導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇國(guó)有土地房屋征收法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

摘要:

國(guó)有土地上房屋征收這一行為之屬性符合私法中的所有權(quán)社會(huì)化原則，其作為一種社會(huì)現(xiàn)實(shí)普遍存在于當(dāng)下我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程之中，其背后蘊(yùn)涵著深刻的私權(quán)保障要求。雖然《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》在立法理念與技術(shù)上較原有法更為先進(jìn)與合理，但在實(shí)體規(guī)制與程序設(shè)置上仍存有缺失，故公共利益的清晰界定、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的明確設(shè)立以及拆遷程序的細(xì)化規(guī)范是解決國(guó)有土地上房屋征收所出現(xiàn)問(wèn)題的必由進(jìn)路。

關(guān)鍵詞:

房屋征收;公共利益;私權(quán)保障;拆遷補(bǔ)償;正當(dāng)程序

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的進(jìn)一步發(fā)展，城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，用地規(guī)模激增使得土地及附著于其上的建筑物之征收不可避免，并因此需要拆除相應(yīng)土地上的建筑物、安置相關(guān)人員。在征收中，產(chǎn)權(quán)主體均竭力爭(zhēng)取對(duì)城市土地中蘊(yùn)含無(wú)明確歸屬之顯化的潛在租值，且相關(guān)征收制度被異化所生之權(quán)利和權(quán)力的沖突與較量，而科學(xué)、合理的法律法規(guī)之暫付闕如引致了城市發(fā)展與私有財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)關(guān)系的扭曲，使得各方以利益博弈者的身份相互對(duì)峙。雖然2011年《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》已經(jīng)頒布施行，但具體的規(guī)制內(nèi)容仍存有漏洞，對(duì)被征收人私權(quán)保障的力度依然孱弱，暴露出國(guó)有土地上房屋征收①法律制度的結(jié)構(gòu)性悖論和實(shí)踐操作中的功能性混亂等諸多問(wèn)題。因此，有必要對(duì)國(guó)有土地上房屋征收問(wèn)題進(jìn)行深入研究。

一、國(guó)有土地上房屋征收的私權(quán)保障要求

我國(guó)《物權(quán)法》第四十二條第一款規(guī)定:“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。”第三款繼續(xù)規(guī)定:“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益;征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。”從一定意義上說(shuō)，《物權(quán)法》確立了國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償?shù)乃椒ɑA(chǔ)與私法要求，填補(bǔ)了規(guī)范與事實(shí)的縫隙，體現(xiàn)了“法治的基本要求(形式法治)是‘法律主治’”［1］。國(guó)有土地上房屋征收這一行為屬性符合私法上的所有權(quán)社會(huì)化原則。傳統(tǒng)私法秉承所有權(quán)絕對(duì)原則，其過(guò)度強(qiáng)調(diào)個(gè)人的絕對(duì)權(quán)利所帶來(lái)的弊害使得現(xiàn)代權(quán)利觀(guān)念逐漸由個(gè)人權(quán)利轉(zhuǎn)向社會(huì)權(quán)利。德國(guó)學(xué)者耶林在其《法律的目的》一書(shū)中指出:“所有權(quán)行使之目的，不獨(dú)應(yīng)為個(gè)人的利益，同時(shí)也應(yīng)為社會(huì)的利益，因此現(xiàn)今應(yīng)以‘社會(huì)的所有權(quán)’制度取代‘個(gè)人的所有權(quán)’制度。”［2］而《魏瑪憲法》第153條所規(guī)定的“所有權(quán)負(fù)有義務(wù)，其行使應(yīng)同時(shí)有益于公共福利”即表征了這一理念。從另一側(cè)面與此相對(duì)照的是“對(duì)所有權(quán)的拘束與個(gè)人在社會(huì)秩序中承擔(dān)的內(nèi)在和外在義務(wù)拘束相符”［3］。在現(xiàn)代社會(huì)中，任何私人財(cái)產(chǎn)權(quán)利都不是絕對(duì)的、不受限制的權(quán)利。國(guó)家為了維護(hù)公共利益的需要，有必要在特殊情況下通過(guò)征收的方式限制私人財(cái)產(chǎn)權(quán)。這既是所有權(quán)社會(huì)化限制的表征也是私人所有權(quán)的義務(wù)所在。誠(chéng)然，所有權(quán)社會(huì)化并非是對(duì)私人所有權(quán)的否定，其本旨是調(diào)適所有權(quán)保護(hù)與所有權(quán)內(nèi)在義務(wù)拘束的平衡，在最大程度上使得私人所有權(quán)的行使與社會(huì)公共利益并行不悖。正如王澤鑒先生所言:“所有權(quán)并非絕對(duì)，基于公共利益的限制(包括征收的可能性)，實(shí)乃寓存于所有權(quán)本身。所有權(quán)的內(nèi)容兼括權(quán)能和義務(wù)、限制及拘束，使私的所有權(quán)更具存在的依據(jù)，而發(fā)揮其功能。”［4］因此，所有權(quán)社會(huì)化并非導(dǎo)致所有權(quán)失去獨(dú)立的價(jià)值意蘊(yùn)，倘若在所有權(quán)社會(huì)化的過(guò)程中對(duì)所有權(quán)造成了損害，仍然應(yīng)當(dāng)參照私權(quán)的損失加以救濟(jì)。

(一)拆遷補(bǔ)償?shù)乃椒ɑA(chǔ)公民的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，確立物權(quán)法律關(guān)系的重要意義就在于明確物之歸屬及利用，保障所有權(quán)人對(duì)所有權(quán)的信賴(lài)保護(hù)以及合理預(yù)期利益，強(qiáng)化所有權(quán)的安全屬性及穩(wěn)定性。從私權(quán)保障的角度檢視，城市房屋拆遷卻有違物權(quán)穩(wěn)定性，且極易破壞所有權(quán)的安全屬性。國(guó)有土地上的房屋拆遷法律關(guān)系中所涉及的物權(quán)內(nèi)容至少包括三個(gè)方面:土地所有權(quán)、土地使用權(quán)以及土地附著物房屋的所有權(quán)問(wèn)題。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律，城市土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，城市土地使用權(quán)被相應(yīng)的房屋所有權(quán)人所享有，作為城市土地附著物的房屋所有權(quán)亦歸城市居民所有。土地所有權(quán)歸屬于國(guó)家，其不能成為國(guó)家征收的對(duì)象，不構(gòu)成城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)乃椒ɑA(chǔ)。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第一百四十六條、第一百四十七條所確立的“房隨地一體轉(zhuǎn)移”與“地隨房一體轉(zhuǎn)移”的規(guī)則，我國(guó)城市土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)從權(quán)利流轉(zhuǎn)的歸屬分析是一致的。城市房屋拆遷直接損害的是城市居民的房屋所有權(quán)，所有權(quán)的滅失直接導(dǎo)致?lián)p害賠償，因此國(guó)有土地上房屋拆遷補(bǔ)償?shù)乃椒ɑA(chǔ)首先在于對(duì)城市居民房屋所有權(quán)的侵害。同時(shí)，城市居民享有城市土地使用權(quán)，而城市房屋拆遷的最終目的即是提前終止土地使用權(quán)并收回土地以使土地資源得以重新分配。所以，從應(yīng)然的角度出發(fā)，在房屋拆遷法律關(guān)系中，拆遷補(bǔ)償?shù)乃椒ɑA(chǔ)包括兩大方面的內(nèi)容，即拆遷主體對(duì)被拆遷人房屋所有權(quán)以及土地使用權(quán)的損害。忽略二者之一的看法都是不全面的，因?yàn)榇藘煞N基礎(chǔ)法律關(guān)系關(guān)涉補(bǔ)償原則及范圍的問(wèn)題。

(二)拆遷補(bǔ)償?shù)乃椒ㄔ瓌t國(guó)家基于公共利益的需要，即依循“公共利益較個(gè)人之必要為大(Necessitaspubulicamajorestqua-mprivata．)”及“私人利益，次于公共利益(Privatumcommodumpublicocedit．)”［5］，可以對(duì)城市房屋進(jìn)行拆遷并依法給予拆遷補(bǔ)償。城市房屋拆遷是對(duì)公民私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的限制，但這種限制并不能表明國(guó)家力量可以毫無(wú)對(duì)價(jià)地隨意剝奪公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)，因?yàn)椤罢魇针m然是基于公共利益的目的而對(duì)個(gè)人和集體財(cái)產(chǎn)權(quán)所做出的限制，但這種限制并不是對(duì)財(cái)產(chǎn)的無(wú)償征收，而是強(qiáng)制性地以適當(dāng)補(bǔ)償為前提的權(quán)利移轉(zhuǎn)”［6］。“由于行政征收權(quán)就是公權(quán)力的一種特權(quán)，具有自我擴(kuò)張的性質(zhì)，加之公共利益的不確定性，征收機(jī)關(guān)在適用時(shí)往往體現(xiàn)了較大的自由裁量權(quán)。如果不對(duì)之進(jìn)行合理約束，必然會(huì)侵犯被征收人的合法權(quán)利。”［7］具體到房屋征收法律關(guān)系，拆遷行為在實(shí)效上與一般的侵權(quán)行為無(wú)異，只不過(guò)這種行為基于法律的規(guī)定而產(chǎn)生，具有法律基礎(chǔ)，擁有合法形式，因此不能判定為侵權(quán)。但征收人因公共利益導(dǎo)致房屋被征收的后果一方面造成被征收人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)的滅失，侵害了物權(quán)，造成權(quán)利人損害(這種后果與侵權(quán)行為引發(fā)的后果別無(wú)二致);另一方面又引起其他主體(被侵害人除外)的受益，并且后者受益之廣度與延展性顯然優(yōu)于前者，這在土地使用權(quán)的補(bǔ)償上尤為凸顯，在地價(jià)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)方面，我國(guó)采用的以法定方式輔之以裁定方式作為計(jì)算基數(shù)的地價(jià)一般來(lái)說(shuō)低于市場(chǎng)交易的地價(jià)①，而補(bǔ)償缺省和計(jì)列開(kāi)發(fā)成本時(shí)的刻意高估所形成的高估低賠的差額利益更是極易使得被征收人陷入“新圈地運(yùn)動(dòng)”。所以，雖然基于公共利益導(dǎo)致的城市房屋拆遷行為不具有侵權(quán)性質(zhì)，但依據(jù)民法之等價(jià)有償、公平原則以及侵權(quán)法的歸責(zé)原理，侵權(quán)賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)理應(yīng)被參照實(shí)行，賦予權(quán)利人以請(qǐng)求損害賠償或訴請(qǐng)承擔(dān)其他民事責(zé)任的權(quán)利，征收人也應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人的損失給予公平補(bǔ)償。《憲法》第十三條規(guī)定:“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”，即使該合法利益需要絕對(duì)服從于社會(huì)公共利益，基于此所產(chǎn)生的損害賠償卻也是不可敷衍了事甚至置之不顧的，否則這將會(huì)誘發(fā)公權(quán)力過(guò)度侵犯公民私權(quán)現(xiàn)象的產(chǎn)生。所以，從公民私權(quán)受法律保護(hù)的角度而言，基于因公共利益所生之房屋拆遷補(bǔ)償必須采取公平補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，才能更好地保障私權(quán)。

(三)拆遷補(bǔ)償?shù)乃椒ūＵ戏秶疬w補(bǔ)償?shù)乃椒ūＵ戏秶诶娣峙渖蠎?yīng)當(dāng)包括合理利益的保障范圍以及預(yù)期利益的保障范圍;在保障主體上應(yīng)當(dāng)包括直接利益主體與間接利益主體。合理利益的保障屬于直接損失的范疇，當(dāng)然屬于拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶Ｖ劣陬A(yù)期利益，根據(jù)私法精神，出于對(duì)被拆遷人利益的充分考慮以及公平原則的要求，也應(yīng)當(dāng)納入補(bǔ)償范圍之中。與此同時(shí)，主體保障的范圍也應(yīng)當(dāng)擴(kuò)及間接利益主體的范圍，才能夠保證拆遷補(bǔ)償?shù)墓市浴Ｒ悦绹?guó)聯(lián)邦憲法所規(guī)定的征收三要件之一的公平補(bǔ)償為例，第5條修正案強(qiáng)調(diào):“未經(jīng)公正補(bǔ)償，不得將私有財(cái)產(chǎn)充作公用。(norshallprivatepropertybetakenforpublicusewithoutjustcompensation．)”其部分內(nèi)涵即體現(xiàn)出多維度補(bǔ)償?shù)睦砟?一是有權(quán)得到補(bǔ)償?shù)牟粌H包括財(cái)產(chǎn)的所有人，還包括財(cái)產(chǎn)相關(guān)的收益人，如房地產(chǎn)的承租人;二是取得補(bǔ)償?shù)膶?duì)象不僅包括房地產(chǎn)本身，還包括其附加物，以及與該房地產(chǎn)商業(yè)信譽(yù)有關(guān)的無(wú)形資產(chǎn)(odwill)②。此外，1970年聯(lián)邦國(guó)會(huì)還制定了《針對(duì)聯(lián)邦或聯(lián)邦資助規(guī)劃的統(tǒng)一搬遷補(bǔ)助與不動(dòng)產(chǎn)征收政策法》(UniformRelocationAssistedandRealPropertyAcquisitionPoliciesforFederalandFederallyAssistedProgramsAct)，規(guī)定應(yīng)當(dāng)向被征用人補(bǔ)助搬遷費(fèi)用、搬家津貼以及其他雜項(xiàng)費(fèi)用。很多州受其影響，肯定搬遷費(fèi)用等應(yīng)當(dāng)計(jì)入征收補(bǔ)償?shù)臄?shù)額之內(nèi)③。三是補(bǔ)償?shù)墓绞袌?chǎng)價(jià)值并不單純反映被征用財(cái)產(chǎn)的當(dāng)前用途，它還反映該財(cái)產(chǎn)適宜投入使用的其他合法用途④。通過(guò)全方位的保障，被拆遷人并不會(huì)因公益而生的征收、征用導(dǎo)致利益減損，這是符合當(dāng)代私權(quán)保障的民法精神的。因此，在借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大拆遷補(bǔ)償?shù)乃椒ūＵ戏秶谖覈?guó)成為一項(xiàng)重要任務(wù)。

二、國(guó)有土地上房屋征收原有法述評(píng)

(一)國(guó)有土地上房屋征收問(wèn)題的形成與現(xiàn)狀從廣義“法”的角度看，國(guó)有土地上房屋征收由我國(guó)現(xiàn)行的多部法律同時(shí)進(jìn)行規(guī)制⑤，既有國(guó)家的根本大法《憲法》，又有如《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》《土地管理法》《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等行政法律法規(guī)，還有如《物權(quán)法》這樣的民事法律。鑒于涉及法律規(guī)范的位階層次之較大跨度和部門(mén)領(lǐng)域之繁多數(shù)目，我們必須承認(rèn)調(diào)和我國(guó)現(xiàn)行的房屋征收制度兼具復(fù)雜性、重要性以及必要性。通過(guò)對(duì)涉及的各法律施行之時(shí)間、具體規(guī)定以及實(shí)踐操作的境況之分析，我國(guó)房屋征收問(wèn)題的形成與現(xiàn)狀可得以基本把握。第一，由1990年5月國(guó)務(wù)院頒布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和1991年1月國(guó)務(wù)院頒布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》時(shí)間間隔之短暫，我們可以窺知我國(guó)對(duì)土地使用權(quán)制度的法律調(diào)整與對(duì)城鎮(zhèn)房屋征收問(wèn)題的法律調(diào)整幾近同步。因此，城鎮(zhèn)房屋征收問(wèn)題之獨(dú)立存在和極易產(chǎn)生糾紛的現(xiàn)狀背后必然存有多元化因素，而非僅僅是土地使用權(quán)制度的不完善所致。第二，土地與建筑物“房地分離”的本質(zhì)關(guān)系與“一體主義”的法律后果所引致的結(jié)構(gòu)性悖論是導(dǎo)致我國(guó)現(xiàn)行房屋征收相關(guān)法律問(wèn)題的重要根源。為凸顯房屋的本身價(jià)值與獨(dú)立地位以及便利房屋的流轉(zhuǎn)交易，我國(guó)并未延循古羅馬法的“一切建筑物從屬于土地”的土地吸附地上物原則①，而是采納了建筑物所有權(quán)獨(dú)立于土地所有權(quán)的所謂“房地分離原則”［8］。然而在法律后果上，“房隨地走”或“地隨房走”的房地一體之自由流通模式，從立法技術(shù)和思想上體現(xiàn)的交易模式是建立在國(guó)家所有權(quán)基礎(chǔ)上的“國(guó)家物權(quán)主義”，“在土地國(guó)有的條件下，土地所有權(quán)與使用權(quán)(從而土地所有權(quán)與房屋的所有權(quán))的分離變成強(qiáng)制性的，不能通過(guò)相關(guān)各方的談判來(lái)加以改變。人們并非是在各種可能的選擇中去選擇自己認(rèn)可的權(quán)利分配模式，而是被強(qiáng)制接受某種權(quán)利分配結(jié)果”［9］。這使得國(guó)家在對(duì)國(guó)有城市土地進(jìn)行征收的同時(shí)，不重視或者根本否認(rèn)國(guó)家對(duì)城鎮(zhèn)房屋的征收，亦或是只著眼于房屋本身的補(bǔ)償而回避土地使用權(quán)隨征收活動(dòng)潛在租值的顯化而導(dǎo)致的利益糾紛。這種房地結(jié)構(gòu)性矛盾實(shí)際上根源于我國(guó)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，其更加強(qiáng)調(diào)公民對(duì)國(guó)家安排的絕對(duì)服從。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的提出與發(fā)展，房屋流轉(zhuǎn)交易形式逐漸多樣態(tài)化、土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓的法律制度日臻完善，如何促使房產(chǎn)與地產(chǎn)妥適結(jié)合以體現(xiàn)客觀(guān)價(jià)值的最優(yōu)化愈加受到重視。第三，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的深入和公民權(quán)利意識(shí)的自覺(jué)而生，在對(duì)房屋違法征收的一片反對(duì)聲中，立法者開(kāi)始密切關(guān)注并愈發(fā)重視房屋征收中被征收人的合法權(quán)益。這最突出地反映在我國(guó)2004年《憲法》第四修正案、2007年《物權(quán)法》以及2011年《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的頒布與施行。在城市房屋征收法律關(guān)系中，作為相對(duì)弱者一方的被征收人的合法權(quán)利越來(lái)越受到全面、合理的保障，在補(bǔ)償范圍、補(bǔ)償程序上也逐漸體現(xiàn)出私權(quán)保障的價(jià)值訴求。

(二)國(guó)有土地上房屋征收的原有法評(píng)價(jià)國(guó)有土地上房屋征收所涉及的原有法律法規(guī)為房屋征收行為構(gòu)建了大致的法律框架，但該法律框架還遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足和解決現(xiàn)實(shí)生活中房屋征收出現(xiàn)的諸多法律問(wèn)題，國(guó)家權(quán)力運(yùn)作和公民權(quán)利保障相協(xié)調(diào)的要求無(wú)從實(shí)現(xiàn)。原有法規(guī)制的問(wèn)題主要體現(xiàn)在以下方面:首先，公共利益界定不明確。我國(guó)《憲法》《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《物權(quán)法》等原有法對(duì)公共利益都或詳或略有所提及，然而，于諸多規(guī)制中“公共利益”依舊“猶抱琵琶半遮面”的不明確性與模糊性，并未降低實(shí)踐中區(qū)分公共利益和非公共利益的難度，由此行政主體侵損私權(quán)的較高概率仍是房屋征收中存有的較大隱患。修正原有法立法技術(shù)上的弊端以及規(guī)制上的漏洞以擊破制度成為準(zhǔn)確界定公共利益的原動(dòng)力。其次，政府角色定位不清晰。我國(guó)有關(guān)征收的原有法律規(guī)制由于對(duì)行政權(quán)力缺乏有效制約，導(dǎo)致其過(guò)于膨脹，司法程序的作用沒(méi)有得到應(yīng)有的重視與發(fā)揮。在征收法律關(guān)系中政府毋庸置疑是作為最終歸責(zé)者的一方主體，但在征收過(guò)程中政府作為指揮者、執(zhí)行者、服務(wù)者亦或是裁決者的定位又遲遲得不到明確，而于設(shè)法減輕自身機(jī)構(gòu)直接的擔(dān)責(zé)壓力或緩解現(xiàn)行補(bǔ)償?shù)慕?jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的考量，政府或扮演多重角色或隱匿幕后，由此導(dǎo)致的主體錯(cuò)位造成認(rèn)定程序上的混亂，從而引發(fā)政府信用危機(jī)與公信力下降等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。最后，拆遷補(bǔ)償安置不合理。第一，補(bǔ)償安置實(shí)質(zhì)上是充滿(mǎn)利益博弈的偽商談。因行政部門(mén)的強(qiáng)勢(shì)“兜底”，原有法從安置補(bǔ)償協(xié)議的啟動(dòng)到制定均刻有明顯的強(qiáng)制性烙印，這就使得缺少雙方充分溝通和意見(jiàn)交流的補(bǔ)償安置協(xié)議是一種沖突博弈而非議價(jià)博弈。由此，征收方案的制定過(guò)程就離“接近于一個(gè)完全信息的雙方議價(jià)博弈，其最后的均衡將趨向于納什議價(jià)解①”這一理想模式漸行漸遠(yuǎn)。第二，房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，國(guó)有土地使用權(quán)被提前終止后未得到應(yīng)有補(bǔ)償。原有法尚未就城市建設(shè)拆遷中國(guó)有土地使用權(quán)的補(bǔ)償做出具體規(guī)定，將若干問(wèn)題淡化為僅對(duì)征收房屋所有權(quán)而產(chǎn)生的補(bǔ)償安置問(wèn)題，被拆遷人土地使用權(quán)的損失被悄然“隱去”。第三，被拆遷人難以得到真正妥善安置。按照原有法的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，較低的貨幣補(bǔ)償使得大批拆遷戶(hù)易陷入難以承受按面積差價(jià)重新購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)壓力和在外租房又明顯不能滿(mǎn)足利益優(yōu)化的兩難境地，最終只能選擇遷移到地價(jià)相對(duì)便宜的城市邊緣居住。隨著城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、用地需求的無(wú)限增長(zhǎng)，如此遷移循環(huán)往復(fù)，被拆遷人的地理位置漸次被“邊緣化”，最終導(dǎo)致的是整個(gè)社會(huì)中低收入群體的被“邊緣化”。

三、國(guó)有土地上房屋征收新條例評(píng)述及完善之思考

2011年《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)新《條例》)頒布施行，該條例較《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)舊《條例》)在權(quán)利保障方面設(shè)置更為周全，立法理念、立法技術(shù)更為先進(jìn)與合理，制度的嬗變促使了許多現(xiàn)實(shí)性問(wèn)題的解決，但新條例仍有許多規(guī)制有待完善。

(一)公共利益的界定是否應(yīng)正面界定以及能否正面界定作為公權(quán)與私權(quán)連接點(diǎn)的公共利益一直是備受學(xué)界討論的熱點(diǎn)與難點(diǎn)問(wèn)題。面對(duì)因立法的暫付闕如而導(dǎo)致實(shí)踐中“公共利益”之濫用境況，盡管王利明先生曾在制定《物權(quán)法》時(shí)就明確指出:“僅僅寄希望于物權(quán)法對(duì)公共利益內(nèi)容的界定是物權(quán)法所不能承受之重”［10］。但不可否認(rèn)的是，公共利益承擔(dān)了揭橥《憲法》第十條②精神的責(zé)任，成為《物權(quán)法》第四十二條③規(guī)定的征收程序啟動(dòng)之實(shí)質(zhì)要件與最終目的之應(yīng)然歸宿。因此，研究公共利益的界定成為完善我國(guó)房屋征收法律制度的首要任務(wù)。新《條例》第八條就公共利益的范圍進(jìn)行了具體規(guī)制:“為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定:(一)國(guó)防和外交的需要;(二)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;(三)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;(四)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要;(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要;(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。”一方面，立法上將公共利益作為房屋征收的前置條件，有助于界分公益征收與商業(yè)征收。判定公共利益的需要還必須堅(jiān)持必要性原則，即“為了實(shí)現(xiàn)某種特定的公共利益必須對(duì)特定范圍內(nèi)的房屋進(jìn)行征收，否則該特定公共利益不能實(shí)現(xiàn)。也就是說(shuō)，哪怕房屋征收行為的目的確實(shí)具有公益性，但若該方案不是唯一的，還有其他不需要通過(guò)房屋征收也能實(shí)現(xiàn)公共利益的途徑，那么該征收行為就不符合必要性原則，其為了公共利益需要的‘確需’性就不具備。必要性原則能夠有效防止政府在為實(shí)現(xiàn)公共利益的過(guò)程中為削減成本或其他不適當(dāng)考慮而濫用征收權(quán)”［11］。另一方面，在立法技術(shù)上兼采了列舉式和概括式并舉的立法方式，妥善地處理了公共利益因具有發(fā)展性、開(kāi)放性、抽象性和模糊性等特征而引致的難以界定的問(wèn)題，以相對(duì)明確的標(biāo)準(zhǔn)使得在法律實(shí)踐中更具操作性。通過(guò)對(duì)公共利益進(jìn)行列舉性的規(guī)定，法條能夠?yàn)橐话忝癖娂靶姓黧w提供統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)指引，對(duì)于判定某一行為是否違反公共利益的要求也大有裨益，這種具體化的法律操作模式實(shí)質(zhì)上就是對(duì)公共利益類(lèi)型化分析，正如拉倫茨所言:“當(dāng)抽象———一般概念及其邏輯體系不足以掌握某生活現(xiàn)象或意義脈絡(luò)的多樣表現(xiàn)形態(tài)時(shí)，大家首先會(huì)想到的補(bǔ)助思考形式是‘類(lèi)型’。”［12］而概括式的“兜底條款”即“法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要”之規(guī)定，一方面因開(kāi)放式“兜底條款”的運(yùn)用而“期待能彈性地、演變地對(duì)生活事實(shí)加以規(guī)范，而不至于掛一漏萬(wàn)或不能與時(shí)俱進(jìn)”［13］;另一方面也使得規(guī)制“公共利益”的法律層級(jí)有所保障，這決定了地方性法規(guī)和政府規(guī)章都無(wú)權(quán)創(chuàng)設(shè)新的“公共利益”的情形，限制了對(duì)“公共利益”的擴(kuò)大解釋①。誠(chéng)然，在房屋征收和拆遷的過(guò)程中，就新《條例》列舉的六種公共利益而言，“最容易出現(xiàn)公共利益被‘掉包’的情形就是政府組織實(shí)施的保障性安居工程和舊城區(qū)改建，在這兩項(xiàng)建設(shè)中往往存在公共利益與商業(yè)利益交織的情況，而使它們成為地方政府大量引入商業(yè)利益的缺口”［14］。因此，在判定因該兩項(xiàng)建設(shè)需要而進(jìn)行的房屋征收與拆遷活動(dòng)時(shí)，應(yīng)該嚴(yán)格審查征收房屋收回土地使用權(quán)后的土地使用主體、征收與拆遷的受益者、產(chǎn)權(quán)的可能承受人與土地的使用功能等，以確保作為房屋征收與拆遷目的的公共利益在房屋被拆遷后能夠在相當(dāng)程度上得以實(shí)現(xiàn)。

(二)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的重塑補(bǔ)償系征收制度的必備要素，注重補(bǔ)償?shù)恼魇罩贫龋凹茸裱朔ㄖ瓢l(fā)達(dá)國(guó)家征收制度的發(fā)展規(guī)律，也抓住了我國(guó)城市不動(dòng)產(chǎn)征收糾紛的主要矛盾”［15］。房屋拆遷補(bǔ)償既具有深厚的基礎(chǔ)，又體現(xiàn)私權(quán)保障的價(jià)值內(nèi)涵，在房屋拆遷法律關(guān)系中，房屋拆遷補(bǔ)償理應(yīng)體現(xiàn)人權(quán)保障的要求以及等價(jià)有償、公平的民法原則。基于注重完善與提升拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的理念，具體補(bǔ)償舉措應(yīng)體現(xiàn)在以下方面:第一，從適當(dāng)補(bǔ)償?shù)焦窖a(bǔ)償———價(jià)值理念的轉(zhuǎn)變。我國(guó)2001年頒布實(shí)施的舊《條例》對(duì)被拆遷人采適當(dāng)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這在實(shí)踐中多被等同于象征性或撫慰性補(bǔ)償。依據(jù)適當(dāng)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，被拆遷人的直接利益無(wú)法得到全面補(bǔ)償，更毋論預(yù)期性的利益。此外，行政補(bǔ)償?shù)姆秶。a(bǔ)償基本上只限于財(cái)產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償，而財(cái)產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償中也只局限于對(duì)直接損失的補(bǔ)償。2011年實(shí)行的新《條例》首次將拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)確定為公平補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)②。公平補(bǔ)償原則納入了嚴(yán)密的利益評(píng)估機(jī)制，并與市場(chǎng)掛鉤，實(shí)現(xiàn)了私權(quán)保障價(jià)值理念的轉(zhuǎn)變，對(duì)房屋拆遷法律關(guān)系中被拆遷人的利益保護(hù)更為周全。然而，新《條例》尚未關(guān)注或解決的問(wèn)題在于:城市居民房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)雖然歸屬主體一致，但二者的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)卻是相異的。新《條例》雖然對(duì)被拆遷人采用公平補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但這種補(bǔ)償?shù)墓叫运槍?duì)的對(duì)象卻不甚明晰。新《條例》第十七條第一款限定了房屋征收補(bǔ)償?shù)姆秶?(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。從條文字面看，補(bǔ)償僅限于基于房屋所有權(quán)所產(chǎn)生的合理利益，對(duì)城市土地使用權(quán)的補(bǔ)償不在考慮之列。然而，新《條例》第八條關(guān)于公共利益需要的界定，“無(wú)論是為了保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建的需要，還是為了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共事業(yè)的需要，地方政府對(duì)他人房屋進(jìn)行征收的真正目的并不是為了取得房屋的所有權(quán)，而是為了盡快拆除房屋和重新開(kāi)發(fā)、利用土地”［16］。事實(shí)也是如此，隨著現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，城市土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值往往要遠(yuǎn)高于基于房屋所有權(quán)所派生出的各項(xiàng)利益。況且，新《條例》第二十一條第三款“因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的”規(guī)定已暗含了地價(jià)在補(bǔ)償中所占有的重要份量;第十九條“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”中的“房地產(chǎn)”更是直接顯露“地產(chǎn)”在征收補(bǔ)償中難以被忽略;住建部頒發(fā)的《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十一條也規(guī)定，被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下的交易金額。由此，被征收房屋的價(jià)值補(bǔ)償，當(dāng)然包含了對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值喪失的補(bǔ)償，否則“公平補(bǔ)償”只是“金玉其外”而在實(shí)質(zhì)上對(duì)被征收人有失公允———新《條例》對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)所依據(jù)的基礎(chǔ)對(duì)象之曖昧不清的態(tài)度值得反思。日后立法需要完善的事項(xiàng)在于:第一，在考慮補(bǔ)償時(shí)，是否需要同時(shí)補(bǔ)償基于房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)所產(chǎn)生的利益之總和;第二，是否將二者價(jià)值進(jìn)行比較而補(bǔ)償價(jià)值較高者。筆者認(rèn)為，第二種方法更為合理。原因在于，我國(guó)實(shí)行房地一體主義，對(duì)二者進(jìn)行總和性補(bǔ)償一方面會(huì)加重政府負(fù)擔(dān);另一方面可能會(huì)引發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)，加劇公民的信譽(yù)危機(jī)。如前所述，土地使用權(quán)具有獨(dú)立的價(jià)值，且此價(jià)值在某些情況下相對(duì)于房屋而言在理論上甚至更為顯著，但是在實(shí)踐交易中，土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)一般已經(jīng)“吸附”于為取得房屋所有權(quán)時(shí)所支付的對(duì)價(jià)中，所以在厘定補(bǔ)償規(guī)制時(shí)，也理應(yīng)將實(shí)踐考慮其中，故補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按兩者價(jià)值之和顯然并非合理。根據(jù)十八屆三中全會(huì)國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案所指出的建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，“房地一體”的模式將會(huì)更為明顯地體現(xiàn)，在補(bǔ)償價(jià)值計(jì)算時(shí)，立法應(yīng)參照實(shí)踐中“地產(chǎn)”之于“房產(chǎn)”價(jià)值的“吸附”這一事實(shí)對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明晰規(guī)制，以?xún)烧邇r(jià)值較高者為準(zhǔn)。第二，由單一性到多樣性———亟待解決的問(wèn)題。在拆遷補(bǔ)償方式上，目前我國(guó)基本上采以貨幣補(bǔ)償為主、實(shí)物補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換為輔的做法，新《條例》依然沒(méi)有解決該漏缺①。補(bǔ)償方式的簡(jiǎn)單化使得被拆遷人所面臨的際遇難以被顧及甚至遭到漠視。在房屋拆遷過(guò)程中，房屋的滅失往往直接導(dǎo)致居民就業(yè)成本和生活成本的增加，從而引發(fā)新的生存危機(jī)，這關(guān)涉公民權(quán)利的保護(hù)及社會(huì)秩序的安定與和諧，因此，有必要堅(jiān)守公平補(bǔ)償?shù)脑瓌t與標(biāo)準(zhǔn)。美國(guó)研究不動(dòng)產(chǎn)征收及補(bǔ)償?shù)闹麑W(xué)者AbrahamBell和GideonParchomovsky指出，隨著公共利益范圍的不斷擴(kuò)張，公平補(bǔ)償幾乎成了僅有的對(duì)私人財(cái)產(chǎn)權(quán)有意義的保障和對(duì)政府濫用征收權(quán)的審查②。究竟什么是“公平補(bǔ)償”?美國(guó)聯(lián)邦最高法院認(rèn)為，需要補(bǔ)償?shù)氖且蛘饔眯袨榻o財(cái)產(chǎn)所有人造成的損失，衡量損失的標(biāo)準(zhǔn)是財(cái)產(chǎn)被征用時(shí)的公平市場(chǎng)價(jià)值(fairmarketvalue)③。在堅(jiān)持公平補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，立法需要考慮兩方面的因素:一方面，公平市場(chǎng)價(jià)值并不單純反映被征用財(cái)產(chǎn)的當(dāng)前用途，它還反映該財(cái)產(chǎn)適宜投入使用的其他合法用途④。純粹從現(xiàn)有價(jià)值出發(fā)評(píng)估的補(bǔ)償數(shù)額往往難以彌補(bǔ)當(dāng)事人的實(shí)際損失，對(duì)被限制和剝奪私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的公平補(bǔ)償必須包括私有財(cái)產(chǎn)的既有價(jià)值如被拆遷人處分不動(dòng)產(chǎn)自遭受破壞的損失，潛在價(jià)值如被拆遷人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)情感價(jià)值的損失以及與不動(dòng)產(chǎn)所處社區(qū)聯(lián)系割裂的損失、滿(mǎn)足個(gè)人正當(dāng)?shù)奶厥庑枰度氲膿p失⑤，同時(shí)還應(yīng)該將可得利益納入考慮之中。另一方面補(bǔ)償?shù)姆绞奖仨毧紤]到分配正義，補(bǔ)償方式差異的背后蘊(yùn)含的是價(jià)值沖突及利益沖突。龐德認(rèn)為:“法學(xué)家所必須做的就是認(rèn)識(shí)這個(gè)問(wèn)題，并意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題是以這樣一種方式向他提出的，即盡其可能保護(hù)所有的社會(huì)利益、并維持這些利益之間的、與保護(hù)所有這些利益相一致的某種平衡或協(xié)調(diào)。”⑥故，為平衡或協(xié)調(diào)公共利益與個(gè)人利益，立法所提供的補(bǔ)償方式理應(yīng)能夠保證個(gè)人的生活水準(zhǔn)不會(huì)因?yàn)樗接胸?cái)產(chǎn)權(quán)的征收或征用而降低。因此，建立多樣化的補(bǔ)償機(jī)制成為必須。多樣化的補(bǔ)償方式除了以貨幣補(bǔ)償為主，實(shí)物補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換為輔外，還可以考慮增加安排就業(yè)、提供升學(xué)機(jī)會(huì)、擴(kuò)大社保范圍等其他措施，從多方位、多維度保障被拆遷人的合法權(quán)益。第三，由籠統(tǒng)性到唯一性———補(bǔ)償主體的特定化。房屋拆遷責(zé)任主體不明確是導(dǎo)致房屋拆遷糾紛的重要原因。房屋拆遷中實(shí)際包含了兩層法律關(guān)系———政府與開(kāi)發(fā)商之間的土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系、政府與被拆遷人的土地使用權(quán)收回與房屋所有權(quán)征收法律關(guān)系，被拆遷人與開(kāi)發(fā)商之間并沒(méi)有直接的法律關(guān)系。舊《條例》規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償、安置。在舊《條例》下，何謂拆遷人?拆遷主體是誰(shuí)?拆遷由誰(shuí)補(bǔ)償?這些問(wèn)題對(duì)于被拆遷人而言往往不得而知，加之缺乏公共利益的前提性要求，諸多商業(yè)性拆遷大行其便，無(wú)所顧忌，這些均使得主體錯(cuò)位、責(zé)任承擔(dān)混亂的現(xiàn)象成為常態(tài)。新《條例》第四條則明確規(guī)定:“市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門(mén)(以下稱(chēng)房屋征收部門(mén))組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級(jí)人民政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級(jí)人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。”這一規(guī)定揭示了“房屋拆遷”歸屬于“征收”，是政府行為，即市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋征收與補(bǔ)償工作，政府部門(mén)成為公益拆遷補(bǔ)償?shù)奈ㄒ恢黧w而明確歸位。新《條例》第四章又就政府職能部門(mén)的不法拆遷行為規(guī)定了嚴(yán)格的責(zé)任機(jī)制，補(bǔ)償主體的特定性使得政府的責(zé)任得以明定，在權(quán)利保護(hù)方面避免了被拆遷人求償無(wú)門(mén)的被動(dòng)局面，健全了被拆遷人的補(bǔ)償保障途徑。新《條例》中，房屋拆遷補(bǔ)償法律關(guān)系中的政府部門(mén)承擔(dān)的是嚴(yán)格責(zé)任，“一個(gè)國(guó)家要實(shí)行法治，總要會(huì)犧牲一些原本由國(guó)家、政府、官員所擁有的東西，或者是放棄某些希望取得并且可能取得的正當(dāng)目標(biāo)，諸如國(guó)家的部分權(quán)力、階級(jí)利益、政黨影響力、官員職權(quán)、工作效率，甚至經(jīng)濟(jì)效益”［17］。雖然政府從之前的“幕后”走入“臺(tái)前”且承擔(dān)更多的責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)，但這與責(zé)任政府、服務(wù)政府的科學(xué)行政理念是相符的。但新《條例》需要進(jìn)一步完善的地方在于有必要具體細(xì)化被拆遷人求償程序，拓展求償救濟(jì)途徑，在歸責(zé)主體明確化的同時(shí)只有構(gòu)建起健全完善的求償程序才能在終極意義上保障被拆遷人行使求償權(quán)。

(三)征收正當(dāng)程序的完善目前，我國(guó)房屋征收正當(dāng)程序的不完備甚至缺失是房屋征收違法現(xiàn)象屢禁不止的主要根源。“一個(gè)健全的法律，如果使用武斷的、專(zhuān)橫的程序去執(zhí)行，不能發(fā)生良好的效果。一個(gè)不良的法律，如果使用一個(gè)健全的程序去執(zhí)行，可以限制或削弱法律的不良效果。”［18］嚴(yán)格程序的規(guī)制及施行是達(dá)至實(shí)體正義的前提，“征收程序要實(shí)現(xiàn)的基本功能是:對(duì)征收決定權(quán)的制約和對(duì)被征收方權(quán)利的保障”［19］。在我國(guó)有關(guān)規(guī)定程序的法律法規(guī)中，保障公民或行政相對(duì)人的知情權(quán)和參與權(quán)尤為必要，正當(dāng)程序原則應(yīng)當(dāng)成為房屋征收高度關(guān)注的原則。第一，完善征收許可中的聽(tīng)證程序。根據(jù)我國(guó)《行政許可法》第四十六條的規(guī)定:“法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定實(shí)施行政許可應(yīng)當(dāng)聽(tīng)證的事項(xiàng)，或者行政機(jī)關(guān)認(rèn)為需要聽(tīng)證的其他涉及公共利益的重大行政許可事項(xiàng)，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公告，并舉行聽(tīng)證。”該規(guī)定存在的問(wèn)題是，聽(tīng)證程序的啟動(dòng)完全依靠行政機(jī)關(guān)的價(jià)值判斷，在具體行政行為所涉及的利益關(guān)系中，行政主體既是參加者同時(shí)又享有決定聽(tīng)證的啟動(dòng)權(quán)，缺乏一定的監(jiān)督機(jī)制。新《條例》第十一條明確規(guī)定:“市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)情況和根據(jù)公眾意見(jiàn)修改的情況及時(shí)公布。因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。”可見(jiàn)，該規(guī)定在提高聽(tīng)證的公眾參與度以及過(guò)程、結(jié)果的透明度上有所進(jìn)步。但是，對(duì)于何謂聽(tīng)證、何時(shí)聽(tīng)證、如何聽(tīng)證、向誰(shuí)主張聽(tīng)證這些問(wèn)題的法律規(guī)定過(guò)于粗泛，聽(tīng)證信息機(jī)制的設(shè)置依然嚴(yán)重失衡，被征收人缺乏實(shí)際參加聽(tīng)證的路徑保障以致《行政許可法》賦予公民主張聽(tīng)證的權(quán)利有被“虛化”或“架空”之嫌。新《條例》關(guān)于聽(tīng)證事項(xiàng)中，只有因舊城區(qū)改建需要征收房屋才關(guān)涉嚴(yán)格聽(tīng)證的問(wèn)題，在其他事項(xiàng)上則無(wú)嚴(yán)格聽(tīng)證的要求。“不管如何界定公共利益，也不管是哪一級(jí)別的公共利益，只要公共利益的主張會(huì)引起私人實(shí)體利益的限制與克減，就必須存在一種程序系統(tǒng)來(lái)保證這種限制與克減的正當(dāng)性與合法性。”

［20］盡管新《條例》第九條規(guī)定，作出的征收決定必須符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃等，而這些規(guī)劃的制定就必須廣泛征求社會(huì)公眾意見(jiàn)，經(jīng)過(guò)科學(xué)認(rèn)證。這其中完全可以將其明定為必須經(jīng)過(guò)公益調(diào)查和公益聽(tīng)證程序。筆者還認(rèn)為，對(duì)關(guān)涉房屋征收中的所有事項(xiàng)都應(yīng)當(dāng)納入聽(tīng)證程序，聽(tīng)證應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行《行政許可法》所要求的程序進(jìn)行，聽(tīng)證筆錄應(yīng)當(dāng)完整、全面，準(zhǔn)確反映聽(tīng)證過(guò)程及參加者的意見(jiàn)，并以此作為決策的依據(jù)。“正當(dāng)法律程序就是要求征用當(dāng)局必須聽(tīng)取被征用人的意見(jiàn)，同時(shí)要充分說(shuō)明行使征用權(quán)的理由，而不是根據(jù)其單方意志作出征用決定。”［21］對(duì)于行政機(jī)關(guān)未經(jīng)聽(tīng)證所作出的違法行政行為，應(yīng)根據(jù)征收進(jìn)程中的不同情況，依法分別作出撤銷(xiāo)、駁回訴訟請(qǐng)求或者確認(rèn)違法判決。第二，完善拆遷補(bǔ)償安置的評(píng)估程序。完善拆遷補(bǔ)償安置評(píng)估程序的關(guān)鍵在于保證評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性、客觀(guān)性與公正性。舊《條例》雖然規(guī)定補(bǔ)償定價(jià)以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)進(jìn)行確定，但同時(shí)又將評(píng)估辦法的制定權(quán)劃歸省、自治區(qū)、直轄市人民政府，市場(chǎng)評(píng)估受到政府政策的左右。新《條例》規(guī)定在評(píng)估辦法上增加了復(fù)核評(píng)估以及向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定的權(quán)利。在房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的選任上，規(guī)定評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定，將被拆遷人的索償權(quán)與行政主體的行政權(quán)相剝離，盡量避免行政主體的過(guò)分干預(yù)。總體而言，新《條例》推行后的最終議價(jià)結(jié)果較之于舊《條例》應(yīng)更為趨近公平。由于“健全第三方評(píng)估市場(chǎng)，賦予公民以自由選擇評(píng)估方的權(quán)利，引入有效的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制應(yīng)該是完善征收補(bǔ)償制度的一個(gè)必要進(jìn)路”［22］。不難看出，在評(píng)估機(jī)構(gòu)的遴選機(jī)制以及對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)督等方面，新《條例》仍有細(xì)化的空間。第三，完善房屋征收的裁決程序。

完善房屋征收裁決程序應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化司法權(quán)與行政權(quán)的分離，強(qiáng)化司法權(quán)對(duì)行政權(quán)的監(jiān)督，堅(jiān)持司法終局原則。根據(jù)舊《條例》的規(guī)定，行政裁決程序是提起行政訴訟程序的前提條件，如果不滿(mǎn)行政裁決，即使申請(qǐng)?jiān)V訟，也不能避免房屋被強(qiáng)制征收的命運(yùn)。賦予政府部門(mén)對(duì)征收糾紛的行政裁決權(quán)后，政府部門(mén)在下發(fā)行政許可后還對(duì)其自己作出的行政許可予以裁決，“在中國(guó)現(xiàn)行的房屋拆遷制度框架中，政府既是給予房屋拆遷許可的初始界定者，同時(shí)也是判定該拆遷是否為合理拆遷的裁判者，行政許可、裁決及執(zhí)行的角色重疊，政府一身兼具運(yùn)動(dòng)員和裁判員的雙重身份。”［23］行政主體行使行政權(quán)時(shí)往往肆無(wú)忌憚，不利于被征收人合法權(quán)益的保護(hù)。行政的特點(diǎn)固然講求效率，但是在公民權(quán)利可能受到極大損害的時(shí)候，還應(yīng)當(dāng)充分注重正義、公平的要求，這是實(shí)現(xiàn)最優(yōu)效率的途徑之一。新《條例》第十四條規(guī)定:“被征收人對(duì)市、縣級(jí)人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。”這是對(duì)房屋征收的裁決權(quán)實(shí)行司法終局原則的確認(rèn)。從私權(quán)保障的角度而言，只有將房屋征收的最終裁決權(quán)由行政裁決轉(zhuǎn)化為司法裁決，建立起有效的監(jiān)督機(jī)制，才能避免行政主體對(duì)房屋征收裁決權(quán)的權(quán)力壟斷，更好的保障被征收人的合法權(quán)益。在國(guó)有土地房屋征收中，房屋征收作為越來(lái)越普遍的社會(huì)現(xiàn)象所引發(fā)的一系列社會(huì)問(wèn)題不容忽視。新《條例》在保障被拆遷人的權(quán)利方面雖有顯著進(jìn)步，但關(guān)于拆遷補(bǔ)償?shù)闹贫仍O(shè)計(jì)無(wú)論在理論層面還是立法技術(shù)層面都存在著不足。在正確處理社會(huì)公共利益與私權(quán)沖突的過(guò)程中，需要構(gòu)建起公平合理的平衡機(jī)制，強(qiáng)化被征收人合法權(quán)益的保護(hù)，健全被征收人權(quán)利救濟(jì)途徑，將公平補(bǔ)償、正當(dāng)程序納入法律保障體系之中，這樣才能更好地處理好城市房屋征收糾紛，促進(jìn)社會(huì)和諧秩序。

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篇2

現(xiàn)將省人事廳《關(guān)于一九九七年度機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員提前或越級(jí)晉升工資檔次問(wèn)題通知》（粵人薪［1998］1號(hào)）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)按照?qǐng)?zhí)行。

我市機(jī)關(guān)、事業(yè)單位1997年被市委、市政府授予“廣州市勞動(dòng)模范”的工作人員，根據(jù)穗工［1995］173號(hào)文件規(guī)定提前或越級(jí)晉升工資檔次的，與本單位1997年度工作人員提前或越級(jí)晉升工資檔次同時(shí)辦理。其中，1996年、1997年連續(xù)兩年考核評(píng)定為優(yōu)秀等次的，只能提前或越級(jí)晉升一個(gè)工資檔次。今后提前或越級(jí)晉升工資評(píng)定為優(yōu)秀等次的考核年限重新計(jì)算。

工作人員提前或越級(jí)晉升工資檔次的，由單位填寫(xiě)《廣州市機(jī)關(guān)和事業(yè)單位工作人員年提前或越級(jí)晉升工資審批表》（附后）一式三份，按隸屬關(guān)系由主管部門(mén)審核后，于1998年7月底前報(bào)同級(jí)政府人事部門(mén)。增資標(biāo)準(zhǔn)批復(fù)后，個(gè)人增資按干部管理權(quán)限審批。

各區(qū)縣房地局（土地局）、市局各有關(guān)業(yè)務(wù)處所：

為適應(yīng)我市住房制度改革的需要，加快房改售房權(quán)屬審查、買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)、登記發(fā)證工作的進(jìn)度，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、房屋權(quán)屬審查

售房單位所售房屋的產(chǎn)權(quán)，房地權(quán)屬管理部門(mén)按以下規(guī)定進(jìn)行審查，經(jīng)審查確認(rèn)后，出具確權(quán)證明。確權(quán)證明要按統(tǒng)一格式（見(jiàn)附件）并加蓋主管部門(mén)公章。

（一）已取得房屋所有權(quán)證的房屋，凡與現(xiàn)狀相符未發(fā)生權(quán)屬糾紛的，不再進(jìn)行產(chǎn)權(quán)確認(rèn)。

（二）新建、翻建、擴(kuò)建的房屋，提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證，可以確認(rèn)產(chǎn)權(quán)；1984年4月10日以前建設(shè)但手續(xù)不全的，單位出具書(shū)面具結(jié)后，可以確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。

（三）合建、聯(lián)建的房屋，有關(guān)各方提交計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及合建、聯(lián)建協(xié)議，可以分別確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。出地方在計(jì)委立項(xiàng)的，可以先確認(rèn)其相應(yīng)部分的產(chǎn)權(quán)；出資方應(yīng)當(dāng)以出資額為限，辦理交易手續(xù)后，可以確認(rèn)其產(chǎn)權(quán)。

（四）集資建設(shè)的房屋，提交集資建房的批準(zhǔn)文件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、集資建房協(xié)議書(shū)，可以確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。

本規(guī)定第（二）、（三）、（四）條在房屋產(chǎn)權(quán)審查確認(rèn)時(shí)，申請(qǐng)人在1991年5月31日以前取得土地使用權(quán)，無(wú)權(quán)屬糾紛、又無(wú)法提交土地來(lái)源證明文件的，可以由申請(qǐng)人出具書(shū)面具結(jié)；1991年6月1日以后取得土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)提交土地來(lái)源證明文件。

（五）調(diào)撥及單位合并、分立沿用的房屋，應(yīng)提交調(diào)撥或單位合并、分立的文件，可以確認(rèn)產(chǎn)權(quán)；證件不全、確無(wú)權(quán)屬糾紛的，由申請(qǐng)人出具書(shū)面具結(jié)后，可以確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。

（六）交換的房屋，提交房屋產(chǎn)權(quán)交換協(xié)議，可以確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。

（七）企業(yè)改組、改制、重組發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房屋，提交企業(yè)改組、改制、重組的批準(zhǔn)文件以及房屋產(chǎn)權(quán)移交文件，可以確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。

（八）1988年10月1日以前購(gòu)買(mǎi)的商品房，提交買(mǎi)賣(mài)合同；1988年10月1日至1995年4月18日期間購(gòu)買(mǎi)的商品房，提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證、買(mǎi)賣(mài)合同、買(mǎi)賣(mài)契證；1995年4月18日以后購(gòu)買(mǎi)的商品房，應(yīng)提交商品房銷(xiāo)售許可證、買(mǎi)賣(mài)合同、買(mǎi)賣(mài)契證、竣工質(zhì)量驗(yàn)收證明，可以確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。

（九）1987年10月1日前購(gòu)買(mǎi)的公有住房，提交買(mǎi)賣(mài)合同；1987年10月1日以后購(gòu)買(mǎi)的公有住房，提交買(mǎi)賣(mài)合同、買(mǎi)賣(mài)契證，可以確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。

（十）有權(quán)屬糾紛的房屋，糾紛各方同意先向職工出售公有房屋再解決權(quán)屬糾紛并達(dá)成書(shū)面協(xié)議（包括售房?jī)r(jià)款的管理）的，有關(guān)各方提交協(xié)議后，由房地權(quán)屬管理部門(mén)書(shū)面向房改售房方案審批部門(mén)說(shuō)明糾紛各方達(dá)成協(xié)議的有關(guān)情況，并附協(xié)議書(shū)。售房方案審批后，可以為購(gòu)房人辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)、登記發(fā)證手續(xù)。

（十一）以上規(guī)定適用于國(guó)有土地上房屋所有權(quán)的確認(rèn)。

1986年12月31日以前，全民所有制單位、城市集體所有制單位在農(nóng)村集體土地上建設(shè)、購(gòu)買(mǎi)、受贈(zèng)等房屋產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)，凡符合國(guó)家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)若干規(guī)定》并辦理相應(yīng)手續(xù)、提交有效證明文件的，可以確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。

1987年1月1日以后，全民所有制單位、城市集體所有制單位在農(nóng)村集體土地上建設(shè)、購(gòu)買(mǎi)的房屋，提交依法補(bǔ)辦集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地手續(xù)的證明文件，以及房屋建設(shè)、買(mǎi)賣(mài)的證明文件，可以確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。

二、房屋面積測(cè)算

（一）房改售房方案經(jīng)批準(zhǔn)后，售房單位可以自行測(cè)算或委托專(zhuān)業(yè)測(cè)繪部門(mén)對(duì)所售房屋的面積進(jìn)行測(cè)算。

（二）房改售房面積應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行測(cè)算，并出具房改售房面積測(cè)算書(shū)面報(bào)告，報(bào)告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：房屋面積測(cè)算方法，整幢樓房的建筑面積，各單元（套）建筑面積清單。采用實(shí)測(cè)方法的，應(yīng)當(dāng)按照市房地局市房政字〔1989〕第030號(hào)文規(guī)定進(jìn)行，各單元（套）的建筑面積之和應(yīng)當(dāng)與減去應(yīng)扣除公用部位建筑面積后的整幢樓房的面積相等；采用1.333系數(shù)測(cè)算的，應(yīng)當(dāng)按照市房改辦、市房地局京房管改字（1992）第480號(hào)文規(guī)定進(jìn)行，各單元（套）的建筑面積之和應(yīng)當(dāng)與用該系數(shù)測(cè)算的整幢樓房的建筑面積相等。

多產(chǎn)權(quán)樓房中的各產(chǎn)權(quán)單位可以分別采用1.333系數(shù)單獨(dú)進(jìn)行房屋面積測(cè)算，只提供所測(cè)算的各單元（套）的建筑面積清單。

（三）房改售房面積測(cè)算后，只須填寫(xiě)北京市房屋登記表，不再繪制房地平面圖。

三、房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)

（一）辦理房改售房買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)手續(xù)，售房單位須提交房改售房方案批復(fù)、北京市房屋登記表、房屋買(mǎi)賣(mài)合同、房屋所有權(quán)證，未取得房屋所有權(quán)證的，應(yīng)當(dāng)提交確權(quán)證明。

（二）交易管理部門(mén)辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)手續(xù)均以房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的房?jī)r(jià)為準(zhǔn)，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同上加蓋房改售房鑒證章。

四、房屋登記發(fā)證

（一）售房單位辦理房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)手續(xù)后，須提交房改售房方案批復(fù)、北京市房屋登記表、經(jīng)鑒證的房屋買(mǎi)賣(mài)合同、房屋所有權(quán)證，未取得房屋所有權(quán)證的，應(yīng)當(dāng)提交確權(quán)證明，到房地權(quán)屬登記部門(mén)申請(qǐng)登記。

（二）登記部門(mén)審查確認(rèn)后，填制核發(fā)房屋所有權(quán)證。證中只須附北京市房屋登記表，不再附房地平面圖。

五、辦理時(shí)限

自售房單位按本規(guī)定提交全部證明文件之日起，各部門(mén)應(yīng)當(dāng)按以下規(guī)定時(shí)限辦結(jié)：

（一）交易部門(mén)：自收件之日起20個(gè)工作日內(nèi)，辦結(jié)買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)手續(xù)。

（二）登記部門(mén)：自收件之日起30個(gè)工作日內(nèi)向售房單位出具房屋確權(quán)證明；30個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)房屋所有權(quán)證。

六、其他事項(xiàng)

（一）房改售房應(yīng)當(dāng)由售房單位為購(gòu)房人統(tǒng)一辦理房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)及登記手續(xù)。

（二）房改售房所需房屋所有權(quán)證，由市房地局加印公章及“成本價(jià)出售住宅”專(zhuān)用章或“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售住宅”專(zhuān)用章后，由各區(qū)縣房地局領(lǐng)取使用。

（三）售房單位在房改售房后，批余部分應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理變更登記。如果批余部分需繼續(xù)出售，登記部門(mén)應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)證或確權(quán)證明中注記已售出房屋情況。出具確權(quán)證明后，房屋全部售出的，不再向售房單位核發(fā)房屋所有權(quán)證。

（四）本通知中有關(guān)測(cè)量技術(shù)問(wèn)題，由市房地局勘察測(cè)繪所解釋?zhuān)渌麊?wèn)題由市房地局權(quán)屬管理處解釋。

 附件：確權(quán)證明

     確權(quán)證明

＿＿＿＿＿＿＿＿市／區(qū)／縣房改辦：

    座落于＿＿＿＿區(qū)（縣）＿＿＿＿號(hào)的房

屋＿＿＿＿＿＿＿＿幢，建筑面積＿＿平方米，

正在申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)登記，經(jīng)審查房屋所有

權(quán)屬于＿＿＿＿＿＿所有。請(qǐng)貴辦公室辦理該

單位房改售房方案審批的有關(guān)手續(xù)。

篇3

【關(guān)鍵詞】國(guó)有土地；制度；房屋征收；保證

中圖分類(lèi)號(hào)：D922.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

自《房屋征收條例》出臺(tái)和實(shí)施以來(lái)，我國(guó)在國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償方案方面存在的不足正在不斷的體現(xiàn)出來(lái)，并因此而導(dǎo)致了大量征收糾紛的出現(xiàn)，在一定時(shí)間內(nèi)已成為社會(huì)矛盾的熱點(diǎn)，對(duì)于和諧社會(huì)的構(gòu)建帶來(lái)了極大的影響。因而為了確保《房屋征收條例》得到有效的實(shí)施，筆者結(jié)合自身工作實(shí)踐，提出以下幾點(diǎn)探究性的分析。

1.國(guó)有土地上房屋征收制度保證的根本前提

為了確保國(guó)有土地上房屋征收得到制度上的保障，就必須始終堅(jiān)持民主決策的基本原則，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，才能實(shí)現(xiàn)合法征收，也是房屋征收的根本前提。

1.1始終堅(jiān)持民主決策的基本原則

民主決策是《房屋征收條例》中提出的國(guó)有土地上房屋征收原則。即在廣泛聽(tīng)取民意的同時(shí)，還應(yīng)征詢(xún)房屋被征收人所提出的意見(jiàn)，盡可能地確保房屋征收行為的支持率得到有效的保障和提升。因此房屋征收決策的民主性、透明性、科學(xué)性。

1.2切實(shí)加強(qiáng)對(duì)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

任何工作的開(kāi)展都具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，而為了工作成效的提升，就必須加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，才能更好地采取有效的措施，盡可能地降低因風(fēng)險(xiǎn)而帶來(lái)的損失。因此對(duì)于房屋征收工作的開(kāi)展更應(yīng)如此。所以為了確保房屋征收的合法性，得到被征收人的支持，就必須加強(qiáng)對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估。否則就會(huì)引發(fā)諸多導(dǎo)致社會(huì)和諧被破壞的現(xiàn)象發(fā)生。所以在做出征收決定，作為政府職能部門(mén)，必須組織專(zhuān)家加強(qiáng)對(duì)房屋證書(shū)開(kāi)展而可能的導(dǎo)致社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，對(duì)存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析的同時(shí)提出相應(yīng)的措施予以解決，當(dāng)發(fā)現(xiàn)由于征收可能對(duì)社會(huì)穩(wěn)定帶來(lái)重大影響時(shí)，就必須否決征收決定，最大化的確保政府征收決定的科學(xué)合理性。與此同時(shí)，還應(yīng)加強(qiáng)與人民群眾的溝通，對(duì)民情民意有一個(gè)全面的掌握或了解，著力實(shí)現(xiàn)政府工作的社會(huì)化，廣納諫言，以最大化的確保房屋征收工作得到有效的制度保障[1]。

2.國(guó)有土地上房屋征收制度保證的主要措施

2.1人性化的征收國(guó)有土地上的房屋

目前，人性化已成為政府部門(mén)為人民群眾服務(wù)水平高低的重要指標(biāo)，因此在國(guó)有土地上征收房屋時(shí)，除了要嚴(yán)格按照《房屋征收條例》第十七條之相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，還應(yīng)確保征收過(guò)程的人性化，基于此，筆者提出以下幾點(diǎn)人性化的征收措施。一是從提高征收補(bǔ)償靈活性入手，既能選擇采取貨幣的方式對(duì)被征收人進(jìn)行補(bǔ)償，同時(shí)也能采用房屋產(chǎn)權(quán)置換的方式進(jìn)行補(bǔ)償，所以作為政府部門(mén)，還應(yīng)為此提供置換產(chǎn)權(quán)的房屋，同時(shí)還應(yīng)房屋產(chǎn)權(quán)置換過(guò)程中，新舊房屋之間的差價(jià)，若征收房屋的價(jià)值低于所置換房屋的價(jià)值，則應(yīng)要求被征收人向政府補(bǔ)差價(jià)，反之，則應(yīng)由政府向被征收人補(bǔ)差價(jià)，并盡可能確保所提供的房屋與被征收房屋的地段相同或相近，總之，必須征得被征收人的同意。二是結(jié)合實(shí)際采取針對(duì)性的補(bǔ)償方式，例如被征收人由于房屋被征收而搬遷時(shí)所產(chǎn)生的搬遷費(fèi)應(yīng)有征收部門(mén)進(jìn)行支付，對(duì)于置換房屋產(chǎn)權(quán)的被征收人，在置換之前，被征收人由于房屋被征收而臨時(shí)安置時(shí)所產(chǎn)生的搬遷費(fèi)應(yīng)有征收部門(mén)進(jìn)行支付，或?yàn)槠涮峁┲苻D(zhuǎn)房，以此最大化的確保被征收人因?yàn)榉课菡魇諏?dǎo)致的利益損失降低最低甚至不損失，體現(xiàn)補(bǔ)償方式的多元化；三是對(duì)于生活條件上存在困難的被征收人而言，若其與住房保障條件相符，在享受上述個(gè)性化服務(wù)的同時(shí)，還應(yīng)將其優(yōu)先享受住房保障，在促進(jìn)其居住條件改善的同時(shí)進(jìn)一步彰顯房屋征收的人性化[2]。

2.2市場(chǎng)杠桿下評(píng)估和確定補(bǔ)償價(jià)值

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來(lái)和不斷的發(fā)展，我國(guó)很多行業(yè)的發(fā)展得益于市場(chǎng)的杠桿作用和調(diào)節(jié)作用。因而在對(duì)國(guó)有土地上的房屋進(jìn)行征收時(shí)，必須嚴(yán)格按照《房屋征收條例》中的第十九條之規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容對(duì)被征收房屋的補(bǔ)償價(jià)值進(jìn)行確定，最大化的避免出現(xiàn)只補(bǔ)房而不補(bǔ)地的傳統(tǒng)貨幣補(bǔ)償中的不足，通過(guò)市場(chǎng)的杠桿作用對(duì)房屋的價(jià)值完全體現(xiàn)出來(lái)。與此同時(shí)，在通過(guò)市場(chǎng)確定房屋的補(bǔ)償價(jià)值時(shí)，還應(yīng)嚴(yán)格按照《房屋征收條例》中有關(guān)被征收房屋價(jià)值評(píng)估之相關(guān)規(guī)定進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估，若被征收人對(duì)評(píng)估價(jià)值不認(rèn)可，則可向評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)進(jìn)行復(fù)核評(píng)估，若對(duì)復(fù)核結(jié)果仍不認(rèn)可，則可以向評(píng)估專(zhuān)業(yè)委員會(huì)對(duì)其進(jìn)行鑒定，并由所在地的縣一級(jí)的住建部門(mén)制定相應(yīng)的評(píng)估辦法，同時(shí)還應(yīng)向社會(huì)廣泛的公開(kāi)征求意見(jiàn)，最大化的確保房屋的補(bǔ)償價(jià)值得到科學(xué)的確定，確保房屋被征收人能在同等區(qū)位中以市場(chǎng)價(jià)夠得類(lèi)似住房，保證房屋被征收人的合法權(quán)益。

2.3實(shí)行補(bǔ)償決定與強(qiáng)制搬遷相分離

政府作為征收房屋的主體，因此在嚴(yán)格按照《房屋征收條例》的相關(guān)規(guī)定下，有權(quán)作出被征收房屋的補(bǔ)償決定，若房屋被征收人沒(méi)有在規(guī)定期限內(nèi)提請(qǐng)復(fù)議或行政訴訟時(shí)，那么該補(bǔ)償決定的法律效率就會(huì)生效，但是房屋被征收對(duì)象拒絕執(zhí)行時(shí)，人民政府可以向人民法院申請(qǐng)對(duì)不成決定強(qiáng)制性的執(zhí)行。但為了保護(hù)房屋被征收人合法的權(quán)益，應(yīng)嚴(yán)格按照《房屋征收條例》中提出的實(shí)行補(bǔ)償決定與強(qiáng)制搬遷相分離的規(guī)定，人民政府在向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)應(yīng)接受司法的審查，若審查后發(fā)現(xiàn)補(bǔ)償決定的程序違法和法律缺乏適用性以及根據(jù)錯(cuò)誤等，即使房屋被征收人沒(méi)有提請(qǐng)復(fù)議和行政訴訟時(shí)，同樣應(yīng)補(bǔ)償決定撤銷(xiāo)，利用司法審查對(duì)錯(cuò)誤的補(bǔ)償決定進(jìn)行完善和改進(jìn)。

2.4被征收人行政訴訟權(quán)利得到保障

《房屋征收條例》對(duì)征收決定法定條件、作出決定的程序等均作了詳細(xì)的規(guī)定，如果對(duì)不符合規(guī)定條件的項(xiàng)目，政府作出征收決定，或者作出的征收決定程序違法，或者征收決定損害了被征收人的合法利益，作為被征收人可以依法提起行政訴訟，要求法院對(duì)征收決議予以撤銷(xiāo)。如果政府不能提供充足的證據(jù)和法律依據(jù)來(lái)支持作出的征收決定，法院就會(huì)作出撤銷(xiāo)征收決定的判決。此外被征收人最關(guān)心的就是補(bǔ)償安置結(jié)果，征收決定作出之后，就需要與被征收人就補(bǔ)償安置問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商，經(jīng)過(guò)協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)時(shí)，應(yīng)及時(shí)簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，并全面履行。若無(wú)法達(dá)成協(xié)議，在征收決定規(guī)定期限后由政府作出補(bǔ)償決定[3]。

3.結(jié)語(yǔ)

綜上所述，《房屋征收條例》為國(guó)有土地上房屋征收提供了良好的制度保證。因而為確保房屋被征收人的合法權(quán)益得到有效的保護(hù)，就應(yīng)以合法征收為前提，在堅(jiān)持民主決策的基本原則的基礎(chǔ)上，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，人性化的征收國(guó)有土地上的房屋，利用市場(chǎng)杠桿下評(píng)估和確定補(bǔ)償價(jià)值，實(shí)行補(bǔ)償決定與強(qiáng)制搬遷相分離，保障被征收人行政訴訟權(quán)利，最大化的實(shí)現(xiàn)房屋征部門(mén)收與被征收人的雙贏(yíng)。

【參考文獻(xiàn)】

[1]吳海洋.淺析國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作[J].現(xiàn)代交際，2013，12:16.

篇4

建設(shè)區(qū)域內(nèi)涉及國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償方案

（征求意見(jiàn)稿）

 

因?qū)嵤┲T暨市2021年“三改”專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)工程項(xiàng)目建設(shè)需要，擬對(duì)諸暨市暨南街道城新村（局部）城中村改造、暨陽(yáng)街道孫陳村袁家村（局部）城中村改造、暨陽(yáng)街道“暨陽(yáng)印記”項(xiàng)目涉及人民中路、朱公湖新村等局部區(qū)域、浣東街道諸中村新東自然村和城東村東山吳自然村城中村改造、浣東街道盛名路以東工業(yè)園區(qū)、浙江恒久機(jī)械集團(tuán)有限公司（陶朱街道迎賓路8號(hào)）、白門(mén)至大路楊公路建設(shè)工程、紹大線(xiàn)改建工程、G60科創(chuàng)走廊諸暨創(chuàng)新港項(xiàng)目、店口鎮(zhèn)集鎮(zhèn)改造及大唐街道集鎮(zhèn)改造等工程項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域涉及的國(guó)有土地上房屋實(shí)施征收，按照國(guó)務(wù)院 590 號(hào)令《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》《浙江省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》《諸暨市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》及房屋征收相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，制定本房屋征收補(bǔ)償方案。

一、房屋征收目的

為加快實(shí)施城市更新、新型集鎮(zhèn)建設(shè)、及交通工程項(xiàng)目建設(shè)需要，對(duì)相關(guān)地塊實(shí)施綜合改造，并對(duì)改造區(qū)域內(nèi)的國(guó)有土地上房屋實(shí)施征收并補(bǔ)償安置。

二、房屋征收范圍

諸暨市暨南街道城新村（局部）城中村改造、暨陽(yáng)街道孫陳村袁家村（局部）城中村改造、暨陽(yáng)街道“暨陽(yáng)印記”項(xiàng)目涉及人民中路、朱公湖新村等局部區(qū)域、浣東街道諸中村新東自然村和城東村東山吳自然村城中村改造、浣東街道盛名路以東工業(yè)園區(qū)、浙江恒久機(jī)械集團(tuán)有限公司（陶朱街道迎賓路8號(hào)）、白門(mén)至大路楊公路建設(shè)工程、紹大線(xiàn)改建工程、G60科創(chuàng)走廊諸暨創(chuàng)新港項(xiàng)目、店口鎮(zhèn)集鎮(zhèn)改造及大唐街道集鎮(zhèn)改造等工程項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域涉及的國(guó)有土地上房屋。（具體范圍以房屋征收紅線(xiàn)圖為準(zhǔn)）

三、補(bǔ)償資金情況

項(xiàng)目所需房屋征收補(bǔ)償資金由各相關(guān)出資單位籌措解決，并已全部到位。

四、征收補(bǔ)償方式

1.住宅房屋的補(bǔ)償

實(shí)施貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換公寓房安置（包括市場(chǎng)化安置）兩種安置方式。選擇貨幣補(bǔ)償?shù)陌凑毡徽魇辗课莸脑u(píng)估價(jià)再給予15%的貨幣補(bǔ)助。產(chǎn)權(quán)調(diào)換公寓房安置實(shí)行拆一還一”補(bǔ)差價(jià)，被征收人也可選擇市場(chǎng)化安置，通過(guò)向被征收戶(hù)開(kāi)具《商品房安置購(gòu)房證明》的形式發(fā)放安置房補(bǔ)助，鼓勵(lì)被征收戶(hù)向房產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)置商品房用于安置，房產(chǎn)企業(yè)憑《商品房安置購(gòu)房證明》向征收部門(mén)結(jié)算安置房款的安置方式，并按政策相關(guān)規(guī)定進(jìn)行具體結(jié)算。

2.非住宅房屋的補(bǔ)償

原則上實(shí)行貨幣補(bǔ)償安置。其中用地性質(zhì)為工業(yè)及參照工業(yè)類(lèi)土地上的房屋征收，按照成本法對(duì)土地及房屋進(jìn)行評(píng)估，并按評(píng)估價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償，再給予15%貨幣補(bǔ)助。用地性質(zhì)為商業(yè)或辦公用房的，按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償，再給予15%貨幣補(bǔ)助。

五、相關(guān)政策補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)

1.住宅房屋

（1）搬家費(fèi)：按照2000元/戶(hù)計(jì)發(fā)兩次，其中被征收房屋合法建筑面積超過(guò)80㎡部分按標(biāo)準(zhǔn)再給予10元/㎡計(jì)發(fā)兩次搬家費(fèi)。

（2）臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)：選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換市場(chǎng)化安置或貨 幣補(bǔ)償并自行解決安置用房的，過(guò)渡期限為20個(gè)月，市區(qū)范圍內(nèi)按照被征收房屋合法建筑面積每月20元/㎡發(fā)放（鎮(zhèn)鄉(xiāng)按照當(dāng)?shù)刈≌课菔袌?chǎng)租賃情況確定），計(jì)發(fā) 20 個(gè)月；每戶(hù)每月不低于500元。

（3）裝潢補(bǔ)償：按照評(píng)估的價(jià)格補(bǔ)償，放棄評(píng)估的按 照 500 元/㎡補(bǔ)償。

2.非住宅房屋

（1）搬遷費(fèi)：工業(yè)及參照工業(yè)類(lèi)的按被征收合法土地面積200元/㎡計(jì)發(fā)；用地性質(zhì)為商業(yè)或辦公用房的按被征收合法建筑面積200元/㎡計(jì)發(fā)。

（2）臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)：工業(yè)及參照工業(yè)類(lèi)的按被征收合法土地面積200 元/㎡計(jì)發(fā)；用地性質(zhì)為商業(yè)或辦公用房的按被征收合法建筑面積200元/㎡計(jì)發(fā)。

（3）職工歇業(yè)損失：憑從業(yè)人員勞動(dòng)合同、參保依據(jù) 及征收公告前三個(gè)月的工資清冊(cè)，補(bǔ)助一年期的生活費(fèi)6000元/人。

（4）停業(yè)停產(chǎn)損失補(bǔ)助；依據(jù)被征收單位有效的營(yíng)業(yè) 執(zhí)照、稅務(wù)登記證及納稅證明，按被征收房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值的 6%給予補(bǔ)助。

（5）機(jī)械設(shè)備的補(bǔ)償：按照評(píng)估的價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償，可以拆裝的補(bǔ)償拆裝搬遷調(diào)試費(fèi)用。

（6）裝潢補(bǔ)償：按照評(píng)估的價(jià)格補(bǔ)償。

六、簽約及搬遷期限

房屋征收工作計(jì)劃在2021年4月下旬開(kāi)始實(shí)施至2021年9月下旬結(jié)束，為期半年，其中在公告規(guī)定的簽約搬遷截止日前簽約并搬遷完畢的發(fā)給按時(shí)簽約搬遷獎(jiǎng)，按合法房屋征收建筑面積550元/㎡計(jì)發(fā)（其中工業(yè)及參照工業(yè)類(lèi)用地的除外）。逾期簽約或搬遷的，不再計(jì)發(fā)按時(shí)簽約搬遷獎(jiǎng)。

篇5

關(guān)鍵詞：國(guó)有土地；房屋征收；補(bǔ)償；條例；可操作性指標(biāo)；評(píng)價(jià)

中圖分類(lèi)號(hào)：D912.3　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A　文章編號(hào)：1004－0544(2012)04－0134－04

土地，作為國(guó)家賴(lài)以存在、延續(xù)的最重要物質(zhì)資源，自文明創(chuàng)始以來(lái)就一直是人類(lèi)所珍視、追逐的目標(biāo)，“人類(lèi)文明的標(biāo)志就在于通過(guò)以國(guó)家強(qiáng)制力為后盾來(lái)確定人們或各社會(huì)集團(tuán)對(duì)于土地的權(quán)利”。土地征收法律制度作為土地法律制度中的重要組成部分，更需高度關(guān)注與重視。2011年1月19日，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)正式公布并生效，這標(biāo)志著我國(guó)的土地征收法律制度進(jìn)入了一個(gè)全新階段，公眾普遍對(duì)其操作性有著更高的功能期待，然而該條例的可操作性究竟如何，在《條例》剛實(shí)施不久的情形下，可以針對(duì)《條例》文本進(jìn)行評(píng)價(jià)。

一、《條例》的可操作性評(píng)價(jià)指標(biāo)

一部法規(guī)范性文件，即使制定程序合法，內(nèi)容完備且不違背上位法，形式規(guī)范，如果不能在實(shí)踐中得到很好地適用，也只能是沒(méi)有生命力的一紙空文，這樣的立法實(shí)際上是對(duì)寶貴立法資源的浪費(fèi)。因此“可操作性指標(biāo)”是評(píng)價(jià)法律質(zhì)量的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，只有具有較強(qiáng)可操作性的法律才可能成為高質(zhì)量的法律。本文中“可操作性”是指，法律規(guī)定有效地付諸行動(dòng)，得到實(shí)施的程度。法律的可操作性強(qiáng)，就意味著法律能夠更有效付諸行動(dòng)，得到更好的實(shí)施；法律的可操作性弱，法律在運(yùn)用中困難程度就更大。

具體說(shuō)來(lái)，法律可操作性評(píng)價(jià)具體指標(biāo)有三，即：規(guī)范完整性、規(guī)范明確性和適用頻率。

規(guī)范完整性主要考察構(gòu)成要素完整的規(guī)范條數(shù)和無(wú)后果構(gòu)成要素的規(guī)范條數(shù)之間的比例。完整的法律規(guī)范構(gòu)成要素包括假定條件、行為模式和法律后果三個(gè)部分。構(gòu)成要素完整的規(guī)范條數(shù)在整部法律中所占比率越高，其從規(guī)范完整性指標(biāo)來(lái)看的法律可操作性越強(qiáng)。因?yàn)槿狈Ψ珊蠊囊?guī)范意味著有行為卻無(wú)相應(yīng)處理結(jié)果，該行為模式的法律效力在實(shí)踐中就會(huì)存在問(wèn)題，常常會(huì)出現(xiàn)操作難與執(zhí)行的局面。

鑒于《條例》出臺(tái)的時(shí)間短，在實(shí)踐中難以全面考察其適用頻率，因此以文本為對(duì)象，我們主要從規(guī)范完整性與規(guī)范明確性?xún)煞矫鎭?lái)評(píng)價(jià)其可操作性。

二、可操作性具體評(píng)價(jià)

(一)規(guī)范完整性

此次新出臺(tái)的《條例》共計(jì)35條，分為總則、征收決定、補(bǔ)償、法律責(zé)任和附則五大章。其中構(gòu)成要素完整的規(guī)范條數(shù)共29條，無(wú)后果構(gòu)成要素的規(guī)范條數(shù)共6條，構(gòu)成要素完整的規(guī)范條數(shù)占該條例規(guī)范總數(shù)的83％。

在6條無(wú)后果構(gòu)成要素的規(guī)范中，1條是有關(guān)立法宗旨的規(guī)定，2條是有關(guān)法律原則的規(guī)定，另有1條是有關(guān)實(shí)施附則的規(guī)定，這4條從立法層面而言無(wú)需具有法律后果這一構(gòu)成要素。除去此4條，實(shí)際真正產(chǎn)生影響的無(wú)后果構(gòu)成要素的規(guī)范為兩條，即第15條和第29條，僅占新條例規(guī)范總數(shù)的5.7％。因而，單就規(guī)范完整性這個(gè)指標(biāo)而言，《條例》具有很高的可操作性。

《條例》第15條規(guī)定：“房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。”然而卻并未規(guī)定當(dāng)被征收人不予配合時(shí)該如何擔(dān)責(zé)，使得針對(duì)被征收人制定的配合義務(wù)極易在實(shí)踐中形同虛設(shè)，缺乏強(qiáng)制效力。被征收人不配合，征收糾紛便隨之而來(lái)。

第29條規(guī)定：“審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)征收補(bǔ)償費(fèi)用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計(jì)結(jié)果。”如若審計(jì)機(jī)關(guān)未依法對(duì)征收補(bǔ)償費(fèi)用管理和使用情況進(jìn)行監(jiān)督，或未公布審計(jì)結(jié)果該承擔(dān)何種法律后果?是比照第30條針對(duì)市、縣級(jí)人民政府及房屋征收部門(mén)的工作人員的擔(dān)責(zé)規(guī)定，還是另依他法?缺乏有效的法律責(zé)任，使得審計(jì)機(jī)關(guān)自身行為缺乏規(guī)制，易怠于行使其監(jiān)督職責(zé)。

(二)規(guī)范明確性

1、完善進(jìn)步之處。在《條例》頒布生效之前，有關(guān)土地征收與補(bǔ)償，主要適用的是《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《物權(quán)法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》與各地方根據(jù)各自具體情況所制定的相關(guān)地方性規(guī)章等。其中最重要的、在全國(guó)范圍內(nèi)生效的為《土地管理法》。可通過(guò)與上述法律法規(guī)的比較，來(lái)評(píng)價(jià)分析《條例》的進(jìn)步與完善之處。

(1)適用范圍的明確性。法律規(guī)范的適用范圍又稱(chēng)法律規(guī)范的效力范圍，即法律規(guī)范對(duì)于什么樣的人，在什么時(shí)間、空間范圍內(nèi)對(duì)于人們具有拘束力。法律規(guī)范的適用范圍包括在時(shí)間上的適用范圍、在空間上的適用范圍和對(duì)人的適用范圍。此處，我們主要對(duì)空間上的適用范圍加以評(píng)價(jià)。

原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》僅適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的房屋及其附屬物的拆遷。集體土地上的房屋拆遷適用《土地管理法》、《物權(quán)法》等有關(guān)集體土地征收的規(guī)定及相關(guān)地方性法規(guī)規(guī)章的規(guī)定。在《條例》出臺(tái)前，法律規(guī)定的征收范圍不但包括基于公共利益而征收的土地，還包括非公益性商業(yè)用地。允許非公益性商業(yè)用地的征收，在實(shí)踐中極易造成征地權(quán)的濫用，利用國(guó)家權(quán)力不當(dāng)?shù)貏儕Z私權(quán)，侵害原土地權(quán)利的合法權(quán)益，易造成行政權(quán)力的腐敗。

為從制度上解決這一問(wèn)題，此次新條例做了嚴(yán)格限制。首次對(duì)征收范圍進(jìn)行了具體細(xì)化的明確。確定的土地管理制度創(chuàng)新精神應(yīng)該是逐步縮小征地范圍。根據(jù)該精神，《條例》規(guī)定：只有為維護(hù)公共利益才可進(jìn)行征收，從而排除了非公益性商業(yè)用地的征收。

統(tǒng)計(jì)資料表明，截止到2007年底，全國(guó)征地用途中僅有20％土地是為綠化等公共利益的，80％的農(nóng)用地被征用后轉(zhuǎn)做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、高速公路修建等建設(shè)用地。

針對(duì)此現(xiàn)狀，《條例》第1條規(guī)定：“為了規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例。”在原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第1條“加強(qiáng)對(duì)城市房屋拆遷的管理”的基礎(chǔ)上增加了“維護(hù)公共利益”，與《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定相一致，即只有為了維護(hù)公共利益，才能進(jìn)行征收。

同時(shí)該法首次對(duì)“公共利益”進(jìn)行界定，以列舉的方式嚴(yán)格限制其范圍，《條例》第8條明確規(guī)定其所指的“公共利益”主要包括國(guó)防、外交需要，組織實(shí)施能源、交通、水利、教科文衛(wèi)體、資源環(huán)保、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)需要，保障性安居工程建設(shè)需要等。第一次以法律的形式劃定了在理論上和實(shí)踐上都存在較大爭(zhēng)議的“公共利益”的大致范圍，避免實(shí)踐中因?yàn)橐?guī)定不明而出現(xiàn)征收范圍肆意擴(kuò)大的現(xiàn)象。

除此，首次明確排除了“違建”補(bǔ)償，明文規(guī)定違規(guī)建筑不屬于《條例》的補(bǔ)償范圍。違規(guī)建筑是否獲賠一直是土地征收實(shí)踐中的爭(zhēng)議問(wèn)題，《土地管理法》與原《拆遷管理?xiàng)l例》均未對(duì)該問(wèn)題做出直接規(guī)定，造成實(shí)踐中糾紛不斷。《條例》第16條首次明確規(guī)定：“房屋征收范圍確定后，不得在

房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。”這一規(guī)定有效解決了“違建”獲賠的爭(zhēng)議，打擊了部分地方為獲得更多補(bǔ)償款而臨時(shí)突擊擴(kuò)建的行為，有利于公平正義。

(2)執(zhí)法主體的明確性。原《拆遷管理?xiàng)l例》在對(duì)征收工作主體進(jìn)行規(guī)定時(shí)用詞混雜。其在第5條規(guī)定“縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房屋拆遷管理部門(mén))對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理”，第7條卻規(guī)定“市、縣人民政府房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查：經(jīng)審查，對(duì)符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。”同時(shí)使用“縣級(jí)以上地方人民政府”與“市、縣人民政府”造成在實(shí)踐中區(qū)級(jí)人民政府征收權(quán)的資格爭(zhēng)議問(wèn)題。而《條例》則統(tǒng)一規(guī)定為“市、縣級(jí)人民政府”，有效避免了區(qū)級(jí)人民政府征收主體資格的爭(zhēng)議問(wèn)題。

(3)執(zhí)法對(duì)象的明確性。原《拆遷管理?xiàng)l例》第1條規(guī)定：“為了加強(qiáng)對(duì)城市房屋拆遷的管理，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項(xiàng)目順利進(jìn)行，制定本條例。”由此可知，其將執(zhí)法對(duì)象定為“拆遷當(dāng)事人”。但何為“拆遷當(dāng)事人”?在實(shí)踐中，往往難以界定，范圍不一。是僅指房屋所有權(quán)人?抑或包括房屋承租人或其他利益相關(guān)人?《條例》則避免了“拆遷當(dāng)事人”這一模糊概念的使用，而采用“被征收房屋所有權(quán)人”這一更為具體明確的表述，縮小了執(zhí)法對(duì)象的范圍，在司法實(shí)踐中更具有操作性。

(4)執(zhí)法程序的明確性。《土地管理法》并沒(méi)有細(xì)化具體規(guī)定土地征收程序，僅在第46條籠統(tǒng)規(guī)定，“國(guó)家征收土地的。依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施”。被征收人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，到有關(guān)部門(mén)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝＜础胺蓷l款并沒(méi)有明確事前知情和主動(dòng)參與的權(quán)利，而只是強(qiáng)調(diào)了被征收人要履行事后參與的義務(wù)，而法律實(shí)體之外又缺乏必要的協(xié)商或聽(tīng)證程序作為補(bǔ)充，加上農(nóng)民受知識(shí)層次、信息占有量等因素的限制，參與公共事務(wù)能力較弱，如果沒(méi)有適當(dāng)?shù)某绦蛑贫茸鞅Ｕ希诶媸艿角趾r(shí)往往不能及時(shí)有效地維護(hù)合法權(quán)益。”

《條例》則對(duì)執(zhí)法程序做了具體細(xì)化。第8條至第29條完整規(guī)定了征收與補(bǔ)償?shù)膱?zhí)法程序，涵蓋征收前至征收后的全部過(guò)程，使實(shí)踐過(guò)程中的每一步均有法可依，有法可循。特別是對(duì)于房屋所有權(quán)人私權(quán)的保護(hù)，比之《土地管理法》更為全面具體。第27條首次提出“先補(bǔ)償，后搬遷”的概念，順應(yīng)民心地將禁止野蠻拆遷寫(xiě)入條文，符合依法治國(guó)，建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的需要。“先補(bǔ)后搬”這一概念的首次正式提出也有力保障了房屋所有權(quán)人的財(cái)產(chǎn)權(quán)，從而在最大程度上地維護(hù)了私權(quán)。

同時(shí)，從程序上否定了行政強(qiáng)制拆遷。作為一貫爭(zhēng)議熱點(diǎn)，行政強(qiáng)制拆遷在此次《條例》中的廢止有著巨大積極意義。據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，近幾年來(lái)，行政強(qiáng)制拆遷的比例平均為0.2％左右，強(qiáng)制拆遷過(guò)程中出現(xiàn)的惡性事件雖然是極少數(shù)，但必須高度重視，切實(shí)采取有效措施，杜絕此類(lèi)事件發(fā)生。新條例第28條規(guī)定：“被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書(shū)應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)賬號(hào)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。”這一規(guī)定有利于文明拆遷的實(shí)現(xiàn)，促使拆遷部門(mén)采取更為溫和的拆遷談判方式，在一定程度上緩和了征收方與房屋所有權(quán)人之間的矛盾。

(5)執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)的量化不確定性。執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)的量化不確定性可經(jīng)下列公式加以計(jì)算：

執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)的量化不確定性=(處理項(xiàng)上限－處理項(xiàng)下限)÷處理項(xiàng)上限

經(jīng)上述公式計(jì)算所得的商越大，則執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)的量化不確定性就越大。因?yàn)楦鶕?jù)上述計(jì)算公式所得百分比越大，意味著條文在內(nèi)容上就具有更大的自由把握與發(fā)揮的空間，在實(shí)踐中行政機(jī)關(guān)的自由裁量權(quán)就越大，即該條文在內(nèi)容上的隨意選擇性與量化不確定性就越大，操作起來(lái)因缺乏明確規(guī)定與標(biāo)準(zhǔn)就越發(fā)困難，法律可操作性也就越小。

《土地管理法》在多方面存在執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的量化不確定性。以征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為例，該法第47條是有關(guān)土地征收補(bǔ)償?shù)暮诵囊?guī)定，這條概括性的規(guī)定構(gòu)成我國(guó)土地征收的根本制度。透過(guò)條文可知，我國(guó)《土地管理法》規(guī)定的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是：土地補(bǔ)償費(fèi)為被征耕地前三年平均年產(chǎn)值6－10倍，安置補(bǔ)助費(fèi)為4－6倍，二者的總和最高不得超過(guò)被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍。套用執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)的量化不確定性公式，將字母a設(shè)為常量，代表被征耕地前三年的平均年產(chǎn)值，則土地補(bǔ)償費(fèi)的上限為10a，下限為6a，代入公式即為：

(10a-6a)÷10a=0.4

即該條文的量化不確定性為40％。

反觀(guān)，新條例第19條規(guī)定：“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。”按照理性的交易規(guī)則，開(kāi)發(fā)商給付的補(bǔ)償款會(huì)盡可能貼近市場(chǎng)價(jià)格，不太可能過(guò)多偏離市場(chǎng)價(jià)格。因此土地補(bǔ)償費(fèi)的上限價(jià)格會(huì)接近于其下限價(jià)格，即接近于市場(chǎng)價(jià)格。換言之，上限與下限之間的差額近乎為0，則帶入上述公式即為：

0÷市場(chǎng)價(jià)格=0

即該條文的量化不確定性為0，亦即意味著該條文的可操作性非常高。通過(guò)上述計(jì)算清晰可知，新條例在土地征收補(bǔ)償費(fèi)方面，其可操作性明顯高于《土地管理法》。

需要注意的是，上述公式只適用于金額的計(jì)算，對(duì)于同種條件不同處罰或不同條件不同處罰的情形并不適用。這兩種情況因種類(lèi)不同而不能相比。對(duì)于前者，即同種條件不同處罰的規(guī)定，在實(shí)踐中很易造成執(zhí)法機(jī)關(guān)都傾向于選擇更有利于自己的A處罰方式，而逃避另一種相對(duì)而言獲益少的B處罰方式。比如條文若規(guī)定執(zhí)法機(jī)關(guān)可以采用罰金或吊銷(xiāo)執(zhí)照的方式進(jìn)行處罰，則在實(shí)踐中絕大多數(shù)執(zhí)法機(jī)關(guān)都會(huì)選擇罰金而不采用吊銷(xiāo)執(zhí)照的方式，從而造成行政權(quán)力的濫用。這種選擇權(quán)實(shí)際上具有很大任意性與自主性。量化不確定性大，法律可操作性小。

而對(duì)于后者，即不同條件不同處罰的規(guī)定，雖在形式上是放于同一條文中，然而在實(shí)質(zhì)上卻可拆分為兩個(gè)不同條文的內(nèi)容。在A(yíng)條件下實(shí)施對(duì)應(yīng)的A處罰，此為一個(gè)條文的內(nèi)容；在B條件下實(shí)施對(duì)應(yīng)的B處罰，此為另一個(gè)條文的內(nèi)容。不同前提條件，不同處理結(jié)果，應(yīng)分開(kāi)確定計(jì)算其量化不確定性，不可籠統(tǒng)套用上述公式計(jì)算。

2、存在問(wèn)題。雖然總體而言，《條例》具有較強(qiáng)法律可操作性，較之《土地管理法》與原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》在規(guī)范明確性方面有了很大改善與進(jìn)步，但不可避免的亦在一些方面仍存在問(wèn)題，需進(jìn)一步完善其內(nèi)容，以增強(qiáng)其可操作性。

(1)在適用范圍的明確性上，有關(guān)“國(guó)有土地”的范圍規(guī)定還需要進(jìn)一步界定。《條例》的適用范圍是“國(guó)有土地”，相對(duì)于原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，適用范圍更大，然而“國(guó)有土地”的界定是一個(gè)復(fù)雜問(wèn)題。“現(xiàn)實(shí)中的‘國(guó)有土地’大

體有這樣幾種：一是已征用或已經(jīng)確權(quán)給使用者的國(guó)有土地；二是依時(shí)頒發(fā)的土地房產(chǎn)所有證換發(fā)新使用證的國(guó)有土地；三是城市市區(qū)居民使用的土地，按城市的土地屬于國(guó)家所有，在土地初始登記時(shí)確定為國(guó)有土地：四是城市、城市郊區(qū)的農(nóng)民特別是城中村居民，因轉(zhuǎn)戶(hù)、拆遷等情形，土地隨之轉(zhuǎn)為國(guó)有土地；五是第二次全國(guó)土地調(diào)查中對(duì)城市市區(qū)的土地調(diào)查登記為國(guó)有土地的：六是依法不屬于集體所有的國(guó)有土地。

實(shí)踐中面臨的復(fù)雜問(wèn)題是，有的‘國(guó)有土地’未經(jīng)過(guò)征收程序，有的沒(méi)有給原集體經(jīng)濟(jì)組織支付過(guò)補(bǔ)償，有的是先辦理房產(chǎn)所有證后辦理土地使用證，有的仍然由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用甚至仍然是農(nóng)用地。”而《條例》僅籠統(tǒng)規(guī)定“房屋被依法征收的，國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)收回”，則上述各類(lèi)國(guó)有土地是否都適用“收回”規(guī)定?是否排除某些情形?如何確定哪些被收回的國(guó)有土地應(yīng)該補(bǔ)償?“例如，因‘城中村’改造、居民轉(zhuǎn)戶(hù)等原因形成的國(guó)有土地是否補(bǔ)償?第二次全國(guó)土地調(diào)查中登記為國(guó)有土地是否補(bǔ)償?沒(méi)有支付過(guò)征用補(bǔ)償而直接按‘城市土地屬?lài)?guó)家所有’規(guī)定登記發(fā)證的原集體土地是否補(bǔ)償?這些問(wèn)題直接影響能否收回土地使用權(quán)。”因?yàn)椤稐l例》未對(duì)“國(guó)有土地”的范圍進(jìn)一步界定。所以在房屋征收的實(shí)踐操作中有可能造成無(wú)法可依的局面，從而使該新條例的可操作性大打折扣。

(2)在執(zhí)法主體明確性上，有關(guān)房屋征收實(shí)施單位及其法律責(zé)任的規(guī)定需要進(jìn)一步完善。按照現(xiàn)行規(guī)定，“建設(shè)單位是拆遷人，可以自行拆遷，也可以委托拆遷單位實(shí)施拆遷，由于拆遷速度和建設(shè)單位、拆遷單位的經(jīng)濟(jì)利益相關(guān)。容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化。這是由當(dāng)時(shí)的歷史條件所決定的。二次征求意見(jiàn)稿在征求意見(jiàn)稿規(guī)定政府是征收補(bǔ)償主體、取消建設(shè)單位拆遷的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確，房屋征收部門(mén)可以委托房屋征收實(shí)施機(jī)構(gòu)，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施機(jī)構(gòu)不得以營(yíng)利為目的。房屋征收部門(mén)對(duì)房屋征收實(shí)施機(jī)構(gòu)實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償?shù)男袨閼?yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對(duì)該行為的后果承擔(dān)法律責(zé)任。”首先，此處的房屋征收實(shí)施單位到底指誰(shuí)?“不以營(yíng)利為目的單位主要有三種：一是國(guó)家機(jī)關(guān)，二是承擔(dān)行政管理職能的事業(yè)單位，三是民辦非企業(yè)。從立法意圖來(lái)看，國(guó)家機(jī)關(guān)可以排除，但房屋征收實(shí)施機(jī)構(gòu)究竟是屬于承擔(dān)行政管理職能的事業(yè)單位還是民辦非企業(yè)，抑或兩者兼而有之?”期望予以明確。其次，對(duì)于超出房屋征收部門(mén)委托范圍所實(shí)施的行為，房屋征收實(shí)施部門(mén)該如何承擔(dān)法律責(zé)任?若由房屋征收實(shí)施部門(mén)自身承擔(dān)，則若在其不具有承擔(dān)能力的情形下，誰(shuí)該為其承擔(dān)?這些都是實(shí)踐中將遇到的問(wèn)題。

(3)在執(zhí)法程序明確性上，有關(guān)土地價(jià)值確定程序、房屋調(diào)查登記的規(guī)定和被征收房屋的“土地用途”的認(rèn)定規(guī)定需要進(jìn)一步細(xì)化。《條例》第2條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人(以下稱(chēng)被征收入)給予公平補(bǔ)償。”而對(duì)于被征收的土地，則只在第13條規(guī)定：“房屋被依法征收的，國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)收回。”除此并無(wú)進(jìn)一步的處置辦法。有收回，則應(yīng)有補(bǔ)償。法律規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)僅為“合理”二字，那么這便涉及到對(duì)“合理”的判斷。何謂合理補(bǔ)償?補(bǔ)償多少才謂合理?這其中的關(guān)鍵問(wèn)題即為對(duì)被收回土地的“價(jià)值”進(jìn)行確定。尤其是劃撥土地，作為被收回土地的主要類(lèi)型之一，其價(jià)值在實(shí)踐中向來(lái)難以確定，然而新條例并未對(duì)劃撥土地的價(jià)值確定程序予以規(guī)定。

實(shí)踐中收回國(guó)有土地使用權(quán)的操作程序應(yīng)該如何?有關(guān)國(guó)有土地“收回”應(yīng)由誰(shuí)執(zhí)行?補(bǔ)償主體是誰(shuí)?鑒于當(dāng)前我國(guó)大多城市社區(qū)(居委會(huì))是從原生產(chǎn)隊(duì)改制而來(lái)，集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)體早已發(fā)生轉(zhuǎn)移，那么，轉(zhuǎn)移后的補(bǔ)償主體是誰(shuí)?“許多住宅用地原來(lái)給村(居)委進(jìn)行過(guò)補(bǔ)償，那么，現(xiàn)在應(yīng)補(bǔ)給誰(shuí)?國(guó)家、省級(jí)項(xiàng)目在被征收房屋的國(guó)有土地上進(jìn)行建設(shè)的，要不要給市、縣政府進(jìn)行土地補(bǔ)償?”進(jìn)一步探討，依什么程序計(jì)算補(bǔ)償金額?“《條例》明確被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償是‘被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格’，顯然已包含了土地補(bǔ)償或土地使用權(quán)收益。那么，原集體經(jīng)濟(jì)組織的土地補(bǔ)償應(yīng)該如何計(jì)算?單位和個(gè)人獲取的‘市場(chǎng)價(jià)格’中要不要顯化‘土地價(jià)值’?同時(shí)，房屋價(jià)值由‘具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定’，其‘相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)’實(shí)際上是住建部門(mén)確定的資質(zhì)，那么國(guó)土資源部門(mén)確定資質(zhì)的‘土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)’能否參與?”以上均是尚待進(jìn)一步明確之處。

新條例第15條規(guī)定：“房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記。被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。”

“對(duì)房屋及相關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查登記，是新條例新設(shè)立的程序，調(diào)查登記的情況在很大程序上決定了公平補(bǔ)償?shù)幕疽竽芊駥?shí)現(xiàn)。但對(duì)被征收人拒不配合的，如何處理，新條例并未規(guī)定。”筆者以為，可采用信息登記公開(kāi)的方式，將拒不配合的被征收人情況登記在冊(cè)，用以備案，建成檔案系統(tǒng)歸總，便于隨時(shí)查閱。

新條例第16條規(guī)定：“房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書(shū)面通知有關(guān)部門(mén)暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書(shū)面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長(zhǎng)不得超過(guò)1年。”如何界定是否擅自改變“土地用途”?被征收房屋所使用的土地用途如何認(rèn)定?條例尚未有明確規(guī)定。依據(jù)前述《條例》第15條規(guī)定，被征收房屋用途的認(rèn)定，主要采取調(diào)查登記的辦法，那么如何“調(diào)查登記”?法律并未明確規(guī)定。條例只規(guī)定房屋征收部門(mén)進(jìn)行調(diào)查登記，則國(guó)土部門(mén)是否同樣有權(quán)參與調(diào)查登記?“房屋用途與土地用途是否應(yīng)該‘登記一致’?改變房屋用途的同時(shí)改變土地用途是否不予補(bǔ)償?新建、擴(kuò)建、改建房屋的同時(shí)，擅自改變土地用途和改變土地使用條件的是否要處罰?改變土地用途行為在被征收房屋‘調(diào)查登記’時(shí)被認(rèn)定為‘合法’的，國(guó)土部門(mén)還要不要處理?

事實(shí)上，長(zhǎng)期以來(lái)拆遷工作中房屋和土地用途的認(rèn)定，與能否順利達(dá)成拆遷協(xié)議有著十分直接的關(guān)系。為了獲得更大的經(jīng)濟(jì)利益而改變了住宅用途，但在拆遷時(shí)得不到滿(mǎn)足，一些‘釘子戶(hù)’就是這樣產(chǎn)生的。”因此，必須對(duì)被征收房屋的“土地用途”認(rèn)定程序加以進(jìn)一步明確。

三、評(píng)價(jià)結(jié)論

篇6

房地產(chǎn)調(diào)控政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地供應(yīng)、保障房建設(shè)、商品房銷(xiāo)售、稅收和金融等方面不斷深入，房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲趨勢(shì)得到初步控制。保障房建設(shè)規(guī)模和政策支持力度空前加大，相關(guān)建設(shè)、配置、運(yùn)營(yíng)、退出等管理制度開(kāi)始完善。同時(shí)對(duì)拆遷市場(chǎng)造成了深遠(yuǎn)的影響，首先拆遷成本將受到控制，但被拆遷人的期望不會(huì)降低，從而拆遷周期將延長(zhǎng)，最終影響土地上市。其次需優(yōu)先保證保障房用地供應(yīng)，從而政府和開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)目光將投向何方將不言而喻。最后對(duì)商品房購(gòu)買(mǎi)的限購(gòu)，將導(dǎo)致拆遷人需準(zhǔn)備更多的安置房源用于安置被拆遷人。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)變化多端的時(shí)期，必然要求作為該行業(yè)的專(zhuān)業(yè)人員不斷學(xué)習(xí)，從而適應(yīng)市場(chǎng)，滿(mǎn)足相關(guān)方的各種需求。本文將從征收相關(guān)的政策文件解讀出發(fā)，分析征收政策對(duì)各種類(lèi)型項(xiàng)目的影響，并就北京市征收項(xiàng)目的操作流程進(jìn)行匯總。

一、征補(bǔ)條例及其配套文件的要點(diǎn)解讀

（一）征補(bǔ)條例要點(diǎn)解讀

1、對(duì)公共利益的界定清晰，非公共利益拆遷暫時(shí)無(wú)法可依。

《征補(bǔ)條例》對(duì)公共利益的六種情況進(jìn)行了列舉，概念界定更加清晰，但調(diào)整范圍變窄了；同時(shí)，為彌補(bǔ)法律法規(guī)的滯后性，增加了第六條作為兜底條款，即法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

政府亟待改變?cè)诓疬w工作中的角色和被動(dòng)局面，明確政府只承擔(dān)國(guó)有土地上公共利益項(xiàng)目的房屋征收職責(zé)，并通過(guò)強(qiáng)化行政力量保證關(guān)系國(guó)計(jì)民生的項(xiàng)目能夠順利實(shí)施，使政府?dāng)[脫開(kāi)發(fā)商盈利工具的形象；同時(shí)，征補(bǔ)條例沒(méi)有涉及非公共利益部分拆遷，也意在讓政府退出非公共利益拆遷領(lǐng)域，讓非公共利益拆遷回歸市場(chǎng)行為。

2、征收取代拆遷，房屋征收的主體為市縣級(jí)政府。

3、想通過(guò)政府行為來(lái)保證征收與補(bǔ)償不存在任何營(yíng)利目的。規(guī)定建設(shè)單位不能參與搬遷，征收實(shí)施機(jī)構(gòu)不以營(yíng)利為目的。

4、補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)予以明確，補(bǔ)償程序規(guī)定先補(bǔ)償后搬遷。

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一直是引發(fā)搬遷矛盾的主要因素。《征補(bǔ)條例》對(duì)征收補(bǔ)償?shù)姆秶?biāo)準(zhǔn)和程序進(jìn)行了明確，并規(guī)定可對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。明確補(bǔ)償不得低于被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。使市場(chǎng)價(jià)格成為了補(bǔ)償?shù)拙€(xiàn)，彰顯征收的強(qiáng)制性補(bǔ)償，保證被征收人所得補(bǔ)償在市場(chǎng)上能買(mǎi)到區(qū)位、面積類(lèi)似的住房，保障被征收人的居住水平不降低，對(duì)被征收人的切身利益進(jìn)行了保護(hù)，有利于避免發(fā)生社會(huì)矛盾和糾紛。

5、強(qiáng)調(diào)決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開(kāi)、公平補(bǔ)償?shù)脑瓌t。

一是作出房屋征收決定前，準(zhǔn)備工作更多，要求更高。包括組織社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、聽(tīng)證會(huì)、制定征收補(bǔ)償方案等，準(zhǔn)備周期也將拖長(zhǎng)，制約因素增多，項(xiàng)目啟動(dòng)將會(huì)變得更加困難。

二是尊重被征收人的知情權(quán)、參與權(quán)和選擇權(quán)，該條例以大量條款對(duì)“公開(kāi)、公平、公正”的原則進(jìn)行了落實(shí)，改變了過(guò)去拆遷人制定拆遷政策被拆遷人被動(dòng)接受的局面。

三是有利于被征收人之間互相監(jiān)督，對(duì)“釘子戶(hù)”形成廣泛的社會(huì)輿論壓力，促進(jìn)形成公開(kāi)透明和良性互動(dòng)的征收環(huán)境；同時(shí)，征收可能會(huì)因多次論證、聽(tīng)證等因素影響，導(dǎo)致征收周期加長(zhǎng)，與被征收人的溝通工作更加凸顯重要。

6、對(duì)已簽協(xié)議不履行的，只能通過(guò)向法院解決。

取消原《拆遷條例》中規(guī)定已簽協(xié)議可以仲裁、可以訴訟，訴訟期間可以申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的救濟(jì)途徑，規(guī)定只能等法院判決生效后，申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，這樣等待的時(shí)間會(huì)較長(zhǎng)，征收進(jìn)度會(huì)因此變慢。

7、對(duì)于未達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的處理辦法。

可以申請(qǐng)行政訴訟或行政復(fù)議的只有被征收人一方。征收的主體是政府，政府不能既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判員，強(qiáng)制執(zhí)行的機(jī)關(guān)只能是居中的第三方人民法院。

8、征補(bǔ)條例增加被征收人產(chǎn)權(quán)調(diào)換的選擇權(quán)。

在過(guò)去的拆遷中，補(bǔ)償方式是由拆遷人一方?jīng)Q定的，如果拆遷人沒(méi)有房源，則可以不提供房源。《征補(bǔ)條例》強(qiáng)調(diào)被征收人的選擇權(quán)，即被征收人如果提出房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的要求，則征收人必須要提供相關(guān)房源。為了舊城改造進(jìn)行的征收，則還應(yīng)在改建地段或就近地段提供住宅。因此，按照《征補(bǔ)條例》精神，預(yù)備符合要求的房源是項(xiàng)目啟動(dòng)的重要前置條件，這對(duì)今后征收工作的實(shí)施提出了更高的要求。

9、強(qiáng)調(diào)征收的前提是保證社會(huì)穩(wěn)定。

《征補(bǔ)條例》的出臺(tái)背景是因各地違法拆遷、暴力拆遷、野蠻拆遷等惡性事件層出不窮，在拆遷領(lǐng)域出現(xiàn)了大量社會(huì)矛盾和沖突，不僅使政府面臨巨大的輿論壓力。而且對(duì)黨和政府形象造成了嚴(yán)重?fù)p壞。《征補(bǔ)條例》的出臺(tái)，除順應(yīng)民意呼聲之外，更是將征收維穩(wěn)工作提高到講政治，講大局的高度，防止征收工作再次成為破壞或影響社會(huì)和諧穩(wěn)定的事件多發(fā)地帶。

10、對(duì)未登記房屋規(guī)定更為細(xì)化，違法建筑均不補(bǔ)償。

《征補(bǔ)條例》采用更為審慎的態(tài)度，在征收之前對(duì)未進(jìn)行登記的房屋進(jìn)行合法性界定，相當(dāng)于將房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)遺留問(wèn)題提前予以解決，既體現(xiàn)了對(duì)被征收人權(quán)益的尊重和保護(hù)，又為以后的征收掃除了障礙，保障了征收工作的進(jìn)程。

11、僅針對(duì)被征收房屋產(chǎn)權(quán)人補(bǔ)償，房屋租賃人沒(méi)有規(guī)定。

征補(bǔ)條例只是針對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)人，對(duì)于有租賃關(guān)系的房屋產(chǎn)權(quán)人與租賃人之間的關(guān)系及補(bǔ)償處理由出租人自行解決。

（二）2011年6月7日住建部下發(fā)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》（建房【2011】77號(hào)），該文件較2003年出臺(tái)的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》（建住房【2003】234號(hào)）更體現(xiàn)公開(kāi)、公平、規(guī)范，體現(xiàn)一大政治特點(diǎn)，向民主邁進(jìn)了一步，關(guān)注民生，使補(bǔ)償更為公平。

1、體現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值補(bǔ)償原則，使征收補(bǔ)償價(jià)格與市場(chǎng)交易價(jià)格相匹配，實(shí)現(xiàn)公正評(píng)估。

2、明確強(qiáng)調(diào)由被征收人選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，保證了被征收人的自主選擇權(quán)，充分體現(xiàn)民主原則。

3、規(guī)定初步分戶(hù)評(píng)估結(jié)果要公示，避免拆遷工作人員適用標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一性，實(shí)現(xiàn)陽(yáng)光補(bǔ)償，透明拆遷。

4、操作程序和救濟(jì)措施規(guī)范化，明確規(guī)定征收評(píng)估的流程和方法，力求充分體現(xiàn)被征收房屋的市場(chǎng)價(jià)值，避免因房屋價(jià)值被低估而帶來(lái)的不公平現(xiàn)象。

（三）2011年5月27日北京市人民政府下發(fā)《北京市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施意見(jiàn)》（京政發(fā)【2011】27號(hào)），該文件主要規(guī)定了征收決定項(xiàng)目主體、工作步驟（九步驟）及需公開(kāi)的相關(guān)內(nèi)容（五公開(kāi)）。

（四）2011年6月10日北京市高級(jí)人民法院下發(fā)《關(guān)于施行前已取得拆遷許可證項(xiàng)目所涉案件有關(guān)審判、執(zhí)行工作的若干意見(jiàn)（試行）》（京高法發(fā)[2011]194號(hào)），該文件主要規(guī)定《征補(bǔ)條例》施行前本市國(guó)有土地上已取得拆遷許可證項(xiàng)目所涉案件的申請(qǐng)、受理、判決、執(zhí)行（先予執(zhí)行和強(qiáng)制執(zhí)行）等相關(guān)程序規(guī)定。在審判和執(zhí)行過(guò)程中遵循爭(zhēng)取各方理解和支持，嚴(yán)格依法審查標(biāo)準(zhǔn)，多做矛盾化解工作，慎用強(qiáng)制手段，切實(shí)維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定，努力實(shí)現(xiàn)“不強(qiáng)而解、不執(zhí)而行”的工作方針。

（五）2011年10月19日北京市人民政府下發(fā)《關(guān)于廢止〈北京市城市房屋拆遷管理辦法〉等規(guī)章和規(guī)范性文件的決定》第239號(hào)，該文件主要規(guī)定廢止《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（2001年11月1日北京市人民政府第87號(hào)令）、《關(guān)于北京市城市房屋拆遷補(bǔ)助費(fèi)有關(guān)規(guī)定的批復(fù)》（2001年12月5日北京市人民政府京政函109號(hào)文件）等相關(guān)規(guī)范性文件，但《征補(bǔ)條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制拆遷。

（六）2011年11月2日北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)下發(fā)《北京市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償中住房保障優(yōu)先配租配售管理辦法》京建法〔2011〕17號(hào)，該文件主要規(guī)定征收主體及住房保障相關(guān)管理部門(mén)應(yīng)優(yōu)先滿(mǎn)足被征收人符合本市公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房或限價(jià)商品住房條件的配售配租工作，并要求住房保障部門(mén)拆遷現(xiàn)場(chǎng)辦公，簡(jiǎn)化審批程序，提高辦事效率等相關(guān)事宜。

（七）2011年11月2日北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)下發(fā)《北京市國(guó)有土地上房屋征收房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定辦法》京建法〔2011〕16號(hào)，該文件主要從維護(hù)大多數(shù)被征收人的利益出發(fā)，規(guī)定國(guó)有土地上房屋征收房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)要求，評(píng)估機(jī)構(gòu)選定的組織主體，組織程序等內(nèi)容。

（八）2011年11月18日北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市人力資源和社會(huì)保障局、北京市工商行政管理局聯(lián)合下發(fā)了《北京市國(guó)有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償暫行辦法》京建法〔2011〕18號(hào)，該文件規(guī)定主要是國(guó)有土地上房屋征收時(shí)，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償房屋的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以及進(jìn)行補(bǔ)償相關(guān)程序等。

二、征補(bǔ)條例及配套文件對(duì)拆遷市場(chǎng)的影響

1、對(duì)在施項(xiàng)目的沖擊性較大。主要體現(xiàn)為：居民期望值升高，要求貨幣補(bǔ)償或安置房屋標(biāo)準(zhǔn)更高，普遍存在觀(guān)望態(tài)度；拆遷周期將延長(zhǎng)，隨之拆遷成本增大，拆遷難度加大；政府支持力度減弱，沒(méi)有強(qiáng)制拆遷保障，后續(xù)收尾難度大。從而拆遷主體就需創(chuàng)新工作方式，多渠道尋求拆遷突破點(diǎn)。

2、對(duì)停滯項(xiàng)目和已取得前期手續(xù)但未啟動(dòng)的項(xiàng)目的影響更大，再啟動(dòng)的可能性更小，拆遷成本、難度增大；具有實(shí)施主體變更的可能性；操作程序和組織模式將發(fā)生變化。從而需詳細(xì)分析項(xiàng)目狀況，結(jié)合政策，創(chuàng)新工作方式，多渠道尋求拆遷突破點(diǎn)；需進(jìn)一步研究分析是否可轉(zhuǎn)入公共利益范疇，由政府實(shí)施征收工作或按協(xié)議收購(gòu)方式實(shí)施。

篇7

    現(xiàn)將財(cái)政部、國(guó)家土地管理局財(cái)綜字（1995）10號(hào)文《關(guān)于加強(qiáng)土地使用權(quán)出讓金征收管理的通知》轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并結(jié)合我市具體情況，補(bǔ)充通知如下，請(qǐng)一并遵照?qǐng)?zhí)行。

    一、土地收入征收的范圍：

    （一）土地出讓預(yù)定金

    （二）出讓地價(jià)款，包括土地使用者轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)支付的地價(jià)款；

    （三）土地收益金，包括地租；

    （四）土地使用費(fèi)，指土地出讓合同中規(guī)定的每年應(yīng)收取的土地使用費(fèi)；

    （五）其它有關(guān)收入。

    1.按照規(guī)定延期付款期間應(yīng)當(dāng)收取的資金占用費(fèi)；

    2.土地使用者違約造成的扣繳定金；

    3.其他收入

    二、土地收入的交繳

    （一）土地使用者支付的土地有償使用費(fèi)用，由市、區(qū)縣房屋土地管理部門(mén)填寫(xiě)市財(cái)政局統(tǒng)一印制的《北京市國(guó)有土地有償使用收費(fèi)》專(zhuān)用票據(jù)，將土地收入存入經(jīng)財(cái)政局認(rèn)定的房屋土地管理部門(mén)在銀行開(kāi)設(shè)的國(guó)有土地有償使用收入專(zhuān)戶(hù)。

    （二）市、區(qū)縣財(cái)政局要在同級(jí)房屋土地管理部門(mén)國(guó)有土地有償使用收入的相同開(kāi)戶(hù)銀行開(kāi)設(shè)財(cái)政國(guó)有土地有償使用收入專(zhuān)戶(hù)。

    （三）經(jīng)辦國(guó)有土地有償使用收入的銀行，應(yīng)在房屋土地管理部門(mén)收到土地有償使用收入的次日，將全部款項(xiàng)劃入同級(jí)財(cái)政部門(mén)國(guó)有土地有償使用收入專(zhuān)戶(hù)。

    （四）因合同取消、調(diào)整等原因應(yīng)退還的有關(guān)收入，市、區(qū)縣財(cái)政局應(yīng)根據(jù)房屋土地管理部門(mén)提供的情況，及時(shí)核實(shí)并辦理退還手續(xù)。

    （五）各區(qū)、縣也可采取由土地管理部門(mén)與用地單位簽定土地出讓合同后，由用地單位將土地有償使用收入直接繳入財(cái)政專(zhuān)戶(hù)的辦法。

    （六）各級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)土地收入的交納也應(yīng)按上述辦法執(zhí)行。

    三、市、區(qū)縣財(cái)政局應(yīng)當(dāng)按照本級(jí)人民政府出讓土地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限分別負(fù)責(zé)土地有償使用收入的征收管理，并監(jiān)督本通知的實(shí)施。

    四、土地使用者應(yīng)按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限繳納地價(jià)款，未按照合同規(guī)定交款的，房屋土地管理部門(mén)可解除土地使用權(quán)出讓合同，不予辦理土地登記，不發(fā)放土地使用證，并可追究受讓方的賠償責(zé)任。

    五、房屋土地管理部門(mén)須按照有關(guān)規(guī)定填報(bào)“國(guó)有土地出讓情況報(bào)表”和“國(guó)有土地有償使用收入情況報(bào)表”，有關(guān)報(bào)表及要求另行制發(fā)。

    六、本通知下達(dá)前已經(jīng)取得土地收入的遠(yuǎn)郊區(qū)、縣應(yīng)當(dāng)按照本通知進(jìn)行清理，按此規(guī)定將土地收入繳入同級(jí)財(cái)政專(zhuān)戶(hù)。

    七、本通知自之日起執(zhí)行。

    財(cái)政部、國(guó)家土地管理局關(guān)于加強(qiáng)土地使用權(quán)出讓金征收管理的通知（財(cái)綜字〔1995〕10號(hào)）

    各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、土地管理局（廳）：

    為了進(jìn)一步加強(qiáng)土地使用權(quán)出讓金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“土地出讓金”）的征收管理，現(xiàn)對(duì)土地出讓金征收管理的有關(guān)問(wèn)題通知如下：

    一、根據(jù)國(guó)務(wù)院和財(cái)政部的有關(guān)規(guī)定，土地出讓金應(yīng)全部上繳財(cái)政，由財(cái)政列入預(yù)算，專(zhuān)款專(zhuān)用，專(zhuān)項(xiàng)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開(kāi)發(fā)。

    二、財(cái)政部門(mén)是土地出讓金收入的主管機(jī)關(guān)，土地行政管理部門(mén)是土地出讓金的代征機(jī)關(guān)，其他部門(mén)和單位一律不得代為征收。

    三、國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓合同簽訂后，土地管理部門(mén)根據(jù)土地出讓合同，負(fù)責(zé)填發(fā)“繳交國(guó)有土地使用權(quán)出讓金登記單”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“登記單”）。登記單一式五聯(lián)，第一聯(lián)存根（土地部門(mén)），第二聯(lián)、第三聯(lián)和第四聯(lián)土地部門(mén)填寫(xiě)后，送交財(cái)政部門(mén)；第五聯(lián)代交款通知單，交土地受讓方。

    四、土地受讓方應(yīng)根據(jù)交款通知單規(guī)定的金額、開(kāi)戶(hù)銀行和帳號(hào)，按規(guī)定時(shí)間將土地出讓金直接繳入“土地出讓金財(cái)政專(zhuān)戶(hù)”。

    五、土地受讓方按合同規(guī)定全部付清地價(jià)款后，財(cái)政部門(mén)應(yīng)為土地受讓方開(kāi)具“土地出讓金專(zhuān)用票據(jù)”，并在登記單第四聯(lián)和第五聯(lián)上加蓋收訖章。加蓋收訖章后的登記單第四聯(lián)，退土地部門(mén)存檔。土地管理部門(mén)根據(jù)土地受讓方所執(zhí)加蓋收訖章后的登記單第五聯(lián)、土地出讓金專(zhuān)用票據(jù)及有關(guān)規(guī)定，辦理土地登記手續(xù)，填發(fā)土地使用證。

    未按合同約定交繳土地出讓金的，土地管理部門(mén)可解除土地使用權(quán)合同，不予辦理土地登記，不發(fā)放土地使用證，并可追究受讓方的賠償責(zé)任。

    六、財(cái)政部門(mén)應(yīng)設(shè)“土地出讓金財(cái)政專(zhuān)戶(hù)”，用于土地出讓金的專(zhuān)項(xiàng)存儲(chǔ)和清算。財(cái)政部門(mén)應(yīng)于次月五日前和土地管理部門(mén)核對(duì)、清算當(dāng)月的土地出讓金收入和支出。土地部門(mén)應(yīng)按出讓宗地填報(bào)“國(guó)有土地使用權(quán)出讓金清算單”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“清算單”）。清算單一式三聯(lián)，第一聯(lián)土地部門(mén)存檔；第二聯(lián)和第三聯(lián)報(bào)送財(cái)政機(jī)關(guān)。財(cái)政部門(mén)應(yīng)根據(jù)土地管理部門(mén)填報(bào)的清算單，及時(shí)清算、撥付有關(guān)費(fèi)用并核撥土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)。清算核撥有關(guān)費(fèi)用后的土地出讓金凈收益應(yīng)按季繳入金庫(kù)，由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地開(kāi)發(fā)和管理情況，專(zhuān)項(xiàng)使用。

    七、“繳交國(guó)有土地使用權(quán)出讓金登記單”、“國(guó)有土地使用權(quán)出讓金清算單”、“土地出讓金專(zhuān)用票據(jù)”式樣由財(cái)政部統(tǒng)一規(guī)定，由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政部門(mén)監(jiān)制并發(fā)放。

    八、各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局），應(yīng)會(huì)同土地管理部門(mén)，根據(jù)本通知結(jié)合本地實(shí)際情況制定實(shí)施辦法。

篇8

ⅹⅹ路南段征收補(bǔ)償方案聽(tīng)證會(huì)主持詞

（2016年月日）

現(xiàn)在開(kāi)會(huì)，請(qǐng)與會(huì)者關(guān)閉通訊工具或調(diào)靜音狀態(tài)。

尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、聽(tīng)證代表、列席代表、同志們:

大家上午好!請(qǐng)各位代表和旁聽(tīng)人員找位置坐好。

為了廣泛征求社會(huì)各界對(duì)《ⅹⅹ路南段國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償方案》的意見(jiàn)，切實(shí)維護(hù)被征遷戶(hù)的合法權(quán)益，使補(bǔ)償方案更切合實(shí)際，更具科學(xué)性和可行性，今天在這里召開(kāi)ⅹⅹ路南段（國(guó)有土地上）房屋征收補(bǔ)償方案聽(tīng)證會(huì)。今天會(huì)議共有七項(xiàng)議程: 一是說(shuō)明聽(tīng)證主題，介紹聽(tīng)證代表、出席及受邀人員，并核對(duì)聽(tīng)證參加人的身份及到場(chǎng)情況。二是宣布聽(tīng)證紀(jì)律及注意事項(xiàng)。三是陳述征收補(bǔ)償方案的合法性說(shuō)明。四是聽(tīng)證代表質(zhì)詢(xún)、提問(wèn)和發(fā)表意見(jiàn)。五是聽(tīng)證陳述人進(jìn)行答辯。六是聽(tīng)證代表最后陳述。七是總結(jié)歸納。

下面，進(jìn)行第一項(xiàng)議程，說(shuō)明聽(tīng)證主題，介紹聽(tīng)證代表、出席及受邀人員，并核對(duì)聽(tīng)證參加人的身份及到場(chǎng)情況。

聽(tīng)證主題是：“賢路當(dāng)廣不當(dāng)狹，言語(yǔ)當(dāng)開(kāi)不當(dāng)塞”。為完善ⅹⅹ路南段（國(guó)有土地上）房屋征收補(bǔ)償方案，加快推動(dòng)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度。今天，我們?cè)诖艘怨_(kāi)的方式召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，這是依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十一條：“因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽(tīng)證會(huì)”的要求，在此對(duì)ⅹⅹ路南段（國(guó)有土地上）房屋征收補(bǔ)償方案進(jìn)行廣泛聽(tīng)取社會(huì)各界的意見(jiàn)和建議，以提高政府行政決策的透明度，推進(jìn)民主決策、科學(xué)決策。誠(chéng)懇地希望各位仁者見(jiàn)仁、智者見(jiàn)智、建言獻(xiàn)策。

6月1日，項(xiàng)目指揮部在政府網(wǎng)站了（國(guó)有土地上房屋）征收補(bǔ)償方案聽(tīng)證會(huì)的有關(guān)事項(xiàng)公告，并采取公開(kāi)報(bào)名和推薦的方式征集參會(huì)聽(tīng)證代表,截至昨天總共報(bào)名 人，經(jīng)過(guò)社區(qū)和職工代表確認(rèn)，我們從個(gè)人報(bào)名和推薦代表中產(chǎn)生 人，分別來(lái)自 人、 人、 人。另外從縣人大代表、政協(xié)委員、政府辦、監(jiān)察局、公證處、審計(jì)局、物價(jià)局、新聞媒體、城關(guān)鎮(zhèn)、社區(qū)等單位邀請(qǐng)代表10人。下面，讓我們以熱烈的掌聲對(duì)各位領(lǐng)導(dǎo)、聽(tīng)證代表、應(yīng)邀代表和參加聽(tīng)證會(huì)的表示熱烈歡迎!

受指揮部委托，今天的聽(tīng)證會(huì)由我擔(dān)任主持人，本人是ⅹⅹ; 聽(tīng)證員由ⅹⅹ擔(dān)任。聽(tīng)證陳述人由ⅹⅹ擔(dān)任。記錄人由 律師事務(wù)所注冊(cè)律師 擔(dān)任。這里說(shuō)明一點(diǎn)的是：會(huì)議全程錄音錄像。下面，請(qǐng)聽(tīng)證員核對(duì)聽(tīng)證參加人的身份及到場(chǎng)情況。……

核對(duì)完畢，參加今天聽(tīng)證會(huì)的應(yīng)到聽(tīng)證代表 人，實(shí)到聽(tīng)證代表 人，符合法律規(guī)定，會(huì)議可以舉行。現(xiàn)在進(jìn)行第二項(xiàng)議程，宣讀聽(tīng)證紀(jì)律及注意事項(xiàng):

1、會(huì)議紀(jì)律：

(1)參會(huì)人員不得隨意提前離開(kāi)會(huì)場(chǎng)。

(2)全體參會(huì)人員應(yīng)自覺(jué)維護(hù)會(huì)場(chǎng)秩序，會(huì)場(chǎng)內(nèi)嚴(yán)禁喧嘩、哄鬧或隨意走動(dòng)。

(3)與會(huì)人員應(yīng)相互尊重、真誠(chéng)相待，嚴(yán)禁使用偏激語(yǔ)言攻擊、指責(zé)或詆毀他人。

(4)代表發(fā)言時(shí)，請(qǐng)舉手示意，經(jīng)同意后方可發(fā)言。其他人應(yīng)認(rèn)真聽(tīng)取，不得隨意發(fā)言、提問(wèn)和插話(huà)，影響代表發(fā)言。擅自退出聽(tīng)證的，視為放棄聽(tīng)證權(quán)利，不影響聽(tīng)證正常進(jìn)行。

2、注意事項(xiàng)：

(1)因會(huì)議時(shí)間較緊，每位代表發(fā)言時(shí)間一般控制在5分鐘之內(nèi)（發(fā)言超過(guò)時(shí)間，將被提示）。

(2)代表發(fā)言時(shí)，請(qǐng)先介紹自己的姓名、單位和職業(yè)，并圍繞會(huì)議主題，簡(jiǎn)明扼要地闡明自己的觀(guān)點(diǎn)，對(duì)本次征收補(bǔ)償方案提出具體的意見(jiàn)和建議。

(3)旁聽(tīng)代表、特邀代表、列席代表和會(huì)務(wù)工作人原則不在會(huì)上發(fā)言，如時(shí)間允許，旁聽(tīng)人員也可發(fā)言（2至3 人），意見(jiàn)建議相同的則不重復(fù)，其它意見(jiàn)可以以書(shū)面形式提交。

……

現(xiàn)在進(jìn)行第三項(xiàng)議程，請(qǐng)縣征收辦主劉佩冉同志陳述《ⅹⅹ路南段國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償方案 (聽(tīng)證稿)》。

……

現(xiàn)在進(jìn)行第四項(xiàng)議程，聽(tīng)證代表質(zhì)詢(xún)、提問(wèn)和發(fā)表意見(jiàn)。下面，請(qǐng)參加聽(tīng)證會(huì)的代表發(fā)表自己的意見(jiàn)和建議，也可遞交書(shū)面材料，請(qǐng)記錄人員做好記錄、收集和匯總工作。

……

現(xiàn)在進(jìn)行第五項(xiàng)議程。請(qǐng)陳述人就聽(tīng)證代表提出的相關(guān)建議和詢(xún)問(wèn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)解答。

……

現(xiàn)在進(jìn)行第六項(xiàng)議程，請(qǐng)聽(tīng)證代表最后陳述。考慮時(shí)間問(wèn)題，允許2名旁聽(tīng)發(fā)言，現(xiàn)在想發(fā)言的請(qǐng)舉手

……

現(xiàn)在進(jìn)行會(huì)議最后一項(xiàng)議程，總結(jié)歸納，會(huì)后請(qǐng)各位代表、聽(tīng)證員、記錄員在聽(tīng)證記錄上簽名。

……

篇9

關(guān)鍵詞：房屋征收；財(cái)產(chǎn)權(quán)利；公共利益；補(bǔ)償

中圖分類(lèi)號(hào)：D923 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1002-2589（2015）11-0045-02

一、房屋征收中的公民財(cái)產(chǎn)權(quán)利

財(cái)產(chǎn)權(quán)是憲法賦予公民的基本權(quán)利之一，也是公民享有的最為重要的私權(quán)利之一。而作為民法基本原則之一的私法自治原則，也要求公民對(duì)其財(cái)產(chǎn)享有獨(dú)立的排他的支配權(quán)。但是在現(xiàn)實(shí)生活中，卻不斷遭受各種違法征收行為的侵害和剝奪。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的施行雖然表明了國(guó)家要對(duì)被征收人進(jìn)行公平補(bǔ)償?shù)臎Q心和信心，但是縱觀(guān)其內(nèi)容，我們不難發(fā)現(xiàn)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》只涉及國(guó)有土地上的房屋所有權(quán)[1]，公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利未能獲得全面、系統(tǒng)的保護(hù)，這主要包括以下兩個(gè)方面。

（一）國(guó)有土地上的房屋所有權(quán)

我國(guó)《物權(quán)法》第39條規(guī)定，“所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益、和處分的權(quán)利。”民法通說(shuō)認(rèn)為處分權(quán)是所有權(quán)內(nèi)容的核心，是所有權(quán)最基本的權(quán)能[2]。而在房屋征收過(guò)程中，公民不能根據(jù)個(gè)人的想法和意愿處分自己的房屋，若不對(duì)公民的房屋所有權(quán)進(jìn)行充分的保護(hù)，公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利很容易受到的侵犯。

（二）租賃權(quán)

與已廢止的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》不同的是，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》取消了對(duì)房屋承租人權(quán)利保護(hù)的規(guī)定，他們無(wú)法作為房屋征收關(guān)系的一方主體參與其中以維護(hù)自身的合法權(quán)益，這是較為不妥的。

當(dāng)征收標(biāo)的為房屋所有權(quán)時(shí)，被征收人當(dāng)然為房屋所有權(quán)人，但是我們應(yīng)該看到承租人的租賃權(quán)雖然不是征收標(biāo)的，但房屋承租人基于所享有的租賃權(quán)也應(yīng)當(dāng)獲得征收補(bǔ)償。房屋承租人的租賃權(quán)會(huì)因房屋所有權(quán)的變更而受到影響，承租人若只是通過(guò)向房屋原所有權(quán)人主張交付租賃物和使租賃物適于使用收益的狀態(tài)[3]，是很難得到實(shí)現(xiàn)的，否則《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》就不會(huì)在《合同法》已經(jīng)制定和頒布的情況下，專(zhuān)門(mén)設(shè)立法律條文對(duì)其進(jìn)行規(guī)范，明確房屋承租人有獲得拆遷安置補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，這無(wú)疑不是為了強(qiáng)化承租人的法律地位，使其可以在有法律依據(jù)的情況下行使自身的合法權(quán)益。況且，房屋承租人的財(cái)產(chǎn)權(quán)雖然并非是征收直接剝奪的對(duì)象，但其權(quán)益損害卻與征收的實(shí)施具有直接的因果關(guān)系[4]。

房屋承租人作為征收關(guān)系中一種非常重要的利害關(guān)系人，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為債權(quán)意義上的征收關(guān)系人，在今后的立法中，應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定承租人的征收關(guān)系人法律地位，或者將其置于“有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人”的地位。

二、房屋征收中公民財(cái)產(chǎn)權(quán)利受到侵犯的主要原因

（一）公共利益界定不明確

在公益征收實(shí)踐中，無(wú)法將公共利益從商業(yè)目的中分離出來(lái)，造成了濫用政府權(quán)力干預(yù)房屋征收、糾紛嚴(yán)重等現(xiàn)象，作為弱勢(shì)一方的被征收人得不到有效的保護(hù)[5]。

而區(qū)分公益征收和商業(yè)拆遷行為的關(guān)鍵就在于對(duì)公共利益的界定。我國(guó)《憲法》第13條規(guī)定，“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)實(shí)行征收或者征用并應(yīng)給予補(bǔ)償。”因此，只有出于實(shí)現(xiàn)公共利益的目的，才可以依法對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)實(shí)行征收、征用并予以補(bǔ)償，政府才能行使公權(quán)力介入房屋征收。但是《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》有對(duì)公共利益的概念和范圍的規(guī)定尚有模糊之處：首先，該條例第八條列舉的（二）到（五）項(xiàng)均是國(guó)家建設(shè)中的建設(shè)活動(dòng)，但如果要判斷某一特定的項(xiàng)目是否屬于為了公共利益，仍沒(méi)有明確的判斷標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有相對(duì)獨(dú)立的判定程序。其次，第八條中的（一）項(xiàng)關(guān)于“國(guó)防和外交的需要”的表述過(guò)于概括，沒(méi)有實(shí)際可操作性，而第（六）項(xiàng)的兜底條款更是為征收人濫用公共利益開(kāi)鋪平了道路。最后，公共利益界定的權(quán)利主體交給了市、縣級(jí)人民政府，公民無(wú)法行使自身權(quán)利介入公共利益的確定程序。

（二）房屋征收補(bǔ)償機(jī)制不完善

被征收人的利益能否獲得應(yīng)有的保護(hù)，在很大程度上依賴(lài)于征收補(bǔ)償，這也是房屋征收糾紛的核心問(wèn)題。雖然《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》已經(jīng)較之前的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》取得了明顯的進(jìn)步之處，但我國(guó)目前的房屋征收補(bǔ)償機(jī)制仍不完善，十分不利于保護(hù)作為弱勢(shì)群體的被征收人的利益。其主要表現(xiàn)為：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)缺乏獨(dú)立性，房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)模糊，房屋征收補(bǔ)償范圍過(guò)窄，安置補(bǔ)償不到位，房屋征收補(bǔ)償責(zé)任分配不明確。

（三）司法救濟(jì)制度不完善

通過(guò)分析《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，我們可以發(fā)現(xiàn)國(guó)家對(duì)于保障被征收人權(quán)益的司法救濟(jì)制度建構(gòu)并不完善，這主要體現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：第一，被征收人能夠提起行政復(fù)議或行政訴訟的事項(xiàng)僅為房屋征收決定，而對(duì)于房屋征收行為實(shí)施過(guò)程中的其他方面則無(wú)權(quán)進(jìn)行訴訟。第二，被征收人對(duì)房屋征收決定提起行政復(fù)議或行政訴訟的期間，根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，征收行為將不會(huì)停止進(jìn)行，即便被拆遷人果真勝訴，也無(wú)房屋可予以保護(hù)了。第三，房屋征收部門(mén)既負(fù)責(zé)實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作，又負(fù)責(zé)調(diào)查登記房屋具體情況的登記，很難形成有力的監(jiān)督體制，無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)被征收人的權(quán)利救濟(jì)。

三、房屋征收中公民財(cái)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)的建議

（一）正確界定公共利益的含義

公共利益含義的確定，能夠起到明確區(qū)分公益征收和商業(yè)拆遷，并能有效限制國(guó)家征收權(quán)的濫用，但是隨著時(shí)間的流轉(zhuǎn)，公共利益這一高度抽象概念的內(nèi)涵和外延不斷發(fā)生變化，我們應(yīng)該如何正確界定公共利益呢？

結(jié)合我國(guó)房屋征收的實(shí)際情況，我們可以從以下幾個(gè)方面來(lái)界定公共利益：第一，能夠使不特定多數(shù)人受益。根據(jù)少數(shù)服從多數(shù)的原則，超越個(gè)人利益的多數(shù)人的共同利益可以被認(rèn)為是公共利益，但是絕對(duì)不允許政府以公共利益為借口運(yùn)用權(quán)力完全不顧個(gè)人利益。此外，實(shí)現(xiàn)的公共利益必須要大于被侵害的個(gè)人利益以及采用最小的侵害手段實(shí)現(xiàn)公共利益，這是在實(shí)際運(yùn)用中不可忽視的兩點(diǎn)。還需注意的是，少數(shù)人的利益也可能成為公共利益[6]。第二，應(yīng)為向社會(huì)大眾提供公共產(chǎn)品或服務(wù)。這種產(chǎn)品和服務(wù)具有非競(jìng)爭(zhēng)性和非排他性，由社會(huì)大眾普遍分享，而不能被個(gè)人專(zhuān)享。第三，以促進(jìn)社會(huì)各方面的發(fā)展為目標(biāo)。為了全社會(huì)的經(jīng)濟(jì)、文化等方面的發(fā)展所采取的措施和手段當(dāng)然應(yīng)屬于公共利益，但是如果個(gè)人利益與全社會(huì)的發(fā)展相吻合，也可以被納入公共利益的范疇。第四，最終結(jié)果是使社會(huì)公眾獲得利益。如果僅口號(hào)上是為了公共利益，而實(shí)際最終的利益均為個(gè)別人所享受，則不能認(rèn)定為是實(shí)質(zhì)上的公共利益。

（二）完善房屋征收補(bǔ)償制度

1.完善房屋征收評(píng)估機(jī)制。完善房屋征收評(píng)估機(jī)制，最為重要的是房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)要保持中立，這主要包括兩個(gè)方面：評(píng)估機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)、組織上保持獨(dú)立和評(píng)估機(jī)構(gòu)法律責(zé)任的獨(dú)立。

2.擴(kuò)大房屋征收補(bǔ)償范圍。如前所述，租賃權(quán)作為公民的一項(xiàng)權(quán)利，在房屋征收過(guò)程中受到損失同樣也需要獲得補(bǔ)償，此外，公民依據(jù)《物權(quán)法》所享有的用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)等均應(yīng)受到合理的保護(hù)。故而，房屋征收應(yīng)當(dāng)是足額、完全的補(bǔ)償，補(bǔ)償范圍應(yīng)是以對(duì)房屋所有權(quán)和租賃權(quán)為主，兼顧預(yù)期收益和其他無(wú)形財(cái)產(chǎn)利益等。

3.明確房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。被征收人獲得的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)是與當(dāng)時(shí)市場(chǎng)情況相符合的價(jià)格，絕對(duì)不能低于所遭受到的損失。我國(guó)可以借鑒世界上先進(jìn)國(guó)家的做法，通過(guò)法律制度對(duì)房屋征收的具體標(biāo)準(zhǔn)和程序予以明確規(guī)定，如國(guó)務(wù)院可以根據(jù)房屋征收的實(shí)際情況，施行《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例實(shí)施細(xì)則》，對(duì)補(bǔ)償?shù)膶?shí)質(zhì)和程序條件、方法等問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定。

4.建立安置補(bǔ)償監(jiān)督機(jī)制。針對(duì)前述安置補(bǔ)償存在的問(wèn)題，需要在如下幾個(gè)方面建立監(jiān)督機(jī)制：首先，安置補(bǔ)償資金管理的監(jiān)督機(jī)制，避免挪用和滯留安置補(bǔ)償金的現(xiàn)象。其次，安置房建設(shè)監(jiān)督機(jī)制，督促征收人及時(shí)為被征收人安排安置房，使被征收人能夠盡快投入到正常的生活和生產(chǎn)中。最后，安置房質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制，保證安置房質(zhì)量，防止被征收人人身和財(cái)產(chǎn)權(quán)利受到侵犯。

（三）完善房屋征收司法解決機(jī)制

承前，我國(guó)在司法救濟(jì)層面上對(duì)于被征收人的保護(hù)是不夠充分的，國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)在制定有關(guān)征收的法律時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人訴訟權(quán)的行使提供保障，在被征收人提起行政復(fù)議或訴訟時(shí)，征收人應(yīng)當(dāng)暫停征收行為的進(jìn)行，以免成為無(wú)意義之訴。被征收人訴權(quán)的行使范圍絕不能夠僅限于征收決定這一個(gè)方面，其可以針對(duì)征收行為本身提訟，而更為重要的是當(dāng)被征收人和征收人就補(bǔ)償協(xié)議產(chǎn)生糾紛時(shí)，被征收人提起的應(yīng)是民事訴訟而非行政訴訟。

（四）提高公民的自我保護(hù)意識(shí)

在房屋征收中，被征收人法律維權(quán)意識(shí)淡薄、對(duì)拆遷知識(shí)了解的匱乏，是導(dǎo)致其私權(quán)利受到侵犯的一個(gè)不可忽略的原因[7]。因而，若想減少房屋征收糾紛的發(fā)生，單靠約束行政機(jī)關(guān)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，最為迫切的是提高公民的自我保護(hù)意識(shí)，這可以通過(guò)以下幾個(gè)方面來(lái)實(shí)現(xiàn)：首先，要培養(yǎng)公民參與意識(shí)，意識(shí)到自己作為國(guó)家的主人，應(yīng)積極參與到房屋征收中，對(duì)各項(xiàng)工作的實(shí)施進(jìn)行監(jiān)督。其次，了解和學(xué)習(xí)關(guān)于房屋征收的法律、法規(guī)，掌握自身享有的權(quán)利都有哪些，并明確在權(quán)利受到侵犯時(shí)可以采取的救濟(jì)措施。最后，公民應(yīng)意識(shí)到我國(guó)是法治社會(huì)，任何人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)必須是合法的，不能侵犯他人的權(quán)利，自覺(jué)遵守法律，不企圖采取非法手段獲得更多的房屋征收安置補(bǔ)償。

四、結(jié)論

房屋征收中公民財(cái)產(chǎn)權(quán)利的保護(hù)問(wèn)題，是我國(guó)在城市化建設(shè)中不可忽視的問(wèn)題，其能否得以解決關(guān)系到社會(huì)財(cái)富是否可以公平地進(jìn)行再分配，而這會(huì)影響到社會(huì)穩(wěn)定的根基，國(guó)家必須認(rèn)真處理房屋征收問(wèn)題。若想使公民的私權(quán)利在房屋征收中不受侵害，我們就應(yīng)該抓住問(wèn)題的關(guān)鍵和實(shí)質(zhì)，即公共利益內(nèi)涵和外延的確定及房屋征收補(bǔ)償制度的完善。需要予以注意的是，除了規(guī)范征收人的行為，更重要的是公民應(yīng)當(dāng)提升自身的權(quán)利保護(hù)意識(shí)，其法律意識(shí)的增強(qiáng)可以在根本上減少自身合法私有權(quán)利受到侵犯的機(jī)率。只有內(nèi)外因相結(jié)合，才能使公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利在房屋征收中獲得更加妥當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)。

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篇10

一、適用范圍

本方案適用于大街未施工建設(shè)路段1.5公里范圍內(nèi)的征地拆遷，包括將東橋口段、西橋口段和東三里段集體土地征為國(guó)有，并對(duì)上述三個(gè)村征地范圍內(nèi)120余戶(hù)房屋實(shí)施拆遷補(bǔ)償。

二、指導(dǎo)思想

認(rèn)真貫徹落實(shí)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見(jiàn)》、《省土地征收管理辦法》、《縣人民政府關(guān)于推進(jìn)城區(qū)住宅房屋征收貨幣化補(bǔ)償安置的意見(jiàn)》等法律法規(guī)規(guī)章規(guī)范性文件，參照國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償有關(guān)法律法規(guī)規(guī)章有關(guān)規(guī)定，鼓勵(lì)貨幣化補(bǔ)償安置，積極利用開(kāi)發(fā)性金融支持，為縣城中村改造體制機(jī)制創(chuàng)新積累可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)。

三、征地拆遷程序及補(bǔ)償

（一）擬征收土地公告、組織勘測(cè)調(diào)查。縣政府在被征地的東橋口、西橋口、東三里村集體經(jīng)濟(jì)組織所在地?cái)M征收土地公告。縣國(guó)土資源部門(mén)依據(jù)擬征收土地公告，組織勘測(cè)定界，并會(huì)同財(cái)政等有關(guān)部門(mén)、榆山街道辦事處及建設(shè)單位，與有關(guān)村民委員會(huì)、被拆遷戶(hù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、清點(diǎn)、核實(shí)，填寫(xiě)土地征收勘測(cè)調(diào)查清單。

（二）實(shí)施房屋評(píng)估。

1.選定評(píng)估機(jī)構(gòu)。縣國(guó)土資源部門(mén)會(huì)同榆山街道辦事處按照公開(kāi)公平原則選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。

2.評(píng)估方法及標(biāo)準(zhǔn)。被拆遷房屋比照擬征收土地公告之日被征收房屋所處房屋區(qū)位新建普通商品房市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估確定。評(píng)估價(jià)值中包括房屋裝飾裝修價(jià)值以及附屬于該房屋的土地使用權(quán)的價(jià)值。被拆遷房屋依法配套建設(shè)的儲(chǔ)藏室、簡(jiǎn)易房屋等附屬設(shè)施，給予貨幣補(bǔ)償，補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估確定。被拆遷戶(hù)安裝的固定電話(huà)、有線(xiàn)電視、寬帶網(wǎng)、空調(diào)、太陽(yáng)能熱水器等設(shè)施，按照拆遷房屋設(shè)備遷移補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償，不能遷移的按照附屬物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。被拆遷房屋院落內(nèi)的樹(shù)木，按照征地地面樹(shù)木補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。

3.房屋面積和用途確定。被拆遷房屋建筑面積和用途，以房屋權(quán)屬證書(shū)和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)。房屋權(quán)屬證書(shū)與房屋登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。無(wú)房屋所有權(quán)證書(shū)但建設(shè)手續(xù)齊全的房屋，其建筑面積以批準(zhǔn)建設(shè)文件載明的建筑面積為準(zhǔn)。

（三）簽訂征地拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。縣國(guó)土資源部門(mén)會(huì)同財(cái)政等有關(guān)部門(mén)擬定土地征收補(bǔ)償安置方案并公示，與有關(guān)村集體經(jīng)濟(jì)組織、被拆遷戶(hù)簽訂土地（房屋）征收補(bǔ)償安置協(xié)議。依法報(bào)省政府批準(zhǔn)土地征收方案并土地征收公告。

（四）補(bǔ)償安置。

1.被拆遷戶(hù)選擇貨幣補(bǔ)償方式的，對(duì)被征收土地的有關(guān)村集體經(jīng)濟(jì)組織，按照被征收土地所在區(qū)位征地區(qū)片綜合地價(jià)的20%給予土地征收補(bǔ)償，用于舉辦公益事業(yè)或者進(jìn)行公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；被拆遷戶(hù)的房屋補(bǔ)償安置費(fèi)用（包括被拆遷房屋價(jià)值補(bǔ)償、因拆遷房屋造成的搬遷補(bǔ)償、臨時(shí)安置補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償、選擇貨幣補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)）由縣財(cái)政部門(mén)會(huì)同國(guó)土資源部門(mén)通過(guò)榆山街道辦事處支付給被拆遷戶(hù)。搬遷補(bǔ)償、臨時(shí)安置補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償、選擇貨幣補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)的標(biāo)準(zhǔn)，按照《縣國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償和補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。縣房屋管理服務(wù)中心要及時(shí)公布更新縣城區(qū)存量商品房源信息，為被拆遷戶(hù)提供真實(shí)準(zhǔn)確的房源信息。

2.被拆遷戶(hù)選擇參加本村城中村改造安置且與被征地的村集體經(jīng)濟(jì)組織達(dá)成房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照城中村改造有關(guān)規(guī)定辦理（備注：不得突破平政發(fā)〔2009〕1號(hào)文件規(guī)定）。

（五）拆除房屋、移交土地。被征收土地村集體經(jīng)濟(jì)組織、被拆遷戶(hù)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)清理搬遷附著物，并移交土地。未在規(guī)定期限內(nèi)移交土地的，由縣政府責(zé)令限期移交土地；逾期仍不移交土地的，依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

四、其他

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。成立片區(qū)部分地段征地拆遷工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由縣委常委、常務(wù)副縣長(zhǎng)焦衛(wèi)星同志任組長(zhǎng)，副縣長(zhǎng)于瑞民同志任副組長(zhǎng)，縣國(guó)土資源局、榆山街道辦事處、財(cái)政局、住建委（規(guī)劃局）、城管執(zhí)法局、房管中心、物價(jià)局、司法局、法制辦、局、公安局等有關(guān)部門(mén)單位主要負(fù)責(zé)同志為成員。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任由榆山街道黨工委書(shū)記兼任，副主任由縣國(guó)土資源局、榆山街道辦事處、住建委、房管中心等有關(guān)部門(mén)單位分管負(fù)責(zé)同志兼任。從有關(guān)部門(mén)單位抽調(diào)工作人員組成征地補(bǔ)償、資金籌集、執(zhí)法保障、群眾工作等若干工作組，實(shí)行日調(diào)度、周總結(jié)，保障征地拆遷工作順利進(jìn)行。