導語：如何才能寫好一篇新農村土地法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關鍵詞:集體土地所有制;土地流轉;法律保障機制

中圖分類號:DF454文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2009)32-0029-03

一、新時期農村集體土地流轉的政策依據

根據黨的十七屆三中全會《關于推進農村改革發展若干重大問題決定》的基本精神提出,建設有中國特色社會主義新農村,到2020年,農民的人均收入比2008年翻一番,絕對貧困現象基本消除,這是實現建設小康社會奮斗目標的新要求。《決定》同時指出,農村經濟體制更加完善,城鄉經濟社會發展一體化機制基本建立,現代化農業建設取得顯著進展,農業綜合生產能力顯著提高。今后要把國家基礎設施建設和社會事業發展重點放在農村,并確立了農村改革發展的具體目標。特別強調,在新的形式下,用法律的形式規范農村土地流轉的有序進程,使之更加有利于農村現代化經濟建設。

土地是農業的基本要素,黨的制定的土地承包制,是農村改革的重大措施,改變了原來的集體勞動、集體管理、吃大鍋飯、絕對平均的分配方式,在很大程度上調動了農民生產勞動的積極性。隨著農村改革深入發展,解放了農村的勞動力,大批農民工進入城市,不僅加速了工業化進程,也促進了農村現代化建設。土地流轉的出現,正是現代化經濟建設高速發展的必然過程。只有建立相應的適合于土地流轉的法治環境,才能使土地流轉合理、合法、有序。因為早期實行集體所有制的土地承包責任制,沒有更多的土地流轉的形式發生和需求,也就不會產生相關的法律、法規。一切法律、法規的產生皆來自社會發展的實際需要,兩千多年前的《淮南子》指出:“法生于義,義生于眾適,眾適合于人心”;“法者非天墜,非地生,發于人間而反以自正。”[1]事實就是如此,一切法律的需求來自于社會實踐,又反過來作用于實踐,關于土地流轉的法律、法規,也只能是從社會實踐的需求中產生,又用于維護土地流轉的有序與合理,這是科學的結論。

二、農村集體土地流轉的實體法律保障機制

根據我國土地法第10條、第14四條、第15條等的相關規定,確定了農村土地集體所有權的法定概念。但是,從現實來看農村集體一詞大致可以有三種范圍,一是村農民集體;二是村內兩個以上農村經濟集體組織;三是鄉鎮農民集體。顯然這是三個不同級別的又不相統屬的集體概念,至少表現在集體所有權的土地方面是三種集體形式,即具有“村內兩個以上集體”成員資格,還能夠具有“村集體”成員資格和同時具有鄉鎮集體成員資格。

從我國《物權法》第60條①規定可以看出,這三種集體經濟組織的土地所有權的歸屬并不能相互統轄,即村集體、村內兩個以上集體、鄉鎮集體,三者的集體所有的土地,各有歸屬,分別代表了三個(或三塊)不同范圍的土地。因此,集體成員資格的集體范圍也不相同[2]。

(一)關于取得集體所有制土地所有權的集體成員資格的法律規定

集體所有權土地的集體成員資格的獲得,從法律上主要有兩種途徑,一是具有血緣關系的生育,人口生育自然取得集體成員的資格;二是經過法律程序的領養和結婚。其他方式如贈與關系則不能取得農村集體成員資格。另一種變通的取得該土地部分使用權的方式是經過2/3以上村民或者村民代表同意,可以有償獲得一定時限承包、承租或者轉讓使用的權利,這在用益物權中具有相關的規定。但是,從法律上講,承租人、承包人、受讓人等一但具有該土地的占有、經營、收益等權利,有可能成為“永久性”用益物權,那么,取得該集體所有權土地屬于集體成員以外的人,他對該土地的使用權不再發生流轉,就可以成為永久性用益物權的持有者。

(二)農村集體土地的實體權利

1.根據法律規定,出現自動取得土地的用益物權的條件

(1)婚姻。無論男女,只要合法成為土地承包責任制家庭的成員之一,盡管他(她)并不具備本集體所有土地成員資格,無論他(她)有無集體戶籍,只要該戶所承包土地仍在承包期內,就自然具備了該戶對所承包土地的占有、經營、收益權;(2)收養關系的合法成立;(3)合法的土地流轉獲得的該土地的用益物權。可見,土地用益物權是可以無限制的重疊擁有和獲得,從本質上不同于初始階段的土地承包到戶的土地承包制。

2.土地用益物權具有可繼承性

土地承包責任制是按農戶為單位,以每戶人數為基本單位的承包制度。《物權法》第117條規定,用益物權人對他人所有的不動產或者動產,依法享有占有、使用和收益的權利。但是,該農戶具體行使占有權的人,一般為該農戶戶主或當家人。戶主與當家人的本質不同,習慣上,戶主指家中長輩,而當家人則不一定是長輩。兩者在法律上所處的地位是不同的,在土地承包期內,戶主與當家人的繼承地位也是不同的。在當前農村土地承包責任制的狀況下,每戶成員的死亡或者身份變動,均可以形成互相繼承的平等權利。當發生土地流轉時,該戶的權利主張不因戶主或當家人的變更而發生變化。

3.土地用益物權具有可轉讓性

在以每戶為單位的土地承包責任制時,喪失土地所有權集體成員資格,有時并不能使已經承包而且尚未完成一個承包期的土地承包權喪失,一農戶于承包責任制實施之際,如為6口人之家,每人應承包該集體土地一畝,期限為30年或更久。那么,承包責任生效以后,發生人員變化,該6口之家死亡1人,其土地承包期未滿,該戶原承包6畝土地數并不發生改變。一人或幾個集體所有權的成員資格的變化,其用益物權的資格仍然在該家庭(戶),直至該土地承包期完成。

(三)農村集體成員資格的喪失

《物權法》第59條規定,農民集體所有的不動產和動產屬于集體成員集體所有的原則,農民集體所有權的土地為集體成員集體所有的概念,隨其集體所有權集體成員資格的喪失,也同時喪失了對該物權的集體所有權的資格。根據法律規定,農民遇有下列情況之一時,喪失農村集體成員資格:

1.死亡;2.婚姻、收養等屬于法律程序允許的長久或終身脫離該集體時;3.該集體土地全部喪失;4.該集體成員全部永久性遷移;5.經過法定的轉讓程序之后。

以上諸改變,使集體所有權的兩個基本要素之一或全部發生缺失,所以,集體所有權成員資格也隨之喪失。但農村土地流轉在下列情況下,用益物權合法存在,即集體所有權的土地的承包權不伴隨集體成員資格的存在與消失而消失。

1.升學、參加工作(如公務員等);2.服刑;3.農民進城創業,經商,辦實業等;4.參軍;5.脫離本集體并從事本集體以外的農村有償承包土地的耕作、占有、收益;6.從事國有土地的開發利用;7.喪失勞動能力;8.其他原因脫離本集體的不定期因素。

三、農村集體土地流轉相關的程序法律保障機制

1999年1月施行的《中華人民共和國土地法》第二章規定了土地所有權和使用權,其中第8條規定:“城市市區的土地屬于國家所有,農村和城市郊區的土地,除非法律規定屬于國家所有的以外,屬于農村集體所有,宅基地、自留地屬于農民集體所有。”

我國的土地所有權分為兩種,國家所有和農村集體所有。所以,農民和城市居民使用的任何土地,從法律上講,均為使用權,而非所有權。使用權的獲得,必須經過法律程序。即對國有土地,須經國家相關法律程序批準,對農村集體的所有的土地,必須經過集體所有土地的集體成員通過并報上級批準。這一結論,是從法律概念作出的。《土地法》第9條①、第10條②分別作出了具體規定。從規定可以看出,農村土地流轉,是指農村集體所有的土地使用權的流轉。《物權法》對此作出了更加明確的解釋和規定,《物權法》第59條規定:“農民集體所有的不動產和動產,屬于本集體成員所有。”從法律規定中可以理解為,集體所有制的所有權為集體成員平等占有,不記年齡、性別、地位、財產、階級以及加入本集體時間的長短,貢獻大小等等。而僅有的,也是必須的條件,就是戶籍的地域狀況,一個人只要出生在農村某一自然村的農戶家庭,又與該農戶具有直接的血緣關系,就自然取得了其父母所在地域的農村集體所有制的集體成員資格。但是,本集體以外的成員,想加入本集體,從而享有該集體成員的所有權的平均權利,就必須經過相應的法律程序,如婚娶、收養關系,以及其他法律程序等等。

我國農村土地流轉所涉及的法律問題,一是集體所有權成員資格問題;二是耕地不得擅自改作非耕地或者建設用地。這兩條是基本原則。流轉涉及本集體成員以外的人員欲承包或承租集體的土地,《土地法》中規定必須經村委會會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意。

四、目前我國農村集體土地流轉過程中存在的法律問題及其解決路徑

從當前相關法律框架下的土地流轉現狀可以發現,土地承包責任制的承包期的長短,直接關系到農村社會的穩定發展。30年不變,甚至70年或永久不變(這里講的是用益物權而非所有權),土地的所有權與用益物權有本質上的區別,所有權是,即擁有該物的主管物權,是該物的歸屬,所有權的性質與社會經濟體制有關。

農村土地流轉,是集體所有制的土地的用益物權的改變,從根本上不會損害該集體所有權的集體成員的利益,而集體成員資格的取得是以自然的地域條件為基礎的時限性所決定的,而取得其用益物權的資格與所有權集體成員資格相同。但是,與所有權不同的是用益物權可以經過2/3以上村民或村民代表的同意,即有償的獲得以轉包、轉租等方式的該土地的用益物權,使用年限為該承包期以內,如果承包期無限制延長,即屬于永久性,那么,該土地用益物權即為永久性的屬于非本集體成員所有。實質上,該土地轉包、轉租或受讓者即成為該土地集體成員。隨著工業化、城鎮化和農村現代化的快速發展,將有一半甚至更多的原農村人口轉入城市,就可能發生大量的土地流轉,該集體所有權土地的集體成員也將發生變化,甚至可能成為某幾個或僅一家一戶所有,是否仍為原集體成員已無法預定。因為土地的現代化設施以及標準化生產模式的建設,長期性的或永久性的占有、經營、收益是相關設施投資的基礎。土地用益物權的長期性、永久性,將有利于現代農業的發展,也是城鎮一體化經濟建設的需要。

集體所有土地用益物權的獲得者,在土地承包期無限制的延長之后,其用益物權也隨之延長。只有出現下列情況下,在自愿的基礎上,才能喪失永久性的用益物權。一是死亡;二是轉讓。

轉讓非轉包、轉租、合作入股等性質,轉讓是土地承包經營權的轉讓,是承包人、發包人的土地承包關系的終止。轉讓者也不再享有該土地承包經營權,實質上該集體土地所有權的集體成員資格也隨之消失。所以轉讓者應具備以下條件,才能夠通過法律程序。

1.轉讓人具有穩定的非農業職業收入;2.自愿;3.合法[2]260。

非農業職業收入穩定,是指其收入來源非農業基本穩定,如公務員身份等狀態下。才可以具備轉讓土地承包權的條件,這正是為保障農民生活的基本利益出發。即承包人失去生活保障之后,能夠保障其生活來源。因此,必須取得發包方的批準,才能解除原承包人的土地承包關系的資格。由此可以看出,《物權法》第128條規定:“土地承包經營權人依照農村土地承包法的規定,有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。未經依法批準,不得將承包地用于非農建設。”正是根據此規定,轉包出租等不發生權利主體的更換,原有的土地發包承包關系不發生變化,即承包人仍享有原來的土地承包經營權。所以,在法律上規定,轉讓所承包的土地經營權,必須有變更登記過程。

由于城鄉經濟社會一體化體制建設,農民轉入城鎮后,并具備了相對穩定的非農業職業的經濟收入,身份與城市居民同等,當其對原有土地的用益物權進行流轉時,毫無疑問的取得一份該土地用益物權流轉產生的經濟利益,這一過程是法定的合法程序。但是,與原來的城鎮居民包括工人等非農業人口相比,具有明顯不同,與留在農村仍以農業為生活來源的農民相比,也具有明顯的優勢。維護用益物權的同時,卻出現了不平等而合法的現象。

2/3以上村民或2/3以上村民代表同意由非本集體成員承包等方式獲取農村承包經營權,有可能在城鎮化、工業化、農業現代化進程中導致集體成員資格的集體喪失,最終使該集體所有的土地,被一位或幾位承包者占有全部的用益物權。當承包期無限制延長時,造成該土地占有、收益的高度集中。從而導致土地資源被少數人控制的現象而使更多的農民失去基本生活保障,增加社會的負擔。

尤其抵押權的使用,也使農村集體所有制土地的使用權發生復雜的歸屬變化,因為抵押權仍為有諸多不確定因素。[2]349

關于農村集體、村內兩個以上集體、鄉鎮集體三個農民集體經濟組織的集體土地所有權,在土地流轉過程中也出現集體成員資格的歸屬問題,不僅是用益物權的歸屬。對這種集體所有權的土地歸屬有兩種情況,一種是在國家實施農村土地承包制,承包到戶的時期,村民集體所有制的土地按村民人口平均分配,然后以戶人口數為計算標準,將全村土地全部承包到戶,在本屆承包完成之后,各戶人口數的變動,不再受承包土地計算的影響,即承包程序過程規定的時間為計算人口的截止日期,過此日期,各戶均遵守“增人不增地,減人不減地”的原則,直至本屆承包期30年期滿,再行承包計算人口與土地。所以,鄉鎮、村、村內兩個以上集體經濟組織,除了集體所有制的鄉鎮、村、村內該集體經濟組織所辦企業之外,無集體耕地。這種完全承包的現象比較少,其原因是,當廢除、生產大隊、生產隊三級核算時,改為鄉鎮,生產大隊改為村,生產隊改為村民小組。為了解決農民的基本生活,而承包到戶的土地是這三種集體所有權的一種方式,正如《土地法》中規定的,農民集體所有的土地依法屬于村民集體所有,由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理;已經分別屬于村內兩個以上農村經濟組織所有的,由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營管理;已屬于鄉鎮集體所有的,由鄉鎮集體經濟組織經營管理。除了已經承包到戶部分耕地之外,還有一部分是原于以上三種不同形式的集體用益物權,并未承包到戶,這一部分的土地使用權(用益物權)為集體所有。即由該集體的代表村委會、鄉鎮該集體經濟組織負責人及村民小組長掌控。這是第二種情況,這一部分用益物權的流轉方式,由依法代行用益物權的方式由村民各級領導進行,接受村民監督。

可見,以上三種不同級別和范圍的集體成員的用益物權的使用,其法律地位是相同的。但是,明顯的不符合法律邏輯概念。所以,這三種農民集體所有權土地的歸屬及其用益物權的分配、使用等從法律地位等方面,尚需進一步完善,對土地流轉的年限規定,也應當作出更科學的調整,從而保障農民最基本的生活,即對土地的用益物權的穩定。

參考文獻:

篇2

【關鍵詞】農村土地 物權法 現實意義 公共利益

現階段的農村土地產權不適宜我國經濟的發展現狀，新土地物權法條文的出臺促使土地物權合同的內容和形式發生改變，表現在極力發展農村土地物權的私法保護上。這里，筆者對我國農村土地物權法的利弊進行了分析，以期為我國農村土地物權法律體系的構建提供借鑒。

農村土地的曙光：土地物權立法的嘗試

農村土地物權法的立法嘗試。我國在建立土地物權體系中以土地公有制為主體，以地上權為構建土地物權制度的根本。土地物權體系包括了農村土地承包經營權、土地所有權、建設用地使用權以及農村宅基地使用權和地役權等。物權特征包括支配性、絕對性及排他性。被界定為用益物權的有農村土地承包經營權和農村宅基地使用權。

用益物權就是指非所有人對他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性權利。《物權法》以規定土地的所有權為根本內容，以土地管理和土地保護為主要制度，在第一百五十四條中規定，對失去宅基地的村民重新分配權利。

在農村宅基地的征收中除了自然災害情形下的宅基地滅失，集體經濟組織還是會根據土地管理法的明文規定，在變更與注銷程序中將已登記的土地所有權，予以使用權的轉讓和消滅的集中辦理。對于農村成員中沒有對宅基地使用權予以登記和注冊的戶口，將設置變更或注銷登記程序，對此成員仍存在宅基地的使用權。

農村土地物權法的現實意義。首先，賦予了城鄉二元土地的法律依據。關于我國所實行的土地公有制早在1982年頒布的《憲法》中就已明確并由此形成了城鄉二元土地所有制，并與城市土地國家所有制及農村土地集體所有制共同存在，對土地的權利進行保護。當前實行的《憲法》明確指出了城市土地的相關規定。譬如在第十條中指出城市土地為國家享有，只是一些法律規定之外的農村和城市郊區的土地不為國家所有，而為集體所有。此外為集體所有的土地還包括宅基地、自留地以及自留山等土地。國家依據法律規定，對土地進行征收或者征用，并且給予補償，最終目的還是為了滿足公共利益。對于土地轉讓可依據法律規定進行，任何組織或者個人，不得以侵占、買賣或者其他各種形式進行非法轉讓。以此保證所有使用土地的組織與個人，對土地實現合理的使用。此外，土地所有權的主體在《物權法》中也得以確定和進一步的明晰，特別是在第六十條中，對集體所有土地行使所有權進行了詳細規定。

其次，捍衛了土地有償使用的土地權益。國有土地有償使用制度是在《土地管理法》中確立明確的，該法律在1998年修訂完善而成。在規定中，建設單位獲得國有土地的使用權，可以借助出讓等有償使用方式。一般建設單位嚴格按照國務院規定中的標準與方法，將土地使用權的出讓金繳納，只用將土地有償使用費用繳納之后才能對土地使用。隨著城市化腳步的加快，土地的利用規模也隨之增大，一些涉及到征地而引發的矛盾與糾紛也日益惡化加劇。因而，在2004年的《憲法修訂案》中明確指出，若是出于國家公共利益的需求，那么相關單位可以依據相關的法律規定征收或者征用土地，并給予相應的補償。這一法律規定，在《憲法》的層面上對土地的有償使用制度進行了確立。

再次，定義了農村集體土地產權的物權特性。農民賴以生存和發展最為重要的保障，指的是農村宅基地的使用權以及農村土地承包經營權。自改革開放初期到現在，中國農村土地承包經營權發生了巨大變化。首先是由使用權和債權向物權進行轉化，這主要體現在2002年頒布的《土地承包法》中，最后在2007年的《物權法》中得以確立。與此同時，在《物權法》中，還將農村宅基地的使用權從建設用地的使用權中完全獨立出來，并作為一種單獨存在的用益物權，這也是中國所特有的用益物權的形式。對農村土地產權的物權性質的確立和明確，不僅有利于農村土地資源的優化配置，同時也大大提高了土地的利用效率，極大地促進了農村經濟的發展，并最終推動城鄉經濟一體化的發展。

我國農村土地物權法的踐行及其制約因素

物權法的頒布與農村土地制度改革。2007年10月正式實施的《物權法》，把農村宅基地使用權和農村土地的承包經營權用益物權解釋，這種做法對廣大農戶在自主經營時的權利提供了保護，也推動了農村經濟能長期的持續的穩定的發展。但現行農村土地制度以民法通則、現行憲法、農業法、物權法和土地管理法等法律做基礎，一些規定還不確切，還需要進一步的細化，而且希望能有新突破。

歸屬與權利的主體界定上具有含混性。農民集體所有權是集體土地所有權的轉換，這是由我國的農村集體土地相應法律所規定的。但由于村農民、農民和組農民的集體所有權存在所有關系的多層次性，導致每項權利關系尚未確定。在各國立法的原則中，物權法都運用物權法來定注意的條款，在事情發生前法律用強行的方式對物權的內容、種類和它的效力等進行規定，當事人對內容方面的意思自治是不被允許的。同時，因為每個國家的所有制存在差異，以土地物權制度為代表的物權法和各國政策性的規定彼此間關系很密切。在物權效力和物權法原則問題上，各國的物權法都存在相通性，但是因為受各個國家的政策和習慣影響，各國物權的種類卻存在著巨大的差異性。

“公共利益”界定不清。《物權法》規定物權保護公共權益，所以私權益不得損害公共利益。但現實法律中，我們并沒有對“公共利益”進行清晰地界定。如我國憲法規定，國家為了公共利益可依法征收集體所有的土地及其他不動產。但是這種賦予性權利并沒有進行具體的制度設定和條令限制，只是對公共利益這個詞語進行了初步的概述。其中《土地管理法》規定國家的合法土地征收行為必須向土地所有人予以補償，還必須通過申請程序。并且禁止任何單位和個人非法轉讓土地。國家只能用于公共利益的目的來征收土地。但是在現實生活過程中很多政府單位為了擴大政績或者單位房屋建設，在進行著不以公共利益為目的的建設，這顯然違背了公共利益的原則。

推進我國農村土地物權法律體系的構建之策

完善土地物權流轉方式。我國的現行土地政策中，是以農村的集體單位管理農村土地，而該方式的主導因素在于創立土地制度之時，受到社會主義特有市場經濟模式的影響。其主要表現特征為：一是農民耕地使用者由土地的集體所有者管理，集體所有者的使用職能位于其所有權限階梯中的第二位；二是土地所有者擁有使用分配權，可將使用權利交予他人，并要求獲得有償回報。通常土地所有者本身并不是使用土地，多以承包外租等形式交由其他農民使用，該方式為承包經營，由于所有者本身不愿進行耕地工作，從業于農耕工作的農民對耕地有著極強的渴望，故而將土地的使用權租讓，在提高土地整體使用面積的同時，也對農民工作的積極性有著很好的促進作用。就我國耕地浪費等問題，應積極采取措施進行解決，可執行多元化承包經營，將土地的使用方式豐富起來，著手建立能夠提升農民工作積極性的物權流轉方式，進而促進整體市場的開發。

培育農村土地流轉社會需求。一是提高農民就業效率，促進轉租機制有效進行。農民牢守土地在于其缺乏對自身勞動力的認知，以及本身對農村的歸屬感，一方面則需從農民非農業就業入手，解決農民低收入、無保障等，進而提升農村整體勞動力價值；另一方面還可結合農村本土企業，以小型鄉鎮企業為主要農民就業入口，在其實現經濟提升后，為農村增強基本公共設施建筑。二是打造本土產業，有規模的經營土地。全方位推動農村可提升經濟效益產業，擴大農村耕地集中使用需求，以產業帶動農村土地集中經營。

建立土地流轉市場完善土地流轉機制。一要確立中介機構權限。由中介改造土地流轉形式，以其自身職能解決流轉過程中的問題，為市場的建立增加可能性。二要創立信息平臺。由政府部門組織建設，在平臺中可自由進行信息交換，進而將土地流轉所要求信息加入信息平臺，使平臺本身成為合理、合法的交易場所。三要完善土地合同。在農民進行土地流轉行為時，要求必須簽署相關書面合同，并在合同中嚴格規定租用相關信息，以此形成法律依據。

以土地制度改革為契機，推進城鄉土地集約高效利用。一是促進規模化建設。對土地進行使用權承包經營，使土地法定使用者數量減少，進而提升土地整體化經營，有效的滿足生產效率的提高。二是推進農村聚落建設。在促進耕地流轉時，應加快農村建設，使農民在失去土地后能從業與家鄉，減少對城市的人口沖擊，并提高農村收入。農民獲得保障生活的收益，能夠促進土地流轉的加速進行。三是強化保障耕地面積。在建設過程中應首要保障土地的耕地使用面積不縮減，在此基礎上為農民提供公共服務設施及收入性建筑建設的土地。四是構建城鄉一體化發展空間格局。一方面要促進城鄉一體化步伐，另一方面要減少城市化土地使用成本。

篇3

關鍵詞：農村集體土地確權；GIS；數據庫

中圖分類號： G250 文獻標識碼： A

一、緒論

農村集體土地所有權、宅基地使用權、集體建設用地使用權是法律確定的農民集體經濟組織和農民個人的重要財產權，農村集體土地確權登記發證是實現依法管理農村土地，維護農民合法土地權益的重要保證，對統籌城鄉發展、夯實農業經濟發展基礎，推進農村土地管理制度改革，加強土地集約利用等具有重要的意義。

二、農村集體土地確權權屬調查

2.1 權屬調查內容

2.1.1 農村集體土地所有權

本著尊重歷史、面對現實、按照“主體平等”的原則確定所有權主體，將農村集體土地所有權確認到每個具有土地所有權的農民集體經濟組織。全面查清轄區內集體土地所有權的狀況，包括宗地的界址、界線、范圍、面積、用途（地類）等[6]。具體內容如下：

1、土地的權屬狀況。

包括權屬性質、權屬來源、土地所有者名稱、土地坐落及四至等。實際工作中通過收集權源證明資料、填寫《地籍調查表》的方式進行。權源證明材料不完善的，可以利用第二次農村土地調查成果中的相關權源資料。

2、土地的權屬界線。

包括集體土地所有權界線調查核實、飛地調查和界線內國有土地調查等。實際工作中，可在第二次農村土地調查成果基礎上，逐村調查核實權屬界址線，確認飛地實地位置，調查核實成片國有土地、零星國有企事業單位、國有道路、河流等線狀地物，以及國有荒山、草地林地等圖斑的國有土地權屬性質，填寫《權屬界線協議書》的方式進行。

2.1.2 農村建設用地使用權

集體建設用地使用權、農民宅基地使用權等，應以“權屬合法、界址清楚、面積準確”為原則，全面查清轄區內各農村集體的公益事業用地、公共設施用地，以及農村居民住宅用地的使用權狀況。具體內容如下：

1、土地權屬狀況。包括權屬性質、權屬來源、土地所有者名稱、土地坐落及四至等。

2、地類確定。按主要用途、批準用途確定宗地地類。

3、土地權屬界線。

4、地上附著物。農村建設用地范圍內的地上附著物的形狀、范圍、面積、性質等。

5、坐落于農村集體土地范圍內且未納入城鎮地籍調查范圍的國有土地，本次調查時一并調查。

2.2 權屬調查原則

1、屬同一農民集體擁有的權屬界址線所封閉的集體土地(含該集體的建設用地、宅基地)劃分為一宗地。

2、同一所有者的集體土地被鐵路、公路、河流、溝渠等面狀國有或其他集體土地分割的，原則上應分別劃分宗地。對線狀地物狹窄、圖上難以準確反映其實地狀況的，也可不單獨分宗，但在調查時應注明，并相應扣除其面積。

3、有爭議的土地，不得劃入任何宗地，待爭議調解、處理、確權后，再劃入相關宗地或單獨立宗。

4、同一個村民小組有多塊不相鄰地塊時，按獨立宗地處理，編號按獨立宗地編號。

5、對于農村宅基地各小組交叉分布時，可按歷史習慣劃分宗地權屬界線，而不必細分。

6、對于由各個村民小組共有的山地或水域不能細分時，可劃為一宗，并注明各個權屬單位名稱,如能細分面積的,還需注明各權屬單位的所有權面積[7]。共有宗以地籍子區為單元按宗地順序號進行編號，共有宗在屬性段內需對相關內容進行備注。

7、宗地最小劃分面積，耕地實地為2000m²(3畝)，林地實地為10000 m²（15畝）。不夠劃分宗地標準的，調查時在零星宗地記錄手薄中如實登記，并在土地權屬證書中說明（零星宗地臨時編號、權屬單位、面積、地類、位置等）。

8、集體土地確權時，鄉村屬集體土地如學校、衛生院、敬老院水庫、溝渠、農村道路、鄉村屬企業等要調查清楚。

2.3 界址調查

1、由土地管理部門向土地權利人發送指界通知書，約定權利人準備好土地權屬材料現場出席指界。調查員準備好調查表、工作底圖、二次調查所簽訂的權屬協議書、界標、必要的儀器及工具、用具等。

2、由國土資源局協調鄉鎮國土所工作人員，由本宗地、相鄰宗地權利人及調查人員共同到現場，從界線起點開始，調查人員將起點準確標繪在工作底圖上，記錄該點有關情況。

3、由雙方指界人帶路，朝界線前進方向沿界標物指出界線位置，調查員在工作底圖上準確標繪界線位置，記錄沿線地物的歸屬和相關水田、水塘等自然名，直到該段界線終點[9]。界址認定后，調查人員勘丈界址邊長及關系邊長，會同雙方指界人簽署土地權屬界線協議書，并將界標種類、現場界址調查勘丈成果填寫到地籍調查表上并簽字蓋章。最后由調查員繪制宗地草圖。

三、 農村集體土地確權數據庫建設

3.1 數據庫概述

數據庫是依照某種數據模型組織起來并存放二級存儲器中的數據集合這種數據集合具有如下特點：以最優方式為某個特定組織的多種應用服務，其數據結構獨立于使用它的應用程序，對數據的增、刪、改和檢索由統一軟件進行管理和控制。

3.2數據檢查

屬性數據的檢查主要包括字段非空檢查、字段唯一性檢查、字段值范圍檢查。

（1）字段非空檢查

字段非空檢查：是檢查出一些記錄的必填字段沒有錄入數據的錯誤。在屬性數據中，有些字段是關鍵字段，是必須要填的字段。這種類型的字段在設計屬性表結構的時候就應該設置該字段為必填字段。由于某些字段的內容是在后來對特殊情況做的備注說明等原因，就需要對入庫的數據進行非空檢查。

（2）字段唯一性檢查

字段唯一性檢查：是按照招標文件要求對不能有重復記錄的字段進行檢查。有些字段的值是唯一的，以用于區分不同的要素和對象特征。

（3）字段值范圍檢查

字段值范圍檢查：數據中有些字段的取值是有一定范圍的，字段值范圍檢查是檢查出記錄的該字段值超出規程范圍的記錄。

（4）圖形屬性一致性檢查

圖層的圖形數據和屬性數據是相伴出現的。有圖形無屬性，有屬性無圖形都是不正確的。圖形屬性一致性檢查就是用來檢查屬性和圖形之間的匹配性。

3.3內業面積量算精度檢查

3.3.1 數據轉換

1、對采用不同坐標系需要進行坐標系變換的圖形數據，按要求進行坐標變換。

2、基礎數據的轉換主要轉換圖層為地類圖斑、零星地物、線狀地物、行政區、行政界線、注記、其他注記、符號等圖層。

3、外業成果數據轉換主要轉換圖層為村界、飛地界、爭議界、村名、飛地名、界址點、界址點號、宗地號、界址線編號等圖層。

3.3.2 屬性錄入

1、按登記結果直接錄入：采用審批表、按登記結果直接錄入。土地登記表等表格逐宗地錄入，建立地籍屬性數據庫。完成后，應對錄入工作檢查簽字。

2、對登記過程進行錄入：按初始土地登記工作流程錄入，包括土地登記申請、權屬調查、宗地勘丈、初審、審核、公告、批準、注冊、繕證、頒證等資料的輸入。完成后，應對輸入工作檢查簽字。

篇4

關鍵詞：土地流轉；農村經濟發展；作用；對策

引言

三農問題一直都是社會關注的熱點，農村建設作為三農問題的一部分，國家對此一直較為重視。近年來，新農村的建設發展步入了一個嶄新的平臺，很多新農村都發展培育出了具有本村特征的特色農產品，并將其推入市場中進行產業化經營，有利于新農業的產業化、規模化發展。因此，隨著新農村建設發展和新農業的產業化經營，使土地流轉速度加快。反過來，土地流轉的加快也促進了農村經濟的迅速發展。但是，不可忽視的是，土地流轉存在著很多問題，嚴重的影響力土地使用權經營權的規范化轉移，甚至損害了農民的利益。

一、土地流轉的概括

土地的流轉不是指所有權的轉變，而是土地經營權的流轉。擁有土地使用權的農民在沒有條件或不愿耕種的情況下，將土地的使用權轉讓給其他農民或農民組織。農民進行土地流轉，可以采用土地互換的方式，也可以采用土地出租、入股或簽訂相關股份合同的方式進行。土地流轉的普遍化，使農民群體之間相互合作，使農業的規模化、集約化生產成為可能。農民流轉土地經營權的原因有一下幾方面：第一，第二產業及第三產業的發展需要更多的勞動力，農村勞動力為二三產業提供勞動服務，則沒有足夠的時間耕種土地；第二，新農村建設會需要一定的集體建設用地，同樣會促進土地流轉；第三，當前人口流動更加頻繁，這就使得一部分農民離開原居地生活，造成了找極低的流轉。

二、土地流轉對農村經濟發展的促進作用

（一）減少農村土地浪費，增加土地耕種面積

當前，我國農村勞動力的受教育程度普遍提升，加之現代交通的便捷，并且城市化發展勞動力缺口大，使得很多的農村青壯年離開農村，轉向城市發展，農村的勞動力減少。如果進城生活的農民沒有將土地的經營權轉讓給別人，而自己又沒有時間精力耕種土地，那么就會造成土地的浪費，土地閑置荒蕪浪費，不僅不利于農村的建設發展，而且加劇了糧食產量供不應求的局面。另外，如果農民并不致力于發展農業，生產的積極性低，土地沒有發揮出更好的價值，這也是一種對土地的浪費。同時，城鎮化的發展，有些農民實際上已經脫離了過去的生產生活狀態，重新返回田地上進行農業生產的情況不夠實際，存在很多現實性問題。對此，土地流轉可以很好的解決以上提出的問題。沒有時間或精力，以及不想耕種土地的農民可以將土地的使用權轉讓出來，讓有能力有條件的農民發展農業生產，充分利用好土地，避免土地浪費。

（二）提高農民的收入，拓寬來源渠道

農民進行土地流轉，轉讓經營使用權，是以獲得一定的租金為經濟報酬的行為，因此，土地流轉豐富了農民取得收入的來源渠道，增加了農民收入。過去，一家一戶的農業生產方式，由于基礎設施及勞動技術的制約，農業種植效益并不高，不僅不利于農民增收，還不利于農業發展。土地流轉給農業大戶或專門的農業生產組織，可以提高上產率，一方面提高了農業大戶的收益，另一方面使轉讓土地的農民獲得了租金。在農村的實際建設過程中，隨著土地流轉、發包承包的發展，有一部分荒田被開墾出來成為良田或專門的農場。

（三）優化土地資源配置

通過土地流轉的方式，農業生產大戶可以將本村的土地整合起來，統一規劃生產，充分發揮土地資源的各種優勢，根據實際情況決定種植糧食還是生產特色瓜果等。將有限的土地集中起來可以發展高效農業，提高產量，促進經濟效益增收。可見，土地流轉是對農村土地資源的優化配置。例如廣西某縣通過土地流轉，將農民手中放散零亂的土地集中起來，建成了一個獨具特色的農業生產基地，使本村的經濟發展有了一個質的提升。

三、土地流轉過程中存在的問題

（一）土地流轉不夠規范化，流轉過程缺少管理

當前很多農村的土地流轉都存在一系列的問題，主要表現在以下幾方面：首先，農民進行土地流轉的眼光不夠長遠，沒有從土地的長遠發展上考慮，局限于人情世故，將土地流轉給親朋好友，致使土地不能發揮應有的效益，更為嚴重的是，缺乏相應的流轉合同。然后，在農村關于土地流轉的中介機構上還沒有發展起來，造成了土地流轉信息閉塞，想承包土地的沒有渠道，讓轉讓的也流轉不出去。最后，土地流轉雙方的權利義務承擔不夠明確清晰，很多流轉合同不規范，損害了發包方的利益，在合同的O督上也缺乏力度。很多農民處于對以上問題的憂慮，流轉土地積極性受挫，制約了農村經濟的進一步發展。

（二）土地流轉政策不完善沒有形成體系

關于土地流轉的相關政策規定還不夠完善，對不同對象及數量的流轉標準沒有一致的規定，使很多農民在土地流轉的過程中存在隨意性。這就造成了土地租金的千差萬別，有的農民土地流轉得到的補償較多，而有的則較少，土地流轉補償政策不統一，經濟利益補償少的農民很容易產生心理上的不平衡，挫傷了流轉積極性。

（三）土地流轉的強制和非法現象較多

我國法律規定土地的流轉必須基于農民自愿，任何人不得干預強制他人進行土地流轉，然而，在實際情況中，有些領導或農業生產大戶，卻枉顧農民意愿，對農民進行威逼利誘。有些領導為了追求政績，有些農業合作社為了進行更大面積的耕種，采用各種手段獲得農民的土地經營權，卻沒有農民應用的土地補償。更為嚴重的是，農村存在的非法流轉現象，將農業用地使用于非農業并沒有經過審批程序。

四、針對土地流轉問題的相應對策

（一）健全流轉機構，規范土地流轉管理

針對農村土地流轉過程中出現的問題，必須對土地流轉進行規范化管理，健全土地流轉機構。首先，縣、鄉鎮和農村等應該積極提供土地流轉信息，建立相關咨詢服務機構，為本地區的農民提供完整的信息服務指導。其次，建立健全土地流轉的經營評估機構，為即將進行流轉的土地進行專業的價值評估，使農民對土地價值有清晰的認識，更好的保護自身利益。再次，將土地流轉合同書面化統一化，指導農民簽訂流轉合同，承擔各自須履行的義務。對于不重視合同的農戶，要進行思想上的指導。簽訂土地流轉合同可以更好的保護雙方的利益，也可以完善土地流轉。

（二）均衡補劣，確保農戶利益

土地流轉存在經濟補償不均衡的現象，不同的土地使用價值可能會有不同，其補償也應該有所區別，那么不同土地流轉的補償標準又是如何的呢？因此，應該均衡補劣，將補償標準統一起來，在最大程度上保護農戶的利益。相關農業部門應該做好這一項工作，建立嚴格的土地補償機制，并將土地價值詳細標準告知流轉雙方。

（三）堅持自愿原則，追究非法土地流轉

土地流轉必須堅持自愿原則，依法進行流轉。針對強制農民流轉土地的領導層要建立嚴格的追究問責機制。不符合法律規定的土地，損害了農民的財產權益，影響了新農村的建設。可通過法律手段制裁非法流轉，針對不同的后果，依法移交行政、民事或刑事部門負責追究。國家在不同行政部門之間建立健全問責制度，嚴格的規范農村土地流轉行為，嚴厲打擊非法流轉土地的行為，促進基層土地流轉合法規范出于農民自愿。

結束語

綜上所述，我國農村土地流轉的加速，使得土地資源更好地利用起來，促進了農業生產，增加了農民的經濟收入，對農村經濟發展起到了積極作用。為了解決流轉中出現的問題，本文從流轉機構、補償機制、追究問責機制上對土地流轉進行規范管理，完善土地流轉過程，確保農民利益，更好的促進農村經濟發展。

參考文獻：

[1]肖羌雄.土地流轉對農村濟發展的促進作用及問題分析――以青海省湟源縣為例[J].安徽農業科學，2015（01）.

[2]楊春燕.引領農村土地流轉促進賀州農村經濟科學發展[J].市場論壇，2009（08）.

篇5

（一）認識不到位，觀念滯后，阻礙農村土地正常流轉。就總體而言，全縣農村土地流轉尚處于初始階段。農戶之間小范圍的轉包轉讓占主流，規模集中成片流轉土地、從事農業綜合開發的龍頭企業和專業大戶較少；流轉模式比較單一，土地流轉機制尚未完全形成。其主要原因是：一些地方干部、群眾認識不到位，觀念滯后。部分領導認識不足，重視不夠，缺乏有效的農村土地流轉組織、指導和管理手段；部分農戶對土地流轉認識不足，觀念落后，在一定程度上影響著農村土地正常流轉。特別是專業大戶和企事業單位參與農業綜合開發，基本要求是土地連片>！

（二）普遍對訂立合同重視不夠，農村土地流轉合同不規范，權、責、利不明確。據調查統計，全縣農村土地流轉合同基本上是以口頭合同為主；就全縣簽訂的各種書面協議中，尚有60的合同不夠規范和完善。主要是合同文本不規范，內容不齊全，流轉面積、標的不準確，容易產生權益糾紛。

（三）土地流轉合同管理滯后，在一定程度上影響了合同兌現。主要表現為農業承包合同監督管理乏力，基層合同管理人員業務素質不高，土地流轉合同糾紛處理不及時，使流轉雙方的合法權益不能得到切實保障。

（四）一些政策性因素也制約著農村土地流轉。從去年以來，國務院出臺了保護基本農田，禁止用基本農田栽植果樹、挖塘養魚等一系列政策，對于確保國家糧食安全起到了重要作用。但是，目前農村專業大戶要求成片開發土地擴大規模呈上升趨勢，在一定程度上受到了該項政策的一些制約。

對策及建議

（一）加大對農村土地使用權流轉工作的領導和引導，積極推進農村土地流轉有序進行。要制定切實有效的措施，積極引導村、社及農民群眾在自愿、有償的前提下開展農村土地使用權的流轉工作，認真解決農村土地使用權流轉工作中的新情況、新問題，以土地流轉為契機，大力培植和發展農村專業大戶，推進農業綜合開發。

（二）落實相關政策，加強農村土地流轉的規范工作。鎮鄉黨委、政府要繼續抓好農村土地流轉政策貫徹落實，并結合本地實際，制定相關措施，把工作重點放在土地流轉的規范工作上，特別要處理好土地流轉促進農業綜合開發與保護基本農田的關系，處理好土地開發與保護群眾權益的關系；對于成片進行農業綜合開發的專業大戶，在土地使用上，應盡量安排在基本農田以外的范圍考慮，使基本農田得到有效保護。

（三）加強農村土地流轉合同監督管理。對現有土地流轉的合同特別是口頭合同要積極引導土地流轉雙方簽訂書面協議，明確雙方的責、權、利，保護雙方的權益和合同的兌現；對不完善的合同要積極做工作，做好合同完善工作。合同管理的重點主要是抓好承包期限在十年以上、流轉規模較大的農村專業大戶，要嚴格按照合同管理程序簽訂規范的合同，避免因責、權、利不清而產生糾紛的隱患。

（四）加強培訓，提高基層干部和村會計及合同管理人員、鎮鄉合同管理人員的政策水平和業務素質。要通過各種形式，加強對鎮鄉、村干部及合同管理人員的培訓工作，不斷提高他們的業務素質和政策水平。特別是在組織、發包、指導合同簽訂、解決合同糾紛等問題中做到依法辦事，按政策規章辦事，促使土地流轉工作規范有序地進行。

（五）進一步健全法律法規，逐步把農村土地流轉工作納入法制化、制度化的軌道。目前，農村土地流轉可參考的法律依據有國家頒布的《土地法》、《農村土地承包法》等相關法律法規，為開展農村土地流轉提供了重要的法律依據。但是，隨著農村經濟的發展，農村土地流轉日益增多，應把農村土地流轉納人法制化軌道，保障農村土地使用權的有序流轉。（審簽：曹光輝）

篇6

首先是當好農民群眾矛盾的“調解排查員”。結合韓店分局開展的“矛盾糾紛排查年”活動的開展，我發現有的農民建房時崇信迷信，建房時認為房屋高人家一點就高人一頭；同時建房過程因通風、采光、行人車輛出行以及宅基地四至不清、權屬不詳，爭吵不休，引發矛盾，甚至大打出手，矛盾升級釀成悲劇。對此，基層國土員在下村入戶巡查中，對農村土地糾紛早發現、早處理，主動排查各種潛在的矛盾和問題。同時對鄰里建房矛盾糾紛調處時，學會藝術調解，努力把矛盾消滅在萌芽之中，維護社會穩定。目前，農村村民建房用地歸屬兩部門，國土所和鎮村建辦管理，新一輪土地利用總體規劃修編及農村中心村建設規劃未出臺，基層國土所人員要從農民利益出發，設身處地為他們著想，并做好群眾思想說服工作。

二是當好村民建房用地的“指導員”。中央提出建設社會主義新農村，統籌城鄉發展，推動全民創業，描繪了構建和諧社會的美好圖景。在農村，富裕后的農民建房舍得花錢，但農民建房是件大事、喜事，卻辦成了急事。有的未經批準占地建房，是“處處點火，四處冒煙”。另外農民建房時不按規劃建設，張家承襲傳統，李家追趕新潮，新屋犬牙交錯，新舊參雜是“滿眼新屋不見新村”。農民建房布局雜、亂、差，不僅浪費了土地資源，客觀上不利于農村經濟發展，同時也給國土部門管理帶來棘手的問題。對此，基層國土員要當好農民群眾建房用地的指導員，在新農村建設中以規劃先行，節約集約土地，大力推行新農村示范村和農村社區建設，將四干會上王傳民書記講的關于全縣開展“環境優化年”中農村建設的有關精神傳達下去，達到“標準不高水平高，造價不高質量高，面積不大功能全，占地不多環境優。”

三是要當好土地法律法規政策的“宣傳員”。我在從事基層土地執法監察過程中，發現不少農民群眾在建房用地上存在誤區，不少農民群眾對土地法律政策知之不多，這其中原因與土地政策法律宣傳不夠有關。有的農民建房時誤認為只有在耕地上建房才打報告，而不知在原宅基地上拆舊建新同樣要打報告，要經過審批；有的認為承包地是自己的“私有財產”，擅自在耕地建房、挖田養魚、種樹等毀壞農田；有的農民自認為建設社會主義新農村村民建房是特事特辦，建房時未經基層國土、村鎮建設部門勘察放樣，“不打票就上車”。基層國土所工作人員要針對農民群眾文化特點，當好土地法律法規的宣傳員，開展形式多樣的宣傳，將土地法律政策送達到農民心坎上，把耕地保護重要性講明白，把節約集約用地道理講清楚，讓群眾心中有數，教育農民惜地如金。同時加大違法占地典型的查處，公開曝光。

篇7

關鍵詞: 土地制度 土地管理 二元化

中圖分類號:TU241 文獻標識碼:A 文章編號:1672-3791(2012)05(c)-0135-01

根據《城鄉規劃法》的定義,城鄉規劃是由政府的建設部門負責的城市總體規劃和城鎮體系規劃,是對城鄉空間資源的合理配置和改善人居環境,其根本目的是促進城鄉經濟社會全面協調可持續發展。目前,建設我國的新農村、構建和諧社會的重要內容就是統籌城鄉發展。但是,現行的土地制度已不能滿足發展社會主義市場經濟的需要,所以,對土地制度進行改革是統籌城鄉發展中的重中之重。

1 我國土地制度的現狀及缺陷分析

1.1 我國土地制度的現狀分析

缺乏完善的土地產權制度。“農村土地歸農民集體所有”是《憲法》、《土地管理法》等國家重要法律明確規定的,但是,在中國很大部分農村地區,農民集體經濟已名存實亡,上級政府取代農民集體經濟組織,以其名義行使土地所有權,使農村集體經濟組織的利益受到威脅。不明晰的農村土地所有權、限制農村土地的使用權、收益權和轉讓權等方面致使我國農村土地產權制度存在較大的缺陷。

缺乏有效的土地法律制度。目前,農村土地法律制度與集體土地權能、土地資源配置方式、農民權益保障之間存在不同程度的困境。一是模糊的土地所有權打擊了農民積極開發利用土地的熱情;二是不完善的農村集體土地流轉制度大大降低了農村土地的利用效率;三是農民的權益在城市化進程中得不到有效保障,最終只會嚴重制約社會經濟的進一步發展。

我國當前實行的是城鄉二元化土地制度,即土地國家所有和集體所有兩種所有權制度并存。主要表現為土地所有權、土地使用權土地征用的二元化。但是在實際生活中,城鄉的土地市場卻存在著極大的差異。無論是在城市還是農村,政府都是土地的操縱主體,城市的土地交易市場相對于農村而言是較完善的,在農村,由于缺乏完善的土地產權制度和有效的土地法律制度,原本是土地操縱主體的農村集體經濟組織卻未能發揮其該有的主體作用,導致土地被政府壟斷,農民的利益得不到有效的保障。這種被政府壟斷的城鄉土地二元化制度不可避免的會產生許多缺陷。

1.2 我國現行土地制度—城鄉二元化土地制度的缺陷分析

我國現行的城鄉二元化土地制度嚴重違背了權利平等的基本要求,不僅農民的土地權利與城市人口的土地權利不平等,在土地交易市場中也存在著權利的不平等。這種土地制度的缺陷顯而易見,主要體現在政府壟斷土地,社會矛盾不斷激化、不合理的土地資源配置方式,增大了耕地保護壓力、農民缺乏明確的土地權利,維權意識下降等幾個方面。所以,政府很有必要對現行土地制度進行改革,以促進社會經濟和諧發展。

2 城鄉規劃中土地制度改革的建議

“三農”問題一直都是一個關系著經濟社會國計民生的問題,農民收入低,經濟蕭條,城鄉差距大,主要體現在農民的權利得不到有效保障,農村經濟產業化程度低。自中央推出與三農政策后,如何縮短城鄉差距,實現農村經濟發展成為了亟待解決的問題。而制度主要表現在農村經濟的產業化與土地權的流通化為基礎,將農村土地作為生產要素推進市場,其目的在于促進城鄉統籌發展。筆者就目前土地制度改革的具體措施,提出了以下幾點建議。

2.1 全面開展農村產權制度改革,激發農村發展活力

我國不存在法律意義上農戶土地所有權,集體是農地的法定所有者。但在實際經營活動中,由于農戶擁有30年的經營權甚至更長,并且不繳納任何地租;而實際上政府行使最終所有者的權利,如規定承包合同年限、地租的繳納、土地的買賣等,集體所有已經名存實亡。農戶除沒有最終處置權外,擁有準所有權。土地集體所有制不是一個適應市場經濟要求的土地制度。它既不能塑造出產權清晰、權責明確、行為合理,能夠負擔起土地保值增值的市場主體,又不能刺激投入、促進流轉、提高效率,故應徹底拋棄,重新構建適應市場經濟要求的土地產權制度。筆者認為,土地所有權分解為社會所有權和個人所有權兩部分,前者歸國家所有,后者由農戶掌握,并依法繳納租稅,取消農民集體所有權。在確保國家擁有從宏觀上調控土地資源的開發和利用的權利的基礎上,通過地稅經濟杠桿實現土地的高效經營,激勵農民長期投資和穩定生產。

2.2 積極推動土地向適度規模經營集中,加快推進農業市場化現代化

目前土地制度改革的重點在完善農戶的土地經營權。進一步通過法律和政策,強化農戶經營主體的地位;在維護土地公平分配原則的同時,有限度地按照效率原則配置土地,以改變土地細分化、規模不經濟的狀況;發育土地使用權市場,允許土地承包經營,適度促進使用權和經營權的分離和推動土地使用權的流轉,農民可以自由地經營、出租、轉讓,保障農民的社會權利,促進農村土地市場的發育,推進農村市場化現代化的進程。

2.3 將土地股份制引進到土地市場中,統籌城鄉發展

農村作為一個貧窮落后的區域,大部分農民除了生產種植外,沒有其它的生存能力,當土地進行轉讓后,生活將會陷入困境。而允許農民將土地經營權作為股份入股,以合作的方式建立股份有限公司經營土地,由土地生產低成本向高效率結合,從而實現土地股份合作制與土地經營租佃制相結合的雙層產權制度,統籌城鄉發展。

2.4 戶籍管理與相結合,保障農民的社會權利

在全市范圍內,取消城市戶口與農村戶口的等級區別,實行統一的登記管理,使得農民也被納入到城市社會保障制度管理的范圍之內,在土地經營所有權在市場化的同時,給予他們相應的社會保障,全面普及“三農”政策的核心思想,實現城鄉的共同發展。

2.5 嘗試建立城鄉土地一體化的新制度

由于現行的城鄉二元化土地制度在目前的時代大背景下已不能滿足社會主義市場經濟發展的要求,且其自身也存在著諸多的缺陷,所以,國家政府可以嘗試建立一套城鄉土地一體化的新的土地制度。早在2008年的十七屆三中全會上提出的農村土地流轉新制度就為城鄉土地一體化制度的建立奠定了基礎。政府可以通過制定和完善城鄉土地一體化的的土地管理法律體系、完善農村土地交易市場,增強農民主體權利、轉變政府職能,建立農村監管制度和耕地保護制度,來構建城鄉土地一體化制度,這種新的土地制度不僅能充分保障農民的自主性和權利,還有利于促進我國城鄉土地市場的穩定發展。

3 結語

在城市規劃過程中,土地制度的改革之路任重而道遠,只有通過不斷的探索、實踐和創新才能建立起一個有利于社會和經濟發展,有利于政府和人民,特別是農民的新的土地制度。

篇8

一、我國農村房產的現狀

我國從1949年10月1日建國，我國開始試行的是共有制形式。農村土地歸集體所有，一戶只允許一處住宅，規定不準買賣、轉讓，當時也包括土豪、大戶的房屋沒收充公后，重新分配給農戶的房屋，農村住宅建設一直處于較落后的發展狀況。其發展追朔于后，隨著社會主義步伐的發展，農村試行保產到戶的政策，農村經濟得到發展，農戶有錢后農村住宅才有了進一步發展。尤其1982年憲法的頒布，明確規定保護公民私有財產，在1988年、1993年、1999年、2004年通過四次憲法的修正和確定保護私人財產，以及《土地法》1986年實施規定保護農村住宅的合法性，加上1988年、1998年、2004年《土地法》3次修正，明確了農村土地長期承包，農村私有房屋的保護等。由于農村改革、開放、法律的規定和正確的實施，給農村經濟帶來了機遇和發展，農村的住宅建設取得了飛速的發展，過去的草屋、危房等不見了取而代之是1-2層樓房、鄉村別墅、社區樓房，農村住宅得到鞏固和發展。黨的十六大五屆全會提出明確提出建設社會新農村城鄉一體化的發展思路，必將給農村住宅建設帶來更新、更好地發展。如：河南省試點建設農村新社區的構想。但是由于全國各地發展狀況不平衡，有的發放產權證，有的沒有發放，如農村社區建設，至今只是農村村民居住，沒有房產證明，不能進行買賣。我國對農村私有房屋登記一直存在漏洞，沒有一套切實可行，關于農村房屋登記等方面規定。現在社會的大發展、大流通，由其是加入WTO后，豐收富裕的農村村民對住宅建設、流通有了新的要求。法律、法規的滯后，制約了農村私有房屋買賣等。我國至今沒有建立一套農村私有房屋進行買賣、過戶等方面的具體政策、法規，只是現在摸著石頭過河，這樣必然造成農村私有房屋買賣的混亂，出現不應有社會矛盾，對社會的發展帶來不利，對社會資源的有效、持續地利用存在一定隱患。我國應針對實際狀況著手制定農村房屋買賣過戶的規章制度，對那些應當采取限制的，應當保護的充分給予肯定下來，結束這種混亂沒有秩序的局面，促進農村房產建設朝著健康有利的方面順利發展。

二、《物權法》的出臺不應忽視農村私有房產的登記、買賣問題

1、農村私有房產登記問題

根據《土地法》規定應當登記的不動產包括：土地、房屋、草原、森林等，登記的種類為所有權登記、使用權登記、抵押登記，不動產租賃登記，資產性登記。但是對涉及農村私有房屋登記法律、法規很不健全，沒有可操作性。全國各地農村有的只頒發了宅基地使用證，宅基地林權證，對農村私有房屋登記始終沒有明確規定登記范圍，不象城鎮居民依據《城市房地產管理法》規定辦理。我國不動產依法律行為的設立、轉移、變更和廢止等事項非經登記不得生效，這就是說，關于物權的一切法律行為，除必須在具有雙方當事人意思表示一致外的條件之外，還必須將意思表示予以登記，并自登記時該法律行為方可生效。如德國、瑞士、我國采取這種做法。我國臺灣民法典第758條規：“定不動物權依法律行為而取得設定、喪失及變更者，非經登記不生效。”《瑞士民法典》第656條第1句規定“取得土地所有權須在不動產登記簿登記”。第666條第1句規定：“土地所有權因登記注銷或土地滅失而消滅”。而我國即將出臺的《物權法》得農村私有房屋登記及買賣作出不明確規定和限制，我認為既然《城市房地產管理法》，對城市房屋作了祥盡的規定，那么新的《物權法》也應該對農村私有房屋作出明了的規定，不應該存在城市、農村在制定法律時出現法律歧視和不平等。

2、農村私有房產的買賣問題

我國農村住宅從黨的后，農村經濟體制得到了改革、開放、法律的保護，農村住宅取得日新月異的發展。我的《憲法》等法律明確規定農村農戶的住宅為公民的合法私有財產。既是公民的合法私有財產，公民就有權依據《民法通則》71條的規定對其擁有占有、使用、收益、處分的權利，但是我國《土地法》六十二條規定對此又給了限制，允許買賣限制了使用權。《物權法》草案162條規定：“宅基地使用證經集體同意，可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地分配條件的農戶，住房轉讓、宅基地使用權一并轉讓”。這些法律的規定限制給當今的社會發展帶來了不便。現在我國正在加強社會主義新農村的建設，加強小城鎮建設，提倡城鄉一體化，也即將全面取消戶口限制，取消非農業和農業戶口之分，體現了法律面前人人平等，體現全面的經濟一體化的改革和發展。若河南正在試點搞農村社區建設。豐收、富裕的農村人用合法收入購制農村社區樓房，在產權方面一直沒有合法的手續。再一快速發展的鄉鎮企業帶來了人才，帶來了發展的機遇，社會出現了人才、物的大流通，資源的合理配件受到嚴重的挑戰。農村到外發展，到外流通的人員到處可見。在城市城鎮購房的農村人越來越多，那么遺留在農村的私有房屋不能隨意處分變賣，宅基地使用權受到限制，有效的資源得不到充分利用，是一種極大的浪費和不合理。又如城市中城中農村私有房屋的改造也是面臨著一個新課題。全國各地城市要大發展，城市要面臨改造升級、擴大、增容不解決好農村私有房屋的買賣問題，會給城市發展建設帶來一定。如果一未限制農村私有房屋自由買賣，隨意過戶使用權，對于整個社會來講，無疑是財富的一種巨大浪費，不符合經濟效益的原則，與國際社會發展顯然不夠協調。為此建議出臺的《物權法》應以觀和持續發展觀，取消法律限制，允許農村私有房屋、買賣、過戶，達到資源合理有效的利用。既然城市房屋有一套規章，那么在農村也應該建立一套有效可行的農村私有房屋買賣的體制和市場。《物權法》應明確此問題，不應限制規定。

篇9

關鍵詞：土地整理；權屬;調整

土地資源作為人類生存和發展的首要資源，土地資源的可持續利用是社會可持續發展的基礎。土地整理是實現土地可持續利用的有效手段，通過對土地的整理，可以更好的協調人地關系，實現土地資源的優化配置，為國民經濟持續健康發展提供強有力的保證。全國各地都進行了大規模的土地整理運動，取得了顯著成效，在此過程中也出現了許多不容忽視的問題，值得探討。

土地整理是多學科的，在社會制度不同、發達或發展中國家，由于政治、經濟、文化和地理的多樣性，使得土地整理的概念有所不同。在我國，國土資源部在借鑒海內外土地整理概念的基礎上，將土地整理定義為在一定區域內，按照土地利用規劃或城市規劃所確定的目標和用途，采取行政、經濟、法律和工程技術手段，對土地利用狀況進行綜合整治、調整改造，以提高土地利用率，改善生產、生活條件和生態環境的過程[1]。我國的土地整理分狹義和廣義兩種，狹義的土地整理主要指農地整理，廣義的土地整理包括土地的復墾和開發，其主要目的是為了增加耕地，保持耕地總量動態平衡。目前，國土資源部的土地整理內容將逐漸涵蓋傳統的農地整理以及土地的復墾和開發，但重點仍是農地整理[2]。

一、我國土地整理的現實意義

1、土地整理改善了農業生產條件和環境，增加了農民收入。土地整理主要針對改變農業基礎設施不配套的土地現狀，進行水利設施配置、道路的建設，進行渠道合理布局和硬化，整理后的農田灌水排水能耗降低，農業生產規模擴大，有助于實現農業機械化生產，整理后土地經營范圍擴大，宜種性廣，從而可以增加耕地數量，提高土地質量，改善生態環境，降低農業生產成本，實現農業增產增效，可大大提高農民收入。農業和農村現代化的最終落腳點在于提高廣大農民的生活質量和生活水平，很大一部分體現在土地整理中，現在土地整理從單純的增加耕地面積轉為改善農村的整體風貌，近年來，一些地區進行的土地整理改進了農村生產、居住條件和生態環境，促進了土地合理利用和農民增收，有效地推進了農村經濟發展。

2、土地整理是補充耕地、進行土地集約利用的重要途徑。我國是一個農業大國，人多地少是基本國情，珍惜和合理利用每一寸土地是我國的基本國策。土地整理有利于促進農村地區土地集約利用，增加優質耕地面積，實現耕地總量動態平衡。當前，我國農村土地布局不合理，據測算，通過對農村及城鎮土地、災毀土地、工礦區廢棄土地等進行科學的土地整理，我國可以新增加耕地1億畝以上，可見，我國土地整理有很大的潛力空間。從開展土地整理地區的情況看，在嚴格控制各類非農建設占用耕地，大力進行城鎮存量土地挖潛的前提下，通過土地整理，都能實現耕地總量動態平衡，許多地方做到了平衡有余。

3、土地整理有利于社會主義新農村建設。土地整理與新農村建設有著十分密切的關聯，我國近七成人生活在農村，據測算，農民40%至60%的經濟收入和60%至80%的生活必需品，直接或間接地來自農民手中的土地特別是耕地。建設社會主義新農村，就要按照“生產發展、生活寬裕、鄉風文明、村容整潔、管理民主”的要求建設農村地區，土地整理是集田、水、路、林、村于一身的綜合性、全方位的土地建設活動。兩者的目標大體一致，具體實踐中也互相促進。促進社會主義新農村建設，土地整理功不可沒，大力開展土地整理是社會主義新農村建設的首要選擇和重要支撐。

4、土地整理可以促進農村剩余勞動力就業，促進社會穩定繁榮。我國作為一個農業大國，農村人口比重大，農村勞動力大量剩余，我國農村剩余勞動力約有1.2億一1.5億人，如何消化數量如此龐大的剩余勞動力，是政府而臨的最大難題之一，直至今日，我國勞動力總量仍在持續穩定增長。隨著我國經濟的高速發展，越來越多的農村剩余勞動力從農村中解放出來，涌向城市，由此帶來一系列社會問題。尤其在近幾年全球經濟不景氣的情況下，解決農村剩余勞動力就業問題是經濟和社會發展的前提，是實現小康水平的重要保證，是關系到我國經濟、社會穩定和可持續發展的重大問題。農村剩余勞動力文化素質相對較低，大多數農村勞動力尚不具備離開土地進入大中城市生存發展的能力,他們不敢輕易離開農村。而土地整理正好需要大量勞動力，推進土地整理，可以解決農村剩余勞動力的就業問題，促進農民增產增收，保持整個社會的穩定和繁榮。

盡管我國對土地整理的研究理論不足，許多地方開始土地整理的時間不長，但取得的顯著效益表明，在我國開展土地整理有著十分重要的意義。

二、我國土地整理中出現的問題

（一）土地整理理論缺乏，規劃的整體控制作用不夠。土地整理在我國開展的時間不長，土地整理的科學體系尚不夠健全，缺乏其自身的理論基礎，土地整理的研究成果還不多見。在幾十年的土地整理實踐中，如何整理，土地管理部門和其它相關部門雖然開展了大量研究，但研究上作有的是建立在經濟學基礎上，有的是借鑒生態學的原理，缺乏充分的科學依據和指導思想，整理過程也缺乏嚴格的規范，揭示的不是整體整理上作的運行機制和操作體系，造成土地整理的主觀性、隨意性、片面性等一系列問題[3]。比如說大多數地方在沒有編制土地整理規劃情況下就已開展了土地整理上作，雖取得了一些成功的經驗，但由于缺乏合理的規劃指導，使各地土地整理上作帶有很大的隨意性。因此，土地整理有待發展形成其自身的科學理論基礎。

（二）政府官員片面追求形象工程，可持續發展的觀念不強。

1、將土地整理等同于土地平整。時下，土地整理形象土程的政績標志在地方官員的心里已經打上了深深的烙印。土地整理為了一味追求政績，一些領導超前意識特別強，不論自然條件如何，均要求農田實現“田成方，樹成行；路相通，渠相連；旱能灌，澇能排”的標準。大量的土地平整土程費用占去了土地整理費用的一半以上，也缺乏土地整理方面的專家，誤將土地整理等同于土地平整。

2、片面的追求數量，忽視了對質量的重視。為了實現耕地總量動態平衡，需要大量的開發整理土地，而結果是很多地區整理出的耕地質量低劣，即新開墾的耕地質量遠低于被占用的耕地質量。普遍存在政府對土地整理的目標過分強調數量的增加，而忽略了質量的提高。由于受耕地總量動態平衡目標的制約，很多地方開展土地整理只是為了完成折抵建設占用的耕地的任務，責任心不強，造成許多不能增加耕地面積而能提高耕地質量的整理項目如中低產田的改造難以開展，甚至整理后的耕地質量也難以保證。還有部分原因是：建設占用大多是城鎮周圍和交通沿線質量高、投入多、設施好的良田，而開發復墾增加的大多是邊遠地區的耕地，質量較差。數量能持平，其生產能力已經下降，開發補充少，我國耕地生產能力下降更多[4]。

（三）土地權屬紊亂，整理時糾紛不斷。由于歷史遺留問題，土地制度歷經變遷，當前，相當一部分為農用地的土地所有權不明確，實際使用者與登記的使用者不一致，有些甚至根本未進行過確權登記。有些土地使用證記載的權屬界線模糊，不能準確反映權屬界址，在土地整理過程中，由于土地帶來增值收益，造成土地所有者之間的矛盾不斷激化，偶爾造成沖突。很多情況下，在土地整理過程中，農村土地權屬問題難以得到確認，而且農民往往不具有相關的法律意識，當土地整理完成后，雙方對各自取得權利義務理解不一致，導致糾紛不斷。農民在維護自己權益方面力不從心，不能保護自己合法權益。

（四）土地整理資金投入嚴重不足。土地整理需要投入較大數量的資金，盡管國家實行土地整理專項資金制度，但是各地經濟發展水平差異很大，在實踐中土地整理大多體現為政府行為，土地整理的資金來源匱乏，土地整理的資金主要來源于政府的土地開發整理專項資金。土地開發整理專項資金是指省級專項用于土地開發整理的資金和中央補助專項用于土地開發整理的資金。其來源為：（1）耕地開墾費；（2）新增建設用地土地有償使用費；（3）用于農業土地開發的土地出讓金；（4）土地閑置費；（5）財政預算安排的開發耕地專項資金；（6）中央補助的土地開發整理資金；（7）按規定用于土地開發整理的其他資金。許多地方財政普遍吃緊，沒有固定的投資來源，使得政府用于土地整理的資金運作上發生困難，沒有可靠資金保障土地整理順利的進行下去。

（五）土地整理政策法規缺乏配套，權屬調整難以進行。土地整理必然涉及土地類型、數量、用途等要素的變更，有時還會發生跨權屬單位的土地置換，這就涉及單位之間土地權屬的重新調整、補償，于是，清理和明確土地權屬關系、避免權屬糾紛就顯得尤為重要[5]。由于農民承包的土地比較分散，土地整理整理的過程中勢必會打破現有的土地權屬界限，較大規模的土地整理還可能需要在村民組之間協調。但是農村現行下耕地承包經營合同三十年不變，使土地調整難以進行。土地開發整理權屬調整的原則、程序、方法、異議處理和權屬調整后土地分配與確權落實等情況，必須要有健全的法律法規給予保障，以便于土地整理工作的順利進行和保護農村土地使用者的合法權益。但是我國迄今為止尚未頒布土地整理的法律、法規，這在一定程度上制約了土地整理上作的深入開展。

三、對土地整理的對策與思考

1、加快土地制度創新，積極探索農村土地整理制度改革。嚴格執行耕地保護政策，落實國家關于土地管理方面的法律法規，提高土地執法人員的素質，做到有法可依、執法必嚴、違法必究。開展對土地資源的數量、權屬、用途等基本情況的調查工作，加強政府對農村土地整理的監督和管理。農村土地制度的缺陷，表現在缺乏明確的土地經營管理制度，土地是農村最基本的生產要素，政府仍熱采取行政手段而非市場的手段運作土地，采取直接的手段而非間接的手段對農村土地整理進行經營管理，這種管理帶來的后果帶來了土地資源的嚴重浪費，不能有效配置資源。對土地的管理政府應該在土地利用規劃、地籍管理、土地地價監管、耕地保護政策方面進行嚴格控制，在土地經營方面應該交給市場調節，從而從宏觀上對土地資源進行有效監督。另外，應加強土地整理權屬登記管理和地籍檔案管理工作。農村土地整理制度改革的思路與對策，按照中央關于部署城鄉統籌發展和建設社會主義新農村的要求，加強農村土地的調研和立法工作，完善農村土地整理機制。針對農村土地市場機制不健全的情況，加大對農村土地市場服務體系的投入，以保障農民的土地財產權利，促進農村經濟發展。

2、盡快明晰農村土地的產權主體，以解決土地整理過程中的糾紛。土地整理的過程中經常伴隨著土地產權轉移，也就是土地產權不斷流動以實現資源配置得以合理化的過程。產權關系明晰才能提高主體的積極性，只有產權關系明確、產權界定合法，才能使農村土地資源都得到有效配置。當前，農村土地產權制度已不適合經濟發展的要求，農村土地產權未能清晰界定各主體的權利、責任和利益，形成各利益主體之間的經濟和法律的關系及利益制約關系。土地法律規定村民委員會或農村集體經濟組織擁有農村集體土地的經營管理權和發包權，但是，這里顯然隱含了權力的沖突，村委會或集體經濟組織的管理權與政府的土地管理權打架，村委會或集體經濟組織的經營權與農戶的承包經營權打架[6]。要規范土地整理，首先要解決的問題是要明晰農村土地的產權主體，土地整理是對已利用土地進行治理、調整和重新配置的過程，通過土地整理往往改變了土地的現狀，原來的權屬界線、用地位置、土地質量和性質發生了很大的變化。為了保證農民經過整理的耕地面積不減少、質量不降低。應進一步加強土地整理中的權屬管理，將確權定界工作做實做細，權屬調整要充分尊重農民的意愿，征求廣大農民群眾的意見，共同制定權屬調整方案，還需建立和完善土地整理法律制度，對土地權屬調整的程序、原則和標準，以及權屬爭議的解決方法做出具體的規定，這樣不僅可以使土地整理中的權屬調整程序化、規范化，而且可以從法律層次上保證權屬調整的公平性，保護農民權益不受侵犯。

3、擴大土地整理的資金來源渠道，鼓勵正常的投資行為。目前，我國大多數土地整理項目的資金籌措還是以國家為主、以政府有限的土地整理資金來解決日益緊張的人地關系，不能大規模的進行土地整理。資金問題的解決是開展土地管理上作的關健。資金來源應在以國家投入為主的前提下，積極籌集其它渠道的資金，如政策性信貸融資、財政信用融資和爭取國際援助等;地方部門也可由政府通過貸款、發行債券；鼓勵有條件的集體經濟組織和個人進行資金投入。允許民間資金進入土地整理市場，鼓勵正常的投資行為，擴大資金來源。

4、將土地整理看著是系統工程，而非單純的土地整理行為。土地整理作為系統性工程，實施中涉及田、水、路、林、村的綜合改造，會涉及到土地、農林、水利、交通、城建等諸多部門，各部門必須密切配合才能搞好。土地整理不再是僅僅為了提高農業產量，而是更注重改善人民的生存環境。通過土地整理，追求經濟、社會、環境效益的統一和諧。土地整理是一項涉及多學科、多部門、具有多目標的復雜的系統工程，土地整理需要將地理學、土壤學、水利學、生態學、環境學、經濟學、工程學、管理學、農學、林學、系統學等學科中的有關理論和方法進行引進和優化組合，土地整理作為一項系統工程，在實施過程中，必須遵循自然規律，注重生態保護，堅持保護生物多樣性和生態平衡的原則，注重土地資源的可持續發展[7]。農村現代化進程中，如何兼顧綜合效益將顯得越來越重要，在土地整理中應加強與其它相關部門的合作，做到社會效益、經濟效益和生態效益的有機綜合。

篇10

農村宅基地管理已成為社會關注的熱點、焦點和難點問題。農村宅基地管理是關乎民生的立足之本，它涉及到千家萬戶，涉及到農民的切身利益，關乎穩定與和諧社會的建設；關乎社會主義新農村建設與全面建設小康社會的發展戰略。長期以來，由于管理機制不健全，管理制度不完善，管理模式粗放，致使農村宅基地使用與管理不到位，造成亂占濫用土地現象十分嚴重。本次調查以分水鎮鎮政府所在地為中心，向延伸選取了8個行政村作為調查對象。

根據調查結果及數據圖表分析，沿中心城鎮向延伸的村莊,戶籍、人口及農居點面積基本呈逐步減少趨勢；閑置、廢棄、私搭亂建及一戶多宅情況由中心向呈現出凸字形現狀，表現為與中心鎮距離較近的及距離較遠的村莊較低，而處于兩者之間的城鄉結合區較高，通過數據結合地方情況實際。

一、當前農村宅基地管理中存在的問題

1、農村村民建房不按照土地利用總體規劃及村莊規劃建設，規劃建設實施難

《土地管理法》規定，農村居民住宅建設應當按照鄉（鎮）村建設規劃進行。但是有些村民建房隨意性較大，在申請獲得批準后，私自放線施工，造成村莊布局混亂，土地權屬糾紛層出不窮。造成新規劃實施難，老規劃廢止難，新房舊房斑駁錯雜，極為混亂，許多村莊“只見新房、不見新村”，“只見新村、不見新貌。

2、農村宅基地管理不規范

農村宅基地缺乏嚴格的管理措施。由于農村村民法律意識淡薄，受舊的傳統觀念影響，少數村民認為農村宅基地是無償取得的，誰先占用就歸誰有，造成管理缺位不到位。主要表現在如下方面:一是一戶多宅；二是超標用地，少批多用；三是占而未用；四是空房、閑置房多；五是建新房不拆老房；六是非法買賣；七是亂批濫建；八是規劃實施監督不力，村莊無序外延，控制不力；九是土地利用率低、浪費資源現象嚴重；十是管理不嚴，措施不力，嚴格執法和科學管理不到位。

3、宅基地的非法流轉現象時有發生，產權隱患大

城鄉接壤地帶由于經濟比較活躍，農民宅基地和房屋流轉已大量出現，形成了自發的宅基地隱形市場。不少農民在經濟利益的驅動下，農村集體土地非法入市，農民私自非法轉讓、出租宅基地、房屋給本集體經濟組織以外的人員的行為時有發生。絕大數轉讓、買賣房屋問題都為私下協議，未辦理合法手續，形成了事實上的“小產權房”。宅基地隱形交易加劇了土地權屬混亂和產權糾紛，增加了土地管理的難度。

4、違法用地查處執法難

主要表現在管理難、查處難、執法更難。雖然土地管理法對宅基地管理有明確的規定，但是，由于現行法律法規與當前宅基地管理中出現的新情況新問題不相適應，又不銜接，如對違反《土地管理法》第62.73、76、77、78條規定，有的應該限期拆除非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀，有的應該沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，可以并處罰款；有的應該對責任人員直接追究責任，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任等。但是，違法用地真正拆除，真正沒收，真正依法追究責任，真正追究刑事責任的又有多少呢？根據對違法用地的處理情況調查，而大部分屬于以罰代法，以罰代法，根本達不到保護耕地、節約用地、合理用地、保護土地資源的目的。

二、產生的問題主要原因

1、規劃不到位。許多鎮村重經濟建設，忽視村鎮規劃建設，缺乏全面規劃、協調發展的長遠規劃，使村鎮規劃制定遲慢。使村莊向外擴展無序，村內宅基地雜亂無章，亂搭亂建現象比較嚴重。

2、管理不到位。農村宅基地管理是一項面廣量大的工作，情況復雜，在加上有些村民依法用地法制觀念淡薄，認為在自已承包地、自留地建房及轉讓宅基地是自已的權利；認為祖遺房是風水寶地，建新房不拆舊房；有些村干部由于受利益驅動，置國家法律法規不顧，擅自違法占地建房、賣地、搞“小產權房”等行為。

3、責任不明確。由于村干部對宅基地管理重視不夠，管理不嚴，只講人情面子，不講法律政策，不按照規劃和國土管理部門要求，申請審批宅基地。有些村干部老好人思想嚴重，怕得罪人，形成村規劃管理不到位；其次，村干部不穩定，調整平凡，三年一換屆，二年一調整，責任心不強。

4、法律觀念淡薄。農村干部對《土地法》等法律、法規政策宣傳貫徹不到位，一些干部、群眾不懂得個人只享有宅基地使用權，而不享有所有權，片面認為土地是集體的，我建房就變成我的了。有的群眾觀念滯后，總認為老宅基地是祖上傳下來的，新房建起來了，老房也不愿意拆除。

5、執法力度不夠。由于土地法律、法規不夠完善，國土資源部門又沒有強有力的執法手段和措施，現行《土地管理法》中，沒有一條賦予國土資源管理部門對土地違法行為直接實施拆除權和執行權等規定，作為國土資源管理者是在第一時間發現土地違法違規行為，而又無權對土地違法者直接實施強有力的制止措施，使執法錯過最佳良機，由于受執法職能的限制，面對違法占地者難以標本兼治。

6、法規不健全。《土地管理法》第62條只對農村村民用地標準、規劃、使用作了要求，而對土地違法違規責任追究缺乏具體規定，操作性不強。如對超面積如何處置，“一戶多宅”如何退出？閑置地、空置房占而未用的地如何處置，缺乏統一法規和政策，沒有具體措施，作為基層管理部門在實際工作中，而難以操作，沒有法律依據又不愿意采取的措施，對違法建設等又沒有強制等手段，為此，助長了違法占地愈演愈烈，屢禁不止。應引起各級領導和立法機關的高度重視，應盡快制定和完善法律、法規、政策等管理措施。

三、加強農村宅基地管理的對策

1.加強土地法規宣傳力度

定時張貼相關法律法規及政府規章，定期更新，成立法律宣傳隊，流動下鄉宣傳，采取靈活的形式，如發放宣傳資料、播放相關多媒體資料及真實案例。此外，村委還可利用廣播、標語、簡報等形式開展宣傳；將學生納入，利用學生的影響來間接的向村民宣傳宅基地法律法規；由村委負責組織培訓班，定期開課，利用農閑時期，以立體、形象、豐富多彩的形式來開展普法宣傳。

2、編制科學合理的村鎮建設規劃

村鎮建設規劃應區分具體的經濟發展狀況及人口密集程度來制訂，人口密度較大且經濟發展水平較高的地區，應適應城鎮化建設需要，堅持集約化、合理用地原則。如可選擇貧瘠但交通便利的地區集中審批建房，打破鄉村劃分，以鄉鎮為單位，重新整理鄉村宅基地資源。舊宅基地在新宅獲批后視情況處理，若屬新建不久或仍可以居住，則可以適當進行流轉，主要向本村內房屋需新建卻無經濟實力申請在新劃集中居住區建房的村民；若舊宅屬破舊無法居住，則可及時拆除，進行復墾，恢復置換為耕地。

3、基層國土管理部門依法履職、加強管理

加強管理，體現在宅基地的審批、監管、工作人員的素質及工作能力方面。首先，審批程序應簡化、完善，增加審批條件的透明度，提高工作效率，方便村民申請。其次，推進鄉鎮政務公開、村務公開，使國土部門的宅基地管理工作置于村民及社會的監督之下，督促其嚴格依法辦事、公正管理，合理、平等地分配宅基地；及時處理閑置宅基地，嚴格治理私自建房、少批多占的村民，限制宅基地使用權，控制宅基地用地規模。再次，國土部門應提高工作人員素質，講究工作方法，樹立便民意識、服務意識及廉潔性、自律性。公平、公正對待申請宅基地的村民，杜絕、貪贓枉法現象；在批準村民宅基地申請后，嚴格按批準面積實地丈量，定期深入農村核查宅基地使用情況、完善登記制度。各級國土部門應當加強監管，建立相應的獎懲機制，嚴厲處罰知法違法的工作人員，引導其依法辦事、執法為民；同時在管理中吸納一般群眾的參與及監督，定期聽取反饋意見，了解新情況新問題，不斷改進宅基地管理水平。

4、制定政策抓管理抓落實

一是各級黨委、政府要結合社會主義新農村建設，制定鎮村規劃，切實把保護耕地，合理利用土地資源與農村土地綜合整治工作相結合，把此項工作擺到黨委政府工作的重要議事日程，樹立執政為民的思想，以身作則、嚴以律己，秉公執法，辦事公開、公正、公平，履行職責，為官一任，造福一方，做建設社會主義新農村的帶頭人，促進全面建設小康社會的發展。二是鄉鎮、村要在上級有關職能部門的幫助指導下，結合本村實際，檢查“宅基地”的使用狀況，廣泛聽取群眾意見，依據有關政策，制定出整治“宅基地”實施方案，科學合理地編制農村(宅基地)土地使用規劃。建立健全各項用地審批制度，嚴格執法，按章辦事，按照“全面規劃、合理布局、節約用地、因地制宜、量力而行、逐步建設”的原則，搞好鎮村規劃。三是土地、規劃部門要定期對農村規劃實施情況進行監督和檢查，發現問題，應及時解決，以保障鎮村規劃的實施及法律效力。四是嚴格依法用地，嚴格按照申請條件，審批程序，審批結果公示制度，實行跟蹤管理，加強監督等舉措，實行責任追究制度，明確責任強化管理，使管理工作規范化，制度化，法律化。

5、嚴格執法，加大執法力度，進一步加強對執法工作的領導，推行土地執法監察動態巡查制度

通過巡回監察，把大部分土地違法案件制止在萌芽狀態,這樣土地執法監察工作才有可能把有限的監察力量集中到查處那些不聽勸阻，藐視法律，公然違法的土地案件上來，做到查處一件，到位一件，切實做到對土地違法者的處理，起到教育、警戒的作用。對那些置法律而不顧，濫占濫用宅基地，破壞耕地建房的要堅決依法拆除建筑物并限期復墾還耕，同時要樹立典型，以點帶面，在群眾中造成一定影響，情節嚴重的要依法追究其刑事責任，切實體現法律的嚴肅性。

6、節約挖潛整治土地資源

開展農村“宅基地”整治工作，是充分利用土地資源，實行節約用地、合理用地、內部挖潛的一項重要舉措；是推進社會主義新農村建設的需要；是整治土地資源的有效途徑；是貫徹落實“保護資源，保障發展”的重要措施。“宅基地”的整治要做到五個結合:一是“宅基地”的整治要與土地整理和萬頃良田建設工程相結合；二是“宅基地”的整治要與新農村建設相結合；三是“宅基地”的整治要與生態環境建設相結合；四是“宅基地”的整治要與經濟社會發展相結合；五是“宅基地”的整治要與法律、行政、經濟等措施相結合。

7、完善宅基地相關立法

對超面積如何處置；“一戶多宅”如何退出；閑置地、房占而未用的地如何處置；臨時建筑視情況是否可以審批等制定一系列實際、具有可操作性的法規和政策政策，讓基礎管理部門在日常實際管理工作中，可以有法可依，便于更好開展土地管理工作。

堅守耕地紅線，保護資源，保障發展是新時期賦予國土資源部門廣大干部、職工的重任，面對新形勢新任務新要求，以科學發展為統領，樹立新思想新理念，開拓創新，銳意進取，振奮精神，扎實工作。積極投入到國土資源管理事業中去，勤奮學習，努力工作，精心謀事，一心干事，專心做事，做保護資源，保障發展的實踐者，為服務經濟社會發展保駕護航，為促進社會主義新農村建設和實現全面建設小康社會的奮斗目標而努力奮斗！

[1]黃永進.健全制度 促進宅基地集約利用 《中國土地》，2005,12.