導語：如何才能寫好一篇房地產市場的宏觀調控，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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(一)完善房地產市場宏觀調控是推動房價變得合理的現實需要。現在普通居民的實際購買能力仍然遠遠低于一線城市和一些二線城市的房價，房價偏高的現象沒有根本解決，依然滿足不了普通居民的合理住房需求。現實生活中，房價過高壓得普通居民都喘不過氣來，很多人都成為房奴，貸款買房，也破壞了中國經濟的良好秩序。而有些人對房價一直處于觀望態度，考慮未來房價的走勢，如果房價一直平穩，消費者會在買房和租房中抉擇，最后作決定;如果當時的房價持續上漲，消費者會盲目地認為房價會一直上漲，如果現在不買，未來房價會更高，這樣他會不計較任何代價地買房。如果不采取手段控制，任由其迅速發展，勢必會在未來的某一天把經濟推向崩潰的邊緣。所以我們要堅持房地產市場的宏觀調控，保證房地產業能健康地發展下去。

(二)建設多種投資渠道的現實需要完善房地產市場宏觀調控。現在中國的投資渠道還很少，資金投資房地產都是以保值、增值為目的。任由社會資金在房地產市場累積，阻礙了建設多元化社會投資渠道的產生和發展。

(三)完善房地產市場調控政策能使房地產業良性地發展下去。當前，房地產行業發展變化、經營管理和服務水平提升，在這個時候如果不控制房地產市場，房地產行業將無法健康發展。

(四)完善房地產市場宏觀調控可以增加房地產業在社會經濟中的競爭力。資金如果過度集中在房地產領域，使社會資源不能優化配置，不利于在經濟中提升競爭力和經濟結構調整。

(五)保護社會創業創新的條件是完善房地產市場的宏觀調控。城市房價偏高，使城市的生活和工作消費過高，創業創新人員不敢來城市工作，不能有效構建國家競爭力。

二、改善房地產市場宏觀調控的措施

(一)建立健全宏觀調控體系，加大宏觀調控力度。宏觀調控不應該只針對一線城市，還應該調控二三線城市的房地產業的發展，加大宏觀調控的執行力度。國家應該在二三線城市實行限購政策，打擊壟斷，促進房地產產業充分競爭，不僅比價格，還要比質量，更要比性價比和服務;嚴格控制房地產開發中的土地供應量，合理利用土地資源，避免浪費，規范土地供給市場。嚴格執行《城市房地產管理法》有關規定，即對未投資開發或投資未達到一定比例的土地，嚴禁轉讓;在一定時間內不進行投資的，政府應無償收回，從根本上抑制哄抬地價現象的產生。實現土地資源高效配置，就要對各類用地及郊區新入市的農用地合理配置;要保護環境，維護生態平衡。房地產業要與環境一起協調發展，要想房地產業可持續發展，就要注重房地產的生態價值。因此，要在開發的過程中做好環境保護。

(二)實施差別化的稅費和信貸政策。在有區別的住房信貸前提下給第一套自住的商品房實行住房貸款優惠政策，也就是說，對于無房者想購買房子的這一愿望，政府應該給予一定程度的支持，在稅費和貸款方面給予一定優惠。實施限購措施，在購買第二套以上房子的時候，可適當提高稅率，對于通過信貸方式買房用來投機的購房者，可以通過提高利率，減少還款年限和借款金額來增加其資金成本，抑制投機行為。提高第二套房子的首付金額，加大買房成本，抑制非正常的住房需求;對開發商和購房者的空置房進行征稅，控制半年起征稅;加強對房地產業購地、融資和買賣的管理。

(三)實行住房保障政策，確保保障房分配到低收入人群手中。通過建筑、購買、長期租賃等方式籌集保障房房源，保證房源的資金來源，增加經濟適用房，政府可以拿出稅收收入的一部分買入空置房，改成廉租房，加大廉租房的供應，同時減少空置房，逐步普及住房保障制度。引導房地產開發企業積極參與保障房建設，確保人人都有房子住。把經濟適用房改為廉租房，防止有些不符合經濟適用房購買條件的人低價買入高價賣出。調整住房供應關系，建立中低價位和中小戶型的商品房。增加商品房供給，抑制房價上漲，改變人們的觀點，促進潛在需求變為有效需求。優化房地產業結構，對新建住房提出具體要求。

(四)關注房地產市場產品的價格，讓人們看見房地產建造的成本。政府把握住房地產產品的成本才能調控房價。各地物價局應該根據各地實際情況，認真核算房地產產品成本并公布給人們，防止開發商牟取暴利，使購房者作出合理選擇。公開成本對于完善房地產市場調控問題具有很大的意義，購房者可以放心選房，改變了以往開發商自己決定房價的現象。

三、結語

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【關鍵詞】宏觀調控；房地產市場；房地產價格；影響；作用

近年來，我國的經濟得到了飛速的發展，人們的物質生活水平也越來越高，促進了我國房地產事業的快速發展。為了能夠有效的抑制房地產經濟泡沫的逐漸膨脹，我國的相關部門運用宏觀調控中的經濟政策來規范房地產市場的發展，控制房地產價格，維護房地產發展的秩序，使房地產事業能夠得到快速穩定的發展，最終實現房地產市場和國家經濟發展相互協調。

一、國家宏觀調控對房地產市場的影響和作用

我國經濟水平和人們生活水平的提高，雖然一定程度的提高了我國的綜合國力，但是也相應的帶來了對經濟發展的不利影響。因此，這就需要國家的相關部門采取宏觀調控的政策，比如采取變動稅收和支出、變動貨幣量等相關政策，來有力的維護市場經濟發展秩序，緩和經濟矛盾。比如在“國五條”中明確提出，要堅定我國房地產市場調控政策不動搖，樓市調控由供求關系管理轉向預期管理等內容。

1.宏觀調控中的財政政策對房地產市場的影響和作用

財政政策，指的是我國的相關部門采用變動稅收和支出的手段，來對總需求產生影響，進而對我國的國民收入和就業產生影響。在房地產事業發展最為蓬勃時，通過提高稅率、增加稅收、政府減少支出等一系列的財政政策，來減少投資者獲得的利潤、提高房地產的投資成本，從而有效的控制房地產的發展，減少潛在消費者，緩和經濟市場矛盾，避免由于房地產發展過快而引發的其他問題，最終對我國國民經濟的發展產生影響。

2.宏觀調控中的貨幣政策對房地產市場的影響和作用

貨幣政策，指的是中央銀行加大對貨幣供給量的控制，從而對利率和相關的需求產生影響。貨幣政策主要包括了存款準備金政策和再貼現率政策。其中，存款準備率政策，指的是我國運用提高或者降低銀行存款準備率的方法手段，來增加或者減少銀行貨幣供給量，進而影響到利率、投資。比如，國家為了有效的控制房價的上升，可以提高銀行的存款準備金，增加銀行存款，減少銀行的貸款數量，進而提高銀行利率、減少投資者貸款，最終有效的緩和房地產市場的競爭力，避免其他問題的出現。再貼現率政策，指的是我國的中央銀行對商業銀行或者其他的金融機構進行的放款利率。中央銀行運用再貼現率政策，對商業銀行的貨幣供給量進行調控，對利率的升降產生影響，對房地產市場投資者資金的流動也產生一定的影響，從而有效的對房地產的投資、需求以及貸款等進行控制，抑制房地產的快速發展，控制房價，進而有效地解決民生問題。

二、國家宏觀調控對房地產價格的影響和作用

隨著我國房地產業的快速發展，促進了我國國民經濟的發展。房地產價格也在不斷上漲，尤其是近年來，大部分地區的房價得到了大幅度的上升，因此。國家通過采取宏觀調控的政策，有效的將房價控制在一定范圍內。

1.目前我國房地產價格的發展現狀

在我國相關部門的2013年我國經濟預測報告中，可以了解到，目前，我國的房地產在國家的宏觀調控政策下，預計今年全國的商品房的平均銷售價格在每平方米6200元左右，和去年相比，同比上升7.6%，并且房價的整體走勢為前期高后期低。其中，我國的一線和二線城市商品房的售價呈持續上漲趨勢，三線和四線城市的商品房價格均呈下降趨勢。

2.宏觀調控對房地產價格的影響和作用

（1）宏觀調控政策中的稅收調控政策

房地產價格的上漲導致物價水平上升，主要表現在兩個方面。一方面，房地產市場的繁榮發展和房地產的價格上升，會一定程度的促進房地產相關行業的物價上升，比如建筑材料行業、鋼鐵行業等物價的上升。這些房地產相關行業的物價上升，又會促進其它行業的產品或者服務價格水平的提高，進而形成一系列的連鎖反應，從而出現通貨膨脹現象。另一方面，由于人們居住需要住房、企業辦公需要寫字樓等原因，房地產價格的上漲會不同程度的增加居民居住、公司辦公以及企業生產的成本。另外，由于人們居住環境的成本提高，人們對工資的需求也越來越高，進而又提高了企業的生產經營成本。因此，在控制房地產的價格控制過程中，運用國家的宏觀調控政策中的稅收調控政策，對房地產中的保有階段進行累進課稅的手段，有效的抑制房地產的投資力度，從而平穩或者降低房價。

（2）宏觀調控政策中的保障性住房調控政策

保障性住房調控政策，指的是在我國建設大量的經濟適用房、廉租房以及限價房等具有保障性的住房，運用國家宏觀調控的手段，提高房地產在市場上的供給量，尤其是對我國中低層收入者的住房供給，從而有效的控制房價。通過運用宏觀調控政策中的保障性住房調控政策，能夠保障中低收入階層人們的住房，控制房價的快速增長，從而促進國民經濟的良好發展。

（3）宏觀調控政策中的最高限價法調控政策

由于我國的房地產供給的自然壟斷程度很高，因此，可以通過運用最高限價法調控政策對房價進行調控。具體的操作方式是，房地產開發商在向當地政府買土地的過程中，當地政府在相關的土地合同上要明確規定該塊土地用地有房價的控制上限，在此背景下，進行“價高拍賣”的土地拍賣方式。房地產開發商如果違反了相關的土地合約，房價超出了所限制的范圍，那么就要采取相應的懲罰措施對其進行嚴格的懲罰。在我國運用宏觀調控政策的手段進行房價的控制過程中，首先要采用稅收調控政策和保障性住房調控政策，最高限價法在前者不能發揮作用時，考慮最高限價法的調控政策。

三、宏觀調控政策存在的不足及建議

目前，隨著國民經濟的高位運行，宏觀調控的難度也越來越大。在國家出臺的宏觀調控政策中，出現了地方政府對于中央的宏觀調控政策響應度不高的現象，對于宏觀調控政策的實施效果具有一定的影響。

由于各地地方政府控制著許多資源和國有企業，他們不僅是宏觀調控的對象，而且還是宏觀調控政策的執行者。一些地方政府以本地區的局部利益為出發點來考慮問題，對于不符合本地利益的宏觀調控政策，采取消極甚至抵制的態度，嚴重影響了宏觀調控政策的實施效果。

因此，加強各地政府對科學發展觀的貫徹和落實力度；將以往的經濟建設型政府轉變為公共服務型政府；健全完善地方政府之間的政府職能、行政體制、財政體制以及產權等制度；

增強政府宏觀調控的能力等，從而有力的促進公關調控政策的順利進行，充分發揮出宏觀調控政策的積極作用。

結語：

總而言之，在我國的房地產市場和房地產價格控制中采用國家的宏觀調控政策，對于有效的控制房地產價格和市場具有十分重要的作用。另外，房地產市場具有很強的地域性特點，因此，在進行宏觀調控政策時，要采用具體問題具體分析的方式，從而有效的規范房地產市場的發展，控制房地產價格，維護房地產發展秩序，使房地產事業能夠得到快速穩定的發展，最終實現房地產市場和國家經濟發展相互協調。

參考文獻：

[1]許學紅.當前國家宏觀調控經濟政策對房地產市場的影響分析[J].現代商業.2010，01（36）：41-43

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關鍵詞：房地產泡沫 調控 對策

衣、食、住、行中“住”的問題是當前我國民眾最關心的大事之一，也是政府應當解決的重大民生問題。房地產市場宏觀調控能否達到預期目的，何時實現“住有所居”，已經成為街頭巷尾熱議的話題。

一、我國房地產市場宏觀調控的必要性

近幾年商品房價格快速上漲，與城市居民收入的增長形成強烈反差，引起了社會對房地產價格、房地產泡沫、宏觀調控的強烈關注。

（一）我國房地產市場“泡沫”問題及其原因分析

2010年，房地產開發投資、商品房銷售面積等都有較大幅度增長。據有關統計，2010年房地產開發投資48267億元，比上年增長33.2%。施工面積40.55億平方米，比上年增長26.6%；新開工面積16.38億平方米，增長40.7%；竣工面積7.60億平方米，增長4.5%。商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%。銷售額5.25萬億元，比上年增長18.3%。

從經濟學角度看，社會總供求平衡是物價穩定的基本條件。德國房價10年不漲，供求平衡是硬道理。當前我國房地產“泡沫”問題的產生是一種經濟狀態失衡現象的具體表現。總結起來有以下幾方面的原因：

一是地價過快上漲。由于土地的稀缺性特征，地產價格在數量上隨時間遞增。土地價格的上漲推動了房地產價格的上漲。二是房地產市場的特殊性及其秩序的不規范。房地產市場具有供給彈性小、需求不確定（如“丈母娘需求”）等特點，供不應求導致房價的上漲；同時，信息不對稱，導致投機炒作盛行，加速了房地產價格的上升。三是購房者的預期及非理。消費者對某種消費品價格的預期在一定程度上影響自己的需求。“羊群效應”是典型的非理。當價格上升時，人們認為價格還會持續上升，進一步刺激了價格上升，促進了“泡沫”的產生。四是房地產市場供給的結構性矛盾。廉租房、經濟適用房等政策性住房地理位置偏僻而且數量嚴重不足，供求矛盾非常突出；城市擴張、舊城改造造成的大規模拆遷又加劇了這一供求矛盾，使低檔房價格急劇上升并產生了“泡沫”。五是銀行等金融機構寬松的信貸政策。房地產開發需要雄厚的資金，主要是由銀行信貸提供，銀行通常愿意發放房地產抵押貸款，開發商擁有少量的資金就可以從事項目開發，為房地產“泡沫”的產生埋下了隱患。六是國家對房地產消費的鼓勵政策。自2008年9月起，為應對國際金融危機的影響，我國政府接連出臺降息、減稅、鼓勵房地產消費的多項政策，中斷了多年來的房地產調控政策，這種政策導向使房地產過度開發，價格不斷虛漲，空置率不斷上升，加速了“泡沫”的形成。

（二）加強我國房地產市場宏觀調控的必要性

綜上所述，影響房地產“泡沫”的因素很多，既有房地產本身的因素，也有消費者的預期及非理等因素的影響，還有政府方面的原因，這些因素共同作用會引發我國房地產局部性、地區性和結構性“泡沫”問題的形成。房地產“泡沫”將給國民經濟及居民生活帶來極大危害。因此，應及時分析房地產“泡沫”的成因，通過多種途徑，及時采取多種措施加強宏觀調控，防范和消除房地產“泡沫”。

二、當前政府加強房地產市場宏觀調控的政策措施

2010年，一系列調控并未明顯抑制房價上升的勢頭。進入2011年后，國務院頒布“新國八條”，實施更為嚴格的調控政策。一是進一步落實地方政府責任。各城市政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。二是加大保障性安居工程建設力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。三是調整完善相關稅收政策，加強稅收征管。對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額征稅；加強對土地增值稅征管情況的監督檢查；嚴格執行個人轉讓房地產所得稅征收政策。四是強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查，對違規行為嚴肅處理。五是嚴格住房用地供應管理。增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求。依法查處非法轉讓土地使用權行為。六是堅持和強化輿論引導。對各地穩定房價和住房保障工作好的做法和經驗，要加大宣傳力度，引導居民從國情出發理性消費。七是合理引導住房需求。各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。八是落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制未如期確定并公布本地區年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的省（區、市）人民政府，有關部門根據規定對相關負責人進行問責。

三、進一步加強房地產市場宏觀調控的對策

要想使房地產調控政策與措施取得預期的效果，首先要轉變觀念，消除房地產市場宏觀調控中存在的錯誤認識，其次要采取相關的政策與措施。

（一）需要澄清的幾個錯誤認識

一是房地產市場宏觀調控就是要降低房價。宏觀調控的真正目的在于實現房地產市場健康、有序和協調發展，并不是單純降低房價，而是使其處于相對穩定狀態或者是控制在與GDP和居民人均可支配收入增長速度相協調的上升幅度內。二是實現“住有所居”的目標就要買房。“住有所居”是我國人民幾千年來的崇高理想，“有”，可以是“擁有”，也可以是“占有”，即“為我所用”。很可能在未來相當長的一段時期內，一些低收入和無收入家庭只能依靠租房來解決居住問題。三是土地稀缺導致高房價。我國如果拿出1%的國土面積來建設城市，則至少可以解決14億人的居住問題。

（二）促進房地產市場健康有序發展的對策

一是轉變調控思路。房地產調控的重心應該是供給方調控，增加商品房土地供應，提高中小戶型比例，加大廉租房興建力度。二是理順中央、地方的財政分配結構。合理劃分中央、地方的財政收支，扭轉地方政府對土地財政的依賴。三是進行房地產業結構性調整。重點推出市場潛力較大的經濟適用房和中檔住房，盤活房地產三級市場；加強交通、環境等方面的規劃，增加城市郊區投資，降低成本，降低房價。四是規范土地市場。規范國有土地使用權；公開土地儲備量、待拍賣的土地、現有土地使用結構、規劃、評估價格等信息，防止信息不對稱為一些人圈地、炒地牟取暴利提供便利。五是完善房地產金融體制。銀行業應從基礎設施建設入手，提高自身抵御金融風險的能力；金融監管部門應從制度建設入手，為房地產業與金融業的共同發展提供一個良好的外部環境。六是把解決中低收入階層的住房問題納入公共選擇程序。經濟適用房和廉租房的選址、興建規格及適用人群，應通過聽證會等程序，尋求一套公平合理的解決方法，最終使多數公眾能夠接受并感到滿意。

參考文獻：

①亓龍，黃楠楠．我國房地產泡沫形成機理分析[J]．現代交際，2010（2）：49―51

②劉紀學，汪成豪等．次貸危機及其對我國房地產市場的影響[J]．管理評論，2009（2）：84―91

③中國經濟信息網統計數據庫．cei.省略

④國家統計局網站． stats.govcn/tjfx/jfx/t20110318

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1.1房地產宏觀調控的概念

房地產宏觀調控是指國家運用經濟、法律和行政等手段,從宏觀上對房地產業進行指導、監督、調節和控制,促進房地產市場供需總量、供需結構平衡,實現房地產業與國民經濟協調發展的管理活動。從調控體系上可將宏觀調控分為政策調控和戰略調控。房地產宏觀政策調控,是從經濟角度,運用貨幣政策、財政政策、稅收政策與土地政策等措施對市場行為進行經濟性約束。房地產宏觀戰略調控,是從法律和行政角度,對房地產市場環境與房地產市場系統全局進行引導和規劃。

1.2房地產戰略調控與政策調控的主要區別

調控手段差異。政策調控是對房地產市場行為等進行經濟性約束和懲罰,對市場失誤進行糾正,對市場失靈進行補充,對市場失效進行調整。戰略調控是對房地產市場行為進行引導、懲罰和制度安排,具有強制性和法律性。

調控目標差異。政策調控旨在對房地產市場價格波動進行調節,維持市場短期局部的穩定,協調發展房地產投資市場和消費市場。戰略調控旨在制訂房地產發展規劃、房地產市場戰略調整,維持房地產市場總供需總量平衡,促進其平穩健康發展；同時優化供需結構,保證中低收入人群住房需求。

1.3房地產戰略調控的必要性

戰略調控有利于調整房地產經濟與國民經濟的關系。當前我國發展房地產業主要從總量上加大房地產業投資,由于房地產是國民經濟的支柱產業,國民經濟過分依賴于房地產業。而戰略調控是從結構上對房地產業進行調整,提高房地產業的增加值,促進房地產經濟的發展,實現房地產業對國民經濟的貢獻。

戰略調控有利于推進城市化進程。我國城市化進程緩慢,城鄉二元經濟結構明顯,城市化與房地產業發展不協調,而政策調控僅調控區域性和短期性市場波動。戰略調控則是從整個房地產市場出發,制訂房地產長期發展規劃,實現房地產業與城市化的協調發展。

戰略調控有利于協調城市規劃和城市經濟的發展。當前我國城市經濟的發展,只是盲目地追求房地產開發,而忽視城市規劃,造成城市規劃與城市經濟發展不協調。政策調控只是用經濟手段實現資源合理配置,而戰略調控則是用法律和行政手段加強城市建設和城市規劃的約束性,從而更好地協調城市規劃和城市經濟的發展。

2我國房地產宏觀調控主要問題及反思

(1)房地產宏觀調控政策本身的問題。一是房地產宏觀調控政策失靈問題。其一,宏觀調控政策滯后性。宏觀調控政策從制定到實施需要一段過程,包括問題的發現、調控政策的制定、實施。而市場的易變性、波動性會使得政策無法執行,形成滯后性。其二,宏觀調控政策靈活性較差。宏觀經濟政策是面向整體市場,解決短期經濟問題。而房地產市場是區域性較強的市場,易造成部分區域適應性差。即使各地方政府依據中央政策制定地方調控細則,也只是一紙空文。另外,還可能由于政策制定者對市場問題把握不準。其三,宏觀調控政策執行不力。“上有政策,下有對策”,在政策執行過程中,部門利益與地方利益沖突、調控細則歪曲調控政策、政策執行者不作為、政策執行不到位等。二是房地產宏觀調控失效問題。其一,宏觀調控政策經濟約束性失效。宏觀經濟政策主要是因為利用土地、貨幣、財政、稅收政策等對違反市場行為者進行經濟性懲罰。在實施懲罰過程中,會因“尋租”、“招商引資”政策、經濟懲罰力度不夠使得執行大打折扣,造成投資回報遠大于經濟性懲罰,致使政策經濟性約束性失效。其二,宏觀調控政策片面性。綜觀我國已出臺的宏觀經濟政策,皆是針對某個具體問題或現象。其三,宏觀調控政策作用時間短。我國宏觀調控實施后,會在短期內產生一定效果,之后問題會更嚴重,主要是因為宏觀經濟政策僅在短期內影響部分房地產市場主體行為。

(2)房地產宏觀調控引發的問題。一是房地產市場環境問題。其一,宏觀調控使房地產市場經濟環境更加惡劣。一方面宏觀調控使得房地產投機回報率增加,投資炒房和囤房盛行,房地產市場儼然是住房投機市場而非消費市場。特別是大量制造業資本或者其他重要實體經濟資本投資樓市,加劇了市場投機行為。另一方面宏觀調控使得開發商大建高檔住房,而高檔住房成交拉動房價,使得中端房價也跟隨上升,中端住房出現泡沫。因此,調控使得房價越調越高,住房越來越困難,房地產市場環境變得更加惡劣。其二,房地產宏觀調控政策法律環境受到質疑。我國房地產宏觀政策效用大減,2006年的國八條和國六條實施后,房價出現短暫回調后又升到較高水平。使得人們質疑政府宏觀調控政策。多次調控表明,房地產宏觀調控并不能引領房地產市場走向、改變房價走勢及保障中低收入人群的住房權利。二是房地產市場系統問題。其一,房地產市場投機預期高漲。宏觀政策調控使得房價不跌反漲,投機者信心高漲。根據消費者行為理論,消費者(投機者)“買漲不買跌”,于是投機者看漲預期形成,大量投機資本進入樓市,房價越炒越高。其二,我國房地產市場住房投資功能強于消費功能。目前樓市投機盛行,政府宏觀調控不力,使得購買住房主要是為投資而非消費。宏觀調控使得購房者購房越來越困難,消費市場逐漸萎縮,投資市場成為主流。其三,投資者與消費者矛盾更加激烈。一方面是開發商與消費者的矛盾,征稅增加開發成本,而開發商會將稅收納入房價,將賦稅轉嫁給了購房者,房價越高,購房越困難,開發商與購房者矛盾僵化。另一方面是投機者與購房者的矛盾,如為抑制投資,提高稅率,但同時增加了自住、投機購房者的購買成本,可投機者掌握大量資本,并不受其影響,他們只需投資回報率大于銀行或其他投資回報率,就不愿退出房地產投機市場,反而使自住需求減少。結果造成一方面投機者擁有大量空置房,另一方面購房者又買不起房,于是二者矛盾愈演愈烈。

3完善我國房地產宏觀調控新思維

3.1繼續改進和完善我國房地產宏觀政策調控

(1)彌補房地產宏觀調控政策的不足。第一,重視對宏觀調控效果評價,制定更加準確有效的宏觀經濟政策。準確有效的宏觀經濟政策可以解決政策失靈問題,宏觀經濟政策要適時、針對性地執行,嚴格執行制定的宏觀經濟政策。第二,加大宏觀調控政策配套措施,提升宏觀調控執行力。執行力關系到效果與目標的差異。要力求避免執行力大打折扣、宏觀調控政策執行不作為的現象,做到公開、公平、公正執行,努力構建宏觀調控政策監督體系。第三,著重分析抑制住房需求的弊端,積極引導住房需求。

(2)完善房地產宏觀政策調控機制。第一,完善稅收政策調控機制。稅收的重要功能是使收入、生產要素再分配。對房地產征稅,主要應增加住房投資成本,而不是增加住房消費成本。目前我國住房稅收調控既抑制投機,也增加住房消費成本,由此引發住房難問題。因此,很有必要對住房持有和住房流轉交易分別設計征稅。只有增大持有投資住房的稅收成本,才能抑制投資投機行為,即讓投資房地產的收益小于成本,才會抑制投機。第二,完善土地出讓機制,最大限度地為保障性住房建設提供資金支持。我國土地現行的“招拍掛”出讓機制,造成了房價的不斷提高,建議在操作上可以采取商品房等用地沿用現行的價高者得的招拍掛方式,保障性住房的土地出讓而采取應價低者得。商品房等用地最高價招拍掛,可以實現土地效率最大化,并且可將這部分資金再投入保障房建設,以解決中低收入人群住房難問題。

3.2逐步啟動和發展我國房地產宏觀戰略調控

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關鍵詞：國家宏觀調控；房產營銷；瓶頸

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

一、國家宏觀調控政策影響下房地產營銷所面臨的問題分析

自08年全球范圍內的金融危機以來，我國為了實現經濟的增長，出臺了一系列的刺激經濟發展的政策，導致我國房地產市場快速升溫，主要表現為房價的高速度增長，大大超出了我國國民的購買力，產生了許多的社會問題，越來越多的人買不起房子，蝸居現象嚴重，房地產泡沫增加，銀行貸款額增大，嚴重制約了我國經濟的健康發展。我國政府為了保證我國經濟健康、快速、穩定持續的發展。自我國房地產市場出現問題后，國家開始對房地產市場進行宏觀調控，在土地的使用問題、銀行的信貸問題和炒房問題上開始卓有成效的調控，從中央到地方的各級政府，對房地產市場連打幾套“組合拳”，宏觀調控時間之長，力度之大，政策之廣得到了社會的廣泛認可，在一定程度上改變了房價逐年攀升的問題，但是也給房地產的發展環境帶來了嚴峻的挑戰，同時，國家宏觀政策給房地產的營銷推廣帶來了巨大的銷售壓力。在國家宏觀政策的影響下，我國大中城市的房價上漲受到有效的遏制，也出現了一定的回落。主要體現在投資者在房地產行業的投資增速放緩，投資力度減小，購房消費者在銀行的貸款下降，購房消費者大多對購房持觀望態度，希望房價進一步下降，在房地產市場上，資金的投資和組合結構得到調整和優化，但是對于我國的房地產行業發展來說，國家宏觀政策的有力出臺，嚴重影響了房地產企業的經濟利潤的獲取。

過高的房價本來就增加了房地產營銷的困難，加上國家宏觀調控政策的出臺，房地產企業利潤大幅下降，消費者對房地產投資力度減小和投資速度放緩，導致房地產企業的融資渠道無法拓寬，資本的運行能力也相應減弱，房地產企業面臨著巨大的資金運作困難，導致在政策出臺之前捂盤的房地產開發商巨大的經濟損失，而且一定程度上會影響到房地產行業內部的資金鏈的運作。而房產的營銷推廣上，只有較大的降低房產價格，加大房產促銷的力度，才能迅速的回籠資金，減輕房地產行業所面臨的資金和發展壓力。從某種程度上來說，是以犧牲我國房地產行業的利益從而帶動我國整個房地產行業的房價回落。消費者作為市場的主動力，消費者的消費觀念也隨著國家宏觀調控政策的出臺、房地產行業的競爭規范化逐漸成熟和理性。調查研究表明，在當前房地產市場發展的大的環境下，房地產的價格高低是影響購房消費者的首要因素，其次才會考慮房產所處的位置、環境和交通等影響因素。而且我國房地產行業的發展，沒有打出自己的品牌，從而占有市場。隨著消費者購買房產的逐漸理性化，房產的質量和品牌也是影響購房消費者的一大因素，一個品牌的影響力可以提高產品的價值，也能夠吸引更多的消費者。我國房地產行業在品牌領域的建設重視不夠，在完成一系列的房產項目之后，沒有及時對房產品牌進行連鎖的打造和完善，導致在房產企業低端領域進行競爭，沒有找到新的房產營銷突破口，房產最終會影響房產企業和整個房地產行業的穩定發展。

二、當前國家宏觀調控下的房產營銷推廣如何突破瓶頸

（一）轉變在房地產市場的營銷推廣的傳統模式

隨著社會經濟的不斷發展，我國社會主義市場經濟的初步建立，房地產市場日益變化，尤其是在金融風暴和國家各種政策的影響下，我國的房地產企業受到了新的挑戰。房地產的營銷推廣只有順應潮流、積極的面對挑戰并學習和吸收現代的營銷觀念，創新營銷推廣模式，從而在競爭激烈和惡劣的外部競爭環境下生存和發展，首先需要轉變傳統的營銷推廣觀念，在現代經濟社會中，市場營銷觀念最重要的就是如何處理好企業和顧客及社會的效益，在房產營銷推廣中，要結合市場營銷學的基本理論知識和技巧方法，根據房地產市場營銷推廣的特點，著重對房地產的品牌和物業管理的建設。

（二）國家宏觀調控下的房產營銷突破瓶頸的方法

在房地產市場上的品牌打造，一定要以質量為保證，注意在房地產項目開發和建設上的企業文化宣傳和推廣介紹，這是房地產營銷推廣中往往被忽略的部分，而在房地產項目開發建設的后期和營銷階段，要對客戶提供優質的服務，讓客戶滿意。現實中的許多房地產企業大多的只重視合同前期貌似“一錘子買賣”的工作，這對于我國房地產企業的發展極為不利，只有正確的把握了消費者的消費心理，才能讓顧客滿意，在取得社會效益的同時實現房地產行業自身的發展。需要強調的是，在房地產行業的發展必須要重視品牌的建設。在社會經濟的不斷發展的同時，我國國民的文化素養不斷提高，隨著老百姓對住宅條件改善的需求，對房產的功能性和需求也越來越多，越來越關注房產的文化價值，開始追求高品位。房產企業只有打造出優質的品牌，才能夠滿足人們日益增長的文化需要，需要杜絕“一錘子買賣”的營銷作風。在物業管理的建設上，一定要向購房消費者提供優秀的服務和公共設施，現如今，服務業的比重在整個國家經濟中的分量不斷增加，優質的物業管理服務能夠對房地產的營銷推廣起到極大的促進作用。

三、國家宏觀調控下的房產營銷推廣瓶頸的總結

現代經濟社會中，影響經濟的不穩定因素諸多種種，近年來受到金融危機的影響，我國的房地產行業也受到了極大的沖擊，各種違背經濟運行規律的情況時有發生。國家對房地產行業進行宏觀調控，對我國的房地產行業的健康發展起到了一定的作用。然而，對于房產企業的營銷推廣卻提出了新的要求，隨著人們的經濟和文化素養的不斷提高、房地產市場的不斷的變化等等，向房產企業的營銷推廣提出了新的挑戰。

參考文獻：

[1]焦光旭 《當前環境下的房地產營銷策略建議》[J] 魅力中國，2009(21)

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一、我國房地產業發展與常態化宏觀調控歷程分析

建國后，我國房地產開發模式是計劃經濟體制下的統一建設，開發主體全是政府投資的企業。1984年國家計委和城建部頒布《城市建設綜合開發公司暫行辦法》，明確規定城市建設綜合開發公司是具有獨立法人資格的企業單位，實行自主經營、獨立核算、自負盈虧，促使許多帶有政府職能的開發公司向企業轉變，同時也出現了許多獨立組建的房地產開發公司。自此，拉開了房地產開發市場化的序幕。1990年，國務院頒布《城鎮土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，掀起了房地產開發熱潮，但很快首次房地產泡沫在深圳、海南、北海等地出現。1993年，中央政府開始第一輪緊縮性宏觀調控，房地產泡沫破裂，造成了大量“爛尾樓”和銀行呆壞賬。1993―1997年緊縮性的調控政策落實，使經濟過熱勢頭放緩。

1998年國務院頒發《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，取消實物福利分房，逐步實行住房分配貨幣化。此后，城鎮住房運行機制發生了深刻變化，市場機制在房地產市場中的作用越來越突出，房地產業規模不斷擴大，一批房地產企業在快速成長。2005年全國有7家房地產企業主營業務收入超過50億元；2006年8家企業主營業務超過100億元；到2010年有6家房地產企業主營業務超過500億元，其中一直穩坐“老大交椅”的萬科集團主營業務突破1000億元，該企業近5年來年增長率高于30％。自1998年開始，我國商品房銷售面積和銷售額平均每年增長高于20％，整個產業在快速增長的過程中發生著劇烈的變革，各種宏觀調控政策不斷出臺，根據宏觀調控政策的目的和程度可以歸納為以下四個階段。

1.快速發展與規范土地調控期(1999―2003年)

1999―2000年房地產零售時代來臨，房貸成銀行熱門生意，個人購房比例持續上升。2001年“申奧”成功和“入世”兩大誘因，刺激房價漲幅迅速，炒房之風漸起。2002年7月1日，國土資源部制定的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》開始施行。2003年6月5日，央行頒布震動行業的121號文件《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，規定開發企業申請銀行貸款其自有資金應不低于開發項目總投資的30％，商業銀行只能對購買主體結構已經封頂住房的個人發放個人住房貸款。隨后，8月12日，建設部公布了《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，在要求“加強房地產貸款監管”的同時，“對符合條件的房地產開發企業和房地產項目，要繼續加大信貸支持力度”，與121號文件形成鮮明反差。這表明雖然政府加緊對房地產進行調控，但是部門問的觀點并不完全一致。此時期國家宏觀調控力度不大，主要從規范土地方面著手，可稱之為規范土地調控期。

2.高速發展與收縮性調控期(2004―2007年)

經歷“SARS”后的2004年，土地拍賣和加息兩種調控工具的使用卻伴隨著新一輪房價的大漲。房地產開發熱潮從北京、上海等一線城市轉向內陸城市，房地產企業的全國化擴張發展迅猛，外資和上市開始成為開發商重要的融資通道。

2005年3月，面對不斷上漲的房價，國務院辦公廳下發《關于切實穩定住房價格的通知》(“國八條”)，傳達了對房價上漲過快的憂慮。同年4月，國務院常務會議提出八項措施引導和調控房地產市場(“新國八條”)。

2006年5月，中央政府出臺了“國六條”，揭開了新一輪房地產調控的序幕。隨后，《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》、《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》等文件相繼出臺。

2007年不但延續了前幾年的政策取向，而且在力度上明顯加大。在資金方面，一年內6次上調銀行基準利率、10次上調存款準備金率、提高第二套房的首付和利率；在土地方面，強調節約集約用地、控制大套型商品房、“招拍掛”出讓土地的方式作了重要修改、開展以查處“以租代征”為重點的土地執法百日行動。然而，最大的特點是住宅市場由“重建設”轉為“重保障”，標志著本輪調控思路的根本性轉變。8月13日，國務院出臺《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，旨在建立和完善住房保障體系。

這一時期國家宏觀調控密度加大，調控目的意在收縮房地產過度發展勢頭，但收效甚微，房價一路攀高。

3.“先抑后揚”調控期(2008―2009年)

2008年1月到8月，國家繼續從地根和銀根(共5次上調準備金率，從年初的14.5％上調至17.5％)兩方面嚴控房地產市場。2008年9月，受全球金融風暴影響，房地產市場出現低迷，并對經濟增長產生了一定影響。因此，各級地方政府陸續推出了包括減免稅收、購房補貼等多條“救市”措施。特別是11月9日中央政府明確宣布對宏觀經濟政策進行重大調整，實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，更加明確了房地產市場擴張型宏觀調控的政策方向。2008年12月17日國務院辦公廳下發《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，進一步全面促進房地產市場健康發展。2009年1月，四大國有銀行宣布2008年10月27日前執行基準利率0.85倍優惠、無不良信用記錄的優質客戶，原則上都可以申請七折優惠利率。同年5月，國務院的《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20％，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30％。這是自2004年以來執行35％自有資本金貸款比例后的首次下調，已恢復到1996年開始實行資本金制度時的水平，預示著緊縮了數年的房地產信貸政策開始“松綁”。本輪調控從“嚴控”到“救市”思路的根本轉變，有效刺激了房地產市場的復蘇，可稱之為“先抑后揚’調控期。

4.“史上最嚴厲”調控期(2010年至今)

在鼓勵住房消費及寬松貨幣的“救市”政策刺激下，2009年房價飛速上漲，沉寂了1年多的土地市場再度火爆，開發商瘋狂拿地，各地“地王”頻現。2009年底、2010年初國家果斷出臺調控措施，如“國四條”、“國十一條”、“提高存款準備金率”等，限制投資、投機購房需求，支持自住需求，調控住房的消費結構，加大住房保障力度。2010年，一輪又一輪調控政策出臺之后，抑制了部分需求，大多數城市成交面積同比下降明顯，但部分一、二線城市20％～47％的房價年度漲幅，依然無法達到“遏制部分城市房價過快上漲”的調控要求。在此背景下，2011年初有史以來最嚴厲“國八條”政策出臺。“國八條”在深化“促供應、

抑需求、調結構、重監管”這一縱向基本調控思路的同時，又在橫向調控思路上明確了調控政策落實結果的“問責制”。但時至今日，個別城市房價仍不降反升，從全國范圍來看宏觀調控政策尚未達到預期目的。可以預見的是，未來一段時期各種調控政策還將陸續出臺，房地產業的宏觀調控將常態化。

二、房地產業宏觀調控常態化思考

1.宏觀調控常態化是房地產市場失靈的保障

房地產“市場失靈”是一個全球性的難題，不少發達國家在經濟發展過程中也經歷過使用各種宏觀調控工具來規范房地產業的發展，如利用利率杠桿抑制房價、加大稅收力度抑制投機、直接采用行政和法律手段查處違法亂紀行為、堅持增加“小戶型低價房”供應、建造“廉租房”和提供補貼為中低收入者提供住房保障等。我國房地產業發展時間較短、發展速度較快，出現各種問題在所難免。各級政府、房地產開發企業、投資者和購房者必須認識到國家對房地產業的宏觀調控是社會經濟和房地產業健康發展的需要，調控形式將趨常態化。調控不僅僅注重蕩平短期“房價上漲”問題，更要力爭避免房價的大起大落，保持房地產市場的穩定持續發展。

2.宏觀調控常態化下地方政府角色轉換

中央出臺各類房地產宏觀調控政策，地方政府負責實施。我國現行稅制和政績考核決定了地方政府熱衷于以地生財，通過招拍掛不斷推高地價，從而獲取更多的經濟政績和財政收入。在國家房地產宏觀調控直接影響地方財政收入的情況下，地方政府對中央調控政策的積極性和執行力度對調控效果產生很大影響。不難解釋，2008年底中央宏觀調控刺激房地產市場立竿見影，房地產市場迅速繁榮，而2010年宏觀調控欲抑制房價上漲，卻收效甚微。因而，如何使地方政府與中央宏觀調控目標一致，有必要從土地拍賣收入、稅收、地方政府政績考核等方面做出角色轉換。

3.建立客觀的住房信息系統和科學的房地產市場預警、預報體系

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關鍵詞:房地產市場；政府；宏觀調控

0引言

從20世紀90年代開始，我國的房地產市場開始迅猛發展，推動了國家GDP的增長，增加了政府的稅收，同時也極大的提高了人們的生活質量。但是在房地產業發展的過程中，也出現了許多的問題，比如開發商惡意炒房抬高房價，增加了人們的生活成本。為了讓我國的房地產市場健康、持續的發展，國家開始對房地產市場進行宏觀調控。但是由于多方因素的影響，政府的宏觀調控政策并沒有達到預期的效果。分析其原因，主要是因為政府在進行宏觀調控的時候，大部分是使用經濟學思想來進行宏觀調控的，對國家法律法規調整的重視程度不夠。國家的宏觀調控一定會引起房價的波動，而房價的波動又會極大的影響市場的穩定，激化顧客和地產商之間的利益沖突，很容易產生法律糾紛。近年來頻繁的商品房交易糾紛正是反映了這一問題。

1我國房地產市場宏觀調控政策分析

我國進行房地產市場調控的根本目的是為了實現房地產市場的持續發展，宏觀調控政策也經歷了從強制性干預的直接調控到發揮市場作用的間接調控的過程。在2005年—2014年之間，我國政府相繼頒布了金融貸款政策、土地政策、稅收政策、保障房政策等一系列的政策，對房地產市場的行為進行一定程度的規范。總體上來看，這幾年間國家的宏觀政策調控可以分為抑制鼓勵抑制三個階段。在2005年—2008年間，我國的房價不斷上升，人們的生活成本大幅度的增加，怨聲載道，大量的資本流入到了地產商的口袋之中。政府為了抑制房價的上漲，頒布了一系列的政策。

1．1金融貸款政策

國家規定，從2005年3月17日起正式取消住房貸款的優惠利率。個別區域的首付金額從總額的20%提高到30%。同時，在利用房貸購買住房之后，如果還要購買第二套，首付占比應該高于40%，貸款利率至少要為標準利率的1．1倍。如果房屋面積大于90m2，那么要繳納30%的首付款。如果房屋面積小于90m2，那么要繳納20%的首付款。

1．2稅收政策

2006年5月，國家規定，如果個人將購買時間小于5年的房子向外出售，就需要繳納全額營業稅。如果企業出資為個人購買房屋，則需要繳納個人所得稅。在2008年—2009年間，美國的次貸危機嚴重影響了我國的房地產市場，為了擴大內需，政府開始頒布一系列的措施來扶持房地產市場的發展。中國人民銀行將個人住房公積金的貸款利率和一年期貸款基準理論全面下調。同時將個人房貸的首付比例固定為20%，貸款利率的最低限額調整為基準利率的0．7倍。國家宣布，從2008年11月起免征土地增值稅，個人銷售住房或者購買住房不再需要繳納印花稅。首次購買90m2以下的住房時，契稅稅率調整為1%。在2009年—2015年間，我國的房地產市場再次爆炸。房價飛速上漲，造成了大量的房地產泡沫，政府為了抑制我國的地產泡沫，又頒布了一系列的政策來抑制房地產市場的發展。調控政策繁多而且力度也越來越大，同時對房地產市場的監管力度也在不斷加強。從整體上來看，雖然我國的房地產市場調控非常頻繁，但是房價并沒有出現下降。在政策抑制時期，我國的房價也并沒有出現長期下跌的趨勢，只是放緩了增長速度。一段時間以后，房價又會開始上漲。宏觀調控效果并不好。

2宏觀調控政策存在的問題及社會影響

我國政府在進行宏觀調控的時候，更多的是從經濟學的角度來進行思考，而忽略了對法律法規的調控。所以，在進行宏觀調控的同時，法律問題頻發。我國的法律體系包括憲法、法律、行政法規、部門規章、地方性法規、自治條例等等，種類繁多。但是政府的宏調調控政策并不隸屬于任何法律制度之內，而是政府對市場的管理行為，是一種政府行政行為。但是，即使是政府的行政行為，也要具有相應的法律基礎。以“限購令”為例，我國的法律體系中并沒有可以支持“限購令”的法律規章，而且“限購令”本身也與我國的憲法內容出現了沖突。我國憲法規定，每個公民都享有平等權，而限購令對不同戶籍的公民進行區別對待，限制了公民平等購房的權利。除了法律問題之外，宏觀調控政策本身的合理性也存在一定的問題。雖然宏觀調控政策是政府處于某種目的而頒布的，但是在政策落實的時候存在很多不規范不合理的地方。比如，和法律法規相比，國家宏觀調控政策變動過快，非常的不穩定。在房價上漲時進行抑制，在擴大內需時又進行鼓勵，這種劇烈的變動加劇了房地產市場的不穩定，侵害了大量公民的利益。而且，我國的房地產調控政策的生效時間短，在頒布之后就立即進行施行。而房產交易本身就是一件漫長的過程，宏觀調控對正處于交易期之內的房產交易造成了巨大的影響，導致大量的違約現象發生。

國家的宏觀調控政策也對社會造成了巨大的影響。比如“退房潮”和“假離婚”問題。在2010年，國家對房地產的抑制力度不斷加大，許多城市的房價出現拐點，房價的降低引發了許多業主的不滿，在全國很多城市都爆發了業主與地產商沖突的事件，甚至有很多業主采用暴力維權的方式要求地產商支付自己的損失，很多的業主紛紛要求退房，引發大范圍的“退房潮”。發生這種事件的主要原因就是房價的大幅度下跌導致很多業主的資產大幅度的縮水，很多的業主一夜之間損失幾十萬甚至近百萬。“退房潮”加劇了業主和地產商之間的矛盾，也加劇了人們對政府的不滿情緒，嚴重影響了社會的和諧與穩定。“假離婚”也是政府在進行宏觀調控過程中爆發的一個大規模。我國在頒布限房令、限貸令的時候，大多以家庭為單位，很多的人為了能夠獲得更多的貸款資格和購房資格，便以假離婚的方式來脫離政府的管控，導致離婚潮的發生。在假離婚之后，很多的家庭假戲真做，導致家庭關系的破裂，影響了社會的和諧穩定。假離婚行為嚴重影響了國家政策的落實，侵害了弱勢一方的利益，是一種侵害國家利益增加自己利益的行為。而且離婚也會激化夫妻雙方之間的矛盾，對家庭環境的和諧程度造成了巨大的影響，對夫妻的子女及父母造成巨大的影響。

3對完善我國宏觀調控政策的建議

我國宏觀調控政策的主要問題就是對法律法規的調控力度不足，所以國家在進行宏觀調控的時候，也要密切的注意到這點。

3．1加大對法律法規的調控

宏觀調控政策與我國現有的法律體系產生了巨大的沖突，嚴重影響了政策的合法性以及公信力。想要緩解這種狀況，國家立法部門應該加強對現有法律體系的調整，減少宏觀調控政策與法律體系的沖突，給國家的宏觀調控建立法律基礎。

3．2加大執法力度

法律能否發揮其自身的作用最主要的就是執法力度的強弱。當前我國的宏觀調控政策不能發揮作用很大一部分原因就是執法力度不夠所引起的。房地產管理部門應該及時的修改商品房買賣合同以使其與國家政策相匹配，盡可能的減少買賣糾紛的發生。

3．3完善司法體系

政府的宏觀調控政策是基于我國社會主義發展狀況而做出的，對我國的健康發展具有非常重要的意義，司法部門在進行司法審判工作的時候，必須要站在社會總體發展的角度上，與國家的宏觀調控政策保持一致，推動社會的健康發展。

參考文獻:

［1］劉寅，朱莊瑞．新常態下我國房地產市場變化分析與調整思路［J］．現代管理科學，2016(7):73-75．

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關鍵詞：我國房地產市場；調控政策

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）06-000-01

一、問題的提出

從2006年開始，中國的樓市又出現了新一輪的調控，但是從全國角度上進行分析，房地產市場的活躍度盡管有一定程度的下降，但是價格卻還是沒有較為顯著的回落。2006年7月份，國家統計局公布了兩組數據：上半年，全國完成房地產開發投資7694.59億元，與之前相比較有24.2%的增長率；70個大中城市房屋銷售價格與之前相比較有5.6%的增長率，漲幅回落3.3%。盡管上半年的房地產開發投資增幅與之前城鎮固定資產投資增幅相比較低31.3%，但是房地產開發投資還是一直處于增長趨勢；盡管商品房價格的漲幅總體較為緩慢，但是還是有很多城市房價還處于上漲狀態，2006年6月，全國70個大中城市房屋銷售價格與之前相比較有5.8%的增長率，總體上漲0.7%，與之前環比漲幅相比較基本上持平。有些城市房價上漲速度還是比較快的，8個城市新建商品住房價格與之前漲幅相比較，已經有10%的增長率，19個城市月環比漲幅超過1%。

不管是一個單位，還是個人，面對一個項目，不管是大是小，都與大量的市場調研和實證分析論證、實施中的實時監控和時候的評價存在著密切的關系。若是把房地產經濟政策作為一個項目進行考慮的話，作為政策的制定者，面對比單個項目更宏觀更復雜的市場，就需要開展系統和準確的實證性分析、可行性論證以及政策效果的分析和評估。在這個過程中，精確的統計數據是必不可少的一個重要部分，對分析手段和測算工具實施定量化，運用相關專家和智囊團實施科學分析論證。只有這樣，宏觀調控政策才能夠具有科學性和合理性，從而使調控經濟發揮最大化作用。

二、房地產宏觀調控政策存在的問題

從2003年開始，國家針對房地產市場的發展制定出一系列的宏觀調控政策，其中包含土地政策、金融政策以及稅收政策等等。這些政策盡管獲得了一定成效，但是在具體政策的制定和執行方面還是存在著一系列的問題。

（一）土地政策

中國的基本國情是人多地少，土地資源較為缺少，所以，嚴格控制土地開發規模、提升土地利用效率已經是中國一項長期國策。而土地作為房地產市場發展的重要條件，也是引導房地產開發投資方向，促進商品房供需平衡的基本條件和依據。所以，土地政策就成為最為直接、最為現實的調節房地產市場的宏觀調控政策。但是在土地政策的實施中還存在著各種問題。

（二）金融政策

金融政策主要體現為房地產開發項目資本金比例的提升、商業貸款利率以及個人住房貸款利率的上調，它主要有兩個目的：第一，抑制房地產開發投資，使金融風險降低；第二，待機炒房投機現象，使商品房投資需求得到抑制。但是，在執行過程中，這兩方面的目標并沒有得到全面的實現，反而又出現了新的問題。

（三）稅收政策

在2009年，來自房地產業的稅收收入在全國總稅收收入中占有20%的比例。地方財政收入的增加和經濟發展對于房地產業的依賴性也比較大。所以，最近幾年，在經營城市理念的驅動下，各級政府通常都會選擇開發房地產。這也是中央各項宏觀調控政策不能有效落實的根本。

三、對房地產市場調控的政策建議

（一）地方政府要樹立長期整體的發展理念

政策的具體落實和執行者就是地方政府，在保證政策實施方面發揮著極其重要的作用。地方政府不夠長遠的發展觀和政績觀是促進房價飆升的主要因素。解鈴還需系鈴人，當前房地產市場宏觀調控能不能順利進行重點就在于地方政府能不能規范自身行為。地方政府應該在落實發展觀的前提下，定位房地產業，將為中低收入家庭提供價廉物美的住房作為基本原則，作為宏觀調控的起點和歸宿。地方政府官員一定要站在片面追求GDP的經營理念和政績觀的角度逐漸相改革中低收入者和進城打工族的居住條件的方向進行轉變。針對那些的行為進行嚴格查處，對那些投機炒作的行為進行嚴厲打擊，嚴厲處罰那些故意預期不開發的企業或者故意持倉惜售的企業，對其所囤積的土地要無償收回，或者通過稅收杠桿的方式使其得到一定程度的制止。

（二）規范房地產開發行為

1.嚴格實施土地使用權招投標。通過立法確定城市規劃的法律地位，保障土地使用結構的合理性，從土地源頭著手，規范土地市場。完善土地招標拍賣制度，實現國有土地使用權交易的公開、公平、公正。

2.培育健康的房地產中介市場。中介機構要增強規范經營意識，拓展和深化業務范圍，積極提高員工素質，以優質服務贏得市場的廣泛認同。

3.加大廉租房建設力度。在增加住房有效供給的基礎上，要把廉租房建設擺上重要的議事日程。特別是在目前房價正高的情況下，更要注重滿足普通百姓的居住需求，從社會和諧的角度出發，對廉租房建設作出制度性安排。2005年我國的住宅私有化率達到了 81.62%，遠高于美國的 68%，法國的 55%，荷蘭的 50%。根據法國政府去年公布的一項法令，所有市鎮必須保持 20%以上的住房是廉租房，以保證“低收入者也能住上好房子”。廉租房制度為法國的社會穩定，抑制房價上漲起到了十分積極的作用。

參考文獻：

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篇9

關鍵詞：利率調控;房地產投資需求;利率市場化

一、我國房地產市場的發展

1998年6月，國務院頒布了《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住宅建設的通知》，明確提出了停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化的政策。這是我國住房分配制度的一次重大改革，表明了住房實物分配制度的終結，具有重要意義。1998年房改以后，商品房銷售價格呈不斷上漲的趨勢，隨著供給和需求的快速增長，房地產業對GDP的貢獻度也持續增加，2016年達到6.5%，成為拉動國民經濟增長的一支重要力量。然而，房地產業成為中國新的經濟增長點的同時，也給我國國民經濟健康發展和社會生活帶來了隱患。為此，政府先后出臺了一系列宏觀調控政策。貨幣政策是宏觀經濟調控的重要手段之一，而利率政策作為一項重要的貨幣政策調控方式，在對房地產市場的調節中成為重要的選擇。然而，利率政策能否有效作用于房地產市場呢？

二、利率對房地產市場的影響

1.利率對房地產供給的影響

利率對整個國民經濟的運行具有重要的調節作用。利率的波動反映市場資金供求的變動狀況，利率的調節對房地產市場的影響具有倍數效應，因此小幅度的利率調整可能造成房地產市場的巨大變動。當貸款利率上升時，房地產企業融資成本增加，獲得的利潤會減少，因此削弱了開發商的積極性，從而引起供給量相對減少；當貸款利率下調時，房地產企業融資成本減少，獲得的利潤會增加，因此提高了開發商的積極性，從而引起供給量相應增加。

2.利率對房地產需求的影響

房地產兼具消費和投資兩種屬性。一方面，房地產具有耐用消費品屬性。房地產作為消費品，同時房地產使用周期長，各種建筑物相對于其他商品來說，使用年限較長，房地產可以一次或多次投入市場流通，產權頻繁轉移，因此，房地產是耐用消費品。另一方面，房地產具有投資品屬性。房地產價值量大，是很多企業和團體重要的財產，是其進行資本經營、融資的重要手段。房地產成為社會重要的投資品及家庭投資、保值的主要工具。因為房地產兼具消費和投資兩種屬性，所以對房地產的需求可分為消費需求、投資需求和投機需求。消費需求是購房者購房主要用于居住，這是房地產消費屬性的具體體現。從消費型購房者來說，當存款利率較高的時候，他們一方面會把大量閑置資金存放在銀行以獲取利息收入，另一方面，貸款利率提高意味著月供增加，還款壓力增大，他們或許會推遲購房需求，此時購房需求得到抑制。投資需求和投機需求是購房者購房主要用于投資或出租，主要目的是賺取收益，這是房地產投資屬性的具體體現。從投資需求和投機需求型購房者來說，利率提高意味著購房的機會成本提高，一部分投資投機資金會退出房地產市場，投資需求和投機需求得到抑制，同時減少了房地產市場的波動幅度。

3.利率對房地產價格的影響

利率的上升和下降與房地產價格的波動息息相關。房地產的價值是房地產未來預期收益的現值和。房地產價值不同于房地產價格，房地產價格圍繞房地產價值上下波動。但是，從長期看，房地產價格反映了房地產價值，因此，房地產價格可以近似代表房地產價值。房地產價值與折現率負相關，假設每期未來預期收益不變，折現率越高，房地產價值越低；折現率越低，房地產價值越高。而折現率與利率正相關，利率提高，折現率也要提高；利率降低，折現率也會降低。房地產價格與折現率成反比，折現率與利率成正比，因此利率與房地產價格成反比，利率上升或下降會使房地產價格下降或上升。綜合分析結果是，房地產價格與利率呈相反的變化方向：利率下降，房地產價格會上升；利率上升，房地產價格下降。

三、政策建議

1.發展房地產投資信托，保持房地產市場供給穩定

我國房地產開發商主要依靠銀行貸款來進行房地產投資開發，這種方式能很快促進房地產市場繁榮，但也會帶來房地產過度投機，造成房地產業過熱，同時，也加大了銀行業壞賬呆賬的風險。房地產投資信托在擴展房地產融資渠道、加強房地產貸款流動性、拓寬居民投資渠道等方面都有著積極的作用。因此，發展房地產投資信托，拓寬房地產融資渠道，有利于充分發揮市場機制來促進房地產的穩定。

2.加強對房地產市場需求的調控，穩定房地產價格。通過分析我國房地產市場宏觀調控效果，發現對房地產供給調控效果并不明顯，調控房地產需求方比調控供給方的更加有效。這主要是因為信貸利率的上升或下降是價格信號，直接對公眾的購房或資產決策構成影響。而對于供給調控中的主要手段土地政策來說，雖然房地產調控政策在理論上總是試圖平抑土地價格，但實際結果卻往往是進一步加大了供求矛盾，并進一步因需求未被抑制而擴大了土地的投機價值。因此，未來我國對房地產市場的宏觀調控應該是供需兼顧，并側重調節房地產的需求。

3.加快推進利率市場化改革進程

我國要加快利率市場化的改革，建立合理的市場化利率機制。只有具有順暢的利率傳導機制及規范的房地產市場，利率政策對房地產市場調控效果才能顯著。要使利率能夠真正反映市場資金的流通變化，提高利率傳導機制的有效性，必須加快利率市場化改革，逐步放寬對貨幣市場的限制，盡快形成以市場資金供求為基礎，以中央銀行基準利率為引導的利率體系。

參考文獻：

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篇10

關鍵詞：房地產市場 宏觀調控政策 法治 國家干預

近年來，隨著我國經濟的不斷發展，房地產行業已成為地方財政的重要收入來源。2013年，新的“國五條”房地產調控措施正式出臺，但是，經過近兩個月的實行，“新國五條”在各地區效果并不明顯，不少地區甚至名存實亡，暴露出地方政府在房產調控方面與中央存在很大的分歧。這一方面指出了目前房地產調控面臨的困境，另一方面也反映了我國房地產調控政策的不足，中央調控政策在操作性和靈活性上存在諸多問題，房地產調控無法真正落到實處。

我國目前的國民經濟中，房地產主體為了追求利益的最大化加之市場信息的不對稱導致房地產市場經濟法律十分混亂。從經濟法的視野審視，解決這一問題的關鍵在于法律制度的完善和社會管理模式的升級，在市場經濟不斷發展的今天，房地產市場宏觀調控法制化已勢在必行。只有將經濟法理念運用于地產調控的實踐之中，為政府職能轉變提供合理性建議，同時從金融、稅收、土地等各方面對房地產市場進行宏觀調控，才能有效保證房地產市場的健康與穩定發展。

1、“新國五條”政策實施效果的現狀及評析

因次貸危機之故，中央2008年出臺的“4萬億”救市計劃中相當一部分流入了收益快、操作空間大的房地產行業，導致中國房地產自2009年一直處于“高燒不退”的現狀，房價居高不下。由于地方政府已經習慣于“鋼筋水泥”式粗放型經濟增長方式和高度依賴土地出讓金的政府財政體系，國務院相繼出臺的“國十一條”、“國十條”等房地產調控措施并未抑制房價飛漲的態勢。在面對“越漲越調、越漲越調”的外部質疑時，政策制定者不得不再次重拳出擊，彰顯決心，“新國五條”正是在這樣的大背景下產生的。然而，其實施一年來，雖然較之前限購、限價、限貸力度更大，但目前看來，房價調控目標、問責制等直接目標似乎并沒有對市場有所影響。從一線城市房價來看，北上廣深四大一線城市在全年房價同比漲幅中位居前列。根據國家統計局的數據，從2013年9月開始，四城市的新建商品住宅價格同比漲幅已經連續4個月超過20%，大幅領先二線城市。而從2013全年來看，除了一季度的同比漲幅低于10%，顯得較為溫和以外，從4月開始，四大一線城市房價可謂高歌猛進，每月同比漲幅幾乎以平均2個百分點的速度遞增；在抑制“地王”出現上，國五條的目標亦未得到充分體現。據不完全統計，從“新國五條”出臺至今，北上廣深一線城市，陸續共誕生了13個“地王”，土地出讓金總額高達750億元。地王項目的入市一定程度上拉升了周邊樓盤的價格；在“新國五條”的具體實施過程上，也有瑕疵存在。“新國五條”細則雖然在限購、限貸、個稅、限價等方面明顯升級，尤其是二手房轉讓按照20%交納個人所得稅，影響面甚大。但后來各地出臺的地方細則中，并沒充分反映“新國五條”細則，此外，政策里面提到的問責制，在實際操作中，也沒從嚴執行。

2、“新國五條”空調的原因分析

2.1、中央與地方的調控目標不一致

中央政府作為全體公民的“管家”，應以全體國民的利益為制定政策的出發點和落腳點。房地產業作為國民經濟的重要組成部分，應符合中央政府的經濟調控目標，通過房地產業健康發展，促進全國經濟的平穩增長。在保證經濟增長的同時，中央政府使各地協調發展，縮小地區差異。中央政府在房地產調控過程中最為重要的任務是解決中低收入者的住房問題。

相比中央政府，地方政府在房地產調控中的訴求要簡單得多。我國現行對地方官員的考核主要以經濟增長作為主要指標。地方官員為求顯眼的政績，往往青睞于房地產開發商。房地產業具有投資額巨大、迅速拉升國民生產總值、帶動其他產業的發展的多重“功效”，有利于地方宮員升遷。最重要的是，地方政府對土地財政存在依賴感。根據我國現行土地制度規定，土地出讓金的大部分歸地方政府，地方政府更多地依賴于土地出讓收入來解決財力不足的困境。所以，在房地產調控過程中，地方政府控制房價的意愿并不強烈。

由于中央政府與地方政府在房地產宏觀調控中利益訴訟不同，中央政府控制房價的政策常被地方政府化解。例如中央政府在2008年底為應對金融危機刺激房地產的措施，被地方政府層層加碼，結果擴大了對房地產業的支持力度，使中央政府的調控政策得不到執行，房地產調控達不到預期結果，淪為“空調”。

2.2、調控手段失當

從目前的調控手段來看，政府頻繁的使用行政手段，過多的用行政命令直接干預房地產市場，從長期來看不利于房地產市場的穩定和健康發展。

由于調控政策的出臺缺乏法律程序，也由于部委之間缺乏協調，各自為政，宏觀調控政策內容往往相互沖突，缺乏應有的統一，喪失了政策文件的權威性。一部關于宏觀調控的基本法出臺，從實體和程序兩方面規范宏觀調控，是解決房地產調控這些問題的根本。沒有一套完備的房地產調控基本法律制度體系和應有的宏觀調控的法律規則，導致具有預見力和預防的措施、政策少之又少，房地產調控會往往陷入一種落后的事后補救狀態，疲于應付，調控效果難以達到預期的目標。

房地產市場何時出臺何種稅收政策，可以說屬于牽一發而動全身，我國房地產稅收政策的不確定性甚至被人稱道：因為不確定，使投機者不敢輕易入市，從而達到調控目的。這完全混淆了政府和市場的關系，市場競爭過程中，政府需要做的是提供確定的公共服務，包括法律、政策。政府提供的法律、政策必須是公開的、確定的，市場參與者才能對自己的行為作出正確的判斷。

2.3、法律體系不健全

2.3.1、房地產產權制度不健全

一是土地產權制度不健全。在現有的土地使用制度之下，由于產權流轉受到很多限制，不能實現土地資源的優化配置，土地入市交易成本較高。由于房地產開發活動中，土地價格是帶有基礎性作用的，高成本的土地價格終究要通過房地產市場價格表現出來。二是城市基礎設施產權制度不健全。城市經濟是一個綜合的有機體，其中的任何一個行業和部門都與其他行業和部門有著密切的聯系。房地產經濟的發展，涉及到城市交通、城市公共事業管理等眾多部門和行業。這些部門和行業的利益造成房地產業開發成本上升。這種現象從表面上看是由于房地產業與配套部門關系混亂的結果，實際上是城市基礎設施產權制度不健全、產權關系混亂的表現。

2.3.2、房地產價格的形成和調節機制不完善。一是房地產生產環節分攤成本較大；二是房地產生產領域產業化程度不高，本身生產成本居高不下；三是房地產企業經營的目標是追逐壟斷利潤。房地產價格的形成過程中的不合理因素造成價格偏離價值。在消費領域，企業處于有利地位，消費者處于不利地位，使定價權明顯偏向有利的方面，從而進一步損害消費者的利益。

在我國，由于本身的法律體制還不健全，房地產市場也缺乏相關的法律進行調控。相較于西方國家而言，我國的法規條文針對性不強，對房地產經濟活動各個環節乃至細節問題都規定不明確，因而落實起來比較困難。

3、國外地產調控的經驗和啟示

近半個世紀以來，世界各主要經濟體的房地產市場都在在經濟發展過程中幾乎都面臨過或正面臨著“房價過高、市場失靈”的難題。由于房地產市場具有壟斷競爭性、周期性和外部性等特點，市場失靈問題較為嚴重，需要政府及時有效的宏觀調控。本節以美國、德國、日本等發達國家為例，試圖發現和歸納各國在房地產市場調控實踐過程中的經驗和特點，并在海外各國經驗和特點的基礎上，進一步提煉帶有規律性的共性內容。這些帶有規律性的共性特征的啟示，對指導我國房地產市場調控實踐有著現實的意義。

3.1、較為完善的法律和行政法規

國外地產調控較為成功的國家十分注重相關法律的建設，從制度上對國家的宏觀調控政策給與了保證，推動調控的法制化進程。

美國的房地產調控的主要特點是調控的法制化，其以穩定房地產市場為主要目標，圍繞國民的住房保障、房地產市場監管、房地產金融管理、土地供應等方面展開立法準備。從上世紀三十年代開始，美國通過聯邦立法，相繼出臺多種法律法規，重要的法規有《住宅法》、《城市重建法》、《國民住宅法》、《住宅與城市發展法》和《住宅自有者貸款法》等。除此之外，各州政府也相繼對操作辦法和操作模式做出了細致的方法，為法律施行提供了制度保障。

同樣，我們的近鄰日本也在這方面做出了榜樣。日本尤其注重完備的住房組織和統一的政策體系的建立。立法機構相繼出臺《住宅金融公庫法》（1950年）、《公營住宅法》（1951年）、《日本住宅公團法》（1955年）、《城市住房計劃法》（1966年）等法律，其條文具體細致，針對性和可操作性強，執行過程中很少有因法律模棱兩可問題引發爭議；與之相配合，日本政府也建立一系列機構和法規，落實住房建設規劃。借助日本住宅金融公庫、公營住宅、公團住宅等金融和社會機構，針對住宅絕對困難人群、比較困難人群采取直接救濟、間接救濟、直接供應、租金補助等辦法相結合，著力解決國民住房問題。

3.2、政策的連貫性較強

事物的發展進步需要我們持之以恒的不斷努力。國外地產調控政策經歷了一個由淺到深、由表及里的漸進過程。難能可貴的是其在政策的實施過程中較好的較好的繼承了以往的政策和經驗，在繼承中發展，在發展中進步。

日本作為一個資本主義國家，卻大量地借鑒了社會主義國家經濟發展模式，注重運用國家力量集中調動資源發展經濟。日本政府特別注重住房建設規劃的編制和指導，從1966年到2005年，先后制定八次住房建設五年計劃，根據不同的時代背景，提出各階段的建設目標、規模、標準和措施，明確保障性住房的比例，從“一五”到“八五”分別為40.3%、40.1%、40.7%、45.45%、49.25%、50.68%、48.29%、50.78%。在日本各界的不懈努力下，日本的住房市場經歷了二戰前的個人建房到二戰后公有供應，再到現階段逐步走向市場化的轉變。

相較于我國“十年九調”的房地產政策，國外的地產政策無疑更為穩定。這一方面是由于法律手段固有的穩定性所致，另一方面也表明了在政策制定前，我們應從長遠著手，對市場進行科學合理的預期，避免出現“頭痛醫頭，腳痛醫腳”的狀況。

3.3、嚴格的房地產租賃和交易管制

從二戰對德國的國民經濟和住房造成了巨大破壞，到1991年兩德統一后住房狀況混亂，再到現在相對穩定的房地產市場，德國政府一直致力于房地產市場調控，穩定房地產價格。德國房地產市場卻保持了較長時間的穩定狀態主要歸功于政府對房地產市場嚴格的管制和引導措施。

在戰后住房短缺時期，德國制定了房租管制政策，要求各地政府按照不同情況制定相應的指導租金水平，作為住房出租人和承租人確定住房租金的參考價格。之后，隨著德國經濟狀況的好轉，各地方政府逐步以租房補貼制度取而代之來執行保障居民住房的職能。在德國，有《房租價格法》、《住房中介法》等法律法規對房租市場進行管制。此外，在德國大多數城市，住房管理機構、租房者協會、住房中間商協會等機構根據對各種住房的綜合評估，制定出各類住房租金價目表，房屋租賃者和承租人必須在這個價目表規定的浮動范圍內確定具體的房租水平。

德國政府對房地產交易市場日常管制與監督也相當嚴格。德國制定了一整套法律并設立了一系列政府部門對不動產交易進行監督和管理。房地產法律主要有《聯邦建筑法》、《聯邦規劃法》等，并且各州也有相關的法律法規。政府部門主要是對房地產交易的結果進行監督，如交易結果必須經公證處認證方可得到認可，并且公正處開出的《地產公證合同》必須經土地注冊局注冊方可有效。這些監督行為主要是為了規范房地產交易市場的秩序，保護當事人的權益。政府通過嚴格的房地產交易管制，特別是土地流轉基準價格的制定，可以有效杜絕房地產市場上不正當的交易行為，并保證房地產價格在合理的范圍內浮動。

總體而言，我國地產調控政策和發達國家還存在一定差距，因而吸取國外調控政策的有益成果，取其精華去其糟粕，對于我國的地產調控意義重大。

4、國家宏觀調控與具體法律政策相結合的制調控機制的探索

4.1、加強宏觀調控，制定和完善相應市場規則

在市場經濟不斷發展的今天，房地產行業作為目前我國經濟的重要組成部分對我國經濟的穩定與發展具有關鍵作用。這就需要國家運用宏觀調控這“只有形的手”，將房地產宏觀調控的關注點放到相應市場規則的制定與完善方面，為我國房地產市場的發展提供一個科學的制度性框架安排。

所謂的宏觀調控是指我國經濟體制改革過程中形成的有特定含義的概念，是政府為了促進國民經濟協調、穩定和發展，依法調整運用其掌握的某些經濟變量和行政權力，來影響市場經濟中各種變量的取值，從而影響微觀經濟行為的政策過程。而它在房地產行業中主要表現為國家憑借經濟、法律和行政等調控手段，從宏觀上對房地產市場進行調節和控制，以促進房地產市場在供需總量和結構上的優化與平衡，實現房地產與國民經濟的協調發展。

4.2、協調中央與地方利益博弈，增強政策執行力

面加快政府職能的轉變，協調好中央和地方的利益分配，最大限度的擺脫地方政府對土地收入和房產收入的依賴性。一方面中央制定政策前要進行充分調研，在制定原則的基礎上充分考慮政策的落地性，不能只空喊口號，導致地方政府無法施行。也要綜合考慮中央與地方、地方與地方的差異性，在總體原則不變的情況下，賦予地方政府一定的自，增加其主觀能動性。另一方面，地方政府要充分理解中央的政策，結合自身特點進行落實分析。要盡快拿出符合地方特點的解決方案并上報政府，試行階段明確責任、權力、利益分配，同時階段性的上報，配合中央進行政策微調。只有這樣，政府對地產市場宏觀調控的效果才能充分展示，實現一種房產調控的長效機制。

4.3、完善立法，嚴格執法，加強法律監督

由于我國所有制形式的多樣化和市場經濟運作的復雜性，現有的房地產法律、法規尚不能全部覆蓋，在實際執行過程中，又存在隨意性大、多頭管理、部門條塊分割等不規范問題，致使國家的土地資源不能得到很好的整合和合理的利用，出現了一系列的法律糾紛和混亂，因而在抓好宏觀調控的同時，我們還必須完善相關法規政策的完善，將宏觀調控和微觀法律有機的結合在一起，構建一張雙軌制調控機制的藍圖。

項目編號：西南政法大學2013年度本科生科研訓練創新活動專門項目（13XZ-BZX-070）。

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