導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

由此暴露出了信托公司長期以來存在的問題:自身業(yè)務(wù)與銀行業(yè)務(wù)高度趨同,缺乏自主管理能力,缺少對新的投資領(lǐng)域的研究以及對產(chǎn)品的創(chuàng)新。大多依靠粗放型方式實現(xiàn)信托規(guī)模的增長,業(yè)務(wù)技術(shù)含量相對較低。審視現(xiàn)有的銀信合作:由于銀行在合作中處于絕對強勢地位,常常將信托公司視為發(fā)展中間業(yè)務(wù)、調(diào)整信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的“管道”或“平臺”,造成資金運用集中于簡單業(yè)務(wù),或僅為“出表”突破資本充足率的限制,信托公司無力也無需主動管理相關(guān)資產(chǎn)。這種簡單地為銀行騰挪信貸的銀信合作業(yè)務(wù),沒有技術(shù)含量,不僅收益非常低,對信托公司自主管理資產(chǎn)能力的提高沒有任何幫助,只是“制度紅利”來得太容易,因而難以主動退出。

7月初銀監(jiān)會要求信托公司壓縮銀信合作規(guī)模,成為整個信托業(yè)轉(zhuǎn)型的一個“倒逼”力量。加上將要出臺的《信托公司凈資本管理辦法》,將強行幫助信托公司退出。其核心是,信托公司可管理的信托資產(chǎn)規(guī)模將與凈資本掛鉤,信托公司以有限的資本金只能管理有限的信托資產(chǎn),而“對銀信合作業(yè)務(wù)所占用的資本將從高計算”。這就意味著,在銀信合作中,原先的“制度紅利”將不再是“不賺白不賺”,因為其要消耗信托公司的凈資本。《辦法》出臺后,信托公司普遍面臨增加資本金的壓力,若要繼續(xù)保持原有的信托資產(chǎn)規(guī)模,將必須再次增加大量的資本金,這對信托公司股東來說是無法接受的,因為凈資本非常金貴的,不可浪費在銀信合作這種低收益的業(yè)務(wù)上。

而在以財富管理為代表的主動管理業(yè)務(wù)中,由于信托公司提供了價值增值服務(wù),因此受托費率類似于基金公司、證券公司管理費率,遠遠高于被動管理費率。由此可見,以財富管理為核心的主動管理業(yè)務(wù),將是信托公司未來主要的利潤增長點。

在受人之托開展財富管理業(yè)務(wù)之中,信托公司盈利主要源自信托報酬收入。信托公司在對信托資產(chǎn)的管理中主動管理能力強、作用發(fā)揮得大,取得的報酬就會高;反之,如果信托公司在信托業(yè)務(wù)中并沒有進行主動管理、所起到的作用小,信托報酬率就會低。

信托可以與人類的想象力相媲美,在此,就房地產(chǎn)類信托,分析信托公司如何體現(xiàn)主動管理能力,真正幫助高凈值人群進行財富管理。

房地產(chǎn)投資歷來以其穩(wěn)定的獲利能力廣受投資者的追捧,尤其在近八年間,房地產(chǎn)市場價格一路走高,更是吸引了大量的社會閑置資金進入房地產(chǎn)市場。

房地產(chǎn)信托的運作是基于房地產(chǎn)開發(fā)商的土地開發(fā)項目有融資需求,信托公司基于在房產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)化力量,幫助投資者選擇適當?shù)慕灰讓κ?落實具體的融資結(jié)構(gòu),信托期限及其收益水平。根據(jù)市場的不同風險收益偏好,融資的結(jié)構(gòu)可以是純債權(quán)型、純股權(quán)型和股債混合型。

今年兩會以來,隨著房地產(chǎn)市場近年來逐漸成為調(diào)控的對象的環(huán)境下,傳統(tǒng)的專項型房地產(chǎn)信托,從幾個方面來分析都暴露出一些不足:缺乏相應(yīng)的靈活性。

首先,所有的資金都投放于單一的地產(chǎn)項目,當交易對手發(fā)生風險時不利于投資在不同標的間的分散;

其次,房地產(chǎn)的行業(yè)周期有明顯縮短的趨勢,傳統(tǒng)房地產(chǎn)信托計劃由于在發(fā)行時已經(jīng)確定固定的退出時間,難以規(guī)避未來在行業(yè)低潮時退出項目,尤以對股權(quán)投資方式的投資者帶來潛在的風險。

再次,傳統(tǒng)房地產(chǎn)信托計劃由于在發(fā)行時便已經(jīng)確定具體項目的融資方式。那么投資者的收益在市場波動的情況下喪失一定的靈活性。如信托存續(xù)期間是房地產(chǎn)行業(yè)的上行期間,則債權(quán)型的投資者將無法享受物業(yè)和地產(chǎn)超額增值帶來的收益,相反信托存續(xù)期間是房地產(chǎn)行業(yè)下行期間,則股權(quán)型的投資者將會承擔預(yù)期收益下降的風險。當然股債混合型在一定程度上令投資者能夠在一個固定收益的基礎(chǔ)上享受額外的超額收益,但前提仍是單筆投資集中在一個項目上。

那么如何才能改良傳統(tǒng)房地產(chǎn)信托的種種僵化束縛?注腳還是落在信托公司的主動管理能力上。當信托公司具備相當?shù)倪\作中的房產(chǎn)開發(fā)項目存量和儲備的未來增量項目時,便可以將傳統(tǒng)的房地產(chǎn)信托升級為房地產(chǎn)投資基金――一個專門投資于不定向地產(chǎn)開發(fā)項目的資金池。

首先,充足的房地產(chǎn)項目的儲備使得資金池的資金能夠同時投資于不同種類、不同地域的多個項目。使得資金在投資標的間得以充分的分散,避免單一交易對手在項目發(fā)生風險的時候影響整體收益。

其次,資金池的資金是在不同的時點進入不同的項目中,各項目的退出時間也將分布在不同的時點上,如此可以避免在所有投資行業(yè)處于低潮的階段退出項目。

再次由于資金池是采用基金化的運作,裝到資金池里的項目可以有各種融資結(jié)構(gòu)。這一點就可以令信托公司可以根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的周期規(guī)律,自行調(diào)節(jié)股權(quán)投資與債權(quán)投資的比例。行業(yè)處于下行階段初期時加大債權(quán)比例,降低投資組合的風險,而在觸底進入上行空間的初期便可以適當提高股權(quán)投資比例,提高投資組合的收益率。

篇2

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理；信息管理

信息管理是科學技術(shù)的一個重要領(lǐng)域，當今社會是一個信息化社會，信息管理技術(shù)在各個領(lǐng)域得到了廣泛運用。企業(yè)財務(wù)管理作為企業(yè)管理中的一個重要環(huán)節(jié)，信息管理技術(shù)的應(yīng)用具有重大意義。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息管理就是在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的各個方面，充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)，建立信息系統(tǒng)來完成房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平和經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息管理提高了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的質(zhì)量，促進了房地產(chǎn)企業(yè)各項工作的深化，對國民經(jīng)濟的發(fā)展也起到了有力的推動作用。

改革開放以來，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟得到了迅速的發(fā)展，已經(jīng)成為我國各地區(qū)經(jīng)濟最為活躍、發(fā)展最為迅速的部分，成為促進我國經(jīng)濟發(fā)展的重要力量，在創(chuàng)造稅收、繁榮經(jīng)濟、增加就業(yè)等方面作出了一定貢獻，為拉動國民經(jīng)濟增長作出了巨大貢獻。但在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中也看到，由于受傳統(tǒng)體制和外部宏觀經(jīng)濟等因素的影響，只有少數(shù)企業(yè)能在短時間內(nèi)完成原始積累，發(fā)展成為頗具規(guī)模、管理規(guī)范、資本雄厚、市場競爭力強的大企業(yè)，相當一部分企業(yè)仍然徘徊于“高出生與高死亡”狀態(tài)。影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的因素很多，既有外部因素，又有內(nèi)部因素，其中企業(yè)財務(wù)管理薄弱是影響其發(fā)展的一個重要內(nèi)部因素。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風險行業(yè)，面對激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)長期的，獲得持續(xù)性核心競爭能力，必須提高財務(wù)管理水平。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息管理的內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息管理是一個系統(tǒng)過程，由若干相關(guān)而有序的環(huán)節(jié)組成，如下圖所示。

（1）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息發(fā)掘與轉(zhuǎn)化。信息只有經(jīng)過人類智能的開發(fā)，才能成為信息資源。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息管理的起點是財務(wù)信息發(fā)掘和轉(zhuǎn)化，發(fā)掘是從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部和外部，通過各種途徑、方法匯聚所需財務(wù)信息，是財務(wù)信息得以轉(zhuǎn)化、利用和積累而形成財務(wù)信息資源的基礎(chǔ)；轉(zhuǎn)化是將發(fā)掘所獲財務(wù)信息按不同目的和要求整理加工，從而具有利用價值，并積累形成財務(wù)信息資源。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息利用與積累。財務(wù)信息利用是財務(wù)信息使用者接收財務(wù)信息和作出決策的過程。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息使用者有房地產(chǎn)企業(yè)外部信息使用者和內(nèi)部管理者，在財務(wù)治理和財務(wù)管理兩個層面利用財務(wù)信息。財務(wù)信息積累是使財務(wù)信息使用者多次、多元、多樣性地利用財務(wù)信息，這要求房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息充分反饋、廣泛交流，為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息使用者所共享。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息披露與交換。財務(wù)信息的公開是房地產(chǎn)企業(yè)向社會公眾自身財務(wù)信息或自身所擁有財務(wù)信息的過程，是房地產(chǎn)企業(yè)與外部的財務(wù)信息反饋、交流和共享活動，可視為財務(wù)信息在整個社會的積累。財務(wù)信息公開有兩種方式：財務(wù)信息披露是財務(wù)信息公開的主導(dǎo)方式，是房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場上依法將財務(wù)信息予以公開，其特征是強制性（在符合國家信息披露制度要求和規(guī)定的基礎(chǔ)上，可以自愿性披露更多信息）、不限定財務(wù)信息使用者和無償性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以與特定財務(wù)信息需求者進行財務(wù)信息的市場交換，這一交換通常是自主的、有償?shù)摹?/p>

二、財務(wù)信息管理對房地產(chǎn)企業(yè)管理決策的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)管理主要是有效地使用人、財、物、設(shè)備及管理方法等五種資源，通過對這些資源及時觀察發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)實際運營與戰(zhàn)略計劃之間的矛盾，及時糾正偏差和抗御風險。這時信息便成為房地產(chǎn)企業(yè)管理有效性的關(guān)鍵，而財務(wù)信息即成為增強房地產(chǎn)企業(yè)管理決策效能的核心職能。

（1）財務(wù)數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)企業(yè)管理決策信息來源的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)管理決策中不僅需要大量的信息，而且要求信息正確、精確，具有相關(guān)性和及時性。而財務(wù)管理是在嚴格的組織管理、各種規(guī)章制度和法律法規(guī)指導(dǎo)下進行的，它提供的信息數(shù)據(jù)準確、詳盡、系統(tǒng)，能夠滿足財務(wù)分析中各種數(shù)據(jù)的要求，也就是滿足了房地產(chǎn)企業(yè)管理所需決策信息的要求。

（2）財務(wù)信息是房地產(chǎn)企業(yè)制定發(fā)展戰(zhàn)略的視覺器官。財務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中具體理財?shù)囊豁椔毮埽载泿艦榉枺瑢φ麄€房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程的資金運動進行記錄、組織、協(xié)調(diào)、控制、調(diào)整和預(yù)測，并以報表、統(tǒng)計數(shù)字、圖形、曲線坐標等多種方式，反映出技術(shù)標準、技術(shù)規(guī)程、專項計劃、預(yù)算、定額標準等多項業(yè)務(wù)方面的信息，使多種部門、多種業(yè)務(wù)反映出房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的中心目標----利潤狀況。所以，準確、廣泛的財務(wù)信息成為房地產(chǎn)企業(yè)決策的視覺器官。

（3）財務(wù)信息是房地產(chǎn)企業(yè)管理者有效的決策工具。財務(wù)管理不僅提供了房地產(chǎn)企業(yè)絕大部分內(nèi)部資源信息，而且不失時機地引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)管理者有目的地尋求外部資源信息。如在新樓盤開發(fā)時，要進行市場調(diào)研，測算出項目投資回收期、內(nèi)部報酬率、盈虧平衡點及各種時間價值和參數(shù)數(shù)據(jù)進行分析。這種財務(wù)分析所提供的數(shù)據(jù)便成為房地產(chǎn)企業(yè)管理者主要且有效的決策依據(jù)。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息管理的現(xiàn)狀

（1）財務(wù)信息管理的思想、方法、手段還不先進。我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息管理是伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的興起而發(fā)展的。20世紀90年代初期，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理展開了以計算機技術(shù)代替手工業(yè)務(wù)的研究。到了90年代中后期，隨著信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用的發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)完成了以業(yè)務(wù)核算為核心的信息化發(fā)展歷程，開始向管理信息化的方向轉(zhuǎn)型，為今后的財務(wù)管理信息化奠定了良好的基礎(chǔ)。然而，時至今日房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門仍然處在信息孤島之上，其突出特點就是只能進行事后算賬。每個財務(wù)部門都擁有人數(shù)相對眾多的財務(wù)人員，財務(wù)人員整日忙忙碌碌、日理萬機，卻無法及時準確地提供企業(yè)高層所關(guān)心的財務(wù)信息。因為這些忙碌的財務(wù)人員還只能在每一筆經(jīng)濟業(yè)務(wù)發(fā)生之后，遵循會計語言進行會計憑證的編制和錄入、記賬、報賬等。而事關(guān)重大的房地產(chǎn)企業(yè)物流、資金流、信息流、人才流卻未能有效、實時地集成和共享。凡此種種，決策層由于根本無法獲得支持決策的實時動態(tài)信息，導(dǎo)致財務(wù)風險加大，資金回籠困難，采購成本高，企業(yè)利潤被吞噬，資金鏈和現(xiàn)金流嚴重吃緊，從而嚴重影響房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息管理所需的人才基礎(chǔ)較好。從上世紀90年代開始，房地產(chǎn)部門為全面推進會計電算化事業(yè)的發(fā)展，對基礎(chǔ)人才的培育作了大量的實際工作。房地產(chǎn)系統(tǒng)內(nèi)許多財會人員接受了相應(yīng)的技能培訓，為房地產(chǎn)企業(yè)開展財務(wù)信息管理奠定了堅實的基礎(chǔ)。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息管理的基本架構(gòu)已經(jīng)形成。房地產(chǎn)部門一直以來對于信息化建設(shè)方面的工作都非常重視，房地產(chǎn)主管部門均設(shè)有專門的信息技術(shù)部門，為房地產(chǎn)業(yè)信息化建設(shè)作了大量的實際工作。目前，房地產(chǎn)系統(tǒng)內(nèi)的光纖骨干網(wǎng)已經(jīng)覆蓋到了全國80%以上的省市，許多地方已經(jīng)鋪設(shè)到了縣級甚至鎮(zhèn)上房地產(chǎn)企業(yè)。網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)和配套設(shè)施的建設(shè)為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息管理奠定了良好基礎(chǔ)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息管理存在的主要問題

（1）房地產(chǎn)企業(yè)決策者對信息認識不到位，主觀隨意性大。房地產(chǎn)企業(yè)從投資開發(fā)到資金全部收回，周期一般都在二、三年以上。因此，投資決策必須經(jīng)過充分的信息收集、加工整理和分析，以及在此基礎(chǔ)上可行性研究，包括資金來源、籌資成本、資金回收期、資金利潤率等等，均需做出科學的測算，從中選擇最佳的方案。否則，憑主觀隨意性辦事，不要說得不到合理的資金報酬，甚至連幾百、幾千萬元的投資也有“有去無回”的危險。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)自身管理基礎(chǔ)薄弱，會計信息失真，難以為科學決策提供依據(jù)。一是財務(wù)管理基礎(chǔ)薄弱，主要表現(xiàn)為財務(wù)管理體制過于分散，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)難實現(xiàn)資金預(yù)算管理制度；二是一些房地產(chǎn)企業(yè)施工裝備自動化、信息化水平低，不能準確提供完整的實物信息；三是有些房地產(chǎn)企業(yè)為了小集團利益，人為做假賬，至使會計信息失真；四是有的房地產(chǎn)企業(yè)部門之間不及時提供相關(guān)信息，人為制造信息孤島。信息的不真實，直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的科學決策。

（3）缺乏財務(wù)信息化管理的復(fù)合人才。房地產(chǎn)企業(yè)不乏擁有各種類型的技術(shù)人員，有房地產(chǎn)方面的設(shè)計、建設(shè)專家和研發(fā)人員，也有從事控制計算機方面的技術(shù)人員等等。但基于中國國情，很多房地產(chǎn)企業(yè)既懂財務(wù)又懂信息化管理的人才卻匱乏。如一些大型房地產(chǎn)企業(yè)或民營房地產(chǎn)企業(yè)，財務(wù)人員或?qū)W歷不高，或是裙帶關(guān)系，更缺乏信息化管理能力及思想，其財務(wù)管理能力和理念已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)代化房地產(chǎn)企業(yè)管理的需求。房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要既有財務(wù)管理能力又懂信息化管理的復(fù)合型人才。

（4）財務(wù)管理軟件滯后，信息不能共享。建立行之有效的財務(wù)信息管理系統(tǒng)，必須開發(fā)出融入房地產(chǎn)企業(yè)文化和管理理念的統(tǒng)一財務(wù)管理軟件。但是，目前我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立起先進的財務(wù)管理信息系統(tǒng)，先進的財務(wù)管理方法得不到應(yīng)用，財務(wù)管理沒有實現(xiàn)信息化。表面上看，許多房地產(chǎn)企業(yè)財會部門都配置了電腦，但大多沒有使用財務(wù)軟件或使用已經(jīng)落后的財務(wù)軟件，僅局限于記賬系統(tǒng)，與各部門之間沒能實現(xiàn)信息共享，在運用先進的財務(wù)管理軟件進行財務(wù)信息收集、分析和查詢，實現(xiàn)各部門信息共享上幾乎是空白。

五、加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息管理的對策

（1）重視和利用信息資源進行科學決策。眾所周知，信息資源在企業(yè)的各項決策中具有十分重要的作用，尤其是在大企業(yè)中，生產(chǎn)經(jīng)營的日趨復(fù)雜，經(jīng)濟活動中不確定因素的增多，只有準確可靠的信息才能帶來科學正確的決策，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更是如此。

（2）要以財務(wù)管理為中心推進房地產(chǎn)企業(yè)計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息是各類信息的交匯點，也是支撐經(jīng)營決策的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)管理以財務(wù)管理為中心的理念，已成為目前房地產(chǎn)企業(yè)界的共識。計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和統(tǒng)一的財務(wù)管理軟件是先進的管理思想、管理模式和管理方法的有效載體，也是實施房地產(chǎn)企業(yè)有效的財務(wù)管理的必然選擇。

（3）努力培養(yǎng)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息管理建設(shè)的高端人才。擁有創(chuàng)新能力的復(fù)合型人才是保證一個房地產(chǎn)企業(yè)乃至一個國家在激烈的市場競爭中制勝的關(guān)鍵所在。通過財務(wù)信息化建設(shè)及流程改進，將財會人員從會計信息日常繁雜的處理流程中擺脫出來，起到一個管理員、分析員、控制員而非記錄員的作用。房地產(chǎn)企業(yè)在加強對現(xiàn)有財會人員計算機和商務(wù)知識培訓的同時，可培養(yǎng)未來網(wǎng)絡(luò)時代需要的財務(wù)信息化管理的高端人才。

（4）根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身需要選擇財務(wù)軟件。房地產(chǎn)企業(yè)選擇財務(wù)軟件首先要考慮滿足房地產(chǎn)企業(yè)自身規(guī)模和經(jīng)營特點的需求。就我國目前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模或大或小，很不均衡，所以房地產(chǎn)企業(yè)實施財務(wù)信息管理最重要的一點是明確自身需求，通過對本房地產(chǎn)企業(yè)資金規(guī)模、業(yè)務(wù)特點、硬件配置、人員素質(zhì)及發(fā)展方向等方面的研究定位來確定所需財務(wù)軟件的性能、功能、運行平臺及實施方法和步驟，可以先選擇一些常用的模塊，如賬務(wù)處理、報表處理作為試點，隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的擴大和業(yè)務(wù)量的擴充，再投資選用其他的模塊。這樣，既避免房地產(chǎn)企業(yè)一次性投入費用太高，也能使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員在循序漸進過程中更好地使用財務(wù)軟件，為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)要認識到使用的財務(wù)軟件要與房地產(chǎn)企業(yè)的管理相結(jié)合，即管理需要軟件，軟件要有管理，要把二者很好地結(jié)合起來，房地產(chǎn)企業(yè)要積極與軟件公司交流，共同研究并切實解決企業(yè)財務(wù)管理軟件開發(fā)特別是二次開發(fā)中遇到的具體問題。這項工作直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息化管理的建設(shè)。

在這個信息化的新經(jīng)濟時代，財務(wù)的信息化管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理中最重要的組成部分之一。只有通過實施以財務(wù)管理為核心的計算機系統(tǒng)，引進先進科學的管理理念和模式，對財務(wù)管理業(yè)務(wù)流程進行重組和優(yōu)化，建立房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)一、集成、實時共享的財務(wù)管理平臺，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)物流、資金流、信息流、工作流的全面集成和共享，使房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平躍上一個新的高度，從而成功地贏得在信息化時展的競爭優(yōu)勢。

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篇3

隨著市場經(jīng)濟體制的確立，各行各業(yè)都發(fā)生了巨大的變化，住房也實行了商品化，因此房地產(chǎn)業(yè)也得到了巨大的發(fā)展。與此同時，民營房地產(chǎn)企業(yè)大量誕生，尤其是全球經(jīng)濟一體化的今天，對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了巨大的壓力。如果財務(wù)工作管理不到位，那么很可能會出現(xiàn)資金短缺、經(jīng)營運轉(zhuǎn)失衡、企業(yè)舉步維艱。因此房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作倍加受到各界人士的關(guān)注。

一、房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)管理的作用

1、從企業(yè)的籌資方面看，有助于企業(yè)合理安排資金的比例。我們都知道房地產(chǎn)企業(yè)資金占有量大，資產(chǎn)負債率高這是必然。但是有效的財務(wù)管理可以使其債務(wù)債權(quán)比例合理，與企業(yè)自身的長期發(fā)展戰(zhàn)略相適宜。

2、從企業(yè)的投資方面看，可以為房地產(chǎn)企業(yè)合理地擴大規(guī)模，在有效地控制風險的前提下，使企業(yè)的效益最大化提供科學的自身評估依據(jù)和可行性研究分析。

3、從企業(yè)本身運營方面看，提高企業(yè)資金的使用率，有效地利用現(xiàn)有資源，從而達到運用有限的運營資本來支持與之相同現(xiàn)金流量。

二、當前我國房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)管理工作存在的問題

從上邊的闡述我們可以看到，房地產(chǎn)業(yè)的財務(wù)管理實質(zhì)上就是資本運營效益的管理。但是在實際工作中，財務(wù)管理工作存在著許多不盡人意的地方，這些瑕疵的存在不但沒有加速資本的運營，同時還阻礙了資本的運營效益。具體如下：

1、缺乏對財務(wù)管理的足夠認識

目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)無論是所有者還是經(jīng)營者都是將主要精力投入到安全生產(chǎn)、占領(lǐng)客戶、開發(fā)市場上。他們對財務(wù)管理還停留在過去體制下的報銷、記賬、付款、匯總、報表等原始狀態(tài)下。在這種情況下，財務(wù)人員很少參與管理，那么從項目的設(shè)計到制定、再到籌資、融資等重大過程，財務(wù)人員都不直接參與現(xiàn)場，只是每個階段提供數(shù)據(jù)而已，這樣使財務(wù)人員缺少感性認識，所以提供的數(shù)據(jù)也缺乏科學性。這樣導(dǎo)致實際項目運營過程中，由于財務(wù)管理沒有充分發(fā)揮其作用，從而導(dǎo)致資金運營失衡，財務(wù)人員焦頭爛額，財務(wù)風險得不到應(yīng)有的控制，那么企業(yè)總體運營風險巨大，后果不堪設(shè)想。

2、資金的管控出現(xiàn)短期行為

現(xiàn)在許多房地產(chǎn)企業(yè)，在考慮資金的運營上出現(xiàn)了短期行為。為了快速地發(fā)展企業(yè)經(jīng)濟規(guī)模，盲目地大量投融資。如一個期房項目剛剛建起，所籌集資金馬上進入下一個項目的開始，在資金安排上非常緊湊，他們沒有考慮到市場經(jīng)濟的瞬間變化與資金運作的長期有效發(fā)展趨勢，這樣導(dǎo)致資金的運營瞬間都有出現(xiàn)斷裂的可能，并且給企業(yè)帶來的風險也無法估量。另外有的房地產(chǎn)企業(yè)還不切合實際地搞多元化經(jīng)營，他們只做短期的考慮，缺乏對資本回報率的預(yù)測與分析，更缺乏對應(yīng)收賬款的賬齡分析與處理。綜上這種短期效益與長期戰(zhàn)略相違背的資金管理方式，使財務(wù)風險增大，經(jīng)營風險加劇，更影響了企業(yè)的效益與社會的安定。

3、忽略了全過程的監(jiān)督力度

由于房地產(chǎn)企業(yè)不同于其他行業(yè)，從項目的設(shè)計到產(chǎn)品開發(fā)以及產(chǎn)成品的銷售過程都屬于重大事項，所以全過程的財務(wù)跟蹤與監(jiān)督是十分必要的。但是許多房地產(chǎn)企業(yè)的投資者同時又是經(jīng)營者，或者投資者參與經(jīng)營，即所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相統(tǒng)一，從而導(dǎo)致法人治理結(jié)構(gòu)的嚴重失衡，內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)成為虛設(shè)，因此就缺乏機構(gòu)之間的相互監(jiān)督、相互制衡的作用。也就有了從項目的設(shè)計到樓房的最終銷售一人說了算的習慣，更談不上財務(wù)的全過程監(jiān)督，財務(wù)報表成為只留作年終查看，最多也是對事后的總結(jié)，事前設(shè)計預(yù)算無監(jiān)督，事中控制流于形式，事后財務(wù)報表用“粉刷”來完成預(yù)算，這樣的財務(wù)管理失去其真正的含義與作用，其不但沒有使用價值，還會導(dǎo)致信息失真，影響房地產(chǎn)業(yè)的良性經(jīng)營于發(fā)展。

4、信息平臺不暢通

因為房地產(chǎn)企業(yè)一般不是單獨的公司，其下屬應(yīng)設(shè)有多個子公司或者分公司。這樣在各個下屬公司之間的財務(wù)軟件十分重要。但是有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是中小開發(fā)企業(yè)各個子公司之間的財務(wù)軟件很難統(tǒng)一規(guī)劃，并且下屬各公司采集的數(shù)據(jù)口徑也很難統(tǒng)一，總公司對這樣的信息進行匯總，也失去了信息之間的相關(guān)性，更大大地降低了數(shù)據(jù)的使用性。同時再加上前面說過的主管領(lǐng)導(dǎo)的粗放式管理模式以及對重大決策的孤注一擲，又缺乏良好的信息平臺，這樣更使財務(wù)信息成為“孤島”。所以整個財務(wù)活動將處于混亂狀態(tài)。

三、針對當前我國房地產(chǎn)業(yè)財務(wù)管理存在的問題應(yīng)采取的措施

既然財務(wù)管理活動是企業(yè)管理的重要組成部分，所以它滲透了房地產(chǎn)企業(yè)的各個環(huán)節(jié)、各個部門，更是企業(yè)控制財務(wù)風險與經(jīng)營風險的重要手段。所以房地產(chǎn)企業(yè)要從全方位抓好財務(wù)管理工作：

1、提高認識，強化預(yù)算的管理水平

首先提高經(jīng)營管理者的意識，讓他們知道財務(wù)管理者是經(jīng)營的好參謀，并讓財務(wù)管理者參與經(jīng)營中來。從最基礎(chǔ)的預(yù)算開始，財務(wù)主管人員要參與企業(yè)生產(chǎn)活動的全過程，尤其在預(yù)算階段，這個階段是對企業(yè)全盤運營的總體把握階段，它需要最基礎(chǔ)可靠的財務(wù)數(shù)據(jù)與分析做依據(jù)，這是關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定持續(xù)運營的最關(guān)鍵一步。同時也是避免“一人談，一支筆”現(xiàn)象產(chǎn)生的重要舉措，因為有了集思廣益、共同參與、集體聯(lián)簽制的管理模式，為企業(yè)的今后有效運營打下了良好的基礎(chǔ)。

2、加強財務(wù)控制，完善資金管理

現(xiàn)代化管理模式下的財務(wù)，不僅僅是過去的記賬、匯總、報表等流水作業(yè)了，已經(jīng)由實務(wù)逐步向管理過渡，在財務(wù)基礎(chǔ)健全的前提下，有完善的控制體系。又因為房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，所以更要完善資金管理，關(guān)注資金的走向。因此房地產(chǎn)企業(yè)一定要從資金的融資開始就要以科學有效的財務(wù)分析以及各行各業(yè)的專家商討為依據(jù)，綜合分析企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營狀況以及企業(yè)外部包括項目地域周邊環(huán)境在內(nèi)的各種因素，科學地配比債權(quán)比例，使負債真正地發(fā)揮杠杠的作用，避免短期利益帶來資金危機。另外還有做好資金的日常管理工作，設(shè)置資金報警預(yù)算，這既是監(jiān)督企業(yè)的運行又是有效的補救措施。

3、建立風險預(yù)案防范體系

企業(yè)要想運營就隨時隨地面臨著風險這是客觀規(guī)律，那么知己知彼百戰(zhàn)不殆，說明風險既可以控制又可以防范，所以企業(yè)必須建立重大風險預(yù)案管理機制。尤其是投資大、風險高的房地產(chǎn)企業(yè)更為重要。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理者在對重大的投融資面前，一定要慎重。在有周密市場調(diào)查研究、動態(tài)的分析與科學的預(yù)測以及定量與定性相結(jié)合的綜合分析之后，還應(yīng)制定該風險如何去預(yù)算、評估、防范等預(yù)案，這也是財務(wù)管理不可缺少的重要內(nèi)容之一。

4、加強信息化建設(shè)，確保會計信息質(zhì)量

如今是信息化時代，真實可靠的信息是企業(yè)內(nèi)部之間以及內(nèi)部與外部之間溝通的有效平臺，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)工程項目多、施工地點不確定、人員分布不定，這就更需要房地產(chǎn)企業(yè)加大信息系統(tǒng)平臺的投資建設(shè)。現(xiàn)在的大中型房地產(chǎn)企業(yè)都有建立自己的內(nèi)部OA系統(tǒng)，員工的工作記錄、信息交流都可以通過協(xié)同軟件來解決。再統(tǒng)一對個下屬公司的財務(wù)人員進行繼續(xù)教育培訓與相關(guān)業(yè)務(wù)進修活動。這樣通過財務(wù)軟件的統(tǒng)一安裝與建立信息平臺及時建立，可以有效地保證了內(nèi)部信息的及時性與準確性，更有利于主管領(lǐng)導(dǎo)全面掌握企業(yè)經(jīng)營活動的動態(tài)，同時又加速了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外信息的互動，進而更有效地促進房地產(chǎn)企業(yè)的良性循環(huán)。

四、結(jié)語

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 企業(yè) 財務(wù)管理

本文首先概述了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的概念和特點，從多個剖析了當前我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的現(xiàn)狀，指出了工作中存在的問題，并根據(jù)這些問題，提出了加強我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的合理化建議，希望能為我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供決策性指導(dǎo)。

1.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理概述

1.1房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的概念

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理，與一般企業(yè)財務(wù)管理有所不同，它是指房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營運行中對全部資金運作過程進行的管理，從項目開發(fā)前期資金的籌集，到籌資之后將資金分配到各個項目中，都做具體詳細的記錄，并且對每一筆資金的利用進行合理管理，對企業(yè)運營過程中所產(chǎn)生的支出成本和資金收入進行記錄、核算，并進行再分配，做好財務(wù)管理的相關(guān)工作。

加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，可以使企業(yè)的資金利用更加集中，優(yōu)化企業(yè)籌資機制；提高企業(yè)管理的專業(yè)化水平，并監(jiān)督企業(yè)資金運作；另外，還可以輔助企業(yè)的工作績效考核，促進企業(yè)內(nèi)部控制機制的形成，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的透明化管理。

1.2房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特點

1.2.1項目開發(fā)周期長，籌資數(shù)目大，籌資任務(wù)繁重

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目與其它行業(yè)有著很大的區(qū)別，首先，我國土地價格不斷攀升，項目工程造價數(shù)字龐大，需要通過多種渠道進行資金的籌集；其次，項目銷售時間長，不能很快收回投資資金。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目本身，決定了項目開發(fā)周期長，而且籌資數(shù)額大，籌資任務(wù)繁重。

1.2.2房地產(chǎn)開發(fā)風險大，決策難度大

房地產(chǎn)企業(yè)項目運行過程中存在著很多無法確定的因素，這有可能對項目本身有著決定性作用，所以要多方面論證項目開發(fā)的可行性，項目開發(fā)風險大，決策難度提升。值得注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)項目一旦開始，其調(diào)整能力很差，缺乏很高的靈活性，無法及時對財務(wù)危機進行處理。

1.2.3財務(wù)管理所涉及的范圍廣、內(nèi)容多，責任重大

房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的資金、收入和支出，涉及到各個方面，范圍廣、內(nèi)容多，責任重大，管理難度也相應(yīng)增加。

2.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀

2.1缺乏財務(wù)管理意識，方法滯后

一般房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理者對財務(wù)管理直接負責，將財務(wù)會計人員當作專門記賬、整理發(fā)票的人員，專業(yè)財務(wù)管理缺失，方法滯后，工作效率極為低下。有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者對財務(wù)管理不夠重視，在進行招標投標和日常管理工作中，沒有進行財務(wù)方面的衡量。

2.2企業(yè)籌資面臨很多問題

當前，很多房地產(chǎn)企業(yè)缺少流動資金，這是非常普遍的現(xiàn)象，更糟糕的是，很多企業(yè)在資金的籌集過程中，也面臨很大困難。房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資周期長，在項目運作過程中面臨的風險也多，越是這樣，項目對籌資資金需求量也越大。

房地產(chǎn)項目籌資本身渠道少，目前我國銀行貸款的成本增高，增加了籌資的難度。

2.3成本管理困難

隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)也逐步健全，但是，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的難度增大，很多企業(yè)工作的重點是保證施工質(zhì)量的前提下，盡可能縮短工期，而忽視項目運作過程中的成本核算，或是重視成本核算而忽略了全過程的成本控制。再加上房地產(chǎn)項目成本涉及范圍廣，內(nèi)容多，項目周期長，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理難度很大。

2.4財務(wù)管理制度不完善，把控能力弱

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度不夠健全，企業(yè)內(nèi)部的各項制度不完善：房地產(chǎn)企業(yè)項目運作初期，很多財務(wù)管理工作沒有依據(jù)；企業(yè)銀行存在多戶頭；企業(yè)資金管理比較盲目；企業(yè)自有資金較為分散；企業(yè)的成本核算制度、內(nèi)部財務(wù)牽制制度缺乏等。

企業(yè)財務(wù)管理制度本身不健全，沒有可參考的規(guī)范。總的來說，企業(yè)注重成本核算而忽視成本控制，對財務(wù)管理工作的把控能力也減弱。

2.5財務(wù)管理人員綜合素質(zhì)不夠

在房地產(chǎn)行業(yè)，存在這種現(xiàn)象：財務(wù)管理人員專業(yè)知識夠硬，但是對企業(yè)本身的運營、項目運行過程中的資金運作不了解，對相關(guān)的政策法規(guī)制度也沒有概念。這不利于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的進行，輕則弱化財務(wù)管理在企業(yè)中的核心作用，重則產(chǎn)生財務(wù)管理工作中的失誤，甚至會出現(xiàn)腐敗現(xiàn)象和違法行為。

3.加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的措施

3.1對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行可行性分析，加強科學決策

房地產(chǎn)企業(yè)在項目開始運作之前，一定要對項目進行可行性研究和分析，提高科學決策。項目開發(fā)的可行性分析重點把握籌資規(guī)模、籌資成本、首期投入資金、在建時所需常規(guī)資金和預(yù)期收益幾個環(huán)節(jié)，財務(wù)管理人員將項目運行可能遇到的所有問題進行預(yù)測，結(jié)合項目本身的特點，并對成本控制進行分析。

3.2加強風險把控，吸收投資者資金投入

投資者看中的是投資風險較小的項目，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷增強項目本身的把控能力，加強風險防范和風險控制，吸引投資者的眼光，吸收投資金額。另外，企業(yè)還要對外建立良好信譽，增加投資者的青睞。

3.3拓寬房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道

房地產(chǎn)項目開發(fā)資金的籌措，通過銀行貸款是非常好的方式，為了籌集到更多的資金，房地產(chǎn)企業(yè)還需要拓寬渠道。一是利用銀行貸款以外的其它金融服務(wù)，如商業(yè)匯票等；二是進入資本市場，通過股票和債券等形式進行資金籌集；三是吸收民間閑散資金；四是強化企業(yè)資金管理，提高資金利用效率。

3.4健全財務(wù)管理制度

健全的財務(wù)管理制度是保證企業(yè)健康運行的保證，也是實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要條件。房地產(chǎn)企業(yè)要建立規(guī)范的法人治理體系，用制度來規(guī)范企業(yè)項目運作。一是企業(yè)財務(wù)管理人員要根據(jù)項目管理的特點和需求，制定相應(yīng)的管理制度，并在實踐中不斷修訂；二是設(shè)立企業(yè)的財務(wù)管理專門機構(gòu)，保證企業(yè)財務(wù)管理工作的正常運行。在資金管理中，對所有資金的支出和收入，都要按章規(guī)章制度執(zhí)行，發(fā)揮企業(yè)財務(wù)管理人員應(yīng)有的作用。

3.5加強成本控制，降低成本費用

企業(yè)項目開發(fā)和管理中，要重視成本核算和成本控制。在項目運作的每個階段和每個環(huán)節(jié)，都要融入成本控制，在日常工作中降低企業(yè)的成本費用。

3.6提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)

首先，企業(yè)在人員招聘時，要加強人員專業(yè)知識和相關(guān)技能的考核，在把關(guān)過程中就聘用綜合素質(zhì)較高的人員。其次，人才運用中，要加強崗位培訓，加強財務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力，將會計人員轉(zhuǎn)變?yōu)樨攧?wù)管理人員。另外，要讓會計人員不斷學習最新的房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策和法律法規(guī)，還要加強財務(wù)管理人員的道德修養(yǎng)。

結(jié) 論

財務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心和重中之重，加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理迫在眉睫。房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下幾個方面加強財務(wù)管理：對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行可行性分析，加強科學決策；加強風險把控，吸收投資者資金投入；拓寬房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道；健全財務(wù)管理制度；加強成本控制，降低成本費用；提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)。

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篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)管理

改革開放尤其是1998年房改制度逐步完善以來，我國房地產(chǎn)業(yè)--取得了舉世矚目的發(fā)展，住宅政策的改變和人們生活條件改善需求的蓬勃發(fā)展，創(chuàng)造了一個巨大的市場，使住宅產(chǎn)業(yè)有著一個非常廣闊的空間。作為公司方來說，在提高房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)和經(jīng)營的整體水平和競爭力的過程中，就必須正視和重視控制財務(wù)風險和減少成本問題，以爭取房地產(chǎn)投資的可靠、可行和更具效率。所以加強對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、特別是對大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)控制研究十分必要1。

一、資金來源控制

旁地產(chǎn)企業(yè)的資金來源渠道主要有外部籌措資金以及銷售收入。

1　外部籌措資金

為了降低企業(yè)因貸款產(chǎn)生的風險，減少地方公司盲目貸款。房地產(chǎn)公司可以規(guī)定，企業(yè)內(nèi)所有貸款，都必須經(jīng)企業(yè)總裁同意。另外，除了對貸款進行統(tǒng)一審批外，房地產(chǎn)公司對貸款的借入、歸要進行統(tǒng)一的登記、管理。在貸款到期前就與項目開發(fā)公司進行溝通，為歸還貸款做好準備工作。當項目開發(fā)公司出現(xiàn)歸還貸款資金緊張時，由企業(yè)公司根據(jù)實際情況在企業(yè)范圍內(nèi)統(tǒng)一調(diào)度資金，確保能到期歸還貸款。筆者所在的公司一直按照以上的制度執(zhí)行，所以至今筆者公司未出現(xiàn)過逾期貸款。由于對貸款進行集中統(tǒng)一管理，可以加強企業(yè)對貸款的監(jiān)督，減少了地方公司的盲目貸款，所以能夠降低企業(yè)內(nèi)負債風險，減少資金占用成本。

由于國內(nèi)資本市場對于房地產(chǎn)企業(yè)的限制性規(guī)定，房地產(chǎn)公司可能在短時間內(nèi)無法通過國內(nèi)資本市場籌描資金。資本市場的不通暢，使得房地產(chǎn)公司對于資金的需求主要依靠銀行貸款來解決，這樣一方面使負債率提高，增加了經(jīng)營的風險性，另一方面也增加了貸款的難度。籌措大規(guī)模項目開發(fā)所需資金，成為房地產(chǎn)公司重要工作。

2　銷售收入

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入主要分兩種形式，一是在商品房交付使用之前的收入叫做銷售預(yù)售款；二是在商品房已經(jīng)建成可供交付時產(chǎn)生的正常銷售收入。

銷售預(yù)售款是房地產(chǎn)企業(yè)在商品方交付使用之前，預(yù)先向購房者收取的房款。對于購房消費者而言，由于可用相對低價獲得房產(chǎn)，而且具有相對寬余的選擇余地，所以預(yù)交房款對于購房消費者具有一定的吸引力。而對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，通過預(yù)售房屋可以提前獲得銷售收入，從而可以補充以后投資所需要的資金。而且可將部分市場風險分散到購房消費者中，提高了房地產(chǎn)開發(fā)商的積極性。

第一、收取內(nèi)部認購費。為了提前營銷，鎖定客戶，在未辦理預(yù)售許可證的情況下，向意向客戶收取較少的認購費。內(nèi)部認購費對雙方具有較弱的約束力，雖然是企業(yè)收回資金的過程，但并不是企業(yè)銷售收入的實現(xiàn)過程，因此，在會計上，僅作為往來款形式入賬。

第二，收取銷售定金。在取得預(yù)售許可證后，企業(yè)可以對外開展銷售活動。對于有明確意向的客戶，可暫時收取定金，并簽訂意向協(xié)議書。定金對雙方都有較強的約束力。由于未簽訂銷售合同，還不能視銷售定金為銷售收入，因此，在會計上也多以往來款形式人賬。

第三，收取購房首付款。對采取利用銀行按揭購房的客戶，在簽訂銷售合同后，會收到客戶交納的購房首付款，在會計上，記人預(yù)收賬款，并將以前記人往來科目的銷售定金轉(zhuǎn)入預(yù)售賬款充低購房首付款。

第四，一次收齊購房款。對于一次性收齊購房款，可記人預(yù)收賬款，并將以前記人往來科目的銷售定金轉(zhuǎn)入預(yù)售賬款充低購房首付款。

第五，收銀行按揭款。對采取利用銀行按揭購房的客戶，為加快銷售回款，房地產(chǎn)開發(fā)商可提供協(xié)助辦理銀行按揭款的服務(wù)，使銀行盡J陜審批按揭款后向開發(fā)商支付按揭款。收到銀行按揭款時記入預(yù)收賬款科目。

第六，收銀行按揭保證金。由于在房屋交付前，購房客戶無法辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證用于貸款抵押，因此部分按揭銀行要求，在客戶辦理完畢房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證前由開發(fā)商按房屋銷售款的一定比例向銀行提供按揭保證金，按揭保證金的比例―般為房屋銷售款的10％以內(nèi)。按揭保證金一般以開發(fā)商的名義存入按揭銀行，未經(jīng)銀行同意，開發(fā)商無法使用按揭保證金。為盡快盤活按揭保證金，開發(fā)商就必須協(xié)助購房客戶盡快辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。

二、資金使用控制

為了能確保公司資金安全和有效使用，必須在資金的支出流程上和資金使用制度上進行明確。筆者認為，房地產(chǎn)公司可以結(jié)合會計法規(guī)和自身情況，對資金的管理作出如下規(guī)定；

(1)遵守不相容崗位相互分離的原則。出納人員不得兼任稽核、會計檔案保管和收入、支出、費用、債權(quán)債務(wù)賬目的登記工作。任何情況下，都不得由一人辦理貨幣資金業(yè)務(wù)的全過程。

(2)印鑒分離。財務(wù)專用章、企業(yè)法人名章必須由不同人員分別保管。

(3)公司取得的貨幣資金收入，必須及時入賬，嚴禁收款不入賬。

(4)支付款流程。為規(guī)范公司款項的支付，房地產(chǎn)公司可作如下的不同開支項目的審批程序：

第一，費用開支的審批程序：

第三，并非每一筆財務(wù)支出都要完成全部的審批程序，但必須具備“雙簽”的規(guī)定，即不能缺少財務(wù)總監(jiān)(經(jīng)理)、總經(jīng)理的簽批。出納員只執(zhí)行完成“雙簽”的財務(wù)支出業(yè)務(wù)，對于沒有完成“雙簽”的業(yè)務(wù)支出，出納員拒絕執(zhí)行。

由于任何一筆支出都至少要完成總經(jīng)理和財務(wù)總監(jiān)(經(jīng)理)的審批，在一定程度上減少了單人舞弊行為，使資金的安全管理能夠得到保障。

三、成本費用控制

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的費用控制主要指對銷售費用、管理費用、財務(wù)費用的控制。費用總額占建設(shè)項目投資總額的比例雖然不多，但是由于銷售費用、管理費用的支出易受主觀因素控制，所以也是重要的控制對象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)費用主要是因融資而支付的利息費用。因此，財務(wù)費用的多少主要受融資規(guī)模的直接影響，只要控制好融資規(guī)模，就無須對財務(wù)費用進行更多的控制。

房地產(chǎn)公司對銷售費用、管理費用、財務(wù)費用實行的是目標控制，即在項目開發(fā)前即制定了相關(guān)指標，并將實際完成情況納入獎金考核體系中。

1　銷售費用控制

(1)銷售費用目標的確定

房地產(chǎn)公司的銷售費用目標采用的是自上而下的形式確定的。一為確定銷售費用目標額，房地產(chǎn)公司先通過確定目標銷售費用占目標銷售總收入的比例，這個比例一般定在1％～3％之間，然后通過確定目標銷售收入來確定目標銷售費用額。銷售費用具體目標值是根據(jù)項目特點的不同，由集司和下屬項目開發(fā)公司主要責任人共同確定。銷售費用占銷售總收入的比例確定后，就由下屬公司將這一指標按明細類別進行分解。

(2)銷售費用的明細分類。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)銷售費用的主要構(gòu)成，房地產(chǎn)公司統(tǒng)一規(guī)定的銷售費用的明細分類包括：媒體廣告費、促銷活動費、銷售大廳費用、銷售人員工資及提成、銷售辦公費、銷售招待費、銷售差旅費、其他銷售費用。

(3)經(jīng)明細分類后的銷售費用，繼續(xù)按年、季、月進行分解，并編制相應(yīng)年、季、月銷售計劃。

2　其它重要財務(wù)信息的控制

貸款、往來款、土地款等信息，是房地產(chǎn)公司內(nèi)部重要的財務(wù)信息內(nèi)容。通過對每期“現(xiàn)金流量表”的分析，可以獲得下屬項目公司貸款、投入資金(內(nèi)部往來款)、土地款的支付情況。為確保這些重要信息的準確性和適用性，房地產(chǎn)公司也針對貸款、投入資金、(內(nèi)部往來款)、土地款設(shè)計了專用表格，使得公司能夠更全面掌握這些信息。

3　會計核算信息的控制

會計核算信息是反映企業(yè)經(jīng)營的基本信息。房地產(chǎn)公司在全國范圍內(nèi)建立了基于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的遠程會計核算系統(tǒng)。并對該系統(tǒng)的科目核算、核算項目進行了統(tǒng)一規(guī)范。遠程會計系統(tǒng)的應(yīng)用，規(guī)范了下屬項目公司的日常核算，也規(guī)范了會計信息的統(tǒng)計口徑，同時對會計信息的監(jiān)督提供了良好的平臺。

篇6

現(xiàn)代企業(yè)全面風險管理理論認為，任何企業(yè)都存在管理上的風險，企業(yè)經(jīng)營的風險苗頭和最終成果都會通過財務(wù)和資金形態(tài)體現(xiàn)出來。所以，財務(wù)管理自始至終都是企業(yè)全面風險管理的晴雨表。而稅務(wù)風險又是財務(wù)風險的重要組成部分，作為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)專員重視稅務(wù)風險的管理和防范是我們義不容辭的責任。筆者認為，稅務(wù)風險體現(xiàn)在稅務(wù)會計對《稅法》等稅收法律法規(guī)的收集、研究、學習和理解不透，在稅種上會因為應(yīng)納稅而未納、在稅款上會因為沒有足額繳納而被稅務(wù)稽查發(fā)現(xiàn)后給予處罰。另一方面是因為對稅收優(yōu)惠扶持政策不了解，致使能享受的優(yōu)惠政策卻沒有申請享受，增加了稅收負擔。因為沒享受優(yōu)惠政策、補繳稅款、加罰滯納金，不僅會造成企業(yè)的財務(wù)損失還會造成企業(yè)聲譽受損。另外就是存在認識誤區(qū)：例如把建安合同壓低使建安稅款少交，但是建安合同低，土地增值稅會相應(yīng)提高，得不償失。再如隱瞞銷售收入開具發(fā)票會相應(yīng)減少稅收，購房人也許現(xiàn)在無所謂，但在二次交易需要發(fā)票抵扣時問題就會暴露無遺，從而形成了稅務(wù)風險。稅務(wù)風險究其原因一是稅務(wù)會計的人員素質(zhì)、風險管理意識和納稅觀念不高；二是重要業(yè)務(wù)流程環(huán)節(jié)的涉稅控制、稅務(wù)內(nèi)控監(jiān)督不嚴等等。

二、企業(yè)稅務(wù)風險的防范

1．提高決策管理人員稅務(wù)風險意識。充分認識稅務(wù)風險的后果，端正誠信納稅、合法納稅的觀念，絕對不能抱有僥幸心理，投機取巧、偷逃稅款。

2．從制度入手，建立健全稅務(wù)風險內(nèi)控體系。通過執(zhí)行風險管理的基本流程，設(shè)置涉稅風險控制點，將稅務(wù)風險管理貫穿項目開發(fā)銷售的全過程，實現(xiàn)對企業(yè)稅務(wù)風險的事前、事中自我防控。

3．注重對稅務(wù)會計人員素質(zhì)的培養(yǎng)。加強稅收法律法規(guī)和政策的學習。認真學習稅務(wù)會計的職能、分類、核算方法。

4．負責稅務(wù)的會計人員要密切關(guān)注稅收政策的變動，及時注意信息的收集和比對，建立健全相關(guān)信息交流傳遞制度，對有關(guān)政策進行深入研究，正確理解。結(jié)合企業(yè)實際，正確利用稅收政策，降低納稅成本。

三、設(shè)立稅務(wù)會計，建立稅務(wù)核算體系

針對稅收管理的越發(fā)嚴格和越發(fā)精細化，要求企業(yè)的稅務(wù)會計必須從財務(wù)會計、管理會計中分離出來，使之成為企業(yè)專門從事稅務(wù)籌劃、稅金核算和納稅申報的一個會計系統(tǒng)。

1．建立稅務(wù)會計的獨立核算。在稅務(wù)會計與財務(wù)會計分離的前提下，企業(yè)應(yīng)設(shè)置相對獨立的稅務(wù)會計部門或機構(gòu)。例如可在財務(wù)部下設(shè)稅費管理科，明確對企業(yè)中所有涉稅事項、稅金計算、稅款申報與繳納等全面負責的崗位職責和權(quán)限，在人力物力上保證稅款計繳的及時性。該部門對企業(yè)經(jīng)營過程中的每一筆經(jīng)濟活動，要以會計準則和國家稅收法令為依據(jù)，獨立地進行稅務(wù)會計核算，計算各項應(yīng)稅收入及相關(guān)稅金，從而保證企業(yè)各項稅金計算的完整性和正確性。

2．稅務(wù)會計的納稅籌劃。稅收籌劃是通過在經(jīng)濟活動中的事先安排和策劃，尋找稅收法律中的稅負下限，以使企業(yè)的稅收負擔最小化，維護企業(yè)的合法權(quán)益。納稅籌劃既不是偷稅也不完全等同于避稅。通過會計核算方法的選擇進行的納稅籌劃不是做假賬，而是會計方法適當?shù)倪x擇。比如，在材料價格不斷上漲的情況下，采用后進先出法可以加大當期的成本費用，成本影響利潤，進而影響所得稅的大小。

四、建立納稅自查制度，規(guī)范納稅業(yè)務(wù)

企業(yè)應(yīng)當建立納稅自查制度，定期或不定期地自查稅額計算中有無漏洞和問題，不僅可以保證財會資料及涉稅數(shù)據(jù)準確完整，也可作為接受稅務(wù)稽查的前期準備。

1．日常定期自查，結(jié)合財務(wù)核算過程的實際情況，對照現(xiàn)行稅收法律法規(guī)，檢查有無漏報應(yīng)稅收入、多列支出、虛增抵扣稅額、漏、錯報代扣(收)稅項目、錯用稅率或計算錯誤等情況。發(fā)現(xiàn)錯誤及時自行糾正。

2．對于稅務(wù)機關(guān)組織的各類專項納稅檢查，按照通知的時間、要求和檢點，提前組織力量展開自查。對于在自查中發(fā)現(xiàn)的納稅錯誤，主動改正，及時補繳稅款、滯納金，避免不必要的罰款。把專項檢查中可能出現(xiàn)的問題消滅在自查階段。

3．由于企業(yè)習慣按照舊有模式處理涉稅問題，依靠自身力量很難發(fā)現(xiàn)問題，此時不排除聘請專業(yè)的稅務(wù)師事務(wù)所給予協(xié)助，花小錢、省大錢，還可在他們的幫助下進一步規(guī)范納稅業(yè)務(wù)。

五、構(gòu)建和諧稅企關(guān)系

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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);財務(wù)管理;對策

一、房地產(chǎn)財務(wù)管理的重要意義

集中理財,加強監(jiān)督,強化專業(yè)管理水平,房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理方面實施雙重的領(lǐng)導(dǎo)思路,子公司的財務(wù)人員為子公司經(jīng)營服務(wù),受子公司行政領(lǐng)導(dǎo),這樣的雙重身份可以防止子公司單方面領(lǐng)導(dǎo)的弊端,加強財務(wù)監(jiān)督,實現(xiàn)集團財務(wù)管理精神的傳達和執(zhí)行。為了不斷提高財務(wù)管理質(zhì)量和水平,房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理設(shè)計符合自身特點的財務(wù)管理模式,建立有效的企業(yè)內(nèi)部控制系統(tǒng),確立財務(wù)業(yè)績考評以及日常業(yè)務(wù)審計監(jiān)督等,同時,為加強子公司或核算單位的財務(wù)交流,進行財務(wù)人員的調(diào)換,以及會計互審等工作,這樣,會避免一些差錯,更具有透明度,避免舞弊的情形發(fā)生,利用財務(wù)交流還能夠提高財務(wù)人員的業(yè)務(wù)技能,更好地為企業(yè)服務(wù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著管理者財務(wù)管理水平的落后,財務(wù)工作人員素質(zhì)不高的問題。在我國的房地產(chǎn)中,大部分管理者文化素質(zhì)不高,不具備現(xiàn)代化的經(jīng)營管理理念,多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)老板是從水泥工、施工員、到包工頭發(fā)展過來的,都擅長節(jié)約成本,但是,普遍都缺乏財務(wù)管理的意識,集團財務(wù)管理控制力不足,政出多門,各自為政,財務(wù)管理系統(tǒng)的統(tǒng)一和集中程度不足,還有很多的房地產(chǎn)企業(yè)各個項目公司的核算體系互不相同,財務(wù)軟件和核算標準不統(tǒng)一,財務(wù)報表不一致,這就難以向管理者提供統(tǒng)一,還有一些對子公司沒有股權(quán)控制關(guān)系或股權(quán)結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜的房地產(chǎn)集團,在財務(wù)體制和財務(wù)組織結(jié)構(gòu)等方面往往定位不清,權(quán)利結(jié)構(gòu)不明確,導(dǎo)致企業(yè)集團對子公司的財務(wù)活動缺乏有力的監(jiān)測。

房地產(chǎn)企業(yè)老板集權(quán)現(xiàn)象嚴重,大多數(shù)投資者也是經(jīng)營者,缺乏監(jiān)督,他們只憑借經(jīng)驗和感覺進行管理,由于決策都沒有通過科學而嚴格的論證,對企業(yè)財務(wù)管理的認識還停留在“記賬”、“算賬”上,普遍存在著財務(wù)不能參與經(jīng)濟活動的全過程,這些必然會給企業(yè)帶來麻煩。企業(yè)當中還會存在著財務(wù)管理集分權(quán)處理不當?shù)默F(xiàn)象,集團財務(wù)管理有三種模式,分別是“集權(quán)式”、“分權(quán)式”、和“集團總部指揮下的分散管理”,目前,由于缺乏統(tǒng)一明確的財務(wù)管理業(yè)務(wù)授權(quán)機制,很多房地產(chǎn)集團公司在財務(wù)上過多分權(quán),下屬企業(yè)各行其是,追求局部利益最大化,從而忽略了集團的整體利益。

由于房地產(chǎn)企業(yè)老板在經(jīng)營過程中,特別的重視商業(yè)秘密,在財務(wù)管理方面,大多采用家族式管理模式,一般情況下關(guān)于會計、出納方面的事情都由親屬擔任,所以,,經(jīng)常出現(xiàn)出納人員領(lǐng)導(dǎo)財務(wù)工作現(xiàn)象,一定程度上導(dǎo)致財務(wù)人員素質(zhì)不高,而房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策比較復(fù)雜,稅收政策變化快,沒有較高的財務(wù)專業(yè)水平,往往涉及很大財務(wù)風險,每年房地產(chǎn)行業(yè)都是國家重點稽查對象,有些企業(yè)偷稅現(xiàn)象,這些隱患的危害在創(chuàng)業(yè)初期尚不明顯,但是,一旦進入資本化、規(guī)模化經(jīng)營后,影響力就會逐步擴大,最終將會導(dǎo)致企業(yè)走向衰退與沒落。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的對策

首先,優(yōu)化管理模式,要強化法人財務(wù)管理意識,聘用專業(yè)水平高的財務(wù)管理人員,還要全面提高其他財務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì),加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理,必須提高企業(yè)法人的財務(wù)管理意識,強化房地產(chǎn)企業(yè)法人的法律意識,并且 明確單位負責人對本單位的會計工作和會計資料的真實性、完整性負責,要不斷的增強企業(yè)負責人的法律意識,不僅可以避免會計違法行為的發(fā)生,還有利于會計人員依法提供完整的真實的會計信息,為企業(yè)發(fā)展提供準確的決策依據(jù)。其次就是堅決反對家族式財務(wù)管理,要聘用專業(yè)水平較高的財務(wù)骨干人員,同時,也能夠提高其他財務(wù)人員的素質(zhì),建立一個專業(yè)水平強硬的財務(wù)隊伍。

房地產(chǎn)企業(yè)還要轉(zhuǎn)變觀念,切實樹立財務(wù)管理是企業(yè)管理核心的理念,財務(wù)部門應(yīng)從房地產(chǎn)項目的前期進行籌劃及分析項目是否可行,參與新的投資項目、資產(chǎn)重組項目的風險、成本與利益等論證考核評價工作,從財務(wù)管理角度提出改善投資管理,為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)提供決策參考。同時還要做到強化信用觀念,提高信用等級,拓寬融資渠道,房地產(chǎn)企業(yè)存在著建設(shè)周期長、前期投資大,在發(fā)展過程中,一方面,企業(yè)方面必須強化信用觀念,主動提高自身信用等級,做到誠實守信,規(guī)范經(jīng)營,另一方面,要積極拓寬融資渠道,可以加強與大企業(yè)的聯(lián)系,借助大企業(yè)的信用為其擔保,獲得銀行的貸款。

構(gòu)建完善的財務(wù)管理體系,要切實加強日常活動的資產(chǎn)管理,加強應(yīng)收的賬款管理,房地產(chǎn)企業(yè)一般的情況下都采取分期收款銷售式,所以,從一開始就需要嚴格把關(guān),把某些收款條件規(guī)定清楚,防止事后故意拖延或不配合銀行提供按揭貸款資料,如果應(yīng)收款已生,企業(yè)就會需要制定嚴格的回收政策,其次,還要加強存貸管理,不良的狀態(tài)是消散企業(yè)資金的一個嚴重問題。在發(fā)生經(jīng)濟業(yè)務(wù)后,必須立即入賬,加強成本控制,企業(yè)從原材料的采購到產(chǎn)品的最終售出,要采取有效的成本控制方法,要明確產(chǎn)出與投入的關(guān)系,來確定最有利于提高效益的成本控制方法,對每一種儲存在庫的產(chǎn)品,應(yīng)盡量需要尋求理想的存貨余額。完善企業(yè)財務(wù)信息系統(tǒng),設(shè)置獨立的內(nèi)審機構(gòu),隨著房地產(chǎn)財務(wù)活動的發(fā)展,從單一的建房到復(fù)雜的建設(shè),一方面需要利用網(wǎng)絡(luò)可以把客戶檔案資料資源共享,提高各部門的工作效率,使管理者隨時掌握客觀信息,從而將財務(wù)控制科學地滲透到組織管理的各個層次以及生產(chǎn)業(yè)務(wù)的全過程和各個經(jīng)營環(huán)節(jié),并將其結(jié)合起來,通過網(wǎng)絡(luò)來降低信息不對稱程度。可以在一定的程度上減少經(jīng)營者違背股東利益的行為,還可以要求企業(yè)設(shè)置獨立的內(nèi)部審計機構(gòu),建立內(nèi)部審計制度,加強審計監(jiān)督,以提高財務(wù)信息的真實性。

四、結(jié)語

從而得知,房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型的高風險行業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)往往有較大的比重資金需要向金融部門、其他企業(yè)籌措,一般貸款的額數(shù)比較大,同時,房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營具有涉及面廣、投資周期長、資金回收慢、經(jīng)營風險大的特征,因此,房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)良好的發(fā)展,獲得可持續(xù)性核心的競爭能力,必須提升財務(wù)管理水平。

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篇8

國務(wù)院了《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例》，批轉(zhuǎn)了國務(wù)院機構(gòu)改革辦公室對建設(shè)部、國家測繪局和國家土地局職能分工的意見。各地應(yīng)認真貫徹國務(wù)院精神與土地管理部門互相配合，在省市政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，重點抓好土地出讓、轉(zhuǎn)讓過程中的規(guī)劃管理，繼續(xù)抓好房政管理，土地的開發(fā)利用管理、房地產(chǎn)經(jīng)營管理和房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)管理。各地城市規(guī)劃，建設(shè)和房地產(chǎn)管理部門要繼續(xù)堅定不移地履行好國家和地方政府賦予的各項職能。現(xiàn)將有關(guān)事項通知如下：

一、在確定實行土地使用權(quán)出讓試點的城鎮(zhèn)，城市規(guī)劃主管部門應(yīng)在市、縣人民政府的統(tǒng)一組織下，根據(jù)城市總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃，按照合理用地、節(jié)約用地的原則，提出出讓地塊的位置、范圍、用途、規(guī)劃實施進度要求，及其它規(guī)劃控制指標；并按《城市規(guī)劃法》的規(guī)定核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，堅持放線、驗線制度、在出讓、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的過程中，城市規(guī)劃主管部門應(yīng)加強對規(guī)劃實施的指導(dǎo)和監(jiān)督。

二、城市建設(shè)主管部門在擬定土地使用權(quán)出讓方案的過程中，應(yīng)根據(jù)城市建設(shè)的需要，明確城市市政公用設(shè)施配套建設(shè)的條件及要求，并在實施時進行業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督。

三、城市綜合開發(fā)主管部門要繼續(xù)抓好對城市建設(shè)、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的行業(yè)歸口管理。在土地出讓后和轉(zhuǎn)讓過程中，要加強對土地開發(fā)利用的管理；要與計劃部門配合，建立健全綜合開發(fā)項目審批制度；同時，進一步加強對各類開發(fā)公司的資質(zhì)管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo)、監(jiān)督。

四、房地產(chǎn)管理部門要下大力量抓好房地產(chǎn)市場管理、加快制定和完善房地產(chǎn)市場的規(guī)章制度，規(guī)范各種類型的房地產(chǎn)經(jīng)營活動。重點是制定房地產(chǎn)交易市場管理辦法和價格評估辦法。要積極開展房地產(chǎn)價值、價格的評估工作，調(diào)控房地產(chǎn)市場價格；在擬定土地使用權(quán)出讓方案時，積極提供房地產(chǎn)市場價格情況，努力保持合理的地價水平，搞好在房地產(chǎn)市場（包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租和房屋的出租、出售，以及房地產(chǎn)的抵押）的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)工作，特別是要加強房地產(chǎn)租賃市場的管理。

嚴格按照國家有關(guān)規(guī)定管理房地產(chǎn)交易活動。土地使用者因地上建筑物發(fā)生買賣、租賃、抵押、分家析產(chǎn)或企業(yè)法人后兼并撤銷而發(fā)生房屋的調(diào)撥、價撥時，均應(yīng)依法辦理監(jiān)證、登記、評估、立契過戶手續(xù)。

五、房地產(chǎn)管理部門要加強房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理。今年要基本完成全部城鎮(zhèn)房產(chǎn)的總登記任務(wù)，同時，要及時做好經(jīng)常性的產(chǎn)權(quán)確認、變更的登記發(fā)證工作，要根據(jù)房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)權(quán)利主體一致，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)移的原則，加強對因轉(zhuǎn)讓、出租、抵押而引起的房屋產(chǎn)權(quán)變更的管理，對符合國家規(guī)定的產(chǎn)權(quán)變更，應(yīng)盡快審批，并予以辦理過戶登記。

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 全面預(yù)算管理 財務(wù)戰(zhàn)略

我國房地產(chǎn)企業(yè)在不斷地發(fā)展過程中，跟隨國家改革開放的大潮迎來了蓬勃發(fā)展的機遇。現(xiàn)今隨著房地產(chǎn)業(yè)市場的逐步飽和，以及國家對土地出讓的限制加強，使房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)成本逐步提升，給企業(yè)的運營和未來戰(zhàn)略發(fā)展產(chǎn)生強大的阻力。這些問題促使我國房地產(chǎn)企業(yè)必須審時度勢，用精細化的財務(wù)運作管理代替?zhèn)鹘y(tǒng)的粗放管理模式，使企業(yè)可以在房地產(chǎn)業(yè)競爭的大潮中站穩(wěn)腳跟。基于此，全面預(yù)算的財務(wù)管理模式被很多房地產(chǎn)公司應(yīng)用到日常的財務(wù)管理過程中。全面預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)未來長期戰(zhàn)略規(guī)劃的重要支撐，是將企業(yè)當前績效管理和未來戰(zhàn)略經(jīng)營有效結(jié)合的管理工具。有效的探討全面預(yù)算管理的應(yīng)用問題，可以進一步促進房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的戰(zhàn)略發(fā)展。

一、全面預(yù)算管理概述

（一）全面預(yù)算管理界定

企業(yè)預(yù)算實際是一種系統(tǒng)的財務(wù)管理方法，可以對企業(yè)的財務(wù)、人力資源、物力資源等進行有效分配，從而可以更好地實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標。企業(yè)也可以利用預(yù)算有效地對戰(zhàn)略目標的實施過程和進度進行實時監(jiān)控，有利于控制企業(yè)的財務(wù)收支平衡，并進一步對企業(yè)未來的現(xiàn)金流量以及經(jīng)營效益進行預(yù)測。全面預(yù)算管理則是對企業(yè)未來的某一特定時間內(nèi)的經(jīng)營狀況（通常在一年以內(nèi)或者企業(yè)一個季度內(nèi)的所有生產(chǎn)和經(jīng)營活動的財務(wù)收支狀況）進行合理反映。從而有效地實現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標，以進一步為企業(yè)未來的發(fā)展提供戰(zhàn)略奮斗目標，進而可以為企業(yè)的目標利潤制定合理的作業(yè)指標，以一個時期的銷售預(yù)測為起點，進一步對企業(yè)的現(xiàn)金收支情況和生產(chǎn)成本狀況等信息制定預(yù)計損益表、預(yù)計的資產(chǎn)負債表和現(xiàn)金流量表等，以正確的反映企業(yè)未來發(fā)展的財務(wù)狀況和經(jīng)營效益[1]。

（二）全面預(yù)算管理的特點

1.全面化

全面預(yù)算管理涵蓋了企業(yè)的經(jīng)營狀況、財務(wù)運用狀況、未來投資效益等企業(yè)幾乎所涉及的全部內(nèi)容，并涉及企業(yè)運營的多個部門，從業(yè)務(wù)發(fā)展部門到財務(wù)部門再到投資管理部門等幾乎包含了整個企業(yè)的管理系統(tǒng)。因此從系統(tǒng)性的發(fā)展特征來說，全面預(yù)算管理中每一項預(yù)算的構(gòu)成都有著千絲萬縷的關(guān)系，通過環(huán)環(huán)相扣的特征，按照一定順序在編制預(yù)算的基礎(chǔ)上連成一體。包括業(yè)務(wù)、財務(wù)和專項預(yù)算，它們相互促進、相互影響，并形成一個全面性的統(tǒng)一的整體。

2.全員化

全員性的特征主要是指在企業(yè)實施全面預(yù)算管理時需要所有管理人員的共同參與。全面預(yù)算管理的實施不再把財務(wù)管理歸結(jié)到單一財務(wù)部門的身上，而是需要企業(yè)對多個預(yù)算的目標進行分層，讓每一個公司成員都樹立起財務(wù)管理意識，這需要企業(yè)各個部門同財務(wù)部門一起對企業(yè)各項資源進行合理分配。這也有利于企業(yè)財務(wù)運作的透明化和程序化。

3.全程化

全面預(yù)算管理的全程化特征主要是指，企業(yè)在實施全面預(yù)算管理時所需要工作的項目不再只是停留在預(yù)算編制和預(yù)算目標的下達上，而是增加了企業(yè)對預(yù)算執(zhí)行力度的監(jiān)控，對預(yù)算運行合理的分析以及對預(yù)算實施的考核和評價上。因此全面預(yù)算管理可以有效引導(dǎo)企業(yè)未來的戰(zhàn)略經(jīng)營活動，通過預(yù)算的執(zhí)行監(jiān)控可以迅速地查找執(zhí)行過程中容易產(chǎn)生的問題，并利用預(yù)算考核的形式，確保企業(yè)的經(jīng)營計劃可以順利進行。

二、全面預(yù)算管理與房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略發(fā)展的關(guān)系

企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略通常是指企業(yè)對未來發(fā)展的總目標和總?cè)蝿?wù)的制定，是企業(yè)為了可持續(xù)化的運營和發(fā)展，對當前的經(jīng)營狀況和企業(yè)的資源占有實際等各種影響企業(yè)未來發(fā)展的要素進行充分的估計，并根據(jù)預(yù)算的數(shù)據(jù)，所確定的一系列的行動目標和未來發(fā)展規(guī)劃。主要內(nèi)容包括企業(yè)未來經(jīng)營領(lǐng)域變化、市場發(fā)展狀況、自身競爭優(yōu)勢、發(fā)展成果和未來行動的戰(zhàn)略等。而企業(yè)財務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略則是企業(yè)各項發(fā)展目標實現(xiàn)的基礎(chǔ)，有利于全面的掌握企業(yè)資金流動的過程，確保戰(zhàn)略規(guī)劃的有效性、可實施性和長期性。因此企業(yè)為了適應(yīng)未來經(jīng)濟發(fā)展的趨勢，就不得不對起到基礎(chǔ)性的財務(wù)管理進行預(yù)算規(guī)劃。所以說財務(wù)預(yù)算的實施對企業(yè)戰(zhàn)略目標的制定具有非常重大的影響作用。

（一）財務(wù)戰(zhàn)略目標是全面預(yù)算的出發(fā)點

全面預(yù)算管理要以企業(yè)的財務(wù)戰(zhàn)略目標為出發(fā)點，為企業(yè)未來發(fā)展戰(zhàn)略提供合理的財務(wù)預(yù)算計劃，以保障企業(yè)擁有足夠的資金支持戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。企業(yè)的戰(zhàn)略管理始終占據(jù)企業(yè)發(fā)展的核心地位，企業(yè)內(nèi)部任何運營系統(tǒng)都要在戰(zhàn)略目標的基礎(chǔ)之上合理的運行，并且內(nèi)部的各個系統(tǒng)都要盡可能的服從和服務(wù)于戰(zhàn)略發(fā)展的需要。對于全面預(yù)算管理來說也不例外，缺乏戰(zhàn)略引導(dǎo)性的財務(wù)預(yù)算就好比失去靈魂，不能從根本上提升企業(yè)的核心競爭力。

（二）全面預(yù)算管理是實現(xiàn)戰(zhàn)略計劃的手段

全面的預(yù)算管理是企業(yè)財務(wù)管理中所運用的一項科學性的財務(wù)控制模式，是實現(xiàn)企業(yè)未來發(fā)展目標的重要手段，尤其對企業(yè)短期發(fā)展目標的實現(xiàn)更具有現(xiàn)實的促進作用。全面預(yù)算管理是一種具有科學性、系統(tǒng)性、程序性的財務(wù)管理手段，可以有效地對企業(yè)的經(jīng)營目標進行事先安排和計劃，實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部資源的合理配置，最大限度的實現(xiàn)企業(yè)的未來戰(zhàn)略發(fā)展的意圖。

（三）全面預(yù)算管理是戰(zhàn)略目標實現(xiàn)的保障

全面預(yù)算管理是一個統(tǒng)一的財務(wù)管理系統(tǒng)，與整個企業(yè)的業(yè)務(wù)狀況、資金流向和信息發(fā)展等基本要素的構(gòu)成保持一致。房地產(chǎn)企業(yè)在制定未來發(fā)展戰(zhàn)略時，必須要以房地產(chǎn)業(yè)的市場需求為目標導(dǎo)向，通過全員的有效參與，將企業(yè)內(nèi)部的全部經(jīng)營活動劃分到一個統(tǒng)一的財務(wù)管理體系中。通過預(yù)算編制行動來確定企業(yè)未來的發(fā)展目標和行動計劃。所以企業(yè)戰(zhàn)略目標的制定必須要以合理的預(yù)算作為支撐，并通過全面預(yù)算的發(fā)展，保障房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略的合理運行和實現(xiàn)。

三、全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略中的運用

（一）財務(wù)戰(zhàn)略實施前的準備工作運用

房地產(chǎn)企業(yè)在制定戰(zhàn)略目標時，要根據(jù)企業(yè)現(xiàn)有的各項發(fā)展數(shù)據(jù)合理地制定未來戰(zhàn)略發(fā)展策略。在戰(zhàn)略目標實施之前也要做好充足的事前準備工作。房地產(chǎn)企業(yè)的管理者應(yīng)該堅持企業(yè)全局發(fā)展的戰(zhàn)略，通過合理的內(nèi)部咨詢策略的運用，為企業(yè)內(nèi)部全面預(yù)算管理的體系建設(shè)制定階段性的發(fā)展目標和實施流程，努力地將全面預(yù)算管理的工作提升到企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略實施的全局性發(fā)展的高度，并積極做好以下幾個方面的工作：合理的分析當前企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)的財務(wù)預(yù)算管理的缺陷，并根據(jù)存在的問題，提出有效解決的對策；根據(jù)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略的發(fā)展規(guī)劃制定全面預(yù)算管理的有效執(zhí)行框架；科學的、細致的對全面預(yù)算管理的實施流程進行規(guī)劃，并通過企業(yè)制度的完善保障全面預(yù)算管理的有效實施；充分認識到財務(wù)預(yù)算管理實施過程中可能出現(xiàn)的問題和阻力，調(diào)動企業(yè)內(nèi)部的一切積極力量實施全面的預(yù)算管理體系；房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)未來財務(wù)戰(zhàn)略發(fā)展目標，制定以全面預(yù)算管理為核心的企業(yè)財務(wù)管理體系，通過財務(wù)管理人員素質(zhì)的培養(yǎng)和提升，保障全面預(yù)算的合理運行。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略實施的流程

房地產(chǎn)企業(yè)實施財務(wù)戰(zhàn)略發(fā)展的目標可以有效地保障企業(yè)經(jīng)濟效益的發(fā)展。而全面預(yù)算管理模式的運用則是企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略實施的重要保證。財務(wù)戰(zhàn)略的實施是企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略管理的重要組成部分，需要企業(yè)各個部門共同支撐的統(tǒng)一體系，具體的實施流程如下所示：

1.財務(wù)戰(zhàn)略目標的確定

財務(wù)戰(zhàn)略目標是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理目標的細致化的體現(xiàn)，是企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃、財務(wù)戰(zhàn)略制定以及財務(wù)戰(zhàn)略運行的首要前提。合理的財務(wù)戰(zhàn)略目標制定可以為企業(yè)財務(wù)管理指明未來發(fā)展的方向，并有效地對企業(yè)未來財務(wù)管理工作進行指導(dǎo)，對企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供戰(zhàn)略支撐力量。

2.財務(wù)中期計劃制定

財務(wù)的中期戰(zhàn)略計劃制定，通常是指在企業(yè)未來發(fā)展的長期計劃和總體計劃實施之間的計劃。在時間上，企業(yè)短期財務(wù)發(fā)展計劃通常在1-3年之間；在內(nèi)容上，比短期計劃的行動方案更具有全面性，如果財務(wù)戰(zhàn)略實施的跨度不是很長，那么所指的企業(yè)財務(wù)中期計劃就是指企業(yè)發(fā)展的年度計劃。

3.行動方案的制定和全面預(yù)算的編制

制定行動方案的過程就是對企業(yè)財務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略不斷細化的過程，是企業(yè)某一項財務(wù)計劃實施的具體安排。全面預(yù)算編制的實施主要是指企業(yè)通過貨幣和資金的數(shù)量的構(gòu)成對企業(yè)一定時期內(nèi)的經(jīng)營和生產(chǎn)活動的成果所進行的預(yù)算，全面預(yù)算主要包括企業(yè)的業(yè)務(wù)預(yù)算、財務(wù)預(yù)算、戰(zhàn)略預(yù)算等多方面的內(nèi)容，涉及企業(yè)發(fā)展的各個部門。財務(wù)預(yù)算通常由現(xiàn)金預(yù)算和預(yù)計利潤表、現(xiàn)金流量表、負債表等方面組成。全面預(yù)算使企業(yè)的財務(wù)戰(zhàn)略實施更具可行化、具體化和定量化。

4.程序確定和戰(zhàn)略宣傳控制

財務(wù)戰(zhàn)略實施工作的程序確定是指對某一財務(wù)戰(zhàn)略行動所做出的具體的流程安排，企業(yè)在實施財務(wù)戰(zhàn)略程序時，要根據(jù)戰(zhàn)略目標的制定，合理的配置內(nèi)部的人力、物力和財力等資源。同時要積極地做好財務(wù)戰(zhàn)略宣傳工作，將財務(wù)戰(zhàn)略目標真正的付諸實踐，將財務(wù)戰(zhàn)略進行層層分解真正地落實到內(nèi)部各個管理部門和全體工作人員的工作中。并在財務(wù)戰(zhàn)略的實施過程中對財務(wù)戰(zhàn)略的執(zhí)行狀況進行合理監(jiān)控，利用全面財務(wù)預(yù)算的編制的控制分析策略，讓企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略始終沿著正確的軌道運行。

全面預(yù)算管理對企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略管理的實施具有強大的推動作用，能對企業(yè)的財務(wù)戰(zhàn)略發(fā)展進行全方面地控制。因此房地產(chǎn)企業(yè)要以全面預(yù)算管理為企業(yè)財務(wù)管理的核心，建立科學高效的財務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略和未來經(jīng)營戰(zhàn)略，從而全面提升企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的水平和房地產(chǎn)市場競爭力水平，真正的適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展。

參考文獻：

[1] 龔婕.房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理在財務(wù)戰(zhàn)略中的運用[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2011，（3）：1，4.

篇10

關(guān)鍵詞 資金預(yù)算管理 房地產(chǎn)開發(fā) 財務(wù)控制

房地產(chǎn)開發(fā)是政策敏感型行業(yè)，具有收益高、風險大的行業(yè)特點，屬于資金密集型行業(yè)。資金預(yù)算管理制度作為將企業(yè)成本、資金、協(xié)同等所有關(guān)鍵問題融合到一個體系內(nèi)的管理方法，正逐漸被房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用到如何保障戰(zhàn)略管理實施過程中。

一、背景企業(yè)概況

W房地產(chǎn)集團有限公司是一家國有大型房地產(chǎn)企業(yè)，業(yè)務(wù)范圍涉及國有資本運營、城市建設(shè)及房地產(chǎn)開發(fā)等領(lǐng)域，包括城市功能性公益性項目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地一級開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營管理等。

二、W房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金預(yù)算管理的財務(wù)控制現(xiàn)狀

1.企業(yè)資金管理有章但執(zhí)行力不強

相對于很多房地產(chǎn)企業(yè)尚未建立健全資金預(yù)算管理制度，W房地產(chǎn)企業(yè)雖然有了預(yù)算制度，但預(yù)算沒有成為企業(yè)組織生產(chǎn)經(jīng)營活動的法定依據(jù)，執(zhí)行力不強。預(yù)算指標設(shè)計有很多不合理的地方，缺乏嚴密的計量標準和考核依據(jù)，預(yù)算的約束作用不強。

另外，W房地產(chǎn)企業(yè)在決策形成后，對于進一步的財務(wù)管理工作，往往止于年度利潤規(guī)劃。企業(yè)僅僅滿足于制定全年的銷售收入、成本費用、目標利潤等幾個總括性指標，而不是進一步將決策具體化，編制出據(jù)以進行控制管理的月份、季度、年度財務(wù)預(yù)算，只有到年終決算時才知道預(yù)算的完成情況，無法做到事前和事中控制。

2.對資金的預(yù)算管理缺乏認識觀念

W企業(yè)財務(wù)部門的管理人員在對企業(yè)的資金進行預(yù)算管理的時候，只是單單的考核了本部門，忽略了公司其他部門對財務(wù)資金影響的相關(guān)性，由于其他部門只是按照財務(wù)要求定期地提交財務(wù)所用的數(shù)據(jù)，卻沒有直接的參與，提出參考意見，導(dǎo)致將自己的預(yù)算管理直接理解成對資金的計劃使用，導(dǎo)致了資金預(yù)算上存在的差別，從而也影響了成本費用的核算。在成本費用上沒有做到低成本、低損耗，反而加大了費用的計算，無形中增大了資金運轉(zhuǎn)的負擔，影響了企業(yè)的運作。

3.資金預(yù)算管理缺乏彈性機制

W公司資金預(yù)算的編制不能體現(xiàn)其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開展的實際情況，W房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)因資金算的編制不合理受到限制。為適應(yīng)資金預(yù)算執(zhí)行中遇到的突發(fā)事件，資金預(yù)算就要具有一定的彈性，這也是資金預(yù)算與資金計劃的一個重要區(qū)別，缺乏彈性的標準缺乏可執(zhí)行性。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金預(yù)算管理中財務(wù)控制改進對策

針對目前的形勢以及W房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理中財務(wù)控制管理方面存在的問題，應(yīng)該從以下幾個方面入手，提高房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭力及抵御風險的能力。

1.優(yōu)化企業(yè)的管理模式建立現(xiàn)代企業(yè)制度

企業(yè)的現(xiàn)代管理制度是為了適應(yīng)社會發(fā)展的需求和市場經(jīng)濟的發(fā)展要求而產(chǎn)生的，這就要求企業(yè)應(yīng)具有以下等特點，具體包括：產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰化、企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)嚴謹化、相互對等的職權(quán)關(guān)系、健全的激勵制約機制、廣泛的籌集資金渠道、擴大的企業(yè)規(guī)模以及持久穩(wěn)定發(fā)展等等特點。在目前企業(yè)集團內(nèi)部管理制度還不完善的情況下，通過所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，企業(yè)應(yīng)該制定產(chǎn)權(quán)投資的經(jīng)營管理制度標準。因為，規(guī)范治理企業(yè)的結(jié)構(gòu)是企業(yè)能夠有效實施財務(wù)控制手段和監(jiān)督手段的基本保證，由于政府主導(dǎo)的單邊法人的治理結(jié)構(gòu)，較大程度上會帶有濃厚的行政色彩，并會使行政的控制替代產(chǎn)權(quán)的控制，最終會致使企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)監(jiān)控失效。建立現(xiàn)代企業(yè)制度是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的方向，減少投資者對企業(yè)的日常經(jīng)營活動的干涉，能夠有效地使企業(yè)管理人員專心致志地參與企業(yè)的日常經(jīng)營管理中，逐步地完善企業(yè)的管理方法，強化企業(yè)的管理制度。

2.構(gòu)建和完善財務(wù)管理體系

（1）建立完善的財務(wù)會計體系。首先，要科學、合理、切實地設(shè)置會計科目

企業(yè)應(yīng)該根據(jù)《新企業(yè)會計準則》和《企業(yè)會計制度》等規(guī)范來對會計科目進行設(shè)置。其次，企業(yè)要對會計的核算程序進行統(tǒng)一的規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)的核算程序的統(tǒng)一性一定要建立在會計科目設(shè)置的基礎(chǔ)上，并與之保持統(tǒng)一，在此基礎(chǔ)上，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身業(yè)務(wù)的發(fā)展需要，適當?shù)卦黾屿`活性的方法。另外，完善企業(yè)的內(nèi)部審計工作，鋪張浪費等不良現(xiàn)象。加強建設(shè)健全的財務(wù)制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定自身的財務(wù)制度時，應(yīng)該具有針對性、強制性以及可行性的特點，制定出一套符合企業(yè)實際的財務(wù)管理體系。企業(yè)必須設(shè)立專門的財務(wù)管理機構(gòu)，保證能夠?qū)ｉT的負責企業(yè)的資金涉及的全部范圍，例如：工資的核算、現(xiàn)金的管理、融資的手段、方法以及固定資產(chǎn)的管理等等。針對以上的實施，企業(yè)應(yīng)該建立相應(yīng)的監(jiān)督管理體系，以到達考核的標準。

（2）企業(yè)要健全預(yù)算的會計體系，使財務(wù)管理的預(yù)算化有效實現(xiàn)

企業(yè)的財務(wù)管理部門應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營管理活動并圍繞企業(yè)的目標利潤來進行利潤表、資產(chǎn)負債表、現(xiàn)金流量表的預(yù)計編制，從而構(gòu)建出企業(yè)的財務(wù)預(yù)算指標體系。并且，企業(yè)應(yīng)該強化管理，對企業(yè)的財務(wù)情況進行月度、季度以及年度的預(yù)算管理及分析，做到嚴格考核評價、定期的檢查，實施獎懲分明的制度，形成嚴謹?shù)呢攧?wù)制度，做好財務(wù)預(yù)算。

（3）完善企業(yè)的內(nèi)部審計工作，鋪張浪費等不良現(xiàn)象

加強建設(shè)健全的財務(wù)制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定自身的財務(wù)制度時，應(yīng)該具有針對性、強制性以及可行性的特點，制定出一套符合企業(yè)實際的財務(wù)管理體系。企業(yè)必須設(shè)立專門的財務(wù)管理機構(gòu)，保證能夠?qū)ｉT的負責企業(yè)的資金涉及的全部范圍，例如：工資的核算、現(xiàn)金的管理、融資的手段、方法以及固定資產(chǎn)的管理等等。在設(shè)立專門財務(wù)機構(gòu)的基礎(chǔ)上，企業(yè)為了能夠?qū)崿F(xiàn)財務(wù)管理過程中的規(guī)范化、制度化，就應(yīng)該制定相應(yīng)的財務(wù)管理制度，比如：現(xiàn)金的報銷制度、采購、銷售的管理制度等等。最后，針對以上的實施，企業(yè)應(yīng)該建立相應(yīng)的監(jiān)督管理體系，以到達考核的標準。

3.優(yōu)化和健全資金綜合控制管理系統(tǒng)

為提高公司經(jīng)營績效暨配合財務(wù)部統(tǒng)籌及靈活運用資金，以充分發(fā)揮其經(jīng)濟效用，各單位除應(yīng)按年編制年度資金預(yù)算外，并應(yīng)逐月編列資金預(yù)計表，以便達成資金運用的最高效益。在財務(wù)總監(jiān)領(lǐng)導(dǎo)下，按照資金預(yù)算辦法辦理各部門資金管理工作。　在公司制定的發(fā)展戰(zhàn)略目標前提下，項目營銷、工程、行政等部門在預(yù)算編制前深入了解項目信息，收集與項目有關(guān)的各項指標和數(shù)據(jù)，結(jié)合自身經(jīng)驗，分別編制出回款計劃、開發(fā)計劃和費用支出計劃，由財務(wù)匯總，估算稅費等，確定資金凈流量，從而形成的科學、完整的資金預(yù)算。對存款、借款、日常往來收支以資金的安全性、效益性、流動性為中心，定期開展以下資金檢查和管理工作，并根據(jù)檢查情況，定期向總經(jīng)理、董事長專題報告。各部門必須在月末后一日內(nèi)向資金部報送下個月銀行存款、結(jié)算業(yè)務(wù)統(tǒng)計表，財務(wù)部匯總后于月末后2日內(nèi)報總經(jīng)理、董事長。并建立多級預(yù)算管理體系，在資金預(yù)算編制過程中，以年度資金預(yù)算為依據(jù)，分解細化資金預(yù)算項目和執(zhí)行期間，確保年度資金預(yù)算與月度資金預(yù)算基本一致，確保各月度資金預(yù)算期間有序銜接。以信息化平臺為依托，以控制籌資規(guī)模為重點，通過資金月度預(yù)算為籌資計劃提供前端支持，準確反映業(yè)務(wù)資金需求，有效管控經(jīng)濟活動，實現(xiàn)業(yè)務(wù)流與資金流的緊密融合。為應(yīng)對突發(fā)事件，對資金預(yù)算也應(yīng)該考慮彈性調(diào)整。確定半年度或者季度為調(diào)整單位，將事件對資金預(yù)算影響報管理部門審批，及時對后續(xù)資金計劃進行調(diào)整，保證滿足項目的資金需求和集團資金整體安全有效。

4.完善財務(wù)控制對策，充分考慮財務(wù)預(yù)算的決策作用

財務(wù)人員應(yīng)該及時地根據(jù)項目的設(shè)計方案進行財務(wù)預(yù)算，有效的對資金實施財務(wù)控制，測算盈虧的情況，同時財務(wù)人員應(yīng)該及時地對房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢做出合理的投資判斷，對所需求的資金項目有詳細的規(guī)劃，在動遷、拆遷的過程中，要及時準確的核算成本，同時還得核算可能造成的資金成本，甚至是違約金等等。要充分地考慮到財務(wù)控制在資金預(yù)算管理中的作用，對企業(yè)降低風險，加強財務(wù)控制是非常重要的。

5.完善激勵機制，將資金預(yù)算管理納入績效考核

公司績效考核委員會應(yīng)將各單位資金預(yù)算管理能力納入績效考核，引導(dǎo)管理人員對于資金管理的重視，提高資金運營效率。

四、結(jié)束語

資金預(yù)算管理中財務(wù)控制的應(yīng)用在于對企業(yè)的資金合理的進行財務(wù)控制，發(fā)現(xiàn)企業(yè)潛在的問題，幫助企業(yè)找到問題的癥結(jié)所在，確保企業(yè)資金的效率實現(xiàn)和經(jīng)濟利益的最大流入，為提高企業(yè)的經(jīng)營管理、發(fā)展提供了合理的保障，具有很深遠的意義。

參考文獻：

[1]湯谷良，王化成.企業(yè)財務(wù)管理學.北京：北京大學出版社.2008：26-37.