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篇1

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)金融 金融市場 融資渠道 金融創(chuàng)新 金融監(jiān)管

中圖分類號:F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

文章編號:1004-4914(2010)05-042-02

房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),這決定了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融業(yè)的有效支持,因而建立房地產(chǎn)金融支持體系顯得至關(guān)重要。

一、房地產(chǎn)金融市場的概念及分類

1.房地產(chǎn)金融市場的概念。房地產(chǎn)金融市場是指房地產(chǎn)資金供求雙方運(yùn)用金融工具進(jìn)行各類房地產(chǎn)資金交易的總和。它可以是一個(gè)固定的場所,也可以是無形的交易方式,交易的方式可以是直接的,也可以是間接的。隨著信用工具的日益發(fā)達(dá)和不斷創(chuàng)新,房地產(chǎn)金融市場的業(yè)務(wù)范圍日益擴(kuò)大,包括了各類住房儲蓄存款、住房貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)取?/p>

2.房地產(chǎn)金融市場的分類。房地產(chǎn)金融市場作為金融市場的一個(gè)重要組成部分,可以按照多種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類,如按服務(wù)對象不同,房地產(chǎn)金融市場可分為房產(chǎn)金融市場和地產(chǎn)金融市場;按市場層次的不同,房地產(chǎn)金融市場可分為一級市場和二級市場;按市場交易方式,房地產(chǎn)金融市場可分為協(xié)議信用市場和公開市場。

3.房地產(chǎn)市場與金融市場的關(guān)系。自1998年住房貨幣化改革以來,我國房地產(chǎn)業(yè)得到了極大的發(fā)展,其中金融市場尤其是信貸市場的支持起到了舉足輕重的作用。據(jù)中國人民銀行11日的《2009年第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中的數(shù)據(jù)顯示,截至2009年年末,我國主要金融機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為7.33萬億元,占各項(xiàng)貸款余額的19.2%,顯然,房地產(chǎn)業(yè)已成為我國金融市場的重要組成部分。而房地產(chǎn)市場的繁榮離不開金融市場的參與和支持,同時(shí)房地產(chǎn)市場的繁榮也促進(jìn)了金融市場的進(jìn)一步發(fā)展。

二、我國房地產(chǎn)金融市場的現(xiàn)狀

20多年來,通過改革和政策舉措,我國住房建設(shè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展,同時(shí),我國住房金融業(yè)務(wù)持續(xù)快速發(fā)展,形成了以住房抵押貸款為主,以住房公積金為輔,兼有住房儲蓄的住房融資體系。2009年我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了投資加快、銷售增加、價(jià)格快速上漲和資金來源充裕等新情況。2009年前三季度,我國房地產(chǎn)開發(fā)投資25050億元,同比增長17.7%;房地產(chǎn)銷售同比增幅達(dá)44.8%,創(chuàng)自1998年房改以來歷史同期最高水平;房價(jià)持續(xù)上漲,環(huán)比連續(xù)7個(gè)月正增長,9月份,全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲2.8%;前三季度國內(nèi)貸款增速達(dá)47.2%,個(gè)人按揭貸款增速達(dá)107.7%,國內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款增長明顯加快,占資金來源的比重明顯提高。但是由于我國的房地產(chǎn)金融業(yè)起步晚、加上市場本身各種因素的限制,也存在很多問題。

1.房地產(chǎn)金融工具單一,住房開發(fā)過于依賴信貸資金。我國的房地產(chǎn)債權(quán)金融工具品種很少,只有個(gè)人住房按揭貸款、住房儲蓄貸款和住房公積金貸款等。在我國房地產(chǎn)市場上,商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的全過程,成為我國房地產(chǎn)市場各種相關(guān)主體的主要資金提供者。根據(jù)中國人民銀行對我國房地產(chǎn)投資資金來源分析,有55%的資金直接來自銀行系統(tǒng),如果加上施工企業(yè)墊資中銀行貸款,住房開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際對信貸資金的利用占其資金總規(guī)模70%以上,形成了對信貸資金的單向依存關(guān)系。一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)萎縮,必將給銀行系統(tǒng)造成嚴(yán)重危害,使銀行面臨倒閉和破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.地產(chǎn)金融市場深度僅限于一級市場,金融體系尚不健全。目前我國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品都集中在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的一級市場,對于房地產(chǎn)投資基金、個(gè)人住房抵押支持的證券(MBS)、抵押擔(dān)保證券等處于二級市場的金融產(chǎn)品,除去MBS正在建設(shè)銀行進(jìn)行試點(diǎn)外,其他產(chǎn)品目前還于理論研討階段,距離市場操作還相差甚遠(yuǎn)。由于房地產(chǎn)融資市場體系尚不健全,缺少專業(yè)性住房金融機(jī)構(gòu)和向住房融資提供擔(dān)保和保險(xiǎn)的機(jī)構(gòu),容易導(dǎo)致的諸如金融創(chuàng)新不足、監(jiān)管限制過多、政策引導(dǎo)不利等問題。

3.房地產(chǎn)金融資金運(yùn)作效率較低,存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。由于我國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)不健全,缺乏科學(xué)、合理、規(guī)范的經(jīng)營,使得房地產(chǎn)市場資金的配置效率低下;受系統(tǒng)內(nèi)資金供應(yīng)者的經(jīng)濟(jì)狀況和儲蓄率的制約,融資數(shù)量有限,難以滿足房地產(chǎn)龐大的資金需求。這就容易導(dǎo)致流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),出現(xiàn)“短存長貸”的現(xiàn)象,再加上房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營具有不確定性,一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)公司無法按時(shí)償還貸款,銀行就會(huì)出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)。

4.缺乏對低收入者住房供給的金融支持,政策性住房金融制度存在缺陷。我國是一個(gè)發(fā)展中國家,粗略估計(jì),低收入人群大約占城鎮(zhèn)人口的15%～20%。2007年8月國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》文件,對住房保障的指導(dǎo)思想、目標(biāo)、保障范圍、性質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)、方式、資金來源、管理方式等做出了詳細(xì)的規(guī)定。但由于多方面原因,我國為低收入者提供住房資金支持的渠道尚不健全,而住房公積金政策又存在某些缺陷。一方面住房公積金繳納對象有限,相當(dāng)一部分低收入群體的權(quán)益未得到有力的保護(hù);另一方面公積金的繳交仍沿用老辦法,使得收入分配中的不合理現(xiàn)象又完全投影到住房分配方面,造成二次分配不公,高收入者受益。三是住房公積金管理混亂,監(jiān)管不力。據(jù)統(tǒng)計(jì),2008年全國住房公積金繳存額4469.48億元,同比增加26.15%,實(shí)際繳存職工人數(shù)為7745.09萬人,只占在崗職工數(shù)的69.2%;個(gè)人公積金貸款2035.93億元,只占當(dāng)年住房公積金繳存額的45.55%,沉淀資金高達(dá)2000多萬元,住房公積金的職能作用進(jìn)一步弱化。

5.法制建設(shè)滯后,監(jiān)管和調(diào)控體系不完善。我國房地產(chǎn)金融法規(guī)不夠健全,法制建設(shè)滯后,對住房資金的籌集、運(yùn)用缺乏有效的管理與監(jiān)督。目前雖已出臺了《民法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等涉及到房地產(chǎn)抵押貸款的法律,但很多房地產(chǎn)金融市場的行為缺乏法律依據(jù),特別是住房按揭貸款,更是缺乏法律保證,這必將不利于房地產(chǎn)金融的進(jìn)一步健康發(fā)展。此外,我國政府對房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無一個(gè)明確的專門機(jī)構(gòu),缺乏有效的監(jiān)管體系,除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外,房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也急待制訂。

三、我國房地產(chǎn)金融市場未來發(fā)展的對策

1.建立多元化的融資渠道。以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局將逐步被多元化的融資格局所替代。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展以及融資政策的逐步放松,融資市場將出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)投資基金、銀行信貸以及房地產(chǎn)信托三足鼎立之勢。目前要重點(diǎn)解決房地產(chǎn)金融市場資金來源結(jié)構(gòu)單一,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和個(gè)人住房消費(fèi)貸款過度依賴銀行信貸的局面,建立多元化的房地產(chǎn)融資體系,拓展房地產(chǎn)融資渠道,應(yīng)逐步擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資的比重,提高自有資金比例。對于大型、優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè),可以考慮通過發(fā)行項(xiàng)目債券改善其負(fù)債結(jié)構(gòu)。

2.建立統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)金融體系。加快金融體制改革,逐步健全和完善房地產(chǎn)金融體系,建立我國房地產(chǎn)政策性金融機(jī)構(gòu),如可考慮在人行下設(shè)政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)(類似住房公積金管理中心),負(fù)責(zé)有關(guān)房地產(chǎn)金融方面一些具體規(guī)范的制定,為中低收入階層提供按揭擔(dān)保,負(fù)責(zé)住房公積金的總體管理,待條件成熟時(shí),開放房地產(chǎn)金融二級市場,逐步完善房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系,除原有的商業(yè)銀行、信托公司以及保險(xiǎn)公司之外,還要大力發(fā)展專業(yè)化的房地產(chǎn)投資基金、抵押資產(chǎn)管理公司、互助儲蓄銀行以及儲蓄貸款協(xié)會(huì)等金融機(jī)構(gòu)和住房融資擔(dān)保或保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。積極完善房地產(chǎn)金融一級市場,構(gòu)建二級市場,建立統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)金融體系。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場監(jiān)管和調(diào)控,合理規(guī)避房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)。由于我國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡、房地產(chǎn)市場的區(qū)域性以及消費(fèi)差異等特點(diǎn),可以根據(jù)需要建立多層次的房地產(chǎn)市場監(jiān)管和調(diào)控指標(biāo)體系。完善金融監(jiān)管體制,改進(jìn)金融監(jiān)管方式,提高金融監(jiān)管效能,維護(hù)房地產(chǎn)金融市場秩序,強(qiáng)化房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制,金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管,特別是對金融創(chuàng)新的有效監(jiān)管,完善貸款審核程序和借貸標(biāo)準(zhǔn),科學(xué)指導(dǎo)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的開展,建立對房地產(chǎn)投資開發(fā)一流通一銷售全過程金融資本化、專業(yè)化、動(dòng)態(tài)化的風(fēng)險(xiǎn)管理體系,防范和化解房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)。

4.完善住房公積金制度,構(gòu)建多元化、多層次住房保障體系。住房公積金制度作為一項(xiàng)政策性的保障制度,在保障中低收入群體住房需求方面已發(fā)揮一定作用,但也存在不少缺陷。應(yīng)逐步擴(kuò)大住房公積金政策的覆蓋面,擴(kuò)大公積金的使用范圍,提高其使用率,同時(shí)明確規(guī)定公積金的最高和最低繳存比例和限額,建立和諧發(fā)展的公積金制度。構(gòu)建以政府為主導(dǎo)的以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房為主體的多層次的住房保障體系,多渠道籌集和積累住房保障資金,加大財(cái)政預(yù)算安排,繼續(xù)推行從土地出讓凈收益中安排一定資金以及各地市住房公積金增值收益、直管公房出售后的部分凈收益用于保障性住房建設(shè),發(fā)行住房保障福利彩票,鼓勵(lì)社會(huì)多渠道籌集資金,探索新的市場化的住房保障模式。

5.建立健全與房地產(chǎn)金融有關(guān)的法律法規(guī)。借鑒國外成熟市場房地產(chǎn)金融法律法規(guī),盡快構(gòu)建和完善房地產(chǎn)金融市場的法律法規(guī)體系,規(guī)范市場主體的行為,制定和完善包括個(gè)人信用、住房抵押貸款、住房儲蓄、住房公積金、房地產(chǎn)擔(dān)保、房地產(chǎn)金融市場運(yùn)作管理等領(lǐng)域的法律法規(guī),對參與房地產(chǎn)金融的機(jī)構(gòu)在市場準(zhǔn)入、退出、接管、清算、破產(chǎn)等方面做出嚴(yán)格規(guī)定,指導(dǎo)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制,有效監(jiān)管房地產(chǎn)金融活動(dòng),保護(hù)房地產(chǎn)金融參與各方的合法權(quán)益。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融相關(guān)指標(biāo)的監(jiān)測分析以此制定金融政策,調(diào)控房地產(chǎn)投資總量、投資方向、融資渠道、融資成本,確保房地產(chǎn)金融的健康運(yùn)行。

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篇2

入世后，我國房地產(chǎn)金融業(yè)將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

首先是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)競爭加劇，信貸風(fēng)險(xiǎn)加大。入世后，首批進(jìn)入我國房地產(chǎn)開發(fā)市場的大多為國外資金實(shí)力雄厚、管理先進(jìn)、技術(shù)一流的大公司、企業(yè)集團(tuán)。與之相比，我國的房地產(chǎn)企業(yè)相對弱小，經(jīng)營機(jī)制落后，國內(nèi)企業(yè)過去在土地使用、項(xiàng)目取得等方面的優(yōu)勢將消失，勢必在競爭中處于劣勢。而國內(nèi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的信貸資金運(yùn)用大多為向國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)提供貸款，在債務(wù)軟約束的條件下，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)（尤其是國有企業(yè)）通過銀行負(fù)債將經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到了國內(nèi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)身上。此外，國外房地產(chǎn)金融發(fā)展較為成熟（如美國早在1934年就成立了聯(lián)邦國民抵押協(xié)會(huì)，開始了房地產(chǎn)金融二級市場的操作，而我國至今尚未建立房地產(chǎn)金融二級市場），國外房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)對于開辦房地產(chǎn)抵押貸款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)很有經(jīng)驗(yàn)，早已形成一整套完善的運(yùn)作規(guī)范，有相當(dāng)豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，具有高素質(zhì)的專業(yè)人才。而我國房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)還處于起步階段，不少房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)才剛開辦或還尚未開辦，金融商品較少，在強(qiáng)大的國外房地產(chǎn)金融競爭對手面前，人才缺乏、經(jīng)驗(yàn)不足，處于不利地位。

其次是國際經(jīng)濟(jì)變動(dòng)狀態(tài)對我國房地產(chǎn)金融的影響將加大。加入WTO使國內(nèi)房地產(chǎn)市場的脈搏與國際市場更趨一致，這既有有利的一面，也有不利的一面。如國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境動(dòng)蕩，國內(nèi)房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)都會(huì)受到較大的沖擊，與之相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)也會(huì)受到較大影響，如房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托投資等。同時(shí)，在外資大量進(jìn)入房地產(chǎn)時(shí)，還容易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)，一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)損失慘重，甚至?xí)?dǎo)致金融危機(jī)。

再次是房地產(chǎn)金融監(jiān)管難度增大。目前，我國還沒有建立起一個(gè)包括政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和商業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、貸款的創(chuàng)造和投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保或保證機(jī)構(gòu)的完整的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系，房地產(chǎn)金融監(jiān)管缺乏，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，對房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無一個(gè)明確的專門機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。入世后，國內(nèi)市場更加開放，外資金融機(jī)構(gòu)的廣泛進(jìn)入不僅會(huì)使國內(nèi)金融市場更加活躍，也使得對之加強(qiáng)監(jiān)管的難度加大。

入世給我國房地產(chǎn)金融帶來了新的發(fā)展機(jī)遇。

一是外資金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入帶來巨額資金，房地產(chǎn)融資渠道將有效增加，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)范圍將得到進(jìn)一步拓展。入世后，房地產(chǎn)資金的來源渠道更廣，如外商的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營投資、外資金融服務(wù)機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)存款、外商的各項(xiàng)企業(yè)存款、儲蓄存款等會(huì)有所上漲。目前，我國房地產(chǎn)金融工具單一，尤其是面對居民住房消費(fèi)的個(gè)人住房貸款品種較為單一，在還款方式、償還期限、貸款利率、首付率搭配方面不夠靈活，使得住房消費(fèi)信貸在很多城市“火”不起來，個(gè)人住房貸款占銀行各項(xiàng)貸款余額的比例不到1％，與發(fā)達(dá)國家20％的比例相差甚遠(yuǎn)。國外銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)有豐富的業(yè)務(wù)拓展經(jīng)驗(yàn)，有適應(yīng)社會(huì)各類人士的貸款品種、貸款手續(xù)簡便。外資銀行大量進(jìn)入房地產(chǎn)信貸領(lǐng)域，不僅給我們帶來了競爭，也給國內(nèi)房地產(chǎn)金融業(yè)帶來了先進(jìn)的管理技術(shù)，新型的金融工具，有利于滿足我國居民各種層次的住房信貸需求。

二是我國房地產(chǎn)金融行業(yè)水平、從業(yè)人員的素質(zhì)將得以提高。我國房地產(chǎn)金融業(yè)由于缺乏必要的外部競爭刺激，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的貸款，信貸人員擔(dān)心收不回而“懼貸”；對消費(fèi)者的個(gè)人住房貸款由于存貸利差小，辦理手續(xù)繁雜而缺乏積極性；房地產(chǎn)金融市場缺乏活力，人員素質(zhì)、行業(yè)水平尚未達(dá)到高水平。在外部壓力下，對金融從業(yè)人員的水平要求越來越高，國內(nèi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)必然會(huì)在經(jīng)營機(jī)制改革、管理方式、專業(yè)培訓(xùn)、金融工具創(chuàng)新、金融服務(wù)品種、服務(wù)質(zhì)量等方面下功夫，從而促進(jìn)行業(yè)整體水平的提高。

三是促進(jìn)我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展。一旦外資銀行和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)全面涉足房地產(chǎn)業(yè)，可能開辦對境內(nèi)居民的人民幣抵押貸款業(yè)務(wù)和對境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的貸款業(yè)務(wù)，同時(shí)還會(huì)帶來與房產(chǎn)相關(guān)的保險(xiǎn)品種。如美國的房地產(chǎn)抵押證券化業(yè)務(wù)相當(dāng)發(fā)達(dá)，美國聯(lián)邦國民抵押協(xié)會(huì)（FHMA）近30年來為3100萬個(gè)美國家庭購房提供了抵押貸款，金額達(dá)25000億美元。房地產(chǎn)抵押證券化不僅提高了銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，而且開辟了新的金融投資品種。國外保險(xiǎn)、金融機(jī)構(gòu)將憑借其強(qiáng)大的營銷網(wǎng)絡(luò)和先進(jìn)的管理技術(shù)涉足房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，尤其是抵押擔(dān)保業(yè)務(wù)和不動(dòng)產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，從而將與國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)一起，有力地推動(dòng)我國房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。

面對挑戰(zhàn)和機(jī)遇，金融房地產(chǎn)信貸工作應(yīng)積極研究對策，應(yīng)對挑戰(zhàn)。

1、要加強(qiáng)對國際慣例的學(xué)習(xí)和研究。學(xué)習(xí)和借鑒國外銀行的管理經(jīng)驗(yàn)，變外行為內(nèi)行。面對壓力，我們應(yīng)看到我們的優(yōu)勢，如對國情熟悉、與企業(yè)有長期密切關(guān)系、各種信息靈通等。但更應(yīng)仔細(xì)研究入世后將面臨的各種困難、自身運(yùn)作中的優(yōu)劣所在，做到心中有數(shù)，早作對應(yīng)之策。要在房地產(chǎn)信貸營銷理念、市場營銷策略、服務(wù)手段、運(yùn)作機(jī)制等各個(gè)方面加大創(chuàng)新力度并且要有實(shí)質(zhì)性的突破；要及早研發(fā)和推廣適應(yīng)形勢需求的新的房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品品種和業(yè)務(wù)，如試辦面向外國人士的按揭貸款、住房抵押貸款證券化、住房儲蓄、房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)合作、住房保險(xiǎn)等新的金融服務(wù)，只有這樣才能更好地迎接WTO帶來的挑戰(zhàn)。

2、要加快房地產(chǎn)信貸人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，簡化信貸手續(xù)，提高工作效率。入世后，房地產(chǎn)金融市場主體的復(fù)雜化要求從業(yè)人員能精通一門到幾門外語，熟練操作計(jì)算機(jī)，具備房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)投資、財(cái)務(wù)分析、商業(yè)銀行業(yè)務(wù)管理、國際金融等方面的知識。但目前，高水平的房地產(chǎn)金融人才還特別缺乏，而且今后還面臨人才流失的可能。因而，各級行都要高度重視房地產(chǎn)信貸人員的培養(yǎng)，通過開辦培訓(xùn)班、選送出國學(xué)習(xí)、鼓勵(lì)職工業(yè)余進(jìn)修等方式，培養(yǎng)出自己的高水平人才。此外，個(gè)人住房貸款手續(xù)繁雜、審批緩慢也是此項(xiàng)業(yè)務(wù)未能更快地發(fā)展的主要原因之一。轉(zhuǎn)變服務(wù)觀念，改善服務(wù)態(tài)度，改革管理體制，簡化手續(xù)必須及早研究解決。

篇3

一、衡陽市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及特征

(一)投資穩(wěn)步增長

1—9月，房地產(chǎn)完成開發(fā)投資26．65億元，同比增長17．04％。其中商品住宅完成投資18．77億元，同比增長10．5％，占整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額的70．43％；商業(yè)營業(yè)用房完成投資4．73億元，同比增長116．97％，占整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資額的17．75％。

(二)市場供需兩旺

1—9月．商品房施工面積1005．05萬平方米，同比增長34．78％。商品房竣工面積l87．95萬平方米，同比增長81．73％。累計(jì)銷售商品房1．14萬套，面積148．29萬平方米，同比分別增長104．62％、123．84％，1—9月份供銷比(期間商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積：期間商品房銷售面積)為0．66：l。

(三)價(jià)格漲幅平穩(wěn)

1—9月份．商品房均價(jià)為2525元／平方米，同比增長6．00％，商品住宅均價(jià)為2208元／平方米，同比增長8．02％。9月份，商品住宅均價(jià)同比增長19．28％，環(huán)比增長4．15％。資金回籠加速。1—9月，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源小計(jì)44．03億元，其中銀行貸款4．09億元，同比減少26．31％，自籌資金15．00億元。同比增長l6．82％。其他資金來源中，定金和預(yù)收款14．39億元，同比增長194．88％．旺盛的市場需求直接加速了開發(fā)商的資金回籠．困擾開發(fā)商多時(shí)的“資金鏈斷裂問題”得到轉(zhuǎn)變。

基于以上所述．在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇背景下，衡陽市房地產(chǎn)市場不景氣狀況已經(jīng)得到較大的改善。但是一方面這種建立在國家政策和信貸推動(dòng)基礎(chǔ)上，而不是建立在居民收入形成的購買力提高基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)市場復(fù)蘇，其可持續(xù)性還有待于時(shí)間的驗(yàn)證，另一方面影響房地產(chǎn)市場的基本因素還沒有完全消失．國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展還有可能出現(xiàn)波動(dòng)．衡陽市房地產(chǎn)業(yè)的真正復(fù)興還有待時(shí)日。

二、衡陽市房地產(chǎn)存在問題的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

(一)居民“理性預(yù)期”與房地產(chǎn)市場投機(jī)行為

西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中理性“經(jīng)濟(jì)人”假設(shè)認(rèn)為，在利己主義的推動(dòng)下。具備“完全理性”的人能夠自覺地實(shí)現(xiàn)利益最大化。房地產(chǎn)市場消費(fèi)者的市場行為符合“經(jīng)濟(jì)人”假設(shè)。消費(fèi)者在房價(jià)上漲時(shí)由于預(yù)期房價(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲．而且出于貨幣增值的需要，在房價(jià)上漲的預(yù)期下不可避免產(chǎn)生投機(jī)沖動(dòng)。今年以來，市面上出現(xiàn)的排隊(duì)購房的現(xiàn)象已經(jīng)屢見不鮮了，甚至出現(xiàn)了單純的“賣房號”現(xiàn)象．一些樓盤開盤不到幾／J,n,-t，就告售罄，而目前衡陽居民還沒有能支撐房地產(chǎn)這樣“瘋狂”的收入水平房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為一方面不利于反映居民真實(shí)住房需求：另一方面也擾亂了房地產(chǎn)市場價(jià)格，不利于其正常發(fā)展。從目前衡陽房價(jià)來看，泡沫成分應(yīng)該不大．而且又經(jīng)歷了一輪調(diào)整，衡陽市目前房價(jià)收入比大約為6左右，房價(jià)還在居民收入可以承受的范圍內(nèi)，但是如果對市場投機(jī)行為不加以抑制，面對逐步推高的房價(jià)．本身就比較脆弱的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)必然會(huì)受到損害，給區(qū)域經(jīng)濟(jì)金融體系帶來難以估量的損失。

(二)結(jié)構(gòu)性供需不平衡妨礙衡陽市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展

根據(jù)薩伊定律，供給能創(chuàng)造需求，也能抑制需求，能創(chuàng)造需求適應(yīng)需求的供給是有效供給，背離需求的供給是無效供給。衡陽商品房供給結(jié)構(gòu)性過剩問題依然存在。一是戶型結(jié)構(gòu)不合理。為迎合一部分人“貪大求全”的住房需求．近年來衡陽市開發(fā)大戶型住宅已成為一種趨勢，90平方米以下，總價(jià)較少的中小戶型住房占比微不足道。二是保障性住房占比不合理，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)滯后(見表1)，一部分經(jīng)濟(jì)困難家庭的住房需求沒有得到改善。

(三)金融機(jī)構(gòu)“非理性”行為孕育著房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)

金融機(jī)構(gòu)作為集體“經(jīng)濟(jì)人”有尋求自身利益最大化的沖動(dòng)，但是由于其經(jīng)理人是股東(或國家和政府)的委托人，不可避免在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中出現(xiàn)“拿別人的錢替別人辦事”，因而效率低下，甚至因?yàn)榉康禺a(chǎn)商的“尋租”行為損害委托人的利益。在房地產(chǎn)行業(yè)中，金融機(jī)構(gòu)因?yàn)槔鏇_動(dòng)而對房地產(chǎn)支持過度，不利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。如果開發(fā)商資金不足，開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行不下去，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)凸現(xiàn)出來，2008年的房地產(chǎn)市場不景氣導(dǎo)致商業(yè)銀行不良貸款顯著增加就是非常明顯的例證2008年9月．在房地產(chǎn)開發(fā)貸款總量減少1．51％(2009年l0月農(nóng)業(yè)銀行不良資產(chǎn)剝離)的條件下，衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)貸款損失類不良貸款數(shù)量同比增長84．48％，關(guān)注類貸款同比增長50．54％(見表2)，而關(guān)注類房地產(chǎn)貸款可能向不良貸款轉(zhuǎn)化。據(jù)已公布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2009年1—9月份，衡陽市空置商品房38．53萬平方米，同比增長132．52％，按9月份市場平均價(jià)格2382元／平方米計(jì)算。已經(jīng)沉淀了開發(fā)企業(yè)9．17億資金，在衡陽市房地產(chǎn)大量開發(fā)建設(shè)，居民實(shí)際收入沒有上升的情況下，購買力的釋放還能持續(xù)多久?(四)房地產(chǎn)民間融資潛藏的風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注民間融資作為正規(guī)金融的補(bǔ)充．因?yàn)橘Y金的稀缺性也會(huì)產(chǎn)生信貸配給現(xiàn)象。由于信息不完全對稱，在融資市場上會(huì)出現(xiàn)逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)。逆向選擇的結(jié)果是付出利息高的借款人獲得貸款，但是高利息必然要求高回報(bào)，在房地產(chǎn)行情看好時(shí)，這種回報(bào)可能會(huì)得到滿足，但是在目前房地產(chǎn)市場主要靠政府政策推動(dòng)，而居民收入水平提高形成的購買力并沒有得到很大改變的條件下，一旦出現(xiàn)政府優(yōu)惠政策不再延續(xù)，信貸政策收緊．就會(huì)出現(xiàn)商品房銷售不暢的情況．房地產(chǎn)市場將不可避免出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)。尤其是一些房地產(chǎn)項(xiàng)目存在的非法集資現(xiàn)象．更容易出現(xiàn)融資糾紛．這種情況在2008年的湘西集資案中已經(jīng)有例可循。

三、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇背景下金融機(jī)構(gòu)如何促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展

面對經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的大環(huán)境，衡陽金融機(jī)構(gòu)在推動(dòng)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展上應(yīng)有所作為．在支持房地產(chǎn)發(fā)展上應(yīng)更加注重科學(xué)性和靈活性

(一)把握好房地產(chǎn)金融支持的方向

房地產(chǎn)金融支持應(yīng)放在以下幾個(gè)方面。一是把握好民生性需求的解決。一方面要求金融機(jī)構(gòu)在加強(qiáng)商業(yè)性信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的同時(shí)，要加快調(diào)整房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)．優(yōu)先支持普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)．優(yōu)先滿足具有償還能力的家庭購買自住房的貸款需求：

另一方面，還要求金融機(jī)構(gòu)積極配合國家住房保障體系建設(shè)，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下．切實(shí)改進(jìn)對經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房建設(shè)的金融服務(wù)。二是把握好增量控制。

在對存量土地開發(fā)和在建工程項(xiàng)目實(shí)施金融調(diào)控的同時(shí)，更要加強(qiáng)對新增土地開發(fā)和新開工項(xiàng)目的調(diào)控。防止房地產(chǎn)企業(yè)不顧市場需求盲目開發(fā)，造成大量空置房積壓。在房地產(chǎn)貸款存量和增量方面也要突出信貸增量調(diào)控，嚴(yán)防形成的新不良貸款。三是把握好房地產(chǎn)穩(wěn)健經(jīng)營。根據(jù)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防控狀況．對金融支持的重點(diǎn)應(yīng)放在關(guān)注投資規(guī)模適度、現(xiàn)金流較充裕、項(xiàng)目適銷對路、企業(yè)資質(zhì)較好、還貸較及時(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)四是把握好市場失靈問題的解決。市場失靈理論告訴我們，房地產(chǎn)開發(fā)商的逐利性促使其熱衷于開發(fā)大面積、豪華型別墅和公寓，因此房地產(chǎn)市場本身不可能實(shí)現(xiàn)居民的“買不起大的，買小的，買不起貴的，買便宜的”愿望，政府的調(diào)控必不可少。對房地產(chǎn)信貸投向?qū)嵭兄笇?dǎo)，增加開發(fā)小戶型、普通商品房的信貸投放量，政府這只有形的手應(yīng)該發(fā)揮作用。

(二)把握住房地產(chǎn)金融支持的力度

房地產(chǎn)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)．因此為了防止區(qū)域經(jīng)濟(jì)大幅波動(dòng)，對于區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的金融支持力度應(yīng)把握“平衡”的原則。

一是把握住金融支持與居民住房需求的平衡。房地產(chǎn)金融支持應(yīng)在三方面把握好力度：首先是重點(diǎn)支持個(gè)人自住性消費(fèi)需求。對于個(gè)人改善住房條件的消費(fèi)需求，要在衡量個(gè)人償債能力的基礎(chǔ)上盡可能滿足；其次是有條件支持投資性需求．在嚴(yán)格執(zhí)行信貸政策，詳細(xì)了解貸款申請人的資料真實(shí)性的基礎(chǔ)上，對于具有投資價(jià)值的項(xiàng)目積極參與；第三是嚴(yán)格抑制炒作性房地產(chǎn)投機(jī)需求。這樣既能加大市場的有效需求，又能防止市場產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。

二是把握住金融支持與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的平衡。在全國經(jīng)濟(jì)增長放緩的大趨勢下，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對薄弱的區(qū)域金融機(jī)構(gòu)應(yīng)采取更加靈活的利率政策，如解決民生性住房的供需問題可以采取低于基準(zhǔn)利率的政策。而對開發(fā)大面積、超豪華型公寓則采取高于基準(zhǔn)利率一定比例的政策。這樣既可以解決供求結(jié)構(gòu)性問題，解決了一部分低收入家庭的住房問題，又促進(jìn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。新晨

(三)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系建設(shè)

一是建立房地產(chǎn)金融長效監(jiān)測機(jī)制。首先要建立適應(yīng)區(qū)域房地產(chǎn)金融調(diào)控的一系列風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，根據(jù)這些指標(biāo)進(jìn)行長期跟蹤監(jiān)測并及時(shí)向金融主管部門和銀行反饋，各金融機(jī)構(gòu)要協(xié)調(diào)共同行動(dòng)，對房地產(chǎn)民間融資活動(dòng)、房地產(chǎn)貸款使用、企業(yè)資金鏈狀況、企業(yè)資金異常情況、房地產(chǎn)投資規(guī)模和銷售狀況等要重點(diǎn)監(jiān)測．發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告和解決。

篇4

貸款規(guī)模擴(kuò)大融資方式多元

近幾年來,我國各家銀行在房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款規(guī)模不斷擴(kuò)大,對房地產(chǎn)的相關(guān)貸款占比在貸款整體中不斷上升。即使是在今年“國十條”出臺,國家調(diào)控力度空前的環(huán)境下,各家銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款熱情依然不減。2010年中期,多數(shù)銀行的房地產(chǎn)行業(yè)貸款的投入比重依然高于2009年年末。

與此同時(shí),因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)信貸受到嚴(yán)格控制,房地產(chǎn)信托融資成為許多房地產(chǎn)企業(yè)的新選擇。2010年上半年新發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品已近140款,規(guī)模超過350億元,而2009年全年才有181款房地產(chǎn)投資信托,規(guī)模也僅327億元。股市中的房地產(chǎn)板塊也儼然有“帶頭大哥”之勢。除此之外,2006～2009年3年間有近百億美元私募基金投資我國內(nèi)地房市,2007年全國房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)平均占總業(yè)務(wù)量曾一度達(dá)到60%……隨著國民置業(yè)的剛性需求和流動(dòng)性過剩的彈性需求,我國房地產(chǎn)金融市場經(jīng)歷了整體規(guī)模迅速擴(kuò)大、融資方式日益多元的發(fā)展過程。

完善調(diào)控手段加強(qiáng)管控力度

在房地產(chǎn)金融規(guī)模擴(kuò)大、融資手段日益多元的同時(shí),對應(yīng)于房地產(chǎn)業(yè)的階段性“過熱”,房地產(chǎn)金融可能出現(xiàn)的不理性現(xiàn)象,我國政府與金融監(jiān)管部門一直保持著高度警惕,出臺了一系列房地產(chǎn)金融調(diào)控政策。

以今年為例,1月12日,中國人民銀行決定上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2月12日,銀監(jiān)會(huì)《流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法》和《個(gè)人貸款管理暫行辦法》,其中規(guī)定貸款人不得發(fā)放無指定用途的個(gè)人貸款,并要求執(zhí)行貸款面談制度。4月17日,有“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”之稱的“國十條”出臺,要求商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,在房價(jià)高、房價(jià)上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),暫停發(fā)放購買第三套及以上住房的貸款,加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管;銀監(jiān)會(huì)將對開發(fā)貸款和土地儲備實(shí)行“三不貸”“三掛鉤”政策,對房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的貸款實(shí)行全程監(jiān)控,防范金融風(fēng)險(xiǎn)……

事實(shí)上,我國通過宏觀金融政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控的歷史可以追溯到1993年甚至更早。1993年,針對房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象,我國制定了“治理經(jīng)濟(jì)環(huán)境、整頓金融秩序”的方針,通過控制資金流向,緊縮銀根的金融信貸政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了調(diào)控;2002年的121號文件涵蓋了整個(gè)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù);2005～2008年上半年,我國連續(xù)8次提高貸款利率,并從2007年起連續(xù)15次調(diào)高存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款法定準(zhǔn)備金率,凍結(jié)了商業(yè)銀行的大量資金,對防止房地產(chǎn)發(fā)展過熱起到了重要作用。

從我國住房制度改革至今,我國房地產(chǎn)調(diào)控從直接干預(yù)房地產(chǎn)信貸政策,到利用利率、法定存款準(zhǔn)備金率、再貼現(xiàn)率和公開市場業(yè)務(wù)、匯率等工具,調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量,控制資金流向,有效地促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

當(dāng)前,我國對房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款占全部貸款的比重大概為19%,整體來看,房地產(chǎn)金融尚未形成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。但同時(shí)也應(yīng)該看到,我國的宏觀經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境依然復(fù)雜多變,房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資、投機(jī)性需求依然存在,進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理,持續(xù)開展房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)貸款壓力測試,堅(jiān)持房地產(chǎn)金融調(diào)控力度不放松,確保政策實(shí)施的穩(wěn)定性和持續(xù)性是金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)良性互動(dòng),共同穩(wěn)健發(fā)展的保證。 

相關(guān)鏈接

我國房地產(chǎn)金融調(diào)控政策回顧

1998～2002年,這一階段房地產(chǎn)金融市場的重點(diǎn)是支持房地產(chǎn)市場發(fā)展。1998年,中國人民銀行出臺《關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知》。這是人民銀行在住房改革后第一個(gè)明確支持房地產(chǎn)發(fā)展的金融政策。

2003年,中國人民銀行出臺《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(121號文件),拉響了宏觀調(diào)控的預(yù)警。文件要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金不得低于項(xiàng)目總投資的30%,嚴(yán)禁商業(yè)銀行以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式的貸款科目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款;限制房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)貸款; 嚴(yán)格控制建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途。

2004年4月25日起,實(shí)行差別存款準(zhǔn)備金率,將資本充足率低于一定水平的金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。9月,銀監(jiān)會(huì)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》,針對土地儲備貸款,房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款等方面的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理作出詳細(xì)規(guī)定。

2005年,將自營個(gè)人住房貸款利率回歸到相同期限貸款利率水平。中國人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合了《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》,此后《資產(chǎn)支持證券發(fā)行登記與托管結(jié)算業(yè)務(wù)操作規(guī)則》、《金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)監(jiān)督管理辦法》、《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》等文件相繼出臺并實(shí)施。

2006年,“國六條”和“國十五條”相繼頒布,主要措施包括:上調(diào)商業(yè)銀行貸款利率,收緊商業(yè)銀行流動(dòng)性,嚴(yán)格對外資房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的管理,控制境外購房需求等。

2007年,一年內(nèi)6次加息,《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》、《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》等文件出臺。2007年房地產(chǎn)金融調(diào)控政策主要是抑制房地產(chǎn)投資、投機(jī)的二套房貸款政策。

2008年,受全球金融危機(jī)影響,國家宏觀調(diào)控政策從“抑制過熱”轉(zhuǎn)為“穩(wěn)健”,9月16日開始降息并下調(diào)存款準(zhǔn)備金,100天內(nèi)5次降息。《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)授信風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》、《關(guān)于對房地產(chǎn)委托貸款情況進(jìn)行調(diào)查的通知》等文件。

篇5

【關(guān)鍵詞】宏觀經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；影響；策略；分析

改革開放以來，復(fù)蘇后的房地產(chǎn)業(yè)得到快速的發(fā)展，并且成績顯著，主要表現(xiàn)在城市面貌的極大改觀、居民居住條件的顯著改善及開發(fā)區(qū)的上佳成績。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)作用的巨大的，但是因我國房地產(chǎn)業(yè)尚處于初期的發(fā)展階段，相關(guān)的發(fā)展理論仍不完備，處于探索階段，因此，在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不斷發(fā)展當(dāng)中，亦存在著許多問題急需解決，如住房制度改革、土地投機(jī)、社會(huì)保障、結(jié)構(gòu)過剩、外商投資管理等問題。在我國，房地產(chǎn)業(yè)對于宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有較強(qiáng)的帶動(dòng)性，把握房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)勢發(fā)展和宏觀調(diào)控的整體感官，來促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，已經(jīng)成為我國當(dāng)前的重要課題。

1 宏觀經(jīng)濟(jì)因素對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

1.1 國民生產(chǎn)總值對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r存在著彼此的相互影響，當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)，就會(huì)進(jìn)行大量的合并和改組，這樣就使得市場上所出售的建筑和土地?cái)?shù)量大大增加。而失業(yè)造成居民收入水平的降低，進(jìn)而造成對于住房需求的減少。這種情況下，需求與供給間的不平衡，導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的降低。同理，在快速增長的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，人們收入水平穩(wěn)中有升，對于未來充滿期許，此時(shí)，房地產(chǎn)市場也通常會(huì)出現(xiàn)價(jià)格上升且供銷兩旺的現(xiàn)象。宏觀經(jīng)濟(jì)中，國民生產(chǎn)總值是一個(gè)重要的發(fā)展指標(biāo)，同房價(jià)呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系。

1.2 消費(fèi)水平對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

所謂消費(fèi)水平，指的是扣除儲蓄后，個(gè)人可支配收入的剩余部分。一般情況下，人們收入水平較高時(shí)，會(huì)選擇更好的房屋或增加房地產(chǎn)購買力，從而直接帶動(dòng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，居民財(cái)富不斷積累，消費(fèi)水平不能提升，這時(shí)房價(jià)雖然呈不斷上漲，但居民仍有購買的能力，并且這種能力會(huì)隨著水平的提升逐漸升高。因此，房價(jià)同居民消費(fèi)水平間亦呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系。

1.3 利率對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

在房地產(chǎn)供給方面，利率下降，貸款的成本隨之降低，房地產(chǎn)抵押和開發(fā)投資紛紛涌向房地產(chǎn)業(yè)，不論其初衷是投機(jī)還是投資，房地產(chǎn)的價(jià)格呈現(xiàn)出持續(xù)的上漲。利率下降，貸款成本隨之升高，大量資金退出房地產(chǎn)業(yè)，從而使得房價(jià)不斷下跌。在房地產(chǎn)需求方面，因房地產(chǎn)本身價(jià)格較高，消費(fèi)者普遍缺乏一次性購買的能力，而采用住房抵押貸款的形式實(shí)現(xiàn)購買，這時(shí)，利率的變化就會(huì)直接影響到消費(fèi)者的還貸成本。因此，房價(jià)同利率呈現(xiàn)出負(fù)相關(guān)的關(guān)系。

1.4 貨幣供給量對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

央行通過一系列貨幣政策工具來對貨幣供給量進(jìn)行改變，進(jìn)而影響到貸款的供給能力。增加貨幣供給量，貸款難度隨之減小，從而引起房價(jià)上漲，反之則放下降低。因此，可以說央行貨幣政策的實(shí)行同房價(jià)呈現(xiàn)出跟隨的相關(guān)性。

推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金,絕大部分都是從銀行流出的。因此,要加強(qiáng)對銀行的監(jiān)管,從源頭上控制投機(jī)資本。目前,我國還沒有建立起一個(gè)包括政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和商業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、貸款的創(chuàng)造和投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保或保證機(jī)構(gòu)的完整的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系,房地產(chǎn)金融監(jiān)管的缺乏,很容易造成大量信貸資金流入非生產(chǎn)性部門而引發(fā)泡沫。 國家金融監(jiān)管部門應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制,控制投資性購房,尤其是通過按揭貸款進(jìn)行的投機(jī)性購房。 有關(guān)部門應(yīng)該嚴(yán)格規(guī)定金融部門向房地產(chǎn)貸款的比例和房地產(chǎn)抵押貸款融資的比率,嚴(yán)格審查房地產(chǎn)抵押貸款的條件,住房開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),貸款應(yīng)主要投向適銷對路的住宅開發(fā)項(xiàng)目。同時(shí)要加強(qiáng)房地產(chǎn)商通過按揭貸款的回收進(jìn)行再開發(fā)的能力。強(qiáng)化個(gè)人住房貸款的管理,嚴(yán)禁發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款,嚴(yán)厲查處“假按揭”。商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款,應(yīng)嚴(yán)格評估抵押物的實(shí)際價(jià)值,落實(shí)抵押登記手續(xù),貸款額與抵押物實(shí)際價(jià)值的比例最高不得超過80%,商業(yè)銀行應(yīng)認(rèn)真分析開發(fā)項(xiàng)目及住房開發(fā)企業(yè)的有關(guān)情況,注意防范與期房相關(guān)的特定風(fēng)險(xiǎn)。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的宏觀調(diào)控策略

2.1 建立和健全住房保障體系

發(fā)揮政府主導(dǎo)職能，來解決中低收入家庭的住房問題，根據(jù)收入階段的不同，來對住房問題進(jìn)行差異化的解決，保持住房投資規(guī)模的合理性，對住房供給結(jié)構(gòu)加以調(diào)整，從而正確引導(dǎo)消費(fèi)模式和住房建設(shè)。

2.2 制定土地相關(guān)政策

制定土地相關(guān)政策，來對土地市場加以規(guī)范，對違法行為堅(jiān)決打擊，并進(jìn)行嚴(yán)厲處理。當(dāng)前，我國形勢下，必須進(jìn)一步完善土地供應(yīng)政策，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)土地監(jiān)測，從而抑制近些年來房地產(chǎn)投機(jī)增加、價(jià)格不斷上漲的局面。

2.3 完善土地增值稅政策

完善土地增值稅政策，使得一些企圖利用囤積土地來實(shí)現(xiàn)利潤增加的企業(yè)往往事與愿違。因?yàn)橥恋卦鲋刀愔贫仁蔷哂欣圻M(jìn)性質(zhì)的，通過進(jìn)一步完善土地增值稅政策，可以抑制房地產(chǎn)企業(yè)的高額利潤。

2.4 增加金融監(jiān)管強(qiáng)度

房地產(chǎn)監(jiān)督機(jī)關(guān)應(yīng)同市場發(fā)展相適應(yīng)，制定出有效合理的監(jiān)管方式，應(yīng)對房地產(chǎn)的貸款結(jié)構(gòu)做出調(diào)整，以完善其市場運(yùn)行的金融機(jī)制。就目前我國的情況來講，金融泡沫尚未形成，但從長遠(yuǎn)角度出發(fā)，實(shí)現(xiàn)房價(jià)理性上漲，今早構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)防范意識十分必要。

2.5 輔以租賃房政策

當(dāng)前，我國在住房保障方面除了廉租房制度、經(jīng)濟(jì)適用房制度和公積金制度外，基本沒有相關(guān)的配套支持政策。因此，我國應(yīng)對困難家庭實(shí)施租金補(bǔ)貼政策，實(shí)行稅收差異化制度，以房價(jià)整體上漲水平來對房價(jià)貼息值進(jìn)行計(jì)算。對于城鎮(zhèn)無房居民，可以在住房購買中享受一定的政府貼息額度。

3 總論

上述內(nèi)容中，論述了宏觀經(jīng)濟(jì)因素對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響，并就房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的宏觀調(diào)控進(jìn)行了分析。可以看出，我國宏觀經(jīng)濟(jì)同房地產(chǎn)有著很強(qiáng)的相關(guān)性，合理把握其間的關(guān)系，從而實(shí)現(xiàn)我國宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的兼顧發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]黃忠華.房價(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)研究綜述[J].中國土地科學(xué).2009（1）

篇6

【關(guān)鍵詞】美國次債危機(jī)；房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)；金融管理

一、當(dāng)前國際房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

美國次債危機(jī)已對世界經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大影響，尤其所展現(xiàn)出的房地產(chǎn)作為虛擬資產(chǎn)的特殊性和現(xiàn)代金融風(fēng)險(xiǎn)新特征相結(jié)合的當(dāng)前國際房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)變化值得我們關(guān)注。

（一）沖擊傳統(tǒng)觀念，充分體現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的強(qiáng)波動(dòng)性

美國次債危機(jī)是一起典型的由個(gè)人住房消費(fèi)而非房地產(chǎn)投資引發(fā)的金融危機(jī)。傳統(tǒng)理論認(rèn)為：住房消費(fèi)引發(fā)信貸危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)小，而住房投資引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)大。這正是我國目前“鼓勵(lì)消費(fèi)，抑制投資”的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的基本原則之一，根據(jù)購房行為和主體的不同在政策上區(qū)別對待。但從虛擬經(jīng)濟(jì)理論看，房地產(chǎn)屬于虛擬資產(chǎn)，其價(jià)格具有強(qiáng)波動(dòng)性，它不僅是一般耐用消費(fèi)品，更是一種投資工具，房價(jià)不只是由土地、建筑成本與消費(fèi)者效用決定，更重要是由投資房地產(chǎn)所能帶來的預(yù)期收益和資產(chǎn)升值的潛力決定[1]。這導(dǎo)致住房消費(fèi)與住房投資并無本質(zhì)差異，在適時(shí)誘因下，兩者都可引發(fā)危機(jī)。 正是房價(jià)的強(qiáng)波動(dòng)性，房地產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)和高收益使其成為投資或投機(jī)活動(dòng)的主要對象，這是房地產(chǎn)容易引發(fā)金融危機(jī)的主要因素之一。

（二）現(xiàn)代金融風(fēng)險(xiǎn)新特征

1、現(xiàn)代消費(fèi)者信貸風(fēng)險(xiǎn)的固有性

美國次級住房按揭貸款市場最初是在美國人信用評價(jià)完善，金融業(yè)高效監(jiān)管，經(jīng)濟(jì)景氣的背景下發(fā)展起來，采用了現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)管理模式，對每個(gè)貸款人的信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)評估，然后根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的大小來設(shè)定貸款的差異化價(jià)格、支付方式和還貸方式，但是其建立的基石始終是消費(fèi)者信貸。傳統(tǒng)的商業(yè)貸款可以通過對貸款申請者進(jìn)行事前的甄別和事后的審核來降低不良貸款率，但是消費(fèi)信貸者所固有的個(gè)體差異大，貸款數(shù)額小且分散，致使在美國金融機(jī)構(gòu)對次級住房抵押貸款對象仍因事前的甄別成本過高，缺乏規(guī)模經(jīng)濟(jì)性而處于兩難境地，最終在市場的過度競爭、房地產(chǎn)泡沫帶來的財(cái)富錯(cuò)覺和對新興金融衍生品規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)能力的強(qiáng)化下，埋下了風(fēng)險(xiǎn)隱患。

2、資產(chǎn)證券化具有兩面性

資產(chǎn)證券化于20世紀(jì)70年代源自美國，能將缺乏流動(dòng)性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為在金融市場上可以自由買賣的流動(dòng)性證券，因而具有拓寬融資渠道、分散風(fēng)險(xiǎn)的功能，是目前國際金融市場最具活力和推崇的金融創(chuàng)新之一。美國次債危機(jī)中各利益主體正是由資產(chǎn)證券化連接在一起，但最終也是因這個(gè)紐帶的斷裂導(dǎo)致了危機(jī)，并通過其風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)機(jī)制演釀為國際金融危機(jī)。這說明，資產(chǎn)證券化本身作為一種金融創(chuàng)新具有兩面性。如果利用得好，可以增加資產(chǎn)的流動(dòng)性，轉(zhuǎn)移、分散風(fēng)險(xiǎn)，帶來額外收益。反之，則將造成巨大損失。

3、金融風(fēng)險(xiǎn)波及范圍廣，影響深遠(yuǎn)

由于美國證券市場的開放性，特別是在當(dāng)今金融全球化與混業(yè)經(jīng)營的發(fā)展趨勢下，國際資本快速大規(guī)模流動(dòng)，任何一個(gè)國家金融市場的內(nèi)部失衡都會(huì)反映為外部失衡，進(jìn)而很快影響到與其具有緊密投資和貿(mào)易關(guān)系的國家，最后極有可能將所有國家不同程度地引入失衡與危機(jī)境地。美國次債危機(jī)從次級抵押市場開始，很快覆蓋整個(gè)資產(chǎn)抵押市場，再傳染到國內(nèi)資本金融市場，隨后又波及世界各國形成事實(shí)上的全球金融動(dòng)蕩就是一個(gè)有力的證明。

4、可能弱化本國政府宏觀調(diào)控能力

國際資本的滲透弱化了資本流入國家宏觀經(jīng)濟(jì)決策的獨(dú)立性和國家對宏觀經(jīng)濟(jì)的控制力，使得本國政府面對金融危機(jī)在調(diào)控時(shí)常陷入兩難困境。面對當(dāng)前日趨嚴(yán)重的全球通貨膨脹，加息和緊縮的貨幣政策可能是一種有效的方法。但從次級住房按揭貸款市場的穩(wěn)定來講，加息和緊縮的貨幣政策可能會(huì)進(jìn)一步形成現(xiàn)貨和衍生市場的資金鏈斷裂。而當(dāng)大批無辜者陷入危機(jī)的漩渦時(shí)，各國就不得不放棄自己原來制定的貨幣政策目標(biāo)，如原先實(shí)施緊縮貨幣政策的國家，為救市不得不采取反向操作，即向市場投放流動(dòng)性，以保證市場的穩(wěn)定性[2]。因此，可能弱化本國政府宏觀調(diào)控能力成為是現(xiàn)代金融風(fēng)險(xiǎn)中不可忽視的一個(gè)新特征。

二、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)

從融資看，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)金融主要是以銀行信貸為主，上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資等其他方式所占比重仍小，房地產(chǎn)證券化更是尚未展開。整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的融資幾乎完全集中在銀行，這勢必把房地產(chǎn)的市場風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，使銀行面臨潛在的金融危機(jī)。

從銀行看，雖然我國按揭市場發(fā)展時(shí)間不長，但在市場競爭和短期利潤的追逐下，個(gè)人住房按揭貸款一直被奉為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，各銀行將其作為市場規(guī)模擴(kuò)張的根本。貸前銀行放松個(gè)人住房按揭準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，缺乏信用評級，次級信用評定更是不確定，貸后又缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)管理。這樣，出現(xiàn)了不少假按揭和假資產(chǎn)證明，尤其是在前期國內(nèi)股市上漲及賺錢效應(yīng)誘導(dǎo)下，有些人通過假住房按揭貸款將銀行信貸資金投入證券市場。同時(shí)，沒有實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)證券化，國內(nèi)個(gè)人住房按揭貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)逐漸在銀行積累。

從市場環(huán)境看，從1998年到2006年，我國個(gè)人住房貸款從426.16億元增長到2.27萬億元，房地產(chǎn)市場的空前繁榮讓個(gè)人住房按揭貸款過速增長的風(fēng)險(xiǎn)暫時(shí)潛伏下來。但從2007年開始，央行為防止經(jīng)濟(jì)過熱、穩(wěn)定通脹預(yù)期，連續(xù)多次加息，大大增加了購房人的還貸負(fù)擔(dān)。同時(shí)，隨著中央持續(xù)對房地產(chǎn)市場調(diào)控，房價(jià)出現(xiàn)了下跌。一旦房價(jià)出現(xiàn)大波動(dòng)，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)周期性的變化，違約情況必然大增，潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)也將暴露無遺。

與美國相比，中國房地產(chǎn)市場存在兩大突出情況。一是房價(jià)上漲更快。從1998年開始，同樣在約8年的房地產(chǎn)繁榮期內(nèi)，我國不少城市房價(jià)上漲了4到5倍，而美國的房地產(chǎn)市價(jià)格僅上漲50%。二是面臨的風(fēng)險(xiǎn)可能更大。美國次級信用的人僅占整個(gè)金融市場的12-13%。并且，美國具有目前中國房地產(chǎn)市場無法比擬的多元化的金融市場體系及產(chǎn)品，個(gè)人信用評定，金融監(jiān)管和法律配套。盡管這樣，個(gè)人按揭貸款仍引發(fā)如此巨大的金融危機(jī)。雖然國內(nèi)個(gè)人住房按揭貸款除了沒有證券化讓其風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)展到整個(gè)金融市場之外，但實(shí)際上我國銀行所面臨的風(fēng)險(xiǎn)影響可能會(huì)更大。

三、對我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理的建議

（一）改變傳統(tǒng)觀念，警惕風(fēng)險(xiǎn)客觀存在

美國次債危機(jī)說明了，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，不僅住房按揭貸款有市場風(fēng)險(xiǎn)，而且住房貸款證券化產(chǎn)品也存在著市場風(fēng)險(xiǎn)；消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)是固有的，不僅住房投資能夠引發(fā)金融危機(jī)，住房消費(fèi)同樣也能夠引發(fā)金融危機(jī)。只是房地產(chǎn)市場繁榮時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)被掩蓋，一旦市場逆轉(zhuǎn)時(shí)，就會(huì)逐漸顯露出來。因此，雖然中美房地產(chǎn)金融市場存在較大差異，但是國內(nèi)銀行業(yè)及管理層要對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)予以高度關(guān)注，吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，避免類似危機(jī)在中國爆發(fā)。

（二）金融創(chuàng)新的同時(shí)必須注重金融風(fēng)險(xiǎn)的防范

21世紀(jì)金融業(yè)的發(fā)展趨勢是金融全球化和混業(yè)經(jīng)營。我們須充分認(rèn)識金融衍生品的兩面性：在分散風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也兼具放大風(fēng)險(xiǎn)的作用。金融衍生品為貸款人提供流動(dòng)性以及降低融資成本，并通過重新分配風(fēng)險(xiǎn)滿足投資者的不同偏好，有效地緩解風(fēng)險(xiǎn)過度集中于銀行體系的狀況。因此，仍需繼續(xù)推動(dòng)住房抵押貸款證券化，但在建立多元化房地產(chǎn)融資渠道的同時(shí)，還應(yīng)加強(qiáng)對衍生品市場發(fā)展的監(jiān)管，嚴(yán)控單一市場風(fēng)險(xiǎn)向其他市場傳播。

（三）商業(yè)銀行應(yīng)實(shí)行嚴(yán)格的貸款審核制度和風(fēng)險(xiǎn)管理措施

我國商業(yè)銀行一要堅(jiān)決落實(shí)國務(wù)院對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，嚴(yán)控個(gè)人住房按揭貸款市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，對個(gè)人住房按揭貸款者的收入采取真實(shí)性原則，將風(fēng)險(xiǎn)防范在貸款發(fā)生之前。二是加強(qiáng)商業(yè)銀行內(nèi)部控制和人住房信貸管理，防止風(fēng)險(xiǎn)貸款大量產(chǎn)生。三是建立并完善個(gè)人征信系統(tǒng)，加強(qiáng)個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)評級，采取嚴(yán)格的貸前信用審核，避免虛假按揭的出現(xiàn)。

（四）監(jiān)管部門應(yīng)做好風(fēng)險(xiǎn)提示和檢查工作

我國監(jiān)管部門應(yīng)做好風(fēng)險(xiǎn)提示和檢查工作，一是在房價(jià)動(dòng)態(tài)變化的市場環(huán)境下，要及時(shí)對市場參與各方發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，提高風(fēng)險(xiǎn)管控的前瞻性和有效性。二是嚴(yán)格監(jiān)督國內(nèi)商業(yè)銀行的個(gè)人住房信貸管理和相關(guān)政策執(zhí)行，加大對違規(guī)責(zé)任人處罰力度。同時(shí)，完善個(gè)人信貸法規(guī)，加強(qiáng)對失信、違約的懲處，從法律上有力保障消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的開展。三是實(shí)行必要的信息披露制度，對出現(xiàn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題及時(shí)分析說明，穩(wěn)定公眾信心。四是加強(qiáng)金融監(jiān)管的全球性協(xié)調(diào)與合作，降低國際金融風(fēng)險(xiǎn)的沖擊。

（五）避免房價(jià)大起大落，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和中央持續(xù)嚴(yán)控房價(jià)的背景下，我國管理部門要注意加息或減息的影響，防止房價(jià)強(qiáng)波動(dòng)的負(fù)面影響。進(jìn)一步加大保障性住房的供給，保障中低收入家庭的住房需求，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]周建成，包雙葉.住房消費(fèi)、住房投資與金融危機(jī)[J].財(cái)經(jīng)科學(xué)，2008，（3） .

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)信貸防范

金融業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)十分重要的行業(yè)，通過它的融資和支持功能，一直產(chǎn)生著加速各行各業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大作用。房地產(chǎn)業(yè)目前是我國國民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。它的發(fā)展，對于發(fā)展經(jīng)濟(jì)和提高生活，拉動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展，擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，都產(chǎn)生著極為重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持和投入，而房地產(chǎn)業(yè)存在著資金需求量大和自我積累有限的局限性，給金融投資帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)，因此如何規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展將是我國當(dāng)前十分重要的任務(wù)。

房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀及存在的問題

中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十多年的發(fā)展已逐步走向理性，但是房地產(chǎn)投資的收益與風(fēng)險(xiǎn)并存。在房地產(chǎn)投資過程中，政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)制度變革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策變化風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)等，均對房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持。房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)額巨大。投資回收周期較長。占用的資金及支付的利息多，企業(yè)的自我積累根本不可能保證連續(xù)投入資金的需要，如果沒有金融支持，企業(yè)就會(huì)發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難甚至發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)個(gè)人住房消費(fèi)也需要金融業(yè)的大力支持。國際上房價(jià)收入比約為三比一至六比一，而我國這個(gè)比率要更高一些，平均大約為八比一至十二比一，個(gè)別城市有的甚至更高。這意味著，我國城市一個(gè)家庭要在禁絕一切消費(fèi)的情況下，積累至少8-12年才能買得起一套住房。但是借助于住房消費(fèi)信貸，家庭的積累過程就會(huì)大大縮短，住房消費(fèi)可以提前實(shí)現(xiàn)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這無異于縮短了銷售時(shí)間加快了資金周轉(zhuǎn)，減少了資金占用和利息支付，從而增加了利潤。

房地產(chǎn)信貸是金融業(yè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。房地產(chǎn)金融一般可分為開發(fā)信貸和消費(fèi)信貸，據(jù)世界各國統(tǒng)計(jì)，住房金融有兩個(gè)“三七開”之說，一個(gè)“三七開”是國內(nèi)各項(xiàng)貸款中大約有30%是給房地產(chǎn)業(yè)，另一個(gè)“三七開”是房地產(chǎn)業(yè)貸款中的70%是貸給個(gè)人買房的，另外30%是貸給開發(fā)商。中國房地產(chǎn)金融從無到有，從小到大，發(fā)展十分迅速，而且發(fā)展空間非常大。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人住房消費(fèi)信貸增長逐年上升。1998年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2028.92萬元，2003年擴(kuò)大到6657.35億元，是1998年的3.2倍。同時(shí)，個(gè)人住房消費(fèi)信貸也快速增長。2003年與1998年相比，個(gè)人住房消費(fèi)貸款增加了11353.58億元，增長了26.64倍。盡管如此，目前我國的房地產(chǎn)金融市場發(fā)展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現(xiàn)象。主要表現(xiàn)為：

房地產(chǎn)融資渠道單一，房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款，使房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行。中國房協(xié)副會(huì)長顧云昌把房地產(chǎn)與銀行業(yè)過去5年緊密合作的時(shí)光比作“蜜月”，他說：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒有想到第三者或其他更多渠道，銀行業(yè)也樂意為我們服務(wù)，但銀行確實(shí)也因此承擔(dān)了巨大風(fēng)險(xiǎn)。”據(jù)估算，80％左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接來自商業(yè)銀行信貸。在目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲備貸款等，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。有關(guān)方面資料表明，四大國有商業(yè)銀行剝離的1.4萬億不良資產(chǎn)30%是與房地產(chǎn)相關(guān)。

房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)單一，沒有形成完整的房地產(chǎn)金融體系。缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場機(jī)構(gòu)體系，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融市場體系，缺乏獨(dú)立、有效的房地產(chǎn)金融市場中介服務(wù)體系，沒有形成完備的房地產(chǎn)金融一級市場，尚未建立房地產(chǎn)金融二級市場。據(jù)央行研究局的報(bào)告，2002年房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)融資占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源不足0.5%；房地產(chǎn)債券融資所占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年來，房地產(chǎn)資金信托較為活躍，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2003年上半年推出的房地產(chǎn)資金信托計(jì)劃也不過20億元，微乎其微。房地產(chǎn)信托起源于美國20世紀(jì)60年代，經(jīng)歷了迅速發(fā)展、衰落、復(fù)蘇、穩(wěn)定發(fā)展的過程，現(xiàn)在美國大約有300個(gè)房地產(chǎn)投資信托，他們的總資產(chǎn)超過3000億美元，大約2/3在國家級的股票交易所上市，已成為美國房地產(chǎn)證券化的主要形式。由于其在產(chǎn)權(quán)、資本、經(jīng)營上具有的優(yōu)勢，其發(fā)展已為世人所矚目，英國、日本等發(fā)達(dá)國家也紛紛效仿。

對房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制還很不完善。目前，我國房地產(chǎn)金融市場的法規(guī)建設(shè)相對于房地產(chǎn)市場發(fā)展而言還是相當(dāng)滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外，還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管框架，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。

我國個(gè)人征信系統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控，個(gè)人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。目前，中國商業(yè)性個(gè)人住房貸款不良貸款率不到0.5％，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良貸款率僅為0.24％，這對改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用。但按照國際慣例，個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為3年到8年，而中國的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)是最近3年才開始發(fā)展起來的。一般來講，個(gè)人信貸業(yè)務(wù)會(huì)給銀行帶來以下風(fēng)險(xiǎn)：一是信用風(fēng)險(xiǎn)，即借款人由于某種原因（如失業(yè)或突發(fā)事件）而不能按期足額償還銀行貸款的情況；二是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，即由于銀行資金過度集中投放于期限較長的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，從而使商業(yè)銀行面臨流動(dòng)性危機(jī)；三是操作風(fēng)險(xiǎn)，是指由于不完善或失靈的內(nèi)部程序、人員、系統(tǒng)或外部事件導(dǎo)致?lián)p失的風(fēng)險(xiǎn)；四是利率風(fēng)險(xiǎn)，即由于利率的變化而使商業(yè)銀行遭受損失的情況；五是市場風(fēng)險(xiǎn)，即由于整個(gè)房地產(chǎn)市場大幅下滑，從而波及商業(yè)銀行并給銀行造成損失的情況；六是政策風(fēng)險(xiǎn)，即由于有關(guān)房地產(chǎn)市場或個(gè)人房貸業(yè)務(wù)相關(guān)政策的出臺而使商業(yè)銀行受到影響的情況。銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施

政府要增強(qiáng)對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學(xué)性，改善對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理，完善調(diào)控手段，提高調(diào)控能力，促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地均衡發(fā)展，防止大起大落，防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此必須首先加強(qiáng)房地產(chǎn)市場統(tǒng)計(jì)工作，完善全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，建立健全房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)體系。通過全面、準(zhǔn)確、及時(shí)地采集房地產(chǎn)市場運(yùn)行中的相關(guān)數(shù)據(jù)，并對影響市場發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、公布，政府可以全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導(dǎo)，以實(shí)現(xiàn)對我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況的預(yù)警和對房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的引導(dǎo)。其次政府要設(shè)計(jì)合理、嚴(yán)密的房地

產(chǎn)稅制，引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的過度投機(jī)。比如對土地空（閑）置征稅，以鼓勵(lì)持有人積極投資開發(fā)，提高囤積投機(jī)的成本；征收土地增值稅，土地增值稅能有效地抑制土地投機(jī)，且能將由社會(huì)引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會(huì)，體現(xiàn)了社會(huì)公正；征收土地保有稅，以刺激土地供給等。

銀監(jiān)會(huì)應(yīng)加快發(fā)揮在社會(huì)信用基礎(chǔ)和市場誠信制度建設(shè)中的重要作用，完善監(jiān)管手段，提高監(jiān)管能力，充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務(wù)功能。激勵(lì)誠信行為，促使各經(jīng)濟(jì)主體在日常信用活動(dòng)中養(yǎng)成守信習(xí)慣，彼此建立起互信、互利的信用關(guān)系，確立失信成本遞增的違約制裁機(jī)制，嚴(yán)懲欺騙和違約行為，在全社會(huì)范圍內(nèi)營造起誠實(shí)守信的氛圍和環(huán)境，促進(jìn)金融穩(wěn)定。

我國應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場，以達(dá)到分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)對于銀行依賴性過大，不利于自身發(fā)展，同時(shí)商業(yè)銀行過度的房地產(chǎn)貸款，有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因?yàn)樯虡I(yè)銀行的資金主要是吸收社會(huì)存款，投向期限較長的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不符合銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性、安全性的要求，容易造成清償危機(jī)，產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)。在成熟規(guī)范的市場中，房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的融資不僅應(yīng)有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式，在一級市場以外，還應(yīng)存在著發(fā)達(dá)的證券化二級市場。在這個(gè)二級市場上，各種房地產(chǎn)金融工具同時(shí)存在，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等等。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)化，導(dǎo)致資源的合理配置。

加快住房按揭貸款證券化進(jìn)程，降低銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國住房商品化加快，個(gè)人住房貸款將迅速增加。當(dāng)?shù)揭欢ㄒ?guī)模時(shí)，商業(yè)銀行會(huì)面臨較大的資金缺口，以及資金來源的短期性與住房貸款資金需求長期性矛盾，這無疑會(huì)帶來新的金融風(fēng)險(xiǎn)。從國際經(jīng)驗(yàn)看，一旦經(jīng)濟(jì)不景氣，呆壞帳比例容易升高，而實(shí)施住房貸款證券化，可以分散該業(yè)務(wù)面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)。通過實(shí)施住房貸款證券化，使整個(gè)住房金融市場與資本市場有機(jī)互動(dòng)，可以擴(kuò)大商業(yè)銀行的融資規(guī)模，同時(shí)還會(huì)帶來良性的連鎖效應(yīng)，提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性、降低銀行開展住房貸款業(yè)務(wù)成本。

篇8

[關(guān)鍵詞] 日本 房地產(chǎn)業(yè) 周期 經(jīng)驗(yàn)借鑒

近年來,我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了局部地區(qū)過熱的現(xiàn)象,已引起廣泛的關(guān)注。我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚,借鑒別國經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌虮苊獠槐匾膿p失。

一、房地產(chǎn)周期的定義

關(guān)于房地產(chǎn)周期的定義如同經(jīng)濟(jì)周期的定義一樣,很難說有一個(gè)得到大多數(shù)研究者都認(rèn)可的定義。多是用諸如租金變化率, 空置率和建筑活動(dòng)等現(xiàn)象來描述房地產(chǎn)周期波動(dòng)的現(xiàn)象。本文采取的房地產(chǎn)業(yè)波動(dòng)周期的定義是: 房地產(chǎn)周期是所有類型房地產(chǎn)的總體利潤率反復(fù)出現(xiàn), 周期性發(fā)生的, 但是無規(guī)則的波動(dòng), 并且這種現(xiàn)象在房地產(chǎn)活動(dòng)的其他許多指標(biāo)上也明顯具有如此反映, 只不過(這些指標(biāo))各自或領(lǐng)先或滯后于整體房地產(chǎn)周期。

二、日本的房地產(chǎn)周期狀況

從1956年至2008年日本的房地產(chǎn)周期大致可以分為5個(gè)周期:

周期1(1956年～1966年):二戰(zhàn)以后日本宏觀經(jīng)濟(jì)保持高速增長,尤其是重型、大型產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,導(dǎo)致對工業(yè)用地的需求劇增,由此推動(dòng)日本房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。在本周期內(nèi),前6年為擴(kuò)張期,后4年為收縮期,1961年房地產(chǎn)業(yè)達(dá)到繁榮期。

周期2(1966年～1976年):上世紀(jì)60、70年代,日本經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長造就了1973年房地產(chǎn)市場的繁榮,但隨后1974年的石油危機(jī)使得經(jīng)濟(jì)增長率幾乎降為0,日本房地產(chǎn)也出現(xiàn)連續(xù)3年的回落。本周期的特點(diǎn)有:以住宅開發(fā)為重點(diǎn),住宅地價(jià)漲幅超過平均地價(jià)漲幅;全國各地與大城市的地價(jià)升幅差距明顯縮小,甚至出現(xiàn)全國平均地價(jià)漲幅超過大城市的現(xiàn)象。這表明房地產(chǎn)投資或投機(jī)獲取暴利的現(xiàn)象導(dǎo)致地價(jià)上漲的趨勢已經(jīng)向全國擴(kuò)展,而在周期擴(kuò)張期內(nèi),大城市的房地產(chǎn)投資或投機(jī)現(xiàn)象更為突出。從總體上看,這個(gè)周期是一個(gè)明顯的增長周期。

周期3(1976年～1986年):1976年開始,日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入穩(wěn)定擴(kuò)展期,國民生產(chǎn)總值增長率保持在5%以內(nèi),與此同時(shí),日本房地產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入相對平穩(wěn)的增長期。本周期內(nèi),前6年為擴(kuò)張期,于1981年達(dá)到周期頂點(diǎn),隨后轉(zhuǎn)入持續(xù)4年的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)收縮階段。從房地產(chǎn)品種結(jié)構(gòu)來看,由于戰(zhàn)后出生者進(jìn)入購房期,住宅需求大增,導(dǎo)致住宅用地價(jià)格漲幅大大超過商業(yè)等其他用途土地,并促使房地產(chǎn)開發(fā)商不斷投資建設(shè)高層公寓,擴(kuò)大房地產(chǎn)供給。從房地產(chǎn)區(qū)域結(jié)構(gòu)來看,不論是平均地價(jià)還是住宅地價(jià),大城市地價(jià)漲幅高于全國平均水平,六大城市特別是東京圈的地價(jià)又高于一般大城市,房地產(chǎn)投資或投機(jī)現(xiàn)象開始向大城市特別是超大規(guī)模城市集中。

周期4(1986年～1997年):日本長期以來的出口外向型經(jīng)濟(jì)增長模式給日本帶來了巨大的貿(mào)易順差,也引起了美國等西方國家的極大不滿。1985年的廣場協(xié)議將美元對日元的匯率進(jìn)行大幅調(diào)整,日元對美元開始大幅升值,到1987年日元對美元升值一倍。日本被迫調(diào)整持續(xù)了30年的外向型經(jīng)濟(jì)增長模式,推行內(nèi)需主導(dǎo)。日本政府對購買住宅采取優(yōu)惠政策,金融機(jī)構(gòu)降低住宅貸款利率和擴(kuò)大住宅貸款范圍,廣大居民也紛紛投入高收益的房地產(chǎn)市場和股票市場,房地產(chǎn)和股票為代表的資產(chǎn)價(jià)格飆升,導(dǎo)致嚴(yán)重的“泡沫經(jīng)濟(jì)”。1989年日本全國房地產(chǎn)市場總值是國土面積大于日本25倍的美國的4倍。1990年,日本房地產(chǎn)迎來了瘋狂的巔峰,隨后房地產(chǎn)泡沫幻滅,房價(jià)一落千丈,哀鴻遍野。

此后日本經(jīng)濟(jì)長時(shí)間處于收縮期,房地產(chǎn)市場也籠罩在宏觀經(jīng)濟(jì)的陰霾之下,久久不見起色。本次房地產(chǎn)周期前4年擴(kuò)張、后6年收縮。日本房地產(chǎn)泡沫破滅后,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到明顯打擊,日本對國外房地產(chǎn)的投資大量回流,其中對美國房地產(chǎn)投資跌落到1991年的51億美元。

周期5(1997年至今):1997年東南亞金融危機(jī)爆發(fā),日元大幅貶值,原本不景氣的日本經(jīng)濟(jì)遭遇了二戰(zhàn)以來最嚴(yán)重的困境。房地產(chǎn)市場持續(xù)回落,至今仍難以看到明顯的景氣回升態(tài)勢。到2000年,日本全國地價(jià)平均下降率達(dá)到4.9%,比上年同期增加0.3%降幅,連續(xù)9年持續(xù)下降。

三、日本房地產(chǎn)周期波動(dòng)給我們的經(jīng)驗(yàn)借鑒

1.建立土地市場調(diào)節(jié)機(jī)制

加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)控力度,提高中低價(jià)位普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房用地的供應(yīng)比例,在房價(jià)高、地價(jià)高的時(shí)期增加市場上的土地供應(yīng);在房價(jià)低、地價(jià)低的時(shí)期對囤積土地、假開發(fā)、不開發(fā)的土地按照土地管理法嚴(yán)格執(zhí)法,避免囤積土地行為,通過調(diào)節(jié)土地供應(yīng)調(diào)整與需求的矛盾,協(xié)調(diào)房價(jià);加大閑置地清理力度,積極盤活存量建設(shè)用地用于房地產(chǎn)開發(fā);加強(qiáng)土地供應(yīng)和地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測工作并及時(shí)向社會(huì)有關(guān)信息。

2.規(guī)范房地產(chǎn)市場,采取多種措施打擊非法炒房行為

政府進(jìn)行各種宣傳,利用輿論手段,引導(dǎo)居民的住宅消費(fèi),控制不合理需求;通過采取一些財(cái)稅、金融、交易管理等相關(guān)政策措施,減少投資需求和抑制投機(jī)需求。

3.完善經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)體系

經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的住房供應(yīng)制度。雖然目前整個(gè)開發(fā)、供應(yīng)渠道采用招標(biāo)方式進(jìn)行,但還是由開發(fā)商具體開發(fā)、銷售,政府在其中的作用被削弱。通過對經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)的雙向控制機(jī)制,最終由政府在核定價(jià)格范圍內(nèi)組織銷售,銷售所得款項(xiàng)匯入開發(fā)商賬戶。由于政府銷售即不得有手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)等,在核算銷售價(jià)格時(shí),銷售費(fèi)用可以部分節(jié)省下來,百姓受益。

4.建立和完善房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)

及時(shí)、準(zhǔn)確、全面地采集房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行中的各種動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù),通過科學(xué)的分析、整理,對市場狀況和發(fā)展趨勢做出準(zhǔn)確預(yù)報(bào)。房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)的建立,對政府、開發(fā)商和購房者都是一個(gè)重要的參考,政府根據(jù)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)提供的信息及時(shí)調(diào)節(jié)土地供應(yīng)政策和措施,調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),平抑市場波動(dòng);開發(fā)商可以避開投資規(guī)模過大、供應(yīng)量過于集中地段和投資類型,降低投資風(fēng)險(xiǎn);購房者也可以據(jù)此做出購買時(shí)機(jī)、購買地段和購買類型的選擇。

5.加大金融監(jiān)管力度

目前, 我國還沒有建立起一個(gè)包括政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和商業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、貸款的創(chuàng)造和投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保或保證機(jī)構(gòu)的完整的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系, 房地產(chǎn)金融監(jiān)管缺乏, 除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外,對房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無一個(gè)明確的專門機(jī)構(gòu), 房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。金融體制不健全的情況下, 如果金融部門過度解除金融管制, 很容易造成大量信貸資金流入非生產(chǎn)性部門而引發(fā)泡沫。中央銀行在《2002 年第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中首次就防止房地產(chǎn)泡沫向市場發(fā)出警告, 在肯定了房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)的同時(shí), 也提醒要特別關(guān)注金融機(jī)構(gòu)貸款的集中度問題,防止信貸過度集中于房地產(chǎn)業(yè), 以免金融風(fēng)險(xiǎn)過度集中。

參考文獻(xiàn):

[1]邵謙謙 王 洪:日本房地產(chǎn)泡沫的成因分析及對我國的經(jīng)驗(yàn)借鑒[J].中國房地產(chǎn)金融, 2003(5)

[2]秦德安:日本房地產(chǎn)泡沫時(shí)代的稅制改革及對我國的啟示[J].中國房地產(chǎn)金融, 2006 年第十一期

篇9

（一）抵押貸款證券化定義

抵押貸款證券化是資產(chǎn)證券化的一個(gè)類型，是一種金融創(chuàng)新工具，它們主要靠特定的應(yīng)收款資產(chǎn)池或其他金融資產(chǎn)池來支持，保證償付。這些金融資產(chǎn)的期限是固定或循環(huán)周轉(zhuǎn)的，并在特定時(shí)期內(nèi)可以產(chǎn)生現(xiàn)金流和其他權(quán)利，由此保證按期向證券持有人分配權(quán)益。簡言之，抵押貸款證券化是一種基于房地產(chǎn)抵押貸款未來現(xiàn)金流，通過特殊的組合和安排進(jìn)行融資的過程。[3]由于房地產(chǎn)金融資產(chǎn)具有流動(dòng)性較差，安全性和穩(wěn)定性較強(qiáng)的特點(diǎn)，而資產(chǎn)證券化具有改善資產(chǎn)流動(dòng)性的功能，因此，房地產(chǎn)抵押貸款證券化成為國內(nèi)外房地產(chǎn)金融的重要形式和房地產(chǎn)金融直接融資的主要工具。

（二）次級貸款支持證券與金融危機(jī)

在美國，按借款者信用記錄、還款能力和利率高低，將抵押貸款分為優(yōu)質(zhì)貸款、次優(yōu)貸款和次級貸款。其中的次級貸款及其支持證券在金融危機(jī)的爆發(fā)中起了關(guān)鍵性作用。次級貸款主要發(fā)放給收入不穩(wěn)定人群，包括低收入人群、青年人群、無固定職業(yè)或失業(yè)人群。在抵押貸款信用評估的過程中，對借款人的個(gè)人信用、收入水平、還款意愿、還款能力等方面均放寬了審核條件，從而導(dǎo)致次級貸款面臨較大的信用風(fēng)險(xiǎn)。但是，次級貸款的利率較優(yōu)級貸款更高，因此，抵押貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)有足夠的動(dòng)機(jī)大量發(fā)放此類貸款。值得注意的是，貸款機(jī)構(gòu)不僅在發(fā)放貸款的過程中放寬信用審核要求，而且利用浮動(dòng)利率機(jī)制開發(fā)多種可調(diào)利率抵押貸款方式，利用借款人對貸款合同的不熟悉進(jìn)行掠奪性營銷以獲取高利息收益。這樣的不公平貸款大大降低了信息透明度，從而降低了微觀層面對市場風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力。[4]

抵押貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)在發(fā)放貸款之后，為了改善資本結(jié)構(gòu)，提高流動(dòng)性，將持有的抵押貸款債權(quán)通過證券化進(jìn)行融資。由于次級貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)較大而難以獲得較高的信用評級，因而在證券化的過程中采用“分檔技術(shù)”，即將資產(chǎn)池中資產(chǎn)按信用風(fēng)險(xiǎn)分檔，將資產(chǎn)支持證券分為不同信用級別，之后進(jìn)入信用增級程序，從而將基礎(chǔ)資產(chǎn)中次級貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)分散在不同級別的支持證券中，提高了單個(gè)支持證券的信用級別，同時(shí)將來自于房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)通過抵押貸款支持證券在證券市場的流通擴(kuò)散到整個(gè)金融體系中。

（三）金融危機(jī)爆發(fā)機(jī)理

2007年以來，自美國爆發(fā)的以次級抵押貸款支持證券為主要誘因的金融危機(jī)迅速波及全球，并在2008年雷曼兄弟公司破產(chǎn)時(shí)達(dá)到高峰，嚴(yán)重破壞了世界金融體系的穩(wěn)定性和安全性，對世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成了重大的沖擊。通過簡要分析金融危機(jī)爆發(fā)機(jī)理，可以剖析資產(chǎn)證券化外部監(jiān)管不力和內(nèi)部控制失控對此次危機(jī)爆發(fā)所起的推動(dòng)作用。筆者認(rèn)為，金融危機(jī)爆發(fā)機(jī)理主要包括這樣幾個(gè)方面：①貨幣政策誘發(fā)房地產(chǎn)市場繁榮，市場風(fēng)險(xiǎn)被低估。②在市場繁榮的預(yù)期下，為求盈利，抵押貸款機(jī)構(gòu)放寬評估條件，信用風(fēng)險(xiǎn)提高。③在抵押貸款機(jī)構(gòu)為增強(qiáng)流動(dòng)性而進(jìn)行證券化的過程中，內(nèi)部失控，使來自房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大到整個(gè)金融體系。④房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點(diǎn)，抵押物貶值，以借款人還款及利息為現(xiàn)金流支持的次級貸款支持證券貶值，廣大投資者受損。市場信心受損，引起整個(gè)金融市場震蕩，并波及全球，同時(shí)影響到實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

從以上對抵押貸款證券化的建立過程與金融危機(jī)爆發(fā)機(jī)理的分析，我們可以看出，作為金融創(chuàng)新產(chǎn)品的抵押貸款證券化在帶來一系列的利益的同時(shí)，也存在著各方面的風(fēng)險(xiǎn)。金融危機(jī)的爆發(fā)暴露了抵押貸款證券化的許多缺點(diǎn)特別是原有監(jiān)管體系的缺失。對這些缺失的進(jìn)一步分析，將有利于我們借鑒國際經(jīng)驗(yàn)以完善我國房地產(chǎn)抵押貸款證券化的監(jiān)管體系。

二、從我國房地產(chǎn)抵押貸款證券化特點(diǎn)看監(jiān)管改革思路

（一）我國房地產(chǎn)抵押貸款證券化的發(fā)展

房地產(chǎn)抵押貸款證券化作為資產(chǎn)證券化的主要類型之一，在我國尚處于初步發(fā)展階段。2004年，國務(wù)院在《關(guān)于推進(jìn)資本市場改革發(fā)展的若干意見》中提出擴(kuò)大直接融資比例，積極探索開發(fā)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。2005年正式啟動(dòng)資產(chǎn)證券化試點(diǎn)。2005年12月，建設(shè)銀行發(fā)行“建元2005-1”個(gè)人住房抵押貸款支持證券化產(chǎn)品，是我國首只房地產(chǎn)抵押貸款證券化產(chǎn)品。[5]房地產(chǎn)抵押貸款證券化的發(fā)展對我國金融市場的改革有著重要意義。首先，它的發(fā)展有利于推動(dòng)金融創(chuàng)新，推動(dòng)相關(guān)法律、法規(guī)的改革，突破了分業(yè)經(jīng)營的限制，利于資本市場向縱深發(fā)展。其次，抵押貸款證券化的發(fā)展，利于分散金融風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)金融體系安全，降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。對于以銀行業(yè)為主體的我國金融體系而言，這一點(diǎn)尤為重要。另外，從微觀層面分析，抵押貸款證券化的發(fā)展對于拓寬投資者投資渠道、加強(qiáng)銀行競爭力和推進(jìn)提升證券從業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力等也有重要作用。

（二）我國房地產(chǎn)抵押貸款證券化的特點(diǎn)

（1）處于初步發(fā)展階段，發(fā)展空間巨大。與國外資產(chǎn)證券化經(jīng)歷近30年的發(fā)展不同，我國證券化起步較晚，仍處于初步發(fā)展階段。對于房地產(chǎn)抵押貸款證券化來說，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｓ捎谖覈康禺a(chǎn)金融主要依靠銀行信貸融資，特別是隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，住房信貸規(guī)模不斷擴(kuò)大，在這樣的情況下銀行等房地產(chǎn)貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)積極發(fā)展證券化業(yè)務(wù)，以提高資產(chǎn)流動(dòng)性和分散風(fēng)險(xiǎn)的需求較強(qiáng)。[6]

（2）市場結(jié)構(gòu)不完善，市場規(guī)模有限。自2005年首只房地產(chǎn)抵押貸款支持證券發(fā)行以來，我國證券化有一定發(fā)展，但總體來看，市場規(guī)模有限，這主要是其市場結(jié)構(gòu)不完善導(dǎo)致的。首先，目前我國資產(chǎn)支持證券主要在銀行間市場發(fā)行，而尚未公開在證券市場發(fā)行，造成了市場的人為分割。其次，從市場參與主體來看，我國的資產(chǎn)證券化市場缺乏高效的中介機(jī)構(gòu)，在擔(dān)保、發(fā)行、會(huì)計(jì)等方面與市場需求存在較大差距。

（3）相關(guān)法律體系建設(shè)不完善。目前，我國房地產(chǎn)抵押貸款證券化相關(guān)法律極不完善，無法適應(yīng)其進(jìn)一步發(fā)展。立法主體層次較低、法出多門，相互之間缺乏協(xié)調(diào)，使證券化市場面臨較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。[7]

（三）房地產(chǎn)抵押貸款證券化金融監(jiān)管改革思路

從我國房地產(chǎn)抵押證券化的發(fā)展現(xiàn)狀和特點(diǎn)來看，尚處于初步發(fā)展階段的證券化市場亟需一套完善的合理的監(jiān)管體系。金融危機(jī)爆發(fā)后，世界范圍內(nèi)的金融監(jiān)管趨向于加強(qiáng)對證券化市場的控制和監(jiān)管，以保證基礎(chǔ)資產(chǎn)的安全性與防范金融創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)作為監(jiān)管前提。在此背景之下，我們應(yīng)充分注意國內(nèi)外證券化市場的不同，立足于我國抵押貸款證券化市場的特點(diǎn)，積極而穩(wěn)妥地進(jìn)行金融監(jiān)管的改革。具體而言，對尚處于起步階段的房地產(chǎn)抵押貸款證券化市場，在保障市場安全健全監(jiān)管的同時(shí)，使該監(jiān)管體系的建立成為完善證券化市場的一個(gè)部分，使保障安全與提高效率結(jié)合，使防范金融風(fēng)險(xiǎn)與促進(jìn)資產(chǎn)證券化的進(jìn)一步發(fā)展結(jié)合，應(yīng)當(dāng)成為金融監(jiān)管改革的主要思路。

三、以金融危機(jī)為背景對改善我國房地產(chǎn)抵押貸款證券化監(jiān)管的建議

金融危機(jī)的爆發(fā)源于落后的監(jiān)管體制和方法均不能應(yīng)對復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)。在金融危機(jī)后世界金融監(jiān)管由分散到統(tǒng)一、由機(jī)構(gòu)監(jiān)管到功能監(jiān)管的趨勢下，我國現(xiàn)有的金融監(jiān)管體系亟需改革。在借鑒國際經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，也需要充分重視我國金融市場發(fā)展特別是抵押貸款證券市場發(fā)展的特點(diǎn)，建立一套適合我國國情的監(jiān)管體系，以達(dá)到保障金融市場穩(wěn)定和促進(jìn)金融市場發(fā)展的雙重目的。

（一）統(tǒng)一監(jiān)管，以監(jiān)管改革促進(jìn)抵押貸款證券化市場發(fā)展

必須注意的是，與美國金融創(chuàng)新過度不同，在我國，包括房地產(chǎn)抵押貸款證券化在內(nèi)的資產(chǎn)證券化市場尚處于起步階段。金融危機(jī)之后，除了吸取危機(jī)教訓(xùn)、切實(shí)改善監(jiān)管之外，我們更需要以發(fā)展的眼光看待資產(chǎn)證券化，充分認(rèn)識房地產(chǎn)抵押貸款證券化對我國金融市場和房地產(chǎn)市場的重要意義。在我國，因分業(yè)經(jīng)營體制導(dǎo)致的證券化市場分割導(dǎo)致監(jiān)管規(guī)則不一，這不僅不利于我國證券化市場的規(guī)模發(fā)展，而且不利于監(jiān)管體制的完整和有效。這樣的市場分割主要表現(xiàn)在：銀行體系內(nèi)展開的證券化主要在銀行間債券市場交易，而由證券市場進(jìn)行的資產(chǎn)證券化則主要在資本市場進(jìn)行交易，導(dǎo)致銀行與證券市場的資產(chǎn)支持證券交易分割，且由不同的部門監(jiān)管，由不同的部門出臺監(jiān)管規(guī)則。這樣的市場分割，既違背了分業(yè)監(jiān)管走向統(tǒng)一監(jiān)管的趨勢，又直接導(dǎo)致投資者積極性不夠，市場流通性不足，嚴(yán)重阻礙了抵押貸款證券化市場的健康發(fā)展。分業(yè)經(jīng)營體制與以分業(yè)監(jiān)管為主要特征的機(jī)構(gòu)監(jiān)管是目前導(dǎo)致這樣的市場分割的矛盾的兩個(gè)方面，兩者中任一方面的改革都將促進(jìn)另一方面的改革。在我國分業(yè)經(jīng)營體制比較牢固的情況下，從監(jiān)管體制改革入手，以統(tǒng)一監(jiān)管促進(jìn)混業(yè)經(jīng)營體制的建立，既能夠迅速建立有效和合理的統(tǒng)一監(jiān)管體制，又能夠促進(jìn)經(jīng)營體制的改革，不失為一個(gè)合理的政策考量思路。以統(tǒng)一監(jiān)管促進(jìn)抵押貸款證券化市場的發(fā)展，消除市場分割，需要以漸進(jìn)式的改革思路，有條理、分步驟地進(jìn)行金融監(jiān)管體制的改革。首先，加強(qiáng)銀行與資本市場兩個(gè)證券化市場監(jiān)管主體之間的合作，在立法上充分溝通和協(xié)調(diào)，填補(bǔ)立法上的空白，減少立法上的沖突，保證監(jiān)管規(guī)則在出臺的時(shí)間、層次和政策力度上的統(tǒng)一性，并且嘗試建立人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、建設(shè)部、財(cái)政部等相關(guān)監(jiān)管主體聯(lián)席會(huì)議制度，從制度上改變法出多門、協(xié)調(diào)不夠的現(xiàn)狀。在一段時(shí)間之后，以各部門溝通程度和立法協(xié)調(diào)程度提高為基礎(chǔ)，并且根據(jù)混業(yè)經(jīng)營的發(fā)展程度，綜合考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢和金融市場的發(fā)展程度，建立統(tǒng)一的由中央政府直屬的金融監(jiān)管部，從制度上確立統(tǒng)一監(jiān)管模式，實(shí)現(xiàn)監(jiān)管的獨(dú)立與統(tǒng)一，并完成監(jiān)管模式從機(jī)構(gòu)性監(jiān)管到功能性監(jiān)管的最終改變。隨著監(jiān)管體制由分散向統(tǒng)一的改革，由分業(yè)經(jīng)營走向混業(yè)經(jīng)營、分割市場走向統(tǒng)一市場的體制性和政策性阻礙將被逐步打破，房地產(chǎn)抵押貸款市場的空間將得到擴(kuò)展，目前因市場分割造成的流通性不足的問題將得到解決，可以預(yù)期，監(jiān)管體制的改革將極大地促進(jìn)市場的發(fā)展。

（二）建立政策制定主體信息溝通機(jī)制和市場風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，防范市場風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)抵押貸款支持證券面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)來自于市場利率變動(dòng)、匯率變動(dòng)、房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)及這三個(gè)資產(chǎn)價(jià)格指標(biāo)變動(dòng)的互動(dòng)影響作用。在我國，由于利率市場、外匯市場和房地產(chǎn)市場存在體制性問題，且受政策影響程度較大，使得房地產(chǎn)抵押貸款證券化面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)復(fù)雜且隨機(jī)性程度較高。特別是目前，我國貨幣政策、土地政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策政出多門，部門間的信息不暢擴(kuò)大了市場風(fēng)險(xiǎn)。建立政策制定主體信息溝通機(jī)制，需要分步驟地建立多層次的溝通體制，逐步加強(qiáng)各項(xiàng)政策的配合度，在有效控制市場風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)有利于宏觀調(diào)控能力的提高。具體而言，首先，需要改善土地管理部門、房地產(chǎn)管理部門及規(guī)劃部門的政策協(xié)調(diào)程度，確保土地政策、規(guī)劃與房產(chǎn)市場調(diào)控政策的一致性，降低房價(jià)大幅波動(dòng)的可能性，以切實(shí)降低房地產(chǎn)抵押貸款支持證券直接面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)。其次，加強(qiáng)貨幣政策制定部門與土地、房地產(chǎn)管理部門的信息溝通，加強(qiáng)對資產(chǎn)價(jià)格相關(guān)性的研究，使房地產(chǎn)調(diào)控政策與貨幣政策能夠協(xié)調(diào)一致，特別是減少貨幣政策的變動(dòng)對房地產(chǎn)價(jià)格的沖擊。此外，由于目前人民銀行兼具穩(wěn)定物價(jià)與維護(hù)金融體制穩(wěn)定的職能，其在制定貨幣政策時(shí)應(yīng)與目前的分業(yè)監(jiān)管部門特別是證券監(jiān)管部門充分溝通，以避免利率變動(dòng)對房地產(chǎn)抵押貸款支持證券的直接沖擊。由此，建立起土地與房地產(chǎn)管理部門、貨幣政策制定部門與監(jiān)管部門之間的信息協(xié)調(diào)機(jī)制，將最大限度地防范因政策不協(xié)調(diào)的變動(dòng)對房地產(chǎn)抵押貸款證券化市場的不利影響。

隨著我國房地產(chǎn)市場和金融市場改革的不斷深入，資產(chǎn)價(jià)格特別是利率與匯率將逐漸市場化，以充分體現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值和市場風(fēng)險(xiǎn)。在此情況之下，如果監(jiān)管體制不健全，房地產(chǎn)抵押貸款證券化所面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)將更加難以被控制。因此，一方面，政策制定主體信息溝通機(jī)制需要加快建立，另一方面，需要建立科學(xué)有效的市場風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。針對目前我國金融市場和房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，房地產(chǎn)抵押貸款證券化市場風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制應(yīng)當(dāng)包括對房地產(chǎn)價(jià)格變化預(yù)警機(jī)制和資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)預(yù)警機(jī)制這兩個(gè)方面。建立房地產(chǎn)價(jià)格變化預(yù)警機(jī)制，是為了綜合考察房地產(chǎn)抵押貸款條件與房產(chǎn)價(jià)格變化，為宏觀調(diào)控政策提供依據(jù)，以提前判斷房價(jià)變化對房地產(chǎn)抵押貸款支持證券價(jià)格變化的影響程度。房價(jià)變化預(yù)警機(jī)制需要將變化的房地產(chǎn)抵押貸款首付比例和抵押比例納入控制指標(biāo)中，通過房價(jià)與抵押貸款支持證券價(jià)格的相關(guān)性，測算不同的房貸首付比例與不同的房價(jià)條件下抵押貸款支持證券的平均價(jià)格，將此平均價(jià)格與市場可承受價(jià)格進(jìn)行比較并進(jìn)行壓力測試，得到在維持抵押貸款支持證券市場穩(wěn)定前提下的房價(jià)上升及下降區(qū)間，以判知房價(jià)變動(dòng)對證券價(jià)格的影響程度。建立資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)預(yù)警機(jī)制，是通過模擬利率、匯率及資本市場指數(shù)的變化，判斷信貸資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)對房地產(chǎn)抵押貸款證券價(jià)格的影響程度。在資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)預(yù)警機(jī)制的建立過程中，應(yīng)充分考慮各資產(chǎn)價(jià)格之間的相關(guān)性和資產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格之間的相關(guān)性，以全面估計(jì)資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)帶來的市場風(fēng)險(xiǎn)。綜上所述，政策制定主體信息溝通體制和市場風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的建立，實(shí)際上是從政府和市場兩個(gè)層面對房地產(chǎn)抵押貸款證券化所面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面控制和預(yù)警，這既符合我國政府主導(dǎo)宏觀調(diào)控的現(xiàn)實(shí)國情，又符合我國金融體制市場化改革的發(fā)展趨勢，能夠有效抵御市場風(fēng)險(xiǎn)的沖擊。

（三）完善操作層面立法，控制信用風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

從操作層面來看，我國房地產(chǎn)抵押貸款證券化監(jiān)管立法層次低、權(quán)威性不足且多與先行法律法規(guī)沖突，在法律、會(huì)計(jì)規(guī)則、擔(dān)保和中介服務(wù)等操作層面立法不能滿足證券化交易的需要，對房地產(chǎn)抵押貸款證券化中產(chǎn)生的信用風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控不夠。完善操作層面立法，需要促進(jìn)銀行信貸結(jié)構(gòu)的改善和信用體系的發(fā)展、健全擔(dān)保和信用評級體系、建立與證券化相適應(yīng)的會(huì)計(jì)制度。作為房地產(chǎn)抵押貸款證券化的主體，銀行因信貸結(jié)構(gòu)不合理與信用體系不健全而導(dǎo)致的信用風(fēng)險(xiǎn)，直接影響市場對房地產(chǎn)抵押貸款支持證券的信心。目前，我國銀行房地產(chǎn)抵押貸款占其信貸資產(chǎn)的比例較高，使得銀行對房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)抵御能力較弱且流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)較高。部分商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)控制意識薄弱，在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展過程中放寬對貸款人的資質(zhì)審查，從而擴(kuò)大了信用風(fēng)險(xiǎn)。針對這種情況，調(diào)整銀行信貸結(jié)構(gòu)和建立完善的信用體系是降低房地產(chǎn)抵押貸款證券化信用風(fēng)險(xiǎn)的必然途徑。此外，通過操作層面的立法，建立完整的證券化中介市場和有效的會(huì)計(jì)制度，強(qiáng)化信息披露制度，可以充分發(fā)揮證券化行業(yè)內(nèi)部監(jiān)控作用，有效降低和控制證券化風(fēng)險(xiǎn)。

四、總結(jié)

篇10

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)泡沫 房價(jià) 房屋空置率 形成原因

防范措施

傳統(tǒng)意義上認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫是指房價(jià)高漲,房產(chǎn)投資過熱導(dǎo)致產(chǎn)品過剩,市場沒有需求,產(chǎn)生一種虛假的繁榮,其顯著表現(xiàn)就是空置率變高。根據(jù)傳統(tǒng)意義的定義來看,就是房價(jià)在一個(gè)連續(xù)過程中陡然漲價(jià),開始價(jià)格上升會(huì)使人們產(chǎn)生還要漲價(jià)的預(yù)期,于是又吸引了新的買主或投資者,而這些人一般只是想通過買賣的差額獲取利潤,而對房屋本身的使用和產(chǎn)生盈利的能力是不感興趣的。隨著房價(jià)的逆轉(zhuǎn),接著就是價(jià)格暴跌,最后以金融危機(jī)告終。

一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r

1、投資快速增長,項(xiàng)目遍地開花。1998―1999年15%,2000年19.5%,2001年25.3%,2002年21.9%,2003年29.7%。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重從1990年5.6%,上升至2001年20.7%。2002年,城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占GDP的7.55%(國際上一般為3%―8%),占固定資產(chǎn)投資17.9%。2003年,城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)投資10106億元,占GDP(116694億元)8.66%,占固定資產(chǎn)投資18.34%,增長29.7%。百富勤經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱2004年一季度,中國總投資40%流入房地產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)。到2007年9月全國房地產(chǎn)開發(fā)完成16814億元,同比增長30.3%。

2、供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)。高檔住房、大戶型住房、商業(yè)用房供應(yīng)過量,中低價(jià)位、中小戶型住房供應(yīng)不足。杭州銷售商品房,單價(jià)3000元/平米以下3.7%,3000―4500元/平米38.7%。南京蘇州市商品住宅戶均面積130平米。寧夏全區(qū)2003年在建商品住宅,90平米以上戶型占69.4%,空置住宅中此類戶型占80.9%。住宅與非住宅比例不合理,福建空置商品房中非住宅用房2/3;濟(jì)南市空置房中高檔住宅和寫字樓占80%。

3、空置率居高不下。空置率=(新建商品房的空置面積+存量房的空置面積)/房屋總量100%,國際通行標(biāo)準(zhǔn)是10%。空置反映需求強(qiáng)度,影響未來走勢判斷,空置率居高不下時(shí),市場價(jià)格穩(wěn)定甚至反升,伴隨投資膨脹,說明市場運(yùn)行醞釀著越來越大的泡沫。我國商品房屋空置率1999―2003年分別為41.13%、36.48%、34.78%、31.88%和28.46%。

4、價(jià)格持續(xù)上升。1998―2003年我國商品房價(jià)格漲幅為3.29%、-0.11%、2.88%、2.76%、5.7%,5%。2004年,全國商品房平均銷售價(jià)格每平米2759元,上漲12.5%。住宅上漲11.5%,沈陽、南京、重慶居前三位,分別為19.2%、17.7%、15.6%。2007年1月至4月又上升12%。

5、收入房價(jià)比超出警戒線。住宅價(jià)格中位數(shù)與居民家庭收入中位之比(收入房價(jià)比)合理水平為3∶1到6∶1。東京為4.8∶1。我國大部分城市平均房價(jià)與平均收入之比是8∶1到15∶1。上海、廣州等房價(jià)收入比維持在8∶1左右。北京市民戶年均收入為3.4萬元,一套80平方米住宅需要40―50萬,房價(jià)收入比為11∶1。城市中高等收入階層依靠自己的收入仍舊買不起住宅,分期付款負(fù)擔(dān)沉重,還款意愿建立在良好收入預(yù)期上,一旦收入下降,就會(huì)產(chǎn)生系統(tǒng)性的貸款風(fēng)險(xiǎn)。再看2007年年終中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)制定的貨幣從緊政策調(diào)控信號強(qiáng)烈,部分一線城市房價(jià)應(yīng)聲而落,央行2007年的第六次加息讓調(diào)控效果更加明顯。但是據(jù)國家發(fā)改委價(jià)格司司長曹長慶在接受中國政府網(wǎng)在線訪談時(shí)透露,2007年11月份,中國七十個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲百分之七點(diǎn)五,新建商品住房同比銷售價(jià)格上漲百分之十二點(diǎn)二;1至11月,中國七十個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲百分之七點(diǎn)三,其中,新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲百分之七點(diǎn)九。這說明我國政府的調(diào)控政策還沒有著眼于房價(jià)的上漲上,或是著眼點(diǎn)沒搞正確。

二、房地產(chǎn)泡沫形成的原因

1、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接原因。過度投機(jī)而導(dǎo)致的地價(jià)飛漲是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的最直接原因。作為市場經(jīng)濟(jì)中極為活躍的房地產(chǎn)市場,投機(jī)活動(dòng)尤為嚴(yán)重。土地交易制度不健全,行業(yè)管理不完善,在一定程度上助長了投機(jī)活動(dòng),產(chǎn)生大量投機(jī)性泡沫。房地產(chǎn)開發(fā)商都千方百計(jì)地“圈地”,進(jìn)行土地儲備,等到時(shí)機(jī)成熟,或?qū)⑼恋匾愿哳~的價(jià)格轉(zhuǎn)讓,或進(jìn)行開發(fā)并瘋狂炒作,導(dǎo)致地價(jià)、房價(jià)飛漲。房地產(chǎn)投資在一定程度上變成了圈地投機(jī),投機(jī)的成分越多,泡沫形成得越快。同時(shí)由于土地資源是稀缺的、有限的,隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口的增多,以及城市化進(jìn)程步伐的加快,人們對土地不斷增長的需求與土地稀缺之間的矛盾越來越突出。

2、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的間接原因。第一,消費(fèi)者的預(yù)期。消費(fèi)者的預(yù)期實(shí)質(zhì)上就是對價(jià)格的預(yù)期。由于房地產(chǎn)不同于一般商品,當(dāng)價(jià)格上升時(shí),人們預(yù)期今后價(jià)格還要上升,需求量增加,房地產(chǎn)持有人惜售,供給量反而減少。這樣就進(jìn)一步刺激了價(jià)格上升,促進(jìn)了泡沫的產(chǎn)生。在泡沫破滅時(shí),價(jià)格下跌,人們認(rèn)為價(jià)格還要下跌,持有人紛紛拋售,反而增加了供應(yīng)量,同時(shí)由于無人肯接手買入而需求量減少,這樣就加劇了價(jià)格的下跌。第二,政策因素。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用是舉足輕重的,因此,每個(gè)政府都會(huì)下大力氣對該行業(yè)進(jìn)行干預(yù),我國也不例外。第三,房地產(chǎn)投資的過度增長。房地產(chǎn)投資的增長速度應(yīng)該與城市化進(jìn)程的步伐一致,如果一國的房地產(chǎn)投資的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了城市化進(jìn)程的速度,就容易造成市場供給與市場需求的嚴(yán)重不平衡,房屋閑置率高,房地產(chǎn)價(jià)格急劇下跌,產(chǎn)生泡沫。第四,銀行信貸的非理性擴(kuò)張。由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)必須擁有雄厚的資金。但隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大,開發(fā)商僅靠自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,其開發(fā)資金主要來源就是銀行貸款。一般來說,各國政府在對待房地產(chǎn)開發(fā)的貸款上都有一定的約束政策,但由于房地產(chǎn)的高回報(bào),使許多銀行在貸款的實(shí)際操作過程中,違反了有關(guān)規(guī)定,向開發(fā)商發(fā)放大量貸款,甚至不去驗(yàn)證其信用等級,大量的資金涌向房地產(chǎn)市場,又缺乏必要的風(fēng)險(xiǎn)控制意識和手段,從而使許多開發(fā)商擁有少量的資金就可以從事項(xiàng)目開發(fā),造成過度開發(fā),而且各種投機(jī)行為愈演愈烈,不斷堆積金融風(fēng)險(xiǎn),給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。第五,結(jié)構(gòu)性矛盾。經(jīng)濟(jì)適用房和豪宅的開發(fā)比例應(yīng)該控制在一個(gè)合理的范圍之內(nèi)。如果開發(fā)商為追求高利潤而紛紛投向豪宅的開發(fā),使一段時(shí)間內(nèi)大面積大戶型的豪宅開發(fā)數(shù)量急劇上升而且閑置過多,經(jīng)濟(jì)適用房則出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況,這種結(jié)構(gòu)性的矛盾一方面提高了商品房空置率,一方面使經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格不斷提高,兩方面的作用極易導(dǎo)致房產(chǎn)泡沫。另外,這種結(jié)構(gòu)性矛盾還包括高級寫字樓的過度開發(fā)。

三、房地產(chǎn)泡沫對未來房地產(chǎn)市場和中國經(jīng)濟(jì)的影響

第一,房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致金融危機(jī)。房地產(chǎn)泡沫破滅的一個(gè)直接后果就是給金融機(jī)構(gòu)帶來大量的呆賬和壞賬,甚至?xí)T發(fā)金融危機(jī)。第二,房地產(chǎn)泡沫的長期存在導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)的失衡。房地產(chǎn)泡沫一方面導(dǎo)致投資預(yù)算增加,在高地價(jià)市區(qū)進(jìn)行的投資無利可圖,造成了公共投入的相對縮減,形成經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸,造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的失衡。另一方面城市地價(jià)持續(xù)高漲,使得本來就稀少的土地大量閑置或者低度使用,土地投機(jī)的傾向日益凸現(xiàn),人們之間的資產(chǎn)差距越來越大,招致社會(huì)分配不公,帶來了深刻的社會(huì)問題,同時(shí)也造成了社會(huì)結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重失衡。第三,引發(fā)社會(huì)危機(jī)。隨著房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的發(fā)生,會(huì)造成大量的工廠倒閉,失業(yè)人數(shù)劇增。在金融危機(jī)中,犯罪案件也可能相應(yīng)的激增。第四,房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)影響國民經(jīng)濟(jì)的平衡運(yùn)行,破壞國民經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)和比例,泡沫經(jīng)濟(jì)是由虛假的高盈利預(yù)期的投機(jī)帶動(dòng)起來的,并不是實(shí)際經(jīng)濟(jì)增長的結(jié)果。它的產(chǎn)生和形成使國民經(jīng)濟(jì)的總量虛假增長、結(jié)構(gòu)扭曲。房地產(chǎn)泡沫的長期存在和發(fā)展將抑制其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

四、防范我國房地產(chǎn)泡沫的對策及措施

中國的房地產(chǎn)已出現(xiàn)泡沫,并且到了“爆炸邊緣”,在目前各類房地產(chǎn)貸款余額可能超過2萬億元的情況下,哪怕其中只有百分之一的不良貸款,也足以令這些商業(yè)銀行不堪重負(fù),并進(jìn)而危及整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)。盡管2003年央行出臺了住房信貸的121文件,但是回天乏力。受單位利益的驅(qū)使,銀行也期望好的貸款項(xiàng)目,但望眼欲穿惟有房地產(chǎn),所以私下難免推波助瀾。央行提高銀行存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn),究竟影響會(huì)有多大,無人可知。鑒于歷史上的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的危害性,特別是1990年初日本房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后對日本經(jīng)濟(jì)的影響力,在此提出防范我國房地產(chǎn)泡沫的對策及措施。

1、加大金融監(jiān)管力度。目前,我國還沒有建立起一個(gè)包括政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和商業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、貸款的創(chuàng)造和投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保或保證機(jī)構(gòu)的完整的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系,房地產(chǎn)金融監(jiān)管缺乏,除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運(yùn)用規(guī)定外,對房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的管理尚無一個(gè)明確的專門機(jī)構(gòu),房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。金融體制不健全的情況下,如果金融部門過度解除金融管制,很容易造成大量信貸資金流入非生產(chǎn)性部門而引發(fā)泡沫。中央銀行在《2002年第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中首次就防止房地產(chǎn)泡沫向市場發(fā)出警告,在肯定了房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)的同時(shí),也提醒要特別關(guān)注金融機(jī)構(gòu)貸款的集中度問題,防止信貸過度集中于房地產(chǎn)業(yè),以免金融風(fēng)險(xiǎn)過度集中。

2、加強(qiáng)對地價(jià)的監(jiān)測與調(diào)控。第一,建立城市基準(zhǔn)地價(jià)與公示地價(jià)制度,編制并定期地價(jià)指數(shù)、各類物業(yè)價(jià)格指數(shù),以之作為市場交易的參考與“道義勸告”。第二,建立房地產(chǎn)交易價(jià)格評估制度與成交價(jià)格申報(bào)制度,以使政府掌握每一宗房地產(chǎn)的成交價(jià)格。第三,對商品房預(yù)售要作嚴(yán)格審查,防止開發(fā)商進(jìn)行土地投機(jī)。第四,規(guī)范房地產(chǎn)融資行為,避免銀行呆賬、壞賬損失與信貸膨脹。第五,利用貨幣金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場。當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱時(shí),政府可以通過提高利率、緊縮信貸額等貨幣政策來調(diào)整房地產(chǎn)投資總額與投資結(jié)構(gòu),保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。第六,政府應(yīng)適時(shí)發(fā)出警告,公開有關(guān)市場信息,加強(qiáng)對投資者防范市場風(fēng)險(xiǎn)的教育,引導(dǎo)其冷靜、理性地對待房地產(chǎn)投資。

3、盡快完善土地稅制。我國需要依據(jù)房地產(chǎn)市場運(yùn)作過程和市場行為設(shè)定稅種,盡快建立合理的土地稅收體系,全面發(fā)揮土地稅制的調(diào)節(jié)作用。在稅制建設(shè)中,不僅要從保障財(cái)政收入角度來完善,而且還要從土地資源配置全過程,即從占有、使用、轉(zhuǎn)移、收益等各個(gè)環(huán)節(jié)來建立和完善土地稅制,以達(dá)到充分發(fā)揮土地稅收對土地資源合理使用的調(diào)節(jié)作用。政府應(yīng)該嚴(yán)格監(jiān)測購地者的投資開發(fā)進(jìn)度,對在規(guī)定期限內(nèi)未進(jìn)行開發(fā)或故意拖延開發(fā)進(jìn)度的單位或個(gè)人征收賦稅,例如空地稅、土地保有稅等;同時(shí)強(qiáng)化土地增值稅,對一定時(shí)期內(nèi)多次轉(zhuǎn)讓的土地交易中的增值部分應(yīng)從嚴(yán)征稅。除了征收土地增值稅外,還應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限制土地轉(zhuǎn)手頻率。值得一提的是,當(dāng)前有業(yè)內(nèi)人士提出通過征收土地財(cái)產(chǎn)稅來抑制房地產(chǎn)過熱,這也不失為一個(gè)有效的辦法。

4、規(guī)范政府市場主體行為。規(guī)范政府市場主體行為主要是規(guī)范土地出讓行為,加強(qiáng)其市場管理者的地位和管理措施。政府對劃撥土地使用權(quán)的交易應(yīng)做出嚴(yán)格限制與動(dòng)態(tài)監(jiān)控,以減少多次加價(jià)轉(zhuǎn)手的機(jī)會(huì);土地出讓應(yīng)采用土地招標(biāo)、拍賣,嚴(yán)格限制以協(xié)議方式出讓用地范圍;另外為了防止低價(jià)協(xié)議出讓土地,可以制定詳細(xì)、規(guī)范、可操作性強(qiáng)的協(xié)議出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

正所謂居安思危,防患于未然,只要我們能夠充分認(rèn)識發(fā)展過程中潛在的危機(jī),及時(shí)治理不良現(xiàn)象,并盡快完善相關(guān)的法律法規(guī)和稅制政策,可為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指明前進(jìn)的道路。

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