導語：如何才能寫好一篇房地產項目運作管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：房地產；市場營銷；項目化管理；運作

房地產市場營銷活動過程相對復雜，涉及到房地產行業的多個管理、銷售部門，其完成需要多人合作，有明顯的“項目”系統特征；因此，可以將其作為一個項目來進行管理，即結合項目系統和房地產市場營銷特點，開展項目化管理；將項目管理思想、方法運用到房地產市場營銷活動中，旨在獲取更多優勢，進一步提高房地產市場的資源配置效率。

一、房地產市場營銷與項目化管理

（一）房地產營銷與項目管化理內涵

所謂房地產市場營銷，其特指當前我國房地產市場中的居住類住房市場，具體含義則是指房地產開發公司、企業或商等為了更好的實現企業預期的發展目標，針對住房產品的銷售進行的一系列營銷策劃、目標制定、消費者與競爭者行為分析，以及制定有關的價格、渠道、服務策略等等一系列活動。所謂項目管理，則是運用專業的“項目活動”知識、技能、方法和工具等實現預期的項目目標，旨在對“項目”進行科學、有效的計劃、組織、協調主控制，實現既定有限資源優化配置的一種系統管理方式或方法。

（二）房地產市場營銷活動的項目特征

1.有項目不可復制的獨特性特點

具體到某個房地產市場營銷活動，其不是一個簡單流程，更不是每一個房地產開發公司、或者同一房地產公司不同時期、不同項目都可以使用同樣的方法開展相關營銷，整個營銷活動過程與某個“項目”類似，是一個涉及多部門、由多人共同協作完成的活動，每次營銷都是與眾不同的，有其不可復制性。

2.要實現“項目”的質量、利潤目標

具體某個“項目”，要求要能夠實現預期的項目目標、能否滿足消費者的既定需求；房地產市場營銷活動的主要目的就是要實現房地產開發企業預期設定的一系列質量、利潤等具體目標而開展的營銷活動；二者的目標具有一致性。

3.要在一定資源條件限制下實現目標

社會主義市場經濟條件下，任何一家企業擁有的資源都不是無限的，房地產開發企業也是一樣；并且房地產開發企業同其它類型企業相比，其受到的資源條件限制可能更多、更加的明顯；因為房地產開發企業要實現企業預期發展目標需要更多的、更大量的資金、人力和物力支持。房地產市場營銷活動就是在這樣的資源條件下，在規定時間內實現企業預期發展目標的一系列營銷活動。

二、房地產市場營銷活動的項目化管理運作

關于房地產市場營銷活動項目化管理運作，實質上就是將房地產開發企業現有的戰略性營銷目標視為一個項目來進行管理和運作，依據當前最先進的項目管理思想、方法，將房地產市場營銷活動分解成多個具有互動特點的工作任務、工作目標和工作步驟，以便更加科學化的開展營銷活動，具體步驟如下：

（一）建立項目組織

要想成功實現房地產市場營銷活動的項目化管理運作；首先要建立一個項目管理策劃組織，旨在為項目管理提供支持，具體由項目經理負責；一般情況下項目經理是從房地產開發企業內部來聘用，項目經理直接對房地產開發企業營銷副總負責；具體某個項目的項目經理選出后，要由項目經理依據項目特點、要求等來選拔具體的團隊組成人員；團隊組成人員的選擇，既要符合團隊建設要求，又要考慮團隊組成人員的多樣性，即要從房地產開發企業的各職能部門中進行挑選，人員不足情況下可以考慮進行社會招聘，選拔好團隊成員后要對成員進行系統的培訓，保證每一個團隊成員深刻、統一的了解與理解所要從事的項目管理工作。

（二）項目實施計劃

房地產開發企業在完成前期的市場調研后，需要進一步明確目標市場，為下一步的詳細營銷項目計劃制定作好準備；一般情況下，營銷項目計劃主要包括房地產開發企業的營銷戰略計劃、營銷預算計劃、營銷人員分工和營銷日程安排和營銷廣告計劃等。營銷項目計劃是實施的基礎，要想有效提高項目質量，保證營銷活動的科學性，其離不開周密計劃的支持；計劃制定過程中要充分考慮用低成本和高質量的結合問題，時間安排上則要緊湊，媒體選擇上既要考慮廣告的短期效果，又要考慮廣告的長期影響。另外，該階段還要注意團隊成員之間的協作與合作，所有人員集體參與，保證制定項目計劃的科學性與可操作性。

（三）項目實施與控制

房地產市場營銷項目的實施，其一般在房屋產品階段即樓盤建好后正式開始運作；但營銷項目的實施準備過程卻很長，其則涉及到房屋的設計、建設過程；首先，需要配合房屋規劃、建設部門定位房屋產品，調查了解消費者的真正需求，以及對房屋產品戶型、周邊樓盤建設分布情況、周邊環境等提出建設性建議。對于項目實施，還要具體研究項目進入市場的時機，目的是便于對房屋產品建設進度進行管理和控制。房屋銷售階段，關于項目實施工作主要是針對營銷項開展廣告宣傳，旨在發掘市場中的潛在客戶需求，并制定合理的價格策略，依據宏觀經濟形勢選擇有針對性的營銷策略實施營銷項目，同時有序控制營銷進度以順利完成預期營銷目標。

（四）項目終結

項目是否終結，是以是否完成營銷任務、實現銷售目標為前提的，但也并不是沒有明確的結束期限。如要在規定的工作計劃完成日期內完成營銷任務，實現銷售目標；如果提前完成目標，可以考慮追加營銷任務，在保留現有人力資源情況下，接著開展營銷。如果在規定時間內沒有完成任務，則要進一步分析問題的原因，如果是不可預測、不可避免的因素影響，可以考慮延長項目周期，如果是項目運作問題，則需要及時宣告項目失敗。此外，需要說明的是成功項目終結工作，即文件歸檔、信息保存、人員回歸、解散項目組織或者延續到下一個項目中。

結束語

房地產市場營銷活動是過程相對復雜，涉及部門、人員較多，有明顯的項目系統特征，結合項目管理和房地產營銷知識，將先進的項目管理思想、技術、方法運用到房地產市場營銷活動中，對進一步提高房地產市場營銷的資源配置效率具有重要意義。

參考文獻

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一、房地產項目動態財務管理概述

動態財務管理是財務管理的一種，是資金控制的一種科學方式。動態財務管理通過對未來發展的預期分析，通過模擬總結出未來財務經營與完成目標之間的差距，從而進一步運用財務管理方式規避風險，實現財務指標穩定發展的分析方法。運用動態財務管理方法可以讓企業財務信息受到實時監控。將動態財務管理引入房地產項目的開發與建設管理中，可以提高房地產項目的財務風險可控能力，在全面預算、稅務管理、資本應用管理、制度、流程、團隊管理中趨勢線動態監控。發現問題的前提下，不斷創新管理方法與機制，加強房地產項目的整體財務運作能力，在建設前期確立好建設成本預算、在建設中期通過信息化數據備案與計算能力，提出動態分析方法，幫助房地產項目在建設中期節省額外開支，降低不確定性風險發生的概率，降低建筑成本。在將動態財務管理引入到房地產項目后，實時動態的財務目標與預期目標之間的差距不斷變動，通過管理機制的不斷調整，修正誤差，降低風險，實現企業的財務動態管理目標，創造更大的盈利空間。

動態財務管理：動態成本=意外風險損失+額外支付

動態財務管理的成本投入：總成本-動態成本-預期成本=最低承擔成本

動態財務的經濟收益：經濟收益=建設總款-最低承擔成本

動態財務管理模式的主要在于科學控制房地產項目的各項工程建設用款，從不同角度與方向加強項目建設合理性，利用動態成本監督的方法控制房地產項目的經濟預算與成本投入，選擇一系列的動態財務指標改善項目投資與建設有效性。利用動態化的調整機制與財務管理模式，提高房地產項目的目標跟進效率，修正預期錯誤，控制可變風險，以此來實現房地產項目的動態化財務管理，實現經濟收益。

二、房地產項目動態財務管理可行性分析

（一）降低房地產項目可變成本帶來可觀價值 房地產項目的開發需要投入相應的建設成本，房地產公司不僅需要投入一定的技術能力，還需要提供創新思維建設創新性的房地產項目。但是這種創新需要更多的成本投入，面對新技術引進與策劃手段的創新，房地產項目可變成本越來越多。利用動態財務管理方法可以實時監控財務數據與成本投入情況，對可控的財務投入成本進行管理，降低了房地產的成本投入。因此，為了節省資本，長期可持續發展，建立長遠的戰略發展計劃，必須從財務戰略的角度尋求真正的發展空間。房地產項目應用動態財務管理已經是時展的特征，也是房地產開發企業適應當前開發項目運作的一種標志。

（二）信息化技術應用解決了靜態財務管理難題 隨著信息化技術的廣泛應用，財務管理也逐步加入了信息化技術，以信息化技術作為基礎支撐，實現對公司內部財務數據的分析與管理，對資本進行控制，實現資本投入的最大價值。在全球經濟發展一體化的背景下，財務管理的信息化發展利用信息平臺或云計算服務能力，就是動態財務管理的體現，為了能夠處理大量的財務數據與預期的運算分析，需要一種強大功能為一體的軟件作為依賴。這種軟件系統根據不同公司的具體情況與操作環境，確立不同的動態管理分析數據與發展路線。利用現代化的設備與信息網絡程序進行房地產項目的操作，保障房地產項目的有效運行與安全維護，實現房地產項目建設的經濟效益最大化。動態財務管理還節省了房地產項目開發與建設的大量時間成本，降低了建筑材料與建設人員投入的大量額外成本與額外花銷。

（三）動態財務實時評價指標對房地產項目成本優化作用 實施動態財務評價指標，可以有效的優化項目成本，降低投資風險，主要表現在：第一，動態財務評價指標能夠對項目實施過程中個階段的財務狀況進行縱向比較，這與傳統靜態財務評價指標要求兩階段的財務指標必須一致的橫向比較不同，變得更加靈活。運用定量處理的評價方式，不同階段的財務指標，所采取的樣本數據一定會有所不同，所以不同階段就會出現不同的采取結果。這樣就會初夏一下兩種狀況；如果每一階段都運動不一樣的財務評價指標，就一定會給動態財務評價體系帶來一定的影響；如果固定的運用某一階段的財務指標，就會存在一定的片面性，午飯全面的反映出其他階段的財務指標，這也是定量選取法無法應用于動態研究的問題所在。第二，經過長期的研究表明，動態財務評價指標主要還是應該采用定性指標的選取方法。雖然定性指標的選取方法具有一定的主觀性，可能會受到研究人員自身主觀認識的影響，但是與定量指標選取方法相比，還是具有一定的優勢，尤其是在財務指標評價體系構建方面的運用一般都是以定性指標選取法為主，具有深入的研究經驗，并且已經建立了較為完善的評價指標體系，是進行動態財務評價體系指標選取的最佳方法。

三、房地產項目動態財務管理模式構建

（一）基礎信息管理模塊 動態財務基礎信息管理的思路是在房地產項目中，搭建動態信息公布與維護平臺，從信息對稱角度下手解決存在的額外資本投入問題，利用信息平臺降低未知風險發生的概率。開展動態財務管理需要掌握房地產項目具體的詳細內容，如開發投入成本、采購資金明細、建設用地規格、人員配置與單位價格、市場價格變動、風險系數等情況。在相關信息的了解與資料的分類過程中，動態財務管理需要對目標進行明確的規劃與存儲。這樣才能在建設中期與建設后期進行對比，對房地產項目的具體發展制定明確的方案，根據實時管理的需要制定動態信息發展方案，及時調整方案可行性，拓展工程發展進度，實現對資本投入的跟蹤調查。

（二）房地產資金、稅務管理模塊 房地產項目中資金管理與稅務管理占到了非常重要的地位，對房地產項目的建設具有很強的影響力。動態財務管理的開展過程中，主要針對房地產資金、稅務內容進行監控與調整，實時匯總信息，分析信息，總結應對方案。

資金管理的主要內容是籌融資管理、資金計劃制訂、資金計劃執行、日常管理。資金管理是以財務信息結合房地產項目開發的不同階段開展工作，在項目初期主要根據項目的前期投資，開發計劃、資金初始方案做出分析。在動態財務管理活動中及時向股東反饋最新的房地產項目發展詳情，推進房地產項目的發展動力，做好項目融資的各項前期準備工作，并采取一系列措施盡可能的開辟新的融資渠道，建設風險評價機制，針對融資渠道與投資方案進行隨時隨地的風險評價。

在項目具備四證條件后，房地產項目一旦開工建設獲得相應建筑資金后，需要做好款項應用與管理工作，處理好資金在項目建設過程中的應用方向，對項目建設中產生的額外花銷與其他支出進行定位和確認，盡量避免因為人為風險導致的額外支出，安排好各項資金的支付，完善整個工作流程，確保方案的可行性。在結合公司的實際情況、項目開發的進度、資金來源等數據后，提出調整策略，相關部門要建立溝通，實現房地產項目的有序發展與建設。

稅務管理的主要內容是加強稅收的合理性，動態財務管理基于稅收法律政策法規，開展對房地產項目的評測，按照科學的方法處理納稅申報、稅收優惠、開展項目稅務籌劃、規避稅務風險、應對稅務審計、避免稅務風險損失等，實現稅收收益最大化目標。

（三）項目績效與成本管理模塊 房地產項目的績效考核是評判房地產項目建設速度與建設質量的關鍵指標，也是評價工作人員工作能力與建設效率的影響因素。績效評估主要的工作內容在于對項目具體的實施進行評價，從房地產項目建設的初期到完工，主要包含：一是工作內容的動態績效考核，針對房地產建設項目的具體工作信息與建設狀況進行不定期的抽查檢驗、查詢、評估；二是項目綜合性評估，通過對房地產項目建設完工后整體的狀況進行評估，如工期、費用、質量、合同、資源、組織、信息等展開評價，給出具體的績效考核指標，量化指標評價每一個房地產項目建設細節。在成本管理中要建立動態成本調查機制，更加靈活地調查研究每一個房地產建設項目中的成本投入狀況，核實具體的成本使用狀況，掌握房地產項目實施中的具體操作流程與信息，動態跟蹤房地產建設人員、物料的成本實際花銷情況，有利于房地產項目建設的穩定發展，及時發現并解決問題，避免風險加劇與額外成本的支付。

四、房地產項目動態財務管理模式運行思路

（一）項目前期準備工作 房地產項目動態財務管理在前期做好充分的準備工作，對房地產項目的整體信息與建設要求、標準擁有全新的了解，掌握房地產項目的發展具體信息，保證系統的有效運行。在房地產項目建設中通過動態財務管理實現資源的相互配合，提高財務管理能力，加強各方面與資源的輔助效果。房地產開發企業盡可能收集全面的財務信息并根據相關資料進行分析總結，對房地產項目建設的預期投入成本情況與實際建設方案進行總結與測評，提出存在的可知風險因素。利用動態財務管理模塊，制定出詳細的資金使用規劃與可行性研究報告等各類項目分析資料的編制，為接下來的工作做好準備。

（二）項目成本分解與核對 在做好前期的準備工作以后，要加強對建設中每一個項目詳細組成部分的成本分解，核對其價格與投入成本的實際差距，找出誤差值并確立導致誤差的直接影響因素。對房地產項目建設中期的項目成本投入進行分解，并且對應各個詳細的采購成本環節，進行資本投入的項目核對，核對每一個項目建設環節的基本因素與成本投入內容。首先就是財務人員要對成本進行分解，根據建設項目內容，按照產品采購、成本投入、實際耗費資本三個關鍵因素，進行核對。在前期發展與規劃中，房地產項目的成本投資需要科學、合理的規劃具體的方案，將各個項目的成本清單進行有序的羅列，將不同階段的建設目標分配給不同的部門去執行并按期完成建設任務，以此作為績效考核的標準。將工作細分，將房地產項目的成本投入進行分解，細化建設目標，便于后期的核對。通過分解工作細節，在有限的時間內可以將信息分配進行點對點的核對，讓部門負責人注意工作細節與工作內容，更好地完成工作，讓財務部門與各負責部門方便及時溝通每一個工作細節，協調工作內容的下一步發展策略。

（三）項目完工情況跟蹤、反饋、調整 房地產項目建設完工后，要根據房地產項目建設的實際背景、實際價值進行全程跟蹤，通過建立信息核對與訪問程序，財務部門要完成各項內容的統一，協調各部門，組織開展房地產項目建設的后期跟蹤、反饋、調整工作。動態財務管理要求財務部門要跟蹤房地產項目中子項目與字母表的執行情況，并做出工作評定，之后會根據項目的實際需要，將這一評定結果反饋給相關的項目實施部門，這樣就能讓有關人員及時了解到這一階段計劃目標的實施效果并做出相應調整。也可以直接向股東給出反饋，通過股東與財務部門的協商，制定新的解決方案，調整子目標、子項目的修整計劃。

動態財務管理的完工項目檢驗，通過動態財務管理，房地產項目的工作內容更顯得清晰有序，工作內容的細化、預期的分析、部門的協調、成本的實時監控、制度與管理的創新都在一定程度上改進了房地產項目傳統的管理模式，讓財務部門更能及時的了解到項目資金使用情況，對成本的投入了然于心，對整體的運作情況更好地配合與調整，實現最大的經濟收益。

參考文獻：

[1]高崎：《房地產開發項目的動態財務管理方法探究》，《投資理財》2012年第10期。

[2]何朝輝：《網絡財務管理發展中存在的問題分析及其對策》，《中國新技術新產品》2012年第4期。

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關鍵詞：房地產；開發；風險管理；項目管理

1、房地產項目風險管理的基本理論

1.1 房地產項目風險管理的概念

房地產項目風險管理是研究房地產開發過程中風險發生規律和風險控制技術的一門管理學科，各經濟單位在風險辨識、風險估測和風險評價的基礎上，根據具體情況優化組合各種風險管理技術，對房地產項目風險實施有效的控制和妥善處理風險所致后果，以期達到以最少的成本獲得最大安全保障的目標。在決策時，能否達到上述期望目標，不僅取決于決策前的風險辨識、分析和評價是否全面正確，還取決于在實施控制方案過程中能否進行正確的效果評價，對控制方案不斷修改，使其更加切合實際。這表明房地產風險管理方案的實施是一個動態過程，管理者必須根據實際情況隨時辨識、分析和評價新風險，修改管理方案，這樣才能達到以最少的成本實現最大安全保障的目標。

1.2 房地產項目風險管理的過程分析

房地產項目風險管理一般包括風險識別、風險分析、風險應對和風險控制等四個階段，各環節緊密聯系，其推行和開展按一定的程序周而復始、循環往復進行。

（1）風險識別是風險管理中最重要的步驟，只有全面、正確地識別房地產開發過程中面臨的所有風險，才能有的放矢地針對風險進行分析，使風險管理建立在良好的基礎之上。通過風險識別應盡可能全面地找出影響風險管理目標實現的所有風險因素，采用恰當的方法予以分類，逐一分析各風險因素產生的根源。風險識別的參與者應盡可能包括項目隊伍、風險管理小組、來自公司其他部門的專家、客戶、最終使用者、其他項目經理、項目相關方以及外界專家等。另外，項目風險識別并非一蹴而就的事情，應當自始至終反復進行。

（2）風險分析包括風險定性分析與風險定量分析，風險定性分析是確定風險發生的可能性及其后果的嚴重性，并按照風險對項目目標可能的影響進行風險排序，以明確特定風險的重要程度從而指導風險應對計劃的制訂，并幫助項目團隊成員修正計劃中出現的偏差。風險定量分析則是量化風險的出現概率及其影響，確定該風險的社會、經濟意義以及處理的費用和效益分析。不僅量化分析每一個風險的概率及其對項目目標造成的后果，而且也分析項目總體風險的程度。通過對項目實施各階段可能存在的風險進行盡可能詳盡的分析，包括分析風險性質、風險發生的可能程度、風險發生對預期利潤的影響程度，使項目可行性研究建立在風險分析的基礎上，選擇可靠性好、風險隱患少、風險程度低的項目管理方案。

（3）針對風險識別和分析的結果，為提升實現目標的機會，降低風險對目標的威脅，必須制訂項目風險應對計劃。風險應對計劃必須與風險的嚴重程度、成功實現目標的費用有效性、項目成功的時間性與現實性相適應，同時也必須得到所有項目利益相關方的認可，并應由專人負責。項目一旦立項，項目管理者就應該緊密結合國家對房地產市場的監管政策，在城市規劃、政策法規的約束條件下，研究房地產的供求現狀及發展趨勢，確定周密的產品方案和營銷策略，圍繞項目開發進度優化資源配置，統籌資金安排，使整個項目的實施有條不紊，進而達到預期目的。

（4）跟蹤已識別的風險，監視殘余風險，識別新出現的風險，修改風險管理計劃，保證風險計劃的實施，并評估風險減輕的效果是項目控制的主要任務。完善的控制體系和有效的實施，是防范風險和控制風險的可靠保證，同時也將成本管理與企業的整體經濟效益直接聯系起來，對減小財務風險的作用極其顯著。一個好的風險控制系統可以在風險發生之前就提供給決策者有用的信息，并使之做出有效的決策，達到項目風險管理的目的。

在以上四個階段中，項目管理者只有充分了解房地產項目的風險情況，對“易發險情”進行認真的分析和預測，并根據自身實力估算投資風險的承受能力，綜合權衡房地產項目的收益和風險，制定各種風險的防范措施，達到風險小而收益高的目的，才是房地產項目管理的真正目的所在。下面結合該項目的案例，運用項目風險管理的基本理論來具體分析該項目開發中存在的風險及產生根源，對重要風險進行估計和評價，同時提出較為詳細的風險管理措施。

2、工程實例：

我公司開發建設的湖州項目總建筑面積約45萬m2，綠地率40%，是由別墅、高層、小高層組合的住宅小區。從規劃設計上看，該項目強調不同建筑群體的統一性和完整性，規劃設計方案既要能滿足該建筑物的各項使用要求，同時又必須符合建筑間距，相鄰建筑間的相協調。從規劃布局上看，項目建設充分體現了現代感與自然文化氣息的結合，建筑互相圍合、各組團間貫穿公共綠地，即統一又形成每個單一的整體，構成氣勢非凡的空間效果。

2.1 項目各階段的風險識別

在投資決策階段，從各項政策方面來看，本項目具有得天獨厚的優勢；從社會環境與經濟環境方面來看，由于國家總體經濟形勢的良好，風險因素也較少。但是由于國家相關部門對國有土地進行了徹底的清查，相繼下發了關于房地產土地交易方面的各項文件，嚴格的土地政策使該項目在土地獲取方面面臨極大風險。

在土地的獲取階段，房地產開發所需巨額資金和融資是開發商最為關切和頗費心機的問題。我國房地產業資金大部分來自于金融機構的貸款，許多開發商利用貸款進行滾動操作，然后將樓盤以個人按揭貸款進行銷售，最終將房地產風險轉嫁到金融機構身上。由于房地產金融體系的內在脆弱性和資產價格的內在波動性，使得該項目也不可避免地具有籌資方面的風險。

在建設階段，該項目也將面臨著招標模式風險、承包合同風險、工期拖延風險、項目質量風險、開發成本風險及施工索賠風險等，但只要施工單位與開發商在房產開發市場具有良好的口碑和品牌效應，因此項目在招標模式、承包方式以及承包合同方面的風險因素也可控制在較小范圍。

在租售階段，該項目采用預售方式，在住宅具有穩定需求的市場條件下，有利于資金的快速回籠，因此這方面的風險因素較少。租售合同風險方面，重要的是銷售價格定位，準確合理的銷售價格能夠比較快地為廣大需求者所接受，從而為資金的快速回籠提供可能。

2.2 項目的風險分析

2.2.1 項目投資階段風險的敏感性分析

通過對與利潤有關的建安工程費、土地開發費、綜合配套費用、住宅售價等敏感因素進行單變量敏感性分析。列出住宅售價因素變化而其他因素不變的情況下，建安工程費、土地開發費、配套費用相對固定的情況下，住宅售價因素對利潤的影響比較關鍵，總結以上幾個因素的變化與成本利潤的關系，是正、負相關的關系。

2.2.2 項目土地獲取階段風險分析

項目在土地獲取階段的風險主要是融資風險，而該項目在融資方面依靠銀行貸款，自身也需具有充足的自由資金，加大融資手段上的多元化，大大降低了融資風險。

2.3 項目的風險控制

（1）項目土地獲取階段籌資風險的控制措施。對籌資風險主要采用風險控制與風險自留，明確不應過度負債，項目開發前期對資金運作應有全過程通盤的考慮，留有余地并有資金補充應急計劃項目；將短期負債與長期負債區別對待，盡量減少短期負債，以適應該項目開發生命周期長的特點；將房地產銷售工作提前，用收入彌補資金不足，減少負債，并提前盈利等。

（2）對設計變更風險、設計方案不合理的風險控制。主要采用風險控制和風險轉移，加強施工前施工圖審查及設計交底，建立健全會審制度；采用監理制度，更好地規范各個單位的行為；嚴格設計變更審查制度等，以便對項目投資控制。

（3）對工期拖延的風險控制。主要采用風險轉移，利用工程承包合同與工程監理合同將該部分風險轉移到施工單位和監理單位，具體措施為：在工程承包合同中，嚴格制定相關工程工期條款，在該項條款中，明確指明工期拖延所造成的后果及相應承擔的責任，將該部分風險轉移到主體承包單位；聘請專業監理公司，在監理合同中同樣設定相應工期條款，明確監理公司對工期拖延同樣負有責任。

（4）對各種安全事故風險以及其他風險的控制。任何風險防范措施都是有“人”來發現并實施控制措施的，對該項目總體而言，首要的是建設一支業務優，能力強、熟悉市場的管理隊伍。有了這樣一支隊伍，就能夠從源頭上減少和消除各種風險因素對房地產項目的影響。另外，進行風險控制管理要注意兩個關鍵問題：一是風險控制目標的確定與分解，二是責任落實。當然，在有效地管理規劃與控制風險時，還應注意工程項目風險控制的執行與反饋。這是對風險控制效率和效果評價與規避風險能力再提高的過程，檢查風險管理方案的實施情況，對風險情況進行監控，用實踐效果評價風險管理決策效果。要確定在條件變化時的風險處理方案，檢查是否有被遺漏的風險，對新發現的風險因素應及時提出對策。

3、結語

對房地產項目風險的分析研究在國外是可行性研究中一項不可缺少的內容，特別是近二三十年來得到了迅速發展。要避免房地產項目管理的風險，必須對房地產項目管理過程中可能出現的種種風險和不確定性因素做出較為精確的定性和定量分析。目前，我國房地產業的發展規律、經營管理的實踐還缺少理論研究和總結提高，許多項目管理者甚至各級政府在房地產項目的運作上還存在一定的盲目性和不科學性，對房地產業的風險更是缺乏深刻的認識，對房地產投資風險的全面論述也比較少。因此，房地產項目風險管理的理論研究和實踐運作，不僅是房地產項目管理者面臨的一個重要課題，而且是房地產業管理和政策制定部門所必須關注的內容。

參考文獻：

[1]譚術魁.房地產項目管理[M].北京：機械工業出版社，2004.

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【關鍵字】房地產；項目管理；存在問題

1 前言

房地產行業是一個地域性很強的行業，即便是同一地區，由于項目定位不同、功能不同、客戶群不同、地塊不同、環境不同、規劃不同等等也會帶來項目內容的極大不同。與公司管理相比，房地產項目管理的不同在于其有一個生命周期：開始、執行、結束。由于部分公司分不清公司管理與房地產項目管理的區別，混淆了兩種管理從而導致房地產項目管理無法順暢進行；有些人將項目管理與工程管理的概念等同，不同的部門相互推卸責任，影響了項目的進度與經濟效益。理對于房地產開發而言，房地產項目管理是極其重要的部分，開發商的前期策劃、市場調研、計劃可行性判斷與論證、經濟分析評價以及后期的營銷策劃等過程都需要項目管理，從而實現最終產品的出臺。房地產項目涉及到多方面多專業：規劃建筑、結構、暖通、給排水、經濟、營銷、園林、管理等等。具備綜合能力的管理人才、各專業技術人員的共同參與、相互協調，才能保證房地產開發項目獲得預期回報。由此可見，房地產項目的管理是全方位的工作，施工項目的成功管理能夠為項目帶來較好的經濟效益，也能提高社會效益。因此，房地產項目管理工作不可或缺。

2 房地產開發項目管理的含義及遵循原則

房地產開發項目管理是工程項目管理的一個分類，它是指管理者綜合運用系統工程的觀點、理論與方法，對房地產開發項目的全過程進行全方位的綜合管理，從而實現生產要素的優化配置，保障優質產品的誕生。其遵循的原則有：成本最低原則；質量管理原則；責任對等原則。房地產是一個暴利行業，近些年房價的不斷上漲帶給普通大眾恐慌與不滿，因此應當從項目管理的角度，降低房地產的成本，盡可能實現最低目標成本的要求，同時要保證房產質量。質量是企業生命的靈魂，尤其是房地產，其產品質量的優劣直接關系到其生死存亡，因此必須嚴把房產質量關，行之有效的實行項目管理。責任對待原則是針對房地產商提出的，房地產商應當注重自己的生產責任，不能只注重進度與資金回籠問題。

3 房地產項目管理中存在的問題

3.1 可行性研究不夠

房地產項目管理的一個最基本前提就是前期研究。只有項目確定了，才能進行項目的前期投資工作的跟進。有些房地產開發商在取得項目后，沒有足夠的市場調研以及前期可行性研究就立馬動工，僅僅根據市場的走風做事，西施效顰的做法，導致社會資源的極大浪費。

3.2 項目監督程序不完善

項目前期的可行性研究不夠，有些房地產商為了盡早收回資金，就可能片面的追趕工程進度，對于工程中的安全問題和質量問題監督缺少足夠的重視。當設計與實際施工產生分歧時，房地產開發商往往一味從利益的角度出發修改圖紙，缺乏必要的實際調查分析，大多數臨時分析都是一念而定，缺乏可靠性，監督工作更是無從說起。

3.3 合同管理意識淡薄

這方面的問題主要體現在房地產開發商的合同意識中。我國傳統思想強調有些事情“口頭”意會便可，不注重合同的落實。隨著我國加入世界經濟競爭，經濟發展的速度不斷加快，不同文化間的沖擊對于我國的傳統思想是一項極大地挑戰，這就要求房地產開發商在今后的工作中注重合同的作用，對于合同中每個字每句話都要細細斟酌，找出最合適的用語，不能隨意修改合同。

3.4 業主、承包商、分包商之間矛盾

在房地產項目的收尾階段，各業主、工程承包商以及分包工程的分包商之間的矛盾不斷激化。在房地產開發項目的土建施工階段，工作較為單一，項目管理相對簡單，在總包合同中已經包含了相關的內容，監理方與管理工作人員按照合同中關于分包等問題的規定能夠很容易的完成項目管理工作。工程招標時，有關工程接口界定、工程配合的內容不夠詳細，所簽訂的工程施工合同不夠嚴密，這樣就讓一些合作意識不良的總承包商對于工程分包等問題上大做文章，給業主項目管理人員帶來不必要的麻煩，糾纏于工程配合和工程接口問題中，以致于造成工程延期。當業主分包工程的分包商遇到問題時往往找業主，業主的現場管理人員成為協調人員，在項目收尾階段，大部分的時間都花在協調工作中，造成浪費。

4 房地產項目中存在問題的解決措施

對于房地產項目管理中存在的各種問題，應當積極采用新的管理理念，規范項目的合理運作，避免項目運作過程中不合理的管理。對于房地產開發商而言，好的項目管理決定著其是否能在競爭日益激烈的房地產競爭中盡早占據優勢。

4.1 確保前期可行性研究的嚴謹進行

項目前期的市場定位與產品研究、項目的品牌戰略等都是前期可行性研究的內容。隨著房地產市場的競爭日益加劇，企業品牌建設不應再局限于單純的廣告投入，越來越多成熟的消費者會將眼光放在產品的質量與售后服務上。因此，房地產開發商應當對自己的產品有一個客觀全面的認識，對其進行客觀合理的評價。充分的前期可行性研究對于確保產品的質量，實現房地產開發商自身的利益最大化目標都有重要的作用，應該注重該工作的進行，嚴謹對待。

4.2 完善項目管理的程序

完善程序監督制度并透明化，能夠確保項目管理的順利進行，確保實現項目管理的目標。針對當前房地產開發項目中存在的管理不規范問題，應當根據實際情況加強監委會的作用，借助第三方力量防止自己監視自己的情況出現。房地產開發項目是一個系統的大項目，其涉及到的項目點較多、戰線較長、項目面廣，中間涉及到的內容較為全面，只有項目管理工作確實到位，按部就班的實施，并根據實際情況合理調整管理方式，積極解決項目進行過程中遇到的問題，確保項目的順利進行。

4.3 提高開發商的合同意識

在前期充分完整的調查基礎上才能切實提高項目管理意識，針對當前部分房地產開發商合同意識薄弱的現狀，應該不斷強化其管理意識，讓其明白項目管理的重要性。改變房地產開發商的傳統觀念，使其意識到合同的作用，意識到合同具有的強制性威力，這樣才能做到從根本上改變房地產開發商合同意識薄弱的現狀，保障房地產開發項目管理更好地實現。

4.4 高度重視項目收尾階段的管理工作

針對項目收尾階段常出現的矛盾問題，應該考慮在項目收尾階段建立一個工程項目收尾臨時機構，該機構由房地產開發商工程主管領導牽頭、并囊括工程管理、技術、開發、材料設備采購人員、銷售人員、物業管理人員等內部工作人員。工程項目現場管理人員與工程項目收尾臨時機構分工協作，更好地完成工程項目收尾階段的項目管理、項目交付工作。

針對各分包商無法完成總承包商組織分包的工程內容的情況，應當由開發商發包的內容進行細化，深化各類發包工程的內容的招標合同內容。最重要的是，實現研究工程內容的建設時間、驗收、資料、協作、交接、安全、場地等等接口配合條件，事先就可能出現的問題進行策略制定。

5 小結

房地產是關系到我國國計民生的重要行業，其質量關系到國之根本。提高我國房地產開發項目管理的水平已是刻不容緩的重要問題。因此，堅持科學合理的管理方法，提高項目管理人員的綜合素質與管理水平，建立并不斷完善房地產開發項目管理的基本流程，這樣才能更好地保障房地產企業在日益激烈的競爭中處于不敗之地。

參考文獻

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[2]李童.房地產項目管理中的有效控制問題研究[J].硅谷,2011(2).

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【關鍵詞】房地產項目；風險管理；解決措施

房地產是一項投資大、效益高、風險大且參與者多的項目。其涉及的風險包括政治、法律、合同、自然以及合作方等多方面的因素。隨著我國房地產行業的不斷發展，房地產開發企業已逐步意識到房地產項目風險管理的重要性，并確定風險管理目標，在項目實施過程中加大風險的辨別、管理與控制力度，采取正確的風險解決措施，才能提高房地產企業抵御風險的能力，提高企業的經濟效益和社會會效益。由此可見，就房地產項目風險管理的控制及問題解決措施實施進行探討具有十分重要的意義。基于此，筆者做出以下幾點探討。

1 概述房地產項目風險

房地產項目風險主要表現在以下兩個方面：一是市場風險，二是價格風險。

1.1 房地產項目的市場風險

房地產項目的市場風險主要是指因房地產市場狀況產生變化給房地產企業投資帶來的損失。房地產市場作為一個區域性的市場，主要由本地區房源供需狀況、消費者的嗜好和購買能力、房地產市場的競爭能力和規模以及方式、房地產市場的結構、性質、發育程度等多種因素而決定市場風險的大小。

1.2 房地產項目的價格風險

房地產項目的價格風險主要是指因房地產定價不合理給房地產企業投資帶來的損失。它主要是由于對市場的研究不夠充分、市場的定位不夠準確以及定價策略的不科學導致與價格波動不適應。如果房地產價格定價過高，雖然增加了收益，但是所定的價格高于市場而不被市場所接收，就會導致房產滯銷，房地產企業的總利潤就會下降；如果房地產價格定價過低，雖然房產的銷量在增加，但企業的經濟效益將會受到損失。價格風險始終貫穿于整個房地產項目之中。

2 房地產項目各階段風險管理的控制

所謂房地產項目風險管理的控制，就是房地產企業對各種潛在的風險進行分析和評估，并采取針對性的措施進行風險管理的控制。在整個實施過程中加大管理和控制力度，從而將風險的損失降到最低。房地產項目的風險管理作為房地產項目管理工作中不可或缺的一部分，房地產項目風險管理的控制已成為當代房地產企業提高風險抵御能力的重要手段。因而必須加強房地產項目各階段的風險控制。房地產項目各階段的風險主要表現在以下幾個方面：

2.1 房地產開發地區的風險

因為社會經濟發展不平衡，地區與地區的社會經濟環境不同，使得地區不同的房地產企業面臨著不同的風險，各地區對房地產開發項目的風險因素也存在較大的差距。而房地產項目具有固定的地理位置和不可逆性，這就使得房地產開發地區的風險對房地產企業的重大決策具有重要的影響。

2.2 土地購買風險

如果土地獲得的方式是通過協議出讓的方式，那么土地風險主要在于開發企業和地塊上原房產所有者的談判過程和結果。如果是通過招拍掛的方式取得土地，由于成本相對偏高，對未來市場的判斷一旦出現偏差，就會導項目虧損，因此它的風險主要來自于對未來市場的判斷。

2.3 征地拆遷風險。

征地拆遷涉及許多法律問題，一方面，我國現行拆遷安置法規規定太籠統，法規可操作性比較差：另一方面，地塊上原房產所有者基于社會的、心理的、終濟的原因，拆遷過程中會出現各種復雜情況，使開發商面臨重大的風險。

2.4 建設階段的風險

2.4.1 招標模式與風險

目前采用的招標模式有公開招標、邀請招標、協商議標三種。每一種招標方式都存在各自不同的風險。

2.4.2 承包方式與風險

建設全過程承包：開發商要冒承包商選擇不當的風險。階段承包：這種承包方式可以發揮各專業承包單位的專業特長，但同時增加了開發企業進行組織、協調和控制的難度，由此增加相應的風險。

2.4.3 承包合同風險

合同風險有兩類，一類是由于合同條款不完善，闡述不嚴謹，或部分條款與法規相抵觸，在執行中可能給開發商造成損失。第二類是由于合同條款規定而引起的風險在合同雙方問的不同分配。

2.5 房地產項目租售階段的風險

2.5.1 銷售時機風險

房地產銷售時機風險有：預售、即時出售和滯后銷售。每一種銷售方式都有不同的風險。

2.5.2 租售合同風險

房地產平且售交易的合同務必條文詳盡、清楚，對交易雙方的行為要有明確的規范，一旦遇到被侵占或被騙取，造成的損失是巨大的，交易合同糾紛風險是一種概率很高的風險，并且一旦出現后，風險交易也很大。

2.5.3 房地產項目風險防范與解決措施的實施

針對上述的各種風險，筆者就房地產項目風險防范與解決措施的實施做出以下幾點探討：

（1）做好投資風險的辨別及決策

投資風險的辨別主要包括收集和整理風險信息、了解和分析風險環境以及風險的特征與類別的區別。在確定投資決策時應對各種方案、情況和條件下的損失的大小進行評估和風險的計算，從而確定是否需要承擔風險，選定最佳的投資方案。

（2）注重風險承擔

在籌集房地產項目資金過程中，必須注重風險承擔。所謂風險承擔，主要是指企業以內部資源來彌補企業的損失，是房地產項目風險管理的重要手段。應做好以下幾個方面：一是負債不能超過企業的承受極限；二是在房地產項目決策階段為資金的整體運作做好全面的規劃，并制定臨時資金補充應急方案；三是對企業的負債形式進行分析和歸類，確保企業的負債為長期負債。

（3）做好風險轉移

在房地產項目招標時，應與工程項目施工方、監理方簽訂工程項目承包合同，并在合同中就施工工期節點、工期延誤等應承擔的損失進行明確的約定，從而有效的轉移風險。

（4）加強風險控制

房地產項目設計與施工過程中，首先應做好設計交底與圖紙會審工作，并嚴格執行監理制度，就項目的設計與施工進行全程監控，最后還應嚴格審查設計變更與工程現場簽證，以便有效控制工程造價。

（5）制定嚴謹、周密的應急預案

因為房地產項目具有較長的開發周期，國家金融投資政策的變化，企業各種因素的變動都給企業帶來了一定的風險。作為房地產項目風險管理者必須制定嚴謹、周密的應急預案，通常應急預案包括對風險的描述、出現風險的可能性、計劃假設的完成以及風險的影響和適當的反應等。

總之，房地產項目風險的控制與管理是一項較為系統復雜的工作。作為房地產項目風險管控人員，必須提高風險防范意識，加大風險防范和控制力度，采取有效的防范措施，盡可能的將風險降到最低，提高房地產開發企業的競爭實力。

參考文獻

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1 成本管理的內涵

成本管理是房地產項目管理的重要組成部分，它是通過一系列方法對企業生產經營過程中發生的成本、費用進行預測、決策、計劃、核算、控制、分析和考核等，以達到降低成本，提高經濟效益的先進的管理方法，是增強企業市場競爭力，保證企業穩定、持續、健康發展的有效途徑。但目前國內多數房地產企業的成本管理工作不規范，成本管理與運作過程不合理，容易產生成本超預算、工程質量不合格以及工程超期等眾多問題，這些在成本管理中存在的諸多問題使企業不能達到預期的社會與經濟效益。

2 房地產企業對成本進行管控的原因

就目前情況看，房地產企業面臨著一定的不利因素，正是由于這些不利因素，致使企業不得不以成本費用為出發點，來提升自身的經濟效益和社會效益，最終提升自己的綜合競爭力。這些因素主要表現在以下幾個方面：

2.1房地產企業成本管理體系不完善

現今，房地產企業在自身的成本管理控制工作方面已經取得了一定的成績，部分企業已經意識到戰略規劃對控制企業成本、提高經濟效益的重要性，也逐步將其融合與實踐到自身的成本管理控制中來。但是其成本管理仍處于粗放狀態，在實際執行過程中形同虛設，無法將科學的合理的成本管理控制體系積極的應用到實際工作中。與此同時，企業無法制定出配套的完善的獎懲措施，一些房地產企業因為各部門崗位職責權利的不相對應，出現了干多干少一個樣，干好干壞一個樣的局面，即使兌現了也是受獎的不公，受罰的不服的局面。這種做法，不僅嚴重挫傷有關人員的積極性，更給今后的成本管理工作帶來不可估量的損失。

2.2未能對房地產項目全壽命周期進行成本管理

房地產壽命周期是指房地產項目從創意到建設，直至竣工交付及售后服務等所涉及的全部時間。在完整的房地產開發過程中每個方面都會涉及到資金的流動，因此要將成本控制觀念貫穿在項目的全壽命周期，從各個方面出發，建立系統的全局的發展觀。當前很多房地產企業在成本管理中只重視建設期的成本，而忽視了房地產項目壽命周期成本管理。這不僅關系到建設期成本，還關系到房地產項目運行拆除階段和竣工等各個階段的成本。

2.3項目成本管理落后，成本管理難度大

傳統的房地產企業成本管理中存在成本預測滯后，很多企業沒有按照國際通行做法，在投標報價階段完成前先完成投標項目的成本測算。很多房地產項目在投標階段直接計算項目投標價格，沒有將目標成本進一步分解到企業各部門、各項目以及實施各環節，沒有形成明確的成本目標，成本管理控制缺乏具體的實施舉措，一旦反映在財務賬面上將造成成本失控，無法挽回。同時房地產企業的項目成本計劃缺乏編制基礎。技術人員不參與成本計劃的編制，編制的施工組織和人員設計時只考慮技術上的可行性，不考慮經濟上的合理性。施工企業不能及時將已完成工作量所耗費的實際成本與計劃成本進行對比，致使在成本計劃控制的角度實際成本運行工作與成本計劃不吻合，產生成本偏差，重則造成企業虧損。

3 房地產企業進行成本管理的措施

3.1加強企業成本管理的意識，注重投資決策階段的成本管理

在房地產開發項目投資開發決策之前，為避免主觀決策和盲目建設帶來的經濟損失和不良后果，企業應做好項目可行性研究工作。認真分析各種因素，做好項目的成本費用估算、投資及效益的測算，了解金融環境、稅收環境及其影響，做好投資風險的評估并制定相應的對策，對建設項目進行綜合評價。企業決策的好壞與優劣將直接影響整個成本控制。

3.2建立健全成本管理組織和控制體系

房地產開發企業應根據企業的自身發展所處的階段建立相應的成本組織構架及運營模式，在組織結構的設計上盡可能使流程的關鍵環節由專業部門、專業崗位完成，盡量減少組織構架，減少管理層級，提升管理的績效。企業應根據自身情況，合理選擇經營模式。當企業處于單項項目開發階段時，公司從成本管理角度考慮應采用職能制運營模式；當企業處于同城多項目開發階段時，可靈活采用矩陣制運營模式，以提高管理績效；當企業在異地開發項目時，可采用項目公司制運營模式，成立項目法人，組建項目公司，按分公司組織構架方式組建，同時成本管理組織構架應按企業的發展相應階段設立。

3.3加強成本管理與現場控制，減少多余成本產生

房地產開發企業應建立規范的成本控制流程。項目運作中確立投資預算、概算、施工圖預算三者間的動態協調控制方法。正確、合理選擇工程造價的計價方法和合同計價方式，加強工程變更和簽證的管理。規范操作，嚴格管理，保證變更和簽證的及時性和有效性，建立工程量簽證或經濟費用簽證實施會簽制度，同時建立限額簽證制度，工程變更確保按照審查論證程序進行。在項目開發進程中與成本控制有效地結合起來，保障成本管理工作的順利實施。

總之，成本管理是一項系統的復雜的工作，牽一發而動全身。為改善房地產企業的成本管理，在機構、人員、流程、工具、手段等多方面也必須做出適應性的調整，以提升成本管理水平。房地產企業的成本管理是全成員性、全過程性的管理，企業需要建立完善的成本管理體系，同時加強實施過程的成本監督和分析，并及時反饋。這樣能為企業營銷策略的制定和調整提供依據，使企業獲取更大的經濟效益。

參考文獻：

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關鍵詞：房地產；項目管理；風險

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

引言

房地產開發是指在法律批準的情況下對具有使用權的土地進行開發，以及房屋等各種基礎設施開展的建設活動。其投資巨大、耗時耗力，在高盈利的同時也具有高風險，作為房地產活動的首要環節，房地產開發與城市規劃建設密切相關。近些年來，我國經濟有了飛躍性的進步，在促進房地產產業迅速發展的同時，競爭也愈發激烈，且當前城市住房矛盾頗為突出。因此對房地產項目管理提出了嚴格要求，若管理上出現問題，不僅會增加群眾生活困難，而且不利于國家經濟發展，所以應采取有效措施，提升房地產項目管理水平。

一、國內房地產開發現狀及加強管理的重要性

房地產是一項不動資產，其開發過程涉及諸多領域，因利潤極高，許多開發商紛紛投入其中。國際知名房地產企業的大量涌入，為國內企業帶來了先進的經驗，加上自身努力以及多年的積極探索，國內房地產開發整體呈現出上升趨勢。然而我國市場經濟秩序尚未完全穩定，行業競爭太過激烈，而人才匾乏、管理缺陷，導致房價迅速增高，與國家經濟實際發展狀況不符，與人民生活水平脫節。過高的房價增加了人們的住房壓力，加上過渡開發，極易引起剩房危機。

現實告訴我們，當前國內的房地產開發項目急需有科學的管理，杜絕不正當競爭行為，維持正常秩序，為行業穩定發展創設良好的環境。創新管理理念是基礎，通過強化全過程管理意識，提高各環節管理水平，可有效避免偷工減料、腐敗貪污現象，使得工程質量有所保障，進而為企業帶來更多的經濟效益和社會效益，為企業健康穩定地發展注入新的活力。

二、房地產開發成本構成及影響因素分析

房地產開發成本構成所謂房地產開發成本是指房地產開發商在開發工程項目的過程中，從投資決策到銷售，在這一過程中所花費的全部費用，主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、公共配套設施費、開發間接費用等。房地產開發成本影響因素分析由于房地產開發具有高收益、高風險、投資期限長的特點，所以影響成本因素多，一方面受宏觀經濟政策等因素的影響；另一方面對于單個房地產項目來說，是指影響房地產開發企業營運成本的因素。①項目決策。房地產項目的投資通常都是投資數額很大，房地產企業需要重點考慮項目的風險性預測，以及自身把握風險的能力。對于同一個工程項目，不同的房地產企業面臨的風險同樣存在一定的差異性，在這種情況下，房地產企業需要結合自身的資金實力、融資能力、經營管理水平等實際情況，進一步對項目的風險進行判斷。②土地成本。目前，由于用于商業開發的土地數量極為有效，在這種情況下進一步抬高了土地的拍賣價格。另外房企之間的競爭也在一定程度上抬高了地價的上漲，使得土地成本很難控制。同時由于土地價格占項目總成本的比重較大，約占項目總成本的30~35%左右，以相對合理的價格取得開發用地顯得尤為重要。③工程建設成本。工程建設成本受工程設計方案、工期、建筑產品的質量水平、生產要素價格市場波動等因素制約，而國家政策和各房地產企業自身的管理水平和項目運作自有資金等對房地產開發的相關稅費、管理費用和籌資成本等也有不同程度的影響。

三、現行房地產工程管理出現的問題

（一）在施工中對國家管理規定不重視

房地產開發公司沒有進行有效的工程管理,為了追求盡早實現經濟利益,不顧開發程序的限制率先施工,這給房地產公司帶來了不良的影響,也給社會帶來了消極的影響。其次也導致很多房地產開發商千方百計尋找法律上的盲點和制度上的漏洞。結果導致施工進度被叫停，施工單位被通報罰款以及房產項目開發企業被實行經濟上的懲罰。還有的在施工中為了趕超施工進度而放任國家的相關規定于不顧，比如超時施工、違規施工、施工作業不達標等，這些都是嚴重存在安全隱患的。所以在房地產工程中要嚴格遵守國家管理規定，杜絕安全事故發生。

（二）完工時驗收以及各種管理不嚴謹

在房產項目建設中，很多開發單位都不夠重視工程最后的驗收工作，和草草開頭草草結尾很是一樣。同時為了縮短工期，都是盡量縮短驗收環節，但是房地產開發單位對工程施工中分項驗收等主要環節管理不夠嚴格，一直到工程完工驗收之后還存在著結算依據不足、驗收資料不完全等情況。所以如果施工有多個單位合作完成，那么在工程期間的詳細記錄對于驗收就很重要了，可以發現是哪個公司出現了錯誤，對于公司的責任分配起到很大作用。

（三）開發商與供應單位之間缺乏誠信，影響房地產項目管理

開發商是房地產建設的組織者，對房地產整個建設過程進行控制。對于房地產項目管理人員來說，控制材料的供應是確保工程質量、進度的重要保證，工程實施所需的建筑材料、設備，在房地產實施階段必須制定完善的供應計劃，滿足現場實際生產需要，另外由于開發商對招標工作不重視，對工程項目發包的內容和接口要點不了解，再者招標工作組織不力，工程建設所需的資源積累不足，最終導致供料供應不上。在實際中有的開發商認為自己是買家，對材料供應方提出不合理的要求，給供應單位留下不好的印象，在開發商急需時，估計發難，等工程項目結算后，故意拖延工程款，誠信缺失，雙方之間的不能有效的溝通，影響項目的正常進展。開發商既要通過交往實現供需雙方的平等、誠信關系，又要建立供應單位資源庫，以便在工程項目建設需要時滿足建設需要。

四、房地產工程管理的措施

（一）規范合同管理

在施工企業的管理上，合同管理的地位十分顯著，所以必須對合同有明確的規范，不能盲目地進行施工。企業為了保證工程成本，創造更多的經濟利潤，必須規范合同的內容《條款》經過設計階段，施工的合同內容更需要從大到小各方面都有一定的要求，才能保證竣工的順利。同時，前期的合同規范明確，就能給施工過程中的資金運作指明方向，這就是合同管理的最終目標。另一方面，合同管理能對施工過程的完成進度進行監控，針對規定的施工成果進行驗收，保證施工的質量。因為在施工過程中，容易出現豆腐渣項目，以非常低的價格購買質量很差的材料，這樣只會形成劣質的工程，針對此種問題，最好的避免方式就是制定嚴格的合同管理條例。

（二）在完工時嚴格驗收和強化工程管理

工程完工時的驗收是為了保證工程在規定時間內完成，和該工程完成的質量，對于交付顧客以后也有了一定的質量保證。如果完工時的驗收馬馬虎虎，不認真把持關口，可能就會因為某些漏洞沒被發現，就會導致以后出現安全隱患。即使是短時間內通過了驗收，也可能在以后的時間檢驗中出現問題。這樣的問題一旦出現，就不是簡單的利益問題，不是公司簡單的金錢上的損失，而是公司名譽的損害，這會嚴重阻礙公司在以后的發展。公司在與其他公司的競爭中也會因為名譽的損失，造成工程量減少，然后公司業績就會下降。所以，工程的完工驗收是至關重要的，對于公司的發展息息相關。其次，施工企業同房地產項目開發企業所簽訂的合同，對于房地產項目開發企業對其項目實行施工管理的法律依據。對于工程管理，無論是在開工前，還是在施工中和施工結束后都要有一個明確而又清晰的管理方法。

（三）加強組織構建及人員管理

建立完善的項目投資管理組織機構是保證房地產企業投資成功的必要措施。因為，管理組織機構不僅確定相關工作的責任人，也確定了管理溝通的渠道。一方面，需要加強投資管理的專門部門的組織構建及人員管理，將項目責任到人，并制定嚴格的獎懲制度，責任與激勵并舉，加強項目負責人的責任意識，同時以一定的激勵政策激發人員的積極性；另一方面，房地產企業的投資管理需要其他部門的協作，因此，還需建立跨部門的協作機制，舉企業之全力保障投資項目的順利進展。

結束語

綜上所述，房地產項目管理對項目的建設過程具有十分重要的作用，針對項目管理中存在的問題必須進行認真分析、糾偏、采取有效的處理措施，使項目管理得到有效控制，提高管理人員的管理水平，增加企業的競爭力。

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房地產項目管理是房地產項目的管理者運用系統工程的觀點、理論和方法，對房地產項目的建設和使用進行全過程和全方位的綜合管理，實現生產要素在房地產項目上的優化配置，為用戶提供優質產品。在目前宏觀調控頻繁、競爭激烈的市場情況下，房地產買方市場已經形成，消費者變得更為挑剔，卓越的建筑、良好的戶型、高質量的施工已經成為基本需求，客戶對房地產項目提出高文化品位和更優質的服務已經不在稀奇。開發商需與客戶充分交流，考慮消費者對理想房產產品的建議，以獲得項目開發的和諧共贏。這種注重消費者實際需求的房地產開發形式，需要企業充分利用外部資源，提高項目市場響應速度，充分利用項目化管理組織對房地產開發各環節進行有效合理的組織。

二、住宅地產運營全過程管理

從簡單意義上說，住宅地產的運營管理就是成功銷售并使開發企業獲得預期的投資收益。但從現如今的住宅地產運營管理來說，已不僅僅是單一的銷售工作這么簡單，而以圍繞著銷售工作展開的一系列運營管理工作。從狹義上來說，房地產運營包括對房屋和建筑地塊的銷售、租賃及售后服務管理等活動，活動范圍主要是在流通領域。從廣義上來說，房地產運營包括對房屋的建造、買賣、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權的出讓、轉讓等按價值規律所進行的有目標、有組織的經濟活動，活動范圍貫穿于房地產產品生產、流通、消費的全部過程，而非僅僅局限于流通領域。對現在買方市場的住宅銷售來說，一切都為了銷售，項目的運營管理甚至整體的開發建設均應以市場為導向，以客戶需求為前提。房地產運營全過程管理是從項目用地的初始狀態就導入房地產運營管理觀念，從最初的項目規劃貫穿于最終的物業管理，結合房地產行業的運作流程、行業特性。房地產運營全過程管理相對于傳統管理手法的最大特點是在于始終貫穿于項目開發的全程，以市場為中心，以消費者需求為導向，以此來指導項目開發和銷售，達到最大的銷售效果。這是一項巨大的系統工程，往往需要開發商利用其可動用的各種外部及內部資源進行優化組合，對項目的形象設計與產品定位、規劃設計、營銷策劃推廣、物業管理等諸多環節進行計劃及統籌執行。其中涉及眾多繁雜的外部機構，包括市場調研機構、學術機構、各級政府部門、建筑設計機構、建筑施工單位、材料商、廣告宣傳單位、銷售單位、物業管理機構等。

三、住宅地產運營全過程管理的實際運用

（1）前期項目規劃階段。在前期階段，需要通過大量的市場調研，進行項目前期策劃定位，并結合客戶需求及市場上同質產品的比較分析，了解項目規劃設計要求，并進行合理的優化布局，充分迎合市場需求。同時，根據目標群體的消費能力，及社區配套需求，結合周邊大商業配套情況，確定商業配套定位，并進行合理布局，及時預留電力、專用管道等各種配套設施，為后續招商提供便利條件。（2）中期項目實施階段。在項目實施階段就可以具體圍繞著銷售的各項準備工作展開。首先，選擇銷售機構，構建基本銷售框架。其次，進行前期物業招標，確定前期物業服務單位。如今物業服務也是客戶選擇房源時重要的考慮因素，優質的物業管理服務，往往更能得到客戶的青睞。最后，進行配套商業招商，使項目本體滿足客戶的基本消費需求，并與周邊大商業形成有機結合。并做到與客戶入住實現同步經營。項目綜合情況確定后，可以通過整合賣點，明確銷售策略，提前進行營銷推廣，為項目提前造勢，達到預熱市場，培育實際消費群體的作用。將房源適時分批次推向市場。（3）后期房地產經營階段。在后期階段，除了做好尾盤的銷售及業主交房入住等工作外。更重要的是售后服務環節。以房屋質量跟蹤、物業管理服務為基本，做好客戶的跟蹤服務工作。另外，對商業配套設施的服務情況進行跟蹤，了解客戶對商業設施的滿意度，并在合適的時機，對配套商業進行合理的調整，進行升級換代。售后的服務工作，雖然繁瑣而復雜，但切實的以服務客戶為出發點，滿足客戶的實際使用需求，往往能無形的為項目提升附加價值，更為開發商積累更多的口碑，培育客戶忠誠度。

現金房地產市場的消費者時代已經來臨，必須摒棄很多年來在房地產行業內已經形成的一個套路，切實的轉變為以客戶為中心。房地產運營全過程管理以運營管理為基礎，以滿足消費者需求為核心，以超越競爭對手，獲取、保持競爭優勢為目標，將運營管理理念貫穿于房地產開發、經營、銷售、管理全過程，才能在現如今的房產市場中，占有一席之地。以市場為導向，以遠見制勝。

參 考 文 獻

[1]譚術魁.房地產開發與經營[M].復旦大學出版社，2010

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1 房地產開發項目管理的作用和意義

1.1 房地產開發項目管理能減小項目風險

房地產的項目方案開發階段對項目風險能產生相應的影響。房地產的開發項目階段開發過程中由于設計公司的選擇存在著一定的風險，選擇適當或是嚴格考核相應的設計公司則能充分保證房地產項目的設計和實施的質量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設計開發房地產項目之時加強對開發項目的管理，則能加強相應的風險意識，減小房地產項目的風險實際上對工程項目的實施和管理都打下了良好的基礎。

1.2 房地產開發項目管理能促進建筑項目的質量管理

房地產開發項目的管理能對建筑項目的質量產生深刻的影響，在房地產項目開發階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項資源的合理配置實現資源的最優化利用，提供資源的能動性控制，最終加強對項目的管理，從而保障項目工程的質量。通過對房地產開發項目的管理和促進實現最優的設計和管理模式，充分實現項目管理設計對整個建筑工程的管理和規劃的整體掌控和全面管理，實現房地產開發項目對后續工作的促進和基礎性作用。

1.3 房地產開發項目管理能優化建筑項目的成本管理

房地產的開發項目管理能實現產品設計研發的整體控制和管理，實際上為房地產項目的管理建立了一個基礎的管理平臺。項目的開發設計不同，項目工程的成本付出和相應的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預算以及最大限度的利潤獲取之間尋求基本的平衡點，從而要在有限的資源和資金范圍內建立高質量高品質的工程項目都必須依靠工程項目的設計。項目的設計與項目的成本是緊密聯系的，良好的項目管理能以最少的資源消耗建設最佳的建筑工程項目。

2 房地產開發項目管理過程中存在的問題

1 房地產開發項目的前期策劃準備不充分

房地產所開發的項目應以客戶的需要為中心，然而過分重視市場的變化程度和客戶的項目需求程度可能導致房地產開發項目的前期策劃不夠充分，項目的方案確定不夠詳細準確，致使項目的市場消費定位不夠準確，而長時間的商討和決策在一定程度上延長了工程項目由設計到實施的時間。缺乏詳細具體的項目計劃報告致使項目在決策過程中問題重重，決策層的匆忙決策導致項目在實行和實施過程中沒有一個整體而系統的管理體系，影響了整個工程項目的質量和進度。

2 房地產開發項目成本管理不及時

房地產的開發項目的成本管理應貫穿于開發項目設計的過程之中，項目的成本和質量控制是開發項目管理的重要因素。然而目前，我國的房地產開發項目設計主要考慮項目的功能以及技術、美觀等因素，并未考慮到相應的成本管理因素，也很少在項目的設計規劃階段將可實施的方案與項目的市場經濟性聯系起來，致使房地產項目開發設計之時浪費了較多的人力物力但所設計的方案在很大程度上缺少相應的可行性。或是在項目實施階段缺乏成本管理意識導致了許多不必要的項目成本支出，大部分是取決于項目開發管理過程中的不及時造成的。

3 工程建設完成后質量難保證

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關鍵詞：房地產；投資項目；經濟評價

本文對目前的房地產投資項目在經濟評價中出現的過于主觀、缺乏專業人員的經濟評估、缺乏市場分析、忽視分析房地產項目中的不確定因素及經費不足等一些問題進行分析，并提出相應的解決措施和建議作為參考。

一、我國房地產項目經濟評價中的問題

(一)經濟評價具有主觀性在開發項目中，開發商將之前失敗的項目歸咎于不可控外界因素，在經濟評價中，帶著主觀上的假設，忽略人為的負面因素進行可行性方案的實施，有些施工項目沒有做好相應的經濟評價和周密的分析工作就開展建設，導致不可逆轉的決策失誤在房地產項目中，浪費了人力、物力、財力及土地資源。

(二)缺乏專業人員的經濟評估經濟評價中最重要的是數據的準確性，需要專業的機構進行評估工作，要求使用科學的評估方法，可信度較高且客觀的評估觀點，同時評估人員必須是專業人士，例如經過一段時間市場調研的經濟專家、有過投資預算的工程師或財務人員，實行過市場推廣的營銷專家。但是在當今的房地產經濟評價中卻不是以上那些人在主持開展，評價人員不具備高度的責任心，在專業技能上顯得不夠專業，缺乏學習經驗的能力。甚至以沒有經過市場分析、財務分析、資本運作等專業配備的方案執行項目，對項目資金的運作造成一定風險[1]。

(三)缺乏市場分析房地產項目的經濟評價分析方法要始終貫徹定量為主，以定性為輔的中心思想。以客觀的角度進行評價，要通過大量的實際調研分析數據，有些開發商只是將經濟評價理解為財務數據，忽略了要以市場為前提進行調研的重要，要在項目實施前對市場的狀況有一定的了解，包括交通環境、社會環境以及人文環境，還有商業環境與發展前景等市場環境的問題進行分析。

(四)忽視分析房地產項目中的不確定因素大多房地產項目的開發商都將眼光瞄準投資回報率和盈利能力，在其進行細致的分析，而在項目中的不確定因素卻沒有篩選和分析，由于多種難以控制的不確定因素發生在房地產開發項目中導致項目被擱淺的情況頻頻發生，增加了投資風險。

(五)經費不足我國房地產過于依靠經驗主義，在決策中植入大量的主觀意識，對經濟評價的認識不夠充分，在實際項目的開展中時常由于經費不足而不得不縮減財力，在一定層度上抑制了評價方案的科學性與高效性。

二、對策與建議

(一)改變觀念，增強對經濟評價的重視經濟評價在房地產項目的開發與實行中是一項十分重要的決策報告。要在意識形態上充分的承認經濟評價的重要，如果想在評估報告中獲得公正、科學、客觀的數據支持項目的進行就必須加強對經濟評價的重視，無論是業內人士還是管理人員都要制定切實可行的方案，落實經濟評價的工作進程。同時，還要投入一定的資金保證經濟評價的正常運行[2]。

(二)完善評價體系使評價體系走向規范化，對經濟評價指標作出規范，合理利用財務手段分析評價指標，在財務的盈利能力、資產狀況及收支水平的房地產項目中進行明確清晰，對財務風險和項目的可行性進行完善其評價體系，使用綜合的評價方法將運營角度建立在區域的發展上，對成本有效評估，通過合理控制成本，使區域效應最大化，以經濟角度衡量項目對區域的貢獻，使得到完善的評價體系使經濟評價更具有合理有效性。

(三)規范經濟評價市場國家對建設部門要加強管理與引導，通過可行性的研究工作實現經濟評價專業市場的培育，優化市場環境，還可以號召各大高校與房地產企業實行聯合發展，可以利用高校特有的資源，例如經濟學專家，營銷學專家以及高校中大量的工程師，這些專業人才都可以為經濟評價工作作出相關指導，國家可以充分挖掘這種合作模式，使經濟評價得到應有的客觀準確性[3]。(四)提高從業人員素質適應時代的高速發展，從業人員必須與時俱進，在不斷的學習與進步中對經濟評價作出一份貢獻，通過提高自身的專業水平和綜合素質使經濟評價的結果更加準確、更加高效，從業人員要時刻擁有使命感，要時刻重視責任感適應變化迅速的形勢。

(五)市場調查的作用經濟評價是重要的投資依據，所以這就對經濟評價有了更高的要求，必須進行科學的分析、在系統的論證過后才能作出項目的決策依據，在科學分析之前要經過實踐，要進行大量的調查通過走訪的形式，通過實踐獲得可靠的第一手數據，利用準確的信息進行周密的分析，再加之對分析后的真實數據進行處理才可以實現經濟評價具有較高的準確性，才能從根源上對投資項目的擬建有實現力指導，控制財務風險。

(六)加大再評估力度要將經濟評價與經濟評估相結合，通過專家對經濟評價實行驗證，將專業的技術與經驗豐富的評估意見共同權衡，要對專家的評論總結不斷反思，除去過程中各種不合理的因素，增強決策的科學性。

三、結束語

房地產項目的經濟評價工作，對提高其經濟效益有著重要作用。不僅是決策依據，也是政府部門對房地產進行審批的依據，同時對金融機構的貸款審批工作也起到支持作用，在國家的建設中有著舉足輕重的地位。

參考文獻：

[1]姚荷婷.房地產投資項目的經濟效益評價研究[D].安徽建筑大學，2015.

[2]吳雪峰.我國房地產項目經濟評價存在的問題與對策分析[J].商，2013(15):238+235.