導語：如何才能寫好一篇房地產市場宏觀調控，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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[關鍵詞]房地產宏觀調控交易成本準公共產品

我國房地產市場雖經一年宏觀調控，但是整個市場走向沒有改變，市場房價仍呈快速上漲勢頭。據國家統計局的數據顯示，2006年第1季度全國房地產開發投資同比增長20.2%，其中商品住宅投資增長23.1%，房地產企業開發土地面積同比增長53.3%，而70個大中城市房屋銷售價格則同比上漲5.5%，部分城市上漲幅度在10%以上。在這種形勢下，有必要認真審視政府調控房地產市場的政策目標，進一步明確調控的依據和政策邊界，以切實推進房地產市場宏觀調控工作。

一、房地產市場宏觀調控的理論依據

政府到底為什么要對房地產市場進行宏觀調控，為什么要給居民提供一定的住房保障？從現象上看，房地產市場出現投資過熱、商品房價格偏高以及百姓住房困難等都是原因，然而從本質上看房地產市場某些內在缺陷才是決定性因素，這些因素導致單純依靠市場機制，無法達到市場供求均衡，更不能避免出現嚴重的市場失靈。正因為如此，從理論上說政府必須通過積極的干預和調控，促進和保障房地產市場健康發展。

1.房地產市場具有高交易成本特征，存在投機炒作問題。與一般商品不同，房地產除了可以滿足居住需要的使用價值外，還具有較高的投機炒作價值。房地產為什么可以用來投機炒作，對這個問題有很多種解釋，但歸根結底在于房地產市場有較高的門檻，具有高交易成本特征。首先，房地產是較為復雜和特殊的商品，房地產市場的參與者，無論是生產者還是消費者，都需要掌握較多的知識和信息，才能成為理性的市場參與者，才能作出其最優決策?，F實中房地產的供應者與消費者之間往往存在嚴重的信息不對稱，占有更多信息的一方可以利用這種優勢攫取更多的利益，這一點在房地產商一方表現得特別突出。其次，與房地產相關聯的土地是稀缺與自然壟斷的，加上房地產開發資金需要量較大，以至于房地產市場進入門檻比較高，難以在短期內形成完全競爭市場，進而無法保證市場信息是完全的、公開的。雖然房地產市場這種高交易成本特征可以隨著市場的逐漸發育成熟而有所弱化，但仍然會一定程度地存在，相應地市場投機炒作問題總是存在，因而依靠市場自身不可能解決投機炒作問題。

2.房地產具有準公共產品屬性，其價值無法依靠市場完全實現。房地產作為一種特殊的商品，具有準公共產品屬性，有時也稱作“二重性”、社會屬性或政策性。一般商品的消費可能只給私人帶來收益，而房地產卻不一樣，它的消費含有公共利益成分，或者外部效益。比如，居民享有適當的住房不僅給居民本人帶來利益，而且會對周圍環境，對其他居民帶來益處，包括公共衛生、市容環境、社會治安等方面的利益。另外，房地產消費，特別是居民購房置業，對增強其對國家及所在城市的歸屬意識有很大促進作用。目前包括美國在內的很多西方國家特別采取了鼓勵居民購房置業的政策，都存在這方面的動機。就不同檔次的房地產來說，中低檔的普通商品房的公共利益成分所占比重更大，準公共產品屬性更為突出。不難證明，讓中低收入人士安居樂業將給社會帶來的好處，體現出的外部效益是無與倫比的。然而，房地產的準公共產品屬性所體現的外部效益并不能通過市場機制來實現，市場機制在公共產品供應或者說公共價值的實現上是失靈的。既然完全由市場機制調節，房地產的一部分價值得不到實現，那么房地產市場供應將可能相對不足，并且主要體現為普通商品房供應相對不足。這時房地產市場雖然可能會出現供求均衡，但那并非是與經濟發展水平相協調的均衡，不是保證居民充分享受到住房福利的最優均衡。

3.房地產具有一定的壟斷性特征，能夠導致市場供求結構失衡。房地產的供應以土地為基礎，而土地具有自然壟斷性特征。任一特定區位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供應是有限的。土地的自然壟斷性特征則衍生出了房地產的壟斷性特征。房地產的壟斷性體現為房地產的非同質性。在房地產市場上，受區位因素限制，盡管可以有兩套價格相同的商品房，但不可能有兩套品質完全一樣的商品房。房地產這種非同質性使得任何一套商品房都有其惟一性或者說獨占性特征，使得房地產的供應者具備某種程度的壟斷地位。房地產的壟斷性特征最終導致房地產市場的供求結構失衡。壟斷表面上看是導致高價格，但價格不是問題的根本，供求結構失衡才是根本問題。由于中高檔商品房定價的彈性空間比普通商品房大，可以更好地實現甚至擴張壟斷收益，所以房地產企業會傾向于開發中高檔商品房。其結果必然是房地產供應結構失衡，房地產市場的這種供應結構失衡，根源于土地自然特征及稀缺性特征，是土地的所有權或使用權的壟斷引發的，因而無法靠市場力量來消除。

二、房地產市場宏觀調控的目標分類

政府對房地產市場進行宏觀調控，正是針對房地產市場內在缺陷展開的，其總體目標就是要消除市場失靈的影響，保障房地產市場的供求均衡和健康發展，促使其與經濟發展和居民生活水平提高相協調。根據所針對市場缺陷的不同和政策效應大小，政府房地產市場宏觀調控目標可分為投機抑制目標、均衡供應目標與福利保障目標。

1.投機抑制目標。把房地產市場上的投機活動抑制在一定程度之內，或者完全遏止投機行為，是政府房地產市場宏觀調控的最經常目標。針對房地產市場投機行為的抑制性政策則是房地產市場宏觀調控中最常見政策。房地產市場上投機行為包括商品房的炒作買賣和房地產開發投資過熱，其共性是沒有正常市場消費需求基礎。這些投機行為的存在，一方面可以給房地產市場集聚更多的資金，增加市場活力；另一方面又可能引發房地產投資過熱，市場炒作過度，導致房地產價格偏高，嚴重時可能形成影響經濟正常運行的房地產泡沫。正因為房地產市場投機行為存在兩種不同方向的作用，在實踐中各國政府往往根據實際情況，對市場投機行為有不同的價值取向和態度，實行不同的調控政策。不過，當市場炒作氣氛過于濃厚，房地產泡沫非常明顯時，各國政府無一例外地會制訂程度不同的投機抑制目標，采取相應宏觀調控政策。

2.均衡供應目標。在房地產市場發展過程中，投資者對于土地壟斷利潤的追求所導致的房地產市場供應結構問題既包括中高檔商品房供應量過大，而普通及低檔商品房供應量偏小，也包括房地產商為追求土地壟斷收益，對土地、商品房的囤積所引發的房地產市場當期供應相對不足。政府均衡供應目標就是針這些問題提出來的。政府根據房地產資源稀缺狀況，特別是土地資源稟賦，結合經濟發展水平，確定適當的，即與居民其它方面消費水平相協調的房地產供給水平，并通過政策引導予以保障，所實現的就是房地產市場均衡供應目標。它包括兩個層次供求均衡，一是房地產市場供應與其它商品的供應相對均衡，居民的居住消費與其它商品的消費水平相協調；二是房地產內部結構供應相對均衡，各種檔次的商品房供應都與需求基本相當，特別是中低檔商品房的供應與廣大居民的住房需求基本相當。

3.福利保障目標。政府為了實現房地產所包含的公共利益或價值，按照公共產品由公共提供的原則，通過有關公共政策參與和調節房地產的供應，為部分居民提供一定的房地產消費福利，由此所引起部分居民房地產消費水平的相對提高，享有基本的住房消費福利，使市場供求均衡得到優化和保障，體現的就是房地產福利保障目標。理論上政府的房地產福利保障極限是使房地產的公共價值得到充分實現，居民享受與經濟發展水平協調一致的住房福利，住房資源得到最優配置，市場達到最優均衡。簡單地說就是居民房地產消費水平不滯后或超前于其它商品消費水平?，F實中政府的房地產福利保障因經濟發展階段、政府財力的不同而情況迥異。目前世界各國都沒有給居民普惠制的住房福利，但都程度不同地給中低收入居民提供住房保障，促使居民享有基本的居住條件。即使是極度崇尚自由市場制度的美國也有住房福利保障政策。

三、我國房地產市場宏觀調控的目標選擇與政策邊界

根據我國房地產市場的發展成熟程度、政府財政狀況和國民經濟發展水平，結合區域差異較大的具體特點，我國宏觀調控的總體目標是抑制甚至局部性遏止市場投機炒作行為，調整市場不合理供應結構，促進房地產市場供求實現最優均衡，使得中低收入居民享有基本住房保障。房地產市場宏觀調控要在此目標之下確定政策邊界，在不超出相應政策邊界的前提下選擇制訂進一步的政策措施。

1.以抑制甚至局部性遏止市場投機炒作為目標，逐步強化宏觀調控相關政策。目前我國房地產市場發展中突出存在投機炒作問題，一方面，商品房價格偏高，遠遠超出居民的購買力；另一方面，中高檔商品房投資和銷售仍呈過熱態勢。因此，國家對房地產市場的宏觀調控應首先確定抑制市場投機炒作的具體目標，并有針對性出臺調控政策。由于我國的房地產市場總體上還存在資金缺乏問題，而市場投機炒作也有集聚資金的作用，同時全國房地產市場范圍很大，各地市場存在較大差別，所以從全國范圍看，不可能以徹底禁止市場投機炒作問題為調控目標，適度投機炒作將在一定市場范圍內是允許的。但是，對于一些房地產市場投機炒作氣氛濃厚，而市場資金已經度過短缺階段的大城市、特大城市，如上海、北京、廣州、深圳等城市，則可以把最大程度地抑制乃至最終遏止市場投機炒作問題作為政策目標。鑒于此，全國性宏觀調控政策將以允許適度的投機炒作，并保證不影響居民的正常房地產消費決策，特別是保護首次置業居民的房地產消費需求為界限，與此同時，部分大城市、特大城市可以制訂實施完全禁止市場投機炒作行為的政策。

迄今為止，我國抑制房地產市場投機炒作方面的宏觀調控政策遠沒有達到其政策界限，還有較大的政策擴展空間。我國已經出臺的房地產市場宏觀調控的相關政策，主要是提高房地產投資和交易的稅費負擔，通過提高市場投機炒作成本達到政策目的，這些政策在實施過程中應該視市場反應情況進行調整或加強。

為進一步加大抑制房地產市場投機炒作的宏觀調控政策的力度，從國家層面看，可以進一步制訂實施提高房地產增值稅和交易所得稅稅率，提高居民戶購買第一套以外住房的資金信貸成本，以及限制商品房的二手買賣等政策措施；地方政府，特別是城市政府則可以利用行政手段，促進市場信息進一步公開，以降低交易成本，壓縮投機炒作空間。地方政府也可以通過加強房地產市場監督管理，制訂措施規范市場交易行為；通過對違規行為的更嚴厲打擊，提高市場投機炒作道德風險成本，最終達到抑制投機炒作的目的。對于某些大城市、特大城市，則可以采取抑制效力較大的政策，接近甚至觸及遏止市場投機炒作的政策邊界，例如限定商品房使用五年后才可以二次交易；引導甚至限定一戶居民只購買一套商品房；規定商品房二次銷售收益政府所有等。

2.調整房地產市場供應政策，實現市場供求最優均衡。促進房地產市場供求均衡是房地產市場宏觀調控的長期的、基本的目標。目前從我國房地產市場的供求結構來看，存在著嚴重的內部失衡。一方面，商品房空置率越來越高。據國家統計局統計顯示，截至2006年3月底，全國商品房空置面積為1.23億平方米，同比增長23.8%，據分析主要是中高檔商品房；另一方面，普通商品房及經濟適用房存在很大程度的供應短缺問題。因此，我國房地產市場供應方面的宏觀調控將首先以促進市場內部供求基本均衡為目標，通過制訂不同類型商品房均衡供應的政策，逐步消除房地產市場內部結構失衡問題。在房地產市場供求結構調整方面，國家可以出臺框架性、限定性的政策法規，包括要求各地房地產開發中普通商品房所占的最低比例，針對高、中、低檔商品房執行有較大檔次差別的稅費，針對我國人多地少的條件，限制居民的“豪宅”消費等。地方政府是土地的直接供應者和房地產市場行政管理的主要承擔者，可以制訂實施很多具體政策措施，特別是規劃管理、土地供應方面的政策，調節房地產市場供應，例如要求企業嚴格按照相關規劃進行房地產開發，不得突破建筑容積率的指標限制等等?？傮w上看，目前我國調節房地產市場供應的政策不多、力度不大，眼下還遠沒有達到其政策邊界，應在相當長時期內不斷有新的調控政策出臺。在實現房地產市場內部供求基本均衡后，更為積極的宏觀調控政策就是引導房地產消費，使居民住房消費與經濟發展水平相適應，使當前住房消費與經濟可持續發展相適應，實現房地產市場外部均衡的目標。這方面政策將以不影響企業的正常經營管理決策，不壓縮市場創新活動空間為界限。它包括國家和城市在土地供應、建設規劃、房地產項目實施等方面制訂更為科學的標準、更為系統和具體的政策，比如規定不同等級住房的開發量、套內面積、建筑成本、銷售價格以及配套設施的更為具體的標準等。

3.積極實施住房保障政策，使低收入居民享有基本住房保障。在房地產市場宏觀調控過程中，增加中低收入居民住房福利保障是必不可少的環節。實施住房保障政策，是政府的職責所在，其目標是充分實現房地產的公共產品價值，為中低收入居民提供適當的住房條件，實現住房資源的最優利用。針對我國人多地少、經濟發展水平不高的現狀，國務院1998年曾經下發過一個23號文件，提出“建立和完善以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系”的目標，其中包含了為大部分居民提供住房福利保障，并引導居民適度安排住房消費成份，但實際上我國要為大多數中低收入居民提供住房福利保障，還有很長的路要走，這方面的宏觀調控政策更是遠沒有達到其政策邊界。

目前，我國的住房福利保障政策主要體現為面向中低收入居民的經濟適用房、廉租房建設等。由于居民收入調查及信用體系不完善，難以確定低收入居民情況，加上政府財政限制和政策執行方面的問題，我國迄今沒有做到為中低收入居民提供必需、充分的住房福利保障，現實保障程度非常有限。多年來，經濟適用房建設水平一直在低位徘徊，執行中還出現了較為突出的偏差問題，相反，商品住房的建設，特別是中高檔商品房的開發建設卻增長很快，成為住房供應的主體。據國家統計局統計，2005年全國經濟適用房投資僅565億元，同比下降6.8%，占房地產開發投資的比重則由上年的4.6%下降到3.6%。廉租住房建設在各地尚處于起步階段，實際建設的數量則更小。鑒于這種情況，我國增加居民住房福利保障方面的調控政策首先是擴大經濟適用房建設，大幅度提高經濟適用房供應量，為大部分中低收入居民享有經濟適用房提供保障；其次是適當增加廉租住房的供應，保證能為部分低收入居民提供必要的住房條件；再次是采取各種“補磚頭”、“補人頭”的政策，通過貨幣化的補貼方式，提高居民住房消費能力，全面、系統地增加中低收入居民的住房保障。

[參考文獻]

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[4]尹中立、郭建波.政府應積極干預住房市場[N].中國經濟時報，2005-03-23.

篇2

一、充分發揮政府職能，加強房地產市場宏觀調控

各地要在充分分析房地產市場需求的基礎上，確定與當地經濟發展、市場需求相適應的房地產開發建設規模和各類商品房的供應比例，實現房地產市場總供給與總需求的平衡。商品房空置量較大、空置比例過高、增長過快的城市，要采取切實可行的措施，加強房地產項目的審批管理，嚴格控制新開工項目，加大空置商品房的處置力度，加快消化空置商品房。

要加強房地產市場信息系統的建設，完善市場信息披露制度。各級地方人民政府及其職能部門要采用信息技術和互聯網等技術手段，及時、準確、全面地采集房地產業運行中的動態數據，并通過科學的分析、整理，對市場狀況和發展趨勢作出準確判斷，對存在的問題及時處理和解決，使市場供求基本平衡，結構基本合理，避免市場的大起大落。同時，要以適當的方式，及時向社會市場信息，引導房地產開發企業理性投資。建設部要會同有關部門在各地房地產市場信息系統建設的基礎上，通過全國聯網，盡快建立全國房地產市場預警、預報體系，及時對市場進行宏觀調控。要加強對重點地區房地產市場的監控和指導，防止出現新的房地產“過熱”。

二、強化土地供應管理，嚴格控制土地供應總量

要充分發揮土地供應對房地產市場的調控作用，堅持城市人民政府對土地的集中統一供應和管理，防止出現多頭無序供地現象。要嚴格執行土地利用總體規劃和年度土地利用計劃，控制新增建設用地供應總量。要采取切實可行的措施，調整土地利用結構，鼓勵利用存量土地進行房地產開發建設，鼓勵危舊住房的改造。要重點加強對經營性房地產開發項目用地供應管理，根據房地產市場供求狀況，制定土地供應計劃，逐步實現按計劃供地。

加大監管力度，依法查處越權批地、利用集體土地變相搞房地產開發以及房地產開發企業與集體經濟組織私下協議圈占土地等違法、違規行為。對經過批準但尚未開工建設的項目用地，各地要集中進行一次清理，依法應當收回的土地，要堅決予以收回。

三、充分發揮城市規劃職能，規范建設用地管理，促進土地的合理使用

要充分發揮城市規劃對房地產開發的調控和引導作用。所有列入建設用地范圍的土地，必須嚴格按照城市規劃的要求進行建設。市、縣人民政府城市規劃主管部門要及時將近期擬開發建設區塊的規劃條件向社會公開，接受社會監督。未按規劃要求完成配套設施建設的住房，不得交付使用；商業銀行不得提供個人住房貸款。

在城市建設用地范圍內，土地供應必須符合城市規劃。商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須按照法定的規劃條件，采取招標、拍賣和掛牌方式供應。其他用途土地的供地計劃公布后，同一宗土地有兩個以上意向用地者的，也應當采取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

人均住房面積低于全國平均水平的城市，在審批城市總體規劃時，要適當增加居住用地的比例，確保中低收入家庭住房用地的供應，切實改善居民居住條件，提高居住水平。

四、嚴格控制自有資金不足、行為不規范的房地產開發企業新開工項目

各地要貫徹落實《城市房地產開發經營管理條例》（國務院令第248號），強化房地產開發項目資本金制度和項目手冊制度，加強對房地產開發建設全過程的監控。對資本金達不到規定標準、違反合同約定拖欠工程款的房地產開發企業，不得審批或同意其新開工項目，防止“半拉子”工程的產生。

五、大力發展經濟適用住房，調整房地產市場供應結構

經濟適用住房是解決中低收入家庭住房問題的重要舉措。各地要采取切實可行的措施，進一步完善經濟適用住房政策，要加強經濟適用住房建設計劃的管理，完善計劃編制工作，提高計劃的科學性和適用性。對于列入經濟適用住房計劃的項目，要確保各項配套優惠政策的落實。

要嚴格限制經濟適用住房銷售對象，控制建設標準。各地要盡快明確并公布經濟適用房購買對象的收入標準和其他條件以及購房面積標準和超面積的處理辦法。有關部門對購房對象要嚴格審核，對銷售價格要嚴格審批并加強監督，對違規銷售經濟適用住房的開發企業要嚴肅查處，確保經濟適用住房政策切實落實到符合條件的中低收入家庭。未制訂相應監督管理辦法或未按規定進行審核的城市，不得以行政劃撥方式提供建設用地。

繼續鼓勵工礦區和企事業單位利用自用土地，在符合城市規劃和建設用地計劃的前提下，組織職工集資、合作建房，多渠道、多層次解決中低收入家庭的住房問題。

六、加快落實住房補貼，提高職工購房的支付能力

各地要按照城鎮住房制度改革的總體部署，加快推進住房分配貨幣化進程，切實落實住房補貼資金來源。住房補貼以財政和單位原有住房建設資金的轉化為主，房價收入比在4倍以上，且財政、單位原有住房建設資金可轉化為住房補貼的地區，應盡快將其轉換為對無房和住房面積未達到規定標準職工的住房補貼，并在以后年份保證補貼資金來源的穩定性。要抓緊對公有住房出售收入的清理和轉化，各地區、各單位出售直管公房、自管公房收入，在按規定留足住宅共用部位、共用設施和設備維修基金以及房管所轉制資金后，全部用于發放住房補貼。要進一步完善公有住房出售收入管理辦法。各地要加大對前幾年用公有住房出售收入發放項目貸款的清理力度，制定切實可行的計劃，按期收回；對于拒不執行國家政策，擠占、挪用公有住房出售收入的，要追究有關負責人和直接責任人的責任。

七、充分發揮金融對房地產市場的調控作用

當前既要發展房地產金融，又要防范金融風險，充分發揮金融對房地產市場的調控作用。要完善個人住房貸款管理辦法，規范個人貸款審查的程序和標準，推行個人住房貸款業務的標準化，逐步建立并完善個人征信系統。要嚴格審核房地產開發項目貸款條件，切實加強對房地產開發貸款使用的監管。對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證(開工報告)的項目，商業銀行不得發放任何形式貸款。要完善住房保險政策，合理確定保險費率，明確保險賠付責任，減輕借款人負擔。要認真貫徹《住房公積金管理條例》（國務院令第350號）和《國務院關于進一步加強住房公積金管理的通知》（國發［2002］12號），完善住房公積金管理體制和監督機制，充分發揮住房公積金支持個人購房的作用。要健全個人住房貸款擔保制度，加快完善住房貸款擔保辦法，加強對擔保機構的業務規范和監管，推行標準化的擔保合同示范文本，以提高居民個人住房貸款的信用度，保障銀行對個人住房貸款的回收，有效地防范貸款風險。

八、繼續加大對住房建設和消費環節不合理收費的清理力度

要認真落實國家已出臺的各項清理收費政策，全面清理房地產開發建設和消費環節的各種不合理收費，降低開發建設成本、減輕購房人負擔、支持住房消費。對于國家已明令禁止的收費項目，各地不得繼續征收或變相征收，仍在繼續征收或變相征收的，各地主管部門要依法嚴厲查處。

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關鍵詞：房地產；宏觀調控；目標

一、引言

2008年，國際金融危機增加了我國房地產業宏觀調控的復雜性，隨著2008年9月16日人民銀行下調貸款基準利率和住房公積金貸款利率，標志著5年多來的緊縮性政策轉向，同時各地房地產市場普遍出現不景氣的局面。然而到了2009年下半年，房地產市場一掃陰霾，各地房地產市場頻頻上演“地王頻出”、“量價齊升”、“一房難求”的火爆場面。隨著2009年9月1日國土資源部的《國土資源部關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》標志著我國房地產業宏觀調控政策重新啟動。

二、房價成為調控的目標

房價上漲過快是當前房地產領域最突出的問題，房價為什么會不斷上升?不同的人有不同的答案，有的人認為是開發商牟取了暴利，有的人認為是炒房團在存心哄抬，也有人說，是很多人的超前消費觀念有問題，眾說紛紜莫衷一是?？扇藗兠髦_發商通過炒作而哄抬價格、明知自己難堪重負，為什么還有超前消費?這是因為房價越調控越漲的事實，強化了人們的預期，如果現在不趕緊買，將來可能付出更多。歸根結底，任何商品的價格高低只與需求和供應兩項因素相關。當需求旺盛時，價格上漲以抑止需求，同時上漲帶來的暴利，又吸引了更多的制造商加入，于是增加了供應，競爭逐步加強，價格慢慢回落，如此周而復始。住房價格是住房市場的核心，是住房市場健康的“晴雨表”，怎樣對其進行調控、其調控的目標是什么，這些都是必須關注的問題。一般來說，宏觀調控就是政府對經濟總量的控制，并通過這種總量控制來穩定整個社會經濟周期中的經濟上下波動。對國家來說，經濟總量就是GDP增長速度、失業率與就業率的高低、貨幣供應量的大小、利率和匯率的調整等。但從當前政府出臺的不少關于房地產市場的調控政策來看，基本上沒有走出那種以微觀行政方式來代替宏觀調控的窠臼，而僅僅是遏制過熱行業的發展等。

三、以市場為導向，積極推進制度創新

隨著住房制度改革的推進，我國房地產市場化程度逐漸提高，但房地產的生產要素土地與金融的市場化程度偏低，不僅嚴重制約著房地產市場化進程，而且呈現出一定的偽市場化特征?，F有的房地產發展模式其表現形式為“政府低價征用農民土地――政府高價拍賣――開發商開發成商品房后再更高價出售”的“官商聯合開發模式”，使得政府和房地產開發商在短期內容易獲得較大的經濟利益，但卻進一步加劇了市場風險。這也就不難理解地方政府在這一輪宏觀調控中首當其沖地承擔的救市義務。另外，基于房地產市場準入門檻較高的特點，房地產市場競爭程度低下，壟斷特征明顯。同時，房地產市場效率不高也是不爭的事實，資源閑置和短缺并存的局面并未得以根本扭轉。為此，應當堅持市場化改革方向，實現市場調節與政府干預的有機結合，使市場供求均衡得以優化和保障；應當積極引入競爭機制，提高房地產企業的競爭能力；積極推進上游資源――土地和金融市場的改革，創新房地產開發模式；按照總量平衡、結構優化的原則，積極發展商品房市場，活躍二手房市場，規范租賃房市場，創新經濟適用房產權制度以及廉租房分配制度，建立多層次的住房供給和保障體系，促進資源的優化配置；實施監管制度創新，削弱地方政府與房地產市場間的利益聯結，推動政府職能的轉變，使其能夠真正承擔起為各階層民眾提供更多更好公共服務的職責。

四、應積極發揮中央和地方的兩個積極性，提高調控的有效性

應該說，住宅和房地產區域性很強，不同的經濟發展水平、不同的土地資源情況、不同的消費習慣都會影響其發展。由于級差地租的存在，住宅和房地產本質上不是全國統一市場。這一特殊性決定了各級地方政府在房地產調控中發揮著不可替代的作用。因此，在我國房地產宏觀調控政策制訂和實施的過程中，中央政府和地方政府應各司其職，在不同層面發揮不同的作用。應明確中央政府的職能主要是確定宏觀調控政策的方向，通過金融政策、稅收和財政政策進行調控，而涉及到住宅建設中的土地供應、容積率、戶型結構以及市場調控的具體操作則應由各級地方政府來完成?，F在我們對地方政府對宏觀調控政策執行不力多有抱怨，但不去追究導致這種情況發生的原因。因此，筆者認為，現在已到了要建立中央與地方對房地產調控“共同治理”機制的時候了。

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[關鍵詞]房地產；保障住房；社會穩定

[中圖分類號]F293.33　[文獻標識碼]A　[文章編號]1006－5024(2012)02－0140－03

一、房地產調控政策初見成效

(一)創新住房制度。明確住房保障與住房市場兩種制度體系的關系。我國住房制度改革以來，住房市場化得到了蓬勃的發展，房地產市場制度體系不斷完善，目前已形成了以《城市房地產管理法》為龍頭，包括房地產開發、經營、管理在內的一整套比較完整的制度體系。與此相比，在其他一些國家與住房市場制度并行的住房保障制度(或公共住房制度)則建設得比較滯后，至今未形成一整套系統、完善的法律、法規及與此相適應的制度體系。

近年來，隨著國務院2007年24號文件的出臺和《住房保障法》的起草，中央和各地都在積極地探索我國住房保障制度體系，住房保障工作取得了長足的進步。目前，由政府主導的針對中低收入人群的保障性住房和市場主導的商品住房“二元住房制度體系”已初步形成。但是，兩種制度體系之間的關系，尤其是保障性住房制度的目標、內涵、范圍、手段等均有待于通過法律法規的建立予以明確。針對這些問題，在制定《住房保障法》及相關的法律法規中，應對今后我國的住房制度的框架、內涵等主要問題予以明確。

1.明確住房保障制度與住房市場制度的邊界。住房保障制度立足于通過公共政策的扶持，解決住房困難家庭的住房問題，而住房市場制度則立足于規范房地產市場經濟秩序，保障房地產市場各利益主體的權利。兩種住房制度在解決居民住房問題的主要邊界是居民住房支付能力。

目前，由于各地衡量居民住房支付能力的標準不明確，實踐中就難以確定哪些范圍的居民需要注入住房保障。在《住房保障法》立法研究中，筆者一直認為應當借鑒國際通行慣例，按家庭收入的一定比例作為住房支付能力的標準，但由于各界對此觀點不一，此見解難以得到一致接受。此外，即使以收人作為標準，由于很多地方家庭實際收入水平難以查驗清楚，一些不具備住房保障的人員通過轉移資產、弄虛作假獲得保障性住房，并利用制度的不完善投機炒作獲取收益，鉆了制度的空子并產生新的社會不公。

筆者認為，當前有必要加快城市居民收入信用檔案的建立，并加快對住房等資產的普查，堅持以家庭收入的一定比例作為住房支付能力的標準確定住房保障對象，并以此有效地分割住房市場需求與住房保障需求，為住房保障制度的公平、公正實施提供有效支持。

2.明確住房保障制度的機制。解決中低收入人群住房問題，是一個國家或城市住房發展的最基本目標。目前，我國城市戶籍低收入人群的住房保障制度已基本明確，但隨著現代化、城市化的加快，國內諸多大城市均在不同程度上產生了棚戶區家庭、非戶籍家庭、新進人才、農民工、孤寡老人等多類群體的住房困難。同時，由于這些社會群體收入水平不同，住房困難程度不同，在進行住房保障時，其方式和機制等均難以按照已有的廉租房、經濟適用房等制度運行，需要通過制定和完善公共租賃房、社會安居房等新的住房保障制度解決其住房困難。

(二)完善住房政策，促進住房制度創新。住房制度創新是從調整住房供應政策、完善公共住房政策、穩定房地產調控政策等幾個方面分別推進創新工作。

1.調整住房供應政策是住房制度創新的龍頭。建議各地結合本地實際，從“十二五”開始，立足于長遠建立商品住房與公共住房合理的供應比例(如中國香港是53％：47％)，在未來30年內形成商品住房和公共住房基本平衡的供應格局，使不同收入水平的家庭基本實現“住有所居”、“安居樂業”的局面。同時，為促進住房供應結構的調整，還應保持商品住房和公共住房各自合理的戶型面積等建設標準?？傮w原則是：公共住房戶型建筑面積不宜超過60平方米，且建設標準以滿足基本居住需求為宜，不宜奢侈化。

2.完善公共住房政策是未來住房制度創新的重點。當前，完善公共住房政策的任務較為繁重，為此應抓住重點，首先是完善針對本地中低收入戶籍家庭的住房保障政策，明確住房保障對象的準入標準，完善廉租房、經濟適用房管理制度，提高供應效率；其次，加快推進棚戶區改造、人才安居房或外來工住房等保障性安居工程建設，促進公共租賃房為主體的其他安居型公共住房建設，擴大城市住房保障的范圍；其三，建議各地借鑒香港等地經驗，盡快形成全封閉的公共住房管理體系，建議今后新建經濟適用房、限價房及其他出售性的各類安居房，一律停止再度流入市場，公共住房只能在中低收入家庭或其他納入住房保障的對象中流轉，以避免利用公共住房投機，并盡快聚集公共住房存量，形成對市場房價的抑制力量；此外，完善針對不同保障群體或政府扶持群體的租售輪候制度，這也是當前各地公共住房制度建設的重點工作，需要抓緊落實。

3.穩定房地產調控政策是住房制度創新的重要補充。建議今后的房地產調控應主要立足于以下幾方面：首先，在明確政府干預市場的邊界、手段、工具的基礎上，保持宏觀調控政策的穩定性、連續性和協調性。如各地城市規劃與土地供應政策，要在深入研究各類住房總需求的基礎上，從穩定、連續地引導市場預期出發，合理確定住房供應總量和結構，保持市場長期供求關系的平衡；財政、稅收、金融政策，要長期貫徹國家差別性金融、財稅政策，抑制不合理住房需求，并鼓勵首次置業及合理的改善型需求。其次，要立足于建立統一和完善的市場監管制度，規范市場準入和退出，規范行業經營行為。目前，各地在房地產市場監管方面的政策和制度仍有一定差異，如有的地區嚴格管理，不到封頂不得預售，有的地方開挖了基坑就可預售，這樣分期銷售、分期漲價的炒作現象就時有發生。因此，建議國家進一步完善房地產市場監管的法律和政策，進一步規范房地產行業開發和經營行為，規范市場秩序。其三，不斷提高房地產調控和房地產管理制度的可執行性。如第二套房、改善型需求、捂盤惜售等基本概念的邊界和內容要明確，以便于政策的執行和提高管理效率。

二、加快住房結構調整減免稅收

(一)適度調整房地產調控政策的有關建議。保持房地產市場長期健康、持續、穩定的發展，不斷提高和改善人民群眾的居住水平和居住條件，是一件利國利民、功在千秋的大事。而促進房地產市場穩定發展、避免房價大起大落的關鍵，一是應解決好市場供求關系問題，保證市場供應適應市場需求；二是要長期警惕并采取措施抑制過度的投資、投機需求，保證房地產市場的“常態化”運行。鑒于此，現時應對房地產市場調控政策作適當的調整。

一是建議國家有關部門對現行相關金融政策作一些調整。特別是結合近期國內經濟形勢的變化，適度放松從緊的貨幣政策，鼓勵生產、投資及消費，以刺激內需、鼓勵國內投資和企業生產，應對經濟形勢預期下滑帶來的不利影響。在房地產方面，對首次購房者和90平方米以下購房者予以扶持，以激發潛在市場需求，應給予進一步優惠的貸款政策；對房地產開發貸款的控制，建議央行宏觀控制、分類指導，并給予各地、各商業銀行一定自，因地制宜控制貸款規模。

二是建議適當減免房地產交易環節的營業稅、契稅、增值稅等流轉環節稅收，以降低交易門檻，鼓勵和促進房地產交易，促進市場活躍。

三是建議各地政府重視土地供應效率問題。隨著市場的回暖及未來需求的逐步增長，政府應重視土地供應效率問題。一是在有限的土地上，盡量多提供住房單元，具體可采取提高住房容積率、減小戶型等措施；二是對存量土地的挖掘應進一步加強，尤其是要結合城市的更新改造和規劃調整，通過舊工業區改住宅區、老住宅區改造等方式增加市場供應；三是加快城市新區建設，鼓勵需求轉移，解決老城區市場供應潛力不足的問題。

(二)關于房價的合理性和住房問題的合理解決――政府應該讓不同收入水平的階層都有自己的住房?！盁o論市場房還是福利房，讓百姓有房住是政府的責任!”從住房經濟學來看，即使是住房市場，也是需要政府干預的。福利這個就不用講了，本身就是政府直接的投入來保證低收入者有住房。市場這個方面，只要市場在分配機制上出現失靈，比如市場供應的住房都是高價房、高檔房，使得廣大普通居民買不起，政府也要出手干預，最終使不同的收入群體能夠住得上自己的住房。

由于大多數的收入群體是中等及中等偏下的收入群體，那么這些國家在制定住房政策時，也采取措施使房價要適應消費者的收入水平。(1)降低開發成本。就是不能把成本價格拉的太大，偏離普通居民的收入水平。比如說像違規的開發貸款，你沒有實力就不要進入這個市場；而對于中低收入水平的購房人，也可以推出限價房或者是經濟適用房，使得房價成本不至于過高。(2)制定住房干預政策。不能把所有的房屋都建成高檔房屋，如果哪個地區的房價超高難以適應普通居民收入水平，就必須采取住房干預政策，避免住房的高檔化，甚至采取限價避免價格的超高。這樣，對市場和成本都可以進行干預。

三、加快國家“基本住房制度”的建立

保持房地產市場調控政策的穩定性，以保證市場長久的穩定發展。在此，應著重避免政策的短期行為。比如市場高速上漲，我們馬上采取一個什么措施把房價壓住，或者房價下跌了馬上就采取什么扶持政策把它升上去，這樣不穩定的政策對經濟運行危害非常大，對老百姓、對民生問題的解決也都有不利影響。我們需要建立長期的住房制度，同時在方法和手段上要維持市場的長期穩定發展和常態化發展。

首先，在住房制度方面，目前需要盡快明晰對高、中、低三類不同收入水平居民家庭的基本住房政策和解決措施，并盡快通過制定“住宅法”及其他相關法律規定，將其固定下來，成為解決居民住房問題的“基本住房制度”以長期實施。如對中等收入階層的住房問題，考慮到目前面向低收入家庭的住房保障制度已初步建立，國家應加快建立面向廣大中等收入家庭和城鎮普通居民家庭的“政策扶持性住房制度”。通過完善經濟適用房、限價房或其他特定普通商品住房的建設與管理制度，輔之以金融、財稅等補貼或扶持政策，促進居者有其屋，滿足其基本的居住需求。

其次，在“基本住房制度”建立的基礎上，市場干預政策應盡量采取市場經濟運行中通用的經濟干預手段，比如說利用貨幣杠桿、稅收手段來調節市場，而不應過多地用其他手段干預。比如，近幾年部分地方在房價上漲時，采取的行政直接干預相關開發項目的價格或限制購買群體，不僅不利于市場常態化運行，傷害企業依法正常經營，也容易造成社會群體之間的矛盾；再如在房價下跌時，市場本身會自發向理性調整，此時不宜采取如財政直接補貼購房或購房入戶等短期性地方政策，以免社會形成對政府公平性的置疑?？傊?，應采取通用的工具作為我們調控房地產市場的手段。

四、進一步深化和改善宏觀調控政策。著力促進房地產市場的民生性發展方向

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關鍵詞:經濟法視角;房地產;宏觀調控;問題;對策

長期以來，我國房地產市場經過計劃經濟向市場經濟體制轉型并得以逐步健全和完善。2008年以后，受到全球金融危機和國內市場經濟下行壓力的雙重影響，我國城市房價出現井噴式增長，過高的房價與較少的人均可支配收入形成鮮明的對比，涌現出一大批“蝸居”、“蟻族”等。為了遏制房價過高、解決人們買房難、切實保障人民群眾合法權益，國務院連續多年出臺房地產市場調控辦法，利用經濟手段對房地產市場予以宏觀調控，取得了較為明顯的成效。然而，與預期目標相比，我國房地產市場經濟宏觀調控依然面臨諸多問題。因此，本文研究意義重大。

一、房地產經濟宏觀調控的必要性

通常而言，國家對房地產經濟宏觀調控的主要目的是為了促使市場供需結構平衡、推動經濟持續增長、社會和諧進步。21世紀以來，隨著我國房地產市場不穩定因素的逐漸增多，房地產市場出現不均衡發展態勢，為了引導房地產市場有序、均衡化發展，國家從政策層面出臺了一些經濟宏觀調控辦法，利用經濟法等法律手段予以宏觀調控，逐漸引導房地產市場步入正軌，房地產經濟宏觀調控的必要性主要體現在以下幾點:第一，有利于資源優化配置和合理利用?，F階段，我國處于市場經濟發展時期，房地產市場資源分配過程中，受到市場經濟體制的影響，存在一定的不足和缺陷。同時，由于信息的不對稱，致使部分信息傳輸過程出現差錯，并且具有隨意性和滯后性。因此，政府通過法律手段予以調控和約束，將有利于房地產市場的正規化運行［1］。第二，有利于經濟效益的全面提升。房地產作為我國經濟產業的一大核心支柱，同時作為國民生產總值的重要組成部分，是政府財政收入的主要來源之一。另外，房地產行業的發展，會對其他有關產業形成影響，可謂是牽一發而動全身。因此，政府基于經濟法視角下，對房地產市場進行宏觀調控，是極其有意義的。第三，有利于房地產市場健康、持續發展。由于房地產市場投資規模大、周期長、風險大，所以需要政府出面均衡各主體關系，采取宏觀調控政策予以正確引導。唯有通過經濟宏觀調控，方可引導房地產市場健康發展，才能為房地產市場發展注入新活力。

二、經濟法視角下房地產經濟宏觀調控中的問題

(一)經濟宏觀調控認知存在偏差

長期以來，人們對房地產市場宏觀調控的理解為:房地產市場宏觀條款是國家對房地產市場的政府調節，這種理解存在明顯的偏駁。如前文內容所述，房地產市場的健康、持續發展，應當建立在合理的價格定位之上，市場消費從高到低自然形成。倘若需要明確房地產市場宏觀調控目標、方法以及對房地產市場調控成效進行科學評價，那么必須對房地產市場宏觀調控有一個系統、全面的了解和認識。房地產市場外部效益并無法通過市場機制來體現，市場機制下的公共價值是不存在的［2］。房地產市場調節過程中，價格作為一種事后補充調節方法，定價到信息反饋是需要經歷一個過程。房地產市場定價過高，勢必不利于房地產市場經濟秩序的維護，甚至會影響到國民經濟的持續增長和健康發展。因此，經濟宏觀調控認知偏差，將會給房地產經濟宏觀調控帶來難題。

(二)經濟宏觀調控法律法規體系不健全

目前，我國尚未完全意義上制定出經濟宏觀調控方面的法律法規和政策制度。隨著房地產市場的快速發展，其潛在的問題逐漸暴露出來，依靠房地產市場本身去維護社會公平顯然是不可能的。房地產市場價格的持續增高，人們所需承受的經濟壓力不斷加大，長期的高房價，必然會對房地產市場的持續、健康發展產生負面影響。盡管我國針對房地產市場經濟宏觀調控制定了一些文件、通知，但是立法方面依然存在較大空白，缺乏系統、完善的法律和制度支撐，現有的文件、通知在傳達、執行過程中，并未產生積極成效。例如:土地的自然壟斷性造就了房地產的壟斷性特征，我國關于該方面的立法并不完善，缺乏經濟法律調控，給房地產市場的運營和發展產生極大阻力［3］。

(三)經濟宏觀調控主體權責不明

由于房地產市場規模較大，所帶來的經濟收益較好，所以致使部分宏觀調控主體之間權責不明，對于一些困難問題，相互推諉扯皮、推卸責任;對于經濟利益，相互之間又存在爭奪的現象。筆者通過調查研究發現，我國房地產市場經濟宏觀調控主體法律責權定義不明，沒有明確的權力和義務范疇。正是因為宏觀調控主體之間的權責不明確，所以給房地產市場各類違法、違規行為創造了良好條件。經濟法視角下房地產經濟宏觀調控主體作為法律關系的維護者，在房地產市場經濟宏觀調控法律關系中有著一定的權利和義務。例如:享有財產全、經營權等，并且需要履行公共經濟利益及市場公平、公正保障義務。從某種層面來講，房地產經濟宏觀調控主體必須全面掌握房地產市場信息，理性參與市場決策，提出最優的建議和策略。近年來，國家通過消費者權益保護法、產權法、價格法、反不正當競爭法等法律法規來規范房地產市場，對房地產市場供需結構起到一定的平衡和優化作用，為維護房地產市場持續經營、健康發展提供了有力保障。然而，與西方發達國家相比，我國房地產經濟宏觀調控主體之間權責不明的問題十分嚴重，致使權力和義務透明度較低，不能滿足房地產市場各類利益主體的基本訴求，直接影響到房地產市場的又好又快發展［4］。

三、經濟法視角下房地產經濟宏觀調控的對策

(一)政府行為規范化

經濟法視角下的房地產經濟宏觀調控，是在體現經濟法價值的基礎上，改變傳統計劃經濟模式，逐步向開放、多元化的市場經濟體制模式轉型。可以說，房地產經濟宏觀調控將改變政府集中管理模式，轉變為政府與市場的齊抓共管格局。政府的直接干預程度將降低，個人利益、集體利益和國家利益需要保持高度一致。實踐證明，政府并不能為市場失靈而制定出科學、可行的辦法，其干預存在一定的不穩定性，甚至過多的干預將會影響到市場經濟。因此，政府的行為需要進一步明確和規范化，不能僅僅依靠法律法規的約束，而需要通過主動的改變。經濟法視角下房地產經濟宏觀調控必須突出公平、公正和公開性特點，要求政府依法行政、依法用權，防止權力濫用和制度失靈，服務型政府正是房地產經濟宏觀調控過程中所迫切需要的。

(二)構建完善的經濟宏觀調控法律法規體系

經濟法視角下房地產經濟宏觀調控必須依靠強大的法律支撐，這就需要制定和完善相關法律法規和政策制度體系，這也是保證我國房地產市場平穩、有序、健康發展的根本途徑。經濟法視角下房地產經濟宏觀調控是國家政府職能轉變、房地產市場發展的必然趨勢，經濟法立法過程要科學、全面，確保資源優化配置，重視政府職能發揮，維護市場良好秩序，逐漸適應市場經濟新常態［5］。國家作為市場經濟的領導者和宏觀調控者，需要在經濟與法律之間尋求一個平衡點，頒發和制定出科學、可行的政策制度和法律法規，以此來引導房地產市場良性發展。市場經濟體制下，政府對房地產市場的干預，必然會對市場主體的積極性產生影響，這就需要政府干預方法和方式靈活多變、科學合理。中間層主體對房地產市場的規制權代表了市場各主體的意見，然而并不能達到有效的規制目標。如果從立法層面入手，構建完善的房地產市場經濟宏觀調控法律法規體系，政府干預則嚴格按照法律規定，那么必然有利于調動市場主體的積極性。

(三)規范經濟宏觀調控模式

通過規范房地產經濟宏觀調控模式，明確各市場主體的權利和義務，充分發揮法律主體地位，將對于房地產市場經濟增長來講，有一定的積極意義。研究發現，世界各國由于政治背景、經濟模式存在明顯差異，所以房地產經濟宏觀調控手段有所不同。基于經濟法視角下，房地產經濟宏觀調控主要是為了防止市場失靈。近年來，隨著國民生活質量和生活水平的不斷提高，對房地產市場的需求逐步提高，我國房地產市場正在由數量型轉變為質量型。規范經濟宏觀調控模式過程中，需要重視土地增值稅的調整工作，各級政府要嚴格按照土地增值稅相關條例及細則，根據法律法規、政策制度的要求，做好土地增值稅清算工作，針對不同房產，分別征收不同比例的稅費。房地產經濟宏觀調控必須重視土地價格的增長變動，根據土地價格來調整投資策略［6］。目前，我國在房地產經濟宏觀調控相關法律法規制定過程中，制定速度明顯慢于發展速度，從而缺乏統一、可行的衡量標準。經濟法作為國家宏觀調控房地產市場的根本法，需要結合房地產市場變化，做出適應的調整。例如:房地產產品結構不合理會對房地產市場均衡化發展形成負面影響，這就需要政府出面解決，要求房地產開發商按照市場供需結構，適當調整各類房地產產品比例，從而確保市場供需平衡、結構合理。

四、結語

本文通過對房地產經濟宏觀調控的必要性進行簡要闡述，分析了經濟法視角下房地產經濟宏觀調控問題，在此基礎上提出具有針對性的應對策略。研究認為，經濟法視角下房地產經濟宏觀調控面臨諸多問題，需要國家政府部門加大宏觀調控力度，力求房地產市場供需平衡、結構合理，從而形成良性運營和發展模式。

［參考文獻］

［1］張玥婷．房地產市場中的利益集團行為規制研究［D］．長安大學，2015．

［2］趙亮．經濟法視角下的我國保障性住房制度研究［D］．中央財經大學，2015．

［3］楊倩，尤海星，謝昆諭．淺析經濟法視野下房地產經濟的宏觀調控［J］．金融經濟，2014(16):11－13．

［4］雷蕾．房地產價格調控的經濟法分析［J］．商，2014(22):243．

［5］張濤．我國房地產價格法律調控研究［D］．甘肅政法學院，2012．

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關鍵詞：房地產宏觀調控；績效評價；5E原則；評價模型

一、引言

1998年住房分配貨幣化，我國房地產市場正式形成，房地產行業迅速發展，并已成為第三產業的重要組成部分，也是我國國民經濟的支柱性行業，房地產業的發展極大促進了我國國民經濟的增長。但是我國房地產市場在發展過程中出現了投資過熱、房價過高、結構不平衡等問題，2003年以來我國政府采取了一系列的政策措施以促進房地產市場的健康有序發展，按照調控的目標房地產宏觀調控大致可以劃分為3個階段。第一階段（2003-2008）抑制房地產市場投資過熱，控制房價過快增長。第二階段（2008-2009）刺激房地產市場，鼓勵樓市投資，帶動消費以促進國民經濟增長。第三階段（2009至今）遏制房價，促進房價合理回歸。

房地產宏觀調控有效性成為公眾關注的焦點，對房地產宏觀調控進行績效評價能為我國房地產調控提供依據，有效檢驗房地產宏觀調控的效果，保障公眾對房地產市場的了解和對政府工作的監督。房地產宏觀調控績效是政府績效評價的一種，房地產調控績效評價是對政府干預房地產市場實際效果的評價。但是我國房地產市場歷史較短，房地產調控仍處于探索階段，關于房地產市場宏觀調控的研究主要圍繞著房地產周期、房價波動、調控政策選擇等問題展開，對房地產調控績效的研究比較少。在為數不多的房地產宏觀調控績效研究中，大多集中于對房地產宏觀調控的貨幣政策、財政政策、土地政策等單一政策的研究，并且主要是研究對房地產供求、房價的影響。房地產宏觀調控的系統的績效評價的研究很少，本文從經濟性、效率性、效果性、公平性、生態性目標設計房地產宏觀調控績效指標體系，并且建立了房地產宏觀調控績效評價模型，最后以上海市為例進行實證分析。

二、我國房地產宏觀調控績效指標體系的構建

對房地產宏觀績效評價，首先要構建指標體系。調控績效指標的選取必須符合全面系統性、科學性、可測性、獨立性。本文按照經濟性、效率性、效果性、公平性、生態性目標（5E）選取了10個具體指標。

1. 經濟性目標

經濟性是指一項經濟活動在保證質量條件下將其資源消耗量降到最低。就房地產宏觀調控而言，主要指政府在對房地產市場宏觀調控的過程中產生的成本，主要有經濟成本、政治成本、社會成本。經濟成本指政府在對房地產宏觀調控過程中產生的人力、物力、財力；政治成本指中央政府在對房地產宏觀調控過程中影響地方政府的利益，地方政府政策與中央政府政策不一致，減弱中央政府對地方的管理和控制，導致中央政府威信下降。社會成本指政府在對房地產宏觀調控時，造成從事房地產業及相關產業人員失業?；跀祿傻眯?，選擇的指標主要是住房保障支出。

2. 效率性目標

效率性指產品、服務或其他形式的產出與資源消耗的關系。一項有效率的活動應該是在保證質量的條件下，以最小的投入實現最大的產出或者一定的產出實現投入最小化。就房地產宏觀調控而言，效率性主要指開發的房產投入使用情況和房地產對國民經濟的帶動作用。指標主要有商品房空置率和房地產業對GDP的貢獻率。

3. 效果性目標

效果性是指一項活動的目標實現程度，以及一項活動的實際效果與預期的關系。就房地產宏觀調控而言，效率性指標主要反應為房價調控、房地產規模調控、與國民經濟相協調的調控。具體而言，指標主要有商品房平均價格增長率、商品住房價格收入比、房地產開發投資額/全社會固定資產投資額、房價增長率/GDP增長率。

4. 公平性目標

公平性主要指社會的公平程度。就房地產宏觀調控而言，公平性指從社會層面考察房地產宏觀調控對社會公平的影響程度，是對房地產宏觀調控績效評價不可或缺的一部分。公平性原則主要可分為價格公平和結構公平。指標主要有經濟適用房房價收入比、經濟適用房投資額與住宅總投資額之比。

5. 生態性目標

生態性指一項活動對生態環境的影響程度。就房地產宏觀調控而言，生態性主要指房地產對耕地資源的影響。生態性原則既是我國堅持可持續發展的要求，又是房地產宏觀調控績效評價的必須考慮的因素。反映生態性的指標主要有耕地凈減少率。

表1 房地產宏觀調控績效評價指標體系表

三、構建房地產宏觀調控績效評價體系

（一） 評價指標標準值的確定及其依據

評價指標理想值是衡量指標的標準尺度，是評價政府各項房地產宏觀調控績效指標可以達到的理想預期。理想值的確定既要考慮我國實際情況，又要符合國家的政策法規，房地產宏觀調控績效評價指標理想值見表2。

表2 房地產宏觀調控績效評價指標理想值及確定依據

（二）評價指標權重的確定

評價標準確定后就需要對評價指標的權重進行確認，常用的指標權重確認方法中主要有德爾菲法、層次分析法、熵值法、非模糊數判斷矩陣法。基于房地產市場的特點，本文采用層次分析法對指標權重進行賦值。由于專家打分法尚未在房地產績效評價中運用，因此本文根據問卷情況及房地產業當今的發展情況模擬打分，最終結果如下所示。

表3 指標權重

（三）綜合評價值的計算

1. 指標標準化的處理

（1）當現狀值小于理想值時，采用比例推算法確定分值

（2）當現狀值大于理想值時，但并不是越大越好時，評價指標選擇調整值

公式為Sij= （1-（Xij - Tij）/ Tij） ×100

（3）當現狀值大于理想值時，數值越大越好時，實現度分值為100分

2. 綜合評價計算模型

（1）目標分值的計算

Fi為目標的評價分值

（2）綜合評價值的計算

F 為綜合評價值

Wi為目標的權重

（四）2011年上海市房地產調控績效評價

通過統計數據及查閱文獻，獲得上海市房地產2011年數據，并且根據權重和評分原則可以得到各指標及目標層的得分表。

表4 房地產宏觀調控績效評價分指表

根據指標標準化處理原則，可以得到上海市2011年房地產宏觀調控績效評價綜合得分為83.95。由表4可以看出上海市2011年房地產宏觀在效率性、效果性和生態型目標做的相當完善但在經濟性尤其是公平性方面還存在很多問題。雖然房價仍在上漲，但是我們也應看到房價增長率是小于GDP增長率的，政府的宏觀調控對房價起到了一定的抑制作用，貨幣的超發在一定程度上推動了房價的上漲，政府在對房地產市場宏觀調控時，合理控制貨幣供應量，穩定物價水平。房地產開發投資額占全社會固定資產投資額大幅度超過合理水平，說明現在房地產投資過熱問題沒有得到合理的控制。經濟適用房投資額占住宅總投資額的比重小于合理水平，說明在保障房建設方面做的還不到位。

四、結論

本文在構建房地產宏觀調控績效評價指標體系的基礎上，建立了我國房地產市場宏觀績效評價模型，并且引入上海市房地產調控數據進行實證分析，基于分析結果對我國房地產宏觀調控提出以下政策建議。

對房地產市場進行宏觀調控時不僅要關注房產價格的合理回歸、對國民經濟的帶動作用，也要合理控制房地產投資的規模，抑制房地產投資過熱； 更要關心房地產的供給結構，擴大財政對房地產的保障支出，增加經濟適用房和廉租房建設，構建住有所居的和諧社會。

參考文獻：

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［關鍵詞］房地產業；宏觀調控；路徑

［中圖分類號］F121 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1005-6432（2011）22-0009-02

1 路徑理論的介紹

路徑通俗的理解就是到達目的地的路線。房地產宏觀調控的路徑就是國家和政府通過主動作為,運用科學的手段,以期達到預期效果的途徑。

第一,路徑具有目的性。每一條路徑都有一個明確的目標,沒有目標就構不成路徑,這如同汽車導航系統一樣,必須設立一個行駛目的地,導航系統通過定位搜索,找到一條行之有效的通行路線,而到達目的地所走過的路線就是路徑。

第二,路徑具有現實性。脫離現實的路徑就像空中樓閣,不切實際,只有從實際出發,才能找到確實可行的路徑,達到預期的目的。

第三,路徑具有系統性。路徑是由多種方式組合而成的,單一的方式在面對復雜的環境時很難成為路徑,路徑一般由多種方式通過統籌運用,系統的構成達到目標的路徑。

路徑是通過一系列的措施、手段匯集而成的,大體來講,房地產宏觀調控手段主要包括經濟手段、法律手段、行政手段。經濟手段是指通過調整各市場主體的物質利益關系,影響經濟行為的一種宏觀管理手段。主要包括財政政策、貨幣政策；法律手段是指根據一定的立法程序,將經濟運行發展的規律和準則加以固定,并通過司法、執法活動對特定社會經濟現象進行管理的一種手段。包括專業性規范和相關性規范；行政手段是指憑借上下級領導關系和管理權限的大小,通過行政命令的形式自上而下進行管理的一種手段。行政手段包括：計劃手段、規劃手段、行政管理手段。

2 路徑理論下房地產業宏觀調控的選擇與實現

第一,房地產供給調控路徑。房地產供給調控路徑主要針對房地產市場的供給者,目前市場上主要的供給者有政府、開發商、中介以及少量房地產持有者。該調控路徑通過一定的手段限制或鼓勵房地產供給,以期達到市場供需平衡的狀態。當市場繁榮時,房地產價格上漲,大多數供給者選擇持有房產,以期待更高收益。例如開發商的捂盤惜售,政府運用房地產供給調控路徑,從經濟、法律、行政等手段增加房地產市場的供給,供給曲線由D移至D′,同時需求曲線S不變,房地產價格由P1下降至P2,房地產市場重新回到均衡狀態(見圖1)；當市場低迷時,房產供給者為了規避風險,拋售房屋,市場價格下跌,同樣政府可以運用房地產供給宏觀調控路徑,減少房地產供給總量,穩定房地產市場。

第二,房地產需求調控路徑。房地產需求宏觀調控路徑則是針對房地產市場的另一個主體――需求者,通過對需求的調節,達到市場的均衡。當市場繁榮時,在自主型需求、改善型需求、投資性需求、投機性需求等多重需求下,市場供不應求,房價上漲,此時政府通過房地產需求調控路徑――上調利率、提高銀行準備金率、提高首付比例等抑制房地產市場需求,需求曲線S移至S′,同時供給曲線D不變,房地產價格由P1下降至P2,穩定房地產市場(見圖2)；當市場低迷時,反之來刺激房地產市場需求。

第三,房地產交易調控路徑。房地產交易是房地產市場的晴雨表,房地產交易調控主要通過稅收來實現。主要的目的是限制投資性和遏制投機性炒作,減少房地產泡沫。當市場繁榮時,提高房地產交易稅費,增加房地產的炒作成本,促進房地產市場健康穩定的發展；當市場低迷時,剛性需求主導市場,通過房地產交易調控路徑,減少在交易中的稅費,刺激房地產市場回暖。

第四,房地產持有調控路徑。持有環節是房地產市場的終端環節,對持有環節的調控有利于實現房地產市場價值,使房地產稅收更趨于合理,促進資源的集約利用,在調控路徑設置中,把房產面積和房產總價作為重要的參考要素,房產面積越大、總價越高,持有環節的稅費也就越高。

第五,房地產監察調控路徑。市場存在外部性和信息不對稱性,健康穩定的房地產市場離不開對市場的監督,加強對房地產從業人員的培訓,提高從業人員的素質；嚴厲打擊違法犯罪行為,維護社會主義市場經濟；細化行業標準,減少合同糾紛。

在路徑理論的運用中主要遵循以下四點原則：第一，目標導向原則。路徑的特點就是具有目標性,房地產業宏觀調控路徑選擇首要原則即是目標導向原則,有明確的目標才有調控的方向,在目標確定的前提下再來選擇房地產業宏觀調控路徑；第二，抓主要矛盾原則。房地產市場并不是一個完美的市場,它存在很多的問題,在選擇調控路徑時,要抓住問題的主要矛盾,區別對待；第三，戰略性原則。房地產業的發展在國民經濟中具有一定的戰略地位,房地產業宏觀調控路徑的選擇一樣要具有戰略性,路徑要具有延續性；第四，系統性原則。每一種路徑都有它的正面效應和負面效應,在房地產業宏觀調控路徑選擇上一定要有系統性,不要顧此失彼,實現帕累托最優。

3 當前市場狀況下房地產業宏觀調控路徑選擇分析

3.1 國家宏觀調控的特點及存在的問題

(1)調控急功近利。政策的實施效果往往具有滯后性。政府在操作時,出臺一項政策實施后,短時間內達不到理想的效果,就急于出臺下一個調控政策,等到政策累加效應出現時,市場反應過于激烈,出現年初抑制房地產、年底刺激房地產的尷尬局面。

(2)調控缺乏戰略性。房地產作為國民經濟的重要產業,國家在調控時缺乏系統性、戰略性?？v觀近幾年的房地產宏觀調控政策,大都是以單一的調控方式進行,頭痛醫頭腳痛醫腳,政策缺乏銜接性、戰略性。

(3)調控效果不理想。國家宏觀調控的主要目標是要穩定房地產市場,解決居民的住房問題。從全國的房地產平均銷售價格來看,房價在國家宏觀調控下一路高歌猛進,居民住房問題得不到很好的解決,國家宏觀調控備受質疑。

(4)保障性住房供給不足。解決低收入家庭的住房問題,必須依靠政府,直到2007年8月,政府才提出建設廉租房和經濟適用房。而在建設過程中,制定的指標又不能按質按量的完成。低收入家庭的住房難以保證。

3.2 問題原因分析

(1)分稅制下,地方政府與中央政府的利益博弈。中央政府是站在全社會的視角下考慮問題,地方政府則是站在地方利益的視角下考慮問題,在一般情況下,兩者的視角具有一定的統一性。但分稅制下,地方政府的事權和財權不對等,致使地方政府企業化。中央政府出臺的政策,地方政府從本位出發,在對其不利的情況下,地方政府在實施過程中選擇不作為,政策成了空頭支票。土地財政獨行其道。

(2)房地產業對國民經濟的影響巨大,政府調控需要考慮國民經濟的承受能力。房地產業是名副其實的支柱產業,其對國民經濟的拉動作用不可忽視。房地產行業的發展,具有很強的輻射帶動作用,對房地產業進行調控,勢必會影響到房地產相關產業的發展,在當前的經濟形勢下,政府的調控要考慮到國民經濟的承受能力,這導致政府調控畏首畏尾,難見效果。

(3)房地產過分依賴于金融機構的支持。我國房地產業的融資渠道比較單一,主要是依賴銀行貸款。國家對房地產業過分打壓的話會引起金融市場劇烈震蕩,不利于國家金融業的發展,甚至誘發次貸危機在中國上演。

(4)房地產稅收結構不科學。房地產行業存在三個環節：一是開發環節，二是交易環節，三是持有環節。而我國的稅收主要集中在開發環節和交易環節,對于房地產的持有環節,國家并沒有相應的稅收,在房地產稅收上存在空白。

4 我國房地產產業宏觀調控可行路徑

(1)在房地產監察調控路徑上,首先要科學確定地方政府和中央政府的權利與義務。中央政府的政策必須要由地方政府來執行,科學的確定各級政府的權利與義務有利于權責分明,在利益既定的狀況下,提高地方政府的執行力,保證中央政府宏觀調控落實到位。其次降低房地產對國民經濟的影響。大力發展實體經濟,降低房地產業對國民經濟的影響；大眾投資渠道,促進資本的有效保值增值。

(2)在房地產供給調控路徑上,推行房地產供給市場的“三軌制”。所謂的“三軌制”，即是針對不同的群體采用不同的供給方式。對于高收入群體,該群體對商品房有較高的要求,他們有能力也愿意出更多的資金來滿足住房需求,針對該群體,房地產采用完全的市場化,在既定的范疇內,政府不加干預；對于中等收入群體,該群體對房屋的需求不高,但需求數量大,價格太高會影響社會的穩定,對于這部分群體,房地產市場采用有限制的市場化；對于低收入群體,政府加大保障性住房的建設,保障性住房是解決低收入家庭的根本,保障性住房的建設有利于體現社會公平、有利于保持社會的穩定、有利于和諧社會的營造。

(3)在房地產需求調控路徑上,要保障自主型需求、引導改善型需求、限制投資性需求和遏制投機性需求。要做到以上的要求,可以通過限制貸款的方式,提高房屋炒作成本,在提高首付的同時,保障首套購房貸款、限制第二套房貸款、禁止第三套房貸款,此舉不僅能緩解房地產需求過旺的現象,同時也能從源頭上杜絕次貸危機在中國上演。

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論文關鍵詞：政府，房地產，宏觀調控，政策

 

一、引言

隨著國民經濟的快速發展，房地產已成為我國經濟的支柱產業和新的經濟增長點。但與此同時，大部分城市的房地產市場也出現了過熱的現象。具體表現為：價格的不合理持續上漲；市場運作不規范；房地產有效供給不足與無效供給過剩并存；房地產的投機性日益增長等問題。這些問題不僅威脅著房地產金融秩序的有序性和安全性，也嚴重影響著我國民生問題和國家經濟的健康運行。為此，政府相繼出臺了一系列的宏觀調控措施來抑制或者糾正房地產市場發展過熱的現狀。

政府出臺的宏觀調控政策主要有：綜合性政策，如“國八條”、“國六條”等；土地政策；金融政策，如調整銀行存貸款利率、調整存款準備金率、調整公積金貸款利率等；稅收政策，如調整稅率；財政政策、保障性住房政策等等。下表為十年來我國房地產市場的主要調控政策匯總：

我國房地產市場的調控政策

 

時間段

調控政策

1998-2002年

發展是主旋律

2003-2005年2月

調控住房供給總量

2004年

調高資本金比例、經濟適用房、加息

2005年3月-2006年4月

調控住房需求總量

2006年5月-2008年8月

調控住房結構

2008年9月-2009年

緊縮性政策開始松動

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【關鍵詞】房地產；宏觀調控；土地財政；房產稅

一、我國房地產宏觀政策調控政策體系簡介

我國房地產宏觀調控目標主要有兩個：一是經濟增長目標；二是社會公平穩定目標。調控政策主要包括經濟政策、行政政策及一些宣傳引導手段。通過經濟政策（主要是貨幣、財政政策等）進行調節，以行政政策（主要是規劃、計劃等）進行管理和指導，同時配合信息宣傳活動進行引導，以實現對房地產業的政策調節。經濟政策和行政政策各具特色，相互聯系，相互補充，共同構成了我國房地產宏觀經濟調控政策體系，如圖1所示。

在我國房地產宏觀調控政策中，經濟政策主要包括貨幣政策、財政政策和土地政策。經濟政策主要是通過影響房地產市場的供求進而調控房地產價格的。供求關系決定價格是市場的基本規律，房地產市場在運行中也必然受到這一市場規律的支配。政府可以通過調節一些經濟參數，如價格、稅收、利率、折舊率等影響企業的投資和消費者的需求，達到調控目標。行政政策的作用路徑不同于經濟政策，其主要是針對開發商施加影響，不適用于一般消費者。主要可以通過限制直接限制房價的方式，限制房產結構等方式調控房地產市場?，F階段我國政府主要采取經濟政策調控，一般只有當房地產業發展影響我國國民經濟正常發展時，才會采取行政政策手段。

二、我國現階段房地產調控政策遇到的困境分析

近幾年來，我國出臺了一系列房地產宏觀調控，但效果不容樂觀。

可以看出，今年來我國房地產價格依然以強勁的勢頭持續走高，房價漲幅也隨調控政策起伏不定，很多調控政策的實施都只是起到暫時抑制房價的作用。造成這種困境的原因主要有以下幾個方面。

1.隨著我國城市化進程的發展，土地資源愈發緊缺。這對城市建設用地提出了艱巨的挑戰。我國地少人多，房地產開發用地緊張。目前我國人均耕地約1.43畝，不足世界平均水平的40%。我國人口基數大，隨著城鎮化進程的加快，本就捉襟見肘的土地供應將更為緊張。這種情況導致土地價格大幅上漲，繼而導致房價持續攀高。

2.我國經濟發展對房地產業過度依賴。長期以來，我國房地產業被設計成國民經濟的支柱性產業，導致了我國經濟對房地產的過度依賴。我國現行的土地批租制度使得出賣土地成為地方的主要財政收入。因此，房地產業為地方政府創造了巨大的經濟業績和財政收入。2012年前11個月，我國130個主要城市土地市場總土地出讓金額達1.18萬億元，與2011年同期相比減少了30%。以此推及全國所有城市，2012年全國地方政府的土地財政總收入可能會比2011年減少上萬億。這樣，各地方政府成了房地產宏觀調控最大利益受損方，因此地方政府在實施調控政策時的積極性不強，執行力度不大，這對調控效果產生很大影響。在經濟增長和社會公平穩定雙重目標追求下，政府往往更注重經濟增長，其結果必然造成地產市場的持續升溫和房價的不斷推高。

3.我國貧富差距懸殊，目前政府房產業稅收政策不完善。我國目前最貧困人口約占總人口20%，但他們占收入或消費的份額卻只有4.7%，然而占總人口20%的最富裕人口所占收入或消費的份額卻高達50%。富人有一次性付款買好幾套房子的經濟實力，而窮人則可能幾輩子的收入也買不起一套房子。在在這種大背景下，政府出臺的房地產調控的金融稅收等政策往往會大打折扣。比如提高首付比例和房貨利率，這使得買房的經濟起點提高。對于富人來說買房本不差錢，一次性全額付款也沒關系，而對于窮人來說，高額的首付和高的房貸利率對其構成了巨大的經濟壓力。提高房貨首付比例和利率不僅不能限制富人炒房，反而給窮人增加購房壓力，導致更多的人買不起房。變相的給了少數富人買更多房子的機會。至于通過征收二手房交易稅來抑制房價的政策就更收效甚微了。價格由供求關系決定，當前房地產市場需求遠遠大于供給。此時征收交易稅對對抑制房價毫無影響，市場的力量會導致賣方完全稅收轉嫁給下家。這樣，相當于政府直接向買方征稅，這在一定程度上進一步促使了我國居民收入差距的擴大。

4.部分房地產宏觀調控政策產生了很大負面影響。部分房地產宏觀調控政策未根據我國房地產市場現狀設計，產生了很大負面影響。一些房地產調控政策設計初衷是為了抑制“投機型需求”，但忽視了政策對房地產供給的巨大負面作用。例如在房地產宏觀調控中，房地產行業向金融機構貸款被限制，這大大阻礙了房地產供應商的發展。2011年度銀行幾乎停止了90%以上的房地產按揭貸款的發放，這導致2011年因缺少資金而破產退市的房地產公司多達6000多家。近幾年來我國房價上漲過快，最根本的原因還在于住房供求的不均衡。因此，從長期來看，如果房地產市場供應不能繼續增加，房地產市場的剛性需求仍將是住房價格的最有力支撐。人們對未來房地產供應緊缺的預期將不會變化，房價上漲壓力依然很大。

此外，房地產市場本應該是這樣一種壟斷競爭型市場：既能使房地產業達到規模效率，又可以使其性價比在比較激烈的競爭中提升。然而，隨著調一些控政策的實施，導致房地產市場洗盤嚴重，已初步形成寡頭壟斷的市場格局。一些大的房地產開發商可以憑借其雄厚的資本，在城市或者全國形成房地產市場的資源壟斷。

三、我國當前房地產業宏觀調控的出路

1.加快土地稅制改革，合理規劃，提高土地配置效率。世界上有很多發達國家都有像中國現階段一樣去依靠土地財政，千方百計地去抬高地價賺取更多的土地出讓金去創造經濟業績和財政收入。但國外主要通過對存量土地征收物業稅、房產稅等方式創造財政收入。國外中央政府限制地方政府對土地的處置權，土地出讓由政府統籌規劃，這樣既能大大降低地方政府對土地財政的依賴性，又能在一定程度上保護耕地，使地方政府轉向追求傳統的工業和農業經濟的可持續發展。同時，土地征稅制度的改革，對存量土地征收物業稅、房產稅，還能增加房地產“投機性”需求者的持有成本，在一定程度上起到抑制投機，降低房價的作用。因此，我國房地產業可以借鑒新加坡、德國經驗，合理規劃房地產用地，以開發中小戶型為主，著更集約的原則來進行房地產開發，提高土地的配置效率，堅持走資源節約型道路，滿足人民群眾安居樂業的需要。

2.逐步改革地方政府績效評估體系。重視對社會公平目標的追求，建立更科學的績效評估體系。同時，實施對地方政府的房地產調控的問責制把控制住房價格過快上漲、增加保障房建設等內容納入經濟社會發展工作的目標責任制，切實強化對地方政府行為的約束，多管齊下，促使地方政府將房地產宏觀調控政策落到實處。

3.加快對現有稅制的改革，設計更合理的房地產業稅制。房地產稅的設計應當以抑制房地產市場的投資性需求為主要目標。對于我國當前的房地產市場來說，征收房產稅是一種長期有效的調控手段。房產稅的開征能大大增加以投資為目的消費者的稅收負擔，從而有效的抑制投機性需求。這種調控方式可以長期留存，并通過稅率的調整來收緊或放松。我國目前已在上海和重慶部分地區開展征收房地產稅的試點工作，且已取得了初步成效，當然也發現了一些問題。因此，要總結經驗，對房產稅征收范圍、稅率多少、房屋等級的界定、房屋的價值評估一些列問題，組織專家學者進一步探討并進行科學的評定，逐步去完善房地產稅制度。

此外，還應建立健全房地產業相關的行政法律法規，切實保障房地產宏觀調控政策的實施。并通過信息宣傳，輿論引導等手段使政府房地產宏觀調控政策為大眾所知，徹底深入人心。

參 考 文 獻

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從2006年宏觀調控后情況來看，房地產市場價格快速上漲并沒有停止。只要房價快速上漲，房地產開發投資就不會放慢增長速度，國內投資過熱就不會改革，國內銀行信貸擴張就不會放緩。也就是說，只要房價增長不減下來，國內房地產市場的投資者不會放慢。

面對國內投資過熱、銀行信貸快速增長及貿易順差增長過快，央行采取一系列的宏觀調控政策，如多次提高法定存款準備金率、發行定向票據、進行公開市場操作等來緊縮銀行信貸，但實際效果都十分有限，特別是房地產市場仍然高歌猛進。那么這次央行采取加息的方式來調整整個國家經濟過熱，調整房地產市場投資過熱，是否能夠起到效果。這就要看央行進一步行動了。

在目前低利率政策下，管制下的利率水平與企業投資回報率相比，是不可比擬的。央行加息的意義，并不在于加息的幅度高低，因為加息0．27厘，對于平均投資回報率為16．8％的國內企業來說，對于暴利的房地產企業來說，可以忽略不計。但是，如果央行通過加息逐漸地改變政府的低利率政策、逐漸地改變政府宏觀調控工具并由此來改變企業及個人預期的行為決策，那么央行加息所起到的作用是不可估量的。特別是當央行能夠增加加息的頻率時，或者說讓中國的利率政策進入一個升息的通道時，其意義更是非同小可。從這個意義上來說，這次央行的加息，并不在于加息多少這個結果，而在于央行宏觀調控方式是否改變。

在國外成熟的房地產市場，低利率是資產價格泡沫的重要刺激因素之一，而加息往往帶來擠出資產價格泡沫的效應。盡管中國的利率尚未完全市場化，房地產市場也尚未完全成熟，但央行加息仍會給房地產市場帶來重要影響。房地產業是一個資金密集型產業，它的運作和經營都需要有強大的資金做后盾。就目前我國的房地產融資市場而言，房地產企業的融資渠道主要還是銀行，央行的不斷加息，無疑會不斷地增加房地產企業的資金成本。

從現實的情況來看，央行小幅度的加息對一般的企業及市場影響不會太大，但央行連續加息時，情況就不一樣了。央行加息影響最大的應該是國內房地產市場。一是國內房地產是占GDP比重較大的市場，二是金融。房地產市場發展就在于金融對其支持的力度。金融對房地產市場的影響不僅在于房地產供給方，而且在于房地產市場需求方。因為利率水平不同決定了房地產市場需求者進入程度。也就是說，加息盡管對房地產企業的影響不會大，但對依靠銀行按揭貸款購房的消費者及投資者則是影響很大的事情。對于以轉按揭貸款購房的普通消費者來說，加息也會增加購房成本，目前的住房抵押貸款實際上是浮動利率，因此，加息會增加已購房者的每月房貸還款額，同時，也會使持幣待購者的支付能力下降。

1．對房地產供給市場的影響

央行加息，必定會使房地產企業的貸款也就是使其資金成本相應上升，但主要還是為了削減放貸沖動。在抑制商業銀行的放貸沖動的同時，不過多地增加房地產企業的利息負擔。

（1）加息對房地產開發企業的影響

對于多數房地產開發企業來說，加息在短期內影響不是很大。對于那些資金比較緊張、現金流不是很順暢的房地產開發企業來說，可能會有比較大的影響，比如，資金的有效供給和周轉，資金鏈的暢通等。但從長期來看，房地產企業利息支出變大，使得其融資成本增加，但財務費用存在轉嫁的可能，從而進一步提高房價。

（2）對二手房市場的影響

央行連續加息，一方面，使投資型購房者的月供壓力進一步增加；另一方面，隨著“住宅禁商”的推行，高檔物業的租金會不斷下滑。綜合考慮，加息對于投資住房靠出租獲取收益的人來講，收益本身沒有明顯的增加，還有可能下降，而投資成本如貸款的利息在增加，凈收益趨向減少，因此，這部分業主將有可能選擇出售房屋，從而有利于促進二手商品房房源的供給。

由此可見，對于房地產供給市場來說，加息會增加房地產企業的融資成本，而融資成本的增加，又會進一步影響房價。短期來說，對于資金實力雄厚的房地產企業來說，加息帶來的影響不是很明顯。從長遠來看，一方面加息引起銀行信貸口的緊縮，會從資金供給方面淘汰一些規模不大、實力不夠雄厚的房地產企業，進一步規范了房地產市場；另一方面，加息引起的房價持續上漲而帶來房地產企業利潤的增加，會彌補因加息帶來的融資成本的增加。加息不會減少房地產市場的供給。

2．對房地產需求市場的影響

對于自主性需求的普通購房者來說，加息會增加其購房成本，目前的住房抵押貸款實際上是浮動利率，因此，加息會增加已購房者的每月房貸還款額。同時，也會使持幣待購者的支付能力下降，增加其觀望心態。而對投資者、投機者來說，加息會增加融資成本，使其預期收益下降。因此對投資性需求影響較大?？傮w上，在前期政府出臺諸多宏觀調控政策的背景下，加息會進一步打壓消費者心理預期，使得市場需求減少。一方面，加息對房地產市場投資者直接成本的影響是巨大的。如果購買一套總價為120萬元房子，首期付款20萬元，貸款100萬元，分30年付清，貸款利率為10％，則每月按揭貸款8775．70元，30年后本息和為332萬元，其中，利息支付232萬元。可以說，在復利的情況下，利率上升對房地產購買者的成本影響會十分大的?？梢?，此次宏觀調控政策主要打壓的還是對房地產市場的投資性及投機性需求。另一方面，短期內介于目前通貨膨脹預期，即便是在目前的利率水平下，銀行存款的利率依舊為負，儲蓄對資金的分流顯得力不從心。房地產投資作為資金保值增值的宣泄口，短期內引來了部分投資性及投機性的需求，并且由于宏觀調控的滯后性，短期內房地產市場的需求將繼續保持旺盛態勢。但從長期來看，等到宏觀調控發揮其作用之后，物價水平將保持穩定，投資性及投機性需求將會被擠出房地產市場，對房地產市場的需求也將維持在一個相對穩定的水平上。

3．對房地產融資市場的影響

房地產作為資金密集型產業，金融支持是房地產得以發展和繁榮的關鍵所在，而金融對房地產的支持不僅表現在房地產市場的供給方，比如，房地產開發企業的融資，而且表現在房地產市場的需求方。而隨著國家的宏觀經濟調控，不斷出臺的金融緊縮政策加息會加大房地產開發企業融資成本，削弱了企業對銀行信貸的依賴。自從央行提高貸款門檻，房地產企業從銀行貸款已十分不易，未來開發企業通過自有資金和其他渠道籌集資金的比例越來越大，在客觀上帶動了信托、地產基金等金融創新工具的發展。而產業自身升級與分化則決定了未來房地產融資市場的嶄新格局。