導語：如何才能寫好一篇國有土地征收法律法規，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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一、現行國有土地收儲涉及稅種及相關減免政策

（一）現行國有土地收儲涉及稅種

現行國有土地收儲涉及的相關稅種主要有以下4類。

1.營業稅

原國有土地權屬單位接收國有土地收儲補償款時，需提供相關營業收入的發票，地方稅務部門按營業收入扣除5.5%的營業稅。

2.土地增值稅

這是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入為計稅依據向國家繳納的稅賦，按照四級超率累進稅率進行征收。國有土地收儲涉及土地使用權的轉讓行為，按相關規定，需繳納一定額度的土地增值稅。

3.企業所得稅

這是指針對內資企業和經營單位的生產經營所得和其他所得征收的一種稅。由于國有土地收儲轉讓而發生的企業盈利行為，需按納稅年度繳納。

4.印花稅

這是指以經濟活動中簽立的各種合同、產權轉移書據、營業賬簿、權利許可證照等應稅憑證文件為對象所征的稅。

（二）現行稅收減免政策

1.營業稅減免政策

據《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函[2008]277號），納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發[1993]149號）規定，不征收營業稅。另據《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》（國稅函[2009]520號）規定，國稅函[2008]277號文中關于縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。

2.土地增值稅減免政策

據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第8條，“因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅”。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第11條，“因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃，國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規劃，國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規定免征土地增值稅”。另據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規定，因“城市實施規劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業污染、擾民，而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。符合上述免稅規定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關核準后，免予征收土地增值稅。

3.企業所得稅減免政策

企業所得稅方面，因政府城市規劃、基礎設施建設等政策性原因，企業需要搬遷或處置相關資產而按規定標準從政府取得的搬遷補償收入或處置相關資產而取得的收入，以及通過市場取得的土地使用權轉讓收入，按照《國家稅務總局關于企業政策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理問題的通知》（國稅函[2009]118號）文件執行。主管稅務機關對企業取得的政策性搬遷收入和原廠土地轉讓收入，重點審核有無政府搬遷文件或公告，有無搬遷協議和搬遷計劃，有無企業技術改造、重置或改良固定資產的計劃或立項，是否在規定期限內進行技術改造、重置或改良固定資產和購置其他固定資產等。

4.印花稅減免政策

據《財政部、國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》（財稅[2006]162號），對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅。政府收回土地使用權不屬于土地使用權出讓、土地使用權轉讓，合同雙方不需要繳納產權轉移書據印花稅。

二、現行國有土地收儲涉及稅收減免政策的解讀與困境

（一）將國有土地收儲行為認定為政府收回土地使用權的行為缺乏立法依據

營業稅的減免政策中提到，“納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為”。印花稅的減免政策中提到，“政府收回土地使用權不屬于土地使用權出讓、土地使用權轉讓，因此，合同雙方不需要繳納產權轉移書據印花稅”。

為實現上述條款，國有土地的收儲行為需要滿足縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權這一要件，事實上國有土地收儲行為是否可以認定為政府收回土地使用權的行為缺乏相關的立法依據。

（二）將國有土地收儲所依據的土地儲備行為認定為實現城市規劃及國家建設的目標缺乏明確定義

土地增值稅的減免政策中提到因城市實施規劃、國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅。然而，其中對于“因城市實施規劃及國家建設需要而搬遷”的解釋相對模糊，對于土地儲備行為是否為“實現城市規劃及國家建設”這一定義缺乏法律法規上的解釋與說明，導致由地方出臺的相關辦理辦法對于土地儲備行為與實現城市規劃及國家建設目標之間的關系所作的說明也缺乏明確的厘清。

（三）將因土地儲備立項而發生的國有土地房屋搬遷騰退認定為政策性搬遷缺乏有效說明

針對企業所得稅的減免政策中提到的，“主管稅務機關對企業取得的政策性搬遷收入和原廠土地轉讓收入，重點審核有無政府搬遷文件或公告”，以此作為是否減免企業所得稅的依據。然而，該條文對于政策性搬遷的解釋相對模糊：因土地儲備立項而發生的國有土地房屋搬遷騰退是否為政策性搬遷這一問題缺乏有效說明，是否是由地方政府出具搬遷文件，即可免去企業所得稅。

三、國有土地收儲的制度性思考

現行國有土地收儲工作在涉及稅收減免政策方面出現了諸多理解上的困境，其根源在于土地儲備制度自身的不完善之處。從1996年上海成立我國第一家城市土地收購儲備機構起，直到2007年《土地儲備管理辦法》的，土地儲備的推行在增強市場宏觀調控能力、盤活存量土地、實現城市規劃等方面產生了大量的積極效應。然而，隨著工作要求的不斷提高和形勢的不斷變化，現行制度顯現出一些與當前實際工作不協調之處，需加以改進和完善，以便更好地推進土地儲備工作。

一是關于國有土地收儲行為與公共利益的界定。國有土地收儲行為及其相關的稅收減免政策的出發點多提及到“公共利益”，但法學界一直未對公共利益下一個明確的定義，各地各級政府對公共利益的界定也無統一標準。

二是國有土地收儲行為主體的行政行為界定。目前，在土地儲備機制的運行過程中，由于供地主體的行政化模式，其行為隨意性很大，缺乏必要的約束。事實上，從目前土地收儲行為的性質來看，包括了行政行為、經濟法律行為及民事法律行為3個層面的屬性。然而，由于目前國有土地收儲制度中對國有土地收儲行為是否為行政行為缺乏有效的界定，國有土地收儲稅收減免政策在執行中存在法律意義上的界定風險。

因此，為加快推進國有土地收儲工作，實現國有土地收儲補償款稅收減免，建議從法律法規與行政管理兩個層面出發，保障被收儲國有土地權利人的合法經濟利益。

（一）法律法規層面

現階段有關土地收購儲備的規定仍基本停留在地方規章的層次，至今尚未出臺一部具體的法律或行政法規來規范土地收購儲備行為，國家在土地收購儲備方面法律法規的空白制約了該項工作的開展。因此，有必要從以下兩個方面出臺相關的法律法規。

第一，明確土地儲備機構的性質、定位及目標。與土地儲備相關的法律法規應明確土地儲備機構的性質、定位。就目前北京市實行的土地儲備實施政策，土地儲備機構應定位為非營利性、行使行政的機構。土地儲備機構的目標應體現為：增強政府土地市場宏觀調控的能力，優化配置城市土地資源，以及保證城市規劃和土地利用規劃的順利實施。

第二，明確土地儲備機構收儲國有土地行為的行政行為界定。從法律法規層面，明確界定土地儲備機構在實施收儲國有土地過程中的行政行為將有利于突出土地儲備行為以“公共利益”為出發點的特征。對于現有土地儲備行為的行政行為范圍進行界定，防止在操作過程中，借行政行為之名，行使經濟法律行為與民事法律行為。

（二）行政管理層面

在行政管理層面，結合法律法規等政策性支撐，通過地方政府行使行政權保障以下措施的實施。

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1、土地產權制度存在缺陷

土地產權制度缺陷是影響土地出讓市場發展的首要因素。土地出讓市場運行狀況，取決于土地市場機制能否發揮作用及其發揮作用的程度。城鎮土地使用制度改革以來，城鎮土地產權制度由土地產權行政化向市場化轉變，形成土地行政劃撥制與土地批租制并存的二元體制。這種城鎮土地配置方式既是一種進步，但這種產權制度存在缺陷，并阻礙了城鎮土地出讓市場的快速健康發展。城鎮土地產權缺陷主要體現在以下幾個方面：

（1）城鎮土地產權的權能空間和利益大小不明確

第一、產權的排他性體現不足。

依據《城鎮國有土地使用權有償出讓和轉讓暫行條例》第四條規定“土地使用者獲得的土地使用權可以出售、交換、贈予、出租和抵押”，這意味著“土地使用者在獲得使用權的同時，亦獲得該土地的某種處分權，土地使用權在一定情況下包括了所有權的占用、使用、收益三項權能，具有十分明顯的土地財產權屬性和廣泛的使用范圍”。即出讓土地使用權包含了土地的部分處分權，可見城鎮土地產權權能空間界定不明確，與產權的有限性和排他性屬性不符。

第二，城鎮土地產權的利益大小不明確，收益分配不合理。

雖然法律規定通過出讓方式獲得土地使用權應支付土地出讓金，但對出讓金的性質和數量未曾規定，使城鎮土地收益不合理分配不可避免。在土地收入分配中，常常是地方政府占大頭，中央占小頭，體現在哈爾濱市，就是區縣政府占大頭，市政府占小頭。根據《哈爾濱市國有土地使用權有償使用收支管理辦法》規定，區縣土地出讓的收入80%以上歸區縣政府所有，市政府獲得的土地收益十分有限，尤其是新征用農村集體土地為國有用地出讓的，在收入分配上市、區縣政府比例為1:9，如此的收益分配不合理，導致地方區縣政府存在短期利益沖動而違規供地和違規批地。

（2）城鎮土地所有權行使主體不明確

城鎮國有土地所有權行使主體不明確，主要表現為城鎮土地所有權主體缺位。我國《憲法》明文規定城市土地屬國家所有，新修訂的《中華人民共和國土地管理法》第一章第二條和第五條同樣規定了“國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使”，“國務院土地行政主管部門統一負責全國土地的管理和監督工作”，雖然規定了國務院代表國家行使土地所有者身份，但沒有具體界定中央、省、市、縣各級政府的城市土地所有權。現實中，國有土地所有權的主體由中央人民政府和地方城市政府構成，中央政府名義上擁有所有權，而地方政府通過對國有土地產權的實際控制，形成了事實上的所有。地方政府特別是縣級以上政府實際在行使土地所有權，掌握著國家土地的處分和收益權。這種不合理的土地管理政策，刺激了地方政府多賣地、低價賣地行為的大量發生，導致大量耕地流失。同時，國有土地產權在中央政府與地方政府之間缺乏明確的劃分界定，上下級政府各自在土地資產上的事權、財權模糊不清，演化出上下級政府之間的權利之爭或討價還價，人為地加大了交易成本。

（3）土地產權沒有完善的法律保障

到目前為止，我國城鎮土地產權分配還缺乏正式的法律形式，導致土地產權沒有形成完善的法律保障體系。在此背景下，土地尋租機制便發育起來。對于尋租者來說，一旦獲得了排他性的土地產權，實際上就得到了一種類似法律上的壟斷產權，這種壟斷產權可以通過交換而獲得巨額租金。政府部門在進行土地產權安排和重新分配的過程中，往往通過尋租活動來追求自己的利益。從這一角度來看，設租者即政府部門本身也是尋租者，他們可以從自身利益出發視不同的對象來設定租金水平，目前，城鎮土地出讓領域的尋租活動主要表現在以下幾個方面：一是在土地出讓活動中，盡可能采取協議方式，以便在政府價格和市場價格之間設定租金。二是由于上下級政府和同級政府不同部門對國有土地產權的權利界定不清，現實中大量存在為獲得土地審批權和土地出讓收益而進行的各個利益團體的尋租活動。三是地方政府從地區利益出發，利用對土地產權的實際控制權獲取實物地租，或壓低地價甚至“零地價”以吸引投資。尋租既得利益者的陣容不斷擴大，增大了產權市場化的阻力。

2、土地出讓制度不完善

盡管近年來我國己制定了一系列相關的土地出讓法律法規，也對土地市場的健康良性發展起到了重要作用。但是由于立法本身具有其滯后性，加之土地出讓制度在立法上的不完善，以及人們對于客觀事物的認識有局限性和逐漸深化過程，使現行的土地法律法規還難以適應土地資源市場化配置的要求，從而亟待加快立法，并修訂已有的法規。

目前，與土地出讓相關的全國性高層次法律法規有《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》、《協議出讓國有土地使用權規定》等法律法規。但這些法律法規對于規范和發展土地出讓市場，還是遠遠不夠的。對于一些具體問題，法律規定尚不夠明確，比如只規定土地出讓的最高年限而沒有具體年限，對于不同地塊采取不同的出讓方式也只是籠統的規定，雖然有條件具備的土地應用招標拍賣方式、條件不具備的可用協議方式等條文，但所謂“條件具備與不具備”則法律未作規定，這是立法不嚴密所致。因此如果不將例外適用的條件具體化，容易使一些人鉆制度的空子，造成不必要的損失。

3、土地稅制不健全

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關鍵詞：宅基地；使用權；流轉；驅動力

中圖分類號：F325.25文獻標志碼：A文章編號：1673-291X(2008)09-0039-02

國家規定，農村宅基地流轉只有國家征收征用和集體組織內部流轉兩種合法形式，但實際上農村宅基地的流轉十分普遍，特別是在城市郊區。農村宅基地的普遍流轉必然有其驅動力，概括來說宅基地流轉的驅動力主要包括城鎮發展驅動、經濟發展驅動、經濟利益驅動、文化傳統驅動、國家制度政策驅動等。根據宅基地流轉主體的不同，可將宅基地使用權流轉分為國家征收征用流轉、農村集體組織轉用流轉、農村居民自發流轉。由于流轉主體的不同，其相應的流轉動力也應是不同的。

一、國家征收征用流轉驅動力

國家征收征用流轉是國家因經濟建設與發展的需要，依靠國家強制力從農村集體手中或農村居民手中征收征用宅基地。征收是不僅使用權發生改變，所有權也發生了改變；征用只是使用權發生改變，所有權不發生改變。但無論是征收還是征用，其使用權都發生了流轉。本文不將征收與征用加以區別，統一稱為“征用”。

國家因經濟社會建設發展需要產生了征用農村集體土地的內在需求，農村宅基地作為農村集體土地的重要組成部分也必然列在其中。國家征用宅基地的內在需求包括城市規模擴張的需求、經濟發展的需求、區際聯系的需求等，這些需求構成了宅基地征用的內在動力；國家征用宅基地所依靠的強制力具體表現為各種法律法規和政策的制定與實施，這些正式制度的實施形成一種外在動力，即制度誘致力，來保證宅基地征用的實現；地方各級政府所擁有的政治權利引致其自身的利益需求，這種利益需求形成了一種新的農村集體土地征用的外在動力，利益驅動力。

1.城市規模擴張

城鎮化和工業化是人類社會發展的必然趨勢。諾瑟姆（Ray M. Northam）把城鎮化過程分成三個階段，即初期發展緩慢階段、中期加速階段、后期緩慢停滯階段。周一星（1995）認為[1]，我國的城鎮化已從初期階段邁入中期加速階段。城鎮化的中期發展階段不僅表現為城市數量的增加，更表現為城市規模的迅猛擴張。在中期發展階段，由于城市具有“優越的區位條件、便捷的交通網絡和較發達的通訊、郵電設施，使城市具有發展某些主導職能部門的優勢，并有主導職能部門相繼發展的‘乘數效應’帶動其他相關行政、經濟職能部門的相繼發展。”[2]城市的加速發展吸引了人口、勞動力、土地、資本等大量生產要素向城市集中，促使城市規模不斷向外擴張，城市周圍的大量集體土地通過征用轉為城市用地，農村宅基地的使用權也由農村居民轉給了地方政府和其他相關主體。

2.經濟發展驅動

經濟發展擴大了對物流、信息流、資金流等的需求，掀起了基礎設施建設的，農村集體土地被大量征用，基礎設施建設占用的宅基地也被一并征用過來，推動了農村宅基地的流轉。同時，經濟的發展提高了人們的生活水平，人們對居住環境、生活環境、交通便捷等的要求越來越高。城市規模的不斷擴張給居民帶來了居住環境惡化、交通擁擠等眾多的城市問題，城市中工業企業特別是重污染企業的發展不僅受到城市日益高昂的地價的制約，也受到城市居民的抵制。工業企業要進一步發展，必須搬離市區。工業企業的新建不僅需要廠房辦公用地，還需要配套設施用地，這必然導致大量的農村集體土地被征用，宅基地的征用也不可避免。

3.制度誘致力

2004年修正的《中華人民共和國土地管理法》第2條第4款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或征用并給與補償。”第2條第5款規定：“國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。”第43條第1款規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。”第43條第2款規定：“前款所依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農民集體所有的土地。”車裕斌（2004）分析了土地征用制度在農地轉為城市建設用地的動力作用，指出：“由于土地征用制度具有一定的強制性，而相應的土地規劃制度和土地保護制度因內在的種種缺陷，實施執行的強度遠遠不如土地征用制度，各級地方政府在運用其征地權時往往將征用制度的強制性發揮到了極致，在征用范圍上農戶沒有發言權，在補償費用上農戶更沒有發言權，這種征用權缺乏有效的監督和制約的制度促進了農用地征用流轉的加速，甚至出現農用地征用規模遠遠大于地方經濟發展對非農建設用地需求的情況。”雖然宅基地的征用比農地征用復雜一些，代價高一些，但由于國家對農地征用的管制越來越嚴，同時鼓勵農村建設用地整理，將城市建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤，加上征用土地的巨大利益誘惑，征用農村宅基地也就成了必然趨勢。

4、經濟利益驅動

征用宅基地雖然相對于征用農地要付出較高的代價，但相對于國有土地使用權出讓價格，單位面積宅基地征用補償費僅相當于國有土地使用權出讓價格的幾分之一甚至十幾分之一。巨大的利潤空間促使地方基層政府利用新農村建設的時機，加大農村建設用地整理的力度，置換出更多的城市建設用地指標，征用更多的農村集體土地。

二、農村集體組織轉用流轉驅動力

農村集體組織轉用流轉的驅動力主要表現為經濟利益驅動，這種表現在城鎮郊區、特別是大城市郊區表現得特別突出。

隨著經濟的發展、人們生活水平的提高、城市規模的擴大、城市人口的增加，對城市住房的需求越來越大，再加上對房產投機投資，造成各城市房價一路飆升。目前城鎮房價已與普通城鎮居民收入嚴重失衡，房價已大大超過居民的購買力，這從各界紛紛要求政府控制房價的呼聲日益高漲就可窺見一斑。作為理性的城鎮居民在買不起市區住房的情況下，定會將目光投向郊區價格較為低廉的“村產房”，也就是“小產權房”。

農村集體組織是農村集體土地所有權代表，作為理性的代表來說，其必然為本集體組織謀取更大的利益。由于非農建設用地的收益遠遠高于農地農用的收益，市區房價一再高漲，“小產權房”存在較大的市場，農村集體土地所有權代表必將集體的土地轉為宅基地進行“小產權房”開發。況且集體非農建設用地使用權出讓的收益如何分配和使用，目前法律法規尚無明確規定，農村集體土地所有權代表對這一部分收益具有完全的支配權。利用宅基地進行房地產開發存在巨大的利益空間，必會激發農村集體組織運用各種手段將集體土地轉為宅基地，就是違反國家有關土地的法律法規也在所不惜。何況他們還會采取規避法律法規的做法呢？如各地普遍存在的“以租代征”就是明顯的例證。

三、農村居民自發流轉驅動力

農村居民自發流轉宅基地包括宅基地繼承、買賣、出租等，其驅動力主要是經濟利益驅動和文化傳統驅動。

1.經濟利益驅動

經濟利益驅動應是農村居民自發流轉宅基地的主要驅動力。2004年修正的《中華人民共和國土地管理法》第62條第1款規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準”。但由于種種原因，一戶多宅現象還比較突出，農戶住不了那么多宅基地，特別是在城市購買了商品房的農戶，遇到合適的買主就會將宅基地賣掉。

出租宅基地主要是出租房屋連帶出租宅基地，這種現象主要出現在城鎮郊區，特別是在“城中村”中。20世紀90年代中后期，城市蔓延和郊區化進程加速，城市邊緣區土地被大量征用，原有農村聚落為城建用地所包圍或納入城建用地范圍，成為“城中村”[3]。城市的擴張吸引了大量的外來人口，“排外的住房政策”使外來人口只能從“城市住房體系”之外尋找住房；租賃、尤其是租賃私房，成為外來人口獲取住房的主要方式[3]。“城中村”依靠優越的區位，低廉的價格成為外來人口首要的房源地。城市郊區農村宅基地的大量流轉是在經濟利益驅動下伴隨著外來人口大量涌入城市而自發形成的，是城鎮化發展的必然產物。

2.文化傳統驅動

社會的發展產生了兩種文明，即城市文明和鄉村文明，兩種文明相互影響、相互吸引、共同發展，由此產生了城鄉之間的流動。城鄉之間流動促進了城鄉文化信息交流，使農村居民認識了城鄉之間的差異，形成更高層次的心理需求，產生進入城市成為城市人的欲望[4]，當條件成熟時，就會誘致其進城定居。其在農村的房產和宅基地，特別是“一戶多宅”的，就會想辦法進行流轉。同樣，城鎮居民也受到鄉村文明的吸引，特別是農村優美的自然環境、淳樸的鄉情、清新的空氣等成為吸引城鎮居民的引致力。雖說當前農村落后的基礎設施會對這種需求有很大的約束，但隨著新農村建設的推進，農村各種條件的改善，這種需求必將會越來越大。

繼承是文化傳統驅動力促進農村宅基地流轉的另一種形式。雖然我國法律法規規定：農村宅基地不能繼承，但幾千年的中華傳統：上輩的東西遺傳給下輩是天經地義的。在農民眼里，農村宅基地和其房產、樹木等附著物一樣，都是農民的私產，很多都是其祖上一輩一輩傳下來的，既是祖宗留下來的寶貴遺產，也包含對先人追思的深厚情感。

風水說也是文化傳統驅動力表現形式之一。中國幾千年來，農村建房就講究風水一說，許多農戶宅基地流轉就是受了風水的影響。

參考文獻：

[1]周一星.城市地理學[M].北京:商務印書館,1995:88.

[2]張安錄.城鄉生態經濟交錯區農地城市流轉機制與制度創新[J].中國農村經濟,1999,(7):43-49.

[3]魏立華，閻小培.中國經濟發達地區城市非正式移民聚居區“城中村”的形成與演進――以珠江三角洲諸城市為例[J].管理世

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關鍵詞：公益性拆遷 商業性拆遷 商業拆遷談判機制

隨著城市的日益發展，為了實現對土地資源的合理配置，使土地利用效率最大化，對舊城區的改造拆遷在各地興起。拆遷分為公益性拆遷和商業性拆遷。前者是政府為了公共利益的需要、提供公共服務產品而實施的拆遷;后者是房地產開發商出于商業目的而進行的拆遷。由于對拆遷的法律性質認識不清同時又缺乏公開透明的監督機制，地方政府越俎代庖，插手商業拆遷，激化拆遷矛盾的行為經常見諸報端，極大地影響了社會主義法治建設和社會的和諧。為了解決拆遷糾紛、規范拆遷活動，國務院于2011年1月21日公布實施《國有土地上房屋征收與補償條例》，同時廢止了2001年6月13日公布實施的《城市房屋拆遷管理條例》。《國有土地上房屋征收與補償條例》是拆遷法律法規的一大進步，它明確了公益性拆遷的范圍，也就確定了商業性拆遷的范疇，從而為商業性拆遷真正在市場機制下運作提供了保證。

一、正確區分公益性拆遷與商業性拆遷

區分公益性拆遷和商業性拆遷是將商業性拆遷置于市場機制下的前提。因為公益性拆遷屬于公法行為，拆遷人是公法人，其與被拆遷人達不成安置補償協議時可申請政府拆遷管理部門作出安置補償裁決，原拆遷管理條例賦予了安置補償裁決行政強制執行與司法強制執行的效力，若該裁決錯誤，強制拆遷給被拆遷人造成損失的，被拆遷人可依據行政訴訟法的規定，請求國家賠償。而在商業拆遷中，拆遷人與被拆遷人是平等民事主體，其拆遷法律關系適用民事法律法規，拆遷人與被拆遷人達不成安置補償協議的，拆遷人沒有強制拆遷的權利。拆遷人損害被拆遷人利益的，被拆遷人可依據民事訴訟法對其提起民事訴訟要求民事賠償。對于補償標準，《城市房屋拆遷管理條例》的規定是：“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。”這就給了地方政府極大的自由裁量權。由于商業拆遷補償是在市場的供求機制下，由拆遷雙方自愿達成，因此在實踐中，公益性拆遷補償標準往往低于商業拆遷補償標準，這也正是地方政府權力尋租、將商業拆遷混同于公益拆遷的根本原因。由此可見，公益拆遷和商業拆遷中公權力介入程度、權利救濟路徑有著極大差別，因此作為市場活動的商業拆遷必須區別于公益性拆遷、遵循市場規律，如此方能保障被拆遷人利益，維護正常的市場秩序及社會的穩定。

《國有土地上房屋征收與補償條例》與《城市房屋拆遷管理條例》相比，首次確定了公共利益的范圍，是立法的重要完善。《國有土地上房屋征收與補償條例》第8條采用了列舉法來限定公共利益的范圍：“一）國防和外交的需要；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。”這就在實體法層面上將商業拆遷排除于政府征收、公益拆遷之外。但是有必要對“政府實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境”等公共事業以及“危房改造”作限定性解釋，同時要謹防兜底條款的濫用。

《國有土地上房屋征收與補償條例》在程序法上也進行了若干設置以加強被拆遷人的參與，例如征收補償方案應征求公眾意見，需要時應組織聽證會、市縣級政府對征收決定應作社會穩定風險評估等。但是筆者認為，為了徹底區別公益拆遷與商業拆遷，不僅征收補償方案可進行聽證，關系重大的征收決定也應進行聽證，被拆遷人對非以公共利益為直接目的的建設項目應享有異議權。

上海迪斯尼地塊就因拆遷性質而引發爭議，拆遷工作歷經數年無法完成。浦東新區法制辦負責人稱其為“公益項目拆遷”，居民認為是商業拆遷。兩種性質的拆遷，補償差價高達1.4億。迪斯尼樂園作為世界著名的娛樂場所，其進行的是商業經營行為，政府不應將其定性為公益項目。由此亦可看出，鑒于地方政府在土地儲備中有著巨大的逐利空間，對于拆遷項目的性質，不能完全由政府界定，在此環節也需要被拆遷人的參與，以規范政府的征收行為。

二、建立以市場為導向的商業拆遷補償機制

1.建立平等的商業拆遷談判機制

首先，由于拆遷人與被拆遷人之間存在嚴重的信息不對等，因此拆遷人應當就建設項目的立項、規劃方案、商業前景等主動向被拆遷人進行信息披露，隱瞞或虛構相關情況導致合同糾紛的，將承擔民事責任。

其次，拆遷當事人雙方均應參與到商業拆遷評估之中。《城市房屋拆遷估價指導意見》第7條規定：“拆遷評估機構確定后，一般由拆遷人委托。委托人應與估價機構簽訂書面拆遷估價委托合同。”筆者認為此處規定尚有不妥。拆遷估價合同作為委托合同，受托人極易從委托人利益出發，作出有利于委托人的拆遷評估。因此，拆遷評估合同應由拆遷當事人雙方共同委托或者允許被拆遷人自行委托評估機構，評估報告共同作為談判依據。

最后，商業拆遷補償的標準也應由拆遷當事人雙方協商而定。《城市房屋拆遷估價指導意見》第3條規定：“搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產停業的補償費，按照省、自治區、直轄市人民政府規定的標準執行。”筆者認為以上費用不應該接受政府的指導價，應該一并納入商業拆遷談判機制中。由此也可看出，雖然《國有土地上房屋征收與補償條例》明確了商業拆遷不屬于公益拆遷，但是相對應的法律法規沒有同步進行修改，沒有體現對商業拆遷與公益拆遷不同的處理方式，建議國家立法機關應盡快對相關法律法規也進行修訂，以保持法律體系的一致性。

2.改革拆遷許可制度

在商業拆遷中，拆遷談判由拆遷雙方平等自愿進行，行政機關不得干預。為了讓被拆遷人能夠參與到拆遷許可中，可以設置簽訂拆遷安置補償協議為取得拆遷許可證的前置程序。即拆遷人只有在取得被拆遷人書面同意的情況下方能申請拆遷許可，同時拆遷人在規劃符合條件、拆遷協議合法的情況下，行政機關必須授予其拆遷許可，從而能有效防止政府權力的濫用。

3、健全司法救濟途徑

司法是權利的最后屏障。我國人民法院依法獨立行使職權，不受行政機關、社會團體以及個人的干涉。商業拆遷作為民事活動，拆遷當事人的訴權應有司法的保證。2005年8月最高法在《關于當事人達不成拆遷補償安置協議就補償安置爭議提起民事訴訟人民法院應否受理問題的批復》中規定：“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議，就補償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理。”筆者認為，權是當事人基本的訴訟權利，是實體權利最有力的救濟手段，法院應以民事相關法律為指導，將商業拆遷訴訟納入民事訴訟程序，保障當事人的訴權。

參考文獻：

1、21世紀經濟報道，以“公共利益”為名，上海迪斯尼陷拆遷性質之爭，2010.6.1

2、程信和、劉國臻.房地產法學.北京：北京大學出版社,2002

3、王樹林、劉占生.最新全國房屋拆遷實用法規政策詳編.北京：知識產權出版社，2005.

篇5

一、城市征地拆遷工作情況

自《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布后，我縣實施的城南沿江大道建設工程等房屋征收項目嚴格按照《國有土地上房屋征收與補償條例》、《市貫徹實施＜國有土地上房屋征收與補償條例＞若干意見（試行）》等法律法規進行操作。我們在房屋征收過程中堅持公平補償、決策民主、程序正當、結果公開的原則，充分保證了房屋征收項目的合法性；保證了被征收人的知情權、參與權；保證了被征收人房地產的合法權益。

對于在房屋征收過程中出現的各種矛盾，我們派工作人員及時與被征收人溝通，對征收條例不懂、對政策不清楚的我們及時給予解答。對已實施完成，但存在的工程項目，我們派該工程項目的工作人員及分管領導及時與人溝通，對合理的意見、建議我們充分采納，對不合理的要求我們給予解釋清楚。《國有土地上房屋征收與補償條例》實施以來我縣還沒有出現一例強制拆遷。

1．及時成立征收部門明確工作職能。國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布后，縣人民政府于2011年8月25日下發石府辦抄字[2011]360號文件，縣機構編制委員會于2011年12月12日下發石編發[2011]24號文件通知，將縣房產局下屬縣城鎮房屋拆遷管理辦公室歸并到縣征地拆遷安置辦公室。單位規格和性質為正科級全額撥款事業單位。主要職責：為縣人民政府指定的國有土地上房屋征收工作部門；負責全縣規劃范圍內征地拆遷安置工作的綜合組織協調與管理；主要承擔《國有土地上房屋征收與補償條例》在我縣的貫徹實施。單位成立至今，通過全體房屋征收干部職工的共同努力，我縣的房屋征收與補償工作取得了較滿意的社會效益。

2、依法征收，加大宣傳，提高房屋征收與補償公信力。隨著城市化進程，城市結構的調整，舊城改造步伐的加快，為全面貫徹落實《國有土地上房屋征收與補償條例》把握界定公共利益的基本要求，維護廣大人民群眾正常生活秩序和社會和諧穩定。一是加大了對《國有土地上房屋征收與補償條例》的宣傳力度。我們利用廣播電視、宣傳車、宣傳標語、網絡等多種形式開展對《國有土地上房屋征收與補償條例》進行全方位的宣傳和報道，將房屋征收的項目實施范圍，征收與補償程序、安置方式、安置地點、征收補償、補助及獎勵標準、安置保障的措施、以及房屋征收范圍內調查的房屋權屬、區位、用途、建筑面積等調查結果一一進行公示。讓廣大人民群眾充分認識到貫徹落實《國有土地上房屋征收與補償條例》是做好我縣危舊房改造、舊城改造，調整城市結構，完善城市功能，做好環境治理，提升城市品位的公共利益需要，確保房屋征收各項建設活動符合國民經濟和社會發展、土地利用總體規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建計劃項目列入市、縣國民經濟和社會發展年度計劃；確保房屋征收與補償工作程序符合《條例》規定的程序要求。二是房屋征收補償項目方案進行了組織論證和社會穩定風險評估。房屋征收補償決定征求群眾意見。我縣在房屋征收與補償決定前，嚴格按照相關規定進行社會穩定風險評估，涉及被征收人數量較多的，經縣政府常務會議討論決定，在作出房屋征收前，征收補償費用足額到位，專戶存儲、專款專用。房屋征收部門擬定征收補償方案，報縣人民政府。縣人民政府組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求群眾意見，將征求意見情況和公眾意見的情況進一步公布。縣人民政府在作出房屋征收決定后及時公告。公告內容包括房屋征收與補償方案和行政復議，行政訴訟等事項，使我縣的房屋征收與補償方案具有較好的科學性、合理性、經濟性和社會穩定性。三是認真貫徹落實房屋征收與補償應遵循決策民主，程序正當，結果公開的原則。房屋征收評估機構的確定由被征收人在規定時間內協商選定。在規定時間協商不成的，由我辦組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采用搖號、抽簽等隨機方式確定。通過上述一系列的依法征收、宣傳發動工作，房屋征收與補償工作在廣大人民群眾心目中起到了相互溝通，正確引導，工作協調的作用，同時增強了房屋征收與補償工作人員的工作責任感，提高了房屋征收與補償工作的公信力。

3.《國有土地上房屋征收與補償條例》頒布后啟動的新項目正在順利實施。2011年9月我縣依法啟動了縣城南沿江大道建設工程，該項目征收涉及私房270戶，其中企業、事業單位18戶，征收房屋總面積約11.4萬平方米。該項目是新條例出臺后我縣實施的第一個房屋征收項目。為了確保該項目圓滿完成，領導非常重視，廣大人民群眾也非常關注。房屋征收與補償工作人員嚴格按照《國有土地上房屋征收與補償條例》規定的程序流程和要求，依法做好房屋征收與補償工作。面對釘子戶，工作人員采取配對做好釘子戶的工作，發揚敢于負責、敢于拼搏、敢于攻堅、敢于創新、敢于碰硬，爭當建設先鋒隊，樂做城市守護人的精神，做到不分節假休息日，及時主動上門做好各項工作。面對難題領導親自出面，力爭達成協議。在工作中我們發揚“白加黑、五加二”等連續作戰的工作作風。目前，該工程項目進展順利，基本上都簽訂了房屋征收補償安置協議。

4.堅持以人為本，妥善做好老項目工程的收尾工作。目前我縣還有2個老項目正在收尾階段，即：縣城防洪堤二期工程仙源段及周邊改造項目、縣城西外路建設工程。三個項目還有約6戶尚未簽定拆遷補償安置協議，其中縣城防洪堤二期工程仙源段及周邊改造項目所剩4戶經過裁決已向縣法院申請了強拆，法院已受理；縣城西外路建設工程所剩約2戶正在協調之中。我縣對于已經辦理了《房屋拆遷許可證》的老項目，按新條例規定，除了不實施行政強拆以外，其它的都按老條例實施。我縣督促了拆遷人要把老項目收尾工作抓緊搞完，而且不能引發矛盾。在拆遷工作中要把工作做細、做實，要依法行政，文明拆遷。被拆遷人有疑問的，我們耐心解釋，盡量減少矛盾，減少對立面，確實維護被拆遷人的合法利益。

二、存在不足

1.我們在啟動新項目按新條例實施操作方面還欠缺經驗，建議上級業務主管部門要定期對我們業務指導和培訓。

2、到目前我們縣所有的項目都有異地土地安置，如果一旦取消異地土地安置，估計房屋征收難度要加大。

3.征地拆遷案件處理方法不夠多，效果不太明顯，致使部分矛盾糾紛化解的不夠及時。

三、下一步工作打算

（一）加大房屋征收相關法律法規的宣傳貫徹力度。采取發放宣傳單、橫幅、舉辦培訓班、召開座談會等多種形式，加強房屋征收法律法規和政策宣傳力度，牢固樹立科學發展理念和以人為本思想。

（二）進一步規范房屋征收程序。認真總結房屋征收工作經驗，及時查找房屋征收工作存在的問題和不足并進行整改。制定出臺重大項目社會風險評估辦法等各種配套方案，進一步完善工作措施，規范征地拆遷補償程序。同時，建立日常督查工作機制，由國土、城建、監察、審計、法制等部門不定期對全縣征地拆遷工作進行督查，對不符合政策規定的征地拆遷行為及時糾正，對違法違規行為嚴肅查處，并追究相關責任人的責任，堅決杜絕違法違規行為的發生。

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關鍵詞：小產權房；所有權；土地流轉

中圖分類號：F321.1文獻標識碼：A

所謂“小產權房”，是指在農村集體土地上，由享有該土地所有權的鄉鎮府或村委會單獨或聯合開發商開發建設住宅，并由鄉鎮府或村委會制作房屋權屬證書向城市居民銷售的房屋。但雙方約定沒有國家的土地使用權證和房屋所有權證，只有村集體發放的房屋所有證明，所以其不具法律效力。

一、“小產權房”暴露出的土地制度缺陷

1、土地所有權主體不清晰。我國法律規定，“農村和城市郊區的土地，除法律規定屬于國家所有外，屬于農民集體所有。”根據土地管理法規定：“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營和管理。”結合以上兩條，集體經濟組織或村民委員會有權對村民集體所有的土地進行經營和管理，因此在集體土地上開發“小產權房”應當屬于合法行為。但土地管理法同時又規定：“農村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農地建設。”從這一點來看集體組織開發“小產權房”又屬于違法行為。由此可見，現行農村土地產權制度存在明顯缺陷。

我國現行的農村土地產權制度，是八十年代初農村經濟體制改革時確立起來的，主要形式為家庭聯產承包經營。此經營方式改變了原來時期有名無實、殘缺不全的農地產權關系，在當時曾經極大地調動了廣大農民的積極性。但是，在家庭聯產承包經營中，土地所有權和使用權缺乏嚴格的界定，未形成明晰的產權關系。

我國的法律規定，“農村和城市郊區的土地，除法律規定屬于國家所有外，屬于農民集體所有。”從這條規定可以看出，農村土地所有權的主體是集體，但是屬于哪一級集體所有，集體成員的邊界有多大，集體所有者包括哪些權利和義務等卻不是很清楚。法律規定的不明確導致所有權主體缺位。盡管新《土地管理法》第十條規定，“集體所有的土地依照法律屬于村農民集體所有，由村集體經濟組織或村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理”。這些規定表面上確定了農村土地集體所有權的主體，但集體概念的多樣性導致了農村土地所有權主體模糊不清的現象。這種土地產權主體的多元化必然導致三級產權主體為爭奪所有權而發生沖突，造成對農民土地產權的隨意侵害，農民也形不成有效的、穩定的預期，必然降低土地產權制度的有效性。

2、土地征收制度不健全。“小產權房”是農民將集體所有制土地用于房地產開發，并且是由村民委員會辦理房屋產權證。而改變農村集體所有制土地用途，必須要按照法律程序辦理審批手續，“小產權房”這種變相轉讓土地使用權的行為，顯然是違法的。然而另一方面，政府卻通過征收補償的方式，先將農村集體土地轉為國有土地，再出讓給開發商用于商品房開發，以獲得高額財政收入。這明顯是對農民權利和利益的剝奪，也暴露出目前我國農村土地征收制度的缺陷。

《土地管理法》規定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，也就是說農村集體土地不能直接進入市場，必須先征為國有，然后再行出讓。《土地管理法》第二條又規定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征收。”政府則根據用地的需要，以《土地管理法》中的這些規定為依據，對農村集體土地進行強制性征收，完全不考慮農民的意愿。在農戶的利益沒有得到足夠重視的情況下，他們便在集體土地上進行房地產開發，即利用小產權住房的開發獲取利益。

3、農村土地流轉制度不完善。“小產權房”的大量出現，有其一定的必然性。現如今城鎮房地產市場火暴，房價快速上漲，利用集體所有的土地進行房地產開發可以獲得相當可觀的收益，這也成為農村集體開發小產權房的根本動力。但是，這種將集體土地轉向房地產市場的流轉方式只看到了眼前利益，而沒有考慮未來市場的風險和不確定性，造成諸多隱患。現行農村土地流轉制度的不完善，主要表現在相關法律法規制度的不健全。盡管我國現有的法律制度也規定了農村的土地使用權可以依法轉讓，但對于轉讓的具體范圍、形式、程序、價格等等，都缺乏專門的法律法規約束。

二、對農村土地制度的創新性思考

1、明確農村集體土地所有權主體。從農村土地產權制度改革入手，創新土地集體所有的組織形式，確立農民是農村集體土地所有權主體。現行法律雖然規定農村土地歸農民集體所有，但在集體所有制下，誰真正擁有土地實際上并不明晰，集體與農民之間的權益關系很模糊。

考察農村土地產權制度創新遲滯的深層原因，主要是土地所有權與使用權兩者之間的本末倒置思維，這也是影響農民合法土地權益得到切實保障的關鍵之一。不可否認，多年來政府出臺和修改了許多相關的法律法規，以保障農民的土地權益，如“承包經營權”、“繼承權”、“占有權”、“轉讓權”等權利。但現實中農民的合法權益卻得不到保障，被大肆地侵害。究其原因，主要是因為長期以來沒有準確把握土地所有權和使用權兩者的因果關系。其實，土地所有權與經營權是兩個性質不同的權益，前者是土地財產權益的根本問題即歸屬問題，后者是從前者分解出來的單個具體權益問題；后者從屬于前者，是前者的派生物。混淆財產權與經營權的本質區別或將兩者混為一談、或滿足于條文詞匯上的農民權益保護，卻置農民土地所有權于不顧而侈談所謂農民土地權益及如何保障農民土地權益問題，怎能找到保障農民土地權益問題的正確方案？因此，在農村土地產權制度改革中，應當改變長期以來在土地所有權與使用權兩者之間本末倒置的思維，明確農村土地本來就歸農民，讓農民真正擁有土地權益是目前農村土地產權改革的關鍵所在。

2、改革征地制度。在工業化、城市化的進程中，大量農業用地轉變為建設用地，這是一種必然趨勢。但在目前形勢下，農業用地轉變為建設用地，必須由政府征用轉變為國有土地后再出讓使用權，顯然，這與目前的社會主義市場經濟體制不相適應，需要進行改革。

首先，要明確界定“公共利益”的含義，從而對政府動用征地權的項目范圍做出嚴格的限制，將土地征用真正限定在公益性的公共設施建設和公用事業上。縮小政府征地的范圍，控制土地的征用規模，從根本上摒棄侵犯農民財產權的非公共利益目的的征地行為。其次，從法律上規定集體土地所有權和國家所有權在地位上是平等的，集體土地可以上市流轉。這樣，就為經營性建設用地來源提供了制度保證，土地使用者可以不再僅僅依賴于國有土地，使用土地的公司、企業、房地產經營者可以直接與農民集體經濟組織交易，真正由市場來調控土地的供求平衡，這一制度安排，可以同時實現公平和效率雙重目標。

3、進一步推進農村土地流轉制度。工業化進程與農村的城鎮化進程，能夠為農村土地的流轉創造條件，但為了促進土地的規范、有序流轉，今后土地的流轉形式也需要多樣化。可以參照國際上通用的一些做法，如買賣、租賃、招標、抵押、入股等等，然后根據各地自身情況選擇合適的土地流轉方式。同時，政府也應該加強宏觀調控，完善相關的法律法規，建立健全土地流轉市場的運作與管理方法。嚴格控制農村集體建設用地，規范土地審批制度，制止以各種名義圈地的違法行為。如果小產權房得不到控制繼續發展下去，將會有更多的土地被惡意侵占用來搞房地產開發，耕地面積將無法得到保障。

三、結束語

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關鍵詞：小產權房；利益；合法化

中圖分類號：D9

文獻標識碼：A

doi：10.19311/ki.1672 3198.2016.22.063

0 引言

隨著我國市場經濟的快速發展，房地產業發展日新月異。但隨之而來的是一系列需要解決的問題。其中，小產權房問題成為了爭議的焦點。而我國當前關于小產權房的相關法律建設并不到位，存在著沖突矛盾的地方，無論是《民法通則》、《物權法》，還是其他一些法規，都沒有有效設置相應的小產權房的立法保護。因此，本文以此為切入點，對“小產權房”的法律保護問題進行深入研究。

1 我國小產權房行業現狀分析

從目前來看，我國加快了對小產權房的治理和管控力度。2014年，國土部聯合住建部，在全國范圍內對小產權房進行了專項整治，拆除了很多嚴重違法違規的小產權房，然而，2015年后，小產權房再一次掀起，不斷出現小產權房問題，全國各地的小產權房不斷出現，給我國的房地產業帶來了很大的麻煩。在小產權房再度升溫的背景下，小產權房的數量和種類不斷增多。雖然一些地區對小產權房進行了整治，但是效果不佳，也起不到有效的震懾作用。為此，我國相關學者開始呼吁對小產權房的改革，但是從實際情況來看，我國相關部門更多時候是采取一種冷處理的態度。從各界的態度來看，我國學者更傾向于將小產權房轉正，通過設置一些稅費措施來加強管控，這樣也能夠有效緩解房價問題，也能夠有效帶動農民工市民化。還有學者認為，相關部門應該設置一個時間節點，在這個時間節點之后，如果新建小產權房則進行嚴格處理。對于遺留的小產權房則應該完善相關手續問題。總之，在新的發展形勢下，我國應該進一步規范小產權房市場，這樣才能夠更好地保護相關利益人的合法利益，也能夠有效維護我國房地產業的有序健康發展。

2 小產權房應當合法化的緣由

2.1 法律規定的要求

從我國的民法角度來講，小產權房之所以會出現，是因為我國集體土地所有權的特性決定的。《民法通則》第71條規定：財產所有權是指所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益、處分的權利。《物權法》第39條規定：所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。《物權法》第3條第3款和第4條均涉及相關內容。從這些法律的規定可知，對農民處理集體土地小產權房的行為進行懲罰和制約，顯然是同我國的法律規定相違背的，可見，這種制約是同我國當前實際不相符合的，需要進行相應的改革。

同時，我國《物權法》第42條規定為了公共利益的需要，可以征收集體土地。那么，對商品房進行開發，是否是將其變為公共利益需要的土地利用形式？個人認為，這并不是一種為了公共利益需要的開發，在此情況下，需要將小產權房合法化。因為，該種模式并不是為了公共利益的需要，因此，同相應的征收條件并不符合，這決定了政府并不能將集體土地收歸并轉賣。不僅如此，我國規定集體土地的建設用地使用權并不能夠進入市場進行自由流轉。此時，用于建設的土地無疑會大大減少，在這種情況下，如果國家轉變集體土地的所有性質，將其變為國有土地的話，政府就是一種違法的行為。相反，如果不將集體土地征為國有的話，我國當前的法律法規就產生了一定的悖論。由此可見，從法理角度來講，我國需要將小產權房合法化，對其加以管理和保護。

2.2 相關部門法律的要求

《城市房地產管理法》第8條規定：城市規劃區內的集體土地，經依法征用為國有土地后，該處國有土地的使用權方可有償出讓）認定小產權房不合法。因此，很多人認定小產權房是不合法的。然而，深入分析可知，《城市房地產管理法》規范的對象是國有土地使用權的出讓，也就是說，集體使用權并不在此范圍內，正因為如此，該條法律規定并不能夠對農民集體土地開發建設進行有效制約，而該條法律也不能確定小產權房是違法的。另外，我國政府也在積極治理集體建設用地的自由流轉問題，但是卻沒有明確規定小產權房的買賣是否違法。在這種背景下，進一步完善相關法律，讓小產權房合法化勢在必行。

2.3 維護相關權利人合法權益的要求

小產權房關系到農民以及一些城市中低收入群體的利益。從很大層面來講，小產權房極大地表現出了農民的要求。而土地是農民的重要財產權利，將其合法化是有效維護農民合法權利的重要基礎，其可以將農民從土地制約中解放出來，同時也可以更好地發揮土地的作用，讓土地應用更加現代化。另外，小產權房也能夠在一定程度上制約房地產泡沫，可以有效調節我國房地產業的市場配置，而通過相關法律法規來提升對小產權房的保護，可以保護農民的合法權益也可以讓城市居民獲得一定的利益，還可以有效提升政府的財政收入。從改善各方利害關系的角度來講，讓小產權房合法化是十分有必要的。

3 小產權房的立法完善

3.1 完善《物權法》中土地權利制度的相關規定

在新的發展時期，要進一步完善《物權法》的相關法律規定，對土地權利制度作進一步的規定，要進一步有效體現出集體土地所有權的特點，對集體土地所有權出現的登記和權力的行使進行有效保護。同時在完善《物權法》的過程中，可以積極設置相關的規定，讓集體土地使用權能夠進入到一級市場進行合法轉讓。雖然該規定有一定的爭議，但是我國《物權法》第153條規定中用了“國家有關規定”，并沒有明確提及具體規定的內容，由此可見，此處對農村集體土地自由流轉的問題留下了一定的空間，從另外一個角度來看，之所以這樣設置法律規定，是在一定程度上默許相關地區根據自身的情況進行試點操作。在這種情況下，完善《物權法》中土地權利制度的相關規定，能夠有效維護房地產市場秩序，更好地規范小產權房的交易活動。

3.2 完善《土地管理法》中土地管理的法規

《憲法》規定農村集體土地使用權能夠進行轉讓，這為土地管理法規的進一步完善提供了必要的基礎，在新的發展背景下，應該進一步對《土地管理法》加以完善，一方面，要結合客觀實際情況，將國有土地和集體土地上升到同一位置的高度。另一方面，我國對農民土地財產權的規定并不完善，甚至是一種殘缺的產權，雖然規定了農民的土地歸集體所有，但是在其決定土地的使用時卻往往受到一定的制約。為了讓小產權房更加合法化，得到有效的保護，應該對此進行進一步完善，可以轉變相關的法律和法規，規定農民能夠對自己的土地進行使用，只要不占用耕地，處于規劃的要求內，農民可以有權決定土地的使用方法，允許其進行轉讓。

3.3 健全“小產權房”管理的法律法規體系

有效保障小產權房的合法利益，同時進行相關法律規定的完善能夠更好地保護相關權益人的合法權益，這樣能夠更好地避免一些土地占有、違規拆遷等問題的出現。為此，第一要進一步有效確定小產權房的身份。第二要進一步加強對保障性住房的建設力度，也就是說，小產權房應該有效界定為經濟適用房和兩限房等類型的房屋。第三，要完善相關稅收的規定，在對其進行交易時應該規定向國家補繳稅費。如果已經建設好的小產權房，當其補辦了相關手續后，應該讓其擁有正式的產權。

4 結語

小產權房是我國土地制度的產物，想要有效規范小產權房市場，一方面要從土地制度角度著手，另一方面，要對小產權房的買賣、手續等環節進行有效規定。只有這樣，才能夠更為有效地管控小產權房，保護相關權利人的合法權益。

參考文獻

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[2]周孚壽.小產權房流通合法化研究[D].長沙：湖南師范大學，2012.

[3]高立俊.小產權房問題研究[D].濟南：山東大學，2013.

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關鍵詞：小產權房 流轉 法律完善

從本質上講，小產權房流轉制度的關鍵問題是集體建設用地使用權流轉制度問題，必須改革土地制度才可以從根本上解決。在我國的市場經濟條件下，農村集體土地要擺脫目前的狀況，必然要更多權能才能去符合現在的市場經濟發展規律，才能適應時勢。對此，國家應對集體土地所有權的權能重新進行范疇指定并實行保護。

（一）完善集體土地所有權制度

二元土地制度的最根本原因就是集體土地和國有土地所有制的不平等。因此，只能通過完善集體土地所有權制度，兩者不平等的格局才能被打破，國家對土地交易市場的壟斷才能被打破。規范主體是集體土地所有權實現的前提。我國《物權法》第十條和《土地管理法》第六十條把農村農民集體組織分為三類：鄉鎮政府、村民委員會或農村集體經濟組織、村民小組或村內各集體經濟組織。雖然明確了農民集體土地權屬問題，但理論與實踐常常是脫節的，實踐中我們很難具體確定三種農民集體組織的主次地位，很難理清其各自與內部成員之間的法律關系。法律法規也沒有明確組織與其成員之間如何分配土地經濟利益。因此，我國需要重新規范。主體范圍。我國法律把農民集體土地所有權客體的范圍定義的過于寬泛了，僅僅規定了除了國有土地以外，農村的廣大土地和城市郊區的土地都屬于集體所有。法律沒有做詳細的區分界定，這造成實踐中所有權的客體混亂，不斷產生客體混亂產 生的經濟摩擦。對此，我國有關法律法規應該增加確定土地范圍的條款。《物權法》第三十九條規定，所有權包括占有權、使用權、收益權和處分權等四大全能，但我國現行法律明確規定農民集體所有土地使用權不用于各種形式的流轉或者非農建設。以前的規定集體土地被征收變成國有才能流轉和交易已經不合時宜，法律法規應給予集體土地更多權能。

（二）明確集體土地使用權流轉的條件

為保護護國家耕地，保障人民權利以，順應市場經濟發展的需要，集體土必須符合一定的要求和條件才能夠流轉。所有的集體土地都進入交易市場肯定是不可取的，要進入交易市場的前提是得到國家政策和法律的保護。我國人多地少，人均耕地十分有限，必須實行嚴格的農民集體土地用途管理制度，嚴格控制農耕地轉化為非農業用地的條件，這是農民集體土地使用權自由流轉的前提條件。我國嚴格地控制著農用地轉化為非農用地的規模，在《土地管理法實行條例》和土地管理法中非常詳細地規定了我國土地利用的格局和規劃，還有各種國務院的行政規章，地方各級規章制度保障我國的“18億畝”耕地紅線。無論什么條件要利用集體土地進行建設，都必須一樣不少的執行各項審批手續，以保證土地的利用符合國家土地利用總體規劃。物權法規定了我國的不動產實行的是登記對抗制度，有點像日本的婚姻登記制度，簡單講就是：無登記，無效力。因為集體土地使用權流轉必須嚴格審查，我們應該秉承最重要的就是：無登記，無效力。使用權人必須到有關土地管理部門辦理有關登記手續，取得權屬證明。

（三）修改和完善相關法律、法規

小產權房的產生充分地反映出了法律的穩定性及滯后性與社會經濟發展變化的迅速性之間的矛盾。《物權法》未明確禁止集體土地使用權的流轉，而是采取了授權性的規定。而《土地管理法》第四十三條除規定幾種特殊情形之外，任何單位和個人需要使用土地進行建設的，必須依法申請國有土地，該規定奠定了國家壟斷土地交易市場的基礎。該法第六十三條對集體土地使用權進一步做出了限制。我國現行《土地管理法》對農民集體土地建設用地使用權的流轉進行的種種的限制，復雜和繁瑣的流轉程序也不合時代進步的要求，已經不適合社會主義市場經濟的發展趨勢。為了使集體土地使用權能夠自由流轉，促進經濟的發展和社會的穩定。修訂《土地管理法》已迫在眉睫。我國實行的是不動產登記對抗主義，但是由于房屋登記制度的不完善，小產權房的變動難以有效登記，購買者在維護權益是一般是處于不利地位。2008 年由建設部討論并通過的《中華人民共和國房屋登記辦法》（以下簡稱《辦法》）公布以后，農民集體土地登記和房屋登記因此而得到了很大的改善。但該《辦法》第八十七條對城鎮居民購買小產權房進行了不當的限制。損害了人們對不動產權屬變更登記的自由。我認為，可以對《土地管理法》和《辦法》的不合時宜的條款進行修正和詮釋。

（四）建立和完善相關配套制度

集體建設用地使用權得以自由流轉后，國家還需建立健全相關配套制度，這樣，小產權房流轉問題才能從根本上被徹底解決。在集體建設用地使用權自由流轉過程中，涉及多方主體的經濟利益，只有建立合理的土地利益分配制度才能促進小產權房自由流轉的順利進行。因此，法律應當對集體土地利益的分配管理作出具體規定。土地利益的分配應遵循公平與效率的原則。我認為可從以下三個方面入手對土地利益分配制度進行優化：第一，對管理方案實行民主投票制，參照選舉方案，對管理方案全體公投。第二，收益資金專款專用，管理人員實行聘任制或者輪崗制，定期向全體成員公布財產收支情況，并實行一票否決制度。第三，收益資金對民生的投入必須占用百分之三十以上，對教育投入百分之十以上。我認為，完善農村社保障制度可作如下安排：第一，提高低保水平。低保制度關系著社會的和諧和穩定，在經濟能力可以的條件下，應該適當提高低保水平；第二，對醫療保險加大投入資金。我國雖然已經大概普及了醫療保險，但是和西方國家相比，差距是很大的，要爭取做到有病包醫的普及水平。第三，加大農村養老保險的投入力度。中國已經成為人口老齡化國家，而大多數老年人居住在農村。因此，加大對農村養老保險的投入是我們歷史的使命。

參考文獻：

[1] 胡凱；”小產權房問題及其對策研究” [D]，2011 年 4 月

[2] 史煥乾；小產權房的權屬問題研究[D]；河南大學；2008年

[3] 魏瑛；關于“小產權房”的法律制度分析[J].財經界（中月刊），2008，3

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建設區域內涉及國有土地上房屋征收補償

（征求意見稿）

 

因實施諸暨市2021年“三改”專項行動工程項目建設需要，擬對諸暨市暨南街道城新村（局部）城中村改造、暨陽街道孫陳村袁家村（局部）城中村改造、暨陽街道“暨陽印記”項目涉及人民中路、朱公湖新村等局部區域、浣東街道諸中村新東自然村和城東村東山吳自然村城中村改造、浣東街道盛名路以東工業園區、浙江恒久機械集團有限公司（陶朱街道迎賓路8號）、白門至大路楊公路建設工程、紹大線改建工程、G60科創走廊諸暨創新港項目、店口鎮集鎮改造及大唐街道集鎮改造等工程項目建設區域涉及的國有土地上房屋實施征收，按照國務院 590 號令《國有土地上房屋征收與補償條例》《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》《諸暨市國有土地上房屋征收與補償辦法》及房屋征收相關法律法規的規定，制定本房屋征收補償方案。

一、房屋征收目的

為加快實施城市更新、新型集鎮建設、及交通工程項目建設需要，對相關地塊實施綜合改造，并對改造區域內的國有土地上房屋實施征收并補償安置。

二、房屋征收范圍

諸暨市暨南街道城新村（局部）城中村改造、暨陽街道孫陳村袁家村（局部）城中村改造、暨陽街道“暨陽印記”項目涉及人民中路、朱公湖新村等局部區域、浣東街道諸中村新東自然村和城東村東山吳自然村城中村改造、浣東街道盛名路以東工業園區、浙江恒久機械集團有限公司（陶朱街道迎賓路8號）、白門至大路楊公路建設工程、紹大線改建工程、G60科創走廊諸暨創新港項目、店口鎮集鎮改造及大唐街道集鎮改造等工程項目建設區域涉及的國有土地上房屋。（具體范圍以房屋征收紅線圖為準）

三、補償資金情況

項目所需房屋征收補償資金由各相關出資單位籌措解決，并已全部到位。

四、征收補償方式

1.住宅房屋的補償

實施貨幣補償和產權調換公寓房安置（包括市場化安置）兩種安置方式。選擇貨幣補償的按照被征收房屋的評估價再給予15%的貨幣補助。產權調換公寓房安置實行拆一還一”補差價，被征收人也可選擇市場化安置，通過向被征收戶開具《商品房安置購房證明》的形式發放安置房補助，鼓勵被征收戶向房產市場購置商品房用于安置，房產企業憑《商品房安置購房證明》向征收部門結算安置房款的安置方式，并按政策相關規定進行具體結算。

2.非住宅房屋的補償

原則上實行貨幣補償安置。其中用地性質為工業及參照工業類土地上的房屋征收，按照成本法對土地及房屋進行評估，并按評估價值進行補償，再給予15%貨幣補助。用地性質為商業或辦公用房的，按照市場評估價格進行補償，再給予15%貨幣補助。

五、相關政策補助標準

1.住宅房屋

（1）搬家費：按照2000元/戶計發兩次，其中被征收房屋合法建筑面積超過80㎡部分按標準再給予10元/㎡計發兩次搬家費。

（2）臨時安置補助費：選擇產權調換市場化安置或貨 幣補償并自行解決安置用房的，過渡期限為20個月，市區范圍內按照被征收房屋合法建筑面積每月20元/㎡發放（鎮鄉按照當地住宅房屋市場租賃情況確定），計發 20 個月；每戶每月不低于500元。

（3）裝潢補償：按照評估的價格補償，放棄評估的按 照 500 元/㎡補償。

2.非住宅房屋

（1）搬遷費：工業及參照工業類的按被征收合法土地面積200元/㎡計發；用地性質為商業或辦公用房的按被征收合法建筑面積200元/㎡計發。

（2）臨時安置補助費：工業及參照工業類的按被征收合法土地面積200 元/㎡計發；用地性質為商業或辦公用房的按被征收合法建筑面積200元/㎡計發。

（3）職工歇業損失：憑從業人員勞動合同、參保依據 及征收公告前三個月的工資清冊，補助一年期的生活費6000元/人。

（4）停業停產損失補助；依據被征收單位有效的營業 執照、稅務登記證及納稅證明，按被征收房地產的評估價值的 6%給予補助。

（5）機械設備的補償：按照評估的價格進行補償，可以拆裝的補償拆裝搬遷調試費用。

（6）裝潢補償：按照評估的價格補償。

六、簽約及搬遷期限

房屋征收工作計劃在2021年4月下旬開始實施至2021年9月下旬結束，為期半年，其中在公告規定的簽約搬遷截止日前簽約并搬遷完畢的發給按時簽約搬遷獎，按合法房屋征收建筑面積550元/㎡計發（其中工業及參照工業類用地的除外）。逾期簽約或搬遷的，不再計發按時簽約搬遷獎。

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關鍵詞：城市房屋；拆遷；土地使用權；補償問題

中圖分類號：TU984文獻標識碼： A 文章編號：

引言

隨著經濟發展的不斷深入，城市房屋拆遷已經成為大勢所趨，其實質是國家的征地行為，是一種對城市房屋所有人及其國有土地使用權的行政征收行為。但在拆遷過程中卻常常出現被拆遷人抗拒拆遷等糾紛和矛盾，其中大多數糾紛是由于拆遷補償不合理導致的。尤其是目前城市房屋拆遷補償金的構成中，忽略了房屋所附著的土地使用權的價值，損害了被拆遷人的利益，因此，完善我國城市房屋拆遷補償制度勢在必行。

一、城市房屋土地使用權屬性分析

我國實行的土地所有制是城市土地國家所有，城郊和農村土地集體所有。房屋所有人只享有土地使用權而沒有所有權，房屋所有權和土地使用權是互相分離的。《物權法》第四十七條規定：“城市的土地屬于國家所有。”《土地管理法》第八條規定：“城市市區的土地屬國家所有。農村和城市郊區的土地，除法律有規定的外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。”《城市房地產管理法》規定：“國家土地使用權依法可出讓、劃撥，依法取得的土地使用權可以轉讓、抵押、出租、作價入股。”

《物權法》第三編“用益物權”第一百三十五條和第一百三十七條規定：“建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。”“設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。”這就以立法的形式確認了國有土地使用權全新的涵義：經依法取得的國有土地所有權中分離出來的土地使用權，成為一種新的不動產物權形式，成為了用益物權。由上可知，我國合法的城市房屋所有人雖不都擁有土地所有權，但都享有該房屋占有范圍內的國有土地使用權。因此，土地使用權是合法土地使用權人所擁有的重要資產。明確了土地使用權是一項用益物權———財產權的法律屬性，也就確立了城市房屋拆遷中實現對土地資產即土地使用權補償的理論基礎。既然法律賦予被拆遷人享有土地使用權，就要依法保護被拆遷人的合法權利，國家如果需要征用或征收，被拆遷人可以出讓，但前提并不是無償出讓，而是應當給予合理的補償。因為被拆遷人的土地使用權受到了侵害，應當給予合理補償。

二、國有土地使用權的補償原則

從行政征收的補償原則來看，補償應該首先強調公平公正。目前大致有兩種補償原則：適當補償原則和“生活權補償”原則。適當補償又可以稱為合理補償，認為只要綜合考慮征收的目的和必要的程序等因素，并參照當時社會的一般公正觀念，給予合理補償，即為公平的補償。目前，我國采取的就是這一行政補償原則。而在當代西方國家中出現了一種新的補償原則，即“生活權補償”，這一理論認為，如果作為征收對象的財產，具有財產權人生活基礎的意義，那么對其損失的補償，就不僅限于對其財產的市場價格評估，還應考慮其附帶性的損失補償，甚至有必要給付財產權人為恢復原來生活狀況所必須的充分的生活補償。就房屋拆遷這一行政征收行為而言，其征收對象恰恰是被征收人賴以生存的基本條件，如果按照適當補償原則進行補償，被征收人得到的補償是否能與其遭受的損失相一致值得懷疑。因為被征收人的損失包括被拆遷房屋的財產損失、房屋所在的土地使用權的損失和與房屋有關的其他利益的損失，如子女上學的學區選擇。在這些損失中，房屋的財產損失的價值是可以按照市場價格進行估算，從而得到合理的補償的，但是對于房屋所在的土地使用權和與房屋有關的其他利益的損失的價值就很難客觀的估算了。因為房因地貴，房屋所在的地段好，房價自然就高，尤其是在寸土寸金的城市中，房屋的價值隨著損耗、折舊而越來越小，但土地的價值卻在不斷的增加，越是靠近城市中心的繁華地段，其土地價值就越高，這是市場經濟條件下的必然結果。國家將土地使用權轉讓給拆遷人是為了實現其以房地產開發經營商業行為、獲取更高的商業利潤的最終目的，那么被拆遷人為什么從好的地段遷移到差的地段，在子女上學、交通、生活、就醫等方面都不方便的情況下，卻得不到級差地租的補償呢？對于那些貧困的被拆遷戶來說，由于補償款中不包括土地使用權費，那么他們手里所能拿到的補償金根本就買不到同等質量的房子。如果連這唯一能夠遮風避雨的房子也被拆掉，卻又買不到新房，想不反對拆遷都不行。如果按照西方“生活權補償”原則，被拆遷人所得到的補償就必須使其在拆遷后能夠達到拆遷以前的生活水平，因此評估房屋價格時，必須認真研究住房所在地段的地價，認真研究房屋分攤的地價，在房價中體現地價，使被拆遷人得到真正公平的補償。

三、城市房屋拆遷中土地使用權補償問題的解決途徑

為了維護土地使用權人的合法正當權益，減少城市房屋拆遷補償糾紛，筆者認為，以下幾個方面可以作為處理城市房屋拆遷中土地使用權補償問題的突破口。

3.1加快立法進程和規范立法管理，在相關的行政法規和地方性法規應明確規定被拆遷人享有對土地使用權進行補償的權利

當前城市房屋拆遷活動的最高層次的規范性依據是2001年11月國務院修訂實施的《城市房屋拆遷管理條例》，但該條例并未明確規定被拆遷人享有對土地使用權進行補償的權利。而各地方政府所制定的規范性文件在拆遷補償方面一般也只規定房屋的區位、建筑結構、房屋類型、實際新舊狀況和建筑面積為考慮因素，很少有考慮土地使用權的補償。因此，建議有關部門盡快對有關拆遷的行政法規和地方性立法進行一次全面的審查，按照憲法和法律的要求進一步規范和完善。統一規范立法程序和管理，加快房地產管理的立法進程，使城市房地產拆遷補償在實踐中有統一的法律依據。

3.2制定相關的土地使用權補償的具體操作標準

在規定被拆遷人對土地享有補償權的同時，有必要確定補償的具體操作標準。要充分考慮土地具體使用的方式不同會給被拆遷人帶來不同的經濟利益，因此，可以參照有關土地征收補償政策，在對被拆遷人所享有的土地使用權進行評估的同時，應結合房屋的具體用途和土地使用的特殊情況（如停車場等）適當予以增加，以切實維護被拆遷人的合法財產權。在制定具體操作標準過程中需要處理好以下幾個問題：

（1）房屋和土地使用權的分離評估。房地產價值巨大，其中土地使用權價值占有相當大的比重，房地分離評估可以避免房地混在一起引起的歧義，清晰地顯示土地使用權和建筑物各自的真實價值。此外，不同的房屋土地占用面積相差很大，一般平房的建筑面積小于或等于土地面積，樓房的建筑面積往往大于土地面積，高層建筑的建筑面積遠大于所占用的土地面積，房地分離估價有利于體現房屋建筑依附于土地的房地產特性，真實顯示土地使用權的市場價值。

（2）房屋及其以外場地的土地使用權補償。實施拆遷的真正目的是取得拆遷范圍內可供利用的土地，拆遷人以獲取他人土地使用權為第一目的，因此，不僅房屋及房屋占地需要分別補償，而且大于房屋建筑面積以外的其他附屬物和場地用地部分的土地使用權也要給予補償。

3.3實際評估中評估方法的選擇要認真慎重，實際操作中，估價應符合房地產估價的基本原則—替代原則

如若同一供需范圍內有較發達的交易市場，用市場比較法評估。有收益的房地產選用收益法求取土地價格，并慎重確定土地資本化率、建筑物資本化率和綜合資本化率。道路規整、各宗土地排列整齊的地段可選擇路線價法。選擇基準地價修正法應注意基準地價的內涵、構成、表達方式不同時，修正的內容和方法之區別。劃撥土地的使用權評估可先求取得該宗土地法定最高使用年限價格，然后扣除出讓金等款項，此時應注意劃撥土地的權利限制。或者應用成本法，依據劃撥土地的平均取得和開發成本，評定劃撥土地使用權價格，作為原土地使用者的權益。

四、城市房屋拆遷中的法律思考

房屋拆遷意味著公民私有財產權和居住權的喪失，在舊城換新顏、陋室改新居的同時，因房屋拆遷產生的社會矛盾也不斷涌現，由此給維護社會穩定造成了一定的難題。事實上，因房屋拆遷產生的矛盾在很大程度上源于補償費用達不成一致，而其中最富爭議的問題之一就是公民的土地使用權得不到應有的補償。

（1）相關的行政法規和地方性法規應明確規定被拆遷人享有對土地使用權進行補償的權利。當前城市房屋拆遷活動的最高層次的規范性依據是2001年11月國務院修訂實施的城市房屋拆遷管理條例，但該條例并未明確規定被拆遷人享有對土地使用權進行補償的權利。各地方政府所制定的規范性文件在拆遷補償方面一般也只規定房屋的區位、建筑結構、房屋類型、實際新舊狀況和建筑面積為考慮因素，很少有考慮土地使用權的補償,這就為一些拆遷人對被拆遷人的土地使用權不予補償提供了借口。

（2）制定相關的土地使用權補償的具體操作標準。在規定被拆遷人對土地享有補償權的同時,有必要確定補償的具體操作標準。要充分考慮土地具體使用的方式不同會給被拆遷人帶來不同的經濟利益,因此,可以參照有關土地征收補償政策,在對被拆遷人所享有的土地使用權進行評估的同時，應結合房屋的具體用途和土地使用的特殊情況(如停車場等)適當予以增加，以切實維護被拆遷人的合法財產權。

結束語

目前我國城市房屋拆遷方面的相關法律法規不明確，導致在實踐中出現了大量的糾紛與矛盾，因此在相關的行政法規和地方性法規中應明確規定對被拆遷人享有的土地使用權進行補償，采取科學合理的方法制定具體操作標準，以盡快改變對依附于房屋所有權的土地使用權被無償剝奪的不合理狀況，對被拆遷人進行土地使用權價值的補償。

參考文獻

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