導語：如何才能寫好一篇泡沫經濟的危害，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：微泡沫鉆井液；防漏能力；發泡劑和穩泡劑；鉆井液性能數據

中圖分類號：TE254 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2011）31-0067-02

一、地質概況

海坨子地區位于松遼盆地南部中央坳陷海坨子構造，主力開發層為扶余油層，含油性主要受儲層巖性、物性控制，形成巖性油藏和斷層-巖性油藏，泉四段儲層有效厚度內平均孔隙度11.7%，平均滲透率0.64×10-3μm2，屬于低孔、超低滲儲層。海坨子地區青山口組和泉頭組地層裂縫發育，多為垂直裂縫和網狀裂縫，鉆井過程中易引發鉆井液漏失，給施工帶來很大困難。

二、微泡沫鉆井液體系確定及性能評價

（一）發泡劑和穩泡劑優選

根據室內試驗優選得出，穩泡劑BZ-MBSF和發泡劑BZ-MBF與海坨子地區井漿配伍性好，降低鉆井液密度的同時，可保持鉆井液體系良好的流變性能、良好的穩定井壁能力。因此，優選穩泡劑BZ-MBSF和發泡劑BZ-MBF作為海坨子地區微泡沫鉆井液體系配方的發泡材料。

（二）微泡沫鉆井液體系配方確定

根據室內試驗評價，最終確定出了適合現場應用的發泡劑和穩泡劑合理加量，最終確定出了微泡沫鉆井液體系的配方：4%土+0.5%純堿+1.5%銨鹽+0.3%聚丙烯酸鉀KPA+1%KFH+0.5-1%KCL+1%YK-H+2%HQ-1+ 0.3%～0.6%發泡劑BZ-MBF+0.3%～0.6%穩泡劑BZ-M

BSF。

（三）微泡沫鉆井液體系發泡效果評價

隨著發泡劑和穩泡劑加量的增大，井漿密度逐漸降低，粘度、切力逐漸增大，失水量和pH值基本無

變化。

（四）泡沫穩定性評價

微泡微觀結構為“一核二層三膜”；外觀像粘附著長短不一、疏密不等絨毛球；以層膜間作用力強弱為標準，將微泡分為蓄集能量且結構基本不變的氣囊和控制流變特性而動態變化的絨毛。

獨特的微泡微觀結構，保證了微泡以點接觸，不會發生聚并；在靜置狀態，在微泡外部粘附的絨毛會發生接觸，提高體系的粘度，保證鉆井液體系的穩定。

與常規泡沫鉆井液相比，有以下幾點優勢：

1．穩定時間，常規泡沫鉆井液穩定時間有限，高強度微泡鉆井液穩定時間在48h以上且可調。

2．微泡強度，常規泡沫鉆井液體系耐壓強度有限，且壓縮性強，高強度微泡鉆井液可耐壓超過30 MPa。

3．抗溫性能，常規泡沫鉆井液一般不抗高溫，高強度微泡鉆井液耐溫性可達到150℃。

（五）微泡沫鉆井液PVT試驗

1．在高溫高壓條件下，可循環微泡依然存在，在任意溫度下可循環微泡工作液體系的密度隨壓力的增加而增加，同一壓力條件下可循環微泡工作液的密度隨溫度的升高而減小。

2．在任意溫度下可循環微泡完井液體系的密度隨壓力的增加而增加，同一壓力下可循環微泡鉆井液的密度隨溫度的升高而減小，說明了可循環微泡射孔液在高溫和高壓情況下，依然保持微泡體系。

三、現場應用

2011年，在吉林油田海坨子地區開展微泡沫鉆井液技術現場應用試驗。海115-4-4井從1560m成功將鉆井液密度降至1.15g/cm3；海115-4-2井從1846m將鉆井液改型為微泡沫鉆井液體系，成功將鉆井液密度降至1.13g/cm3，完鉆井深2215m。兩口井均未出現鉆井液漏失，井壁穩定，達到了微泡沫鉆井液技術現場防漏堵漏的目的。

（一）鉆井液現場維護措施

1．按配方加量保證降失水劑、防塌劑有效含量。控制好鉆井液的流變性、抑制性和降失水能力，將藥品用藥品箱均勻加入到鉆井液中。

2．每天做一套全套性能，作為處理鉆井液的理論依據。

3．全井處理劑加入鉆井液中的指導思想是漏斗直接打干粉1/2，剩余1/2配成膠液，保證鉆井液性能穩定前提下不影響震動篩、泥漿泵、井下MWD儀器的正常工作。

4．保證固控設備使用效率，篩布60目，使用效率100%，除砂器和離心機使用效率達到隨用即開，有效控制鉆井液密度及鉆井液中固相含量。

5．鉆井液發泡后，嚴密檢測鉆井液密度變化情況，及時補充鉆井液中穩泡劑和發泡劑加量，保證鉆井液密度穩定。

（二）現場應用效果

1．海115-4-2井發泡前出現滲漏，鉆井液改型為微泡沫鉆井液后，鉆井液密度成功降至1.13g/cm3，滲漏終止，保證了現場正常施工。

2．海坨子兩口試驗井在使用微泡沫鉆井液施工過程中，井壁穩定，測井順利，井徑規則。體現了微泡沫鉆井液良好的防塌能力。

3．微泡沫鉆井液施工過程中排量穩定，為34L/s，泵壓11MPa，不影響上水，不影響測斜。

四、結論

1．微泡沫鉆井液技術可有效降低鉆井液密度，該鉆井液體系具有很好的防漏能力和維持井壁穩定

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關鍵詞：房地產；泡沫經濟

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）04-0-01

在發展中國家的經濟起飛階段，百業待興，房地產投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關。此外，開發商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經濟泡沫。如果房價飛漲，開發商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產泡沫經濟。可見，房地產確有經濟泡沫，存在著發展成為泡沫經濟的可能性，但絕不能把房地產業等同于泡沫經濟。本文將對這些問題進行分析和探討。

一、房地產泡沫與泡沫經濟

1.經濟泡沫與泡沫經濟

房地產泡沫是經濟泡沫的一種，但經濟泡沫并不等于泡沫經濟。經濟泡沫是經濟發展中不可避免的，是市場經濟中的正常現象，它雖然也會對經濟的發展造成一定的損害和浪費，但經濟泡沫是可以通過市場機制的自發調節予以緩解或消除的，但泡沫經濟是與市場機制無關甚至相反的一種對經濟發展極為有害的經濟現象。

泡沫經濟，顧名思義是指經濟運行狀態像泡沫一樣，繁榮的表面終究難逃破滅的結局。泡沫經濟往往伴隨著商品價格的大起大落，但泡沫經濟不是一般意義上的商品價格漲落，而是專指由過度投機而導致的商品價格嚴重偏離商品價值、先暴漲后驟跌的現象，是社會資金過于集中某一部門、同一商品反復轉手炒賣而導致該部門短期內扭曲膨脹、生產部門因缺乏足夠的資金而長期衰退的一種必然結果。

2.泡沫經濟的運行機制

泡沫經濟之所以能夠創造虛假繁榮是因為它具有一種特殊的運行機制。在正常的市場機制中，商品價格上升必然會導致商品需求下降。而泡沫經濟則不然，它會出現違規律的變化，價格上漲，市場需求增加；價格下跌，市場需求下降得更快， 正所謂“買漲不買落”。

為什么會出現這種現象呢?主要是因為人們購買這種商品不是為了消費， 而是為了投機獲利。當人們普遍認為某種商品價格會上漲時，人們就會搶購這種商品；他們同樣知道該種商品價格將來會下降，但是他們堅信自己能趕在價格下降以前將持有的商品賣出去，因為市場上有比自己更傻的人。同一商品的反復交易會迭加商品價格，使其遠遠偏離商品價值；而價格上漲堅定了大眾的信念，又會吸引更多投機者的加入，直到某一天，市場沒有足夠的需求時(或是因為信心不足，或是因為缺乏資金)，市場出現價格可能將要回落的信號，人們猜測投機已經走到了盡頭，于是大量拋出商品，而市場需求不足、商品價格瞬間下跌，市場從此一撅不振。這就是一個完整的泡沫經濟演變過程。

當然并不是所有商品都可以成為泡沫經濟的載體，它必須具備一定的條件。首先，這種商品的供給是稀缺的，市場始終保持供不應求局面。其次，交易便利，費用低廉，這樣投機的熱情才能順利得到實現，市場利好的消息才能不斷被擴散出去，市場需求和價格能以很快的速度被推到。房地產正是這種商品之一。

另外，泡沫經濟的發生還需要足夠貨幣供給支撐。因此，泡沫經濟的上演總是需要以宏觀擴張的貨幣政策和銀行體系寬松的信貸政策為依據。無論泡沫經濟曾經如何絢麗多彩，但從一開始就注定了難逃破裂的結局。因為再寬松的銀行信貸環境也要受到信貸規模的限制，汲養泡沫經濟生存的資金鏈注定要斷裂，從而導致泡沫經濟連鎖反應。

二、房地產泡沫的防范

1.加強土地供應的控制，抑制土地過度投機，控制增量、盤活存量

一方面，嚴格執行土地儲備制度和土地出讓“招、拍、掛”制度，增加土地出讓的透明度。政府根據土地市場行情適時收購土地或增加土地出讓，以便調控土地供應增量；同時也可根據房地產市場價格調控新投放市場建設用地的用途，如可確保中低價位商品房和經濟適用房用地。另一方面可以通過設計合理、嚴密的房地產稅收制度，引導土地持有者合理提高土地使用效益。政府可以通過征收土地閑置稅、土地增值稅、土地保有稅等，鼓勵土地持有人積極投資開發，提高土地投機的成本，刺激低度利用土地者轉讓土地或出租土地，以調節土地供給、盤活存量。

2.加強房地產價格監測與調控，限制房地產投機和炒作

建立健全城市基準地價與地價公示制度以供市場交易參考，建立房地產交易價格評估制度、商品房出售網上申報制度，監視土地交易價格、調查地價與土地交易情況，對取得優惠政策受讓的土地再交易進行嚴格限制，以加強政府管理部門對房地產價格的監測與調控。嚴格商品房預售審核管理、防止以預售為名的土地投機，嚴查開發商品房惜售行為，限制商品房期房和經濟適用房轉讓，加強稅收征管和恢復征稅、控制炒房。如購買高檔商品房、別墅實行高契稅政策，二手商品房轉讓征收商品房增值稅或個人所得稅，商品房期房轉讓增收期房轉讓契稅等，限制購房投機和炒作，鼓勵自住，控制購房投資和投機需求。

3.建立健全房地產市場信息系統和預警機制

各級政府要根據房地產市場區域性強和發展不平衡的特點，加強對當地房地產市場發展和演變規律的研究，科學設立符合當地房地產市場規律的預警預報指標體系和主要指標的量化區間，有計劃地建立符合自己城市特點的房地產市場預警預報體系，防范房地產泡沫。通過建立和完善房地產信息系統和預警預報制度，以便及時發現問題，加強對市場供求總量、結構、價格的調控；通過市場信息、引導和規范，增加房地產市場的信息透明度，控制人為惜售和炒作行為，引導企業理性投資、消費者理性消費；通過對樓市的動態監測，評價市場的運行情況，預測分析未來的市場走勢，向政府部門提供準確的信息，以便做出適時、適度調控市場的措施，促進房地產市場持續、健康發展。

4.利用貨幣金融政策調控市場，規范房地產融資行為

政府可以通過提高利率、緊縮房地產信貸額、限制房地產開發貸款、提高購房首付款比例等貨幣金融政策，調整房地產投資額與投資結構。應根據保守、確實、安全等原則來發放房地產抵押貸款，在評估抵押物的抵押價值、確定融資比例或貸款比例等方面進行嚴格審查，以避免呆賬、壞賬損失與信貸膨脹。同時應從基礎設施建設人手，提高我國的銀行業自身抵御金融風險能力；金融監管部門應從制度建設人手.完善個人信用制度、抵押制度、抵押保險制度和抵押二級市場的發展，這樣才能防范房地產業信貸泡沫，有利房地產業與金融業的共同發展。

三、結語

房地產經濟泡沫的存在有利有弊，關鍵在于控制在適度的范圍內，避免出現泡沫經濟，導致大起大落的波動和震蕩。適度的經濟泡沫，例如土地價格微幅上揚、房價穩中有升、房地產開發投資高于社會固定資產投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經濟，促進競爭，推動房地產業發展和國民經濟增長是有利的。同整個國民經濟一樣，沒有一點泡沫的房地產業是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關鍵在于要控制這些經濟泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經濟，帶來嚴重危害。采取引導性消費的政策進行推進，才能使房地產業健康成長。合理的房價上升是正常的，是國民經濟增長的重要標志。

參考文獻：

[1]劉國光,王洛林,李京文.2006年:中國經濟形勢分析與預測.

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之所以用這個比喻，是因為筆者對中國中長期的增長前景抱以謹慎樂觀的態度。1979年至2011年這33年間，中國年均GDP增速達到9.9%，年均CPI增速僅為5.6%。持續的高增長、低通脹，使得中國經濟在2010年超過日本成為全球第二大經濟體，也使得中國經濟總量超越美國成為期待。

但是，即使中國經濟總量超越美國，中國人均GDP也依然僅為美國的1/6左右。況且筆者認為，未來十年的中國經濟增長恰如在刀鋒上行走，刀鋒的左邊和右邊，各有一個陷阱（“日本陷阱”和“拉美陷阱”）在虎視眈眈。一旦淪入其中任何一個陷阱，中國經濟的持續高速增長都完全可能戛然而止，空留遺憾。對此，我將分兩期來談，本期重點談“日本陷阱”。

中國經濟貨幣化程度較高

所謂“日本式陷阱”，其核心特征是“泡沫經濟+人口老齡化”。日本經濟在上世紀80年代末期產生了股票市場與房地產市場的雙重泡沫，當這兩個泡沫在90年代初期相繼破滅后，日本經濟陷入了長期的不景氣。當日本政府花費九牛二虎之力，不惜以零利率與高政府債務為代價，幫助金融機構、企業與家庭修復了資產負債表之后，人口老齡化不期而至，導致日本經濟增長后繼乏力。在泡沫經濟破滅與人口嚴重老齡化的雙重打擊下，日本經濟已經經歷了兩個“失落的十年”。2011年3月日本再次經歷地震、海嘯、核泄漏三位一體式的危機重創，如果日本政府不采取非常措施，他們可能再次站在了下一個“失落的十年”的門檻邊上。

2011年中國的國民生產總值（GDP）達到47.2萬億元人民幣，2011年底中國的廣義貨幣供應量（M2）余額為85.2萬億元人民幣，這意味著中國的M2與GDP之比高達181%，遠高于全球主要發達國家與新興市場國家。目前，中國的GDP總量約為美國的2/5，但中國的M2總量比美國還要高出數萬億美元。盡管中國是一個以銀行間接融資為主體的國家，與美國的融資結構相差較大，但這還是說明中國經濟的貨幣化程度較高。

為什么中國經濟的貨幣化程度如此之高，但中國迄今為止還沒有發生嚴重的資產價格泡沫？原因之一是中國政府將通貨膨脹控制得很好，居民的通貨膨脹預期較低，愿意把錢存在銀行；原因之二是中國居民的投資渠道非常有限，資本賬戶依然存在管制導致居民只能在國內分散投資組合，而國內金融市場發展不足抑制了居民的投資渠道。盡管如此，中國上證綜指還是在2007年飆升至6000點以上，中國房地產市場也在2006至2007年以及2009至2010年經歷了兩輪價格暴漲。

未來10年，中國的GDP與CPI增速均值組合可能由過去10年的10.5%+2.5%轉換至8%+5%。一旦管理不善或者遭遇外部沖擊，通脹壓力可能更大。居民通脹預期的轉變可能導致居民資產布局的轉變，即大量資金由銀行存款市場流向股市、房市等風險資產市場。一旦應對不當，中國的股市或者房市就可能產生非常嚴重的資產價格泡沫。

泡沫經濟或與老齡化拐點重疊

很多人把日本經濟泡沫的產生歸因于1985年廣場協議之后日元對美元的大幅升值。這其實是對日本教訓的誤讀。日本泡沫經濟的真正原因，是廣場協議簽訂之后日本政府長期實施的超寬松貨幣政策。相比之下，過去10年中國的貨幣政策整體上也是相當寬松的。2002年1月至2011年12月這10年間，居民實際存款利率為負的時期恰好占到一半。尤其是2008年美國次貸危機全面爆發后，中國政府全面放松了人民幣信貸。這一輪信貸狂潮催生了由地方投融資平臺推動的基礎設施建設熱潮，這極有可能在未來幾年內帶來新一輪銀行不良資產的上升。

如果不對寬松貨幣政策的危害心存警惕，一遇到經濟增長率有所下滑或新的外部不利沖擊時就再次過度反應，等待中國經濟的，就很可能是一場資產價格泡沫的盛宴。一旦盛宴落幕，中國經濟的增長潛力也可能被耗盡。

更為嚴峻的是，中國資產價格泡沫的破滅很可能與人口老齡化的拐點重疊。從2007年起，中國沿海勞動力成本就顯著上升，這意味著中國人口紅利開始下降。盡管業界依然存在爭議，但中國人口老齡化程度將在2015年之后明顯加快是大多數學者的共識。

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[關鍵詞] 房地產 泡沫 金融危機 貧富差距 銀行信貸 消費預期

每年，房地產業的增加值大體占GDP的8.0%～15.0%,已成為很多發達國家國民經濟的支柱產業。我國1993年房地產業年增加值僅為GDP的2.7%,按國家建設部制訂的城市住宅建設與房地產業“九五”計劃和2000年計劃, 2001年房地產業年增加值占GDP的3.5%,預計2010年占5.0%, 2020年可望達到10.0%左右,那時中國的房地產業將成為名副其實的國民經濟支柱產業。就2007年全國房地產狀況來看，房地產市場和房地產金融總體運行良好，房地產宏觀調控政策初見成效，在國家陸續出臺的一系列房地產宏觀調控政策下，對于調整住房供應結構、穩定住房價格、促進房地產市場持續健康發展起到了積極作用。2007年，全國共完成房地產開發投資2.5萬億元，同比增長30.2%，比上年提高8.4個百分點。房地產貸款較快增長。年末，全國商業性房地產貸款余額4.8萬億元，同比增長30.6%，比上年提高8.5個百分點。其中，房地產開發貸款余額1.8萬億元，增長25.7%，比上年下降1.3個百分點；購房貸款余額為3萬億元，增長33.6%，比上年提高14.6個百分點。房地產貸款在人民幣各項貸款中的占比同比提高2個百分點。分地區看，東部地區貸款在全國占比繼續提高，但中、西部地區房地產貸款增速高于東部地區，東北地區房地產貸款增速較上年大幅下降。

在資本市場非常活躍的情況下，房地產企業對銀行的依賴性逐漸提高，信貸與市場互動推高形成的潛在風險值得關注。小戶型、低價位的個人住房貸款開始增多，商用房貸款增速下降，再交易房貸款增長較快。我國房地產業在國民經濟中的比重還有進一步提高的空間, 但短期內由于房價持續過快上漲, 導致價格形成機制的扭曲, 增大了行業風險, 阻礙了產業結構的優化調整, 形成了一定的行業泡沫, 對國民經濟產生了一定的負面影響。

由于我國經濟的持續發展和人民物質生活水平的提高, 人們的投資意識不斷增強, 為避免通貨膨脹引發資產縮水, 購買房產成了不錯的選擇。另外, 世界范圍內資本市場流動性過剩的加劇導致國外資金蜂擁而入, 客觀上也造成人民幣資產的大幅升值。投資向投機甚至向過度投機轉移, 我國房地產業出現了過度投機的傾向。這種高昂的房價絕非是被本地居民的需求所推動的，而主要是由外來投機的游資所推動的。房價持續上升, 開發商越來越看準房地產產業的高回報利潤。而在房地產開發中, 開發商的最主要資金來源是銀行貸款, 所以開發商在擴大房地產開發規模的同時也導致了銀行信貸的非理性擴張需求的旺盛加之投機的盛行, 房價不可避免地持續走高, 這些都直接導致了房地產價格嚴重脫離實際價值, 產生泡沫, 并被越吹越大。中國房地產已經存在泡沫現象, 這個泡沫就像小時候我們吹大的肥皂泡, 雖然在陽光的照耀下還閃著七彩的光芒, 可是如果不加以控制就會急劇膨脹而形成嚴重泡沫并迅速破裂, 好似被擊碎的夢想。夢想的泡沫就算破滅, 也只是帶來人們偶爾的傷感和迷茫; 但房地產的泡沫一旦破滅所帶來的后果卻是無法想象的。

從經濟學的觀點來看，房地產泡沫地出現必然與以下危害相伴而生：

首先，房地產泡沫經濟破壞金融秩序、導致金融危機。房價飛漲不過是肌膚之瘡，而銀行風險才是心頭大患。在泡沫經濟猖獗時期，投機活動盛行，銀行作為金融樞紐，必然處在旋渦的中心。股票和房地產投機使得人們對資金的需求量陡然增加，產生利率上揚的壓力。即使提高利率，需求量依然有增無減。銀行必然通過提高利率來獲得更高的利潤。高利率加上高交易量使得銀行進入一個黃金時期，利率倍增。為了謀取高利潤，銀行必然會擴大信貸，放松對貸款的限制。由于在泡沫經濟中金融市場上有厚利刻圖，必然有時很多銀行將地準備金額度，削弱了銀行體系防范風險的能力。一旦泡沫經濟崩潰，幾乎所有的任何企業都會受到程度不同的沖擊。如果謹慎小心的話，可能避免受到直接的影響。但是，無論如何，銀行系統都是泡沫經濟的直接受害者，而且是重災區，因為，不管誰為泡沫經濟殉葬，銀行賬目上必然會出現大量的呆賬、壞賬。倒霉的企業或個人難免倒閉破產，最終銀行系統勢必被拖垮，從而出現全面的金融危機。

其次，房地產泡沫經濟破壞穩定的宏觀經濟環境，大起大落不利于長期投資項目，使得各項經濟發展政策無法得以落實，不利于建立一個有效的可持續的社會保障體系。降低社會生產和資源配置效率，降低了社會資源，特別是金融資源的配置效率，嚴重扭曲了生產資源的配置效率，凡是泡沫經濟嚴重的國家，盡管在某一段時間之內的經濟發展速度比較快，最終都會遭遇到嚴重的經濟危機。

第三，房地產泡沫經濟勢必在很短的時期內造就一批暴發戶，同時也導致一些人傾家蕩產，從而加大貧富差距和國民收入不平等。同時，造成了虛假繁榮，導致社會風氣敗壞，重投機，輕生產，奢侈浪費，降低了社會儲蓄率。

此外，房地產泡沫經濟還會阻礙工農業的發展，助長地下經濟和非法活動等一系列不正常的經濟環境，對各種經濟實體造成或大或小的危害。

結合現在我國大中城市的房地產全面火爆，房價持續高企，由高儲蓄率、投資渠道不暢和收入分配不平均三大原因造成的房產泡沫的局面，不難看出，財富的快速聚集會使房地產市場結構進一步扭曲，更多的房子用于投機，因此泡沫將繼續發展。最近出臺的相關政策,從表面上看，通過增加交易成本，可以遏制一部分購房需求。但是并沒有解決富人手里資金去向的問題，資金最后仍然回到了房地產業。因此，只有糾正貧富差距，才是最安全的解決房地產泡沫的辦法。

就房地產業而言，目前的房價高漲，不是成本推動價格上升，而是買房人愿意花錢買房，哪怕價錢高一些。由于買方愿意出高價，供應方才敢于高抬房價擴大利潤，或者修建高成本的房子。而買方踴躍購房的表面原因，一是估計房地產價格會上升，所以買房投機。但房地產價格上升的根本原因是百姓儲蓄的錢缺乏別的投資渠道，不得不把閑置的錢拿去購房。然而，近期股票市場充滿欺騙和造假，經濟基本面很差，誰都不敢再拿錢去買股票；債權市場的收益率又很低，存銀行的利息率比通貨膨脹率還低，不但沒有收益，還得賠錢，所以就轉向了房地產。現在買房的人中有相當高的比例不是為了自己用，而是為了買房保值，甚至是買房投機，準備將來房價上升之后再賣掉。事實上許多已經賣掉的房子并沒有住人，空置著。

造成買房踴躍的另外一個原因是收入分配差距的擴大。收入分配常用的指標是收入最高的20%的人群的平均收入，和收入最低的20%的人群的平均收入。我國這二者的比例達到了十倍。很高的經濟增長并不是平均分配給每一個百姓的，其中高收入的人有更快的收入增長，而低收入的人照樣沒錢。財富的集中使有錢人更有錢。如果收入差距不是很巨大，就不會有那么多的人，手里有用不完的錢，不得不拿錢爭著去買房，去買自己一時用不著，準備空置著的房子。另一方面，中低收入的人也不會像現在這么窮，他們中相當一部分人就會有買房能力。這種買房就不是投機用房，而是用來滿足自己住房需要，這時候的房地產市場就是一個正常的市場。我國房地產市場的畸形發展，和收入分配的差距過大有密切關系。現在我國大中城市的房地產全面火爆，房價持續高企，主要就是由高儲蓄率、投資渠道不暢和收入分配不平均三大原因造成的。而這三大原因都不是短時間內能夠改變的。

以上的三點原因，如果有任何一項情況改變，房地產泡沫就會破滅。只有糾正貧富差距，才是最安全的解決房地產泡沫的辦法。許多從事房地產業的業內人士認為，中國的房地產業有廣闊的前途。這種預期只有在貧富差距減少的條件下才有可能實現，否則必定仍是目前這種扭曲的房地產結構。

參考文獻：

[1]萬蓬勃:房地產行業的現狀與發展趨勢探討[J].黑河學刊，2008.3

[2]王 巍:淺析我國房地產行業泡沫現狀[J].太原科技，2008.3

[3]徐滇慶：房價與泡沫經濟[M].機械工業出版，2006.8

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低效的政府投資計劃

日元升值以后，出于對國際貿易形勢惡化、產品需求減少和GDP增幅降低的擔憂，日本當局各部門通力配合，采取了包括低利率、金融緩和政策以及一些結構性改革和放松管制等措施來刺激國內需求。

從1987年春季，日本中央政府擺脫從緊的財政政策，采取了規模龐大的緊急支出政策，通過了一筆用于公共投資的總值達6萬億日元的附加預算。公共支出項目給相關行業，特別是建設行業、原材料和重工行業，首先帶來了繁榮增長。政府宏偉的開發計劃將土地價格推到了一個非常高的水平。

在公共投資的示范下，公眾相信地價一定會持續增長，國內需求也將會進一步提高。地價在公共工程和低利率政策的刺激下急速上升，吸引了來自國內外大量資金。這種投資驅動的經濟造成了生產與消費之間的扭曲。投資驅動所引起的過度投資爆炸式增長，并最終使得信用與生產循環破裂。

寬松的金融、貨幣政策

寬松的金融政策，是泡沫生成的必要條件。為應對“廣場協定”后日元升值給經濟帶來的不利影響，日本央行在1986年分四次把基準利率從5％下調到3％，并且在1987年2月再次下調0.5％，達到當時的歷史低點2.5％。

低利率的長期持續使貨幣供應量大幅增加，出現了所謂的“流動性過剩”。在日本政府擴大內需政策的鼓勵下，全國掀起了國土開發熱潮。大量資金流向了股票及房地產行業，使得資產價格出現暴漲。

由于遲遲沒有出現通貨膨脹，日本央行將匯率及物價穩定作為首要目標，忽視資產價格的上升，結果導致了資產的通貨膨脹。而在“流動性過剩”傳遞到CPI時，日本央行的緊縮政策終于成為日本資產泡沫破滅的導火線。可見，泡沫吹大的前提條件是持續寬松的貨幣政策，而物價一旦上漲，寬松的貨幣政策便無法維持下去，大規模的資產價格泡沫也將不會形成。現在看來，放任泡沫的擴大所造成的損失，遠比錯誤地采取緊縮政策而給經濟發展所帶來的負面效應更大。

房地產泡沫發生和破滅

1985年到1990年的5年間，日本城市地價在已經很高的水平上又上漲兩倍，其中東京中央區地價上漲了3倍。1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的土地價格，國土面積相當于美國加利福尼亞州的日本，土地的總價值幾乎是美國的4倍，不僅地價持續飆升，而且與股價產生了瘋狂聯動，導致泡沫時期地價和股價相互推動、循環上漲。

1990年3月，日本大藏省《關于控制土地相關融資的規定》，對土地金融進行總量控制，這一人為的急剎車導致了本已走向自然衰退的泡沫經濟加速下滑，并導致支撐日本經濟核心的長期信用體系陷入崩潰。此后，日本銀行也采取金融緊縮政策，進一步導致了泡沫的破滅。資產價格的狂跌，導致企業大量賬面資產在短短的一兩年間化為烏有。房地產價格持續暴跌，使許多房地產商和建筑公司在房地產領域的投資嚴重失敗，無力償還銀行的貸款，不得不宣布破產。由此導致日本金融體系發生劇烈動蕩，日本銀行的各項機能均遭到重創。

值得當前中國汲取的教訓

從宏觀經濟政策檢討，日本泡沫經濟的教訓告訴我們：第一，要防止由于匯率的調整，特別是本幣的升值導致的資產泡沫化和經濟泡沫化。第二，尤其在物價的穩定時期，更應該當心資產的泡沫化，否則必遭泡沫破滅的劫難。第三，必須處理好當前的經濟繁榮與經濟的長期持續健康發展之間的關系，不能為刺激短期經濟增長而采取危害長遠發展的宏觀經濟政策。因為不論是財政政策還是貨幣政策，都解決不了推動經濟增長的根本動力問題。

從房地產泡沫的形成來看，金融機構對于房地產泡沫應當保持最高程度的警惕。1985―1990年間，日本金融機構對房地產泡沫的危害認識不足，紛紛給房地產公司和建筑公司發放貸款，形成了房地產不斷升值和信貸規模不斷擴大的惡性循環，泡沫越吹越大。各金融機構為了追求高額利潤，將房地產貸款作為最佳貸款項目，無節制地擴大信貸規模，助長了泡沫的形成。就在泡沫即將破滅的1991年，日本12家大型銀行向房地產業發放了總額為50萬億日元的貸款，占貸款總額的1/4。

其次，日本泡沫破滅告訴我們，世界上從來沒有只漲不落的房地產市場。在日本經濟高速增長和人民生活水平普遍提高的20世紀80年代后期，日本民眾和投資者普遍相信人多地少的矛盾將導致日本地價持續升高，永漲不落。因此即使毫無用處的土地，各個公司也全力爭奪，導致地價和房價越走越高。由于投資投機過度，造成房地產業虛假繁榮。人們從銀行貸款購買房地產，然后用房地產做抵押再去購買房地產，造成了大量的重復抵押和貸款，并加劇了房地產價格的暴漲。

篇6

關鍵詞：房地產；物業稅；泡沫經濟

    一直以來，在調控房價的各項建設中，物業稅的呼聲最高，被人們視為抑制房地產市場投機行為的殺手锏，但始終千呼萬喚不出臺。物業稅又稱財產稅或地產稅，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年繳納一定稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的升高而提高。進入2009年以來，由于樓市突如其來的強勁反彈，要求物業稅盡快實現從“空轉”到“實轉”的聲音又高漲起來，有關部門紛紛將開征物業稅的時間表提上議事日程，改革已經箭在弦上。

    一、我國房地產業存在的問題

房地產業作為我國國民經濟的基礎產業和主導產業，通過產業鏈接和傳遞，能直接或間接影響關聯產業的發展，如果房地產業能夠保持合理的發展速度，將有利于促進經濟穩定持續增長。然而，由于房地產業是一個市場供給彈性非常弱、容易引發投機等行為的產業，在發展中容易出現各種“市場失靈”現象，從而對經濟造成一定的危害和損失。我國的房地產業存在著嚴重的市場失靈的情況，例如，一些有錢人通過大量的購房來提高住房的價格，炒熱房地產市場，從而牟取私利，這在一定程度上加劇了貧富差距的擴大。

    二、房地產業的“泡沫經濟”

中國的房地產泡沫最早是在2004年出現的，當時在社會各層對中國房地產發展爭論不止時，國家建設部門專門對泡沫論發表意見：“判斷房地產是否出現泡沫，關鍵是看他是否存在真實需求。”在市場經濟環境下，一定程度的泡沫產生是必然的，泡沫是市場經濟活躍度的表現，是市場經濟發展的伴生物。目前社會輿論評價說中國房地產泡沫已經到了嚴重危險區階段，認為中國的房地產市場發展已不可持續。其依據主要是兩個方面：一是資金不斷流入股市樓市，導致這些市場的泡沫；二是通過房價收入比、空置率、土地價格上升速度等一系列指標認為“中國的房地產泡沫已經是世界最高”。

    中國的房地產泡沫是多種因素共同作用的結果。首先，金融支持過度是房地產泡沫生成的直接誘因。周京奎通過博弈論分析了房地產融資過程中銀行和借款人的策略選擇。認為銀行金融支持過度，是房地產泡沫產生的直接根源。目前從金融角度解釋房地產泡沫的生成，認為金融中介的作用及信貸過度是導致房地產泡沫生成的直接原因，這一觀點具有很強的代表性。其次是信息不對稱情況下，投機和炒作致使房地產泡沫生成。房地產市場投機之所以存在原因是其市場上存在信息不對稱的現象，不同人群對同一資產價值評估不同，由此產生房地產市場上投機過多，出現泡沫化趨勢。最后相關體制不健全進一步導致房地產泡沫生成。有些學者認為地方政府財權和事權不對等，迫使地方政府“經營城市”，依靠大量出讓土地來彌補財政收入缺口，這成為導致房地產泡沫生成的制度基礎。

    三、物業稅拯救不了“蟻族”

房地產業的泡沫經濟不僅讓中國政府焦慮不安，并且也使世界各地的媒體都將視線聚焦在中國的房地產業。“如何拯救中國的房地產市場”，如何讓中國的“蟻族”們有一個棲居之所成為了當今社會的熱門話題。

    2010年1月26日，在北京市兩會上北京市地稅局有關負責人在政協小組討論會中透露，北京最早明年底開征物業稅，稅務專家們還預測，備受社會關注的物業稅稅率大致為0.5%~1%。物業稅改革真正的意義在于改變目前地方政府過于依賴土地財政、追求短期收益的缺陷，為政府提供長期、穩定的稅收財源，同時倡導合理的住房消費理念，改變人們“一勞永逸”的傳統購房思想。

    物業稅一旦出臺無疑會對房地產經濟產生重大的影響。在一定程度上物業稅起到可以抑制房地產市場的投機行為的作用，但是物業稅的征收是針對房產保有階段征收物業稅，這樣就使得開發環節的信貸風險轉移到了物業保有階段。目前，我國許多工薪階層都采取按揭貸款的方式，每個月的工資除了用來歸還銀行房屋貸款和支付利息，還要繳納物業管理費。由于物業稅是隨著房屋價值的提高而提高的，這意味著消費者要承擔越來越重的稅負負擔，那些家庭經濟實力不強的工薪階層因為購房“門檻”降低而購入房產，就出在“平買貴地”的境地，隨后出現的問題就是長期下來付不起后期的銀行債務和物業稅，個人房貸業務壞債率的增大，勢必增加的銀行的信貸風險。

    物業稅的征收盡管在短期內可以使房價上漲得到抑制。但從長期來看，商品房趨勢仍然是向上走的，因為城市化、資源稀缺、全球化等又會讓投資預期回升，物業稅的執行可能會遇到真空，如現在深圳屢禁不絕的“陰陽合同”一樣。另外，只要房地產走市場化之路，房價上漲必定以多數人為背書，這勢必會導致少數人轉嫁物業稅讓大多數人來承擔。綜上分析，筆者認為現在還不是中國出臺物業稅的最佳時機。但是房地產業作為中國經濟的支柱產業，必須得到正確的規范和引導。所以，在未來的幾年里，不管是征收物業稅還是房產稅，政府的管制都起著至關重要的作用，只有國家真正的重視房地產業，關注中國蟻族的生存現狀，中國的房地產泡沫經濟才能得到抑制。

    參考文獻：

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[2]杜鵑.物業稅能否抑制高房價.china credit card.2010(5).

[3]肖文曉.物業稅與降房價無必然聯系.real estate informationof china.2010(1)

篇7

【關鍵詞】泡沫的表象；泡沫破滅的影響；消除泡沫的措施

一、我國房地產“泡沫”表象

縱觀國際市場，房地產泡沫是每個國家都不可避免的經濟通病，之所以說我國的房地產已經是“泡沫經濟”主要的表象來自以下兩點：

1、空置率高

目前，證明我國房地產經濟已經成為泡沫經濟的重要指標就是空置率的居高不下。據統計我國一線城市的商品房空置率高達15%以上，但租金的收入僅為2%，這些數據顯示出來的就是“樓市”當中炒作投機的因素占主導地位，這是一種不正常的市場化行為，這種消費基礎帶來的房價上升和供需關系是畸形的市場需求，是沒有牢固基礎的需求。值得注意的是在金融危機前，美國的房屋空置率也沒有超過3%，可見我國的房地產市場剛性需求與炒作之間的矛盾已經激化到了頂點。

理論界認為，我國的房地產之所以已經成為“泡沫”其重要的標志就是這些空置率，因為這些空置的房屋不是拿來使用的而是用來囤積期漲的，所以當這部分需求推動了房地產價格的時候，真正的需求者群體卻因為房價而不斷的萎縮，一旦打破臨界點，造成剛性需求中斷，那么房地產市場將出現真空，樓市將跳水，這時一切建立在高房價上的空中樓閣將沒有基礎可言，而炒房者將會出現租不抵貸的經濟危機，進而引發銀行的房貸壞賬，這些連鎖反應將勢必沖擊整個國家的經濟基礎，所以說目前我國的房地產行業已經是泡沫經濟。

2、房屋價格和收入比失衡

中社會科學院在對房地產經濟進行研究并在2010年的《經濟藍皮書》中總結，房價收入比，也就是房屋價格和家庭年收入的比，應當在3-6倍之間，超過6倍將導致居民購買房屋的困難，也就會產生房價過高的市場認同。在這個標準的衡量下，我國在2009年的統計數字是全國的居民收入房價比已經達到了8.3倍，很明顯已經超出了人們對房價的承受能力。同時應當注意的是，這個8.3只是一個平均值，如果將一線城市的房屋單獨統計，將大大超過這個指標。在這個失衡的市場價格面前，普通居民已經望房興嘆了。大多數的居民不能以合理的方式參與房地產市場，這也是房地產泡沫的一個重要標志。

二、房地產泡沫破滅的影響

1、整體經濟失衡

房地產的價格對某個區域的經濟增長、產業結構、產業鏈的形成和發展，產業合作等都有著重要的影響，因為人們的衣食住行都要以居住為核心展開，所以住房帶來的后續消費是影響整個地區產業的重要推動。當房價不斷升高的時候，所有的相關產業的價格和利潤空間也隨著不斷的上升，這就使得相關的產業不斷的膨脹，甚至某一地區的產業全部傾斜，房地產及相關產業成為該地區的唯一產業，這就導致了GDP的增長也越發的依賴于房地產的發展。當房地產的價格突破了臨界點而轉為下滑的時候，與其相關的產業鏈將受到巨大的沖擊，各種相關產業會隨著樓市的跳水而萎縮，這就導致了整體經濟的下滑，將引發股市、金融市場、產業市場等與之相關的市場出現混亂，從而導致國民經濟的整體下滑。

2、信貸危機

目前銀行的信貸支持著兩種矛盾市場，其一是房地產企業。其二是購房者。這二者在市場中應當是對立的，也就是購房者需要的是低廉的房屋價格，以獲取居住的基本權利。房地產企業需要的是高房價以保證利潤來應付信貸成本。而在房地產泡沫不斷擴張的時候，銀行卻成為了這兩個對立陣營的唯一支持者，一方面貸款給房地產企業，使之不斷的擴大經營，這種經營在高房價的影響下是很難理智進行的。一方面貸款給炒房者，信貸成本的低廉使的眾多的炒房者可以利用有限的資金購買更多的房屋，而且在租賃市場上的獲利也使得尋租盛行，以此轉嫁了炒房者的信貸成本。不難看出，銀行所作的事情無異于飲鴆止渴，當房地產的剛性需求不斷萎縮后，房地產行業的資金鏈條將出現斷裂，這時房地產信貸將成為銀行的最大風險，樓價跳水，企業和炒房者的資不抵債，作為唯一的受害者，銀行面對所形成雙重打擊將是致命的。 3、行業危機

房地產的價格不斷的畸形上升，也導致了國民經濟產業結構的畸形發展。一些與房地產相關的企業、產業不斷的擴展其生產規模，從而帶動了上下游企業的盲目擴張和經營。在房地產市場空前“向好”的時候，這些企業當然也能夠獲取一些利益，但是房地產市場一旦失衡，這些盲目擴張的企業面臨的只有虧損和倒閉，這時整個與房地產行業相關的行業將出現大起大落的經營變化，過剩的生產能力不得不推出市場競爭，從而造成行業性的蕭條。

4、民生質量的下降

當前住房條件的改善也是民生水平提高的一個重要標準。但是過高的房價使得人們生活的基本支出大部分都消耗在了過高的房價上，而在生活中卻節衣縮食，降低了消費的水平。這種日常生活成本的降低無疑是降低了居民的生活水平，這與我國建設小康社會的總體目標顯然是背道而馳的。

三、“國十一條”的基本控制作用分析

今年年初，國家出臺了一系列的調控政策，以此來遏制房地產價格的過快畸形增長，業界統一稱之為“國十一條”。這一系列的調控措施通過時間的驗證已經產生了一定的作用，其作用的根本就是指導思想的正確和具體手段的準確。具體的分析如下：

1、國十一條的指導思想：歸納這些調控政策的中心思想就是讓房子賣到真正需要房子的人手上。這個目標看似簡單，但是這個目標的背后的真正含義就是要激發居民的剛性房地產需求，使之成為市場的主導消費力量，真正的還房地產市場給市場，而不是控制在投機者手中。這時給房地產發展指明了一個方向，回歸了房地產市場的真正市場面目，使一切圍繞房地產的產業投資回歸理智。

2、措施的準確：其一，收緊信貸政策。

在房地產市場增長過快的時候，信貸的寬松成為了房價的推動之一，這就給房地產的投機者可乘之機，利用少量的信貸低獲

參考文獻

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2、薄維.房地產泡沫的成因，危害及防范措施[J].現代經濟信息，2010，(02)3、焦雪霞，庾晉.房地產泡沫治理的政策措施[J].上海房地，2010，(03).

4、王全良.金融危機下我國房地產泡沫的成因分析及防范對策[J].金融理論與實踐，2010，(03).

5、易憲容.中國房地產泡沫何時破滅[J].滬港經濟，2010，(03).

篇8

內容摘要:2008年底,為了應對全球金融危機的影響,我國執行了寬松的貨幣政策,房地產信貸呈現爆發性增長,各家商業銀行的房地產信貸業務表現突出。但是由于我國目前的房地產融資模式過于單一,風險高度集中在商業銀行內部,因此加強對房地產信貸風險的研究,對于銀行業的安全及國民經濟的穩定發展是非常重要的。

關鍵詞:金融危機 房地產 信貸風險

問題提出

由于目前我國房地產融資模式過于單一,房地產資產證券化步伐緩慢,因此風險高度集中在商業銀行內部。一旦宏觀經濟、政策以及市場發生波動,就可能會給銀行造成資產損失,形成不良資產。所以加強對銀行房地產信貸風險的研究,不僅是房地產業和房地產金融業穩定和發展的要求,而且對整個金融業和國民經濟的穩定和發展也至關重要。

當前經濟背景下我國房地產信貸市場的基本狀況

2008年,國際金融危機的發生,使得拉動我國經濟增長的“三駕馬車”之一的出口下滑嚴重,我國政府為了應對全球金融危機,保持經濟增長,實施了寬松的貨幣政策刺激經濟。同時,鑒于房地產行業在我國國民經濟尤其是在地方財政中的特殊地位,我國相關部門于2009年底接連出臺了惠及購房者的政策,各地方政府也紛紛出臺救市政策。這些政策給市場帶來極大的信心:對于消費者而言,其得到的信號是政府鼓勵買房;對于炒房者而言,政府的政策令其感到房價還將上漲;對于開發商而言,政府的政策令其對房地產業的前途樂觀;而對于銀行而言,積極的信貸政策使得房地產業成為銀行的優先放貸對象。

2009年1-10月,房地產開發企業獲得國內貸款9119億元,同比增長53.0%,是2000年來的最高增速,總量超過2007年和2008年全年。以工商銀行為例,2009年上半年工行發放房地產開發貸款639億元,較上年增長18.7%,占同期公司貸款的10.6%。此外,萬科、龍湖、綠城等13家房地產企業在2009年獲得工行等銀行的巨額授信,總額接近3000億元。房地產業作為典型的資金密集型產業,其發展需要大量資金支持。

根據中國人民銀行的《2009年第三季度中國貨幣政策執行報告》統計,截至2009年9月末,主要金融機構商業性房地產貸款余額為6.81萬億元,同比增長28.3%,增速比上年同期高14個百分點,比6月末高9.5個百分點。其中,房地產開發貸款余額為2.47萬億元,同比增長25.3%,增速比6月末高4.8個百分點;購房貸款余額為4.35萬億元,同比增長30.1%,增速比6月末高12.3個百分點。

對于由房地產市場過度繁榮所引發的銀行及金融體系安全問題,眾多專家學者都從各種不同的角度對房地產市場加以分析研究。

劉明興和羅俊偉(2004)分析了東亞國家的泡沫經濟,總結了泡沫經濟與金融安全的關系。他們認為銀行將大量資金投入房地產市場進行投機炒作,促使房地產泡沫的出現,從而使得銀行部門高度脆弱,由于房地產泡沫破滅,可能引發銀行大量壞賬的產生甚至引發金融危機。

謝經榮(2002)研究了20世紀80年代后期的日本以及美國戰后的房地產泡沫歷程,他認為房地產泡沫是金融危機的前兆和誘因,前期房地產泡沫越嚴重、時間越長,對國民經濟的扭曲也就越嚴重、危害也越大、調整時間也越長。

郭自燦(2006)指出由于經濟繁榮時期信貸條件的放松,銀行系統的處境也是因此而變得比較脆弱。一旦房地產泡沫破滅,必然會引出銀行等金融機構不良貸款的急劇增加,出現大量呆賬、壞賬;由于抵押、擔保物價值喪失,金融機構將面臨巨大損失,脆弱的銀行系統也將受到沖擊,運轉失靈,最后可能導致匯率體系的失衡,爆發全面的金融危機。

中國華融資產管理公司的賴小民則認為一個國家長期靠投資拉動,特別是靠房地產支撐,是不可持續的,會產生資產泡沫。而盡管大量貸款會對未來經濟有拉動作用,但是有一部分資金肯定會產生不良貸款,這會對未來經濟的發展產生一定影響。

當前經濟背景下我國銀行業房地產信貸的風險

房地產的融資渠道通常包括銀行貸款、上市融資、房地產債券融資、夾層融資、利用外資、信托、REITS、產業基金等方式。但就我國而言,目前房地產行業的融資渠道單一,主要還是依賴于銀行貸款。據統計,全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款占23.86%,企業自籌占28.69%,定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。因此,房地產開發資金約有60%以上來源于銀行貸款,房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。

同時,在經過2009年的天量信貸以后,中國銀行業核心資本充足率的平均水平也從2008年的10%以上降至2009年9月份的8.89%,這意味著一旦房地產市場出現問題,對銀行進行風險控制將難上加難。此外,由于我國房地產市場資產證券化水平較低,沒有一個成型的房地產貸款債券市場,不能有效地將堆積在銀行體系內部的風險分攤給投資銀行、證券公司、保險公司以及個人消費者,也就不能有效地轉嫁銀行的房地產信貸風險。在金融危機的背景下,我國銀行的房地產信貸風險主要有以下幾點。

(一)國企拿到“地王”的信用不確定風險

在經濟尚存在不確定性情況下,天量信貸大多流入了央企及國企的口袋,而在制造業等實體經濟尚未復蘇的情況下,拿到足夠的土地儲備成為了眾多國企房地產開發商的首選。于是,在地王頻出的背后看到的大多是國企的身影。因為國企通常意味著政府的信用,資金保障性強。但是2009年11月的阿聯酋迪拜世界推遲還債的事件則表明,在泡沫破裂的時候,企業和金融機構都必須為自己的決策負責。

(二)通貨膨脹預期下的投資和投機風險

從投資和投機行為來看,投資性買房誘發價格泡沫,這很容易導致房地產信貸抵押品價值不充足。目前,在其他投資渠道不暢的情況下,大量社會資金為了實現保值增值,轉向購房投資。然而投資性買房屬于不真實的購房消費,本質上是住房價值循環中多余的環節,但是由于炒作,投資或投機行為會進一步不合理地推高房價。

(三)繼續維持房價高位運行的風險

由于我國的銀行在房地產里的貸款(包括開發商性貸款、土地貸款和個人住房按揭貸款)數量驚人。在這種情況下,金融機構往往不敢輕易緊縮房貸政策。否則,房地產價格迅速下跌,銀行存量房貸將面臨巨大風險。金融機構只有向開發商繼續增加貸款,繼續給投資投機者提供按揭貸款,維持房價繼續走高,這樣其貸款才會安全,房產作為抵押物才不會縮水。同時,房地產作為地方財政的主要稅收大戶,通常占地方財政收入的30%-40%,地方政府也有足夠的動力希望銀行能夠支持房地產的發展。

(四)銀行的房地產信貸監控不力風險

一般情況下,商業銀行出于對經營利潤的追求,往往重視對房地產信貸業務的市場拓展。但是其對房地產信貸業務的風險和控制認識不夠,對于貸款項目的審查主觀判斷多,定量分析往往基于房地產項目可研分析報告和房地產開發企業提供的財務報表數據,沒有科學、完整的風險度量指標體系;也是沒有根據宏觀經濟環境的變化、信貸市場變化、銀行信貸資金流動性和內控制度要求的變化,對于房地產信貸項目的量化分析指標進行動態調整。由于信貸風險度量工具的缺失,這將使得房地產信貸風險控制要求難以實現精細化。

防范銀行業房地產信貸風險的建議

(一)改革土地出讓制度

2004年8月,我國土地出讓制度由“協議出讓”變為“招拍掛”制度,減少了在協議出讓中出現的毛地出讓所帶來的由開發商主導拆遷的不和諧因素,避免了可能出現的暗箱操作等不當手段,是土地資源分配的一大進步。但是,“招拍掛”制度存在著天然的缺陷。

首先,拍賣產生天價地王給開發商、銀行以及購房者很強的房價上漲的預期,從而導致房地產泡沫的產生;其次土地招拍掛是供給方政府高度寡頭壟斷、需求方房地產商充分競爭的市場,在這個市場中,政府有足夠的賣地動力和價格掌控權。地方政府也希望能夠通過賣地獲得巨額收入。所以說,房地產投資的快速增長迎合了地方政府的迫切需求。因此,改革現行土地出讓制度從而避免更大泡沫的產生,是保持房地產金融市場健康發展的重要因素。

(二)控制銀行系統對房地產貸款的過快增長

大量資金的注入,一方面不利于房地產的健康發展,另一方面往往會對整體經濟產生巨大的危害。信貸資金對房地產市場的過度滲透是推動房地產泡沫的重要原因,也是泡沫破裂后巨額不良資產產生的原因。銀行業出于追逐利益的出發點扶植了房地產業的發展,可是又因為體制等原因陷入了房價瘋漲、信貸風險劇增的怪圈。因此,必須要采取窗口指導的措施監控房地產業的發展,在必要的時候可以采取更為有效的手段來阻止房地產的過度投機行為。

(三)實現房地產開發融資渠道的多元化

從長期來看,“信托十銀行+證券化十資本市場+PE”將是地產融資的主流組合模式。而從現在及今后的一段時間里,我國房地產融資發展將逐漸呈現如下層次:第一層次,商業銀行目前仍然是我國房地產融資的主流載體;第二層次,信托是我國房地產融資創新的主流范式,這是由于信托的特殊優勢造就的;第三層次,“信托+銀行+REITs”將成為我國房地產融資的主流模式。

(四)構建成熟房地產市場

一個成熟的房地產市場應該包括三個小循環,三個小循環合在一起又組成了一個大循環。這三個小循環分別是:以房地產開發商為核心的房地產開發循環;以房地產投資管理公司或房地產信托投資基金為核心的房地產投資循環;以按揭抵押債券為核心的資產證券化循環。我國的房地產商到目前為止,基本上還都是兼具房地產投資功能的房地產開發商。純粹的房地產投資管理公司和信托基金都還沒有出現,一些房地產企業希望能夠早日通過REITs為自己開發物業,尤其是永久性商業物業尋得強有力的靠山。而國內信托公司推出的一系列準投資信托基金產品也在一定程度上證明,國內信托公司已經具有運用房地產基金模式進入房地產領域的能力和意識。應該相信投資循環的形成過程,是我國房地產開發商在未來五到十年所面臨的最大的一次商業機會。誰把握住這個機會,誰就可以成功地完成從房地產開發向房地產投資管理、從物業驅動到資本驅動、從經營項目到經營企業的價值鏈上游轉型。

參考文獻:

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5.張雯.美國次貸危機對我國房地產信貸風險研究的啟示.金融論壇,2009.5

篇9

虛擬經濟是市場經濟高度發達的產物，是現代市場經濟不可或缺的重要組成部分。實體經濟的發展、經濟機制運行效率的提高，均與虛擬經濟的擴張發展密切相關，但虛擬經濟過度膨脹又會引致泡沫經濟，損害實體經濟的發展。目前，我國正處于金融體制改革的關鍵時期，加入WTO后，金融服務業將被迫對外開放，金融自由化和金融深化進程將日益加快，研究虛擬經濟、泡沫經濟與實體經濟的關聯機制，以便在充分發揮金融深化對我國經濟增長的促進作用的同時，防止金融深化過程中發生虛擬經濟過度膨脹進而引發泡沫經濟問題，已成為當前迫切需要解決的的重要課題。21世紀是虛擬經濟發展的黃金時代，市場經濟已經發展到必須超越一國范圍之外、在實際范圍內確保資源自由流動，淘汰落后的生產經營模式和管理模式以及相關的政策措施，將虛擬經濟發展作為時代的主旋律。

關鍵字：虛擬經濟 實體經濟 金融創新 困難與預期 虛擬經濟模式 全球化 虛擬經濟的黃金時代

虛擬經濟實際上是對傳統經濟的一種異化。虛擬經濟在國外一般有三種叫法：一是fictitious economy， 是指虛擬資本，比如證券、期貨、期權等等的交易活動；二為virtual economy， 也譯作虛擬經濟，指以信息技術為工具所進行的經濟活動。三是visual economy，是指用計算機模擬的可視化經濟活動，即用計算機模擬市場來進行經濟政策的模擬等等。而這三個方面是相互聯系的，而當今的交易是離不開信息技術這個工具，尤其是在金融領域，正確地看待虛擬經濟，合理的運用虛擬資本往往會對經濟的整體運行起到至關重要的作用。

傳統的經濟模式與虛擬經濟的區別與聯系

傳統的經濟就是人們通常所說的實體經濟，主要用于描述物質資料生產、銷售以及直接為此提供勞務所形成的經濟活動，但是隨著市場經濟不斷發展，虛擬經濟逐漸獨立于實體經濟，形成其特有的對虛擬資本的持有和交易活動。相對于人的需要的無限性而言，現實所能提供的滿足是永遠也不夠的；虛擬經濟作為一種有效的彌補現實不足的手段，經歷了五個階段最終確立了其不可撼動的地位。第一個階段為虛擬貨幣的資本化，即使用閑置資本成為生息資本，這是產生虛擬經濟的第一個最初級的發展階段；第二個階段是生息資本的社會化，即通過銀行起搜集閑置貨幣，使它們更好的成為生息資本；第三個階段是有價證券的市場化，就是銀行發行的有價證券最后發展為企業的有價證券進行市場交易，建立金融市場；第四個階段是金融市場的國際化；最后一個階段是國際金融的集成化，虛擬經濟的總規模已大大超過了實體經濟，還有進一步發展的空間和余地。

雖然在傳統經濟在某些領域呈現出弱化的趨勢，但是虛擬經濟的產生和不斷發展源于實體經濟發展的內在需求，無論虛擬經濟發展多快、規模多大，其根本是為實體經濟服務，沒有實體經濟，虛擬經濟將無從談起，即實體經濟是第一性的，虛擬經濟是第二性的。同時，實體經濟的發展也無法脫離虛擬經濟，虛擬經濟中各種金融工具及其衍生物已經滲透到實體經濟的各個環節，實體經濟的正常運轉，必須借助虛擬經濟的支持。忽視虛擬經濟，會給快速發展的實體經濟造成嚴重的障礙。

不可否認，虛擬經濟制造出空前龐大的金融財富體系，對實體經濟發展有積極的促進作用，主要表現在以下幾個方面：

一是，有助于提高整體經濟協調、健康地運行效率。憑借發行股票、債券，并購等多種方式，為企業規模擴大開辟了新的融資渠道，推動了股份制及股份合作制企業的建立和完善，帶動了相關產業的優化重組，對勞動力、技術、資金，自然資源等在實體經濟部門之間合理調配，保證正常的經濟發展需要。二是，有助于優化全社會資本的配置。虛擬資本通過市場發行并交易，并調節資金流向，促進優勢企業快速發展；通過資產重組等產權交易形式，實現存量資本在不同實體經濟部門之間的再次優化配置。三是，有助于將低企業經營風險。各種全新的貸款模式以及最具代表性的融資方式：資產證券化、ABS(資產擔保證券)、期權交易等對企業資金分配、投資方向選擇及調整具有重要影響，在很大程度上降低了企業的經營風險。四是，虛擬資本節省了交易所需要的時間，充分的發揮了其作為貨幣數字化代表的作用。五是，虛擬經濟的擴張，不僅增加GDP的規模，同時也提供了大量的就業崗位，緩解了大多數國家普遍面臨的就業壓力問題。

在虛擬經濟迅速發展的過程中，其規模已經超過實體經濟，成為與實體經濟相對獨立的經濟范疇。然而，虛擬經濟存在著高度流動性、不穩定性、高風險性和高投機性，也就在很大程度上決定著經濟的正常運行依賴于對虛擬資本的最優化利用。但是，這并非意味著單方面地強調虛擬經濟的發展而忽視實體經濟的進步。因為虛擬經濟的超前發展，不但不能帶動實體經濟的超速發展，反而會引發泡沫經濟，甚至誘發金融危機。上個世紀90年代末東南亞爆發的經濟危機就是由虛擬經濟過度膨脹所導致的，一度對該地區的實體經濟發展造成巨大破壞，并且波及到歐洲和美國，震蕩了全球的金融市場，上千億的資產在這次危機中流失。隨著全球經濟一體化和金融一體化程度不斷加強，這些金融危機的發生的幾率會不斷提高，通過國際貿易、匯率變動以及資本流動等渠道，蔓延到周邊國家甚至整個世界，形成區域性或世界性金融危機。價值，不同行業間的聯系越來越密切，金融危機擴展著自己的危害范圍，房地產業，旅游業，以及相關的服務行業都成為了危機延伸的范圍，貸款呆帳、壞賬，不良資產的數量已指數的速度增長。所謂的“東亞模式”，“主辦銀行制”，經濟計劃與產業政策，追求企業規模，多樣化經營的大企業集團等等，曾經是中國人引以為榮的名字，也隨著這場空前的浩劫灰飛煙滅。

虛擬經濟的現實困境以及人們的預期

不知道從什么時候開始，提到“虛擬”，人們通常會習慣性的將之于“虛假”聯系起來，這其實是個誤區。實際虛擬是現實存在的一種活動或一個過程，其活動產生的結果，盡管有些具有“無形”的特征，但是卻都是現實存在的。

然而，經濟危機的出現令許多人對虛擬經濟開始望而卻步了，更多地把精力放在對傳統的實體經濟的關注和支持上，導致虛擬經濟的發展速度一度減慢，并出現了短暫的局部停滯和失控狀態。2000年開始，由于日本放松了對金融等虛擬資本的控制，造成了一段時間內日元升值的巨大壓力，嚴重的影響了當時正在經歷泡沫沖擊的國內經濟，加劇著已經惡化的日本“兩頭在外型”的經濟。但是這并未喚起人們對于虛擬資本的重視，而是回避它轉而將創造財富和分割財富的方式和范圍限制在傳統經濟的范疇之內，將“虛擬”等同于“虛假”，認為虛擬經濟只是一系列虛假經濟行為的美妙的變體。

雖然在所謂的傳統經濟中，正常的經濟活動也處處需要有與其的支持，但是與其對于虛擬經濟，則具有更為重要的意義。

簡單的說，預期之所以重要，是由于人的行為動機中，最有力的動力就是對自己有利的預期，所以，預期就成為了人們進行各種選擇判斷的基礎，必須先行做出。在虛擬經濟模式中，因為其所使用的手段是虛擬的，源于人的思維活動，于是其重要性就一目了然了。

預期的形成過程比較的復雜，是建立在對大量相關信息的綜合處理的基礎上，經過對相關的信用、制度以及技術等諸多因素的綜合分析之后，從而做出相應的反映。

預期維系著現存的所謂“正常”的社會和經濟秩序，反之，一種社會制度安排缺乏足夠的約束或穩定性，就會造成人們預期的波動，干擾正常的社會和經濟秩序，降低人們社會和經濟活動的效率。因而，具有復雜性，介穩性，高風險，寄生和周期性的虛擬經濟就會被認為是一種非常態的形勢，從而人們對于它的預期自然不會高。毋庸置疑，這是虛擬經濟經常被冷落的原因之一，不過人類的認識能力會不斷的提高，對于它的把握也會更加客觀，公正。 我國金融改革過程中虛擬經濟帶來的挑戰

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關鍵詞：房地產；匯率變化；措施

房地產所占據的行業市場一直以來都是國內國外經濟發展的首選條件，因為它本身具備高回報的特性，這也是房地產行業的風險所在。另一方面，房地產所具備的流動性及區域性也在很大程度上刺激著該行業的快速發展。然而，近年來普遍出現哄抬房價的現象，這是由于人名幣幣值逐漸抬升所造成的后果。

1 人名幣幣值匯率的波動與我國房產行業的直接及間接聯系

1.1 具有流動效應

流動效應從理論上來講為資產的轉變與變通，主要是通過增加貨幣的數量及供給量，來達到刺激資產的作用，從而出現價格及需求上的一一對應。實際上，流動效應本身體現為兩點：一是幣值方面的升值問題，即意味著投資、融資機遇大，整體國內經濟發展展現一個良好的趨勢，其效益也能達到一定的標準；二是，資金運轉方面的問題。幣值的升高將在很大程度上帶來一大部分的資產，從而無形地提升了房產行業的基本水平。同時，一旦幣值呈持續上升，就會造成大量資金回流到國內，這就使得我國在投資方向上出現集中化，從而造成房產價格瘋長的局面。

1.2 具有財富效應

從本質上而言，財富主要包含實物資產與金融資產，其主要產生的財富效應來源于相關貨幣數量及政府實行相關政策，進而表現為公眾的可流動資產。中國本身在其外匯機制管理上具有一定的限制，大部分資本項目的開展得不到兌現與實施，這就使得幣值升值的財富效應影響不大，但從新加坡、韓國和日本經濟體制而言，貨幣的增值將在一定程度上帶來較大的影響，比如股票上漲、房產升值等等積極的效果。所以，貨幣的增值在一定程度上遏制了我國的經濟快速發展，我國在相關金融政策上依舊存在相當大的弊端，值得我們探討及關注。

1.3 具有預期效應

所謂的預期效益主要是通過投資者在擁有更多可流動資產的條件下，更加傾向于購買本國的資金，其中房產的投資就是其很好地表現形式。投資者通過資金的循環往復的地流通，來達到房產升值及本資金增值的目的。比如，日本在1985到1990年期間，因而自身經濟體制上的改革與創新，使得大量的日元得以升值，從而造就了資金大量流入本國的房地產行業，使得其房產價值呈指數上升，最終使得日本國民經濟整體下跌高達75%以上。日本泡沫經濟的慘痛經歷教訓著我們倘若在人民幣幣值升值方面不加以控制與協調，也將會重蹈日本的覆轍。

2 人民幣幣值匯率所造成我國房產行業的雙面影響及后果

2.1 正面影響

一般而言，房產從本質上而言具有敏感性，這也給匯率帶來了一定的效應。倘若某一地區或國家出現貨幣上升趨勢過快的現象使得自身承受相當大的資金壓力時，就可以采取在貨幣升值之前將外幣轉換為本幣的、升值后又轉換回來的方式進行協調，會贏取雙份收益。我國作為一個具有巨大資金投資潛力的大國，外資的流入是不可避免的。然而，我國整體房產現況而言，大部分外企更傾向于在中國創建相關的房產業務，他們往往通過幣值上升的巨大空間來進軍內地市場，從而造成大面積的哄抬房價的局面。另外，大部分外企認為在中國進行房產投資將在一定程度上得到雙倍的利益，這不僅僅是幣值自身升值所帶來的收益，也會造成股票市場的大幅度增長。

2.2 負面影響

人民幣幣值匯率不斷增值會在刺激房產行業發展的同時，逐漸暴露其弊端所在。一旦我國金融監管決策部門實行幣值調整政策，將會在很大程度上造成資金回流的局面，使得大量外資逐漸壟斷中國的房產市場，進而影響中國金融市場的穩定性及安全性。具體表現為外資大幅度的撤離，從而給予中國內地房產致命一擊。一旦中國房產幣值出現暴增暴降的現象，將會在很大程度上給國內整體經濟市場帶來不良的影響。從另一角度而言，中國大部分的房產形式為銀行貸款，房價的過快增長及急劇下降也會造成銀行等金融機構的損失。然而，我國所采取的“連續加息”措施來達到抑制房價過快增長的目的依舊沒有得到很好地改善，我國歷年來的房價一直居高不下。一旦房價縮水，也會造成我國幣值流動危機。其主要的流通程序為：幣值增值――資金流失，進口加大――國內經濟發展緩慢――監管不全，大量外資進入中國房產市場――通貨膨脹――股市大幅度增長――銀行資金流動受阻，各個企業出現負增長――外資暫時流出――泡沫經濟。

綜上所述，我國幣值具備的預期效益在我國各個行業中都有所涉及，特別是對于房產行業來說，通過其預期效益的展現使得大量外資流入到該行業中，從而帶動該行業的快速發展。然而，從我國整體幣值上升的空間而言，其弊端也是較嚴重的。相關的政府管理部門應在深刻認識的基礎上，通過相關措施的實施來控制其風險的發生[2]。

3 采取的有效措施及解決方案

3.1 挑選合理化的調整匯率的方案

一般而言，匯率的調整方式普遍采用兩種模式：一是漸進升值；二是一步到位的方式。一旦我國金融管理部門采取“一步到位”的方式，雖然該方式能在一定程度上控制及限制游資潛在的危險，從而保證我國整體市場的穩定性，但長此以往，此方式的弊端也越發明顯。因為，大部分幣值的升值空間是未知的，倘若“一步到位”目標過高，使得幣值虛漲，進而貨幣流動率反而降低，國內市場經濟將會大幅度縮水，其潛在的危害也是較大的。倘若我國金融管理部門通過“漸進”方式進行調控，將會帶來一定程度上的資金壓力。一般而言，幣值匯率進行適當調整后，往往產生一定金融市場預期的升值空間，各種資金的流入將會源源不絕，泡沫經濟就是這樣塑造出來的。然而，當幣值增長到了一定的限度，外資因為其升值空間受到了一定程度上的阻礙，其將會大幅度的撤離我國市場。此時，就需要我國政府部門出面來給予一定的約束，將市場波動的風險降到最低。

3.2 銀行監管機制應不斷加強與完善，同時嚴格控制我國的股票市場及房產市場

匯率升值最直接的受益人或受害者將是銀行金融行業，一旦處理不當就會造成我國銀行金融體制崩潰，進而使得我國市場經濟損失慘重。比如，日本隨著1985年簽訂相關協議以來，本國的日元一直受到美元貶值等人為調控政策的影響逐漸升值，并且呈持續上升狀態。以至于日本本國經濟在1988年各個產業發展迅速，國內存款金額占全民經濟的60%以上，銀行機構逐漸將資金大幅度投入到證券及不動產行業，從而使得日本的股票機房產價格呈現指數攀升，造就了通貨膨脹的局面，泡沫經濟大范圍內爆發，進而給日本國民經濟生產造成了毀滅性的打擊。從日本相關的慘痛經歷得知，樓市不能與股市緊密相聯，否則就會產生多米諾效應，一損俱損，連挽救的余地都被自身經濟所掐斷。因而，對于我國相關政策實施而言，我國應在全面孰知樓市與股市的整體動向的基礎上，嚴格加以監督管理，并健全相關的預防措施及制度，及時防范泡沫經濟的發生，從而確保我國市場經濟的穩定、健康發展。

3.3 我國政府應在滿足市場需求的基礎上，加以合理控制相關房產波動的幅度及趨勢

一般而言，我國房產行業一直都是具有敏感性和綜合性的，一旦其他行業有所波動或升降，將會造成房價的波動，進而反作用與其他行業。因而，我國政府對于房產行業所實施的政策應做到嚴格的控制及限制，通過稅收、信貸等多種多樣的方式來杜絕一切惡意哄抬房價的現象。同時，我國也應采取相關的優惠政策來鼓勵商品住房及經濟房的發展，限制購房數量，從而從根本上調控我國的房價，避免出現“天價”的現象。

3.4 外資進入我國房產市場應遵循一定的有效程序，避免其突然撤離所造成的不良后果

外資進軍我國房產市場有好有壞，是具有雙面性的。其在我國幣值升值的期間，通過大量的流入使得我國房產行業市場經濟發展迅速，達到一定的成效后，外資的突然撤離將會造成我國房產經濟的混亂。這樣的情況層出不窮，這就需要相關管理監督部門采取一定的措施加以遏制，在開展“引進來”政策的同時，要確保該政策的有效性及程序性，并且應及時將外資的投入歸納為長期的投入，避免其惡意流失所帶來的不良后果。其實，解決該問題的又一有力手段――擴寬融資途徑。我國應創建相關管理及監督房產的金融管理集體，從而加大融資的范圍及手段。同時，我國也應注重相關金融管理政策的健全與修改，避免盲目開發，合理且科學的實行相關的房產行業發展政策。

4 總結

總而言之，我國的幣值增長空間依舊存在很大的空間，其所對應的壓力也是相對而言的。這就使得我國的房產行業也將面臨一大資金壓力，在風險中奮進。因而，我國只有從根本國情出發，對其相關的金融行業進行宏觀的調整及監督，在確保監管力度的基礎上，科學地開發及引導外資的流入，才能保證我國相關房產行業穩定、健康的發展。

參考文獻

[1]張素群，陳嘉威.人民幣升值預期對廣州房地產價格的影響[J]. 特區經濟. 2013（11）