導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè) ； 財(cái)務(wù)管理 ； 內(nèi)部控制 ； 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

[中圖分類號(hào)]F275[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]2095-3283（2013）10-0133-03

[作者簡(jiǎn)介]張艷茹（1970-），女，財(cái)務(wù)經(jīng)理，會(huì)計(jì)師，學(xué)士，研究方向：財(cái)務(wù)管理，稅務(wù)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，對(duì)房地產(chǎn)的需求也呈現(xiàn)日益擴(kuò)大的趨勢(shì)，致使房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)迅速擴(kuò)張，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性也隨之逐漸加大，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度也在不斷加大，特別近三年，國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，使房地產(chǎn)企業(yè)依靠高樓價(jià)和土地資源增值獲取高額利潤(rùn)的時(shí)代已宣告終結(jié)，房地產(chǎn)企業(yè) “微利時(shí)代”即將到來(lái)。為此，房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)視角下，要加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，特別是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理，建立有效的企業(yè)內(nèi)部控制制度，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，向效率和創(chuàng)新要利潤(rùn)是未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的必由之路。

一、房地產(chǎn)企業(yè)存在的主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所需資金巨大，且占用時(shí)間長(zhǎng)，潛在風(fēng)險(xiǎn)也巨大。近年來(lái)，國(guó)家為改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，以緩解住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾，鼓勵(lì)并扶持建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和公租房等。而房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)受控于企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，在當(dāng)前復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境下，如果由于前期市場(chǎng)調(diào)研不充分或信息獲取不完全等原因而導(dǎo)致項(xiàng)目投資決策失誤，極易給企業(yè)帶來(lái)重大的經(jīng)濟(jì)損失。

2.籌資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，前期投入成本高，風(fēng)險(xiǎn)大，并受銀行信貸政策的影響較大。所以，房地產(chǎn)企業(yè)如何合理使用財(cái)務(wù)杠桿選擇最優(yōu)的籌資方案，規(guī)避和降低籌資所產(chǎn)生的償債風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和內(nèi)部控制建設(shè)的重要內(nèi)容之一。

3.資金回籠風(fēng)險(xiǎn)

在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金趨緊的情況下，預(yù)售樓盤的銷售資金能否盡早回籠，是影響房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量的重要因素。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，資金回籠好壞不僅反映了市場(chǎng)對(duì)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的認(rèn)同度，也是企業(yè)降低資金成本的有效途徑。通常，房地產(chǎn)項(xiàng)目在預(yù)售時(shí)，可能會(huì)受到結(jié)算方式、信用政策等因素的影響而無(wú)法回籠全部或部分資金，從而對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況造成不利影響。因此，如何提高不動(dòng)產(chǎn)的可變現(xiàn)能力，加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，避免造成產(chǎn)品積壓，是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)中的關(guān)鍵。

4.成本失控風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，隨著土地價(jià)格及資金使用成本的上漲，房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)成本正面臨逐步攀升的壓力。在宏觀調(diào)控壓力下，房地產(chǎn)的市場(chǎng)銷售前景不明朗，房地產(chǎn)企業(yè)若無(wú)法通過(guò)提高售價(jià)來(lái)平衡盈虧，將導(dǎo)致企業(yè)盈利能力出現(xiàn)波動(dòng)，削弱其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。所以，有效控制房地產(chǎn)企業(yè)成本，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)良性發(fā)展、獲得核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素，也是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)的主要抓手。

二、基于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的企業(yè)內(nèi)控原則

1.合法合規(guī)原則

企業(yè)開(kāi)展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，必須遵循國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，接受制度監(jiān)督并符合企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的內(nèi)部控制體系流程，要在法律法規(guī)框架下開(kāi)展經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)活動(dòng)，若企業(yè)背離法律法規(guī)的內(nèi)部控制規(guī)則，非但不能確保企業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展，反而使企業(yè)的運(yùn)營(yíng)面臨嚴(yán)重的法律風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理要以國(guó)家相關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度為準(zhǔn)繩，堅(jiān)持合法、合規(guī)導(dǎo)向原則，嚴(yán)格遵守各項(xiàng)法律法規(guī)。

2.整體性原則

所謂整體性是指在進(jìn)行內(nèi)部控制流程設(shè)計(jì)和制度建設(shè)時(shí)，應(yīng)充分考慮內(nèi)部控制體系的全面性和系統(tǒng)性。內(nèi)部控制貫穿企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的方方面面。財(cái)務(wù)活動(dòng)貫穿于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，內(nèi)部控制制度也必須對(duì)其全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)控。包括投資、融資、采購(gòu)、生產(chǎn)、銷售等諸多環(huán)節(jié)；從業(yè)務(wù)流程來(lái)看，應(yīng)包括房地產(chǎn)行業(yè)特有的可行性研究、拿地、設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工等環(huán)節(jié)。內(nèi)部控制制度只有體現(xiàn)了整體性，才能使財(cái)務(wù)活動(dòng)的各個(gè)方面、各個(gè)環(huán)節(jié)都有章可循，從而形成一個(gè)互相補(bǔ)充、互相制約的控制體系。

3.成本收益原則

企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制管理需要支付相應(yīng)的費(fèi)用開(kāi)支，通常情況下，內(nèi)部控制工作越周密，內(nèi)部控制實(shí)施效果越好，內(nèi)部控制成本也相應(yīng)增加。正如哈里科斯所指出：企業(yè)誕生和存在的根本目的是為了降低交易費(fèi)用。因此，內(nèi)部控制流程的設(shè)計(jì)存在著一個(gè)內(nèi)部控制成本與內(nèi)部控制收益間的均衡關(guān)系。在考慮成本收益原則時(shí)，要注意收益，不僅簡(jiǎn)單指那些可以看得見(jiàn)、摸得著的物質(zhì)收益和貨幣收益，應(yīng)通盤評(píng)估內(nèi)部控制流程體系為提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率和管理水平所起的重要作用。

4.適應(yīng)性原則

企業(yè)內(nèi)部控制具有針對(duì)性和可操作性，企業(yè)要充分考慮自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理要求，主動(dòng)適應(yīng)企業(yè)發(fā)展需要。內(nèi)部控制制度要與財(cái)務(wù)運(yùn)作規(guī)律相結(jié)合，使財(cái)務(wù)管理具有系統(tǒng)性和規(guī)律性，使企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員能充分認(rèn)識(shí)、掌握和駕馭財(cái)務(wù)規(guī)律。內(nèi)部控制制度要與企業(yè)內(nèi)各崗位責(zé)任相結(jié)合，與房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、工程、營(yíng)銷等各業(yè)務(wù)部門的崗位相結(jié)合，建立崗位責(zé)任制度，清晰劃分職責(zé)邊界，杜絕職務(wù)重疊和工作扯皮現(xiàn)象，激勵(lì)員工提升團(tuán)隊(duì)整體競(jìng)爭(zhēng)力。

5.牽制與配合原則

牽制與配合二者是辯證統(tǒng)一的關(guān)系，在開(kāi)展內(nèi)部控制制度建設(shè)時(shí)，應(yīng)從縱向和橫向兩個(gè)層面交叉用好、用活這種依托和制約關(guān)系。在充分發(fā)揮牽制與配合原則的積極作用時(shí)，要避免過(guò)度的牽制導(dǎo)致內(nèi)部控制實(shí)施效率低下的情況發(fā)生。對(duì)于企業(yè)的關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程和控制點(diǎn)，要引入牽制措施控制風(fēng)險(xiǎn)，而對(duì)于那些重要性水平較低的環(huán)節(jié)，則可適度減少牽制措施，保證內(nèi)部控制實(shí)施效率。

6.動(dòng)態(tài)性原則

內(nèi)部控制制度的效果必須通過(guò)實(shí)踐來(lái)檢驗(yàn)。由于企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境始終處在不斷變化之中。因此，企業(yè)內(nèi)部控制也應(yīng)根據(jù)客觀情況的變化，及時(shí)修訂完善失效或邊際效益減少的內(nèi)部控制制度，切實(shí)提高制度的有效性和約束力。

三、建立健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的措施

1.完善投資決策機(jī)制

當(dāng)前，國(guó)家實(shí)行緊縮銀根、收緊信貸的貨幣政策，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金需求大，周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)，資金成本高。而許多房地產(chǎn)企業(yè)在管理實(shí)踐中存在的普遍問(wèn)題是：重資產(chǎn)增長(zhǎng)，輕資金回籠；重高額投資回報(bào)，輕過(guò)度負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)；重短期利益，輕可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要提高投資決策的科學(xué)性和合理性，盡量避免投資失誤，對(duì)保障企業(yè)資金、資產(chǎn)安全，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)就尤顯重要。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立投資決策機(jī)構(gòu)，制訂正確的投資戰(zhàn)略。在項(xiàng)目可行性研究過(guò)程中，應(yīng)運(yùn)用科學(xué)的理論、方法和手段選擇最優(yōu)的投資方案，并制訂切實(shí)可行的投資計(jì)劃，明確投資各環(huán)節(jié)的責(zé)任人及職責(zé)權(quán)限，建立授權(quán)及審批程序，明確各級(jí)審批人員的權(quán)限、程序和責(zé)任，對(duì)重大的投資必須實(shí)行集體決策

2.加強(qiáng)子公司的財(cái)務(wù)管控

基于稅務(wù)、注冊(cè)等多方面的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)多以設(shè)置屬地項(xiàng)目公司的形式開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并普遍采取下屬多家子公司的集團(tuán)控股型管理模式，企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)實(shí)體為分布在各地的子公司。因此，相對(duì)其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，強(qiáng)化房地產(chǎn)下屬子公司的財(cái)務(wù)管理尤顯重要。由于子公司多為項(xiàng)目公司制，實(shí)際經(jīng)營(yíng)期限較短，導(dǎo)致子公司管理架構(gòu)、組織形式、治理結(jié)構(gòu)、內(nèi)部流程制度難免出現(xiàn)短時(shí)期服務(wù)等缺點(diǎn)，財(cái)務(wù)預(yù)算的內(nèi)部控制制度與企業(yè)本部的財(cái)務(wù)預(yù)算往往存在協(xié)調(diào)上或匹配上的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)有必要建立財(cái)務(wù)總監(jiān)委派制度，企業(yè)總部享有對(duì)子公司財(cái)務(wù)總監(jiān)的聘用、獎(jiǎng)懲、辭退等人事任免權(quán)，以及財(cái)務(wù)人員的垂直管理，使子公司的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)充分體現(xiàn)企業(yè)集團(tuán)的整體戰(zhàn)略目標(biāo)。

3.強(qiáng)化預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)要建立預(yù)算管理委員會(huì)，履行全面預(yù)算管理職責(zé)，建立和完善預(yù)算編制工作制度及流程，建立預(yù)算執(zhí)行情況的考核辦法，對(duì)部門和個(gè)人進(jìn)行預(yù)算考核，做到獎(jiǎng)懲分明。通過(guò)建立完善動(dòng)態(tài)調(diào)整型的財(cái)務(wù)預(yù)算，科學(xué)、合理地掌控各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究、土地招拍掛、施工、銷售等階段的推進(jìn)程度，加快經(jīng)營(yíng)資金周轉(zhuǎn)與回籠，增強(qiáng)公司對(duì)資金風(fēng)險(xiǎn)的可預(yù)見(jiàn)性和承受能力，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金風(fēng)險(xiǎn)承受與資源價(jià)值創(chuàng)造的最佳結(jié)合來(lái)有效規(guī)避資金管理風(fēng)險(xiǎn)。

4.靈活運(yùn)用籌資策略

房地產(chǎn)企業(yè)的籌資渠道通常有施工單位墊資、證券市場(chǎng)融資、銀行信貸融資、銷售款回籠等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)內(nèi)外部環(huán)境的變化以及投資需求，堅(jiān)持低成本、可得性、穩(wěn)定性的原則，設(shè)立籌資決策委員會(huì)，明確資金管理的職責(zé)權(quán)限，系統(tǒng)分析各種籌資方案對(duì)企業(yè)未來(lái)財(cái)務(wù)能力的影響，選擇適度的財(cái)務(wù)杠桿，避免過(guò)度借貸造成的資金壓力，并通過(guò)集體決策來(lái)避免個(gè)人偏好所帶來(lái)的決策失誤。同時(shí)，還可以充分利用金融工具創(chuàng)新開(kāi)創(chuàng)新的融資來(lái)源。

5.有效開(kāi)展內(nèi)部審計(jì)

內(nèi)部審計(jì)是企業(yè)自我評(píng)價(jià)的一種活動(dòng)，是強(qiáng)化內(nèi)部控制制度的一項(xiàng)基本措施，也是及時(shí)發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制的漏洞和薄弱環(huán)節(jié)的工具。內(nèi)部審計(jì)工作的職責(zé)包括審核會(huì)計(jì)帳目、稽查、評(píng)價(jià)內(nèi)部控制制度和企業(yè)內(nèi)各組織機(jī)構(gòu)執(zhí)行指定職能的效率，并向企業(yè)最高管理部門提出報(bào)告，從而保證企業(yè)的內(nèi)部控制制度更加完善。

6.培育成本優(yōu)勢(shì)

房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本受土地成本、開(kāi)發(fā)規(guī)模、客戶群定位以及市場(chǎng)景氣度等因素的綜合影響。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地成本及建筑安裝工程費(fèi)通常占總成本的70%左右，對(duì)該成本的控制能力將直接影響開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。其中，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地費(fèi)用的最佳控制時(shí)點(diǎn)是在項(xiàng)目投資決策時(shí)。因?yàn)橥顿Y決策形成以后，土地出讓金、置換成本、養(yǎng)老安置費(fèi)、動(dòng)遷費(fèi)、契稅等基本上已是剛性支出，不存在較大的彈性空間。對(duì)于建筑安裝工程來(lái)說(shuō)，設(shè)計(jì)階段就決定了其成本的75% ～ 85%，另一個(gè)影響因素是施工合同的訂立及施工合同的變更成本。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要重視開(kāi)發(fā)過(guò)程的成本支出，建立健全設(shè)計(jì)階段的評(píng)估分析制度，對(duì)設(shè)計(jì)結(jié)果產(chǎn)生的項(xiàng)目建設(shè)成本進(jìn)行系統(tǒng)分析；嚴(yán)格合同變更簽證制度，明確授權(quán)及審批程序，通過(guò)先確認(rèn)再實(shí)施，有效控制合同變更。

7.做好稅務(wù)籌劃

稅收成本已成為房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的重要組成部分。房地產(chǎn)企業(yè)要健康發(fā)展，必須高度重視稅收政策的變化，完善企業(yè)內(nèi)部的稅務(wù)管理制度，加強(qiáng)稅收政策研究，明確稅務(wù)籌劃的部門及職責(zé)權(quán)限。依法制定稅收籌劃方案，提高納稅籌劃水平，合理控制企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，努力實(shí)現(xiàn)企業(yè)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)（價(jià)值）最大化的目標(biāo)。

綜上所述，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制，建立科學(xué)有效的內(nèi)部控制制度，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)健康、穩(wěn)步發(fā)展，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化和成本最小化的目標(biāo)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

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篇2

我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀及房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理

伴隨著改革開(kāi)放的深入和我國(guó)加入世界貿(mào)易組織以來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的深化，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)取得了快速的發(fā)展，已經(jīng)成為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、國(guó)家民生工程和人民群眾物質(zhì)需求的提供者、保障者，并發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，伴隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)放，很多民營(yíng)資本相繼進(jìn)入地產(chǎn)市場(chǎng)，很大程度上帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的發(fā)展、投資和建設(shè)熱潮。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005年上半年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資達(dá)到6193億元，而當(dāng)年我國(guó)社會(huì)總投資為32895億元，房地產(chǎn)行業(yè)所占的比重為18.8%。這意味著，房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍和深度發(fā)展已經(jīng)成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的一股重要力量。在房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)起云涌的發(fā)展浪潮中，房地產(chǎn)企業(yè)起到了主導(dǎo)性的作用。受益于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，很多房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般出現(xiàn)，如著名的萬(wàn)科集團(tuán)、恒大集團(tuán)、碧桂園集團(tuán)等。這些房地產(chǎn)企業(yè)的崛起和發(fā)展加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)的升級(jí)和變革，給撲朔迷離的市場(chǎng)形勢(shì)帶來(lái)了更多的不確定性。

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，財(cái)務(wù)管理問(wèn)題常常成為企業(yè)格外關(guān)注的話題。這是因?yàn)椋?cái)務(wù)狀況是房地產(chǎn)企業(yè)安身立命的根本，也是企業(yè)能否立足于激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的核心要素，歷來(lái)受到企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層、管理者和投資人的重視。從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況看，很多企業(yè)的財(cái)務(wù)管理仍然存在不少的問(wèn)題。這其中，既包含制度性的體系、體制和機(jī)構(gòu)問(wèn)題，也有人力資源、財(cái)務(wù)涉外的問(wèn)題，還有財(cái)務(wù)理念、內(nèi)部控制的問(wèn)題……總之，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理問(wèn)題多多，不一而足。面對(duì)新時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的急速變化和深刻動(dòng)蕩，各個(gè)企業(yè)都在千方百計(jì)地針對(duì)市場(chǎng)情況制定戰(zhàn)略決策，以促進(jìn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升。而財(cái)務(wù)管理是眾多企業(yè)極為關(guān)心的問(wèn)題，因此尤為引人注目。能否切實(shí)理解房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的問(wèn)題所在，找出解決問(wèn)題的辦法和策略，一定程度上關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)今后的生存和發(fā)展，應(yīng)該受到廣大房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視。

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題

在錯(cuò)綜復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)下，我國(guó)廣大的房地產(chǎn)企業(yè)如何面對(duì)挑戰(zhàn)，找出財(cái)務(wù)管理的問(wèn)題所在，強(qiáng)化企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，是關(guān)系企業(yè)發(fā)展的重要議題。從目前的實(shí)際情況分析，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理主要存在如下問(wèn)題。

·企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)觀念落后，缺乏科學(xué)管理的理念

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，主要是依賴企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)部門和財(cái)務(wù)人員的工作。因此，財(cái)務(wù)人員的觀念、意識(shí)和理念，直接影響到日常企業(yè)財(cái)務(wù)工作的效率和質(zhì)量。是否具備現(xiàn)代化市場(chǎng)特征的財(cái)務(wù)操作、辦理和管理理念，是否具備科學(xué)化的財(cái)務(wù)運(yùn)行和問(wèn)責(zé)觀念，直接關(guān)系到企業(yè)財(cái)務(wù)管理的水平。從目前我國(guó)很多地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)研情況看，大部分企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)觀念仍然很落后，缺乏科學(xué)管理和流程操作的必要程序，造成了企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的混亂，影響了企業(yè)內(nèi)部管理的有序、協(xié)調(diào)。比如，很多企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)人員不熟悉財(cái)務(wù)辦理的流程，不了解或沒(méi)有掌握財(cái)務(wù)處理的規(guī)范，造成了財(cái)務(wù)程序的混雜，影響了財(cái)務(wù)工作的效率，給企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了很多不必要的麻煩。

同時(shí)，很多財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)之間的協(xié)調(diào)、交流和彼此扶持不夠，造成了各組織機(jī)構(gòu)之間存在不同類型的矛盾，影響了機(jī)構(gòu)間的合作和協(xié)助。由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部涉及的財(cái)務(wù)狀況較為繁雜，企業(yè)設(shè)立的財(cái)務(wù)管理部門通常情況下分為不同的枝干，也就是不同的小組、組織。這些小組、組織各自承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)不同，一旦出現(xiàn)某一個(gè)組織負(fù)擔(dān)財(cái)務(wù)工作義務(wù)時(shí)，就可能出現(xiàn)推諉卸責(zé)、彼此埋怨的情況，給財(cái)務(wù)工作的整體進(jìn)展造成了阻礙。所以，在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部，協(xié)調(diào)、處理好各部門、各機(jī)構(gòu)組織間的責(zé)任與義務(wù)關(guān)系，加強(qiáng)宣傳、教育和培訓(xùn)，提升員工的財(cái)務(wù)責(zé)任意識(shí)，規(guī)范財(cái)務(wù)管理流程，是企業(yè)財(cái)務(wù)管理必然的選擇，也是提升企業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)力的有效路徑。

·房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)制度不健全，財(cái)務(wù)機(jī)制不夠完善

企業(yè)的管理和正常運(yùn)行，必須要依靠一系列科學(xué)、合理、民主化的管理制度作為約束。失去制度保障的企業(yè)，管理水平很難有質(zhì)的提升。沒(méi)有制度約束的企業(yè)，也不可能處理好內(nèi)部的事務(wù)，更不可能取得跨越式的發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，這些理論同樣適用。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，必須要依賴強(qiáng)有力的財(cái)務(wù)管理制度、體制的保障。所以，分析當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度的問(wèn)題，是找出財(cái)務(wù)管理難點(diǎn)的一個(gè)有效方法。現(xiàn)在，我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)都加強(qiáng)了對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視程度，并建立了一些財(cái)務(wù)制度和體制。但是從現(xiàn)實(shí)的情況看，很多企業(yè)的財(cái)務(wù)管理存在著諸如多頭開(kāi)戶、資金分散、企業(yè)財(cái)權(quán)分割、私自設(shè)立小金庫(kù)、帳外資金循環(huán)等問(wèn)題。這些問(wèn)題的存在，都有著深刻的制度背景，都離不開(kāi)體制不健全的影響。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)制度的不健全，還表現(xiàn)為企業(yè)資金支付、調(diào)動(dòng)和運(yùn)行的混亂，導(dǎo)致企業(yè)高層和管理者無(wú)法掌握資金流通的真正情況，無(wú)法為企業(yè)下一步的整體決策作出參考。同時(shí)，財(cái)務(wù)監(jiān)督、審核和審批機(jī)制的不完善，也存在于眾多的房地產(chǎn)企業(yè)中。倘若企業(yè)財(cái)務(wù)管理的相關(guān)機(jī)制不完善，那么財(cái)務(wù)管理的科學(xué)性和可靠性就會(huì)受到質(zhì)疑，財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量也會(huì)大打折扣。同時(shí)，企業(yè)內(nèi)部缺乏有效的財(cái)務(wù)監(jiān)督體制，給財(cái)務(wù)管理的透明、民主帶來(lái)了嚴(yán)重的阻礙，一定程度上影響了員工的工作積極性，也影響了企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的戰(zhàn)略決策科學(xué)化水平。所以，綜合我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的發(fā)展大勢(shì)，必須要對(duì)財(cái)務(wù)管理制度、體制的問(wèn)題作出深刻的反省和思考，并針對(duì)現(xiàn)實(shí)存在的問(wèn)題、困難制定相應(yīng)的解決對(duì)策，并堅(jiān)決的予以貫徹執(zhí)行。只有企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理制度健全了，財(cái)務(wù)監(jiān)督、審核機(jī)制完善了，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理才能實(shí)現(xiàn)科學(xué)、透明和民主。換言之，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度，運(yùn)用更為積極、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制，才能為提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，保障企業(yè)穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)有力的后續(xù)力量。

·企業(yè)缺乏有效的財(cái)務(wù)激勵(lì)與約束機(jī)制，獎(jiǎng)懲體系不健全

激勵(lì)與約束，就是企業(yè)管理中獎(jiǎng)懲機(jī)制的具象化分解，也反映了現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)管理的整體趨勢(shì)。也就是說(shuō)，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，僅僅依靠道德約束、制度保障還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。在加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制、相關(guān)制度建設(shè)和人才培養(yǎng)的同時(shí)，應(yīng)該重視對(duì)獎(jiǎng)懲體制的設(shè)計(jì)和完善。企業(yè)要本著對(duì)員工負(fù)責(zé)、為企業(yè)謀劃的態(tài)度，堅(jiān)決執(zhí)行激勵(lì)與約束的制度規(guī)范，用“兩手抓，兩手都要硬”的工作理念指導(dǎo)獎(jiǎng)懲機(jī)制的建設(shè)工作。在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中，很多企業(yè)不知獎(jiǎng)懲機(jī)制為何物，不了解獎(jiǎng)懲機(jī)制的運(yùn)行規(guī)律和好處，自然也就忽略了對(duì)獎(jiǎng)懲體系的建設(shè)和布局。從房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，這些現(xiàn)象都是應(yīng)該徹底杜絕的。要想房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量，就必須引入、應(yīng)用獎(jiǎng)懲機(jī)制，建立健全科學(xué)化的激勵(lì)與約束體系。所以，房地產(chǎn)企業(yè)獎(jiǎng)懲機(jī)制不健全的問(wèn)題，是應(yīng)該引起足夠警示的。

如，很多房地產(chǎn)企業(yè)的獎(jiǎng)懲機(jī)制不夠完善，造成了財(cái)務(wù)主管權(quán)力過(guò)大的情況，這對(duì)于財(cái)務(wù)管理科學(xué)化是一個(gè)嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。具體來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)主管的業(yè)務(wù)工作范圍往往不納入到績(jī)效考核的范疇，所以給獎(jiǎng)懲的考察、運(yùn)用帶來(lái)困難。諸如此類，不少房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，都一定程度上存在著績(jī)效考核不科學(xué)、預(yù)算執(zhí)行不嚴(yán)謹(jǐn)、激勵(lì)約束不明確的問(wèn)題，這些問(wèn)題是阻礙財(cái)務(wù)管理的“毒瘤”和“定時(shí)炸彈”，如果不進(jìn)行適時(shí)的“清除”，后果將很難預(yù)料。另外，有些房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身發(fā)展實(shí)際，設(shè)計(jì)和建設(shè)了“所謂”的激勵(lì)體制、懲罰體制和考核體制，但是由于執(zhí)行不力、處罰不嚴(yán)，還是使得這些看似嚴(yán)密的制度體系難以真正貫徹和落實(shí)。所以，企業(yè)中既存在獎(jiǎng)懲體制不健全的問(wèn)題，也有執(zhí)行落實(shí)不徹底的問(wèn)題。如何深入剖析問(wèn)題的根源，找到根除問(wèn)題的思路和對(duì)策，恐怕是廣大房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層必須思考的問(wèn)題。

·企業(yè)投資活動(dòng)方向盲目，流動(dòng)資金管理不科學(xué)

縱觀我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)以民營(yíng)企業(yè)為主，而在房地產(chǎn)主力軍的民營(yíng)企業(yè)中，管理者和領(lǐng)導(dǎo)層的管理智慧、知識(shí)技能水平將直接決定企業(yè)財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量高低。而現(xiàn)實(shí)的狀況則是，大部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者不具備科學(xué)的管理思路，忽略了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的存在，一定程度上給企業(yè)的財(cái)務(wù)投資造成了困難。比如，很多房地產(chǎn)企業(yè)的投資活動(dòng)較為盲目，往往只考慮回報(bào)成果，而忽視了其中存在的風(fēng)險(xiǎn)和不確定因素。另外，很多房地產(chǎn)企業(yè)追求多元化經(jīng)營(yíng)，力圖擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營(yíng)的范圍和版圖，提升企業(yè)市場(chǎng)占有率。其出發(fā)點(diǎn)雖然是值得鼓勵(lì)的，但是在多元化戰(zhàn)略布局的進(jìn)程中，不少企業(yè)陷入了資金鏈條斷裂、技術(shù)人才匱乏、資源調(diào)配不合理和市場(chǎng)開(kāi)拓不力的窘境。這些問(wèn)題的出現(xiàn)，不得不說(shuō)是企業(yè)財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)了嚴(yán)重的問(wèn)題。簡(jiǎn)言之，房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度追求虛榮性、浮華的多元化經(jīng)營(yíng)，換來(lái)的必然是市場(chǎng)分散風(fēng)險(xiǎn)的增大。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律告訴我們，跨區(qū)域、跨行業(yè)的多元化經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，如果失去了內(nèi)部財(cái)務(wù)科學(xué)化管理的支撐，失去了正確戰(zhàn)略決策的保障，其結(jié)果往往殊難預(yù)料。

其次，很多房地產(chǎn)企業(yè)不重視流動(dòng)資金的管理，忽視了“現(xiàn)金流”的重要性，這給企業(yè)的財(cái)務(wù)科學(xué)化管理帶來(lái)不小的壓力。在現(xiàn)代企業(yè)管理理論中，現(xiàn)金流的重要性是不言而喻的。李嘉誠(chéng)曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，企業(yè)成功的秘訣就是“現(xiàn)金為王”，這也進(jìn)一步說(shuō)明了企業(yè)運(yùn)行中流動(dòng)資金的重要性。毫不避諱的說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)流動(dòng)資金的需求是很大的，倘若失去了可供企業(yè)調(diào)配、使用的大量流動(dòng)資金，那么企業(yè)的運(yùn)營(yíng)就會(huì)立刻受到影響。現(xiàn)今，很多房地產(chǎn)企業(yè)不重視流動(dòng)資金的管理，缺乏對(duì)流動(dòng)資金長(zhǎng)期、中期和短期的規(guī)劃、布局，缺乏現(xiàn)金儲(chǔ)備的意識(shí)，企業(yè)的現(xiàn)金波動(dòng)較大，給企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)活動(dòng)帶來(lái)了很多不確定因素。另外，很多的房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴(kuò)大生產(chǎn)，采取所謂的多元化經(jīng)營(yíng)，會(huì)進(jìn)一步壓縮現(xiàn)金流空間，使企業(yè)的資金鏈條運(yùn)行出現(xiàn)困難，帶來(lái)難以想象的結(jié)果。同時(shí)，一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)和對(duì)外的資金管理不善，造成了資金的呆滯甚至流失，給企業(yè)財(cái)務(wù)管理帶來(lái)不小的壓力。如果再出現(xiàn)存貨積壓、不良資產(chǎn)掛賬的情況，那么企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)就必然受到嚴(yán)重的影響。上述的這些問(wèn)題都是客觀存在的，都是需要企業(yè)經(jīng)營(yíng)者和管理者深刻警醒的。如果不解決好企業(yè)的財(cái)務(wù)管理問(wèn)題，那么房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展就必須受到?jīng)_擊，這一點(diǎn)廣大企業(yè)經(jīng)營(yíng)者必須認(rèn)識(shí)清楚。

總結(jié)和展望

房地產(chǎn)行業(yè)是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)民生和基礎(chǔ)建設(shè)的重要力量，其發(fā)展歷來(lái)受到社會(huì)各界的關(guān)注。尤其是作為處于“風(fēng)口浪尖”的眾多房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如何調(diào)整管理思維，實(shí)施科學(xué)化管理戰(zhàn)略，不僅是企業(yè)生存發(fā)展的大問(wèn)題，也是關(guān)系我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行的大問(wèn)題。所以，要重視房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理情況，要對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的一系列問(wèn)題進(jìn)行科學(xué)的分析和解讀，要找到問(wèn)題存在的根源和本因，為接下來(lái)制定科學(xué)、有序的解決對(duì)策、措施提供依據(jù)。

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；創(chuàng)新策略

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）08-0-01

房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要部分，近幾年來(lái)其交易相當(dāng)?shù)幕钴S，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)做出了巨大的貢獻(xiàn)。由于政策、競(jìng)爭(zhēng)、管理等因素使得企業(yè)的未來(lái)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生了一定的壓力。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平直接影響著企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模以及其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的核心，房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)管理是企業(yè)能夠良好發(fā)展的關(guān)鍵。

一、目前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理面臨的問(wèn)題

1.房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)較大

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)動(dòng)用的資金較多，其財(cái)務(wù)管理的周期長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)時(shí)間和難度都較高，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中會(huì)掩藏許多的不確定因素，這些因素直接關(guān)系著房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗，因此，在房地產(chǎn)的建筑開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在著許多的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于敏感性強(qiáng)、調(diào)整能力弱的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，投資能力是很關(guān)鍵的因素，而一個(gè)科學(xué)明智的投資決策是由房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理人員對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)信息進(jìn)行分析評(píng)價(jià)的結(jié)果。因此，提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的水平，能夠給決策者提供準(zhǔn)確、有效的財(cái)務(wù)信息，幫助其有效預(yù)防經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)融資的難度較大

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)融資數(shù)額巨大，并且時(shí)間跨度較長(zhǎng)的一個(gè)過(guò)程。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地價(jià)和房?jī)r(jià)的不斷增長(zhǎng)，要求房地產(chǎn)企業(yè)一次性投入更大的資金，其融資的任務(wù)也相當(dāng)?shù)姆敝亍Ｓ钟捎谄滟Y金周轉(zhuǎn)的時(shí)間長(zhǎng)，其周轉(zhuǎn)率較低，房地產(chǎn)企業(yè)必須采用各種手段進(jìn)行融資，其開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)期性和滾動(dòng)開(kāi)發(fā)都增加了融資的難度和周期。按照普遍情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)征地、開(kāi)發(fā)、房產(chǎn)建設(shè)、竣工等階段的時(shí)間跨度通常為兩年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。其出售過(guò)程又通常采用分期付款，持有性物業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理的過(guò)程中通常需要追加投入，因此其投入的資金很難在短時(shí)間內(nèi)回收，更是加大了企業(yè)的資金壓力。

3.房地產(chǎn)管理人員的管理觀念陳舊

絕大多數(shù)的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)權(quán)和所有權(quán)通常是集中的，因此房地產(chǎn)的所有者對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的管理通常為直接管理。這樣一來(lái)，雖然在管理成本上有所下降，但是在管理效率上卻沒(méi)有明顯的提高。并且房地產(chǎn)的所有者對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)和收益沒(méi)有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)，對(duì)于相關(guān)的財(cái)務(wù)管理流程并不清楚，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)相當(dāng)?shù)谋∪酢Ａ硗猓康禺a(chǎn)的所有者和管理者的管理觀念陳舊，并不重視財(cái)務(wù)管理，直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資、日常管理、招投標(biāo)、簽訂合同等環(huán)節(jié)時(shí)，沒(méi)有考慮財(cái)務(wù)因素，顯出極大的盲目性。并且房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員通常是工程出身的，對(duì)于財(cái)務(wù)管理領(lǐng)域了解甚少，忽略了財(cái)務(wù)管理的重要性和創(chuàng)新性。

4.房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力大

房地產(chǎn)企業(yè)有著和其他企業(yè)不同的特征，比如資金的投入量巨大，占用資金的時(shí)間較長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)率較低等特征，由于房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，因此對(duì)于資金的需求是非常巨大的。但是目前來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要是依靠銀行的貸款，其貸款金額較大，因此企業(yè)的負(fù)債率也普遍較高。但是考慮到房地產(chǎn)企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)性較大，銀行從自身的利益和國(guó)家不同時(shí)期對(duì)房地產(chǎn)政策出發(fā)，通常不愿意給房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展大量的信貸業(yè)務(wù)。并且其土地和信貸政策的收縮使得房地產(chǎn)企業(yè)信貸門檻被提高了，加上國(guó)家的宏觀調(diào)控增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金成本，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力巨大。

5.房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)不高

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，信息時(shí)代的到來(lái)，要求企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)要更快、更準(zhǔn)、更全面。我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)一般的機(jī)構(gòu)設(shè)置都是呈金字塔型的結(jié)構(gòu)，中間層次的人員較多，并且素質(zhì)不高，效率低下缺乏創(chuàng)新性和靈活性。并且房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)觀念性不強(qiáng)，沒(méi)有完善的財(cái)務(wù)知識(shí)體系，并且通常沒(méi)有更新其財(cái)務(wù)體系，一貫沿用陳舊的財(cái)務(wù)制度，缺乏創(chuàng)新性。在掌握新的知識(shí)上也顯得相當(dāng)?shù)谋粍?dòng)，與市場(chǎng)的要求相脫節(jié)，妨礙了企業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的創(chuàng)新策略

1.房地產(chǎn)企業(yè)要在財(cái)務(wù)管理制度和體系上進(jìn)行創(chuàng)新

房地產(chǎn)企業(yè)制定會(huì)計(jì)制度必須要考慮到其針對(duì)性、原則性以及操作性，其制定的財(cái)務(wù)制度必須要符合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況的要求。比如要設(shè)置專門的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，對(duì)于會(huì)計(jì)人員的崗位設(shè)置、工資的核算、預(yù)算的編制、資金流的管理等進(jìn)行統(tǒng)一的核算管理。并且財(cái)務(wù)管理的制度和體系要更加規(guī)范化和制度化，必須對(duì)現(xiàn)金、報(bào)銷、采購(gòu)、銷售等財(cái)務(wù)管理環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，制定相應(yīng)的業(yè)務(wù)流程。除此之外，要強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督核查機(jī)制，制定相對(duì)應(yīng)的考核制度和責(zé)任追究制度，對(duì)于工作人員的職責(zé)和崗位進(jìn)行嚴(yán)格的界定，保證企業(yè)財(cái)務(wù)行為能夠規(guī)范、有效的進(jìn)行。

2.房地產(chǎn)企業(yè)要在內(nèi)部控制制度上進(jìn)行創(chuàng)新

內(nèi)部控制制度是企業(yè)內(nèi)部維持正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的制度基礎(chǔ)，是企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的一個(gè)有效的手段。首先要建立一個(gè)完善的內(nèi)部控制體系，保證決策、經(jīng)營(yíng)以及監(jiān)督三個(gè)方面的相互配合、相互制約。并且確定董事會(huì)在內(nèi)部控制體系中的核心地位，企業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)的運(yùn)作要接受監(jiān)事會(huì)的監(jiān)管。其次要健全企業(yè)的內(nèi)部控制制度，按照要求統(tǒng)一制定相關(guān)的投資管理制度、財(cái)務(wù)決策制度等相關(guān)控制制度，嚴(yán)格限制控股的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司、特別是外地項(xiàng)目的授權(quán)。最后，要加強(qiáng)公司的內(nèi)部審計(jì)，發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的職能，加強(qiáng)力度對(duì)于投資項(xiàng)目、重大的財(cái)務(wù)支出、重點(diǎn)的部門進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)的工作。

3.房地產(chǎn)企業(yè)要在風(fēng)險(xiǎn)管理方法上創(chuàng)新

影響財(cái)務(wù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的一個(gè)重要因素就是企業(yè)面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，因此進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理是現(xiàn)代企業(yè)最為必要。房地產(chǎn)企業(yè)的面臨的風(fēng)險(xiǎn)隨著開(kāi)發(fā)成本的不斷加大而加大；隨著金融市場(chǎng)的環(huán)境變化以及內(nèi)部財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的改變而變得復(fù)雜；房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定性也直接導(dǎo)致了投資風(fēng)險(xiǎn)。因此必須采用創(chuàng)新性的風(fēng)險(xiǎn)管理方式，首先對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的識(shí)別，確定其風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)，建立風(fēng)險(xiǎn)的控制體系統(tǒng)，以便能夠?qū)τ谄髽I(yè)的各類風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的分析和研究，規(guī)避可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于已經(jīng)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)提出有效的解決措施，使企業(yè)更規(guī)范更有效的運(yùn)作。

4.提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的創(chuàng)新能力

提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的從業(yè)素質(zhì)，是企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理創(chuàng)新的一個(gè)關(guān)鍵性的舉措。首先，招聘上崗的財(cái)務(wù)人員必須熟練掌握經(jīng)濟(jì)法律和財(cái)務(wù)理論的基礎(chǔ)，并且具有良好的經(jīng)濟(jì)學(xué)、法學(xué)、計(jì)算機(jī)等相關(guān)的知識(shí)。在面對(duì)知識(shí)經(jīng)濟(jì)不斷變革的時(shí)代，能夠快速的更新自己的專業(yè)知識(shí)，充分利用信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，建立財(cái)務(wù)分析和評(píng)價(jià)模型，從各個(gè)角度對(duì)于財(cái)務(wù)信息進(jìn)行有效分析。其次，要加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，使其不斷汲取新的知識(shí)和技能，運(yùn)用績(jī)效考核等手段對(duì)其業(yè)務(wù)提升能力進(jìn)行全面考核，從而激發(fā)財(cái)務(wù)人員潛在的學(xué)習(xí)能力和創(chuàng)新能力。最后，其財(cái)務(wù)人員要以經(jīng)濟(jì)發(fā)展和企業(yè)發(fā)展的要求，根據(jù)我國(guó)金融的發(fā)展趨勢(shì)作出科學(xué)的、正確的分析，運(yùn)用合理的融資工具，采用適合的風(fēng)險(xiǎn)策略組合，控制和降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)分險(xiǎn)和財(cái)務(wù)分險(xiǎn)。

5.房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理信息化的建立

現(xiàn)代社會(huì)是一個(gè)信息化的社會(huì)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)能將房地產(chǎn)的各個(gè)部門經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的業(yè)務(wù)信息和資金情況完全的聯(lián)系起來(lái)，讓企業(yè)的管理人員能夠隨時(shí)掌握企業(yè)的真實(shí)信息。網(wǎng)絡(luò)的出現(xiàn)，使得信息更加具有對(duì)稱性，并且企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況能夠及時(shí)的讓股東了解到，從而能夠更好的加入企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策之中，能夠使企業(yè)做出更有利于股東的行為。并且企業(yè)應(yīng)該設(shè)置嚴(yán)格的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)和相對(duì)應(yīng)的內(nèi)部審計(jì)制度，保證其機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性，對(duì)審計(jì)的監(jiān)督也要不斷的加強(qiáng)，來(lái)保證企業(yè)財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性和有效性。

總結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展的進(jìn)程之中也面臨著許多的問(wèn)題，這些問(wèn)題直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷加強(qiáng)自身的財(cái)務(wù)管理的工作，重視其財(cái)務(wù)管理的效果，并且不斷提出其創(chuàng)新性的管理方式，讓財(cái)務(wù)管理能夠克服傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理——重核算輕管理的局限性，適應(yīng)房地產(chǎn)的快速發(fā)展以及國(guó)家政策的相關(guān)變更。只有將財(cái)務(wù)管理放置在戰(zhàn)略化的高度上，才能不斷的為企業(yè)的發(fā)展做出更大的貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]李曉梅.淺析房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理[J].現(xiàn)代商業(yè),2007(02).

[2]王師.如何防范房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[J].財(cái)經(jīng)學(xué)術(shù)版,2010(01).

篇4

摘 要 隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化腳步的不斷加快，房地產(chǎn)熱潮一浪高過(guò)一浪，大量房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般興起。房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作需要巨額的資本，因此，在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，財(cái)務(wù)管理工作占據(jù)著核心地位。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作普遍沒(méi)有作到位，管理中存在諸多問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)自身長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展就需要改革和創(chuàng)新當(dāng)前的財(cái)務(wù)管理制度，提高財(cái)務(wù)管理的水平。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)管理 創(chuàng)新

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)成為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量，但是面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)要想提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，就需要從科學(xué)管理的角度出發(fā)，改善管理最重要的是，提高中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的水平，提高財(cái)務(wù)管理水平就需要改革和創(chuàng)新企業(yè)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)管理制度。

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中存在的問(wèn)題

財(cái)務(wù)管理觀念滯后。現(xiàn)代的財(cái)務(wù)管理預(yù)測(cè)、分析等沒(méi)有被應(yīng)用到實(shí)際工作當(dāng)中，大多財(cái)務(wù)決策只是憑管理者的經(jīng)驗(yàn)做出，管理者依據(jù)的信息少而且可靠性、及時(shí)性都沒(méi)有保障，影響企業(yè)健康、持續(xù)、快速發(fā)展。

缺乏有效的財(cái)務(wù)成本管理。成本管理需要大量的有效的成本數(shù)據(jù)作支撐，現(xiàn)在我國(guó)企業(yè)對(duì)現(xiàn)代化的成本管理方法的運(yùn)用表現(xiàn)的普遍比較消極，企業(yè)大多不愿花費(fèi)過(guò)多的人力、物力、財(cái)力去做成本的分析和預(yù)測(cè)，這使得企業(yè)決策缺乏科學(xué)性，對(duì)企業(yè)的管理存在諸多不良影響。

資金管理和財(cái)務(wù)監(jiān)控方面的欠缺。現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)制度，沒(méi)有有效地對(duì)資金結(jié)構(gòu)和運(yùn)作的可行性研究，許多企業(yè)追求多元化經(jīng)營(yíng)，存在大量的短期負(fù)債，加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這都是由于企業(yè)資金管理制度不健全造成的。

財(cái)務(wù)管理涉及諸多方面，管理難度大。房地產(chǎn)企業(yè)有別于其他企業(yè)的一個(gè)重要方面是其開(kāi)發(fā)活動(dòng)涉及到很多方利益，財(cái)務(wù)關(guān)系也就相應(yīng)變得復(fù)雜。有關(guān)財(cái)務(wù)管理的決策都應(yīng)該進(jìn)行反復(fù)論證，財(cái)務(wù)管理的難度大，同時(shí)企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也大。

管理人員業(yè)務(wù)能力不足。中小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理上的一大弊病是，大多財(cái)務(wù)崗位由親屬擔(dān)任，業(yè)務(wù)水平明顯存在不足，家族式的管理模式造成企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的無(wú)序和混亂，而且管理和整治方面的難度都加大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理創(chuàng)新

建立健全現(xiàn)代企業(yè)管理制度。現(xiàn)代企業(yè)制度要求產(chǎn)權(quán)分離、管理制度化，建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度使得企業(yè)的日常管理活動(dòng)處于有序的狀態(tài)之下，為企業(yè)科學(xué)的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)提供一個(gè)良好的大的前提。

加強(qiáng)成本管理。中小房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立成本核算和控制制度，對(duì)成本數(shù)據(jù)進(jìn)行記錄、整理、分析和列報(bào)，引入現(xiàn)代化的成本管理和分析方法，做好企業(yè)的成本數(shù)據(jù)的分析和預(yù)測(cè)。合理進(jìn)行資金分配、投資管理，對(duì)資金的運(yùn)作要進(jìn)行監(jiān)控，實(shí)時(shí)了解資金的運(yùn)作信息，避免投資損失，事后要進(jìn)行分析，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，對(duì)于不足的地方要加以改善。

健全內(nèi)部控制制度及管理流程。內(nèi)部控制制度是財(cái)務(wù)管理的有效手段，健全內(nèi)部控制制度，落實(shí)內(nèi)控措施，能夠有效地降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和活動(dòng)更加有序、高效。首先，應(yīng)該將企業(yè)的財(cái)務(wù)管理程序以制度的形式確立下來(lái)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)該按照制度規(guī)定進(jìn)行財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，確保財(cái)務(wù)管理工作的規(guī)范化，建立決策、經(jīng)營(yíng)、監(jiān)督相互制約和協(xié)調(diào)的運(yùn)行機(jī)制；其次，發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的職能。

實(shí)施信息化管理。建立企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)體系，實(shí)現(xiàn)信息共享和各部門管理的一體化，確保信息傳遞的實(shí)效性，同時(shí)降低管理成本。建立信息的收集和分析機(jī)制，有效識(shí)別有效信息和無(wú)效信息，對(duì)有效信息進(jìn)行深入分析，進(jìn)而為決策提供依據(jù)，提高財(cái)務(wù)決策的科學(xué)性。

建立全面預(yù)算體系。加強(qiáng)對(duì)預(yù)算的管理和對(duì)預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)督，以預(yù)算為基礎(chǔ)對(duì)各部門業(yè)績(jī)進(jìn)行考核，確保經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

擴(kuò)寬融資路徑。房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展不僅有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的提高，也有利于國(guó)內(nèi)消費(fèi)的增長(zhǎng)。從當(dāng)前情況來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)的融資路徑還不甚寬闊。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)融資主要是銀行開(kāi)發(fā)貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資基金等。

加強(qiáng)涉稅風(fēng)險(xiǎn)防控。房地產(chǎn)行業(yè)一直是一個(gè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)偏高的行業(yè)，稅務(wù)機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)企業(yè)也都是非常清楚的，但是仍有很多房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)心存僥幸，仍然沒(méi)有對(duì)自己的稅務(wù)處理事項(xiàng)及時(shí)做出清理，被稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查出的問(wèn)題往往都會(huì)涉及刑事犯罪。為此，財(cái)務(wù)管理中應(yīng)該提前做好財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，做好整個(gè)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與把控，為企業(yè)的健康發(fā)展掃清財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)障礙。

總之，中小房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展離不開(kāi)科學(xué)管理，而科學(xué)有效地財(cái)務(wù)管理是科學(xué)管理的重要組成部分，提高財(cái)務(wù)管理水平在當(dāng)前形勢(shì)下是勢(shì)在必行的。企業(yè)應(yīng)該認(rèn)識(shí)到自身存在的問(wèn)題，針對(duì)問(wèn)題進(jìn)行改革和創(chuàng)新，完善管理，控制成本費(fèi)用，提高自身競(jìng)爭(zhēng)力。

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篇5

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)管理；內(nèi)部控制；融資風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)管理是依據(jù)國(guó)家相關(guān)法規(guī)制度，遵循一定的管理原則，組織企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)和處理財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作。房地產(chǎn)是我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重頭戲，隨著人們生活水平的提高，房地產(chǎn)交易日益活躍，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)量不可小覷。但作為資金密集型行業(yè)，對(duì)資金使用要求較高，所以財(cái)務(wù)管理顯得十分必要。正是基于此，本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題進(jìn)行了研究分析。

一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的運(yùn)行現(xiàn)狀分析

(一)融資管理方面

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一個(gè)巨額資金投入的過(guò)程，動(dòng)輒上億的地價(jià)和房屋建設(shè)費(fèi)用，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力是一個(gè)巨大考驗(yàn)。由于一次性投入的資金太多，房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的任務(wù)就十分艱巨。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，資金回轉(zhuǎn)率低，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不使出混身解數(shù)來(lái)籌集資金。目前，國(guó)內(nèi)的主要融資渠道有兩種，一種是內(nèi)部融資，另一種是外部融資。內(nèi)部融資主要來(lái)源是預(yù)售賬款和自有資金。自有資金是企業(yè)自有的可使用資金，一般不低于投資項(xiàng)目的30%；預(yù)售賬款主要是開(kāi)發(fā)商通過(guò)預(yù)售商品房獲得的資金，一般占總投資的28%左右，也是一筆重要的資金。外部融資主要有銀行信貸、房地產(chǎn)債券、上市融資等方式，但從目前來(lái)看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行信貸。房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較單一，并且銀行為房地產(chǎn)信貸設(shè)置了較高的門檻，所以融資難度比較大。

(二)資金投資運(yùn)用和開(kāi)發(fā)成本管理方面

房地產(chǎn)投資有極大的盲目性，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)在投資時(shí)過(guò)多依賴人的主觀判斷，未對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查和充分論證，這樣得到的結(jié)果就像在賭運(yùn)氣。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)保持這樣的狀態(tài)顯然是不行的，因?yàn)槟壳爸袊?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還算景氣，粗放式投資模式的弊端并不顯著，假設(shè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始走向低迷，那么很可能就有一批投資失誤的房地產(chǎn)企業(yè)面臨倒閉危機(jī)。一些房地產(chǎn)企業(yè)帶有較重的投機(jī)心理，利用房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制獲取暴利，忽略市場(chǎng)項(xiàng)目的可行性分析，結(jié)果造成投資項(xiàng)目技術(shù)可靠性較低，盲目擴(kuò)張、控制不力，最終導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾，資金無(wú)法回收，損失慘重。一個(gè)項(xiàng)目包括方案設(shè)計(jì)、土地使用權(quán)、工程招標(biāo)管理和施工、銷售等諸多環(huán)節(jié)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)涉及到資金，然而房地產(chǎn)企業(yè)在這些環(huán)節(jié)上的成本管理存在諸多問(wèn)題。成本管理的目的是經(jīng)濟(jì)效益最大化，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)項(xiàng)目全過(guò)程的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有效控制和規(guī)劃。然而，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在方案設(shè)計(jì)時(shí)，并沒(méi)有全盤考慮；為了獲得土地使用權(quán)可謂大費(fèi)周折，無(wú)形成本不斷增加，造成了競(jìng)買價(jià)格與預(yù)算成本嚴(yán)重不符；工程招標(biāo)過(guò)程中，忽略了工程后期合同、糾紛等因素的影響；對(duì)施工成本控制不力，施工成本與預(yù)算目標(biāo)產(chǎn)生較大分歧。

(三)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)和制度建設(shè)有待加強(qiáng)

企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者是企業(yè)的核心，尤其在家族企業(yè)當(dāng)中，領(lǐng)導(dǎo)者幾乎主宰了企業(yè)的一切。近些年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)井噴式發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)從中受益逐漸強(qiáng)大起來(lái)。然而一些房地產(chǎn)企業(yè)管理者的“包工頭”身份始終沒(méi)有變，他們嚴(yán)重缺乏管理理念，眼中只有利潤(rùn)沒(méi)有管理，只重視短期利益而忽略長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略。在人才選用上，因?yàn)閷?duì)外來(lái)人員信任度不夠，所以更愿意讓親戚來(lái)?yè)?dān)任，親戚關(guān)系固然有更好的信任，但人才質(zhì)量大大降低，勢(shì)必會(huì)對(duì)企業(yè)發(fā)展造成不利影響。在一些企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者看來(lái)，財(cái)務(wù)管理只不過(guò)是一部計(jì)算工具，并與記賬、發(fā)工資等基礎(chǔ)工作混為一談，缺乏科學(xué)系統(tǒng)的規(guī)劃，在財(cái)務(wù)管理過(guò)程中，常常憑借自己的經(jīng)驗(yàn)和直覺(jué)作判斷，為企業(yè)財(cái)務(wù)管理埋下了致命隱患。在財(cái)務(wù)制度方面，雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)建立了財(cái)務(wù)管理制度，但制度不明確、責(zé)權(quán)利不統(tǒng)一，會(huì)計(jì)失真比較嚴(yán)重，會(huì)計(jì)信息質(zhì)量得不到保障。這些現(xiàn)象歸咎于財(cái)務(wù)管理體系不健全，大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍然將財(cái)務(wù)管理置于一個(gè)較低的層次。財(cái)務(wù)管理制度不健全，財(cái)務(wù)管理工作不完善，就無(wú)法為企業(yè)提供有價(jià)值的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和信息，更滿足不了企業(yè)高層決策需要，使決策風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的幾點(diǎn)建議

(一)拓寬融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好融資準(zhǔn)備，盡可能減少對(duì)銀行貸款的依賴，通過(guò)其他渠道獲取成本更低的資金。比如我國(guó)的中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可以選擇聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式，通過(guò)與其他企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴，得到另一方資金的鼎力支持，這樣就可以形成利益共享，風(fēng)險(xiǎn)共攤局面。融資過(guò)程中一定要注意財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，盡量保持企業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在投資前，一定要對(duì)市場(chǎng)信息進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，不搞投機(jī)主義，更不能盲目樂(lè)觀，項(xiàng)目評(píng)審要做到科學(xué)化、專業(yè)化，充分考慮效益與風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系，爭(zhēng)取在風(fēng)險(xiǎn)可控范圍內(nèi)獲得更多收益。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還要加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范工作，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)等方式，使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降至可承受范圍內(nèi)。總之，應(yīng)做好資金管理、風(fēng)險(xiǎn)管理和監(jiān)督管理，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，控制投資風(fēng)險(xiǎn)，盤活沉淀資金，提高資金利用效率。

(二)強(qiáng)化成本控制

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要正確反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際支出，以此來(lái)確定銷售價(jià)格，保證利益最大化；其次，要對(duì)工程結(jié)算進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，既要保證工程質(zhì)量，又要防止施工中的浪費(fèi)；作為房地產(chǎn)企業(yè)日常主要的資金支出，工程支出通常有一定的調(diào)節(jié)性，要評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)的工程部門、財(cái)務(wù)部門對(duì)各個(gè)在建項(xiàng)目工程資金需求的先后順序，控制工程成本支出。在銷售淡季，由于企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)變少，更應(yīng)該對(duì)支出項(xiàng)進(jìn)行嚴(yán)格控制。比如管理費(fèi)用，雖然這一部分比例較小，但仍需要財(cái)務(wù)部門對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督審核，確保支出科學(xué)合理，減少不必要的浪費(fèi)。

(三)完善財(cái)務(wù)管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者要多學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)管理方面的知識(shí)，提高對(duì)財(cái)務(wù)管理重要性的認(rèn)識(shí)。財(cái)務(wù)部門要加大財(cái)務(wù)管理培訓(xùn)工作，提高財(cái)務(wù)工作人員的專業(yè)素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快建立健全財(cái)務(wù)管理制度，為財(cái)務(wù)管理人員工作提供必要的依據(jù)和準(zhǔn)則。同時(shí)要明確財(cái)務(wù)部門的地位，突出財(cái)務(wù)管理在企業(yè)管理中的核心位置。一要設(shè)置專業(yè)的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)企業(yè)財(cái)務(wù)相關(guān)的各項(xiàng)工作。二要規(guī)范資金支出，提高財(cái)務(wù)管理效用；三要建立考核機(jī)制和內(nèi)部審計(jì)制度，提高財(cái)務(wù)工作人員的積極性和主動(dòng)性，保證資金使用安全與完整。

(四)財(cái)務(wù)管理人才培養(yǎng)

要明確財(cái)務(wù)管理部門及人員的職責(zé)，保證財(cái)務(wù)人員能夠積極主動(dòng)且有序的完成職責(zé)之內(nèi)的事情，使財(cái)務(wù)工作得以有序開(kāi)展。財(cái)務(wù)管理是一項(xiàng)復(fù)雜而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鳎菍I(yè)人員是無(wú)法擔(dān)任的，所以企業(yè)管理者要避免舉賢唯親，大膽使用外來(lái)優(yōu)秀的財(cái)務(wù)管理人才。此外，還要加大對(duì)財(cái)務(wù)管理人員技能的培訓(xùn)，可定期開(kāi)展培訓(xùn)或集體交流活動(dòng)，也可通過(guò)知識(shí)和技能講座，聘請(qǐng)行業(yè)專家來(lái)豐富財(cái)務(wù)人員的知識(shí)和見(jiàn)識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)還要給予員工在外進(jìn)修的機(jī)會(huì)，激發(fā)其工作熱情，更好的為企業(yè)財(cái)務(wù)管理做出貢獻(xiàn)。

(五)精細(xì)化、信息化管理模式的應(yīng)用

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理細(xì)節(jié)上、扁平化上處理不夠，需要進(jìn)一步細(xì)化財(cái)務(wù)管理工作，提高財(cái)務(wù)管理實(shí)效性。房地產(chǎn)企業(yè)可以借鑒企業(yè)管理的一些做法，采用精細(xì)化財(cái)務(wù)管理模式，做到凡涉及資金的問(wèn)題均事無(wú)巨細(xì)，全面掌握資金動(dòng)態(tài)，使資金發(fā)揮最大效益。此外，隨著電子信息技術(shù)的日益普及，各行各業(yè)財(cái)務(wù)管理工作已經(jīng)與電子信息技術(shù)發(fā)生了深度融合，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)后來(lái)者居上，大力發(fā)展財(cái)務(wù)管理信息技術(shù)，以信息帶動(dòng)財(cái)務(wù)管理發(fā)展。目前，我國(guó)信息化財(cái)務(wù)管理尚存諸多不足，如缺乏信息化管理平臺(tái)，在這種背景下，就需要房地產(chǎn)企業(yè)參與進(jìn)來(lái)，爭(zhēng)取在行業(yè)領(lǐng)域有所建樹(shù)。總之，房地產(chǎn)行業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要部分，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，對(duì)我國(guó)向小康社會(huì)邁進(jìn)具有重要的歷史意義。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理尚存諸多問(wèn)題，需要不斷修補(bǔ)和完善，只有這樣才能保證企業(yè)在獲得經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，長(zhǎng)久發(fā)展下去。

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篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)資本結(jié)構(gòu)

改革開(kāi)放以前，西安僅有十來(lái)家國(guó)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開(kāi)放以來(lái)，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長(zhǎng)足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國(guó)內(nèi)其他省會(huì)城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，個(gè)別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問(wèn)題之一。

一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念和特點(diǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時(shí)期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財(cái)務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)等四項(xiàng)。其中，籌資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤(rùn)的可變性；投資風(fēng)險(xiǎn)是指投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指無(wú)法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、時(shí)間性、全面性、損益性、激勵(lì)性等特征。其中，客觀性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)；時(shí)間性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小隨著時(shí)間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財(cái)務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)越大則收益越高，風(fēng)險(xiǎn)越小則收益越低；而激勵(lì)性是指由于風(fēng)險(xiǎn)普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營(yíng)，企業(yè)不得不面對(duì)與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險(xiǎn)的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動(dòng)地去完善其財(cái)務(wù)制度，規(guī)范財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因

對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)同樣包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)分述如下：

1.籌資風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)

(1)負(fù)債金額巨大

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)停行┢髽I(yè)根本沒(méi)有自有資本，而大量的開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)源于銀行借款。近年來(lái)，西安房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率持續(xù)偏高。在所謂的高回報(bào)利益的驅(qū)動(dòng)下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項(xiàng)而取得資金來(lái)源，而是想方設(shè)法對(duì)外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會(huì)出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會(huì)給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)致命的威脅。它會(huì)導(dǎo)致原有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化。

(3)利率與市場(chǎng)變動(dòng)

從某種意義上說(shuō)，利率和市場(chǎng)變動(dòng)可能引起的房地產(chǎn)定價(jià)和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險(xiǎn)，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。目前，國(guó)內(nèi)與國(guó)際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國(guó)中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長(zhǎng)變化，必然會(huì)增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無(wú)利可圖。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位也成為影響企業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，而價(jià)格和當(dāng)?shù)貙?duì)該同類項(xiàng)目的供需情況是影響其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。

2.項(xiàng)目投資的盲目性較大

西安的有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊(duì)按照設(shè)計(jì)圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項(xiàng)目能夠按期交工使用，就會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費(fèi)巨額資金購(gòu)置土地使用權(quán)，進(jìn)行所謂的“圈地運(yùn)動(dòng)”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目從征地的成本上、資金的運(yùn)作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率方面上做出細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無(wú)法確立目標(biāo)利潤(rùn)，更談不上各項(xiàng)成本指標(biāo)的測(cè)算及分解落實(shí)工作。這可能造成項(xiàng)目投資的盲目操作，從而加大項(xiàng)目投資的成本。

3.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程缺乏理財(cái)依據(jù)

西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒(méi)有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身?yè)碛械膬?yōu)勢(shì)。在工程項(xiàng)目的成本核算上過(guò)于簡(jiǎn)單、粗糙，沒(méi)有針對(duì)自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過(guò)程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4.沒(méi)有正確處理消費(fèi)與積累的關(guān)系

西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤(rùn)行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國(guó)東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進(jìn)軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對(duì)西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費(fèi)與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費(fèi)資金較多，必然給自己的進(jìn)一步發(fā)展帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

5.財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財(cái)務(wù)管理意識(shí)

西安的很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過(guò)于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財(cái)務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒(méi)有全面發(fā)揮財(cái)會(huì)人員的財(cái)務(wù)管理職能。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)缺乏，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)水平不高。

三、西安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)管理。也就是說(shuō)，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)、利潤(rùn)分配環(huán)節(jié)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對(duì)其可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全過(guò)程的預(yù)測(cè)和管理，以便將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

1.針對(duì)籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)

一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過(guò)合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達(dá)到理想組合。

(2)縮短預(yù)售時(shí)間，減少款項(xiàng)回收風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動(dòng)向、區(qū)域供求狀況、需方消費(fèi)傾向等各個(gè)方面，因而易受各因素變動(dòng)影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時(shí)回收相應(yīng)的款項(xiàng)，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對(duì)公司的發(fā)展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創(chuàng)新

對(duì)于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來(lái)源，應(yīng)該在遵守國(guó)家財(cái)經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動(dòng)地探索通過(guò)發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過(guò)房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來(lái)源，避免主要依靠銀行舉債來(lái)獲得發(fā)展資金。只有通過(guò)多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開(kāi)創(chuàng)廣闊的天地。

(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對(duì)子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時(shí)常發(fā)生。子公司合理有效地運(yùn)用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，制定全年融資計(jì)劃，分解下達(dá)至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨(dú)立融資的子公司按照計(jì)劃融資，必須先填寫(xiě)“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報(bào)母公司確認(rèn)后，再由母公司出面進(jìn)行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報(bào)準(zhǔn)確的融資情況報(bào)告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請(qǐng)、審批手續(xù)。

(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

所謂財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過(guò)設(shè)置并觀察一些敏感性財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化，利用財(cái)會(huì)、金融、企業(yè)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，并向經(jīng)營(yíng)者示警，從而能對(duì)企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測(cè)或預(yù)報(bào)的財(cái)務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量?jī)煞N方法進(jìn)行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評(píng)分法；而定量方法包括財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計(jì)分模型、F分?jǐn)?shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。

2.針對(duì)投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

房地產(chǎn)公司應(yīng)通過(guò)事先對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行定性和定量分析，以及綜合評(píng)估比較，對(duì)決策過(guò)程中選定的投資方案，針對(duì)其可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，單獨(dú)或同時(shí)采取下列措施進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強(qiáng)投資方案的可行性研究;(2)運(yùn)用投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合;(3)采取風(fēng)險(xiǎn)回避措施，避免投資風(fēng)險(xiǎn);(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.針對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算

全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過(guò)該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過(guò)滾動(dòng)預(yù)算，不斷通過(guò)實(shí)際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的措施，對(duì)企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時(shí)，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)情況，根據(jù)所反映出來(lái)的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測(cè)其中的風(fēng)險(xiǎn)所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。

(2)財(cái)務(wù)集中管理，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

為了提高經(jīng)營(yíng)效益，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實(shí)施財(cái)務(wù)集中控制，體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過(guò)多，則會(huì)帶來(lái)現(xiàn)實(shí)中的一系列問(wèn)題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會(huì)影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。公司的財(cái)務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開(kāi)。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行財(cái)務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財(cái)務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實(shí)現(xiàn)公司整體利益的最大化。

(3)委派財(cái)務(wù)主管，加強(qiáng)財(cái)會(huì)監(jiān)督

對(duì)于西安的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常有序進(jìn)行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財(cái)會(huì)人員經(jīng)過(guò)理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財(cái)務(wù)主管。同時(shí)賦予財(cái)務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對(duì)可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財(cái)務(wù)收支行為實(shí)行否決。通過(guò)有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(4)適時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與監(jiān)督

進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運(yùn)用效率，而且要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法研究。要對(duì)資金利用率、開(kāi)發(fā)成本、銷售價(jià)格、費(fèi)用支出等，進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險(xiǎn)。

4.針對(duì)分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~應(yīng)作為分配決策的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤(rùn)更為重要。如果企業(yè)的利潤(rùn)在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說(shuō)明企業(yè)當(dāng)年實(shí)際收益在下降；如果現(xiàn)金流量?jī)纛~小于同期利潤(rùn)總額，則意味著本期有不真實(shí)的或未到賬的利潤(rùn)存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級(jí)管理人員過(guò)高的薪金報(bào)酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。

5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制制度

(1)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)，經(jīng)常派人進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，及時(shí)了解市場(chǎng)房地產(chǎn)的容量及波動(dòng)情況，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場(chǎng)，還要著眼于市場(chǎng)的未來(lái)需求，認(rèn)真調(diào)查市場(chǎng)容量和社會(huì)承受能力，以便為項(xiàng)目投資獲取信息資料。

(2)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高

目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財(cái)會(huì)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開(kāi)展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財(cái)務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問(wèn)題和新情況，其中最為重要的是加強(qiáng)相關(guān)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進(jìn)行定期的考試、考核，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益做出貢獻(xiàn)。

(3)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制

對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動(dòng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及其財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，積極探索整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的財(cái)務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系，并在實(shí)踐中根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對(duì)所有的財(cái)務(wù)往來(lái)都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符的要及時(shí)查明原因，落實(shí)原因。

四、結(jié)束語(yǔ)

總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。因此，強(qiáng)化對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究，提高其相應(yīng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，促進(jìn)西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；措施

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2016）11-0144-02

（一）會(huì)計(jì)主體框架不同

房地產(chǎn)企業(yè)在商品性質(zhì)上與其他企業(yè)有很大的不同，其分公司的創(chuàng)建通常以企業(yè)項(xiàng)目根據(jù)地為依據(jù)，其營(yíng)業(yè)稅金及附加也應(yīng)在房地產(chǎn)所在的區(qū)域完成繳納義務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)最大的不同之處就在此，并不以發(fā)生銷售活動(dòng)所在地為依據(jù)，也不以產(chǎn)品的生產(chǎn)地為依據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)所在處就是權(quán)利和義務(wù)的發(fā)生之地。房地產(chǎn)企業(yè)所擁有的土地?cái)?shù)量具有不確定性，同時(shí)其會(huì)計(jì)主體也具有一定的不穩(wěn)定性，可持續(xù)能力較弱。

（二）成本控制系統(tǒng)不同

外來(lái)商戶受托于房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)企業(yè)項(xiàng)目的生產(chǎn)和開(kāi)發(fā)提供資源。房地產(chǎn)企業(yè)需要大量外來(lái)商戶的支持，對(duì)于某些特定的項(xiàng)目，為使其風(fēng)格具有自身特色，甚至需要上百家外商共同輔助實(shí)現(xiàn)。這種吸取大量外來(lái)資源的方法就是房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制系統(tǒng)方面采取的主要手段。當(dāng)然，這種方法由于資源主要都是從外部獲得，因此具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，受許多不確定因素的影響，資金渠道不穩(wěn)定。同時(shí)，受大量外部因素影響越大，企業(yè)內(nèi)部對(duì)成本的控制力度顯得尤為薄弱。房地產(chǎn)項(xiàng)目的形式多樣性弱化了其他各種方法的應(yīng)用與實(shí)施意義。

（三）稅收管理制度不同

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理制度相對(duì)于其他企業(yè)的稅收制度來(lái)說(shuō)是比較嚴(yán)格的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品項(xiàng)目的創(chuàng)建所需要的時(shí)間長(zhǎng)短不一，對(duì)也比較簡(jiǎn)單的項(xiàng)目可能只需要幾個(gè)月的時(shí)間，但對(duì)于某些復(fù)雜工程就需要付出較長(zhǎng)時(shí)間的建設(shè)，有時(shí)甚至需要5年左右。另外，不動(dòng)產(chǎn)需要繳納的稅款底數(shù)較大，所以房地產(chǎn)企業(yè)的納稅節(jié)點(diǎn)基本上都定在實(shí)際收到款項(xiàng)的時(shí)候。房地產(chǎn)在建造過(guò)程中往往會(huì)涉及到市場(chǎng)上的各種相關(guān)行業(yè)，這就意味著在建設(shè)期間所得的票據(jù)類型十分多樣，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在稅收制度方面具有相當(dāng)大的不確定性，風(fēng)險(xiǎn)較大。

（一）融資水平有限

房地產(chǎn)企業(yè)自身帶有的不確定性和局限性決定了其融資水平有限、方式有限。通常房地產(chǎn)企業(yè)是通過(guò)向銀行或者其他金融企業(yè)、非金融企業(yè)借款來(lái)獲得資金的，渠道單一、有限。一般來(lái)說(shuō)，小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)由于其商業(yè)信用不高，因此取得借款的可能性會(huì)比較低，難度也較大。現(xiàn)在的規(guī)定要求企業(yè)只有在有能力償還債務(wù)及高額利息的情況下，并且需要上交企業(yè)近年來(lái)的財(cái)務(wù)狀況，在了解企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)的財(cái)務(wù)狀況是否滿足要求的情況下才能對(duì)其實(shí)行放貸政策。但是有些小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)很難滿足此項(xiàng)要求，可以出示給貸款方用來(lái)作抵押擔(dān)保的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等價(jià)值不夠充足，即使有貸款方愿意出資，房地產(chǎn)企業(yè)為得到資金還需要進(jìn)行一系列評(píng)估程序，程序的煩瑣無(wú)形中又增加了企業(yè)負(fù)債上的壓力，更何況企業(yè)財(cái)務(wù)管理上各方面的局限性使其抵御融資風(fēng)險(xiǎn)的能力不足，破產(chǎn)將成為企業(yè)的必然趨勢(shì)。

（二）財(cái)務(wù)管理工作人員素質(zhì)偏低

如今房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)偏低也是一個(gè)不容忽視的問(wèn)題，大部分工作人員的學(xué)歷不高、文化程度較低，這將在很大程度上影響企業(yè)的決策水平，員工自身素質(zhì)決定著企業(yè)的發(fā)展水平。很多房地產(chǎn)企業(yè)的員工工作量很大，甚至超出他們的能力，過(guò)度的工作使他們沒(méi)有時(shí)間繼續(xù)完善自己的不足，也沒(méi)有多余的精力對(duì)財(cái)務(wù)管理進(jìn)行深刻的探索，一味被動(dòng)地接受任務(wù)、完成任務(wù)，漸漸失去了對(duì)創(chuàng)新的渴望，對(duì)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理的革新也只能是力不從心。工作人員的被動(dòng)工作狀態(tài)會(huì)輕視財(cái)務(wù)管理方面的工作，使財(cái)務(wù)管理在工作中的地位降低，一系列管理問(wèn)題就會(huì)浮出水面。

（三）財(cái)務(wù)管理制度不夠健全

很多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體制不夠健全，造成十分混亂的場(chǎng)面。有些甚至連明確的制度都沒(méi)有規(guī)定，工作人員沒(méi)有可以遵守的規(guī)章，不受任何約束，一旦出現(xiàn)問(wèn)題必然一發(fā)而不可收拾。也有企業(yè)財(cái)務(wù)管理體制不夠獨(dú)立的，領(lǐng)導(dǎo)者和工作人員在某種程度上都有一定的相關(guān)度，不僅失去了相互約束的能力也喪失了執(zhí)行力度。

另一方面，企業(yè)工作人員身兼多職的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生，職務(wù)分工不明確，無(wú)法做到彼此監(jiān)督，加大了財(cái)務(wù)人員作弊的可能性，造成信息失真，不利于企業(yè)財(cái)務(wù)管理。管理人員素質(zhì)偏低、能力較差也是造成管理體制不健全的主要原因。財(cái)務(wù)制度的不完善使得反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的財(cái)務(wù)報(bào)告真實(shí)性都有待考察，既不利于公司在籌資過(guò)程中獲得其他金融機(jī)構(gòu)信任，也無(wú)助于企業(yè)做出準(zhǔn)確的項(xiàng)目分析以及投資決策，利潤(rùn)得不到保證。

（一）融資方式多元化

1.適度放寬股票市場(chǎng)限制

如今，嚴(yán)格的股票融資政策要求房地產(chǎn)企業(yè)只有在資產(chǎn)具有足夠規(guī)模、公司盈利數(shù)額達(dá)標(biāo)、企業(yè)內(nèi)部管理合理、項(xiàng)目政策完善的情況下，才有資格發(fā)行滬深股票。這對(duì)于大部分房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是無(wú)法達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，因此造成融資上的困難。所以，政府應(yīng)該適度放寬股票市場(chǎng)對(duì)資金籌集的限制，加大房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的可能性，這樣才能做到降低融資風(fēng)險(xiǎn)。

2.適度放寬債券市場(chǎng)限制

如今，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)債券市場(chǎng)的要求也十分苛刻，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都很難通過(guò)長(zhǎng)期債券籌集到資金，這也嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)發(fā)展。所以，政府也要適度調(diào)整債券市場(chǎng)限制，提高房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行長(zhǎng)期債券的可能性，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提供更加豐富的融資環(huán)境。同時(shí)，長(zhǎng)短期債券的相互結(jié)合也有利于房地長(zhǎng)企業(yè)籌措新資金，調(diào)整并改善資金結(jié)構(gòu)。

（二）提升工作人員素質(zhì)

人才引進(jìn)對(duì)于任何企業(yè)來(lái)說(shuō)都是必不可少的，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，都要重視對(duì)人才的培養(yǎng)與開(kāi)發(fā)，確立正確的人才觀念，對(duì)學(xué)歷與經(jīng)驗(yàn)同等重視。同時(shí)，設(shè)立吸收人才的優(yōu)越條件也有很大的幫助，可以激發(fā)工作人員的工作熱情，提高工作效率。首先，必須保障職員在工資薪酬方面的利益，健全社會(huì)保障制度和職工福利制度，給職工強(qiáng)大的歸屬感，才能讓他們安心為企業(yè)效勞。其次，對(duì)員工定期培訓(xùn)提高其業(yè)務(wù)能力，及時(shí)接受最先進(jìn)的管理理念，發(fā)揚(yáng)創(chuàng)新精神，適當(dāng)采取獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，促進(jìn)員工之間相互競(jìng)爭(zhēng)，積極進(jìn)取。最后，非貨幣利也是一項(xiàng)很好的激勵(lì)措施，適時(shí)的非物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)可以恰到好處的刺激職員熱情，比如，對(duì)先進(jìn)工作者給予升職機(jī)會(huì)，可以刺激其他員工的欲望，讓他們更加努力為企業(yè)服務(wù)，創(chuàng)造更多效益。

（三）完善財(cái)務(wù)管理制度，提高執(zhí)行能力

篇8

關(guān)鍵詞:新形勢(shì)下;房地產(chǎn);財(cái)務(wù)管理;現(xiàn)狀;對(duì)策

中圖分類號(hào):F23

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1672-3198(2010)23-0269-01

1在內(nèi)部加強(qiáng)建設(shè)會(huì)計(jì)控制的環(huán)境

(1)由于土地是不可再生的稀缺資源,既受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化造成的影響,也會(huì)受到政策形勢(shì)的變化造成的影響,在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中要關(guān)注國(guó)家在宏觀調(diào)控方面的政策。房地產(chǎn)的投資較大,建設(shè)的周期長(zhǎng),資金的周轉(zhuǎn)慢,投資的風(fēng)險(xiǎn)大,在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)時(shí)要建立集體的審議聯(lián)簽制度,建立搶目實(shí)施及決策責(zé)任制度,將不相容的崗位分離。

(2)開(kāi)發(fā)的成本包括了許多內(nèi)容,例如材料及設(shè)備的采購(gòu),要充分的考慮合格的供方記錄,查看生產(chǎn)廠家是否擁有ISO的國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證,將采購(gòu)的成本在保證質(zhì)量的原則上降到最低,控制房地產(chǎn)成本的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)。

(3)重點(diǎn)審查決算相關(guān)文件是否齊全、決算的編制是否正確、決算的依據(jù)是否完備、竣工的清理是否安全,以及驗(yàn)收的程序、驗(yàn)收的依據(jù)、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的范圍、驗(yàn)收人員是否符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定。

(4)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用中,占有的比重較大的是借款費(fèi)用、廣告費(fèi)用和售房人員提成的費(fèi)用。對(duì)于重大廣告的支出要實(shí)行集體的審議決策制,對(duì)普通的廣告除進(jìn)行預(yù)算控制、總額控制外,還要在每年的年末將廣告支出和社會(huì)效應(yīng)進(jìn)行對(duì)比、分析,制定下年度的預(yù)算。

2完善企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)

(1)設(shè)計(jì)內(nèi)部的會(huì)計(jì)制度要便于理解、表述清晰、含義明確。

(2)設(shè)計(jì)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的同時(shí)要確保利于從上而下的溝通,要保證信息從下至上反饋的順暢。

(3)要加強(qiáng)對(duì)于財(cái)務(wù)工作人員的教育和培養(yǎng),強(qiáng)調(diào)內(nèi)部的會(huì)計(jì)控制目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)員工的利益保持一致,讓內(nèi)部的控制制度從約束轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)人員的需求。

3加強(qiáng)對(duì)于內(nèi)部的控制考核和檢查

房地產(chǎn)行業(yè)為保證企業(yè)的內(nèi)部控制能夠有效發(fā)揮作用,并且不斷進(jìn)行完善,在企業(yè)內(nèi)部必須組成由最高決策人為領(lǐng)導(dǎo)的,以財(cái)務(wù)部門為主的內(nèi)部控制小組,對(duì)內(nèi)部的制度執(zhí)行情況要進(jìn)行定期的考核和檢查,檢查內(nèi)部的控制制度執(zhí)行的情況,在執(zhí)行的過(guò)程中遇到了什么問(wèn)題,如果某項(xiàng)制度沒(méi)有執(zhí)行或者無(wú)法完全執(zhí)行,要分析原因,并且估計(jì)可能造成的影響。對(duì)嚴(yán)格執(zhí)行控制制度的應(yīng)當(dāng)給予獎(jiǎng)勵(lì),對(duì)違章違規(guī)的必須處罰,只有獎(jiǎng)罰分明,才有利于企業(yè)的發(fā)展。

4加強(qiáng)對(duì)于財(cái)務(wù)的成本管理

進(jìn)行正確的成本項(xiàng)目劃分,既能夠客觀地反映出產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu),又便于分析研究有效降低成本的方法。特別是建安的成本,如果是分合同發(fā)包的,還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算,以便隨時(shí)了解付款情況和工程進(jìn)度,并為工程的決算提供資料。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本概算、預(yù)算及竣工決算是建立工程造價(jià)、降低開(kāi)發(fā)成本、辦理工程價(jià)款結(jié)算的重要依據(jù),也是理財(cái)管理的重要環(huán)節(jié),必須實(shí)行內(nèi)外審查相結(jié)合的財(cái)務(wù)監(jiān)督,確保數(shù)據(jù)真實(shí)無(wú)誤。目前開(kāi)發(fā)企業(yè)的“三算審計(jì)”一般由預(yù)算員、施工技術(shù)人員審核,財(cái)務(wù)人員只起計(jì)賬作用,所以要求財(cái)務(wù)人員掌握“三算”的有關(guān)要求,并參與監(jiān)督,提供準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)信息,加強(qiáng)成本費(fèi)用的控制,加強(qiáng)對(duì)于決策成本、投資成本、質(zhì)量成本、資金成本的控制和管理。

5建立起適應(yīng)市場(chǎng)變化的營(yíng)銷策略

在實(shí)施房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中,最重要的環(huán)節(jié)就是銷售,雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的銷售情況仍然處于上升的階段,購(gòu)房者的需求量也較大,但是同行內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈,并且購(gòu)房者在進(jìn)行購(gòu)房時(shí)回對(duì)比多家房地產(chǎn)企業(yè),會(huì)優(yōu)先選擇品牌價(jià)、信譽(yù)好的企業(yè)。如果忽略了銷售策略,不考慮項(xiàng)目的資本使用效率,就會(huì)為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)造成風(fēng)險(xiǎn)。6進(jìn)行財(cái)務(wù)督導(dǎo)和財(cái)務(wù)分析

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中,需要投入大量的資金,籌措資金來(lái)確保不同的投資項(xiàng)目正常進(jìn)行。所以不僅要合理的安排資金的籌措,更要做好回收投資的銜接,提高資金的運(yùn)用效率,要加強(qiáng)項(xiàng)目投資的研究和風(fēng)險(xiǎn)分析。進(jìn)行準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)減少到最低,有效地抵御、防范風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)督導(dǎo)是為了降低企業(yè)的成本,得到更大的利益,具體內(nèi)容包括了:開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)于資金的籌集、占用、回收、分配等情況,開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本、開(kāi)發(fā)成本的核算是否正確,對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行全過(guò)程的監(jiān)督,完善內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理制度必須要依靠對(duì)于財(cái)務(wù)制度的嚴(yán)格執(zhí)行,加強(qiáng)財(cái)務(wù)的監(jiān)督,讓各層的管理人員都認(rèn)識(shí)到監(jiān)督的目的是為維護(hù)國(guó)家、個(gè)人、集體的利益。只有憑借企業(yè)自上而下共同的努力,才可以改善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀,在提高競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值最大化。

參考文獻(xiàn)

[1]唐紅真.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及改進(jìn)方法[J].企業(yè)經(jīng)濟(jì),2005,(6):18-19.

篇9

1.社會(huì)融資環(huán)境的制約

首先是政策方面的約束。對(duì)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，銀行信貸融資是企業(yè)最常選用和依賴的融資方式。銀行信貸融資需要企業(yè)滿足一定的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、審批條件等，審批周期也較長(zhǎng)，不利于資金周轉(zhuǎn)。特別是近年來(lái)，房地產(chǎn)信托及債券融資渠道在嚴(yán)格的法律法規(guī)約束下有了更為嚴(yán)格的限制，以至于很多房地產(chǎn)企業(yè)憑借這種方式進(jìn)行融資，難度非常大。其次是金融市場(chǎng)的制約。當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展迅速，同時(shí)證券市場(chǎng)的發(fā)展速度也十分可觀，但政策改革變化的速度卻不能與之平衡，有效的信用保障制度不夠健全，創(chuàng)新的金融模式以及有效的監(jiān)管力度明顯不足，導(dǎo)致很多金融產(chǎn)品不能被市場(chǎng)利用，因此嚴(yán)重阻礙著房地產(chǎn)企業(yè)融資渠的擴(kuò)展。

2.企業(yè)缺乏完善的財(cái)務(wù)制度與準(zhǔn)確的資金預(yù)算

現(xiàn)今我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)屬于中小型規(guī)模，相對(duì)大型房地產(chǎn)企業(yè)而言財(cái)務(wù)制度的完善情況并不顯著，財(cái)務(wù)部門對(duì)企業(yè)需要的融資計(jì)劃制訂不夠及時(shí)與合理。一些企業(yè)為了吸引資金，會(huì)進(jìn)行盲目擴(kuò)張，最終導(dǎo)致企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債比例較高，隨之而來(lái)的就是不斷上升的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)如今的經(jīng)營(yíng)模式處于負(fù)債經(jīng)營(yíng)債務(wù)償還再負(fù)債經(jīng)營(yíng)的惡性循環(huán)中，自有資金難以積累，從而嚴(yán)重阻礙了企業(yè)的發(fā)展。企業(yè)的融資預(yù)算不能夠局限于領(lǐng)導(dǎo)提出目標(biāo)財(cái)務(wù)人員核算通過(guò)銀行借貸的簡(jiǎn)單模式，而是需要有引領(lǐng)全局發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)豐富的管理經(jīng)營(yíng)者和操作人員，然而目前的現(xiàn)狀卻是企業(yè)組織領(lǐng)導(dǎo)能力不夠全面，預(yù)算結(jié)果缺少科學(xué)性。

3.房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金能力有限

房地產(chǎn)企業(yè)的盈利情況與其項(xiàng)目自有資金的投入關(guān)系密切，因?yàn)槊恳粋€(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)都存在一定風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)往往會(huì)對(duì)自有資金的投入予以控制。在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，自有資金的投入比例不足總資金的1/4，其中很大一部分資金還是來(lái)源于商品房的預(yù)售。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中自有資金不足還在一定程度上影響著銀行對(duì)企業(yè)的放貸，可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂等嚴(yán)重問(wèn)題。另外自有資金不足將使企業(yè)負(fù)債率升高，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也隨之提高，最終使融資變得更為困難。

4.房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道狹窄

在全球范圍看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道并不少見(jiàn)，但我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的監(jiān)管十分嚴(yán)格，尤其是對(duì)海外投資的監(jiān)管和控制，國(guó)家對(duì)海外投資的審核不僅力度大，而且對(duì)投資金額也有一定限制。對(duì)于很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，因?yàn)椴痪邆渫晟频纳鲜匈Y質(zhì)，無(wú)法通過(guò)股權(quán)方式進(jìn)行融資。從現(xiàn)有情況看來(lái)，企業(yè)的融資方式一般有兩種，一是依靠銀行信貸，銀行信貸方式受到國(guó)家的宏觀調(diào)控非常嚴(yán)格，對(duì)企業(yè)的資質(zhì)審核也十分審慎，導(dǎo)致信貸條件嚴(yán)苛，融資效果并不十分理想；另外一種融資方式是依靠民間借貸，對(duì)于該種融資方式而言，其利率比銀行貸款高出很多，不僅對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)巨大的考驗(yàn)，而且也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，融資效果依然不理想。

5.資產(chǎn)負(fù)債比例巨大

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是較大的工程，因此企業(yè)資金需求量非常大，單純依靠企業(yè)自身積累的資金不僅時(shí)間漫長(zhǎng)，而且也不能適應(yīng)市場(chǎng)變化的需求。企業(yè)為了維持其在飛速發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中占有一席之地，往往需要依靠大量借款，很多企業(yè)的借款比例一般都達(dá)到80% 左右，其中甚至不乏不受法律保護(hù)的高息民間借貸。較高的資產(chǎn)負(fù)債不僅增加了企業(yè)的融資成本，同時(shí)使融資風(fēng)險(xiǎn)也有很大程度的提高。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資的解決策略

1.積極引進(jìn)外商投資

由于房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)之一，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金管控比較嚴(yán)格，再加上房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)比較大，外資投入無(wú)法得到有效保證，所以外資引進(jìn)十分困難。我國(guó)的房企利用外資比例多數(shù)不足1%，一直處于非常低的比例。但是外資具有十分大的潛力，增加外資的投入對(duì)擴(kuò)寬融資渠道十分有效，這還需要在將來(lái)的發(fā)展中國(guó)家政策逐步完善，將房地產(chǎn)行業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)進(jìn)一步規(guī)范，使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)逐步發(fā)展為一個(gè)成熟穩(wěn)定的市場(chǎng)，在良好發(fā)展前景的吸引下，外商投資者會(huì)逐漸增加資金的投入，外資投入比例的提高將會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)新鮮的活力。此外，企業(yè)也要通過(guò)積極的融資方法吸引外資投入，除了直接利用外商投資以外，也可以采取間接利用外商投資的方式。

2.財(cái)務(wù)制度的完善

企業(yè)的財(cái)務(wù)制度是企業(yè)發(fā)展的保障，企業(yè)通過(guò)自身財(cái)務(wù)制度的建立健全，同時(shí)提高財(cái)務(wù)人員的能力和水平，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員誠(chéng)信與責(zé)任意識(shí)的培養(yǎng)，及時(shí)主動(dòng)的向出資方提供真實(shí)、可靠的財(cái)務(wù)信息，讓出資人對(duì)企業(yè)的了解進(jìn)一步加強(qiáng)，通過(guò)完善的財(cái)務(wù)管理向出資方展示一個(gè)經(jīng)營(yíng)可靠的企業(yè)形象。另外，向銀行等信貸機(jī)構(gòu)介紹企業(yè)的發(fā)展詳情以及相關(guān)的技術(shù)知識(shí)，打造成為一個(gè)誠(chéng)實(shí)守信經(jīng)營(yíng)、及時(shí)償還到期債務(wù)的企業(yè)形象，一方面使銀行等信貸機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)了解并信任，降低了解企業(yè)的成本；另一方面也為企業(yè)自身融資渠道的打通創(chuàng)造了良好條件。

3.做好預(yù)算工作

企業(yè)在進(jìn)行融資活動(dòng)之前首先要有明確合理的融資規(guī)劃，融資規(guī)劃的內(nèi)容必須與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略相輔相成，融資目標(biāo)符合企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的客觀條件，從全局角度出發(fā)進(jìn)行全方位的研究和規(guī)劃。預(yù)算工作在融資規(guī)劃中又占有重要位置，是規(guī)劃的第一步也是最重要的一步。預(yù)算工作不能夠通過(guò)幾個(gè)人的簡(jiǎn)單核算而確定，也不是企業(yè)財(cái)務(wù)部門閉門造車的結(jié)果，而是需要多部門、多人員團(tuán)隊(duì)的共同協(xié)作來(lái)完成的，所以部門之間的協(xié)調(diào)與合作顯得至關(guān)重要。企業(yè)應(yīng)該安排主要牽頭人進(jìn)行各個(gè)部門業(yè)務(wù)骨干的組織工作，對(duì)融資預(yù)算進(jìn)行合作分析，讓企業(yè)員工對(duì)整個(gè)過(guò)程提高重視程度。最終要做到預(yù)算結(jié)果不與實(shí)際相脫節(jié)，提高資金的合理利用度，使有效使用率進(jìn)一步提高，減少資金使用成本。

4.擴(kuò)充自有資金

眾所周知，合理的資產(chǎn)負(fù)債率可以發(fā)揮良好的財(cái)務(wù)杠桿作用，從一定程度上來(lái)說(shuō)它可以給企業(yè)的持續(xù)發(fā)展注入活力，然而過(guò)渡的資產(chǎn)負(fù)債比率卻成為企業(yè)即將面對(duì)巨大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的征象，企業(yè)的生產(chǎn)與發(fā)展存在時(shí)時(shí)刻刻的威脅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)自有資金的來(lái)源進(jìn)行擴(kuò)大和發(fā)展，自有資金的支持是企業(yè)良性發(fā)展的基礎(chǔ)，所以企業(yè)對(duì)自有資金的積累要提高一定的重視程度，大中型企業(yè)可以利用原股東增股、新股東入股等方式來(lái)對(duì)資產(chǎn)負(fù)載率過(guò)高所帶來(lái)的巨大壓力進(jìn)行一定的平衡。

5.建立多元化融資渠道

想要有效解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的問(wèn)題，至關(guān)重要的一點(diǎn)就是對(duì)融資渠道進(jìn)行有效擴(kuò)寬，在對(duì)企業(yè)所需資金科學(xué)預(yù)測(cè)后，明確所需資金并選擇合適的融資渠道，同時(shí)降低企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴度以及融資風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展建議是大力提倡發(fā)展資本市場(chǎng)，對(duì)直接融資比例逐步擴(kuò)大，間接的銀行貸款融資方式需要進(jìn)一步縮小。國(guó)家的政策與導(dǎo)向?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)十分重要，要抓住國(guó)家給予的政策鼓勵(lì)，進(jìn)一步發(fā)展多元化的融資方式，如自有資金的增加、與大企業(yè)的合作、與同等企業(yè)的聯(lián)營(yíng)、民間借貸、上市、股權(quán)融資等。這種多渠道的融資形式一方面對(duì)資金的來(lái)源有效擴(kuò)大，同時(shí)對(duì)融資所帶來(lái)的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)也能夠有利地分散，降低企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。另外，多渠道的融資模式也為民間閑散的資金提供了合理有效的利用方向，保證了金融市場(chǎng)穩(wěn)定的發(fā)展前景。

篇10

內(nèi)容摘要：本文在分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)企業(yè)管理特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，提出了房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的內(nèi)容和方法；構(gòu)建了合理的組織管理架構(gòu)模式，形成了房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理體系。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 全面預(yù)算管理 組織架構(gòu) 體系

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的實(shí)施現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完整的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)作指導(dǎo)。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)尚未形成各種產(chǎn)品如住宅、商鋪、寫(xiě)字樓、酒店等類型物業(yè)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家定額標(biāo)準(zhǔn)，因而預(yù)算的制定只能憑經(jīng)驗(yàn)，使得預(yù)算的準(zhǔn)確性受到挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)企業(yè)尚未建立系統(tǒng)完善的預(yù)算管理組織和制度。目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)及其項(xiàng)目實(shí)施單位的各種預(yù)算管理還是松散型的，上層的目標(biāo)與基層的實(shí)施缺乏緊密的聯(lián)系和實(shí)質(zhì)性的合作與交流。

預(yù)算數(shù)據(jù)缺乏合理性，實(shí)施效果不理想。現(xiàn)在許多房地產(chǎn)企業(yè)為了趕工程、搶進(jìn)度，經(jīng)常是沒(méi)有圖紙先行施工，“三邊”工程（邊勘察、邊設(shè)計(jì)、邊施工）屢禁不止，導(dǎo)致設(shè)計(jì)概算突破估算指標(biāo)、施工圖預(yù)算突破設(shè)計(jì)概算、竣工結(jié)算遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破施工圖預(yù)算。

預(yù)算執(zhí)行過(guò)程缺乏有效的分析與控制。預(yù)算數(shù)據(jù)來(lái)源廣泛、數(shù)據(jù)量大，但企業(yè)總部缺乏必要的控制措施，無(wú)法及時(shí)獲取各個(gè)預(yù)算中心執(zhí)行情況，對(duì)預(yù)算執(zhí)行難以進(jìn)行有效的控制，無(wú)法保證預(yù)算分析的及時(shí)性、全面性和深入性。

存在“編制預(yù)算純屬財(cái)務(wù)行為”的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。盡管全面預(yù)算是在財(cái)務(wù)收支預(yù)算基礎(chǔ)上的發(fā)展，但不能認(rèn)為預(yù)算只是財(cái)務(wù)行為，甚至把預(yù)算理解成財(cái)務(wù)部門控制資金支出的計(jì)劃和措施。

預(yù)算目標(biāo)考核力度不夠。具體表現(xiàn)在考核部門職責(zé)不明確、考核內(nèi)容不具體、考核工作未能形成制度化、考核標(biāo)準(zhǔn)缺乏規(guī)范化，致使預(yù)算考核不能保證企業(yè)預(yù)算管理體系的全面實(shí)施。

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的內(nèi)容

（一）房地產(chǎn)企業(yè)管理的特點(diǎn)

資金密集。從事房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資金的要求很高，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，少則投資上千萬(wàn)元，多則幾個(gè)億甚至幾十億元。

管理密集。隨著社會(huì)化分工的進(jìn)一步明確，涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)幾乎都可以利用社會(huì)資源，如項(xiàng)目評(píng)估公司、策劃公司、設(shè)計(jì)公司等，但這些資源如何有機(jī)地結(jié)合，發(fā)揮最大的優(yōu)勢(shì)，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在管理上加以控制和協(xié)調(diào)。

產(chǎn)品生產(chǎn)周期長(zhǎng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目從投資決策到項(xiàng)目施工，短則一、二年，長(zhǎng)則三四年，產(chǎn)品的生產(chǎn)周期比較長(zhǎng)。

生產(chǎn)環(huán)節(jié)多。從投資評(píng)估，到營(yíng)銷策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、物業(yè)管理，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程環(huán)節(jié)較多，而且每個(gè)環(huán)節(jié)互相制約。

高風(fēng)險(xiǎn)。投資則意味著風(fēng)險(xiǎn)。目前房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，風(fēng)險(xiǎn)較高。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的組織架構(gòu)

從上面的分析可以看到，房地產(chǎn)企業(yè)是資金和管理密集型的高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)，其產(chǎn)品的生產(chǎn)周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多，在設(shè)置預(yù)算管理組織架構(gòu)的時(shí)候，應(yīng)該緊密結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)。

組織是指具體承擔(dān)預(yù)算編制、調(diào)整、執(zhí)行、分析和考核的主體。顯然，預(yù)算不單單是財(cái)務(wù)部門的職能，預(yù)算管理應(yīng)當(dāng)設(shè)置獨(dú)立的預(yù)算管理機(jī)構(gòu)，并形成“金字塔”型的全面預(yù)算管理組織架構(gòu)圖，見(jiàn)圖1。

（三）企業(yè)全面預(yù)算管理流程

1.下達(dá)目標(biāo)。預(yù)算管理委員會(huì)根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和預(yù)算期經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的初步預(yù)測(cè)，在決策的基礎(chǔ)上，提出下一年度或者下一周期企業(yè)預(yù)算目標(biāo)，包括銷售或營(yíng)業(yè)目標(biāo)、成本費(fèi)用目標(biāo)、利潤(rùn)目標(biāo)和現(xiàn)金流量目標(biāo)，并確定預(yù)算編制的政策，由預(yù)算管理委員會(huì)下達(dá)各預(yù)算執(zhí)行單位。

2.編制上報(bào)。各預(yù)算執(zhí)行單位按照企業(yè)預(yù)算管理委員會(huì)下達(dá)的財(cái)務(wù)預(yù)算目標(biāo)和政策，結(jié)合自身特點(diǎn)以及預(yù)測(cè)的執(zhí)行條件，提出詳細(xì)的本單位預(yù)算方案，上交企業(yè)預(yù)算管理辦公室匯總。

3.審查平衡。企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門對(duì)各預(yù)算執(zhí)行單位上報(bào)的預(yù)算方案進(jìn)行審查、匯總，提出綜合平衡的建議。在審查、平衡過(guò)程中，預(yù)算管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行充分協(xié)調(diào)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題提出初步調(diào)整意見(jiàn)，并反饋給有關(guān)預(yù)算執(zhí)行單位予以修正。

4.審議批準(zhǔn)。企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門在有關(guān)預(yù)算執(zhí)行單位修正調(diào)整的基礎(chǔ)上，編制出企業(yè)預(yù)算方案，上報(bào)預(yù)算管理委員會(huì)討論。對(duì)于不符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略或者預(yù)算目標(biāo)的事項(xiàng)，預(yù)算管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)責(zé)成有關(guān)預(yù)算執(zhí)行單位進(jìn)一步修訂、調(diào)整。在討論、調(diào)整的基礎(chǔ)上，企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門正式編制企業(yè)年度財(cái)務(wù)預(yù)算草案，提交董事會(huì)或經(jīng)理辦公會(huì)審議批準(zhǔn)。

5.下達(dá)執(zhí)行。企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門對(duì)董事會(huì)或經(jīng)理辦公會(huì)審議批準(zhǔn)的年度總預(yù)算，分解成一系列的指標(biāo)體系，由預(yù)算管理委員會(huì)逐級(jí)下達(dá)各預(yù)算執(zhí)行單位執(zhí)行。

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的實(shí)施

（一） 改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制方法

1.做好匯總分解工作。開(kāi)發(fā)成本總體構(gòu)成的分解，需將土地、前期、基礎(chǔ)、建安、配套等成本項(xiàng)目根據(jù)工程逐步分解，然后一一對(duì)應(yīng)到相關(guān)成本項(xiàng)目中，最終預(yù)測(cè)總成本。收入總體構(gòu)成的分解，需與開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)品類型、面積、擬銷售均價(jià)掛鉤，然后分解、預(yù)測(cè)出各房型的銷售總價(jià)。費(fèi)用、稅金等按國(guó)家相關(guān)政策和企業(yè)財(cái)務(wù)制度等進(jìn)行費(fèi)用科目、稅金科目的分解, 然后測(cè)算費(fèi)用、稅金總價(jià)。

2.掌握好編制周期。房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、不確定因素多，要注意預(yù)算在執(zhí)行過(guò)程中隨時(shí)出現(xiàn)的問(wèn)題并及時(shí)加以解決。為緩解資金壓力，保證各項(xiàng)目正常開(kāi)展，并保證后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金儲(chǔ)備，預(yù)算編制工作一定要做深做細(xì)，考慮周全。

3.注重現(xiàn)金流量預(yù)算的管理。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集程度很高的行業(yè)，資金緊張是整個(gè)行業(yè)的普遍現(xiàn)象，因此預(yù)算控制是一個(gè)整合全部經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的管理體系，其聚焦點(diǎn)在目標(biāo)成本和現(xiàn)金流量的預(yù)算與管理上。合理、有效地控制現(xiàn)金流量才能保證企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定地發(fā)展。

（二）全面預(yù)算管理的執(zhí)行與控制

1.全員參與預(yù)算管理。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算涉及企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、建筑、財(cái)務(wù)、人力資源等各個(gè)環(huán)節(jié)。所以，應(yīng)當(dāng)動(dòng)員企業(yè)全體員工參與預(yù)算的編制和控制，為更好地實(shí)施預(yù)算管理獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。此外，企業(yè)員工積極參與預(yù)算管理，可以減少企業(yè)的管理當(dāng)局和企業(yè)其他員工之間由于信息的不對(duì)稱性可能帶來(lái)的負(fù)面影響，從而有利于做出改善企業(yè)管理的決策。這就要求全面預(yù)算系統(tǒng)包括如下內(nèi)容：

編制企業(yè)總預(yù)算。企業(yè)總預(yù)算就是從整體上預(yù)計(jì)未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)方面的總目標(biāo)和總?cè)蝿?wù)，并予以定量化。它包括目標(biāo)利潤(rùn)、銷售及應(yīng)收賬款預(yù)算、生產(chǎn)及制造成本預(yù)算、期間費(fèi)用預(yù)算、資本支出預(yù)算和現(xiàn)金預(yù)算等。

劃分責(zé)任單位，確定責(zé)任預(yù)算指標(biāo)。總預(yù)算規(guī)劃好后，需要對(duì)其有關(guān)指標(biāo)加以分解，然后分配到企業(yè)內(nèi)部各責(zé)任單位具體完成。劃分責(zé)任單位就是分層次地確定預(yù)算的執(zhí)行主體，解決各項(xiàng)預(yù)算指標(biāo)由誰(shuí)負(fù)責(zé)的問(wèn)題。

2.責(zé)任預(yù)算指標(biāo)的實(shí)施與日常控制。目標(biāo)是否能達(dá)到，指標(biāo)是否能完成，還需要取決于各個(gè)責(zé)任單位的實(shí)際執(zhí)行情況。在預(yù)算的具體執(zhí)行過(guò)程中，一方面需要對(duì)企業(yè)員工實(shí)施激勵(lì)措施，激勵(lì)員工參與預(yù)算管理的積極性和主動(dòng)性，另一方面對(duì)企業(yè)預(yù)算完成產(chǎn)生不利影響的行為要予以約束和限制，使實(shí)際情況與預(yù)算指標(biāo)偏離的程度達(dá)到最小。

執(zhí)行過(guò)程實(shí)施跟蹤控制。采取定期編報(bào)“內(nèi)部責(zé)任報(bào)告”的方法。即是根據(jù)責(zé)任預(yù)算指標(biāo)的核算資料，總括地反映某責(zé)任單位在一定時(shí)期內(nèi)完成責(zé)任預(yù)算指標(biāo)的實(shí)際情況及結(jié)果的報(bào)告文件。其基本結(jié)構(gòu)主要包括“預(yù)算數(shù)”、“實(shí)際數(shù)”和“差異”三欄，其中“差異”對(duì)預(yù)算控制有十分重要的意義，其性質(zhì)和大小可以反映各責(zé)任單位執(zhí)行預(yù)算指標(biāo)的情況。可以根據(jù)這種反饋信息進(jìn)行分析，查找原因，并做出相應(yīng)的決策，以控制經(jīng)濟(jì)活動(dòng)實(shí)際狀況脫離預(yù)算的差異，保證預(yù)算目標(biāo)的完成。

責(zé)任預(yù)算指標(biāo)的考評(píng)。考核與獎(jiǎng)懲是預(yù)算工作的生命線，沒(méi)有考核，預(yù)算管理將變得毫無(wú)意義。責(zé)任預(yù)算指標(biāo)及核算報(bào)告，將預(yù)算指標(biāo)值與預(yù)算的實(shí)際執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行比較、分析，肯定成績(jī)，找出問(wèn)題，改進(jìn)以后的工作。在這一過(guò)程中，也將對(duì)員工實(shí)施公正的獎(jiǎng)懲，以調(diào)動(dòng)員工的積極性，激勵(lì)他們共同努力，確保企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。

建立預(yù)算報(bào)告制度。企業(yè)應(yīng)當(dāng)要求各預(yù)算執(zhí)行單位定期報(bào)告預(yù)算的執(zhí)行情況。對(duì)于預(yù)算執(zhí)行中發(fā)生的新情況、新問(wèn)題及出現(xiàn)偏差較大的重大項(xiàng)目，企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門以及預(yù)算管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)責(zé)成有關(guān)預(yù)算執(zhí)行單位查找原因，提出改進(jìn)的措施和建議。企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)當(dāng)利用財(cái)務(wù)報(bào)表監(jiān)控預(yù)算的執(zhí)行情況，及時(shí)向預(yù)算執(zhí)行單位、預(yù)算管理委員會(huì)提供預(yù)算的執(zhí)行進(jìn)度、執(zhí)行差異及其對(duì)企業(yè)預(yù)算目標(biāo)的影響等財(cái)務(wù)信息，促進(jìn)企業(yè)完成預(yù)算目標(biāo)。

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的調(diào)整與考核

（一）房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的調(diào)整

企業(yè)正式下達(dá)執(zhí)行的預(yù)算，一般不予調(diào)整。只有在執(zhí)行中由于市場(chǎng)環(huán)境、經(jīng)營(yíng)條件、政策法規(guī)等發(fā)生重大變化，致使預(yù)算的編制基礎(chǔ)不成立，或者將導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行結(jié)果產(chǎn)生重大偏差的，才可以調(diào)整預(yù)算。

企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立內(nèi)部的彈性預(yù)算機(jī)制。對(duì)于不影響預(yù)算目標(biāo)的業(yè)務(wù)預(yù)算、資本預(yù)算、籌資預(yù)算之間的調(diào)整，企業(yè)可以按照內(nèi)部授權(quán)批準(zhǔn)制度執(zhí)行，鼓勵(lì)預(yù)算執(zhí)行單位及時(shí)采取有效的經(jīng)營(yíng)管理對(duì)策，保證預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

企業(yè)調(diào)整預(yù)算，應(yīng)當(dāng)由預(yù)算執(zhí)行單位逐級(jí)向預(yù)算管理委員會(huì)提出書(shū)面報(bào)告。報(bào)告中闡述預(yù)算執(zhí)行的具體情況、客觀因素變化情況及其對(duì)預(yù)算執(zhí)行造成的影響程度，提出預(yù)算的調(diào)整幅度。企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門對(duì)預(yù)算執(zhí)行單位的預(yù)算調(diào)整報(bào)告進(jìn)行審核，集中編制企業(yè)年度預(yù)算調(diào)整方案，提交預(yù)算管理委員會(huì)審議批準(zhǔn)，然后下達(dá)執(zhí)行。

對(duì)于預(yù)算執(zhí)行單位提出的預(yù)算調(diào)整事項(xiàng)，企業(yè)進(jìn)行決策時(shí)，一般應(yīng)當(dāng)遵循以下要求：預(yù)算調(diào)整事項(xiàng)不能偏離企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和年度預(yù)算目標(biāo)；預(yù)算調(diào)整方案應(yīng)當(dāng)在經(jīng)濟(jì)上能夠?qū)崿F(xiàn)最優(yōu)化；預(yù)算調(diào)整重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)放在預(yù)算執(zhí)行中出現(xiàn)的重要的、非正常的、不符合常規(guī)的關(guān)鍵性差異方面。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的考核

預(yù)算的考核具有兩層含義：一是對(duì)全面預(yù)算管理系統(tǒng)進(jìn)行考核評(píng)價(jià)，即對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)價(jià)；二是對(duì)預(yù)算執(zhí)行者的考核評(píng)價(jià)。預(yù)算考核是發(fā)揮預(yù)算約束與激勵(lì)作用的必要措施，通過(guò)預(yù)算目標(biāo)的細(xì)化分解與激勵(lì)措施的付諸實(shí)施，達(dá)到引導(dǎo)公司員工向公司戰(zhàn)略目標(biāo)方向努力的效果。

預(yù)算年度終了，預(yù)算管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向董事會(huì)或者經(jīng)理辦公會(huì)報(bào)告預(yù)算執(zhí)行情況，并依據(jù)預(yù)算完成情況和預(yù)算審計(jì)情況對(duì)預(yù)算執(zhí)行單位進(jìn)行考核。企業(yè)預(yù)算執(zhí)行考核是企業(yè)效績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的主要內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)結(jié)合年度內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制考核進(jìn)行，與預(yù)算執(zhí)行單位負(fù)責(zé)人的獎(jiǎng)懲掛鉤，并作為企業(yè)內(nèi)部人力資源管理的參考。依據(jù)各責(zé)任部門對(duì)預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果，實(shí)施績(jī)效考核，可實(shí)行月度預(yù)考核，季度兌現(xiàn)，年度清算的辦法，清算結(jié)果堅(jiān)決獎(jiǎng)懲到位，使預(yù)算制度和經(jīng)濟(jì)責(zé)任制有效地結(jié)合起來(lái)。

本文依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的多樣性和企業(yè)組織管理的特點(diǎn)，解決了企業(yè)組織管理架構(gòu)應(yīng)該如何構(gòu)建以及組織架構(gòu)中各部門職責(zé)是怎樣的等問(wèn)題，并從房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理系統(tǒng)的實(shí)施、控制、調(diào)整、分析、考核等方面，保障了房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算系統(tǒng)的實(shí)施。當(dāng)然，全面預(yù)算管理還需要科學(xué)嚴(yán)格的項(xiàng)目成本控制作保障，但是只有首先加強(qiáng)全面預(yù)算管理，才能更好的控制項(xiàng)目成本；也只有達(dá)到項(xiàng)目成本控制的目的，加強(qiáng)全面預(yù)算管理才有意義。

參考文獻(xiàn)：

1.佚名.實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算管理的障礙與對(duì)策.牛津管理評(píng)論，2007.4.13