導(dǎo)語：如何才能寫好一篇城中村改造的問題，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：城中村；改造；現(xiàn)狀；問題；對策

一、形成城中村的原因

1.直接原因是經(jīng)濟利益的驅(qū)使

“城中村”形成的直接原因總體上是受利益的驅(qū)使。首先，以村籍為標志的高收入、高福利強化了村民的內(nèi)在認同感， 并突出了村落成員與城市融合的距離。而且城中村使得土地的價格不斷上漲加大的城中村周邊的工商業(yè)的發(fā)展，而使得城中村的村民能夠享受到比普通村民更好的待遇和福利。其次、城中村在跟外界的博弈中能夠得到主動使得城中村的居民不愿意放棄現(xiàn)有的既得利益，再加上不愿意遷離本土的習慣思維的影響和政府安撫政策有時不到位、不落實。使得城中村成為農(nóng)民維持現(xiàn)有利益的砝碼。

2.深層次的原因是城鄉(xiāng)二元的社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)

城鄉(xiāng)二元分化是城中村得以實現(xiàn)的體制背景，城中村作為農(nóng)村在城市化進程當中的一個過渡環(huán)節(jié)，其本身就存在著一定的問題。在城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的體制下，城中村的形成有著其深厚的歷史背景。首先，城鄉(xiāng)二元的戶籍管理制度使得農(nóng)村戶口跟城市戶口出現(xiàn)了在社會保障制度跟資源分配上的不均。城市戶口的居民在養(yǎng)老、醫(yī)療、教育制度上比農(nóng)村戶口有著鮮明的優(yōu)越性。城中村的居民實際上還是屬于農(nóng)村戶口，反而使得城中村在城市中無法融入正常的城市生活。其次，城鄉(xiāng)二元的社會保障制度對于農(nóng)村戶口來說并不能有效的解決農(nóng)村戶口的社會保障問題。

3.社會歷史與文化背景是城中村形成的關(guān)鍵因素

“城中村”村民的經(jīng)濟實力與城市居民差距不大，但是其精神面貌、文化素養(yǎng)、價值觀念卻與城市居民存在較大差距。傳統(tǒng)宗法思想與封建的村規(guī)民俗使得城中村村落文化很容易與城市文化發(fā)生沖突，一些城市居民對村民的反感態(tài)度和抵觸情緒更是激化了二者的矛盾。

二、我國城中村的現(xiàn)狀分析

“城中村”是中國現(xiàn)今社會轉(zhuǎn)型時期出現(xiàn)的一種特殊現(xiàn)象，是中國在城市化進程中不可避免的問題。不可否認，“城中村”對于一些低收入的外來人口提供了便利而且廉價的棲身之所。但是隨著城市化進程的不斷加快，城中村所暴露的問題也越來越多，主要表現(xiàn)在以下幾個方面。

1.外來人口多且流動性強，社會治安難以保證

“城中村”廉價的房屋租金吸引了不少的外來務(wù)工人員，使得他們能夠在城市當中有個棲身之所。但是外來務(wù)工人員所受的教育參差不齊，素質(zhì)也參差不齊，與城市間的文化也參差不齊，在生活方式上也會有很大的差別。人員多而且雜便加大了城市管理的難度，甚至有人因找不到工作而走上違法犯罪的道路，給城市的治安管理帶來了很大的難度。而且因為城中村的人口流動性強，每當有違法行為的出現(xiàn)也給刑偵機關(guān)的刑偵工作造成了一定的難度。

2.導(dǎo)致城市規(guī)劃滯后，出現(xiàn)違章建筑

“城中村”的形成導(dǎo)致了城市化進程的落后，甚至出現(xiàn)了一系列的違章建筑，給城市的建設(shè)帶來了很大的難度。使得城市的城市化建設(shè)滯后，甚至引發(fā)一系列的社會問題，如：“強拆”“釘子戶”等等，嚴重的影響了城市的城市化進程，而且加大了治安管理的難度和影響了城市的形象。更有甚者造成政府人員和居民的沖突不利于社會的和諧與穩(wěn)定。

3.違規(guī)違法、制假造假現(xiàn)象嚴重

“城中村”作為被城市遺忘的角落，是外來人口和個體經(jīng)營戶集中的區(qū)域，特別是無照經(jīng)營和黑作坊的多發(fā)區(qū)域。無照經(jīng)營問題嚴重，黑作坊更存在眾多商品安全隱患，制假售假猖獗，嚴重損害了正規(guī)品牌企業(yè)的商品形象，對合法、有序的市場經(jīng)濟秩序造成極大的沖擊。而且制假販假的行為嚴重損害了城市的形象和侵犯了人民的權(quán)力，使得城中村的居民被更加的邊緣化。

4.基礎(chǔ)設(shè)施不完善，環(huán)境和問題堪憂

由于“城中村”在一定程度上不會引起政府的重視，所以城中村的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不完善。排水、供電、供水等設(shè)施不完善，繼而使得城中村的生活環(huán)境差，引起一系列的環(huán)境問題。再加上村民的素質(zhì)本身就不高，更加加速了城中村的環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量下降，增加了城中村的安全隱患。為了便于出租和使用，村民亂搭亂建現(xiàn)象嚴重，火險隱患和建筑安全問題更加突出。再加上村民大多仍保留原有的生活方式，在宅基地周圍建蓋牛棚、豬圈等，糞便得不到妥善處理，嚴重影響環(huán)境衛(wèi)生。

三、城中村改造的建議及對策

隨著這樣問題的相繼出現(xiàn)和對原因的分析，我們應(yīng)當為此做出相應(yīng)的對策來解決城中村存在的問題。

1.政府出資解決外來務(wù)工人員的住宿問題

由政府出資建立廉租房，采取合理的租金制度給外來務(wù)工人員以一定的優(yōu)惠。這樣政府不僅可以解決人口的流動性問題，而且有利于合理的規(guī)劃城市，加強對城中村人口的管理。政府建設(shè)“廉租屋”不應(yīng)以城市居民的需求為準，而要充分考慮外來務(wù)工人員的經(jīng)濟狀況，著重加強治安和環(huán)境的管理，這樣在同等租金條件下，由政府建設(shè)的“廉租屋”因環(huán)境、治安等優(yōu)勢而使外來租住人員離開“城中村”轉(zhuǎn)而選擇條件相對較好的政府“廉租屋”。

2.加強城市規(guī)劃的合理性、合理的安置拆遷

政府應(yīng)當合理的進行城市規(guī)劃，避免出現(xiàn)城市當中地區(qū)性差異嚴重。導(dǎo)致城市自身地區(qū)的城市化進程出現(xiàn)嚴重的差異。合理的規(guī)劃城市，加強城市的管理使得城中村在源頭上不會有形成的地域條件。對于現(xiàn)有的城中村要進行合理的拆遷，并對拆遷戶進行合理的安置，而不是“強拆”，在城市當中建立廉價合理的拆遷戶安置區(qū)，使得拆遷居民能夠真正的融入到城市當中。減少城中村用地規(guī)模而是將城中村的用地規(guī)劃成政府出資建的廉租房用地，這樣不僅不影響城市的用地規(guī)模，而且能夠使得拆遷戶就地安置，使得拆遷戶能夠得到好的安置條件，維護了城市的和諧與治安。

3.加強法律法規(guī)的制定與支持，提高人員素養(yǎng)

要解決城中村問題，需要法律法規(guī)的支持。目前，中國與“城中村”相關(guān)的立法基本空白，行政和司法機關(guān)只能在實踐中不斷摸索改造措施的合理性。只有強有力的合理的法律法規(guī)制度才能杜絕不法行為，做到有法可依、執(zhí)法必嚴、違法必究。并且加強對對城中村居民的素質(zhì)的培養(yǎng)，提高居民的素質(zhì)和技能。這樣不僅可以維系良好的社會秩序，而且可以使得城中村的居民有一技之長，增加其就業(yè)率，提高其生活水平，讓其能夠融入到城市的生活當中去。

4.加強城中村的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

鼓勵集體和個人以多種形式參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盡量吸引外商、外資參與基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)與經(jīng)營。針對城中村內(nèi)的基礎(chǔ)教育設(shè)施落后問題，政府應(yīng)當在增加投資的同時鼓勵村民參與基礎(chǔ)教育設(shè)施的改善，并對表現(xiàn)突出的村民給予物質(zhì)和精神獎勵。最主要的方面是加強教育設(shè)施的改善，以此來提高城中村居民的素質(zhì)，讓他們能夠自力更生，自己帶動自己的發(fā)展。以供電、供水、排水等基礎(chǔ)設(shè)施為輔，加大對城中村的改造力度，改善人民的生活條件，讓他們成為城市的一部分。

結(jié)束語

總而言之，合理的進行城市規(guī)劃，改造城中村的用地規(guī)模，加強城市的管理制度。再加上政府的大力支持，加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，合理的安置拆遷，規(guī)劃好城市中的土地用地規(guī)模和形式，提高城中村居民的素質(zhì)與技能，保障城中村居民的既得利益。城中村的問題一定會有所改善。

參考文獻

[1]黃小晶.城市化進程中的政府行為[M].北京：中國財政經(jīng)濟出版社，2006

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關(guān)鍵詞：城中村；農(nóng)民安置房；外來務(wù)工人員公寓房

中圖分類號：F291文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）01-0042-02

1 城中村現(xiàn)象及其較難改造的主要原因

城中村現(xiàn)象是近些年來出現(xiàn)的一個棘手城市問題。它不僅阻礙了我國城市化的進程，也在一定程度上影響了城市居民的生活水平。隨著城市進一步發(fā)展的需要，城中村問題已經(jīng)成為各級政府在城市化進程方面關(guān)注的頭等大事之一。 城中村對城市的危害很大，它不僅臟亂差、與優(yōu)雅的城市環(huán)境極其不符，而且人口成分復(fù)雜、賭博及現(xiàn)象猖獗、嚴重影響社會的治安，還導(dǎo)致土地利用不經(jīng)濟、土地本身的價格大打折扣。 雖然城中村帶來各種負面問題，但改造措施一直是各地政府頭痛的問題。主要因為：一是，城中村一般占地面積較大，如果按照城市商業(yè)開發(fā)用地的價格購買，政府必須支付農(nóng)民巨額資金，政府一般承受不起；二是，占據(jù)城中村土地的農(nóng)民利用城中村土地和住所，能夠從中獲得巨大的利益，如果不能彌補這些好處，他們一般不會出讓城中村土地?？傊召彸侵写逋恋厮杈揞~的資金以及來自城中村農(nóng)民巨大的壓力是城中村問題之所以較難解決的兩個主要方面。

農(nóng)民之所以遲遲不肯出讓土地的原因在于：一是，等待土地升值，以期賣個好價錢；二是，利用城中村的地理優(yōu)勢，靠出租房屋能夠得到不錯的租金；三是，由于城中村農(nóng)民已無耕地，因此他們希望出售土地后能夠得到政府的各項保障，尤其是工作方面的保障。

2 城中村改造的出路及其解決措施

2.1 農(nóng)民安置房的規(guī)劃

當農(nóng)民交付土地后，政府要根據(jù)戶數(shù)或宅基地數(shù)分配給農(nóng)民住房，以解決他們的居住問題。但政府傳統(tǒng)的方法就是簡單的給農(nóng)民兩套中型(一般約60-90平方米)住房。這不僅讓一些人口較多家庭因住房面積太小無法居住，而且讓那些想靠出租住房得到租金補償?shù)霓r(nóng)民因住房面積太大無法出租其住房。因此，政府應(yīng)該對城中村里的居民情況做出合理的調(diào)查，根據(jù)農(nóng)民的實際情況對住宅小區(qū)的住房面積做出合理的設(shè)計和規(guī)劃，以滿足不同家庭的不同需要。政府尤其要對小戶型住宅的開發(fā)給予重視，因為小戶型的住宅能夠滿足農(nóng)民出租其住房的要求，彌補其租金方面的損失。

2.2 農(nóng)民的工作保障

農(nóng)民不僅希望能夠賣出土地獲得較高的價錢，而且更為重要的是，他們希望獲得一份較為穩(wěn)定的工作保障。因此，政府應(yīng)該在其管轄的各種工作的安排上充分考慮城中村農(nóng)民的安置，比如，城市綠化工作、道路清潔工作、辦公大樓的安保工作等。此外，政府應(yīng)該劃撥一部分資金用于對城中村農(nóng)民的就業(yè)培訓，同時和當?shù)仄髽I(yè)建立合作關(guān)系，安排這些人群在各企業(yè)從事一些低技能的工作。這不僅能夠穩(wěn)定社會治安，而且能夠調(diào)動農(nóng)民出讓土地的積極性。

2.3 外來務(wù)工人員公寓房的建設(shè)

由于城市的發(fā)展需要很多的外來務(wù)工人員，因此城中村農(nóng)民就依靠低廉的房價來吸引這部分人群在城中村居住，以收取租金，維持生計。所以，減少外來務(wù)工人員在城中村居住，將切斷城中村農(nóng)民的租金來源，增加他們出售土地的可能性。可采取的有效措施就是加大外來務(wù)工人員公寓房的建設(shè)。

建設(shè)公寓房的理論基礎(chǔ)來自經(jīng)濟學。傳統(tǒng)經(jīng)濟學把商品分成替代品和互補品。如果一種商品價格的上升(或下降)會導(dǎo)致另外一種商品的銷售增加(或減少)，則這兩種商品就是替代晶。而公寓房和城中村里的出租房正好互為替代品。當公寓房的價格下降時，由于公寓房的居住環(huán)境要好于城中村出租房，因此，就會有一部分追求優(yōu)雅環(huán)境的外來務(wù)工人員去租用公寓房，使得城中村里的出租房的出租率下降，農(nóng)民就只能降低租金去吸引租房者。租金的降低也降低了農(nóng)民出售土地的門檻，減少了政府收購城中村土地的資金壓力，加快政府的收購工作。過程見圖2。

理想的情況是，如果公寓房的租金和城中村出租房的租金相等，且公寓房數(shù)量很多，能夠滿足外來務(wù)工人員的需求，則會導(dǎo)致沒有人租用城中村出租房，農(nóng)民也就沒有了租金收入，農(nóng)民就只有靠低價出售土地這一條道路來維持生計。從這個角度上說，大力興建外來務(wù)工人員公寓將會成為解決城中村問題的良策。

政府在具體實施時，還應(yīng)注意以下幾個方面的問題：

(1)公寓房的數(shù)量問題。由于公寓房的建設(shè)主要就是安置外來務(wù)工人員，因此政府應(yīng)該首先做好對外來務(wù)工人員的預(yù)測和調(diào)查，比如人數(shù)、流動率、收入以及主要聚集地等方面的工作，然后根據(jù)這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對公寓房的建設(shè)數(shù)量做出合理的預(yù)測和規(guī)劃。如果建設(shè)的數(shù)量不足，則當大量的外來務(wù)工人員涌人城市時，得不到及時的安置，又會導(dǎo)致這些人群去城中村里尋找低價住所，抬高城中村里的住房的租金，增加政府收購難度；而如果建設(shè)的數(shù)量太多，不僅會增加政府以及房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力，還會造成本來就及其緊張的城市用地的浪費。

(2)公寓房的價格和建設(shè)問題。由于公寓房和城中村里的出租房互為替代晶，所以公寓房的價格不能太高，否則沒有人會租用公寓房。但租金不能太高會損害房地產(chǎn)開發(fā)商的利益，使他們得不到建設(shè)的回報，甚至導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商都不愿承擔建設(shè)任務(wù)。因此，充分調(diào)動房地產(chǎn)開發(fā)商去建設(shè)低租金的公寓房成為問題的關(guān)鍵。值得注意的是，和公寓房的建設(shè)相比，城中村土地及其將來的開發(fā)和建設(shè)更是各大房地產(chǎn)開發(fā)商格外關(guān)注的焦點問題。因此，拿城中村土地未來的開發(fā)和建設(shè)權(quán)作為刺激物，將能極大提高房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)外來務(wù)工人員公寓的積極性。因此，必須是那些在未來作為商業(yè)開發(fā)用地的城中村才能保證此措施的順利實施。如果政府急切想收回某塊城中村土地，而此塊土地的規(guī)劃不能滿足上述條件，還可以通過合理修改土地規(guī)劃和城市規(guī)劃，以加快收回城中村土地的工作。

(3)公寓房的其他問題。

雖然數(shù)量和價格是建設(shè)公寓房首要的因素，但其他因素也要考慮。首先，公寓房和城中村中的出租房的最大區(qū)別在于公寓房的較為優(yōu)越的環(huán)境，如果政府不能在環(huán)境方面讓租房者滿意，那么即使政府極大調(diào)動了房地產(chǎn)開發(fā)商的積極性，興建的公寓房也不能起到較好的作用；其次，公寓房的整體規(guī)劃也很重要，公寓房最好建在大型工業(yè)區(qū)附近或者某些大型工業(yè)園內(nèi)部，以滿足外來務(wù)工人員方便、快捷的上下班；最后，公寓房也應(yīng)當有物業(yè)和管理等措施，以滿足租用公寓人員的生活、安全等方面的要求。

3 小結(jié)

主要論述了城中村改造過程中應(yīng)注意的幾點問題，尤其以公寓房的建設(shè)為重點。國家及其各地政府都有建設(shè)外來務(wù)工人員公寓的各種文件，但在實際操作中，各級政府在房地產(chǎn)業(yè)上的重點卻都放在商品房的開發(fā)和房價的控制上，公寓房的建設(shè)并沒有引起足夠重視。但本文通過較為詳細的討論得出公寓房的建設(shè)能夠在很大程度上解決困擾各地政府以久的城中村問題的結(jié)論，以期各地政府能夠加強市場的調(diào)查、統(tǒng)計和分析工作，加大對公寓房開發(fā)和建設(shè)的重視，為解決城中村問題開辟一條嶄新而光明的道路。

參考文獻

［1］汪東梅．中國城市化問題研究［M］.北京：中國經(jīng)濟出版社，2005．

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【關(guān)鍵詞】 “城中村”;土地利用;土地整理

“城中村”是城市快速發(fā)展所形成的“城市包圍農(nóng)村”的現(xiàn)象。“城中村”村民面對周圍城市經(jīng)濟疾風暴雨似的發(fā)展,自發(fā)地以其特有的方式開發(fā)土地資源,尋求經(jīng)濟利益的最大化。但由于二元結(jié)構(gòu)的存在,“城中村”的土地利用規(guī)劃往往與整個城市的土地利用規(guī)劃管理不協(xié)調(diào),農(nóng)村游離于城市規(guī)劃管理的,無法享受城市發(fā)展帶來的益處?！俺侵写濉敝饾u演變成為中國城市化發(fā)展進程中的巨大阻力。

一、“城中村”土地利用現(xiàn)狀

“城中村”概念有廣義與狹義之分,就廣義而言,“城中村”是指是指分布在城市建設(shè)區(qū)或規(guī)劃區(qū),其農(nóng)村土地已全部或大部分被征用,居民非農(nóng)化,但仍沿用農(nóng)村管理體制,在土地權(quán)屬、戶籍管理上保留著農(nóng)村模式,并以村民委員會為組織形式的行政居住村落;狹義而言,“城中村”特指那些農(nóng)地與居民早已非農(nóng)化,村莊也已經(jīng)轉(zhuǎn)制為城市建設(shè),只是習慣上仍稱為村的社區(qū)部落。在討論土地整理參與“城中村”改造的問題之前,有必要分析一下目前“城中村”土地利用存在的問題,主要包含以下幾個方面:

(一)“城中村”土地流轉(zhuǎn)混亂,使用無序,安全隱患嚴重

土地流轉(zhuǎn)混亂是指“城中村”內(nèi)的土地和房屋不按或者沒有任何法律約束的情況下自發(fā)的流轉(zhuǎn)。“城中村”的土地總體上缺乏有效管理,土地往往是在沒有任何合理規(guī)劃和專業(yè)指導(dǎo)的情況下流轉(zhuǎn)的,發(fā)展有很大的自發(fā)性和盲目性?！俺侵写濉贝迕癯榱藶樽分鹄孀畲蠡园l(fā)地低價出讓、轉(zhuǎn)讓和出租農(nóng)村集體建設(shè)用地,自行改變“城中村”內(nèi)土地的用途。這類行為嚴重擾亂了土地流轉(zhuǎn)市場的秩序,也給”城中村”的改造制造了很多障礙?！俺侵写濉钡乩砦恢脙?yōu)越,土地實際與潛在的含金量甚高,為滿足利益最大化需要,增加收益,農(nóng)民極力搶建空間最大化的私宅,村內(nèi)建筑密度大,采光通風條件差,大量房屋屬違章建筑。這些建筑的存在不僅破壞了“城中村”內(nèi)的環(huán)境,也給“城中村”居民的安全帶來了很大隱患。在土地緊缺和房租收益的刺激下,“城中村”建筑完全失去個體差異的美學意義,也碾碎了和諧人居空間的“文化意義”。

(二)“城中村”土地利用效率低下,土地資產(chǎn)流失

土地利用效率低下是指土地未發(fā)揮最佳的使用價值,土地資源沒有得到充分合理的利用?！俺侵写濉钡耐恋爻３Ｊ遣环钟猛镜碾S意建設(shè)和進行低層次的物業(yè)經(jīng)濟,土地利用率和產(chǎn)出率低下,土地資源產(chǎn)出效益不高。由于“城中村”土地的所有權(quán)屬于村集體所有,優(yōu)越的區(qū)位條件和相對于城市低廉的土地價格,使“城中村”中不規(guī)范的房地產(chǎn)二級市場活躍,導(dǎo)致由于規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施改善而使土地升值的部分國有土地資產(chǎn)的流失。“城中村”位于城市建成區(qū),大多數(shù)都具有地段優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢,由于這些土地無權(quán)在市場上進行自由流轉(zhuǎn),不能像周邊城市土地一樣獲得正常的收益,土地的級差地租不能得到合理的體現(xiàn)。自發(fā)的低價格的流轉(zhuǎn),也使土地未發(fā)揮其應(yīng)有的使用價值。

二、“城中村”土地整理的效益分析

“城中村”最寶貴的資源是土地,最緊張的資源也是土地,要進行“城中村”土地整理,就必須充分顯化其土地的資產(chǎn)效益。土地整理是經(jīng)濟效益、社會效益、生態(tài)環(huán)境效益三者的有機綜合。經(jīng)濟效益是“城中村”土地整理的中心內(nèi)容,也是土地整理生命力所在,是指整理主體或其他經(jīng)濟行為主體通過對土地進行資金、勞動、技術(shù)等的投入所獲得的效益;社會效益是土地整理的目的,指通過合理利用自然資源,提高土地整體質(zhì)量,提升土地的品質(zhì)和可持續(xù)發(fā)展能力;通過完善土地基礎(chǔ)的配套設(shè)施,吸引招商項目落戶整理區(qū),盤活地區(qū)經(jīng)濟;生態(tài)環(huán)境效益是土地整理的前提與基礎(chǔ),土地整理不但能美化村容村貌,通過綠地覆蓋面積優(yōu)化局部小氣候,帶來的最直接影響就是景觀效應(yīng)。土地整理改善了生存環(huán)境,提高了居民生活質(zhì)量,為其帶來愉悅的心情。強調(diào)通過土地整理追求經(jīng)濟、社會、生態(tài)環(huán)境效益的統(tǒng)一和協(xié)調(diào),不但關(guān)系到全社會的長遠發(fā)展,而且關(guān)系到子孫后代的生態(tài)環(huán)境效益,因而土地整理追求經(jīng)濟、社會、生態(tài)環(huán)境的統(tǒng)一,努力做到生態(tài)上平衡,經(jīng)濟上有效,社會層面上可行。

三、土地整理參與“城中村”改造

“城中村”的存在與城市的發(fā)展格格不入,必須對“城中村”經(jīng)過長期歷史變遷形成的土地利用重新布局,按城市發(fā)展規(guī)律和新時期城市發(fā)展的要求進行調(diào)整和改造,提高土地使用效率。現(xiàn)階段的“城中村”土地整理活動必須以城市的社會經(jīng)濟發(fā)展目標,在追求生態(tài)、經(jīng)濟和社會效益相統(tǒng)一的基礎(chǔ)上,尋求“城中村”土地資源利用的最優(yōu)化。

(一)“城中村”土地整理主體

“城中村”土地整理的主體即由誰來進行土地整理。在“城中村”居住的農(nóng)村居民,是原集體經(jīng)濟組織的基本成員,“城中村”的土地整理應(yīng)以其為主體進行,政府負責制定政策加以規(guī)范引導(dǎo),不能越俎代庖取代居民的主體地位。原住居民的參與可使土地整理具有堅實的群眾基礎(chǔ),一是便于他們直接了解改造各方面的情況,提出合理意見,使規(guī)劃方案更加可行,設(shè)計更加科學,能起到彌補查漏補缺的作用;二是原住居民是城中村土地整理的直接利益相關(guān)全體,一旦改造項目實施,必然涉及到村內(nèi)個人與集體的共同利益。土地整理作為一項“德政工程”、“民心工程”,是為農(nóng)民辦好事,就要讓農(nóng)民多參與,這不僅是一種理念,更是推動土地整理向前發(fā)展的一種更科學、高效的方式。“城中村”土地整理離不開居民的參與。在政策法規(guī)的保駕護航下,以法定程序處理和調(diào)整土地權(quán)屬變更工作,明晰土地收益分配關(guān)系。此外,要將土地整理后的利益分配與城市土地整理工作相互聯(lián)系起來,切實保護不同利益群體的利益。

(二)“城中村”土地整理應(yīng)注意的問題

“城中村”土地整理大致可分為科學規(guī)劃,組織實施和審查驗收三個階段,每個階段的嚴格執(zhí)行都將對城中村土地利用帶來深遠影響。村內(nèi)土地整理涉及多方利益,必須對整理過程中的各個階段進行監(jiān)督,以保證土地整理的順利進行,保障各方利益。首先在土地整理過程中要十分注意利益關(guān)系的處理。對于整理后的土地權(quán)屬和居民利益的重新調(diào)整問題,要以土地的市場價值為準,在原有土地價值和整理后土地市場價值之間尋求最佳比例的方式,明晰土地整理收益分配關(guān)系。其次注重“城中村”土地整理與城市生態(tài)系統(tǒng)的保護。土地整理要遵循城市環(huán)境條件和發(fā)展規(guī)律,從多角度多層次上探索“城中村”土地整理與經(jīng)濟發(fā)展、生態(tài)環(huán)境之間的相互作用過程,促進經(jīng)濟、社會、資源和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。最后保障土地整理相關(guān)法律法規(guī)的落實與實施?！俺侵写濉蓖恋卣砉ぷ鞯捻樌七M離不開土地整理法律、法規(guī)。要以土地管理法為依據(jù),進一步完善土地整理的收益分配政策,對土地整理后產(chǎn)生的土地增值收益進行合理分配,使參與主體有利可圖,從根本上理順各部門和相關(guān)權(quán)利人的關(guān)系。

城市的發(fā)展將是個長期的過程,對“城中村”存在土地問題的研究為城中村改造的順利實施提供了一定的理論基礎(chǔ)?！俺侵写濉蓖恋卣砭褪且龊孟嚓P(guān)主體的利益保障,在城市總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上,解決“城中村”存在土地問題,為日后城市與農(nóng)村問題的解決提供有益的理論參考。

參考文獻

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[4]萬舉.國家權(quán)力下的土地產(chǎn)權(quán)博弈-城中村問題的實質(zhì)[J].財經(jīng)問題研究.2008(5)

篇4

關(guān)鍵詞：城中村；改造；項目融資模式

中圖分類號：F290 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2015）013-000-01

縱觀全國各地城市的發(fā)展模式，大致有三種：棄老城建新城，以老城為中心向周圍發(fā)散拓展，或在無充分地域利用時，以城市包圍農(nóng)村。而最后一種也是全國各地城市發(fā)展的基本模式。這一模式在城市發(fā)展的過程中雖然起到了一些積極作用，但隨著城市化進程的不斷提速，城中村成為制約城市發(fā)展的瓶頸。而富平縣縣城成為兼容第一種和最后一種城市發(fā)展模式的典型代表，城中村問題層出不窮，改造成為必然。但是如何改造及改造資金何來則成為城中村改造順利開展的瓶頸。

一、富平縣縣城城中村簡要形成

富平縣縣城是以棄老城建新城，漸次包圍蓮湖村、杜村村，南韓村、皂角村等而形成的，這些村莊漸次進入城市，形成了“城中村”。這些城中村為城市提供了廣闊的發(fā)展空間，在縣城發(fā)展中的積極作用毋庸置疑，但其固步自封，各自為政的發(fā)展格局卻嚴重影響了城市形象和城市品位的提升。

二、富平縣縣城城中村改造現(xiàn)狀及存在問題

（一）城中村現(xiàn)狀

這些城中村房屋建筑情況復(fù)雜：蓮湖村（除去老城部分）多為老城搬遷戶，基本沒有土房，多以磚混和框架現(xiàn)澆為主，巷道相對較寬，但房屋布局個別地段還是有些混亂，死巷較多，加之該地段有縣內(nèi)最大的蔬菜集散地南關(guān)菜場。這樣的布局確實有礙觀瞻。杜村城中村多以磚房為主，建筑層數(shù)較低，一層、二層甚至三層均有，個別地段還有土房及無人居住的棄屋，整體質(zhì)量較差，而且沿街布置，以杜村街為中軸，劃分為南北兩個地塊。村中道路隨意布置性大，有些道路僅有一米多寬，有些甚至是斷頭路。南韓村相對較好，但臨街僅兩三間寬的地方村民動輒蓋十幾層，從房建抗震角度講，這些樓雖為框架混凝土現(xiàn)澆，但總體抗震性能較差。。皂角村因昌平公園東建目前牽扯拆遷面大，勢必影響村莊整個布局，但皂角村相對杜村村和南韓村而言情況簡單，該村布局為傳統(tǒng)的東西走勢，道路符合村級交通規(guī)格，需改造之處相對較少。

各村公共建筑設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都相對薄弱。公共建筑設(shè)施如醫(yī)院、電影院、博物館之類的建筑不成規(guī)模，有些甚至缺失。三個城中村雖各有村級衛(wèi)生室一個，但不能滿足村民就醫(yī)需求。影劇院隨著網(wǎng)絡(luò)的普及已失去它的應(yīng)用價值，網(wǎng)絡(luò)會所如螞蟻、明疆等能基本滿足年輕人的需求。杜村東街的老圖書樓隨著村民生活節(jié)奏的加快，形同虛設(shè)。基礎(chǔ)設(shè)施更是薄弱不堪，大部分街道的污水管網(wǎng)不是鋪設(shè)不到位，就是被淤泥堵塞，難以達到旱雨季排污排雨的要求，部分地段常有污水積留，此以杜村西街東口和南韓菜市場為代表。電力電訊設(shè)施多為地上架設(shè)，線網(wǎng)排列雜亂，猶如蛛網(wǎng)，過往車輛稍有超高，電線電纜就有被刮斷的可能。有些路段有路燈設(shè)施，有些路段沒有且為窄巷，為居民夜間出行造成不便，

城中村的建筑外立面均不統(tǒng)一，高低不同，且風格迥異，使得整個城市表情雜亂。且村中基本沒有地標性建筑，多得是現(xiàn)代的高樓大廈鑲嵌期間，缺乏地域特色。地表綠植除主干道由政府統(tǒng)一規(guī)劃，其他街巷都是各自為政，苗木品種繁雜，缺乏特色，觀賞性極差。

（二）城中村改造存在的問題

一是城中村改造共涉及7個村，1.32萬人，量大面廣。且多在城市中心地帶，操作起來很是棘手。

二是村民依托地理區(qū)位優(yōu)勢，多在臨主街建設(shè)高層建筑，以達到高出租高回報。南韓大街兩邊即是南韓村民蓋的高層，層數(shù)差異很大，三至八九層均有，且外墻飾面不統(tǒng)一，有礙觀瞻。而城中空心率則較高。

三是改造成本偏高，投資回報過低。政府雖多次將城中村改造納入議事日程，但由于政府在城市基礎(chǔ)設(shè)施方面欠債過大，加之拆遷安置成本過高，城中村改造方案一直被束之高閣，房地產(chǎn)開發(fā)商也因巨額投資回報偏小鮮有涉足。

四是采用何種改造模式和改造主體以降低改造所需資金值得商榷。城中村改造不能照搬其他縣市的模式，要集思廣益，因地制宜，設(shè)計好各村的改造方案。避免村民與政府的對立。

五是城中村現(xiàn)有土地屬集體所有，加大了改造程序及相關(guān)優(yōu)惠政策的運作風險。如何轉(zhuǎn)制土地為國有使開發(fā)合理化，以及以何種模式進行出讓降低開發(fā)成本使開發(fā)商敢于擔責進行改造值得商榷。

六是拆遷補償安置問題。這幾個城中村村民大都以出租房屋和做小本生意為生，若補償達不到村民的心理預(yù)期，拆遷改造工作將無法開展。另外，若改造完成，安置選房也成為爭議焦點。

三、富平縣城中村改造瓶頸問題解決措施

城中村改造要順利進行，就必須解決資金問題，如何籌措資金就成為制約城中村發(fā)展的瓶頸。富平縣城中村改造籌資融資可從以下幾個渠道著手。

一是由政府通過財政融資或預(yù)留土地出讓金，將易于拆遷的由政府牽頭、墊資先期進行改造，做好拆遷安置補償工作，使村民和隱形投資商看到城改的前景可期，增加有形和無形資本，為后期大面積拆遷做好準備。

二是由開發(fā)商先期投入改造資金進行房屋拆遷和安置補償。這一模式村集體要協(xié)助開發(fā)商確保拆遷、回遷安置無任何糾紛發(fā)生。在項目建成后，雙方可按成各享房地產(chǎn)開發(fā)收益分成。這種模式開發(fā)商風險較大，村集體可以說是坐收漁利。

三是由村委會牽頭，由村民自籌資金進行改造。此種改造模式可以調(diào)動各方面的積極性，充分利用民間閑散資金，實現(xiàn)城中村改造的目的，也能極大的減輕政府改造建設(shè)的資金壓力，又能避免前兩種模式在拆遷中遇到的種種阻力。此種模式可以大力提倡。

四是利用當前關(guān)鍵時節(jié)，分析中省投資信息，力爭多項目列入中省盤子，用項目爭取資金，項目富余資金可納入城改預(yù)算。爭取中央棚戶區(qū)改造資金和省級財政補助就是不錯的選擇。

四、結(jié)語

城中村改造無論采取何種籌資模式，政府都應(yīng)時刻處在指導(dǎo)地位，進行市場運作，采取科學規(guī)劃、綜合改造、村民自愿、因村制宜、村民利益及安置優(yōu)先的原則，積極穩(wěn)妥推進城中村改造工作順利進行。

篇5

【關(guān)鍵字】銀川市舊城更新改造

中圖分類號：TU984文獻標識碼： A 文章編號：

舊城改造，就是舊城區(qū)的再開發(fā)，是指對舊城區(qū)中已不適應(yīng)經(jīng)濟、社會發(fā)展需要的物質(zhì)環(huán)境部分進行改造，使其整體功能得到進一步改善和提高。當前銀川市正處在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展時期，為了促進城市土地科學合理化利用，優(yōu)化城市空間布局，增強城市功能，推進城鄉(xiāng)一體化和諧發(fā)展，對舊城實施全面的更新改造，已成為實現(xiàn)經(jīng)濟社會又快又好發(fā)展的必然選擇。

一、銀川市舊城存在的問題

（一）道路交通系統(tǒng)不完善

一是道路交通與土地利用規(guī)劃建設(shè)未能協(xié)調(diào)統(tǒng)一，舊城道路交通設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)相對空間規(guī)劃不協(xié)調(diào)。

二是道路網(wǎng)不完善，路幅寬度偏窄，東西不順暢、南北聯(lián)系弱。道路通行能力低下，支路和小街巷連接不暢，未能形成循環(huán)網(wǎng)絡(luò)，通行效率不高。

三是丁字路口多，路口錯位交叉比較普遍，不利于交通組織。

四是慢行系統(tǒng)建設(shè)相對滯后，道路交叉口渠化設(shè)計不合理。舊城慢行系統(tǒng)尚不完善，機非難以分離，過街設(shè)施缺乏，各種交通方式之間干擾嚴重，安全隱患突出，影響道路整體通行能力。

五是公共交通線網(wǎng)布局不均衡、運行低效、準點率低、舒適度不佳、運行時段短和服務(wù)能力不足。公共交通線路過度集中在主次干路上，對主要支路利用較少，線路重復(fù)系數(shù)過高。

六是停車設(shè)施規(guī)模嚴重不足，動靜態(tài)交通相互干擾。舊城居住小區(qū)、各類公共建筑配建停車位不足，原有建筑后退道路空間不足，可拓展的停車空間有限，停車供需矛盾尖銳。部分路段利用非機動車道、車行道劃設(shè)停車位，加之車輛違停和行人、非機動車占道行駛、越線行駛現(xiàn)象嚴重，各種交通方式相互干擾嚴重，道路通行能力不斷下降。

用地功能布局不合理

一是行政辦公用地過度聚集。舊城核心區(qū)域和繁華地段大量分布著區(qū)、市兩級行政事業(yè)單位，吸引了大量人流、車流，造成周圍地段交通擁堵，環(huán)境污染嚴重。

二是文化體育等公共設(shè)施總量少，分布不均衡。以新華百貨、購物中心、東方紅商業(yè)廣場、銀川商都等為代表的傳統(tǒng)商業(yè)高度集中于新華街核心商業(yè)區(qū)內(nèi)，居住區(qū)級的商業(yè)副中心尚未形成，不能合理疏散購物人群。沿街底商業(yè)態(tài)重復(fù)，對沿路交通影響較大，中低檔次的專業(yè)市場，聚集了大量人群，對舊城交通環(huán)境影響嚴重。

三是公共綠地總量小，分布不均衡。銀川市舊城尚未形成結(jié)構(gòu)清晰的綠地系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)，公園綠地總量嚴重不足，較大的綠地僅有中山公園、寧園、怡園等處，分布失衡。附屬綠地，居住區(qū)綠地普遍缺乏，人均綠地面積不達標，特別是結(jié)合綠地景觀建設(shè)的觀賞性、休憩性健身娛樂活動場地不足。

四是老舊小區(qū)房屋建筑質(zhì)量、公共服務(wù)設(shè)施及物業(yè)管理問題多。銀川市老舊小區(qū)住房、直管公房普遍存在建筑質(zhì)量不高，抗震和耐久性能不佳，缺乏公共綠地和公共服務(wù)設(shè)施，物業(yè)管理滯后，房屋出租率高，老人及外來人口較多，部分小區(qū)上下水、采暖、燃氣等配套設(shè)施老化嚴重。

市政設(shè)施服務(wù)水平差

銀川市現(xiàn)狀舊城的市政基礎(chǔ)設(shè)施及城鄉(xiāng)結(jié)合部、城中村和一些老舊小區(qū)的市政設(shè)施老化現(xiàn)象普遍存在，安全隱患多。

對策建議

（一）明確目標，找準原則。以破解舊城交通擁堵頑疾為突破口，構(gòu)建現(xiàn)代綜合交通體系，優(yōu)化舊城內(nèi)部路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整舊城功能布局，完善公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施。統(tǒng)一整體規(guī)劃，分區(qū)、分片推進，采取政府主導(dǎo)、市場運作、多方參與，系統(tǒng)化、規(guī)范化操作，以人為本，因地制宜，發(fā)動群眾，和諧、穩(wěn)步、妥善推進舊城更新改造工作。

（二）優(yōu)化道路交通系統(tǒng)，構(gòu)建宜居宜業(yè)的現(xiàn)代交通服務(wù)體系

1、統(tǒng)籌全市域綜合交通體系規(guī)劃。

（1）在現(xiàn)有四環(huán)高速公路的基礎(chǔ)上，長遠規(guī)劃城市二環(huán)高速公路，加快形成“二環(huán)五射”的高速公路網(wǎng)絡(luò)。首先拓寬改造銀青高速公路，整合優(yōu)化收費站的設(shè)置，加快建設(shè)賀蘭山東路、北京東路向東延伸工程，實現(xiàn)中心城區(qū)與濱河新區(qū)的高速高效連通。

（2）加快舊城東部路網(wǎng)功能調(diào)整。利用原京藏高速公路東繞成段置換替代現(xiàn)有國道109線的穿越通功能，使清和街作為城市內(nèi)部交通性干道，改善沿線交通環(huán)境。逐步將麗景街當前承擔的物流運輸和過境交通功能調(diào)整置換到友愛中心路上，恢復(fù)麗景街作為城市主干道的交通功能，同時優(yōu)化友愛中心路與銀青高速公路的交叉口設(shè)計。

（3）做好立體交通設(shè)施用地規(guī)劃和預(yù)留。在城市出入口方向機過境交通與城市主干道相連接的地段，規(guī)劃預(yù)留交通換乘樞紐用地。

（4）建設(shè)立體換乘樞紐。結(jié)合軌道交通的規(guī)劃建設(shè)，將小南門貨場、北門旅游汽車站改建為立體換乘樞紐，形成以軌道交通、快速公交為主干，以普通公交、支線公交為輔線，覆蓋全城、高效快捷的現(xiàn)代化城市公共交通體系。

2、完善內(nèi)部路網(wǎng)，力保道路暢通。

（1）延伸城市路網(wǎng)，東西向打通湖濱西街、新華西街、老寶湖路等城市道路，南北向打通進寧南街、鼓樓北街等城市道路。

（2）拓寬道路和加快天橋地道建設(shè)，拓寬解放街、新華街、南熏街、清和街、麗景街等人流、車流密集街道，增加機動車道和非機動車道，條件成熟的道路可建設(shè)輔道。

3、加強停車場規(guī)劃建設(shè)。

（1）有效利用現(xiàn)有學校操場、廣場和公園用地的地下空間，改建地下停車場，增加停車泊位。

（2）鼓勵單位停車場適度開放，錯峰使用，加強立體停車場的建設(shè)，推廣限時停車，逐步減少并最終停止在城市道路兩側(cè)施劃路側(cè)停車泊位。

（三）調(diào)整提升舊城區(qū)功能，優(yōu)化舊城空間格局

1、搬遷機關(guān)單位，減少交通吸引。

對老城區(qū)現(xiàn)有聚集的區(qū)、市兩級黨政機關(guān)和企事業(yè)單位，在金鳳區(qū)閱海灣中央商務(wù)區(qū)周邊集中規(guī)劃行政辦公區(qū)予以安置，原有舊城辦公樓用地考慮規(guī)劃改建為公共綠地、停車場或公寓、廉租房和公租房。

2、改造市屬直管公房等老舊小區(qū)。

（1）優(yōu)先改正南熏路、北京路等城市主干道周邊，西門片區(qū)（鳳凰碑周邊）等老舊小區(qū)進行更新改造前的詳細摸底調(diào)查，拆遷改造成棟的老舊直管公房，改建街頭綠地和公共停車場。

（2）合并管理相鄰規(guī)模較小的住宅小區(qū)，調(diào)整小區(qū)出入口設(shè)置，加強公共服務(wù)設(shè)施的配置完善，增加小區(qū)綠地等休閑活動場地。

3、升級完善老城商業(yè)格局。

（1）對老城新華商圈內(nèi)的新華百貨、購物中心、國芳百盛等大型商業(yè)建筑，采用空中連廊連通，減少人行穿越地面對交通的干擾。

（2）對銀川商城周邊的東方商城、溫州商城、南方商城等服裝、副食和百貨批發(fā)同類重復(fù)低業(yè)態(tài)市場適度調(diào)整、分散，不再增加新華商圈現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模，在其他條件允許地段規(guī)劃建設(shè)高業(yè)態(tài)、高品質(zhì)的居住區(qū)級商業(yè)中心。

4、結(jié)合用地改造，增加綠地空間。

（1）結(jié)合歷史文化特色街區(qū)的整治，對老城區(qū)部分文物保護單位周邊的上世紀八十年代左右建設(shè)的老舊小區(qū)進行同步改造，規(guī)劃建設(shè)地上為綠地，地下為商業(yè)和停車場特色的文化商業(yè)區(qū)。

（2）逐步拆遷地震斷裂帶上的老舊小區(qū)，規(guī)劃改建綠地、推廣屋頂綠化，豐富空間層次，增加城市綠化量和開敞空間。

篇6

關(guān)鍵詞：舊城 ；改造；問題；對策

Abstract: This paper analyzes the Problems and countermeasures of Shanxi in Fenyang city the old city transformation.

Key words: the old city reconstruction; problems; countermeasures;

中圖分類號:TU984

一、引言

我國幅員遼闊，全國面積內(nèi)共有1000多座縣一級的城市，隨著改革開放的深入，市場經(jīng)濟的沖擊，在八十年代中后期，出現(xiàn)了規(guī)模大、速度快的城市建設(shè)。誠然，改革帶動了縣城的經(jīng)濟發(fā)展，也在原有舊城中造就了日新月異的新建筑城市失去了原有的獨特面貌，不少歷史街區(qū)遭到“建設(shè)性”破壞。

筆者認為舊城改造中存在的最大問題是不能夠有效傳承其地域文化，傳承歷史文脈。本文試圖通過對山西省汾陽市舊城改造中存在的問題進行剖析，并對其規(guī)劃進行合理性建議。通過城市設(shè)計中的“關(guān)聯(lián)耦合、行為場所”兩大理論來改善其城市中的場所精神，使歷史城市的肌理突出鮮明，建筑群體的組合方式和諧，城市中人的活動與感受得到充分注重。

二、項目的歷史背景及現(xiàn)狀

1、汾陽市的歷史沿革

汾陽市位于山西省腹地偏西，太原盆地西緣，呂梁山東麓。因位于汾河之陽（西）而得名。汾陽，歷史悠久。周為古茲國，縣置春秋屬晉，為瓜衍縣地，戰(zhàn)國屬趙，為茲氏縣。以后歷朝，名字為西河與汾州、汾陽并用。沿革至明，明洪武元年（1368年），改汾州為直隸州，州治仍設(shè)西河，兼領(lǐng)平遙、介休、孝義三縣。明萬歷二十三年（公元1595年）五月，升汾州為汾州府，依郭設(shè)汾陽縣。又置冀南道，府、道治均駐縣城。清代沿用朝制，建置未變。民國元年廢府，民國19年廢道。1949年，山西省人民政府成立，設(shè)汾陽專區(qū)，行署駐縣。1951年，撤汾陽專區(qū)，隸屬榆次（晉中）專區(qū)。1971年劃歸呂梁地區(qū)。1996年，汾陽撤縣設(shè)市。

2、汾陽市舊城現(xiàn)狀

如今的汾陽舊城是在明代筑城以來，經(jīng)清代的建設(shè)傳至今天。在解放初期，基本舊城內(nèi)道路網(wǎng)路未變，州府城墻巍峨，城內(nèi)官署、文廟、寺廟皆在。后，尤其是八十年代的建設(shè)步伐加大，城墻遭到徹底毀滅，陸陸續(xù)續(xù)的新樓在城中拔地而起，夾雜在擁有數(shù)百年歷史的院落之間。1996年的鼓樓西大街拓寬改造建設(shè)，撕碎了城市肌理。

2.1 歷史街區(qū)現(xiàn)狀

汾陽老城中的古跡已經(jīng)很少。豆腐巷、衛(wèi)巷、鼓樓北街、舊北門街四條連線構(gòu)成的城內(nèi)西北區(qū)，其歷史面貌相對保持完好。城內(nèi)現(xiàn)存最早的元代報恩寺、最大的西洋古建筑群汾陽中學、基督教堂及塔樓均位于此，這里的古民居保留也較多。但是也存在很多問題和隱患：

①、汾陽中學與基督教堂周邊新建有三座六層住宅樓，打破原有的天際線，使宗教和學術(shù)氛圍缺失。

②、報恩寺前擁擠不堪，環(huán)境惡劣急需改善。

③、交通混亂，缺少有效管制

④、整體的區(qū)域肌理有待科學改善

2.2 舊城交通系統(tǒng)現(xiàn)狀

隨著居民生活水平的提高，機動車的數(shù)量在以前所未有的速度增加。舊城的承載力在減弱，具體表現(xiàn)為：停車區(qū)域減少、道路窄巷出行受限制、歷史建筑的周邊環(huán)境遭到破壞、舊城道路交叉口堵車嚴重。

2.3 鼓樓大街街景現(xiàn)狀

由于拓寬改造的緣故，汾陽城內(nèi)鼓樓西、南大街原先街道已經(jīng)于1997年拆毀，受到嚴重的破壞。新建的商住六層樓，沿著路邊拔地而起，形成一種與周邊環(huán)境部協(xié)調(diào)的街景。無停車位，無公共廁所，且阻擋樓后層傳統(tǒng)民居的采光。鼓樓南大街在拓寬過程中，強制性地拆毀了關(guān)帝廟藏經(jīng)樓，使原有廟宇格局受到損壞，并在山門前拆毀影壁，以飯店代之。

三、舊城改造中存在問題的解決對策及規(guī)劃建議

城市設(shè)計多注重城市的肌理，注重建筑群體的組合方式，注重城市中人的活動與感受。在對汾陽市舊城的改造規(guī)劃中，筆者試圖運用“關(guān)系耦合理論”、“行為場所理論”來對現(xiàn)有的問題提出些許解決對策，以其更好地控制目前的建設(shè)步伐，創(chuàng)造城市良好的空間形態(tài)。

1、關(guān)聯(lián)耦合理論的應(yīng)用及實際操作

關(guān)聯(lián)耦合理論重在分析城市諸要素之間聯(lián)系的“線”（交通線、視線、線性公共空間——交通干道、人行道、序列空間和視廊等），旨在組織關(guān)聯(lián)系統(tǒng)或一種網(wǎng)絡(luò)，從而為有序的空間建立一個結(jié)構(gòu)。運動系統(tǒng)和基礎(chǔ)設(shè)施對駕馭外部空間格局具有先決作用。 楨文彥在“集合形態(tài)研究”中認為耦合性是外部空間的主要特征，通過連接，各要素才能成為龐大的整體?！榜詈闲院喲灾褪浅鞘械木€索，它是統(tǒng)一城市中各種活動和物質(zhì)形態(tài)諸層面的法則，城市設(shè)計涉及各種彼此無關(guān)事物之間的綜合練習問題?！?/p>

在舊城改造中，我們應(yīng)當借鑒傳統(tǒng)的城市設(shè)計思維及空間序列。在我國漢族居住的縣城中，往往以鼓樓為中心的“十字”大街為城市的主干道，如何在新時代去繼承而不是打破其原有空間序列尤為重要。

在汾陽市的鼓樓南大街改造中，具體應(yīng)用于以下幾個方面：

1.1、新舊建筑的協(xié)調(diào)

南大街中部為明代關(guān)帝廟，臨街是藏經(jīng)樓，紅墻構(gòu)成了這一地段的街景。在拓寬中，應(yīng)當保留這段紅墻，其周邊新建建筑的尺度、基調(diào)及層數(shù)應(yīng)與紅墻有所呼應(yīng)。建筑本身不應(yīng)當為娛樂等嘈雜的場所，要切實維護其傳統(tǒng)氛圍。

1.2、空間序列及底景的處理

南大街正對“南熏樓”，從城中心十字路口望去，是一處具有文化性的底景。城市改造中應(yīng)當加強此軸線，形成步移景異的空間序列。首先，道路兩側(cè)的新建樓房高度不應(yīng)超過六層；色調(diào)以磚色為主，明亮則容易喧賓奪主，弱化樓閣的底景效果；其次，街道兩側(cè)門面統(tǒng)一廣告牌的風格、尺寸，拆除臨時房屋；另外，在街道的設(shè)計中，一定距離內(nèi)設(shè)計小品標識，體現(xiàn)文化性。

1.3、交通的改善

南大街寬度有限，建議采用單行線的交通模式。

應(yīng)當強調(diào)的是：最簡單也是最有效的強化序列空間的方法是植樹，形成樹廊。

2、行為場所理論對歷史建筑環(huán)境的保護行為場所理論描述了人與場所之間的抽象關(guān)系,城市設(shè)計師的任務(wù)是將這些抽象關(guān)系具體化,即用空間與實體的元素清晰、具體的表現(xiàn)出來,并且賦予不同的場所以不同的建筑環(huán)境特征。人是活動的主體,空間是活動的承載體,即人——活動——空間。活動起到了紐帶的作用,在一定程度上,空間塑造的成功與否取決于活動的質(zhì)量和數(shù)量,即人們認為到某空間從事活動舒適方便,愿意到該空間活動。正是由于社會的、文化的和感知的因素被滲透到對空間的界定和圍合中來，這些內(nèi)外的因素有機結(jié)合，那么對一般的場地賦予了場所的意義。形象、關(guān)聯(lián)和行為是開放場所的基本構(gòu)成要素。成功的場所設(shè)計應(yīng)該是使社會和物質(zhì)環(huán)境達到最小沖突，而不是一種激進的轉(zhuǎn)化，其目標實現(xiàn)應(yīng)遵守一種生態(tài)的準則，即去發(fā)現(xiàn)特定地域中的背景條件，并與其協(xié)同行動。場所之所以有意義，還與人的行為分不開。從形式上說，場所是依據(jù)中心和包圍它的邊界兩個要素而成立，定位、行為圖式、向心性、閉合性等同時其作用，即形成場所概念；沒有人在其中的作用，就談不上場所。

場所精神的意義在于發(fā)現(xiàn)特定地域的背景條件，協(xié)同進行改造。筆者建議，拆除以建的新住房，尤其是高度在三層以上的樓座；嚴格禁止塔樓周邊增建任何設(shè)施；保障基督教正常的宗教活動。改造中，有必要用磚石重鋪街巷路面；必要的旅游開發(fā)可帶動整個區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展，建議整修周邊民居院落，推動居民參與，用家庭旅社的模式保護性開發(fā)。

四、結(jié)語

篇7

關(guān)鍵詞：工程；造價審計；問題；解決措施；改進方式

前言

我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，國家對于公共事業(yè)的重視程度不斷加深，各種建設(shè)工程數(shù)量不斷增多，包括橋梁、公路、各類建筑等。該類建設(shè)工程的一般具有規(guī)模大、建設(shè)周期長、涉及范圍廣、施工流程復(fù)雜等特點，需要消耗大量的資金及人力物力。國家對其的投資在國民經(jīng)濟投資中所占的比例較大。由于各種因素的影響，工程造價呈現(xiàn)出越來越高的趨勢，投資膨脹的現(xiàn)象也十分嚴重，因此對于工程造價進行有效地控制，是工程管理工作中極為重要的組成部分。造價審計作為工程造價控制的重要環(huán)節(jié)，需要提高監(jiān)督力度，強化控制，降低各個環(huán)節(jié)的風險，保障企業(yè)的經(jīng)濟效益。

1.工程造價審計的重要意義

建設(shè)工程的固定資產(chǎn)審計所包含的內(nèi)容較為豐富，工程造價審計即為其中主要的組成部分。在相關(guān)法律法規(guī)及經(jīng)濟技術(shù)指標的指導(dǎo)下，具有一定資歷的審計機構(gòu)對固定資產(chǎn)的各項費用實施檢查、審核及監(jiān)督工作，確認資產(chǎn)投資項目編制方法性質(zhì)的合法性，各類信息的準確性、全面性、完整性。財務(wù)工作貫穿于建設(shè)工程項目的設(shè)計到施工完成的整個過程，包括工程計劃、預(yù)算、投資使用、審計結(jié)算等活動。但是建設(shè)的實踐過程受到較多因素的影響，如建設(shè)人員素質(zhì)因素、所出位置自然環(huán)境因素、施工條件限制、技術(shù)水平因素等，會出現(xiàn)許多不確定的情況，使得工程造價審計工作存在一定的難度。一般造價審計通過工程項目的預(yù)決算審計實現(xiàn)，其業(yè)務(wù)特點決定了該項工作存在較大的風險，并滲透于工程的各個環(huán)節(jié)，包括工程項目的決策、工程整體設(shè)計、具體施工、竣工驗收、投資運營等，對于整個工程建設(shè)的運作過程有著重大的影響[1]。

2.工程造價審計中存在的問題

由于各種因素的影響，工程造價審計工作中存在較多的問題，需要引起管理人員的重視，具體包括以下幾點：①造價管理結(jié)構(gòu)不合理 由于我國傳統(tǒng)的經(jīng)濟體制為計劃經(jīng)濟，工程造價管理經(jīng)歷了較長時間的發(fā)展，導(dǎo)致現(xiàn)代的工程造價管理機構(gòu)還是沿用傳統(tǒng)的模式，涉及到的部門較多，層次性質(zhì)較為復(fù)雜，管理結(jié)構(gòu)存在部門設(shè)置臃腫、人員結(jié)構(gòu)不合理、責任及分工不明確等問題；②工程造價審計存在較大風險 工程造價的風險是指工程造價的審計人員在審計的過程中可能出現(xiàn)不合理意見或者錯誤意見的可能性。審計的風險性受到各種主觀及客觀因素的影響，如外部政策、經(jīng)濟形勢、人員技能、責任意識等，需要控制好主觀因素，實施有效的措施，規(guī)避客觀因素的不利狀況，減小客觀因素的影響，降低風險；③合同問題 在簽訂合同時，需要對合同的內(nèi)容進行詳細的研究，尤其是細節(jié)部分及涉及到影響造價的重要條款，包括材料價格、計價方式等，在實際活動中出現(xiàn)條件變化時，極易產(chǎn)生糾紛[2]。

3.相應(yīng)改進措施

3.1重視審計工作的前期準備。

審計工作需要全面了解工程的各項信息，因此審計人員需要在招標階段即開始介入，進行招標文件的審查工作，檢查招標文件中是否存在不合理、不明確的條款及項目，保障招標文件的嚴謹性、合理性、合法性。對標底的審核工作也十分重要，需要加大審核力度，使標底價較為準確，且十分合理[3]。

3.2嚴格審核合同

合同是受到法律保護的合法約定，包括簽訂雙方享有的權(quán)利及需要承擔的義務(wù)，對于工程的許多細節(jié)均有規(guī)定，其也直接影響到了工程的造價。因此簽署合同的階段，需要提前做好審計工作。主要是需要審查合同中的條款是否嚴密、是否存在不合理或者缺失遺漏的方面。對于關(guān)系到工程造價方面的條款需要重點審查，包括需要采購的原材料價格、計價方式、索賠處理、材料的用量等，上述內(nèi)容直接關(guān)系到工程的成本，因此需要十分明確、清晰、條理分明，盡量掌握主動性，便于工程結(jié)束后做好結(jié)算審計工作。如果該合同的性質(zhì)屬于建筑工程的施工合同，則需要使用相關(guān)部門統(tǒng)一規(guī)定的標準合同文本。該文本屬于官方合同范本，具有較高的完整性，另外還需要結(jié)合工程的實際情況，適當對合同內(nèi)容進行補充或者解釋，保障合同與工程的適應(yīng)性及可操作性。

3.3保障送審資料的質(zhì)量

送審的資料即為工程項目的各種信息，其完整性和真實性直接影響到審計工作的質(zhì)量。該類送審項目的相關(guān)資料，均需在送審之前進行全面的整理、分析、歸類、存檔，還需要經(jīng)過相關(guān)主管部門的嚴格審查，確認合格后才能報審。為了避免送審資料被發(fā)回原部門重新整理，影響工作效率，加重工作量，合同的雙方均需要認真整理相關(guān)資料，保障資料的全面性、準確性并需要及時更新，提高其及時性，也能夠有效避免了資料造假的問題，對于項目全過程的管理也有較為良好的監(jiān)督作用，強化管理水平。在整理該資料的基礎(chǔ)上，可以將該信息錄入專門的系統(tǒng)，構(gòu)建高效同一的造價信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，將該類有效資源在行業(yè)內(nèi)實現(xiàn)資源共享，發(fā)揮信息資源的最大作用，形成工程造價的動態(tài)管理模式[4]。

3.4建立健全規(guī)章制度

工程造價涉及到的內(nèi)容十分豐富，且工程造價的審計是專業(yè)性極強的工作，需要國家建立法規(guī)對其進行約束，并緊密結(jié)合時代的發(fā)展不斷完善、規(guī)范落實，才能保障審計工作在良好的環(huán)境中順利的進行。對于進行審計工作團隊的管理也是十分重要的，需要完善該類管理制度。審計機關(guān)在選拔人才時，需要靈活采用各種方式進行選拔，開闊用人渠道，注重實際工作能力，而不偏重于學歷，能夠根據(jù)各個人才的專業(yè)特長等因素，安排適當?shù)墓ぷ鲘徫?，并定期組織人員進行專用技術(shù)培訓，并建立相應(yīng)的激勵機制及績效考核制度，提高人力資源管控力水平，充分發(fā)揮出各個人員的作用，提高工作的積極性及效率。

3.5強化人員的專業(yè)培訓

工程造價審計結(jié)構(gòu)的準確性直接受到和審計工作人員專業(yè)技術(shù)及責任意識的影響，而某些單位的內(nèi)審人員，大部分屬于財會專業(yè)，對于建筑工程的了解較少，進行內(nèi)審工作，水平有限，因此需要定期組織人員進行相關(guān)的培訓活動，使之能夠掌相關(guān)審計法規(guī)、建筑工程的專業(yè)知識及索賠知識等，并強化教育審計工作的重要性及自身工作的重大責任，提升審計人員的專業(yè)素質(zhì)及責任意識。

4.總結(jié)

現(xiàn)代工程管理工作的內(nèi)容十分豐富，工程造價審計屬于其中一個方面。其也是一項獨立、系統(tǒng)完整的，需要實施全面的把握與監(jiān)督。該項工作的目標不但包含審減金額，也需要在審計中及時發(fā)現(xiàn)工程項目在投資管理方面存在的問題。管理人員再根據(jù)審計的結(jié)果進行現(xiàn)場勘查及測量等工作，并將工程項目的各個環(huán)節(jié)的施工情況與設(shè)計方案進行比較、分析、核對，確認并記錄重點數(shù)據(jù)，將其作為決算審計的參考信息，不斷提高投資管理水平，保障企業(yè)的經(jīng)濟效益及社會效益。

參考文獻：

[1]周建平，蔡珉.工程造價審計中存在的問題與對策[J].財會月刊.2011（02）：71-72.

[2]宋玉.淺談提高工程造價審計質(zhì)量的幾個環(huán)節(jié)[J].中小企業(yè)管理與科技（上旬刊）.2009（01）：417-418.

篇8

關(guān)鍵詞：投資估算 投資回收期 基準收益率 索賠 折現(xiàn)率 限額設(shè)計

建筑工程造價在我國長期存在概算超估算、預(yù)算超概算、決算超預(yù)算的"三超"現(xiàn)象，嚴重困擾著建設(shè)工程投資效益管理。加強工程造價管理，就是要合理確定和有效控制工程造價，其目的不僅在于把項目投資控制在批準之內(nèi)，更在于合理使用人力、物力、財力、控制固定資產(chǎn)投資效益。隨著社會主義市場經(jīng)濟逐步建立和發(fā)展，工程造價管理也出現(xiàn)一些新情況、新問題，如何采取有效措施，使工程造價管理盡快納入規(guī)范化、系統(tǒng)化、法制化軌道，已是當務(wù)之急。

一個建設(shè)項目，往往需要數(shù)百萬、上千萬、甚至上億元的資金。項目建成以后能否盈利，能否達到預(yù)期效果，這是每個業(yè)主非常關(guān)心的問題。這就要求工程造價管理人員對項目從立項、可行性研究、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計直至竣工驗收進行全過程跟蹤，使項目投資控制貫穿于項目建設(shè)全過程投資決策、項目設(shè)計、招標、施工及竣工決算審計等五個階段。投資決策階段即可行性研究階段，包括投資估算、策劃；建設(shè)項目設(shè)計階段包括方案估算、概算、施工圖預(yù)算；招標階段包括標書、標底編制、評標、定標；施工階段包括中期進度款審核、跟蹤動態(tài)控制等。

過去工程造價控制的重點一直在項目的實施階段，而實踐證明工程建設(shè)的不同階段對投資的影響程度有很大的差異。據(jù)統(tǒng)計，投資決策和初步設(shè)計階段對投資的影響程度最大，其次為技術(shù)設(shè)計階段對投資的影響，而過去所著重的施工階段對投資的影響只有10％左右。由此可見，工程建設(shè)的決策階段和設(shè)計階段是決定工程造價的關(guān)鍵階段，工藝、流程、方案一經(jīng)確定，工程造價基本上確定了。

1 項目投資決策階段的投資控制

1.1 項目投資決策階段目前存在的問題

目前在項目建議書階段，通常由建設(shè)單位向公司投資計劃部提出投資估算，內(nèi)容相當簡單往往造成漏項。在可行性研究階段，建設(shè)單位委托設(shè)計單位、勘察設(shè)計單位編制可行性研究報告，并編制投資估算，該投資估算經(jīng)審批后將作為此項目工程造價的最高限額。但由于本階段以經(jīng)濟分析和方案為主，工程量不明確，所以設(shè)計院本階段的投資估算，準確性較差，同時由于建設(shè)單位通常不是投資估算和造價控制的內(nèi)行，而且對工藝流程和方案缺乏認真研究；有時建設(shè)單位為了所報項目能被批準，要求設(shè)計單位在投資估算時有意低估，搞“釣魚工程”，增加了估算的不準確性。

1.2 投資決策階段的工程造價控制

1.2.1 在投資決策階段做好基礎(chǔ)資料的收集，保證詳實、準確

要做好項目的投資預(yù)測，需要很多資料，如工程所在地的水電路狀況、地質(zhì)情況、主要材料設(shè)備的價格資料、大宗材料的采購地以及現(xiàn)有已建類似工程資料，對于做經(jīng)濟評價的項目還要收集更多資料。造價人員要對資料的準確性、可靠性認真分析，保證投資預(yù)測、經(jīng)濟分析的準確。

1.2.2 認真做好市場研究，是論證項目建設(shè)必要性的關(guān)鍵

市場研究就是指對擬建項目所提供的產(chǎn)品或服務(wù)的市場占有可能性分析。包括國內(nèi)外市場在項目計算期內(nèi)對擬建產(chǎn)品的需求狀況；類似項目的建設(shè)情況；國家對該產(chǎn)業(yè)的政策和今后發(fā)展趨勢等。要做好市場研究，技術(shù)經(jīng)濟人員就需要掌握大量的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和信息資料，并進行綜合分析和處理，項目建設(shè)的必要性。

1.2.3 做好方案優(yōu)化是控制工程造價的關(guān)鍵

據(jù)國外統(tǒng)計資料表明，在項目前期方案優(yōu)化過程中節(jié)約投資的可能性為80%左右，所以，要真正有效地控制工程造價，就應(yīng)該把工作重點放在前期工作上，在完成市場研究以后，結(jié)合項目的實際情況，在滿足生產(chǎn)的前提下，遵循"效益至上"的原則，進行多方案比選。這就要求設(shè)計人員必須牢固樹立經(jīng)濟意識，克服重技術(shù)，輕經(jīng)濟，設(shè)計保守浪費的傾向，明確今天的投資就是企業(yè)明天的成本，技術(shù)經(jīng)濟人員應(yīng)有專業(yè)知識，了解設(shè)計意圖，熟悉工藝技術(shù)方案，和設(shè)計人員密切配合，用動態(tài)分析方法進行多方案技術(shù)經(jīng)濟比較，要在降低工程造價上下功夫。通過方案優(yōu)化，使工藝流程盡量簡單，設(shè)備選型更加合理，從而節(jié)約大量資金。

1.2.4 合理確定評價價格和基準參數(shù)是做好經(jīng)濟效益的基礎(chǔ)

財務(wù)評價是在國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系下，計算項目范圍內(nèi)的效益和費用，分析項目的盈利能力、清償能力，以考察項目在財務(wù)上的可行性。在財務(wù)評價中，評價價格的選用是項目經(jīng)濟評價的關(guān)鍵，直接影響評價的質(zhì)量。目前在經(jīng)濟評價報告中，產(chǎn)品銷售價格按市場價格計算，不考慮計算期內(nèi)價格相對變動，這樣，若產(chǎn)品銷售價格逐年下降，那么就夸大了項目的效益，如果產(chǎn)品的價格是逐年上升的，就縮小了項目的效益。顯然，經(jīng)濟評價僅用當時的市場價格來編制是不夠的，這就要求評價人員針對不同項目的特點，結(jié)合市場分析、競爭力分析、不確定性分析等因素選取多種價格方案并加以分析，以使投資者對項目未來的效益有充分的了解和減少項目投資風險。

目前我們所使用的各行各業(yè)的基準收益率是1992年測算的，當時的銀行貸款利率（長期）在14％以上，所以石油行業(yè)的基準收益率測定為12％，由于最近幾年銀行貸款利率一再下調(diào)，所以各行業(yè)的基準收益率也應(yīng)該重新測算。這就要求項目評價人員應(yīng)該根據(jù)項目實際情況，設(shè)定合適的折現(xiàn)率。

強化項目前期工作，規(guī)范項目投資決策，是提高投資運行質(zhì)量的基礎(chǔ)，在項目取舍上實行效益否決制，沒有經(jīng)濟效益或經(jīng)濟效益差的項目，不安排建設(shè)，列入建設(shè)計劃的項目，必須做可行性研究，可行性研究必須有經(jīng)濟效益評價，沒有經(jīng)濟效益評價的可行性研究報告或方案不予評審，達不到經(jīng)濟效益標準的項目不予立項，突出項目前期工作的超前性。通過投資科學管理，提高投資經(jīng)濟運行質(zhì)量，以保證公司全局經(jīng)濟效益的提高。

2 項目設(shè)計階段

2.1 項目設(shè)計階段目前存在的問題

當前推行限額設(shè)計尚有一定難度。一方面，長期以來人們只注重技術(shù)創(chuàng)新，設(shè)計人員在控制工程造價上的創(chuàng)新卻很少得到表彰和獎勵，反而要承擔更多的風險，這樣勢必挫傷設(shè)計人員主動控制工程造價的積極性。另一方面，現(xiàn)行設(shè)計費收費偏低和計算方法不利于開展限額設(shè)計。實行限額設(shè)計，設(shè)計單位和設(shè)計人員勢必付出更多的勞動和時間，低費率的設(shè)計收費與其所付出的勞動并不匹配；設(shè)計收費按工程投資額及相應(yīng)費率計算更是與實行限額設(shè)計相矛盾。經(jīng)濟利益會驅(qū)使設(shè)計單位和設(shè)計人員提高工程造價，而不會主動控制和降低工程造價。鑒于此，以行政和經(jīng)濟手段促使設(shè)計人員主動實行限額設(shè)計，控制工程造價是今后必然趨勢。

2.1.1 技術(shù)和經(jīng)濟的結(jié)合不夠

長期以來，在工程建設(shè)領(lǐng)域，工程設(shè)計和投資控制工作聯(lián)系不夠緊密是一種普遍現(xiàn)象。一提到設(shè)計，大家必然想到那是設(shè)計人員的責任；一提到造價控制，想當然的是造價人員的職責。在實際工作中，一般都是設(shè)計人員根據(jù)設(shè)計委托進行現(xiàn)場調(diào)查，選擇方案，進行設(shè)計，不同階段向造價人員提供條件，進行估價或預(yù)算。造價人員對工程概況、現(xiàn)場情況了解很少，無法將各種影響因素考慮全面。所以工作中既要克服片面強調(diào)節(jié)約、忽視技術(shù)，又要反對重技術(shù)、輕經(jīng)濟、設(shè)計保守浪費的現(xiàn)象。所以造價人員應(yīng)該及時對項目投資進行分析比較，反饋造價信息，能動地指導(dǎo)設(shè)計，使設(shè)計方案在滿足生產(chǎn)要求的前提下，節(jié)約投資。

2.1.2 設(shè)計中成本控制認識不足，影響競爭能力

設(shè)計人員在設(shè)計中一般都比較注重設(shè)計產(chǎn)品安全實用，技術(shù)先進，強調(diào)設(shè)計的產(chǎn)值，而對設(shè)計產(chǎn)品的經(jīng)濟性不夠重視，不抓設(shè)計中的經(jīng)濟指標和成本控制工作。另外，現(xiàn)行的設(shè)計收費標準是以工程造價為取費基數(shù)，對設(shè)計中造成的浪費缺乏明確標準和控制措施，不帶任何經(jīng)濟責任，具有較明顯的計劃經(jīng)濟色彩。2001年國家建設(shè)部對設(shè)計費重新調(diào)整，但隨著與國際接軌，工程設(shè)計收費方法將引入限額按比例提成的機制，使得設(shè)計單位增強為業(yè)主控制投資成本的意識。

2.1.3 造價控制環(huán)節(jié)脫節(jié)

目前基本建設(shè)項目投資管理部門都采取分段式的管理方法，與之相適應(yīng)的估算、概算、預(yù)算和結(jié)算也是分段編制的。設(shè)計單位一般負責初步設(shè)計概算和施工圖預(yù)算，但結(jié)算一般都不參與，造成投資控制的脫節(jié)?，F(xiàn)在新材料、新設(shè)備不斷更新，價格不斷變化，定額調(diào)整滯后，對工程造價的約束力降低，預(yù)算和結(jié)算差距不斷增大，如果設(shè)計單位沒有機會了解實際發(fā)生的工程成本，做不到評價前階段造價控制質(zhì)量如何，缺乏信息反饋，無法進行事后分析，積累經(jīng)驗，在以后的工作中遇到同樣的問題也就不能有所突破，不能進一步提高造價工作的質(zhì)量。

當然，當前工程造價工作中還存在工程造價管理體制滯后，帶有計劃經(jīng)濟色彩，對市場經(jīng)濟適應(yīng)性不強等等一些其他方面的不足。

2.2 項目設(shè)計階段的工程造價控制

網(wǎng)易2.2.1 設(shè)計階段沒有引起足夠重視，造成失誤和浪費

設(shè)計階段包括初步設(shè)計和施工圖設(shè)計兩個階段，設(shè)計階段應(yīng)是全過程造價控制的重點。根據(jù)西方一些國家分析，設(shè)計費用一般只相當于建設(shè)工程全過程費用的1%以下，而這小于1%的費用對工程造價的影響程度占75%以上。然而，長期以來，建設(shè)單位普遍忽視設(shè)計階段的造價控制，而把管理的主要精力放在工程的實施階段，在審核施工圖預(yù)算、工程造價款結(jié)算上算細帳。這樣做，盡管有一定的效果，但畢竟是“亡羊補牢”，事倍功半。

設(shè)計單位只注意設(shè)計產(chǎn)值的完成量，而忽略設(shè)計產(chǎn)品的經(jīng)濟性。

（1）出于安全考慮，盡可能采用上限的安全系數(shù)，“肥梁”、“胖柱”現(xiàn)象普遍存在。

（2）由于設(shè)計費是按工程造價的百分比計提，造價越高，設(shè)計單位的營業(yè)收入也越多，這顯然不利于設(shè)計人員主動考慮投資的節(jié)約。

（3）違反基本建設(shè)程序和經(jīng)濟規(guī)律?；窘ㄔO(shè)程序是基本建設(shè)活動的客觀規(guī)律。隨著市場投資主體的多元化，許多業(yè)主為使項目盡快上馬，不按基本建設(shè)程序和經(jīng)濟規(guī)律辦事，任意簡化和減少基本建設(shè)的程序和環(huán)節(jié)，壓縮設(shè)計時間，不做項目可行性研究和初步設(shè)計，或項目可行性研究和初步設(shè)計與施工圖設(shè)計一起做，甚至直接從施工圖設(shè)計做起，邊設(shè)計，邊施工，造成投資決策失誤，設(shè)計深度不深、設(shè)計重量低劣、設(shè)計更改頻繁，致使工程造價無法得到控制。有些設(shè)計單位為了經(jīng)濟利益迎合業(yè)主故意壓縮工程投資，造成項目實施后工程投資一再突破。這些違反基本建設(shè)程序和經(jīng)濟規(guī)律的建設(shè)項目明顯存在先天不足，使得以后階段的工程造價很難得到控制。

（4）重技術(shù)輕經(jīng)濟，技術(shù)與經(jīng)濟相脫節(jié)。在項目可行性研究和初步設(shè)計階段，往往只注重對技術(shù)方案的論證，對經(jīng)濟因素考慮的較少，缺乏多方案比較和技術(shù)經(jīng)濟分析，造成工程投資的極大浪費。在施工圖設(shè)計階段，設(shè)計人員缺乏經(jīng)濟觀念，設(shè)計只管技術(shù)，不管經(jīng)濟，甚至追求新、奇、異，造成投資失控。

例如某工程依據(jù)建設(shè)地區(qū)的概算指標、直接費、間接費取費標準、建設(shè)地區(qū)的自然條件、技術(shù)經(jīng)濟條件和設(shè)備材料信息價格等資料編制，工程總投資2.2億元，而業(yè)主的審批權(quán)只有2億元，但業(yè)主為了項目能上馬，只有要求設(shè)計單位編制不超2億元投資的初步設(shè)計，而設(shè)計單位為了自身生存，只能滿足業(yè)主的要求及投資報批的需要。但工程所需的設(shè)施和設(shè)備卻一樣也不能少，結(jié)果造成工程剛剛開工，馬上就必須修正概算。同樣在施工階段也是如此，使得建設(shè)項目的全過程投資控制變成了一句空話。

2.2.2 切實推行限額設(shè)計，推廣標準設(shè)計

限額設(shè)計是以項目可行性研究報告的批復(fù)所確定的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)標準為依據(jù)，在投資估算限額范圍內(nèi)進行工程設(shè)計，以提高投資的經(jīng)濟效益。另外，從業(yè)主的角度講，業(yè)主的資金是有限的，他的目的是通過項目建設(shè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益，設(shè)計的任務(wù)就是利用業(yè)主的有限資金，合理確定工程標準、規(guī)模，確保項目的實施完成，保護業(yè)主的經(jīng)濟利益。從這個意義上講限額設(shè)計更是業(yè)主所關(guān)心的。

設(shè)計過程中要積極推行限額設(shè)計，按照設(shè)計程序分階段層層控制總投資，使其貫穿于可行性研究、初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計直到施工圖設(shè)計的各個階段，形成縱向控制；各設(shè)計階段，按各專業(yè)進行投資分解，分塊限額，具體分配到單元和專業(yè)，形成橫向控制和縱向控制相結(jié)合。但提倡限額設(shè)計并不是單純的追求降低造價，應(yīng)該堅持科學，采用優(yōu)化設(shè)計使技術(shù)和經(jīng)濟緊密結(jié)合，通過技術(shù)比較，經(jīng)濟分析和效果評價，力求以最少的投入，創(chuàng)造最大的效益。

做好限額設(shè)計，對造價人員提出了更高的要求。技術(shù)經(jīng)濟人員要對概算嚴格控制。實現(xiàn)了對投資限額的控制，也就同時實現(xiàn)了設(shè)計規(guī)模、設(shè)計標準、工程數(shù)量等各方面的控制。

標準設(shè)計是根據(jù)共同的條件按照通用的原則編制的，是經(jīng)過一定程序批準的，可供設(shè)計單位重復(fù)使用，既優(yōu)質(zhì)又經(jīng)濟。標準設(shè)計能較好地貫徹執(zhí)行國家的技術(shù)經(jīng)濟政策，合理利用能源、資源、材料和設(shè)備，并能夠縮短設(shè)計周期，加快施工進度。因此，采用標準設(shè)計一般都能使工程造價低于非標設(shè)計的工程造價。

概算超估算、預(yù)算超概算、決算超預(yù)算，造成這種"三超"現(xiàn)象的主要原因之一就是沒有實行限額設(shè)計。限額設(shè)計是控制工程造價的重要手段。由上述含義可知，限額設(shè)計是按上一階段批準的投資（或造價）控制下一階段的設(shè)計，而且在設(shè)計中以控制工程量為主要內(nèi)容，抓住控制工程造價的核心，從而達到克服"三超"的目的。

加強設(shè)計變更管理也是限額設(shè)計的一個重要內(nèi)容。在工程各實施階段，設(shè)計變更更應(yīng)盡量提前，變更發(fā)生得越早，損失越小，反之就越大。如在設(shè)計階段變更，則只需修改圖紙，其他費用尚未發(fā)生，損失有限；如在采購階段變更，不僅僅需要修改圖紙，而且設(shè)備、材料還須重新采購；若在施工階段變更，除以上費用外，已施工的工程可能要拆除，勢必造成重大變更損失。為此，必須加強設(shè)計變更管理，盡可能把設(shè)計變更控制在設(shè)計階段初期，尤其對影響工程造價的重大設(shè)計變更，使工程造價得到有效控制。

3 招投標階段、施工階段

3.1 招投標、施工階段存在的問題

一些建設(shè)單位為了減少建設(shè)資金，利用"僧多粥少"這一現(xiàn)象，在招標工程中任意壓價，導(dǎo)致工程造價嚴重失真。使得個別施工單位通過低價中標，而在施工過程中想方設(shè)法增加現(xiàn)場簽證及技術(shù)變更，以獲得額外收入，或干脆偷工減料，在材料上以次充好來蒙混過關(guān)，留下質(zhì)量隱患。

從整個工程的實施過程和項目投資控制看，前期準備階段在整個建設(shè)項目中占有重要的位置，從資金使用角度看施工階段實質(zhì)才是資金發(fā)生密集流動的階段。此階段除施工的進展發(fā)生建設(shè)直接費用外，大量的投資資金通過施工的環(huán)節(jié)不斷物化，最終形成固定資產(chǎn)，實現(xiàn)項目投資。施工階段的問題：⑴施工單位建筑工程造價的控制目標制定不合理，缺乏科學性和先進性；⑵材料價格管理方法落后，材料采購、儲存量計算不科學，不能很好地掌握采購時機，由于建筑市場目前還比較混亂，材料采購價格失真，不法分子從中漁利，也使得占建安工程成本60％～70％的材料費用失去控制。⑶在施工組織方面，多數(shù)施工企業(yè)還一直沿用老辦法，現(xiàn)有的人、財、物沒能得到合理配置與利用，造成大量浪費，從而導(dǎo)致工程造價提高。⑷施工單位從自身利益出發(fā)，通過設(shè)計變更，增加工程量或追求較高利潤。

3.2 招投標階段、施工階段的工程造價的控制

3.2.1 做好工程造價資料的收集整理工作

要做好工程造價資料的收集這里工作，應(yīng)該把它作為一項重要的基礎(chǔ)工作來抓，建立造價資料積累制度，實現(xiàn)該工作的標準化、規(guī)范化和信息管理系統(tǒng)化。造價人員每負責一個項目，在完成后都要及時將該項目造價資料按統(tǒng)一的格式錄入微機管理系統(tǒng)，為以后類似工程提供參考信息。

工程造價資料的積累一般應(yīng)包括以下具體內(nèi)容：

（1）對于不同類型工程，列出他們所包含的單項工程和單位工程。

（2）工程的基本情況。

（3）各項工程的組成機構(gòu)中的單項工程、單位工程的主要參數(shù)。

（4）各項工程的造價情況，即單項工程造價資料和單位工程的預(yù)算、結(jié)算和決算數(shù)據(jù)，若出現(xiàn)"三超"現(xiàn)象，則應(yīng)注明分析原因，供以后參考。

（5）主要設(shè)備、材料的用量及價格。

（6）各單位工程中的主要分項工程量。

3.2.2 加強工程招投標，合理確定工程造價

一是堅持公開、公平、公正的原則，加強對招投標的監(jiān)督；二是不斷提高標底的編制質(zhì)量和評標人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，切實防止壓標或低價搶標；三是嚴格禁止招標人利用施工企業(yè)"找活"心切的特點，人為地要求施工企業(yè)壓價讓利和提出墊資施工等條件；四是標底的確定原則上應(yīng)使招投標雙方都有利可圖，達到雙贏的目的。在評標過程中，應(yīng)在合理低價中標的基礎(chǔ)上，充分考慮投標單位的社會信譽、資質(zhì)情況、施工能力、設(shè)備狀況、業(yè)績等進行綜合評定，以便選擇一個既能降低工程造價成本，又能保證工程按質(zhì)按時完成的中標單位。

3.2.3 加強施工管理，科學組織施工，嚴格控制工程造價

關(guān)鍵施工階段控制造價的特點是可控制的周期長、控制面廣、費用支付劃分點多、造價是動態(tài)控制等，所以應(yīng)該：

（1）制定先進合理的工程造價控制目標，定期進行工程造價實際值與目標值的比較，找出偏差，分析原因，采取有效措施加以控制，以保證工程造價控制目標的實現(xiàn)。

（2）材料價格是影響建筑產(chǎn)品成本的重要因素，嚴格控制材料價格是降低造價的有效手段。在保證材料質(zhì)量的基礎(chǔ)上，嚴把材料價格關(guān)，力爭把材料價格控制在最低水平上。

（3）每個工程應(yīng)在保證質(zhì)量的前提下，對各種施工方案進行技術(shù)上、經(jīng)濟上的對比分析，從中選出最合理的方案，以達到資源最佳配置和組織，從而降低工程造價。

（4）建設(shè)單位要嚴格控制設(shè)計變更，規(guī)范設(shè)計變更程序，對必須變更的工程要先做出工程量和造價的增減分析，經(jīng)建設(shè)單位同意，設(shè)計單位審查簽證，發(fā)出相應(yīng)的圖紙和說明后，方可發(fā)出變更通知，調(diào)整原合同確定的工程造價；若遇有重大設(shè)計變更，總造價突破原投資估算或設(shè)計總概算時，還必須報原批部門或單位批準后方可發(fā)出變更通知。

（5）加強項目總體管理避免發(fā)生索賠。

項目實施過程中要預(yù)防承包商索賠事件的發(fā)生，這也是控制工程造價的一個方面。就目前工程建設(shè)的實際情況而言，業(yè)主未能按約定提供相應(yīng)的施工條件；工程進度款支付滯后；甲方隨便指定分包商的施工也很普遍，指定的分包商往往延誤工程或質(zhì)量較差等，是承包商提出索賠的主要原因。

從實際看，承包商提出索賠的原因多種多樣，但最終目的歸結(jié)到費用的增加和工期的延長。而工期的延長往往伴隨著工程費用的增加。因此，在項目實施過程中加強工程的總體管理，規(guī)范業(yè)主的自身行為，對于控制工程造價將起到非常重要的作用。

4 竣工結(jié)算階段

做好施工階段投資控制中各有關(guān)方面因素的歸集整理工作，為順利進行竣工結(jié)算準備完善條件。施工期工程造價控制屬于過程控制的范圍，此期間各環(huán)節(jié)控制點的工程計量、簽證、變更及索賠的核定在竣工結(jié)算時需重新歸集匯總。除此之外，可轉(zhuǎn)化為價款責任的合同約定內(nèi)容在工程竣工后均會以貨幣形式體現(xiàn)。處理好施工過程中各類費用的歸集和整理，對于工程竣工結(jié)算起到事半功倍的效果。

4.1 目前存在問題

竣工結(jié)算、后評估階段存在的問題：施工單位編制工程結(jié)算書普遍存在冒算多算、高套定額單價、高套取費標準等提高工程造價的現(xiàn)象，調(diào)查資料顯示，對施工單位的結(jié)算審查核減率一般在15%～25％。

4.2 改進建議

在竣工階段，按有關(guān)規(guī)定編制竣工結(jié)算，計算確定整個項目從籌建到全部竣工的實際費用。

較先進的結(jié)算方法是在結(jié)算中按照國際慣例，采用調(diào)值公式，即在合同條款中寫明雙方商定的調(diào)整因素，同時明確哪幾種物價可以波動，且波動到什么程度才同意調(diào)整。一般控制在合同價的正負5％左右，在該范圍內(nèi)變動時由承包方自己承擔；在5％～20％之間，由承包方負責10％，發(fā)包方負責90％；超過20％以上時應(yīng)另簽合同條款。這樣可以充分發(fā)揮承包方的積極性，使之最大限度地在施工中節(jié)約材料，降低成本，控制工程造價。另外注重資料歸集和整理。

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關(guān)鍵詞：城中村 城中村改造 相關(guān)研究

中圖分類號：F291.3 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2011）04-030-02

城中村(village within the city)是一種復(fù)雜的社會經(jīng)濟文化現(xiàn)象，是我國城市化推進的必然結(jié)果，在沿海地區(qū)城市中，城中村現(xiàn)象表現(xiàn)尤為突出。城中村界定的原則基于以下四個方面：（1）位于城鄉(xiāng)邊緣帶；（2）城市化過程迅速；（3）存在農(nóng)村群眾性自治組織；（4）行政邊界完整。

一、國內(nèi)城中村改造的研究

近年來對城中村的轉(zhuǎn)制和改造方面進行了大量研究，有楊柳、歐陽南江（2002）；陳尚年（2001）；李新生、商志海（2002）；譚炳才、何啟環(huán)（2002）；何偉（2001）；李立勛（2001）等學者，并且有向?qū)ｎ}研究細分趨勢（李俊夫，2003）。周銳波（2004）、王先文（2002）對城中村現(xiàn)象從文化角度進行了研究。佘立中、張旭彬（2003）對城中村房屋拆遷及補償問題進行了研究。韓冉、李紅（2003）從二元結(jié)構(gòu)理論和城市化進程角度，探討了“城中村”問題產(chǎn)生的原因和解決的有效途徑。閆曉培（2004）分析了廣州城中村改造中出現(xiàn)的問題與矛盾，并提出改造思路。龔兆先對城中村提出生態(tài)改造理念，指出應(yīng)利用現(xiàn)有自然優(yōu)勢，因地制宜，采用生態(tài)方式改造，建立生態(tài)城市的總體戰(zhàn)略。李俊夫（2004）提出城中村土地制度從“二元”到“一元”的轉(zhuǎn)制。曹東、蔡榮軍（2005）對廣州城中村改造困境進行分析并提出了對策建議。藍宇蘊（2005）以廣州石牌為例，對其成因進行了探析。于（2005）從廣州城中村改造實錄中，探討都市里的村莊如何都市化。謝青等（2006）從土地增值角度探討城中村改造中的利益分配問題。崔藝紅（2007）從城中村集體土地國有化的法律途徑及其補償問題對其改造進行探討。

國內(nèi)學者們一般都是針對城中村的總體特征提出大而化之的改造措施，或者是針對自己所研究的具體的城中村的特征提出相應(yīng)的改造思路（初步統(tǒng)計得出表1）。

經(jīng)查閱國內(nèi)幾本有關(guān)城中村研究的專著，以張建明博士論文命名的《廣州城中村》研究應(yīng)該是第一本專門論述城中村及其改造的著作。他的研究較早，涉及到城中村問題的主要方面。由科學出版社出版的李俊夫的《城中村改造》，則是一本主要從土地利用的角度分析城中村形成機制，認為城中村改造前提是土地改制，提出城中村土地與房屋改制的具體政策構(gòu)架，并運用土地資產(chǎn)經(jīng)營理念，得出解決城中村改造資金問題的解決方案，提出“自下而上”以村為主體實施城中村改造的思路。

根據(jù)在中國期刊全文數(shù)據(jù)庫檢索到的文獻數(shù)量，自1993年以來關(guān)于到城中村改造的文章數(shù)量豐富，涉及到的方面多樣。大多數(shù)學者是針對所有城中村提出綜合的改造對策或者結(jié)合相應(yīng)的城中村改造實例研究改造對策。在對城中村改造的問題和難點上，大多數(shù)研究者認識類似，具體總結(jié)如下：（1）思想觀念障礙。主要是村民的故土情懷、求安怕變的思想和對改造后生活保障問題的諸多憂慮。他們對其村落屬性的看法，由血緣和地緣關(guān)系聯(lián)結(jié)的村落靈魂，在其農(nóng)民和農(nóng)業(yè)的載體消失后，仍然會長期地“活著”。同時，城市管理層的畏難情緒和不作為在一定程度也阻礙著城中村改造的進行。（2）改造成本巨大。城中村改造涉及以下主要成本費用：集體土地變國有土地的評估，征地補償、變更費用，整個村改造或外遷建農(nóng)民公寓成本費用，農(nóng)民自用房屋變?yōu)榫用裆唐贩课莸淖兏M用，集體經(jīng)濟組織改為法人公司的變更和資產(chǎn)評估費用，改造后的原公共開支等，改造一個村就涉及上千萬乃至數(shù)億的資金，由誰負擔或如何分擔、如何籌措？這是推進改革的難點問題。（3）利益分配千絲萬縷。主要涉及以下幾個方面：土地級差地租收益如何分配的問題，集體所有土地變國有土地市場化行為所帶來的巨額收益如何分配的問題，用集體土地和宅基地建的商用和自用房屋的問題。（4）缺少政策法規(guī)支持。城中村改造設(shè)計的政策法規(guī)問題在國家的法律法規(guī)上并沒有明確統(tǒng)一的規(guī)定，因而在操作上缺少相應(yīng)的政策法規(guī)的支持。（5）現(xiàn)狀拆遷困難。“城中村”的現(xiàn)狀建筑基本為近年所修，部分建筑質(zhì)量較好，這為改造工作增加了難度：村內(nèi)住宅建筑基本為村民自建或與人合建，房屋產(chǎn)權(quán)屬私人所有，對這些建筑如何拆遷補償需仔細推敲，慎重行事。（6）外來人口問題凸現(xiàn)，由于城中村的改造，村里給大量的外來人口提供廉租房也會消失，在改造過程中如何解決外來人口的居住問題也是一大難題。（7）村民的就業(yè)安置問題，對失去而沒經(jīng)濟來源的村民如何安排就業(yè)以及社會保障如何建構(gòu)。（8）村民到市民轉(zhuǎn)變的后續(xù)工作。改造不能只重形式不求實質(zhì)，村民的思想觀念和文化水平亟需轉(zhuǎn)變和提高。

二、國內(nèi)城中村改造的研究特點

綜上所述，近年來國內(nèi)學術(shù)界對城中村改造的研究有以下幾個方面的特點：（1）國內(nèi)對于城中村的研究仍處于探索階段，文獻雖然大多集中在城中村的改造研究上，但對于城中村的概念、特征、產(chǎn)生問題等都會涉及，因此關(guān)于城中村表面問題（比如城中村的社會、景觀特征，村中存在的不良現(xiàn)象等）的研究比較透徹。而針對城中村的某些關(guān)鍵問題，如城中村的土地利用、改造后外來人口如何安置、村民如何向市民轉(zhuǎn)化、關(guān)于城中村改造的法律法規(guī)、城中村租戶的日常生活交往等問題進行深入探討的研究顯得比較缺乏。（2）在對城中村改造的研究上，文獻主要集中在針對城中村改造的普遍問題（房屋拆遷，多方利益分配等）和相應(yīng)對策的研究，以及針對具體城中村改造問題和對策的研究上，前者的研究結(jié)果不是太籠統(tǒng)就是缺乏可操作性，而后者的研究結(jié)果又具有極強的地域性，很難進行推廣應(yīng)用。（3）新模式新方法在城中村改造中應(yīng)用研究比較少，大部分研究都是從城中村的形成、發(fā)展的空間分析、利益分配和產(chǎn)權(quán)歸屬分析等常規(guī)的角度出發(fā)，針對具體問題，采用傳統(tǒng)的方法進行解決。（4）公眾參與和社會調(diào)查的方法逐漸在研究中得到重視。公眾參與是社會發(fā)展的一種趨勢，社會調(diào)查是獲取真實研究資料的基礎(chǔ)。

三、國內(nèi)城中村改造的研究趨勢

縱觀國內(nèi)學術(shù)界的研究資料，我們可以得出我國城中村改造研究的趨勢如下：（1）系統(tǒng)研究和專項研究同時進行。隨著我國城市建設(shè)的穩(wěn)步推進，國內(nèi)城市的更新問題普遍都會涉及到城中村的改造問題，今后的研究將會出現(xiàn)對于國內(nèi)城中村總體特點和改造策略的系統(tǒng)研究，以及針對城中村諸如拆遷安置、利益分配機制、外來人口等具體問題專項研究同時進行的趨勢。（2）研究中引入其他學科的先進方法和技術(shù)。在以前的城中村改造的研究和實踐過程中，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)單純應(yīng)用某一種學科的方法和技術(shù)是行不通或者改造效果不理想，因為城中村問題涉及到地理、文化傳統(tǒng)、經(jīng)濟、城市規(guī)劃等諸方面的問題。因此在今后的研究中，應(yīng)該綜合多種學科的先進技術(shù)和方法。（3）關(guān)于城中村改造的政策法規(guī)研究。城中村改造與否、什么時候改造、改造成什么模式等等都處在不斷的探討之中，但是現(xiàn)實的改造城中村的步伐又在不斷邁進，和城中村改造相配套的相關(guān)法規(guī)和政策都還不甚成熟。因此在今后的研究中，關(guān)于城中村改造的政策法規(guī)的研究應(yīng)是重點。（4）外來人口因素在城中村改造中的重要性研究。在專項研究中，關(guān)于外來人口因素在城中村改造中的重要性研究將會十分重要。之前的研究對于城中村租住的外來人口對城中村改造的影響以及改造后這部分外來人口居住問題的重要性考慮不足，以至有些城中村改造帶來很多城市發(fā)展的隱患。因此，在今后的研究中，必須對這個問題加以重視。

總之，國內(nèi)關(guān)于城中村的研究目前還停留在針對城中村改造的層面上，在研究結(jié)論中列出的都是關(guān)于城中村帶給城市發(fā)展的問題和必須盡快改造的理由。對于城中村的研究也不能停留在城中的“農(nóng)村”改造成“城市”的模式，應(yīng)該結(jié)合目前國內(nèi)對于城市發(fā)展模式的探索，因地制宜地研究對待城中村的政策法規(guī)，在是否改造、如何改造以及改造之后的問題等方面給予更多的關(guān)注。

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4.汪暉.城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地征用：征用權(quán)與征地補償，中國農(nóng)村經(jīng)濟，2002（2）

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一、全南縣城中村的現(xiàn)狀

全南縣地處江西省最南端，素有“江西南大門”之稱，總面積1535平方公里，總?cè)丝?1萬，轄9個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）86個行政村，1057個村民小組。大部分城中村集中在縣城周邊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的金龍鎮(zhèn)、城廂鎮(zhèn)等兩個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

（一）主要特點

一是城中村面積大人口多。全南縣城中村共涉及金龍鎮(zhèn)河背村等9個行政村，93個自然村。其中：處于縣城建成區(qū)，已經(jīng)完全沒有農(nóng)業(yè)耕地的一類村莊有46個村小組，村民約1745戶，人口約6280人；處于縣城建成區(qū)周邊，還有少量農(nóng)業(yè)耕地的二類村莊有10個村小組，村民約376戶，人口約1456人；處于縣城建成區(qū)郊區(qū)，還有較多農(nóng)業(yè)耕地的三類村莊有37個村小組，村民約1546戶，人口5772人。

二是經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ)弱。目前，縣城建成區(qū)內(nèi)的許多城中村，為了縣城的發(fā)展，已將大部分賴以生存的土地奉獻給了縣城建設(shè)，由此也產(chǎn)生了許多失地農(nóng)民。這就使得這些村委既沒有集體經(jīng)濟發(fā)展資金，又失掉了土地這一賴以生存的基本生產(chǎn)資料和最可靠的生活保障，導(dǎo)致集體經(jīng)濟發(fā)展乏力，失地農(nóng)民沒有就業(yè)保障，群眾生活水平日益下降。

三是社會保障待遇低?？h城建成區(qū)內(nèi)的村民大部分仍然為農(nóng)業(yè)戶籍，由于大部分農(nóng)用地已被征收，成為“種田無地、就業(yè)無崗、社保無份”的邊緣群體，生活在城市的邊緣，處于社會保障的真空地帶，已影響到城鄉(xiāng)社會穩(wěn)定。

四是群眾生存環(huán)境差。城中村范圍的市政基礎(chǔ)設(shè)施不完善，致使生活污水橫流、垃圾隨意堆放、道路交通不暢。城中村范圍內(nèi)的房屋建筑建設(shè)年代久遠，大多數(shù)已成為危房，嚴重危及群眾身體健康和生命財產(chǎn)安全。城中村范圍缺少公建或公益設(shè)施，給群眾的居住、出行、休閑帶來較大不便，居民的生存居住環(huán)境與黨的“十”提出的推動城鄉(xiāng)發(fā)展一體化，促進城鄉(xiāng)共同繁榮的要求不相符。

（二）存在問題

一是土地“瓶頸”問題難以突破。土地問題事關(guān)規(guī)劃、拆遷和安置補償?shù)葐栴}，涉及村民的根本利益，是城中村改造工作中公認的“瓶頸”問題。因“城中村”現(xiàn)有村落的房屋建筑密度大，道路體系凌亂且寬度小僅容人行通過，城中村改造必然需增加村莊建設(shè)用地，一方面由于村莊周圍少部分空地均為村民個人所有，村集體基本上無自留地，新增建設(shè)用地必須從村民之中征收，相當多的村民對失去自留地后的就業(yè)、經(jīng)濟收入等問題十分擔憂，在實際土地征收中存在一定難度；另一方面村民原宅基地占地面積大小不一，如對城中村進行整體拆遷改造，部分村民不愿騰讓宅基地，要求拆一補一予以安置，使得原本就不足的建設(shè)用地難以滿足安置要求。

二是農(nóng)村傳統(tǒng)的居住理念阻礙居住方式的轉(zhuǎn)變。許多村民特別是一些中老年人，把“單家獨院、有天有地”視為理想居家。他們對新穎、集約化的多層住宅懷有一定的畏懼心理，害怕在新的居住環(huán)境和社會關(guān)系中生活不能適應(yīng)。

三是城中村改造中的違章建筑處理問題。由于村莊內(nèi)的違章建筑大多為亂搭亂建，對村莊原有布局造成了較大的破壞，如對城中村整體改造，必定涉及到違章建筑的拆除和補償問題；對一部分保留的違章建筑戶在依法辦理相關(guān)審批手續(xù)后，按照“一戶一宅”宅基地的規(guī)定必須收回原老宅基地，實際操作過程中對原老宅基地難以收回，造成土地資源分配不公平，對城中村整體改造工作造成較大的阻礙。

二、城中村改造的必要性

實行城中村改造是貫徹落實黨的十提出的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的具體舉措，也是搶抓政策機遇、借勢城市建設(shè)的一項緊迫任務(wù)，更是推動城鎮(zhèn)化建設(shè)提質(zhì)的一個重要載體，對于提高縣城城市化水平，實現(xiàn)經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展具有重要意義。

（一）實行城中村改造有利于加快城市化進程。縣城是全縣的政治、經(jīng)濟、文化中心，也是一個縣的對外窗口。而城中村的存在直接影響縣城形象，影響城市化水平的提高。城市化水平的高低又直接影響著全縣的形象，影響著全縣經(jīng)濟的發(fā)展。所以積極穩(wěn)妥地解決城中村問題，促其經(jīng)濟管理體制和社會管理體制向現(xiàn)代化城市管理體制和方式轉(zhuǎn)變，使城中村直接融入城市，對于加快城市化進程具有舉足輕重的作用。

（二）實行城中村改造有利于高效利用土地，提升城市承載能力。目前國家實行嚴格的土地政策，地方土地資源日益緊缺，而縣城建設(shè)又需要大量的建設(shè)用地，城市的發(fā)展正逐漸從粗放的外延式擴張向內(nèi)涵式集約發(fā)展轉(zhuǎn)變，在這種情況下，改造城中村，盤活效益低下的城中村土地，騰出更多建設(shè)用地，緩解土地供求緊張矛盾，已成為歷史的必然，因此科學合理的城中村改造，將會大大促進城市土地潛力的提高，拓展縣城發(fā)展空間，提升城市的承載能力和經(jīng)濟發(fā)展水平。

（三）實行城中村改造有利于改善居住環(huán)境，提高居住生活質(zhì)量。通過高標準的規(guī)劃設(shè)計和改造，會使原來的城中村融入縣城，從根本上解決原來城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)薄弱、建筑密度大，居住環(huán)境臟、亂、差，生產(chǎn)生活質(zhì)量低劣等問題，改造后配套綠化、休閑、健身、環(huán)衛(wèi)、物業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施，這將會極大地提高村民居住生活質(zhì)量，讓他們更好地共享縣城發(fā)展帶來的成果。

（四）實行城中村改造有利于提升縣城形象，促進招商引資。城中村改造不是簡單的拆舊村建新村，拆平房建樓房，更不是低水平的重復(fù)建設(shè)，而是通過高標準規(guī)劃，高標準建設(shè)，將落后的村莊建設(shè)成為凸現(xiàn)城市現(xiàn)代化氣息的文明社區(qū)，將會變成縣城一道獨特的風景扮靚縣城，提升縣城品位，使縣城容貌得到顯著改觀，城市形象得到顯著提升，城市現(xiàn)代魅力進一步顯現(xiàn)。這樣以來，縣城環(huán)境質(zhì)量的改善，城市化水平的提升必將對招商引資、項目建設(shè)產(chǎn)生極大的推動作用。

（五）實行城中村改造有利于城中村自身發(fā)展。加快城中村改造是城中村自身經(jīng)濟和社會發(fā)展的需要。城市化發(fā)展也需要城中村在環(huán)境衛(wèi)生、城建、治安等方面向社會化轉(zhuǎn)變，需要村民向市民轉(zhuǎn)變。對城中村改造，將其城市化，是城中村經(jīng)濟社會發(fā)展難得的一次機遇，也是實現(xiàn)又好又快發(fā)展的必然選擇，無論是從城市整體發(fā)展還是從城中村自身發(fā)展來看，目前的存在形式都有其嚴重弊端，如果不加以改造，必然對經(jīng)濟、社會、環(huán)境等各方面發(fā)展帶來嚴重制約。

三、城中村改造模式探討

在調(diào)研過程中，由于各“城中村”地理位置、經(jīng)濟實力、房屋狀況等情況不同，經(jīng)聽取較大多數(shù)村民及有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的意見建議，建議采取以下幾種模式進行改造較為合理。

（一）拆舊建新型。即在政府引導(dǎo)下，由村委會組織，由村民自行籌資建設(shè)，完成原有舊房拆除，在原宅基地上回遷建設(shè)的全部工作。拆舊建新改造模式的優(yōu)點有：一是不需增加村莊建設(shè)用地，村民按原有宅基地面積進行重建；二是不改變村民原有的“生存、生產(chǎn)、生活”模式；三是該改造村民普遍較愿意接受，實施難度相對較小。存在的缺點有：一是由于保持村莊原有建筑布局，村莊道路、排水等設(shè)施用地維持原貌，對于布局凌亂的村莊將無法從根本上改變村民居住環(huán)境，出現(xiàn)僅有新村沒有新貌；二是部分宅基地面積小的村民，由于滿足不了新建宅基地的需求，對改造缺乏積極性。拆舊建新改造模式僅適用于村莊建筑布局較為整齊，原有村莊道路滿足要求的村落。

（二）原址重建型。即由村委會統(tǒng)一組織，對原有村落進行整體拆除，在不嚴重違反規(guī)劃的前提下，對原有宅基地重新合理分配給村民自行進行房屋建設(shè)。其優(yōu)點有：一是對村莊布局進行科學合理規(guī)劃，能夠從根本上改善村民居住和生活條件；二是不改變村民原有“生存、生產(chǎn)、生活”模式。存在的缺點有：一是需要得到全體村民的積極支持，同意全面拆除；二是對村莊無房戶、多房戶的宅基地合理分配存在一定的難度。此模式適用于村莊規(guī)模小，原有村莊用地面積滿足村莊整體新建規(guī)劃用地需求的村莊。

（三）原址商業(yè)開發(fā)型。即由村委會統(tǒng)一組織，對原有村落進行整體拆除，在不嚴重違反規(guī)劃的前提下，對原有宅基地在滿足規(guī)劃條件下進行多層住宅或?qū)I(yè)市場建設(shè)，由村民按原房屋面積比例進行分配。其優(yōu)點有：一是對村莊布局進行科學合理規(guī)劃，能夠從根本上改善村民居住和生活條件；二是對有條件的村莊，可利用地理優(yōu)勢，開發(fā)商品住宅或商業(yè)店面，從一定程度上解決失地村民的經(jīng)濟來源問題。存在的缺點有：一是需要得到全體村民的積極支持，同意房屋全面拆除；二是所建房屋為多層住宅或?qū)I(yè)市場，為確保工程質(zhì)量，必須嚴格執(zhí)行工程建設(shè)程序。此模式適用于原有村民接受居住多層住宅方式的轉(zhuǎn)變，村莊位于縣城中心區(qū)域或靠近主要道路附近，具有一定商業(yè)價值的路段。

（四）異地新建型。即在原有村莊附近另行征收一定規(guī)模的建設(shè)用地，用于城中村改造用地。其優(yōu)點有：對村莊布局進行科學合理規(guī)劃，能夠從根本上改善村民居住和生活條件。存在的缺點是：必須解決新建村莊建設(shè)用地問題。此模式適用于：一是戶數(shù)較少的村莊進行整體搬遷，將其并入附近較大規(guī)模的村莊進行改造；二是對原有村莊建筑密度大，實行拆舊建新、原址重建等改造模式無法從根本上解決村民居住和生活條件的村莊，對一部分村民進行易地建設(shè)，騰讓出的宅基地由國土部門收回，用于安置另一部分村民的改建和公共設(shè)施建設(shè)用地。

（五）新征預(yù)留型。即政府在征收集體土地中，按照所征農(nóng)用地面積的10%左右留做村莊建設(shè)用地，其余征為國有。塊內(nèi)土地除優(yōu)先安置原“城中村”范圍內(nèi)村民，剩余土地按照規(guī)劃確定的用地性質(zhì)進行商品房開發(fā)，辦理土地證和房屋產(chǎn)權(quán)證。其優(yōu)點有：對有條件的村莊，可利用地理優(yōu)勢，建設(shè)商業(yè)店面，從一定程度上解決失地村民的經(jīng)濟來源問題；存在的缺點是：已完成土地征用的村莊村民意見較大，可能要求政府按相同條件解決。此模式適用于目前還保留有較多農(nóng)業(yè)耕作的村莊。

四、推進城中村改造的對策與建議

對縣城城中村進行科學合理的改造，是縣城建設(shè)擴容提質(zhì)的重要方面，更是全面建成小康社會的客觀要求，對推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，做美做精縣城，提高城鎮(zhèn)化水平具有十分重要的意義，推進城中村改造重點要抓好以下五個方面。

（一）提高認識，深化理念。城中村改造表面上是一個城市建設(shè)問題，實質(zhì)上是社會組織變革問題。城中村改造的本質(zhì)是經(jīng)濟耕作方式的變化，隨之而來的是社會身份的變更，建筑形態(tài)的變化是這種經(jīng)濟形式變化帶來的一種表象而已。實踐中由于對城中村改造問題的這種艱巨性和關(guān)聯(lián)性認識不足，往往簡單地著眼于建筑形式的變化而忽視了對經(jīng)濟耕作方式的變革，結(jié)果改造工作總是遇到這樣那樣的阻力，舊的問題一邊在解決，新的問題又隨之產(chǎn)生，政府規(guī)劃在執(zhí)行中往往走樣，致使改造效果有時不理想，有時一改再改，造成很大的浪費。城中村改造的實質(zhì)就是要改掉城中村，讓村莊與城市融為一體。城中村改造的目標就是要實現(xiàn)“農(nóng)民變居民、村莊變社區(qū)、集體土地變國有土地、集體經(jīng)濟轉(zhuǎn)為混合經(jīng)濟”。要實現(xiàn)這一目標，需要在城市規(guī)劃、土地制度、組織形式、社會保障等方面同時努力，需要民政、勞動、規(guī)劃建設(shè)、國土資源等各個部門協(xié)同做好相關(guān)工作。

（二）加強領(lǐng)導(dǎo)，高位推動。城中村改造涉及社會各個方面，要加強對城中村改造組織領(lǐng)導(dǎo)，成立縣級層面的城中村改造建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，組織城中村改造調(diào)查研究，制定出臺相關(guān)政策、規(guī)定和措施，協(xié)調(diào)解決城中村改造建設(shè)過程中的各種矛盾和問題，推動改造工作順利有序地進行。

（三）拓寬思路，探索模式。城中村改造是一項艱巨任務(wù)，要根據(jù)城中村不同實際確立合理的改造模式，堅持從實際出發(fā)，分步實施改造，爭取廣大群眾的理解和支持，做到條件成熟一個，審批改造一個，真正成為民心工程，保證城中村改造的順利進行與社會和諧穩(wěn)定。城中村改造應(yīng)從實際出發(fā)，統(tǒng)籌考慮，合理調(diào)配，兼顧中長期發(fā)展，實行“一村一案”。政府要加強引導(dǎo)，鼓勵有條件的、城郊結(jié)合部的村集體經(jīng)濟組織參與改造和自行改造。