導語：如何才能寫好一篇房地產財務管理重點，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

節，并在這些工作中將相關的管理工作結合考慮，共同平衡，齊抓共進，才能使房地產企業財務管理上一個臺階，取得應有的效果和效益。

關鍵詞：房地產企業　資金　合同　成本、預算　結合

房地產開發企業投資大、貸款多、風險高、周期長、涉稅繁、政策強。要加強房地產開發企業的財務管理，可從下列四個重點和相關結合點著手：

一、項目融資工作和擴大企業規模、降低資金成本相結合

資金是房地產開發企業的命脈和血液。由于房地產開發企業資金投入量比一般企業大，要使開發項目順利完成，解決融資問題是企業的頭等大事。按銀行業一般規定：房地產

開發項目總投資中，自有資金應達到40％或以上，相應融資額度為項目總投資的60％或以下（具體操作上應根據銀監會最新規定，尤其是目前國家對房地產業的調控加強不放松，

故政策規定上可能更嚴）。對成立初期的企業，自有資金就是指公司的實收資本（或股本）。作為房地產開發企業，首先，在拿地前就必須進行深入的項目可行性研究，對項目總

投資作出合理的預算。項目開發的第一筆大額用款就是支付土地款，它占整個開發項目成本較大的比重。目前開發項目的土地一般采用招拍掛的方式出讓，企業在拿地前先要支付

一定的保證金，而后按土地出讓合同付款進度要求，按時付清大筆土地出讓金和動拆遷補償費等土地款。土地款一般不可能得到銀行貸款的支持，而是靠股東的自有資金投入。公

司成立時有可能的話，將要支付的土地款先作為公司的注冊資本投入，擴大企業規模，使開業后自有資金就達到項目總投資的40％，便于后續的銀行貸款操作；若有難度的話，則

在公司成立后立即先考慮擴大企業規模，增資擴股，直至達到項目總投資的40％或以上，才能向銀行爭取項目開發貸款。若該房地產開發企業有外資性質，則公司成立和增資都需

商務部的審批，每次增資額度應在市商務部相應規定之內，突破則需上報國家商務部審批，相應審批程序將會較長且難度較大。

公司成立后，立即就應著手和多家銀行進行洽談比選，在這過程中應熟悉掌握國家最新的金融政策，尤其是掌握銀監會對固定資產貸款的規定和準入要求等，對貸款10億元以

上的開發項目貸款，應根據銀監會的要求，組織二家以上的銀行組成銀團，開展銀團項目貸款，可適當規避風險。融資前期工作階段結束后，應進一步在多家銀行中篩選出了幾家

主要銀行作為組成銀團的重點銀行進行重點洽談，并從中選出牽頭行，以及副牽頭行和參與行組成銀團貸款，并盡可能根據項目總投資預算和自有資金到位情況申請到足額的貸款

額度。在銀團貸款過程中，應掌握辦理相關手續（各類審批手續等）的可操作性和時效性。可將整個開發項目貸款分為二段：甲段為土地使用權抵押（主要依據為土地出讓合同）

；乙段為在建工程抵押（主要依據為施工總承包合同），便于實際操作中提供相應的“四證”資料和進度完成資料等。

融資中另一項重要工作就是降低資金成本。可在銀行洽談比選中對銀行采用競爭機制，以促使幾家銀行降低貸款利率，最終使整個銀團降低資金成本。當然，不同的金融形勢

，不同的貸款政策將會有不同的融資結果和不同的資金成本。除了上述采用銀行貸款方法外，在目前房地產企業調控嚴厲，銀行融資無法滿足需求的情況下，也可考慮向信托機構

、關聯企業、民間融資機構等不同渠道進行融資。當然，這時更應權衡資金成本的高低，尤其是要考慮實際貸款利息高出銀行貸款利息的部分，因為該超出部分的貸款利息在稅法

上是不允許稅前扣除的，這對整個項目的開發成本影響也會較大。

二、合同管理工作和內控制度執行、資金計劃管理相結合

合同管理是房地產開發企業財務管理的重要一環。開發項目的資金使用，主要通過簽訂各類合同（土地出讓合同、施工承包合同、設備采購合同、設計咨詢合同等等），并在

合同履行過程中對各種合同款的支付得以實現。為使合同管理和項目資金的使用更加規范化、系統化，首先應制定企業內部控制制度、資金管理制度、合同管理制度等，應規定：

超過一定金額的項目用款都應簽訂合同（一般可定在2000元以上或5000元以上）；所有業務必須先訂立合同，經相關部門負責人、分管領導和總經理流轉審批后正式簽約，對重大

合同或超過一定金額的大額合同必須經法定代表人親自簽署（如土地出讓合同，施工總承包合同，銀行貸款合同等），設置審批權限和實行集體審批制進行內部控制，最后才予對

合同履行實施；并可結合制定一系列業務流程加以控制，包括 “合同審批流程”，“合同付款流程”，“費用報銷流程”等，并配以流程圖形式直觀表現。財務部應建立合同臺賬

及時登錄每一筆付款和發票收到情況，每月編制“合同付款履行表” 和“總包及分包合同付款明細表”等表式反饋合同履行情況。另外不可忽視的是一頭一尾工作，即：合同簽訂

前涉及付款環節財務應參與切入，尤其是大額工程招投標的項目財務負責人應參與；合同付款后財務部的對賬確認和反饋，包括對外：與總包單位的每月對賬；對內：與公司合約

部門的核對確認，并對總包支付分包款的及時跟蹤和督促等，將“事前”、“事后”的工作也納入整個支付體系。對合同中涉及銀行保函及其他法律問題的應與法律顧問及時聯系

，與相關部門協商解決。

合同付款環節實質上就是資金的使用管理，為嚴格把好項目用款關，首先應制定各種資金用款計劃。財務部應每年編制財務決算和下一年度財務預算，積極配合和協助各部門

每月、每季、每半年和每年編制修訂資金計劃，匯總后對資金作出平衡，在此基礎上認真編制整個公司的月度、季度、半年度和年度的資金計劃和下年度財務預算；在實施控制方

面，對每筆付款尤其是工程施工大額付款，除了嚴格按合同條款履行和審核付款外，并結合銀行對資金監管的規定，對單筆超過500萬元的項目付款，要根據銀監會實貸實付制和受

托支付的要求，上報銀行作委托支付申請后才予付款。做到每筆付款用途明確，進度合約，經得起審計檢查，并每月通過編制“資金月度計劃執行反饋表”，對每月資金使用情況

進行反饋和檢查分析。

三、成本核算工作和符合稅法規定、保證稽查清算相結合

加強成本核算管理既是企業的一項基礎工作，也是企業致勝的關鍵因素之一。房地產企業開發成本核算中成本名目繁多，其中有兩項重要的區分：一是各類開發成本對象的區

分，二是開發成本和開發費用的區分。兩大區分只有在同時且充分掌握各項稅收政策和會計準則的基礎上，才能合理準確地核算和區分，否則開發階段核算上的失誤，將帶來經營

階段和清算階段的稽查風險、稅收風險和經營風險。

成本對象的區分和確定，是開發項目成本核算的前提和首要任務。按可否銷售和功能區分等六大原則，對公司開發的項目按成本對象區分劃類（如：公寓、別墅、辦公樓、商

業、酒店等）。應結合當地稅務機關的要求，在項目開發前（或預售證辦出后）及時向稅務機關上報備案。成本對象確定后，各類成本核算內容怎樣通過合理的分配方法歸集到各

類成本對象中去，這是成本核算的關鍵，將直接關系到各類成本核算的準確性和公司利潤結算的準確性。

根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第二十九條規定：企業開發、建造的開發產品應按制造成本法進行計量和核算。其中應計入開發產品的費用屬于直接成本和

能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清成本對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規定選擇

其一：（一）占地面積法；（二）建筑面積法；（三）直接成本法；（四）預算成本法。稅法并規定：一般土地成本的分配采用占地面積法。如確需結合其他方法分配的，應商稅

務機關同意。在實際工作中，即使采用建筑面積法或直接成本法區分，也應采取：能分清直接用于該成本對象的成本支出就先直接計入該成本對象，不能分清成本對象的再按建筑

面積法或直接成本法分配。例如發生的各類設備成本及相關費用，能分清那些設備直接用于那一類成本對象，先直接計入到各自的成本對象中去，而有些設備和有些相關費用是多

種成本對象共用的且無法區分各類成本對象的，就再按各類成本對象的建筑面積或直接成本法進行分配。否則，若簡單地采取單一的建筑面積法分配，就會出現所有已分類的成本

對象的成本單價都會相同的情況，由此產生各類成本單價明顯不合理的現象。在這項成本核算管理工作中，財務部應負責做較大的基礎性工作，對所有合同逐一查閱梳理，按成本

對象區分歸類，必要時可聯系財務軟件公司，專門設置成本核算模塊幫助核算，最后按成本對象歸集直接成本和分攤間接成本，并計算出每類成本對象的實際總成本和單位成本。

在正確按成本對象核算成本的同時，還應正確區分開發成本中的開發間接費與開發費用（即期間費用），這不僅關系到會計核算的準確性和企業所得稅匯算清繳工作，還直接

關系到土地增值稅的清算中扣除數的基數的準確性，而土地增值稅在房地產開發企業的稅費支出中占很大的比重，少則幾千萬元，多則幾億甚至金額更大，影響利潤額也較大，稅

務機關會重點清算和稽查，對已列入開發間接費中的不合理的部分(包括不合理的借款費用等)予以剔除，再作為扣除數基數計算開發費用和加計扣除部分，故稽查涉稅風險較大。

堅持按稅法要求做好上述兩大成本區分，加強成本核算管理，一方面避免以后所得稅匯繳清算和土地增值稅清算帶來的不必要的麻煩，并為企業提高經濟效益作出應有的貢獻

。

四、從會計到預計，項目投資開發預算和各類經營方案預算相結合

如何使項目投資開發預算更符合實際，如何使項目獲取不菲的經濟效益和良好的社會效益，是作為財務負責人值得深思，值得探索的一項工作。首先，在公司成立前，在土地

出讓金支付前后，以及在企業擴大規模、增資擴股中和在向銀行貸款的申請過程中，都離不開一項很重要的工作，就是對項目做專題可行性研究報告，包括對項目總投資作出預算

，和以后在各種經營方式下的資金回籠，項目投資回報的預算，從靜態、動態角度進行財務預算和敏感性分析。財務部在公司合約部對項目工程建造成本估算的基礎上，對整個項

目的各類開發成本和費用進行預算，進而編制項目總投資預算，并結合實際工程進度情況適時修訂編制“項目投資流量預算”（自項目開發原始投入起到項目竣工止）。當項目開

發到一定階段，應根據市場部與客戶的接觸洽談情況，經常性地針對不同經營方案作出財務測算、評估。這些經營方案包括：股權轉讓方案；出售和租賃方案等等。應經常修訂編

制自項目開發到經營后階段的各類預算報表：“項目資金平衡預算表”、“項目現金流量預算表”、“土地增值稅估算表”、“銷售資金回籠測算表”、“租賃經營各年收入測算

明細表”等等，并從靜態和動態方面都加以測算，靜態方面主要測算：回收期、股東投資回報率，凈資產收益率等指標；動態方面主要測算：凈現值（NPV）、內含報酬率（IRR）

、動態投資回收期，凈現值指數等指標，并結合敏感性分析，對不同經營方案進行比較，分析利弊，從中選優。財務部應每年向董事會作財務決算匯報和財務預算計劃，對預算的

項目總投資和經營各方案也應經常性地向公司領導層匯報，一方面讓高層領導及時了解項目總投資情況，另一方面供最高決策層作出經營方案的選優決策。

預算工作既是一項十分重要的財務管理工作，也是房地產開發企業在項目開發階段和經營階段的一項常態化工作，它把開發預算和經營預算緊密結合起來，使我們的財務管理

工作從一般的會計核算上升為與經營緊密結合的管理會計的預算管理上來，為企業效益的提升提供決策性的依據。

結論和建議：

房地產開發企業根據其自身特點，更應花大力氣抓好各項財務管理，同時要注意各項財務管理的重點和結合點，并與企業管理各環節緊密相連，只有這樣才能取得較好的管理

效應，使企業財富效應同時得到提升。（作者單位：上海金虹橋國際置業有限公司）

參考文獻：

［1］ 徐曉麗.財務管理與企業發展的探討［J］.商，2011,(10）.

篇2

摘 要 房地產行業具有投資大、風險高和周期長的顯著特點，經過十幾年的快速發展，由于國家政策和自身經營管理等方面的原因，房地產企業積累了大量風險，再加上2010年以來國家房地產政策日益收緊，房地產企業面臨著內外雙重困境。如何突破融資瓶頸，提高資金使用效率，促進企業內部規范運作與管理，實現利潤回歸，成為房地產企業發展的重點問題，而建立和完善財務內控體系是保證房地產企業良性發展的前提。

一、房地產企業財務內控存在的問題

1.房地產企業財務內控體系不健全

目前，大多數房地產企業并沒有建立財務內控體系，在內控制度、內控環境、內控程序以及會計系統等方面均有較多不完善之處。大多數財務內控制度的制定沒有基于企業的現實情況和長遠發展戰略，也缺乏對房地產行業規則和法律的考慮，所形成的財務內控制度往往流于表面，缺乏一系列操作性較強的規范性文件和一個制定具體規范的計劃。除此之外，許多房地產企業高層管理者由于內部控制觀念的淡薄，對企業財務越權管理，控制人集財務管理控制權、管理權、監督權于自己一身，權力發揮的任意性，客觀上增大了房地產企業管理和風險控制的難度。

2.內控未能突出重點

近年來，房地產企業開發項目自有資金比例提高至30%，加息和限購令的出臺以及政府保障房的建設等政策對整個房地產業市場都產生了巨大影響，加重了房地產融資和企業現金回流的困難。現金流風險不僅沒有緩解，還有更加惡化之勢。然而，大部分企業內部控制仍以財務報表和防錯糾弊為工作的主要內容，未能合理的控制現金流，并且沒有結合企業自身實際情況，針對現金流所存在的各類問題，將將風險細化，制定可行的風險應對措施。可見，大多數房地產企業財務內部控制并未能突出需要重點防范的風險，

3.企業財務內控監督乏力

部分房地產企業沒有設立內部控制專門機構，這就使得財務內控制度的執行和落實缺乏保障，財務管理違法違規行為得不到有效制約。有些企業雖然設立了內控專門機構，但賦予的職權有限，財務管理中發現的問題得不到及時有效處理。此外，在企業財務外部監督方面，由于企業信息的封閉性，造成社會以及公眾等外部監督主體難以實現對企業內控的有效監督。

4.財務人員素質低下，財務內控意識淡薄

由于我國房地產企業發展歷史較短，房地產企業的管理機制并不夠健全，導致企業往往忽視了對財務人員素質培養，導致房地產企業財務管理人員內部控制意識淡薄，欠缺財務內控管理知識、內控管理觀念滯后，內控管理缺乏主動性和積極性，財務管理人員無法為企業的財務內控體系的建立發揮其領導作用，這嚴重影響了企業競爭力。

二、建立房地產企業財務內控體系的原則

財務內控制度包括現金及有價證券、固定資產、工程項目、存貨、籌資及權益、對外投資、銷售與收款、對外擔保、成本費用、采購與付款、稅收管理、財務管理信息系統控制等。企業建立財務內控體系既要以《會計法》、《具體會計準則》、《會計基礎工作規范》等法律法規作為依據，又要結合企業的具體情況，做到合理合法，便于企業有效增強內部管理。

一般而言，建立房地產企業財務內控體系的原則主要有合法性原則、適應性原則、一貫性原則、經濟性原則、整體性原則等。各原則強調重點不同，主旨在于要求企業財務內部控制必須遵循法律法規，根據企業發展優化內控制度，保持財務內控制度的一致性和連續性，有利于提高企業經濟效益，符合企業長遠發展大局。

三、政策建議

1.健全財務內控有關規章制度

首先，企業的財務管理要有章可循，房地產企業應根據《會計法》、《公司法》、《會計基礎工作規范》等法律法規以及企業實際，從財務管理體制、固定資產管理、資金管理、利潤分配管理、成本費用管理、財務分析和報告等方面建立一系列的規章制度。并通過實踐來不斷完善，提高規章制度的科學性和實踐性。

其次，對財務工作人員進行合理的分工，劃分權責，建立行之有效的激勵機制和監督約束機制。并要求工作人員嚴格按照規章制度辦事，避免規章制度形式化，增強執行的力度

2.明晰財務內控工作重點

房地產企業開發投入大，風險高，周期長，再加上房地產企業會計核算的特殊性，使得房地產企業內控外部環境復雜，控制的難度也極大。這要求企業財務管理人員對企業所面臨的形勢要有敏銳的洞察力，把握財務內控的主要方向。除此之外，財務管理人員還要針對重點問題制定具體應對步驟，積極防范風險。

3.加強財務管理工作

第一，完善企業之間資金往來的各種財務手續，規范擔保行為；第二，規范會計基礎工作，進行會計核算；第三，加強原始憑證審核和財務收支監督；第四，定期對會計賬簿的有關數據與庫存實物、貨幣資金、往來賬款等進行核對，做到賬證、賬賬、賬實相符；第五，保證財務會計報告的真實性、合法性和完整性；第六，嚴格按照國家規定向外報送財務會計報告，按照章程規定將年度財務會計報告送交各股東，并在股東會上如實披露企業財務狀況和重要理財事項。

4.加強內控監督，提高內控有效性

企業內部審計人員要積極開展經常性的財務收支審計、經濟責任審計和經濟效益審計，抓好內部控制制度的評審，及時查漏補缺，建立有效監督機制，使內部控制監督作用得以充分發揮。在實施企業財務內部控制、規范企業會計審計、核算的過程中，要注重企業內部控制工作的權威性和的獨立性，使財務內部控制反饋的信息得到充分重視，保障財務管理過程中發現的問題得到及時有效解決。

篇3

Key words： financial management；real estate enterprise；dynamic management

中圖分類號：F279.23 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2016）12-0243-03

1 財務動態管理的概念與原則

1.1 財務動態管理的概念

財務動態管理是財務管理的一種新的管理模式，主要通過實際模擬企業的財務內容以及財務目標，選取恰當的動態財務績效指標，運用專業系統的財務管理分析方法，動態的描述財務信息的管理模式。動態的財務管理在房地產企業中的運用就是將具體的財務目標設定到實際的企業日常管理之中和房地產項目管理之中，選取合適的財務指標以及恰當的管理工具，分離出能夠制約企業項目發展的各種因素，并衡量各種因素發生的概率，將預訂目標與實際的動態目標進行比較，從而實現房地產企業的財務動態管理模式的構建。

1.2 財務動態管理的原則

通常財務動態管理在運用中應該遵循以下原則。第一合法性，這是財務動態管理模式能夠加以運用的首要前提，財務動態管理模式的使用不能夠觸犯法律。第二適應性，財務動態管理模式應該根據不同行業不同企業的特點合理的構建，要符合企業的戰略規劃，而不是一成不變的管理模式。第三一貫性，即企業選擇財務動態管理模式應該保持方法和態度上的一致性，相應的變化應該符合企業的戰略目標以及市場的發展，禁止出現朝令夕改的現象。第四整體性，即房地產動態財務管理模式的構建應該與企業的長期發展目標相一致，同時與其他的部門的管理模式相協調。

2 財務動態管理在房地產行業運用的可行性

2.1 房地產企業在意圖上具有實施財務動態管理的可行性

對于房地產行業來講，日常經營活動涉及到的財務資金數量巨大，成本控制則顯得尤為重要。因此，房地產企業十分重視財務管理水平的高低以及資金的即時使用情況，以提高企業資金使用的安全性和準確性，避免由于個別重大資金的使用出現問題而造成整個公司破產。

2.2 房地產企業在條件上具有實施財務動態管理的可行性

一般情況下，對信息的時效性要求較高的行業或者企業比較適合采用財務動態管理模式，同時該模式的實施需要企業的管理進入信息化階段，具有強大的信息處理平臺。隨著我國房地產行業的不斷發展，不少實力較強的房地產企業都已經采用信息化管理的方式，財務管理都已經采用信息化辦公，因此，只需要引入相應的財務動態管理軟件就可以直接采用動財務動態管理的模式。

3 房地產企業財務動態管理現狀分析

當前財務動態管理模式在房地產行業中的應用并不夠廣泛、全面，仍然存在著許多的問題。許多房地產企業并沒有建立健全的財務動態管理模式，導致該財務管理模式仍然停留在表面上，或者企業設定的財務動態管理模式不適應企業的發展目標，不具有現實的操作性和可行性。當前我國房地產企業財務動態管理主要存在如下問題：

3.1 房地產企業的內部治理結構不當

我國的企業普遍存在著股權結構不合理的現象，大股東持股比例過高，一股獨大的現象普遍存在，特別是一些采用家族式管理模式的房地產企業，沒有聘用專業的經理人團隊，缺乏先進的管理理念，沒有強烈的財務動態管理理念，企業管理過程中更多的重視地產的開發與銷售，盲目的追求企業的利潤最大化，片面的認識財務動態管理的作用，對權力的控制與分配不當，使得企業的發展速度與管理質量不相匹配，嚴重限制了財務動態管理模式的發展。

3.2 財務動態管理的監督力度不足

雖然有一些企業采用了動態財務管理制度，但是在執行的過程中仍然存在著大量的問題。財務動態管理作為一項重要的管理模式，許多企業沒有在內部設立專門的機構或者指派專門的人員負責，制定相應的規則，制約在財務管理過程中可能出現的違法行為。企業內沒有建立相應的監督機制，企業內部各個部門在管理上不能形成良好的制約機制，相互監督。特別是財務信息是企業內部的私有信息，公眾的監督力度較為薄弱，企業內部的監督體系的構建則顯得尤為重要。

3.3 財務動態管理模式不完善

當前許多房地產企業不能夠選擇合適的財務動態管理模式來執行財務動態管理，一些已經建立了動態財務管理模式的房地產企業，所建立的模式也停留在紙面上，實用性較低。合理的財務動態模式應該制定適當的程序、明確細化的管理目標、杜絕違法現象的發生。隨著市場競爭的不斷加劇，房地產企業面臨的風險越來越大，合理的預測并控制風險、降低成本成為衡量財務動態管理模式正確與否的重要因素。

3.4 財務管理人員素質不高

當前我國企業的財務工作人員的整體素質較低是財務管理面臨的主要問題。特別是動態的財務管理模式是一種新型的管理模式，同時需要財務人員具備相應的信息化基礎，這就對財務管理人員提出了更高的要求。而我國許多房地產企業不夠重視財務工作人員的培訓，導致財務人員的動態管理意識薄弱、缺乏必要的財務動態管理所具備的技能，不利于企業核心競爭力的打造。

4 房地產企業財務動態管理模式構建

房地產企業財務動態管理模式的構建是一個戰略性的項目，對企業管理的影響較大，涉及到企業管理的多個方面。該模式構建的核心在于打造一個動態的管理平臺，根基是企業內部的財務數據，即時的處理企業財務數據并給予恰當準確的反饋，并將實際的財務指標與預訂的財務指標相對比，使得企業的管理層能夠及時的了解企業內部的資金動態以及使用情況。管理層能夠將企業內部的財務信息變化與市場環境的變化相對應，制定恰當的計劃與政策，降低企業的風險，提高企業應對市場風險的能力。

房地產企業應該結合自身資金使用的特點，借鑒產業鏈的理論，將企業的財務管理工作以及涉及到的員工合理的融入到一個完整的作業系統之中，提高企業員工的參與度。企業的財務動態管理內容應該包括企業每一個成本控制的環節，以提高企業的財務動態管理水平，在提高企業成本控制水平的基礎上，最大化企業的經濟利益，提高企業資金使用效率以及財務管理水平，使得企業各方面的資源實現最有效的配置。在具體的房地產財務動態管理模式的構建中，應該主要注意以下幾點內容：

4.1 分析需求

房地產企業應該在財務動態管理系統設定之前合理的分析本企業的需求，即要通過房地產財務動態管理系統所能解決的主要問題，相應的建立所需要的模塊，并作出充分的準備工作。通常，財務動態管理的第一步工作就是要實現財務管理的信息化，在涵蓋了傳統的財務管理工作的基礎上，如對日常財務信息的查詢、計算、分析、修改、統計、總結等工作，還包括了反饋、統計、評估房地產具體的資金動態和使用情況，因此，不同的需求會影響動態財務管理體系的設計重點和方向。

4.2 設計模塊

在確定了房地產財務動態管理的需求之后，有針對性的設計系統模塊，設計模塊的過程通常包括可行性分析、基礎信息搜集、企業業績評估等內容。通常財務動態管理體系根據設計的過程可以分為以下模塊，基礎信息模塊，用來記錄企業財務管理的基本信息；成本控制模塊，重點分析企業的資金的去向，在各個環節重點控制企業的成本；績效評估模塊，主要用來分析企業資金使用的效率以及企業的經營績效。三大模塊貫穿企業財務活動的始終，實現了事前、事中、事后控制，為企業財務動態管理模式的實現提供了技術層面的保證。

4.3 執行系統

隨著信息化和計算機技術的不斷成熟，相應的財務管理軟件得到了大量的開發與運營。因此，如何正確的運用財務動態管理系統成為了重要的環節。在實際的運用中，主要包括前期準備工作、分解財務成本、跟蹤成本管理、考核績效、動態反饋等環節，每一個環節對正確的運用動態系統都至關重要，各個環節要合理的配合與銜接，這樣才能夠真正的發揮財務動態系統的功能，提高房地產企業的整體財務管理水平。

5 房地產企業財務動態管理模式實施步驟

房地產企業的財務動態管理水平，關鍵在于是否得到了合理的實施。結合當前企業的相關經驗，房地產企業財務動態管理模式的實施主要包括以下幾個步驟：

5.1 做好充分的前期準備工作

財務動態管理的核心在于及時的反饋相應的財務信息，所反饋的信息必須具備可靠實際的比較標準，這樣管理層才能夠及時調整企業的計劃以降低計劃執行的偏差程度。考慮到房地產行業涉及的資金巨大，應該充分的進行前期準備工作，財務部門的工作人員應該結合其他部門的工作人員進行詳細的預算，細致的分析公司當前的信息，分析項目執行的可行性，為后期的工作作出充分的準備。

5.2 加強成本控制工作

房地產企業的每一個項目都會涉及巨額的資金，且可以分割成為眾多的小模塊。因此，財務管理人員應該追蹤每一個模塊的成本，及時地將實際成本與初期預算進行對比，分析差異，調整計劃，并將相應的責任落實到具體的工作人員，做到獎懲有據，從每一個項目出發控制房地產企業的整體的成本水平。

5.3 重視項目資源的管理

房地產企業每一個項目的執行都要涉及大量的資源，包括人力、物力與財力。這些資源合理的配置將大大提高企業的管理水平，因此，要制定人力資源的明細表與匯總表，物資資源的明細表，如設備、材料等物資，還要做好資金使用情況的明細表，對資金的使用進行分類匯總。

5.4 實施財務動態管理模式

財務動態管理模式是房地產企業財務信息的平臺，通過該平臺能夠及時的反饋企業內部的財務信息，還能夠實現對企業內部各個項目資金執行情況的動態監督，即時的反應各個部門和各個項目資金使用情況，在合理控制成本的基礎上實現了資金財務的動態化管理，借助計算機分析和匯總各個項目完成的情況。

篇4

文章編號：1005-913X（2015）07-0165-02

在房地產企業經營發展的過程中，由于其自身發展規模以及發展項目上的特性，導致房地產企業在經營發展的過程中必然會動用大規模的資金以保證自身經營發展過程中的穩定性，保證房地產企業能夠通過資金的投資回收來更加有效地擴大企業規模和提升企業的經濟效益，在這種情況下，房地產企業經營發展過程中所面臨的財務風險也會越來越多，對于房地產企業的經營發展會造成越來越重要的影響，采取科學合理的防治措施來提升房地產企業在面臨財務風險時的抵抗性，也已經成為當前房地產企業必須重點考慮的問題。

一、房地產企業財務風險的主要內容

房地產企業的財務風險是指在房地產企業經營發展過程中，在經營發展的過程中出現的最終財務活動成果與預期經營發展成果出現偏差的現象。財務風險是房地產企業在經營發展中必然面臨的諸多風險之一，一般來說房地產企業在經營發展過程中面臨的財務風險主要包括籌資風險、投資風險、經營風險以及收益分配風險四種類型，同時房地產企業財務風險還具有不確定性、分散轉移性、預測決策性以及必然存在性等相關性能，對于房地產企業的正常穩定發展造成了非常大的威脅，是房地產企業在經營發展過程中必須重點注意防治的風險內容。

二、房地產企業財務風險的形成原因

根據房地產企業所面臨的財務風險的性質進行具體的分析，一般來說房地產企業財務風險形成的原因可以分為內部原因和外部原因兩種類型。具體來講，房地產企業財務風險的形成原因主要包括以下內容。

（一）房地產企業財務風險的內部原因

房地產企業財務風險的內部形成原因又可以根據其不同的性質分為房地產企業自身的經營原因、房地產企業的內部資金流動原因以及房地產企業的財務管理工作質量原因等三種類型。

首先，房地產企業自身經營原因造成的財務風險主要指的是由于房地產企業經營發展過程中自身經營管理水平不高、經營管理理念較為落后、項目投資時過于盲目、缺乏有效的市場調查和分析工作內容、對整體房地產市場的競爭缺乏有效的評估等等，最終造成房地產企業自身經營管理工作水平落后，進而造成經營發展過程中出現財務風險；其次，房地產企業的內部資金流動原因造成的財務風險主要指的是房地產企業在資金流動的過程中，存在著自身資金結構不夠合理、外來資金流動量過大的現象，這種情況下一旦外來資金出現波動情況必然導致房地產企業面臨著相應的財務風險；最后，房地產企業的財務管理工作質量問題主要原因是房地產企業在財務管理工作過程中，財務管理工作水平不高，并且經常出現財務管理漏洞，導致自身財務管理工作難以取得有效的成果，部分房地產企業財務管理工作甚至存在監守自盜的現象，自然也會造成房地產企業經營發展過程中的財務風險。

（二）房地產企業財務風險的外部原因

房地產企業財務風險形成的外部原因則主要包括市場原因、國家政策原因以及其他意外因素等等。

首先，房地產企業市場原因形成的財務風險主要指的是房地產企業在項目運行過程中，沒有完全地把握好市場的變化情況，沒有做好市場信息的調查分析工作，沒有根據當前階段市場的實時需求完成項目運行籌劃工作，進而導致房地產企業在項目運行工程中出現項目買賣不夠順利，進而出現了房地產企業的財務風險現象；其次，國家政策原因導致的房地產企業財務風險主要指的是由于國家房地產政策宏觀調控過程中造成的房地產企業財務風險，當前國家政策原因事實上是造成房地產企業出現財務風險的本質原因；最后，其他意外因素造成的房地產企業財務風險主要指的是房地產企業在經營發展的過程中出現的一系列意外因素的統稱，房地產企業在經營發展過程中很有可能遭受到非常多的外界影響因素，例如，項目運作過程中的地震因素、安全因素等等，都會造成房地產企業經營發展過程中大量資產流失，進而出現房地產企業財務風險現象。

三、房地產企業財務風險的治理措施

綜合上述房地產企業財務風險的形成原因，房地產企業在經營發展過程中應該結合自身經營發展的特性，采取科學合理的治理措施，提升房地產企業在面臨財務風險過程中的抵抗能力，保證房地產企業規模實現健康快速的提升。具體來講，房地產企業在面臨財務風險的過程中應該采取以下治理措施。

（一）提升房地產企業財務管理工作質量

房地產企業應該通過提升房地產企業財務管理工作質量來達到規避房地產企業財務風險的目的，首先，房地產企業應該針對員工自身在財務管理工作上的理念進行全面的更新，保證企業財務管理工作觀念能夠有效地契合當前財務管理工作的發展和要求，能夠緊緊跟隨在國家房地產市場宏觀調控政策的指引，從而有效地提升房地產企業上下在財務管理工作上的風險意識，更加有效地做好企業財務管理工作；其次，房地產企業應該針對自身的財務管理工作制度進行優化和完善，將財務管理制度更加深層次和更加全面的融入到企業的經營發展工作中，通過科學標準的制度來實現企業財務管理工作質量以及工作范圍的進一步提升，保證企業財務管理工作能夠取得更加有效的應用成果，幫助房地產企業更好地規避財務風險。

（二）加強房地產企業項目運作流程的優化

房地產企業應該在項目運作的過程中進一步優化項目的運作流程，針對項目運作過程中存在的財務風險進行分解和分析，加強財務管理工作在項目運作過程中各個流程的應用，以便更有效地完成財務管理工作的同時，也能夠有效地調整房地產企業的項目運作內容，保證項目運作過程中出現的財務風險得到有效的控制，提升項目運作效益的同時有效的提升房地產企業的整體經濟效益。

（三）加強財務管理工作的預算機制應用

房地產企業還應該充分加強預算機制在財務管理工作中的應用，有效的達到提升房地產企業財務管理崗工作質量，減少企業財務風險的目的。房地產企業可以將預算管理機制全面的應用在自身的經營管理工作中，包括企業的財務管理、人員管理、行為管理、項目管理等內容，房地產企業可以通過對預算管理的應用來有效地提升其經營發展過程中的控制能力，通過科學統籌的安全以及規范合理的預算制度來有效地降低企業在進行上述工作時面臨的財務風險，從而有效地達到控制房地產企業財務風險的目的。

（四）加強市場調查

房地產企業在經營發展的過程中應該時刻加強對市場情況的分析調查，加強對國家宏觀調控政策的學習和領悟，通過對上述內容的學習來衡量當前自身在市場競爭的地位，進而更好的做好房地產企業的經營發展工作，也有效的降低房地產企業的財務風險。

篇5

關鍵詞：宏觀調控；房地產企業；財務管理；問題及對策

一、財務管理的概念與特點

財務管理指的是在整體目標一定的情況下，對購置、投資資產，融通、籌資資本以及在經營過程中現金的流量即營運的資金，以及利潤分配的管理。財務管理是依據財經法規的制度，根據財務管理原則，來進行企業財務的組織活動，并對財務關系進行處理的一項經濟管理工作，是企業管理的核心。概括的說，財務管理是一項對企業的財務活動進行組織，對企業的財務關系實施處理經濟管理工作。

企業的生產經營活動具有一定的復雜性，因而企業的管理內容也十分豐富，且存在相互作用，相互影響的現象，自身特點明顯。財務管理的特點有如下幾個方面：第一，財務管理作為一項管理工作具有很強的綜合性；第二，財務管理涉及資金面廣，與企業的各方面都有著緊密聯系；第三，財務管理狀況良好與否是企業是否合理經營、技術應用是否先進，是否運用了得當的決策等等這些企業管理狀況的直接體現。

二、宏觀調控政策

房地產行業是我國目前最重要的投資領域之一，對我國經濟的發展有著重大的影響，但也會帶來一定的危機。基于現狀，我國對房地產業采取了一定的措施，實施宏觀調控，且收效明顯。我國對房地產業的宏觀調控政策，主要考慮以下幾方面內容：第一，抑制投機行為、保護合理需求。抑制投機行為是當前最緊急的任務，而長期的任務便是保護合理的需求。國務院有關部委對房地產業進行宏觀調控，在保證執行歸檔措施的同時，要做到根據不同的地域，不同的需求，具體進行調控，做到供求結構合理，保障中低檔房源的供給，防止房地產泡沫的產生，從而保證我國經濟的良好發展；第二，不同地區不同對待，防止一刀切。房地產業具有一定的區域性以及非流動性，因而不同的城市間存在的差異也很大。實施宏觀調控的時候，對房產發展過熱的地區應重點對待，防止畸形的發展。對房產發展一般地區，就不能應用一樣的措施了，否則容易抑制到當地房產的發展。應當采用合理的措施，避免抑制合理需求。第三，房地產行業存在的問題，不是單獨的現象，也不是簡單房地產自身的問題。這些問題是宏觀經濟運行以及經濟體制中很多問題的綜合反映，因而需要綜合的治理。

三、財務管理面臨的問題

我國近年來的宏觀調控政策，包括有國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知以及新國八條，主要都是為了抑制房價上漲，對貸款利率進行了調整，以及近期推出的限購政策，加強保障性住房等等。這些政策的出臺說明了當前國內房地產市場面臨的問題非常嚴重，也說明了政府對這些問題有清醒的頭腦，并有決心來調整。而要化解當前房地產問題，重點就在對住房“去投資化”、“去賺錢效應”，并采取嚴厲的住房信貸政策及房地產稅政策，達到擠出房地產泡沫、改善居民基本居住條件的目的。而這些政策措施的出臺，也使我國的房地產企業遇到了挑戰，很多問題也應運而生。

1.在外，財務管理面臨著以下一些問題：

(1)融資難

房地產企業拿地沒有以前方便了，一些資金充裕的企業根本拿不到地或者開發不起來。還有因為銀行的利率上調，企業的融資成本增加，融資也越來越困難，很容易造成資金鏈的斷裂，這對房地產公司財務管理來說是一個大的挑戰。

(2)利潤空間縮減

目前房產的開發，需要配套建設保障性的住房，這些現實的問題都對房地產企業的存在空間有著嚴重的威脅和影響。房地產企業利潤空間縮減，前期投入不變，如何協調好資金的運用，保障房地產企業的發展，是財務管理的任務之一。

(3)銀行放款條件嚴苛

隨著融資越來越困難，房地產企業資金運行的不易，目前銀行的放款條件也十分的嚴苛，因而對企業自身信用的標準越來越高。如何提高房地產企業自身信用，加強同銀行的關系合作，最終獲得銀行的放款，這些，都考驗著房地產企業自身的財務管理。

2.在內，財務管理也存在一些問題：

(1)長期以來，我國的房地產企業存在“財務”與“會計”不分這一現象，財務管理被包含在會計工作中，管理內容也被局限在營運的資金管理這一方面，且沒有得到足夠的重視。財務管理人員素質沒有嚴格的標準，水平參差不齊。

(2)財務管理制度不嚴，管理沒有適應的標準和措施。沒有相應的監督檢查部門和機構。

(3)房地產發展速度快，其財務活動也越來越復雜，沒有配套的信息系統對其實施信息管理和控制。

四、財務管理的對策

1.財務管理的意識要加強

財務管理是企業管理的核心，對財務預算、營運資金的管理以及財務控制這些工作應當予以重視，企業財務管理的層次要得以提升，對財務管理的重要性和必要性必須在思想上提高認識，在企業管理中財務管理的中心地位應得到確定。與此同時，財務管理水平的提高，以及對財務管理人員的素質要求必須嚴格，明確這些財務人員的工作責任，其工作的主要內容包括控制資金、管理各項資產、合理管理企業的投資與籌資，理論知識豐富，有能力根據數字來分析經濟活動和關系，對企業經營活動能夠提出合理、科學的建議和意見。

2.信用的建設，實現融資

房地產企業融資十分重要，要想擺脫目前融資難的困境，必須加強信用這一觀念，做到誠實守信、規范經營，從而能將自身的信用等級提高。在融資方面，做到與大企業加強合作，爭取利用大企業的高等級信用為自身進行擔保，最終獲得銀行的貸款，實現融資。還應同金融機構加強聯系，經常將自身企業經營的狀況向銀行進行通報，使銀行對企業資金流向以及經濟狀況能有所把握和知曉，得到銀行的信用評定，最終獲得資金，開展經營運作。

3.財務管理日常預算及經營工作要加強

企業的財務部門，應當認真的編制和執行好財務預算，實現企業的目標利潤。根據制訂的預算，為實現這一目標，企業財務部門應一定程度上約束企業的經濟行為，實施加強管理，定期檢查，嚴格考核，落實責任以及兌現獎懲等這些措施。

對日常的現金流量做到合理的估計、保證。現金管理工作的內容主要是對資金的收入與支出進行估算，對現金流入與流出的時間進行確定，對未來需要的資金能夠有良好的預測，且對資金需要能夠切實及時的保證。嚴格把關好公司款項，規定清楚付款的條件，且及時收回款項，完成交易。

4.財務管理制度與體系的建立

房地產企業應遵循針對性、操作性以及強制性原則來制定財務的會計制度，其制訂的財務管理體系必須符合企業的實際需要：首先財務管理機構要專門的設立，對企業資金的融通、現金出納、財會管理、工資核算、固定資產以及對預算編制和決算等等實施工作進行統一的管理；其次要實現財務管理規范化與制度化，因而要制定起相應的如現金、采購、報銷、稽核等財務管理制度；最后，強化監督的機制，制定起相應的考核制度。規范程序，對工作人員責任進行明確，保證財務行為的規范、合法，保證企業的生產經營運行正常。

5.財務管理實現信息系統化

篇6

關鍵詞：內部控制 財務管理 創新

一、房地產企業集團財務管理創新的迫切性

房地產開發經營具有涉及面廣、開發周期長，投資額大，資金回收期長，經營風險大的特征，因此房地產企業屬于資金密集型的高風險企業，而房地產企業的集團化又使得房地產企業的經營范圍從單一房地產開發，向集房地產開發、物業管理以及商業地產開發等為一體的綜合業務模式轉變。

傳統的房地產財務管理模式已不能適應集團化發展的需要，其問題主要表現在：1、“被動反映型”的財務核算不能充分發揮財務管理在戰略規劃、實施、控制方面強有力的作用。2、難以及時掌握各下屬企業的資金周轉情況，致使資金管理有章無序，存在體外循環現象。3、對重大事項缺乏事前參與和事中實時監控。 4、不同利益主體考慮的目標不同，子公司向集團公司上報的會計信息往往從本位主義出發，缺少大局意識，通常對重要信息、異常情況不充分披露，甚至還隱瞞一些信息……這些問題的存在都制約著集團的管理和決策能力，不利于集團化企業的持續發展。

《企業內部控制基本規范》和《內部控制規范指引》的頒布實施，為集團型房地產企業的規范化運作提出了新的要求。因此在內控機制下房地產企業集團要實現良性發展，獲得可持續性核心競爭能力，必須進行財務管理創新。

二、財務管理理念的創新

在內部控制體制下財務管理職能中的財務控制職能進一步強化。一方面財務管理已從被動的財務核算向全局性財務決策、控制職能轉變。財務管理不僅僅是財務核算、財務報告和分析，更多地參與到投資決策、資金籌劃、預算管理、納稅管理、內部控制制度管理、財務監督與評價和財務人員隊伍建設上來。另一方面財務管理需要業務管理和財務管理的完美結合，財務管理須縱深到房地產的各個專業化領域，即投資決策、設計研發、營銷策劃、招投標管理、施工管理、成本管理、預算控制、績效考核等，并貫穿于房地產項目生命周期的始終。

三、財務管理機制的創新

財務管理體系是企業管理體系中的重要組成部分，是企業在一定戰略目標指導下，對經營活動和投、融資活動實施有計劃的財務管理活動，通過有明確職責、適當的風險控制機制來貫徹落實的價值化管理體系。在內部控制體系下企業集團須建立一套既適合企業實際、又適應長遠發展的財務管理體系。

由于房地產企業屬資金密集型的高風險行業，母子公司之間的業務基本相同。因此，房地產企業集團應采用集權型的財務管理模式，決策權集中于母公司。集團公司掌控財務戰略決策，集中控制和管理集團內部的經營和財務管理，成員企業須嚴格遵照執行。

在同一法人主體下，各分公司執行統一的財務制度。建立集權分權適度、權責利均衡、多級分層分口控制系統，實行“歸口管理，分級核算，逐級審批”的財務管理原則。該系統從縱向看是“集團公司（母公司）- 子公司-孫公司”的多級控制關系，橫向看是在每一個控制層級中各職能部門間進行資金、成本的歸口管理和控制。第一層次控制設在集團財務部，負責整個集團的資源分配、資金調配、投資管理等總體安排，并負責指導、組織、協調集團及所屬企業的財務核算和管理工作。建立財務決策制度，明確決策規則、程序、權限和責任，進行科學分工，嚴格職位設置和授權管理。

四、財務管理手段創新

房地產企業規模擴張和集團一體化運作要求決定了財務管理系統實施的復雜性。要想在戰略信息化條件下提高財務管理水平須創新管理手段。

1、建立信息化管理系統平臺

信息化是現代企業重要管理工具，更是房地產企業重要的管理支撐點。運用信息化管理手段建立以集團組織架構為基礎的網絡管理體系，將所有業務功能搭建在一個平臺，集團所有數據在同一數據庫集中處理，對房地產企業集團管理的各項業務進行集成應用，實現財務管理、預算管理、資金管理、數據分析和人力資源管理一體化，從而形成集團統一的數據流和信息流，為公司決策提供準確、完整的信息。信息管理平臺的建立能有效提高房地產企業的效率、降低成本、加快發展并實現房精細化管理，從而提高產品質量，控制運營風險，提升競爭力。

2、實行資金集中管理

資金是房地產企業的命脈，在母公司建立資金集中管理系統，實行資金集中調配，加強資金調控，減少沉淀，提高利用率、收益率，同時也可提高集團整體信貸的信用等級，擴大融資能力，更有利于集團加強對全資和控股公司間的交易監控，防范資金風險。

3、實行全面預算管理

全面預算管理是財務管理的核心，是將戰略目標與政策規范落實為具體行動方案，也是實現戰略目標的前提和基礎。企業集團必須在信息化管理軟件平臺的基礎上，建立以預算管理、KPI績效考核和預算執行檢討機制為一體的全面預算管理體系來規劃、控制房地產開發的生命周期，激勵集團內各子公司、各部門，保證經營目標的實現，同時考核、評價各子公司責任人的業績，并與利益掛鉤，實現激勵與約束的雙重效應。

4、完善內部控制機制

篇7

關鍵詞：房地產；財務管理；不足

房地產與人們的生活息息相關，房地產行業保持健康的發展，對保障人們生活的平穩運行有積極的促進作用。同時，房地產想要健康的發展，離不開優秀的房地產財產管理的支撐。因此，高效的、合理的房地產財務管理不僅影響著我國人民的生活，并且會推動我國經濟的發展。

一、新形勢下我國房地產財產管理的現狀

（一）房地產財產管理制度不完善

房地產財產管理制度不完善，是我國房地產行業中普遍存在的問題。具體表現在財務制度不健全，以及僅有的財務制度也沒有得到很好的執行；同時，我國房地產財產管理制度在具體分工上存在空白。

在我國，大多數房地產行業的財產制度不健全。比如說，一些房地產行業沒有完善的房地產財產管理系統，房地產財產管理人員經常會在工作中出現工作范圍重復、工作范圍缺失的情況，影響了房地產財產管理人員的工作效率。財產的管理工作中相關職能缺乏，也是我國房地產財產管理上存在的不足。現階段我國所謂的房地產財產管理，只是單純的停留在記賬和編制財務報表上，對于影響房地產發展的財務預測、控制、分析等管理職能方面，我國大多數房地產公司都沒有涉獵。

（二）房地產財產管理人員素質不足

近年來，我國房地產的發展速度世人有目共睹，但在房地產行業高速發展的同時，相關的財產管理人員的培養速度卻遠遠低于房地產行業的發展速度，這也就造成了在我國很多的房地產企業，出現財產管理人員管理不科學，把房地產財產管理工作簡單化的現象的情況，財產管理人員單純地認為，所謂的房地產財產管理，只是簡單的記賬和編制財務報表，而往往忽視對其他方面的探究。這種想法，影響了房地產合理的、健康的發展。所以說，現階段對房地產財產管理人員進行培養，是我國房地產行業發展的關鍵。

（三）企業成本管理不科學

眾所周知，房地產行業涉及諸多方面。例如，土地使用權、施工中對成本的控制以及相關項目方案的設計等。對這些方面的成本的控制，影響著整個房地產行業的成本情況。但在我國，土地使用權糾紛、相關項目方案設計不合理，已成為我國房地產行業中屢見不鮮的事情，影響了整個項目的資金的投入，同時，更嚴重影響了我國房地產行業的發展。

二、新形勢下我國房地產財產管理的對策

（一）完善房地產財產管理制度

如何完善房地產財產管理制度，是我國房地產行業關心的問題。完善房地產財產管理制度，要從以下兩方面入手：

首先，要完善房地產財產管理部門中對不同工作人員的不同工作性質的定位。在我國的房地產財產管理中，經常會出現這樣一種情況：有些工作大家一擁而上，但有些工作卻無人問津，這是工作性質不清晰的表現。所以說，要明確工作人員在房地產財產管理工作中的位置，細化工作人員之間的分工合作，杜絕工作中出現工作空白的現象。

同樣，加強對房地產行業中不同工作方面的涉獵，也是在完善房地產財產管理制度中要重視的問題。在房地產行業發展的過程中，房地產財產管理所涉獵的財務預測、控制、分析等管理職能，影響著房地產行業的發展。合理的財務的預測、控制、分析，能有效地降低房地產行業中的浪費現象的發生，提高房地產行業的資金利用率。

（二）加強對房地產財產管理人員的培養

人才是企業發展的根本，人才的缺失會影響企業的發展，這一點，在我國的房地產行業中，表現得尤為明顯。

現階段，我國房地產行業高速發展，造成了我國現階段專業房地產財產管理人員不足的局面。在很多的建筑企業中，很多所謂的財產管理人員，只是曾經的包工頭、會計，專業知識的缺乏，讓他們很難應對在我國房地產財產管理方面出現的各種問題，對相關的房地產財產管理上專業問題理解不夠，不能對相關問題提出科學的、有效的解決方案，影響了房地產行業的發展。所以說，在我國相關房地產財產管理人才的培養勢在必行。

（三）完善企業的成本管理體系

完善企業的成本管理體系，可以有效地提高房地產行業中資金的使用率。比如說，科學的企業成本管理體系，可以提高對房地產相關項目的監管力度，減少房地產行業的失誤，保證資金合理使用。

房地產公司，在所投資的項目中，對房地產相關項目的研討是先期工作重點。通過對相關項目的探討，有效地保證了相關項目決策的科學性和準確性，保證了項目資金的合理使用，才能使普通的房地產公司發展成為房地產品牌。由此可見，完善企業的成本管理系統，是房地產企業高速發展的關鍵。

（四）提高房地產對企業財產安全風險的認識

房地產在投資中存在著風險，所以說，一定要提高房地產對企業財產安全風險的認識。在房地產在投資決策中，首先要克服盲目、樂觀的思想，做到科學有效的分析，權衡在投資中要面臨的收益和風險，保證房地產投資的科學性。同時，也要加強對現金流量的預算和掌控，減少房地產行業中風險產生的可能性，降低企業面臨風險時所遭受的損失。

（五）實行必要的房地產財產監管機制

房地產項目是一項大規模資金流動的項目。因此，對房地產財產的監管必不可少。首先，對房地產財產的監管，有利于保證資金使用的合理化、科學化，提高資金的使用效率；房地產財產監管機制，可以保證每一分資金使用的公開化、透明化，最終維護企業的利益。

三、結束語

新形勢下，我國房地產財產管理是我國房地產行業改進的重點，合理的房地產財產管理對提高房地產行業資金的使用效率、維護企業的合法利益、保證房地產行業的發展有著積極的推動作用，同時，房地產行業健康、有序的發展，有利于推動我國經濟的平穩運行。由此可見，高效的房地產財產管理，對于房地產行業的發展、國家經濟的平穩運行來說，具有非凡的意義。因此，房地產財產管理優化勢在必行。

參考文獻：

[1] 袁斌.新形勢下我國房地產財產管理現狀及對策分析[J].現代商貿工業，2010（06）：3-4.

篇8

一、房地產企業中財務治理的作用

在經營開發的前階段,房地產企業想要進行房地產開發就首先應取得相關政府的批準,在取得審批后才能進行房地產開發。在開發階段,房地產開發商應有針對性的對消費者進行經濟活動。因此房地產企業在不同經濟活動階段會有不同的工作內容,業務往來的對象也不完全一樣。因此在房地產企業的財務治理工作中,具有計劃性、復雜性以及經濟強大性等多種不同的特點。財務治理作為指導房地產企業經濟活動的關鍵,在房地產企業經濟活動中,具有以下作用:

(一)有效安排籌資內容,提高籌資效率

企業在進行長期籌資時,財務治理能夠根據房地產開況合理的規劃資本財務與債務情況,將財務結構與股份配置進行詳細分析后得出籌資申報結果。房地產企業才能夠根據投資申報數據進行資本融資與房地產開發。通過財務治理進行的不同籌資方式的對比,房地產企業也能從中發現利益,制訂出符合自身條件的財務決策。

(二)有效設計投資規模,控制投資風險

對于長期當地產經濟投資來說,財務治理的好就能幫助企業進行科學的投資活動,減少投資風險,控制投資成本,提高投資利潤。房地產企業在進行經濟活動時,組建投資方案進行拿地的時候,需要根據項目所在地的市場行情進行有效觀察,并根據不同市場環境制定開發方案。將房地產建設的可行性與引導的敏感性進行設計研究,通過不同的方案評估資金情況,制定出符合房地產企業的發展戰略。在后期進行方案的實施后,也能根據實際的市場反應,進行有效的經濟方針修改,幫助企業調整投資方案,修整投資建設,促進房地產企業健康發展。

(三)有效的調整運營效率,提高銷售預算

企業在進行經濟調配時,需要財務管理在中間充當調控手。進行有效地營運資本調整。有效的財務治理能夠在實際工作中幫助房地產企業提高資金營運效率,提高資金流通,為房地產企業在開發建設的過程中帶來源源不斷的企業收益。并通過科學的財務預算,幫助房地產企業減少運營資本,實現相同的現金流,最大程度的提高企業利益。從這里可以看出,房地產企業的財務治理工作能夠對企業的財務資本進行有效管理,制約成本,通過有效的財務治理工作強化企業利益,通過科學的經濟計劃幫助企業進行有效的資本活動,控制風險,實現房地產企業的利益最大化。然而在現實工作中,房地產企業財務治理存在著相當一部分管理問題以及財務漏洞,這會影響房地產企業經濟活動,對企業造成或小或大的經濟損失,甚至引發大的財務危機。我們需要對問題進行思考,設計對策及時進行解決。

二、房地產企業財務治理存在的問題

目前的房地產企業中,財務治理工作存在著一些問題,問題的存在會影響企業的發展,主要問題有以下幾個方面:

(一)相當一部分開發項目缺乏財務治理的可行性研究

財務治理工作的主要內容就是在房地產企業提出新的開發項目時幫助企業對新項目進行可行性研究,系統的研究會幫助企業審慎時度,但是現在實際情況是,出現了新的開發項目時,企業不將項目報財務管理部,不通過科學的系統可行性>:請記住我站域名/

(二)企業經營管理者對財務治理工作重視程度不夠

房地產企業在進行財務管理中,經營管理者不能對財務治理工作投以百分之百的重視,在房地產企業活動中,管理工作人員不能使財務人員在企業開發中參與活動,財務治理在日常參與的活動還僅僅局限于報銷登記、記賬以及撥款付款、報表登記等等。在房地產企業的開發項目制定與經濟風險的預算時,高層人員不能調動財務治理人員的積極性。例如在企業進行一級項目的開發與制定時,如果不將財務工作交給財務治理人員進行籌劃,就不能得出開發項目的制定時間、詳細籌劃資金以及投資的金額大小。由于房地產開發過程中不能交予財務治理工作人員詳細分析項目利弊,總結經濟程度,就不能在項目過程中順利籌資,會影響企業發展。更重要的問題是,在項目開發建設過程中,經費不僅應用在開發建設中,還應將部分經費放在營銷過程中,但是資金的調配比例如要財務治理工作人員進行詳細預算,在項目開發和銷售過程中,出現資金需求時再進行籌資就已經為時已晚。

(三)財務治理中資金的管理存在問題與風險

房地產企業發展中,由于財務部門的缺失,會造成企業可調配的資金總數較少,資金來源少,渠道窄,造成融資困難的問題。這會造成房地產企業的投資規模受到局限,限制房地產開發項目的擴大。由于多數房地產開發規模較小,資金有限,在項目開發完成之后需要將資金迅速回籠,這就會造成資金建設不及時,在開發下一項目時資金不能到位,造成回收資金難,財務管理過程中的資金回收

是房地產企業管理中的重要問題。另一方面,由于房地產企業的利益追求,管理人員會將資金集中在大城市進行投資,隨之也會加大投資風險,財務風險會隨著越來越大。 (四)工作中缺乏高效的財務管理制度與風險意識

由于在實際財務治理工作過程中,財務管理模式相對較為單一,這會對項目的開發造成阻礙。在實際工作中,財務治理僅承擔著項目成本管理與資金流出控制,不重視資金預算與財務分析,影響財務的有效利用以及監督管理的強度,這會使房地產開發過程中財務工作混亂,難以發揮正確的價值。

(五)成本管理創新能力不足

部分房地產企業在發展過程中實行的成本管理方案是較為全面的,要求員工在工作過程中嚴格執行成本管理手段。但是在執行過程中,不少房地產企業不能守住原則組織工作,資金管理的成本管理流于形式,部門與部門之間存在著工作脫節,在財務治理工作中,也存在著監督脫節的問題。成本管理過程中,財務治理創新能力不足,在進行前期的工作勘察以及設計過程中,不能將預算工作精細做好,同時財務治理工作過程中,財務工作人員的專業能力有限,不能講一線資料完全設計得體,這就會出現無法有效的將成本進行控制的問題。

三、房地產企業財務治理問題的解決對策

(一)提高企業財務管理意識

房地產企業的經濟活動具有強大的復雜性,在實際工作中計劃性很強,只有通過科學的財務管理,才能有效控制資本流通,實現風險預算與控制,帶給企業最大的利益空間。因此企業在經濟開發項目的過程中應強化財務管理意識,將財務治理作為房地產企業的重要環節,確立其核心位置,增加財務管理部門的話語權,提高其工作地位,將整個房地產經營活動與財務治理融為一體。

(二)加大財務相關可行性的研究力度

房地產企業在工作中屬于行為管理收效的工作,是一個高投資、高風險同時擁有高回報的行業。在房地產企業經營管理過程中,應重視財務管理的作用,在新開發項目中,要加大開發前的可行性研究,促進財務管理工作的科學性與有效性,使投資開發風險降到最低,最大限度的提高企業的經濟效率。在財務治理過程中,管理人員應詳細對項目進行分階段分析,具體考察項目施工細節,組織數據材料,全方面對風險與回報進行數據分析,制定相應的措施進行彌補,只有這樣,企業在進行項目開發時才能順利進行,避免引發大的問題。

(三)加強開發項目的成本控制

房地產企業在進行項目開發時需要考慮的成本有很多,具體包括土地成本、建造成本、材料成本、管理成本以及銷售稅費成本等多個方面。在財務治理工作中,重點應對這些成本進行有效控制,嚴格避免成本提高以及其他人員暗箱操控克扣成本的出現。在項目開發過程中,財務治理部門應緊盯成本歸處,對成本嚴格控制,有效的財務成本管理會幫助企業降低成本,提高獲益。企業應選擇合格的施工隊伍,這樣才能保證在施工過程中減少質量問題,避免成本增加。

(四)建立完善的財務管理制度體系

有效的資本管理是財務治理的關鍵,在企業經營過程中,只有建立完善的財務管理制度體系,才能在經營項目中實現企業價值最大化。這需要企業在經營中密切配合,加強管理。建立財務管理制度,通過監督實現經濟利益的透明化。同時,建立健全的監督管理制度應提高企業監督部門的信譽,讓被監督部門能夠完全信服。

(五)提高財務人員的素質與管理水平

經濟發展,對房地產企業的財務治理人員也提出了更高的要求,按照目前的企業工作要求,我們應不斷提高財務人員綜合能力,增強素質,加強隊伍管理水平。在日常工作中,管理部門應組織財務人員參加各類培訓,增加知識結構,同時應組織考核,監督財務管理部門每位職工都按時參加,培養財務管理工作意識。

篇9

(一)資本結構不合理，資金成本高、負債率高

房地產企業是一個投資量大，投資周期長的資本密集性行業。一個項目從立項，到土地審批到最后的竣工投入使用，需要經歷很長時間，其投入量大，投入面廣，房屋在竣工前需要的資金量非常大。新形勢下，房地產企業融資更難，很多企業為了得到資金，根本不考慮融資成本，借入的資金成本非常高。不考慮自有資金和借入資金的比例，根本沒有考慮財務杠桿的作用，資金結構不合理，加大了財務風險及經營風險，過高的資金成本吞噬了企業的利潤，影響了企業的收益。

(二)不重視成本和費用的管理，不重視預算

我們所說的成本和各項費用管理主要是指經營費用和產品成本的預算、控制和分析等管理活動。在企業中開展這些方面的活動，主要作用就是對房地產企業的管理進行全面的挖掘和分析，節約更多的成本，有效的控制企業各項費用，從而提高企業的經濟實力，在市場中保持更加旺盛的競爭力。很多房地產企業良莠不齊，根本不重視成本和費用的管理，經營者沒有財務管理的概念，沒有做到對企業經營和生產的全過程的監督和控制，導致了企業財務管理方面存在各種各樣的問題，加大了企業的成本。不重視預算管理，沒有預算或在預算的編制與執行上各行其道，各部門之間不能形成默契，導致整個預算體系存在問題，使預算沒有得到很好的執行。

(三)內部控制制度不完善

大部分中小房地產企業未建立完善的內控體系，企業監督和控制主要靠人來管理人，不是用制度管理人，財務人員一人兼數職，不相容崗位沒有分離，沒有建立內部控制體系，使財務管理混亂，財務管理及企業經營存在很大的漏洞，企業頻繁出現舞弊現象。(四)財務人員素質不高，財務管理意識淡薄房地產企業重控制輕管理現象很普遍，尤其是中小房地產企業，很多經營者只需要財務解決融資問題，根本不重視財務人員的素質，財務管理意識也非常淡薄，企業的財務管理流于形式。會計信息的真實性、完整性得不到體現。使財務活動中的預測、監督、控制與決策沒有起到作用。

二、解決對策分析

(一)加強財務管理，降低資金成本

房地產企業的項目開發周期長，資金需求量大，通常都會采用融資。不同的融資方式，會產生更多的利息和財務風險，因此，在進行財務成本預算過程中，應該對各種融資方式進行全面的分析和研究，科學合理的對企業的經營成本進行控制，制訂不同的融資方案，在融資時要考慮資本結構，最大限度利用財務杠桿，將企業的資金成本控制在合理的水平之內，切實有效的降低企業成本，降低財務風險，對企業的資源進行優化配置，使企業效益最大化。

(二)建立完善的財務制度，加強內控管理

我國房地產企業的財務管理水平低下，在管理過程中沒有建立完善的管理制度，沒有建立內控體系。在企業發展過程中，為了切實有效地提升企業在市場中競爭力，必須要加強企業內部的財務管理。建立健全財務管理制度，完善財務監督機制，加強財務管理的作用，有機結合內部審計和財務監督部門，全面有效的對企業的財務活動和經營活動進行監督。建立健全內部制度，相互制約和監督，提高會計人員的工作質量，防止財務管理中出現錯誤和舞弊行為，實現對內控制度的有效監督。

(三)建立財務預算體系，強化財務的管理職能

房地產企業管理者應該重視和支持財務預算管理工作，建立完善的財務預算體系。在房地產企業中的通過建立并且完善財務預算的動態性，能夠有效的對房地產開發建設進行一定的監控，注重對預算行為的監督和檢查。尤其對資金使用情況進行重點的監督和檢查，對于存在問題及時上報，提高資金的使用效率，對于企業閑置的資金應該充分進行利用，進而能夠有效的實現資金管理，實現資金使用的效益最大化。同時在檢查過程中還需要分析研究項目建設和投資存在的風險，設立風險預警機制，對財務風險進行一定的監督及防范，從而發揮財務管理的作用與價值。

(四)加強財務人員的專業水平，提升綜合素質

提高財務人員的財務管理水平，就必須要提高財務人員的綜合素質，只有高素質的財會人員，才能保證財會工作正常有序。提高財務人員的綜合素質，首先從人員的選撥入手，按照國家相關規定選撥優秀人才，考察人員的專業技能和從業資格；第二在工作中要不斷進行培訓，建立和完善培訓機制。倡導工作中不斷學習，加強專業知識和技能培養，使財務人員的綜合素質得到提升。

三、結束語

篇10

一、房地產企業中財務管理的作用

房地產行業在其開發和經營階段之前就需要得到政府機構的相關審批，且不同的階段所對應的業務來往對象也不同。因此，房地產企業具有計劃性強和復雜性大這兩個尤為顯著的特點。而財務管理是企業在進行經營管理時不可或缺的一部分，因為它包含著企業的財務計劃和企業的財務決策及控制。那么結合著房地產企業的特點，財務管理在其中發揮著如下幾種作用：

（1）就長期籌資而言，有效的財務管理能夠合理地安排籌資的時間、規劃資本及債務結構和分配股利。因為房地產企業必須根據規劃立項時申報的投資總額來確定該企業的注冊資本金以及外融的資金額，這樣才能符合相關的法律法規。而通過不同的籌資方案的對比，可以找出符合該企業自身的經驗戰略和財務戰略。

（2）就長期投資而言，有效的財務管理可以幫助房地產企業安排合理的投資規模，提高投資的收益以及控制投資的風險。房地產企業在進行項目拿地時，必須要根據該項目土地的所在區域的市場行情，對該項目的開發方案做出敏感性分析和可行性研究，通過對不同方案下盈利能力和現金流進行的評估，選出符合該企業自身的發展戰略以及市場需求的投資方案。在后來執行方案時，還要結合政府的宏觀政策、市場的行情以及企業的經營狀況，對方案進行及時有效的修整。

（3）就營運資本的管理而言，有效的財務管理工作能夠幫助房地產企業調高資金的營運效率。房產企業在項目進行建設時以及之后的銷售期所產生的資金流量是相當巨大的，企業應從自身的實際情況出發，通過預算體系的全面建立和業績考評來提高預算的準確性，從而合理地確定企業的資金流向，并盡可能用最少的營運資本來支持與之相同的營運中的現金流。

可以看出，房地產企業的財務管理的工作實質就是對房產企業的資本進行效益管理。一旦房地產企業能夠開展有效的財務管理工作，那么一定能幫助企業控制經營的風險，并達到價值最大化的企業目標。然而，在現實中，各大房地產企業中都存在著一些財務漏洞和風險，造成了企業的經濟損失。

二、房地產企業的財務管理所存在的問題

（一）有些開發項目缺乏財務相關的可行性的系統研究

部分房地產企業在進行項目的決策時，缺乏了系統的可行性的研究，尤其是缺乏了財務的可行性研究系統的支持。最后所做的決策，其更多的還是依據管理層的經驗進行判斷，這樣的依據缺乏了數據的支撐，缺乏了科學的系統的可行性論證和市場經濟的分析。

（二）企業的經營者對財務管理工作不夠重視

房產企業的經營管理者沒能讓企業的財務人員更多地參與到企業的開發和經營中去，他們對財務工作的認識，還簡單地停留在日常報銷、記賬、付款以及編制財務報表等工作層面上。舉個簡單的例子，當房產企業在進行項目的一級開發計劃的制定時，若沒有財務人員，那么就沒有辦法有效地測算出項目籌資的時間點、籌資期限和金額的大小。由于房產企業的籌資金額一般都占了投資總額的百分之五十到百分之七十，所以存在著較大的籌資難度，而且籌資的時間也會比較長。

更重要的是，這部分資金不光要用在項目的開發建設上，還會用在經營銷售的部分階段上。如果在后來再出現資金需求，這時再進行籌資，那么勢必會影響到項目的開發和銷售，會讓人感覺“手忙腳亂”“焦頭爛額”。那么，之前的一級開發計劃又有什么意義呢？

這樣的現象在許多中小型的民營房產企業中尤為突出和嚴重，究其本質原因，還是因為所有權和經營權的不分無法在企業內部對管理中設立有效的業績評價體系。

（三）資金的管理存在問題和風險

在房產企業的發展過程中，由于資金來源渠道較少、融資較難，在一定程度上制約了房產企業的投資規模。這就導致了一般規模的房產企業不可能在同一時間進行多個項目，更別說跨地域的投資了。由于多數的房產企業的規模都不大，他們自身的資金存有量是有限的，他們一般是等前一個項目竣工后或銷售的資金回籠后，再利用回籠的資金去完成項目的配套設施或后期建設，抑或投資建設另一個項目。而對于一些拆遷項目，由于拆遷的過程較長，而且當中會有各類的不可預見的補償問題，開發資金的管理也存在著風險。由此可見，在這期間房產企業需要的資金量是比較大的，而且回收期很長，因此在投資過程中企業一直都承擔著較大的風險。而由于房產企業的經營者為了追逐更高額的投資回報，他們大多把投資集中在了一些中心城市，因為他們認為這里的居民具有較高的收入。但是隨著行業競爭的日趨激烈，其自身的投資風險將會越來越大。 這就顯得房地產企業中加強財務管理顯得更加重要。

（四）缺乏高效的財務管理制度和風險意識

房產企業中，經營者除了財務管理的意識不強外，財務管理的模式也比較單一。僅僅嚴格控制了項目的成本和流出資金，對于預算和資產的管理以及財務的分析等都不夠重視，缺乏有內部有效的監督管理制度，導致了財務管理的混亂。

由于國家的住房商品化的形勢推動，房產企業實現了快速的增長，而在經營中更多的是重視項目的施工和銷售這兩個方面的管理，而財務管理工作并沒有得到足夠的重視，有的甚至讓至親來擔任財務人員。這就很容易使得房產公司的財務管理工作缺乏一個明確的分工，也缺乏專業性。

三、針對存在的問題，房地產企業的對策分析

（一）增強企業的財務管理的意識

基于房產企業計劃性強、復雜性大的經驗管理特點，只有通過有效的資本管理，才能實現對風險的管控，給企業帶來最大化的利益。所以房產企業的經營管理者必須增強財務管理的意識，確立財務管理在整個企業管理中的重要甚至是核心地位，增加財務人員在自身企業內部的話語權。

（二）加大財務相關的可行性的系統研究力度

房地產是一項高投資、高風險、高回報的行業，所以在房產企業的經營過程中，必須加大對所開發項目的可行性的研究力度，以提高企業財務管理工作的有效性，并降低投資風險，提高企業的經濟效益。財務管理的工作人員應審查并核實項目可行性的調查報告中的各個環節，包括戰略目標，甚至具體的施工細節也不能放過，并全面分析調研運行該項目的成本和利潤等，預測出運行該項目可能會存在的風險并制定相應的措施，能夠有效地避免因風險引發的資金流失的現象的出現，以確保房地產企業財務管理工作的嚴謹和全面。

（三）加強對開發項目的成本控制

房產項目所需的成本包括了土地成本、建造成本、管理費用、銷售費用、投資利息及各種銷售稅費。房產項目的成本控制其重點在于對施工建設的成本控制，所以對它進行有效的財務管理控制是非常必要的。首先要嚴格把關招投標這一環節，避免暗箱操作或吃回扣的現象發生；其次要選擇一個合格的施工隊伍，因為只有一個信譽好、合格的施工隊伍才能在根本上保證工程的質量，才能杜絕或減少因為質量問題出現的成本增加的現象；對要簽訂的合同進行嚴格的審查，并注意工程的簽證。

（四）建立和完善企業的財務管理制度體系

資本的有效管理是財務管理工作的本質，以達到企業價值最大化的目標。那么就需要得到企業的各個經營環節的密切配合。同時，由于房地產這一行業具有投資大、風險高、周期久、供應鏈長以及地域性極強的特點，那么就更需要企業實行更加嚴格的資本管理，預防各類經營風險的出現。所以房產企業必須在自身內部建立其一個完善的財務管理制度體系，其中應該包括：一是關于投融資的決策體系。在該體系中，要根據公司的戰略管理的目標，制定出相應的投融資的規模、相關的資本和債務結構以及利潤和現金流的評價指標等等。二是預算管理的體系。這一體系是指在一個假設的周期內，預測房產企業的經營情況，并編制預算金額，為企業設定出目標值。三是業績評價的體系。這一體系的主要作用是比較上述的兩個體系所設定的目標和實際的執行結果之間的差異，是上兩個體系的保障。四是健全企業管理制度，讓財務管理制度能夠行之有效地執行。五是提高并強化信用的觀念，做到規范經營及誠實守信。

（五）提高財務人員的素質和管理水平

當前，經濟的迅速發展，也不斷增加了對財務人員的要求。按照我國相關的規定，單位的財務人員必須要有會計證才可以從事財務方面的工作，所以在房產企業中想要實現行之有效的財務管理，就必須對財務人員的從業這個進行嚴格的審查及核實。企業在進行招聘時不但要嚴格考察財務應聘人員的專業知識和專業技能，還要對財務應聘人員的職業道德和社會道德進行嚴格的把關，以降低在日后的工作中出現損害公司利益的行為的可能性，確保招入的是一個有利于企業發展的合格的員工。

在日常的工作中，應要求財務人員積極參加各類相關的財務管理的培訓，增加自身的財務知識，并提高自身的財務管理水平。另外，高水平的財務管理人員應該在企業的內部開展關于財務知識的培訓，企業中的各個職能部門都應按時參加，這樣也能加強企業整體對財務管理工作的意識。