導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇不動(dòng)產(chǎn)證辦理申請(qǐng)書(shū)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

① 登記所

在日本，登記事務(wù)是由隸屬于法務(wù)省之法務(wù)局主管，包括法務(wù)局所屬派出機(jī)關(guān)，全日本各地計(jì)約有550個(gè)登記所存在。而由以法務(wù)局長(zhǎng)為頂奌，統(tǒng)括登記官、登記官、登記專(zhuān)門(mén)職員等國(guó)家公務(wù)員接受申請(qǐng)人所提出之登記申請(qǐng)書(shū)后辦理之。不動(dòng)產(chǎn)登記係依不動(dòng)產(chǎn)所在地，商業(yè)登記則依總店所在地來(lái)決定接受各該登記之登記所。登記內(nèi)容係採(cǎi)取將之登載于紙本登記簿而存放在登記所之方式，或?qū)⒅４嬗陔姶庞涗浀怯洸局绞健１槐４嬖陔姶庞涗浨业媒?jīng)由電腦為登記申請(qǐng)之登記所正顯著增加中。如欲知悉登記簿上所載登記內(nèi)容而擬取得登記履歷事項(xiàng)證明書(shū)時(shí)，以紙本為登記并保存之登記所雖無(wú)法提供，但以電磁記錄保存于登記所之登記事項(xiàng)內(nèi)容，則有可能在少許時(shí)間內(nèi)于全國(guó)各登記所中取得。（參照附件履歷事項(xiàng)證明書(shū)1）

② 登記對(duì)象

係以不動(dòng)產(chǎn)登記及商業(yè)？法人登記為主要，其他尚有成年監(jiān)護(hù)登記或動(dòng)產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記等。并分別以不動(dòng)產(chǎn)登記法、商業(yè)登記法、監(jiān)護(hù)登記等相關(guān)法律、關(guān)于動(dòng)產(chǎn)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)抗要件之民法特例等相關(guān)法律為其依據(jù)。有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記，詳如后述，其他登記簡(jiǎn)述如下，以為參考。

商業(yè)？法人登記，係就以一般營(yíng)利為目的之公司、或社団？財(cái)団法人、學(xué)校法人、社會(huì)福祉法人、協(xié)同組合（合作社）等其他非營(yíng)利法人之內(nèi)容，進(jìn)行登記之制度。亦即將公司或法人之設(shè)立目的、所在地、董監(jiān)事等事項(xiàng)登錄于登記簿。公司須経登記始能成立。伴隨扶植新興投機(jī)企業(yè)之國(guó)家政策，透過(guò)2005年7月16日法律第86號(hào)公司法之施行，最低資本額制度被廢棄，預(yù)計(jì)今后之公司登記申請(qǐng)將日益增加。

所謂成年監(jiān)護(hù)登記，係指在日本以20歲以上成年人因精神殘疾以致欠缺或不具充分辨識(shí)事理能力者為對(duì)象，對(duì)其指定類(lèi)似保護(hù)人之制度。法院基于申請(qǐng)，根據(jù)本人辨識(shí)事理能力之程度，審判其為被監(jiān)護(hù)人、被保佐人或被補(bǔ)助人；而監(jiān)護(hù)人、保佐人或補(bǔ)助人之姓名則與上開(kāi)受其保護(hù)者之姓名一同被記錄于登記簿中。

所謂動(dòng)產(chǎn)？債權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，係指針對(duì)隨著今日經(jīng)濟(jì)的發(fā)展或複雜化，致轉(zhuǎn)讓契約書(shū)類(lèi)及確定期日常無(wú)法適切因應(yīng)之動(dòng)產(chǎn)或債權(quán)之轉(zhuǎn)讓?zhuān)高^(guò)登記形式而對(duì)其賦予對(duì)抗要件之方式。係出自經(jīng)濟(jì)界之要求，乃經(jīng)歷數(shù)年而成立之登記制度；而目前已有相當(dāng)數(shù)量之申請(qǐng)登記件數(shù)。

③ 不動(dòng)產(chǎn)登記法

不動(dòng)產(chǎn)登記法〈2004年6月18日法律第123號(hào)〉第1條明文，為謀求國(guó)民權(quán)利之保護(hù)，并以促進(jìn)交易安全與圓滑為目的，而有公示不動(dòng)產(chǎn)表示和有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利并對(duì)之進(jìn)行登記此一制度之制定。明治初年所制定之不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律，在其后曾歷經(jīng)數(shù)度變遷，終上述法律作為新的不動(dòng)產(chǎn)登記法而被制定。不動(dòng)產(chǎn)登記法除附則之外，本文計(jì)有164個(gè)條文，又相關(guān)聯(lián)法規(guī)之不動(dòng)產(chǎn)登記令〈2004年12月1日政令第379號(hào)〉計(jì)有24個(gè)條文（所附附表計(jì)一頁(yè)，相當(dāng)長(zhǎng)，可再細(xì)分為75個(gè)項(xiàng)目），不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則〈2005年2月18日法務(wù)省令第18 號(hào)〉計(jì)有246個(gè)條文（附件格式及附表計(jì)有12個(gè)），不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)處理程序準(zhǔn)則〈2005年2月25日民二第456 號(hào)〉計(jì)有146個(gè)條文（附件格式及附表有120個(gè)）；而日本之不動(dòng)產(chǎn)登記乃是依據(jù)上開(kāi)法令而被運(yùn)用。

2． 不動(dòng)產(chǎn)登記

① 可為登記之權(quán)利

登記係針對(duì)土地及建物等不動(dòng)產(chǎn)之表示，抑或就不動(dòng)產(chǎn)為下述權(quán)利之保存、設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更、限制處分或消滅為之。

所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)（優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)）、質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)、租借權(quán)（賃借權(quán)）、採(cǎi)礦權(quán)

所謂不動(dòng)產(chǎn)之表示登記，在土地之場(chǎng)合，係將其所在、地號(hào)、地目、所占面積登載于登記簿；建物則係就其所在、房屋編號(hào)、種類(lèi)、構(gòu)造、建築面積加以登記。土地之分筆、合筆、所占面積之更正、地目變更登記等，亦屬之。除關(guān)于分筆、合筆等創(chuàng)設(shè)性登記以外之建物新建、增建等之表示登記，其申請(qǐng)乃屬義務(wù)；怠于此一申請(qǐng)義務(wù)者將被科以一定罰款。為求不發(fā)生現(xiàn)地與登記簿不一致之情形，亦對(duì)所有權(quán)人課予責(zé)任（不動(dòng)產(chǎn)登記法第47條第1項(xiàng)、同法164條等） .

在其他國(guó)家裡其土地登記簿或許尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登記在登記簿上的，甚為稀少。

所謂權(quán)利登記之例，不勝枚舉，諸如因建物買(mǎi)賣(mài)所為之所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、因父母死亡所為土地等之継承登記、為確保通行之地役權(quán)設(shè)定登記、清償借款時(shí)涂銷(xiāo)抵押權(quán)登記等，均屬之。

在日本，土地及建物各有其登記簿并採(cǎi)取個(gè)別登記方式，與其他國(guó)家不同。唯，在設(shè)定抵押權(quán)之場(chǎng)合，為登記權(quán)利者之抵押權(quán)人為求多一層法律效果，而將土地及建物一起登記者甚多，自不待言。

② 公的圖面

登記所裡備有地圖及建物所在地圖（同法14條）。繳納一定規(guī)費(fèi)，任何人均可閱覽之；此乃透過(guò)對(duì)圖面之確認(rèn)來(lái)判斷土地及建物之所在與正確面積之構(gòu)造。

但是，實(shí)務(wù)上我等專(zhuān)家稱(chēng)之為14條地圖之上開(kāi)圖面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是實(shí)情。雖政府正積亟進(jìn)行14條地圖之整備，唯傳言其至少須費(fèi)時(shí)五十年以上。

因此，以使用所謂公圖之方式來(lái)對(duì)之加以補(bǔ)充。目前公圖是跟登記簿一并放在登記所，但其原本是作為征收固定資產(chǎn)稅等稅金而由稅務(wù)署所保管之物。所幸者是，公圖幾乎涵蓋全日本所有土地，故在進(jìn)行土地分筆等登記時(shí)，作為資料而被使用。在法律上存有標(biāo)示不正確的圖面上，不論在現(xiàn)地抑或登記簿上均應(yīng)屬面廣大之土地，但卻比起相鄰狹地被畫(huà)的更為狹小的例子，散見(jiàn)各處。又，土地形狀標(biāo)示與現(xiàn)地相異者，亦有之。唯，關(guān)于如何場(chǎng)所上有何地號(hào)存在、鄰接土地有何地號(hào)土地存在等，出現(xiàn)相左之處并不多見(jiàn)；故實(shí)際為登記申請(qǐng)時(shí)，尚不感有不便之處。

③ 申請(qǐng)人

登記之中，關(guān)于權(quán)利之登記申請(qǐng)，除法令另有規(guī)定外，登記權(quán)利者與登記義務(wù)者應(yīng)共同為之（同法60條）。所謂登記權(quán)利者，是指透過(guò)申請(qǐng)?jiān)摰怯浂〉脵?quán)利之買(mǎi)賣(mài)契約之買(mǎi)方，而賣(mài)方即是登記義務(wù)者。

申請(qǐng)登記，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己為之，故表示登記之申請(qǐng)人或登記權(quán)利者？登記義務(wù)者均可自己前往登記所，或以郵送方式提出登記申請(qǐng)。唯，自己申請(qǐng)登記之案件，據(jù)推估儀占總登記案件之百分之五，大部分案件幾乎是由以登記申請(qǐng)程序?yàn)槁殬I(yè)并具備國(guó)家資格之專(zhuān)家為人，而由其為之，此為實(shí)際狀況.

表示登記可由具備土地家屋調(diào)查士此國(guó)家資格者為人代為提出申請(qǐng)，另一方面，司法書(shū)士則可代為權(quán)利登記之申請(qǐng)。亦即，表示登記之申請(qǐng)及權(quán)利登記之申請(qǐng)，係由法律所分別規(guī)定之不同資格者來(lái)提出。

不採(cǎi)親持申請(qǐng)書(shū)類(lèi)方式而利用電腦網(wǎng)路提出申請(qǐng)者的人數(shù)，包括作為人之專(zhuān)家在內(nèi)，並不多見(jiàn)；目前尚在逐步推廣中。

④ 登記之效力

權(quán)利登記乃是對(duì)抗要件，除部分例外外，其並非發(fā)生效力之要件（契約生效要件） .舉購(gòu)買(mǎi)土地的例子來(lái)說(shuō)，因?yàn)榭v不為登記亦與效力無(wú)關(guān)，故如買(mǎi)賣(mài)契約在法律上成立的話(huà)，未必有提出登記申請(qǐng)之必要；不過(guò)，實(shí)際上在日本購(gòu)買(mǎi)土地而未辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的例子，除非有特殊情事，否則應(yīng)不存在。

一般土地買(mǎi)賣(mài)之交易，係由賣(mài)方提供辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記所必要之書(shū)類(lèi)，交由司法書(shū)士確認(rèn)后，由買(mǎi)方向賣(mài)方支付買(mǎi)賣(mài)價(jià)金，再由司法書(shū)士擔(dān)任人持上開(kāi)申請(qǐng)書(shū)類(lèi)迅速至登記所辦理，乃為一般情形。關(guān)于登記之申請(qǐng)，一個(gè)司法書(shū)士可同時(shí)擔(dān)任買(mǎi)方和賣(mài)方雙方的人。

在日本，不動(dòng)產(chǎn)登記不具有公信力。因?yàn)樵诓粍?dòng)產(chǎn)登記法制定當(dāng)時(shí)，日本雖參考了其他國(guó)家法律，但或許在継受方法上有其原因，而終還是採(cǎi)取不付與公信力之立法；其詳細(xì)則讓諸其他資料之說(shuō)明。

⑤ 登記之申請(qǐng)

登記之申請(qǐng)，在備斉下列要件后為之：

· 登記申請(qǐng)書(shū)之提出（參照附件申請(qǐng)書(shū)格式1）

· 登錄免許稅之繳納 原則上以現(xiàn)金繳納，貼付印花稅紙亦可。

· 附件書(shū)類(lèi)之檢附

申請(qǐng)登記之登記義務(wù)者其登記申請(qǐng)意思之確認(rèn)，係由登記官檢查申請(qǐng)書(shū)所檢附之書(shū)面為之。以土地買(mǎi)賣(mài)之所有權(quán)移轉(zhuǎn)來(lái)說(shuō)，作為賣(mài)方之登記義務(wù)者，必須依據(jù)附件申請(qǐng)書(shū)類(lèi)格式提出下述文件並檢附于登記申請(qǐng)書(shū)中，以擔(dān)保其申請(qǐng)意義。檢具下述所有書(shū)類(lèi)后，登記始能完成。（參照附件履歷事項(xiàng)證明書(shū)1）

· 證明登記原因之資料 （土地出賣(mài)證明書(shū)或買(mǎi)賣(mài)契約書(shū)或其他類(lèi)似書(shū)面）

· 對(duì)司法書(shū)士之登記申請(qǐng)委任狀 （由登記義務(wù)者填寫(xiě)并加蓋印章）

· 印章證明書(shū) （證明確屬印章之書(shū)面，並以發(fā)行日起三各月以?xún)?nèi)者為限）

· 登記事項(xiàng)證明書(shū) （登記義務(wù)者為法人之場(chǎng)合，為證明其權(quán)限）

· 登記識(shí)別資訊 （或被稱(chēng)為權(quán)利証之登記完了證明）

· 以第三者之許可、承諾或同意為必要之場(chǎng)合，可判斷受有許可、承諾或同意之書(shū)面。

⑥ 登記之囑托

承前所述，權(quán)利登記係以共同申請(qǐng)為原則，但囑托登記為其例外。此限于一般被稱(chēng)為官公署，亦即國(guó)或地方公共團(tuán)體或法院等為登記申請(qǐng)之場(chǎng)合，有被特別稱(chēng)為囑托登記之登記存在。作為縣道用地而被縣買(mǎi)收的土地，即屬此例。雖登記原則上須共同為之，以如前述，但囑托登記則可由官公署單獨(dú)提出登記申請(qǐng)。（參照附件囑托書(shū)格式1）

作為縣道用地而由縣所買(mǎi)收土地之囑托登記，須檢具下述書(shū)類(lèi)：

· 證明登記原因之資料 （土地出賣(mài)證明書(shū)或買(mǎi)賣(mài)契約書(shū)或其他類(lèi)似書(shū)面）

· 對(duì)司法書(shū)士之登記申請(qǐng)委任狀 （由登記義務(wù)者填寫(xiě)并加蓋印章）

· 印章證明書(shū) （證明確屬印章之書(shū)面）

· 登記事項(xiàng)證明書(shū) （登記義務(wù)者為法人之場(chǎng)合，為證明其權(quán)限）

若有來(lái)自官公署之囑托登記，與一般申請(qǐng)案件不同，以有政府機(jī)關(guān)參與不至出錯(cuò)為理由，僅需檢附簡(jiǎn)單書(shū)類(lèi)即可。又，官公署為登記權(quán)利者之場(chǎng)合，不課征登錄執(zhí)照稅。

在囑托登記中，為提升農(nóng)地便利之土地改良登記、公共設(shè)施之新設(shè)修繕或?yàn)榇龠M(jìn)住宅用地利用之土地使用更新登記、為供公益事業(yè)使用而讓用地事業(yè)者強(qiáng)制取得所有權(quán)等基于土地收用法所為之登記，均被包括在內(nèi)。其中，關(guān)于土地收用法部分，將只就其登記程序，稍加介紹.

3． 土地收用法之登記

裁決程序開(kāi)始之決定作出后，收用委員會(huì)囑托為開(kāi)始收用裁決程序之登記（土地收用法第45條之2） .（參照附件囑托書(shū)格式2）

此一登記是限制處分之登記，因之而諸多權(quán)利將被確定，以避免權(quán)利變動(dòng)之混亂。（參照附件履歷事項(xiàng)證明書(shū)2）

關(guān)于收用之各項(xiàng)程序，本文將予以省略；唯在最終作出收用裁決之場(chǎng)合，需用土地之事業(yè)者得單獨(dú)為收用登記之申請(qǐng)（不動(dòng)產(chǎn)登記法第118條第1項(xiàng)） .此項(xiàng)登記亦屬共同申請(qǐng)?jiān)瓌t之例外之一。又，國(guó)家或地方公共團(tuán)體為需用土地之事業(yè)者之場(chǎng)合，官公署必須為收用登記之囑托（同法同條第2項(xiàng)）。

因收用而取得之所有權(quán)雖被認(rèn)為是原始取得，但其登記方法卻採(cǎi)取與買(mǎi)賣(mài)等特定継承相同之所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記之形式。又，依時(shí)效而取得所有權(quán)者雖亦屬原始取得，但其登記亦同。

應(yīng)檢附之資料有收用裁決書(shū)正本（包括和解調(diào)解書(shū)正本等），以及用以證明該裁決未失其效力之書(shū)面或資料，諸如收用委員會(huì)之證明書(shū)等。（參照附件囑托書(shū)格式3）

申請(qǐng)或囑托為所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記時(shí)，有必要指定已消滅權(quán)利或已失效抵押等之登記，而登記官接受上述指定后應(yīng)依職權(quán)涂銷(xiāo)該登記。又，就開(kāi)始裁決程序之登記，登記官亦應(yīng)依職權(quán)涂銷(xiāo)之。

篇2

一、收集拆遷安置戶(hù)資料

我街道辦作為征地拆遷安置實(shí)施主體，負(fù)責(zé)收集拆遷安置戶(hù)身份證明材料（含委托書(shū)）、拆遷安置協(xié)議、房屋安置確認(rèn)書(shū)（含房屋平面圖）等相關(guān)資料。

第一步：我街道辦對(duì)拆遷安置戶(hù)辦理產(chǎn)權(quán)房屋資料收集存檔

提供資料如下：

1、房屋搬遷（拆遷）協(xié)議書(shū)復(fù)印件1份；

2、住房安置協(xié)議及安置補(bǔ)充協(xié)議復(fù)印件各1份；

3、戶(hù)口簿復(fù)印件1份；

4、身份證復(fù)印件1份；

5、常住人口的相關(guān)證明材料；

6、結(jié)婚證（常住人口已婚者）；

7、補(bǔ)充安置協(xié)議

第二步：拆遷安置戶(hù)資格審查

我街道辦將收集并確認(rèn)的拆遷安置戶(hù)信息推送市拆遷辦；市拆遷辦對(duì)拆遷安置戶(hù)信息進(jìn)行審核確認(rèn)，向市稅務(wù)局推送拆遷安置戶(hù)信息。提供資料如下：

1、房屋搬遷（拆遷）協(xié)議書(shū)復(fù)印件1份；

2、住房安置協(xié)議及安置補(bǔ)充協(xié)議復(fù)印件各1份；

3、戶(hù)口簿復(fù)印件1份；

4、身份證復(fù)印件1份；

5、常住人口的相關(guān)證明材料；

6、結(jié)婚證（常住人口已婚者）；

7、費(fèi)用結(jié)算清單一份；

8、如存在已故人員，需提供火化證明和死亡證明；（后期繼承人辦理合同繼承手續(xù)）

第三步：契稅核定或契稅繳納申報(bào)表

彭州市拆遷辦資料審核后轉(zhuǎn)彭州市稅務(wù)局辦理征地拆遷安置小區(qū)安置戶(hù)契稅減免，依法出具契稅繳納申報(bào)表。

提供資料如下：

1、契稅減免申報(bào)表；

2、房屋搬遷（拆遷）協(xié)議書(shū)復(fù)印件1份；

3、住房安置協(xié)議及安置補(bǔ)充協(xié)議復(fù)印件各1份；

4、戶(hù)口簿復(fù)印件1份；

5、身份證復(fù)印件1份（如有未成年人，提供戶(hù)口級(jí)監(jiān)護(hù)人身份證原件及復(fù)印件）；

6、結(jié)婚證復(fù)印件1份（如為單身的提供戶(hù)口簿或離婚證、離婚協(xié)議原件及復(fù)印件）；

第四步：辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》

彭州市稅務(wù)局辦理征地拆遷安置小區(qū)安置戶(hù)契稅減免，依法出具契稅繳納申報(bào)表后轉(zhuǎn)彭州市房管局審核辦理分戶(hù)的國(guó)有土地使用權(quán)劃撥《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》

申請(qǐng)的要件資料如下：

1、不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)；

2、申請(qǐng)人（含被委托人）身份證明材料；

3、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)；

4、房屋分戶(hù)平面圖；

5、契稅完稅證明或契稅減免申報(bào)表；

6、維修資金繳存證明；

7、房屋搬遷（拆遷）協(xié)議書(shū)復(fù)印件1份；

8、住房安置協(xié)議及安置補(bǔ)充協(xié)議復(fù)印件各1份；

9、原集體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)復(fù)印件（每一棟大產(chǎn)權(quán)復(fù)印件）；

10、委托書(shū)3份（一份國(guó)經(jīng)委托我街道辦、一份我街道辦委托工作人員、當(dāng)事人委托我街道辦）；

11、街道辦機(jī)構(gòu)代碼證書(shū)復(fù)印件；

12、國(guó)經(jīng)公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

13、審核意見(jiàn)書(shū)；

二、收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)

辦理劃撥需繳納登記費(fèi)：按房屋套數(shù)計(jì)收（住宅80元/套）

辦理出讓需繳納費(fèi)用

（一）稅費(fèi)：1、契稅按時(shí)稅務(wù)局核算減免（房屋價(jià)格超過(guò)貨幣補(bǔ)償?shù)模瑢?duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅）；2、印花稅安拆遷安置協(xié)議中載明安置房屋金額0.01％計(jì)收。

篇3

內(nèi)容提要: 不動(dòng)產(chǎn)善意取得的時(shí)點(diǎn)應(yīng)區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤的客觀時(shí)點(diǎn)和取得人善意的主觀時(shí)點(diǎn)，前者應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)為準(zhǔn)，后者一般情形下以提出登記申請(qǐng)時(shí)為準(zhǔn)，如果不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤發(fā)生在提出申請(qǐng)之后的，則以該時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn)。不動(dòng)產(chǎn)善意取得的善意為推定善意，取得人應(yīng)負(fù)有必要注意義務(wù)。

 

 

    根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《物權(quán)法》）第106條規(guī)定，在不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中，取得人受讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)應(yīng)為善意，且轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)登記。如何理解這一規(guī)定中取得人善意的時(shí)點(diǎn)，受到學(xué)界和實(shí)務(wù)界的廣泛關(guān)注。主流學(xué)說(shuō)和判例認(rèn)為，由于辦理不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)戶(hù)手續(xù)是構(gòu)成善意取得的前提條件 ，因此取得人善意的判斷時(shí)點(diǎn)應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)為準(zhǔn)。實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)善意取得的情形相當(dāng)復(fù)雜，有的案件取得人未及時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，[1]也有的案件不動(dòng)產(chǎn)登記簿與實(shí)際權(quán)利不一致（以下簡(jiǎn)稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤）的情形發(fā)生在取得人提出登記申請(qǐng)之后，在這些情況下，難以依據(jù)主流見(jiàn)解確定取得人善意的時(shí)點(diǎn)。本文擬立足于我國(guó)的立法和司法實(shí)踐，并參酌德國(guó)、瑞士的立法和判例，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中善意的時(shí)點(diǎn)進(jìn)行分析，從而為完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度提供建議。

    一、善意判斷時(shí)點(diǎn)的代表性觀點(diǎn)分析

    概括地講，學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的善意時(shí)點(diǎn)，有登記說(shuō)、申請(qǐng)說(shuō)和受讓說(shuō)三種代表性見(jiàn)解，以下結(jié)合我國(guó)現(xiàn)行法對(duì)這些觀點(diǎn)進(jìn)行具體地分析。

    （一）代表性學(xué)說(shuō)簡(jiǎn)述

    1、登記說(shuō)。此說(shuō)是目前的主流學(xué)說(shuō)，得到多數(shù)學(xué)者和法官的支持。該說(shuō)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)善意取得中善意的時(shí)點(diǎn)，應(yīng)以取得人辦理完畢不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)為準(zhǔn)，法律依據(jù)為《物權(quán)法》第9條和第106條。該說(shuō)有兩個(gè)主要論點(diǎn)：(1)登記是取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的生效要件，也是善意取得的構(gòu)成要件。以房屋買(mǎi)賣(mài)為例，根據(jù)《物權(quán)法》第9條第1款，房屋所有權(quán)以登記時(shí)為準(zhǔn)，不登記不能取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，而第106條也將已登記作為不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的構(gòu)成要件。因此，買(mǎi)受人未辦理房屋登記的，不能構(gòu)成善意取得。有的法官將這種學(xué)說(shuō)簡(jiǎn)化為：買(mǎi)受人辦理完不動(dòng)產(chǎn)登記的，取得房屋所有權(quán)，構(gòu)成善意取得；沒(méi)有辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，不能取得房屋所有權(quán)，不構(gòu)成善意取得。由于登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)取得及善意取得的構(gòu)成都有重要影響，有學(xué)者甚至認(rèn)為，登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)存在的前提條件，如果受讓人沒(méi)有及時(shí)作權(quán)利的變更登記，則根本沒(méi)有善意取得適用的余地。[2](2)善意的時(shí)點(diǎn)以受讓時(shí)為準(zhǔn)。有學(xué)者認(rèn)為，由于《物權(quán)法》第106條將不動(dòng)產(chǎn)善意取得的時(shí)點(diǎn)規(guī)定為受讓時(shí)，因此，取得人必須在最后取得行為那一刻是善意的。這一刻就動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)是指交付，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)而言則是登記。不動(dòng)產(chǎn)善意取得時(shí)的善意判斷，應(yīng)以受讓人在受讓時(shí)信賴(lài)不動(dòng)產(chǎn)登記為準(zhǔn)。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)交易來(lái)說(shuō)，只要買(mǎi)受人相信了登記而與出賣(mài)人發(fā)生了交易，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為買(mǎi)受人是善意的。反之，如果買(mǎi)受人在受讓之前，就知道登記是錯(cuò)誤的，則不構(gòu)成善意。[3]442從時(shí)間順序來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤應(yīng)發(fā)生在先，而不動(dòng)產(chǎn)交易行為及取得人的善意取得發(fā)生在后，買(mǎi)受人只有信賴(lài)了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記并進(jìn)行了交易才是善意的。

    2、申請(qǐng)說(shuō)。[4]這種學(xué)說(shuō)認(rèn)為，應(yīng)借鑒《德國(guó)民法典》第892條第2款的規(guī)定，(對(duì)于應(yīng)進(jìn)行登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而言，取得人知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的時(shí)點(diǎn)以其提出登記申請(qǐng)時(shí)為準(zhǔn)。bassenge. palandt bgb.muenchen:verlag c. h. beck, 2010:1449.)將不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中善意的時(shí)點(diǎn)確定為買(mǎi)受人提出不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)時(shí)。一般而言，不動(dòng)產(chǎn)登記從提出申請(qǐng)到被記載入不動(dòng)產(chǎn)登記簿之間還有相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間間隔。登記申請(qǐng)人在提交登記申請(qǐng)后，對(duì)登記進(jìn)程不能施加實(shí)質(zhì)性的影響。我國(guó)的情況比較特殊，實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)并行的體制。以房屋登記為例，買(mǎi)受人和出賣(mài)方提交了登記申請(qǐng)之后，房屋登記機(jī)構(gòu)就在房屋所有權(quán)證上做出備注，并注明時(shí)間。對(duì)于一般買(mǎi)受人而言，在拿到了加了備注的房產(chǎn)證之后很少會(huì)再關(guān)注房屋登記機(jī)關(guān)在登記簿上的記載。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)作出登記后一般也不會(huì)再對(duì)申請(qǐng)人履行通知或告知義務(wù)。因此，要求買(mǎi)受人和出賣(mài)方在提交登記申請(qǐng)之后，仍負(fù)有注意義務(wù)也不符合實(shí)際。雖有學(xué)者以當(dāng)事人可以在申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載入房屋登記簿前撤回登記申請(qǐng)（《房屋登記辦法》第21條）為由否定申請(qǐng)說(shuō)，[5]但是，撤回登記申請(qǐng)只意味著暫時(shí)終結(jié)了房屋登記程序，并不表示該撤回否定了善意的存在。

    3、受讓說(shuō)。這一學(xué)說(shuō)主張，受讓人只有從交易開(kāi)始至變更登記完畢，整個(gè)時(shí)段均不知道無(wú)權(quán)處分的事實(shí)，且對(duì)此沒(méi)有重大過(guò)失，才是善意的。[6]這一理論比登記說(shuō)更進(jìn)一步，將不動(dòng)產(chǎn)善意取得的時(shí)間點(diǎn)轉(zhuǎn)化為了時(shí)間段。據(jù)此，不動(dòng)產(chǎn)善意取得的善意時(shí)點(diǎn)應(yīng)從訂立不動(dòng)產(chǎn)交易合同開(kāi)始持續(xù)到不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)戶(hù)完成時(shí)為止。依據(jù)受讓說(shuō)，在不動(dòng)產(chǎn)善意取得中，取得人只有在這種情況下才能受到保護(hù)：在訂立合同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤的事實(shí)已存在，此時(shí)買(mǎi)受人不知道房屋登記不正確的事實(shí)且無(wú)重大過(guò)失，其善意一直保持到房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)完成之時(shí)。缺少了這個(gè)環(huán)節(jié)中任何一個(gè)部分，不動(dòng)產(chǎn)善意取得都不能發(fā)生。與登記說(shuō)一樣，受讓說(shuō)也強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中三個(gè)組成部分的時(shí)間順序。

    （二）分析

    上述三個(gè)學(xué)說(shuō)均希望為不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中善意時(shí)點(diǎn)的確定構(gòu)造一個(gè)模式。然而，這種過(guò)于理想化和單一化的思路難以應(yīng)付復(fù)雜的交易狀況和繁瑣的法律糾紛。相比之下，申請(qǐng)說(shuō)減輕了取得人的注意義務(wù)，對(duì)維護(hù)取得人的利益更為有利，但它和另兩種學(xué)說(shuō)一樣存在共同的缺陷。這一缺陷就是：未考慮不動(dòng)產(chǎn)登記簿在提出登記申請(qǐng)后變得不正確以及未辦理不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記的情形。依據(jù)上述三種學(xué)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿可能在提出登記申請(qǐng)后才變得不正確，或者前手登記和善意取得人的登記在同一天發(fā)生的情形均無(wú)法構(gòu)成善意取得。因?yàn)樵谶@種情況下，前手登記尚未完成，根本談不上取得人的善意問(wèn)題。如果取得人未辦理過(guò)戶(hù)，或未支付房款，那么取得人也難以根據(jù)上述三種學(xué)說(shuō)來(lái)主張其善意。

    此外，登記說(shuō)和受讓說(shuō)還存在其他明顯的不足。登記說(shuō)雖嚴(yán)格遵循了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記生效主義，但其將不動(dòng)產(chǎn)善意取得中的善意時(shí)點(diǎn)僵化地依賴(lài)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載，忽視了對(duì)取得人注意義務(wù)的要求。不同于德國(guó)法上不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度采取的客觀善意標(biāo)準(zhǔn)，[7]我國(guó)《物權(quán)法》和司法實(shí)踐仍采取了主觀善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)。這就要求取得人要盡到交易所要求的必要的注意義務(wù)。當(dāng)房屋價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，或者根據(jù)一般交易常識(shí)即可看出房屋登記存在瑕疵的情況下，應(yīng)當(dāng)排除取得人的善意。受讓說(shuō)同樣對(duì)未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的案件考慮不足，不僅如此，它還忽視了從合同訂立到履行期間屆滿(mǎn)，及至其后辦理登記過(guò)程中復(fù)雜多變的實(shí)際情況，人為地拉長(zhǎng)了善意的時(shí)間跨度。這難免使得取得人自邁入不動(dòng)產(chǎn)交易的圈子起，就要處處留心，時(shí)時(shí)在意，否則其善意將被否定，這實(shí)際上是對(duì)取得人提出了過(guò)高的、不必要的注意義務(wù)。

    二、對(duì)《物權(quán)法》第106條關(guān)于善意時(shí)點(diǎn)的分析

    在對(duì)我國(guó)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)善意取得中判斷善意的時(shí)點(diǎn)的主要觀點(diǎn)做出相關(guān)分析之后，以下擬結(jié)合德國(guó)和瑞士關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的規(guī)定，詳細(xì)分析《物權(quán)法》第106條關(guān)于善意時(shí)點(diǎn)的規(guī)定。

    （一）關(guān)于善意推定

    對(duì)訴訟過(guò)程而言，善意時(shí)點(diǎn)的確定固然重要，但善意的舉證尤為關(guān)鍵。舉證責(zé)任的一般規(guī)則是，誰(shuí)主張誰(shuí)舉證。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得時(shí)的舉證責(zé)任問(wèn)題，我國(guó)法律沒(méi)有進(jìn)行明確規(guī)定。學(xué)者們多認(rèn)為，應(yīng)由對(duì)善意持有異議的人進(jìn)行舉證。從判例的情況來(lái)看，持登記說(shuō)的法官也基本上采取了舉證責(zé)任倒置的做法，即當(dāng)沒(méi)有明顯的情況表明取得人為惡意時(shí)，推定取得人為善意。《物權(quán)法》第106條并沒(méi)有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得時(shí)是否實(shí)行善意推定做出明確規(guī)定。2010年《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《指導(dǎo)意見(jiàn)》）第19條明確規(guī)定，房屋原權(quán)利人對(duì)于買(mǎi)受人為惡意負(fù)有舉證責(zé)任。這一規(guī)定無(wú)疑為善意取得中取得人善意的舉證和善意時(shí)點(diǎn)的推定提供了極為可貴的參考意見(jiàn)。

    德國(guó)和瑞士法律皆明確地規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的善意推定。德國(guó)運(yùn)用法律擬制的方法，將不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容視為正確，從而實(shí)現(xiàn)了對(duì)善意取得人善意的推定（《德國(guó)民法典》第892條）。瑞士則以一般條款的方式規(guī)定了善意推定，《瑞士民法典》第3條第2款規(guī)定，當(dāng)法律將法律效果與當(dāng)事人的善意聯(lián)系在一起時(shí)，應(yīng)推定該善意存在。善意推定的主要作用是解決對(duì)善意的證明責(zé)任歸屬問(wèn)題。根據(jù)善意推定，對(duì)取得人的善意持有異議的人應(yīng)負(fù)舉證責(zé)任。《指導(dǎo)意見(jiàn)》僅對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中善意取得的善意進(jìn)行了推定，這一規(guī)定應(yīng)對(duì)其他情況下的善意具有類(lèi)推適用的作用。取得人無(wú)須證明自己在訂立合同時(shí)為善意，這大大降低了其對(duì)主觀善意舉證不能的風(fēng)險(xiǎn)。

    （二）客觀善意時(shí)點(diǎn)和主觀善意時(shí)點(diǎn)的區(qū)分

    德國(guó)和瑞士均建立了不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度。根據(jù)該制度，不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤是取得人善意取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的前提條件。這一前提條件雖不一定從當(dāng)事人進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)就存在，但至少應(yīng)當(dāng)在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)存在，否則，取得人就沒(méi)有了信賴(lài)的對(duì)象，善意取得也失去了適用的可能性。不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤的時(shí)點(diǎn)可稱(chēng)為客觀善意的時(shí)點(diǎn)，以與取得人主觀上知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤的主觀善意時(shí)點(diǎn)相區(qū)別。德國(guó)法和瑞士法均將不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)點(diǎn)作為客觀善意的時(shí)點(diǎn)。

    就主觀善意時(shí)點(diǎn)而言，德國(guó)法和瑞士法的規(guī)定有所不同。一般情況下，兩國(guó)均要求取得人在提交登記申請(qǐng)時(shí)為善意，但是兩國(guó)對(duì)時(shí)點(diǎn)的規(guī)定方式并不相同。德國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中規(guī)定了主觀善意的時(shí)點(diǎn)。根據(jù)《德國(guó)民法典》第892條第2款，如果取得權(quán)利必須進(jìn)行登記的，那么善意的時(shí)點(diǎn)以提出不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)為準(zhǔn)。瑞士則通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記的溯及力實(shí)現(xiàn)了對(duì)主觀善意時(shí)點(diǎn)的規(guī)定。[8]《瑞士民法典》第972條第2款規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效力可以追溯到不動(dòng)產(chǎn)登記簿的日記簿上登記的日期，即取得人提出登記申請(qǐng)的日期。

    此外，德國(guó)還通過(guò)判例，對(duì)取得人提出登記申請(qǐng)后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤時(shí)的善意時(shí)點(diǎn)提出了特別的要求。一般而言，不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤發(fā)生在取得人提出不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)之前，但有時(shí)也可能發(fā)生在取得人提出不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)之后。例如，不動(dòng)產(chǎn)之上的權(quán)利負(fù)擔(dān)，如優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等有可能在買(mǎi)受人提出不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)后被錯(cuò)誤注銷(xiāo)。那么，對(duì)于買(mǎi)受人而言，其善意的時(shí)點(diǎn)既不是提出不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)之時(shí)，也不是已經(jīng)辦理完登記申請(qǐng)時(shí)，而是該權(quán)利負(fù)擔(dān)被不當(dāng)注銷(xiāo)之時(shí)。對(duì)于申請(qǐng)人提出申請(qǐng)后，不動(dòng)產(chǎn)登記簿變得不正確的情形，德國(guó)法將不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤發(fā)生的時(shí)點(diǎn)作為判斷取得人善意的時(shí)點(diǎn)。[9]

    從德國(guó)和瑞士的規(guī)定來(lái)看，區(qū)分客觀善意時(shí)點(diǎn)和主觀善意時(shí)點(diǎn)的最大作用在于：區(qū)分善意取得的客觀條件和主觀要件。不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤必須在登記時(shí)存在，這是構(gòu)成善意取得的客觀條件，因此，法官必須在登記之時(shí)對(duì)這一客觀條件進(jìn)行審查。這一客觀條件在德國(guó)法和瑞士法中的含義是不同的。在德國(guó)，具備了這種客觀條件就足夠了，即德國(guó)法不要求取得人負(fù)任何注意義務(wù)；在瑞士，僅具備不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤還不夠，取得人還必須對(duì)可能引起登記簿錯(cuò)誤的情況進(jìn)行調(diào)查，以盡到應(yīng)有的注意義務(wù)，否則其主觀善意將被排除。因此，雖然德國(guó)和瑞士對(duì)善意時(shí)點(diǎn)的規(guī)定基本相同，但主觀善意的意義在兩國(guó)法上是完全不同的。

    與德國(guó)法和瑞士法相比，我國(guó)《物權(quán)法》第106條對(duì)善意的時(shí)點(diǎn)規(guī)定并不明確，三種代表性學(xué)說(shuō)也未區(qū)分客觀的善意時(shí)點(diǎn)和主觀的善意時(shí)點(diǎn)。不僅如此，法院關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的判斷依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)各不相同。有的判例僅依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤事實(shí)，即判定取得人構(gòu)成善意取得，并不考慮取得人主觀善意，且將不動(dòng)產(chǎn)登記作為善意取得的唯一判斷依據(jù)，[10]也有的判例僅以交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)作為否定善意取得的依據(jù)，根據(jù)此種判案思路，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的認(rèn)定非常困難，因此也難以確定取得人主觀善意的時(shí)點(diǎn)，[11]還有的判例將未登記過(guò)戶(hù)的善意取得時(shí)點(diǎn)認(rèn)定為合同訂立時(shí)。[1]

    （三）地方審判意見(jiàn)對(duì)主觀善意時(shí)點(diǎn)和客觀善意時(shí)點(diǎn)的區(qū)分

    盡管上述判例對(duì)主觀善意的認(rèn)識(shí)和善意時(shí)點(diǎn)的判斷各不相同，而且未明確客觀善意的時(shí)點(diǎn)，但一些地方法院的審判指導(dǎo)意見(jiàn)仍區(qū)分了不動(dòng)產(chǎn)善意取得的主觀善意時(shí)點(diǎn)和客觀善意時(shí)點(diǎn)。例如，《指導(dǎo)意見(jiàn)》第19條規(guī)定，取得人明知或因重大過(guò)失不知房屋登記簿中物權(quán)登記錯(cuò)誤或者登記簿中存在異議登記的，不構(gòu)成善意。這充分表明了取得人主觀善意的重要性，由此，取得人應(yīng)履行必要的注意義務(wù)。雖然該意見(jiàn)將房屋善意取得以房屋所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移登記到買(mǎi)受人名下為生效要件，但這一規(guī)定不應(yīng)理解為善意取得的生效要件，而應(yīng)理解為對(duì)客觀善意時(shí)點(diǎn)的規(guī)定。如果取得人在登記完成前撤回了登記申請(qǐng)，或者他人申請(qǐng)了更正登記，那么不發(fā)生善意取得。這說(shuō)明，善意取得的客觀時(shí)點(diǎn)應(yīng)以過(guò)戶(hù)時(shí)為準(zhǔn)。該指導(dǎo)意見(jiàn)雖未明確主觀善意的時(shí)點(diǎn)，結(jié)合《北京市房屋產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)書(shū)》的格式文本來(lái)看，交易雙方都必須在該申請(qǐng)書(shū)上簽字確認(rèn)，該申請(qǐng)書(shū)可視為雙方就房屋權(quán)屬處分達(dá)成的合意，故應(yīng)將提交登記申請(qǐng)的時(shí)點(diǎn)作為主觀善意的時(shí)點(diǎn)。

    再如，上海市高級(jí)人民法院《關(guān)于審理“二手房”買(mǎi)賣(mài)案件若干問(wèn)題的解答》第2條規(guī)定，“房屋出售時(shí)，權(quán)利登記僅為出賣(mài)人一人的，基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則，買(mǎi)受人有理由相信出賣(mài)人系房屋的完全權(quán)利人，其與出賣(mài)人之間簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)認(rèn)定為有效。”這種解答仍然僅解決了合同的效力問(wèn)題，并沒(méi)有解決善意取得的判斷標(biāo)準(zhǔn)。眾所周知，善意取得不是根據(jù)合同而發(fā)生的取得，其法律效果取決于取得人是否為善意。實(shí)踐中，由于認(rèn)定取得人的善意頗為困難，因此，多數(shù)善意取得的案件均是按合同有效，從而實(shí)現(xiàn)善意取得。[12]

    不過(guò)，這種做法也說(shuō)明了，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)效果的發(fā)生取決于債權(quán)行為的效力，而《指導(dǎo)意見(jiàn)》第17條和第19條均以買(mǎi)受人知道前手登記的錯(cuò)誤為否定善意的依據(jù)。這表明，我國(guó)實(shí)際上采取的是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的要因性原則，如果取得人知道了不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤的原因，那么他不能被認(rèn)定為善意。可見(jiàn)，我國(guó)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得中善意的判斷和時(shí)點(diǎn)的認(rèn)定更接近瑞士法的模式。因此，認(rèn)為我國(guó)采取了登記的絕對(duì)公信力，不必考慮取得人主觀善意的觀點(diǎn)是站不住腳的。

    三、善意取得時(shí)點(diǎn)的類(lèi)型化分析

    雖然就司法實(shí)踐而言，我國(guó)關(guān)于善意取得時(shí)點(diǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)與瑞士法較為接近，但是，德國(guó)法關(guān)于事后不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤時(shí)善意時(shí)點(diǎn)的規(guī)定也有一定的借鑒意義。結(jié)合我國(guó)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的一些特殊案例，可將不動(dòng)產(chǎn)善意取得時(shí)點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)歸納為如下類(lèi)型：

    （一）客觀的善意時(shí)點(diǎn)

    不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)存在，這是構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)善意取得必不可少的前提條件。這種關(guān)于善意時(shí)點(diǎn)的客觀標(biāo)準(zhǔn)不僅為德國(guó)法和瑞士法所采用，而且對(duì)于解決不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)?zhí)峤缓蟀l(fā)生不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤時(shí)善意時(shí)點(diǎn)的判斷有至關(guān)重要的作用。然而，這一標(biāo)準(zhǔn)并未引起我國(guó)學(xué)界的足夠重視。不少學(xué)者認(rèn)為，既然《物權(quán)法》第106條使用了“無(wú)權(quán)處分人”的表述方式，那么理所當(dāng)然應(yīng)將無(wú)權(quán)處分視為不動(dòng)產(chǎn)善意取得的前提條件，對(duì)善意時(shí)點(diǎn)的判斷也應(yīng)與這一條件相結(jié)合。雖然就文義解釋的角度而言，這種看法尚有可取之處，但若從不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的立法宗旨、法律解釋的體系解釋和目的解釋的角度來(lái)看，此種觀點(diǎn)難以應(yīng)對(duì)善意時(shí)點(diǎn)判斷的復(fù)雜情形，更無(wú)法為善意取得人提供周全的保護(hù)。

    在立法過(guò)程中，“物權(quán)法草案”曾同時(shí)規(guī)定過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力和不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度兩個(gè)制度，[13]后來(lái)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的規(guī)定被刪除。這并不表示我國(guó)否認(rèn)了不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度，相反，不少學(xué)者認(rèn)為，《物權(quán)法》第106條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度即不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度。[3]434雖然從構(gòu)成要件等方面來(lái)看，這兩個(gè)制度之間存在重大差異，但就立法目的而言，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度實(shí)際上承載了不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的制度價(jià)值。從法律解釋學(xué)的角度來(lái)講，不宜將“無(wú)權(quán)處分人”一語(yǔ)與“無(wú)權(quán)處分”進(jìn)行簡(jiǎn)單等同，其理由不妨由兩個(gè)方面進(jìn)行分析：一方面，在德國(guó)法和瑞士法上，不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度也被學(xué)者看作從無(wú)權(quán)利人處取得制度的表現(xiàn)形式之一，并且這兩個(gè)國(guó)家均以不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤作為客觀善意的時(shí)點(diǎn)。這表明，無(wú)（處分）權(quán)利人并不是無(wú)權(quán)處分的同義語(yǔ)。另一方面，無(wú)權(quán)處分的內(nèi)涵十分有限，其難以涵蓋不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤所能包含的全部?jī)?nèi)容。不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤是客觀事實(shí)，包括了各種原因引起的不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的法律關(guān)系與真實(shí)法律關(guān)系不一致的情形；而無(wú)權(quán)處分則屬主觀判斷，這一判斷只有在取得人能夠控制的范疇內(nèi)才有意義。如果取得人已經(jīng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提交了不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)，而之后發(fā)生了不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤的事實(shí)，那么根據(jù)無(wú)權(quán)處分的理論，此時(shí)根本沒(méi)有適用善意取得制度的可能性。

    由上可知，《物權(quán)法》第106條的目的在于囊括不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度之功能，以此作為理解和適用該條規(guī)定的出發(fā)點(diǎn)，無(wú)疑有助于更充分地探求不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度之立法趣旨。[14]因此，為了更好地以類(lèi)型化的視角來(lái)解析善意時(shí)點(diǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)借鑒德國(guó)法和瑞士法上不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度關(guān)于客觀善意時(shí)點(diǎn)的規(guī)定，將不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤作為不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度適用的前提條件。鑒于這一做法已在實(shí)踐中成為不少法院判案的共識(shí)，并為地方法院審判指導(dǎo)意見(jiàn)所接受，因此，未來(lái)可考慮由統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法對(duì)其予以明確規(guī)定，以取代無(wú)權(quán)處分。

    （二）主觀的善意時(shí)點(diǎn)

    一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于已發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)登記的善意取得，可參考申請(qǐng)說(shuō)的觀點(diǎn)，將取得人善意的時(shí)點(diǎn)認(rèn)定為提出登記申請(qǐng)時(shí)。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)以雙方申請(qǐng)為原則，因此，在提交不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)表時(shí)，雙方還有可能就物權(quán)意思表示的真實(shí)性等問(wèn)題重新進(jìn)行確認(rèn)。故將提出登記申請(qǐng)的時(shí)間作為主觀的善意時(shí)點(diǎn)極為必要。對(duì)于在不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)?zhí)岢龊蟀l(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤，如不動(dòng)產(chǎn)之上的負(fù)擔(dān)被不當(dāng)注銷(xiāo)等情形，這種情況如前所述從內(nèi)涵上雖然難以被《物權(quán)法》第106條規(guī)定的無(wú)權(quán)處分的含義所容納，但在有關(guān)司法解釋和法律未做出相關(guān)規(guī)定前，應(yīng)準(zhǔn)予類(lèi)推適用關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的規(guī)定，使取得人取得沒(méi)有負(fù)擔(dān)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。此種情形下，取得人善意的時(shí)點(diǎn)應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤發(fā)生時(shí)為準(zhǔn)。

    （三）例外情形：未過(guò)戶(hù)登記如何判斷善意的時(shí)點(diǎn)

    如果無(wú)權(quán)處分時(shí)，還涉及到一房多賣(mài)的情形，可參照《指導(dǎo)意見(jiàn)》第13條(“出賣(mài)人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買(mǎi)賣(mài)合同，在合同均為有效的前提下，買(mǎi)受人均要求繼續(xù)履行合同的，原則上應(yīng)按照以下順序確定履行合同的買(mǎi)受人：(1)已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的；(2)均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的；(3)均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買(mǎi)受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。”)進(jìn)行處理：辦理了不動(dòng)產(chǎn)登記的買(mǎi)受人構(gòu)成善意取得，未辦理登記的其他買(mǎi)受人不構(gòu)成善意取得。從這個(gè)意義上來(lái)看，《物權(quán)法》將不動(dòng)產(chǎn)登記作為善意取得的構(gòu)成要件是有道理的。然而，實(shí)踐中，法院并沒(méi)有嚴(yán)格地恪守以不動(dòng)產(chǎn)登記來(lái)判定善意取得的情形。早在《物權(quán)法》頒布之前，就發(fā)生過(guò)將已發(fā)生事實(shí)居住、而未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的買(mǎi)受人認(rèn)定為善意取得人，并令其補(bǔ)辦登記的案例[15]。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜民法通則＞若干問(wèn)題的意見(jiàn)（修改稿）》第96條規(guī)定，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)或者非所有權(quán)人擅自處分所占有的財(cái)產(chǎn)，如果第三人是善意、有償、依法定手續(xù)取得該財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的，第三人不負(fù)返還義務(wù)。但如何理解這一解釋中的合法手續(xù)不無(wú)疑問(wèn)。在《物權(quán)法》頒布后，對(duì)于既未辦理過(guò)戶(hù)但實(shí)際合法占有房屋的買(mǎi)受人，以及未辦理過(guò)戶(hù)也未合法占有房屋，僅訂立了合同，并交付了一定定金或價(jià)款的情形是否構(gòu)成善意取得，此時(shí)，主觀善意時(shí)點(diǎn)的重要性便凸現(xiàn)出來(lái)了。實(shí)踐中，有法院判決未過(guò)戶(hù)的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同有效，雙方應(yīng)繼續(xù)履行合同，辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。這一判決的正當(dāng)性值得推敲。[16]。因?yàn)橐坏┌l(fā)生訴訟，取得人實(shí)際便知道了無(wú)權(quán)處分的事實(shí)，那么取得人即不應(yīng)再被視為善意。不過(guò)，鑒于此種情形法律并未進(jìn)行明確規(guī)定，且若買(mǎi)受人已經(jīng)實(shí)際居住，又認(rèn)定不構(gòu)成善意取得對(duì)買(mǎi)受人十分不利，因此，建議司法解釋對(duì)此類(lèi)情形應(yīng)進(jìn)一步予以明確。

 

 

 

注釋:

[1]黃平，肖祥丹．老公瞞妻賣(mài)別墅，法院判有效[n]．重慶商報(bào)，2010-12-16.

[2]康俊亮．物權(quán)法亮點(diǎn)：不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度[n]．檢察日?qǐng)?bào)，2007-04-03.

[3]王利明．物權(quán)法研究（上卷）[m]．北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2007.

[4]王澤鑒．通則•所有權(quán)[m]．北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2001:124.

[5]程嘯．論不動(dòng)產(chǎn)善意取得之構(gòu)成要件[j]．法商研究，2010,(5).

[6]崔建遠(yuǎn)．物權(quán)法[m]．北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2009:86.

[7]karl-heinz gursky. staudinger bgb band：buch 3 sachenrecht§' 883-902[m]．ber-lin : sellier-de gruyter,2008:439.

[8]heinz rey. die grundlagen des sachenrechts und das eigentum［m］．bern：staempfli verlag ag. 2007:389.

[9]juergen f. baur, rolf stuerner. sachenrecht[m]．muenchen: verlag c. h. beck ,2009 ;301．

[10]金鎰．丈夫瞞妻把房賣(mài)妻子反悔也無(wú)奈[n]．哈爾濱日?qǐng)?bào)，2010-01-10.

[11]張蕾．“老實(shí)人”瞞妻女賣(mài)房無(wú)效[n]．北京晚報(bào)，2010-12-03.

[12]蔣春燕，孫慧麗．女方開(kāi)單身證明賣(mài)掉夫妻共有房法院判合同有效[n]．法制日?qǐng)?bào)，2007-04-28.

[13]梁慧星．對(duì)物權(quán)法草案（第四次審議稿）的修改意見(jiàn)[c]//．梁慧星．中國(guó)民事立法評(píng)說(shuō)．北京：法律出版社，2010:202,208.

[14]梁慧星．民法解釋學(xué)[m]．北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1995 :226 -227.

篇4

    答:下列情形屬于房地產(chǎn)變更登記:(1)房地產(chǎn)使用用途改變的;(2)權(quán)利人姓名或名稱(chēng)發(fā)生變化的;(3)房地產(chǎn)座落名稱(chēng)或房地產(chǎn)名稱(chēng)發(fā)生變化的;(4)建筑物、附著物倒塌、拆除的。

    申請(qǐng)變更登記應(yīng)提交什么文件,辦理變更登記時(shí)需繳納什么費(fèi)用?

    答:(1)《房地產(chǎn)變更登記申請(qǐng)書(shū)》;(2)房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū);(3)改變房地產(chǎn)用途的,應(yīng)提交土地主管部門(mén)同意改變用途的批準(zhǔn)文件及土地使用合同書(shū),需補(bǔ)交地價(jià)的,還應(yīng)提交付清地價(jià)款證明;改變權(quán)利人姓名或名稱(chēng)的,應(yīng)提交行政主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的文件;個(gè)人的提交公安部門(mén)證明;企業(yè)法定代表人變更一般不需辦理變更登記,待權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí),同時(shí)提交變更證明即可;(4)建筑物、附著物倒塌、拆除的應(yīng)提交有關(guān)部門(mén)證明。

    變更登記每項(xiàng)交納登記費(fèi)20元。

    哪些情況下需辦理二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記?

    答:(1)向發(fā)展商購(gòu)買(mǎi)的商品房(包括合法的合作建房、集資建房、拆遷賠償房);(2)企事業(yè)單位房改出售給本單位職工的福利房、微利房;(3)市、區(qū)住宅局出售的福利房、微利房。

    購(gòu)買(mǎi)二級(jí)市場(chǎng)商品房后,何時(shí)可以申請(qǐng)辦理《房地產(chǎn)證》?

    答:根據(jù)《房地產(chǎn)登記條例》第三十六條的規(guī)定,只有商品房項(xiàng)目辦理了房地產(chǎn)初始登記后,小業(yè)主才能順利地領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》。也就是說(shuō),只有發(fā)展商按要求將商品房項(xiàng)目有關(guān)初始登記材料上報(bào)登記部門(mén),按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)并經(jīng)登記部門(mén)按程序?qū)徟藴?zhǔn)后,初始登記才算結(jié)束,小業(yè)主才能辦證。因此,并不是發(fā)展商一提交商品房項(xiàng)目的資料后,小業(yè)主就可以申請(qǐng)辦理《房地產(chǎn)證》。

    如何辦理二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)?

    答:辦理二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移登記需提交下列資料:(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)》;(2)身份證明;(3)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同;(4)付款發(fā)票和付清房款證明。

    辦理二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移登記一般由發(fā)展商統(tǒng)一辦理,也可以自行到產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)辦理。

    拆遷賠償房如何辦理《房地產(chǎn)證》?能否轉(zhuǎn)讓?

    答:拆遷賠償?shù)姆康禺a(chǎn),原則上按被拆房地產(chǎn)的性質(zhì)進(jìn)行登記發(fā)證。辦理時(shí)應(yīng)提交下列資料:(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)》;(2)身份證明;(3)經(jīng)規(guī)劃國(guó)土部門(mén)或舊城改造辦鑒證的拆遷賠償協(xié)議書(shū);(4)補(bǔ)償與被拆遷房地產(chǎn)有差價(jià)的,差值部分應(yīng)提交補(bǔ)差發(fā)票復(fù)印件及發(fā)展商出具的付清差價(jià)款證明。

    拆遷賠償房的登記價(jià),一般按新建房的建筑成本登記;補(bǔ)交差價(jià)的,差價(jià)計(jì)入登記價(jià)。

    拆遷賠償房屬于商品房地產(chǎn)的,發(fā)紅皮《房地產(chǎn)證》,可以轉(zhuǎn)讓;不屬于商品房的,發(fā)綠皮《房地產(chǎn)證》,不能轉(zhuǎn)讓。

    集資房、合作建房如何辦理《房地產(chǎn)證》?

    答:(1)集資建房、合作建房的,必須是經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的,并辦理了房地產(chǎn)初始登記的房地產(chǎn)才可以辦理小業(yè)主的《房地產(chǎn)證》;(2)未經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的非法集資建房、合作建房,必須經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)處理并補(bǔ)交地價(jià)款,按規(guī)定辦理房地產(chǎn)初始登記后,方可辦理小業(yè)主《房地產(chǎn)證》;(3)經(jīng)初始登記后的集資建房、合作建房提交下列資料后即可辦理《房地產(chǎn)證》:《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)》;身份證明;集資建房或合作建房合同書(shū)或協(xié)議書(shū);購(gòu)房發(fā)票復(fù)印件;發(fā)展商出具的付清房款證明。

    什么情況屬于三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移登記?

    答:凡房地產(chǎn)已辦理二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)登記并領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證后又發(fā)生轉(zhuǎn)移的,稱(chēng)為三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移登記。如房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、交換、繼承,人民法院判決、裁定的強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移等等。

    三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移登記需提交什么資料?

    答:(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)》;(2)轉(zhuǎn)讓、受讓雙方身份證明;(3)《房地產(chǎn)證》或其他產(chǎn)權(quán)證書(shū);(4)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。

    拍賣(mài)的房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)需提交哪些資料?

    答:通過(guò)法院拍賣(mài)的需提交:(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)》;(2)競(jìng)授人身份證明;(3)拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)、付清拍賣(mài)款證明;(4)法院判決、裁定或調(diào)解書(shū)、協(xié)助執(zhí)行通知書(shū);(5)原產(chǎn)權(quán)證書(shū),人民法院在辦案中未能收回原產(chǎn)權(quán)證的,需以法院名義在《深圳特區(qū)報(bào)》或《深圳商報(bào)》公告作廢;(6)若所拍賣(mài)的房地產(chǎn)是行政劃拔、減免地價(jià)的,需提交用地補(bǔ)充協(xié)議和付清地款證明。

    由業(yè)主自行委托拍賣(mài)行拍賣(mài)的需提交:(1)《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)》;(2)競(jìng)授人身份證明;(3)拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)、付清拍賣(mài)款證明;(4)原產(chǎn)權(quán)證書(shū);(5)委托拍賣(mài)的公證書(shū)。

    拍賣(mài)房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)稅費(fèi)按三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓計(jì)算。

    如何辦理房地產(chǎn)交換?需繳納哪些費(fèi)用?

    答:房地產(chǎn)交換是指當(dāng)事人將各自擁有的房地產(chǎn)相互轉(zhuǎn)移給對(duì)方的法律行為。當(dāng)事人雙方簽訂換房協(xié)議公證書(shū)(福利房需原產(chǎn)權(quán)單位和房改審批部門(mén)的同意),并提交房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書(shū)、身份證明、原產(chǎn)權(quán)證書(shū);對(duì)商品房交換的房屋有差價(jià)的,應(yīng)當(dāng)就差價(jià)部分按三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓交納稅費(fèi)。

篇5

第二條本辦法所稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)、建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅項(xiàng)目管理是以不動(dòng)產(chǎn)、建筑企業(yè)和個(gè)人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)、建筑業(yè)納稅人）銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、承接建筑業(yè)工程項(xiàng)目為管理對(duì)象，以不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售、建筑業(yè)為控管手段，通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、建筑工程項(xiàng)目基本情況、稅收征管信息數(shù)據(jù)的采集、分析、比對(duì)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、建筑業(yè)稅收實(shí)施監(jiān)控，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)、建筑業(yè)稅收的科學(xué)化、精細(xì)化、信息化管理。

第三條不動(dòng)產(chǎn)、建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅項(xiàng)目管理的具體內(nèi)容如下：

（一）受理不動(dòng)產(chǎn)、建筑業(yè)工程項(xiàng)目的項(xiàng)目登記；

（二）對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、建筑業(yè)工程項(xiàng)目的登記信息、納稅申報(bào)信息、入庫(kù)信息進(jìn)行采集、匯總、傳遞、比對(duì)和分析；

（三）對(duì)稅收政策進(jìn)行宣傳解釋?zhuān)皶r(shí)反饋征管中存在的問(wèn)題；

（四）掌握不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售、建筑業(yè)工程項(xiàng)目進(jìn)度及工程項(xiàng)目結(jié)算情況；

（五）根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售、建筑業(yè)工程項(xiàng)目進(jìn)度監(jiān)控不動(dòng)產(chǎn)和工程項(xiàng)目的納稅申報(bào)、稅款繳納情況，確保稅款及時(shí)足額入庫(kù)；

（六）監(jiān)督納稅人合法取得、使用、開(kāi)具不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售和建筑業(yè)；

（七）不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售及建筑業(yè)工程項(xiàng)目竣工后及時(shí)清繳稅款，并出具清算報(bào)告；

第四條不動(dòng)產(chǎn)、建筑業(yè)工程項(xiàng)目登記管理：

（一）在我省范圍內(nèi)從事不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售、承包建筑工程項(xiàng)目，應(yīng)在取得不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)（預(yù)）售許可證或不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售合同、工程施工合同簽訂并領(lǐng)取施工許可證之日起30日內(nèi)向其不動(dòng)產(chǎn)、建筑工程項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供不動(dòng)產(chǎn)、建筑工程項(xiàng)目信息，如實(shí)填報(bào)《不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目情況登記表》、《建筑業(yè)工程項(xiàng)目情況登記表》，并提供下列證件、資料辦理不動(dòng)產(chǎn)、建筑工程項(xiàng)目登記：

1．營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本和稅務(wù)登記證件副本；

2．不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售許可證、建筑業(yè)工程項(xiàng)目施工許可證；

3．不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售合同、建筑業(yè)工程施工合同；

4．納稅人的開(kāi)戶(hù)銀行、賬號(hào)；

5．中標(biāo)通知書(shū)等建筑業(yè)工程項(xiàng)目證書(shū)；

6．《外出經(jīng)營(yíng)稅收管理證明》（適用異地施工建筑企業(yè)）；

7．稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他有關(guān)資料。

（二）納稅人承接異地工程項(xiàng)目的，應(yīng)在外出施工前，持稅務(wù)登記證副本、書(shū)面申請(qǐng)書(shū)、建設(shè)規(guī)劃許可證、承接工程合同書(shū)、中標(biāo)通知書(shū)、施工許可證或開(kāi)工報(bào)告以及經(jīng)辦人員身份證（復(fù)印件）向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)開(kāi)具《外出經(jīng)營(yíng)稅收管理證明》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“外管證”）。憑《外管證》在應(yīng)稅勞務(wù)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理建筑企業(yè)報(bào)驗(yàn)登記后，持上述第一款規(guī)定的有關(guān)證件、資料辦理不動(dòng)產(chǎn)、建筑工程項(xiàng)目登記。

（三）納稅人已登記的不動(dòng)產(chǎn)、建筑業(yè)工程項(xiàng)目信息發(fā)生變動(dòng)的，應(yīng)自項(xiàng)目變更之日起30日內(nèi)持《不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目情況登記表》《建筑業(yè)工程項(xiàng)目情況登記表》及有關(guān)變更資料到應(yīng)稅勞務(wù)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理工程項(xiàng)目變更登記。

（四）納稅人承建的工程項(xiàng)目有停緩建、非完工結(jié)算注銷(xiāo)的，應(yīng)自有關(guān)部門(mén)決定工程項(xiàng)目停緩建、注銷(xiāo)之日起30日內(nèi)，憑有關(guān)部門(mén)決定工程項(xiàng)目停緩建的相關(guān)文件或者文書(shū)及《建筑業(yè)工程項(xiàng)目情況登記表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)清項(xiàng)目應(yīng)納稅款，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的登記。

停緩建工程需要續(xù)建、復(fù)工的，應(yīng)自有關(guān)部門(mén)決定續(xù)建、復(fù)工之日起30日內(nèi),憑有關(guān)部門(mén)決定工程項(xiàng)目續(xù)建、復(fù)工的相關(guān)文件或者文書(shū)及《建筑業(yè)工程項(xiàng)目情況登記表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理續(xù)建、復(fù)工登記。

（五）納稅人采取分期收款方式銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)按期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送預(yù)收售房款相關(guān)資料；建筑業(yè)納稅人承建建筑工程跨年度施工的，應(yīng)按年度向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送當(dāng)年工程進(jìn)度、工程結(jié)算等相關(guān)資料，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人報(bào)送的上述資料登記備查。

（六）納稅人不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售完結(jié)、承建的工程項(xiàng)目已竣工決算的，應(yīng)自工程項(xiàng)目竣工決算之日起30日內(nèi)持《不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售結(jié)算表》《工程竣工決算報(bào)告》或《工程結(jié)算報(bào)告》及稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他有關(guān)資料，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)工程項(xiàng)目稅款清算。

納稅人承建的工程已完工決算但尚未結(jié)算的，納稅人應(yīng)自工程項(xiàng)目完工決算之日起30日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送書(shū)面報(bào)告，說(shuō)明未結(jié)算原因。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在辦理工程項(xiàng)目清算時(shí)，應(yīng)對(duì)工程決算價(jià)款、設(shè)備扣除等項(xiàng)目進(jìn)行核實(shí)確定，同時(shí)清繳稅款，在項(xiàng)目稅款清算結(jié)束后，出具工程項(xiàng)目稅款清算報(bào)告，并注銷(xiāo)工程項(xiàng)目登記。

（七）納稅人承攬分包、轉(zhuǎn)包工程的，應(yīng)自分包、轉(zhuǎn)包工程合同簽訂之日起30日內(nèi)到應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理項(xiàng)目登記手續(xù)；建筑工程項(xiàng)目總承包人在分包、轉(zhuǎn)包工程協(xié)議書(shū)簽訂之日起30日內(nèi)到應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理分包、轉(zhuǎn)包工程項(xiàng)目登記手續(xù)。

（八）納稅人未簽訂合同或協(xié)議及無(wú)項(xiàng)目證書(shū)的工程項(xiàng)目，應(yīng)自開(kāi)工之日起30日內(nèi)到工程項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理工程項(xiàng)目簡(jiǎn)易登記，并提供書(shū)面材料，材料內(nèi)容包括施工單位、建設(shè)單位、工程項(xiàng)目名稱(chēng)，工程項(xiàng)目地址、工程項(xiàng)目預(yù)算（預(yù)計(jì)）金額，聯(lián)系人、聯(lián)系電話(huà)等。

第五條不動(dòng)產(chǎn)、建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅申報(bào)管理：

（一）納稅人應(yīng)按月向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)，按照《營(yíng)業(yè)稅納稅申報(bào)辦法》填報(bào)《建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅申報(bào)表》按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求填報(bào)不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售的納稅申報(bào)表。

（二）納稅人異地承建建筑工程除就異地工程項(xiàng)目在應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地進(jìn)行納稅申報(bào)外，還應(yīng)按規(guī)定向企業(yè)機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅申報(bào)表》和《異地提供建筑業(yè)勞務(wù)稅款繳納情況申報(bào)表》。如自應(yīng)申報(bào)之月（含當(dāng)月）起6個(gè)月內(nèi)未向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其異地建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)收入的完稅憑證的，應(yīng)就其異地提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)取得的收入向其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納營(yíng)業(yè)稅。

（三）納稅人進(jìn)行納稅申報(bào)時(shí)，須分工程項(xiàng)目逐項(xiàng)申報(bào)。

第六條不動(dòng)產(chǎn)、建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅人管理：

對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅人區(qū)別不同情況分為自開(kāi)票納稅人和票納稅人。

（一）自開(kāi)票納稅人。

同時(shí)符合下列條件的納稅人為自開(kāi)票納稅人，可以在不動(dòng)產(chǎn)所在地、建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地自行開(kāi)具當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)發(fā)售的：

1．依法辦理稅務(wù)登記；

2．執(zhí)行國(guó)家稅務(wù)總局《不動(dòng)產(chǎn)、建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅項(xiàng)目管理及使用管理暫行辦法》；

3．按照規(guī)定進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)、建筑業(yè)工程項(xiàng)目登記；

4．滿(mǎn)足稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的信息采集、票表比對(duì)要求。

（二）票納稅人。

不同時(shí)符合上述條件的納稅人為票納稅人，由其不動(dòng)產(chǎn)所在地或應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)為其。

（三）不動(dòng)產(chǎn)、建筑業(yè)自開(kāi)票納稅人由設(shè)區(qū)市或縣（區(qū)）稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，具體由各設(shè)區(qū)市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

第七條自開(kāi)票納稅人應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)管理辦法》的規(guī)定向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地或不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)領(lǐng)購(gòu)《建筑業(yè)統(tǒng)一》《銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)用》，并按規(guī)定登記保管。不得違反規(guī)定開(kāi)具。

自開(kāi)票納稅人在收到項(xiàng)目工程款或分包人收到總承包人支付的工程款時(shí)，應(yīng)分工程項(xiàng)目開(kāi)具，不得使用不合法憑證入賬。

第八條票納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、承建工程項(xiàng)目或承接分（轉(zhuǎn)）包工程項(xiàng)目的，須先在不動(dòng)產(chǎn)所在地或應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)履行項(xiàng)目登記后，方可持以下資料到不動(dòng)產(chǎn)所在地或工程項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)：

（一）完稅憑證；

（二）營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證復(fù)印件；

（三）銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)合同、建筑勞務(wù)合同或其他有效證明；

（四）外出經(jīng)營(yíng)稅收管理證明（提供異地勞務(wù)時(shí)）；

（五）中標(biāo)通知書(shū)等工程項(xiàng)目證書(shū)，對(duì)無(wú)項(xiàng)目證書(shū)的工程項(xiàng)目，納稅人應(yīng)提供書(shū)面報(bào)告，報(bào)告內(nèi)容包括工程項(xiàng)目名稱(chēng)、工程地址、質(zhì)式結(jié)構(gòu)、工程用途、工程預(yù)算、承包人、聯(lián)系人、聯(lián)系電話(huà)等；

（六）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。

第九條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)開(kāi)具的銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、建筑業(yè)應(yīng)按工程項(xiàng)目逐戶(hù)建立收入臺(tái)帳，逐筆登記已開(kāi)具的名稱(chēng)、號(hào)碼、開(kāi)具金額等相關(guān)信息。

納稅人異地承建工程項(xiàng)目完工，并進(jìn)行工程項(xiàng)目稅款清算，應(yīng)稅勞務(wù)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在注銷(xiāo)其項(xiàng)目登記時(shí)，應(yīng)在《外管證》上簽注工程項(xiàng)目開(kāi)具名稱(chēng)、號(hào)碼、份數(shù)、金額，或出具《開(kāi)具清單》。

第十條不動(dòng)產(chǎn)、建筑工程項(xiàng)目日常管理：

（一）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在不動(dòng)產(chǎn)、建筑業(yè)納稅人進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)、建筑工程項(xiàng)目登記后，應(yīng)按照稅源分類(lèi)監(jiān)控管理的要求，建立分戶(hù)分工程項(xiàng)目管理資料檔案和不動(dòng)產(chǎn)、建筑業(yè)稅源分類(lèi)控管臺(tái)帳。

（二）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、建筑工程項(xiàng)目要落實(shí)專(zhuān)人管理，并根據(jù)項(xiàng)目管理人員崗位職責(zé)，制定相應(yīng)的崗位考核責(zé)任制。各項(xiàng)目管理人員要嚴(yán)格按照規(guī)定，建立健全管理檔案。

（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要加強(qiáng)工程項(xiàng)目的日常監(jiān)管，深入工程項(xiàng)目地查看項(xiàng)目的進(jìn)度或通過(guò)其他渠道，掌握不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售、工程項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度情況，及時(shí)了解企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，通過(guò)納稅人不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售情況、工程項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、開(kāi)具、納稅申報(bào)等信息，進(jìn)行比對(duì)和分析，發(fā)現(xiàn)管理疑點(diǎn)，及時(shí)跟蹤管理到位。建筑工程項(xiàng)目竣工后應(yīng)及時(shí)清繳稅款，并出具清算報(bào)告。

第十一條各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)積極與規(guī)劃、建設(shè)、土管、房管等部門(mén)加強(qiáng)信息溝通，及時(shí)采集已批準(zhǔn)立項(xiàng)的建設(shè)工程項(xiàng)目和工程招投標(biāo)的基本情況，建立不動(dòng)產(chǎn)、建筑工程項(xiàng)目信息數(shù)據(jù)庫(kù)。對(duì)所收集的工程項(xiàng)目相關(guān)信息分檢傳遞給項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)；主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)轄區(qū)內(nèi)工程項(xiàng)目、稅收征管、納稅申報(bào)等信息進(jìn)行采集和分析，錄入工程項(xiàng)目信息數(shù)據(jù)庫(kù)，并制作紙質(zhì)或電子文件上傳上級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)。上級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)所歸集的不動(dòng)產(chǎn)、建筑業(yè)工程項(xiàng)目信息進(jìn)行比對(duì)，并將信息比對(duì)結(jié)果反饋各主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

篇6

(一)申請(qǐng)?jiān)瓌t的涵義

申請(qǐng)?jiān)瓌t包括以下幾層涵義:首先,原則上登記機(jī)構(gòu)只能依當(dāng)事人的申請(qǐng)進(jìn)行登記,在法律沒(méi)有明確規(guī)定時(shí),不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得依職權(quán)進(jìn)行登記。其次,登記申請(qǐng)界定了登記機(jī)構(gòu)的活動(dòng)范圍,登記機(jī)構(gòu)不得超越該登記申請(qǐng)范圍從事活動(dòng)。再次,如果當(dāng)事人提出的申請(qǐng)存在登記的障礙時(shí),登記機(jī)構(gòu)原則上不能主動(dòng)進(jìn)行調(diào)查,只能給與申請(qǐng)人一定期限以排除障礙。最后,在登記完成之前,當(dāng)事人可以撤回登記申請(qǐng)。

申請(qǐng)?jiān)瓌t為許多國(guó)家和地區(qū)的法律所明確承認(rèn)。在我國(guó),不少地方性立法和部門(mén)規(guī)章也都在一定程度上承認(rèn)了申請(qǐng)?jiān)瓌t。《物權(quán)法》頒行前承認(rèn)該原則的立法,如《廣州市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)登記辦法》規(guī)定:“房地產(chǎn)登記由當(dāng)事人向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提出申請(qǐng),并按照本辦法規(guī)定提交申請(qǐng)登記材料”;《吉林市房屋權(quán)屬登記條例》規(guī)定:“房屋權(quán)屬登記一般由權(quán)利人提出申請(qǐng),經(jīng)登記機(jī)關(guān)受理、核準(zhǔn)后,頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)”。《物權(quán)法》頒行之后的立法,如《土地登記辦法》第6條規(guī)定:“土地登記應(yīng)當(dāng)依照申請(qǐng)進(jìn)行,但法律、法規(guī)和本辦法另有規(guī)定的除外”;《上海市房地產(chǎn)登記條例》第15條規(guī)定:“申請(qǐng)人可以在房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將房地產(chǎn)登記內(nèi)容記載于房地產(chǎn)登記簿并公示前,撤回登記申請(qǐng)”;《房屋登記辦法》第21條規(guī)定:“房屋登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿之前,申請(qǐng)人可以撤回登記申請(qǐng)”。

(二)申請(qǐng)?jiān)瓌t作為我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記法基本原則的意義

1　申請(qǐng)?jiān)瓌t是私法自治的必然要求

私法自治也稱(chēng)意思自治,它是民法奉行的基本理念。在我國(guó),民事法律也以私法自治為基本理念。《民法通則》第4條規(guī)定,民事活動(dòng)應(yīng)遵循自愿原則。《合同法》第4條規(guī)定:“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利,任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)。”私法自治是指人們依據(jù)其意思自主的形成法律關(guān)系的原則,屬于人的自我決定這一普遍原則的組成部分。私法自治意味著“對(duì)通過(guò)表達(dá)意思產(chǎn)生或消滅法律后果這種可能性的法律承認(rèn)”。基于私法自治,民事主體可以自主的做出意思表示,并依此種意思表示來(lái)發(fā)生其預(yù)期的法律效果,從而最終實(shí)現(xiàn)民事主體自主決定、自主安排自己的生活的目的。私法自治包括兩項(xiàng)基本規(guī)則:一是行為自由,二是為自己行為負(fù)責(zé)。這是一個(gè)事物的兩個(gè)方面,正是由于民事主體享有行為的自由,可以依據(jù)自主的意思從事行為,它才應(yīng)當(dāng)為自己行為負(fù)責(zé);如果民事主體的行為不是自由的,它就不應(yīng)當(dāng)為該行為負(fù)責(zé)。在一個(gè)法治國(guó)家中,政府應(yīng)當(dāng)是有限的服務(wù)型政府,公權(quán)力的行使受到法律的嚴(yán)格限制,任何公權(quán)力的干預(yù)和管制行為都應(yīng)被嚴(yán)格限定在法律授權(quán)的范圍內(nèi)。凡是社會(huì)成員的私人事務(wù)即私法領(lǐng)域中的事情,只要不涉及公共利益、公共道德和他人的利益,都應(yīng)當(dāng)交給當(dāng)事人自行決定。民事權(quán)利的取得或消滅應(yīng)依當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生,原則上無(wú)需國(guó)家的協(xié)助或批準(zhǔn)。盡管在特定的情形中,基于一些特殊的考慮,如維護(hù)交易的安全、公開(kāi)當(dāng)事人從事之法律行為的效力或者促使民事主體謹(jǐn)慎的行為,法律會(huì)將要求當(dāng)事人的民事活動(dòng)采取特定的方式,如進(jìn)行登記或采取書(shū)面形式,并將民事活動(dòng)的效力系于該特定方式。但這只是基于正當(dāng)目的而對(duì)意思自治所做的必要干預(yù)和限制,并不意味著排除甚至取消了當(dāng)事人的意思自治。

當(dāng)事人從事不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易――即設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的民事活動(dòng)顯然屬于私法自治的范疇,法律對(duì)當(dāng)事人變動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的意思表示應(yīng)予承認(rèn),使之得以發(fā)生當(dāng)事人所期待的效果――物權(quán)變動(dòng)效力。為了能夠使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易更加明晰并維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全,《物權(quán)法》對(duì)基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采取了登記生效要件主義(第9條第1款、第14條等),即對(duì)物權(quán)變動(dòng)效力實(shí)行所謂的“登記強(qiáng)迫”,不登記則不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力。然而,登記強(qiáng)迫只是就物權(quán)變動(dòng)而言,并不意味著《物權(quán)法》強(qiáng)制從事不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易的當(dāng)事人必須申請(qǐng)登記,更不意味著對(duì)那些不申請(qǐng)登記的當(dāng)事人給與處罰。在基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中,物權(quán)變動(dòng)的效果從根本上來(lái)說(shuō)是依當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生的,是當(dāng)事人所預(yù)期的。登記只是物權(quán)變動(dòng)的一個(gè)附屬生效要件,并非物權(quán)變動(dòng)的根源,沒(méi)有當(dāng)事人的意思表示,不可能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。不動(dòng)產(chǎn)登記法雖然是程序法,實(shí)行嚴(yán)格的法定主義,具有強(qiáng)行法色彩,但并不能排除私法自治。相反,嚴(yán)格的登記程序只是為了使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易清晰與安全,這不僅是服務(wù)于公眾利益,也是為了能夠更好的實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人的意思自治。故此,我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記法應(yīng)當(dāng)以申請(qǐng)?jiān)瓌t為基本原則,這是私法自治的基本要求。

從以往我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記立法來(lái)看,雖然也規(guī)定登記應(yīng)依當(dāng)事人申請(qǐng)進(jìn)行,但并未充分貫徹申請(qǐng)?jiān)瓌t。例如,一些立法往往強(qiáng)制當(dāng)事人必須在某一期限內(nèi)申請(qǐng)登記,甚至對(duì)不申請(qǐng)登記或逾期申請(qǐng)登記的當(dāng)事人收取逾期登記費(fèi)。這樣的規(guī)定顯然不符合申請(qǐng)?jiān)瓌t,完全違背了私法自治原則,構(gòu)成對(duì)民事主體行為自由的不當(dāng)限制。首先,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易是基于當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生的,即便采取登記強(qiáng)迫主義,登記也只是決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)效力發(fā)生與否的要件而已。《物權(quán)法》第6條第1句中“應(yīng)當(dāng)”并非對(duì)從事不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易當(dāng)事人申請(qǐng)登記行為本身的強(qiáng)制,而只是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)效力發(fā)生與否的強(qiáng)制。當(dāng)事人有權(quán)決定是否申請(qǐng)登記,當(dāng)然他們也需要為自己的不登記的行為后果負(fù)責(zé)(承受不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)因未登記而未生效的法律風(fēng)險(xiǎn))。其次,《物權(quán)法》第15條已經(jīng)明確區(qū)分了債權(quán)效力與物權(quán)效力,登記只是決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是否生效,而不影響合同的效力。在依合同發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)如房屋買(mǎi)賣(mài)中,買(mǎi)受人有權(quán)請(qǐng)求出賣(mài)人交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán),當(dāng)出賣(mài)人拒絕與買(mǎi)受人共同申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí),買(mǎi)受人可以先針對(duì)其行使登記請(qǐng)求權(quán),要求出賣(mài)人與自己一起向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記,如果出賣(mài)人拒絕,買(mǎi)受人可以通過(guò)司法救濟(jì)的途徑實(shí)現(xiàn)其登記請(qǐng)求權(quán)。例如,當(dāng)事人完全可以在合同中約定申請(qǐng)登記的期限,如果負(fù)有義務(wù)的一方當(dāng)事人違反該期限,則應(yīng)向?qū)Ψ疆?dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)此,《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第18、19條以及《最高人民法院關(guān)于審理國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第4條均有明確規(guī)定。因此,沒(méi)有必要擔(dān)心如不強(qiáng)制當(dāng)事人申請(qǐng)登記,會(huì)對(duì)權(quán)利人的利益造成不利影響。再次,登記請(qǐng)求權(quán)在性質(zhì)上是一種債權(quán)上的請(qǐng)求權(quán),應(yīng)適用訴訟時(shí)效。如果請(qǐng)求權(quán)人在一定期間內(nèi)不行使該權(quán)利,義務(wù)人將因時(shí)效的經(jīng)過(guò)而取得時(shí)效抗辯權(quán)。所以不動(dòng)產(chǎn)登記法中也無(wú)必要去規(guī)定登記申請(qǐng)必須在一定的期間內(nèi)作出。這種對(duì)當(dāng)事人申請(qǐng)登記期限的規(guī)定既非訴訟時(shí)效期間,也不是除斥期間,即使申請(qǐng)逾期也不會(huì)發(fā)生權(quán)利消滅的法律效果。

2　確立申請(qǐng)?jiān)瓌t可以很好地保障不動(dòng)產(chǎn)登記簿的真實(shí)性、準(zhǔn)確性與完整性

申請(qǐng)?jiān)瓌t不僅可以確保當(dāng)事人的申請(qǐng)是啟動(dòng)登記程序的主要原因,充分尊重當(dāng)事人的意思自治,而且通過(guò)申請(qǐng)?jiān)瓌t還能有效約束不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的行為,確保登記簿記載的真實(shí)、準(zhǔn)確與完整。首先,當(dāng)事人的登記申請(qǐng)為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的登記活動(dòng)劃定了范圍,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)在此范圍內(nèi)決定是否受理登記申請(qǐng)以及是否進(jìn)行登記,不能超越申請(qǐng)范圍進(jìn)行登記活動(dòng)。例如,房屋買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人申請(qǐng)的是所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,登記機(jī)構(gòu)只能就該申請(qǐng)是否符合所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的受理和登記條件作出判斷,如果不符合受理?xiàng)l件或者認(rèn)為有關(guān)情況需要進(jìn)一步說(shuō)明的,登記機(jī)構(gòu)可以要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料,必要時(shí)可以進(jìn)行實(shí)地查看(《物權(quán)法》第12條第1款),但是絕對(duì)不能超出當(dāng)事人申請(qǐng)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記這一范圍進(jìn)行登記活動(dòng)。

其次,當(dāng)事人的登記申請(qǐng)決定了登記機(jī)構(gòu)從事登記的先后順序。登記申請(qǐng)被登記機(jī)構(gòu)受理后發(fā)生效力,該申請(qǐng)的生效時(shí)間點(diǎn)對(duì)于登記機(jī)構(gòu)在決定同一不動(dòng)產(chǎn)上的其他登記時(shí)具有拘束力。申言之,申請(qǐng)的先后順序決定了登記簿上的先后順位,除非在先的申請(qǐng)不符合受理?xiàng)l件而被拒絕受理,否則登記機(jī)構(gòu)必須按照申請(qǐng)的先后順序辦理同一不動(dòng)產(chǎn)上的各類(lèi)登記。例如,債務(wù)人甲將A房屋分別抵押給債權(quán)人乙、丙,甲與乙、甲與丙先后向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押權(quán)設(shè)立登記,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照申請(qǐng)的先后分別辦理甲為乙在A房屋上設(shè)定的第一順位的抵押權(quán),甲為丙在A房屋上設(shè)定的第二順位的抵押權(quán)。

(三)申請(qǐng)?jiān)瓌t的具體問(wèn)題

1　登記申請(qǐng)的性質(zhì)

登記申請(qǐng)是從事不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易的當(dāng)事人針對(duì)登記機(jī)構(gòu)提出的進(jìn)行登記的請(qǐng)求,當(dāng)然包含了當(dāng)事人的意思表示。問(wèn)題是,這種意思表示與作為法律行為核心要素的意思表示是完全相同還是有所區(qū)別?有學(xué)者認(rèn)為,當(dāng)事人應(yīng)自由決定是否申請(qǐng)登記,其效果涉及當(dāng)事人私法權(quán)利義務(wù)關(guān)系,因此登記申請(qǐng)屬于意思表示,可以適用民法關(guān)于意思表示的一般規(guī)定。但是,德國(guó)法院和民法理論通說(shuō)認(rèn)為,登記申請(qǐng)不是作為法律行為的意思表示,而是純粹的程序行為。因此,民法中關(guān)于意思表示的規(guī)定并不是直接適用于登記申請(qǐng),而是要相應(yīng)的適用。我國(guó)也有學(xué)者贊同德國(guó)法這一觀點(diǎn),認(rèn)為民法中關(guān)于法律行為制度的規(guī)定并不能直接適用于申請(qǐng)等程序,只能根據(jù)規(guī)范目的以及利益類(lèi)型進(jìn)行類(lèi)推適用,如關(guān)于行為能力的規(guī)定可以適用于申請(qǐng),而就附條件或附期限的規(guī)定就不能適用。

本文認(rèn)為,從本質(zhì)上說(shuō),登記申請(qǐng)的核心是當(dāng)事人的意思表示,沒(méi)有當(dāng)事人的意思表示就不存在登記申請(qǐng)。因此,民法對(duì)意思表示的規(guī)范對(duì)登記申請(qǐng)當(dāng)有適用之空間。例如,申請(qǐng)登記的當(dāng)事人在申請(qǐng)時(shí)應(yīng)有完全民事行為能力、非對(duì)話(huà)的意思表示應(yīng)在到達(dá)相對(duì)人后生效等。登記機(jī)構(gòu)在受理登記申請(qǐng)時(shí),也應(yīng)當(dāng)審查申請(qǐng)人是否具有完全民事行為能力,否則只能由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)。然而,登記申請(qǐng)啟動(dòng)的是登記程序,而不動(dòng)產(chǎn)登記程序具有強(qiáng)制性,不能任由申請(qǐng)登記的當(dāng)事人通過(guò)意思表示加以決定。一方面,雖然登記程序原則上應(yīng)依申請(qǐng)而啟動(dòng),但是這只意味著登記機(jī)構(gòu)受到當(dāng)事人已經(jīng)提出的登記申請(qǐng)的約束,而不是說(shuō)登記機(jī)構(gòu)受到申請(qǐng)人提出的登記文本的拘束。登記申請(qǐng)的效力與法律行為中意思表示發(fā)出后所具有的效力完全不同,它是否受理申請(qǐng)以及是否進(jìn)行登記,不取決于申請(qǐng)人的意思表示,而應(yīng)依據(jù)法律的規(guī)定。只有那些符合法定條件的登記申請(qǐng),登記機(jī)構(gòu)才能也必須受理;只有符合法定條件的登記申請(qǐng),登記機(jī)構(gòu)才能也必須辦理登記。另一方面,基于形式正義之需要,程序法中注重的是行為的確定性與客觀性。這表現(xiàn)在:(1)登記申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式,以固定申請(qǐng)人的意思表示;(2)登記申請(qǐng)雖然屬于意思表示,但不能附條件、附期限,因?yàn)檫@會(huì)使得登記機(jī)構(gòu)難以決定是否開(kāi)始登記程序;(3)只要登記申請(qǐng)被登記機(jī)構(gòu)受理,就發(fā)生了程序法上的效果――啟動(dòng)登記程序,法律行為中意思表示的發(fā)出錯(cuò)誤不適用于登記申請(qǐng)。當(dāng)然,申請(qǐng)人可以在登記行為完成之前,撤回登記申請(qǐng)。

2　登記申請(qǐng)權(quán)

登記申請(qǐng)權(quán)是指當(dāng)事人提出登記申請(qǐng)的權(quán)利。就哪些人享有登記申請(qǐng)權(quán),德國(guó)法實(shí)行的是雙重賦權(quán)原則,提出登記申請(qǐng)的人可以是因登記而受益的人,也可以是因登記而致其權(quán)利被涉及的人,當(dāng)然也可以雙方共同申請(qǐng)。即便某人在實(shí)體法上并不享有某項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),但是只要在登記簿上被登記為權(quán)利人,其也享有登記申請(qǐng)權(quán)。例如,并非真實(shí)所有權(quán)人的N在登記簿上被登記為位于A大街的某塊土地的所有權(quán)人,N也屬于登記申請(qǐng)權(quán)人,其有權(quán)申請(qǐng)對(duì)登記簿進(jìn)行更正。在我國(guó),登記申請(qǐng)權(quán)原則上屬于當(dāng)事人雙方,即除非另有規(guī)定,否則當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)共同提出登記申請(qǐng)。例如,《土地登記辦法》第7條規(guī)定,“土地登記應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人共同申請(qǐng),但有下列情形之一的,可以單方申請(qǐng):(一)土地總登記;(二)國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)的初始登記;(三)因繼承或者遺贈(zèng)取得土地權(quán)利的登記;(四)因人民政府已經(jīng)發(fā)生法律效力的土地權(quán)屬爭(zhēng)議處理決定而取得土地權(quán)利的登記;(五)因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的法律文書(shū)而取得土地權(quán)利的登記;(六)更正登記或者異議登記;(七)名稱(chēng)、地址或者用途變更登記;(八)土地權(quán)利證書(shū)的補(bǔ)發(fā)或者換發(fā);(九)其他依照規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)的情形”;第8條規(guī)定,“兩個(gè)以上土地使用權(quán)人共同使用一宗土地的,可以分別申請(qǐng)土地登記”。《房屋登記辦、法》第12條規(guī)定,“申請(qǐng)房屋登記,應(yīng)當(dāng)由有關(guān)當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng),但本辦法另有規(guī)定的除外。有下列情形之一,申請(qǐng)房屋登記的,可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng):(一)因合法建造房屋取得房屋權(quán)利;(二)因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)取得房屋權(quán)利;(三)因繼承、受遺贈(zèng)取得房屋權(quán)利;(四)有本辦法所列變更登記情形之一;(五)房屋滅失;(六)權(quán)利人放棄房屋權(quán)利;(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形”;第13條規(guī)定:“共有房屋,應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)登記。共有房屋所有權(quán)變更登記,可以由相關(guān)的共有人申請(qǐng),但因共有性質(zhì)或者共有人份額變更申請(qǐng)房屋登記的,應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)”。

3　登記申請(qǐng)的撤回

依據(jù)申請(qǐng)?jiān)瓌t,當(dāng)事人向登記機(jī)構(gòu)提出登記申請(qǐng)后,只要登記尚未完成(即沒(méi)有記載入登記簿),就可以撤回登記申請(qǐng)。此處“撤回”既包括了《同法》中的要約的撤回也包括了撤銷(xiāo)。申請(qǐng)人既可以在申請(qǐng)的意思表示生效(即達(dá)到登記機(jī)構(gòu))之前撤回,也可以在生效之后撤回。由于當(dāng)事人申請(qǐng)登記的情形既包括共同申請(qǐng)登記也包括單方申請(qǐng)登記,單方申請(qǐng)登記中,只要登記尚未完成,申請(qǐng)人撤回其登記申請(qǐng)的,登記機(jī)構(gòu)自應(yīng)允許。但是,在共同申請(qǐng)中,僅僅一方要求撤回登記申請(qǐng),則登記機(jī)構(gòu)不應(yīng)允許。因?yàn)槲覈?guó)不動(dòng)產(chǎn)登記法律制度是以共同申請(qǐng)為原則、單方申請(qǐng)為例外的。在雙方申請(qǐng)的情形中,單方的撤回不應(yīng)影響登記程序。

四、同意原則

(一)同意原則的涵義

同意原則也稱(chēng)“形式合意或程序合意原則”,它是指只有在得到登記涉及其權(quán)利者的同意后登記機(jī)構(gòu)方能進(jìn)行登記。同意原則也是采取登記生效要件主義的國(guó)家所明確承認(rèn)的一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)登記法原則。例如,《德國(guó)土地登記條例》第19條規(guī)定:“只有登記涉及其權(quán)利的人同意登記的,方能辦理登記”。依據(jù)《德國(guó)民法典》第873條,轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán),以某項(xiàng)權(quán)利對(duì)土地設(shè)定負(fù)擔(dān)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓此種權(quán)利或者對(duì)此種權(quán)利設(shè)定負(fù)擔(dān),權(quán)利人和相對(duì)人必須達(dá)成關(guān)于權(quán)利變動(dòng)的合意即物權(quán)合意,同時(shí)還需要辦理登記。也就是說(shuō),當(dāng)事人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的物權(quán)合意是該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)生效的實(shí)體法要件之一。例如,甲與乙轉(zhuǎn)讓某塊土地的所有權(quán),要使該所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移,甲和乙必須就該土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移達(dá)成意思表示的一致,該意思表示一致就是物權(quán)合意。基于合法原則的要求,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)確保登記簿的正確性,因此需要對(duì)該物權(quán)合意的效力進(jìn)行審查。然而,要求登記機(jī)構(gòu)直接審查這些物權(quán)合意的效力,一則難度過(guò)大,登記機(jī)構(gòu)無(wú)法做到有效的審查;二則會(huì)使得登記的時(shí)間過(guò)于漫長(zhǎng),耗時(shí)費(fèi)力。故此,早在1872年的普魯士不動(dòng)產(chǎn)登記法中就實(shí)行了同意原則,以此來(lái)限縮登記機(jī)構(gòu)的范圍,減輕其審查的負(fù)擔(dān)。

依據(jù)同意原則,登記機(jī)構(gòu)無(wú)須對(duì)作為實(shí)體法意思表示的物權(quán)合意進(jìn)行審查,而只需要對(duì)登記程序中的意思表示即形式合意進(jìn)行審查。其實(shí)際上是為登記機(jī)構(gòu)的審查確立了一項(xiàng)程序上的證明規(guī)則,因登記導(dǎo)致其權(quán)利被涉及者對(duì)登記的同意――這一程序法上的意思表示被用來(lái)替代實(shí)體法上的意思表示,登記機(jī)構(gòu)只需要審查這種程序中意思表示即可。因?yàn)橥庠瓌t是建立在這樣一種觀念的基礎(chǔ)上的,即只有那些在實(shí)體法上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)表示同意的人,才會(huì)在程序法上作出同意登記的意思表示。

同意或登記同意是指,因權(quán)利變動(dòng)登記而失去權(quán)利的一方,單方作出的同意進(jìn)行登記的意思表示。至于因登記而獲得權(quán)利的一方,如果因取得權(quán)利而可能有所不利時(shí),也應(yīng)作出程序法上的協(xié)力。對(duì)此,《德國(guó)土地登記條例》第20條規(guī)定:“在不動(dòng)產(chǎn)交付以及設(shè)定地上權(quán)、變更地上權(quán)內(nèi)容或轉(zhuǎn)移地上權(quán)的情形中,只有當(dāng)權(quán)利人和另外一方表示合意的,才能為其登記”。關(guān)于登記同意的性質(zhì),德國(guó)民法學(xué)界有不同的認(rèn)識(shí)。少數(shù)人認(rèn)為是民法或公法上的作為法律行為的意思表示,多數(shù)學(xué)者與法院的判例都認(rèn)為,登記同意只是一種純粹程序法上的意思表示。確切地說(shuō),它是一種程序,只是依據(jù)合法原則對(duì)登記程序合法性所作的要求而已。

(二)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記法應(yīng)當(dāng)遵循同意原則

在我國(guó),學(xué)界就物權(quán)行為的獨(dú)立性和無(wú)因性等問(wèn)題素有爭(zhēng)議。本文認(rèn)為,物權(quán)行為獨(dú)立與否的爭(zhēng)論并不影響我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記法承認(rèn)同意原則,理由如下:

篇7

本文作者：汝中華陳平工作單位：江蘇省吳江市水利局

相關(guān)法律法規(guī)對(duì)水行政許可檔案提出的要求2005年實(shí)施的《水行政許可實(shí)施辦法》是基于《中華人民共和國(guó)行政許可法》等法律法規(guī)制定的，雖然《水行政許可實(shí)施辦法》和《中華人民共和國(guó)行政許可法》中沒(méi)有直接規(guī)定對(duì)水行政許可的檔案管理的要求，但公開(kāi)是所有行政許可的原則，即行政許可的實(shí)施和結(jié)果，除涉及國(guó)家秘密、商業(yè)秘密或者個(gè)人隱私的外，應(yīng)當(dāng)公開(kāi)，并在若干條款上作了具體的規(guī)定，明確規(guī)定公眾有權(quán)查閱有關(guān)內(nèi)容，這就間接地對(duì)所有行政許可的檔案管理提出了要求。其主要內(nèi)容如下:a.《水行政許可實(shí)施辦法》第五條規(guī)定:“應(yīng)當(dāng)公開(kāi)水行政許可的實(shí)施過(guò)程和水行政許可決定的內(nèi)容。但是，涉及國(guó)家秘密、商業(yè)秘密或者個(gè)人隱私的除外。”這是一條原則性的規(guī)定，是水行政許可公開(kāi)原則的重要內(nèi)容。根據(jù)該規(guī)定，水行政許可的實(shí)施過(guò)程要公開(kāi)，包括申請(qǐng)與受理，審查與決定，變更與延續(xù)以及聽(tīng)證等都要公開(kāi);水行政許可的結(jié)果要公開(kāi)，包括水行政機(jī)關(guān)是否受理水行政許可申請(qǐng)，是否準(zhǔn)予行政許可的決定等。上述過(guò)程和結(jié)果，往往會(huì)形成相應(yīng)的檔案材料，該相應(yīng)的檔案材料除了涉及國(guó)家秘密、商業(yè)秘密或者個(gè)人隱私的外，都應(yīng)當(dāng)公開(kāi)。b.《水行政許可實(shí)施辦法》第三十二條第(一)款規(guī)定:“依法作出準(zhǔn)予水行政許可的書(shū)面決定，應(yīng)當(dāng)在辦公場(chǎng)所、指定報(bào)刊或者網(wǎng)站上公開(kāi)，公眾有權(quán)查閱。”這條款詳細(xì)規(guī)定了“準(zhǔn)予水行政許可的書(shū)面決定”應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的地方公開(kāi)。根據(jù)該規(guī)定，水行政許可檔案相關(guān)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)公開(kāi)，并允許公眾查閱。至于公開(kāi)的范圍是什么，該條沒(méi)有明確規(guī)定。筆者認(rèn)為可以參照原則性規(guī)定，即公開(kāi)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是除涉及國(guó)家秘密、商業(yè)秘密或者個(gè)人隱私的外，都應(yīng)當(dāng)公開(kāi)，允許查閱。c.《水行政許可實(shí)施辦法》第四十六條規(guī)定:“水行政許可實(shí)施機(jī)關(guān)依法實(shí)施監(jiān)督檢查時(shí)，應(yīng)當(dāng)將監(jiān)督檢查的情況和處理結(jié)果予以記錄，由監(jiān)督檢查人員簽字后歸檔，公眾有權(quán)查閱。”根據(jù)該規(guī)定，水行政機(jī)關(guān)對(duì)行政許可相對(duì)人的監(jiān)督檢查情況和處理結(jié)果應(yīng)當(dāng)予以記錄歸檔，并允許公眾查閱。水行政許可量多、涉及面廣、社會(huì)影響大以吳江市為例，2004年以來(lái)，水行政許可共9項(xiàng)，最多最常用的是取水許可和水利工程管理范圍內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目審查兩項(xiàng)，行政許可實(shí)施以來(lái)，僅這兩項(xiàng)的行政許可量就達(dá)到近1600件左右，涉及單位面廣量大，行政許可相對(duì)人涉及到政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、企業(yè)、個(gè)人和行政村。因此，科學(xué)規(guī)范地制作水行政許可檔案具有十分重要的意義。

a.以吳江市為例，2008年后的所有許可檔案均保存在行政服務(wù)科，從檔案管理角度看是不符合檔案管理的要求的，保存的條件和技術(shù)均不能達(dá)到要求，沒(méi)有突出水行政許可檔案的重要性。b.歷年來(lái)的水行政許可檔案雖歸入檔案盒，分門(mén)別類(lèi)進(jìn)行整理歸檔，但沒(méi)有進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)，基本處于散存狀態(tài)。從保管期限上來(lái)說(shuō)，也沒(méi)有統(tǒng)一科學(xué)合理地劃定保管期限，不管保管期限長(zhǎng)短，統(tǒng)一放置，也就談不上合理保護(hù)和利用水行政許可檔案。

規(guī)范檔案整理內(nèi)容、方法a.現(xiàn)行《中華人民共和國(guó)行政許可法》及《水行政許可實(shí)施辦法》對(duì)行政許可檔案并未有明確規(guī)定行政許可檔案一定要立卷保存，但《中華人民共和國(guó)行政許可法》第四十條規(guī)定“行政機(jī)關(guān)作出的準(zhǔn)予行政許可決定，應(yīng)當(dāng)予以公開(kāi)，公眾有權(quán)查閱”，及以后有利于行政執(zhí)法和監(jiān)督，為以后有可能出現(xiàn)的行政訴訟、行政復(fù)議提供基礎(chǔ)材料。因此，筆者認(rèn)為水行政許可有必要規(guī)范地立卷存檔。水行政許可檔案應(yīng)以每一項(xiàng)具體水行政許可事項(xiàng)為單位立卷，實(shí)行一事一卷、一卷一號(hào)。但對(duì)于許可材料較少、許可內(nèi)容簡(jiǎn)單清楚、相同許可類(lèi)型的可以多案一卷。檔案卷內(nèi)文件以所有收集的材料為內(nèi)容編制目錄并編頁(yè)號(hào)(已編制成冊(cè)的申報(bào)資料可利用原有頁(yè)碼，在目錄中注明)，整理完畢，全部資料裝入國(guó)家檔案局標(biāo)準(zhǔn)檔案盒。b.確定水行政許可檔案收集內(nèi)容及排列順序。現(xiàn)有的水行政許可類(lèi)型中需要收集的資料大致有申請(qǐng)書(shū)、論證材料、證明文件(包括立項(xiàng)批復(fù)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、身份證等)，水行政機(jī)關(guān)一次性告知的文字記載、受理憑證、現(xiàn)場(chǎng)查看記錄、聽(tīng)證材料、延期辦理事項(xiàng)的批件、行政許可決定、送達(dá)回證、監(jiān)督檢查及處理意見(jiàn)、驗(yàn)收資料等，水行政許可檔案的排列可以按照實(shí)際操作過(guò)程來(lái)編排，體現(xiàn)受理、審查、踏勘、決定、送達(dá)情況的全過(guò)程。檔案卷內(nèi)文件具體排列順序?yàn)?檔案封面;卷內(nèi)文件目錄;水行政許可申請(qǐng)受理通知書(shū);現(xiàn)場(chǎng)踏勘記錄;準(zhǔn)予行政許可決定書(shū);行政許可文書(shū)送達(dá)回證;申請(qǐng)人提交的行政許可申請(qǐng)材料(申請(qǐng)書(shū)、論證報(bào)告、證明文件、上報(bào)材料清單及承諾等);發(fā)放證照副本的復(fù)印件等。確定水行政許可檔案的保管期限確定行政許可檔案的保管期限，可從相關(guān)法律規(guī)定和行政許可事項(xiàng)有效期的長(zhǎng)短來(lái)分別確定。《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)行政訴訟法〉若干問(wèn)題的解釋》第四十二條規(guī)定:“公民、法人或者其他組織不知道行政機(jī)關(guān)作出的具體行政行為內(nèi)容的，其期限從知道或者應(yīng)當(dāng)知道該具體行政行為內(nèi)容之日起計(jì)算。對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)的具體行政行為從作出之日起超過(guò)20年的、其他具體行政行為從作出之日起超過(guò)5年提訟的，人民法院不予受理。”由此可知，一般情況下行政許可檔案的最低保管期限可以定為:涉及不動(dòng)產(chǎn)的最低保管期限為20年，其他行政許可檔案最低保管期限為5年。根據(jù)以上檔案保管期限的原則，再根據(jù)水行政許可的特點(diǎn)，可以分為若干類(lèi)。比如，河道管理范圍內(nèi)限制性活動(dòng)的審批，保管期限可相對(duì)較短，只要在活動(dòng)結(jié)束驗(yàn)收后再保存幾年，達(dá)到5年的最低保管期限就足夠了;取水許可、河道占用等許可中有有效期的，為了檔案管理有效、簡(jiǎn)便、實(shí)用，可以在有效期結(jié)束后(達(dá)到5年最再低保管期限)再保存2年就足夠了。當(dāng)然檔案的保管期限的確定要綜合考慮，不但要依據(jù)訴訟時(shí)效，還要依據(jù)水行政許可的重要性、社會(huì)影響等綜合因素考慮。對(duì)許可年限較長(zhǎng)、涉及重大公共利益、對(duì)社會(huì)影響較大的行政許可檔案要永久或長(zhǎng)期保存。明確水行政許可檔案的制定保管責(zé)任、利用制度為了充分發(fā)揮檔案的作用，便于許可檔案的保管和查詢(xún)，水行政許可檔案應(yīng)當(dāng)實(shí)行集中統(tǒng)一管理，承辦水行政許可的工作人員在水行政許可事項(xiàng)辦結(jié)后，按照檔案制作規(guī)定整理全部材料并立案歸檔，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)移交本單位檔案管理科室統(tǒng)一管理，其中的檔案編號(hào)、保管年限由科室和檔案保管專(zhuān)人一起通過(guò)綜合考慮許可事項(xiàng)的有效年限、檔案的保存和使用價(jià)值、社會(huì)影響、利用情況等，確定許可檔案的保存年限。制定檔案利用制度。行政相對(duì)人查閱有關(guān)資料的，除涉及國(guó)家秘密、商業(yè)秘密或者個(gè)人穩(wěn)私的外，按照“先申請(qǐng)、再登記、后查閱”的程序辦理;借閱或復(fù)印有關(guān)資料，需經(jīng)局相關(guān)負(fù)責(zé)人同意，并辦理登記手續(xù)。

篇8

促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)項(xiàng)目申報(bào)指南

 

一、支持領(lǐng)域

為貫徹落實(shí)經(jīng)市政府同意、市發(fā)展改革委印發(fā)的《深圳市促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)努力實(shí)現(xiàn)2020年目標(biāo)的若干措施》（深發(fā)改〔2020〕234號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《若干措施》），對(duì)大型零售企業(yè)在深開(kāi)設(shè)品牌店、批發(fā)零售龍頭企業(yè)在深設(shè)立采購(gòu)中心、制造業(yè)企業(yè)在深設(shè)立銷(xiāo)售公司等給予支持。

二、設(shè)定依據(jù)

（一）政策依據(jù)

1.《深圳市關(guān)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)努力實(shí)現(xiàn)2020年目標(biāo)的若干措施》（深發(fā)改〔2020〕234號(hào)）；

2.深圳市商務(wù)局關(guān)于印發(fā)《落實(shí)〈深圳市關(guān)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)努力實(shí)現(xiàn)2020年目標(biāo)的若干措施〉實(shí)施細(xì)則》的通知（深商務(wù)規(guī)〔2020〕3號(hào)）。

（二）管理依據(jù)

1.《深圳市市級(jí)財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)資金管理辦法》（深府規(guī)〔2018〕12號(hào)）；

2.《深圳市商務(wù)發(fā)展專(zhuān)項(xiàng)資金管理辦法》（深商務(wù)規(guī)〔2020〕2號(hào)）。

三、支持?jǐn)?shù)量和支持方式

（一）支持?jǐn)?shù)量

有數(shù)量限制，受財(cái)政下達(dá)年度資金預(yù)算控制，視申報(bào)情況，我局據(jù)以對(duì)資助（或獎(jiǎng)勵(lì)）金額和撥付進(jìn)度等進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)整，申報(bào)單位應(yīng)無(wú)條件同意調(diào)整結(jié)果。

（二）支持方式

事后獎(jiǎng)勵(lì)。

四、申報(bào)條件

（一）基礎(chǔ)條件

1.在深圳市注冊(cè)、具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)；

2.申報(bào)項(xiàng)目實(shí)施地在深圳市；

3.申報(bào)單位不存在以同一事項(xiàng)重復(fù)或多頭申報(bào)市級(jí)專(zhuān)項(xiàng)資金；

4.申報(bào)單位持續(xù)誠(chéng)信合規(guī)經(jīng)營(yíng)，未被國(guó)家、省、市相關(guān)部門(mén)列入失信聯(lián)合懲戒名單;

5.申報(bào)單位按要求向統(tǒng)計(jì)部門(mén)和商務(wù)主管部門(mén)報(bào)送統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

（二）專(zhuān)項(xiàng)條件

1.“大型零售企業(yè)品牌店”獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)目

國(guó)內(nèi)外大型知名品牌零售商（自有品牌或品牌方授權(quán)均可）在深圳開(kāi)設(shè)品牌店，且成立獨(dú)立法人公司的，均可申報(bào)獎(jiǎng)勵(lì)。其中新開(kāi)設(shè)門(mén)店的，企業(yè)成立及門(mén)店開(kāi)設(shè)時(shí)間不早于2020年4月30日，不晚于2020年11月30日；已有門(mén)店升級(jí)的且由非法人轉(zhuǎn)為法人公司的，轉(zhuǎn)法人時(shí)間不早于2020年1月1日，不晚于2020年11月30日（成立法人公司的時(shí)間以工商登記日期為準(zhǔn)）。

2.“批發(fā)零售龍頭企業(yè)采購(gòu)中心”獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)目

批發(fā)零售龍頭企業(yè)（中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)百?gòu)?qiáng)和中企500強(qiáng)企業(yè)）在深圳成立獨(dú)立法人公司開(kāi)展集中采購(gòu)業(yè)務(wù)，且2020年度集中采購(gòu)額超過(guò)5億元的，均可申請(qǐng)獎(jiǎng)勵(lì)。年度采購(gòu)額以市統(tǒng)計(jì)部門(mén)統(tǒng)計(jì)的商品銷(xiāo)售額數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)進(jìn)行核算。

3.“制造業(yè)企業(yè)銷(xiāo)售公司”項(xiàng)目

制造業(yè)企業(yè)在深圳市新設(shè)立獨(dú)立法人銷(xiāo)售公司，且2020年銷(xiāo)售額超過(guò)5億元的，均可申請(qǐng)獎(jiǎng)勵(lì)。年度銷(xiāo)售額以市統(tǒng)計(jì)部門(mén)統(tǒng)計(jì)的商品銷(xiāo)售額數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)進(jìn)行核算。

五、支持內(nèi)容和支持標(biāo)準(zhǔn)

（一）“大型零售企業(yè)品牌店”獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)目

支持內(nèi)容：推動(dòng)大型零售企業(yè)在深圳設(shè)立獨(dú)立法人，對(duì)在深圳新設(shè)立法人或由非法人轉(zhuǎn)法人且正常經(jīng)營(yíng)的全球性、全國(guó)性和區(qū)域性品牌店。

支持標(biāo)準(zhǔn)：支持國(guó)際品牌[1]（不含港澳臺(tái)）企業(yè)和本土自主品牌[2]（含港澳臺(tái)）企業(yè)及授權(quán)商在本市開(kāi)設(shè)中國(guó)（內(nèi)地）首店[3]、華南首店[4]、深圳首店[5]。對(duì)國(guó)際知名品牌在深圳開(kāi)設(shè)的華南首店或本土自主品牌企業(yè)在深圳開(kāi)設(shè)的中國(guó)（內(nèi)地）首店，給予企業(yè)100萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)國(guó)際知名品牌在深圳開(kāi)設(shè)的深圳首店或本土自主品牌企業(yè)在深圳開(kāi)設(shè)的華南首店，給予企業(yè)60萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)自主品牌企業(yè)在深圳開(kāi)設(shè)的深圳首店或國(guó)際品牌授權(quán)商在深圳開(kāi)設(shè)的深圳首店，給予企業(yè)30萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)。如年度申報(bào)門(mén)店數(shù)量超過(guò)50個(gè)，則根據(jù)品牌知名度、年度銷(xiāo)售額、門(mén)店數(shù)量等擇優(yōu)予以獎(jiǎng)勵(lì)。

（二）“批發(fā)零售龍頭企業(yè)采購(gòu)中心”獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)目

支持內(nèi)容：推動(dòng)有意向的批發(fā)零售龍頭企業(yè)在深設(shè)立采購(gòu)中心，將全國(guó)各門(mén)店采購(gòu)額集中到深圳納統(tǒng)。

支持標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)限額以上批發(fā)零售龍頭企業(yè)在深圳設(shè)立的采購(gòu)中心，2020年度采購(gòu)額超過(guò)5億元的部分按照0.15%給予獎(jiǎng)勵(lì)，單個(gè)企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)上限為1000萬(wàn)元。本款所述“采購(gòu)額”口徑為法人公司年度商品銷(xiāo)售額與商品零售額之差，具體以市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

（三）“制造業(yè)企業(yè)銷(xiāo)售公司”項(xiàng)目

支持內(nèi)容：鼓勵(lì)制造業(yè)企業(yè)成立銷(xiāo)售公司對(duì)其產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)化銷(xiāo)售。

支持標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)制造業(yè)企業(yè)2020年在深圳新設(shè)立的銷(xiāo)售公司，當(dāng)年度銷(xiāo)售額超過(guò)5億元的部分按照0.5%給予獎(jiǎng)勵(lì)，單個(gè)企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)上限為1000萬(wàn)元。其中，年度銷(xiāo)售額[6]以市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的商品零售額數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

六、申報(bào)材料

（一）基礎(chǔ)材料：

1.登錄廣東政務(wù)服務(wù)網(wǎng)在線(xiàn)填報(bào)申請(qǐng)書(shū)（網(wǎng)址：gdzwfw.gov.cn/），提供通過(guò)該系統(tǒng)打印的申請(qǐng)書(shū)紙質(zhì)文件原件；

2.統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證復(fù)印件;

3.企業(yè)信用報(bào)告（企業(yè)自行登陸“廣東信用網(wǎng)”打印）。

（二）項(xiàng)目材料：

1.“大型零售企業(yè)品牌店”獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)目

（1）門(mén)店門(mén)頭照片；

（2）門(mén)店開(kāi)業(yè)副省級(jí)以上城市級(jí)媒體報(bào)道照片或網(wǎng)頁(yè)截圖；

（3）2020年度增值稅納稅證明；

（4）門(mén)店的物業(yè)租賃合同或不動(dòng)產(chǎn)證復(fù)印件。

2.“批發(fā)零售龍頭企業(yè)采購(gòu)中心”獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)目

（1）2020年度增值稅納稅證明；

（2）年度統(tǒng)計(jì)報(bào)表。

3.“制造業(yè)企業(yè)銷(xiāo)售公司”獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)目

（1）2020年度增值稅納稅證明；

（2）年度統(tǒng)計(jì)報(bào)表。

以上材料均需加蓋申報(bào)單位公章，多頁(yè)的還需加蓋騎縫公章；涉及外文的，需提供中文翻譯件；一式兩份，A4紙正反面打印/復(fù)印，非空白頁(yè)（含封面）需連續(xù)編寫(xiě)頁(yè)碼，裝訂成冊(cè)（膠裝）。

七、申請(qǐng)表格

本指南第六條（一）規(guī)定登錄廣東政務(wù)服務(wù)網(wǎng)在線(xiàn)填報(bào)申請(qǐng)書(shū)，網(wǎng)址：gdzwfw.gov.cn/。

八、受理機(jī)關(guān)

（一）受理機(jī)關(guān)：深圳市商務(wù)局

（二）受理時(shí)間：

1.網(wǎng)絡(luò)填報(bào)時(shí)間：2021年4月15日—2021年4月27日18:00;

2.材料提交時(shí)間：2021年4月15日—2021年4月30日18:00；

申報(bào)單位在上述規(guī)定時(shí)間內(nèi)在線(xiàn)填報(bào)、提交材料，逾期不予受理。（注意事項(xiàng)：網(wǎng)絡(luò)填報(bào)時(shí)間截止后系統(tǒng)將不再受理新申請(qǐng)以及修改后再次提交的申請(qǐng)，故請(qǐng)盡量預(yù)留充足的修改時(shí)間）。

（三）受理地點(diǎn)：深圳市福田區(qū)福中三路市民中心B區(qū)市行政服務(wù)大廳西廳綜合窗口。

（四）咨詢(xún)電話(huà)：0755-88101050、0755-88102384（工作日上午9:00-12:00，下午2:00-6:00）。

九、申請(qǐng)決定機(jī)關(guān)

深圳市商務(wù)局

十、辦理流程

申請(qǐng)指南——申請(qǐng)單位網(wǎng)上申報(bào)——初審——申請(qǐng)單位向市行政服務(wù)大廳收文窗口提交申請(qǐng)材料——形式審查——資質(zhì)審查——專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)——專(zhuān)家評(píng)審（僅“大型零售企業(yè)品牌店”獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)目）——征求相關(guān)單位意見(jiàn)（根據(jù)需要核查比對(duì)：資質(zhì)情況、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，是否存在重復(fù)資助情形、有無(wú)重大違法違規(guī)行為，有否被列入失信聯(lián)合懲戒名單，有無(wú)拖欠應(yīng)繳還的財(cái)政性資金等情況）——核定擬資助計(jì)劃——社會(huì)公示——下達(dá)資助計(jì)劃——申請(qǐng)人提交撥付資料——撥付資金。

十一、辦理時(shí)限

按照工作要求辦理。

十二、證件及有效期

證件：無(wú)

有效期限：無(wú)

十三、證件的法律效力

無(wú)

十四、收費(fèi)

無(wú)

十五、年審或年檢

無(wú)

十六、補(bǔ)充說(shuō)明

（一）已經(jīng)資助過(guò)的項(xiàng)目不得重復(fù)申報(bào)；同一單位建設(shè)內(nèi)容相同或部分相同項(xiàng)目、同一筆費(fèi)用支出不得向市有關(guān)部門(mén)多頭申報(bào)。經(jīng)核實(shí)屬重復(fù)申報(bào)或多頭申報(bào)的項(xiàng)目，將取消該單位的申報(bào)資格并追究責(zé)任。

（二）我局從未委托任何單位和個(gè)人為企業(yè)專(zhuān)項(xiàng)資金扶持計(jì)劃項(xiàng)目申報(bào)事宜。請(qǐng)相關(guān)企業(yè)自主申報(bào)。我局將嚴(yán)格按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和程序受理申請(qǐng)，不收取任何費(fèi)用。如有任何中介機(jī)構(gòu)和個(gè)人假借我局和工作人員名義向企業(yè)收取費(fèi)用的，請(qǐng)知情者即向我局舉報(bào)。

篇9

國(guó)家工商局出臺(tái)的《動(dòng)產(chǎn)抵押登記辦法》第二條第三款規(guī)定：“動(dòng)產(chǎn)抵押登記可由抵押合同雙方當(dāng)事人共同向動(dòng)產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)辦理，也可以委托人向動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理”；《公證機(jī)構(gòu)辦理抵押登記辦法》第六條規(guī)定：“辦理抵押登記，由抵押合同雙方共同提出申請(qǐng)，并填寫(xiě)《抵押登記申請(qǐng)表》”；《中華人民共和國(guó)機(jī)動(dòng)車(chē)登記辦法》第33條規(guī)定：“已注冊(cè)登記的機(jī)動(dòng)車(chē)，抵押人（機(jī)動(dòng)車(chē)所有人）將機(jī)動(dòng)車(chē)作為抵押物的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)填寫(xiě)《機(jī)動(dòng)車(chē)登記申請(qǐng)表》，持下列資料，共同向機(jī)動(dòng)車(chē)管轄地車(chē)輛管理所申請(qǐng)抵押登記，并交驗(yàn)車(chē)輛：（一）抵押人和抵押權(quán)人的身份證明；（二）《機(jī)動(dòng)車(chē)登記證書(shū)》；（三）抵押人和抵押權(quán)人依法訂立的主合同和抵押合同。”《中華人民共和國(guó)民用航空器權(quán)利登記條例實(shí)施辦法》第四條規(guī)定：“民用航空器權(quán)利人認(rèn)為需要進(jìn)行權(quán)利登記的，可申請(qǐng)辦理民用航空器權(quán)利登記。”第五條第一款規(guī)定：“在申請(qǐng)辦理權(quán)利登記時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向登記部門(mén)提交有關(guān)申請(qǐng)書(shū)的原件以及《條例》和本辦法規(guī)定的相應(yīng)文件的原件。提供相應(yīng)文件原件確有困難的，可以提供經(jīng)核對(duì)無(wú)誤的復(fù)印件。相應(yīng)文件原件和經(jīng)核對(duì)無(wú)誤的復(fù)印件均為有效文件。”

在我國(guó)，動(dòng)產(chǎn)抵押登記由雙方當(dāng)事人共同申請(qǐng)方能辦理。雙方共同申請(qǐng)方能辦理，那么一方不配合就會(huì)導(dǎo)致抵押登記無(wú)法進(jìn)行。有學(xué)者主張為使登記制度能順利地實(shí)施，法律應(yīng)當(dāng)就此在當(dāng)事人之間設(shè)置一定的權(quán)利義務(wù)，以使抵押權(quán)得到及時(shí)地公示。一個(gè)重要的手段就是賦予取得抵押權(quán)的一方當(dāng)事人以登記請(qǐng)求權(quán)。

登記請(qǐng)求權(quán)性質(zhì)為何，理論上存在幾種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為登記請(qǐng)求權(quán)為債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，因當(dāng)事人約定或者法律規(guī)定而發(fā)生。一種觀點(diǎn)認(rèn)為登記請(qǐng)求權(quán)在性質(zhì)上屬于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，在本質(zhì)上是當(dāng)事人基于對(duì)標(biāo)的物所享有的物權(quán)而產(chǎn)生的一種請(qǐng)求權(quán)。物權(quán)請(qǐng)求權(quán)是指基于物權(quán)而發(fā)生的請(qǐng)求權(quán)，亦即當(dāng)物權(quán)人在其物被侵害或者可能遭受侵害時(shí)，有權(quán)請(qǐng)求恢復(fù)物權(quán)的圓滿(mǎn)狀態(tài)或防止侵害。此觀點(diǎn)的前提是，物權(quán)請(qǐng)求權(quán)成立要有物權(quán)的存在，還要有既存物權(quán)被侵害的事實(shí)或者危險(xiǎn)。我國(guó)《物權(quán)法》實(shí)施后，動(dòng)產(chǎn)抵押登記與否不影響抵押權(quán)的存在，抵押合同有效成立，則抵押權(quán)設(shè)定，登記只是對(duì)抗第三人的條件。但如果抵押權(quán)不經(jīng)登記，抵押權(quán)就可能面臨被對(duì)抗之危險(xiǎn)，物權(quán)妨害排除請(qǐng)求權(quán)請(qǐng)求的恰恰是有可能發(fā)生的危險(xiǎn)。所以，動(dòng)產(chǎn)抵押登記請(qǐng)求權(quán)為物權(quán)請(qǐng)求權(quán)是比較合理的。我國(guó)物權(quán)立法并未賦予抵押權(quán)人以登記請(qǐng)求權(quán)，從保護(hù)債權(quán)的角度考慮，債權(quán)人的登記請(qǐng)求權(quán)意義是重大的。

本文主張有必要賦予抵押權(quán)人登記請(qǐng)求權(quán)，登記由抵押權(quán)人申請(qǐng)，如果對(duì)方不配合申請(qǐng)的，可以由受理機(jī)構(gòu)向抵押人發(fā)出一份確認(rèn)通知書(shū)，通知相關(guān)當(dāng)事人對(duì)有關(guān)信息進(jìn)行核對(duì)，以免發(fā)生錯(cuò)誤信息，如接受通知書(shū)一方在一定期限內(nèi)不作出登記承諾，則視為作出同意登記的承諾。

二、動(dòng)產(chǎn)抵押登記機(jī)構(gòu)的審查方式

登記機(jī)關(guān)對(duì)于申請(qǐng)人的登記申請(qǐng)是采取實(shí)質(zhì)審查還是形式審查，爭(zhēng)議頗多。

主張采取實(shí)質(zhì)審查主義的學(xué)者認(rèn)為：實(shí)行實(shí)質(zhì)審查是登記具有公信力的必要前提，要使登記的內(nèi)容與實(shí)際的權(quán)利相一致，就應(yīng)該對(duì)登記的內(nèi)容進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。實(shí)行實(shí)質(zhì)審查主義有利于強(qiáng)化登記的公示和公信功能，在采取形式審查主義的模式下，如果登記內(nèi)容經(jīng)常發(fā)生錯(cuò)誤，與事實(shí)不符，交易當(dāng)事人就會(huì)經(jīng)常依據(jù)錯(cuò)誤信息發(fā)生交易，而過(guò)多的登記錯(cuò)誤會(huì)使人們?cè)絹?lái)越不愿意去審閱登記簿，從而降低登記的公示公信功能，造成交易的極大妨礙，并使真正的權(quán)利人受到損害，尤其是使沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的無(wú)辜之人遭受損害。

但是，在動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域采取實(shí)質(zhì)審查方式有下列弊端：一是登記部門(mén)就要對(duì)所涉及到的所有文件資料進(jìn)行審核，其中就包括抵押合同效力的審查。在我國(guó)，有權(quán)對(duì)合同效力進(jìn)行審查的部門(mén)只有兩個(gè)，法院和仲裁機(jī)構(gòu)。由動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)去審查合同效力，是違背憲法的。二是有違私法自治的理念。“登記在實(shí)際上更多地體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)私權(quán)領(lǐng)域當(dāng)事人雙方意思表示的限制，更加注重公權(quán)的需要”，物權(quán)立法仍屬于民事立法，私法自治的理念還是應(yīng)當(dāng)遵守的。我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)成立于抵押合同生效之時(shí)，抵押登記只是抵押權(quán)獲得對(duì)抗第三人的效力。從這個(gè)意義上講，動(dòng)產(chǎn)抵押登記只是對(duì)當(dāng)事人雙方設(shè)定的抵押權(quán)進(jìn)行登記，登記具有權(quán)利備案的功能，而不具有不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的權(quán)利創(chuàng)設(shè)之功能。對(duì)抵押物權(quán)屬關(guān)系的查明和抵押物價(jià)值的判斷是抵押人和抵押權(quán)人在簽訂抵押合同之前必須要考慮的事情。登記機(jī)構(gòu)采取實(shí)質(zhì)審查，有可能使該抵押合同被當(dāng)事人認(rèn)可而不被登記機(jī)構(gòu)認(rèn)可，從而無(wú)從產(chǎn)生合同應(yīng)有的效果。抵押權(quán)人是否對(duì)抵押物的權(quán)屬，價(jià)值進(jìn)行了實(shí)質(zhì)審查，完全是自己可以斟酌處分的事情，法律不應(yīng)該強(qiáng)加干預(yù)。三是不有利于行政效率的提高。對(duì)在企業(yè)動(dòng)產(chǎn)抵押登記中，不僅要審查主合同和抵押合同的效力，審核抵押物的權(quán)屬關(guān)系，還要考慮抵押物的價(jià)值是否大于擔(dān)保債權(quán)，甚至還要用現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)的方法去驗(yàn)明抵押物的真實(shí)情況，以判斷抵押物是否存在，狀態(tài)如何，是否與實(shí)際名稱(chēng)、數(shù)量、價(jià)值相等。如此大面積的審查范圍，如此強(qiáng)硬的審查力度，必然使登記機(jī)關(guān)的審查費(fèi)用居高不下，這些費(fèi)用最終還要由抵押關(guān)系當(dāng)事人承擔(dān)再加上登記機(jī)構(gòu)、抵押當(dāng)事人為審查和配合審查所付出的人力成本和時(shí)間成本，使得抵押人借動(dòng)產(chǎn)融資的成本急劇增加，人為地設(shè)置了市場(chǎng)調(diào)配資源機(jī)制的障礙。

篇10

地契又分為“白契”和“紅契”。在買(mǎi)賣(mài)或典當(dāng)?shù)禺a(chǎn)時(shí)，雙方訂立的契據(jù)，未經(jīng)官府驗(yàn)證，不具備法律效力，叫做“白契”，也叫“草契”。立契后，向官府交稅叫“稅契”，交納的稅為“契稅”。舊時(shí)地契總體上是采取“民寫(xiě)官驗(yàn)”的形式，即先由買(mǎi)賣(mài)雙方自行協(xié)商，書(shū)寫(xiě)買(mǎi)空賣(mài)空地契，然后由官府進(jìn)行驗(yàn)核。驗(yàn)核的方式一般有兩種，一種是“官驗(yàn)契”，即在民寫(xiě)地契上加蓋當(dāng)時(shí)州縣官印，收取契稅，表示官方對(duì)地契的承認(rèn)，“白契”變成“紅契”。另外一種是粘連契尾的方式，即由布政司統(tǒng)一刊印契尾，編號(hào)發(fā)行，粘連在民寫(xiě)地契之后，作為官府驗(yàn)契憑證。官府收稅后辦理過(guò)戶(hù)過(guò)稅手續(xù)，然后在“白契”上粘貼由官方排版統(tǒng)一印刷的文書(shū)（即“契尾”），最后在粘貼處加蓋州縣官印（騎縫章），這樣的地契叫做“官契”，也叫“紅契”。

地契的主要內(nèi)容包括：賣(mài)地人的姓名、賣(mài)地原因、所賣(mài)土地編號(hào)、土名、稅畝（或丈積）、四至、買(mǎi)主姓名、銀價(jià)等，落款均有“知見(jiàn)人（或中知人）”、“代字人（過(guò)書(shū)人）”、“地媒人”、“房親人”和年月日等相關(guān)條款。

地契的交易規(guī)則：舊時(shí)土地交易的鄉(xiāng)規(guī)民俗中，族人、親戚有著優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。賣(mài)主賣(mài)地時(shí)需先遍問(wèn)叔伯弟侄等有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的親房。如果親房不買(mǎi)，再由親及疏遍問(wèn)本家族人。如果本家族人不買(mǎi)，再遍問(wèn)姻戚、承典、承租人、地鄰。如果不遵守這種鄉(xiāng)規(guī)民俗，很可能會(huì)在家族中引起爭(zhēng)端。最后，問(wèn)遍了該問(wèn)的人還是找不到買(mǎi)主，賣(mài)家就會(huì)找中人（地媒人）牽線(xiàn)搭橋，中人除了聯(lián)系買(mǎi)主，還是雙方立契約的見(jiàn)證人，并在契約上簽名畫(huà)押，以使契約更具效力。

地契所用紙張及書(shū)寫(xiě)：地契是舊時(shí)民間在土地兌換、租借，特別是買(mǎi)賣(mài)當(dāng)中普遍流行使用的一種民間文書(shū)憑證。地契所用紙張多以當(dāng)時(shí)的棉紗紙、草紙和土紙為文書(shū)用紙。這些紙張有個(gè)共同的特點(diǎn)：就是表層并不光滑，雖然比較薄卻很有韌性。契約內(nèi)文均以毛筆書(shū)寫(xiě)，小楷、草書(shū)居多，行文具有統(tǒng)一模式，地契的書(shū)寫(xiě)人都是書(shū)法較好且以此為職業(yè)的人。下面就以實(shí)例做一解讀

例一 白契（草契）

立賣(mài)田地文契人郭銀庫(kù)，因無(wú)度用，今將自己南源地一段九墑半，東至路，南至路，西至郭姓柳姓，北至大垠為界，四至分明，并無(wú)骰歟同中說(shuō)合，情愿出賣(mài)與楊惟英名下，永遠(yuǎn)為業(yè)，同中言明，每米骷鬯腦，共價(jià)大洋三十八元整。自賣(mài)之后，地內(nèi)銀兩照地承完，地中所出金石土木，相連舍業(yè)過(guò)割，推量度絕，酒食畫(huà)字。一尹在內(nèi)，出入水道，來(lái)往路徑，一寫(xiě)一定，永無(wú)反悔，日后若有人反悔爭(zhēng)說(shuō)者，有賣(mài)業(yè)人一面承當(dāng)，恐后無(wú)憑，立賣(mài)文契為證。

舍業(yè)人 郭銀庫(kù) 十

房親人 郭凌斗 十

地媒人 郝進(jìn)祥 十

中知人 雷益三 十 任國(guó)政 押 齊萬(wàn)泰 十 方生福 押

遇書(shū)人 蔡永堂 押

民國(guó)十八年四月二十八日立契

例二 官契（紅契）帶契尾的“官契”（中華民國(guó)二年）

立賣(mài)院落文契人郝相娃子母子二人，因不便，今將自家祖置東院寬壹拾弓半、長(zhǎng)叁拾肆弓、地寬壹拾弓半、長(zhǎng)九拾壹弓、出入水管道路，金石土木相連，情愿賣(mài)于楊向榮名下，永遠(yuǎn)為業(yè)，仝中言明，共作價(jià)錢(qián)柒串文整，其價(jià)當(dāng)日交清，并未短少，酒食畫(huà)字，銀糧過(guò)割，一切在內(nèi)，如日后有人爭(zhēng)說(shuō)，此有郝相娃子母子二人一面承當(dāng)，一寫(xiě)一定，永無(wú)反悔。控后無(wú)憑，立寫(xiě)文契為據(jù)。

戶(hù)內(nèi)人王炳義十柳轉(zhuǎn)運(yùn)（子）十蔡國(guó)寶十王進(jìn)財(cái)十

地媒人楊三德十

代書(shū)人郭凌斗押

光緒三十四年二月二日立契

例三民國(guó)二十九年官契

買(mǎi)契例則摘要

買(mǎi)字第號(hào)完稅

不動(dòng)產(chǎn)之買(mǎi)主或承典人，須于契紙成立后六個(gè)月以?xún)?nèi)赴該管征收官署投稅。

訂立不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)契或典契時(shí)，須內(nèi)賣(mài)主或出典人赴該管征收官署填具申請(qǐng)書(shū)，請(qǐng)領(lǐng)契紙繳納契紙費(fèi)五角，前項(xiàng)契紙之費(fèi)由賣(mài)主與買(mǎi)主或出典人與承典人分擔(dān)。

不動(dòng)產(chǎn)之賣(mài)主或出典人請(qǐng)領(lǐng)契紙后，已逾兩月箕契約尚未成立者，原領(lǐng)契紙失箕效力，但因有障礙致契約不能成立時(shí)，得于限內(nèi)赴征收官署申明事由，酌予寬限。

原領(lǐng)契紙因遺失及其他事由須補(bǔ)領(lǐng)或更換時(shí)，仍依第四條第一項(xiàng)之規(guī)定繳納契紙費(fèi)。

不動(dòng)產(chǎn)之買(mǎi)主或承典人逾契約成立后六個(gè)月之期限，不依本條例繳納契稅者，除納定率之稅額外，并處以產(chǎn)納稅額之十倍罰金。

繳納契稅時(shí)匿稅契價(jià)者，除另?yè)Q契紙改正契納繳納稅額外，并處以左列之罰金：

匿報(bào)契價(jià)十分之二以上未滿(mǎn)十分之三者，短納稅額之二倍；匿報(bào)契價(jià)十分之三以上未滿(mǎn)十分之四者，短納稅額之四倍；匿報(bào)契價(jià)十分之四以上未滿(mǎn)十分之五者，短納稅額之八倍；匿報(bào)契價(jià)十分之五以上者，短納稅額之十六倍或由征稅官署依所報(bào)契價(jià)收稅之。

契納成立后六個(gè)月之納稅期間，限于遵領(lǐng)官契紙者，適用之其私紙所書(shū)之契約，若滿(mǎn)四十日不填寫(xiě)官契紙者，即按照稅額加倍處罰。

買(mǎi)主或出典人以私紙訂立契約者，得由征稅官署處以五元以上五十元以下之罰金。

逾期未稅之契，訴訟時(shí)無(wú)憑證之效力

中華民國(guó)二九年六月二十九日

賣(mài)主李發(fā)榮李長(zhǎng)海

中人徐廷秀

縣給

買(mǎi)字第號(hào)完稅

通過(guò)對(duì)土地契約的考察，初步可以得出以下結(jié)論：

1、地契作為舊時(shí)土地制度的重要見(jiàn)證，是研究經(jīng)濟(jì)史、地方史，特別是地名的重要材料。

2、白契起源很早，秦漢以前就有了田宅交易，而紅契起源晚于秦漢，至少起源于晉代。