外消費者需求的產品。

2.注重服務品質的提升及配套設施的完善。旅游地產主打體驗式消費，因此要提供給消費者最好的體驗，建筑裝修風格要與風景融合，服務要體現當地民族風情。

3.打造生態旅游，堅持旅游資源可持續發展。旅游資源是旅游地產存在的根本，開發過程中要最大程度的保持風景區原貌，不能為了增加賣點而瘋狂開發，破壞消費者對景區的印象，進而造成客源流失。

4.國家應對旅游地產行業適當干預，對自然環境資源的開發配額實行審批制度，并在開發經營過程中進行監督，同時完善立法，對旅游地產的發展提供法律依據。

二、旅游與銀行信貸業務相結合

旅游信貸業務分為兩種形式，一種是銀行為旅游企業、旅游項目的開發提供信貸，另一種是銀行為旅游消費者提供貸款。

1.金融機構根據旅游項目的風險和經營情況，為旅游行業提供信貸支持。例如郵儲銀行廣東省分行將為省內各級旅游主管部門、旅游相關企業、景區以及旅游支持對象提供包括資金開戶、結算、融資咨詢、財務咨詢等金融服務，在了解旅游行業的融資特點與需求基礎上，為旅游項目農家樂提供貸款貼息資金，逐步建立旅游專項資金貼息相關配套政策。

2.銀行為個人旅游提供貸款支持也分為兩種形式，一種是旅游貸款業務，另一種是信用卡分期付款業務。貸款旅游貼近每個人的生活，是金融與旅游相結合最直接便捷的方式，而信用卡分期付款的方式為自費旅游提供了可行性。

比較兩種業務方式，旅游貸款額度高，但有一定門檻限制，適用于時間長、花銷大的旅行。以“隨興游”旅游貸款為例，若貸款用作出國保證金，貸款期限可選3個月或6個月，貸款年利率為8%；若貸款用作團費或境內外消費支出，貸款期限可選1年、2年或3年，貸款年利率分別為8%、9%、9%。信用卡分期支付產品隨意性大，但授信額度有限，適用于短期旅行。在授信額度內，消費者可選擇分期付款的方式，但須按照期數交納一定的手續費。以建設銀行為例，該行提供了3、6、12、18、24期的信用卡分期業務，目前手續費分別為1.5%、2.2%、4.4%、6.6%、8.8%。如果超過了授信額度，可臨時申請提高額度，但臨時額度不能分期，需要在首次還款時一次性還清。

國內旅游信貸業務的問題主要體現在銀行的風險控制上。由于旅游項目的開發具有很多不確定因素，消費者征信體系還不完善，因此商業銀行對旅游信貸采取謹慎的態度，抑制了旅游信貸市場的發展。要解決這些問題，建議采取如下措施：

3.進一步堅定金融機構貨幣信貸政策支持旅游業發展的信心，增強服務區域經濟、尤其是區域特色旅游經濟的理念，認真開展調查研究，抓住機遇，積極尋求信貸支持我國旅游業發展的有效方式。

4.將信貸投入與地方政府旅游發展戰略相結合，了解政府和旅游企業金融需求，適當提供的金融服務。

5.旅游投入要集約化，區分重點項目和一般項目、長期支持和短期支持的關系，同時金融機構要加強合作和溝通，強化信貸投入的規模效應有和有效性。

6.政府和銀行應積極完善信用制度，健全征信體系，制定個人旅游消費信貸政策。加強對個人旅游消費市場的調研，依據居民的收入水準和信貸能力，推出銀行的個人旅游消費信貸產品，適度開發旅游消費信貸市場。同時各地旅游部門需加強與金融部門的溝通，在具體貸款條件、資格審查的規則中對旅游消費信貸予以適度的傾斜。

三、旅游與保險業務相結合

旅游保險是金融業與旅游業結合最密切，起步最早的業務。然而隨著旅游品種的日益豐富，以及消費者觀念的轉變，傳統的旅游保險業務顯示出越來越多的問題：

1.旅游保險產品設計不合理，種類有待豐富。我國的旅游保險產品主要有旅行社責任保險、人身意外險、交通人身意外險、住宿人身意外險、旅游景點人身意外險和旅游救援保險，保險責任范圍小，選擇余地小，難以滿足自助游、特種旅游等新型旅游產品的要求，許多項目如潛水、蹦極等屬于主險的“除外責任”，使旅游保險的實用性大打折扣。同時，有些保險公司在旅游意外傷害險中將價格高的死亡給付、傷殘給付等列為主險責任，使游客無法自主選擇低保費項目，結果導致低風險客戶拒絕投保，高風險客戶出現逆向選擇問題。

2.消費者對旅游保險產品缺乏系統認知。旅客參團游玩基本不會考慮保險問題，甚至不了解旅游意外險和旅行社責任險的區別，旅行社工作人員為了以低價位吸引客戶，不會主動推薦游客購買保險，阻礙了旅游保險的宣傳渠道。

3.產品定價方式不科學。目前我國旅游險費率大部分是工作人員憑經驗確定的，而不是靠精算技術，同時不同公司的產品互相抄襲。

針對以上問題，提出針對性建議如下：

（1）合理開發新產品，擴大保障范圍。考慮旅游的吃、住、行、游、購、娛等各個環節，將旅游景點推出的項目全部列入旅游保險范圍，同時深入研究自助游、特種旅游等旅游產品的特點、風險和參與群體，根據需求提供具有針對性的專項保險。

（2）加強宣傳，幫助消費者建立旅游保險消費意識。定期進行保險公司員工和旅行社員工的內部培訓，宣傳中注意結合案例，同時走品牌化道路，將旅游保險這種無形商品冠以知名品牌，給消費者提供了解旅游保險產品的渠道。

（3）提高保險業從業人員素質，用科學的方法合理制定保險費率。同時優化理賠程序，劃清旅行社與保險公司的責任，防止由于責任認定困難而造成理賠難。

（4）加強行政監管，將是否投保作為旅行社考核的重要指標。在向旅行社辦理經營許可證、業務年檢的時候，應當對沒有投保旅行社責任險項目的單位進行必要的懲罰，依法督促旅行社向游客介紹旅游意外險。

參考文獻：

[1]文秀娟，繆小清.金融支持旅游業發展初探——以廣東省為例[J].經濟研究導刊，2013（17）.

[2]石曦.我國旅游保險產品存在的問題及對策研究[J].武漢金融，2013（3）.