導語：如何才能寫好一篇房地產成本控制，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產；成本控制；成本構成；影響因素；控制措施

一、房地產成本控制

房地產成本控制就是對各項成本所占的比例、構成、彈性空間、可控性等進行分析，在投資決策時進行成本估算，在初步設計方案出來后進行成本預算，在開發過程中根據目標進行成本動態控制，從而實現項目利潤指標的一個過程或活動 。簡單來說，房地產成本控制是把房地產項目的成本和費用控制在預定標準之內的一系列組織管理工作，是一種全員的、全過程的管理。

加強房地產成本控制與管理是房地產企業擺脫困境，增加收入、提高經濟效益的有效手段，并且也是影響企業生存與發展、競爭力大小的戰略問題。房地產開發企業要想在激烈的市場競爭中長期立足并得到發展， 取得良好的經濟效益， 就必須重視成本控制工作， 切實提高成本管理水平。

二、房地產成本構成

房地產作為商品的開發經營與其他商品的開發經營不同，其商品成本構成有它的特殊性。房地產成本是指一定時期內房地產企業為生產和銷售房地產開發產品而花費的各項耗費。房地產商品的成本由開發成本和經營成本兩大部分構成，其中房地產的開發成本包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公建配套設施費及開發間接費等；房地產的經營成本包括銷售費用、管理費用、稅收、財務費用、行政性費用等 。

三、控制房地產成本的措施

當前，房地產企業在成本管理中普遍存在著成本意識淡化，成本管理弱化，成本行為軟化現象，致使成本失控日益嚴重，成本水平居高不下，嚴重制約著房地產企業效益的提高，影響企業的發展。究其原因，主要是企業在 “誰來管”、“管什么”、“怎么管”這三個基本問題上陷入了誤區，造成管理上的認識偏差與行為偏差 。本文從宏觀層面和微觀角度提出控制房地產成本的措施，來達到嚴格控制各項費用支出，降低成本的目標。

（一）宏觀上的房地產成本控制

1.樹立科學的房地產成本控制理念

成本控制是一個全過程的、相對的控制，是從宏觀到微觀、從粗放到細致的過程，是根據項目運作的不同階段性價比進行優選的問題。所以，房地產成本控制必須上升到經營的高度，站在這個層面，大力倡導全員、全過程的成本控制方法，樹立科學的成本控制理念，實行正確的成本控制形式。

2.建立房地產成本管理體系

成本管理體系是以合理的成本結構分類作為成本管理的基礎，以目標成本作為成本控制的基線，以合同為中心，是包括全過程、全成本、動態成本和以合同為中心四個要點的全動態成本管理。房地產企業應該根據自身實際情況，選擇適合的成本管理體系軟件，進行科學有效的管理，從而達到控制成本，獲得最大經濟效益和社會效益的目的。

（二）微觀上的房地產成本控制

微觀層面上的房地產成本控制應該堅持節約、全面控制、動態控制的原則，采取組織、技術、經濟等措施控制工程成本，加強質量管理，控制返工率。具體來講就是根據房地產項目的各個階段，分別進行成本的控制。

1. 編制科學合理的成本控制目標

在房地產項目投資決策階段， 開發商就要對所開發的房地產項目的市場定位、品質要求有一個初步的估計，對項目成本進行初步測算，并在項目設計過程中予以體現。房地產項目設計實行工程造價和設計方案相結合的設計招標方法， 這有利于在保證項目市場定位和品質的同時， 有效地控制工程造價。在保證品質的前提下，繼續加大改進和優化設計，進一步降低開發成本，合理安排工程周期和建設資金，嚴格控制建安成本、材料和設備的價格成本。

2.設計階段的成本控制

設計階段是全面規劃和具體描述開發項目實施意圖的階段， 是科學技術轉化為生產力的紐帶，是處理技術和經濟關系的關鍵性環節，是計劃與控制建設工程成本的重點階段，對房地產項目的建設成本有著舉足輕重的作用。

設計階段的首要任務是設計方案的優化，設計方案不但要考慮技術上的可行性，還要考慮經濟上的合理性。通常設計階段成本控制的具體程序是：專題調研--設計任務書--方案設計--圖紙會審。建議進行設計招標，推行限額設計，是設計階段控制工程造價的有效手段。實行設計招標，可多方面擇優選擇設計方案。同時，規劃設計要樹立“以人為本”的思想，適應市場的需求。據統計，設計費一般只相當于建筑工程總費用的1%左右 ，但正是這1%的設計費用決定了幾乎全部后期的工程建設費用，由此可見，設計階段的成本控制在整個項目投資中的重要性。

3.房地產建設階段的成本控制

首先，要抓好施工圖審核與細化。在房地產項目建設過程中，施工圖紙設計質量的好壞以及審核的水平高低，對成本控制有著直接的關系，它們對建設施工過程中，減少可變因素和不確定因素起著至關重要的作用。要控制好建設成本， 就必須抓好房地產項目建設過程中的施工圖審核與細化工作。

其次，強化工程施工招標、材料采購招標和合同管理工作。在房地產項目的建設過程中，應盡量選擇公開招標方式，讓符合要求的企業能充分獲知工程招標信息，從而保證投標單位能最大限度響應招標書的要求，合同條款能在滿足其他要求同時，最大限度地有利于建設成本控制工作。

第三，加強工程建設的現場管理，派合格的現場代表進駐工地，并委托有實力的監理公司，加強對工程質量、工期和成本管理。加強預算與施工現場檢查的聯系，深化預算管理，嚴格預算制度，杜絕人為因素造成的成本上升，及時發現可能發生的成本變動因素，通過管理措施，控制不必要的成本上升，提高預算的真實性和準確性，最大限度地發揮預算工作對成本控制的預警作用、 輔助作用， 完善項目成本控制的體系。

4. 結算階段的成本控制

為保證項目竣工驗收的順利進行，要遵循一定的程序和建設項目總體計劃的要求，按施工進展的實際情況分階段進行；所有建設項目竣工后，按照國家有關規定編制結算報告。

結算階段控制一般情況下有兩種效益組成：一種效益是直接效益，該效益主要為同施工單位的對數階段，嚴格按照工程量清單或者定額計價方式計算工程量及綜合單價分析、材料調差、取費。匯總出整個工程各單項工程結算造價作為工程款支付依據，即為該項目最終建安成本數據。另一種效益為間接效益，主要為統計分析再利用。根據本公司已做項目或者分析其他項目結算數據，按分部分項進行分析，找出差異且進行對比分析，匯總出不同類型的住宅或別墅單方造價，則可利用于后期購地或者項目測算用，為以后的項目作準備。

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關鍵詞：房地產；成本控制

前言：工程建設成本控制，主要集中在工程設計、項目施工這兩個階段。雖然工程建設成本的發生主要在工程施工階段，但建安費用的大小以及費用的發生是否合理，更大程度上取決于規劃設計階段。因此，工程成本控制的方式是從項目的前期入手，在施工階段進行重點控制，對項目工程成本管理實行全過程動態管理。通過加強項目設計階段和項目建設階段的成本控制，以實現項目成本控制的總目標。

一房地產開發成本的組成

房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為3部分：土地、土建及設備費用。這是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本的80％。其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓板價)，以此來進行項目的可行性評估。

配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費。學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多項目由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標準普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10％～15％。

管理費用和籌資成本。房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確計算開發成本將起到非常重要的作用。

二設計階段的成本控制

(一)設計方案優化

設計方案的優化是設計階段的首要任務，它對工程建設成本有著舉足輕重的作用。設計方案不但要考慮技術上的可行性，還要考慮經濟上的合理性。比如在寫字樓的建筑方案設計時，通過優化建筑造型，裝修方案、標準層面積、公共區域的布置等方案，可以最大限度地提高建筑使用率，再設備選型方面，再保證技術可行的基礎上，如在電梯空調弱電系統等方案設計時，通過合理的方案優化，可以節省大量投資，對降低工程成本起到了事半功倍的效果。如某國際大廈項目，通過對地下停車場柱網及交通路線的優化設計，增加了約15％的停車位，降低了停車位的單位工程成本。在此項目建設過程中，通過優化規劃方案，最大限度地利用原地形特點，規劃成獨具特色的坡地型別墅，從而減少了土方工程量，大大降低了前期“三通一平”工程的成本，并通過提高對回填土工程的技術要求，為后期的地基處理節省了投資。

(二)實行限額設計，有效控制造價

限額設計就是按批準的設計任務書和投資估算，控制初步設計，按照批準的初步設計的總概算，去控制施工圖的設計。實施限額設計，強化設計經濟責任制，是控制設計“鍍金”的有效方法。一旦設計獲得批準，應嚴格控制變更程序，不輕易變更設計，以保證投資限額不輕易突破。房地產開發企業的工程造價管理人員應與設計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎資料。設計不精、深度不夠是當前房地產開發項目中的一大通病。迭也是直接導致工程造價增加的一大不確定因素。頻繁的設計變更帶來工程造價的失控，因此，必須對各項指標確定設計限額，并建立獎懲考核激勵機制。一種可以類比的方法是，利用同類建筑工程的技術指標進行科學分析、比較，優化設計，為降低工程造價奠定基礎。

(三)前期造價分析

通常設計階段成本控制的具體程序是：專題調研設計任務書一方案設計圖紙會審。由于關注點的不同，設計單位往往對工程成本控制的重視程度不如開發單位，因此這一階段的成本控制應該由開發單位牽頭，由設計單位來實現。開發單位在委托設計前，要組織力量對成本可控敏感的部分進行專題調研，通過考察相關項目、收集最新技術資料，組織專題專家會等方式，與設計單位共同完成。在確定項目技術方案的同時，確定成本控制目標。還可采用定額設計的方式，在設計任務書中。把包含成本控制內容的意圖系統、明確地告知設計單位。及時組織圖紙會審，從設計、工程，銷售等多角度對設計方案進行可行性分析。據統計，設計費一般只相當于建筑工程總費用的1％左右，但正是這1％的設計費用決定了幾乎全部后期的工程建設費用，由此可見，設計階段的成本控制在整個項目投資中的重要性。在設計階段，造價人員的工作重點是通過造價分析，協助技術人員按技術經濟分析方法和價值工程原理選擇最佳設計方案。

二工程招投標階段的成本控制

建設項目實行工程招投標制，既能引入市場競爭機制，降低工程造價，又能防止建設單位的一些暗箱操作。在工程項目材料設備的采購過程中，為了保證中標價的合理性，防止不合理或非實質性報價中標，在開發的綜合樓項目中幕墻、消防器材、水泵等投資額較大的子項目，采用低-價中標的形式，這樣做不僅可以避免哄抬標價的現象，又可以避免“低價中標”導致“低質工程”的出現。首先在參加投標的企業中選取3～4家規模較大、信譽度較高、質量有保障、品牌有一定知名度的企業作為投標人。在招投標辦的監督下采用了詢標的形式進行投標。

投標的程序是：先由投標方自主報價，抽簽決定詢標順序后，進行第一次詢標，詢問投標方的最高降價幅度。然后進行第二次詢標，以最終確認投標各方的最后報價。這樣既給投標方一定的時間考慮，又使投標人有一種無形的壓力，追使企業盡量壓縮自己的利潤空間。如(生活水泵的采購)，我們就是以第一輪低干報價的30％，第二輪又降3％的價格最終成交。

三項目建設階段的成本控制

項目建設階段的工程成本控制主要集中在招投標、合同簽署、工程變更和竣工結算四個方面。

(一)采用招標方式選擇工程承包單位與材料供應商在選擇工程項目的承包單位和材料設備的供應商時，進行公開招投標是控制工程成本的最有效辦法。在招投標過程中，充分利用項目的規模優勢和供應商的自身優勢及相互競爭、可以獲得最優惠價格，特別是對于影響力大的重點項目，往往投標單位會根據規模效益及社會效益以低于常規造價的價格報標，同時盡量使更多的總承包商和材料供應商入圍。

在招標過程中，工程管理部門和造價管理部門應該仔細審閱圖紙，盡可能減少工程實施過程中的設計變更和中標單位以后的索賠機會。在評標過程中，要仔細分析各投標單位的投標文件，防止低價中標、高價索賠和不平衡報價的情況出現。另外還要積極鼓勵各投標單位從專業角度出發提出各種合理化建議、優化設計方案。

在招標中采用工程量清單的方式是目前越來越普遍采用的一種方式．工程量清單招標有利于項目實施中進行成本動態控制。工程量清單是指按照招標文件和施工圖紙的要求與規定，依據統一的工程量計算規則，結合現行預算定額子目分項要求，將擬建工程的全部項目和內容，按工程部位、性質或構件分部分項，并計算實物工程量，列成清單，作為招標文件的組成部分，供投標單位填寫單價的一種工程量計價方法。采用工程量清單的形式，對開發單位而言，首先，工程單價易與市場價進行競爭性比較，擠掉單價中的水分，堵住漏洞，其次，可控制因設計變更引起的工程價款的增加。

(二)合同簽署要嚴密

簽訂規范、細致、嚴密的合同文本，是房地產開發項目成本控制的又一重點。在國際慣例中，業主常常聘請有經驗的咨詢公司編制嚴密的招標文件，合同文本，對承包商的制約條款幾乎達到無所不包的地步，防止施工單位進場后以工期緊、場地狹小、設計選型的品牌型號不明確等為借口，進行各種各樣的索賠。如施工單位常常會在工程的后期以甲方原因誤工造成工期緊為理由，提出趕工申請，要求增加工程費用，如果合同中預告了合同報價充分考慮了工期因素，明示不論采取何種趕工措施均不再調整報價的條款，就能有效地杜絕這類費用的增長，比如在設備安裝預算中，由于不同的品牌型號價格出入很大，如果在合同中的條款及相關附件中描述模糊，就很容易在施工過程中被“偷梁換柱”，影響工程質量和壽命，損害開發商的信譽，造成不良后果。利用好“嚴密合同條款”這一條，需要有豐富的工作經驗，對可能發生的情況有提前的預計，在這一點上需要多借鑒國外成熟的經驗。

目前我國已出臺了一系列建筑法律、法規和合同示范文本，但與國際標準合同文本，尤其是與國際通行的FIDIc合同文本相比，在合同的嚴謹性、合同主體的責權利方面仍存在一定差距，有必要吸收國外合同的合理部分，結合我國金融。保險，建筑法規，對現行的合同文本進行修訂。

(三)提高工程變更的預見性

在項目建設過程中，工程變更的管理非常重要，工程管理人員和造價人員應密切配合，嚴格控制洽商變更的發生，但由于工程項目周期長、技術復雜等特點，項目在實施過程中不可避免會發生變更。一股從成本控制角度考慮可將工程變更分為重大變更、重要變更和一般變更3類。對于大的洽商變更，必須事先做詳細的技術經濟分析．這時要充分利用設計單位和監理單位的技術資源，并就其對工程成本的影響做出評價，綜合各方意見后方能最后確定是否實施該洽商變更。變更設計必須在合同條款的約束下進行，任何變更不能使合同失效。變更后的單價仍執行合同中已有的單價，如合同中無此單價或因變更帶來的變化，應按合同條款進行估價。經承包商提出的單價分析數據，監理工程師審定，業主認可后，按認可的單價執行。

(四)結算審核要細致

工程竣工結算是核定建設工程造價的最終依據，也是建設項目竣工驗收后編制竣工決算和核定新增固定資產價值的依據。因此，這是控制工程成本的最后一關。

一般應從以下角度控制結算工程成本：

核對合同條款．只有按合同要求完成全部工程并驗收合格才能列入竣工結算，并在結算過程中嚴格執行合同約定的結算方法、計價定額、取費標準、主材價格和優惠條款等·

檢查隱蔽驗收記錄，竣工結算時應該對隱蔽工程施工記錄和驗收簽證進行檢查，手續完整，工程量與竣工圖一致，方可列入結算；

落實設計變更洽商，只有經建設單位和監理工程師審查同意、簽證的變更洽商才能列入結算；

按圖核實工程數量，招投標工程按工程量清單發包的，需逐一核對實際完成的工程量，然后對工程量清單以外的部分按合同約定的結算辦法與要求進行結算。

嚴格執行定額單價，除包干部分外，結算單價應按合同約定或招投標規定的計價定額與計價原則執行，對定額單價中沒有的項目應按相近定額進行分析換算，或提出人工，機械、材料計價依據，編制補充單價；

注意各項費用計取．建安工程的收贊標準應按合同要求或項目建設期間與計價定額配套使用的建安工程費用定額及有關規定執行；

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關鍵詞:房地產 成本控制 技術創新

在當今的市場經濟環境下，企業之間競爭非常激烈，怎樣在如此激烈的競爭中求生存、求發展是擺在房地產企業面前的一個重要課題。房地產企業應在開發合適暢銷產品的基礎上，盡可能的降低成本，這是很多房地產企業必須重視的問題，也是工作難點和重點。

一、房地產企業中成本控制的內容

房價由于受到成本的影響，成本越低低，房價就越有下調的空間，以此提高企業的競爭力，隨之而來的必然是利潤的大幅提升。房地產企業中成本控制應以項目設計階段、招標投標階段、施工階段、竣工階段等幾個階段為重點，進行系統的控制。

對于企業的項目設計階段來說，設計階段的成本控制是項目建設過程中的重點，因此房地產企業應重點注意這個階段的控制。對于企業的施工階段來說，施工階段的成本控制內容主要是對編制成本計劃和工作流程圖、對經濟技術變更進行比較、進行項目工程計量、定期進行工程費用超支分析、及時掌握有關部門的各種定額和收費標準的變化等方面的控制。對于企業的施工階段來說，這一階段的成本控制內容主要是加強對履約行為的控制。對于企業的竣工階段來說，這一階段的成本控制內容主要是對竣工后送審的工程量核實方面的的控制。

二、房地產企業成本控制的原則

成本控制的過程就是房地產企業通過運用科學的管理和組織方法使人、材、機的組合不斷優化進而用最小的成本來實現最好的效果。成本控制要做到以主動控制為主，盡量變被動為主動并加以控制，同時對無法主動控制的因素進行跟蹤和事后控制。為此，在成本控制過程中要堅持以下原則:

(一)房地產企業應遵循節約的原則

節約就是施工中人力、物力和財力的節省，是成本控制的基本原則。但是必須明確的是節約絕對不是消極的限制與不合理的費用削減，而是要積極創造條件，要著眼于成本的事前監督、過程控制，在實施過程中經常通過科學的評估，以優化施工方案。

(二)房地產企業應遵循全面控制的原則

全面控制原則包括兩個涵義――全員控制和全過程控制。全員控制是指成本控制涉及組織中的所有部門、班組和員工的工作，并與每一個員工的切身利益有關，因此應充分調動每個部門、班組和每一個員工控制成本，關心成本的積極性，真正樹立起全員控制的觀念。全過程成本控制是指成本的發生涉及項目整個周期，從施工準備開始，經施工過程至竣工移交后的保修期結束。

(三)房地產企業應遵循動態控制的原則

成本控制是在不斷變化的環境下進行的管理活動，所以必須堅持動態控制的原則。所謂動態控制就是將工、料、機等投入到施工過程中，全程收集和實時更新成本發生的實際值，并與目標值相比較，測算衡量執行效果，若無偏差，則繼續進行，否則要找出具體原因，采取相應措施。

(四)房地產企業應遵循目標控制的原則

目標管理是管理活動的基本技術和方法。它是把計劃的方針、任務、目標和措施等逐一分解到具體的組織或個人。在實施目標管理的過程中，目標的設定應切實可行，越具體越好，以便于可以將任務分派到個人，做到責、權、利相結合，對責任部門的業績進行檢查和考評，并同其工資、獎金掛鉤，做到獎懲分明。

三、房地產企業成本控制的措施

(一)房地產企業設計階段的成本控制

房地產企業設計階段的成本控制是整個成本控制的關鍵與重點。盡管設計階段的費用在整個建設工程過程中所占比例不大,但對工程造價的影響很大，能達到75%以上。由此可見，房地產企業設計質量的好壞會直接影響到建設費用的多少和建設工期的長短，決定人力、物力和財力投入的數量。因此，合理科學的房地產設計可大幅降低造價成本。因此，設計階段對項目投資的影響是極大的。

1、房地產企業應采用合同約束措施，有效控制產品造價

針對設計人員經濟觀念淡薄，設計變更隨心所欲。房地產企業應在設計合同的經濟條款上,增加設計變更及修改的費用額度限制條款，采取一定的約束是對設計規范、工程質量與預算指標等各方面進行控制的一種舉措。

2、房地產企業應推行設計招標，擇優選擇設計單位

房地產企業應積極推行建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法，以此來將工程主體及配套的圍護、綠化等都放在一起進行招標，并組織有關專家進行綜合評比，這樣就既選出好的設計單位，又可促進設計方在項目整體布局上的開拓創新。

3、房地產企業應開展限額設計，進而控制造價

房地產企業應積極推行限額設計，建立健全的設計經濟責任制。設計人員應熟悉掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，然后按項目投資估算，控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。嚴格控制設計變更，以保證投資限額不被輕易突破。房地產企業的工程造價管理人員應與設計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎資料。

(二)房地產企業招標投標階段的成本控制

1、項目招標工程中的成本控制

工程招標投標包括設備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面，通過招投標房地產企業擇優選擇施工單位，這對項目投資以及質量的控制等方面都有至關重要的作用。

2、做好合同的簽定工作

房地產企業應按合同內容明確協議條款，對合同中涉及的費用處理問題都應有明確的約定。在簽定的過程中，對招標文件和設計中不明確內容，通過談判爭取得到有利于低價的合同條款。此外，應爭取工程保險、工程擔保等風險控制措施，使風險得到適當轉移、有效分散和合理規避，提高工程造價的控制效果。

(三)房地產企業施工階段的成本控制

施工階段是房地產商資金投入最大的階段，是合同的具體化。加強施工控制，就是加強履約行為的控制。這一階段成本控制工作的主要包括以下幾個方面：

1、 用經濟措施進行項目投資的有效控制

房地產企業應嚴格控制現場經費和總部管理費，合理使用廣告策劃、銷售等，減少銷售成本,最大限度地降低靜態投資。

2、 從技術措施上展開項目投資的有效控制

房地產企業應在對主要施工技術方案做好論證的基礎上，廣泛應用新材料，并想方設法在技術上實施項目投資的控制，技術措施是實施項目投資的必要保證。

3、 從管理模式上著手，建立建設監理制，追求投資的有效控制

房地產企業應按照監理規定和實施細則，從工程管理機制上建立健全的投資控制系統。同時做好月度工程進度款審核，避免投資失控。工程進度款的審核，對經監理方確定的工程量，按合同約定的計價依據，套用材料單價及費用定額進行核價后支付相應的工程進度款。

4、抓好合同管理，減少工程索賠

房地產企業在施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前工程量清單報價，施工單位往往采取“低價中標，索賠贏利”的方式承攬工程。作為業主方造價管理人員要做到事前把關，主動監控，嚴格審核工程變更，從工程結構、使用功能、經濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，以減少不必要的工程費用支出，避免投資失控。

(四)房地產企業竣工階段的成本控制

該階段是成本控制的最后階段。房地產企業應根據有關法規規定，認真審核工程款，以政策為依據，對送審的決算進行核實工程量，落實簽證費用，使審核后的結算真正體現出工程的實際造價。

房地產企業的成本控制是一門綜合學科，只有做好各方綜合平衡，才能做到成本控制的直接有效。在房地產企業中必須對影響成本的各個階段實施全過程的控制，以利于房地產企業資金的合理流動，實現投資的良性循環。

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關鍵詞：房地產開發工程成本控制

Abstract: since China officially joined the WTO, the market economy is developing fast, together with the invasion of foreign capital unceasingly, increasingly fierce competition in the industry, the real estate industry is particularly outstanding. Especially in recent years, as China's inflation further intensifies, house prices is also a rose and rose, ordinary consumers can only be prohibitive, or a mortgage slave pain in the neck, the enterprise property sales shrunk dramatically. Therefore, how to control the cost of real estate development, lower prices, not only is the real estate enterprises to develop the profit space, to conquer magic weapon, and more government control of inflation, reduce social unstable factors of the key macroeconomic regulation. In this paper, the engineering cost management from the theory of real estate development enterprise Angle provides some cost management advice.

Keywords: real estate development project cost control

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A文章編號：

近年來，在政府的宏觀調控下，房地產銷售大幅縮水，大部分房地產企業處境艱難。如何有效的控制房地產開發總成本，使得企業在宏觀調控下做到游刃有余，是擺在各房地產開發企業面前的共同課題。

1．房地產項目開發過程的成本組成

研究房地產企業成本，其實質就是對房地產項目開發成本的分析研究。總體而言，一個項目的開發成本大體可以分以下五大部分

1.1土地成本：指為取得項目所在的土地的開發經營權而需支付的費用，包括向國家及相關政府部門繳納的土地出讓金、土地征用費、建設配套費以及針對土地上原有建筑及居民的拆遷安置補償費。

1.2前期工程費：指從項目開始規劃到正式施工前所消耗的費用。取得土地使用權后，土地使用者要完成項目的相關決策和規劃，并對總體部署方案的可行性進行咨詢和研究，主體工程開工前需對土地進行勘察設計，此部分的費用包括房屋開發的規劃建筑設計費、地質勘查設計費、研究咨詢費、報批報建過程中的政府規費以及七通一平費。

1.3工程成本：指完成項目所需的建筑工程（含精裝修工程）、安裝工程、設備工程、室外工程、弱電工程、環境工程及公共配套工程的總費用。

1.4期間費用：指直接從企業的當期產品銷售收入中扣除的銷售費用、管理費用和財務費用

1.5營業稅金及附加:指房地產企業需交的營業稅、城市建設維護稅、教育費附加、土地增值稅、地方教育費附加、水利建設專項基金

從成本的屬性來看，土地成本、前期工程費、期間費用、營業稅及附加在項目初期即可大部分確定，其波動幅度微小，可控性相對較小；工程成本則會因為項目本身 情況、涉及復雜因素眾多等而出現前后測差異較大的情況，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較強。因此，工程成本是項目開發過程中進行成本控制的重點。

2．工程成本控制

一個房地產項目的工程成本控制大體可以分以下6個階段

2.1可行性研究階段

項目的決策決定了房屋開發的總體方案和投資規模，是控制開發成本的關鍵所在。房地產開發周期相對較長，開發風險較大，所以對開發地點、建設方案的選取都要慎之又慎。好的項目方案不僅要符合所在地區的總體規劃布局，而且要盡量合理利用已有的配套設施，以降低開發成本，同時應充分考慮項目開發規模與周期，把房屋的升值空間納入體系，為未來的銷售做足準備。

在開發位置的選擇上，不僅要考慮地理位置的優劣，還要充分考慮該位置所處的社會環境、市場供求關系的環境以及未來城市規劃的環境。要對開發位置做出綜合評價，就要充分考慮該處的交通狀況、自然環境、公眾基礎設施等，還要深入了解當地的住房需求及能夠接受的銷售價格，“入鄉隨俗”對產品合理定位，最后通過確定的銷售價格來倒推工程成本目標。

2.2 設計階段

設計階段造價成本控制的重點除了控制好設計費（報建費、勘察費等比重較小，且一般有相關收費標準），更主要的是通過限額設計等手段從源頭上控制好建安成本。該階段主要從以下幾方面進行控制：

1）設計供應商采購管理：對概念設計、規劃設計還是一般的裝修設計，均通過規范化的設計供應商采購控制流程，以爭取最佳的性價比。

2）通過限額設計落實目標成本的要求：在滿足設計質量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節點設計等對工程造價影響大的內容；在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響。

3）通過規范化的設計任務書和設計合同嚴格控制設計單位的設計質量：在項目前期即盡可能確定有關技術經濟指標參數，防止因設計自身失誤原因導致成本增加。

4）通過規范化的設計評審流程來評價各重要設計節點的設計成果質量。

2.3審圖與優化設計階段

本階段通過施工圖會審來控制設計質量和工程成本。建設單位用它進行招標可以減少圖紙設計風險、減少一些不平衡報價所帶來的損失。因此，從此階段進行造價成本控制，可以有效地減少設計圖紙方面造成的損失。具體操作是：在施工圖完成后組織由設計、工程、成本人員和監理人員組成聯合小組，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性（包括建成后的物業管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。

2.4招投標階段

1）選擇恰當的招標形式

對于房地產開發招標來說，首選邀請招標，而且最好是合作伙伴型，這樣大家知根知底對對方都放心，一般情況下不要搞華而不實的公開招標；合同形式采用那種都可以，不過其中風險范圍、獎懲、結算調整范圍等一定要寫清楚。

2）選擇合適的施工單位

對于一個工程項目來說，工程質量的好壞決定建設單位的社會地位、口碑、市場賣價、后續工程等等，所以選擇一個好的施工單位是很重要的，不要選擇什么“……縣施工公司”或“…….分 公司”，而且要注意了解有些公司是不是掛羊頭賣狗肉，對于不入流的公司，一定要在準入上機制做好文章，在資質上一定要把好關。另外對其注冊資本、公司財務 情況、優質指標、同類型工程、技術人員、機械、市場地位口碑、管理情況等等都要做出詳細限制，不能因為某某公司可以讓利、可以墊資就讓其輕易入圍。

2.5施工階段

施工階段的造價成本控制主要是施工中增加造價部分的管理，包括對工程變更、現場簽證、施工索賠、經濟洽商、技術聯系單、驗收資料等的管理，其中沒有定額的分部分項工程單價的確定要及時合理。一般造價工程師不怎么注重施工組織設計或施工方案，基本是交給監理審核工程部二審之后批準。可是在施工組織設計中施工單位會隱藏一些結算時可以索賠的東西， 比如馬鐙筋、溫度筋、鋼筋定尺，鋼筋搭接、電線電纜、橋架、挖土方式、運土距離、模板、攤銷周轉等等。這也是造價成本控制容易被忽略的地方。

2.6結算階段的成本控制

這一階段的造價成本控制，是施工單位最后的機會也是建設單位最后的努力。房地產企業的造價控制人員應該秉承的原則是：

1）合同協議及造價變更資料的時效性（國家文件實效，7、14、28天的規定等）、合法性（是否合同風險范圍）、完備性（簽字蓋章等）；

2） 矛盾問題解釋順序一致性（所有文件是否統一）；

3）件的責任清理，如果施工方說法模糊，一般是按最不利于施工方的解釋來處理；

4）規范標準中強制執行條文，防止施工方無中生有渾水摸魚；

5）分析總包分包、工藝標準等情況，防止施工方高估冒算；

6）杏造價書中的說法一步步審核。這樣基本保證結算完整并較為正確，一般差額控制在3％以內。

3結語

以上介紹了房地產開發的成本組成，并就如何控制工程成本做了簡要分析，在實際的工作中,由于不同項目所處的環境、規模、用途等條件的變化,以及從事這項工作人員的素質和能力的差別,實際的控制結果也有著很大的變化,不能一概而論,需要在項目之初就要進行全面和詳細的分析,找出控制的重點,然后在相應的過程和環節上給于足夠的重視,并投入足夠的力量,這樣才能達到應有的效果,實現節約成本,擴大效益的目的。

總之，成本決定價格，而房地產價格又是影響社會經濟和穩定的重要因素。房地產價格的波動從不僅關系到人們的生活，也是影響國民經濟的產業結構、產業政策以及各行業協調發展的關鍵因素。控制房地產開發成本，無論是對企業的利潤最大化，還是對國民經濟可持續發展都具有現實意義。

主要參考文獻：

[1]彭亞飛，王福成.淺談施工項目成本控制方略[J].山西建筑2007(3).

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【關鍵詞】房地產；行業；成本控制

1 房地產行業前期階段的成本控制

對于房地產行業來說前期階段的成本控制是事前控制，由于前期階段影響項目投資的程度最高，因此在前期階段就應對項目投資成本進行預測，建立成本控制目標體系，確定投資控制目標。該階段的成本控制目標就是投資估算，投資估算的準確與否，是決定前期階段成本控制的關鍵。

投資估算是在對開發項目的建設規模、產品方案、新技術及設備方案、建筑設計方案及項目實施進度等進行研究并基本確定的基礎上，估算開發項目所需資金總額并測算建設期各年資金使用計劃。投資估算是擬開發建設項目建議書和可行性研究報告的重要組成部分，是項目決策的重要依據之一。

據有關資料統計，在項目的建設各階段中，前期階段中的投資決策影響項目投資的程度最高，可達到 80%-90%。按照投資決策的過程，它是一個由淺入深、不斷深化的過程。依次分為若干工作階段，不同階段決策的深度不同，投資估算的精確度也不同，項目投資的控制結果也不同。

2 房地產行業設計階段的成本控制

2.1 加強設計方案的優化和比選

設計是投資控制的關鍵環節，設計單位在其中起著舉足輕重的作用。作為開發單位，要抓住這個關鍵環節，使設計單位不僅要對所承擔項目的技術可行性負責，而且必須嚴格控制其投資。從選擇建設場地和工程總平面布置開始，直到最后結構構件的設計，都應進行多方案比選，從中選取技術先進、經濟合理的最佳設計方案，以提高工程建設的投資效果。通過技術比較、經濟分析和效果評價，力求在技術先進條件下經濟合理，在經濟合理條件下確保技術先進，以最少的投入創造最大的經濟效益。對方案進行選擇時，必須綜合考慮各方面因素，對方案進行全方位技術經濟分析與比較，結合當時當地的實際條件，運用價值工程的原理來選擇功能完善、技術先進、經濟合理的設計方案。開發商在提供給設計公司的設計任務書中必須有一個準確的設計定位，可根據項目所處的地理位置和規劃設計指標，合理確定樓座的布置、戶型的大小、戶型比例、外立面的形式、裝修的檔次等。這些對確定項目的成本起著至關重要的作用。

2.2 在建筑設計中引入價值工程的概念

設計方案優化常采用價值工程法，將工程項目的功能要求與投資有機結合，根據工程的實際情況，既不單純追求降低成本，也不片面追求提高功能，而是力求提高功能與成本的比值，獲得最佳的設計方案。

在這一過程中，需引入價值工程理念以提高最終新產品的核心價值。“價值工程”并不是片面追求成本最低的“唯成本最低論”，而是要通過功能和價值的分析，將技術問題與經濟問題緊密地結合起來，把具體工程的功能和成本兩個方面綜合起來進行科學的分析和考慮，以求花較少的錢辦相對最大或最好的事，即求“最大功效比”。就此問題筆者認為，在滿足一般的使用要求的前提下，考慮所謂的“功能點”不是絕對的，而是要視具體項目情況而言；這需要投資方做實際的產品市場調查，選擇終端顧客相對看重或關注的“功能點”進行重點投資，而可以“忽視”他們不太看重或關注的功能點，以求花較少的成本生產相對最“優”的產品。

2.3 推行限額設計

設計階段的投資控制，說到底是編制出滿足設計任務書要求，造價又受控于決策投資的設計文件，限額設計就是根據這一點要求提出來的。所謂限額設計，就是按照批準的設計任務書和投資估算來控制初步設計，按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計，同時各專業在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制施工圖設計的不合理變更，保證總投資額不被突破。限額設計并不是一味的考慮節約投資，也絕不是簡單地將投資砍一刀，而是包含了尊重科學、尊重實際、實事求是、精心設計和保證設計科學性的實際內容。投資分解和工程量控制是實行限額設計的有效途徑和主要方法。為了使投資控制在限額內，在初步設計開始時，設計員項目總負責人應將批準的可行性研究報告向各專業設計人員和技經人員交底，按技術先進、經濟合理、適用、安全可靠、美觀并符合國情的建設方針，按照工藝、土建、給排水、暖通、電氣等專業將投資限額分解成各專業限額，下達給各專業技術人員，對設備選型、工藝流程、總圖布置、建筑方案進行反復比較，研究實現投資控制的具體措施，分塊進行限額設計，同時技經人員對每一階段的設計都要進行造價核算，發現超過限額及時與設計人員溝通，分析原因，修改設計，確保在設計階段將工程造價控制在投資估算內，達到動態控制投資的目的。工程建設過程中采用限額設計是我國工程建設領域控制投資支出、有效使用建設資金的有力措施。

3 房地產行業招投標階段的成本控制

招投標階段是項目實施的重要環節，是把工程從圖紙狀態轉化為實物狀態的一個紐帶，也是整個項目實施過程中資金支付額度最大，周期最長的一個過程，在招投標環節需要做好以下幾方面的事情：

3.1 招標工作應遵循公平、公開、公正、誠信的原則。招標前， 應嚴格審查施工單位資質， 必要時進行實地考察，避免“特級企業投標，一級企業轉包，二級企業進場”等不正常現象，這對項目成本控制非常不利。

3.2 做好招標文件的編制工作。造價管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類有價值的數據、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價，然后編制招標文件。對招標文件中涉及費用的條款要反復推敲，盡量做到“知己知彼”，以利于日后的造價控制。

3.3、合理低價者中標。目前推行的工程量清單計價報價與合理低價中標, 作為業主方應杜絕一味尋求絕對低價中標, 以避免投標單位以低于成本價惡性競爭。所謂合理低價, 是在保證質量、工期前提下的低價。

參考文獻

[1]金波.房地產項目的成本控制分析［J］.山西高等學校社會科學學報，2010（8）

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關鍵詞：房地產工程；成本；問題；對策

隨著中國房地產市場由成長期步入成熟期，地產界的競爭也逐步規范化。面對激烈的行業競爭形勢，房地產商要想獲得經營利潤，除了必須提供適應市場需求的房源外，還應該降低開發成本，嚴格控制各項費用支出，提高利潤率，達到降低房地產開發成本、提高項目利潤率、增強企業抗拒市場風險能力的目的。

一、房地產工程成本管理中存在的主要問題

1、不重視成本控制，成本控制人員素質不高。一些房地產企業在項目成本管理中，對成本控制重視度不夠，沒有切實有效的成本控制措施，成本控制責任不落實，工作不到位，成本管理意識不強，缺乏法律意識、責任意識。沒有合同觀念。在成本管理人員中，具有理論知識、實踐經驗及成本管理經驗的復合型人才不多，一些成本管理人員不能適應成本控制發展需要，積極充實成本管理的新知識、新經驗、新技術。

2、缺乏可操作的工程成本控制依據。工程成本的控制要依據一定的標準來進行。工程作為房地產企業的產品，由于其結構、規模和施工環境各不相同，各工程成本之間缺乏可比性，因而，如何針對單體工程項目制定出可操作的工程成本控制依據(目標成本) 十分關鍵。很多房地產企業對于工程目標成本的制定過 于簡單化和表面化，有些房地產企業只是簡單地按照經驗確定一個目標成本， 而忽略了該工程的現場環境、施工條件以及工期的要求。在項目成本管理措施方面， 只有簡單的規章，具體由誰去做，怎樣做，做到什么程度都沒有規定。

3、缺乏完善的責權利相結合的獎勵機制。堅持責權利相結合的原則，獎罰分明，是促進房地產企業成本管理工作健康發展的動力。目前房地產企業因為各部門、每個崗位責權利不相對應，以至于無法考核其優劣，出現了干多干少一個樣，干好干壞一個樣的局面，獎罰不分明。發生了責任上的問題往往互相推諉， 無法考核其優劣，這樣就會嚴重挫傷有關人員的積極性，給工程項目成本管理帶來不可估量的損失。

4、忽視工程項目“質量成本”的管理和控制質量。“ 質量成本” 分為內部故障成本 (如應建設單位要求返工、停工等引起的費用)、外部故障成本(如承包商索賠等引起的費用)。目前我國在房地產項目成本管理中尚未建立起對工程項 目質量成本的風險監控體系。

5、忽視工程項目“ 工期成本” 的管理和控制。工期目標是工程項目管理三大主要目標之一，房地產企業能否實現工期目標，順利向業主移交房產是取得 信譽的重要條件。工程項目都有其特定的工期要求，工期的變更往往會引起成本的變化。 盲目地趕工期要進度，會造成工程成本的陡然增加。

6、成本核算流于形式。在工程施工過程中，沒有將成本預算和成本核算結合起來，沒有階段成本分析，沒有分部分項成本分析，沒有實際成本與預算成本、 計劃成本的比較，因此對工程項目成本控制指導意義不大。加上獎勵機制不健全，獎罰辦法不落實，成本超支與個人收入不直接掛鉤，因此管理人員對成本控制情況并不十分關心。另外，部分工程邊設計，邊報批，邊施工，致使工程成本無法控制，導致工程成本嚴重超支。

二、成本控制實施步驟中的控制要點

1、強化施工項目成本控制意識，進行全員管理。應當充分調動項目管理人員的積極性，使項目管理人員真正認識到施工成本管理的重要性。可定期或不定期組織員工學習、交流，對員工進行考核，實行競爭上崗，建立健康有序的工程成本管理程序。成本管理控制涉及工程部、財務部、預算部等各個部門，要做到全員參與，理順公司內部各部 門之間的職責關系，相互協作，相互制約，責任分工明確，權力利益配套。

2、建立規范、統一、標準的責權利相結合的成本管理體制。做好項目成本預測工作，制定成本計劃。在項目施工過程中，項目經理部在肩負成本控制責任的同時，享有成本控制的權力，同時項目經理要對部門成員在成本控制中的業績進行定期檢查和考評，有獎有罰。只有真正做好責、權、利相結合的成本控制，才能收到預期的效果。

3、加強項目各個階段的成本關鍵點的控制

房地產項目開發通常包括四個階段，即立項、規劃涉及、施工建設、市場營銷四個階段，不同階段發生的成本費用也不盡相同，與此相對的，成本控制的關鍵點也不相同。只有抓住各個階段的成本關鍵點并對其進行控制，該項目開發所發生的成本才可能達到最小化，企業獲利的空間也相應變大。

①立項階段

立項階段在整個項目開發中所占的費用比重很小，大約在1%左右，但是對整個成本控制的影響卻達到60%-70%，可見在立項階段成本控制的重要性。該階段發生的成本主要包括土地出讓金、拆遷補償費、可行性研究費用、市政配套費用等。立項階段要考察的重點是該項目的投資環境、地理位置、交通條件、經濟技術指標等。對于土地方面發生的綜合費用，企業可以選擇目前市場價值不大但是未來升值空間較大的地皮，這樣未來產生的現金流量將遠遠大約支付的成本； 對于可行性研究，企業盡量聘請專業的投資咨詢機構，盡管費用方面可能大于普通的投資機構，但是獲得的報告準確度也相對高一些，至于其他的配套費用，房地產企業應該盡量爭取國家或該地區的一些優惠政策或者推遲繳納獲得遞延收益。

②規劃設計階段

房地產開發項目的規劃設計階段其實就是把管理層的決策意圖及前期工作中的想法進行全面的規劃和描述的階段，是整個成本控制的關鍵階段，規劃設計的合理與否，決定著整個成本的控制。該階段主要包括方案設計、施工設計、材料采購、環境設計等，當然，在設計時要明確市政規劃的情況。方案設計時一定要考慮到可能某些地方發生變動時的預備方案，這樣才能有備無患；施工圖設計主要就是嚴格按著之前的預算及設計圖的描述，按照相關部門的意見，盡可能的完善圖紙。材料采購時要進行多家供應商比較，選擇各方面都成熟的材料和設備。 市政設計及環境設計就是要求房地產開發企業要及時與政府進行溝通和合作，提升周邊社區的環境，在整個規劃設計階段，要提倡節儉意識，反對浪費，反對重視技術、輕經濟、設計保守等現象。

③施工建設階段

該階段就是將設計圖紙變成現實的、成型的建筑產品。這一階段在質量、期限等方面表現額尤其重要。在該階段房地產企業控制成本的方法主要就是在施工時采用先進的施工設備、科學的施工方案及物美價廉的材料等，施工建設階段的控制要點主要是招標文件、施工單位、供應商的選擇、圖紙設計的審查等，招標文件主要就是房地產企業在項目招標時的文件要通俗易懂、清晰明白、信息公正公開等。材料和設備的采購可以經過比較挑選供應商，并且可以與供應商建立長期合作關系，這樣可以節省成本；圖紙設計的審查就是在開工前或者開工時盡量爭取階段圖紙設計中存在的缺陷，盡量減少設計變更。

④市場營銷階段

市場銷售階段就是房地產項目完成后，企業對其進行銷售的過程，在這一階段對其控制的目的就是保證房地產開發項目資金的回收、達到設定的盈利目標。 這一階段的成本控制要點主要在銷售廣告、銷售人員的工資、銷售活動等，營銷廣告及營銷活動是這一階段的重點，房地產開發企業要想將商品房等在市場上進行銷售，就需要通過廣告和一系列的活動讓大眾了解知道該開發項目，其需要確定廣告的方式、目的等從而鎖定潛在的顧客。

4、加強階段性經濟活動分析及成本核算。階段性的經濟活動分析一般包括 地下室結構完工、主體結構完工、裝修工程完工 ( 即項目竣工 )的經濟活動分 析。每一階段的完工標志著這一階段成本的截止，必須作詳細的分析。通過分析項目成本支出的情況，找出項目成本控制的薄弱環節，為公司以后的項目成本測算積累經驗。項目竣工決算后，由項目部編制詳細的結算資料及成本資料交公司，由公司預結算部門對項目部的結算資料進行審核，公司財務部門對項目成本資料進行審核。公司對項目的盈虧情況作詳細審查， 確定項目的盈虧額。

三、結束語

總之，房地產開發中工程造價的控制，實質就是運用科學技術原理，采用科學的工具和手段，對房地產開發項目生命周期的每一個階段的每個環節，都要有控制造價的經濟頭腦，充分利用和認真分析建設周期中的重要信息，減少或避免建設資金的流失，最終降低整個項目的工程造價與成本，從而提高房地產項目開發的投資效益。控制成本是促進房地產企業集約經營，繁榮我國住房市場的一個重要手段。認真做好工程開發成本的控制，應是我們不斷探索的課題。

參考文獻：

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【關鍵字】：成本，全過程控制

中圖分類號：C29 文獻標識碼：A 文章編號：

一、全過程成本控制的目的

跟大多數行業一樣，一個房地產企業的競爭力和生命力，最終的衡量標準是利潤，在特定環境政策下，利潤最大化是每個房地產企業的最終目的。成本管理的理念應貫穿房地產開發全過程，必須要有一定的成本管理理念和方法，才能讓全過程成本管理得到有效的實施和發揮其最大的效果。

二、全過程成本管理現狀

當前，國家宏觀調控逐步進入正軌，房地產市場競爭日益激烈，但是對于全過程成本控制而言，還是存在很多問題和缺陷，個人認為有以下幾點：

第一， 事后控制為現狀。大部分的項目，成本控制都滯后于項目的發展，比較花大力氣在施工項目結算的成本控制，而忽略了施工前的圖紙優化，施工中的過程控制。

第二， 過程中各部門的成本控制意識的不同。始終以為成本控制是成本部門的事情，設計部、工程部成本意識不強，造成施工前圖紙優化的缺失或力度不足，施工過程中成本監管不力等情況。

第三， 成本控制的盲目性和缺乏體系。忽視了長期發展戰略，成本預測、決策的可有可無，成本管理對策與戰略目標的脫節。加上沒有一套完整的成本管理體系，使得全過程成本控制概念形同虛設。

第四， 成本管理手段和方法相對落后，即使有了相應的成本管理意識，但是沒有比較現代化的管理手段。部分企業沒有成本管理部，即使有也是和工程部或采購部合二為一，這樣把使用費用和控制費用混為一個部門，兩個管理思路的體系在一起，使得從整個項目角度看，成本控制被削弱或者站在一個比較弱的地位，大部分時候不能做到公正、有效的成本控制。

第五， 部分企業沒有適合自己企業的成本核算方法，僅僅是照搬其他項目，使得很多時候成本的核算不夠全面。

三、房地產企業全過程成本控制的思路

全過程成本管理指的是，一個項目從設計方案、規劃指標、到現場的施工情況等，整個過程中時刻關注并有效的對成本進行監控和管理。

全過程成本管理大致分為下列幾個步驟：（1）取得土地前的成本估算；（2）制定目標成本；（3）施工過程中成本監管；（4）施工完成后的審核

1、 前期項目決策階段的成本管理。

首先，成本管理的前身為項目估算。在房地產企業拿地之前， 需根據土地的位置、 市政配套、產品的組合、 地質情況、 產品的采購情況、項目定位及初步預估的售價，成本管理部需提供一個成本的估算，以便公司決策是否拍賣此地。比如占項目較大成本土方工程、混凝土、石材、砌塊、砂石等原材料的運輸距離及采購成本都對項目的成本盈利等都有一定的影響。

其次，成本管理的起點目標成本的設定。土地的市場情況，對該項目再做詳細的項目前

期策劃，項目前期策劃完成后，我們就進入了項目的設計階段。設計階段對項目的成本控制影響占到75％甚至更多，所以公司需要在設計階段花較大力氣控制成本。這樣，公司成本控制部須直接深入到項目設計階段，伙同設計人員、銷售、財務及工程人員根據項目的定位以及項目的方案設計進行目標成本的編制和設定。

2、 設計階段的成本管理

首先，對項目的建筑方案進行測算，避免項目在設計階段超出目標成本的設定值。建筑方案要從方案、測算、與目標成本對比、調整項目成本和利潤表，所有的這一套程序和工作，都是要保證項目成本的準確性，實現項目成本的控制。

其次，是成本管理的結構方案設計。由于在目標成本中會設定混凝土和鋼筋的單位建筑面積的含量，設計部提供初步的電子版本圖紙給成本部，成本部根據電子版圖紙進行成本測算，在達到結構指標最優化的同時，確保項目成本和利潤的準確性。

第三，園林工程設計階段的成本管理。園建項目要通過一系列的強制要求對園建項目進行控制。如要求軟硬景比例不應小于7/3、大樹的數量不應大于1 棵/100m2，草皮的數量不應小于整個綠化面積的70％等等，這些都是通過項目成本管理中的數據對設計進行控制。

第四，設備選型階段的成本管理。根據樓盤品質的不同，在目標成本限定的條件下，設備工程師考慮品牌時只能在目標成本以下進行選型，防止設備工程師經常要求的一些非標設備。

3、項目施工階段成本控制

項目的實施階段資金投入大，持續時間長，也是履行合約的關鍵階段 因此針對工期、成本、質量、合約等方面的有效控制是降低成本的關鍵項目施工組織設計決定著工程的具體實施，應選擇優秀的施工方案并要求施工單位嚴格按照經過建設單位審核認可的施工組織設計施工，以減少額外費用支出 同時，施工進度計劃既要保證施工任務按時完成，又要減少趕工等費用的增加，合理安排施工順序，在不影響總工期的情況下，利用對非關鍵線路工序的調整，進行資源優化，達到降低工程成本，合理安排資金使用施工階段成本控制的關鍵是嚴格控制項目變更，開發商或者業主方的工程造價人員要嚴格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響，在不影響使用功能的情況下盡量減少變更造成的不必要的工程費用支出，避免投資失控 有條件的開發商可以指派工程造價專業人員常駐施工現場，隨時掌握控制工程造價的變化情況 此外在制度上必須制定嚴格的工程量四方簽證制度，要求所有的現場簽證必須經施工單位項目經理 總監理工程師設計單位代表 房地產開發方代表四方共同簽字方為有效項目施工階段降低成本還應嚴格控制工程款的支付以及各項費用的使用 當工程進度未達到合同規定的付款要求時，不能為了緩解承包商的資金壓力而提前支付以免會造成開發商投資失控；達到付款要求時，工程師也要根據工程計量的結果，扣除不合格的工作量 在費用使用方面，應嚴格控制各項管理費和現場經費，合理使用廣告策劃費，減少銷售成本，最大限度降低占道費 綠化賠償費和其他補償費等靜態投資。

4、項目竣工驗收階段成本控制

首先，結算過程中的成本管理。成本管理首先要檢查項目結算數據的準確性，由于項目在實施過程中，成本管理一直作為一個高壓線時刻警告項目成本，故如果結算中出現與成本管理相差較大的話，我們首先對結算的準確性做一仔細的檢查，確定無誤后，然后找出并修訂我們在該項目實施過程中的漏洞。并且注意在下一階段或新項目開始時對該環節中的重點防范。

其次，其他項目成本管理的成本管理借鑒。項目完工后，我們需要對該項目的成本管理情況作成本總結，提供項目管理過程中的成本管理控制情況并為以后的項目做鋪墊。另外，一個項目的成本管理變為最后的結算成本，除了提交完成本總結后，我們還需要作一個結算指標庫，給后來的項目作一指引。

四、結語

房地產全過程成本控制是一項系統工程，不是一個部門一個人努力就能完成的。房地產企業一定要讓每個部門的每個員工在心里樹立成本控制意識，樹立全過程成本控制的觀念，才能建立完整的成本控制體系，是房地產企業資金得到最大的利用，投資良性循環，利潤最大化。

【參考文獻】

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發全過程中的工程造價管理[J]． 硅谷，

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2、劉麗卿．新形勢下房地產企業成本

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篇8

摘要：隨著房地產行業步入新常態，行業內企業間的競爭壓力與日俱增，這客觀上要求房地產行業的企業要加強成本控制，以進一步增強企業核心競爭力。本文對于房地產企業成本構成以及成本控制的重要意義進行了分析，針對當前房地產企業成本控制中存在的問題，提出了具體的成本控制策略，以期為房地產企業成本控制水平的整體提升帶來有益的理論思考。

關鍵詞：房地產企業；成本控制；問題；策略

引言

成本控制對于房地產企業持續穩定發展來說意義重大，房地產屬于典型的資金密集型行業，涉及到的項目投資周期都較長，開發專業性也要求較高，這就對企業成本控制水平提出了更高的要求。長期以來我國房地產行業蓬勃發展，很多企業在成本管理方面都比較粗放，成本支出控制乏力，而伴隨著整個行業供求形勢的逆轉以及行業環境的巨變，企業在成本控制方面的短板已越來越明顯，在這種背景之下，如何推進房地產企業成本控制水平的提高，這成為了企業管理的重中之重。

一、房地產企業成本控制

做好房地產企業成本控制的工作，首先需要我們了解房地產企業成本構成以及成本控制的重要意義，只有這樣才可以有效的幫助企業更好的明確成本控制的方向以及重心，有利于企業制定更加合理科學的成本控制策略。

1.房地產企業成本構成

房地產企業成本構成主要包括以下幾塊：一方面是土地購置價款，隨著我國地價的不斷攀升，這一部分成本占到了房地產企業成本支出的很大比例，統計數據顯示，這部分成本一般占到房地產企業總成本的一半左右，且這一成本是剛性的，很難降低。第二方面是建安成本，建筑安裝成本大概占到房地產企業總成本20%左右，目前房地產每平米建安成本在1500元/平方左右。第三方面是各種契稅成本，具體來說包括了營業稅、所得稅、城建稅、教育附加稅等。最后一塊就是管理成本，這包括了企業用于營銷策劃支出的費用，還有財務費用等。

2.房地產企業成本控制意義

對于房地產企業來說成本控制的重要意義體現在以下兩個方面：一方面可以有助于企業提升收益水平，對于房地產企業來說，收益等于收入減去成本開支，在收入變化不大的情況下，成本的下降必然會給企業帶來收益的提升，在房地產企業收入乏力的情況下，控制成本支出對于企業收益來說更加意義重大。另外一方面就是可以幫助企業優化資源配置，減少不必要的浪費，提升資源的使用效率，減少企業資金閑置或浪費，加快資金的周轉；成本控制可以將那些無用成本支出降低甚至消除，幫助企業更加科學合理的管理有限資源，這將對企業的快速發展起到重大的推進作用。

二、房地產企業成本控制存在的問題

我國房地產企業成本控制水平整體偏低，也存在著很多問題，這些問題不能很好地解決就直接導致了房地產成本控制效果的持續下降。

1.成本控制理念落后

很多房地產企業的管理者在成本控制方面，存在著一個嚴重不足，那就是思想僵化，觀念陳舊，不能做到與時俱進，落后的成本控制理念導致了這一工作開展出現了很多的偏差。目前房地產企業對于成本控制工作也存在著重視不足的問題，絕大多數房地產企業管理者將工作重心放在了如何開拓市場、獲取市場份額方面，而忽視成本控制，甚至很多房企高管根本就沒有意識和認識到此項工作對于企業發展的重要性。企業領導的不重視，也造成在企業內部成本控制方面沒有形成全員參與、全面控制的基本理念，這使得成本控制工作開展困難，也使得成本控制乏力，最后影響到了企業整體效益水平的提高。

2.成本控制制度缺失

成本控制制度缺失是很多房地產企業普遍存在的一個問題，成本控制工作的有效開展，離不開完善、科學、合理的成本控制度。很多房地產企業沒有根據成本控制工作開展的需要，制定出來相應完善的成本控制制度，在企業實際開展成本控制工作中，更多的是帶有人治色彩，粗放式的管理依然突出，結果這就放大了個人意志在成本控制方面的重要影響，拖累了成本控制水平的提升。

3.成本控制手段低效

成本控制本身專業性、技術性很強，可以說成本控制效果的好壞，在很大程度上都是取決于企業所采取的成本控制手段是否合適有效。成本控制手段得當，則意味著成本控制效果的提升，但是如果手段不當的話，就很難對企業成本支出進行有效的管理。目前房地產企業成本控制手段比較單一，大多是根據涉及到的項目投資來粗略估算成本，然后再進行成本分解，這種成本控制手段在當前市場環境多變的背景下就顯得過于僵化，因為它沒有考慮到項目建設中環境變化對成本支出可能會帶來的影響，結果導致可能某些成本本來能節省下來，卻依然被支出，給企業造成不必要的浪費。

三、房地產企業成本控制具體策略

針對房地產企業成本控制中存在的各種問題，本文認為房地產企業管理者想要做好企業內部成本控制管理工作，首先需要正確認識到成本內部控制的重要性，在管理觀念上要與時俱進，針對成本控制存在的問題要及時處理和解決，具體問題具體分析，并在成本控制理念、成本控制手段以及成本控制度建設等方面不斷努力。

1.更新成本控制理念

房地產企業需要與時俱進樹立正確的成本控制理念，以正確的理念來指導成本控制工作具體開展，從而確保這一工作效果的持續提升。在具體理念方面，成本控制關鍵是要樹立全員參與、全面控制的理念，全員參與是指將其所有員工都納入到成本控制體系中去，讓每一個員工都認識到自身所承擔的成本控制責任，并積極努力的進行成本控制。全面控制原則是指成本控制應貫穿企業運作的各個方面，具體對于房地產企業來說，成本控制要貫穿于每一個項目投資的整體項目設計、籌備、開發、銷售等過程，努力減少每一個環節的成本。

2.完善成本控制制度

完善的制度對于企業成本控制取得成效來說必不可少，制度設計以及執行是企業成本控制的重要內容，企業需要引入成本控制診斷體系，全面分析現有成本控制方面存在的不足，在依據自身企業的實際來制定可操作性強的相關制度。成本控制制度還應具有適用性、可操作性強等特點，將管理制度相關內容納入到崗位職責的界定中去，讓每一個員工都能夠根據制度要求開展自身的工作，從而實現成本全員的有效控制。

3.創新成本控制手段

房地產企業在成本控制方面需要做到不斷創新，根據此項工作開展的需要，積極引入新的成本控制手段，通過方法的創新來形成一個科學的成本控制體系，實現對成本的有效控制。從具體方法來說，關鍵是要引入全面預算、精益生產、定量分析等方法，借助與這些新的成本控制方法與手段來實現成本控制效果的提升。

隨著未來房地產市場競爭的進一步加劇，加上市場經濟環境遭遇的挑戰增多，成本控制對于房地產企業進一步發展成長是十分重要的一環。為了更好的在激烈的市場環境生存、發展，對于房地產企業來說，首先應認清企業成本控制中存在各種問題，然后對于這些發現的各種問題既不回避，也不夸大，而是要積極努力的解決，需要根據企業的實際情況，結合成本控制相關理論，不斷進行成本策略探索創新，制定符合企業實際的成本控制制度，從而實現企業成本的持續下降，為企業的健康、穩定、快速發展奠定堅實的基礎。（作者單位：綠地集團重慶置業有限公司）

參考文獻：

[1] 盧凱黃益錦.房地產成本控制路徑探討[J].房地產導刊，2014年31期.

[2] 王達.房地產成本控制與管理研究[J].現代經濟信息，2014年22期.

[3] 劉通.房地產企業加強和完善內部審計工作的有效策略分析[J]；財經界（學術版）；2012年02期

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關鍵詞：房地產 成本控制 策略

一、引言

房地產企業具有投資大、技術管理要求高、經營周期長的行業，資金的管理是整個企業生存發展的重要環節，而成本控制正是房地產企業管理內容的核心。我國房地產企業的興盛發展時間相對于國外來說，時間并不長，所以相應的成本控制措施也并不完善，企業中經常存在浪費現象，成本控制中的問題值得我們注意和改進。

二、我國房地產企業成本控制存在的問題

（一）對成本控制缺乏全面性

據調查，我國的眾多房地產企業中，大部分企業都沒有系統的成本控制制度和實施措施，能夠在企業實行全方位、全過程的成本控制的企業少之又少。之所以有這么多企業沒有實行成本控制或只是實行最基礎、最簡單的成本核算而沒有形成全方位成本控制體系，根本原因就是這些房地產企業的管理者對成本控制缺乏足夠重視，他們認為房地產企業成本的關鍵影響因素就是房地產的設計、大宗材料設備的采購等幾個大的環節，而開發過程的其他環節，如前期選址、整體規劃、開發進度、房屋銷售等，對企業成本的影響較小，因此對成本的控制也只停留在幾個大項成本方面，而沒有將成本控制活動延伸至經營全過程的各個細微處，將各個細微的能夠產生成本的要素均納入成本控制體系之中。而且，企業成本控制參與人員主要是財務工作人員，而實際上他們只能對事后成本進行控制，而事前控制卻做不到或力所不能及，這也影響了企業成本控制的整體性。

（二）成本控制制度管理缺失

制度是確保某項工作有效順利進行的重要保障，很多房地產企業雖然也有成套的成本控制方法，但是由于制度管理不到位，導致很多有效的措施難以落實。房地產從選址、設計、施工、裝修到銷售、入住，需要很長的時間，開發的周期較長，成本產生的范圍廣，但是我國不少房地產企業沒有成文的成本控制流程，沒有嚴格的獎懲機制，使得制度措施失效，成本控制在很大程度上無法發揮實效，成為了擺設。

三、房地產企業優化成本控制的措施

（一）企業樹立科學的成本控制觀念

針對目前大多數房地產企業對成本控制缺乏科學的認識這一現狀，筆者認為企業的管理人員尤其是財務管理人員要加強學習，充分認識到企業成本控制并不僅僅是審核、核算那么簡單，要把成本控制與企業的經營目標掛鉤，以嚴格的成本控制來提高企業的經營管理水平，實現企業財務戰略目標。

（二）優化企業成本控制體系

企業成本控制要盡量做到全面化、精細化，對項目的事前規劃、項目的施工階段都要進行控制，要認識到成本控制在整個房地產開發過程中意義，將成本控制擴展到前期土地選擇、購置、建筑設計及施工、基礎設施建設、工程進度和管理等各個環節，對事前和開發后的各項成本都要進行控制。

1、要注意事前控制，在項目的規劃階段就要進行成本預算編制工作。要對項目進行充分的評估分析，根據市場預測預計銷售均價，以確定該項目的盈利能力及利潤率，選擇可行的投資方案，進而確定成本控制目標，在此基礎上對成本控制目標進行細化編制成本預算，形成一整套的成本評估目標體系。

2、要關注項目施工階段的成本。房地產成本的主要產生環節就是項目的施工階段，這一步驟是人力、物力、財力大量產生的階段，其中的材料、設備的采購、地質的勘查、工程的設計等，都是房地產開發項目成本產生的重要環節，所以這一階段的成本控制必須非常謹慎，要與施工企業簽訂規范、細致、嚴密的合同文本，對施工企業的報價、索賠等都要進行嚴格的核查，在工程建設過程中，要盡量減少工程變更，減少不必要的費用產生。

3、加強對工程進度的控制。工程進度的控制可以有效的降低資金成本和勞動成本，主要措施包括縮短開發周期，減少資金占用時間，提高管理效率，從而實現對財務費用和管理費用的控制。

4、房地產企業要對公司的稅務進行科學的綜合籌劃，爭取合理避稅，以有效降低稅收負擔。財務部門應針對每種稅收的特征，制定相應的避稅措施。

（三）完善成本控制的制度建設

要建立一個有效的成本控制措施的保證機制。要做到成本控制責任落實到人，防止由于權責不清而導致的無人負責狀況，將權、責、利相結合，將成本控制工作情況與管理人員的實際利益聯系起來，對成本控制工作做的好的人員，要給與一定的獎勵，對導致企業成本額外增加的人員，要進行一定的處罰，以這種獎懲機制來明確企業對成本控制的重視和做好成本控制的決心，從而使企業成本始終處于有效控制之下，保證成本控制政策得到有效落實。

另外，成立專門的成本控制部門非常有必要，并且為成本控制部門配備經驗豐富的財務、預決算及工程管理等相關人員，利用這一部門，可以保證項目的事前、運行期間、竣工結算階段等都有專門人員對成本進行監督，通過統計、核算、分析等步驟，能夠使企業更加準確地掌握成本信息，并及時進行調控。

四、結語

房地產企業進行有效成本控制有利于企業減少成本，在激烈的市場競爭中擁有更大的優勢，房地產企業的管理人員要充分認識到成本控制的意義，不斷發現和解決成本控制工作中的問題，提高成本控制工作的有效性。

參考文獻：

[1]楊二平.房地產開發的項目管理和成本控制[J].《中國科技博覽》.2011，32

[2]王新芳.房地產開發成本控制研究[D].西安科技大學.2008

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關鍵詞 房地產開發 成本 成本控制

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

1房地產開發成本構成及影響因素

1.1房地產開發成本構成

房地產開發成本是指房地產開發從投資決策到銷售全過程所花費的費用，包括土地費用、工程建設成本及開發間接費用、管理費用、銷售費用和財務費用。

1.2房地產開發的影響因素

房地產開發除宏觀經濟政策等環境影響因素外，就單個房地產開發項目內部可控因素而言，影響房地產開發企業的成本因素主要是指影響房地產開發企業營運成本的因素。房地產開發的營運成本包括很多方面，房地產開發是一項綜合性很強的工作，它受到房地產消費市場、國家的有關政策、開發項目所處環境等因素影響很大，其配套條件、開發時機的掌握和政府有關政策法令的頒布等，都會對成本的升降造成很大影響。而房地產企業的經營管理水平也是影響開發成本的關鍵。

2我國房地產開發成本控制存在的主要問題

2.1房地產開發前期重視不足

首先，由于近十年來我國房地產一直處于賣方市場，房地產行業高收益率使得很多房地產只重視圈地、修房子、賣房子，不重視決策階段的成本控制并且我國房地產開發企業人員素質普遍不高，以及行業人才高流動率，高水平專業人員嚴重缺乏導致不重視項目的可行性研究。其次，建設單位往往把施工階段項目成本的管理作為重點，而忽略了設計階段的項目成本管理，從而造成前期成本過高。

2.2建設階段控制機制不嚴密

在招投標過程中，由于行政力量過多干預，地方保護主義嚴重，一些大型基礎設施和國有房地產開發企業投資的，總可以看到有的實力明顯不如其他的投標單位，卻還是能得到一些特別保留的標段；我國目前的招投標市場還不成熟，招投標體系還不完善，招投標過程中的監督體制作用還很不明顯沒有真正起到成本控制的作用。

2.3企業信息化水平落后，不能滿足成本控制的需要

合同控制作為成本和資金控制的基礎，在傳統方式下，合同處理工作基本上由手工完成，無法進行更詳細更有參考價值的實時動態查詢分析。對后期的數據預測分析基本上依靠簡單預測來完成，可靠性和準確性無法保證。

2.4缺乏規范的成本控制體系

由于企業成本管理缺乏戰略指導，使得成本管理對策與戰略目標脫節，成本預測、決策若有若無，成本計劃如同虛設，再加上沒有一套科學規范的操作程序，成本管理目標最終很難實現。

3房地產開發的成本控制措施

3.1項目決策階段與土地成本控制

房地產開發項目的可行性研究，就是要從市場、技術和經濟等多方面對項目的前景進行分析預測，對項目進行整體的綜合評價，從而判斷項目在技術上是否可行、經濟上是否合理，并對多個方案進行優選的科學方法建立一套適應我國房地產市場特點的評價指標體系。除此之外，控制土地成本的關鍵在于拿地時的成本分析要準確，在土地招投標中制定競買策略與技巧，做到以最小的代價和風險獲取最大的收益、來打敗競爭對手。

3.2設計成本控制

設計階段是建設項目成本控制的關鍵階段。設計對工程造價、建設工期、工程質量以及在建成以后能否獲得較好的經濟效益起著決定性的作用。設計階段的招標應該是全過程的招標，不僅要重視方案設計的招標，同時對施工圖設計階段的招標也應給予足夠的重視。加強出圖前的審核工作，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。

3.3建設階段成本控制

房地產開發商通過招標方式發包工程，其目的在于鼓勵承包單位進行投標競爭，從中優選出技術能力強、管理水平高、信譽可靠且報價合理的承建單位完成建設工作，以合同的形式約束雙方在施工過程中的行為。工程材料、設備采購管理是項目成本控制的重點和難點，嚴格控制材料價格可以控制工程的成本。

3.4營銷策劃階段成本控制

房地產開發營銷策劃成本控制主要是指房地產開發企業對銷售投資費用的控制，實現房地產開發項目資金的回收目標，達到預期的銷售計劃，確保房地產開發項目投資收益的實現。影響價格的因素有很多，主要包括成本、樓盤素質、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。定價策略應根據商品房本身的情況、市場情況、成本狀況、消費構成、消費心理等多方面因素來制訂。

4結論

在房地產開發建設的各個階段，決策階段和設計階段的成本控制工作最大，控制好這些成本的關鍵就在做好前期的可行性研究工作，提高設計的質量，推行設計招標和設計全過程的監理制，利用價值工程優選和優化設計方案。在建設階段要嚴格執行招投標工作，對材料和設備采購環節成本和質量的控制，做好現場變更和竣工結算和決算工作。營銷階段工作主要是圍繞產品的定價、采用何種營銷方式和促銷手段分析來控制成本。

參考文獻

[1] 金海鵬.房地產開發項目成本控制研究[D].長春：吉林大學，2012.