房地產金融監管政策范文
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篇1
中圖分類號:F293.3 文獻標識碼:A
文章編號:1004-4914(2010)05-042-02
房地產業是典型的資金密集型行業,這決定了房地產業的發展離不開金融業的有效支持,因而建立房地產金融支持體系顯得至關重要。
一、房地產金融市場的概念及分類
1.房地產金融市場的概念。房地產金融市場是指房地產資金供求雙方運用金融工具進行各類房地產資金交易的總和。它可以是一個固定的場所,也可以是無形的交易方式,交易的方式可以是直接的,也可以是間接的。隨著信用工具的日益發達和不斷創新,房地產金融市場的業務范圍日益擴大,包括了各類住房儲蓄存款、住房貸款、房地產抵押貸款、房地產信托、房地產證券、房地產保險、房地產典當等。
2.房地產金融市場的分類。房地產金融市場作為金融市場的一個重要組成部分,可以按照多種標準進行分類,如按服務對象不同,房地產金融市場可分為房產金融市場和地產金融市場;按市場層次的不同,房地產金融市場可分為一級市場和二級市場;按市場交易方式,房地產金融市場可分為協議信用市場和公開市場。
3.房地產市場與金融市場的關系。自1998年住房貨幣化改革以來,我國房地產業得到了極大的發展,其中金融市場尤其是信貸市場的支持起到了舉足輕重的作用。據中國人民銀行11日的《2009年第四季度貨幣政策執行報告》中的數據顯示,截至2009年年末,我國主要金融機構商業性房地產貸款余額為7.33萬億元,占各項貸款余額的19.2%,顯然,房地產業已成為我國金融市場的重要組成部分。而房地產市場的繁榮離不開金融市場的參與和支持,同時房地產市場的繁榮也促進了金融市場的進一步發展。
二、我國房地產金融市場的現狀
20多年來,通過改革和政策舉措,我國住房建設和房地產經濟持續高速發展,同時,我國住房金融業務持續快速發展,形成了以住房抵押貸款為主,以住房公積金為輔,兼有住房儲蓄的住房融資體系。2009年我國房地產市場出現了投資加快、銷售增加、價格快速上漲和資金來源充裕等新情況。2009年前三季度,我國房地產開發投資25050億元,同比增長17.7%;房地產銷售同比增幅達44.8%,創自1998年房改以來歷史同期最高水平;房價持續上漲,環比連續7個月正增長,9月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.8%;前三季度國內貸款增速達47.2%,個人按揭貸款增速達107.7%,國內貸款和個人按揭貸款增長明顯加快,占資金來源的比重明顯提高。但是由于我國的房地產金融業起步晚、加上市場本身各種因素的限制,也存在很多問題。
1.房地產金融工具單一,住房開發過于依賴信貸資金。我國的房地產債權金融工具品種很少,只有個人住房按揭貸款、住房儲蓄貸款和住房公積金貸款等。在我國房地產市場上,商業銀行的信貸幾乎介入了房地產業運行的全過程,成為我國房地產市場各種相關主體的主要資金提供者。根據中國人民銀行對我國房地產投資資金來源分析,有55%的資金直接來自銀行系統,如果加上施工企業墊資中銀行貸款,住房開發項目實際對信貸資金的利用占其資金總規模70%以上,形成了對信貸資金的單向依存關系。一旦房地產市場出現萎縮,必將給銀行系統造成嚴重危害,使銀行面臨倒閉和破產的風險。
2.地產金融市場深度僅限于一級市場,金融體系尚不健全。目前我國房地產金融產品都集中在房地產金融業務的一級市場,對于房地產投資基金、個人住房抵押支持的證券(MBS)、抵押擔保證券等處于二級市場的金融產品,除去MBS正在建設銀行進行試點外,其他產品目前還于理論研討階段,距離市場操作還相差甚遠。由于房地產融資市場體系尚不健全,缺少專業性住房金融機構和向住房融資提供擔保和保險的機構,容易導致的諸如金融創新不足、監管限制過多、政策引導不利等問題。
3.房地產金融資金運作效率較低,存在流動性風險。由于我國房地產金融機構不健全,缺乏科學、合理、規范的經營,使得房地產市場資金的配置效率低下;受系統內資金供應者的經濟狀況和儲蓄率的制約,融資數量有限,難以滿足房地產龐大的資金需求。這就容易導致流動性風險,出現“短存長貸”的現象,再加上房地產企業的經營具有不確定性,一旦出現房地產公司無法按時償還貸款,銀行就會出現流動性危機。
4.缺乏對低收入者住房供給的金融支持,政策性住房金融制度存在缺陷。我國是一個發展中國家,粗略估計,低收入人群大約占城鎮人口的15%～20%。2007年8月國務院下發《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》文件,對住房保障的指導思想、目標、保障范圍、性質、標準、方式、資金來源、管理方式等做出了詳細的規定。但由于多方面原因,我國為低收入者提供住房資金支持的渠道尚不健全,而住房公積金政策又存在某些缺陷。一方面住房公積金繳納對象有限,相當一部分低收入群體的權益未得到有力的保護;另一方面公積金的繳交仍沿用老辦法,使得收入分配中的不合理現象又完全投影到住房分配方面,造成二次分配不公,高收入者受益。三是住房公積金管理混亂,監管不力。據統計,2008年全國住房公積金繳存額4469.48億元,同比增加26.15%,實際繳存職工人數為7745.09萬人,只占在崗職工數的69.2%;個人公積金貸款2035.93億元,只占當年住房公積金繳存額的45.55%,沉淀資金高達2000多萬元,住房公積金的職能作用進一步弱化。
5.法制建設滯后,監管和調控體系不完善。我國房地產金融法規不夠健全,法制建設滯后,對住房資金的籌集、運用缺乏有效的管理與監督。目前雖已出臺了《民法》、《城市房地產管理法》等涉及到房地產抵押貸款的法律,但很多房地產金融市場的行為缺乏法律依據,特別是住房按揭貸款,更是缺乏法律保證,這必將不利于房地產金融的進一步健康發展。此外,我國政府對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構,缺乏有效的監管體系,除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外,房地產金融業務的有關規范也急待制訂。
三、我國房地產金融市場未來發展的對策
1.建立多元化的融資渠道。以銀行信貸為主導的單一融資格局將逐步被多元化的融資格局所替代。隨著房地產行業的不斷發展以及融資政策的逐步放松,融資市場將出現產業投資基金、銀行信貸以及房地產信托三足鼎立之勢。目前要重點解決房地產金融市場資金來源結構單一,房地產開發企業融資和個人住房消費貸款過度依賴銀行信貸的局面,建立多元化的房地產融資體系,拓展房地產融資渠道,應逐步擴大房地產企業股權融資的比重,提高自有資金比例。對于大型、優秀房地產企業,可以考慮通過發行項目債券改善其負債結構。
2.建立統一開放的房地產金融體系。加快金融體制改革,逐步健全和完善房地產金融體系,建立我國房地產政策性金融機構,如可考慮在人行下設政策性房地產金融機構(類似住房公積金管理中心),負責有關房地產金融方面一些具體規范的制定,為中低收入階層提供按揭擔保,負責住房公積金的總體管理,待條件成熟時,開放房地產金融二級市場,逐步完善房地產金融機構體系,除原有的商業銀行、信托公司以及保險公司之外,還要大力發展專業化的房地產投資基金、抵押資產管理公司、互助儲蓄銀行以及儲蓄貸款協會等金融機構和住房融資擔保或保險機構。積極完善房地產金融一級市場,構建二級市場,建立統一開放的房地產金融體系。
3.加強房地產金融市場監管和調控,合理規避房地產金融的風險。由于我國各地區經濟發展不平衡、房地產市場的區域性以及消費差異等特點,可以根據需要建立多層次的房地產市場監管和調控指標體系。完善金融監管體制,改進金融監管方式,提高金融監管效能,維護房地產金融市場秩序,強化房地產金融機構的風險管理機制,金融監管機構應加強對房地產行業的監管,特別是對金融創新的有效監管,完善貸款審核程序和借貸標準,科學指導資產證券化業務的開展,建立對房地產投資開發一流通一銷售全過程金融資本化、專業化、動態化的風險管理體系,防范和化解房地產金融市場風險。
4.完善住房公積金制度,構建多元化、多層次住房保障體系。住房公積金制度作為一項政策性的保障制度,在保障中低收入群體住房需求方面已發揮一定作用,但也存在不少缺陷。應逐步擴大住房公積金政策的覆蓋面,擴大公積金的使用范圍,提高其使用率,同時明確規定公積金的最高和最低繳存比例和限額,建立和諧發展的公積金制度。構建以政府為主導的以廉租房、經濟適用房、限價房為主體的多層次的住房保障體系,多渠道籌集和積累住房保障資金,加大財政預算安排,繼續推行從土地出讓凈收益中安排一定資金以及各地市住房公積金增值收益、直管公房出售后的部分凈收益用于保障性住房建設,發行住房保障福利彩票,鼓勵社會多渠道籌集資金,探索新的市場化的住房保障模式。
5.建立健全與房地產金融有關的法律法規。借鑒國外成熟市場房地產金融法律法規,盡快構建和完善房地產金融市場的法律法規體系,規范市場主體的行為,制定和完善包括個人信用、住房抵押貸款、住房儲蓄、住房公積金、房地產擔保、房地產金融市場運作管理等領域的法律法規,對參與房地產金融的機構在市場準入、退出、接管、清算、破產等方面做出嚴格規定,指導房地產金融機構加強內部風險控制,有效監管房地產金融活動,保護房地產金融參與各方的合法權益。加強房地產市場和房地產金融相關指標的監測分析以此制定金融政策,調控房地產投資總量、投資方向、融資渠道、融資成本,確保房地產金融的健康運行。
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篇2
入世后，我國房地產金融業將面臨嚴峻的挑戰。
首先是房地產金融業務競爭加劇，信貸風險加大。入世后，首批進入我國房地產開發市場的大多為國外資金實力雄厚、管理先進、技術一流的大公司、企業集團。與之相比，我國的房地產企業相對弱小，經營機制落后，國內企業過去在土地使用、項目取得等方面的優勢將消失，勢必在競爭中處于劣勢。而國內房地產金融機構的信貸資金運用大多為向國內房地產開發經營企業提供貸款，在債務軟約束的條件下，國內房地產開發經營企業（尤其是國有企業）通過銀行負債將經營風險轉嫁到了國內房地產金融機構身上。此外，國外房地產金融發展較為成熟（如美國早在1934年就成立了聯邦國民抵押協會，開始了房地產金融二級市場的操作，而我國至今尚未建立房地產金融二級市場），國外房地產金融機構對于開辦房地產抵押貸款、住房按揭貸款、房地產信托、房地產租賃、房地產保險等業務很有經驗，早已形成一整套完善的運作規范，有相當豐富的經營管理經驗，具有高素質的專業人才。而我國房地產金融業務還處于起步階段，不少房地產金融業務才剛開辦或還尚未開辦，金融商品較少，在強大的國外房地產金融競爭對手面前，人才缺乏、經驗不足，處于不利地位。
其次是國際經濟變動狀態對我國房地產金融的影響將加大。加入WTO使國內房地產市場的脈搏與國際市場更趨一致，這既有有利的一面，也有不利的一面。如國際經濟環境動蕩，國內房地產投資、房地產開發經營、房地產中介服務都會受到較大的沖擊，與之相聯系的房地產金融業務也會受到較大影響，如房地產抵押貸款、房地產保險、房地產信托投資等。同時，在外資大量進入房地產時，還容易引發房地產泡沫經濟的出現，一旦泡沫破滅，房地產金融機構損失慘重，甚至會導致金融危機。
再次是房地產金融監管難度增大。目前，我國還沒有建立起一個包括政策性房地產金融機構和商業性房地產金融機構、貸款的創造和投資機構、擔保或保證機構的完整的房地產金融機構體系，房地產金融監管缺乏，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，房地產金融業務的有關規范也有待制訂。入世后，國內市場更加開放，外資金融機構的廣泛進入不僅會使國內金融市場更加活躍，也使得對之加強監管的難度加大。
入世給我國房地產金融帶來了新的發展機遇。
一是外資金融機構的進入帶來巨額資金，房地產融資渠道將有效增加，房地產金融業務范圍將得到進一步拓展。入世后，房地產資金的來源渠道更廣，如外商的房地產開發經營投資、外資金融服務機構的各項存款、外商的各項企業存款、儲蓄存款等會有所上漲。目前，我國房地產金融工具單一，尤其是面對居民住房消費的個人住房貸款品種較為單一，在還款方式、償還期限、貸款利率、首付率搭配方面不夠靈活，使得住房消費信貸在很多城市“火”不起來，個人住房貸款占銀行各項貸款余額的比例不到1％，與發達國家20％的比例相差甚遠。國外銀行的個人住房貸款業務有豐富的業務拓展經驗，有適應社會各類人士的貸款品種、貸款手續簡便。外資銀行大量進入房地產信貸領域，不僅給我們帶來了競爭，也給國內房地產金融業帶來了先進的管理技術，新型的金融工具，有利于滿足我國居民各種層次的住房信貸需求。
二是我國房地產金融行業水平、從業人員的素質將得以提高。我國房地產金融業由于缺乏必要的外部競爭刺激，對房地產開發經營企業的貸款，信貸人員擔心收不回而“懼貸”；對消費者的個人住房貸款由于存貸利差小，辦理手續繁雜而缺乏積極性；房地產金融市場缺乏活力，人員素質、行業水平尚未達到高水平。在外部壓力下，對金融從業人員的水平要求越來越高，國內房地產金融機構必然會在經營機制改革、管理方式、專業培訓、金融工具創新、金融服務品種、服務質量等方面下功夫，從而促進行業整體水平的提高。
三是促進我國房地產金融業發展。一旦外資銀行和保險機構全面涉足房地產業，可能開辦對境內居民的人民幣抵押貸款業務和對境內房地產開發項目的貸款業務，同時還會帶來與房產相關的保險品種。如美國的房地產抵押證券化業務相當發達，美國聯邦國民抵押協會（FHMA）近30年來為3100萬個美國家庭購房提供了抵押貸款，金額達25000億美元。房地產抵押證券化不僅提高了銀行資產的流動性，而且開辟了新的金融投資品種。國外保險、金融機構將憑借其強大的營銷網絡和先進的管理技術涉足房地產金融業務，尤其是抵押擔保業務和不動產證券化業務，從而將與國內金融機構一起，有力地推動我國房地產金融業務的發展。
面對挑戰和機遇，金融房地產信貸工作應積極研究對策，應對挑戰。
1、要加強對國際慣例的學習和研究。學習和借鑒國外銀行的管理經驗，變外行為內行。面對壓力，我們應看到我們的優勢，如對國情熟悉、與企業有長期密切關系、各種信息靈通等。但更應仔細研究入世后將面臨的各種困難、自身運作中的優劣所在，做到心中有數，早作對應之策。要在房地產信貸營銷理念、市場營銷策略、服務手段、運作機制等各個方面加大創新力度并且要有實質性的突破；要及早研發和推廣適應形勢需求的新的房地產信貸產品品種和業務，如試辦面向外國人士的按揭貸款、住房抵押貸款證券化、住房儲蓄、房地產中介業務合作、住房保險等新的金融服務，只有這樣才能更好地迎接WTO帶來的挑戰。
2、要加快房地產信貸人員的業務培訓，簡化信貸手續，提高工作效率。入世后，房地產金融市場主體的復雜化要求從業人員能精通一門到幾門外語，熟練操作計算機，具備房地產評估、房地產投資、財務分析、商業銀行業務管理、國際金融等方面的知識。但目前，高水平的房地產金融人才還特別缺乏，而且今后還面臨人才流失的可能。因而，各級行都要高度重視房地產信貸人員的培養，通過開辦培訓班、選送出國學習、鼓勵職工業余進修等方式，培養出自己的高水平人才。此外，個人住房貸款手續繁雜、審批緩慢也是此項業務未能更快地發展的主要原因之一。轉變服務觀念，改善服務態度，改革管理體制，簡化手續必須及早研究解決。
篇3
一、衡陽市房地產發展現狀及特征
(一)投資穩步增長
1—9月，房地產完成開發投資26．65億元，同比增長17．04％。其中商品住宅完成投資18．77億元，同比增長10．5％，占整個房地產開發投資額的70．43％；商業營業用房完成投資4．73億元，同比增長116．97％，占整個房地產開發投資額的17．75％。
(二)市場供需兩旺
1—9月．商品房施工面積1005．05萬平方米，同比增長34．78％。商品房竣工面積l87．95萬平方米，同比增長81．73％。累計銷售商品房1．14萬套，面積148．29萬平方米，同比分別增長104．62％、123．84％，1—9月份供銷比(期間商品房批準預售面積：期間商品房銷售面積)為0．66：l。
(三)價格漲幅平穩
1—9月份．商品房均價為2525元／平方米，同比增長6．00％，商品住宅均價為2208元／平方米，同比增長8．02％。9月份，商品住宅均價同比增長19．28％，環比增長4．15％。資金回籠加速。1—9月，房地產開發資金來源小計44．03億元，其中銀行貸款4．09億元，同比減少26．31％，自籌資金15．00億元。同比增長l6．82％。其他資金來源中，定金和預收款14．39億元，同比增長194．88％．旺盛的市場需求直接加速了開發商的資金回籠．困擾開發商多時的“資金鏈斷裂問題”得到轉變。
基于以上所述．在經濟復蘇背景下，衡陽市房地產市場不景氣狀況已經得到較大的改善。但是一方面這種建立在國家政策和信貸推動基礎上，而不是建立在居民收入形成的購買力提高基礎上的房地產市場復蘇，其可持續性還有待于時間的驗證，另一方面影響房地產市場的基本因素還沒有完全消失．國內經濟發展還有可能出現波動．衡陽市房地產業的真正復興還有待時日。
二、衡陽市房地產存在問題的經濟學分析
(一)居民“理性預期”與房地產市場投機行為
西方經濟學中理性“經濟人”假設認為，在利己主義的推動下。具備“完全理性”的人能夠自覺地實現利益最大化。房地產市場消費者的市場行為符合“經濟人”假設。消費者在房價上漲時由于預期房價還會繼續上漲．而且出于貨幣增值的需要，在房價上漲的預期下不可避免產生投機沖動。今年以來，市面上出現的排隊購房的現象已經屢見不鮮了，甚至出現了單純的“賣房號”現象．一些樓盤開盤不到幾／J,n,-t，就告售罄，而目前衡陽居民還沒有能支撐房地產這樣“瘋狂”的收入水平房地產市場的投機行為一方面不利于反映居民真實住房需求：另一方面也擾亂了房地產市場價格，不利于其正常發展。從目前衡陽房價來看，泡沫成分應該不大．而且又經歷了一輪調整，衡陽市目前房價收入比大約為6左右，房價還在居民收入可以承受的范圍內，但是如果對市場投機行為不加以抑制，面對逐步推高的房價．本身就比較脆弱的房地產經濟必然會受到損害，給區域經濟金融體系帶來難以估量的損失。
(二)結構性供需不平衡妨礙衡陽市房地產經濟健康發展
根據薩伊定律，供給能創造需求，也能抑制需求，能創造需求適應需求的供給是有效供給，背離需求的供給是無效供給。衡陽商品房供給結構性過剩問題依然存在。一是戶型結構不合理。為迎合一部分人“貪大求全”的住房需求．近年來衡陽市開發大戶型住宅已成為一種趨勢，90平方米以下，總價較少的中小戶型住房占比微不足道。二是保障性住房占比不合理，經濟適用房建設滯后(見表1)，一部分經濟困難家庭的住房需求沒有得到改善。
(三)金融機構“非理性”行為孕育著房地產市場風險
金融機構作為集體“經濟人”有尋求自身利益最大化的沖動，但是由于其經理人是股東(或國家和政府)的委托人，不可避免在經濟活動中出現“拿別人的錢替別人辦事”，因而效率低下，甚至因為房地產商的“尋租”行為損害委托人的利益。在房地產行業中，金融機構因為利益沖動而對房地產支持過度，不利于房地產業健康發展。如果開發商資金不足，開發項目進行不下去，房地產金融風險就會凸現出來，2008年的房地產市場不景氣導致商業銀行不良貸款顯著增加就是非常明顯的例證2008年9月．在房地產開發貸款總量減少1．51％(2009年l0月農業銀行不良資產剝離)的條件下，衡陽市房地產開發貸款損失類不良貸款數量同比增長84．48％，關注類貸款同比增長50．54％(見表2)，而關注類房地產貸款可能向不良貸款轉化。據已公布的房地產數據顯示，2009年1—9月份，衡陽市空置商品房38．53萬平方米，同比增長132．52％，按9月份市場平均價格2382元／平方米計算。已經沉淀了開發企業9．17億資金，在衡陽市房地產大量開發建設，居民實際收入沒有上升的情況下，購買力的釋放還能持續多久?(四)房地產民間融資潛藏的風險值得關注民間融資作為正規金融的補充．因為資金的稀缺性也會產生信貸配給現象。由于信息不完全對稱，在融資市場上會出現逆向選擇和道德風險。逆向選擇的結果是付出利息高的借款人獲得貸款，但是高利息必然要求高回報，在房地產行情看好時，這種回報可能會得到滿足，但是在目前房地產市場主要靠政府政策推動，而居民收入水平提高形成的購買力并沒有得到很大改變的條件下，一旦出現政府優惠政策不再延續，信貸政策收緊．就會出現商品房銷售不暢的情況．房地產市場將不可避免出現道德風險。尤其是一些房地產項目存在的非法集資現象．更容易出現融資糾紛．這種情況在2008年的湘西集資案中已經有例可循。
三、經濟復蘇背景下金融機構如何促進區域房地產經濟健康發展
面對經濟復蘇的大環境，衡陽金融機構在推動房地產市場健康發展上應有所作為．在支持房地產發展上應更加注重科學性和靈活性
(一)把握好房地產金融支持的方向
房地產金融支持應放在以下幾個方面。一是把握好民生性需求的解決。一方面要求金融機構在加強商業性信貸風險管理的同時，要加快調整房地產信貸結構．優先支持普通商品住房和經濟適用住房的建設．優先滿足具有償還能力的家庭購買自住房的貸款需求：
另一方面，還要求金融機構積極配合國家住房保障體系建設，在風險可控的前提下．切實改進對經濟適用住房、廉租住房建設的金融服務。二是把握好增量控制。
在對存量土地開發和在建工程項目實施金融調控的同時，更要加強對新增土地開發和新開工項目的調控。防止房地產企業不顧市場需求盲目開發，造成大量空置房積壓。在房地產貸款存量和增量方面也要突出信貸增量調控，嚴防形成的新不良貸款。三是把握好房地產穩健經營。根據房地產金融風險防控狀況．對金融支持的重點應放在關注投資規模適度、現金流較充裕、項目適銷對路、企業資質較好、還貸較及時的房地產企業四是把握好市場失靈問題的解決。市場失靈理論告訴我們，房地產開發商的逐利性促使其熱衷于開發大面積、豪華型別墅和公寓，因此房地產市場本身不可能實現居民的“買不起大的，買小的，買不起貴的，買便宜的”愿望，政府的調控必不可少。對房地產信貸投向實行指導，增加開發小戶型、普通商品房的信貸投放量，政府這只有形的手應該發揮作用。
(二)把握住房地產金融支持的力度
房地產業是區域經濟的支柱產業．因此為了防止區域經濟大幅波動，對于區域房地產業的金融支持力度應把握“平衡”的原則。
一是把握住金融支持與居民住房需求的平衡。房地產金融支持應在三方面把握好力度：首先是重點支持個人自住性消費需求。對于個人改善住房條件的消費需求，要在衡量個人償債能力的基礎上盡可能滿足；其次是有條件支持投資性需求．在嚴格執行信貸政策，詳細了解貸款申請人的資料真實性的基礎上，對于具有投資價值的項目積極參與；第三是嚴格抑制炒作性房地產投機需求。這樣既能加大市場的有效需求，又能防止市場產生房地產泡沫的風險。
二是把握住金融支持與經濟發展水平的平衡。在全國經濟增長放緩的大趨勢下，經濟基礎相對薄弱的區域金融機構應采取更加靈活的利率政策，如解決民生性住房的供需問題可以采取低于基準利率的政策。而對開發大面積、超豪華型公寓則采取高于基準利率一定比例的政策。這樣既可以解決供求結構性問題，解決了一部分低收入家庭的住房問題，又促進了區域經濟平穩發展。新晨
(三)加強房地產金融監管體系建設
一是建立房地產金融長效監測機制。首先要建立適應區域房地產金融調控的一系列風險指標體系，根據這些指標進行長期跟蹤監測并及時向金融主管部門和銀行反饋，各金融機構要協調共同行動，對房地產民間融資活動、房地產貸款使用、企業資金鏈狀況、企業資金異常情況、房地產投資規模和銷售狀況等要重點監測．發現問題及時報告和解決。
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貸款規模擴大融資方式多元
近幾年來,我國各家銀行在房地產領域的貸款規模不斷擴大,對房地產的相關貸款占比在貸款整體中不斷上升。即使是在今年“國十條”出臺,國家調控力度空前的環境下,各家銀行對房地產行業的貸款熱情依然不減。2010年中期,多數銀行的房地產行業貸款的投入比重依然高于2009年年末。
與此同時,因為房地產開發信貸受到嚴格控制,房地產信托融資成為許多房地產企業的新選擇。2010年上半年新發行房地產信托產品已近140款,規模超過350億元,而2009年全年才有181款房地產投資信托,規模也僅327億元。股市中的房地產板塊也儼然有“帶頭大哥”之勢。除此之外,2006～2009年3年間有近百億美元私募基金投資我國內地房市,2007年全國房地產典當業務平均占總業務量曾一度達到60%……隨著國民置業的剛性需求和流動性過剩的彈性需求,我國房地產金融市場經歷了整體規模迅速擴大、融資方式日益多元的發展過程。
完善調控手段加強管控力度
在房地產金融規模擴大、融資手段日益多元的同時,對應于房地產業的階段性“過熱”,房地產金融可能出現的不理性現象,我國政府與金融監管部門一直保持著高度警惕,出臺了一系列房地產金融調控政策。
以今年為例,1月12日,中國人民銀行決定上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。2月12日,銀監會《流動資金貸款管理暫行辦法》和《個人貸款管理暫行辦法》,其中規定貸款人不得發放無指定用途的個人貸款,并要求執行貸款面談制度。4月17日,有“史上最嚴厲的調控”之稱的“國十條”出臺,要求商業銀行應根據風險狀況,在房價高、房價上漲過快、供應緊張的地區,暫停發放購買第三套及以上住房的貸款,加強對房地產開發企業購地和融資的監管;銀監會將對開發貸款和土地儲備實行“三不貸”“三掛鉤”政策,對房地產開發領域的貸款實行全程監控,防范金融風險……
事實上,我國通過宏觀金融政策對房地產市場進行調控的歷史可以追溯到1993年甚至更早。1993年,針對房地產過熱現象,我國制定了“治理經濟環境、整頓金融秩序”的方針,通過控制資金流向,緊縮銀根的金融信貸政策對房地產市場進行了調控;2002年的121號文件涵蓋了整個房地產金融業務;2005～2008年上半年,我國連續8次提高貸款利率,并從2007年起連續15次調高存款類金融機構人民幣存款法定準備金率,凍結了商業銀行的大量資金,對防止房地產發展過熱起到了重要作用。
從我國住房制度改革至今,我國房地產調控從直接干預房地產信貸政策,到利用利率、法定存款準備金率、再貼現率和公開市場業務、匯率等工具,調節貨幣供應量,控制資金流向,有效地促進了房地產業的健康發展。
當前,我國對房地產業的銀行貸款占全部貸款的比重大概為19%,整體來看,房地產金融尚未形成系統性風險。但同時也應該看到,我國的宏觀經濟金融環境依然復雜多變,房地產領域的投資、投機性需求依然存在,進一步加強房地產開發貸款管理,持續開展房地產及相關行業貸款壓力測試,堅持房地產金融調控力度不放松,確保政策實施的穩定性和持續性是金融業和房地產業實現良性互動,共同穩健發展的保證。
相關鏈接
我國房地產金融調控政策回顧
1998～2002年,這一階段房地產金融市場的重點是支持房地產市場發展。1998年,中國人民銀行出臺《關于加大住房信貸投入支持住房建設與消費的通知》。這是人民銀行在住房改革后第一個明確支持房地產發展的金融政策。
2003年,中國人民銀行出臺《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(121號文件),拉響了宏觀調控的預警。文件要求房地產開發企業自有資金不得低于項目總投資的30%,嚴禁商業銀行以房地產開發流動資金貸款及其他形式的貸款科目發放房地產開發企業貸款;限制房地產開發土地供應貸款; 嚴格控制建筑施工企業流動資金貸款用途。
2004年4月25日起,實行差別存款準備金率,將資本充足率低于一定水平的金融機構存款準備金率提高0.5個百分點。9月,銀監會《商業銀行房地產貸款風險管理指引》,針對土地儲備貸款,房地產開發貸款和個人住房貸款等方面的房地產貸款風險管理作出詳細規定。
2005年,將自營個人住房貸款利率回歸到相同期限貸款利率水平。中國人民銀行和銀監會聯合了《信貸資產證券化試點管理辦法》,此后《資產支持證券發行登記與托管結算業務操作規則》、《金融機構信貸資產證券化試點監督管理辦法》、《關于加強信托投資公司部分業務風險提示的通知》等文件相繼出臺并實施。
2006年,“國六條”和“國十五條”相繼頒布,主要措施包括:上調商業銀行貸款利率,收緊商業銀行流動性,嚴格對外資房地產企業開發經營活動的管理,控制境外購房需求等。
2007年,一年內6次加息,《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》、《外商投資產業指導目錄(2007年修訂)》等文件出臺。2007年房地產金融調控政策主要是抑制房地產投資、投機的二套房貸款政策。
2008年,受全球金融危機影響,國家宏觀調控政策從“抑制過熱”轉為“穩健”,9月16日開始降息并下調存款準備金,100天內5次降息。《經濟適用住房開發貸款管理辦法》、《關于進一步加強房地產行業授信風險管理的通知》、《關于對房地產委托貸款情況進行調查的通知》等文件。
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【關鍵詞】宏觀經濟；房地產經濟；影響；策略；分析
改革開放以來，復蘇后的房地產業得到快速的發展，并且成績顯著，主要表現在城市面貌的極大改觀、居民居住條件的顯著改善及開發區的上佳成績。房地產經濟對于我國經濟發展的推動作用的巨大的，但是因我國房地產業尚處于初期的發展階段，相關的發展理論仍不完備，處于探索階段，因此，在房地產業的發展不斷發展當中，亦存在著許多問題急需解決，如住房制度改革、土地投機、社會保障、結構過剩、外商投資管理等問題。在我國，房地產業對于宏觀經濟的發展具有較強的帶動性，把握房地產業的態勢發展和宏觀調控的整體感官，來促進房地產經濟和宏觀經濟的協調發展，已經成為我國當前的重要課題。
1 宏觀經濟因素對房地產經濟的影響
1.1 國民生產總值對房地產經濟的影響
房地產業的發展同宏觀經濟的發展狀況存在著彼此的相互影響，當經濟衰退時，企業和金融機構，就會進行大量的合并和改組，這樣就使得市場上所出售的建筑和土地數量大大增加。而失業造成居民收入水平的降低，進而造成對于住房需求的減少。這種情況下，需求與供給間的不平衡，導致了房地產價格的降低。同理，在快速增長的經濟環境下，人們收入水平穩中有升，對于未來充滿期許，此時，房地產市場也通常會出現價格上升且供銷兩旺的現象。宏觀經濟中，國民生產總值是一個重要的發展指標，同房價呈現出正相關的關系。
1.2 消費水平對房地產經濟的影響
所謂消費水平，指的是扣除儲蓄后，個人可支配收入的剩余部分。一般情況下，人們收入水平較高時，會選擇更好的房屋或增加房地產購買力，從而直接帶動房地產市場的發展。隨著經濟的不斷發展，居民財富不斷積累，消費水平不能提升，這時房價雖然呈不斷上漲，但居民仍有購買的能力，并且這種能力會隨著水平的提升逐漸升高。因此，房價同居民消費水平間亦呈現出正相關的關系。
1.3 利率對房地產經濟的影響
在房地產供給方面，利率下降，貸款的成本隨之降低，房地產抵押和開發投資紛紛涌向房地產業，不論其初衷是投機還是投資，房地產的價格呈現出持續的上漲。利率下降，貸款成本隨之升高，大量資金退出房地產業，從而使得房價不斷下跌。在房地產需求方面，因房地產本身價格較高，消費者普遍缺乏一次性購買的能力，而采用住房抵押貸款的形式實現購買，這時，利率的變化就會直接影響到消費者的還貸成本。因此，房價同利率呈現出負相關的關系。
1.4 貨幣供給量對房地產經濟的影響
央行通過一系列貨幣政策工具來對貨幣供給量進行改變，進而影響到貸款的供給能力。增加貨幣供給量，貸款難度隨之減小，從而引起房價上漲，反之則放下降低。因此，可以說央行貨幣政策的實行同房價呈現出跟隨的相關性。
推動房地產泡沫產生的資金,絕大部分都是從銀行流出的。因此,要加強對銀行的監管,從源頭上控制投機資本。目前,我國還沒有建立起一個包括政策性房地產金融機構和商業性房地產金融機構、貸款的創造和投資機構、擔保或保證機構的完整的房地產金融機構體系,房地產金融監管的缺乏,很容易造成大量信貸資金流入非生產性部門而引發泡沫。 國家金融監管部門應加強對房地產按揭貸款的風險控制,控制投資性購房,尤其是通過按揭貸款進行的投機性購房。 有關部門應該嚴格規定金融部門向房地產貸款的比例和房地產抵押貸款融資的比率,嚴格審查房地產抵押貸款的條件,住房開發貸款對象應為具備房地產開發資質、信用等級較高的房地產開發企業,貸款應主要投向適銷對路的住宅開發項目。同時要加強房地產商通過按揭貸款的回收進行再開發的能力。強化個人住房貸款的管理,嚴禁發放“零首付”個人住房貸款,嚴厲查處“假按揭”。商業銀行發放個人住房抵押貸款,應嚴格評估抵押物的實際價值,落實抵押登記手續,貸款額與抵押物實際價值的比例最高不得超過80%,商業銀行應認真分析開發項目及住房開發企業的有關情況,注意防范與期房相關的特定風險。
2 房地產經濟環境下的宏觀調控策略
2.1 建立和健全住房保障體系
發揮政府主導職能，來解決中低收入家庭的住房問題，根據收入階段的不同，來對住房問題進行差異化的解決，保持住房投資規模的合理性，對住房供給結構加以調整，從而正確引導消費模式和住房建設。
2.2 制定土地相關政策
制定土地相關政策，來對土地市場加以規范，對違法行為堅決打擊，并進行嚴厲處理。當前，我國形勢下，必須進一步完善土地供應政策，優化用地結構，加強土地監測，從而抑制近些年來房地產投機增加、價格不斷上漲的局面。
2.3 完善土地增值稅政策
完善土地增值稅政策，使得一些企圖利用囤積土地來實現利潤增加的企業往往事與愿違。因為土地增值稅制度是具有累進性質的，通過進一步完善土地增值稅政策，可以抑制房地產企業的高額利潤。
2.4 增加金融監管強度
房地產監督機關應同市場發展相適應，制定出有效合理的監管方式，應對房地產的貸款結構做出調整，以完善其市場運行的金融機制。就目前我國的情況來講，金融泡沫尚未形成，但從長遠角度出發，實現房價理性上漲，今早構建風險防范意識十分必要。
2.5 輔以租賃房政策
當前，我國在住房保障方面除了廉租房制度、經濟適用房制度和公積金制度外，基本沒有相關的配套支持政策。因此，我國應對困難家庭實施租金補貼政策，實行稅收差異化制度，以房價整體上漲水平來對房價貼息值進行計算。對于城鎮無房居民，可以在住房購買中享受一定的政府貼息額度。
3 總論
上述內容中，論述了宏觀經濟因素對房地產經濟的影響，并就房地產經濟環境下的宏觀調控進行了分析。可以看出，我國宏觀經濟同房地產有著很強的相關性，合理把握其間的關系，從而實現我國宏觀經濟與房地產經濟的兼顧發展。
參考文獻：
[1]黃忠華.房價與宏觀經濟研究綜述[J].中國土地科學.2009（1）
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【關鍵詞】美國次債危機；房地產金融風險；金融管理
一、當前國際房地產金融風險
美國次債危機已對世界經濟產生重大影響，尤其所展現出的房地產作為虛擬資產的特殊性和現代金融風險新特征相結合的當前國際房地產金融風險變化值得我們關注。
（一）沖擊傳統觀念，充分體現房地產價格的強波動性
美國次債危機是一起典型的由個人住房消費而非房地產投資引發的金融危機。傳統理論認為：住房消費引發信貸危機的風險小，而住房投資引發的風險大。這正是我國目前“鼓勵消費，抑制投資”的房地產業宏觀調控的基本原則之一，根據購房行為和主體的不同在政策上區別對待。但從虛擬經濟理論看，房地產屬于虛擬資產，其價格具有強波動性，它不僅是一般耐用消費品，更是一種投資工具，房價不只是由土地、建筑成本與消費者效用決定，更重要是由投資房地產所能帶來的預期收益和資產升值的潛力決定[1]。這導致住房消費與住房投資并無本質差異，在適時誘因下，兩者都可引發危機。 正是房價的強波動性，房地產的高風險和高收益使其成為投資或投機活動的主要對象，這是房地產容易引發金融危機的主要因素之一。
（二）現代金融風險新特征
1、現代消費者信貸風險的固有性
美國次級住房按揭貸款市場最初是在美國人信用評價完善，金融業高效監管，經濟景氣的背景下發展起來，采用了現代風險管理模式，對每個貸款人的信用風險進行科學評估，然后根據風險的大小來設定貸款的差異化價格、支付方式和還貸方式，但是其建立的基石始終是消費者信貸。傳統的商業貸款可以通過對貸款申請者進行事前的甄別和事后的審核來降低不良貸款率，但是消費信貸者所固有的個體差異大，貸款數額小且分散，致使在美國金融機構對次級住房抵押貸款對象仍因事前的甄別成本過高，缺乏規模經濟性而處于兩難境地，最終在市場的過度競爭、房地產泡沫帶來的財富錯覺和對新興金融衍生品規避風險能力的強化下，埋下了風險隱患。
2、資產證券化具有兩面性
資產證券化于20世紀70年代源自美國，能將缺乏流動性的資產轉換為在金融市場上可以自由買賣的流動性證券，因而具有拓寬融資渠道、分散風險的功能，是目前國際金融市場最具活力和推崇的金融創新之一。美國次債危機中各利益主體正是由資產證券化連接在一起，但最終也是因這個紐帶的斷裂導致了危機，并通過其風險傳導機制演釀為國際金融危機。這說明，資產證券化本身作為一種金融創新具有兩面性。如果利用得好，可以增加資產的流動性，轉移、分散風險，帶來額外收益。反之，則將造成巨大損失。
3、金融風險波及范圍廣，影響深遠
由于美國證券市場的開放性，特別是在當今金融全球化與混業經營的發展趨勢下，國際資本快速大規模流動，任何一個國家金融市場的內部失衡都會反映為外部失衡，進而很快影響到與其具有緊密投資和貿易關系的國家，最后極有可能將所有國家不同程度地引入失衡與危機境地。美國次債危機從次級抵押市場開始，很快覆蓋整個資產抵押市場，再傳染到國內資本金融市場，隨后又波及世界各國形成事實上的全球金融動蕩就是一個有力的證明。
4、可能弱化本國政府宏觀調控能力
國際資本的滲透弱化了資本流入國家宏觀經濟決策的獨立性和國家對宏觀經濟的控制力，使得本國政府面對金融危機在調控時常陷入兩難困境。面對當前日趨嚴重的全球通貨膨脹，加息和緊縮的貨幣政策可能是一種有效的方法。但從次級住房按揭貸款市場的穩定來講，加息和緊縮的貨幣政策可能會進一步形成現貨和衍生市場的資金鏈斷裂。而當大批無辜者陷入危機的漩渦時，各國就不得不放棄自己原來制定的貨幣政策目標，如原先實施緊縮貨幣政策的國家，為救市不得不采取反向操作，即向市場投放流動性，以保證市場的穩定性[2]。因此，可能弱化本國政府宏觀調控能力成為是現代金融風險中不可忽視的一個新特征。
二、我國房地產金融風險的主要表現
從融資看，目前國內的房地產金融主要是以銀行信貸為主，上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資等其他方式所占比重仍小，房地產證券化更是尚未展開。整個房地產業的融資幾乎完全集中在銀行，這勢必把房地產的市場風險轉化為銀行信貸風險，使銀行面臨潛在的金融危機。
從銀行看，雖然我國按揭市場發展時間不長，但在市場競爭和短期利潤的追逐下，個人住房按揭貸款一直被奉為優質資產，各銀行將其作為市場規模擴張的根本。貸前銀行放松個人住房按揭準入標準，缺乏信用評級，次級信用評定更是不確定，貸后又缺乏有效的風險管理。這樣，出現了不少假按揭和假資產證明，尤其是在前期國內股市上漲及賺錢效應誘導下，有些人通過假住房按揭貸款將銀行信貸資金投入證券市場。同時，沒有實現房地產證券化，國內個人住房按揭貸款潛在風險逐漸在銀行積累。
從市場環境看，從1998年到2006年，我國個人住房貸款從426.16億元增長到2.27萬億元，房地產市場的空前繁榮讓個人住房按揭貸款過速增長的風險暫時潛伏下來。但從2007年開始，央行為防止經濟過熱、穩定通脹預期，連續多次加息，大大增加了購房人的還貸負擔。同時，隨著中央持續對房地產市場調控，房價出現了下跌。一旦房價出現大波動，房地產市場呈現周期性的變化，違約情況必然大增，潛在的金融風險也將暴露無遺。
與美國相比，中國房地產市場存在兩大突出情況。一是房價上漲更快。從1998年開始，同樣在約8年的房地產繁榮期內，我國不少城市房價上漲了4到5倍，而美國的房地產市價格僅上漲50%。二是面臨的風險可能更大。美國次級信用的人僅占整個金融市場的12-13%。并且，美國具有目前中國房地產市場無法比擬的多元化的金融市場體系及產品，個人信用評定，金融監管和法律配套。盡管這樣，個人按揭貸款仍引發如此巨大的金融危機。雖然國內個人住房按揭貸款除了沒有證券化讓其風險擴展到整個金融市場之外，但實際上我國銀行所面臨的風險影響可能會更大。
三、對我國房地產金融風險管理的建議
（一）改變傳統觀念，警惕風險客觀存在
美國次債危機說明了，房地產信貸風險是客觀存在的，不僅住房按揭貸款有市場風險，而且住房貸款證券化產品也存在著市場風險；消費信貸風險是固有的，不僅住房投資能夠引發金融危機，住房消費同樣也能夠引發金融危機。只是房地產市場繁榮時，風險和危機被掩蓋，一旦市場逆轉時，就會逐漸顯露出來。因此，雖然中美房地產金融市場存在較大差異，但是國內銀行業及管理層要對房地產信貸風險予以高度關注，吸取經驗教訓，避免類似危機在中國爆發。
（二）金融創新的同時必須注重金融風險的防范
21世紀金融業的發展趨勢是金融全球化和混業經營。我們須充分認識金融衍生品的兩面性：在分散風險的同時也兼具放大風險的作用。金融衍生品為貸款人提供流動性以及降低融資成本，并通過重新分配風險滿足投資者的不同偏好，有效地緩解風險過度集中于銀行體系的狀況。因此，仍需繼續推動住房抵押貸款證券化，但在建立多元化房地產融資渠道的同時，還應加強對衍生品市場發展的監管，嚴控單一市場風險向其他市場傳播。
（三）商業銀行應實行嚴格的貸款審核制度和風險管理措施
我國商業銀行一要堅決落實國務院對房地產市場的調控政策，嚴控個人住房按揭貸款市場準入標準，對個人住房按揭貸款者的收入采取真實性原則，將風險防范在貸款發生之前。二是加強商業銀行內部控制和人住房信貸管理，防止風險貸款大量產生。三是建立并完善個人征信系統，加強個人信用風險評級，采取嚴格的貸前信用審核，避免虛假按揭的出現。
（四）監管部門應做好風險提示和檢查工作
我國監管部門應做好風險提示和檢查工作，一是在房價動態變化的市場環境下，要及時對市場參與各方發出風險提示，提高風險管控的前瞻性和有效性。二是嚴格監督國內商業銀行的個人住房信貸管理和相關政策執行，加大對違規責任人處罰力度。同時，完善個人信貸法規，加強對失信、違約的懲處，從法律上有力保障消費信貸業務的開展。三是實行必要的信息披露制度，對出現的社會經濟問題及時分析說明，穩定公眾信心。四是加強金融監管的全球性協調與合作，降低國際金融風險的沖擊。
（五）避免房價大起大落，穩定房地產市場
在當前經濟形勢和中央持續嚴控房價的背景下，我國管理部門要注意加息或減息的影響，防止房價強波動的負面影響。進一步加大保障性住房的供給，保障中低收入家庭的住房需求，合理引導房地產市場健康發展。
參考文獻：
[1]周建成，包雙葉.住房消費、住房投資與金融危機[J].財經科學，2008，（3） .
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關鍵詞：房地產投資風險信貸防范
金融業是國民經濟中一個十分重要的行業，通過它的融資和支持功能，一直產生著加速各行各業和國民經濟發展的巨大作用。房地產業目前是我國國民經濟中的一個重要的支柱產業。它的發展，對于發展經濟和提高生活，拉動相關行業發展，擴大內需，促進國民經濟的發展，都產生著極為重要的作用。房地產業是資金密集型的產業，房地產的發展離不開金融業的支持和投入，而房地產業存在著資金需求量大和自我積累有限的局限性，給金融投資帶來巨大風險，因此如何規避金融風險，積極促進房地產業持續健康地向前發展將是我國當前十分重要的任務。
房地產投資現狀及存在的問題
中國房地產業經過十多年的發展已逐步走向理性，但是房地產投資的收益與風險并存。在房地產投資過程中，政治環境風險、經濟體制改革風險、產業政策風險、房地產制度變革風險、金融政策變化風險、環保政策變化風險和法律風險等，均對房地產投資者收益目標的實現產生巨大的影響，從而給投資者帶來風險。
房地產業的發展需要金融業的支持。房地產開發投資數額巨大。投資回收周期較長。占用的資金及支付的利息多，企業的自我積累根本不可能保證連續投入資金的需要，如果沒有金融支持，企業就會發生資金周轉困難甚至發生財務危機。房地產個人住房消費也需要金融業的大力支持。國際上房價收入比約為三比一至六比一，而我國這個比率要更高一些，平均大約為八比一至十二比一，個別城市有的甚至更高。這意味著，我國城市一個家庭要在禁絕一切消費的情況下，積累至少8-12年才能買得起一套住房。但是借助于住房消費信貸，家庭的積累過程就會大大縮短，住房消費可以提前實現。對于房地產企業來說，這無異于縮短了銷售時間加快了資金周轉，減少了資金占用和利息支付，從而增加了利潤。
房地產信貸是金融業的一項重要內容。房地產金融一般可分為開發信貸和消費信貸，據世界各國統計，住房金融有兩個“三七開”之說，一個“三七開”是國內各項貸款中大約有30%是給房地產業，另一個“三七開”是房地產業貸款中的70%是貸給個人買房的，另外30%是貸給開發商。中國房地產金融從無到有，從小到大，發展十分迅速，而且發展空間非常大。
統計數據顯示，房地產開發和個人住房消費信貸增長逐年上升。1998年房地產開發貸款余額為2028.92萬元，2003年擴大到6657.35億元，是1998年的3.2倍。同時，個人住房消費信貸也快速增長。2003年與1998年相比，個人住房消費貸款增加了11353.58億元，增長了26.64倍。盡管如此，目前我國的房地產金融市場發展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現象。主要表現為：
房地產融資渠道單一，房地產開發資金過多依賴于銀行貸款，使房地產投資的市場風險和融資信用風險集中于商業銀行。中國房協副會長顧云昌把房地產與銀行業過去5年緊密合作的時光比作“蜜月”，他說：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒有想到第三者或其他更多渠道，銀行業也樂意為我們服務，但銀行確實也因此承擔了巨大風險。”據估算，80％左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接來自商業銀行信貸。在目前的房地產市場資金鏈中，商業銀行基本參與了房地產開發的全過程。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等，商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。有關方面資料表明，四大國有商業銀行剝離的1.4萬億不良資產30%是與房地產相關。
房地產金融市場結構單一，沒有形成完整的房地產金融體系。缺乏多層次的房地產金融市場機構體系，缺乏多元化、規范化的房地產金融市場體系，缺乏獨立、有效的房地產金融市場中介服務體系，沒有形成完備的房地產金融一級市場，尚未建立房地產金融二級市場。據央行研究局的報告，2002年房地產上市公司的股權融資占全部房地產企業的資金來源不足0.5%；房地產債券融資所占房地產開發企業的資金來源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年來，房地產資金信托較為活躍，據不完全統計，2003年上半年推出的房地產資金信托計劃也不過20億元，微乎其微。房地產信托起源于美國20世紀60年代，經歷了迅速發展、衰落、復蘇、穩定發展的過程，現在美國大約有300個房地產投資信托，他們的總資產超過3000億美元，大約2/3在國家級的股票交易所上市，已成為美國房地產證券化的主要形式。由于其在產權、資本、經營上具有的優勢，其發展已為世人所矚目，英國、日本等發達國家也紛紛效仿。
對房地產金融市場的監管和調控機制還很不完善。目前，我國房地產金融市場的法規建設相對于房地產市場發展而言還是相當滯后的，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，還沒有專門的房地產金融監管框架，房地產金融業務的有關規范也有待制訂。
我國個人征信系統尚未建立，商業銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分嚴格的調查監控，個人住房消費信貸的發展可能存在違約風險。目前，中國商業性個人住房貸款不良貸款率不到0.5％，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24％，這對改善銀行資產質量起到了十分重要的作用。但按照國際慣例，個人房貸的風險暴露期通常為3年到8年，而中國的個人住房信貸業務是最近3年才開始發展起來的。一般來講，個人信貸業務會給銀行帶來以下風險：一是信用風險，即借款人由于某種原因（如失業或突發事件）而不能按期足額償還銀行貸款的情況；二是流動性風險，即由于銀行資金過度集中投放于期限較長的個人房貸業務，從而使商業銀行面臨流動性危機；三是操作風險，是指由于不完善或失靈的內部程序、人員、系統或外部事件導致損失的風險；四是利率風險，即由于利率的變化而使商業銀行遭受損失的情況；五是市場風險，即由于整個房地產市場大幅下滑，從而波及商業銀行并給銀行造成損失的情況；六是政策風險，即由于有關房地產市場或個人房貸業務相關政策的出臺而使商業銀行受到影響的情況。銀行房地產信貸風險防范措施
政府要增強對房地產宏觀調控的前瞻性和科學性，改善對房地產市場的監督管理，完善調控手段，提高調控能力，促使房地產業穩定、健康、有序地均衡發展，防止大起大落，防范房地產泡沫的產生。為此必須首先加強房地產市場統計工作，完善全國房地產市場信息系統，建立健全房地產市場預警預報體系。通過全面、準確、及時地采集房地產市場運行中的相關數據，并對影響市場發展的相關數據進行分析、公布，政府可以全面、及時、準確地掌握我國房地產市場運行情況，加強對房地產市場的監控和指導，以實現對我國房地產市場運行情況的預警和對房地產投資、消費的引導。其次政府要設計合理、嚴密的房地
產稅制，引導土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的過度投機。比如對土地空（閑）置征稅，以鼓勵持有人積極投資開發，提高囤積投機的成本；征收土地增值稅，土地增值稅能有效地抑制土地投機，且能將由社會引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會，體現了社會公正；征收土地保有稅，以刺激土地供給等。
銀監會應加快發揮在社會信用基礎和市場誠信制度建設中的重要作用，完善監管手段，提高監管能力，充分發揮其監管作用和服務功能。激勵誠信行為，促使各經濟主體在日常信用活動中養成守信習慣，彼此建立起互信、互利的信用關系，確立失信成本遞增的違約制裁機制，嚴懲欺騙和違約行為，在全社會范圍內營造起誠實守信的氛圍和環境，促進金融穩定。
我國應當大力發展多元化的房地產金融市場，形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場，以達到分散銀行信貸風險的目的。房地產對于銀行依賴性過大，不利于自身發展，同時商業銀行過度的房地產貸款，有悖于商業銀行的“三性”原則。因為商業銀行的資金主要是吸收社會存款，投向期限較長的房地產項目，不符合銀行資產的流動性、安全性的要求，容易造成清償危機，產生金融風險。在成熟規范的市場中，房地產開發和經營的融資不僅應有債權融資和股權融資兩種基本形式，在一級市場以外，還應存在著發達的證券化二級市場。在這個二級市場上，各種房地產金融工具同時存在，包括投資基金、信托證券、指數化證券等等。房地產證券化可以促使房地產經營專業化，導致資源的合理配置。
加快住房按揭貸款證券化進程，降低銀行按揭貸款風險。隨著我國住房商品化加快，個人住房貸款將迅速增加。當到一定規模時，商業銀行會面臨較大的資金缺口，以及資金來源的短期性與住房貸款資金需求長期性矛盾，這無疑會帶來新的金融風險。從國際經驗看，一旦經濟不景氣，呆壞帳比例容易升高，而實施住房貸款證券化，可以分散該業務面臨的金融風險。通過實施住房貸款證券化，使整個住房金融市場與資本市場有機互動，可以擴大商業銀行的融資規模，同時還會帶來良性的連鎖效應，提高銀行資產的流動性、降低銀行開展住房貸款業務成本。
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[關鍵詞] 日本 房地產業 周期 經驗借鑒
近年來,我國的房地產業發展出現了局部地區過熱的現象,已引起廣泛的關注。我國房地產業起步較晚,借鑒別國經驗能夠避免不必要的損失。
一、房地產周期的定義
關于房地產周期的定義如同經濟周期的定義一樣,很難說有一個得到大多數研究者都認可的定義。多是用諸如租金變化率, 空置率和建筑活動等現象來描述房地產周期波動的現象。本文采取的房地產業波動周期的定義是: 房地產周期是所有類型房地產的總體利潤率反復出現, 周期性發生的, 但是無規則的波動, 并且這種現象在房地產活動的其他許多指標上也明顯具有如此反映, 只不過(這些指標)各自或領先或滯后于整體房地產周期。
二、日本的房地產周期狀況
從1956年至2008年日本的房地產周期大致可以分為5個周期:
周期1(1956年～1966年):二戰以后日本宏觀經濟保持高速增長,尤其是重型、大型產業快速發展,導致對工業用地的需求劇增,由此推動日本房地產業快速發展。在本周期內,前6年為擴張期,后4年為收縮期,1961年房地產業達到繁榮期。
周期2(1966年～1976年):上世紀60、70年代,日本經濟的持續高速增長造就了1973年房地產市場的繁榮,但隨后1974年的石油危機使得經濟增長率幾乎降為0,日本房地產也出現連續3年的回落。本周期的特點有:以住宅開發為重點,住宅地價漲幅超過平均地價漲幅;全國各地與大城市的地價升幅差距明顯縮小,甚至出現全國平均地價漲幅超過大城市的現象。這表明房地產投資或投機獲取暴利的現象導致地價上漲的趨勢已經向全國擴展,而在周期擴張期內,大城市的房地產投資或投機現象更為突出。從總體上看,這個周期是一個明顯的增長周期。
周期3(1976年～1986年):1976年開始,日本經濟進入穩定擴展期,國民生產總值增長率保持在5%以內,與此同時,日本房地產業也進入相對平穩的增長期。本周期內,前6年為擴張期,于1981年達到周期頂點,隨后轉入持續4年的房地產經濟收縮階段。從房地產品種結構來看,由于戰后出生者進入購房期,住宅需求大增,導致住宅用地價格漲幅大大超過商業等其他用途土地,并促使房地產開發商不斷投資建設高層公寓,擴大房地產供給。從房地產區域結構來看,不論是平均地價還是住宅地價,大城市地價漲幅高于全國平均水平,六大城市特別是東京圈的地價又高于一般大城市,房地產投資或投機現象開始向大城市特別是超大規模城市集中。
周期4(1986年～1997年):日本長期以來的出口外向型經濟增長模式給日本帶來了巨大的貿易順差,也引起了美國等西方國家的極大不滿。1985年的廣場協議將美元對日元的匯率進行大幅調整,日元對美元開始大幅升值,到1987年日元對美元升值一倍。日本被迫調整持續了30年的外向型經濟增長模式,推行內需主導。日本政府對購買住宅采取優惠政策,金融機構降低住宅貸款利率和擴大住宅貸款范圍,廣大居民也紛紛投入高收益的房地產市場和股票市場,房地產和股票為代表的資產價格飆升,導致嚴重的“泡沫經濟”。1989年日本全國房地產市場總值是國土面積大于日本25倍的美國的4倍。1990年,日本房地產迎來了瘋狂的巔峰,隨后房地產泡沫幻滅,房價一落千丈,哀鴻遍野。
此后日本經濟長時間處于收縮期,房地產市場也籠罩在宏觀經濟的陰霾之下,久久不見起色。本次房地產周期前4年擴張、后6年收縮。日本房地產泡沫破滅后,房地產業發展受到明顯打擊,日本對國外房地產的投資大量回流,其中對美國房地產投資跌落到1991年的51億美元。
周期5(1997年至今):1997年東南亞金融危機爆發,日元大幅貶值,原本不景氣的日本經濟遭遇了二戰以來最嚴重的困境。房地產市場持續回落,至今仍難以看到明顯的景氣回升態勢。到2000年,日本全國地價平均下降率達到4.9%,比上年同期增加0.3%降幅,連續9年持續下降。
三、日本房地產周期波動給我們的經驗借鑒
1.建立土地市場調節機制
加大土地供應結構調控力度,提高中低價位普通商品房和經濟適用住房用地的供應比例,在房價高、地價高的時期增加市場上的土地供應;在房價低、地價低的時期對囤積土地、假開發、不開發的土地按照土地管理法嚴格執法,避免囤積土地行為,通過調節土地供應調整與需求的矛盾,協調房價;加大閑置地清理力度,積極盤活存量建設用地用于房地產開發;加強土地供應和地價動態監測工作并及時向社會有關信息。
2.規范房地產市場,采取多種措施打擊非法炒房行為
政府進行各種宣傳,利用輿論手段,引導居民的住宅消費,控制不合理需求;通過采取一些財稅、金融、交易管理等相關政策措施,減少投資需求和抑制投機需求。
3.完善經濟適用住房的供應體系
經濟適用住房是具有保障性質的住房供應制度。雖然目前整個開發、供應渠道采用招標方式進行,但還是由開發商具體開發、銷售,政府在其中的作用被削弱。通過對經濟適用住房開發的雙向控制機制,最終由政府在核定價格范圍內組織銷售,銷售所得款項匯入開發商賬戶。由于政府銷售即不得有手續費、管理費等,在核算銷售價格時,銷售費用可以部分節省下來,百姓受益。
4.建立和完善房地產預警預報系統
及時、準確、全面地采集房地產業運行中的各種動態數據,通過科學的分析、整理,對市場狀況和發展趨勢做出準確預報。房地產預警預報系統的建立,對政府、開發商和購房者都是一個重要的參考,政府根據房地產預警系統提供的信息及時調節土地供應政策和措施,調整住房供應結構,平抑市場波動;開發商可以避開投資規模過大、供應量過于集中地段和投資類型,降低投資風險;購房者也可以據此做出購買時機、購買地段和購買類型的選擇。
5.加大金融監管力度
目前, 我國還沒有建立起一個包括政策性房地產金融機構和商業性房地產金融機構、貸款的創造和投資機構、擔保或保證機構的完整的房地產金融機構體系, 房地產金融監管缺乏, 除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外,對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構, 房地產金融業務的有關規范也有待制訂。金融體制不健全的情況下, 如果金融部門過度解除金融管制, 很容易造成大量信貸資金流入非生產性部門而引發泡沫。中央銀行在《2002 年第三季度貨幣政策執行報告》中首次就防止房地產泡沫向市場發出警告, 在肯定了房地產業對國民經濟貢獻的同時, 也提醒要特別關注金融機構貸款的集中度問題,防止信貸過度集中于房地產業, 以免金融風險過度集中。
參考文獻:
[1]邵謙謙 王 洪:日本房地產泡沫的成因分析及對我國的經驗借鑒[J].中國房地產金融, 2003(5)
[2]秦德安:日本房地產泡沫時代的稅制改革及對我國的啟示[J].中國房地產金融, 2006 年第十一期
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（一）抵押貸款證券化定義
抵押貸款證券化是資產證券化的一個類型，是一種金融創新工具，它們主要靠特定的應收款資產池或其他金融資產池來支持，保證償付。這些金融資產的期限是固定或循環周轉的，并在特定時期內可以產生現金流和其他權利，由此保證按期向證券持有人分配權益。簡言之，抵押貸款證券化是一種基于房地產抵押貸款未來現金流，通過特殊的組合和安排進行融資的過程。[3]由于房地產金融資產具有流動性較差，安全性和穩定性較強的特點，而資產證券化具有改善資產流動性的功能，因此，房地產抵押貸款證券化成為國內外房地產金融的重要形式和房地產金融直接融資的主要工具。
（二）次級貸款支持證券與金融危機
在美國，按借款者信用記錄、還款能力和利率高低，將抵押貸款分為優質貸款、次優貸款和次級貸款。其中的次級貸款及其支持證券在金融危機的爆發中起了關鍵性作用。次級貸款主要發放給收入不穩定人群，包括低收入人群、青年人群、無固定職業或失業人群。在抵押貸款信用評估的過程中，對借款人的個人信用、收入水平、還款意愿、還款能力等方面均放寬了審核條件，從而導致次級貸款面臨較大的信用風險。但是，次級貸款的利率較優級貸款更高，因此，抵押貸款發放機構有足夠的動機大量發放此類貸款。值得注意的是，貸款機構不僅在發放貸款的過程中放寬信用審核要求，而且利用浮動利率機制開發多種可調利率抵押貸款方式，利用借款人對貸款合同的不熟悉進行掠奪性營銷以獲取高利息收益。這樣的不公平貸款大大降低了信息透明度，從而降低了微觀層面對市場風險的抵御能力。[4]
抵押貸款發放機構在發放貸款之后，為了改善資本結構，提高流動性，將持有的抵押貸款債權通過證券化進行融資。由于次級貸款的信用風險較大而難以獲得較高的信用評級，因而在證券化的過程中采用“分檔技術”，即將資產池中資產按信用風險分檔，將資產支持證券分為不同信用級別，之后進入信用增級程序，從而將基礎資產中次級貸款的信用風險分散在不同級別的支持證券中，提高了單個支持證券的信用級別，同時將來自于房地產市場的風險通過抵押貸款支持證券在證券市場的流通擴散到整個金融體系中。
（三）金融危機爆發機理
2007年以來，自美國爆發的以次級抵押貸款支持證券為主要誘因的金融危機迅速波及全球，并在2008年雷曼兄弟公司破產時達到高峰，嚴重破壞了世界金融體系的穩定性和安全性，對世界經濟的發展造成了重大的沖擊。通過簡要分析金融危機爆發機理，可以剖析資產證券化外部監管不力和內部控制失控對此次危機爆發所起的推動作用。筆者認為，金融危機爆發機理主要包括這樣幾個方面：①貨幣政策誘發房地產市場繁榮，市場風險被低估。②在市場繁榮的預期下，為求盈利，抵押貸款機構放寬評估條件，信用風險提高。③在抵押貸款機構為增強流動性而進行證券化的過程中，內部失控，使來自房地產市場的風險擴大到整個金融體系。④房地產市場出現拐點，抵押物貶值，以借款人還款及利息為現金流支持的次級貸款支持證券貶值，廣大投資者受損。市場信心受損，引起整個金融市場震蕩，并波及全球，同時影響到實體經濟。
從以上對抵押貸款證券化的建立過程與金融危機爆發機理的分析，我們可以看出，作為金融創新產品的抵押貸款證券化在帶來一系列的利益的同時，也存在著各方面的風險。金融危機的爆發暴露了抵押貸款證券化的許多缺點特別是原有監管體系的缺失。對這些缺失的進一步分析，將有利于我們借鑒國際經驗以完善我國房地產抵押貸款證券化的監管體系。
二、從我國房地產抵押貸款證券化特點看監管改革思路
（一）我國房地產抵押貸款證券化的發展
房地產抵押貸款證券化作為資產證券化的主要類型之一，在我國尚處于初步發展階段。2004年，國務院在《關于推進資本市場改革發展的若干意見》中提出擴大直接融資比例，積極探索開發資產證券化產品。2005年正式啟動資產證券化試點。2005年12月，建設銀行發行“建元2005-1”個人住房抵押貸款支持證券化產品，是我國首只房地產抵押貸款證券化產品。[5]房地產抵押貸款證券化的發展對我國金融市場的改革有著重要意義。首先，它的發展有利于推動金融創新，推動相關法律、法規的改革，突破了分業經營的限制，利于資本市場向縱深發展。其次，抵押貸款證券化的發展，利于分散金融風險，維護金融體系安全，降低流動性風險。對于以銀行業為主體的我國金融體系而言，這一點尤為重要。另外，從微觀層面分析，抵押貸款證券化的發展對于拓寬投資者投資渠道、加強銀行競爭力和推進提升證券從業機構的專業能力等也有重要作用。
（二）我國房地產抵押貸款證券化的特點
（1）處于初步發展階段，發展空間巨大。與國外資產證券化經歷近30年的發展不同，我國證券化起步較晚，仍處于初步發展階段。對于房地產抵押貸款證券化來說，發展潛力巨大。由于我國房地產金融主要依靠銀行信貸融資，特別是隨著我國房地產業的不斷發展，住房信貸規模不斷擴大，在這樣的情況下銀行等房地產貸款發放機構積極發展證券化業務，以提高資產流動性和分散風險的需求較強。[6]
（2）市場結構不完善，市場規模有限。自2005年首只房地產抵押貸款支持證券發行以來，我國證券化有一定發展，但總體來看，市場規模有限，這主要是其市場結構不完善導致的。首先，目前我國資產支持證券主要在銀行間市場發行，而尚未公開在證券市場發行，造成了市場的人為分割。其次，從市場參與主體來看，我國的資產證券化市場缺乏高效的中介機構，在擔保、發行、會計等方面與市場需求存在較大差距。
（3）相關法律體系建設不完善。目前，我國房地產抵押貸款證券化相關法律極不完善，無法適應其進一步發展。立法主體層次較低、法出多門，相互之間缺乏協調，使證券化市場面臨較大的法律風險。[7]
（三）房地產抵押貸款證券化金融監管改革思路
從我國房地產抵押證券化的發展現狀和特點來看，尚處于初步發展階段的證券化市場亟需一套完善的合理的監管體系。金融危機爆發后，世界范圍內的金融監管趨向于加強對證券化市場的控制和監管，以保證基礎資產的安全性與防范金融創新風險作為監管前提。在此背景之下，我們應充分注意國內外證券化市場的不同，立足于我國抵押貸款證券化市場的特點，積極而穩妥地進行金融監管的改革。具體而言，對尚處于起步階段的房地產抵押貸款證券化市場，在保障市場安全健全監管的同時，使該監管體系的建立成為完善證券化市場的一個部分，使保障安全與提高效率結合，使防范金融風險與促進資產證券化的進一步發展結合，應當成為金融監管改革的主要思路。
三、以金融危機為背景對改善我國房地產抵押貸款證券化監管的建議
金融危機的爆發源于落后的監管體制和方法均不能應對復雜的風險。在金融危機后世界金融監管由分散到統一、由機構監管到功能監管的趨勢下，我國現有的金融監管體系亟需改革。在借鑒國際經驗的同時，也需要充分重視我國金融市場發展特別是抵押貸款證券市場發展的特點，建立一套適合我國國情的監管體系，以達到保障金融市場穩定和促進金融市場發展的雙重目的。
（一）統一監管，以監管改革促進抵押貸款證券化市場發展
必須注意的是，與美國金融創新過度不同，在我國，包括房地產抵押貸款證券化在內的資產證券化市場尚處于起步階段。金融危機之后，除了吸取危機教訓、切實改善監管之外，我們更需要以發展的眼光看待資產證券化，充分認識房地產抵押貸款證券化對我國金融市場和房地產市場的重要意義。在我國，因分業經營體制導致的證券化市場分割導致監管規則不一，這不僅不利于我國證券化市場的規模發展，而且不利于監管體制的完整和有效。這樣的市場分割主要表現在：銀行體系內展開的證券化主要在銀行間債券市場交易，而由證券市場進行的資產證券化則主要在資本市場進行交易，導致銀行與證券市場的資產支持證券交易分割，且由不同的部門監管，由不同的部門出臺監管規則。這樣的市場分割，既違背了分業監管走向統一監管的趨勢，又直接導致投資者積極性不夠，市場流通性不足，嚴重阻礙了抵押貸款證券化市場的健康發展。分業經營體制與以分業監管為主要特征的機構監管是目前導致這樣的市場分割的矛盾的兩個方面，兩者中任一方面的改革都將促進另一方面的改革。在我國分業經營體制比較牢固的情況下，從監管體制改革入手，以統一監管促進混業經營體制的建立，既能夠迅速建立有效和合理的統一監管體制，又能夠促進經營體制的改革，不失為一個合理的政策考量思路。以統一監管促進抵押貸款證券化市場的發展，消除市場分割，需要以漸進式的改革思路，有條理、分步驟地進行金融監管體制的改革。首先，加強銀行與資本市場兩個證券化市場監管主體之間的合作，在立法上充分溝通和協調，填補立法上的空白，減少立法上的沖突，保證監管規則在出臺的時間、層次和政策力度上的統一性，并且嘗試建立人民銀行、銀監會、證監會、建設部、財政部等相關監管主體聯席會議制度，從制度上改變法出多門、協調不夠的現狀。在一段時間之后，以各部門溝通程度和立法協調程度提高為基礎，并且根據混業經營的發展程度，綜合考慮經濟發展形勢和金融市場的發展程度，建立統一的由中央政府直屬的金融監管部，從制度上確立統一監管模式，實現監管的獨立與統一，并完成監管模式從機構性監管到功能性監管的最終改變。隨著監管體制由分散向統一的改革，由分業經營走向混業經營、分割市場走向統一市場的體制性和政策性阻礙將被逐步打破，房地產抵押貸款市場的空間將得到擴展，目前因市場分割造成的流通性不足的問題將得到解決，可以預期，監管體制的改革將極大地促進市場的發展。
（二）建立政策制定主體信息溝通機制和市場風險預警機制，防范市場風險
房地產抵押貸款支持證券面臨的市場風險來自于市場利率變動、匯率變動、房地產價格變動及這三個資產價格指標變動的互動影響作用。在我國，由于利率市場、外匯市場和房地產市場存在體制性問題，且受政策影響程度較大，使得房地產抵押貸款證券化面臨的市場風險復雜且隨機性程度較高。特別是目前，我國貨幣政策、土地政策和房地產調控政策政出多門，部門間的信息不暢擴大了市場風險。建立政策制定主體信息溝通機制，需要分步驟地建立多層次的溝通體制，逐步加強各項政策的配合度，在有效控制市場風險的同時有利于宏觀調控能力的提高。具體而言，首先，需要改善土地管理部門、房地產管理部門及規劃部門的政策協調程度，確保土地政策、規劃與房產市場調控政策的一致性，降低房價大幅波動的可能性，以切實降低房地產抵押貸款支持證券直接面臨的市場風險。其次，加強貨幣政策制定部門與土地、房地產管理部門的信息溝通，加強對資產價格相關性的研究，使房地產調控政策與貨幣政策能夠協調一致，特別是減少貨幣政策的變動對房地產價格的沖擊。此外，由于目前人民銀行兼具穩定物價與維護金融體制穩定的職能，其在制定貨幣政策時應與目前的分業監管部門特別是證券監管部門充分溝通，以避免利率變動對房地產抵押貸款支持證券的直接沖擊。由此，建立起土地與房地產管理部門、貨幣政策制定部門與監管部門之間的信息協調機制，將最大限度地防范因政策不協調的變動對房地產抵押貸款證券化市場的不利影響。
隨著我國房地產市場和金融市場改革的不斷深入，資產價格特別是利率與匯率將逐漸市場化，以充分體現資產價值和市場風險。在此情況之下，如果監管體制不健全，房地產抵押貸款證券化所面臨的市場風險將更加難以被控制。因此，一方面，政策制定主體信息溝通機制需要加快建立，另一方面，需要建立科學有效的市場風險預警機制。針對目前我國金融市場和房地產市場的特點，房地產抵押貸款證券化市場風險預警機制應當包括對房地產價格變化預警機制和資產價格變動預警機制這兩個方面。建立房地產價格變化預警機制，是為了綜合考察房地產抵押貸款條件與房產價格變化，為宏觀調控政策提供依據，以提前判斷房價變化對房地產抵押貸款支持證券價格變化的影響程度。房價變化預警機制需要將變化的房地產抵押貸款首付比例和抵押比例納入控制指標中，通過房價與抵押貸款支持證券價格的相關性，測算不同的房貸首付比例與不同的房價條件下抵押貸款支持證券的平均價格，將此平均價格與市場可承受價格進行比較并進行壓力測試，得到在維持抵押貸款支持證券市場穩定前提下的房價上升及下降區間，以判知房價變動對證券價格的影響程度。建立資產價格變動預警機制，是通過模擬利率、匯率及資本市場指數的變化，判斷信貸資產價格變動對房地產抵押貸款證券價格的影響程度。在資產價格變動預警機制的建立過程中，應充分考慮各資產價格之間的相關性和資產價格與房地產價格之間的相關性，以全面估計資產價格變動帶來的市場風險。綜上所述，政策制定主體信息溝通體制和市場風險預警機制的建立，實際上是從政府和市場兩個層面對房地產抵押貸款證券化所面臨的市場風險進行全面控制和預警，這既符合我國政府主導宏觀調控的現實國情，又符合我國金融體制市場化改革的發展趨勢，能夠有效抵御市場風險的沖擊。
（三）完善操作層面立法，控制信用風險和內部風險
從操作層面來看，我國房地產抵押貸款證券化監管立法層次低、權威性不足且多與先行法律法規沖突，在法律、會計規則、擔保和中介服務等操作層面立法不能滿足證券化交易的需要，對房地產抵押貸款證券化中產生的信用風險和內部風險監控不夠。完善操作層面立法，需要促進銀行信貸結構的改善和信用體系的發展、健全擔保和信用評級體系、建立與證券化相適應的會計制度。作為房地產抵押貸款證券化的主體，銀行因信貸結構不合理與信用體系不健全而導致的信用風險，直接影響市場對房地產抵押貸款支持證券的信心。目前，我國銀行房地產抵押貸款占其信貸資產的比例較高，使得銀行對房地產市場風險抵御能力較弱且流動性風險較高。部分商業銀行風險控制意識薄弱，在房地產市場快速發展過程中放寬對貸款人的資質審查，從而擴大了信用風險。針對這種情況，調整銀行信貸結構和建立完善的信用體系是降低房地產抵押貸款證券化信用風險的必然途徑。此外，通過操作層面的立法，建立完整的證券化中介市場和有效的會計制度，強化信息披露制度，可以充分發揮證券化行業內部監控作用，有效降低和控制證券化風險。
四、總結
篇10
【關鍵詞】 房地產泡沫 房價 房屋空置率 形成原因
防范措施
傳統意義上認為房地產泡沫是指房價高漲,房產投資過熱導致產品過剩,市場沒有需求,產生一種虛假的繁榮,其顯著表現就是空置率變高。根據傳統意義的定義來看,就是房價在一個連續過程中陡然漲價,開始價格上升會使人們產生還要漲價的預期,于是又吸引了新的買主或投資者,而這些人一般只是想通過買賣的差額獲取利潤,而對房屋本身的使用和產生盈利的能力是不感興趣的。隨著房價的逆轉,接著就是價格暴跌,最后以金融危機告終。
一、當前我國房地產業的發展狀況
1、投資快速增長,項目遍地開花。1998―1999年15%,2000年19.5%,2001年25.3%,2002年21.9%,2003年29.7%。房地產投資占固定資產投資比重從1990年5.6%,上升至2001年20.7%。2002年,城鎮房地產開發完成投資占GDP的7.55%(國際上一般為3%―8%),占固定資產投資17.9%。2003年,城鎮房地產開發投資10106億元,占GDP(116694億元)8.66%,占固定資產投資18.34%,增長29.7%。百富勤經濟學家稱2004年一季度,中國總投資40%流入房地產業和地產服務行業。到2007年9月全國房地產開發完成16814億元,同比增長30.3%。
2、供應結構失調。高檔住房、大戶型住房、商業用房供應過量,中低價位、中小戶型住房供應不足。杭州銷售商品房,單價3000元/平米以下3.7%,3000―4500元/平米38.7%。南京蘇州市商品住宅戶均面積130平米。寧夏全區2003年在建商品住宅,90平米以上戶型占69.4%,空置住宅中此類戶型占80.9%。住宅與非住宅比例不合理,福建空置商品房中非住宅用房2/3;濟南市空置房中高檔住宅和寫字樓占80%。
3、空置率居高不下。空置率=(新建商品房的空置面積+存量房的空置面積)/房屋總量100%,國際通行標準是10%。空置反映需求強度,影響未來走勢判斷,空置率居高不下時,市場價格穩定甚至反升,伴隨投資膨脹,說明市場運行醞釀著越來越大的泡沫。我國商品房屋空置率1999―2003年分別為41.13%、36.48%、34.78%、31.88%和28.46%。
4、價格持續上升。1998―2003年我國商品房價格漲幅為3.29%、-0.11%、2.88%、2.76%、5.7%,5%。2004年,全國商品房平均銷售價格每平米2759元,上漲12.5%。住宅上漲11.5%,沈陽、南京、重慶居前三位,分別為19.2%、17.7%、15.6%。2007年1月至4月又上升12%。
5、收入房價比超出警戒線。住宅價格中位數與居民家庭收入中位之比(收入房價比)合理水平為3∶1到6∶1。東京為4.8∶1。我國大部分城市平均房價與平均收入之比是8∶1到15∶1。上海、廣州等房價收入比維持在8∶1左右。北京市民戶年均收入為3.4萬元,一套80平方米住宅需要40―50萬,房價收入比為11∶1。城市中高等收入階層依靠自己的收入仍舊買不起住宅,分期付款負擔沉重,還款意愿建立在良好收入預期上,一旦收入下降,就會產生系統性的貸款風險。再看2007年年終中央經濟工作會制定的貨幣從緊政策調控信號強烈,部分一線城市房價應聲而落,央行2007年的第六次加息讓調控效果更加明顯。但是據國家發改委價格司司長曹長慶在接受中國政府網在線訪談時透露,2007年11月份,中國七十個大中城市房屋銷售價格同比上漲百分之七點五,新建商品住房同比銷售價格上漲百分之十二點二;1至11月,中國七十個大中城市房屋銷售價格同比上漲百分之七點三,其中,新建商品住房銷售價格同比上漲百分之七點九。這說明我國政府的調控政策還沒有著眼于房價的上漲上,或是著眼點沒搞正確。
二、房地產泡沫形成的原因
1、房地產泡沫產生的直接原因。過度投機而導致的地價飛漲是房地產泡沫產生的最直接原因。作為市場經濟中極為活躍的房地產市場,投機活動尤為嚴重。土地交易制度不健全,行業管理不完善,在一定程度上助長了投機活動,產生大量投機性泡沫。房地產開發商都千方百計地“圈地”,進行土地儲備,等到時機成熟,或將土地以高額的價格轉讓,或進行開發并瘋狂炒作,導致地價、房價飛漲。房地產投資在一定程度上變成了圈地投機,投機的成分越多,泡沫形成得越快。同時由于土地資源是稀缺的、有限的,隨著經濟的發展和人口的增多,以及城市化進程步伐的加快,人們對土地不斷增長的需求與土地稀缺之間的矛盾越來越突出。
2、房地產泡沫產生的間接原因。第一,消費者的預期。消費者的預期實質上就是對價格的預期。由于房地產不同于一般商品,當價格上升時,人們預期今后價格還要上升,需求量增加,房地產持有人惜售,供給量反而減少。這樣就進一步刺激了價格上升,促進了泡沫的產生。在泡沫破滅時,價格下跌,人們認為價格還要下跌,持有人紛紛拋售,反而增加了供應量,同時由于無人肯接手買入而需求量減少,這樣就加劇了價格的下跌。第二,政策因素。房地產業作為國民經濟的主導性產業,對國民經濟發展的促進作用是舉足輕重的,因此,每個政府都會下大力氣對該行業進行干預,我國也不例外。第三,房地產投資的過度增長。房地產投資的增長速度應該與城市化進程的步伐一致,如果一國的房地產投資的增長速度遠遠超過了城市化進程的速度,就容易造成市場供給與市場需求的嚴重不平衡,房屋閑置率高,房地產價格急劇下跌,產生泡沫。第四,銀行信貸的非理性擴張。由于房地產業是資金密集型行業,房地產開發必須擁有雄厚的資金。但隨著房地產開發規模的不斷擴大,開發商僅靠自有資金是遠遠不夠的,其開發資金主要來源就是銀行貸款。一般來說,各國政府在對待房地產開發的貸款上都有一定的約束政策,但由于房地產的高回報,使許多銀行在貸款的實際操作過程中,違反了有關規定,向開發商發放大量貸款,甚至不去驗證其信用等級,大量的資金涌向房地產市場,又缺乏必要的風險控制意識和手段,從而使許多開發商擁有少量的資金就可以從事項目開發,造成過度開發,而且各種投機行為愈演愈烈,不斷堆積金融風險,給泡沫的產生埋下了隱患。第五,結構性矛盾。經濟適用房和豪宅的開發比例應該控制在一個合理的范圍之內。如果開發商為追求高利潤而紛紛投向豪宅的開發,使一段時間內大面積大戶型的豪宅開發數量急劇上升而且閑置過多,經濟適用房則出現供不應求的情況,這種結構性的矛盾一方面提高了商品房空置率,一方面使經濟適用房的價格不斷提高,兩方面的作用極易導致房產泡沫。另外,這種結構性矛盾還包括高級寫字樓的過度開發。
三、房地產泡沫對未來房地產市場和中國經濟的影響
第一,房地產泡沫破滅導致金融危機。房地產泡沫破滅的一個直接后果就是給金融機構帶來大量的呆賬和壞賬,甚至會誘發金融危機。第二,房地產泡沫的長期存在導致經濟結構和社會結構的失衡。房地產泡沫一方面導致投資預算增加,在高地價市區進行的投資無利可圖,造成了公共投入的相對縮減,形成經濟發展的瓶頸,造成經濟結構的失衡。另一方面城市地價持續高漲,使得本來就稀少的土地大量閑置或者低度使用,土地投機的傾向日益凸現,人們之間的資產差距越來越大,招致社會分配不公,帶來了深刻的社會問題,同時也造成了社會結構的嚴重失衡。第三,引發社會危機。隨著房地產泡沫破裂和經濟危機的發生,會造成大量的工廠倒閉,失業人數劇增。在金融危機中,犯罪案件也可能相應的激增。第四,房地產泡沫經濟影響國民經濟的平衡運行,破壞國民經濟的結構和比例,泡沫經濟是由虛假的高盈利預期的投機帶動起來的,并不是實際經濟增長的結果。它的產生和形成使國民經濟的總量虛假增長、結構扭曲。房地產泡沫的長期存在和發展將抑制其他產業的發展。
四、防范我國房地產泡沫的對策及措施
中國的房地產已出現泡沫,并且到了“爆炸邊緣”,在目前各類房地產貸款余額可能超過2萬億元的情況下,哪怕其中只有百分之一的不良貸款,也足以令這些商業銀行不堪重負,并進而危及整個宏觀經濟。盡管2003年央行出臺了住房信貸的121文件,但是回天乏力。受單位利益的驅使,銀行也期望好的貸款項目,但望眼欲穿惟有房地產,所以私下難免推波助瀾。央行提高銀行存款準備金率0.5個百分點,究竟影響會有多大,無人可知。鑒于歷史上的房地產泡沫經濟的危害性,特別是1990年初日本房地產泡沫經濟破滅后對日本經濟的影響力,在此提出防范我國房地產泡沫的對策及措施。
1、加大金融監管力度。目前,我國還沒有建立起一個包括政策性房地產金融機構和商業性房地產金融機構、貸款的創造和投資機構、擔保或保證機構的完整的房地產金融機構體系,房地產金融監管缺乏,除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外,對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構,房地產金融業務的有關規范也有待制訂。金融體制不健全的情況下,如果金融部門過度解除金融管制,很容易造成大量信貸資金流入非生產性部門而引發泡沫。中央銀行在《2002年第三季度貨幣政策執行報告》中首次就防止房地產泡沫向市場發出警告,在肯定了房地產業對國民經濟貢獻的同時,也提醒要特別關注金融機構貸款的集中度問題,防止信貸過度集中于房地產業,以免金融風險過度集中。
2、加強對地價的監測與調控。第一,建立城市基準地價與公示地價制度,編制并定期地價指數、各類物業價格指數,以之作為市場交易的參考與“道義勸告”。第二,建立房地產交易價格評估制度與成交價格申報制度,以使政府掌握每一宗房地產的成交價格。第三,對商品房預售要作嚴格審查,防止開發商進行土地投機。第四,規范房地產融資行為,避免銀行呆賬、壞賬損失與信貸膨脹。第五,利用貨幣金融政策調控房地產市場。當房地產市場出現過熱時,政府可以通過提高利率、緊縮信貸額等貨幣政策來調整房地產投資總額與投資結構,保證房地產市場穩定發展。第六,政府應適時發出警告,公開有關市場信息,加強對投資者防范市場風險的教育,引導其冷靜、理性地對待房地產投資。
3、盡快完善土地稅制。我國需要依據房地產市場運作過程和市場行為設定稅種,盡快建立合理的土地稅收體系,全面發揮土地稅制的調節作用。在稅制建設中,不僅要從保障財政收入角度來完善,而且還要從土地資源配置全過程,即從占有、使用、轉移、收益等各個環節來建立和完善土地稅制,以達到充分發揮土地稅收對土地資源合理使用的調節作用。政府應該嚴格監測購地者的投資開發進度,對在規定期限內未進行開發或故意拖延開發進度的單位或個人征收賦稅,例如空地稅、土地保有稅等;同時強化土地增值稅,對一定時期內多次轉讓的土地交易中的增值部分應從嚴征稅。除了征收土地增值稅外,還應當嚴格限制土地轉手頻率。值得一提的是,當前有業內人士提出通過征收土地財產稅來抑制房地產過熱,這也不失為一個有效的辦法。
4、規范政府市場主體行為。規范政府市場主體行為主要是規范土地出讓行為,加強其市場管理者的地位和管理措施。政府對劃撥土地使用權的交易應做出嚴格限制與動態監控,以減少多次加價轉手的機會;土地出讓應采用土地招標、拍賣,嚴格限制以協議方式出讓用地范圍;另外為了防止低價協議出讓土地,可以制定詳細、規范、可操作性強的協議出讓最低價標準。
正所謂居安思危,防患于未然,只要我們能夠充分認識發展過程中潛在的危機,及時治理不良現象,并盡快完善相關的法律法規和稅制政策,可為我國房地產業的發展指明前進的道路。
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