導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算細(xì)則，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

引言

房地產(chǎn)企業(yè)如何更好的進(jìn)行自身的成本會(huì)計(jì)核算工作，將自身的經(jīng)營(yíng)效果客觀的反應(yīng)出來，不論其企業(yè)自身的發(fā)展，還是對(duì)社會(huì)、政府及普通消費(fèi)者均有著非常重要的意義。但是，當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)成本核算的過程中仍舊存在一定的問題，嚴(yán)重的制約了房地產(chǎn)企業(yè)成本控制工作的有效性，因此，全面的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算常見問題及對(duì)策的分析有著較為重要的意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本的組成

1.前期工程費(fèi)用、土地費(fèi)用及建設(shè)安裝費(fèi)用

前期工程費(fèi)用、土地費(fèi)用及建設(shè)安裝費(fèi)用為房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)中前期的主要投入成本，也是房產(chǎn)開發(fā)的主體內(nèi)容，約占到房產(chǎn)開發(fā)總成本的75%以上，其中土地費(fèi)用為最為關(guān)鍵的費(fèi)用，其包含有：土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用、土地征用費(fèi)用、土地租用費(fèi)用、出讓地價(jià)費(fèi)用、安置拆遷費(fèi)用及耕地占用費(fèi)用等。建筑安裝費(fèi)用是指房產(chǎn)開發(fā)過程中房產(chǎn)企業(yè)設(shè)備安裝及建筑施工所消耗的費(fèi)用，主要包含有：材料費(fèi)、措施費(fèi)及人工費(fèi)。前期工程費(fèi)用為房地產(chǎn)工程開始之前消耗的費(fèi)用，主要包含有測(cè)繪費(fèi)、勘測(cè)費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)及三通一平費(fèi)等。

2.管理費(fèi)用與籌資成本

管理費(fèi)用為建筑施工過程中現(xiàn)場(chǎng)組織管理所產(chǎn)生的費(fèi)用，主要包含有：房屋設(shè)備折舊費(fèi)、修理費(fèi)及施工人員工資等相關(guān)的費(fèi)用。籌資成本為房地產(chǎn)企業(yè)為更好的應(yīng)對(duì)建筑成本而向銀行貸款產(chǎn)生的費(fèi)用，例如，貸款利息等。

3.其他相關(guān)費(fèi)用

其他相關(guān)的費(fèi)用一般占據(jù)到房產(chǎn)開發(fā)總費(fèi)用的15%左右，包含有：公共配套費(fèi)用、基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用等。公共配套費(fèi)用包括房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中出現(xiàn)的各種公共配套項(xiàng)目消耗費(fèi)用，如：學(xué)校、商場(chǎng)、停車場(chǎng)及變電站等。基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用包括道路、照明、煤氣、電、水等相關(guān)的費(fèi)用。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算存在的問題

1.成本核算的對(duì)象難以有效確定

房地產(chǎn)企業(yè)只有確定出明確的對(duì)象，才能有效的開展成本會(huì)計(jì)核算工作。但是由于房地產(chǎn)在開發(fā)過程中所含的項(xiàng)目非常多，同時(shí)多數(shù)項(xiàng)目具有較大的復(fù)雜性，導(dǎo)致在實(shí)際工作開展的過程中出現(xiàn)了劃分過粗、過細(xì)等不確定現(xiàn)象。若劃分的過粗，則不能將房地產(chǎn)開展的實(shí)際成本全面的反應(yīng)出來，不利于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制與成本分析。若劃分的過細(xì)則，則房地產(chǎn)開發(fā)過程中很多共同費(fèi)用需要進(jìn)行大量的合理分配，增加了房地產(chǎn)開發(fā)成本會(huì)計(jì)核算工作量，降低了房地產(chǎn)企業(yè)成本會(huì)計(jì)核算的效率，增加了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算工作的成本，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)控制自身成本，提升自身工作效率是非常不利的。

2.成本費(fèi)用分配與歸集的規(guī)范性較為欠缺

房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、土地費(fèi)用等成本在歸集的而過程中并沒有給出明確的界定，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)成本核算時(shí)在盡心該部分分配與歸集時(shí)存在較大的隨意性。其次，很多房地產(chǎn)企業(yè)重視總成本核算，而忽視成本費(fèi)用的歸集，這在很大程度上降低了成本資料的完整性與可靠性。第三，因?yàn)楫?dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本分配的方式較多，導(dǎo)致在具體成本分配時(shí)，不能嚴(yán)格的按照成本分配的原則進(jìn)行，任意轉(zhuǎn)換有利于房地產(chǎn)企業(yè)自身的分?jǐn)偡椒ǎ瑥亩鴮?dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露不夠準(zhǔn)確。

3.房地產(chǎn)企業(yè)賬簿的設(shè)置不夠合理

當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)存在較為嚴(yán)重的賬簿設(shè)置不夠合理的情況。例如，很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的明細(xì)賬目設(shè)置的過于太詳細(xì)，但是預(yù)售賬款在進(jìn)行設(shè)置時(shí)則過于的簡(jiǎn)潔，而房產(chǎn)建設(shè)的周期一般均較長(zhǎng)，若出現(xiàn)了跨越會(huì)計(jì)年度進(jìn)行核算，建筑工程項(xiàng)目則會(huì)記錄在幾個(gè)賬簿上，這就在很多方面在增加了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的工作量，降低了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的有效性，不利于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行自身成本控制。

三、提升房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算質(zhì)量的對(duì)策

1.明確成本核算的對(duì)象

針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對(duì)象較為模糊的情況，全面的明確出成本核算的對(duì)象是非常必要的。在具體的實(shí)施過程中，應(yīng)當(dāng)首先充分考慮工程施工的實(shí)際情況，全面的考慮：建筑結(jié)構(gòu)、建筑層數(shù)、建筑用途、建筑施工隊(duì)伍、建筑地點(diǎn)等方面的因素，合理的分配與歸集上述費(fèi)用，從而確定出費(fèi)用的具體承擔(dān)者。在進(jìn)行成本核算的過程中，需全面的按照施工圖中所羅列的單項(xiàng)開發(fā)工程進(jìn)行核算。若屬于同一種結(jié)構(gòu)類型相同、施工及竣工時(shí)間較為相近，則由同一個(gè)施工隊(duì)伍進(jìn)行施工的可以將其合并為同一個(gè)成本核算的對(duì)象。若建筑工程的建設(shè)規(guī)模非常大、建設(shè)工期也比較長(zhǎng)，則可以遵循經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的原則，按照開發(fā)項(xiàng)目區(qū)域進(jìn)行成本核算對(duì)象的確定，從而更好的明確出成本核算的對(duì)象。

2.準(zhǔn)確的分配與歸集成本費(fèi)用

建筑工程在建設(shè)的過程中成本核算的對(duì)象往往較為復(fù)雜，涉及的成本核算的對(duì)象較多，導(dǎo)致部分成本費(fèi)用不能直接的歸集到具體的成本核算對(duì)象中，需采用一定針對(duì)性的方法記性成本費(fèi)用的分配，從而簡(jiǎn)介的實(shí)現(xiàn)成本費(fèi)用的歸集，而不能將成本費(fèi)用進(jìn)行隨意分?jǐn)偂Ｈ纾谶M(jìn)行建筑工程基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用核算時(shí)應(yīng)采用因果分析方法，按照建筑工程基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用產(chǎn)生的原因進(jìn)行全面合理的分配。其次，在進(jìn)行公共配套設(shè)施費(fèi)用的分配與歸集時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照預(yù)算的面積或者收益比例進(jìn)行收益分配。第三，在進(jìn)行間接費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用及前期工程費(fèi)的分配與歸集時(shí)應(yīng)當(dāng)按照建筑面積進(jìn)行合理的分?jǐn)偂５谒模谶M(jìn)行土地拆遷費(fèi)、征用費(fèi)等費(fèi)用的分配與歸集時(shí)應(yīng)按照實(shí)際占地的面積進(jìn)行分?jǐn)偅瑫r(shí)在分?jǐn)偟倪^程中還應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持合理公平的原則，從企業(yè)層面出發(fā)，全面的考慮成本核算對(duì)象的實(shí)際承受能力。

3.科學(xué)合理的設(shè)置會(huì)計(jì)賬簿與成本核算科目

科學(xué)合理的進(jìn)行成本項(xiàng)目的劃分，在很大程度上能夠提升工程成本結(jié)構(gòu)的準(zhǔn)確性與客觀性，有利于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制與成本分析。根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度的相關(guān)規(guī)定，會(huì)計(jì)成本核算為房地產(chǎn)企業(yè)的一級(jí)科目，在該一級(jí)科目下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從自身管理需要與經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)出發(fā)，確定出合理的成本項(xiàng)目，開展全面的明細(xì)核算。同時(shí)在進(jìn)行成本費(fèi)用的羅列時(shí)，不應(yīng)當(dāng)羅列的太多，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)出現(xiàn)的次數(shù)較少的成本費(fèi)用，例如單筆發(fā)生的費(fèi)用，進(jìn)行盡量的進(jìn)行合并，而對(duì)于金額較大的同時(shí)陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)進(jìn)行單獨(dú)科目的核算。

4.重視建筑項(xiàng)目竣工決算

當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)成本核算時(shí)，往往僅重視工程決算而在多數(shù)情況下忽視工程項(xiàng)的竣工決算，這在很大程度上是由于影響項(xiàng)目竣工的因素非常多，而導(dǎo)致項(xiàng)目拖延時(shí)間較長(zhǎng)，因此，為更好的解決上述情況，在具體的實(shí)施中，可以采用“預(yù)提費(fèi)用”的方式將沒有完工的工程的預(yù)算納入到工程成本中，這樣就可以將工程項(xiàng)目預(yù)算按照先前的計(jì)劃進(jìn)行，等到整個(gè)建筑工程全部竣工之后，再按照實(shí)際的支出進(jìn)行項(xiàng)目總成本的調(diào)整。

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 預(yù)繳稅費(fèi) 會(huì)計(jì)處理

一般營(yíng)業(yè)稅企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間與一般營(yíng)業(yè)稅企業(yè)不同，依據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅法實(shí)施細(xì)則》第二十八條，其發(fā)生時(shí)間應(yīng)為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

一般企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則。而房地產(chǎn)企業(yè)所得稅按照國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第八條規(guī)定房地產(chǎn)對(duì)預(yù)收款依據(jù)計(jì)稅毛利率繳納所得稅。

結(jié)合具體房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)實(shí)踐，具體來說：

一、稅費(fèi)基數(shù)的獲取。

1、房屋以預(yù)收款形式銷售時(shí)：

營(yíng)業(yè)稅（所得稅）納稅基數(shù)＝預(yù)收款期末余額－預(yù)收款期初余額

應(yīng)納稅所得額＝（預(yù)收款期末余額－預(yù)收款期初余額）*適用利潤(rùn)率

2、部分房屋竣工時(shí)：

營(yíng)業(yè)稅納稅基數(shù)＝主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+預(yù)收款期末余額－預(yù)收款期初余額

應(yīng)納稅所得額＝（預(yù)收款期末余額－預(yù)收款期初余額）*適用利潤(rùn)率+利潤(rùn)總額

二、會(huì)計(jì)核算

在應(yīng)交稅金下設(shè)預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅（預(yù)繳所得稅）、應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅（應(yīng)交所得稅）明細(xì)科目。

1、計(jì)提營(yíng)業(yè)稅金、所得稅時(shí)，借記“應(yīng)交稅金－預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅（預(yù)繳所得稅）”，貸記“應(yīng)交稅金－應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅（應(yīng)交所得稅）”科目。

2、繳納營(yíng)業(yè)稅金、所得稅時(shí)，借記“應(yīng)交稅金－應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅（應(yīng)交所得稅）”，貸記“銀行存款”科目。

3、收入確認(rèn)、辦理結(jié)算時(shí)，借記“預(yù)收賬款”、“銀行存款”等科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目；同時(shí)，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅金－預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅”科目。

4、期末結(jié)算應(yīng)交企業(yè)所得稅時(shí)，借記“所得稅”，貸記“應(yīng)交稅金－預(yù)繳所得稅”。

這樣在應(yīng)交稅金的二個(gè)明細(xì)科目中分別反映欠繳的稅金和待實(shí)現(xiàn)收入后轉(zhuǎn)入損益的預(yù)繳稅金。

三、報(bào)表反映

上述會(huì)計(jì)處理方法，所預(yù)繳稅款在賬面上體現(xiàn)為“應(yīng)交稅金”是負(fù)數(shù)余額。作為應(yīng)交稅金反映在負(fù)債類科目中，使得信息使用者誤以為是企業(yè)“多交了稅費(fèi)”，不符合會(huì)計(jì)“明晰性原則”。

同時(shí)從會(huì)計(jì)基本原理權(quán)責(zé)發(fā)生制的角度分析，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均應(yīng)作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。因此預(yù)繳稅費(fèi)又不能作為一項(xiàng)費(fèi)用反映在利潤(rùn)表中。

因此預(yù)繳稅款應(yīng)作為一項(xiàng)資產(chǎn)來反映，預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅金及附加可以列示在“其他流動(dòng)資產(chǎn)”科目反映，而預(yù)繳所得稅在“遞延所得稅”科目反映。

舉例說明如下（為縮小篇幅，對(duì)附加稅費(fèi)不做舉例說明，金額單位：萬元）：

例：湖州市萬家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)“綠色花苑”項(xiàng)目，于2004年3月開工，整個(gè)工程分期開發(fā)，首期于2005年年底交付使用。2004年末，預(yù)收款余額4000萬元，該公司依據(jù)規(guī)定繳納了相關(guān)稅費(fèi)。2005年首期竣工后，結(jié)轉(zhuǎn)收入6000萬元，利潤(rùn)總額1500萬元，預(yù)收款年末余額2000萬元。公司適用的營(yíng)業(yè)稅稅率5%，預(yù)售收入利潤(rùn)率15%，企業(yè)所得稅稅率25％。則依據(jù)資料應(yīng)編制如下會(huì)計(jì)分錄：

1、2004年會(huì)計(jì)處理：

（1）計(jì)提應(yīng)繳的營(yíng)業(yè)稅

營(yíng)業(yè)稅應(yīng)繳稅額＝4000*5%＝200（萬元）

借：應(yīng)交稅金－預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅200

貸：應(yīng)交稅金－應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 200

（2）計(jì)提應(yīng)繳納企業(yè)所得稅

應(yīng)納稅所得額＝4000×15%＝600（萬元）

計(jì)提企業(yè)所得稅＝600*25%＝150（萬元）

借：應(yīng)交稅金－預(yù)繳所得稅150

貸：應(yīng)交稅金－應(yīng)交所得稅150

（3）繳納營(yíng)業(yè)稅、所得稅

借：應(yīng)交稅金－應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅200

應(yīng)交稅金－應(yīng)交所得稅 150

貸：銀行存款 350

2、2005年會(huì)計(jì)處理：

（1）實(shí)現(xiàn)收入辦理結(jié)算時(shí)

借：預(yù)收賬款4000

銀行存款2000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入6000

（2）計(jì)提應(yīng)繳的營(yíng)業(yè)稅

營(yíng)業(yè)稅應(yīng)繳稅額＝（6000+2000－4000））*5%＝200（萬元）

借：應(yīng)交稅金－預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅200

貸：應(yīng)交稅金－應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 200

（3）計(jì)提應(yīng)繳納企業(yè)所得稅

應(yīng)納稅所得額＝1500+（2000－4000）*15%＝1200（萬元）

計(jì)提企業(yè)所得稅＝1200*25%＝300（萬元）

借：應(yīng)交稅金－預(yù)繳所得稅300

貸：應(yīng)交稅金－應(yīng)交所得稅300

（4）結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期營(yíng)業(yè)稅、所得稅

當(dāng)期主營(yíng)業(yè)務(wù)收入營(yíng)業(yè)稅額＝6000*5%＝300（萬元）

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加300

貸：應(yīng)交稅金－預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅300

當(dāng)期所得稅費(fèi)用＝1500*25%＝375（萬元）

借：所得稅 375

貸：應(yīng)交稅金－預(yù)繳所得稅 375

參考文獻(xiàn)：

篇3

0 引言

從整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，商業(yè)類房地產(chǎn)是所有房地產(chǎn)類型中最復(fù)雜、最具風(fēng)險(xiǎn)、盈利性最高的不動(dòng)產(chǎn)形式。在其發(fā)展過程中逐漸形成了包括多種類型地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合物業(yè)，在日常生活中常見的商業(yè)街、購物大廈、地下商場(chǎng)、電影院、寫字樓大型超市等屬于商業(yè)類房地產(chǎn)的范疇。房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)商業(yè)類房地產(chǎn)進(jìn)行的稅收籌劃，本質(zhì)上是一種事先設(shè)計(jì)安排的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，可以說是企業(yè)財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略的一部分，通過使用巧妙、合法的會(huì)計(jì)技巧，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理組合、提升效益，減少或延期繳納相關(guān)稅款，以此降低企業(yè)付稅額。在企業(yè)實(shí)際運(yùn)行操作過程中，商業(yè)類房地產(chǎn)的稅收籌劃呈現(xiàn)出以下基本特征：第一，最基本的特點(diǎn)是其具備合法性，這也是稅收籌劃可以實(shí)現(xiàn)的法律保障。第二，事前預(yù)測(cè)性，企業(yè)在確定基本納稅方案時(shí)，可以根據(jù)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)狀況，投資計(jì)劃，進(jìn)行事前準(zhǔn)備，調(diào)整相關(guān)活動(dòng)項(xiàng)目，以設(shè)計(jì)最合理的納稅方案。第三，稅收籌劃本身具有一定的時(shí)效性，現(xiàn)階段我國(guó)的稅收政策、稅法環(huán)境等還處于快速發(fā)展變革之中，對(duì)商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃適應(yīng)了新的環(huán)境需要，及時(shí)與新的政策法規(guī)接軌，具備一定的時(shí)效性。第四，稅收籌劃體現(xiàn)出的整體綜合全局性特征較強(qiáng)。

1 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問題

房地產(chǎn)業(yè)近年來多次被國(guó)家稅務(wù)總局列為稅務(wù)專項(xiàng)檢點(diǎn)行業(yè)，以下是幾類比較常見的重點(diǎn)問題：

1.1 目前，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃仍然存在較高的風(fēng)險(xiǎn) 從房地產(chǎn)業(yè)的基本屬性來看，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)所涉及到的項(xiàng)目一般都比較大，其資金規(guī)模也相對(duì)龐大，需要繳納的稅款種類比較多。一般來說，商業(yè)類房地產(chǎn)企的稅負(fù)在25%-30%之間，相對(duì)來講，這是一個(gè)很高的稅負(fù)比例。基于這種基本情況，對(duì)于稅收籌劃的進(jìn)行，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)是十分迫切的。但是，由于目前相關(guān)稅收籌劃的政策法規(guī)沒有清晰明確的規(guī)定，而企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)常常會(huì)發(fā)生超越法律、法規(guī)的界限，潛在隱藏著許多風(fēng)險(xiǎn)。而過高的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)，意味著企業(yè)稅收籌劃活動(dòng)失敗的可能性的增加。這不僅使企業(yè)無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的財(cái)務(wù)目標(biāo)，還會(huì)使企業(yè)面臨稅務(wù)機(jī)關(guān)的處罰，甚至可能還會(huì)追究相應(yīng)的刑事責(zé)任。

1.2 企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度不健全制約稅收籌劃實(shí)際效果的發(fā)揮 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅收繁瑣復(fù)雜，對(duì)財(cái)務(wù)管理的水平要求很高，但是，在實(shí)際的企業(yè)內(nèi)部，大多缺少與之配套的會(huì)計(jì)核算制度。對(duì)于商業(yè)類房地產(chǎn)，比較常見的會(huì)計(jì)核算跨期攤派，收入的確認(rèn)，成本的計(jì)算沖銷會(huì)計(jì)期內(nèi)的損益等，不健全的會(huì)計(jì)核算制度，影響企業(yè)真實(shí)稅收籌劃效果。

1.3 企業(yè)配備的稅收籌劃人員水平不高 稅收籌劃是一種很專業(yè)的稅務(wù)工作，涉及到財(cái)務(wù)、稅務(wù)、稅法、公司法等多方面的知識(shí)，對(duì)負(fù)責(zé)人員和具體執(zhí)行人員的專業(yè)性要求很高。企業(yè)人員對(duì)稅收政策執(zhí)行不到位或在綜合性的稅收籌劃過程過程中，對(duì)于企業(yè)的整體性和相關(guān)稅收政策的宏觀性把握不恰當(dāng)，會(huì)造成稅收籌劃執(zhí)行效果的不理想。同時(shí)，具體執(zhí)行負(fù)責(zé)人員的經(jīng)驗(yàn)不足，也不利于稅收籌劃的順利開展。在具體操作環(huán)節(jié)，有的企業(yè)稅收籌劃人員，為了盡可能的降低企業(yè)稅負(fù)，可能使用一些特別技巧，容易導(dǎo)致企業(yè)的故意偷稅、漏稅，過于急功近利的稅收籌劃，使得企業(yè)偏離了稅收籌劃的本質(zhì)，不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

1.4 現(xiàn)階段的稅務(wù)行政執(zhí)法存在一些不合理之處，影響了稅收籌劃的實(shí)施 國(guó)家稅收法律在制定過程中，主要是從收稅的角度考慮的，在企業(yè)稅收籌劃方面的一些細(xì)則不夠明確，而相關(guān)約束性條款又卡得過嚴(yán)、過死。現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，稅收的形式和征稅的政策，跟不上企業(yè)自身的快速發(fā)展，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度的日益多元，企業(yè)組織形式越來越靈活，而現(xiàn)階段的稅務(wù)行政法的諸多條款依然比較滯后，參照標(biāo)準(zhǔn)有很多不合理之處，這些不合理之處，阻礙了企業(yè)稅收籌劃的正常開展，不利于企業(yè)降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

2 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的相關(guān)對(duì)策分析

2.1 提高對(duì)稅收風(fēng)險(xiǎn)因素的防范力度 首先加強(qiáng)對(duì)營(yíng)業(yè)稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的防范，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)納稅的一般條件，可以得知，營(yíng)業(yè)稅納稅風(fēng)險(xiǎn)主要受到以下幾種因素的制約：一是開發(fā)產(chǎn)品的處理方式。二是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格。三是開發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。以上這三個(gè)因素是決定房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)的關(guān)鍵因素，因此也是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須進(jìn)行稅負(fù)測(cè)算和方案選擇以降低稅收負(fù)擔(dān)及納稅風(fēng)險(xiǎn)。其次加強(qiáng)土地增值稅納稅風(fēng)險(xiǎn)防范，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響土地增值稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的主要因素有以下幾種：一是開發(fā)產(chǎn)品的處理方式。二是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格。三是開發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。四是開發(fā)產(chǎn)品的成本。五是共同成本的分?jǐn)偡椒āＲ虼耍獜倪@五個(gè)方面，加大對(duì)土地增值稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的防范。第三，企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的防范。企業(yè)所得稅是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得而征收的一種稅。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，無論是銷售還是持有，無論是有償轉(zhuǎn)讓還是受托代建或投資入股，均需計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。由于企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所得征收的，因此，影響經(jīng)營(yíng)所得的收入以及成本水平就是影響企業(yè)所得稅的關(guān)鍵因素，所以要加大對(duì)企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的防范。

2.2 及時(shí)關(guān)注稅法變動(dòng) 在實(shí)際操作過程中，企業(yè)要做到學(xué)法、懂法、守法。只有對(duì)稅收法律法規(guī)的變化了如指掌，才能立足于企業(yè)的實(shí)際情況，對(duì)稅收籌劃方案及時(shí)作出調(diào)整；企業(yè)應(yīng)該深刻領(lǐng)會(huì)立法精神，全面掌握稅收規(guī)定，準(zhǔn)確把握稅收政策內(nèi)涵，嚴(yán)格按照稅法來進(jìn)行籌劃，嚴(yán)守稅收籌劃合法的底線，正確處理稅收籌劃與避稅、偷稅、漏稅的關(guān)系。

2.3 提升企業(yè)稅收籌劃人員素養(yǎng) 企業(yè)稅收籌劃人員的素養(yǎng)包括道德素養(yǎng)和專業(yè)素養(yǎng)。第一，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃人員要提升職業(yè)道德素養(yǎng)。企業(yè)稅收籌劃人員自身必須要具備較高的職業(yè)道德情操，因?yàn)槠髽I(yè)的納稅行為不僅關(guān)系企業(yè)自身的利益，也涉及到國(guó)家的利益。任何稅收籌劃方案的設(shè)計(jì)，要以現(xiàn)行國(guó)家稅收政策、稅收法規(guī)為底線，在法律框架內(nèi)，通過科學(xué)合理的財(cái)務(wù)運(yùn)作，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，提升企業(yè)的稅負(fù)結(jié)構(gòu)質(zhì)量。第二，企業(yè)內(nèi)部的稅收籌劃負(fù)責(zé)人員要切實(shí)提高自身的專業(yè)水平，增強(qiáng)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。稅收籌劃需要綜合很多學(xué)科的知識(shí)，其中稅務(wù)，法律、金融等學(xué)科為主，這就需要稅收籌劃相關(guān)負(fù)責(zé)人員必須掌握扎實(shí)的理論知識(shí)，同時(shí)在實(shí)際企業(yè)內(nèi)部稅收籌劃設(shè)計(jì)時(shí)，不斷豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。學(xué)習(xí)業(yè)內(nèi)先進(jìn)的稅收籌劃設(shè)計(jì)方案，提升稅收籌劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性。

2.4 建立良好的稅企關(guān)系 稅法的具體執(zhí)行者是稅務(wù)機(jī)關(guān)，許多法規(guī)條文的制定權(quán)和解釋權(quán)在稅務(wù)機(jī)關(guān)。國(guó)家在制定稅收政策的時(shí)候，往往在征稅范圍、稅收優(yōu)惠、稅收減免、稅收處罰等方面留有一定的余地，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以憑借實(shí)際操作的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)不同企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的了解，在這個(gè)范圍之內(nèi)進(jìn)行靈活的操作。同時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)根據(jù)各地實(shí)際情況采取適合本地的稅收征管方法，導(dǎo)致各地稅收征管情況存在差異，而房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)往往又遍及各省，稅收籌劃受當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的影響很大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的溝通。

篇4

摘要：實(shí)務(wù)中對(duì)預(yù)售商品房收入計(jì)征稅費(fèi)的會(huì)計(jì)核算有爭(zhēng)議。本文首先分析三種流行會(huì)計(jì)處理方法的法理基礎(chǔ)，進(jìn)而區(qū)分營(yíng)業(yè)稅金及附加、所得稅、土地增值稅和印花稅等四種主要稅種分別進(jìn)行闡釋，并針對(duì)其會(huì)計(jì)核算思路給出了明確建議。

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售 計(jì)征稅費(fèi) 賬務(wù)處理

商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)商）根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》，對(duì)符合一定條件的正在建設(shè)的房屋經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審批取得《商品房預(yù)售許可證》后，將其預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。因該預(yù)售的房屋未完工，開發(fā)商根據(jù)合同規(guī)定，仍有責(zé)任實(shí)施重大行動(dòng)，即：商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬未能轉(zhuǎn)移給購買人，故開發(fā)商預(yù)售房屋收取的價(jià)款不符合收入確認(rèn)原則，不能將其確認(rèn)為收入。但根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，部分稅收（如營(yíng)業(yè)稅）的納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生。因此，對(duì)該已繳納的稅費(fèi)在會(huì)計(jì)處理上如何核算存在一定的爭(zhēng)議，本文對(duì)此問題進(jìn)行探討。

一、實(shí)務(wù)中預(yù)售商品房收入計(jì)征稅費(fèi)的會(huì)計(jì)處理方法

在實(shí)務(wù)中，各開發(fā)商對(duì)預(yù)售商品房收入計(jì)征稅費(fèi)的會(huì)計(jì)處理有以下三種方法：

第一種做法為按預(yù)收款計(jì)征的營(yíng)業(yè)稅金及附加、所得稅、土地增值稅，直接記入“應(yīng)交稅費(fèi)”科目的借方（為便于表述，以下均采用新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的科目名稱）；收入確認(rèn)、辦理結(jié)算或年末時(shí)，確認(rèn)“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”“所得稅費(fèi)用”，同時(shí)沖銷“應(yīng)交稅費(fèi)”。上述營(yíng)業(yè)稅及附加的會(huì)計(jì)處理方法，是根據(jù)財(cái)政部會(huì)計(jì)司1995年12月編輯出版的《會(huì)計(jì)制度補(bǔ)充規(guī)定及問題解答（第二輯）》第233頁中解答“按照稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，預(yù)收款時(shí)，借記‘銀行存款’科目，貸記‘預(yù)收賬款’科目。按預(yù)收款計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，借記‘應(yīng)交稅金――應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅’科目，貸記‘銀行存款’科目。待轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的收入實(shí)現(xiàn)時(shí)，借記‘應(yīng)收賬款’科目，貸記‘經(jīng)營(yíng)收入’科目；同時(shí)，計(jì)算應(yīng)交的營(yíng)業(yè)稅，借記‘經(jīng)營(yíng)稅金及附加’科目，貸記‘應(yīng)交稅金――應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅’科目，并將‘預(yù)收賬款’科目轉(zhuǎn)入應(yīng)收賬款’科目”進(jìn)行處理。此種處理方法似乎符合會(huì)計(jì)處理的“配比”原則（《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則均未對(duì)此事項(xiàng)作出規(guī)范）。其實(shí)，該種處理方法值得商榷。

首先，在新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》中，已沒有“配比”原則之說，現(xiàn)在講的是會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求，不再講會(huì)計(jì)核算原則；強(qiáng)調(diào)的是“資產(chǎn)負(fù)債觀”、權(quán)責(zé)發(fā)生制，不再強(qiáng)調(diào)“收入費(fèi)用觀”、配比性原則。其次，上述會(huì)計(jì)處理是否有效，尚待探討，因?yàn)樵撗a(bǔ)充規(guī)定及問題解答，是對(duì)1993年所頒布“兩則”和“兩制”的補(bǔ)充規(guī)定和解答，現(xiàn)該“兩則”和“兩制”的內(nèi)容已大部分作廢；不管是《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》（2001年），還是新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（2006年版），均未對(duì)該事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)范。最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)，所預(yù)交的稅費(fèi)在賬表上體現(xiàn)的“應(yīng)交稅費(fèi)”是紅字或負(fù)數(shù)余額。本來是企業(yè)按納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定應(yīng)該交納的稅費(fèi)，卻使信息使用者誤認(rèn)為是企業(yè)“多交了稅費(fèi)”，因而不符合會(huì)計(jì)“可理解性”會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求。

第二種做法為按預(yù)收款計(jì)征的營(yíng)業(yè)稅金及附加、所得稅、土地增值稅，直接記入“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”“所得稅費(fèi)用”科目的借方；收入確認(rèn)、辦理結(jié)算或年末時(shí)，補(bǔ)計(jì)“營(yíng)業(yè)稅金及附加”“所得稅費(fèi)用”。上述營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅的會(huì)計(jì)處理方法，符合稅收法規(guī)的規(guī)定，能體現(xiàn)會(huì)計(jì)處理的“權(quán)責(zé)發(fā)生制”記賬基礎(chǔ)。但把不符合收入確認(rèn)條件的“預(yù)收賬款”計(jì)征的稅費(fèi)確認(rèn)為當(dāng)期費(fèi)用，減少了所有者權(quán)益，而且人為地割裂了預(yù)售收入、實(shí)現(xiàn)的開發(fā)產(chǎn)品收入計(jì)征營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅及期末結(jié)算所得稅的勾稽關(guān)系，違背了會(huì)計(jì)處理的“配比”原則。

第三種做法為按預(yù)收款計(jì)征的營(yíng)業(yè)稅金及附加、所得稅、土地增值稅，根據(jù)其納稅環(huán)節(jié)，分別通過“待攤費(fèi)用”“遞延稅款”科目核算（該科目只存在于《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》或行業(yè)會(huì)計(jì)制度條件下）；收入確認(rèn)、辦理結(jié)算或年末時(shí)，確認(rèn)“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”“所得稅費(fèi)用”，同時(shí)沖銷“待攤費(fèi)用”“遞延稅款”科目。上述會(huì)計(jì)處理方法解決了營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅的應(yīng)交數(shù)和已交數(shù)問題，資產(chǎn)負(fù)債表中反映了已預(yù)交的待攤稅費(fèi)、遞延稅款，利潤(rùn)表體現(xiàn)了“配比”原則。但是，把計(jì)征的營(yíng)業(yè)稅金及附加和土地增值稅納入“待攤費(fèi)用”科目核算，虛增了資產(chǎn)和負(fù)債，與“待攤費(fèi)用”科目的核算內(nèi)容不相符，且該“待攤費(fèi)用”“遞延稅款”在新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中已被取消。

二、預(yù)售商品房收入計(jì)征稅費(fèi)賬務(wù)處理的分析

（一）營(yíng)業(yè)稅及附加的賬務(wù)處理。根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天”、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》第九條“企業(yè)應(yīng)當(dāng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)進(jìn)行會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告”和第三十五條“企業(yè)發(fā)生的支出不產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益的，或者即使能夠產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益但不符合或者不再符合資產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益”，開發(fā)商預(yù)售商品房收取的預(yù)收款所承擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)，屬于開發(fā)商的現(xiàn)實(shí)義務(wù)，是現(xiàn)實(shí)發(fā)生的支出，未來不能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益，未來也不可能退還，不屬于預(yù)交款項(xiàng)性質(zhì)，不符合確認(rèn)為一項(xiàng)資產(chǎn)（比如“遞延所得稅資產(chǎn)”或者“應(yīng)收賬款”）的條件，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為納稅當(dāng)期的費(fèi)用，故按預(yù)收售房款計(jì)征的營(yíng)業(yè)稅金及附加應(yīng)采用上述第二種做法進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，記入“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”科目借方，進(jìn)入當(dāng)期損益。

（二）企業(yè)所得稅的賬務(wù)處理。

1.采用應(yīng)付稅款法核算所得稅。根據(jù)《企業(yè)所得稅會(huì)計(jì)處理的暫行規(guī)定》（[94]財(cái)會(huì)字第25號(hào)）和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第一百零七條規(guī)定，應(yīng)付稅款法是將本期稅前會(huì)計(jì)利潤(rùn)與應(yīng)納稅所得之間的差異造成的影響納稅的金額直接計(jì)入當(dāng)期損益，而不遞延到以后各期，即：企業(yè)不確認(rèn)時(shí)間性差異對(duì)所得稅的影響金額，按照當(dāng)期計(jì)算的應(yīng)交所得稅確認(rèn)為當(dāng)期所得稅費(fèi)用。在應(yīng)付稅款法下，當(dāng)期計(jì)入損益的所得稅費(fèi)用等于當(dāng)期應(yīng)繳的所得稅。

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第九條“企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于的補(bǔ)充通知》（國(guó)稅函[2008]1081號(hào)）“附表三《納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表》填報(bào)說明”的“第52行‘五、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)’第3列‘調(diào)增金額’填報(bào)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人本期取得的預(yù)售收入，按照稅收規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)的金額……”，開發(fā)商在預(yù)售商品房收到預(yù)收款時(shí)，便產(chǎn)生了所得稅的納稅義務(wù)，該義務(wù)屬于開發(fā)商的現(xiàn)實(shí)義務(wù)，是現(xiàn)實(shí)發(fā)生的支出，不屬于預(yù)交款項(xiàng)性質(zhì)。

鑒于上述情況，在采用應(yīng)付稅款法進(jìn)行所得稅核算時(shí)，按預(yù)收售房款計(jì)征的企業(yè)所得稅，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》第九條會(huì)計(jì)核算的權(quán)責(zé)發(fā)生制記賬基礎(chǔ)，應(yīng)按上述第二種做法進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，記入“所得稅費(fèi)用”科目借方，進(jìn)入當(dāng)期損益。

2.采用納稅影響會(huì)計(jì)法核算所得稅。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第一百零七條規(guī)定，納稅影響會(huì)計(jì)法，是指企業(yè)確認(rèn)時(shí)間性差異對(duì)所得稅的影響金額，按照當(dāng)期應(yīng)交所得稅和時(shí)間性差異對(duì)所得稅影響金額的合計(jì)，確認(rèn)為當(dāng)期所得稅費(fèi)用的方法。在這種方法下，時(shí)間性差異對(duì)所得稅的影響金額，遞延和分配到以后各期。不管是債務(wù)法，還是遞延法，利潤(rùn)表中所得稅費(fèi)用均應(yīng)含“本期應(yīng)交所得稅、本期發(fā)生或轉(zhuǎn)回的時(shí)間性差異所產(chǎn)生的遞延稅款貸項(xiàng)或借項(xiàng)”。根據(jù)前述原因分析，開發(fā)商在預(yù)售商品房收到預(yù)收款時(shí)產(chǎn)生的企業(yè)所得稅納稅義務(wù)，屬于開發(fā)商的現(xiàn)實(shí)義務(wù)，不屬于預(yù)交款項(xiàng)性質(zhì)，故開發(fā)商在收到預(yù)收售房款年度，其稅前會(huì)計(jì)利潤(rùn)（或稅前會(huì)計(jì)利潤(rùn)加減發(fā)生的永久性差異后的金額）肯定少于當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，形成可抵減時(shí)間性差異。

鑒于上述情況，在采用納稅影響會(huì)計(jì)法核算所得稅時(shí)，按預(yù)收售房款計(jì)征的企業(yè)所得稅，應(yīng)按上述第二種做法進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，記入“遞延稅款”科目借方，列入資產(chǎn)負(fù)債表。

3.采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算所得稅。根據(jù)《〈企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第18號(hào)――所得稅〉應(yīng)用指南》第三條規(guī)定，除直接計(jì)入所有者權(quán)益的交易或事項(xiàng)產(chǎn)生的遞延所得稅外，利潤(rùn)表中的所得稅費(fèi)用由當(dāng)期所得稅和遞延所得稅構(gòu)成，即：所得稅費(fèi)用（或收益）=當(dāng)期所得稅+遞延所得稅費(fèi)用（-遞延所得稅收益）。

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第18號(hào)――所得稅》及《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第九條規(guī)定，開發(fā)商預(yù)售商品房收到的預(yù)收款，其計(jì)稅基礎(chǔ)等于零，應(yīng)產(chǎn)生遞延所得稅資產(chǎn)，會(huì)計(jì)處理為：借記“遞延所得稅資產(chǎn)”科目，貸記“所得稅費(fèi)用”科目。

同時(shí)根據(jù)前述原因分析，開發(fā)商在預(yù)售商品房收到預(yù)收款時(shí)產(chǎn)生的企業(yè)所得稅納稅義務(wù)，屬于開發(fā)商的現(xiàn)實(shí)義務(wù)，不屬于預(yù)交款項(xiàng)性質(zhì)，故開發(fā)商根據(jù)稅法規(guī)定，繳納因預(yù)售商品房收到的預(yù)收款的所得稅，屬于當(dāng)期所得稅，會(huì)計(jì)處理為：借記“所得稅費(fèi)用”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)――所得稅”科目。

若無稅率變動(dòng)，上述兩分錄的金額應(yīng)相等，將上述兩分錄合并為：借記“遞延所得稅資產(chǎn)”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)――所得稅”科目。

鑒于上述情況，在采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算所得稅時(shí)，按預(yù)收售房款計(jì)征的企業(yè)所得稅，應(yīng)記入“遞延所得稅資產(chǎn)”科目借方，列入資產(chǎn)負(fù)債表。

（三）土地增值稅的賬務(wù)處理。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定”，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第十四條 “對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案”，以及《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)企業(yè)繳納土地增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定的通知》（財(cái)會(huì)[1995]15號(hào)）“四、企業(yè)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，按稅法規(guī)定預(yù)交的土地增值稅，借記‘應(yīng)交稅金――應(yīng)交土地增值稅’科目，貸記‘銀行存款’等科目；待該房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)時(shí)，再按本規(guī)定第二條第1、2款的規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理；該項(xiàng)目全部竣工，辦理結(jié)算后進(jìn)行清算，收到退回多交的土地增值稅，借記‘銀行存款’等科目，貸記‘應(yīng)交稅金――應(yīng)交土地增值稅’科目，補(bǔ)交的土地增值稅作相反的會(huì)計(jì)分錄”，開發(fā)商在預(yù)售商品房收到預(yù)收款時(shí)，不產(chǎn)生土地增值稅的納稅義務(wù)，即使根據(jù)各省地方稅務(wù)機(jī)關(guān)自定的規(guī)定應(yīng)對(duì)預(yù)售售房款繳納土地增值稅，也屬于預(yù)交稅款性質(zhì)，故應(yīng)采用上述第一種做法進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，繳納時(shí)記入“應(yīng)交稅費(fèi)”科目借方，列入資產(chǎn)負(fù)債表。

（四）印花稅賬務(wù)處理。根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》第七條“應(yīng)納稅憑證應(yīng)當(dāng)于書立或者領(lǐng)受時(shí)貼花”，印花稅屬于行為稅，開發(fā)商應(yīng)于簽訂商品房銷售合同時(shí)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅的標(biāo)準(zhǔn)繳納，并同時(shí)直接記入“管理費(fèi)用”科目借方。故印花稅的繳納與開發(fā)商是期房預(yù)售還是現(xiàn)房銷售，是否收到款項(xiàng)，均無關(guān)系。

三、結(jié)論

綜上所述，開發(fā)商出售經(jīng)審批的符合一定條件的正在建設(shè)的房屋而收取的預(yù)收款，根據(jù)稅法規(guī)定計(jì)征的營(yíng)業(yè)稅金及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅，應(yīng)按以下方法進(jìn)行賬務(wù)處理：（1）按營(yíng)業(yè)稅暫行條例及相關(guān)規(guī)定計(jì)征的營(yíng)業(yè)稅及附加，應(yīng)記入“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”科目借方，進(jìn)入當(dāng)期損益。（2）按企業(yè)所得稅法及相關(guān)規(guī)定計(jì)征的企業(yè)所得稅，采用應(yīng)付稅款法時(shí)，記入“所得稅費(fèi)用”科目借方，進(jìn)入當(dāng)期損益；采用納稅影響會(huì)計(jì)法時(shí)，記入“遞延稅款”科目借方，列入資產(chǎn)負(fù)債表；采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法時(shí)，記入“遞延所得稅資產(chǎn)”科目借方，列入資產(chǎn)負(fù)債表。（3）按土地增值稅暫行條例及相關(guān)規(guī)定計(jì)征的土地增值稅，應(yīng)記入“應(yīng)交稅費(fèi)”科目借方，列入資產(chǎn)負(fù)債表。（4）印花稅屬于行為稅，與開發(fā)商預(yù)售商品房收取的預(yù)收款無關(guān)，應(yīng)于簽訂商品房銷售合同時(shí)繳納，并直接記入“管理費(fèi)用”科目借方。X

參考文獻(xiàn)：

1.財(cái)政部.企業(yè)所得稅會(huì)計(jì)處理的暫行規(guī)定[S].[94]財(cái)會(huì)字第25號(hào).

2.財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知[S].財(cái)稅字[1995]48號(hào).

篇5

一、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因

導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因比較多，在宏觀方面有政策不配套、法律制度不健全、相關(guān)制度不完善等一系列的客觀因素，也存在微觀上的會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作薄弱、房地產(chǎn)行業(yè)管理制度不嚴(yán)密、會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)能力和專業(yè)素質(zhì)差和房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)部對(duì)自身利益的追求等。

（一）會(huì)計(jì)法規(guī)制度和會(huì)計(jì)法規(guī)尚不完善

我國(guó)的會(huì)計(jì)制度的缺陷集中表現(xiàn)對(duì)沒有對(duì)新出現(xiàn)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)做出規(guī)定，對(duì)某些經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和事項(xiàng)的核算不明確或不科學(xué)。正是由于應(yīng)用會(huì)計(jì)科目不合理及使用上的串項(xiàng)等一系列的會(huì)計(jì)核算不規(guī)范造成了房地產(chǎn)行業(yè)成本不實(shí)，會(huì)計(jì)信息失實(shí)，收入、支出和結(jié)余虛假。我國(guó)目前的《會(huì)計(jì)法》的規(guī)定尚有待進(jìn)一步完善。例如，《會(huì)計(jì)法》中只規(guī)定了違法人員的刑事責(zé)任和行政責(zé)任，而沒有規(guī)定民事責(zé)任，降低了違法人員承擔(dān)巨大成本的風(fēng)險(xiǎn)。此外，對(duì)會(huì)計(jì)人員的獎(jiǎng)勵(lì)和保護(hù)的法規(guī)還不明確。房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)人員在違背單位、個(gè)人利益而遵守《會(huì)計(jì)法》要求時(shí)，國(guó)家要從法律上給予保護(hù)。如果缺少這方面的保護(hù)，很容易造成會(huì)計(jì)信息失真。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)督機(jī)制不健全

房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制可分為內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制與內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制兩種。第一，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督有一定的局限性。房地產(chǎn)的內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督的主體是決策者，但是會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)人又是由決策者直接聘任的，會(huì)計(jì)人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說，會(huì)計(jì)工作某種程度上是在為企業(yè)的決策者服務(wù)，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息失真，沒有真實(shí)反映經(jīng)營(yíng)成果。第二，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)工作的社會(huì)監(jiān)督機(jī)制也不健全。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的外部監(jiān)督還是由房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門實(shí)現(xiàn)的，而主管部門往往考慮到的是本部門的利益，對(duì)其下屬的房地產(chǎn)行業(yè)采取保護(hù)的態(tài)度，不能夠很好地監(jiān)督。第三，一些社會(huì)中介機(jī)構(gòu)彼此間進(jìn)行不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)，或者是一些注冊(cè)會(huì)計(jì)師職業(yè)道德水平差，出具虛假的會(huì)計(jì)驗(yàn)證報(bào)告。這就使有些會(huì)計(jì)信息即使被確認(rèn)了但仍缺乏真實(shí)性。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員自身素質(zhì)較低

總的來說，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員的自身素質(zhì)并不高。會(huì)計(jì)活動(dòng)的主體是會(huì)計(jì)人員。會(huì)計(jì)信息要經(jīng)過會(huì)計(jì)人員對(duì)相關(guān)要素的計(jì)量和確認(rèn)后才能生成，必然要對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的某些不確定的因素加以估算、推理和判斷。所以，會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)直接關(guān)系到會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)的提高并不重視，致使會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)和技能得不到提高，常發(fā)生原理性和操作性的錯(cuò)誤。近年來，會(huì)計(jì)制度變化特別大，新增的內(nèi)容很多，更增加了會(huì)計(jì)核算的難度，這也影響了會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。素質(zhì)不高的會(huì)計(jì)人員即使遵守了會(huì)計(jì)法規(guī)，但受到認(rèn)識(shí)水平的局限，也可能使計(jì)量處的數(shù)據(jù)與實(shí)際情況不符，從而使會(huì)計(jì)信息不實(shí)。有些會(huì)計(jì)人員素質(zhì)較低，不按會(huì)計(jì)法核算，迎合上級(jí)或自身利益需要，做假賬、受理假憑證和編制假報(bào)表，使得會(huì)計(jì)信息失真。

二、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的治理對(duì)策

（一）健全法律法規(guī)制度體系，建立科學(xué)的會(huì)計(jì)法律體系

會(huì)計(jì)工作的技術(shù)性極強(qiáng)，有它自身的工作規(guī)律。因此，會(huì)計(jì)法律法規(guī)的制定應(yīng)當(dāng)符合會(huì)計(jì)工作反映出的客觀規(guī)律，特別是關(guān)于會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的判定標(biāo)準(zhǔn)和判定方法要具有較強(qiáng)的可操作性。國(guó)家要進(jìn)一步制定實(shí)施會(huì)計(jì)法規(guī)的細(xì)則和詳細(xì)的管理會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的法規(guī)，完善會(huì)計(jì)信息的披露制度，為管理人員的責(zé)任提供明晰的法律依據(jù)，嚴(yán)肅財(cái)經(jīng)類法規(guī)，切實(shí)貫徹好以《會(huì)計(jì)法》為核心的整個(gè)會(huì)計(jì)法律體系。修訂后的《會(huì)計(jì)法》明確了會(huì)計(jì)違法行為的法律責(zé)任，尤其是加大了打擊會(huì)計(jì)提供虛假會(huì)計(jì)信息的力度。有關(guān)部門在執(zhí)法時(shí)一定要做到有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究，使提供虛假會(huì)計(jì)信息者受到法律的懲罰，力保會(huì)計(jì)信息的真實(shí)可靠性。

（二）強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制，建立會(huì)計(jì)信息管理體制

一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要建立起強(qiáng)化其內(nèi)部管理的會(huì)計(jì)管理體系，制定內(nèi)部稽查和財(cái)務(wù)監(jiān)察制度，加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部的控制，為真實(shí)會(huì)計(jì)信息的提供打下良好的會(huì)計(jì)基礎(chǔ)。完善內(nèi)部監(jiān)督，還應(yīng)當(dāng)建立內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)并明確相關(guān)責(zé)任，實(shí)行好內(nèi)部監(jiān)督崗位責(zé)任制，增強(qiáng)內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督的真實(shí)有效性。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要健全社會(huì)監(jiān)督機(jī)制，提高會(huì)計(jì)監(jiān)督的權(quán)威性和全面性。大力倡導(dǎo)注冊(cè)會(huì)計(jì)師事業(yè)的發(fā)展，充分突顯出社會(huì)審計(jì)的客觀公正作用。同時(shí)，也要增強(qiáng)對(duì)注冊(cè)會(huì)計(jì)師的相關(guān)法律責(zé)任的監(jiān)督，促使他們不斷提高業(yè)務(wù)水準(zhǔn)和職業(yè)道德水平。注冊(cè)會(huì)計(jì)師審查鑒定會(huì)計(jì)信息的法律責(zé)任要明確，對(duì)違反法規(guī)和職業(yè)道德的注冊(cè)會(huì)計(jì)師要加以懲處。財(cái)政、審計(jì)和稅務(wù)機(jī)關(guān)都要依法加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的審計(jì)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢查。各個(gè)主管部門也要擔(dān)當(dāng)起相應(yīng)的責(zé)任，要對(duì)所屬的會(huì)計(jì)人員在業(yè)務(wù)上做好指導(dǎo)，監(jiān)督和檢查其核算情況，糾正其已經(jīng)查處的問題，嚴(yán)肅處理有問題的會(huì)計(jì)人員。

（三）提高房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)，建立一支過硬的會(huì)計(jì)隊(duì)伍

房地產(chǎn)行業(yè)要加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)從業(yè)人員的道德品質(zhì)、職業(yè)道德、遵守法律和業(yè)務(wù)素質(zhì)等的思想教育，讓每一個(gè)會(huì)計(jì)人員都牢牢樹立起會(huì)計(jì)行業(yè)的誠信信念，全面提高自身的綜合素質(zhì)。首先，要實(shí)行會(huì)計(jì)人員持證上崗制度，強(qiáng)化會(huì)計(jì)人員接受再教育和職業(yè)道德、法律法規(guī)的教育。對(duì)會(huì)計(jì)人員要進(jìn)行職業(yè)化的管理，完善他們的從業(yè)制度，嚴(yán)格遵守會(huì)計(jì)人員的從業(yè)和任職資格條件，由專門的機(jī)構(gòu)定期考察。其次，要加強(qiáng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，特別是計(jì)算機(jī)知識(shí)的普及，改變傳統(tǒng)的單一的會(huì)計(jì)工作方式，轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代的全面的工作方式，逐漸從核算型過渡到管理型。最終使會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)與現(xiàn)代企業(yè)制度相符合，并能與國(guó)際接軌。最后，要適當(dāng)提高會(huì)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)地位，保護(hù)其合法權(quán)益。會(huì)計(jì)人員的工作積極性要充分調(diào)動(dòng)起來，將其會(huì)計(jì)職能充分發(fā)揮。

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會(huì)計(jì)工作越發(fā)重要。房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)工作只有提供可靠的、真實(shí)的會(huì)計(jì)信息才能為經(jīng)濟(jì)管理服務(wù)。人們已經(jīng)意識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真是一個(gè)較為普遍的現(xiàn)象，要治理這一現(xiàn)象需要較長(zhǎng)的時(shí)間，只有在國(guó)家、社會(huì)和房地產(chǎn)行業(yè)的一起努力下，才能徹底解決好會(huì)計(jì)信息失真的問題。

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篇6

關(guān)鍵詞：我國(guó)企業(yè) 期間費(fèi)用 存在問題 措施

一、管理費(fèi)用的定義

管理費(fèi)用是指企業(yè)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所發(fā)生的支 出，其主要包括以下項(xiàng)目：企業(yè)的董事會(huì)、行政管理部門以及 企業(yè)其他職能部門在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中發(fā)生的費(fèi)用；應(yīng)該 由企業(yè)統(tǒng)一負(fù)擔(dān)的公司經(jīng)費(fèi)。 管理費(fèi)用的明細(xì)項(xiàng)目有：行政管理部門和職能部門人員 工資費(fèi)用、職能部門所使用的資產(chǎn)維修費(fèi)、辦公室租金、辦公 用品費(fèi)、員工差旅費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)和股東大會(huì)費(fèi)用、企業(yè)聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所以及律師事務(wù) 所等中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、企業(yè)咨詢費(fèi)用、訴訟費(fèi)、企業(yè)業(yè)務(wù)招待費(fèi)、 繳納的房產(chǎn)稅、繳納的車船使用稅、土地使用稅、印花稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、礦產(chǎn)資源稅、無形資產(chǎn)攤銷費(fèi)用、職工教育經(jīng)費(fèi)、 研究與開發(fā)支出等。

二、我國(guó)期間費(fèi)用管理存在的問題

1.企業(yè)無法對(duì)管理費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)算

第一，企業(yè)對(duì)產(chǎn)品成本有更為嚴(yán)格的要求，為了獲得公司獎(jiǎng)勵(lì)，實(shí)現(xiàn)低成本目標(biāo)，企業(yè)的管理者會(huì)將一些本來應(yīng)該劃入產(chǎn)品"生產(chǎn)成本”的費(fèi)用支出列支為管理費(fèi)用，不利于準(zhǔn)確核算管理費(fèi)用。第二，企業(yè)把由日常經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)共同產(chǎn)生的費(fèi)用一起核算，如排污費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)、檢驗(yàn)費(fèi)和訴訟費(fèi)等，如果完全到管理費(fèi)用核算不合理，就會(huì)造成管理費(fèi)用核算不準(zhǔn)確。第三，許多企業(yè)管理者缺乏對(duì)原材料、成品和半成品等的嚴(yán)格管理，經(jīng)常出現(xiàn)虧損、物品丟失等情況，而且許多產(chǎn)品出現(xiàn)問題也無人過問，這樣造成了企業(yè)資產(chǎn)損失和浪費(fèi)嚴(yán)重的情況，另一方面，也間接地增加了管理費(fèi)用，造成管理費(fèi)用難以確保在會(huì)計(jì)核算時(shí)準(zhǔn)確。

2.企業(yè)對(duì)管理費(fèi)用的處理不嚴(yán)謹(jǐn)。

a.將不應(yīng)該記入管理費(fèi)用的費(fèi)用支出記入期間費(fèi)用 企業(yè)在產(chǎn)品成本上應(yīng)有嚴(yán)格的要求，例如，如果產(chǎn)品的平均生產(chǎn)成本超過一定數(shù)量時(shí)，相關(guān)責(zé)任人將被通報(bào)批評(píng)或記過處分。一些基本的管理者，如車間主任，廠長(zhǎng)，將記入“生產(chǎn)成本”的費(fèi)用記入期間的費(fèi)用，從而達(dá)到公司或工廠的要求，達(dá)到不受處罰。b.擴(kuò)大支出范圍，提高財(cái)政支出標(biāo)準(zhǔn) 例如將超標(biāo)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)列入管理費(fèi)用，或者將旅游費(fèi)用列入銷售費(fèi)用，擴(kuò)大折舊攤銷額，縮短攤銷期限等。 c.虛列管理費(fèi)用 有的員工或者管理者利用職務(wù)之便，將一些不屬于期間費(fèi)用的支出列入期間費(fèi)用。例如將高檔消費(fèi)場(chǎng)所的消費(fèi)支出記為“管理費(fèi)用”，或者憑借假發(fā)票報(bào)銷費(fèi)用。這種情況之所以會(huì)發(fā)生是由于企業(yè)的內(nèi)部控制有漏洞，使這些人有機(jī)可乘。d.用管理費(fèi)用隱匿銷售收入 并將資金占為己有有的公司存在部分管理者和財(cái)務(wù)人員相勾結(jié)，將銷售收人或者其他收入不記做“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”、“投資收益”或者“營(yíng)業(yè)外收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”，而是將其記為期間費(fèi)用，用這部分收入建立“小金庫”或者私自占為己有。

3.差旅費(fèi)報(bào)銷的失范。

企業(yè)亟待提升公司執(zhí)行力，由人事行政部門牽頭落實(shí)有關(guān)制度。企業(yè)各個(gè)部門對(duì)差旅費(fèi)都有相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)限額，并列舉了一些具體的實(shí)施細(xì)則和規(guī)定，同時(shí)在出差過程中提供了相關(guān)得餐補(bǔ)。但在實(shí)際報(bào)銷過程中，通過主觀和客觀因素的影響，一些同事在出差過程中列舉了各種原因和特殊情況，讓報(bào)銷費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于規(guī)定的實(shí)際數(shù)額，隨著數(shù)額的增加，差旅費(fèi)預(yù)算失去控制，它已經(jīng)在一個(gè)較高的位置。由于出差人員出差的時(shí)間和地點(diǎn)，具體的任務(wù)都由各部門和領(lǐng)導(dǎo)安排，加上財(cái)務(wù)部門與各部門缺乏協(xié)調(diào)與配合，使得財(cái)務(wù)人員對(duì)業(yè)務(wù)的具體情況了解甚少。因此，財(cái)務(wù)部門難以對(duì)其進(jìn)行準(zhǔn)確的監(jiān)控和控制，給財(cái)務(wù)人員的審核、結(jié)算帶來更多的困難。

三、加強(qiáng)企業(yè)管理費(fèi)用管控的對(duì)策

1.合理劃分收益性支出與資本性支出，明確各自的界限。

我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》第二十條規(guī)定：“會(huì)計(jì)核算應(yīng)合理劃分收益性支出與資本性支出。支出與本財(cái)政年度有關(guān)的，作為財(cái)政支出；每一次支出的效益與若干會(huì)計(jì)年度有關(guān)，作為資本性支出。我們都知道：利潤(rùn)=收入-費(fèi)用。如果一筆款項(xiàng)應(yīng)屬于資本性支出，則視為當(dāng)期的成本支出處理，將低于企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值。成本增加，利潤(rùn)減少。如果一筆款項(xiàng)應(yīng)屬于支出的收益被視為資本支出，將報(bào)告給企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值，使目前的成本降低，從而增加目前的凈收入。因此，合理劃分收入支出和資本支出對(duì)企業(yè)和國(guó)家的利益都具有十分重要的意義。

2.合理規(guī)范企業(yè)管理費(fèi)用。

首先，規(guī)范管理費(fèi)用核算 對(duì)現(xiàn)行管理費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算內(nèi)容的規(guī)范，應(yīng)遵循因果關(guān)系和秩序制約原則。在管理費(fèi)用中應(yīng)把員工工資作為計(jì)算基數(shù)的額外費(fèi)用，堅(jiān)持因果關(guān)系將有利于提取和分配結(jié)果符合相應(yīng)費(fèi)用職工福利費(fèi)計(jì)算的分布；根據(jù)在實(shí)際核算的重要性原則，相對(duì)較低的利率具體的管理費(fèi)的計(jì)算在實(shí)際管理會(huì)計(jì)成本上有相對(duì)較高的利率，按照因果關(guān)系的計(jì)算原則，區(qū)分兩者之間，更有利于成本核算管理。例如，在稅收對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)技術(shù)開發(fā)費(fèi)、開辦費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)方面進(jìn)行相關(guān)費(fèi)用的計(jì)算，如計(jì)入管理費(fèi)用的納入“管理費(fèi)用”，其中包括生產(chǎn)制造成本。其次，嚴(yán)格報(bào)銷流程，加大控制力度 對(duì)于企業(yè)嚴(yán)格的報(bào)銷流程，大家都知道加大力度控制是提高企業(yè)管理效率和節(jié)約成本提高工作質(zhì)量的有效方法之一，對(duì)社會(huì)的發(fā)展和企業(yè)的進(jìn)步，企業(yè)報(bào)銷的渠道越來越多，而企業(yè)業(yè)務(wù)招待費(fèi)以及其他娛樂費(fèi)用逐漸增加，也給企業(yè)提供了更多的以及濫用權(quán)力的相關(guān)人員更多的機(jī)會(huì)，因此企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況制定合理的報(bào)銷程序規(guī)范，同時(shí)企業(yè)的發(fā)展和戰(zhàn)略目標(biāo)也在不斷增加，對(duì)每個(gè)報(bào)銷程序?qū)嵭锌刂疲捎行Ы档推髽I(yè)不必要的風(fēng)險(xiǎn)和損失，以促進(jìn)其他相關(guān)部門工作順利開展和運(yùn)作。再次，強(qiáng)化管理費(fèi)用控制意識(shí)，完善監(jiān)管系統(tǒng) 加強(qiáng)員工的對(duì)管理費(fèi)用的節(jié)制意識(shí)是提高企業(yè)的成本控制管理工作效率和工作質(zhì)量的重要基礎(chǔ)，這就需要鼓勵(lì)相關(guān)人員建立終身學(xué)習(xí)的意識(shí)，提高他們的管理成本控制工作的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能，利用信息技術(shù)的良好管理和成本會(huì)計(jì)方法的控制，增強(qiáng)他們的責(zé)任感，完善監(jiān)管體系需要完善相關(guān)的規(guī)章制度和建設(shè)監(jiān)理部相關(guān)企業(yè)，提高員工的責(zé)任感。最后，科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目 管理費(fèi)用主體應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的變化來設(shè)置，主體不僅應(yīng)包括檢驗(yàn)費(fèi)等內(nèi)容，還應(yīng)合理區(qū)分一些不屬于管理成本的會(huì)計(jì)內(nèi)容。并且應(yīng)深化公司治理機(jī)構(gòu)，公司應(yīng)當(dāng)對(duì)公司管理人員的綜合素質(zhì)以及人員配置進(jìn)行適當(dāng)?shù)墓芸兀訌?qiáng)管理人員的綜合職業(yè)素養(yǎng)和業(yè)務(wù)能力，不能隨意削減公司的治理層級(jí)，修補(bǔ)管理機(jī)構(gòu)存在的漏洞。

3.提高財(cái)務(wù)人員和管理人員的素質(zhì)。

我國(guó)目前存在企業(yè)的整體管理水平不高，對(duì)會(huì)計(jì)核算的部門管理不夠重視等問題。而這和企業(yè)的管理者和財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)有較大的關(guān)系。企業(yè)可以辦理企業(yè)員工崗位培訓(xùn)，進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，引進(jìn)新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和有關(guān)會(huì)計(jì)調(diào)整的會(huì)計(jì)政策，如利息收入及財(cái)務(wù)費(fèi)用賬戶外匯收益核算內(nèi)容的取消，還建立了一個(gè)新的損益賬戶，日常核算可以促進(jìn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，并在利潤(rùn)表中反映的新項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)“收支”信息的獨(dú)立反映，克服現(xiàn)行“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目設(shè)置與報(bào)表反映存在的弊端，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。

綜上所述，隨著世界經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也越來越激烈，企業(yè)想要不斷進(jìn)步，就需要對(duì)管理費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格的管控。在企業(yè)在日常的運(yùn)營(yíng)中，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)際情況以及市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，制定出一套適合自己的管理措施，并落實(shí)到企業(yè)的各個(gè)部門。企業(yè)只有健立健全了管理費(fèi)用管控系統(tǒng)，才能使管理費(fèi)用得到有效的管理，從而達(dá)到企業(yè)降低費(fèi)用，提高利潤(rùn)的目標(biāo)。

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