導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)一體化管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、進(jìn)一步理解和把握**城區(qū)房地產(chǎn)一體化管理的概念及范圍

房地產(chǎn)包括土地使用權(quán)取得、房地產(chǎn)開發(fā)、交易和保有等環(huán)節(jié)提供的建筑安裝、銷售不動(dòng)產(chǎn)等業(yè)務(wù)。建筑安裝包括：建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業(yè)。銷售不動(dòng)產(chǎn)包括：新建房屋銷售、二手房交易。房地產(chǎn)稅收一體化管理，是以土地使用權(quán)取得和房地產(chǎn)開發(fā)、交易、保有等環(huán)節(jié)稅種日常管理為基礎(chǔ)，通過(guò)各部門間涉稅信息的傳遞與共享，開展信息比對(duì)，加強(qiáng)行業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收科學(xué)化、精細(xì)化、規(guī)范化的一種管理手段。

**城區(qū)系指**市中心城區(qū)建成區(qū)范圍，包括東寶區(qū)、掇刀區(qū)和**經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)相關(guān)區(qū)域。

任何單位或個(gè)人在**城區(qū)開展房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，應(yīng)持用地許可證、權(quán)屬轉(zhuǎn)讓合同、不動(dòng)產(chǎn)銷售合同、建筑工程合同及施工許可證等有關(guān)資料向稅務(wù)、土地、房管、建委、規(guī)劃管理部門申請(qǐng)辦理各項(xiàng)業(yè)務(wù)。

二、建立**城區(qū)房地產(chǎn)稅收一體化管理信息建設(shè)系統(tǒng)平臺(tái)

以現(xiàn)有的房地產(chǎn)信息建設(shè)系統(tǒng)平臺(tái)為基礎(chǔ)，依托現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理?xiàng)l件，整合國(guó)土、房產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃、稅務(wù)等部門基礎(chǔ)信息與管理流程，改造升級(jí)形成新的軟件控管平臺(tái)。各部門以軟件控管平臺(tái)為把手，始終堅(jiān)持“先稅后證”、“以票控稅”的工作原則，嚴(yán)格履行各崗位工作職責(zé)，增強(qiáng)信息采集和反饋工作深度，做好軟件各節(jié)點(diǎn)終端環(huán)節(jié)的應(yīng)用管理工作，實(shí)現(xiàn)軟件操作環(huán)環(huán)相扣、實(shí)際管理步步相連。

國(guó)土、房產(chǎn)、規(guī)劃等權(quán)屬許可證照管理部門負(fù)責(zé)提供建設(shè)系統(tǒng)的各自開放接口和控制模塊所需的讀取寫入權(quán)限，并按平臺(tái)內(nèi)容需求及時(shí)錄入相關(guān)涉稅信息。

房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)提供房地產(chǎn)信息建設(shè)系統(tǒng)數(shù)據(jù)寫入接口和建設(shè)平臺(tái)所需數(shù)據(jù)的明細(xì)列表，并按平臺(tái)內(nèi)容需求及時(shí)補(bǔ)充相應(yīng)信息。同時(shí)，負(fù)責(zé)制定信息平臺(tái)管理制度，做好軟件的養(yǎng)護(hù)、管理工作，及時(shí)聯(lián)系解決平臺(tái)運(yùn)行中遇到的各類技術(shù)問(wèn)題。

稅務(wù)部門負(fù)責(zé)提供核心征管軟件數(shù)據(jù)導(dǎo)入與讀取接口和信息需求明細(xì)列表，并將相應(yīng)稅款征收數(shù)據(jù)反饋至信息平臺(tái)。地稅、國(guó)稅部分共享信息平臺(tái)，國(guó)稅部門為終端用戶。

房地產(chǎn)稅收一體化管理各部門要明確信息交換、協(xié)調(diào)配合專人，以及相關(guān)人員工作職責(zé)，建立信息共享機(jī)制，定期召開協(xié)調(diào)會(huì)，研究解決存在的問(wèn)題和不足，建立完備的共享數(shù)據(jù)庫(kù)信息平臺(tái)，完善房地產(chǎn)稅收及“一體化”管理機(jī)制。

三、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，明確責(zé)任，確保**城區(qū)房地產(chǎn)稅收一體化管理工作落到實(shí)處

為加強(qiáng)**城區(qū)房地產(chǎn)稅收一體化管理，市政府成立由常務(wù)副市長(zhǎng)任組長(zhǎng)，市地稅局、國(guó)稅局、發(fā)改委、財(cái)政局、建委、國(guó)土局、房管局、規(guī)劃局及東寶區(qū)、掇刀區(qū)政府分管負(fù)責(zé)人為成員的城區(qū)房地產(chǎn)稅收一體化管理領(lǐng)導(dǎo)小組。領(lǐng)導(dǎo)小組具體負(fù)責(zé)**城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅收一體化管理工作的組織協(xié)調(diào)。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市地稅局，具體負(fù)責(zé)土地使用權(quán)取得、房地產(chǎn)開發(fā)、交易和保有諸環(huán)節(jié)稅收管理。領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位應(yīng)加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，建立綜合信息傳遞機(jī)制，共同抓好房地產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)稅收控管。

國(guó)土部門應(yīng)加強(qiáng)土地登記管理，及時(shí)向稅務(wù)部門提供現(xiàn)有的地籍資料和相關(guān)的地價(jià)資料。包括權(quán)利人名稱、土地權(quán)屬狀況、價(jià)格、等級(jí)、用途、面積等。對(duì)于通過(guò)征用或者出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地，以及出租土地或變更土地登記的，在辦理用地手續(xù)后，應(yīng)及時(shí)將有關(guān)信息傳遞給稅務(wù)部門。

房管部門應(yīng)加強(qiáng)房屋權(quán)屬登記管理，做好市場(chǎng)平均交易價(jià)格公布工作，及時(shí)向稅務(wù)部門傳遞房屋轉(zhuǎn)移登記、商品房屋預(yù)售、商品房屋銷售許可證信息。包括房屋權(quán)屬雙方的名稱、房屋位置、價(jià)格用途、面積等。

發(fā)展改革委應(yīng)作好房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)審批工作，并及時(shí)將立項(xiàng)信息傳遞給稅務(wù)部門。

規(guī)劃部門應(yīng)及時(shí)將規(guī)劃許可證、容積率等規(guī)劃信息傳遞給稅務(wù)部門。

建設(shè)部門應(yīng)做好建筑施工許可審批工作，及時(shí)將建筑工程項(xiàng)目審批和施工許可備案信息傳遞給稅務(wù)部門。

篇2

關(guān)鍵詞：一體化運(yùn)作；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理模式；分析

基于一體化運(yùn)作模式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要是企業(yè)以縱向進(jìn)行投資決策、設(shè)計(jì)、策劃、施工、運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、人力資源配置等全部經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)通過(guò)自身全部完成，而當(dāng)出現(xiàn)不能自主完成某項(xiàng)任務(wù)的情況，可利用戰(zhàn)略聯(lián)盟模式充分實(shí)現(xiàn)一體化的運(yùn)作。而橫向方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打破地域限制，在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施戰(zhàn)略布局策劃，通過(guò)不斷復(fù)制自身成功的產(chǎn)品線，實(shí)現(xiàn)全國(guó)范圍內(nèi)的橫向產(chǎn)品銷售。而在這樣的情況下便對(duì)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理造成了一定困難，因此要對(duì)財(cái)務(wù)管理模式不斷完善。

一、一體化運(yùn)作中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)涵

作為一體化的財(cái)務(wù)管理模式，其主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總公司根據(jù)企業(yè)自身實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況以及戰(zhàn)略發(fā)展對(duì)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)觀念、財(cái)務(wù)管理制度、會(huì)計(jì)信息核算、財(cái)務(wù)工作流程、貨幣資金流動(dòng)、財(cái)務(wù)手段、財(cái)務(wù)人員培養(yǎng)等多方面進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計(jì)、運(yùn)作，可將公司內(nèi)部的財(cái)務(wù)深度不斷融合，并規(guī)范企業(yè)的會(huì)計(jì)核算職能，有效形成集中的會(huì)計(jì)信息，使公司整體市場(chǎng)綜合競(jìng)爭(zhēng)力得到顯著提升，并為企業(yè)日后綜合發(fā)展提供有序、科學(xué)、有效的財(cái)務(wù)管理支持。

二、一體化運(yùn)作中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理所遇問(wèn)題

在一體化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，主要是由縱向、橫向房展方向里部分組成，在這樣的經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式下，可以使公司突破地域限制，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域的綜合發(fā)展，從而可在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出[1]，并不斷擴(kuò)大企業(yè)所生產(chǎn)產(chǎn)品的銷售渠道。而在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行一體化的發(fā)展過(guò)程中，財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)了各種問(wèn)題，下面將對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行具體分析：

（一）對(duì)財(cái)務(wù)管理中的集分權(quán)沒(méi)有妥善處理

在一體化運(yùn)作中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要財(cái)務(wù)管理模式分為三種：集權(quán)型、分權(quán)型、混合型。而對(duì)于集權(quán)型財(cái)務(wù)管理模式來(lái)說(shuō)，其中主要財(cái)務(wù)決策要由公司總部來(lái)制定，子公司并不具備相關(guān)財(cái)務(wù)審批、決策權(quán)利。如果存在過(guò)多集權(quán)，子公司如出現(xiàn)財(cái)務(wù)問(wèn)題需要向上層層遞交、匯報(bào)，從而耽誤了處理問(wèn)題的最佳時(shí)期。而對(duì)于分權(quán)型財(cái)務(wù)管理模式來(lái)說(shuō)，大型財(cái)務(wù)決策才會(huì)由公司總部決定，而日常瑣碎的財(cái)務(wù)信息則是由子公司自行完成，而如果房地a開發(fā)企業(yè)內(nèi)存在過(guò)多分權(quán)，將會(huì)影響公司整體的決策失誤，對(duì)公司全面綜合發(fā)展造成阻礙。

（二）財(cái)務(wù)信息控制缺乏覆蓋性

總公司的主要財(cái)務(wù)職能便是對(duì)各個(gè)子公司的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行控制、審核，并依據(jù)子公司的發(fā)展情況來(lái)制定公司整體的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。而在這個(gè)過(guò)程中，部分子公司會(huì)因自身利益原因?qū)偣具f交虛假的財(cái)務(wù)信息報(bào)告，從而使總公司審核的財(cái)務(wù)信息與實(shí)際情況極為不符，并影響了對(duì)整體財(cái)務(wù)計(jì)劃的決策。另一方面，由于子公司中的財(cái)務(wù)人員水平相對(duì)較低，對(duì)財(cái)務(wù)信息不能準(zhǔn)確的把握、控制，從而導(dǎo)致總公司不能對(duì)有效的財(cái)務(wù)信息進(jìn)行分析、管理。

（三）無(wú)法對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算精確控制

雖然大部分企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到了財(cái)務(wù)預(yù)算的重要性，但在具體實(shí)施過(guò)程中，并沒(méi)有發(fā)揮出財(cái)務(wù)預(yù)算的真正優(yōu)勢(shì)。其主要是由于公司內(nèi)部的財(cái)務(wù)預(yù)算結(jié)構(gòu)體系不完善。另一方面，由于公司總部財(cái)務(wù)部門沒(méi)有對(duì)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、資產(chǎn)負(fù)債、現(xiàn)金流量等重要財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行預(yù)估、核算[2]，因此在一些大型投資項(xiàng)目中，由于對(duì)相關(guān)指標(biāo)的理解匱乏，造成投資失誤，并承擔(dān)了極大的的經(jīng)濟(jì)損失。還由于企業(yè)內(nèi)部預(yù)算人員不能合理進(jìn)行預(yù)算評(píng)估工作，在預(yù)算制度編制過(guò)程中，沒(méi)有做到全員參與，使預(yù)算評(píng)估體系不科學(xué)、不合理，從而降低企業(yè)整體的財(cái)務(wù)預(yù)算能力。

（四）缺乏對(duì)資金控制的力度

在部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其是大型集團(tuán)企業(yè)中，缺乏對(duì)資金控制力度的主要表現(xiàn)為公司內(nèi)部資金分割較為嚴(yán)重，總公司不能對(duì)資金進(jìn)行集中管理、分配，導(dǎo)致大量資金沉積在公司內(nèi)部；還由于資金應(yīng)用率較低且易造成浪費(fèi)，這些都是資金控制方面主要面臨的問(wèn)題。

（五）管理層次較多，管理難度大

在實(shí)行一體化發(fā)展制度的公司中，由于公司組成極為龐大，公司總部、子公司中設(shè)立了較多的管理層，而每一個(gè)人都有自身獨(dú)特的想法與建議，并掌握一定比例的經(jīng)營(yíng)權(quán)，為公司財(cái)務(wù)管理帶來(lái)了較大困難。

（六）對(duì)開發(fā)項(xiàng)目缺乏合理論證

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行一體化運(yùn)作中的主要特點(diǎn)便是在多個(gè)區(qū)域進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，因此總公司并不能及時(shí)對(duì)全部項(xiàng)目所處環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、城市等多方面因素全面掌握。而在決策人對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行決策時(shí)，往往過(guò)于主觀，從而導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目極具盲目性。

三、完善一體化運(yùn)作房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理模式相關(guān)建議

（一）采用集權(quán)型管理模式

對(duì)于集權(quán)型財(cái)務(wù)管理模式來(lái)說(shuō)，其優(yōu)點(diǎn)是可以發(fā)揮出總公司的整體財(cái)務(wù)控制能力，并幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)真正的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，并有效降低子公司的運(yùn)營(yíng)所面臨風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，總公司還可以對(duì)公司整體的資金運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)進(jìn)行統(tǒng)一控制，有效節(jié)約公司的運(yùn)營(yíng)成本，并形成良好、科學(xué)的公司內(nèi)部財(cái)政政策。

因此一體化運(yùn)作房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要考慮企業(yè)自身的綜合發(fā)展情況以及經(jīng)營(yíng)情況，利用集權(quán)型財(cái)務(wù)管理模式來(lái)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理控制力度。同時(shí)不能僅依靠集權(quán)型財(cái)務(wù)管理模式來(lái)實(shí)施對(duì)公司整體的財(cái)務(wù)管理，還要利用分權(quán)型財(cái)務(wù)管理對(duì)集權(quán)型財(cái)務(wù)管理進(jìn)行輔助，在這種相對(duì)集權(quán)的財(cái)務(wù)管理模式下[3]，在保證總公司擁有最高財(cái)務(wù)決策權(quán)的同時(shí)，下屬子公司也不會(huì)失去對(duì)公司財(cái)務(wù)信息情況的掌握，并也會(huì)相應(yīng)具備一定的財(cái)務(wù)決策權(quán)利，實(shí)現(xiàn)公司總部與分部的全面性財(cái)務(wù)管理模式。

（二）加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)信息的掌握

為加強(qiáng)總公司對(duì)子公司以及公司整體的財(cái)務(wù)信息控制，便要提升財(cái)務(wù)信息在各個(gè)部門之間的共享程度，首先要建立公司內(nèi)部的完善會(huì)計(jì)核算結(jié)構(gòu)體系，并保證在公司整體內(nèi)部使用統(tǒng)一的財(cái)務(wù)信息軟件。子公司要將財(cái)務(wù)信息通過(guò)相關(guān)財(cái)務(wù)軟件上傳到公司總部的財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)庫(kù)中，以保證公司總部可以對(duì)各個(gè)子公司的財(cái)務(wù)信息及時(shí)、精確掌握、控制。另一方面，公司總部要與子公司采用一體的財(cái)務(wù)信息核算體系，其中主要包括：公司固定資產(chǎn)核算模塊、員工工資核算模塊、在建工程系統(tǒng)模塊等，各個(gè)子公司可以通過(guò)該體系在核算后形成有效的財(cái)務(wù)信息報(bào)表、會(huì)計(jì)信息，從而使公司總部實(shí)現(xiàn)對(duì)公司整體財(cái)務(wù)信息的有效控制。

四、結(jié)語(yǔ)

一體化運(yùn)作房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理是一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的工作，因此廣大企業(yè)要通過(guò)不斷實(shí)踐來(lái)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)控制力度，并加強(qiáng)對(duì)子公司財(cái)務(wù)信息真實(shí)性的審核，做到對(duì)整體財(cái)務(wù)信息的有效控制。另一方面，要將集分權(quán)財(cái)務(wù)管理模式平衡掌握，才能創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)效益并提升企業(yè)自身在市場(chǎng)中的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙彪.一體化運(yùn)作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理模式探析[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2016（16）：44+47.

篇3

一、實(shí)行房地產(chǎn)稅收一體化管理的目的意義

近年來(lái)，隨著我縣房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)稅收收入大幅增長(zhǎng)，已成為全縣財(cái)政收入的重要來(lái)源。但由于房地產(chǎn)交易行為面廣量大，涉及的稅種和征收環(huán)節(jié)多，征管難度大，稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的三級(jí)市場(chǎng)管理手段還有待加強(qiáng)，開展房地產(chǎn)稅收一體化管理勢(shì)在必行。房地產(chǎn)稅收一體化管理是指由縣地稅部門統(tǒng)一設(shè)置征收窗口，對(duì)房地產(chǎn)交易所涉及的稅收，由辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)的單位和個(gè)人，向地稅部門繳納各項(xiàng)稅收后，國(guó)土資源、房產(chǎn)管理部門憑地稅部門開具的發(fā)票和完稅證辦理土地、房產(chǎn)權(quán)屬登記（包括贈(zèng)予、變更、過(guò)戶）等相關(guān)手續(xù)，實(shí)行“以票控稅、先稅后證”。因此，實(shí)行辦證環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收一體化管理能夠有效堵塞征收漏洞，防止稅收收入流失，對(duì)規(guī)范全縣地方稅收管理、增加財(cái)政收入具有重要的意義。

二、實(shí)行房地產(chǎn)稅收一體化管理工作的方法

（一）征收范圍。凡我縣境內(nèi)征用、出讓或轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、銷售不動(dòng)產(chǎn)所涉及的房地產(chǎn)稅收。

（二）征收方式。在縣政務(wù)大廳地稅局征收區(qū)域設(shè)立“房地產(chǎn)交易稅收征收窗口”（以下簡(jiǎn)稱“地稅窗口”），對(duì)納稅人辦理房產(chǎn)、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移的稅收申報(bào)、征收實(shí)施一體化管理。

（三）嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”制度。圍繞辦理《土地使用權(quán)證》和《房屋產(chǎn)權(quán)證》，通過(guò)對(duì)“四個(gè)環(huán)節(jié)”（土地征地環(huán)節(jié)、房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)）和“兩個(gè)關(guān)口”（土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移、房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移）實(shí)施全程控制，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種實(shí)行統(tǒng)一管理，把好產(chǎn)權(quán)辦理關(guān)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)各稅種征收管理的有機(jī)結(jié)合。

1、土地登記環(huán)節(jié)。土地使用權(quán)人申請(qǐng)土地登記，國(guó)土部門向地稅部門提供相關(guān)地籍資料和地價(jià)資料（包括土地權(quán)屬現(xiàn)狀、等級(jí)、價(jià)格等），地稅部門根據(jù)上述資料建立土地稅收稅源登記檔案和稅源信息庫(kù)，建立“一戶式”檔案。國(guó)土部門按照“先稅后證”制度，在辦理土地使用權(quán)屬登記時(shí)，將納稅人的完稅憑證作為權(quán)屬登記的必備資料，與權(quán)屬登記資料一并歸檔備查。未出具完稅憑證的，一律不予辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移相關(guān)手續(xù)，把好土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移關(guān)。

2、房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)。房產(chǎn)、國(guó)土部門在辦理房屋、土地權(quán)屬登記時(shí)，將納稅人的完稅（或減免稅）憑證作為權(quán)屬登記的必備資料，與房屋、土地權(quán)屬登記資料一并歸檔備查。納稅人無(wú)完稅（或減免稅）憑證和銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的，房產(chǎn)、國(guó)土部門不予辦理房產(chǎn)、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移相關(guān)手續(xù)，把好房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移關(guān)。

3、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)。對(duì)單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的（即二手房交易），由房屋交易當(dāng)事人到“地稅窗口”辦理申報(bào)納稅、減免稅申請(qǐng)和發(fā)票開具手續(xù)，然后持完稅（免稅）憑證以及稅務(wù)發(fā)票到房產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)權(quán)屬過(guò)戶手續(xù)。對(duì)單位或個(gè)人購(gòu)買新建商品房辦理房產(chǎn)權(quán)屬登記的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或購(gòu)買人持商品房購(gòu)買合同（協(xié)議）、銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票（全額）等資料到房產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)權(quán)屬登記。

4、保有環(huán)節(jié)。地稅、房產(chǎn)、國(guó)土部門要相互配合，及時(shí)互通信息。地稅部門要建立房產(chǎn)稅、土地使用稅變更登記信息資料，以便加強(qiáng)房產(chǎn)、土地保有環(huán)節(jié)稅收征收管理，同時(shí)也為國(guó)家即將開征的物業(yè)稅建立初始檔案，為后續(xù)稅源的穩(wěn)定增長(zhǎng)奠定征管基礎(chǔ)。

（四）房屋交易價(jià)格的確定。房屋轉(zhuǎn)讓計(jì)稅依據(jù)由地稅部門依據(jù)房產(chǎn)交易合同等有效憑證上注明的合理成交價(jià)格確定。對(duì)納稅人申報(bào)的房產(chǎn)交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由的，由地稅部門根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》相關(guān)規(guī)定，核定其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。交易價(jià)格按照房屋坐落地點(diǎn)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑年限、同類房屋市場(chǎng)交易價(jià)格等因素，并參照房產(chǎn)部門在“二手房”交易中出具的《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書》進(jìn)行核定。

三、切實(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)稅收一體化管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)

（一）搞好部門配合，形成工作合力。房地產(chǎn)稅收一體化管理工作是一項(xiàng)社會(huì)系統(tǒng)工程，關(guān)系全縣經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展大局，各級(jí)各有關(guān)部門要提高認(rèn)識(shí)，強(qiáng)化措施，狠抓落實(shí)，切實(shí)把這項(xiàng)工作抓緊抓好。地稅部門要按照房地產(chǎn)稅收一體化管理的要求，制定切實(shí)可行的征管措施，簡(jiǎn)化辦事程序，提高依法辦事效率。國(guó)土、房產(chǎn)等部門要切實(shí)履行協(xié)稅護(hù)稅義務(wù)，嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”制度，及時(shí)向地稅機(jī)關(guān)提供辦證情況。同時(shí)，要采取多種形式將房地產(chǎn)稅收政策、征收標(biāo)準(zhǔn)、辦稅流程等資料進(jìn)行廣泛宣傳，設(shè)立公示專欄，接受納稅人的監(jiān)督，調(diào)動(dòng)社會(huì)各界支持參與房地產(chǎn)稅收一體化管理的積極性。

篇4

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)；房地產(chǎn)產(chǎn)籍；信息系統(tǒng)

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，增量房地產(chǎn)數(shù)量、存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移變更數(shù)量與公有房屋分割為私有的房地產(chǎn)數(shù)量都將增多，產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作量和產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料查詢工作量也將大大增加。同時(shí)，權(quán)屬證書要求規(guī)范化、高質(zhì)量，增強(qiáng)防偽措施，也加大了登記發(fā)證工作的難度。1990年5月，建設(shè)部發(fā)出了《關(guān)于鞏固房屋所有權(quán)登記工作成果，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的通知》，要求“推廣《房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理》計(jì)算機(jī)標(biāo)準(zhǔn)軟件的應(yīng)用，使管理規(guī)范化、現(xiàn)代化”。建設(shè)部下發(fā)了“關(guān)于印發(fā)《全國(guó)建設(shè)事業(yè)信息化綱要》的通知”的文件，對(duì)房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)做出了具體的部署和規(guī)劃。

當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)籍管理信息系統(tǒng)一般都包括房地產(chǎn)測(cè)繪系統(tǒng)、登記系統(tǒng)、檔案管理系統(tǒng)及系統(tǒng)管理系統(tǒng)四個(gè)模塊，具有同一窗口辦理、虛擬樓盤表、表格自動(dòng)打印、數(shù)據(jù)查詢與統(tǒng)計(jì)分析、系統(tǒng)管理等多種功能。但由于起步較晚，當(dāng)前的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理系統(tǒng)存在著一些不足。房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的各模塊之間有一定的數(shù)據(jù)共享，但目前的系統(tǒng)一般是實(shí)行房地分開管理，房產(chǎn)管理部門一套數(shù)據(jù)，土地管理部門又有一套數(shù)據(jù)，這不符合房地一體化的性質(zhì)。

針對(duì)我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理信息系統(tǒng)普遍存在的問(wèn)題，從全局的角度來(lái)考慮，針對(duì)這些缺陷與不足提出了如下合理化建議：

第一，數(shù)據(jù)共享性。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理系統(tǒng)中的各個(gè)子系統(tǒng)間或子系統(tǒng)內(nèi)部聯(lián)系不夠強(qiáng)，數(shù)據(jù)不能完全共享，這樣容易造成數(shù)據(jù)的重復(fù)錄入降低工作效率，增加系統(tǒng)數(shù)據(jù)的冗余。如在房地產(chǎn)預(yù)售登記過(guò)程中的一些數(shù)據(jù)與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)銷售登記中的需要填寫的屬性值是一致的，可以不用重復(fù)錄入，而當(dāng)前的產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)中達(dá)不到這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)的共享，在銷售登記時(shí)還需要重復(fù)錄入數(shù)據(jù)，造成工作效率的降低和數(shù)據(jù)的冗余。

第二，數(shù)據(jù)庫(kù)結(jié)構(gòu)。在當(dāng)前信息系統(tǒng)中的屬性數(shù)據(jù)庫(kù)中一些數(shù)據(jù)的字段冗余不僅導(dǎo)致存儲(chǔ)空間的浪費(fèi)，還影響數(shù)據(jù)的傳輸速度；而一些跟房產(chǎn)價(jià)值相關(guān)的重要信息卻沒(méi)有列入數(shù)據(jù)庫(kù)。一些數(shù)據(jù)表的設(shè)計(jì)不符合數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)中的基本的范式要求，或者數(shù)據(jù)表字段相互沖突，或者有些數(shù)據(jù)表設(shè)計(jì)不合理，導(dǎo)致出現(xiàn)的空值（NULL）等。例如，開發(fā)商和建筑物名稱這兩個(gè)屬性在一般的房屋屬性中都是空值。

第三，農(nóng)村房地產(chǎn)管理。現(xiàn)有的房地產(chǎn)管理系統(tǒng)是針對(duì)于城區(qū)的房地產(chǎn)進(jìn)行管理的，應(yīng)該增加農(nóng)村房地產(chǎn)管理的功能，做到城鄉(xiāng)房地產(chǎn)統(tǒng)一管理。

第四，網(wǎng)絡(luò)管理。產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理不只是簡(jiǎn)單的文字處理或圖形瀏覽，而是需要將二者在業(yè)務(wù)處理的流程中實(shí)現(xiàn)方便的快速傳遞和處理。同時(shí)現(xiàn)在隨著商品的網(wǎng)絡(luò)化交易的普及，應(yīng)該加強(qiáng)房地產(chǎn)信息的網(wǎng)絡(luò)查詢功能。加強(qiáng)網(wǎng)上申請(qǐng)登記受理以及審核功能，可以方便申請(qǐng)人。

篇5

近年來(lái),隨著房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展、環(huán)境的劇烈波動(dòng)和競(jìng)爭(zhēng)的加劇,房地產(chǎn)企業(yè)開始進(jìn)行大規(guī)模跨區(qū)域擴(kuò)張和并購(gòu)整合,規(guī)模化、集團(tuán)化成為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨向和重要特征。

規(guī)模化經(jīng)營(yíng)是“指企業(yè)采用生產(chǎn)要素凝聚和重組的經(jīng)營(yíng)方式以及由此所決定的經(jīng)濟(jì)效益”。規(guī)模化發(fā)展要求房地產(chǎn)企業(yè)從以往粗放式的發(fā)展模式向集約式、精細(xì)化轉(zhuǎn)變,它特別強(qiáng)調(diào)企業(yè)管理的專業(yè)化能力,同時(shí)要求企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)清晰、各組織模塊職能明確,業(yè)務(wù)單元?jiǎng)澐诌m當(dāng),并且相互之間的聯(lián)系通道順暢,業(yè)務(wù)流程管理高效。

集團(tuán)化發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管控能力和資源整合能力以及專業(yè)化能力都提出了更高的要求。一方面,它要求集團(tuán)總部能夠從整體上保證各職能模塊和業(yè)務(wù)單元的有機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn),且高效地掌控不同區(qū)域的多項(xiàng)目運(yùn)作;同時(shí),不同區(qū)域的項(xiàng)目在開發(fā)時(shí)還要保持協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)、規(guī)范運(yùn)行,以保證高效順利地完成。另一方面,必須更好地配置企業(yè)資源,做到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),互相推動(dòng),有效降低管理成本。

規(guī)模化、集團(tuán)化已成為當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì),在其促動(dòng)之下,母公司的管理幅度迅速加大,母公司不能身兼項(xiàng)目操作者和管理者雙重角色,企業(yè)從“母公司―項(xiàng)目公司/項(xiàng)目部”的架構(gòu)向“總部―區(qū)域聯(lián)動(dòng)”的集團(tuán)模式轉(zhuǎn)型成為必然。相應(yīng)地,現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的組織管控模式也應(yīng)做出必要的調(diào)整與創(chuàng)新,否則難以適應(yīng)發(fā)展的要求。

2價(jià)值鏈理論

1985年,邁克爾?波特首次提出“價(jià)值鏈(Value chain)”管理理論,其認(rèn)為,企業(yè)的價(jià)值產(chǎn)生于包括生產(chǎn)(投資)、經(jīng)營(yíng)、銷售、服務(wù)和內(nèi)部管理的各個(gè)環(huán)節(jié)以及各環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)運(yùn)作產(chǎn)生的整體價(jià)值增值,而這一相互聯(lián)系、彼此促進(jìn)的價(jià)值產(chǎn)生的動(dòng)態(tài)過(guò)程就是價(jià)值鏈。

價(jià)值鏈具有如下特性:(1)企業(yè)的價(jià)值活動(dòng)只要包括基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)兩個(gè)方面,其中基本活動(dòng)主要是直接創(chuàng)造價(jià)值的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié),而輔助活動(dòng)主要是企業(yè)的內(nèi)外部管理活動(dòng);(2)企業(yè)的價(jià)值活動(dòng)其各環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系的統(tǒng)一整體,每一環(huán)節(jié)完成自身的工作內(nèi)容后,傳遞到下一環(huán)節(jié)。價(jià)值鏈上的參與者通過(guò)縱向上和橫向上的分工協(xié)作,實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值。(3)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)來(lái)自于成本領(lǐng)先和差異化,而從價(jià)值鏈角度來(lái)看,企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力和效率的提高主要來(lái)自于價(jià)值活動(dòng)本身和最優(yōu)化、協(xié)調(diào)的價(jià)值鏈活動(dòng)。

3房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈構(gòu)成

按照價(jià)值鏈理論,房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)作業(yè)流程,同樣也可分為基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)兩個(gè)方面。

3.1房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈中的基本活動(dòng)

(1)前期研究決策階段:通過(guò)縝密細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研,結(jié)合企業(yè)自身綜合實(shí)力,對(duì)目標(biāo)地塊的購(gòu)買與否進(jìn)行可行性分析。對(duì)于已購(gòu)買地塊進(jìn)行前期研究,確定項(xiàng)目業(yè)態(tài)和開發(fā)模式,進(jìn)行價(jià)值研判與決策。

(2)規(guī)劃階段:根據(jù)前期決策,委托設(shè)計(jì)單位對(duì)已獲得地塊進(jìn)行策劃設(shè)計(jì),形成良好的功能規(guī)劃和市場(chǎng)識(shí)別,將土地最大限度實(shí)現(xiàn)增值。確定設(shè)計(jì)方案后,依法對(duì)擬建地塊進(jìn)行規(guī)劃保健,獲得許可。

(3)工程建設(shè)階段:通過(guò)招標(biāo)比選,選擇最優(yōu)施工企業(yè),使其有能力完成設(shè)計(jì)方案,實(shí)現(xiàn)低成本、高質(zhì)量施工,并對(duì)工程施工進(jìn)度、質(zhì)量、安全進(jìn)行有效控制。工程建設(shè)是對(duì)土地、建筑材料等原料通過(guò)作業(yè)投入成本,使之轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品價(jià)值。

(4)銷售階段:在取得房屋銷售許可證的基礎(chǔ)上,對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行推廣與銷售,并根據(jù)客戶需求反饋,對(duì)在建和后期擬建產(chǎn)品設(shè)計(jì)和建造進(jìn)行修正,實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)值最大化。

(5)物業(yè)管理階段:產(chǎn)品開發(fā)、銷售完成后,對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行物業(yè)管理、保修和后期維護(hù)。

? 3.2房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈中的輔助活動(dòng)

房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈中的輔助活動(dòng)都是圍繞具備房地產(chǎn)特有產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈特性的基本活動(dòng)的開展而開展的,它穿插、融合于房地產(chǎn)價(jià)值鏈運(yùn)作的整個(gè)過(guò)程。

(1)戰(zhàn)略定位管理:確定企業(yè)的發(fā)展方向和宏觀戰(zhàn)略,作為具體經(jīng)營(yíng)方針制定的依據(jù),保證企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的培育和發(fā)展。

(2)財(cái)務(wù)和人力資源管理:人力和資本是企業(yè)發(fā)展重要支撐要素。人力資源管理就是要利用合理的薪酬、培訓(xùn)、晉升等機(jī)制,促進(jìn)知識(shí)資源的積累和應(yīng)用;財(cái)務(wù)管理是就做好企業(yè)的投資管理、營(yíng)運(yùn)資金和籌資管理以及稅務(wù)籌劃。

(3)企業(yè)文化:企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成的具有自身特色的價(jià)值理念和行為準(zhǔn)則。企業(yè)文化是企業(yè)重要的價(jià)值附加值來(lái)源,在凝心聚力、品牌推廣、市場(chǎng)評(píng)價(jià)等方面具有重要作用。

(4)企業(yè)創(chuàng)新:在激烈競(jìng)爭(zhēng)的

房地產(chǎn)市場(chǎng)中,技術(shù)、產(chǎn)品、銷售和管理等方面的創(chuàng)新,是企業(yè)不斷獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和獲得價(jià)值增值的重要手段。 4價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)管理模式

價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)管理模式是以房地產(chǎn)價(jià)值鏈為核心,按項(xiàng)目開發(fā)流程實(shí)現(xiàn)一體化協(xié)同。公司所有職能模塊和業(yè)務(wù)單元均基于價(jià)值鏈定位,從業(yè)務(wù)線、職能線及戰(zhàn)略、管理、審計(jì)線三個(gè)層次各自承擔(dān)相應(yīng)職責(zé),整個(gè)價(jià)值鏈上橫向的各個(gè)協(xié)同單元成為利益共同體,互為依存,互為客戶,各自形成可以量化的對(duì)整體價(jià)值鏈的貢獻(xiàn),通過(guò)協(xié)同提高效率,從而實(shí)現(xiàn)整個(gè)價(jià)值鏈的價(jià)值創(chuàng)造最大化,形成橫向一體化。相互協(xié)同又相對(duì)獨(dú)立的各個(gè)業(yè)務(wù)單元和模塊作為“小價(jià)值鏈”,通過(guò)積累形成各自的專業(yè)化優(yōu)勢(shì),提高專業(yè)化能力,形成縱向一體化。橫向一體化和縱向一體化的相互作用提升集團(tuán)整體優(yōu)勢(shì),從而形成集團(tuán)不可復(fù)制的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 根據(jù)上述價(jià)值鏈理論,將房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈條整合為橫向一體化協(xié)同和縱向一體化協(xié)同。橫向一體化協(xié)同注重提高運(yùn)作效率、降低成本;縱向一體化協(xié)同注重知識(shí)積累、專業(yè)能力的提升。

4.1橫向一體化協(xié)同

首先由四大中心――戰(zhàn)略研發(fā)中心、產(chǎn)品設(shè)計(jì)中心、制造中心和營(yíng)銷中心串成項(xiàng)目開發(fā)業(yè)務(wù)鏈條,這是地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈的核心和主干;由財(cái)務(wù)、人力資源、企管等職能部門搭成資源提供、職能管理和專業(yè)化服務(wù)的支持平臺(tái);業(yè)務(wù)鏈條以支持平臺(tái)為依托開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng),相互作用,形成立體協(xié)同的價(jià)值鏈。這條鏈延伸到企業(yè)外部與戰(zhàn)略合作伙伴和利/，！/益相關(guān)方(如:供應(yīng)商、建筑商、設(shè)計(jì)公司、裝飾公司、銷售等)對(duì)接串聯(lián)起來(lái),就構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)的整條價(jià)值鏈。

基于價(jià)值鏈,四大中心作為業(yè)務(wù)單元分工明確、準(zhǔn)確定位。戰(zhàn)略研發(fā)中心側(cè)重于集團(tuán)戰(zhàn)略研究,目標(biāo)計(jì)劃及項(xiàng)目的高、精研發(fā)和經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析;產(chǎn)品設(shè)計(jì)中心側(cè)重于項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì),致力于環(huán)保、節(jié)能、舒適、溫馨、有品味的品牌訴求和產(chǎn)品設(shè)計(jì);制造中心側(cè)重于產(chǎn)品制造過(guò)程的標(biāo)準(zhǔn)化、程序化、規(guī)范化以及產(chǎn)品制造的高效率、低成本;營(yíng)銷中心側(cè)重于營(yíng)銷和服務(wù),基于消費(fèi)者心理,研究需求趨勢(shì)和營(yíng)銷方式,建立營(yíng)銷管理和服務(wù)特色;與客戶、合作伙伴相互尊重、關(guān)注共贏;實(shí)現(xiàn)價(jià)值鏈創(chuàng)造價(jià)值的做大化。

基于價(jià)值鏈,業(yè)務(wù)單元與資源提供和職能支持模塊互為依存,互為客戶。創(chuàng)造是所有業(yè)務(wù)單元和模塊的共同取向。這樣,就會(huì)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng),并打破部門和業(yè)務(wù)單元之間的界限,實(shí)現(xiàn)價(jià)值鏈的價(jià)值最優(yōu)。具體工作中,各業(yè)務(wù)單元和模塊在各自分工負(fù)責(zé)的重點(diǎn)工作和領(lǐng)域內(nèi)首先努力做得最專業(yè)、最有效率,然后主動(dòng)地參與價(jià)值鏈其他環(huán)節(jié)的工作,從不同的視野貢獻(xiàn)智慧,避免漏洞,防止風(fēng)險(xiǎn)。

4.2縱向一體化協(xié)同

篇6

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè)；信息化；GIS；房地產(chǎn)管理系統(tǒng)

1 引言

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2008年5月下發(fā)了《關(guān)于擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)重點(diǎn)城市范圍的通知》，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)重點(diǎn)城市，從目前的40個(gè)增加到90個(gè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)進(jìn)入了第二階段。“技術(shù)規(guī)范”作為全國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)工作的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，首次提出了GIS在房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)中的應(yīng)用，在行業(yè)內(nèi)引起了廣泛關(guān)注，相關(guān)的應(yīng)用研究逐漸增多。現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)。房地

產(chǎn)行業(yè)的信息化建設(shè)正是為了適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展潮流，它已經(jīng)產(chǎn)生的效益和將帶來(lái)的益處是顯而易見的。第一，信息化的建設(shè)使房地產(chǎn)企業(yè)加快了企業(yè)現(xiàn)代化管理的進(jìn)程，信息化技術(shù)為企業(yè)提高了管理效率，增強(qiáng)企業(yè)自身的實(shí)力和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，在加人的今天更顯現(xiàn)出現(xiàn)實(shí)的意義。第二，信息化建設(shè)可以使房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)約束其管理行為，使管理更加規(guī)范化，真正使管理和服務(wù)公開、公正、公平。第三，信息化建設(shè)可為房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)對(duì)象提供更方便、快捷、明晰的服務(wù)，提高辦事效率。第四，信息化建設(shè)使房地產(chǎn)行業(yè)和其相關(guān)行業(yè)的信息資源共享成為可能。

2 房產(chǎn)GIS的現(xiàn)狀

1）地理信息系統(tǒng)（Geographic Information System，GIS），以其強(qiáng)大的地理空間數(shù)據(jù)處理能力和空間分析方法，為房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的開發(fā)提供了有力技術(shù)支持。是以地理空間數(shù)據(jù)庫(kù)為基礎(chǔ)，在計(jì)算機(jī)軟、硬件支持下，對(duì)地理空間相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、輸入、管理、編輯、查詢、分析、模擬和顯示，并采用空間模型分析方法，適時(shí)提供多種空間和動(dòng)態(tài)信息，為信息組織研究和決策服務(wù)而建立起來(lái)的計(jì)算機(jī)技術(shù)系統(tǒng)。它是集計(jì)算機(jī)科學(xué)、測(cè)繪學(xué)、地理學(xué)、空間科學(xué)、數(shù)學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)、管理學(xué)為一體的新興科學(xué)，它以高效的數(shù)據(jù)管理能力、空間分析、多要素綜合分析和動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)能力，成為目前一種有效的管理決策工具，廣泛應(yīng)用于城市土地管理、城市規(guī)劃、環(huán)境監(jiān)測(cè)、防災(zāi)減災(zāi)、工程建設(shè)、商業(yè)開發(fā)應(yīng)用等領(lǐng)域[1-2]。

2）房地產(chǎn)管理信息化現(xiàn)狀我國(guó)的房地產(chǎn)管理，最早是手工管理，效率低下。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益活躍，原有的手工管理方式已越來(lái)越不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，甚至成為制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)不利因素。20世紀(jì)90年代以來(lái)，隨著信息技術(shù)的發(fā)展，人們開始嘗試著利用信息技術(shù)手段來(lái)輔助進(jìn)行房地產(chǎn)管理，以提高房地產(chǎn)管理的效率。從20世紀(jì)80年代初到現(xiàn)在，從信息技術(shù)發(fā)展角度，房地產(chǎn)管理信息化共經(jīng)歷了5個(gè)階段：?jiǎn)螜C(jī)MIS階段；網(wǎng)絡(luò)MIS階段；CAD與MIS集成階段；MIS和GIS集成階段；MIS，GIS，CAD和OA集成一體化階段。

3）房產(chǎn)GIS應(yīng)用模式，針對(duì)房地產(chǎn)管理和REMIS對(duì)GIS的基本技術(shù)和應(yīng)用需求，GIS在REMIS中的應(yīng)用可采用以下3種應(yīng)用模式。

以房產(chǎn)測(cè)繪為核心的GIS應(yīng)用模式。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范的實(shí)施，傳統(tǒng)的房產(chǎn)測(cè)繪必須與GIS技術(shù)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)測(cè)繪及成果的一體化管理。

MIS，GIS和CAD一體化的應(yīng)用模式。在REMIS中，MIS是最核心的部分。MIS，GIS和CAD一體化的應(yīng)用模式就是將MIS，GIS和CAD無(wú)縫集成，形成房產(chǎn)業(yè)務(wù)和數(shù)據(jù)管理的一體化。這種模式的核心是實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目測(cè)繪、基礎(chǔ)測(cè)繪和權(quán)屬信息的直接互訪。

基于樓盤表為核心的GIS應(yīng)用模式。技術(shù)規(guī)范強(qiáng)調(diào)構(gòu)建以動(dòng)態(tài)更新的樓盤表為核心的REMIS，在樓盤表基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的全流程管理，為此，提出基于樓盤表為核心的GIS應(yīng)用模式（如圖1所示）。基于樓盤表為核心，結(jié)合GIS技術(shù)，將使傳統(tǒng)2維樓盤表的表現(xiàn)形式更加直觀，使房屋屬性信息與空間信息完美結(jié)合，可以多層次地再現(xiàn)房屋特征，使系統(tǒng)產(chǎn)生的信息更直觀、立完成自身任務(wù)的特性。房地產(chǎn)基礎(chǔ)信息管理子系統(tǒng)；房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易管理子系統(tǒng)；房地產(chǎn)物業(yè)管理子系統(tǒng)；房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估子系統(tǒng)。

現(xiàn)在隨體制改革的機(jī)遇，有向綜合化發(fā)展的趨勢(shì)，觀念上也由重業(yè)務(wù)、輕服務(wù)，向業(yè)務(wù)和服務(wù)同等重要的方向轉(zhuǎn)變。服務(wù)的對(duì)象向多樣化發(fā)展，管理的對(duì)象、服務(wù)的對(duì)象，由房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)對(duì)象，發(fā)展到房地產(chǎn)的開發(fā)商、投資商、及潛在房地產(chǎn)用戶。管理平臺(tái)由傳統(tǒng)的GIS向WEBGIS發(fā)展。WEBGIS具有超越空間的信息共享特征，可以不受地域的限制向世界范圍內(nèi)的公眾傳播信息。同時(shí)它的使用簡(jiǎn)單，用戶可以不需要專門的技術(shù)知識(shí)，即可獲取信息，不用關(guān)心系統(tǒng)的空間數(shù)據(jù)的維護(hù)和管理。WEBGIS功能小但實(shí)用，可以靈活實(shí)現(xiàn)功能的擴(kuò)展，滿足圖形顯示到復(fù)雜的地理模擬和分析的不同層次的需要，還具有跨平臺(tái)的特征。

網(wǎng)上在線交易系統(tǒng)的實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上在線交易系統(tǒng)是客戶、房地商與金融機(jī)構(gòu)（銀行）建立的一種結(jié)算系統(tǒng)。它的好處在于規(guī)范房地產(chǎn)的運(yùn)作，使價(jià)格更透明，受監(jiān)督的機(jī)制更強(qiáng)。有利于銀行開展房屋信貸業(yè)務(wù)，啟動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)。有利于消費(fèi)者購(gòu)房，減少攜帶大額貨幣的不便。

5 結(jié)束語(yǔ)

互聯(lián)網(wǎng)和地理信息系統(tǒng)的結(jié)合即Internet GIS是地理信息系統(tǒng)發(fā)展的主要方向之一。要實(shí)現(xiàn)Internet GIS，要求GIS是開放式的，可靠的，安全的，可擴(kuò)展的，可集成的。雖然GIS在房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)設(shè)計(jì)和開發(fā)中的應(yīng)用在逐步完善和改進(jìn)，但房地產(chǎn)管理信息的獲取、數(shù)字化、房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)結(jié)構(gòu)還缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，但隨著GIS技術(shù)、信息技術(shù)、多媒體技術(shù)的進(jìn)一步發(fā)展，數(shù)字信息時(shí)代的到來(lái)，GIS必將在房地產(chǎn)管理和開發(fā)中顯示更大的作用。

地理信息系統(tǒng)（GIS）在房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)和管理方面都有著巨大的優(yōu)勢(shì)和廣闊的發(fā)展前景。可以預(yù)計(jì)，通過(guò)90個(gè)城市、兩個(gè)階段REMIS的建設(shè)，我國(guó)各地REMIS建設(shè)將步入一個(gè)新的發(fā)展階段，基于樓盤表管理的GIS應(yīng)用在REMIS建設(shè)中將逐步成為主流，同時(shí)，諸如3DGIS，T－GIS等一些新的GIS技術(shù)也將會(huì)在REMIS建設(shè)中得以廣泛應(yīng)用，房地產(chǎn)管理信息化將會(huì)進(jìn)入快速發(fā)展階段。地理信息系統(tǒng)技術(shù)在房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的發(fā)展應(yīng)用中，對(duì)改善我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)和管理現(xiàn)狀意義重大而深遠(yuǎn)。

參考文獻(xiàn)

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篇7

一、關(guān)于房地產(chǎn)稅收一體化征收窗口(以下簡(jiǎn)稱征收窗口)的設(shè)立

各地方稅務(wù)分局分別設(shè)立房地產(chǎn)稅收一體化管理征收窗口。市區(qū)(含大凌河街道)征收窗口設(shè)在市地方稅務(wù)局申報(bào)大廳。

二、關(guān)于房地產(chǎn)稅收一體化稅款的入庫(kù)級(jí)次

(一)市本級(jí)

1、土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓稅款。

2、房屋所有者或承受者一方為市屬以上單位的，進(jìn)行房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)產(chǎn)生的稅款。

3、市區(qū)征收窗口所征收的所有房地產(chǎn)稅收一體化稅款。大凌河街道辦事處的該部分稅收收入由市財(cái)政部門確定數(shù)額給予返還。

(二)鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)

房屋所有者或承受者雙方均為所轄區(qū)域內(nèi)個(gè)人或鄉(xiāng)鎮(zhèn)以下單位的，進(jìn)行房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)產(chǎn)生的稅款。

三、享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房與非普通住房的劃分標(biāo)準(zhǔn)

我市享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下(**市行政區(qū)域內(nèi)住房平均交易價(jià)格為2200元／平方米)。不能同時(shí)滿足以上條件的住宅為非普通住房。

四、關(guān)于土地、房屋權(quán)屬變更的稅收管理程序

(一)納稅申報(bào)

轉(zhuǎn)讓或承受土地、房屋權(quán)屬的納稅人，在辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移變更前，按照納稅申報(bào)的有關(guān)規(guī)定，向征收窗口提供有關(guān)納稅申報(bào)資料，征收窗口應(yīng)向納稅人公示需提供的有關(guān)資料。

(二)納稅審核

1、征收窗口根據(jù)納稅人提供的納稅資料，確定應(yīng)繳納稅種、適用稅率、應(yīng)征稅額，經(jīng)復(fù)核無(wú)誤后，告知納稅人應(yīng)交納的稅種及稅額。對(duì)納稅人提供的計(jì)稅價(jià)格、計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)明顯偏低的，征收窗口有權(quán)核定稅額或指定具有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

2、符合稅收減免政策及不征稅范圍的房地產(chǎn)交易，征收窗口按照相關(guān)稅收政策規(guī)定辦理減免稅手續(xù)或不征稅手續(xù)。

(三)稅款征收

納稅人依法繳納稅款時(shí)，征收窗口開具完稅憑證和不動(dòng)產(chǎn)銷售專用發(fā)票，并按有關(guān)規(guī)定對(duì)已征稅款分屬地和級(jí)次入庫(kù)。

(四)辦理變更手續(xù)

納稅人憑契稅完稅憑證或契稅減免手續(xù)(不征契稅手續(xù))和不動(dòng)產(chǎn)銷售專用發(fā)票到市國(guó)土資源、房產(chǎn)管理部門辦理權(quán)屬變更手續(xù)。

五、加強(qiáng)信息傳遞工作

市地方稅務(wù)、財(cái)政、國(guó)土資源、房產(chǎn)管理部門根據(jù)房地產(chǎn)稅收有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，建立和完善信息共享、情況通報(bào)制度。

1、市國(guó)土資源部門對(duì)以新辦征用或出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得土地的和變更土地登記的，在辦理用地手續(xù)的次月初5個(gè)工作日內(nèi)向市地方稅務(wù)局提供上月土地審批情況和相關(guān)資料。

2、對(duì)單位和個(gè)人將購(gòu)買住房對(duì)外銷售的，市房地產(chǎn)管理部門應(yīng)在辦理房屋權(quán)屬登記的次月初5個(gè)工作日內(nèi)，向市地方稅務(wù)局提供上月權(quán)屬登記的房屋坐落、產(chǎn)權(quán)人，房屋面積、成交價(jià)格等信息。

3、市地方稅務(wù)部門從市國(guó)土資源、房產(chǎn)管理部門獲得的土地、房產(chǎn)交易登記資料，只能用于征稅之目的，并有責(zé)任予以保密。

六、加強(qiáng)部門配合及分工協(xié)作

1、市地方稅務(wù)、財(cái)政、國(guó)土資源、房產(chǎn)管理等部門共同研究強(qiáng)化稅收征管的辦法和措施，通過(guò)多種形式溝通情況和信息，加強(qiáng)有關(guān)部門間的協(xié)作配合。

2、市國(guó)土資源局在辦理土地使用權(quán)權(quán)屬變更時(shí)，對(duì)沒(méi)有出具繳納契稅、耕地占用稅、土地增值稅(或減免稅)憑證的，不予發(fā)放土地使用權(quán)證。辦理土地權(quán)屬變更后，應(yīng)將完稅(或減免稅)憑證或復(fù)印件和權(quán)屬資料一并歸檔備查。

篇8

[關(guān)鍵詞]房?jī)r(jià)　中小城市　城鄉(xiāng)　一體化

1　高房?jī)r(jià)的危害

自2002年以來(lái)，我國(guó)各地的房?jī)r(jià)開始持續(xù)連年上漲。2008年3月全國(guó)房?jī)r(jià)同比上漲11.7％，達(dá)5年來(lái)最高水平。房?jī)r(jià)的迅猛上漲由一線城市開始，但自2002年以來(lái)，由于炒樓資金從大城市轉(zhuǎn)移到中小城市，二三線城市接過(guò)大城市房?jī)r(jià)上漲的接力棒，開始大幅上漲。以中等城市蚌埠為例，2006年蚌埠以房?jī)r(jià)漲幅10.2％排在了全國(guó)第五位。2007年3月至5月，廣西北海新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅連續(xù)3個(gè)月位居全國(guó)首位，4月份更是上漲23.6％。房?jī)r(jià)的高漲給我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)民生帶來(lái)了很多隱患，這已成為專家學(xué)者的共識(shí)。而中小城市房?jī)r(jià)的高漲帶來(lái)的社會(huì)問(wèn)題將比大城市更為嚴(yán)重。原因：

1.1　對(duì)絕大部分的中小城市而言，房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，短期內(nèi)可以帶動(dòng)當(dāng)?shù)谿DP的增長(zhǎng)。但同時(shí)房?jī)r(jià)過(guò)高會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的商務(wù)成本上升，中小城市投資成本低的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將消失，更無(wú)法與大城市爭(zhēng)奪優(yōu)秀的企業(yè)資源，導(dǎo)致企業(yè)流失。因此將會(huì)導(dǎo)致地方經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

1.2　高房?jī)r(jià)和當(dāng)?shù)鼐用袷杖雵?yán)重不符，將會(huì)影響到人才像該地區(qū)的流動(dòng)，甚至還可能導(dǎo)致人才因房?jī)r(jià)過(guò)高的原因從該地區(qū)流失。

1.3　大部分中小城市房?jī)r(jià)的迅速上漲都是由瘋狂的投資炒作引起，隨著這部分資金獲利撤離，中小城市本身高房?jī)r(jià)并沒(méi)有大城市強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)和需求支撐基礎(chǔ)，將會(huì)導(dǎo)致比大城市更加嚴(yán)重的泡沫經(jīng)濟(jì)，引發(fā)金融危機(jī)。因此，中小城市合理科學(xué)的調(diào)控房?jī)r(jià)具有重要意義。

2　建立房地產(chǎn)市場(chǎng)城鄉(xiāng)一體化，增大中低檔住房的供給量

中低檔住房的供小于求就是住房市場(chǎng)的價(jià)格居高不下的癥結(jié)所在。而構(gòu)建城鄉(xiāng)一體化房地產(chǎn)市場(chǎng)能有效解決中低檔住房的供給問(wèn)題。

由于土地的稀缺性，城市可用土地日益減少，要加大住房尤其是中低價(jià)住房的供給量首先要從住房所用的土地?cái)U(kuò)大化人手，，只能從城郊和小城鎮(zhèn)來(lái)擴(kuò)大土地的源頭。目前我國(guó)現(xiàn)行的住房體系使得城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)還沒(méi)有一體化。這種格局導(dǎo)致了城市與鄉(xiāng)村房?jī)r(jià)的差距過(guò)大，城市房屋和土地供不應(yīng)求，農(nóng)村房屋和土地因流轉(zhuǎn)困難，大多處在低效利用甚至閑置狀態(tài)。如果建立一體化的城鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，土地作為一種生產(chǎn)要素才能在城鄉(xiāng)之間自由流動(dòng)。農(nóng)村非農(nóng)用地拿來(lái)開發(fā)房地產(chǎn)，建設(shè)用地的供應(yīng)量就增大了，保障性住房與中、低價(jià)商品住房的供給也隨之增加。對(duì)于中小城市而言，較大城市城區(qū)范圍小，加上我國(guó)交通基礎(chǔ)設(shè)施逐年完善，小汽車普及率大大提高，選擇到城郊居住已變得合理可行。這樣中低檔住房的供給增加，高檔住房的需求減少，整體房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格將下降，中小城市地價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲也將得到抑制，同時(shí)還有利于加快新農(nóng)村建設(shè)。

3　中小建立城鄉(xiāng)一體化房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體措施

3.1　從法律上對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行改革

3.1.1　對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體范圍進(jìn)行法律調(diào)整

現(xiàn)行法律規(guī)定限制了農(nóng)村宅基地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)。只保障了農(nóng)民的居住權(quán)利，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，卻忽視了農(nóng)村宅基地使用權(quán)的用益物權(quán)性。農(nóng)民無(wú)法用自身有限的財(cái)產(chǎn)資本，與城鎮(zhèn)居民平等參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、共同發(fā)展的權(quán)利。 建立城鄉(xiāng)一體化房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)將農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主題范圍調(diào)整為：農(nóng)戶、城鎮(zhèn)居民、法人及其他組織。在保障農(nóng)民安居樂(lè)業(yè)的前提下，只要是不改變農(nóng)村宅基地的使用用途，沒(méi)有破壞其使用的功能，法律應(yīng)當(dāng)允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)適度地向城鎮(zhèn)居民、法人及其他組織流轉(zhuǎn)。城鎮(zhèn)居民可以在城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，以公開規(guī)范有償?shù)姆绞剑茏屴r(nóng)民集體土地的宅基地使用權(quán)，為農(nóng)民在處分其房屋和土地時(shí)提供更多的選擇。

3.1.2　對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得制度進(jìn)行法律調(diào)整

現(xiàn)行立法只允許因繼承房屋時(shí)及本村村民之間住房的出賣和出租而發(fā)生的農(nóng)村宅基地使用權(quán)的一并轉(zhuǎn)讓。不允許非本村村民、城鎮(zhèn)居民、法人及其他組織，通過(guò)轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、出租等方式取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)。

建立城鄉(xiāng)一體化房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)將農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得重新劃分為兩類：農(nóng)戶基于本村村民的身份，依申請(qǐng)審批程序取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)；農(nóng)村村民、城鎮(zhèn)居民、法人及其他組織通過(guò)買賣、繼承、贈(zèng)與等合法方式取得的農(nóng)村宅基地使用權(quán)。這類農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得，是通過(guò)土地使用權(quán)人之間的轉(zhuǎn)移而實(shí)現(xiàn)的。

3.2　合理規(guī)范地解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題

“小產(chǎn)權(quán)房”主要是指無(wú)償使用或占用農(nóng)民集體所有土地建造的房屋，擁有村委會(huì)發(fā)給的產(chǎn)權(quán)證明，但不能向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員流轉(zhuǎn)的住房。從理論而言，小產(chǎn)權(quán)房和城市住房具有同樣的性質(zhì)，即土地所有權(quán)的公有性，土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)的私人性。在構(gòu)建城鄉(xiāng)一體化房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)把一部分小產(chǎn)權(quán)房的合理合法的納入城鄉(xiāng)一體化的住房體系中。對(duì)于解決城市住房緊張和農(nóng)村土地低效利用之間的矛盾，規(guī)范農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)，具有一定作用。對(duì)于合法的小產(chǎn)權(quán)房，房主應(yīng)當(dāng)在有關(guān)房地產(chǎn)及土地主管部門，申請(qǐng)辦理農(nóng)村宅基地使用權(quán)證和注明“集體土地”字樣的房屋登記簿和房屋權(quán)屬證書。

3.3　加大對(duì)于違法投機(jī)行為的打擊工作

近年來(lái)，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，大城市房?jī)r(jià)的高漲使得房地產(chǎn)的投資炒作在一線城市投機(jī)成本加大，投機(jī)行為變得困難。而中小城市由于相對(duì)房?jī)r(jià)低，金融管理漏洞多，制度不完善，管理監(jiān)督不到位，很多炒樓資金從大城市撤離進(jìn)進(jìn)人中小城市。因此，中小城市更要加強(qiáng)對(duì)金融行業(yè)的管理，因地制宜地制定各種調(diào)控房?jī)r(jià)的政策，打擊非法融資和投機(jī)行為，確保當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)秩序。

3.4　建立城鄉(xiāng)一體化房地產(chǎn)市場(chǎng)的注意事項(xiàng)

目前農(nóng)地人市，還不能完全依賴市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)行。要加大力度打擊下游市場(chǎng)開發(fā)商對(duì)土地的“節(jié)流”，這樣土地才能真正順利在市場(chǎng)流通，解決土地供不應(yīng)求的矛盾。要謹(jǐn)防出現(xiàn)類似城市市場(chǎng)中的圈地、囤地運(yùn)動(dòng)和尋租現(xiàn)象問(wèn)題的產(chǎn)生，特別是土地單次推量、退出周期與價(jià)格的決定權(quán)還應(yīng)由政府來(lái)管制。只有當(dāng)農(nóng)村在城市化過(guò)程中有了自己的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，政府不依賴土地收入，土地流轉(zhuǎn)公平化、透明化，農(nóng)村土地的大量供應(yīng)，合理的地價(jià)才可能解困高價(jià)樓市。

住房問(wèn)題不僅涉及到老百姓的切身經(jīng)濟(jì)利益，也涉及到勢(shì)力強(qiáng)大的地方政府和大的投資財(cái)團(tuán)的經(jīng)濟(jì)利益，改革實(shí)施阻力較大。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)一體化的建設(shè)更需要國(guó)家進(jìn)行加大政策調(diào)控力度，政策執(zhí)行力度，防止出現(xiàn)地方保護(hù)主義和房地產(chǎn)行業(yè)壟斷。

篇9

一、具體做法：

（一）、積極開展稅法宣傳

土地增值稅與其他稅種相比，納稅環(huán)節(jié)復(fù)雜，對(duì)納稅人而言，較為陌生，在納稅申報(bào)等方面不易引起重視。我局針對(duì)這一情況，充分利用報(bào)紙、電視、宣傳材料等媒體進(jìn)行廣泛的稅法宣傳。20__年，我局印發(fā)了1000份關(guān)于房地產(chǎn)稅收一體化管理實(shí)施辦法及二手房交易相關(guān)涉稅事宜的宣傳材料發(fā)放給納稅人，并把房地產(chǎn)交易的相關(guān)稅收政策在修水電視臺(tái)進(jìn)行了為期一個(gè)月的播映，在修水報(bào)辦了一期專版。通過(guò)廣泛的稅法宣傳，讓廣大納稅人認(rèn)識(shí)了土地增值稅這一稅種，知道了該怎樣繳納，什么時(shí)候繳納土地增值稅。

（二）、推進(jìn)社會(huì)綜合治稅，加強(qiáng)部門配合，實(shí)現(xiàn)土地增值稅的一體化管理。

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局的要求和省局的統(tǒng)一安排，我們以契稅征管為把手，推進(jìn)社會(huì)綜合治稅體系，全面推行土地增值稅一體化管理。一是取得政府支持，建立社會(huì)綜合治稅體系。20__年8月，縣政府全文轉(zhuǎn)發(fā)了《修水縣地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收一體化管理操作辦法》，明確了財(cái)政、房管、建設(shè)、土管等單位的相關(guān)責(zé)任，制定了加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的具體措施及獎(jiǎng)勵(lì)措施，并由分管財(cái)稅的副縣長(zhǎng)牽頭，定期召開相關(guān)部門聯(lián)席會(huì)議，通報(bào)情況，反饋信息，研究土地增值稅的征管政策。二是加強(qiáng)與財(cái)政部門的配合，在修水，契稅由財(cái)政部門征收，為了加強(qiáng)土地增值稅的源泉控管，做到先稅后證，我局多次與財(cái)政局協(xié)商，由財(cái)政局專門成立契稅征稅所，并派駐六名干部長(zhǎng)年在我局的征收大廳上班，凡辦理契稅證的，必須先到地稅窗口開具稅票和房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票。一定要憑地稅機(jī)關(guān)開具的稅票及房地產(chǎn)銷售發(fā)票。三是加強(qiáng)與房產(chǎn)管理部門的配合協(xié)作。房產(chǎn)交易和發(fā)放房產(chǎn)證是土地增值稅控管的核心環(huán)節(jié)，我局通過(guò)與房產(chǎn)管理部門聯(lián)系，以政府發(fā)文、會(huì)議紀(jì)要的形式，確定了聯(lián)合控管的方式。在房產(chǎn)交易中心設(shè)立房地產(chǎn)稅收審核崗，實(shí)地參與房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值的評(píng)估認(rèn)定工作，并與房管部門實(shí)現(xiàn)了信息交換制度。四是取得國(guó)土資源部門支持配合。對(duì)土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的土地增值稅在過(guò)去管理上存在的一個(gè)最大障礙就是信息不通、征繳滯后。因此，我局根據(jù)國(guó)土資源管理部門的土地管理特點(diǎn)，與國(guó)土資源部門協(xié)商，只要國(guó)土資源部門將用地通知書一下發(fā)給用地人，國(guó)土資源部門就迅速將存量地和非存量地的信息傳遞給地稅部門，地稅部門對(duì)相關(guān)用地人的有關(guān)稅收及時(shí)進(jìn)行跟蹤介入，實(shí)現(xiàn)了土地增值稅的前置管理。

（三）、實(shí)行土地增值稅的精細(xì)化管理

我局將土地增值稅的管理細(xì)化到每一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司的每一個(gè)商住小區(qū)、每一棟樓、每一套住房及鋪面，根據(jù)每一個(gè)小區(qū)的平面圖設(shè)立了房地產(chǎn)銷售明細(xì)帳、發(fā)票開具明細(xì)帳，及時(shí)掌握了土地增值稅的稅源情況。形成了“以行業(yè)管理為主、按項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控、房源控制稅源、管理增加稅收”的基本思路，積累了房地產(chǎn)稅收精細(xì)化管理的有效經(jīng)驗(yàn)，找到了潛在稅源向現(xiàn)實(shí)稅收轉(zhuǎn)化的最佳著力點(diǎn)。

（四）、嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅預(yù)征及項(xiàng)目完成清算制度

我局在納稅人辦理的納稅申報(bào)和發(fā)票開具環(huán)節(jié)，嚴(yán)格審核納稅人取得的房地產(chǎn)銷售收入、預(yù)售收入是否按鋪面1、住房0.5預(yù)繳了土地增值稅。在省局20__年7月對(duì)土地增值稅預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整后，我們嚴(yán)格按照文件的執(zhí)行時(shí)間，對(duì)各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的收入在文件執(zhí)行的前后進(jìn)行了清理，分別適用不同的稅率進(jìn)行了土地增值稅的補(bǔ)征、補(bǔ)繳。對(duì)完工的項(xiàng)目，我們嚴(yán)格按《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》的規(guī)定進(jìn)行了清算。

（五）、持之以恒地進(jìn)行納稅評(píng)估工作

我們視納稅評(píng)估工作為該項(xiàng)稅源管理的主要手段。20__年，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在成本管理混亂、重費(fèi)輕稅的現(xiàn)象，進(jìn)行了一次納稅評(píng)估，通過(guò)評(píng)估，共追繳土地增值稅127890元，基本改變了房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅申報(bào)質(zhì)量不高、欠稅較大的現(xiàn)狀。

（六）、精細(xì)組織，深入開展房地產(chǎn)稅收專項(xiàng)檢查

根據(jù)市局的部署，我局高度

重視房地產(chǎn)行業(yè)的稅收專項(xiàng)檢查工作。通過(guò)檢查，我們發(fā)現(xiàn)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收房款、銀行按揭房款、房地置換、安置回遷超面積售房款、商品房自用不按收入確定原則確定收入，有虛列開發(fā)成本、多轉(zhuǎn)銷售成本、多列產(chǎn)品銷售費(fèi)用的現(xiàn)象。對(duì)檢查出來(lái)的問(wèn)題，嚴(yán)格《征管法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。20__年，共查補(bǔ)土地增值稅78100元，罰款18900元。

二、土地增值稅管理過(guò)程中存在的問(wèn)題

（一）土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)，在計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額時(shí)，涉及收入的確定和成本費(fèi)用的扣除，稅務(wù)人員和納稅人都難以掌握。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)，難以監(jiān)控。由于房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率高，而土地增值稅預(yù)征率相對(duì)較低，一些開發(fā)企業(yè)故意拖延項(xiàng)目竣工決算和完工時(shí)間，躲避土地增值稅的結(jié)算。

（三）轉(zhuǎn)讓形式多樣化，難以正確計(jì)稅。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓形式多種多樣，有一次性銷售一次性收款的，有采用預(yù)收款方式的，有采用“返本”方式銷售建筑物的，有采用“以地?fù)Q房”形式銷售的，由于房地產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)讓形式多樣、復(fù)雜多變，給地稅部門確認(rèn)納稅人、正確計(jì)算應(yīng)納稅款帶來(lái)了很大的難度。

（四）稅務(wù)人員參差不齊，跟不上管理的要求。由于土地增值稅具有收益性質(zhì)的特征，要求稅務(wù)人員既要熟悉稅收法律、法規(guī)，又要熟悉掌握財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)知識(shí)，還要懂房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)，這對(duì)稅務(wù)人員提出了很高的要求，給土地增值稅的管理帶來(lái)了一定的難度。

三、加強(qiáng)土地增值稅管理的措施

（一）進(jìn)一步加強(qiáng)稅法宣傳，強(qiáng)化實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)。由于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓形式多樣化，計(jì)稅過(guò)程比較煩瑣，我們應(yīng)進(jìn)一步加大稅法宣傳力度，對(duì)稅收管理人員、企業(yè)辦稅人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，重點(diǎn)就土地增值稅的收入確定、扣除項(xiàng)目計(jì)算、申報(bào)方式和有關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)知識(shí)進(jìn)行講解，使稅收管理員和企業(yè)辦稅人員能熟練掌握土地增值稅的計(jì)算和申報(bào)方式，消除納稅人的抵觸情緒，取得納稅人的廣泛理解和支持。

（二）實(shí)行以票控稅。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋收取預(yù)收款時(shí)，須向購(gòu)房者開具“房地產(chǎn)業(yè)預(yù)收款專用收據(jù)”；購(gòu)房者在繳齊房款后，憑專用收據(jù)索要機(jī)開“房地產(chǎn)業(yè)專用發(fā)票”；財(cái)政、房管部門看到專用發(fā)票，才給購(gòu)房者辦理契稅證及房屋產(chǎn)權(quán)證。

（三）摸清稅源、建立臺(tái)帳。基層稅務(wù)部門應(yīng)通過(guò)每年的稅源普查，摸清土地轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)開況，分項(xiàng)目建立稅源控管臺(tái)帳，實(shí)行分項(xiàng)目管理和稅源全過(guò)程監(jiān)控，確保不漏項(xiàng)目，對(duì)已開始預(yù)售及完工的樓房要進(jìn)一步建立、健全發(fā)票開具明細(xì)帳及發(fā)票開具分戶帳。

篇10

2006年5月，建設(shè)部等9部委聯(lián)合制定了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》，提出了包括稅收政策在內(nèi)的幾項(xiàng)具體措施。根據(jù)上述文件精神，許多地方組建了房地產(chǎn)一體化辦證中心，實(shí)行稅務(wù)、國(guó)土、房管、工商等單位合署辦公，為房地產(chǎn)稅收一體化管理創(chuàng)造了條件，但這只是一個(gè)良好的開端，后面還有許多工作要做。地稅部門要采取多種形式加大房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策的宣傳力度，采取送政策上門、納稅輔導(dǎo)上門、組織培訓(xùn)等方式理順、溝通征納關(guān)系。利用新聞媒體開辟房地產(chǎn)行業(yè)稅收專欄，建立相關(guān)網(wǎng)站，印制宣傳手冊(cè)，舉辦相關(guān)政策培訓(xùn)班等，有針對(duì)、有重點(diǎn)地進(jìn)行宣傳，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識(shí)，營(yíng)造良好的征收環(huán)境。

針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)納稅人普遍存在納稅意識(shí)不強(qiáng)的現(xiàn)狀，稅務(wù)人員要經(jīng)常深入企業(yè)做好納稅輔導(dǎo)工作。要完善“以票控稅”，把房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中涉及的耕地占用稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅等全部納入稅源監(jiān)控，把房地產(chǎn)企業(yè)向用戶收取訂金、預(yù)售房款的票據(jù)全部納入地稅發(fā)票管理，定期檢查發(fā)票使用情況，核對(duì)發(fā)票的金額是否與房屋實(shí)際銷售一致，對(duì)違規(guī)操作填開的發(fā)票，嚴(yán)格進(jìn)行處罰。與此同時(shí)，加大稅收檢查力度，打擊涉稅違法行為。要切實(shí)推行稅收管理員制度，強(qiáng)化其管理職責(zé)，及時(shí)掌握納稅人在開發(fā)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)核算以及納稅等方面存在的問(wèn)題，根據(jù)情節(jié)、性質(zhì)及時(shí)處理或移送稽查部門，有效地打擊稅收違法行為。

房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理需要多方面的支持，地稅機(jī)關(guān)要建立健全控管網(wǎng)絡(luò)，嚴(yán)密監(jiān)控房地產(chǎn)行業(yè)的稅源動(dòng)態(tài)。要加強(qiáng)與土地管理、房產(chǎn)管理等部門的聯(lián)系，建立信息共享傳遞制度。把握土地使用權(quán)的取得、項(xiàng)目審批、預(yù)售及銷售、產(chǎn)權(quán)登記、二手房交易五個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，建立電子檔案，實(shí)行全程動(dòng)態(tài)跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)新情況、新問(wèn)題。要將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方及其房地產(chǎn)交易信息，及時(shí)傳遞給管理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)部門或崗位；征收契稅的財(cái)政部門要將獲取的房地產(chǎn)交易信息集中傳遞給稅務(wù)機(jī)關(guān)，稅務(wù)機(jī)關(guān)再分解傳遞給有關(guān)稅種的主管部門或崗位。同時(shí)，各稅種主管稅務(wù)機(jī)關(guān)或部門也要將有關(guān)稅收管理過(guò)程中獲取的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移信息，及時(shí)傳遞給契稅征收機(jī)關(guān)。

在具體操作中，可以以契稅征管為契機(jī)，嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”的有關(guān)規(guī)定，以證控稅，堵塞漏洞，把住稅源控管的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，再通過(guò)征收機(jī)關(guān)間的配合，準(zhǔn)確、快捷傳遞信息，實(shí)現(xiàn)信息的互通共享。凡不持稅務(wù)部門的發(fā)票和稅票，房產(chǎn)、土地部門不予辦理產(chǎn)權(quán)證照，從制度上堵塞稅收流失的漏洞。稅務(wù)機(jī)關(guān)要充分利用契稅征管中獲取的信息，明確責(zé)任人，跟蹤掌握有關(guān)房地產(chǎn)稅收的稅源情況，對(duì)有關(guān)稅收實(shí)施有效管理，提高稅收的管理質(zhì)量和效率。

地稅機(jī)關(guān)要利用契稅征管中積累的信息，從房地產(chǎn)管理部門和納稅申報(bào)過(guò)程中取得的信息進(jìn)行整合歸集，以縣（市、區(qū)）為單位建立房地產(chǎn)稅源信息數(shù)據(jù)庫(kù)，通過(guò)信息比對(duì)堵塞稅收漏洞。通過(guò)跟蹤了解掌握房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用、商品房預(yù)售和實(shí)際銷售、收款方式、收款時(shí)間等情況，利用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)開發(fā)商銷售商品房的信息，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳稅情況進(jìn)行納稅評(píng)估，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)采取有效措施。并利用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)交易信息，掌握單位、個(gè)人在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的有關(guān)稅源信息，與有關(guān)納稅申報(bào)資料進(jìn)行比對(duì)分析，發(fā)現(xiàn)漏繳稅款的，及時(shí)進(jìn)行追繳，切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)二級(jí)交易市場(chǎng)的稅收管理。

地稅部門應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，簡(jiǎn)化辦稅程序，優(yōu)化納稅服務(wù)，方便納稅人繳納稅款。要本著“就近”和“方便納稅人”的原則，不斷擴(kuò)大合署辦公的部門單位，真正方便納稅人，降低納稅人的稅外成本負(fù)擔(dān)。其次，全面推行“一窗式”管理服務(wù)。對(duì)轉(zhuǎn)讓或承受房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅收，如營(yíng)業(yè)稅及附加、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅等，凡可在一個(gè)窗口一并征收的，可在交易雙方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶或繳納契稅時(shí)一并征收。另外，可在契稅征收?qǐng)鏊蚍康禺a(chǎn)權(quán)屬登記場(chǎng)所代開財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓銷售發(fā)票。有條件的地方，爭(zhēng)取在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的場(chǎng)所開設(shè)房地產(chǎn)稅收征收窗口，爭(zhēng)取將金融機(jī)構(gòu)引入征收?qǐng)鏊怨?jié)省納稅人的辦稅時(shí)間和納稅成本，努力提高辦稅質(zhì)量和效率。