導語：如何才能寫好一篇房地產安全管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產企業；施工企業；安全管理；

中圖分類號：C29 文獻標識碼：A 文章編號：

一、明確安全管理的任務

施工安全管理的任務是：對施工管理系統進行監督，鑒定系統的可行性，揭示事故隱患；鑒定和評估事故發生的原因、條件及造成損失的嚴重程度；制定安全目標，設計和選用安全技術措施方案；進行目標管理,組織實現安全技術措施，進行安全控制；研究改進控制事故和事故損失的方法、措施，采用先進的安全技術和安全裝置；對潛在危險源進行預測；研究、實施對施工區域的安全防護。

二、安全管理隱患分析常見安全管理隱患

1.某些開發企業在利益的驅動下，盲目追求項目進度指標，在建設項目前期手續不全的前提下，違法、違規開工，導致相關質量監管手續不能辦理，現場質量監管走過場、不到位，從而導致整個項目的建設過程和日后的使用中都存在不同程度的安全隱患。有些建設單位還存在任意壓縮合理工期，違背科學規律，不按正常工序施工，造成趕工、搶工的情況時有發生，導致安全防護設施不到位，為工程質量和施工安全埋下隱患。例如某房地產項目施工現場就發生過因趕工造成高層電梯并道防護不完善，導致施工人員墜亡的事件。

2.有些開發企業在招投標過程中存在規避0標、肢解工程、化整為零，或者直接指定施工單位的違規行為，這種行為導致出現安全問題時無法及時確認責任方，造成處理遲緩，追蹤困難。一些企業還將建筑工程的勘查、設計、施工、監理發包給不夠資質的單位甚至非法的個體承包商，由于這種層層的分包，導致施工管理不嚴格、安全培訓不到位和安全投入不足或基本沒有，導致發生安全隱患和生產安全事故不斷出現。而且承包單位還存在大量偷工減料，使用不合格建材的現象，直接影響建筑物的使用安全，造成安全隱患。

三、相關單位的安全管理隱患

1.勘察設計單位不按要求進行勘察或設計，未嚴格遵守法律、法規和強制性標準，使勘察設計成果存在缺陷，不能保證建筑物和施工人員的安全。

2.工程監理單位未有效履行監理安全責任，在施工前未對施工單位的安全技術措施或專項安全施工方案進行認真的審查，在施工工程中也沒有對施工單位落實安全措施的情況進行認真監理，發現事故隱患時，也未采取果斷措施予以整改和消除，同時還存在隨意出具虛假報告的情況。

四、建筑施工單位安全管理隱患。

1.施工企業現場項目部不按規定配備足夠的專職安全員，或名為專職實為兼職架子工等特殊工種經培訓持證上崗入員數量不足:施工組織設計編制依據中安全依據不正確，不全面，引用規范過時，安全措施內容缺乏針對性，深度不夠，尤其是中小項目照搬現成模塊己成普遍現象。負責編制施工組織設計的技術負責人缺乏經驗，加上工期緊張或施工準備時間不足，施工組織設計編制倉促，不具備針對性和指導意義。

2.施工單位對危險性較大的深基坑、高邊坡、塔吊基礎、土方開挖、模板、腳手架、吊裝等施工方案編制不規范，針對性不強，往往套用現成模塊再憑經驗調整后驗算，受力分析及計算錯誤多，構造要求不全，安全措施不力，一旦出事故，后果嚴重，極易導致群死群傷或重大財產損失。其原因在于方案編制人員水平低下，責任心不強，經驗不足。施工企業技術管理存在漏洞，未建立專家論證制度，未配備足夠的專家級人員，對危險性較大的工程施工組織設計或專項施工方案簽字了事，未真正起到把關作用。

五、加強安全管理的主要措施

在項目開發建設過程中，針對各方主體容易出現的安全問題，工程建設各方主體及相關人員要切實負起責任，開發企業、勘察設計、施工、監理、質檢、圖紙審查等單位要牢固樹立建設質量和安全生產意識，依法承擔起相應的安全責任。尤其是房地產開發企業在整合各方資源，完成建筑產品建設的管理過程中，要不斷走向正規化、規范化和標準化，成為企業安全管理工作的總協調和有力支撐，盡可能地通過有效的管理和監督消除安全隱患，確保在房地產開發建設過程中的安全生產。

房地產開發企業可以從以下幾個方面來加強管理和監督提高自身安全管理水平房地產企業自身要增強安全意識，自覺貫徹’安全第一、預防為主、綜合治理”的方針，提高安全管理水平，切實履行安全生產主體責任。要建立健全各級、各部門安全生產責任制，以及與安全質量有關的各項規章制度，建立內部約束、激勵機制。要對全體員工進行安全培訓教育，提高他們的安全素質和業務能力。

六、把好基本建設程序關

房地產開發企業要嚴格履行國家基本建設程序、遵號各項規章制度，杜絕在手續不完善的情況下無證開工，在經濟效益和安全生產出現矛盾的時候，能有效保證工程建設的科學性和合理性，杜絕隨意趕工、搶工的行為。

七、把好招投標關

房地產開發企業要嚴格規范招投標程序，加強資質審查和項目考察，謹慎對待低價中標的行為，擇優選擇勘察設計、施工、監理單位，確保把那些質量管理水平高、信譽度高、最負責任、綜合素質高的企業挑選出來，承擔項目的建設服務。把好圖紙審查關。

房地產企業要嚴格施工圖審查管理，要選擇有資質的圖紙審查單位，杜絕勘察設計單位不按要求進行勘察設計，或者不滿足國家強制性規范的情況發生。另一方面要強化對施工現場使用圖紙的核查，施工圖紙未經審查合格的，一律不得擅自使用。從而避免因圖紙設計不規范而出現的安全質量隱患。把好總承包單位安全管理關

房地產開發企業要積極引導施工企業加強安全管理，提高其自我安全控制和管理水平。特別要加強對施工總承包單位的選擇、監督和管理。房地產企業可在總承包合同中進行相關約定，充分發揮對施工單位的激勵機制，定期對施工過程中的安全問題進行總結和考核，對正確的安全行為要給予大力支持，及時進行表彰和獎勵。高度重視對專業分包和層層分包的管理，要有相應措施對專業分包和層層分包做出規定，確保單位的資質合格，特殊工種持證上崗，人員素質符合要求。

八、把好施工現場監理檢查關

房地產企業要認真貫徹國家安全生產法律法規的要求，對建設項目安全生產情況、勞動條件、事故隱患等做到定期檢查。要把’‘預防為主”作為安全管理的基本原則，使之貫穿于房地產開發安全管理的全過程。對生產過程做到實時監控，提前排除生產中存在的問題和潛在的危險。施工現場的安全生產并不僅是施工單位和監理單位的工作職責，有條件的房地產開發企業可以設立安全檢查崗位，代表建設方協同監理單位和施工企業對建設項目的安全生產和文明施工進行聯合監督檢查。

參考文獻：

[1] 徐金輝.房地產企業資金安全管理的幾個問題[J]. 現代經濟信息. 2011(22)

[2] 苗穎,張輝.房地產開發企業業務流程再造淺析[J]. 知識經濟. 2011(04)

[3] 葉藝超,張東琴.淺談房地產開發企業項目成本控制[J]. 中國證券期貨. 2011(07)

[4] 楊迪,秦達超.淺析房地產開發中建設項目管理[J]. 中國證券期貨. 2011(07)

[5] 謝俊荃.論房地產開發企業如何做好成本控制[J]. 現代裝飾(理論). 2011(06)

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首先，房地產開發企業易存在的安全管理問題，如：違法肢解工程進行分包，導致出現安全問題時無法及時確認責任方，導致處理遲緩，追蹤困難；任意壓縮合理工期，違背科學，造成趕工、搶工情況的發生，導致安全防護設施的不到位，為工程質量和安全埋下隱患；項目前期手續不全，違法開工，導致相關監管手續不能辦理，為項目的建設和投入使用埋下隱患；將建筑工程的勘查、設計、施工、監理發包給不夠資質或能力的單位甚至非法的個體承包商，由于這種層層的分包，導致施工管理不嚴格、安全培訓不到位和安全投入不足或基本沒有。同時它還使利潤降低，而包工頭為了追求最大利潤，會減少他的一切不必要的金額開支，導致安全隱患和安全事故的不斷出現；忽視重大安全風險源的預控，導致風險一旦發生，無應對之策；不按規定提前撥付安全措施費，導致現場安全措施不到位；工程所用材料的設計選用，只注重經濟效益，忽視質量安全，隨意調整設計指標，導致設計功能降低。

其次，相關勘察、設計、監理等單位易發生的安全問題，如：勘察、設計單位不按要求進行勘察或設計，或改變勘察設計文件、法律、法規和強制性標準，使勘察設計成果存在缺陷，不能保證建筑物和施工人員的安全；工程監理單位未對施工單位的安全技術措施或專項安全施工方案進行認真的審查，在施工工程中也沒有對施工單位落實安全措施的情況進行認真監理，發現事故隱患時，也未采取果斷措施予以整改和消除；檢測單位出示虛假報告等；

相關施工單位易發生的安全問題，如：企業未建立專家論證制度，未配備足夠的專家級人員，對危險性較大的工程施工組織設計或專項施工方案簽字了事，未真正起到把關作用；各項目部未按規定配備足夠的專職安全員或名為專職，實為兼職，架子工等少數特殊工種經培訓持證上崗人員數量不足；施工組織設計編制依據中安全依據不正確，不全面，引用規范過時，安全措施內容缺乏針對性，深度不夠，尤其是中小項目照搬現成模塊已成普遍現象。負責編制施工組織設計的技術負責人往往缺乏經驗，加上工期緊張或施工準備時間不足，施工組織設計的編制倉促，不具備針對性和指導意義；對危險性較大的如深基坑，高邊坡，塔吊基礎，土方開挖，模板，腳手架，吊裝等應用面廣，技術要求高，方案編制不規范，針對性不強，往往套用現成模塊再憑經驗調整后驗算，受力分析及計算錯誤多，構造要求不全，安全措施不力，一旦出事故后果嚴重，極易導致群死群傷或重大財產損失。為保證安全及個人免責，方案編制往往又過于保守，造成大量資源浪費。其原因除編制人員水平及責任心不強，經驗不足外，施工企業及監理把關不嚴，工期緊等均有影響，但卻一時難以解決。

針對以上易出現的安全問題，可通過以下措施加以糾正，盡可能的消除安全隱患，確保在房地產開發過程中的安全生產。

預防措施：“預防為主”是現代安全管理的基本原則，它也貫穿于房地產開發企業安全管理的全過程。對生產過程做到實時監控，提前排除生產中存在的問題和潛在的危險，找出安全隱患存在的原因，利用安全風險源的評估及生產安全事故應急救援制度，做到避免事故的發生或將事故傷害和損失降至最小程度。

補救措施：補救是要徹底消除已出現的安全事故對產品生產和使用的不安全因素，它應從兩個方面進行，一方面督促企業（項目）完善安全管理體制，另一方面用技術上有效、經濟上可行的措施消滅隱患，排除產生安全事故的因素和彌補因安全事故造成的后果。

評價措施：建筑生產安全評價的目的是為企業（項目）安全管理提供標準方法和應達到的要求，使管理制度化和規范化，達到實現本質安全化的目的。安全生產評價是綜合評價一個企業（項目）的安全管理體系，安全工作的有效性和可靠性，組織措施的完善性以及管理者和操作者安全素質高低等。

教育措施：安全檢查是指有關部門和單位對企業貫徹國家安全生產法律法規的情況，安全生產的情況、勞動條件、事故隱患等所進行的檢查。通過安全生產檢查，使安全宣傳教育工作經常化、制度化。提高全民的質量意識，推廣正面的經驗和吸取反面的教訓。

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關鍵詞：房地產；建設項目施工；管理進度；安全問題

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

運用項目管理的基本理論，從業主方對項目管理的要求出發，研究工程項目管理的歷史發展歷程及影響工程項目管理的幾個主要因素，從中得出房地產項目業主對項目管理與建筑施工企業具有相同的共性以外，有著它的特殊性。著重分析房地產項目業主對項目進度計劃的制定，項目進度的管理及施工安全的管理工作。

1、進度控制的概念

進度控制指的是在既定的工期之內，由承包商編制合理的進度計劃，經過監理工程師的審批之后，承包商按照其計劃組織來進行施工。在其施工的過程之中，監理工程師要充分的掌握進度計劃的執行情況。一旦發現有偏差，就及時的分析產生偏差的原因以及對施工工期的影響。并且基于分析的結果，督促承包商強化進度管理的力度或者是采取一定的措施，來調整后續工程的進度計劃。如此不斷循環，以期在預定的工期內完成所有工程項目。

建設工程進度控制的最終目的是確保建設項目按預定的時間動用或提前交付使用，建設工程進度控制的總目標是建設工期。

進度控制必須遵循動態控制原理，在計劃執行過程中不斷檢查，并將實際狀況與計劃安排進行對比，在分析偏差及其產生原因的基礎上，通過采取糾偏措施，使之能正常實施。如果采取措施后不能維持原計劃，則需要對原進度計劃進行調整或修正，再按新的進度計劃實施。

2、房地產開發施工進度控制的主要任務

2.1、設計準備階段進度控制的任務

(1)收集有關工程工期的信息，進行工期目標和進度控制決策；

(2)編制工程項目建設總進度計劃；

(3)編制設計準備階段詳細工作計劃，并控制其執行；

(4)進行環境及施工現場條件的調查和分析。

2.2、設計階段進度控制的任務

(1)編制設計階段工作計劃，并控制其執行；

(2)編制詳細的出圖計劃，并控制其執行。

2.3、施工階段進度控制的任務

(1)編制施工總進度計劃，并控制其執行；

(2)編制單位工程施工進度計劃，并控制其執行；

(3)編制工程年、季、月實施計劃，并控制其執行。

3、影響房地產建設項目施工進度的因素分析

3.1、施工單位方面的因素

很多的施工單位都存在缺乏技術人員的問題，由于技術人員的缺乏，致使不少施工單位沒有辦法完成對技術有特殊要求的施工工序，從而延誤了項目工期。并且施工單位對項目工程進度及項目造價之間的關系缺乏科學的認識，一旦施工工期滯后，需要增加人力、設備時，施工單位就沒有條件增加人力、設備等，也會造成工期的延誤。

3.2、監理方面的因素

有些監理公司在進行監理工作時不能做到“公正、誠信”。在認識上也存在一定的片面性，認為控制工程進度主要是依靠施工單位實現，而監理工程師在控制工程進度上沒有多大作用，由于這種思想的存在，也就放松了對工程進度的控制。現階段雖然很多監理公司都配備了計算機等現代科技管理手段但是真正實現使用計算機對進度進行控制的還是少數，根本達不到對工程進度進行動態控制。

3.3、項目業主方面的因素

業主受到利益驅動，為了追求工程項目的進度，在工程招標文件中會不合理地壓縮施工時間，不能建立一個合理的施工工期。在評價定標時，一些業主不能正確處理好投標標價與工期的關系。一些報價雖然偏高但是比較合理的投標者會被舍棄，中標者往往是標價較低但是工期不合理的施工單位。在審查施工單位提交的施工計劃時，業主對施工方案的可行性及合理性沒有足夠的認識，不能充分考慮工期縮短對工程質量和造價的影響，所以很難實現控制進度的目標。

4、工程進度的保證措施

4.1、施工機械設備及施工技術保證措施

施工的機械設備對施工的效率有著至關重要的影響。其中塔吊工作直接影響整個現場的施工進度，所以對其的安裝、操作必要要有嚴格的要求，不但要有專門機構的質量安全鑒定同時操作人員必須具有上崗證，實行崗位責任制，而且在操作時必須嚴格按照操作規程進行操作，確保設備的安全、正常的使用，不延誤施工工期。

施工技術對施工工期影響嚴重。所以施工單位要有一支比較好的施工隊伍。對施工中對技術有著特殊要求的施工工序能夠快速的解決，確保工程進度。

4.2、施工組織及施工物資保證措施

項目中的關鍵人員例如主要技術人員、項目經理部管理人員都應該是由具有一定經驗的人員擔任，為確保工期，應該保證工程中所需要的物資、人力、設備等的充沛；項目主要管理人員在合同簽署后要能夠及時地對施工現場進行勘察，編制實施性施工組織設計，在施工過程中要按照質量管理體系，根據施工季度制定詳細的施工計劃，確保施工進度。同時要確保施工中每道工序都有充足的材料、構件、配件等，并對這些物資進行嚴格的質量檢查、實驗等。施工單位在其物資采購的訂貨合同中，不僅要涉及比較詳細的質量狀況，供貨的時間、地點等條款也要包括在內，以便為以后質量監管審查提供便利。當然建設單位也應該確保資金的到位，這樣才能避免因材料供應不足而引起的工期延誤的問題。

5、房地產項目施工安全管理

5.1、施工安全管理的基本內容

(1)依據項目設計文件、施工作業規程、有關行業和部門的法規、規程及合同文件，結合現場作業條件，檢查項目設計和施工的有關技術文件、施工順序、施工工藝、施工管理及施工人員素質等，發現問題及時向設計單位、監理單位、承包商提出口頭或書面意見。

(2)當發現違反安全保護方面的有關規定，且出現嚴重后果時，要及時提出書面通知，警告以至勒令停工等。

(3)當安全保護與施工進度發生矛盾時，應貫徹“安全第一”的原則，由項目經理負責做出調整項目進度的決定。

(4)項目經理部有關成員要參加有關的各種安全保護的分析與追查責任會議。

(5)分清事故責任，正確處理。若是由于有關當事人的責任所造成的損失和罰款，要由責任方負經濟賠償責任，不能列入建設投資。如事故屬于合同所規定的非人力所能預見和不可抗力等非責任事故，經調查認定，并按有關合同規定，單獨支付發生的相關費用。

5.2、施工安全管理的措施

(1)設計上全面細致的考慮安全因素。在項目的設計階段；就要注意安全方面的設計。在施工組織設計階段；選擇有安全防護措施的方案；

(2)采用新技術、新裝備加強施工安全防護；

(3)制定嚴密的施工安全組織措施和安全紀律；

(4)嚴格按照施工規范和施工安全操作規程施工；

(5)加強直接進入施工現場的工作人員的安全防護措施；

(6)在險要地段或工點，設置安全預警系統和監測系統；

(7)加強安全教育培訓，增強員工的安全意識，樹立“安全第一”的思想；

(8)健全各項安全檢查制度，推行安全施工責任制；

(9)建立應對突發事件的應急系統，如救護系統、消防系統等；

(10)實現安全保險制度和風險抵押制度。

總之，運用房地產建設項目管理的基本理論，站在對項目管理要求的角度，探討了影響工程項目管理中有關進度與安全問題的主要因素，重點分析了房地產項目中業主對建設項目進度的安排、管理及施工安全方面的管理工作。

參考文獻

[1]張衛東.房地產建設項目施工管理過程中的進度與安全問題探析[J].科技視界,2012,28:314-315.

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[3]劉林傳.論中小房地產企業建設項目管理的現狀、問題和對策[D].華南理工大學,2012.

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關鍵詞：房地產權屬；檔案管理；辦法；途徑

所謂房地產權屬檔案，是指城市的房地產行政主管部門在管理房地產權屬工作的過程中保存的歷史記錄。其中，房地產權屬工作包括房地產權屬的登記、變更、調查、權屬轉移以及測繪等工作，歷史記錄則主要包括有一定價值的文字、聲音和圖表等。房地產權屬檔案的管理工作非常重要，隨著信息化和規范化社會的進程，房地產權屬檔案管理工作日益規范化和科學化。特別是《城市房地產權屬檔案管理辦法》出臺之后，如果對房地產權屬檔案的管理不規范合理，就會影響相關機構檢查檔案的查全率，進而影響房地產業的進一步發展。文章針對房地產權屬檔案的管理工作，主要從以下四個方面提出建議和辦法。

1規范房地產權屬檔案的收集范圍

只有保證房地產權屬檔案的完整性和準確性，才能做好房地產權屬檔案的管理工作，進而具備參考價值和利用價值，因此，做好房地產權屬檔案的收集工作非常重要。結合《城市房地產權屬檔案管理辦法》的相關規定，房地產權屬檔案應當包括以下五個部分：①能夠證明房地產權人、房地產權屬登記確認、變更、轉移、以及設定他項權利的文件；②房屋以及所占用的土地使用權的權屬界定位置圖、分層分戶平面圖、分丘平面圖以及分幅平面圖等材料；③諸如房產登記申請表、權屬變更登記表、房地產狀況登記表以及房屋面積計算表等用于房地產產權登記的各種文件材料；④諸如統計報表、計算機軟盤、照片以及錄音帶等可以對房地產權屬狀況加以記載和反映的信息資料；⑤其他與房地產權屬相關的文件材料。在確保房地產權屬檔案全面完整的前提下，應當保證房地產權屬檔案的真實性，作為房地產權屬檔案管理部門，應當做好前期的檢查和控制工作，認真審核相關文件資料，保證檔案的真實性和可靠性，只要不符合歸檔要求的，一律退還補充檔案，通過建立責任制來保障檔案資料的真實客觀。

2加強房地產權屬檔案的現代化管理

傳統的房地產權屬檔案管理方式不但浪費人力物力，而且效率非常低，檔案查詢和抽調非常麻煩。隨著科學技術的不斷發展和計算機技術的普及，作為現代化的房地產權屬檔案管理，應當將計算機技術和網絡技術完全引入。并建立相關的平臺和內部網絡，來對房地產權屬檔案進行保存、修改、傳輸和管理，真正實現網絡化管理，做到互聯網+房地產權屬檔案管理。除此之外，還應當加強對現代光學技術的運用，用電子化的照片和表格來代替紙質檔案，一方面可以節省存儲空間，另一方面高精度、高分辨率的檔案照片也不會影響檔案的完整性和準確性，同時，也可以通過遠距離傳輸的方式提供給使用者，更加方便快捷。

3調查了解檔案使用者的需求

只有深入社會進行調查，了解檔案使用者對房地產權屬檔案的使用要求和范圍，才能避免盲目的管理。作為房地產權屬檔案管理部門，應當以檔案使用者的信息需求和使用方式為基礎，保證房地產權屬檔案開發利用的有效性。（1）在房地產權屬檔案收集之前做好預測工作，通過調查問卷或者其他形式來充分了解檔案使用者的需求。包括城建、司法、房改、房地產市場、規劃、房地產登記部門以及市民對房地產權屬檔案內容和利用特點的需求。（2）開發利用要根據對象的不同而不同，相關部門應當在對調查結果進行保密的前提下，按照服務要求，進行多樣的開發利用。包括證明型、咨詢型、網絡型、宣傳型、借閱型、技術型以及報道型等各種形式。（3）提供服務時要充分顧慮檔案使用者的心理特點，目前房地產權屬檔案使用者的心理特點大多是求快求便。作為房地產權屬檔案的管理部門，應當通過推出開展窗口服務、專題服務、網絡服務以及推薦服務等多種服務渠道，同時編制最為科學的檢索系統和工具，來大大提高房地產權屬檔案使用者查詢檔案的速度和便捷度。

4注重對管理人才的培養

人才是管理工作的關鍵環節，優秀的檔案管理人才是房地產權屬檔案管理工作能夠井然有序的前提和基礎。隨著市場經濟的進一步發展，目前現代化管理已經基本替代了傳統的手工管理方式，因此，在培養復合型房地產權屬檔案管理人才時，應當尤其注重以下幾個方面：（1）房地產權屬檔案的管理隊伍必須政治素質高、德才兼備、知識范圍廣，并且業務能力強，具備優秀的職業道德，能夠時時處處為檔案使用者考慮，才能提供最優質的服務。（2）房地產權屬檔案的管理人員應當具備一定的計算機技術和網絡技術，能夠熟練的操作現代化設備和平臺，同時也應當具備充分的檔案專業基礎理論知識和相關的法律知識，相關部門必須加強這些方面的培訓和教育。（3）提高招聘的水平，盡量在入門門檻上做工作，招聘符合要求的，高素質的，綜合能力較強的檔案管理人才，培養骨干力量，才能真正滿足現代化房地產權屬檔案管理工作的要求。

5結束語

隨著現代化科學水平的不斷提高，對房地產權屬檔案的管理工作也不僅僅要求全面性和準確性，對管理的科學性以及檔案提供的快捷性和有效性的要求也越來越高。作為房地產權屬檔案管理部門，一方面應當加強對管理人員的培訓和教育，不僅提高管理人員的檔案管理基礎理論水平，更要提高管理人員的創新能力和對現代化設備的操作水平。另一方面應當進一步加強市場調研，搞清檔案使用者的需求和意見，才能進一步改進管理方式，提高管理水平，從而推動房地產行業的更高層次發展。

參考文獻：

[1]王淑范,黎玉麗.加強房地產權屬檔案管理的途徑及辦法[J].黑龍江檔案,2006.

[2]周群,夏萍,王恩江,等.權屬檔案信息化建設與權屬登記質量監控[J].城建檔案,2007.

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【關鍵詞】房地產權屬檔案；數字化；管理

房地產權屬檔案是房地產管理機關登記，調查，測繪過程中形成的具有保存價值的文字，圖形，音頻和其他各種形式的歷史記錄，是城市房地產管理機關登記備案工作的重要基礎，是城市建設檔案的一部分。

隨著時代的發展，現代信息處理技術的核心成為房地產檔案管理傳統方法的基礎上的深度變化，網絡計算機技術的支持，極大地推動了房地產檔案偉大的管理變革，實現了房地產檔案運用現代管理模式對信息的收集，整理，查詢。這意味著實現文件存儲，使用目錄中的文件信息管理系統進行管理，完整的文本信息，圖像信息和案件的預覽功能集成目錄中的數據管理，數據檢索目錄入口，從而實現完整的文本文件長期保存，文本信息快速檢索，不受時間，地點限制對檔案保存的影響。

數字房地產檔案的建立是重要的認證，改進產權登記信息數據庫以及信息數字化檔案數據庫條目，即電子目錄，通過搜索條件并檢查各種原始數據，全面了解房屋產權。

一、建立數字化權屬檔案的條件已成熟

目前，幾乎所有的城市住房管理部門通過計算機系統登記發證，登記信息和管理網絡，但完全實現本地檔案數字化的并不多，因為判斷實現數字檔案管理是不是一套完整的標準和規范，非常重要的一點是，在當前的技術條件下，有沒有大容量存儲技術，精密高速掃描技術，模糊識別技術。隨著時代的發展和計算機科學技術的普及，房地產檔案實現現代化的管理已經逐漸成熟。對于磁盤，光盤或磁帶為載體的存檔，數字化掃描和數字攝影是最常用的技術。高速掃描技術，可以實現雙面掃描每分鐘數千頁的速度，數碼相機可實現快速成像的文件，但對操作者的技術要求高，并且不容易實現程序控制。因此，高速掃描儀的出現為檔案數字管理提供最直接的手段。

數字化檔案管理必須具有大容量，高效率的存儲介質作為手段，此前，由于技術的限制，硬盤的存儲容量小，成本高，近年來，硬盤技術的快速發展，大大提高存儲容量，成本減少了很多。目前，特殊的存儲介質克服了數據庫檢索速度緩慢，故障高發的缺陷。此外，房地產行業的信息化建設需要培養一批信息技術專業人員，大大提高員工的計算機技能，各級各單位信息化建設得到了前所未有的關注，投入了大量的人力和物力建設，并以此把它作為提高服務效率和管理水平的重要手段。

二、房地產數字化權屬檔案的內容

房地產檔案數字化是指傳統的紙張，磁帶，錄像帶，各種原始文件數據的存儲介質，由掃描（數碼相機）轉換成圖像文件，音頻文件和視頻文件的壓縮，轉換等手段，然后利用分級存儲管理技術，語音，圖象存儲介質的視頻文件和索引字段存儲在磁盤上，磁盤，磁帶，容量大，可以快速搜索需要的文件，通過各種方便的查詢方式，例如到本地局域網絡，廣域網，局域網，互聯網，并最終實現“數字檔案館”。數字房地產管理機關檔案管理應包括以下內容：

1、目錄管理

目錄管理是指房地產檔案管理機構對房地產權屬文件分類和編目，分類，編制檢索工具的工作。由于采用計算機進行登記發證，整個房地產檔案目錄管理已基本實現。改造房屋，物業房屋所有權登記，街道，樓號，房號，正確的注冊，公訴人，律師印章登記執行，注冊合同，合同號，可以自動生成電子目錄，房屋位置等項目可以查詢，只要圖像數據庫的連接狀態良好的電子目錄和數據庫中的記錄，根據客戶的要求，對信息檢索的定義，具有數字檔案館的目錄管理的特殊要求：

首先，為客戶提供強大的系統目錄，工作人員可以根據應用的需要生成一個文件目錄表，登記信息查詢片（件），或一個類型的文件數據，通過目錄可以進行簡單，快捷的查詢參考。其次，便于系統的權限設置，數字檔案系統，電子目錄檢索唯一的入口存取檔案，根據服務對象的類型，電子目錄能夠判斷用戶是否被允許進入。此外，也容易進行檔案統計，檔案統計是不同類別的所有文件進行陳述的細節。所有這些都是有效的文件管理器，使檔案管理的及時和有效的決策。

2、檔案數字化

提高建檔效率具有十分重要的意義，房地產檔案管理部門的檔案，即使掃描文件也只能節省幾秒鐘，長得話可能是幾個月，或者甚至幾年，最終影響工作的進展。掃描圖像存儲方式有兩種：文件和數據庫，文件模式簡單易于實現，但在檢索效率和安全性方面無法保證，只適合速度，安全性的要求是不高的小型檔案管理。當大量的文件如數百數千卷甚至幾百萬的記錄時，檔案保存的原則就應注重高性能，大容量存儲系統的選擇。

3、檔案管理網絡化

只有實現房地產檔案管理網絡，才能真正體現各種數字檔案的優勢，為客戶提供各項服務，如房地產登記，房地產交易，房地產糾紛仲裁，物業管理，住房制度改革，城市規劃，城市建設等方面的工作。實現檔案管理網絡可以解決利用檔案的不便，使檔案利用沒有時間和空間的限制，可以在同一時間多人同時查詢同一份檔案，避免紙質檔案帶來的沖突。提高了調檔的工作效率，增加了檔案信息共享的程度，優化配置社會資源。

三、對房地產管理部門建設數字化權屬檔案的建議

數字檔案管理是真正的現代房地產檔案管理的重要組成部分，目前正處于開始探索階段，我們針對表現出來的情況做些合理化建議：

數字化管理應建立一個統一的標準。國家檔案局制定的標準電子文件，提供國家電子文件管理的通用標準。房地產檔案的特性決定了其管理的獨特性，目前已經建立所有權數字檔案館的地方，由于種種原因沒有統一的規范和標準，甚至有的地方還采取了迂回的方式，但使用效果并不理想，因此當務之急是建立一套適合房地產管理數字檔案標準，從而規范和指導整個權屬檔案工作。

房地產權屬檔案的數字化管理是系統工程，不可能朝夕完成，必須通過在總體規劃系統指導下，分階段進行。要充分考慮房地產數字化檔案管理部門形成文件的過程，數量，規劃設計過程中合理的文檔。數字檔案管理可以對利用率高的文檔，在相對較短的時間內進行注冊；確保不會影響日常登記正確認證，同時可以處理提交后可能引起的其他附帶工作。

培養一批既懂房地產業務，也擅長數字檔案管理的人員。數字檔案管理是一個跨學科的、實際的工作，這種復合人才是當前房地產檔案管理迫切需要的資源，作為房地產企業的管理者是應該引起足夠的重視。

房地產在現代社會不僅僅是住宿之用，更是人們作為投資的手段之一，因此房地產檔案的管理起著舉足輕重的作用，它代表著房地產的所有權，是公正性，唯一性的象征，對穩定房地產市場有著重要的意義。建立房地產權屬檔案統一管理標準，實現房地產權屬的數字化管理，是服務社會，服務百姓，體現檔案管理規范化，標準化的標志。

參考文獻：

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[3]劉鳳艷. 房屋權屬檔案的數字化管理[J]. 城建檔案，2010，7：47-48

篇6

法定代表人：李維鼎，該公司董事長。

委托人：滕建國，上海市國和律師事務所律師。

委托人：徐富榮，上海市國和律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：上海市房屋土地資源管理局，住所地：上海市嶗山西路201號。

法定代表人：蔡育天，該局局長。

委托人：陸銀華，上海市虹口區房屋土地管理局副局長。

委托人：蔣榮，上海市虹口區人民政府法制辦公室副主任。

上訴人上海虹城房地產有限公司（以下簡稱虹城公司）為與被上訴人上海市房屋土地資源管理局（以下簡稱上海房地局）土地使用權出讓合同糾紛一案，不服上海市高級人民法院（2000）滬高民初字第5號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案，現已審理終結。

經審理查明：1992年6月8日，中美聯合信托公司（以下簡稱信托公司）、上海新城房產企業公司（以下簡稱新城公司）、上海市虹口區房屋綜合開發經營公司（以下簡稱開發公司）與上海房地局簽訂滬土（1992）出讓合同第13號《上海市土地使用權出讓合同》（以下簡稱A地塊出讓合同）約定：信托公司、新城公司、開發公司以4，205，800美元的土地使用權出讓金獲得上海市吳淞路31號街坊A地塊的土地使用權，土地使用權期限自1992年8月15日至2042年8月14日止。1993年2月24日，信托公司、新城公司與開發公司經當地工商行政管理部門批準投資組成合資企業虹城公司，上述A地塊土地使用權即轉為虹城公司。1994年9月10日，虹城公司與上海房地局又簽訂滬土（1994）出讓合同第75號《上海市國有土地使用權出讓合同》（以下簡稱B地塊出讓合同）約定：虹城公司取得上海市吳淞路31號街坊B地塊的土地使用權；虹城公司如不按與上海市虹口區人民政府（以下簡稱虹口區政府）簽訂的《委托拆遷和市政配套合同》支付費用，上海房地局有權解除本出讓合同，已付的土地出讓金不予退還。同日，虹城公司與上海房地局簽訂《A地塊出讓合同備忘錄》載明：雙方同意將A地塊的土地使用權期限延長至2043年10月8日止，與B地塊土地使用權期限相同。同年9月9日、9月10日，虹城公司分別與案外人虹口區政府簽訂《虹口區大市政配套費合同》、《補充協議》、《委托拆遷和市政配套合同》，約定了虹口區政府的拆遷范圍、拆遷期限、拆遷費用數額及違約責任等事宜。在虹城公司與虹口區政府履行上述合同、協議過程中，虹城公司發現受讓的地塊存在民防工程。

1996年10月，虹城公司以虹口區政府違反《委托拆遷和市政配套合同》、《虹口區大市政配套費合同》及《補充協議》約定的拆遷期限、且在拆遷過程中發現該受讓的土地存在民防工程為由，向上海市高級人民法院提起訴訟，請求判令依法解除拆遷合同，由虹口區政府返還其支付的動遷費，并支付違約金、設計費、勘察費及A地塊土地使用年限減少等損失。上海市高級人民法院于1998年9月18日以（1996）滬高民初字第15號民事判決書判決：一、虹城公司與虹口區政府之間有關上海市吳淞路31號街坊B地塊的《委托拆遷和市政配套合同》及《虹口區大市政配套費合同》有效，繼續履行；二、虹口區政府于判決生效后10日內償付虹城公司賠償金2，645，912.13美元；三、虹口區政府于判決生效后10日內賠償虹城公司受讓的A地塊土地使用年限減少損失130，146.91美元；四、虹城公司的其它訴訟請求不予支持；五、虹城公司于判決生效后10日內支付虹口區政府委托動遷費7，170，505美元，并自1997年6月17日至本判決生效之日止以7，170，505美元為總值按每日萬分之三給付滯納金。虹城公司對該判決不服，向本院提起上訴，并申請追加上海房地局為該案第三人。本院于1999年10月11日作出（1998）民終字第161號民事判決認定，虹城公司在二審期間申請追加上海房地局作為第三人參加訴訟，實際是對雙方簽訂的土地出讓合同有爭議，屬于另一個性質的法律關系，不屬本案第三人。由于虹口區政府并非在合同約定的14個月內完成拆遷，虹城公司根據不安抗辯和同時履行抗辯的原則，有權遲延付款。在虹城公司訴訟后，虹口區政府在一審法院開庭時才主張已經完成拆遷，且雙方對拆遷范圍存在爭議，因此，在法院沒有作出判決上的認定前，不能以開庭日作為已經履行的日期，應當以法院判決生效的日期作為虹城公司付款的日期，一審法院判決虹城公司自1997年6月17日至判決生效之日止以7，170，505美元為總值每日按萬分之三給付滯納金，缺乏依據，依法應當糾正。據此判決：一、維持上海市高級人民法院（1996）滬高民初字第15號民事判決第（一）、（二）、（三）、（四）項。二、變更上海市高級人民法院（1996）滬高民初字第15號民事判決第五項為：虹城公司于本判決生效后10日內支付虹口區政府委托動遷費7，170，505美元。

2000年9月11日，虹城公司依據本院（1998）民終字第161號民事判決認定的事實，以上海房地局沒有告知其出讓的土地上存在民防工程，違反了誠實信用原則為由提起訴訟，請求依法判令解除其與上海房地局簽訂的B地塊出讓合同；由上海房地局返還其土地出讓金，并賠償其拆遷的經濟損失。上海房地局則提供了由虹城公司1995年1月12日、同年9月6日簽收的虹口區民防辦發出的《停止施工通知書》及《上海市民防工程管理辦法》的復印件，以此證據證明虹城公司的起訴已經超過訴訟時效。

另查明：根據《中華人民共和國人民防空法》第七條、1993年6月15日起施行的《上海市民防工程管理辦法》第十七條、1997年1月1日起施行的《上海市土地使用權出讓辦法》第十五條的規定，民防工程的產籍檔案由市或區民防部門管理，房地產權籍檔案由市或區房地局管理；上海房地局在與受讓人簽訂《土地使用權出讓合同》時，應當對出讓的土地自然狀況包括地表下的設施情況告知受讓人，以保證其出讓的土地不存在瑕疵。另據虹口區民防工程管理所檔案卡記載：虹城公司受讓的A地塊有一處建筑面積69平方米的民防工程；B地塊分別有建筑面積76平方米及建筑面積42平方米的民防工程，其三處民防工程合計為建筑面積118平方米。上海房地局在與虹城公司簽訂《A地塊出讓合同》、《B地塊出讓合同》時，未履行告知出讓土地現狀的義務。虹城公司亦沒有向有關行政部門辦理拆除民防工程的審批手續，其受讓的A、B地塊未實際開發建設。

一審訴訟期間，一審法院委托上海公信中南會計師事務所有限公司（以下簡稱中南會計師事務所）對A、B地塊118平方米民防工程的拆除費用進行了評估，結論為：拆除A、B地塊118平方米民防工程的費用為49，511.98元。

一審法院審理認為：上海房地局代表國家以合同形式將訟爭國有土地使用權出讓給虹城公司，雙方因土地使用權出讓合同權利義務履行而發生的糾紛，屬于平等主體間的民事糾紛，上海房地局要求以行政合同定性，不予支持。上海房地局就虹城公司訴訟已超過時效所提供的證據為復印件，依法不能作為認定事實的根據；即便上海房地局提供的虹口區民防辦談話通知書能證明虹城公司已于1995年1月12日知悉訟爭地塊下有民防工程，但是，早在1996年11月1日，虹城公司已提出質疑，因此，上海房地局認為虹城公司起訴已過訴訟時效的理由不能成立。可認定上海房地局出讓給虹城公司的地塊是有瑕疵的，對此，依法應由上海房地局承擔相應的民事責任。已生效的最高人民法院（1998）民終字第161號民事判決，可以確認虹城公司與虹口區政府之間的《拆遷合同》等有效，并繼續履行。而《拆遷合同》又是本案B地塊出讓合同解除與否的前提，且虹城公司關于解除本案訟爭合同的主張，不符合法律規定的解除條件，因此，對虹城公司請求解除B地塊土地使用權出讓合同及返還土地出讓金的請求，不予支持。對虹城公司提出的賠償經濟損失的主張，因民防工程拆除費用為49，511.98元，應由上海房地局承擔。已生效的民事判決書確認虹城公司在委托拆遷及大市政配套方面也存在違約，因此，虹城公司的違約行為亦是造成其土地開發工作閑置的原因之一，虹城公司亦應承擔相應的民事責任。上海房地局提供的土地存在瑕疵，土地使用權又是有價值的，故可延長土地使用權年限來折價賠償。據此判決：一、延長虹城公司受讓取得的A、B地塊的土地使用權使用年限，即從2002年1月1日起算持續50年；二、上海房地局賠償虹城公司民防工程拆除費用49，511.98元；三、虹城公司的其他訴訟請求不予支持。案件受理費571，410.30元，由虹城公司負擔71410.32元，由上海房地局負擔500，000元；評估費3000元，由上海房地局負擔。

虹城公司不服一審法院判決，向本院提起上訴稱：上海房地局出讓的A、B地塊存在民防工程，致使其不能達到簽訂土地出讓合同預期的經濟利益，上海房地局應當賠償土地出讓金、拆遷費、工程設計費及利息等經濟損失；中南會計師事務所對其受讓的A、B地塊拆除民防工程費用評估為49，511.98元，并非實際發生的費用，該費用的數額應當以實際拆除所發生的費用損失為依據。為此，請求二審法院撤銷一審法院判決，依法予以改判。上海房地局答辯同意一審法院判決，請求二審法院予以維持，駁回虹城公司的上訴請求。

本院審理認為：虹城公司依據與上海房地局簽訂的《A地塊出讓合同》及《B地塊出讓合同》的約定，繳納的土地出讓金已經列入國家財政預算，用于城市建設和土地開發，上海房地局依約交付了出讓的A、B地塊，且虹城公司對一審法院判決駁回其解除土地出讓合同的主張及以延長虹城公司受讓的A、B地塊土地使用權年限作為虹城公司使用土地年限減少的損失之判項沒有提起上訴，因此，虹城公司上訴主張上海房地局賠償其土地出讓金及利息，依據不足，本院不予支持。上海房地局與虹城公司之間不存在拆遷補償的法律關系，在虹城公司與虹口區政府之間履行《委托拆遷和市政配套合同》及《虹口區大市政配套費的合同》中，由于虹口區政府對B地塊逾期拆遷，導致虹城公司已經受讓的A地塊延期開發建設，為此，本院（1998）民終字第161號民事判決已經判令虹口區政府償付虹城公司賠償金2，645，912.13美元，賠償虹城公司A地塊土地使用年限減少的損失130，146.91美元。虹城公司與虹口區政府之間的拆遷合同合法有效，已經履行，因此，虹城公司主張上海房地局支付其拆遷費及利息損失，缺乏依據，本院不予支持。根據《中華人民共和國人民防空法》及《上海市民防工程管理辦法》的有關規定，民防工程系防空設施，不得擅自拆除。拆除民防工程必須由用地單位提出申請，經批準后方可拆除。虹城公司至今尚未向有關民防部門提出拆除民防工程的申請，該工程項目用地至今亦尚未開發建設，且本院（1998）民終字第161號民事判決已經認定：“虹城公司在委托拆遷及大市政配套方面也存在違約”，因此，虹城公司的違約行為亦是造成其土地開發工作閑置的原因之一。虹城公司主張上海房地局賠償工程設計費、工程款等費用，事實根據和法律依據不足，本院不予采納。因虹城公司沒有辦理拆除民防工程的報批手續，民防工程尚未實際拆除，一審法院委托中南會計事務所對該民防工程的評估結論，應當作為上海房地局支付虹城公司拆除民防工程費用的依據，虹城公司以中南會計師事務所評估非實際發生的費用為由主張上海房地局再行支付民防工程的拆除費用，沒有事實根據。一審法院根據上海房地局在履行雙方簽訂的《A地塊出讓合同》及《B地塊出讓合同》中，沒有將虹城公司受讓的土地存在民防工程的現狀告知虹城公司的違約事實，判決由上海房地局賠償虹城公司受讓取得的A、B地塊使用權年限，即從2002年1月1日起算持續50年，上海房地局已經承擔了相應的違約責任，虹城公司沒有舉證證明其他實際經濟損失發生的事實，本院不予認定。綜上，一審法院判決認定事實清楚，適用法律正確，應當予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

篇7

關鍵詞：房地產檔案；信息化；安全

中圖分類號： F293 文獻標識碼： A 文章編號：

房地產檔案信息化是房地產檔案工作發展的趨勢。房地產檔案信息化是指運用現代信息技術管理電子文件，對物理形態的房地產檔案文獻作符合信息化環境和目標的轉化，搞好房地產檔案網站和數字房地產檔案館建設，實現高效、適用的房地產檔案管理和房地產檔案利用工作的過程。運用計算機對房地產檔案進行管理具有以往人工管理所無法比擬的優點，數據只需一次錄入可以多次利用，即可在房地產檔案管理內部進行數據共享，管理人員可通過模糊查詢、組合查詢、分類查詢等查詢方式，在房地產檔案庫中檢索出需要的房地產檔案信息實現即時查詢，提高了工作效率。

電子化的房地產檔案信息資源由于其特殊性質造成房地產檔案信息資源存在可能被篡改、偽造、竊取以及截取等安全隱患，造成信息的丟失、泄密，甚至造成病毒的傳播，從而導致房地產檔案信息系統的不安全性，給房地產檔案管理工作帶來不利影響。這對傳統的房地產檔案管理方式是一個極大的挑戰，如何保證房地產檔案信息的完整與安全，使之具有隨時正常運轉的功能，防止房地產檔案信息的泄漏，已經成為房地產檔案管理者的當務之急。

房地產檔案信息安全包括以下內容：真實性，保證房地產檔案信息的內容真實可靠；完整性，信息的內容不會被篡改或破壞；可用性，能夠按照用戶需要提供可用信息；可控性，對房地產檔案信息的傳播及內容具有控制能力；不可抵賴性，用戶對其行為不能進行否認；可審查性，對出現的網絡安全問題提供調查的依據和手段。

1房地產檔案信息化面臨的安全風險分析

房地產檔案信息化建設是以轉變觀念為前提的創新性房地產檔案工作，當前絕大多數單位的房地產檔案管理人員習慣于傳統式的手工管理，房地產檔案管理人員中缺乏信息技術專業知識，對信息化條件下房地產檔案安全管理缺乏有效的技術支持，其安全理念停留在對紙質房地產檔案等載體的安全管理上，對網絡化中的房地產檔案信息安全認識不足，以為只要把電腦管好了，沒有人動過，信息沒有丟失，就是做好信息安全管理工作了。隨著信息技術在房地產檔案工作中的應用，房地產檔案數字化和網絡化工作的不斷推進，房地產檔案安全管理正面臨新的挑戰。

1.1計算機病毒威脅

在房地產檔案信息化工作的信息安全問題中，病毒感染造成網絡通信阻塞，系統數據和文件系統破壞，系統無法提供服務甚至破壞后無法恢復，特別是系統中多年積累的房地產檔案數據的丟失，損失是災難性的。

1.2網絡安全分析

我們在設計時有必要將公開服務器（WEB、DNS、EMAIL等）和外網及內部其它業務網絡進行必要的隔離，避免網絡結構信息外泄；同時還要對外網的服務請求加以過濾，只允許正常通信的數據包到達相應主機，其它的請求服務在到達主機之前就應該遭到拒絕。

1.3物理安全分析

網絡的物理安全是整個網絡系統安全的前提。房地產檔案信息網工程建設中，由于網絡系統屬于弱電工程，耐壓值很低。物理安全的風險主要有，地震、水災、火災等環境事故；電源故障；人為操作失誤或錯誤；設備被盜、被毀；電磁干擾；線路截獲；高可用性的硬件；雙機多冗余的設計；機房環境及報警系統、安全意識等，因此要盡量避免網絡的物理安全風險。

1.4系統的安全分析

系統的安全是指整個網絡操作系統和網絡硬件平臺是否可靠且值得信任。因此，房地產檔案部門應對其網絡作詳盡的分析，選擇安全性盡可能高的操作系統，并對操作系統進行安全配置，必須加強登錄過程的認證，確保用戶的合法性；其次應該嚴格限制登錄者的操作權限，將其完成的操作限制在最小的范圍內。

1.5應用系統的安全分析

應用系統的安全跟具體的應用有關，它涉及面廣。應用系統的安全是動態的、不斷變化的，并且應用類型不斷增加。在應用系統的安全性上，主要考慮盡可能建立安全的系統平臺，而且通過專業的安全工具不斷發現漏洞，修補漏洞，提高系統的安全性。

1.6管理的安全風險分析

管理是房地產檔案信息化安全工作中最重要的部分。責權不明，安全管理制度不健全及缺乏可操作性等都可能引起管理安全的風險。這就要求我們必須對站點的訪問活動進行多層次的記錄，及時發現非法入侵行為。

2房地產檔案信息化工作中安全技術對策

主要從設備、病毒防范、網絡技術等幾個方面保障房地產檔案信息系統的安全和房地產檔案數據的安全。

2.1物理措施：例如，保護網絡關鍵設備(如交換機、大型計算機等)，制定嚴格的網絡安全規章制度，采取防輻射、防火以及安裝不間斷電源（UPS）等措施。

2.2病毒防護措施

病毒的防護是房地產檔案信息化安全工作中的重點之一，在房地產檔案信息化工作過程中建立完善的計算機病毒防護體系是十分必要的，主要的防病毒手段是殺毒軟件的全面部署，（1）對于單機工作可采用單機版殺毒軟件，如瑞星、諾頓、360等。（2）對于房地產檔案信息網可相應部署網絡版殺毒軟件，如瑞星網絡版、趨勢等。（3）在網絡邊界可部署防毒墻，可有效預防其它網絡的病毒向本地網絡擴散。

2.3網絡安全設備的應用

2.3.1防火墻

防火墻系統能增強機構內部網絡的安全性。防火墻負責管理Internet和機構內部網絡之間的訪問。在沒有防火墻時，內部網絡上的每個節點都暴露給Internet上的其它主機，極易受到攻擊。這就意味著內部網絡的安全性要由每一個主機的堅固程度來決定，并且安全性等同于其中最弱的系統。

2.3.2 入侵檢測系統部署

入侵檢測能力是衡量一個防御體系是否完整有效的重要因素，強大完整的入侵檢測體系可以彌補防火墻相對靜態防御的不足。對來自外部網和內部網的各種行為進行實時檢測，及時發現各種可能的攻擊企圖，并采取相應的措施。

2.3.3漏洞掃描系統

采用目前最先進的漏洞掃描系統定期對工作站、服務器、交換機等進行安全檢查，并根據檢查結果向管理員提供詳細可靠的安全性分析報告，為提高網絡安全整體水平產生重要依據。

2.4訪問控制：對用戶訪問網絡房地產檔案資源的權限進行嚴格的認證和控制。例如，進行用戶身份認證，對口令加密、更新和鑒別，設置用戶訪問目錄和文件的權限，控制網絡設備配置的權限等等。

2.5數據加密：加密是保護數據安全的重要手段，數據加密是對網絡中傳輸的房地產檔案數據進行加密，到達目的地后再解密還原為原始數據，目的是防止非法用戶截獲后盜用信息。

2.6網絡隔離：網絡隔離有兩種方式，一種是采用隔離卡來實現的，一種是采用網絡安全隔離網閘實現的。隔離卡主要用于對單臺機器的隔離，網閘主要用于對于整個網絡的隔離。

3建立和完善房地產檔案信息安全管理制度

建立健全房地產檔案信息安全管理制度，“三分技術，七分管理”盡管不是十分的準確，但任何一個信息系統的安全，在很大程度上依賴于最初設計時制定的網絡信息系統安全策略及相關管理策略。在網絡信息系統安全領域，技術手段和相關安全工具只是輔助手段，離開完善的管理制度與措施，是沒法發揮應有的作用并建設良好的網絡信息安全空間的。

篇8

房地產檔案管理的傳統方式就是手工處理，極易使檔案實體在人為或者自然的條件下出現差錯和管理缺陷。而在房地產檔案管理中運用數字化技術，可具備存儲量大、出錯率小、資源共享等優勢，有效彌補傳統管理方式中的不足，由此可知，在房地產檔案管理中運用數字化技術已經成為時展的趨勢。

1 房地產檔案管理中數字化技術運用要點分析

盡管數字化技術具備無可比擬的優勢，但數字化技術運用于房地產檔案管理工作中，還需注意以下幾個問題：

1.1 注意服務理念的創新

傳統的房地產檔案管理方式要求管理人員，只需向客戶提供相應的咨詢和證明等被動型服務即可，缺乏主動服務和優化服務的意識。因此，在運用數字化技術的過程中，房地產企業的檔案管理人員需改變自身的服務理念。

1.2 注意檔案資料整理、收集的漏洞

隨著信息技術與計算機技術的不斷發展，房地產檔案資料隨時處于更新狀況，而在搜集房地產檔案資料的過程中，極易出現信息和資料收集遺漏的現象，因此，需在檔案資料的整理和收集中，采取動態化的信息管理形式，以完善房地產的檔案管理工作[1]。

1.3 注重檔案管理人才的培養

由于房地產檔案管理趨于數字化，因此，需注重對管理人員的技能培訓，并讓其熟練掌握房地產專業知識、檔案管理技術和檔案管理系統維修技術等知識，并加強對檔案管理人員的計算機知識、數據庫管理技能、網絡知識等管理知識的培訓力度，為房地產企業培養一批實用型人才。

2 房地產檔案管理中有效運用數字化技術的策略

2.1 建立健全的管理制度

在房地產檔案管理的過程中，需建立健全的管理制度，從管理人員的培訓到硬軟件的要求等，均需給出明確的規定。檔案管理制度的主要內容有：一是規劃和控制已存儲的數字檔案資料，并對其進行密級分類：將敏感和機密的資料信息進行加密處理，也可將其脫機存儲于一個安全性較高的地方，以此預防房地產檔案資料信息被變更、竊取或者毀壞；二是系統運行環境安全管理制度：包括房地產檔案機房的出入控制、環境條件的保障管理、自然災害的防護、防護設施的管理等內容；三是應用系統運行安全管理制度：主要指的是操作安全的管理、操作權限的管理、操作監督管理、操作恢復管理、操作規范管理、操作責任管理和應用系統的備份管理及應用軟件的維護安全管理等內容，通過相關的技術，預防數字檔案信息出現竊取、修改的問題，從而增強數字檔案信息的安全性。同時組建信息保管制度，并嚴格將其落到實處；建立房地產的數字化檔案的記錄制度，記載資料信息的搜集、管理及使用等情況，并在記錄中確保信息的真實性[2]。

2.2 規范房地產檔案資料

在房地產檔案資料信息管理中，傳統的手工搜集、整理紙質材料，容易出現材料丟失、儲存不當、資料信息不規范等檔案管理不到位的現象。因此，采取數字化技術對房地產檔案資料進行管理，不但能達到檔案資料紙質管理和信息化管理齊頭并進的目的，而且能使檔案資料管理更加完善，避免或者減少檔案資料遺失、損壞等。同時還可通過視頻、音頻等技術手段，使房地產檔案資料管理更加豐富化、動態化。如圖1。

2.3 建立數據系統和傳輸平臺

在房地產檔案數字化管理的過程中，還需注意以下兩點：一是組建數據庫。可通過掃描儀對紙質檔案進行掃描，將掃描資料組建成數據庫的形式，降低人工錄入出錯率，提高管理人員的工作效率；二是建立傳輸平臺。在房地產檔案信息的數字化管理過程中，需以實現其價值為中心，以此有效利用房地產檔案的數據庫。但是在建立傳輸平臺的過程中，需確保傳輸平臺的安全性、高效性和保密性，從而防止檔案信息在傳輸的過程中丟失，或者人為竊取[3]。

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信息技術的飛速發展沖擊著各行各業,給全球房地產業也帶來一場深刻的變革和發展的契機。在政府的牽頭和推動下,在房地產業各界積極參與和實踐下,中國房地產業已取得卓有成效的成果,呈現全面信息化的發展勢頭。具體表現在:

(1)房地產政務信息化成效顯著。

許多城市利用信息技術開發了房地產政務管理軟件,有效地改進了行政管理,提高了工作效率,完善了政府對房地產市場的監控和預測能力。

(2)房地產企業信息化取得長足進展。

房地產經營方式開始打上信息時代的烙印。一些房地產企業建立了企業內部網站,提高了信息傳輸速度,加快了企業決策速度,提高了辦事效率。此外,各種針對房地產企業的計算機軟件,如房屋銷售軟件、物業管理軟件、租賃軟件、房地產可行性分析軟件、房地產開發管理軟件等,也得到了廣泛的開發和應用。

(3)初步建立了房地產宏觀監測系統。

為適應我國房地產業發展的內在要求,針對市場信息零散、盲目投資行為大量存在等狀況,我國已建立包括中房預警系統、中房指數、國房景氣指數等在內的房地產宏觀監測系統。

(4)智能化小區和網絡小區建設步伐加快。

近年來,住宅的智能化功能被列為評價樓盤綜合性能的不可缺少的一個重要指標,智能化住宅已逐步進入普通人的生活。社區提供與外界進行數據交換的軟硬件設施和服務是家居功能向外拓展的必要條件。智能化的物業管理深入到各單位住宅,真正實現建筑智能化到社區管理的智能化。

(5)房地產網站發展迅速。

由于房地產業自身的行業特點,使其在網上具有更大的優勢,房地產業各界都以最快的速度建立或準備建立自己的網站,將網絡作為房地產信息的主要渠道。房地產網站建設提供了全天候、全方位市場服務的新模式,建立房地產在線咨詢服務系統,引入城市電子地圖,實現網上售樓,改變了傳統的購房方式。同國外相比,我國房地產信息化整體水平較低,地區差異較大,東西部發展不平衡,仍存在諸多制約因素,還有很長的路要走。但是,房地產業唯有實現信息化,唯有與網絡結合,才能煥發出新的活力。建立和完善房地產企業的網絡系統,實現總公司與下屬子公司之間的雙向溝通和信息共享。通過信息平臺的整合,為企業管理決策提供全方位、完整的信息數據,使企業的管理逐步走向信息化,建立企業網站,使其向房地產行業和管理信息服務方向轉化,加強與員工的溝通,將信息化手段應用于具體管理工作的流程中。以國家信息化工作的指導方針“統一規劃、聯合建設、推廣應用、發展產業、資源共享”為房地產企業信息化工作的指導思想,將房地產企業的管理全部數字化,充分利用先進的信息技術,使本企業集團形成一個管理對象數字化、管理專業網絡化、數據動態實時化、管理決策科學化的現代企業,走一條結合自身特點,依托信息技術發展房地產信息化產業的振興之路。

二、企業信息安全防范

隨著企業信息化的發展,辦公自動化、財務管理系統,企業相關業務系統等生產經營方面的重要系統投入在線運行,越來越多的重要數據和機密信息都通過企業內外部網絡來傳輸。這在提高生產效率和管理水平的同時,也帶來了不同以往的安全風險和問題。通過網絡傳輸的數據信息如被非法用戶截取,導致泄露企業機密;如被非法篡改,造成數據混亂,信息錯誤,造成工作失誤等。另一方面,病毒感染造成網絡通信阻塞,系統數據和文件系統破壞,系統無法提供服務甚至破壞后無法恢復,特別是系統中多年積累的重要數據丟失,對企業的生產管理以及經濟效益等造成不可估量的損失。因此,如何保護企業機密,保障企業信息安全,成為企業信息化發展中需要面臨和解決的問題,提上了企業的議事日程。企業信息安全管理即針對當前企業面臨的病毒泛濫、黑客入侵、惡意軟件、信息失控等復雜的應用環境制定相應的防御措施,保護企業信息和企業信息系統不被未經授權的訪問、使用、泄露、中斷、修改和破壞,為企業信息和企業信息系統提供保密性、完整性、真實性、可用性、不可否認。企業信息安全是一項復雜的系統工程,涉及技術、設備、管理和制度等多方面的因素,安全解決方案的制定需要從整體上進行把握。首先,企業必須根據實際情況全面做好安全風險評估。第二,采用信息安全新技術,建立信息安全防護體系。綜合各種計算機網絡信息系統安全技術,將安全操作系統技術、防火墻技術、病毒防護技術、入侵檢測技術、安全掃描技術等綜合起來,形成一套完整的、協調一致的網絡安全防護體系。企業根據自身信息系統建設和應用的步伐,建立完整的信息安全防護體系,統籌規劃,分步實施。第

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關鍵詞：房產開發工程；項目管理

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

引言

房產開發項目的工程管理是指從項目開工準備到竣工驗收的全過程所進行的管理。由于房產開發項目建筑施工與安裝任務通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，所以開發項目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運用計劃、組織、協調、控制、檢查、驗收等方法，對開發項目施工建設中的技術活動和經濟活動，按照國家標準、規范和合同規定的目標，進行嚴格監督、控制和管理，以確保開發項目總體目標的最終實現。

一、提高房地產開發的運營效率

近些年來，我國房地產行業取得了很大的繁榮發展的同時，面臨著宏觀調控、供求關系以及消費者需求變化等問題。房地產市場競爭越來越激烈，如何有效提高房地產開發運營的效率是房地產企業面臨的中要課題。

（一）選擇信譽較高和運營良好的企業進行合作

在設計過程中要優化設計方案的同時，要組織相關專家進行嚴格的會審，減少設計和工程的變更；還要以此為主要控制的節點，采取有效措施加強對工程造價的全過程控制；盡量節約管理費用；不斷擴展產業鏈的長度，提升產業鏈的等級。

（二）成本的管理與控制

這就要求房地產企業要不斷進行技術革新，不斷引進新型的高素質人才；同時，要加強對員工的培訓，認識和理解成本控制的重要意義，掌握方法，增強他們對成本控制的責任感和使命感；要建立相關的成本考核制度，采用各種激勵措施，增強自身的動力和壓力；要建立企業優秀的組織架構，找到能夠承接組織架構適合的領導核心；不僅要考慮到體制、環境以及結構等方面的因素，還要考慮到能夠幫助房地產企業發展的具有很高能力和文化素質的成員。

（三）加強與政府各部門的溝通

房地產開發企業在經營過程中，會受到政府政策的影響，直接會關系到企業的效益和利潤。房地產企業與政府的有效溝通的策略，主要可以從以下幾個方面做起。首先，要與政府進行雙向溝通，加強相互之間的信息交流。成立專門的公共關系部門，保證在與政府各部門之間溝通信息的準確性、及時性和有效性。房地產企業要主動加強與政府部門的聯系，了解相關法律和政策的變化，幫助企業及時做出相應的調整。另外，要加強與政府主管部門的聯系，與之保持良好的關系。其次，要努力構建對企業的信任感。房地產開發企業要積極樹立良好的企業形象，做到誠實守信，企業要適當的承擔一部分的社會責任，取得政府的信任。企業要根據政府職能不斷轉變，調整相互之間的關系，在企業經濟利益和政府的社會效益需找平衡感，不斷實現雙方的互惠互利。最后，雙方要建立長期合作的關系。企業要樹立長遠的發展戰略，建立與政府長期溝通的關系，為企業發展建立起很好的競爭生存之間的關系，不斷提高服務的質量，保證二者之間關系協調等，使政府能夠在一定程度上能夠幫助企業解決在發展過程中遇到的困難。

二、建設單位在房地產工程項目施工現場管理

房地產工程項目施工現場的管理主要包括技術管理、質量管理、日常管理、安全管理以及文明管理。

（一）施工現場質量管理

質量是整個工程的生命。在進行質量管理過程中，要建立和完善相應的獎懲機制，要檢驗批、分項工程、分部工程、單位工程、單項工程以及隱蔽工程等。對施工材料要嚴把質量關，不能讓存在質量問題材料進入到施工現場，以免影響到工程質量；在管理過程中尤其要注意工程的細節問題，室內主要包括墻面、地面以及交接處等，室外主要包括出檐口、滴水線等，從工程的細節上保證工程的質量。施工技術的管理因為房地產開發項目工程比較復雜，涉及技術工藝比較復雜，所以要加強對技術的管理，尤其是施工過程中各個環節和工序的施工；還要加強對施工進度的管理，保證工程建設保質保量的完成。在工程件建設過程中，還要加強對施工的安全管理。不僅要加強對施工操作人員的安全培訓，積極營造安全施工氛。

（二）施工現場安全管理

施工現場的安全管理非常重要，關系到施工人員的安全。因此，要采取有效措施加強對施工現場的安全管理。要保證施工現場安全，必須要做好施工的消防工作。施工單位在施工組織設計中必須有安全和消防條款，為施工安全管理提供必要的依據。施工單位必須對全體施工人員進行安全教育，做好技術摸底工作，要派送專職的安全員。甲方代表負責施工現場安全執行的情況，安全帽配戴、施工腳手架、安全網、洞口以及溝道等防護設施，還有其他的施工設備安全保護和施工用電安全措施，防止出現違規指揮和違規操作的行為。甲方代表負責監督安全事故易發部位，比如，要采取合理有效的措施，預防高空墮落、機械傷害、觸電以及坍塌事故等措施，從而保證施工能夠順利進行。還要監督施工單位防火制度的落實。施工現場必須保證消防通道暢通，保證消防設施齊全。

（三）技術管理

施工技術是整個房地產開發項目的重要基礎，決定工程項目的進度和質量，因此，在施工過程中要加強對施工技術的管理。在施工過程中，要嚴格按國家和地方規章制度進行工程技術管理，主要包括技術規范、技術標準指導以及技術咨詢工作。施工現場代表要每天編制施工日志的同時，還要收集和整理與施工有關的技術資料；經辦各種工程變更的簽證和重大變更必須經過相關領導和工程師簽字。甲方的代表人要負責審查施工單位技術方案和措施，加強相關技術人員的審核。為了保證施工的進度和質量，要盡量避免在施工過程中出現的設計和工程變更。

三、房產開發工程項目管理優化措施

（一）全面完善項目成本管理

項目的成本管理是任何房產開發投資方關注的重點。作為房產工程，必須加強全過程的成本管理。必須從決策出發，再控制設計中的造價，在施工中全面實行決策階段以及設計階段中的造價管理方式，以全壽命周期成本最低為原則，進行工程項目成本的控制。房產開發項目全過程管理包括投資決策階段、設計招投標階段、項目建設階段以及竣工經營階段，在各個階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小選取相關比例的措施來控制項目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個項目中的重點控制的相關內容。縱觀整個項目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。

（二）加強房地產開發項目風險管理

風險防范是指利用一定的技術管理方法來規避相關風險，用來減少房產開發相關的隱蔽損失，維護投資方的利益。風險防范的方式一般有以下幾種： ①風險回避，指在風險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關措施，這樣能有效地規避相關風險。但是風險回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因為采用風險回避的手段，必定使房地產開發不能獲得任何可能的利潤； ②風險轉移，所謂風險轉移就是運用一定的防范，將一種特定的風險以其他形式轉移到無形。在當前的房產開發工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風險轉移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉移相關風險，在簽訂合同后，無論發生相關風險，都有乙方來承擔。然后便是保險，即通過投險的方式，將不能預知的相關風險來轉移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利，比如當房產項目開發過程中，遇到重大自然災害，或在房產施工中因意外而產生相關的賠償等。

結束語

房地產開發是一個周期較長和復雜多變的過程，會受到很多方面因素的影響。因此，要做好在房地產開發過程中的項目管理，是房地產企業的關鍵環節，要不斷明確管理的內容，加強對成本和投資的管理，與政府管理部門建立良好的合作共贏管理；不斷提高企業的運營效率，加強對工程施工過程中的管理。這樣才能有效提高企業的競爭力和經濟效益，才能促進房地產開發企業又好又快的發展。

參考文獻：

[1]張穎.多元化房產開發企業內部控制問題及對策[J].時代金融,2014,03：241.