導語：如何才能寫好一篇房地產企業稅務風險管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：增值稅；全面實施；房地產企業；稅務風險管理

在當前，更加需要進一步的加強“營改增”工作，“營改增”對于企業的發展也會造成諸多影響，體現在下列兩大方面，由于實施“營改增”政策之后，房地產企業經常會出現資金不足、資金短缺的現象，這主要就是由于實施“營改增”政策之后可能會導致企業現金流量被占用。目前我國對于房地產行業也進行了全方位宏觀調控，通過宏觀調控避免房地產行業過熱，但是這樣的狀況之下，也會對于企業資金流動造成一定挑戰，導致資金短缺或不足現象。由于受到政策影響因素以及增值稅體系不夠成熟和完善，所以，要想對于房地產企業當中的增值部分稅額進行抵扣存在著一定的難度，另外無法實現抵扣的情況導致企業稅負不降反升，對于企業發展反而會造成一定的阻礙［1］。

一、房地產企業稅務風險類型及原因

（一）稅務風險類型

對于房地產企業來講，其稅務風險主要劃分為下列幾大類型：第一，在房地產企業實際核算的過程當中，應當繳納的稅款不能夠符合稅收法律法規要求，會出現稅款應繳未繳狀況，企業需要補稅，并且還需要加收滯納金，甚至在嚴重狀況之下，還會受到政府部門的處罰［2］。另外，市場經濟條件之下很多房地產企業往往為了利益的驅使，少繳納稅款或者故意不繳納稅款，甚至隱藏利潤，影響到了房地產企業健康發展。第二，對于當前的房地產企業來講，在實際核算的過程當中缺乏規范性和合理性，少計收入或者虛增成本，財務管理流程不夠健全和完善［3］。成本費用方面不能夠根據會計準則核算，成本管理也相對較為混亂，導致稅款難以被正確計算，還面臨著稅務處罰的風險。第三，對于當前的房地產企業來講，由于自身錯誤也往往會導致稅款多繳納。對于稅款進行計算的過程當中，依據是國家所頒布的各項法律法規，需要相關的工作人員能夠嚴格地按照規范進行合理及科學操作，若房地產企業不能夠進行準確的操作，將會直接地影響到稅款的計算科學性和準確性。例如很多的企業自己已經繳納了稅款卻不能知曉，企業無形成本大幅度的增加，讓企業稅收負擔過重。

（二）稅務風險產生的原因

對于當前房地產企業而言還依然面臨著涉稅風險問題，主要包括了稅收法律法規缺乏完善性，主觀趨利動因以及財務人員整體素質和能力不足等等。此外，內部控制制度缺乏完善性和健全性也會造成重大的稅務風險。第一，對于當前的房地產開發商來講，在市場經濟的背景之下，往往由于主觀趨利動因，而采取一系列偷稅、漏稅行為。企業故意違反誠信原則以及違背國家法律法規，導致稅款被少繳或者不繳。第二，當前房地產行業發展的過程當中，相關的法律法規還依然不夠完善和健全。對于我國市場經濟而言，其正處于高速發展背景之下，但是，與之相關的法律法規以及有關制度卻缺乏完善性和健全性，甚至還有很多的稅收法律法規實際操作的過程當中存在著諸多阻礙性因素，需要進一步提高其適用性。房地產行業屬于國家的支柱性產業，尤其是其稅收政策相對較多以及變化較快，容易導致企業忙中出錯。第三，對于當前的企業內部相關財務管理人員來講，其專業能力和專業素質相對較為有限，雖然我國已經成為一個財會大國，但是卻依然不是財會強國，缺乏能力突出的高級財會人才。對于財務會計人員來講，其綜合素質、專業能力、專業水平都相對較為低下，這也是經常導致企業出現財務風險。第四，在當前企業開展內部控制過程當中，內控制度還是缺乏完善性和健全性，難以保障企業的健康穩定的發展，同時也難以防范風險事件，這在很大程度上為稅務風險的產生提供了相應的條件。

二、“營改增”后稅務風險管理探討

（一）專用發票管理存在的風險及控制措施

針對增值稅專用發票來講，從某種意義上可以將其認為一種有價證券。目前，發票方面有關的犯罪行為基本上都是和增值稅專用票密切相關的，主要就是由于增值稅發票具有抵扣的能力，通過利用增值稅發票能夠抵扣企業所要繳納的一部分的稅款。但是，依然存在著一部分的企業為了能夠減少自己所要交的稅款，通過這樣的機會在發票上大做文章。比如虛開增值稅發票來開展違法犯罪活動，這樣少繳或漏繳稅金。目前稅務機關需要高度重視，如果發現在增值稅發票方面存在著違規違法的行為，就需要及時采取措施對于相關企業進行處置、處罰。對于當前的企業來講，在對發票管理的過程當中需要采取合理及科學的措施，要從下列幾個方面進行必要的防控：第一，對于增值稅專用發票進行充分認知，同時也需要了解增值稅專用發票的管理規定。第二，要通過采取更加合法以及科學的手段來獲得抵扣進項稅發票，并且要在合適時間之內將其交給稅務機關進行必要的認證，保障企業稅務風險得到降低。由于增值稅發票能夠促使一部分稅額得到抵扣，所以可以稱之為一種有價證券，在目前的背景之下，更加需要企業加強發票嚴格管理，避免產生抵扣聯丟失的狀況。第三，增值稅發票也是一種價外稅。換言之就是稅款、價款二者相互分離開。對于當前財務人員來講，在實際財務核算工作開展的過程當中需要對于稅款和價款準確合理歸集。第四，在實施“營改增”政策之后，對于當前納稅人來講，在利用增值稅專用發票的過程當中，要保障按照國家的法律法規來進行操作，尤其是不能夠虛開發票。否則一旦發現，就會遭受到稅務機關嚴厲處罰，對于企業的健康穩定的發展會造成重大的影響和阻礙。

（二）進項稅額抵扣存在的風險及控制措施

在實施“營改增”政策之后，對于當前的房地產而言，還是面臨著進項稅額抵扣風險。第一，對于當前的納稅人來講，在沒有知曉或者已經知曉情況之下利用虛開增值稅發票來將其作為合法抵扣憑證，這屬于一種嚴重的違法行為，需要引起重視。第二，對于當前的企業而言，購進貨物以后，增值稅發票用在了非應稅項目或者是個人消費上，卻沒有根據稅法相關要求和規定將進項稅額進行必要處理。第三，應稅服務已經出現不能抵扣進項的狀況。第四，納稅人在實際稅額抵扣的過程當中產生較多的稅務風險，為此，需要企業能夠采取合理以及科學的控制措施。第一，不管是從何種渠道、何種途徑所得到的增值稅專用發票，需要保障和企業的業務實現相互的對應，這樣才能夠讓發票更加具有有效性和真實性。第二，實際財務核算工作開展的過程當中，也需要切實做好進項稅額的管理審核工作，不能夠抵扣進項稅額的也應當實現進項稅額轉出。這樣才能夠促使其符合稅法相關規定和要求，并且也可以理順邏輯關系。第三，對于當前的企業來講，也需要組織員工針對增值稅條例進行深入的學習和研究，讓員工能夠意識到增值稅條例的重要價值和重要意義，并且通過條例來對于自身的行為進行規范和約束。第四，對于當前的企業人管理人而言，要采取措施提高企業財務管理人員的專業素質和專業能力，這樣才能夠促使會計核算工作更加具有科學性和合理性，否則難以準確有效的對于進項稅額進行科學的把握控制。

（三）增值稅政策上存在的風險及控制措施

“營改增”也設置了增值稅免征項目以及退稅項目免征項目，主要包括了退伍軍人就業、殘疾人就業、著作稅轉讓、以及相關的免稅業務等等。對于當前的企業而言，也需要解讀相關的政策，避免錯誤的運用稅收優惠政策而對于企業發展造成一定風險和影響。其主要采取的措施包括下列幾項，第一，要對于自身的業務進行深入的研究和分析，切實保障自身所開展的各項業務符合稅收的各項政策。尤其是對于優惠政策當中的內容，要進行熟練地掌握和了解。另外，對于當前納稅人來講，也需要明確各項稅收優惠政策的內涵，不能夠根據個人理解或者是感覺來理解稅收優惠政策。不能優惠的必定不能優惠。第二，要在符合稅收優惠政策的基礎之上，給稅務機關提供相關的資料。第三，要對于增值稅專用發票以及企業免稅項目之間關系進行合理及科學的處理。

（四）偷逃稅風險及控制措施

在當前，依然存在著一部分企業管理人士為了能夠有效提高企業利潤水平，實際經營管理的過程當中鋌而走險，通過采取不良方式來偷稅漏稅，甚至少記收入方式取得現金收入，企業也不開正規發票，獲得了更多的賬外收入。稅務機關會對于偷逃漏稅行為進行嚴厲的處罰，甚至情節嚴重的情況之下還會追究刑事責任，所以，企業也需要端正好自身態度，不要存在任何的僥幸心理，平時也需要嚴格按照規范進行合理科學的操作。

三、結語

綜上所述，“營改增”政策就是為了能夠有效減少企業的稅負，房地產企業更加需要高度重視稅務風險問題，要采取措施有效規避稅務風險，這樣才能夠提高企業利潤水平，實現企業健康、穩定及持續性的發展。

參考文獻

［1］張慧慧.淺析房地產企業稅務風險防范［J］.科技經濟導刊，2020（9）.

［2］林傳萬.房地產開發企業土地增值稅稅收風險籌劃研究［J］.納稅，2020（8）.

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關鍵詞：房地產開發企業；稅收；風險管理；財政收入

房地產開發企業在經營發展中，可能存在不同程度上的稅收風險，對于稅收風險的管理則是強調相關的稅收機構借助先進的信息技術手段，對企業風險進行分析，結合實際情況，有針對性提出合理的稅收管理措施，以求盡可能的降低稅收管理風險，提高企業納稅額，維護當地政府財政穩定。對此，相關稅收部門可以通過對納稅企業進行輔導和宣傳，加強稅收監管力度，根據差別化的手段來降低稅收風險，提升稅收管理成效。由此看來，加強房地產開發企業稅收管理風險研究是十分有必要的，對于后續理論研究和實踐工作開展具有一定參考價值。

一、房地產開發企業稅收管理現狀

（一）內部控制缺失。房地產是我國經濟持續增長中不可或缺的組成部分，當前我國房地產開發企業稅收風險管理工作中面臨著各式各樣的風險，其中一個典型的問題就是內部控制缺失[1]。房地產企業由于自身組織結構較為冗雜，經營業務涉及到眾多方面，一個工程項目從設計開發、建筑施工、加工業、建材商貿以及房屋銷售等多個部門，這個部門的日常工作量較大，在核算經營成本時很容易混亂影響到最終結果準確性；同時，稅收風險管理力量不高，缺少足夠的管理資源，管理水平偏低，在實際納稅中可能在執行上存在差異。當前我國的房地產企業盡管結合實際情況建立了相應的內部控制和風險管理制度，但是在實際執行中難以有效的落實到實處，依法旅行納稅職責，致使納稅風險依然存在。同時，還有更多的房地產開發企業尚未建立完善的風險管理體系，自然就談不上執行納稅風險管理措施。由于很多企業內部制度不健全，或是不愿意去執行稅收風險管理措施，同樣會為企業帶來稅收風險。

（二）企業稅收規劃容易存在誤區。房地產企業的稅收規劃主要是為了盡可能的在法律允許范圍內少繳稅，但是稅收規劃失敗，房地產企業將會付出相應的代價，即稅收規劃風險。為了能夠在法律允許范圍內少繳稅，通過調低稅基，就能夠實現少繳稅的目的。但是企業在稅收規劃和方案選擇中并未依法繳納稅務，或是由于無法及時、全面的了解到相關稅收政策，導致稅收規劃存在較大的風險[2]。

（三）企業辦稅人員專業素質不高。房地產企業在日常經營管理活動開展中，辦稅人自身的專業素質高低同樣會對企業稅收風險管理帶來風險，導致企業無法更加全面、有效的了解稅收政策，或是對稅收政策精髓把握的不全面，納稅行為并未嚴格遵循相關納稅要求進行，或是流于表面，未能從實質上真正按照稅收政策規定進行操作，導致企業面臨逃稅、漏稅的問題，承擔違約金和罰款的處罰，不僅損害企業經濟效益，在一定程度上還會損害企業的整體形象和名譽。

（四）溝通協調不充分。對于一些涉及到具體的納稅業務，一般情況下是由專門的管理人員進行調查、審核以及評估，但是多數房地產企業缺乏專門的人員去同稅務人員進行溝通和協調，這種溝通協調的不充分問題，將會為企業帶來少繳和未繳稅的風險出現，從而造成嚴重的后果。與此同時，稅收政策由于自身特性十分復雜，所以房地產企業對于稅收政策的理解和認知上存在差異，這種對稅收政策理解上的差異，可能導致企業認定的繳稅范圍和稅收機關認定的繳稅范圍不同，為房地產企業帶來稅收風險。

二、房地產開發企業稅收風險應對措施

（一）健全和完善企業財務會計核算體系。房地產企業由于自身業務涉及范圍較廣，在財務成本核算中可能存在一定的問題，造成成本核算工作出現缺失。這就需要房地產企業健全和完善財務會計核算體系，能夠對企業日常經營活動和交易真實、全面的反映出來，科學合理的計算，對于重大財務活動及時申報和繳納，為企業積極參與市場良性競爭打下堅實的基礎。在交易活動開展中，企業應該重點關注納稅主體的資格和信用，進行綜合考評，防止企業惡意的轉嫁稅收風險，出現稅收漏洞，盡可能的降低稅收風險消滅在萌芽狀態中。與此同時，房地產企業還應該提高辦稅人員自身的綜合素質，加強培訓和考核，樹立正確的責任意識和稅務風險意識，能夠不斷完善自身知識結構，學習新的稅收法律和政策內容，明確稅收風險防范的重要性，真正將稅收風險管理工作落實到實處，維護企業合法的稅收權益，顯著提升企業的稅收風險管理能力。

（二）加強稅務部門監管。房地產企業應該根據實際面臨的稅收風險，有針對性提出應對措施，降低稅收風險帶來的危害。稅務部門同樣應該對企業申報存在異常納稅項目進行監督，促使房地產企業能夠明確自身納稅范圍，對于異常納稅項目更深層次的檢查和管理，及時補繳稅款。對于一些異常納稅項目，如果經過企業自身額定檢查仍然無法明確異常原因，稅務機關可以交由相關稽查部門對企業納稅情況進行科學合理的評估，從而更為全面的了解到納稅異常原因所在。

（三）建立稅負模型。稅務機關應該引進先進的計算機網絡技術，根據房地產企業的實際經營情況、樓盤開發規模，應用金稅軟件數據庫建立稅務模型，以此來更加科學合理的管理稅收風險，計算企業的營業稅、所得稅以及土地增值稅，根據建立的稅負模型考核企業自身的稅負情況，更深入的了解到房地產企業面臨著的稅收風險，及時有效的采取應對措施，解決企業稅收異常問題。

（四）共享房地產開發信息。為能更有效的對房地產稅收風險進行管理，政府部門可以建立房地產行業統一的數據平臺，實現數據共享。工商、稅務、土地以及建委等相關部門可以在數據平臺上共享數據，數據透明度更高，有助于后續發現稅務異常查詢數據信息。此外，對數據平臺應該定期維護和更新，確保房地產信息共享更加及時、全面，根據相關數據信息對比分析房地產企業納稅情況，有效規避房地產企業稅收管理風險。

（五）加強房地產開發企業稅收風險管理。為了能夠有效提升房地產企業稅收風險管理成效，相關稅務部門應結合實際情況，加強對房地產開發企業稅收風險管理，建立健全風險管理機制，定期組織房地產企業進行稅收政策培訓，促使企業能夠更加全面的了解稅收相關信息，嚴格遵循稅收政策繳納稅款，規避稅收風險。

結論：綜上所述，房地產業由于發展速度較快，利潤較高，是政府財政的主要來源，為了能夠保證政府財政收入，房地產企業的納稅合法，加強稅收風險管理是尤為關鍵的，通過建立數據共享平臺，加強稅務機關監管，不斷強化房地產稅收風險管理，盡可能的降低稅收風險為企業帶來的損失。

參考文獻：

[1] 秦箏.新形勢下房地產開發企業戰略轉型研究[D].河南大學，2012.

[2] 張倩.土地增值稅征管過程中稅收風險識別方法研究――以房地產開發企業為例[D].云南財經大學，2015.

[3] 張起良.房地產開發企業稅務審計的風險與對策的研究[D].中央財經大學，2011.

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關鍵詞：房地產企業；營改增；稅務風險控制策略

一、發生稅務風險原因分析

(一)不夠強的管理意識原因

剛剛完成營改增的房地產企業肯定還沒有形成風險意識和危機意識，大部分企業依然沿用過去的粗放模式進行企業的經營管理工作。企業中重要的兩層，即管理層與執行層并沒有形成較為濃厚的納稅觀念，沒有較強的稅收遵從方面的意識，存在重財務風險、輕稅務風險管理的現象，極易造成稅務風險的發生[1]。

(二)不夠健全的機構原因

大部分企業還沒有來得及開展專門負責稅收管理的機構與崗位的設置工作，有一些企業盡管開展并完成了負責稅收管理工作崗位的設置工作，但其職能定位存在問題。報稅是其設置這一崗位的主要目的和其職能所在，即報稅是其主要職能定位，而忽視甚至缺乏對稅務風險管理這一重要方面的職能定位，觀察負責稅收管理工作的人員，可以看出這一崗位上的人員同時也負責財務工作，也就是一人多崗，因而部分人員缺乏稅收崗位所必備的專業知識和職業素質。

(三)過大的稅法規定和會計制度差異原因

通過觀察，可以看出會計制度和稅法規定兩者之間從以前到現在都存在巨大的差異，特別是當營改增實行后，稅法又有一些新的問題出現。盡管我們國家的財政部與稅務總局持續性的出臺了很多補充與解釋文件，但是這兩者間的差異則變得更為復雜和難解[2]。因而作為一個房地產企業來講，應該做好理解、學習、掌握以及運用營改增實行后財務方面和稅務方面的新知識內容，在具體的實踐中不斷感受這兩者之間的巨大差異，并通過協調令這兩者變得更加和諧。這是一個無形的考驗，不但考驗著房地產企業，還考驗著企業中負責財務工作的人員，具體表現為企業稅務風險的進一步加大。

二、控制稅務風險策略分析

(一)做好財務人員控制管理稅務風險

意識的培養工作一個企業的稅務風險管理文化決定著其所開展的稅務風險管理工作的好與壞。基于此，房地產企業中重要的兩層，即管理層與執行層應該對稅務風險的意識與理念的正確樹立給予高度重視。在企業高層領導的帶動下，使整個企業文化氛圍中多添加與形成稅務風險管理這種新元素，引導企業中負責財務工作的人員在日常的工作中做到遵守法紀和誠信納稅這兩點。另外，落實責任制，使責任落實在個人身上，及時對員工實行獎勵或懲罰措施，使每個人的切身利益和稅務風險管理工作成效之間緊緊聯系起來，這樣便可使企業中相關工作人員的稅務風險管理意識大大提升[3]。對負責財務工作的人員來講，重視實務操作主要應該做到以下幾點：注意管理抵扣憑證力度的加強、財務核算更加規范、提升對虛開發票風險的防范力度、稅收籌劃開展符合相關法律法規、對進項稅業務的可抵扣與不可抵扣事項進行明確等。

(二)做好內部管理制度的完善工作

基于稅務風險的內部控制角度，對出現在稅務風險的內部控制過程中的問題進行深入的分析，據此提出解決這些問題的建設性意見。對一個房地產企業來講，其主要可以經事先模塊、事中模塊、事后模塊之間的互相支持以及配合，使稅務風險管理體系的構架工作得以成功。事先模塊主要在于預防，做好企業組織結構的完善、風險管理企業文化的樹立以及內部控制制度的建設這三個方面的工作即可；事中模塊主要在于防范，具體可以通過對財務指標分析法與結合定向和定量方法的運用分別完成風險識別和風險評估這兩個方面的重要工作，進而以便基于風險點等級的不同，提出應對風險的切實而可行的方案；事后模塊主要在于監督和評價，經信息系統的成功建立提升溝通的效率，全過程監督和評估風險管理體系，進而保障稅務風險管理工作進行的更加順利而高效。

(三)做好稅務風險管理機構體系的科學規范建立工作

“不以規矩，無以成方圓”，因而對一個房地產企業來說最重要的就是稅務風險內部控制目標的確定，堅持配合監督、全面性以及合法性這三大原則，依照國家相關稅收政策和本企業所處的行業特征，從戰略層與業務層的高度進行稅務風險的識別、分析以及評估，從而使稅務風險內部控制體系的建立健全工作得以圓滿完成。與此同時，還應該對稅務風險動態管理的強化和工作人員涉稅培訓力度的強化這兩個方面的工作給予高度重視，以便在更好的降低、防范以及規避稅務風險的同時實現企業價值的創造目標[4]。如此，才能使稅務風險管理工作變得更加高效。

(四)做好業務流程的全面梳理與合同稅務風險的修訂工作

其一，應該重視梳理過渡期合同的工作，對各種完工狀態，如新建狀態、在建狀態、即將完工狀態以及已完工狀態等進行區分，方便做出有關過渡期增值稅政策的最佳選擇；與此同時，還應該重視同合同的簽約方進行下述幾點重要事項的協商以及重新確認工作，具體有合同在過渡期的交易價格方面、承擔增值稅務的主體方面、開具和取得發票的要求方面、納稅義務具體時點方面等內容，還應通過相關補充協議的簽署對上述幾個條款的變化予以明確。其二，重視開展修訂現有合同模板的工作，具體對現有的銷售方面、租賃方面、采購方面、總包方面的合同進行收集，依照營改增完成適當修改合同條款的工作，比如合同中明確有增值稅價款的存在情況、納稅人的銷售貨物兼有不同的征收率或稅率情況以及修配修理加工勞務情況等。這些情況都可劃分應稅服務的范圍內，因而需要在合同中將具體的服務內容事項、不含稅價事項以及對應增值稅額事項等分列出來。

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關鍵詞：房地產；企業稅收風險；內控管理

隨著國家房地產行業規模的不斷擴大，其在我國的GPD中所占比重已經非常大，這在帶動國家企業發展方面起到的作用是非常大的。當時房地產企業因項目投入資金較大，且經營過程較為復雜，其本身就具有一定的風險性。特別是在稅收方面，如果房地產企業無法根據自身的企業運營發展進行有效的稅收風險內部管控，將會給企業發展帶來比較嚴重的障礙，所以。房地產企業應該加強自身內外部稅收風險的綜合因素分析，以努力探尋房地產企業稅收內部管控方式為手段，通過有效的稅收控制來提升企業的經濟效益，同時不斷地實現稅收風險的化解。

1房地產當前的稅收風險分析

從當前房地產企業稅收出現的風險因素分析來看，其很大一部分原因都是由于房地產企業沒有對內部的稅收風險管控加以重視。房地產企業的稅控管理重點往往在稅務申報工作和單個環節的稅費避讓，普遍缺乏對國家當前稅控政策的徹底分析和了解，沒有形成與之對應的稅務管控方案。同時很多房地產企業的稅務專崗都是兼職，在專業知識和行業經驗方面都比較欠缺。從房地產所面臨的稅收風險來看，其主要有政策、財務、企業經營及法律等方面的風險。房地產企業對這些稅收風險缺乏連續性的總體方案規劃，特別是當前變化較快的稅收政策也提升了稅控風險。基于這些情況，房地產企業要想實現自身經濟利益的合法提升，就應該結合稅收政策進行稅收籌劃和內控體系的完善。

2房地產企業當前的稅收風險內控現狀

2.1企業普遍缺乏稅收籌劃管理理念

房地產企業的稅后籌劃基本定位在如何有效地降低納稅方面。實際上，企業的稅收籌劃是稅收工作的重要指導依據，對于房地產企業來說，稅后風險的內部管控除了關系到納稅金額之外，還涉及企業營銷，發展及財務，法律等多個環節。為此，在房地產企業的稅收風險管理方面，如何能夠將其有效地貫穿到整個企業發展運營管理各個環節中就成為比較關鍵的問題。在這方面，很多房地產企業還處于比較被動的狀態，缺乏針對性的管理規劃，這就導致了企業成本管控不合理，稅負得不到有效降低等問題的出現。

2.2房地產企業針對稅收風險的內部管控機制不健全

要想實現房地產企業的稅收風險合理管控，就必須有完善的稅收風險管控機制來加以約束。隨著國家稅收政策的不斷升級和發展，多數房地產企業都已經能夠形成針對自身稅收風險管控的相關約束機制。但從機制的管控來看，普遍存在稅控與經營脫節，稅收讓步于服務的現象。而且很多稅收風險管控機制在日常公司運營中，因為缺乏執行監管，也很難得到有效的落實。同時加上缺乏針對稅收風險管控的考核和評價，使得很多已經沉穩的稅收風險管控制度很難得到真正地實施。

2.3普遍缺乏對稅務政策的研究而出現稅控不到位的情況

(1)國家的稅收政策也是變化比較快的，在房地產企業還沒對一個政策進行完全吃透的基礎上，新的政策一出臺，使得企業財務對新舊政策難以進行很好的理解和貫徹。(2)企業管理層對稅收風險管控思路有問題，他們普遍認為延遲繳稅、偷稅漏稅是好事，其實這其中可能會導致很多會計角度的核算問題出現。再加上房地產的增值稅和企業所得稅清算比較困難，施工過程較長且立項手續復雜，使得財務稅收經常出現跨年的問題，這對企業保稅及內部管控來說就困難重重。(3)企業普遍認為稅控問題是財務專業角度問題。在實際的企業稅收風險內控管理方面，其他部門很難主動地去配合財務部門進行稅控考慮。這就使得土地增值稅和所得稅清算工作難度較大。

3優化房地產企業內部稅后風險管控的相關策略

3.1成立專門的風險識別體系

針對房地產行業涉及稅種較多，繳算繁雜的情況，應該以公司角度來形成風險識別體系，對事前及事中進行風險警示。提升管理層及稅收專業的稅控管理意識，清楚企業內部的業務流程及制度建設，在不違背稅收政策的基礎上實現稅收風險因素的合理識別和管控。

3.2進行有效的稅收風險評估

企業要根據不同的稅收風險進行等級分類。這樣就可以結合等級評估來進行稅收事件的具體分析，然后可以指定合理的解決方案。同時有利于稅收風險的縱向比較和稅控風險經驗積累。

3.3不斷完善風險應對體系

面對房地產稅收方面的各種風險，雖然無法通過單一的方式來進行處理，但是我們可以在總結風險等級及結果分析的基礎上，進行對應方案的規劃。常用的風險應對主要遵循：結合以往風險規避經驗進行針對性措施制定；以降低誘發風險的不確定因素來降低稅收風險帶來的損失；進行高風險的有效業務轉嫁，比如，可以以外購商品房的形式來處理安置房的復雜稅務問題。

3.4完善關于稅收風險的內控管理機制

很多房地產企業的內部管控機制存在漏洞，同時缺乏執行監督。針對這種情況，建議房地產企業實行稅收風險內部管控機制的執行監督常態化，讓稅收的合理規劃和依法納稅成為一種內控正確觀念。并構建與之對應的考核監督機制，實現稅收風險內控管理機制的全面落實監督。

3.5形成稅收規劃與風控兩相呼應的局勢

稅收規劃主要是進行事前的稅務安排，而稅收風控則是一種預警，兩者之間存在交叉，所以，企業稅務管理部門應該實現對兩者的呼應統籌。以實現對房地產稅收政策的合理了解為原則，及時進行與稅法相對應的稅收籌劃。同時監理會計核算制度，確保稅收籌劃能夠統籌大局。

3.6針對土地增值稅的風險控制

房地產企業日常運營中涉及的主要稅種之一就是土地增值稅。在土地增值稅的風險控制方面，首先應該結合當前的稅收減免政策進行靈活的納稅規劃。對于房地產行業來說，主要目的是及時盈利，而繳納的土地增值稅金額又與企業的盈利額成正比。所以項目初期的增值稅納稅籌劃就顯得非常重要。這時還應該考慮如何通過將一些費用轉移到房地產開發成本費用里，來適度實現行業內部產業鏈的延伸，增強跨行業的利潤轉化，來實現對房地產繳納土地增值稅的有效降低。

3.7針對企業所得稅的有效管控

房地產企業所得稅的控制，首先應該避免違法稅控導致的稅務風險，在納稅之前先進行內部申報信息的稽核。另外還應該通過稅后的總體籌劃，以利潤轉移法的綜合利用和收入調節，來最大可能地降低企業所得稅繳納壓力。

4結語

總而言之，企業的內部稅收風險控制是一個非常關鍵的效益把控方式，它可以幫助企業有效地進行風險規避，提升企業經濟效益。如果內部稅控得不到有效的控制，房地產企業將會給自身帶來比較高額的稅收壓力。所以，房地產企業必須能夠緊緊抓住當前的國家的各項稅后政策，并進行深入的分析解讀，以正確稅收觀念的樹立，來優化企業資金結構管理和成本運營機制，并加強差異化風險策略的應用，有效提升企業稅收內部管理水平，促進房地產企業能夠獲得更好的發展前景。

參考文獻

[1]王勇.淺論房地產企業稅收風險內控管理方法[J].新經濟,2014(29).

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[3]劉蓉.企業稅務風險及其管理理論的研究興起與理論框架構建[J].光華財稅年刊,2013(00).

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【關鍵詞】房地產開發企業 風險分類 風險防范

一、風險研究的目的

房地產開發是一個開發周期長、融資金額大、效益風險高的行業。一方面我國房地產行業的管控和保障制度還處在完善的過程中；另一方面目前國內房地產行業過分依賴于銀行信貸，無形中增加了銀行環節的壓力和風險。如果在這個時候企業忽視財務管理的風險，即時企業的盈利能力再強，那么就可能會造成企業資金鏈的斷裂，甚至是破產。

所以需要房地產開發企業從自身的角度出發，從日常的活動中進行監督，才能及時的發現風險和調整企業戰略。其中企業的日常活動不僅僅是指開發項目的開發建設活動，應該貫穿于籌資、投資、建造、運營整個階段。這樣才能有效的防患于未然。

二、財務風險的分類

1.資金風險

由于我國的房地產行業起步比國外晚，在融資方式上也較國外不成熟。目前我國國內大部分房地產企業的融資方式主要是通過銀行的信貸，而銀行的信貸往往取決于銀行的貸款利率，這一因素是隨國家政策變化而變化的。雖然目前這一階段貸款利率出在一個較低水平，但回顧往年的利率變化，一般來說房地產企業都會承擔很大的資金成本。另外影響房地產企業一個關鍵因素是要保持資金的流動性，只有足夠的流動資金來支撐，才能維持企業的繼續發展，而決定這一因素的是房地產企業的營銷能力和當時的房地產銷售環境，后者具有一定的不確定性。所以一旦企業的資金鏈出現問題，隨之而來的銀行信貸風險。

對于房地產企業的連續性投資活動來說，在之前的老項目未完全消化之前，是很難再通過銀行進行信貸融資的。雖然目前有房地產信貸，房地產信貸投資基金等方式，但國內房地產企業會去嘗試的不多，更多的會是通過民間資本來融資，這樣無疑是加重了企業的資金成本，制造了企業破產的隱患。

2.管理風險

房地產行業是支撐我國經濟發展的重要行業，房地產行業的產業鏈對于拉動地方稅收收入也是一個重要環節。所以對于房地產企業的內部控制是非常有必要的。如果企業認為只要完成了前期的融資工作，就有了推動企業發展的穩定現金流，忽視了財務管理的風險，那么在企業運營后期，必然會造成一系列的問題。

同時雖然大多數房地產項目都會按要求進行稅務和會計方面的審計工作，但審計工作最多只是事后的檢查和對預期的風險控制，對于一些影響到企業現金流正常流轉的因素，我們需要的是及時發現并盡快采取對應措施，這樣企業才能健康的運行下去。所以如果不能不斷的完善房地產企業的財務管理制度，那么就可能體現不出房地產企業的真實價值，給企業的投資決策造成影響。

三、財務風險的防范

1.融資方式的創新

目前國內房地產企業的融資方式還是比較單一的，很多是直接或者間接的通過銀行的信貸來實現。而通過這種方式來進行融資的風險日益顯露出來，銀行成為了最后一道防線。所以我們要探求一條適合我國房地產企業發展的道路。例如可以采用債務融資、房地產信托、REITs等比較成熟的方式。

其中房地產信托投資基金（REITs）是專門針對房地產開發企業的一種融資方式，相對于其他的融資方式，具備的一定的針對性和專業性。一方面，REITs并不是通過債權來融資，這樣就大大降低了企業的負債率，減少了的企業負擔。同時還可以避免由于銀行信貸融資所帶來的信貸抵押風險，因為這種方式對房地產企業來說始終保持著控制經營權。另一方面，對于一般的信托產品來說，房地產信托投資基金具有很強的目的性，是專門針對房地產企業而設計的一種方式。其中最重要的是可以保持企業對資產的控制權。

2.加強對風險的防范

對于房地產開發企業來說，看一個企業能否持續發展，不單單是看企業目前的資金保有量有多少，而是看企業是否能保持一個長期穩定發展的資本結構。除了前期融資方式的選擇，還需要在后期企業運營管理的過程中，從財務管理風險的角度出發，保證企業目前以及將來的現金流都能正常流轉。

而財務管理的管控應該是一個貫穿整個房地產項目的管理控制活動，包括從項目開發前的預算控制，到項目建設中的調整控制，以及項目完工后銷售時期的跟蹤控制。同時也要考慮國家相關政策制度的出臺對整個行業的影響。例如，今年5月1日將在全國正式推行營改增制度，在土地契稅、購買建筑材料、以及房地產銷售階段的稅收制度都有一定的變化，房地產企業一定要對于這種變化，及時預估對應的風險預案，使企業順利地完成從營業稅到增值稅的過渡。

除了財務管理方面的控制外，房地產開發企業還可以通過可行

性研究報告來預估整個項目周期的風險。房地產項目的可行性研究

報告是反映項目在研發、規劃設計、建設、銷售等等環節成本效益的

報告。如果企業可以及時根據當前的狀況調整項目開發的預計成本

效益，那么可以在很大程度上避免一些風險。

四、總結

房地產項目都具有很長的開發周期，在開發過程中保持企業的財務狀況穩定是一項重要的工作。在這期間企業會同時受到來自宏觀經濟環境和內部風險管理制度的影響。在目前大部分地區房價持續上漲的情況下，國家出臺了一系列政策來維持房價的穩步發展。同時房地產企業要做好對財務管理風險的防范工作。一方面要加強對融資成本的控制，拓寬對融資方式的選擇，借鑒國外一些成熟的多元化融資方式；另一方面要提高對企業風險管理的認識，尤其是對財務管理風險的控制。這樣才能保證房地產企業的可持續發展。

參考文獻：

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（一）詳細評價法

即根據內部控制框架理論，分析國有房地產企業內部控制的制定，細致評價內部控制的流程和執行情況，了解內部控制方案與房地產企業的匹配度，最終判斷其是否合理有效。

（二）風險基礎評價法

即從基層到最高管理層的內部控制都有風險管理的理念，時刻關注風險的存在并準備進行風險應對，有效瞄準相關目標進行評價的風險觀點。

相較于詳細評價法，風險基礎評價法具有如下特點：一方面，風險基礎評價法有著更為廣泛的適用性和靈活性，以評估國有房地產企業的內部控制風險為目標起點，避免了與內部控制框架進行簡單的核對；另一方面，風險基礎評價法更針對內部控制點的測試范圍和內容，在辨別和評估國有房地產企業應對內部控制目標風險時需要更高的專業判斷能力。

二、國有房地產企業內部控制有效性的完善對策

（一）風險管理機制的構建

首先，國有房地產企業要構建合適的風險管理小組。國有房地產企業應在構建風險管理領導小組的基礎上，配備專業的人員開展風險管理工作，并適當提供關于風險管理技巧和風險管理意識的崗位培訓。企業要制定出合理的危機處理工作程序，明確各級領導和成員的職責并相應進行授權，這樣在危機爆發初期就能夠找到問題所在并及時進行化解。

其次，國有房地產企業要構建企業風險管理文化。國有房地產企業要將風險管理的理念和手段融入到日常管理流程中，并通過討論和培訓讓風險管理的實施得到全體員工的認可。企業要大力培育和塑造良好的風險管理文化，將風險管理意識轉化為員工的自覺行動和共同認識，促進企業構建系統、規范且高效的風險管理機制。

（二）信息技術作用的發揮

為了更好地發揮信息與溝通系統的作用，國有房地產企業要充分利用操作系統、數據庫和應用系統自身提供的安全性能，在系統中設置安全系數來加強系統的訪問安全；定期檢測信息系統的運行情況，及時進行計算機病毒的預防和檢查工作；利用信息與溝通系統建立信息化平臺，規范信息的使用和傳遞，促使業務流程和信息流程的統一；將信息系統劃分為生產、銷售、財務、存儲等子系統，及時反映和記錄企業各項交易；財務部門要認真審核采購、生產、銷售等部門與財務相關的關鍵業務數據，確保會計信息和業務流程在時間、數量和價值上的統一。

（三）可持續發展人力資源政策的實施

第一，國有房地產企業的招聘及離職程序要規范化。國有房地產企業應根據人力資源需求計劃，擬定招聘計劃和方案，采取公開招聘方式進行人才的選拔，并將職業道德修養和專業勝任能力作為選拔和聘用的重要標準；完善員工離職交接程序，并要求退還所有屬于企業的財產，包括實物資產和各種信息資料。

第二，國有房地產企業的培訓工作要常規化。國有房地產企業要根據工作實際需要制定培訓計劃，對培訓目的、培訓人員、培訓時間、培訓方式、培訓預算等做出適當安排，確保員工專業知識和業務能力達到崗位要求，培訓期末應由培訓單位進行考核，并將考核結果及時報企業人力資源管理部門進行評價。

第三，國有房地產企業的人力資源考核制度要科學化。國有房地產企業要制定科學合理的人力資源考核制度，對員工履行職責、完成工作的情況實施全面、公正、準確的考核，客觀評價員工的工作表現，引導員工實現企業經營目標（考核內容一般應涵蓋員工的工作態度、工作能力、工作業績、工作潛力等方面）。

第四，國有房地產企業的員工激勵約束機制要合理化。國有房地產企業要準確地了解員工的需求，了解員工最看重的價值，尊重員工對個人利益的追求，在此基礎上采取物質激勵和精神激勵等多種激勵措施，使員工對個人利益的追求與對組織利益的追求相吻合，以提高激勵效果。

（四）內部監督執行力的提高

為了提高國有房地產企業的內部審計管理，確保內部控制過程中受到必要和適當的監管，有必要構建脫離財務部門的獨立審計部門，以確保內部審計的獨立性和權威性。內部審計師的責任不再局限于企業內部控制的監督，而是通過獨立的檢查和評價活動，對內部控制的漏洞提出切實可行的修改措施，以促進企業管理層進一步改善經營管理能力。

國有房地產企業在設立審計部時應堅持由財務領域向經營和管理領域擴展，內部審計師不僅要熟悉精通會計、審計、法律、稅務、金融等方面的專業知識，還應熟悉經營管理、工藝流程、經濟政策法規、市場環境分析等方面的知識，因此，一方面要從企業管理的各專業領域吸收熟悉業務懂管理的人才力量，同時要抓好內審隊伍的培訓和教育工作，及新更新內審人員的知識，提高他們的應變能力和總體素質，建立一支知識結構多元化、專業知識技能化的內部審計專業隊伍，以適應對企業內部控制體系的全方位監督和評價。

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【關鍵詞】房地產項目；風險；對策

房地產業經過十幾年快速發展，目前已進入歷史性拐點。自2014年起，樓市銷售受阻，庫存高，消費者對后市預期看空增加；到了2015年，盡管從中央到地方各種救市政策陸續出臺，但大部分項目處于停工或半停工狀態的局面并無根本性改善，房地產業進入空前困難期。為此，有必要根據行業特性與規律，加強分析房地產項目面臨主要風險點，總結、提煉出有效的應對對策。

一、房地產項目當前面臨的主要風險點

1.行業政策對房地產項目的影響最大

首先，房產稅勢在必行，無疑是一把懸在房地產項目頭上的利劍。房產稅對保有環節征稅，必然增加房產持有成本，雖然有利于抑制投機性消費和房產炒作，也直接打擊了投資性需求；同時由于我國社會保障制度尚處于逐步完善過程中，所以征收房產稅也必定增加了部分農民工、自由職業者、個體商販等需要置業養老者對買房的憂慮。

其次，不動產登記政策出臺后，房產稅卻猶抱琵琶半遮面。房產稅究竟何時開始征收、針對什么對象征收、怎樣征收、稅率多少等問題的不確定性，也極大挫傷了改善型需求者的信心，對商品房銷售和項目開發帶來極大不確定。

再次，2011年以來房地產業嚴厲調控政策、城鎮化進程放緩和商品房特別是三、四線城市存量房源增加，到了2014年初，消費者普遍產生了房價可能大跌的主觀預期，導致大部分剛性需求者持幣觀望，市場進一步疲軟，項目開發風險不斷上升。

2.市場不確定性

隨著黃金、煤炭、鐵礦石等實物資產收益預期的降低，房地產的吸金效應也隨之逐步削弱，加速了大量社會資金向以股票為主的金融資產領域轉移的步伐；特別是80后和90后年輕人成為股票風潮的主力軍后，住房的剛性需求受到較大抑制。此外，在存量房源不斷增長、社會消費觀念越來越理性的形勢下，商品房銷售渠道實際上很難打開，市場疲態短期內難以緩解，且有進一步加劇的可能。

3.成本管控風險

在經濟新常態下，由于地方政府規劃變更，項目開發企業為適應新市場或由于設計本身的內容不全、缺陷設計等設計變更，導致工程量增加或工程拆除重建，甚至導致造成實際開發成本與目標成本的背離。其次，由于招標時選擇施工企業不當或合同約定不周延，以及工程管理的不及時、不到位，引發結算爭議，進度拖延，也會造成成本控制風險。

4.稅務風險

首先是利息支出不能稅前抵扣。大部分項目前期都是股東借款投入，如果出現交地延遲，現實中是很難向政府索賠的；如果再發生產品滯銷，資金回籠緩慢，就會產生大量借款利息。而根據土增稅清算政策，超出直接成本5%部分的利息不能作為稅前成本列支，無形中增加了土增稅的稅負支出。

其次是“營改增”改革。未來“營改增”政策是否會導致稅負增加、部分成本或費用能否抵扣，以及存量房銷售稅率如何計算等，都存在不確定性。

二、降低當前項目風險的主要對策

從項目風險管理常規出發，房地產企業可通過加強融資成本和工程成本、質量與進度控制，加強合同管理、安全管理、信息管理以及稅務協調等，提高資金使用效率，降低預算外支出及意外風險。同時，應有針對性地采取措施應對當前新形勢與風險。

1.加強前期策劃

在競爭空前的市場形勢下，項目前期策劃不但要在形勢分析、區位分析、產品定位、房型設計、包裝推廣等方面下足功夫，更要創新思維，從開發商、消費者和社會三者共贏的角度出發，突出概念和產品差異化，挖掘潛在需求，力求形成產品的自我銷售，避免未來推盤出現降價促銷、越降越難銷的惡性循環。

2.加快開發進度

隨著消費觀念理性回歸，賣樓花的時代已一去不復返，未來樓市必將以現房或準現房銷售為主。因此，就具體項目而言，應在找準開發啟動時點的基礎上，加快項目的建設進度，力求以現場體驗式營銷，占據市場先機。

3.尋求項目合作

一方面，可以通過多種方式引入社會資金合作開發，緩解項目的資金壓力，降低開發風險；另一方面，也可以從產業創新、產業轉型的角度出發，尋求能給項目及其開發企業帶來變化的跨界合作，例如萬科與百度的商業策略聯盟等。

4.“營改增”準備

面對“營改增”可能帶來的行業沖擊，房地產開發企業須加強增值稅思維意識，針對供應鏈、預結算、銷售流程、資金流動、票據管理、會計處理和電腦數據管理等稅收風險環節進行差異分析，及時修正并改進，避免稅收政策變化對項目開發造成重大影響。

5.轉變項目用途

根據最近出臺的有關救市政策，運營困難的項目開發企業可選擇以政府收儲的方式，由地方政府回購在建商品房，并轉為保障房或經濟適用房用途等。

三、結束語

由于各個開發項目及其企業自身情況各異，以及項目開發企業管理者的管理思路與水平差異，導致項目風險管理的結果千差萬別，所以，房地產企業應該正確認識風險管理問題，并積極尋找能夠有效防御或降低風險的方法，從而減少企業損失，提高項目投資的有效性，保障項目開發的順利進行。

參考文獻：

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房地產企業在經營過程中，其業務涉及物業、基建、建材、商業、廣告等多方面，涉稅種類的多樣化使得房地產企業必須精心進行稅收籌劃，否則將面臨較大的稅務風險。2002年，我國開始將房地產企業的稅務稽查作為稅務工作的重點之一，使得房地產企業在快速發展的同時，也面臨著日益復雜的稅收環境。最近幾年，我國政府更是加強了對房地產市場的調控。2013年3月，新國五條出臺，提出在二手房交易過程中，對個人所得部分征收20%的稅收，這對房地產企業的經營亦會產生一定的影響，對房地產企業的稅收籌劃工作提出了更高的要求。

一、房地產企業稅收籌劃的理論基礎

房地產企業稅收籌劃的理論來源于稅收籌劃的基本理論。從稅收籌劃的含義入手，探討當前房地產企業稅收籌劃的影響因素，有助于正確把握當前房地產企業稅收籌劃的現狀和存在的問題，為本研究提供理論支撐。

（一）稅收籌劃的含義

稅收籌劃并不是一個產生于本土的詞匯，最早提出稅收籌劃概念的學者是英國的湯姆林爵士。他指出，納稅人不僅僅有履行納稅的義務，在納稅的過程中，還應享有一定的權利，在不違反稅法規定之前提下，納稅人有權利通過合理安排，達到減輕稅負的目的，而政府對此沒有權力強迫任何一個納稅人多納稅。雖然湯姆林爵士并沒有對稅收籌劃的概念進行明確的界定，但此觀點的提出為稅收籌劃概念的界定打下了堅實的基礎。隨后不久，荷蘭財政文獻研究局（IBFD）就對稅收籌劃進行了界定，認為稅收籌劃就是納稅人為了實現繳納最低限額稅款的目標，對經營活動進行合理安排的過程。隨著研究的進一步深入，國外學者對稅收籌劃概念的界定越來越準確，美國學者W.B.梅格斯在其專著《會計學》中，認為稅收籌劃就是企業為了降低稅負，在不違反稅法基本規定的前提之下，對各項涉稅活動進行精心安排，使得納稅時間延遲或少繳稅。

就國內而言，當前對稅收籌劃并沒有一個統一的結論，著名稅收研究學者蓋地教授在其專著《稅務會計與納稅籌劃》中指出，稅收籌劃就是在遵守我國基本稅收法律與政策的前提之下，市場經濟主體通過對企業設立、重組、投資方式、經營方向以及管理理念進行事先籌劃，以達到減輕稅負、增加收益之目的。綜合而言，從國內外學者對稅收籌劃概念的研究來看，都認為稅收籌劃是一種合法的涉稅活動，與偷稅、漏稅等涉稅違法活動相比，具有較大的區別。一方面，稅收籌劃遵守了相關的稅收法律與政策，是一種合法、合理的行為，而偷稅、漏稅卻是法律所禁止的行為，是故意欺騙征稅主體的違法行為；另一方面，稅收籌劃是一種事前行為，發生在納稅義務產生之前，而偷稅、漏稅卻是事后行為，發生在納稅義務產生之后。

（二）房地產企業稅收籌劃的影響因素

當前影響房地產企業進行稅收籌劃的因素主要來自兩個方面，即新企業所得稅法和新會計準則的實施，正是在不同的稅法環境和會計環境之下，使得我國房地產企業在進行稅收籌劃之時，必須注意外部環境的變化。

1.新企業所得稅法對房地產企業稅收籌劃的影響

2008年1月1日，我國開始實施新的企業所得稅法，新企業所得稅法與原有的企業所得稅法相比，主要突出了兩大方面的變化：第一，稅前扣除項目增多；第二，取消了一些舊的所得稅法規定的優惠政策。這兩大內容的變化，使得房地產企業不能繼續沿用原有的稅收籌劃方案，必須重新進行稅收項目的選擇與安排。房地產企業如何在收入相同的情形下，盡量增加稅前扣除項目的金額，以最大限度地減少計稅基礎，是房地產企業在新企業所得稅法下稅收籌劃的重點內容。

2.新企業會計準則對房地產企業稅收籌劃的影響

（1）《企業會計準則第1號――存貨》中取消了原有的存貨發出計價的后進先出法，開始向加權平均法和先進先出法轉變。此種計價方法的轉變，將對房地產企業的毛利造成一定程度的波動。不僅如此，在我國當前通貨膨脹的市場背景之下，原有的后進先出方法可以減免或抵扣一定的稅收，而改變此種計價方法之后，如果房地產企業沒有采取正確的應對方法，必然會使其稅負增加。由于房地產企業與其他行業的企業相比具有建設周期長的特點，一旦取消或限制存貨后進先出的計價方法，將直接影響房地產企業的當期損益，進而對房地產企業稅金和利潤空間產生影響。

（2）《企業會計準則第3號――投資性房地產》是新會計準則增加的一項規定，單從字面上看，該條準則似乎是專門針對房地產企業而出臺的會計規范，事實上并非如此，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。因此，它并非專門針對房地產企業而制定的規范，但此條準則對我國房地產企業的影響卻較為顯著。該規定的出臺有助于企業對房地產企業所持有的房地產進行科學而合理的分類。此條準則還引入了公允價值的計量模式，對投資性房地產的計量、確認都作出了明確的說明。從實際效果來看，如果房地產企業不能正確運用此項規定，將使房地產企業的稅負增加。

二、房地產企業稅收籌劃存在的問題

作為當前國民經濟的支柱產業，我國房地產業取得了較大的發展，房地產企業也在這個過程中獲得了較多的利潤。因房地產企業無論在收入還是支出方面，所涉及的金額都較為巨大，加之其涉及的稅收項目種類繁多，很多房地產企業往往意圖通過偷稅或漏稅的方式來達到節稅之目的，使得稅收籌劃存在諸多方面的問題。

（一）稅收籌劃意識薄弱

雖然我國稅法明確規定納稅人有依法納稅的義務，但房地產企業大多是大型企業，在涉稅過程中納稅金額較大，這使得有些房地產企業往往存在偷稅或漏稅的思想，認為進行稅收籌劃并不能給企業減輕多少稅負，而偷稅或漏稅卻能夠給企業帶來較大的節稅空間。為此，有些房地產企業設置兩套賬本，做假賬。對外一套賬本，專門應對稅務機關的檢查；對企業內部又是一套賬本，以記錄企業的真實經營狀況。稅收籌劃意識的薄弱將給房地產企業帶來嚴重的稅收風險，一旦被稅務機關查處，不僅僅需要補繳稅款，還面臨高額的罰款，更為重要的是，這將直接影響房地產企業的信譽，對于房地產企業未來的發展也會產生重大影響。

（二）進行稅收籌劃的組織機構不健全

稅收籌劃組織機構的不健全也是影響房地產企業稅收籌劃的重要因素，分析當前的房地產企業組織內部建設，可以發現極少有房地產企業會專門設置稅務部門，以負責整個企業的稅收籌劃工作。一般而言，房地產企業的稅收籌劃工作都是交由財務部門負責。稅收籌劃工作的專業性程度不會低于財務工作，此項工作不僅僅要以企業財務管理為基礎，還需要相關的人員對稅收法律和政策有一個全面的了解。特別是在我國稅收法律和政策繁多的背景之下，不同區域的涉稅項目計算有較大差別，這無疑對稅收籌劃工作者提出了更高的要求。因此，完全依靠財務人員的專業知識來解決稅收籌劃問題，顯然難以達到實際的目標，需要設立企業稅務部門，專門開展稅收籌劃工作。

（三）稅收籌劃內部管理缺乏

房地產企業業務的多樣化決定了房地產企業稅收籌劃工作的復雜性與系統性，這就要求房地產企業內部要形成良好的內部管理體系，特別是各部門之間，要有暢通的信息共享機制，才能保證稅收籌劃工作的正常開展。然而，當前房地產企業有些部門之間的內部合作脫節，比如公司銷售部在與客戶簽訂商品房銷售合同之時，由于銷售人員缺乏必要的稅收政策，沒有依據我國稅法的相關規定進行操作，使得財務部門在核算時，往往出現較多的問題，進而影響到稅收籌劃工作；比如我國稅法針對打折銷售和買房送裝修兩種銷售方式規定的計稅方式有所不同，其中打折銷售的計稅方式是依據打折后的金額計算，而買房子送裝修是依據購房款加上裝修款的合計金額計稅。因此，只有在房地產企業內部加強管理，使得稅收籌劃人員全面掌握企業各個環節的經營情況，才能在稅收籌劃過程中作出正確的方案選擇。

三、解決房地產企業稅收籌劃問題的對策

在國家越來越重視房地產調控的背景之下，國家對房地產企業的稅收管理將越來越嚴格，房地產企業面臨的涉稅環境也越來越復雜。由此，房地產企業必須正視當前稅收籌劃存在的問題，有針對性地采取措施，進行合理的稅收籌劃。筆者認為，房地產企業應著重從以下三個方面解決當前稅收籌劃工作中存在的問題。

（一）樹立正確的稅收籌劃理念

隨著我國市場經濟的進一步發展，我國稅收法律制度體系也會越來越完善，如果房地產企業還是想通過偷稅或漏稅等違法手段來達到節稅的目的，顯然難以實現。因此，房地產企業需要樹立正確的稅收籌劃理念。建議國家通過電視、網絡等媒介加強對稅收籌劃的宣傳力度，展示稅收籌劃成功的案例，使廣大房地產企業對于稅收籌劃與漏稅、偷稅的區別有一個正確的認識，以營造良好的稅收籌劃氛圍，讓房地產企業樹立正確的稅收籌劃理念，將其納入日常的財務管理過程之中，通過合法的方式維護自身權利。

（二）設立專門的稅收籌劃組織，強化稅收籌劃管理

針對當前房地產企業稅收籌劃組織缺失的現狀，建立專門的稅收籌劃組織進行稅收籌劃尤為必要。因此，房地產企業應將稅收籌劃組織作為一個單設的機構，專門負責企業的稅收籌劃工作。建議房地產企業在風險管理部下面專設稅收籌劃部門，設置主管或經理一名，負責領導企業的稅收籌劃工作，制定各項總的稅收籌劃方案或措施。在主管或經理下面配置3―5名稅收籌劃專員，負責企業具體稅收籌劃事項的執行。

在建立了專門的稅收籌劃組織之后，就需要充分發揮稅收籌劃部門的作用，這需要強化企業內部管理。一方面，要建立各部門之間的信息共享機制，使得稅收籌劃部門能夠準確掌握房地產企業各個環節的經營信息，進而設計出科學、合理的稅收籌劃方案；另一方面，還必須提高稅收籌劃工作者在房地產公司的地位，給予其良好的職業晉升通道，為其參與公司戰略管理營造良好的外部環境。

（三）加強稅收法律和政策研究

為了適應社會轉型和經濟發展的需要，我國會及時調整相應的稅收法律和政策。從這個層面上講，稅收法律和政策將呈現出動態變化的特點，特別是在國家對房地產市場調控和監管日益嚴格的背景之下，與房地產相關的稅收法律和政策變動很大。因此，房地產企業只有加強對相關稅收法律和政策的研究，及時系統地了解稅收法律和政策的變化，才能在設計稅收籌劃方案時不斷更新籌劃內容，采取措施分散稅收籌劃風險。建議房地產企業在設置稅收籌劃專員的同時，設置稅收研究專員，以加強房地產企業對稅收法律和政策的研究。

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關鍵詞：房地產開發 財務風險 財務管理

引言

財務風險是一種財務系統無法預料和控制的因素，使財務系統運行偏離預期的目標對企業造成經濟損失和額外的收益。近年來房地產開發行業在我國得到前所未有的發展，目前已經成為投資的重要的領域，也是資金密集型的高風險產業，在國際金融變動的時代下，房地產開放企業想要實現自身長期健康持續的發展，必須不斷提高自身的財務管理水平和應對財務風險的能力。下面我們重點進行分析房地產開發企業如何做好財務風險管理工作。

一、房地產開發企業財務風險的成因

財務風險分為外部原因和內部原因，因此要客觀地分析和認識財務風險，從而采取有效的措施加以控制。

（一）外部原因

在經濟全球化的市場經濟環境下，企業所處的環境復雜，宏觀的經濟環境以及國家的經濟政策，都會給企業帶來一定的影響，例如全球經濟危機，國家的利率匯率政策變動，都有可能加重企業的成本壓力，造成房地產開發企業的存在財務風險。

（二）內部原因

1、資本結構不合理，在目前經濟形勢下，大多數房地產開發企業存在著資產負債率較高，資本結構不合理的狀況，企業過分依賴銀行貸款，融資渠道單一，也就使房地產開發企業缺乏低于市場風險的能力，在國家實施貨幣緊縮政策時，就會導致資金鏈緊張，造成財務風險。

2、缺乏財務預算管理，預算管理在企業的財務管理中處于中心地位，很多房地產開發企業對全面預算管理的認識不足，比較注重預算管理對成本費用的節約，缺乏系統管理和價值管理的觀念，甚至將預算與計劃相混淆，對預算管理的重要性認識不夠，預算執行和監控的力度也不夠，也就降低了房地產開發企業抵御市場風險的能力 。

3、缺乏現金流量管理，房地產現金流就是通過融資和銷售房地產產品而取得的現金流入，在支付購置土地款、工程款、管理費用、償還借款等款項后的差價。我國房地產企業的對于現金流量的管理的關注較晚，目前還普遍存在著現金流量管理沒有與企業戰略相吻合，現金流管理缺少全程控制等問題。

二、完善房地產開發企業財務風險的防范措施

關于房地產財務風險的防范措施，已經有較多文獻進行了研究闡述，本文在此基礎上，結合目前我國房地產企業面臨的內外部環境及存在的問題，對如何完善房地產開發企業財務風險防范措施進行了分析。

（一）對籌資風險的防范

1、進行稅務籌劃，降低稅收成本，由于在政府的宏觀調控下，從而造成國稅局對房地產開發企業土地增值稅不斷的提高，進而造成房地產開發企業的財務管理成本提高，為了降低稅收成本，我們可以對土地增值稅進行籌劃，比如按照建立的方式分別核算進行籌劃，或者規劃控制房地產建設的住宅檔次以及通過分散收入進行籌等措施進行降低稅收成本，從而有效降低房地產開發企業存在的財務風險。

2、拓展籌資途徑的多樣性，我國的房地產開發企業要改變傳統的“自有資金+銀行貸款“的方法，在這方面可以借鑒西方國家的經驗，推動房地產融資的證券化，一方面可以讓金融機構將房地產抵押債權分割為小面值的有價證券，面向公眾發售，用籌得的資金再發放住房抵押貸款；另一方面房地產開發企業可以上市發行股票或是根據開發項目委托銀行發行住房建設債券，用以籌集資金。另外，還可以利用房地產信托籌集資金，房地產企業基金融資等方式來拓展融資渠道。

（二）對投資風險的防范

1、加強投資項目的可行性分析， 房地產項目的種類很多，風險程度也不相同。房地產開發企業要建立高水平、多學科的開發隊伍，對房地產市場加強調研，在項目開發之前進行可行性研究，選擇適宜的投資項目類型，避免盲目開發。

2、制定投資組合戰略，由于房地產投資具有資金大，收益時間長的特點，為了降低風險，房地產開發企業可以采用投資組合戰略，例如在一項目中開發出不同面積比例的各類型物業以及同一類型物業的不同檔次的組合，也可以采取不同區域不同類型房產的投資組合，來分散投資風險。

（三）加強全面預算管理

在市場經濟條件下，企業財務管理的的目標就是追求資本利潤的最大化，房地產開發企業具有投資大，建設周期長，投資風險大的特點，因此完善資本運營機制，加強全面預算管理具有重要的意義。編制科學的預算不僅是籌集建設資金和金融部門批準貸款的依據，也是確定設計任務書以及可行性研究和項目評估中技術經濟分析的依據 。房地產開發企業要要編制科學合理的預算計劃，建立完整的資本預算程序，同時加大固定資產循環中的內部控制以及預算的執行和監控力度，從而降低風險。

（四）加強現金流量管理

現金流量管理是資金的流向、流量、流程、結構及效益等過程的管理，分為戰略性的管理和戰術性的管理。房地產開發企業要在分析企業戰略及環境因素的基礎上，根據自身的經濟實力制度切實可行的企業發展戰略，做到企業戰略與現金流管理想吻合，切忌盲目擴張。同時，房地產開發企業的現金流管理還要與企業的生命周期相結合，滿足企業不同發展階段，突出重點。另外，房地產開發企業的現金流量管理必須要做好流動性、收益性以及增長性的動態平衡。現金流的戰術性管理就要從現金流預算、現金收入管理、現金支付管理以及融資管理等方面做起，來保障企業戰略目標的實現。

參考文獻：

[1]吳志華，華馬姣.房地產開發企業的財務風險管理初探[J].現代經濟（現代物業中旬刊），2011，10（5）：45-46

篇10

關鍵詞: 房地產企業；成本意識；條件；設計；控制

中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A

近幾年來，隨著市場經濟的飛速發展，房地產已經成為促進我國國民經濟增長的一個重要產業之一。目前，我國的房地產企業在每一個環節上都存在著不同程度上的問題，這就要求房地產企業對經營管理工作作出重新的調整，將管理的重點轉移到房地產企業的成本管理上來，從加強成本管控上去提升效益。這樣才能使企業的未來得到健康、穩定的發展，為企業帶來更多的經濟效益。

一、好的道德人品是成本管控的前提

一個把企業的經濟效益放在首位、沒有私心、想做好事的人，才會到處想著要為企業節約成本費用。我們大家知道，有很多項目的成本費用，若是沒有控制，領導是看不到的，領導也不可能無時無刻的在你身邊監督，這個時候靠的就是管控人員的自覺、和職業道德。如：現場簽證、采購招投標的談價、施工圖的審核、工程結算的審核以及稅收籌劃等，很多可上可下的東西，只有經辦人現場想去把控才能控制好，若經辦人不好好地把控，有的領導也不清楚。所以說，人品為成本管控前提。

二、有成本意識是成本管控的重要條件

在人的道德品質好的同時也要有相關的成本控制意識。做一切事情之前，就要想想是否符合成本效益原則，是否能以最少的投入，得到最好的回報。“能省則省”，切實提高成本管理意識。現在的房地產企業成本管控意識相對來說還是比較薄弱的，經常聽到這樣的一句話：“公司考慮的是品質，公司不差錢”、“不差那一點錢”。這主要存在是思想意識問題。在這里，我們要防止以“品質”為借口，不惜成本代價；“選對、不選貴”，這才是理智。

三、做好每一環節的業務控制是成本管控的關鍵

在實際的工作過程中，有一些部門在成本管控中，會遇到一些問題，如招投標。招投標是成本控制中的最好方法之一，但實際操作中，會遇到很多問題，如在確定評標規則時，成本部門的同志要求以原則低價中標，工程部同志則認為不可以，不利于工程管理。最后只好通過大家表決，確定了“合理價中標”原則。請問是“原則低價中標”好，還是“合理價中標”好？哪一個更符合成本效益原則？此外，招標工作還有一個問題。長期以來市場上已經養成了“二次報價”或“談判”的習慣，投標人投標時均留有余地。如果一次報價感覺不滿意，是否進行二次報價，或者“進行竟爭性談判”；或者認為二次報價是違反規定的，以一次報價為準？請問大家遇到這種情況要怎么處理？筆者認為，以上所說的問題要根據實際情況來定，在法律范圍許可內，哪一種有利于公司利益的，就應努力采取哪一種。評標工作主要有幾個方面可做參考：一是要看所購商品的技術參數要求；二是項目的定額套價是否較為成熟，市場材料價格是否較為完善；三是要看合作方的資信等等。這也就是我們平常所說的根據商務標和技術標情況進行綜合評定。在這里，為避免人為操作，是否以制度形式確定評標辦法，招標工作是否要根據項目特點進行必要分類，如何分類等，都是業務部門必須考慮的事情。所以說，各部門對本部門的成本管控都應有一套成熟的做法。

房地產企業應該注意以下幾個環節的成本控制：一是拿地環節的成本控制；二是設計環節的成本控制；三是總包單位確定及材料設備招投標環節的成本控制；四是稅收籌劃方面的成本控制。

（一）拿地環節的成本控制

很多房地產企業通過“招拍掛”拿地，僅憑著企業老板的感覺，感覺地價在什么空間范圍，就可以勇往直前“沖”上去，這是比較冒險的舉動。拿地是最為關鍵的環節，決定著整個項目開發成敗。拿地要考慮的因素很多，如政策形勢、區域市場形勢、產品定位、客戶群體以及開發周期等，必須進行項目可行性研究。最好請一家熟悉當地情況，又熟悉地產開發的咨詢機構，做一份可行性報告。根據可行性報告，調集公司高層進行審核、商討、決策。

（二）設計環節的成本控制

據研究測算，產品一旦設計完成，發生在產品制造（施工）環節的要素成本必將發生，這將意味著將無法從總體上改變成本的基本結構，這一成本特性在房地產項目中體現的更加明顯。目前，房地產企業的設計工作相對還比較薄弱。在設計管理中普遍存在問題是：一是沒有實行限額設計，不利于項目投資控制；二是設計過程控制管理力度不夠，與設計單位的對接沒有形成相關資料，難以追究設計方不履行合同義務的責任，影響了設計深度和工程進度；三是對各階段設計成果的審核工作不到位。未能很好地組織對各階段設計成果地評審，使設計文件未能優化；四是沒有實行招標機制選擇設計單位，影響合同價款和優秀設計團隊的選擇；五是產品定位標準不清晰、不準確，導致設計變更事項多，不利于成本控制；六是未建立設計資源信息庫，以致選擇優秀設計團隊受限制等。

拿地之后的主要成本控制環節，就是設計成本控制，它約決定70%―80%的成本。而設計環節的成本控制工作最重要的是實行限額設計，簽訂限額設計合同。

限額設計的范圍應該著力貫穿于整個工程項目設計的每一個階段，即可行性研究階段、初步設計階段和施工圖設計階段。既要按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計及概算，按照批準的初步設計及總概算控制施工圖設計及預算；又要在保證工程功能要求的前提下，按各專業分配的造價限額進行設計。實行限額設計，合理使用項目投資，使項目投資得到最大的經濟效益。

簽訂限額設計合同是房地產企業通過合同手段實現保證設計質量、降低設計院設計隨意性、最大化降低成本質量風險的必要手段。限額設計是保護甲方利益的有力武器，目前在很多房地產企業中已經普遍采用。

（三）總包單位確定及材料設備招投標環節的成本控制

好的施工單位，可以使開發項目的質量、進度、安全文明以及合同成本控制等得到保障。目前，中小型房地產公司在物色施工單位時，在入圍對象確認環節，普遍存在問題是：只考察建筑公司的資信，不考察所屬的施工團隊。結果中標后的總包單位開始組織施工時，房地產公司才發現施工團隊不行，組織管理差、技術力量差、配合度差等問題不斷出現。所以，在選擇總包單位時，最為重要的工作就是要同時考察擬確定的施工班子。

材料設備實行招投標，可以有效地控制材料設備價款，降低成本。目前，房地產企業普遍存在的問題是：尚未建立有效的采購招投標制度，招標工作不規范，程序不清晰，關鍵環節控制不到位，各個環節存在不同程度的問題，以致招標過程中存在舞弊行為，或發生串標、圍標等問題，起不到很好地控制成本的作用。

材料設備招投標工作要控制好兩個重要環節，一是入圍單位的選擇環節；二是評、定標環節。中小型房企普遍對入圍對象的選擇確定工作不夠重視，導致在開標后發現投標單位不符合要求，又因時間不允許再組織招標（工程進度原因），只好草率地確定中標單位，難以起到控制成本的作用。

（四）稅收籌劃方面的成本控制

房地產行業涉及的稅種復雜，稅額龐大，稅收支出占到了總收入的12-15%。愚蠢者偷稅，聰明者避稅，智慧者做納稅籌劃。合理節稅是企業財務部門的工作目標之一。目前，房地產企業存在的問題有三個方面：一是沒有進行稅收籌劃；二是雖然進行稅收籌劃，但跟蹤執行不到位；三是個別的企業做愚蠢者偷稅。

房地產企業的稅收籌劃有兩方面的工作，一方面是整個項目的稅收籌劃，另一方面是每一筆經濟業務涉及的稅收業務處理。整個項目的稅收籌劃，主要是土地增值稅、企業所得稅的籌劃。目前，各中小房企財務部門的稅籌工作存在滯后現象。

為此房地產公司首先要建立稅收風險管理體系，完善稅收內部控制體系，以便提高涉稅會計核算資料的可靠性，保證稅務流程優化和稅法的貫徹落實；其次要提高稅收策劃的效果，深入了解國家稅收優惠政策，對公司日常的經營活動進行指導，同時應在各稅種之間進行平衡，不能顧此失彼，通過合理稅收安排，在符合國家稅收政策的前提下，達到稅負水平最低；再次要提高公司涉稅人員的業務素質，公司稅務管理人員必須具備較高的業務技能和管理經驗，掌握稅收知識，熟悉稅收領域的各項法律、法規和政策要求，因此涉稅人員要加強學習、培訓，積極與稅局進行溝通，實時掌握稅收政策的變化，合理運用稅務手段，在降低稅收成本的同時規避稅收風險。

四、制度是成本管控的保障