導語：如何才能寫好一篇房地產企業會計核算細則，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

引言

房地產企業如何更好的進行自身的成本會計核算工作，將自身的經營效果客觀的反應出來，不論其企業自身的發展，還是對社會、政府及普通消費者均有著非常重要的意義。但是，當前很多房地產企業在會計成本核算的過程中仍舊存在一定的問題，嚴重的制約了房地產企業成本控制工作的有效性，因此，全面的實現房地產企業會計成本核算常見問題及對策的分析有著較為重要的意義。

一、房地產企業會計成本的組成

1.前期工程費用、土地費用及建設安裝費用

前期工程費用、土地費用及建設安裝費用為房地產企業在進行房產開發中前期的主要投入成本，也是房產開發的主體內容，約占到房產開發總成本的75%以上，其中土地費用為最為關鍵的費用，其包含有：土地轉讓費用、土地征用費用、土地租用費用、出讓地價費用、安置拆遷費用及耕地占用費用等。建筑安裝費用是指房產開發過程中房產企業設備安裝及建筑施工所消耗的費用，主要包含有：材料費、措施費及人工費。前期工程費用為房地產工程開始之前消耗的費用，主要包含有測繪費、勘測費、規劃費及三通一平費等。

2.管理費用與籌資成本

管理費用為建筑施工過程中現場組織管理所產生的費用，主要包含有：房屋設備折舊費、修理費及施工人員工資等相關的費用。籌資成本為房地產企業為更好的應對建筑成本而向銀行貸款產生的費用，例如，貸款利息等。

3.其他相關費用

其他相關的費用一般占據到房產開發總費用的15%左右，包含有：公共配套費用、基礎建設費用等。公共配套費用包括房地產項目開發過程中出現的各種公共配套項目消耗費用，如：學校、商場、停車場及變電站等。基礎建設費用包括道路、照明、煤氣、電、水等相關的費用。

二、當前房地產企業會計成本核算存在的問題

1.成本核算的對象難以有效確定

房地產企業只有確定出明確的對象，才能有效的開展成本會計核算工作。但是由于房地產在開發過程中所含的項目非常多，同時多數項目具有較大的復雜性，導致在實際工作開展的過程中出現了劃分過粗、過細等不確定現象。若劃分的過粗，則不能將房地產開展的實際成本全面的反應出來，不利于房地產企業進行成本控制與成本分析。若劃分的過細則，則房地產開發過程中很多共同費用需要進行大量的合理分配，增加了房地產開發成本會計核算工作量，降低了房地產企業成本會計核算的效率，增加了房地產企業會計成本核算工作的成本，對于房地產企業控制自身成本，提升自身工作效率是非常不利的。

2.成本費用分配與歸集的規范性較為欠缺

房地產行業現行的會計準則將公共設施建設費用、基礎設施費用、土地費用等成本在歸集的而過程中并沒有給出明確的界定，導致房地產企業在進行會計成本核算時在盡心該部分分配與歸集時存在較大的隨意性。其次，很多房地產企業重視總成本核算，而忽視成本費用的歸集，這在很大程度上降低了成本資料的完整性與可靠性。第三，因為當前房地產企業成本分配的方式較多，導致在具體成本分配時，不能嚴格的按照成本分配的原則進行，任意轉換有利于房地產企業自身的分攤方法，從而導致房地產企業會計信息披露不夠準確。

3.房地產企業賬簿的設置不夠合理

當前很多房地產企業內存在較為嚴重的賬簿設置不夠合理的情況。例如，很多房地產企業內部的明細賬目設置的過于太詳細，但是預售賬款在進行設置時則過于的簡潔，而房產建設的周期一般均較長，若出現了跨越會計年度進行核算，建筑工程項目則會記錄在幾個賬簿上，這就在很多方面在增加了房地產企業會計核算的工作量，降低了房地產企業會計核算工作的有效性，不利于房地產企業進行自身成本控制。

三、提升房地產企業會計成本核算質量的對策

1.明確成本核算的對象

針對當前房地產企業成本核算對象較為模糊的情況，全面的明確出成本核算的對象是非常必要的。在具體的實施過程中，應當首先充分考慮工程施工的實際情況，全面的考慮：建筑結構、建筑層數、建筑用途、建筑施工隊伍、建筑地點等方面的因素，合理的分配與歸集上述費用，從而確定出費用的具體承擔者。在進行成本核算的過程中，需全面的按照施工圖中所羅列的單項開發工程進行核算。若屬于同一種結構類型相同、施工及竣工時間較為相近，則由同一個施工隊伍進行施工的可以將其合并為同一個成本核算的對象。若建筑工程的建設規模非常大、建設工期也比較長，則可以遵循經濟責任制的原則，按照開發項目區域進行成本核算對象的確定，從而更好的明確出成本核算的對象。

2.準確的分配與歸集成本費用

建筑工程在建設的過程中成本核算的對象往往較為復雜，涉及的成本核算的對象較多，導致部分成本費用不能直接的歸集到具體的成本核算對象中，需采用一定針對性的方法記性成本費用的分配，從而簡介的實現成本費用的歸集，而不能將成本費用進行隨意分攤。如，在進行建筑工程基礎建設費用核算時應采用因果分析方法，按照建筑工程基礎建設費用產生的原因進行全面合理的分配。其次，在進行公共配套設施費用的分配與歸集時，應當按照預算的面積或者收益比例進行收益分配。第三，在進行間接費用、基礎設施費用及前期工程費的分配與歸集時應當按照建筑面積進行合理的分攤。第四，在進行土地拆遷費、征用費等費用的分配與歸集時應按照實際占地的面積進行分攤，同時在分攤的過程中還應當堅持合理公平的原則，從企業層面出發，全面的考慮成本核算對象的實際承受能力。

3.科學合理的設置會計賬簿與成本核算科目

科學合理的進行成本項目的劃分，在很大程度上能夠提升工程成本結構的準確性與客觀性，有利于房地產企業進行成本控制與成本分析。根據當前房地產企業會計制度的相關規定，會計成本核算為房地產企業的一級科目，在該一級科目下，房地產企業應當從自身管理需要與經營特點出發，確定出合理的成本項目，開展全面的明細核算。同時在進行成本費用的羅列時，不應當羅列的太多，對于房地產企業內出現的次數較少的成本費用，例如單筆發生的費用，進行盡量的進行合并，而對于金額較大的同時陸續發生的費用應當進行單獨科目的核算。

4.重視建筑項目竣工決算

當前很多房地產企業在進行會計成本核算時，往往僅重視工程決算而在多數情況下忽視工程項的竣工決算，這在很大程度上是由于影響項目竣工的因素非常多，而導致項目拖延時間較長，因此，為更好的解決上述情況，在具體的實施中，可以采用“預提費用”的方式將沒有完工的工程的預算納入到工程成本中，這樣就可以將工程項目預算按照先前的計劃進行，等到整個建筑工程全部竣工之后，再按照實際的支出進行項目總成本的調整。

篇2

關鍵詞：房地產企業 預繳稅費 會計處理

一般營業稅企業納稅義務發生的時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。而房地產開發企業營業稅納稅義務發生時間與一般營業稅企業不同，依據《中華人民共和國營業稅法實施細則》第二十八條，其發生時間應為收到預收款的當天。

一般企業應納稅所得額的計算，以權責發生制為原則。而房地產企業所得稅按照國稅發〔2009〕31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第八條規定房地產對預收款依據計稅毛利率繳納所得稅。

結合具體房地產企業財務實踐，具體來說：

一、稅費基數的獲取。

1、房屋以預收款形式銷售時：

營業稅（所得稅）納稅基數＝預收款期末余額－預收款期初余額

應納稅所得額＝（預收款期末余額－預收款期初余額）*適用利潤率

2、部分房屋竣工時：

營業稅納稅基數＝主營業務收入+預收款期末余額－預收款期初余額

應納稅所得額＝（預收款期末余額－預收款期初余額）*適用利潤率+利潤總額

二、會計核算

在應交稅金下設預繳營業稅（預繳所得稅）、應交營業稅（應交所得稅）明細科目。

1、計提營業稅金、所得稅時，借記“應交稅金－預繳營業稅（預繳所得稅）”，貸記“應交稅金－應交營業稅（應交所得稅）”科目。

2、繳納營業稅金、所得稅時，借記“應交稅金－應交營業稅（應交所得稅）”，貸記“銀行存款”科目。

3、收入確認、辦理結算時，借記“預收賬款”、“銀行存款”等科目，貸記“主營業務收入”科目；同時，借記“營業稅金及附加”科目，貸記“應交稅金－預繳營業稅”科目。

4、期末結算應交企業所得稅時，借記“所得稅”，貸記“應交稅金－預繳所得稅”。

這樣在應交稅金的二個明細科目中分別反映欠繳的稅金和待實現收入后轉入損益的預繳稅金。

三、報表反映

上述會計處理方法，所預繳稅款在賬面上體現為“應交稅金”是負數余額。作為應交稅金反映在負債類科目中，使得信息使用者誤以為是企業“多交了稅費”，不符合會計“明晰性原則”。

同時從會計基本原理權責發生制的角度分析，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均應作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用，即使款項已經在當期收付，均不作為當期的收入和費用。因此預繳稅費又不能作為一項費用反映在利潤表中。

因此預繳稅款應作為一項資產來反映，預繳營業稅金及附加可以列示在“其他流動資產”科目反映，而預繳所得稅在“遞延所得稅”科目反映。

舉例說明如下（為縮小篇幅，對附加稅費不做舉例說明，金額單位：萬元）：

例：湖州市萬家房地產開發有限公司開發“綠色花苑”項目，于2004年3月開工，整個工程分期開發，首期于2005年年底交付使用。2004年末，預收款余額4000萬元，該公司依據規定繳納了相關稅費。2005年首期竣工后，結轉收入6000萬元，利潤總額1500萬元，預收款年末余額2000萬元。公司適用的營業稅稅率5%，預售收入利潤率15%，企業所得稅稅率25％。則依據資料應編制如下會計分錄：

1、2004年會計處理：

（1）計提應繳的營業稅

營業稅應繳稅額＝4000*5%＝200（萬元）

借：應交稅金－預繳營業稅200

貸：應交稅金－應交營業稅 200

（2）計提應繳納企業所得稅

應納稅所得額＝4000×15%＝600（萬元）

計提企業所得稅＝600*25%＝150（萬元）

借：應交稅金－預繳所得稅150

貸：應交稅金－應交所得稅150

（3）繳納營業稅、所得稅

借：應交稅金－應交營業稅200

應交稅金－應交所得稅 150

貸：銀行存款 350

2、2005年會計處理：

（1）實現收入辦理結算時

借：預收賬款4000

銀行存款2000

貸：主營業務收入6000

（2）計提應繳的營業稅

營業稅應繳稅額＝（6000+2000－4000））*5%＝200（萬元）

借：應交稅金－預繳營業稅200

貸：應交稅金－應交營業稅 200

（3）計提應繳納企業所得稅

應納稅所得額＝1500+（2000－4000）*15%＝1200（萬元）

計提企業所得稅＝1200*25%＝300（萬元）

借：應交稅金－預繳所得稅300

貸：應交稅金－應交所得稅300

（4）結轉當期營業稅、所得稅

當期主營業務收入營業稅額＝6000*5%＝300（萬元）

借：主營業務稅金及附加300

貸：應交稅金－預繳營業稅300

當期所得稅費用＝1500*25%＝375（萬元）

借：所得稅 375

貸：應交稅金－預繳所得稅 375

參考文獻：

篇3

0 引言

從整體的房地產市場來看，商業類房地產是所有房地產類型中最復雜、最具風險、盈利性最高的不動產形式。在其發展過程中逐漸形成了包括多種類型地產項目的綜合物業，在日常生活中常見的商業街、購物大廈、地下商場、電影院、寫字樓大型超市等屬于商業類房地產的范疇。房地產企業，對商業類房地產進行的稅收籌劃，本質上是一種事先設計安排的經營活動，可以說是企業財務管理戰略的一部分，通過使用巧妙、合法的會計技巧，優化財務管理組合、提升效益，減少或延期繳納相關稅款，以此降低企業付稅額。在企業實際運行操作過程中，商業類房地產的稅收籌劃呈現出以下基本特征：第一，最基本的特點是其具備合法性，這也是稅收籌劃可以實現的法律保障。第二，事前預測性，企業在確定基本納稅方案時，可以根據企業自身的經營狀況，投資計劃，進行事前準備，調整相關活動項目，以設計最合理的納稅方案。第三，稅收籌劃本身具有一定的時效性，現階段我國的稅收政策、稅法環境等還處于快速發展變革之中，對商業類房地產企業的稅收籌劃適應了新的環境需要，及時與新的政策法規接軌，具備一定的時效性。第四，稅收籌劃體現出的整體綜合全局性特征較強。

1 商業類房地產企業稅收籌劃存在的問題

房地產業近年來多次被國家稅務總局列為稅務專項檢點行業，以下是幾類比較常見的重點問題：

1.1 目前，商業類房地產企業的稅收籌劃仍然存在較高的風險 從房地產業的基本屬性來看，商業類房地產企業所涉及到的項目一般都比較大，其資金規模也相對龐大，需要繳納的稅款種類比較多。一般來說，商業類房地產企的稅負在25%-30%之間，相對來講，這是一個很高的稅負比例。基于這種基本情況，對于稅收籌劃的進行，商業類房地產企業是十分迫切的。但是，由于目前相關稅收籌劃的政策法規沒有清晰明確的規定，而企業在進行稅收籌劃時常常會發生超越法律、法規的界限，潛在隱藏著許多風險。而過高的稅收籌劃風險，意味著企業稅收籌劃活動失敗的可能性的增加。這不僅使企業無法實現預期的財務目標，還會使企業面臨稅務機關的處罰，甚至可能還會追究相應的刑事責任。

1.2 企業會計核算制度不健全制約稅收籌劃實際效果的發揮 商業類房地產企業稅收繁瑣復雜，對財務管理的水平要求很高，但是，在實際的企業內部，大多缺少與之配套的會計核算制度。對于商業類房地產，比較常見的會計核算跨期攤派，收入的確認，成本的計算沖銷會計期內的損益等，不健全的會計核算制度，影響企業真實稅收籌劃效果。

1.3 企業配備的稅收籌劃人員水平不高 稅收籌劃是一種很專業的稅務工作，涉及到財務、稅務、稅法、公司法等多方面的知識，對負責人員和具體執行人員的專業性要求很高。企業人員對稅收政策執行不到位或在綜合性的稅收籌劃過程過程中，對于企業的整體性和相關稅收政策的宏觀性把握不恰當，會造成稅收籌劃執行效果的不理想。同時，具體執行負責人員的經驗不足，也不利于稅收籌劃的順利開展。在具體操作環節，有的企業稅收籌劃人員，為了盡可能的降低企業稅負，可能使用一些特別技巧，容易導致企業的故意偷稅、漏稅，過于急功近利的稅收籌劃，使得企業偏離了稅收籌劃的本質，不利于企業的長遠發展。

1.4 現階段的稅務行政執法存在一些不合理之處，影響了稅收籌劃的實施 國家稅收法律在制定過程中，主要是從收稅的角度考慮的，在企業稅收籌劃方面的一些細則不夠明確，而相關約束性條款又卡得過嚴、過死。現代社會經濟發展迅速，稅收的形式和征稅的政策，跟不上企業自身的快速發展，隨著社會經濟制度的日益多元，企業組織形式越來越靈活，而現階段的稅務行政法的諸多條款依然比較滯后，參照標準有很多不合理之處，這些不合理之處，阻礙了企業稅收籌劃的正常開展，不利于企業降低稅務負擔。

2 商業類房地產企業進行稅收籌劃的相關對策分析

2.1 提高對稅收風險因素的防范力度 首先加強對營業稅納稅風險的防范，根據房地產企業納稅的一般條件，可以得知，營業稅納稅風險主要受到以下幾種因素的制約：一是開發產品的處理方式。二是開發產品的銷售價格。三是開發產品的轉讓方式。以上這三個因素是決定房地產企業營業稅稅負的關鍵因素，因此也是稅務風險控制的關鍵環節，必須進行稅負測算和方案選擇以降低稅收負擔及納稅風險。其次加強土地增值稅納稅風險防范，對于房地產企業來說，影響土地增值稅納稅風險的主要因素有以下幾種：一是開發產品的處理方式。二是開發產品的銷售價格。三是開發產品的轉讓方式。四是開發產品的成本。五是共同成本的分攤方法。因此，要從這五個方面，加大對土地增值稅納稅風險的防范。第三，企業所得稅納稅風險的防范。企業所得稅是對房地產企業經營所得和其他所得而征收的一種稅。對于房地產企業來說，無論是銷售還是持有，無論是有償轉讓還是受托代建或投資入股，均需計算繳納企業所得稅。由于企業所得稅是對企業經營所得征收的，因此，影響經營所得的收入以及成本水平就是影響企業所得稅的關鍵因素，所以要加大對企業所得稅納稅風險的防范。

2.2 及時關注稅法變動 在實際操作過程中，企業要做到學法、懂法、守法。只有對稅收法律法規的變化了如指掌，才能立足于企業的實際情況，對稅收籌劃方案及時作出調整；企業應該深刻領會立法精神，全面掌握稅收規定，準確把握稅收政策內涵，嚴格按照稅法來進行籌劃，嚴守稅收籌劃合法的底線，正確處理稅收籌劃與避稅、偷稅、漏稅的關系。

2.3 提升企業稅收籌劃人員素養 企業稅收籌劃人員的素養包括道德素養和專業素養。第一，商業類房地產企業的稅收籌劃人員要提升職業道德素養。企業稅收籌劃人員自身必須要具備較高的職業道德情操，因為企業的納稅行為不僅關系企業自身的利益，也涉及到國家的利益。任何稅收籌劃方案的設計，要以現行國家稅收政策、稅收法規為底線，在法律框架內，通過科學合理的財務運作，降低企業的財務負擔，提升企業的稅負結構質量。第二，企業內部的稅收籌劃負責人員要切實提高自身的專業水平，增強實踐經驗。稅收籌劃需要綜合很多學科的知識，其中稅務，法律、金融等學科為主，這就需要稅收籌劃相關負責人員必須掌握扎實的理論知識，同時在實際企業內部稅收籌劃設計時，不斷豐富實踐經驗。學習業內先進的稅收籌劃設計方案，提升稅收籌劃設計的科學性。

2.4 建立良好的稅企關系 稅法的具體執行者是稅務機關，許多法規條文的制定權和解釋權在稅務機關。國家在制定稅收政策的時候，往往在征稅范圍、稅收優惠、稅收減免、稅收處罰等方面留有一定的余地，稅務機關可以憑借實際操作的經驗和對不同企業經營狀況的了解，在這個范圍之內進行靈活的操作。同時，稅務機關會根據各地實際情況采取適合本地的稅收征管方法，導致各地稅收征管情況存在差異，而房地產企業的業務往往又遍及各省，稅收籌劃受當地實際情況的影響很大。因此房地產企業應加強與當地稅務機關的溝通。

篇4

摘要：實務中對預售商品房收入計征稅費的會計核算有爭議。本文首先分析三種流行會計處理方法的法理基礎，進而區分營業稅金及附加、所得稅、土地增值稅和印花稅等四種主要稅種分別進行闡釋，并針對其會計核算思路給出了明確建議。

關鍵詞：商品房預售 計征稅費 賬務處理

商品房預售，是指房地產開發企業（以下簡稱開發商）根據《城市商品房預售管理辦法》，對符合一定條件的正在建設的房屋經房地產管理部門審批取得《商品房預售許可證》后，將其預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。因該預售的房屋未完工，開發商根據合同規定，仍有責任實施重大行動，即：商品所有權上的主要風險和報酬未能轉移給購買人，故開發商預售房屋收取的價款不符合收入確認原則，不能將其確認為收入。但根據相關稅法的規定，部分稅收（如營業稅）的納稅義務已經發生。因此，對該已繳納的稅費在會計處理上如何核算存在一定的爭議，本文對此問題進行探討。

一、實務中預售商品房收入計征稅費的會計處理方法

在實務中，各開發商對預售商品房收入計征稅費的會計處理有以下三種方法：

第一種做法為按預收款計征的營業稅金及附加、所得稅、土地增值稅，直接記入“應交稅費”科目的借方（為便于表述，以下均采用新企業會計準則下的科目名稱）；收入確認、辦理結算或年末時，確認“主營業務稅金及附加”“所得稅費用”，同時沖銷“應交稅費”。上述營業稅及附加的會計處理方法，是根據財政部會計司1995年12月編輯出版的《會計制度補充規定及問題解答（第二輯）》第233頁中解答“按照稅法規定，房地產開發企業轉讓土地使用權或銷售不動產，采取預收款方式的，預收款時，借記‘銀行存款’科目，貸記‘預收賬款’科目。按預收款計算繳納營業稅，借記‘應交稅金――應交營業稅’科目，貸記‘銀行存款’科目。待轉讓土地使用權和銷售不動產的收入實現時，借記‘應收賬款’科目，貸記‘經營收入’科目；同時，計算應交的營業稅，借記‘經營稅金及附加’科目，貸記‘應交稅金――應交營業稅’科目，并將‘預收賬款’科目轉入應收賬款’科目”進行處理。此種處理方法似乎符合會計處理的“配比”原則（《企業會計制度》、新會計準則均未對此事項作出規范）。其實，該種處理方法值得商榷。

首先，在新《企業會計準則――基本準則》中，已沒有“配比”原則之說，現在講的是會計信息質量要求，不再講會計核算原則；強調的是“資產負債觀”、權責發生制，不再強調“收入費用觀”、配比性原則。其次，上述會計處理是否有效，尚待探討，因為該補充規定及問題解答，是對1993年所頒布“兩則”和“兩制”的補充規定和解答，現該“兩則”和“兩制”的內容已大部分作廢；不管是《企業會計制度》（2001年），還是新企業會計準則（2006年版），均未對該事項進行規范。最后，房地產開發企業在收到預收款時，所預交的稅費在賬表上體現的“應交稅費”是紅字或負數余額。本來是企業按納稅義務發生時間的規定應該交納的稅費，卻使信息使用者誤認為是企業“多交了稅費”，因而不符合會計“可理解性”會計信息質量要求。

第二種做法為按預收款計征的營業稅金及附加、所得稅、土地增值稅，直接記入“主營業務稅金及附加”“所得稅費用”科目的借方；收入確認、辦理結算或年末時，補計“營業稅金及附加”“所得稅費用”。上述營業稅及附加、所得稅的會計處理方法，符合稅收法規的規定，能體現會計處理的“權責發生制”記賬基礎。但把不符合收入確認條件的“預收賬款”計征的稅費確認為當期費用，減少了所有者權益，而且人為地割裂了預售收入、實現的開發產品收入計征營業稅金及附加、土地增值稅、所得稅及期末結算所得稅的勾稽關系，違背了會計處理的“配比”原則。

第三種做法為按預收款計征的營業稅金及附加、所得稅、土地增值稅，根據其納稅環節，分別通過“待攤費用”“遞延稅款”科目核算（該科目只存在于《企業會計制度》或行業會計制度條件下）；收入確認、辦理結算或年末時，確認“主營業務稅金及附加”“所得稅費用”，同時沖銷“待攤費用”“遞延稅款”科目。上述會計處理方法解決了營業稅金及附加、土地增值稅、所得稅的應交數和已交數問題，資產負債表中反映了已預交的待攤稅費、遞延稅款，利潤表體現了“配比”原則。但是，把計征的營業稅金及附加和土地增值稅納入“待攤費用”科目核算，虛增了資產和負債，與“待攤費用”科目的核算內容不相符，且該“待攤費用”“遞延稅款”在新企業會計準則中已被取消。

二、預售商品房收入計征稅費賬務處理的分析

（一）營業稅及附加的賬務處理。根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第二十五條“納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天”、《企業會計準則――基本準則》第九條“企業應當以權責發生制為基礎進行會計確認、計量和報告”和第三十五條“企業發生的支出不產生經濟利益的，或者即使能夠產生經濟利益但不符合或者不再符合資產確認條件的，應當在發生時確認為費用，計入當期損益”，開發商預售商品房收取的預收款所承擔的營業稅納稅義務，屬于開發商的現實義務，是現實發生的支出，未來不能產生經濟利益，未來也不可能退還，不屬于預交款項性質，不符合確認為一項資產（比如“遞延所得稅資產”或者“應收賬款”）的條件，應當確認為納稅當期的費用，故按預收售房款計征的營業稅金及附加應采用上述第二種做法進行會計處理，記入“主營業務稅金及附加”科目借方，進入當期損益。

（二）企業所得稅的賬務處理。

1.采用應付稅款法核算所得稅。根據《企業所得稅會計處理的暫行規定》（[94]財會字第25號）和《企業會計制度》第一百零七條規定，應付稅款法是將本期稅前會計利潤與應納稅所得之間的差異造成的影響納稅的金額直接計入當期損益，而不遞延到以后各期，即：企業不確認時間性差異對所得稅的影響金額，按照當期計算的應交所得稅確認為當期所得稅費用。在應付稅款法下，當期計入損益的所得稅費用等于當期應繳的所得稅。

根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）第九條“企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額”及《國家稅務總局關于的補充通知》（國稅函[2008]1081號）“附表三《納稅調整項目明細表》填報說明”的“第52行‘五、房地產企業預售收入計算的預計利潤’第3列‘調增金額’填報從事房地產開發業務的納稅人本期取得的預售收入，按照稅收規定的預計利潤率計算的預計利潤的金額……”，開發商在預售商品房收到預收款時，便產生了所得稅的納稅義務，該義務屬于開發商的現實義務，是現實發生的支出，不屬于預交款項性質。

鑒于上述情況，在采用應付稅款法進行所得稅核算時，按預收售房款計征的企業所得稅，根據《企業會計準則――基本準則》第九條會計核算的權責發生制記賬基礎，應按上述第二種做法進行會計處理，記入“所得稅費用”科目借方，進入當期損益。

2.采用納稅影響會計法核算所得稅。根據《企業會計制度》第一百零七條規定，納稅影響會計法，是指企業確認時間性差異對所得稅的影響金額，按照當期應交所得稅和時間性差異對所得稅影響金額的合計，確認為當期所得稅費用的方法。在這種方法下，時間性差異對所得稅的影響金額，遞延和分配到以后各期。不管是債務法，還是遞延法，利潤表中所得稅費用均應含“本期應交所得稅、本期發生或轉回的時間性差異所產生的遞延稅款貸項或借項”。根據前述原因分析，開發商在預售商品房收到預收款時產生的企業所得稅納稅義務，屬于開發商的現實義務，不屬于預交款項性質，故開發商在收到預收售房款年度，其稅前會計利潤（或稅前會計利潤加減發生的永久性差異后的金額）肯定少于當期應納稅所得額，形成可抵減時間性差異。

鑒于上述情況，在采用納稅影響會計法核算所得稅時，按預收售房款計征的企業所得稅，應按上述第二種做法進行會計處理，記入“遞延稅款”科目借方，列入資產負債表。

3.采用資產負債表債務法核算所得稅。根據《〈企業會計準則第18號――所得稅〉應用指南》第三條規定，除直接計入所有者權益的交易或事項產生的遞延所得稅外，利潤表中的所得稅費用由當期所得稅和遞延所得稅構成，即：所得稅費用（或收益）=當期所得稅+遞延所得稅費用（-遞延所得稅收益）。

根據《企業會計準則第18號――所得稅》及《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）第九條規定，開發商預售商品房收到的預收款，其計稅基礎等于零，應產生遞延所得稅資產，會計處理為：借記“遞延所得稅資產”科目，貸記“所得稅費用”科目。

同時根據前述原因分析，開發商在預售商品房收到預收款時產生的企業所得稅納稅義務，屬于開發商的現實義務，不屬于預交款項性質，故開發商根據稅法規定，繳納因預售商品房收到的預收款的所得稅，屬于當期所得稅，會計處理為：借記“所得稅費用”科目，貸記“應交稅費――所得稅”科目。

若無稅率變動，上述兩分錄的金額應相等，將上述兩分錄合并為：借記“遞延所得稅資產”科目，貸記“應交稅費――所得稅”科目。

鑒于上述情況，在采用資產負債表債務法核算所得稅時，按預收售房款計征的企業所得稅，應記入“遞延所得稅資產”科目借方，列入資產負債表。

（三）土地增值稅的賬務處理。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條“納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定”，《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第十四條 “對納稅人預售房地產所取得的收入，當地稅務機關規定預征土地增值稅的，納稅人應當到主管稅務機關辦理納稅申報，并按規定比例預交，待辦理決算后，多退少補；當地稅務機關規定不預征土地增值稅的，也應在取得收入時先到稅務機關登記或備案”，以及《財政部關于印發企業繳納土地增值稅會計處理規定的通知》（財會[1995]15號）“四、企業在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，按稅法規定預交的土地增值稅，借記‘應交稅金――應交土地增值稅’科目，貸記‘銀行存款’等科目；待該房地產營業收入實現時，再按本規定第二條第1、2款的規定進行會計處理；該項目全部竣工，辦理結算后進行清算，收到退回多交的土地增值稅，借記‘銀行存款’等科目，貸記‘應交稅金――應交土地增值稅’科目，補交的土地增值稅作相反的會計分錄”，開發商在預售商品房收到預收款時，不產生土地增值稅的納稅義務，即使根據各省地方稅務機關自定的規定應對預售售房款繳納土地增值稅，也屬于預交稅款性質，故應采用上述第一種做法進行會計處理，繳納時記入“應交稅費”科目借方，列入資產負債表。

（四）印花稅賬務處理。根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》第七條“應納稅憑證應當于書立或者領受時貼花”，印花稅屬于行為稅，開發商應于簽訂商品房銷售合同時按產權轉移書據征收印花稅的標準繳納，并同時直接記入“管理費用”科目借方。故印花稅的繳納與開發商是期房預售還是現房銷售，是否收到款項，均無關系。

三、結論

綜上所述，開發商出售經審批的符合一定條件的正在建設的房屋而收取的預收款，根據稅法規定計征的營業稅金及附加、企業所得稅、土地增值稅、印花稅，應按以下方法進行賬務處理：（1）按營業稅暫行條例及相關規定計征的營業稅及附加，應記入“主營業務稅金及附加”科目借方，進入當期損益。（2）按企業所得稅法及相關規定計征的企業所得稅，采用應付稅款法時，記入“所得稅費用”科目借方，進入當期損益；采用納稅影響會計法時，記入“遞延稅款”科目借方，列入資產負債表；采用資產負債表債務法時，記入“遞延所得稅資產”科目借方，列入資產負債表。（3）按土地增值稅暫行條例及相關規定計征的土地增值稅，應記入“應交稅費”科目借方，列入資產負債表。（4）印花稅屬于行為稅，與開發商預售商品房收取的預收款無關，應于簽訂商品房銷售合同時繳納，并直接記入“管理費用”科目借方。X

參考文獻：

1.財政部.企業所得稅會計處理的暫行規定[S].[94]財會字第25號.

2.財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知[S].財稅字[1995]48號.

篇5

一、房地產行業會計信息失真的原因

導致房地產行業會計信息失真的原因比較多，在宏觀方面有政策不配套、法律制度不健全、相關制度不完善等一系列的客觀因素，也存在微觀上的會計基礎工作薄弱、房地產行業管理制度不嚴密、會計人員業務能力和專業素質差和房地產行業業內部對自身利益的追求等。

（一）會計法規制度和會計法規尚不完善

我國的會計制度的缺陷集中表現對沒有對新出現的會計業務做出規定，對某些經濟業務和事項的核算不明確或不科學。正是由于應用會計科目不合理及使用上的串項等一系列的會計核算不規范造成了房地產行業成本不實，會計信息失實，收入、支出和結余虛假。我國目前的《會計法》的規定尚有待進一步完善。例如，《會計法》中只規定了違法人員的刑事責任和行政責任，而沒有規定民事責任，降低了違法人員承擔巨大成本的風險。此外，對會計人員的獎勵和保護的法規還不明確。房地產行業的會計人員在違背單位、個人利益而遵守《會計法》要求時，國家要從法律上給予保護。如果缺少這方面的保護，很容易造成會計信息失真。

（二）房地產行業監督機制不健全

房地產行業的監督機制可分為內部監督機制與內部監督機制兩種。第一，房地產行業的內部監督有一定的局限性。房地產的內部會計監督的主體是決策者，但是會計負責人又是由決策者直接聘任的，會計人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說，會計工作某種程度上是在為企業的決策者服務，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產企業的會計信息失真，沒有真實反映經營成果。第二，房地產行業的會計工作的社會監督機制也不健全。目前，房地產行業的外部監督還是由房地產行業的主管部門實現的，而主管部門往往考慮到的是本部門的利益，對其下屬的房地產行業采取保護的態度，不能夠很好地監督。第三，一些社會中介機構彼此間進行不正當的競爭，或者是一些注冊會計師職業道德水平差，出具虛假的會計驗證報告。這就使有些會計信息即使被確認了但仍缺乏真實性。

（三）房地產行業會計人員自身素質較低

總的來說，我國房地產行業會計人員的自身素質并不高。會計活動的主體是會計人員。會計信息要經過會計人員對相關要素的計量和確認后才能生成，必然要對經濟活動中的某些不確定的因素加以估算、推理和判斷。所以，會計人員的素質直接關系到會計信息的質量。一直以來，房地產行業對會計人員的業務素質的提高并不重視，致使會計人員的素質和技能得不到提高，常發生原理性和操作性的錯誤。近年來，會計制度變化特別大，新增的內容很多，更增加了會計核算的難度，這也影響了會計信息的質量。素質不高的會計人員即使遵守了會計法規，但受到認識水平的局限，也可能使計量處的數據與實際情況不符，從而使會計信息不實。有些會計人員素質較低，不按會計法核算，迎合上級或自身利益需要，做假賬、受理假憑證和編制假報表，使得會計信息失真。

二、房地產行業會計信息失真的治理對策

（一）健全法律法規制度體系，建立科學的會計法律體系

會計工作的技術性極強，有它自身的工作規律。因此，會計法律法規的制定應當符合會計工作反映出的客觀規律，特別是關于會計信息質量的判定標準和判定方法要具有較強的可操作性。國家要進一步制定實施會計法規的細則和詳細的管理會計信息質量的法規，完善會計信息的披露制度，為管理人員的責任提供明晰的法律依據，嚴肅財經類法規，切實貫徹好以《會計法》為核心的整個會計法律體系。修訂后的《會計法》明確了會計違法行為的法律責任，尤其是加大了打擊會計提供虛假會計信息的力度。有關部門在執法時一定要做到有法必依、執法必嚴、違法必究，使提供虛假會計信息者受到法律的懲罰，力保會計信息的真實可靠性。

（二）強化房地產行業的監督機制，建立會計信息管理體制

一方面，房地產行業要建立起強化其內部管理的會計管理體系，制定內部稽查和財務監察制度，加強對內部的控制，為真實會計信息的提供打下良好的會計基礎。完善內部監督，還應當建立內部審計機構并明確相關責任，實行好內部監督崗位責任制，增強內部會計監督的真實有效性。另一方面，房地產行業要健全社會監督機制，提高會計監督的權威性和全面性。大力倡導注冊會計師事業的發展，充分突顯出社會審計的客觀公正作用。同時，也要增強對注冊會計師的相關法律責任的監督，促使他們不斷提高業務水準和職業道德水平。注冊會計師審查鑒定會計信息的法律責任要明確，對違反法規和職業道德的注冊會計師要加以懲處。財政、審計和稅務機關都要依法加強對房地產行業的審計監督和財務檢查。各個主管部門也要擔當起相應的責任，要對所屬的會計人員在業務上做好指導，監督和檢查其核算情況，糾正其已經查處的問題，嚴肅處理有問題的會計人員。

（三）提高房地產行業會計人員的素質，建立一支過硬的會計隊伍

房地產行業要加強對會計從業人員的道德品質、職業道德、遵守法律和業務素質等的思想教育，讓每一個會計人員都牢牢樹立起會計行業的誠信信念，全面提高自身的綜合素質。首先，要實行會計人員持證上崗制度，強化會計人員接受再教育和職業道德、法律法規的教育。對會計人員要進行職業化的管理，完善他們的從業制度，嚴格遵守會計人員的從業和任職資格條件，由專門的機構定期考察。其次，要加強財務會計人員的業務培訓，特別是計算機知識的普及，改變傳統的單一的會計工作方式，轉變為現代的全面的工作方式，逐漸從核算型過渡到管理型。最終使會計人員的素質與現代企業制度相符合，并能與國際接軌。最后，要適當提高會計人員的經濟地位，保護其合法權益。會計人員的工作積極性要充分調動起來，將其會計職能充分發揮。

隨著社會經濟的發展，會計工作越發重要。房地產行業會計工作只有提供可靠的、真實的會計信息才能為經濟管理服務。人們已經意識到房地產行業會計信息失真是一個較為普遍的現象，要治理這一現象需要較長的時間，只有在國家、社會和房地產行業的一起努力下，才能徹底解決好會計信息失真的問題。

參考文獻：

1、方璇.企業會計信息失真問題研究[j].安徽農業大學學報(社會科學版),2007(4).

2、關雪.企業會計信息失真及審計對策[j].遼寧科技學院學報,2007(4).

3、啜華.會計信息質量與財務約束機制研究[j].財會通訊,2009(2).

4、李益婧.會計信息失真的原因及防范對策的思考[j].吉林工商學院學報,2010(1).

篇6

關鍵詞：我國企業 期間費用 存在問題 措施

一、管理費用的定義

管理費用是指企業為組織和管理生產經營所發生的支 出，其主要包括以下項目：企業的董事會、行政管理部門以及 企業其他職能部門在企業生產經營過程中發生的費用；應該 由企業統一負擔的公司經費。 管理費用的明細項目有：行政管理部門和職能部門人員 工資費用、職能部門所使用的資產維修費、辦公室租金、辦公 用品費、員工差旅費、工會經費、社會保險費、勞動保險費、董事會和股東大會費用、企業聘請會計師事務所以及律師事務 所等中介機構費、企業咨詢費用、訴訟費、企業業務招待費、 繳納的房產稅、繳納的車船使用稅、土地使用稅、印花稅、技術轉讓費、礦產資源稅、無形資產攤銷費用、職工教育經費、 研究與開發支出等。

二、我國期間費用管理存在的問題

1.企業無法對管理費用進行準確計算

第一，企業對產品成本有更為嚴格的要求，為了獲得公司獎勵，實現低成本目標，企業的管理者會將一些本來應該劃入產品"生產成本”的費用支出列支為管理費用，不利于準確核算管理費用。第二，企業把由日常經營和管理活動共同產生的費用一起核算，如排污費、技術開發費、財產保險費、礦產資源補償費、檢驗費和訴訟費等，如果完全到管理費用核算不合理，就會造成管理費用核算不準確。第三，許多企業管理者缺乏對原材料、成品和半成品等的嚴格管理，經常出現虧損、物品丟失等情況，而且許多產品出現問題也無人過問，這樣造成了企業資產損失和浪費嚴重的情況，另一方面，也間接地增加了管理費用，造成管理費用難以確保在會計核算時準確。

2.企業對管理費用的處理不嚴謹。

a.將不應該記入管理費用的費用支出記入期間費用 企業在產品成本上應有嚴格的要求，例如，如果產品的平均生產成本超過一定數量時，相關責任人將被通報批評或記過處分。一些基本的管理者，如車間主任，廠長，將記入“生產成本”的費用記入期間的費用，從而達到公司或工廠的要求，達到不受處罰。b.擴大支出范圍，提高財政支出標準 例如將超標的業務招待費列入管理費用，或者將旅游費用列入銷售費用，擴大折舊攤銷額，縮短攤銷期限等。 c.虛列管理費用 有的員工或者管理者利用職務之便，將一些不屬于期間費用的支出列入期間費用。例如將高檔消費場所的消費支出記為“管理費用”，或者憑借假發票報銷費用。這種情況之所以會發生是由于企業的內部控制有漏洞，使這些人有機可乘。d.用管理費用隱匿銷售收入 并將資金占為己有有的公司存在部分管理者和財務人員相勾結，將銷售收人或者其他收入不記做“主營業務收入”、“投資收益”或者“營業外收入”、“其他業務收入”，而是將其記為期間費用，用這部分收入建立“小金庫”或者私自占為己有。

3.差旅費報銷的失范。

企業亟待提升公司執行力，由人事行政部門牽頭落實有關制度。企業各個部門對差旅費都有相關標準限額，并列舉了一些具體的實施細則和規定，同時在出差過程中提供了相關得餐補。但在實際報銷過程中，通過主觀和客觀因素的影響，一些同事在出差過程中列舉了各種原因和特殊情況，讓報銷費用遠遠大于規定的實際數額，隨著數額的增加，差旅費預算失去控制，它已經在一個較高的位置。由于出差人員出差的時間和地點，具體的任務都由各部門和領導安排，加上財務部門與各部門缺乏協調與配合，使得財務人員對業務的具體情況了解甚少。因此，財務部門難以對其進行準確的監控和控制，給財務人員的審核、結算帶來更多的困難。

三、加強企業管理費用管控的對策

1.合理劃分收益性支出與資本性支出，明確各自的界限。

我國《企業會計準則》第二十條規定：“會計核算應合理劃分收益性支出與資本性支出。支出與本財政年度有關的，作為財政支出；每一次支出的效益與若干會計年度有關，作為資本性支出。我們都知道：利潤=收入-費用。如果一筆款項應屬于資本性支出，則視為當期的成本支出處理，將低于企業的資產價值。成本增加，利潤減少。如果一筆款項應屬于支出的收益被視為資本支出，將報告給企業資產價值，使目前的成本降低，從而增加目前的凈收入。因此，合理劃分收入支出和資本支出對企業和國家的利益都具有十分重要的意義。

2.合理規范企業管理費用。

首先，規范管理費用核算 對現行管理費用的會計核算內容的規范，應遵循因果關系和秩序制約原則。在管理費用中應把員工工資作為計算基數的額外費用，堅持因果關系將有利于提取和分配結果符合相應費用職工福利費計算的分布；根據在實際核算的重要性原則，相對較低的利率具體的管理費的計算在實際管理會計成本上有相對較高的利率，按照因果關系的計算原則，區分兩者之間，更有利于成本核算管理。例如，在稅收對房地產企業技術開發費、開辦費、財產保險方面進行相關費用的計算，如計入管理費用的納入“管理費用”，其中包括生產制造成本。其次，嚴格報銷流程，加大控制力度 對于企業嚴格的報銷流程，大家都知道加大力度控制是提高企業管理效率和節約成本提高工作質量的有效方法之一，對社會的發展和企業的進步，企業報銷的渠道越來越多，而企業業務招待費以及其他娛樂費用逐漸增加，也給企業提供了更多的以及濫用權力的相關人員更多的機會，因此企業應根據自己的實際情況制定合理的報銷程序規范，同時企業的發展和戰略目標也在不斷增加，對每個報銷程序實行控制，可有效降低企業不必要的風險和損失，以促進其他相關部門工作順利開展和運作。再次，強化管理費用控制意識，完善監管系統 加強員工的對管理費用的節制意識是提高企業的成本控制管理工作效率和工作質量的重要基礎，這就需要鼓勵相關人員建立終身學習的意識，提高他們的管理成本控制工作的專業知識和專業技能，利用信息技術的良好管理和成本會計方法的控制，增強他們的責任感，完善監管體系需要完善相關的規章制度和建設監理部相關企業，提高員工的責任感。最后，科學設置會計科目 管理費用主體應根據市場發展趨勢的變化來設置，主體不僅應包括檢驗費等內容，還應合理區分一些不屬于管理成本的會計內容。并且應深化公司治理機構，公司應當對公司管理人員的綜合素質以及人員配置進行適當的管控，加強管理人員的綜合職業素養和業務能力，不能隨意削減公司的治理層級，修補管理機構存在的漏洞。

3.提高財務人員和管理人員的素質。

我國目前存在企業的整體管理水平不高，對會計核算的部門管理不夠重視等問題。而這和企業的管理者和財務人員的綜合素質有較大的關系。企業可以辦理企業員工崗位培訓，進行專業培訓，引進新的會計準則和有關會計調整的會計政策，如利息收入及財務費用賬戶外匯收益核算內容的取消，還建立了一個新的損益賬戶，日常核算可以促進企業的財務成本，并在利潤表中反映的新項目，從而實現“收支”信息的獨立反映，克服現行“財務費用”科目設置與報表反映存在的弊端，提高會計信息質量。

綜上所述，隨著世界經濟的高速發展，企業的競爭也越來越激烈，企業想要不斷進步，就需要對管理費用進行嚴格的管控。在企業在日常的運營中，企業應根據自身的實際情況以及市場的發展狀況，制定出一套適合自己的管理措施，并落實到企業的各個部門。企業只有健立健全了管理費用管控系統，才能使管理費用得到有效的管理，從而達到企業降低費用，提高利潤的目標。

參考文獻：

[1]若丹，黃亞青.初級會計實務[M].北京：中國財政經濟出版社，2015.176-176

[2]馮曉飛.小議企業期間費用的預算與控制[J]. 江蘇商論， 2010（33）：92-92

[3]虞建曉.試析國有企業期間費用預算管理[J]. 財經界，2015，（33）：122