導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)宗旨，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

筆者認為，房地產(chǎn)企業(yè)要在世紀之交的歲月里立于不敗之地，或者說要在實施城市化發(fā)展戰(zhàn)略上有所作為，進而在二十一世紀國民經(jīng)濟發(fā)展運行過程中真正成為新經(jīng)濟生長點的建設排頭兵，甚至整個行業(yè)能成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，那么，僅僅靠拆一溜舊民宅，蓋一二幢新住宅和建造一些小店鋪、寫字樓，或者在所謂的黃金地段搶得一小塊風水寶地，然后見縫插針式地小打小鬧搞城建… … 這些顯然是不會有多大生命力了，而只有走集約化多元化發(fā)展參與城市綜合開發(fā)之路才能使房地產(chǎn)企業(yè)伸展手腳，有用武之地，才能發(fā)展壯大。

關鍵詞：綜合開發(fā) 城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略

中圖分類號：F292文獻標識碼： A

一、綜合開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)的高級階段

“開發(fā)”（英語為“Development " ）既開拓與發(fā)展。就其原意是指以荒地、礦山、森林、水力等自然資源為對象，通過有計劃、有目的的改造，使之為人類服務的一種生產(chǎn)勞動。目前在社會實踐過程中，“開發(fā)”一詞已延伸到其它領域，普遍地被運用于對新事業(yè)新領域的開拓。如技術開發(fā)、智力開發(fā)、人才開發(fā)等。相比較而言，倒是房地產(chǎn)開發(fā)是最接近開發(fā)原意的一種經(jīng)濟活動和過程，它是對城鎮(zhèn)進行土地和房屋的建設開發(fā)。而且這種活動和過程都是按照預定目的而進行的（規(guī)劃、設計、建設、營銷、管理等等），因此它是一種建設投資的全過程。

綜合開發(fā)是與單項開發(fā)相對而言的。它是根據(jù)城市建設總體規(guī)劃和城市發(fā)展的要求，以建設地塊和房屋的開發(fā)、建設為中心，對規(guī)劃區(qū)域的房屋建筑、配套工程和基礎設施進行全面考慮、統(tǒng)籌安排、分期施工、協(xié)調發(fā)展，以取得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的投資全過程．從這個意義上來說，房地產(chǎn)開發(fā)和綜合開發(fā)是一種市場經(jīng)濟行為，受商品經(jīng)濟和價值規(guī)律制約。

1 ．一般意義的房地產(chǎn)開發(fā)

城市建設中房地產(chǎn)工程項目從開發(fā)到綜合開發(fā)，是一個客觀發(fā)展的過程。由簡單到復雜，由單項到綜合，由低級轉化為高級階段。但不管如何發(fā)展變化，其實質的含義則是按照預定目的而進行的改造土地和建造房屋設施的經(jīng)營管理活動的過程，當它的商品屬性和市場機制完整凸現(xiàn)時，則完全是一種生產(chǎn)與再生產(chǎn)，創(chuàng)造并實現(xiàn)房地產(chǎn)商品價值，促進房地產(chǎn)資金良性循環(huán)的投資過程。

具體地說，一般意義的房地產(chǎn)開發(fā)，其開發(fā)者的主導思想是完成某一單項工程或著眼于建成一幢或幾幢建筑物。從項目的籌劃開始至計劃立項、規(guī)劃、設計、項目審批、招標、工程實施、竣工驗收直至交付使用，這是一種垂直系統(tǒng)的運行，盡管這種系統(tǒng)內也帶有綜合的色彩，但畢竟系統(tǒng)內綜合協(xié)調的工作并不復雜。特別需要指出的是，一般意義的房地產(chǎn)開發(fā)，往往在項目可行性論證初期，其著眼點僅局限于項目前期工作的“三通一平”，進八施工階段以后設法資金盡快到位等也就算按計劃完成了項目。這種房地產(chǎn)的開發(fā)由于或多或少地仍具有計劃旨意、規(guī)劃條塊分立、行政最終分配產(chǎn)品等因素驅動，因此，往往是輕騎突進，忽視了相應配套的城市基礎設施建設，以及必要的商業(yè)網(wǎng)點的布局，結果住宅雖然建成，但水、電、郵等不通，或臨時性通，或時通時斷，居民無法住入或住不安寧，善后問題一大堆卻又無法解決。因此，欲速則不達，好事多磨，說到底是由于忽視綜合開發(fā)的結果。

2 ，發(fā)展至今房地產(chǎn)開發(fā)理應上一臺階

從房地產(chǎn)發(fā)展的厲史和內在規(guī)律來探尋，房地產(chǎn)開發(fā)也理應上一臺階，即進入一個區(qū)域開發(fā)甚至綜合區(qū)開發(fā)的綜合性開發(fā)階段了。本文著重闡述明顯帶有綜合開發(fā)屬性的區(qū)域開發(fā)。

區(qū)域開發(fā)的開發(fā)商，其主導思想著眼于建成一個區(qū)域，他們的項目投資可行性研究，已經(jīng)從建筑單體擴大到建筑群體，進而群體之間要考慮一定的區(qū)域面積，各建筑體的功能也已經(jīng)是多種功能組合，也就是說要考慮規(guī)模開發(fā)。綜合開發(fā)，比如說，實施城市化發(fā)展戰(zhàn)略強調中心城市建設，或小城鎮(zhèn)建設，發(fā)揮區(qū)域功能，這就要求開發(fā)應有一定的區(qū)域性，不能零敲碎打；住宅建設則要求以居住小區(qū)為綜合開發(fā)的對象，當然也可幾個小區(qū)并建。

總之，區(qū)域開發(fā)較建筑項目的開發(fā)內容又要復雜得多。這里所說的區(qū)域開發(fā)還是應和前幾年各地蜂涌而上的經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，或叫開發(fā)新區(qū)等有區(qū)別的。那種一時興起的開發(fā)區(qū)建設說白了完全是種趕潮頭，是一種從屬政府的行為，其可行性是否經(jīng)過科學論證，是否和城市總體發(fā)展思路相一致等卻有待進一步探討，許多城市搞的開發(fā)區(qū)只是一種“圈地”行為，既便有了“三通一平”，甚至建成了一些住宅，整個區(qū)域仍然是冷冷清清，既招不了商，又引不了資，損失的是國家大量的土地資源，教訓應該是慘重的。

本文所說的區(qū)域開發(fā)，其著眼點是立足于城市化發(fā)展戰(zhàn)略的需要，要求其在區(qū)域開發(fā)范圍內功能完善、配套項目齊全、基礎設施完善并有所超前。在舊城改造中，則是反對零敲碎打，而是指局部區(qū)域改建，即某一個相對獨立的片（幾條街坊）的更新改造，這種區(qū)域開發(fā)，從城市發(fā)展來看，內在有著功能要求而外在從發(fā)展戰(zhàn)略來看是內外有機結合的結果，因此是必要的。

二、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的內容

參與城市化發(fā)展戰(zhàn)略實施的綜合開發(fā)，其內容主要包括兩大部分：一是開發(fā)項目的綜合配套，一是開發(fā)全過程的綜合平衡。

1 ．開發(fā)項目的綜合配套

各房產(chǎn)公司隨著一改過去那種零敲碎打、單兵突騎式的單體或小規(guī)模開發(fā)的局面后，對實施城市化發(fā)展戰(zhàn)略大背影下的綜合開發(fā)，對于房產(chǎn)公司這一投資開發(fā)主體來說，一方面的確多了一些框框，如：項目的區(qū)域規(guī)劃明確，項目的規(guī)模、建筑風格的變數(shù)相對甚少，這一點在過去由于規(guī)劃的可變性太大，反而使許多房產(chǎn)公司的開發(fā)嘗盡尷尬之苦，因此規(guī)劃的相對統(tǒng)一和穩(wěn)定，從某種意義上來說對投資開發(fā)商來說是一件好事；另一方面綜合開發(fā)說到底其運行方式畢竟是一種市場行為，價值規(guī)律對投資全過程仍然起著決定作用。因此，項目開發(fā)綜合配套的內容基本就包括了：項目投資決策、可行性研究、土地招投標、項目設計、前期工作、建設招投標、工程施工、竣工驗收、物業(yè)管理這些具體內容，但這里需要特別指出來的是――綜合開發(fā)的項目投資決策和以往相比，增加了一定的難度。

綜合開發(fā)的項目投資決策與過去單體投資決策的區(qū)別在于：綜合開發(fā)由于是在區(qū)域內統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設計前提下作的投資決策，對于這種決策的可行性研究，其著眼點更多的應放在對項目、在區(qū)域這根鏈條上此鏈與彼鏈的銜接、組合、相容等投資價值的把握上。可以預見的：區(qū)域內多個項目之間，不僅功能有區(qū)別，規(guī)模有大小，因而各項目的投資價值也肯定有區(qū)別，而且每個項目的投資價值又和區(qū)域的整體功能效應、區(qū)域社會價值密不可分。因此說，綜合開發(fā)的項目投資決策難度相對大，它的可行性研究相對復雜也就可想而知了。

2 ．開發(fā)全過程的綜合平衡

本文所說的區(qū)域性綜合開發(fā)，可能是集辦公、商業(yè)、金融、旅館、娛樂、體育、文教、停車場、科技、公園、公共服務及住宅于一個區(qū)域內，當然這個區(qū)域的規(guī)模可分為特大、大、中、小等類型。可大可小是沒有定規(guī)的，但應保持一定的規(guī)模卻是其鮮明特色，也就是說開發(fā)內容要比過去繁雜得多。因此開發(fā)全過程的綜合平衡工作顯得尤為突出和重要。

綜合開發(fā)，必須嚴格地按照客觀進程辦事，具體地說應按工程進程依次進行，綜合平衡、決策論證、前期準備、工程管理、竣工驗收、銷售和物業(yè)管理，這幾個階段是必不可少的，這里面對開發(fā)過程的計劃編制和投資管理尤為重要。計劃編制和投資管理的目的是要保證開發(fā)項目能有計劃按比例地進行，合理制定計劃和安排投資規(guī)模，保證使之與城市建設總體步伐一致，確保項目按期開工、竣工，及時營銷和投入使用，實施物業(yè)管理，最終確保開發(fā)資金的良性循環(huán)，并實現(xiàn)自我增值、自身積累、滾動開發(fā)，以提高開發(fā)項目的綜合效益。

3．房地產(chǎn)綜合開發(fā)的地位與作用

在現(xiàn)代社會，城市既是經(jīng)濟發(fā)展的中心，也是文化、科技和政治中心。社會經(jīng)濟發(fā)展和現(xiàn)代化進程越快，城市發(fā)展和現(xiàn)代化進程也就越快。綜合開發(fā)正是這種城市化發(fā)展帶來的產(chǎn)物，因為加快城市化發(fā)展勢必會導致城市在外延和內涵兩方面的飛速發(fā)展。城市外延的拓展表現(xiàn)為原有城鎮(zhèn)規(guī)模的擴大，如縣鎮(zhèn)擴建為城市、中心城市地位的確立等等；城市內涵的發(fā)展，表現(xiàn)為原有城市功能的增加和實現(xiàn)功能的質量提高。因此，房地產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)在城市建設和經(jīng)濟發(fā)展中將更加鮮明地處于導向產(chǎn)業(yè)和基礎產(chǎn)業(yè)的地位，它在城市中既處于主體地位，又能發(fā)揮啟動經(jīng)濟的作用。其現(xiàn)實意義和作用是不言而喻的。

① 房地產(chǎn)締合開發(fā)有助于建設好功能完善、結構合理的現(xiàn)代化城市。

在過去的城市建設和房地產(chǎn)開發(fā)過程中，還明顯地存在著規(guī)劃不周、新舊雜處、功能殘缺、設施不全、風格呆板等落后狀況，這種情況如不改變必將對城市建設和經(jīng)濟文化的發(fā)展造成一定損傷，所以一定要嚴格地用“綜合開發(fā)”這個藥方來醫(yī)治新老“城市病”和防止“建設性破壞”災害．

② 房地產(chǎn)綜合開發(fā)有利于促進城市基拙設施和公用事業(yè)的建設和完善。

我國城市基礎設施和公用事業(yè)的建設和規(guī)模已大大滯后于城市規(guī)模的拓展、經(jīng)濟文化事業(yè)的興起和城市人口猛增的客觀需要。就拿紹興來說也不例外，許多公用事業(yè)、設施等的布局由于各司其職，沒有統(tǒng)一的城市發(fā)展計劃和城市建設規(guī)劃的指導，因此，“你造你的路，我埋我的線，今年鋪好路，明年開路鋪管”等等還是時有發(fā)生：城市交通道路、供水供電、停車場、綠化等基礎設施和公用事業(yè)已成為城市建設和管理中的瓶頸口實施綜合開發(fā)后，就有可能按總體城市規(guī)劃把區(qū)域內主體工程、配套項目、基礎設施、交通道路等的要求，分批分期建設，才能保證總體工程和單個項目的功能效益的發(fā)揮，才能協(xié)調好區(qū)域內主體建筑與配套設施的關系，完善城市的功能提高城市的規(guī)模效益。

③ 房地產(chǎn)綜合開發(fā)有助于推進經(jīng)濟體制改單，加強開放度，發(fā)展外向型經(jīng)濟。

房地產(chǎn)綜合開發(fā)的健康運轉，能促進房地產(chǎn)業(yè)的體制改革，突出土地資源的規(guī)模效益，促進房屋商品化和住房制度的改革。房地產(chǎn)綜合開發(fā)客觀上要求提高房地產(chǎn)業(yè)的管理水平，有助于推進房地產(chǎn)商品化管理，強化房地產(chǎn)市場運作；再說房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的良好運行，能為城市建設提供資金，啟動市場，優(yōu)化消費結構，對城市建設和國民經(jīng)濟健康、持續(xù)、高速發(fā)展起到積極推進作用。

④ 房地產(chǎn)嫦合開發(fā)有助于提高城市品位和人民大眾的物質生活、精神生活的水準。

房地產(chǎn)綜合開發(fā)由于強調了區(qū)域開發(fā)、綜合配套和規(guī)模效益，因此，它的建設速度、建設質量、環(huán)境質量和物業(yè)管理等都比過去的城市建設有著質的飛躍。綜合開發(fā)能明顯地提高城市建設的品位，因為區(qū)域內的功能完善、交通便利、設施充分、環(huán)境優(yōu)雅、建筑風格統(tǒng)一，這勢必大大優(yōu)化市場的投資環(huán)境；吸引更多的投資商和游客共同參與城市的建設和發(fā)展；同時也為城市居民創(chuàng)造了良好的生活環(huán)境，這對物質文明和精神文明都是相得益彰的。

三、為什么綜合開發(fā)將是房地產(chǎn)企業(yè)跨世紀發(fā)展的必由之路

1 ．城市化發(fā)展戰(zhàn)略的挑戰(zhàn)

二十一世紀以來，提高城市化水平或者城市化發(fā)展戰(zhàn)略這一趨勢的演變，已經(jīng)不只是出自二十世紀八、九十年代經(jīng)濟結構調整的需要，實際上已上升到跨世紀整個社會政治、經(jīng)濟發(fā)展的迫切需要。《 浙江省農(nóng)業(yè)和農(nóng)村現(xiàn)代化建設綱要》明確提出，要通過努力，使全省城鎮(zhèn)人口比重達到45％的目標。加快縣城和重點城鎮(zhèn)建設，完善城鎮(zhèn)體系。加強基礎設施建設，優(yōu)化整體發(fā)展環(huán)境，促進區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展。”因此，從這個意義上說，進一步推進城市化進程的戰(zhàn)略部署，加快現(xiàn)代化城市建設，已經(jīng)對原有的大到國民經(jīng)濟布局、中到城市規(guī)劃和建設、小到房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展都提出了新的挑戰(zhàn)，從另一個角度看，是對上述原有的體制和機制一次不小的沖擊。

2．地方政府的政策導向

為了適應新世紀城市化發(fā)展的趨勢，進而為了實施這種戰(zhàn)略決策，國家的有關部門和地方一些政府都作出了部署，出臺了相應的政策和規(guī)劃。紹興市政府日前也分別是出臺了《紹興市人民政府關于進一步加強紹興市區(qū)房地產(chǎn)市場管理的實施意見》、《紹興市人民政府關于紹興市區(qū)老舊房區(qū)域改造工作的實施意見（試行）》，市城建委、規(guī)劃處、市水利、環(huán)保等部門都將對城市規(guī)劃、河流、環(huán)保等建設項目提出導向性政策意見。特別是已經(jīng)出臺的《紹興市區(qū)征集體土地辦法》，對今后市區(qū)內區(qū)域成片開發(fā)在土地資源供給上作出了政策導向，因為這一辦法的制定，其根本宗旨是建立以“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一招標出讓、統(tǒng)一監(jiān)督管理，搞好集中連片開發(fā)”為原則的土地回收儲備出讓機制。同時一些專家和有識之士也都在報刊上撰文闡述實施城市化發(fā)展戰(zhàn)略的重要性、必要性和可行性。這一切都為房地產(chǎn)企業(yè)的綜合開發(fā)在城市戰(zhàn)略中所扮演的角色、所起的作用給了充分呼應和引導，可以這么說：舞臺已經(jīng)搭就，大幕正在拉起，只等具備一定綜合實力、且有遠見卓識的房地產(chǎn)企業(yè)進入角色了。

3．實施綜合開發(fā)的可行性

紹興是一座具有濃厚文化底蘊的古城，但是保護古城與城市現(xiàn)代化發(fā)展這對矛盾始終困擾著城市規(guī)劃和建設開發(fā)。再加上紹興城區(qū)原本面積并不大，城區(qū)內卻河道密布，因此，建國以來城市建設發(fā)展緩慢。后的二十年，前十年雖然在城市建設上開展了一些規(guī)劃性的基礎工作，但幅度較大的建設動作由于拘泥于保護而難見實施；后十年受整個改革開放的大氣候影響，更直接受投資環(huán)境的刺激，市區(qū)城市規(guī)劃和建設的步伐明顯有了放大和加快。然而在當前新形勢下，如何跟上城市化發(fā)展這輛快車，加快中心城市建設？這勢必將會使城市區(qū)域內綜合開發(fā)提上議事日程，但如何協(xié)調好保護古城特色和中心城市的區(qū)域拓展，仍然是擺在城市建設決策者面前的一大課題。

我們認為，在規(guī)劃建設紹興城市的過程中，假設把沉淀著近2000 年越歷史、越又化的古城全部拆平重建紹興，這顯然是對歷史、對越文化的草率和不負責任。同時對所有古城都推倒拆平重建新城，那么城市的文化底蘊，城市間的建筑風格、特色，乃至城市的人情風俗都被抹成一色，此城與彼城的區(qū)別也就沒有了，簡單的城市趨同必將導致城市的衰落，因而．既不可能．也不現(xiàn)實，更不具理念。但是，反之若由于要一味保護古城特色，尤其要保護像紹興這徉古人文景點小而多的老舊城而左顧右盼，這邊不能拆，那邊不能建，幾年、十幾年下來，新的建不了，舊的保不住，留下的只是白茫茫一片破舊城，這同樣是既不可能，也不現(xiàn)實，更違背歷史發(fā)展規(guī)律。

我們認為，還是應堅持實事求是，保護與新建并舉，區(qū)域保護與區(qū)域開發(fā)分片實施的原則：① 區(qū)域保護。就是在城區(qū)內相對人、文、街、橋、河等集中的區(qū)域范圍內突出歷史、文物和文化、旅游的功能去保護、發(fā)掘和利用，以古越城墻也可包括府山在內為標志，將散布于市區(qū)的各景點（現(xiàn)在基礎上還可發(fā)掘）, 濃縮于區(qū)域內，于是城墻、小河、古橋、石路和老臺門，再加上酒肆、茶莊、越菜、戲臺和小商品，濃濃的越味，悠悠的人情… … 這種散發(fā)著濃郁的地方風情和文化氣息的建筑氛圍和現(xiàn)代城市的布局仍然應該是和諧的；② 區(qū)域開發(fā)。城市建設畢竟是要緊隨時展步伐的，區(qū)域開發(fā)正是在適合城市化發(fā)展的基調之上，其中心城市定位后，根據(jù)城市功能區(qū)別而劃片開發(fā)的一種綜合性城市開發(fā)。區(qū)域開發(fā)除了自身區(qū)域內的寵大的開發(fā)任務，還有一個與舊房、舊街坊的改造有機結合、互補功能的問題，因而，綜合開發(fā)不僅是一項系統(tǒng)的城建活動，是一項具有高度技巧的藝術工程，更是一項社會經(jīng)濟活動。

四、綜合開發(fā)對現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)提出了新的更高的要求

參與城市化發(fā)展的主體顯然除了政府以外，就是投資商和開發(fā)商，許多時候投資商和開發(fā)商實際上是一回事，只不過叫法不一而已。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既然是參與城市綜合開發(fā)的主體，而且這一主體與過去那種小打小鬧的房產(chǎn)公司又有了新的區(qū)別。那么，新的形勢對于這一主體也會提出新的更高的要求。

1．對企業(yè)規(guī)模和實力的要求

城市內區(qū)域綜合開發(fā)是一個相對龐大的系統(tǒng)工程。雖然在區(qū)域范圍內實施綜合開發(fā)仍然可以由不止一個開發(fā)商同時展開，但每一開發(fā)商所承擔的開發(fā)量已經(jīng)不只是一幢樓、一條路等一些單體建筑，它至少應該是一個特定功能的建筑群，其建設量相對較大．因此，一般的房地產(chǎn)企業(yè)恐難以承擔。實際上區(qū)域內參與綜合開發(fā)的開發(fā)商其個數(shù)安排以盡可能地少而精為好，這徉肯定有利于協(xié)調開發(fā)商之間的權利和義務，減少不必要的摩擦。這些都要求參與綜合開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)必須具備一定的規(guī)模和實力。從發(fā)展方向看，一定規(guī)模的經(jīng)營也是企業(yè)發(fā)展的必然趨勢，因為市場經(jīng)濟的競爭激烈程度越來越強，對中、小企業(yè)來說沖擊越來越大。市場經(jīng)濟要求企業(yè)不僅具備一定的生產(chǎn)經(jīng)營手段，一定的獲利條件，它更要求企業(yè)應具備一定的抗風險能力。區(qū)域內綜合開發(fā)正是展示了這一背景，同時也對房地產(chǎn)企業(yè)提出了更茍刻的要求。

那么，現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)如何擴大規(guī)模和增強實力呢？紹興現(xiàn)有在冊房地產(chǎn)企業(yè)中能達到相當規(guī)模和具備實力的房地產(chǎn)企業(yè)只占很小一部分，尤其是近年來，受國家房產(chǎn)調控政策的影響，具備市場競爭力和有雄厚實力的房地產(chǎn)企業(yè)更是鳳毛菱角。紹興要實施城市化發(fā)展戰(zhàn)略，在確立中心城市地位的同時，加強發(fā)展周邊縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設，這樣的發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)，必須得有一批頗具規(guī)模和實力的房地產(chǎn)企業(yè)共同參與，當然這其中應該包括外地，甚至外商投資企業(yè)參與開發(fā)。

在現(xiàn)有市縣房地產(chǎn)企業(yè)的基礎之上，擴大其規(guī)模和增強實力，的確是一件不簡單的事，除了政府應給予自始自終的正確引導和全力支持外，實施資產(chǎn)重組、企業(yè)改制、科企結合。和通過住房金融制度的改造等等辦法，都是值得探索的。比如：資產(chǎn)重組，實施房地產(chǎn)企業(yè)強強聯(lián)手，可以對現(xiàn)行國有、全民所有制房地產(chǎn)企業(yè)實行股份制改造，也可將設計院、科研所、園藝所、裝演公司、市政公司等與房地產(chǎn)開發(fā)相關企業(yè)股份化組合或組成投資開發(fā)集團等等。當然總結前一階段其他類企業(yè)的資產(chǎn)重組經(jīng)驗教訓，還是有值得注意的地方，即：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)重組，必須以優(yōu)良資產(chǎn)注入或聯(lián)合，而不能簡單組合，更不是優(yōu)與劣的摻和，因為這不是救濟活動，也不是為重組而重組，追求形式而已。再比如：對參與城市化發(fā)展戰(zhàn)略的區(qū)域開發(fā)項目可向社會發(fā)行債券和股票，逐步走上金融房產(chǎn)、證券房產(chǎn)模式來發(fā)展現(xiàn)代化城市。

2 ．對企業(yè)自身素質的要求

既然進入二十一世紀后，房地產(chǎn)企業(yè)所臨著這樣一種機遇與挑戰(zhàn)并存的舞臺。那么那些已有一定規(guī)模和實力的房地產(chǎn)企業(yè)，除了政府在宏觀調控建設市場和政策上予以正確引導外，其自身是否也有一個提高綜合素質，盡快適應多變、充滿誘惑力和富有競爭性的市場經(jīng)濟的問題呢？答案是肯定和不容置疑的。

所謂企業(yè)綜合素質，是指企業(yè)各種內在素質的集中體現(xiàn)，主要包括人員素質、管理素質、技術素質，本文只擇其一、二略加闡述。

① 人員素質中，經(jīng)理層的運籌帷握和決策能力是至關重要的。參與城市區(qū)域范圍內綜合開發(fā)，由于其投資量大、周期長、要求高，因此作出是否參與投資開發(fā)的決策，其重要性和決策難度，顯然要比參與操作開發(fā)建設項目大得多。這就需要經(jīng)理決策層具有很強的融合了冒險、創(chuàng)新精神和判斷力的戰(zhàn)略家眼光。當然這種戰(zhàn)略家眼光不是一毗而就的，它需要知識、經(jīng)驗（也包括教訓）和膽識的積累。所以說，一個項目完成后的效益如何？乃至一個企業(yè)經(jīng)營運作成功與否？其重大決策的對錯直接影響到項目或者企業(yè)的成敗或生死存亡，這并非危言聳聽。難怪美國學者帕爾默認為，企業(yè)家的精神是在重大不確定情況下作出決策，因而使得管理任何處于劇變與不可測環(huán)境下的公司，就如同經(jīng)營一家新企業(yè)一樣富有挑戰(zhàn)性。

② 管理素質。企業(yè)多元的組織結構，正是為了吸納現(xiàn)代化的科研水平，網(wǎng)絡各種各樣的人才，最終體現(xiàn)適應綜合開發(fā)的系統(tǒng)功能。因此它的管理結構除了一般房地產(chǎn)企業(yè)的基本結構外，往往從能否適應城市區(qū)域綜合開發(fā)的需要出發(fā)，形成了除一般開發(fā)的組織結構外，還有建筑、園藝、裝滿、物業(yè)管理等多元組織結構，為的是形成系統(tǒng)結構，便干完整地承接開發(fā)項目，減少各環(huán)節(jié)間的摩擦和利益損耗。

篇2

綠地廣度：房產(chǎn)行業(yè)全能冠軍

雖然背后是房地產(chǎn)行業(yè)的領軍企業(yè)綠地，雖然僅僅進軍濟南兩年多的時間就帶給濟南房地產(chǎn)市場不小的震動，但是，記者面前的侯光軍還是儒雅謙和的微笑，低調沉穩(wěn)的談吐，只是談到綠地，談到綠地在濟南的快速發(fā)展，侯光軍的臉上露出由衷的微笑。

他說，建筑無言，大美自現(xiàn)，而以房地產(chǎn)行業(yè)為主業(yè)的綠地集團更是一個把“美好”當成第一追求的企業(yè)，綠地的企業(yè)宗旨就是“綠地，讓生活更美好”，而美好之于建筑，之于之于城市，之于生活，都是最終極的追求。

2009年，綠地集團山東公司斥資300億5盤聯(lián)動布局濟南，打造了城市名片綠地中心濟南300米第一高樓，700萬方濟南第一大盤濱河國際城，海派經(jīng)典社區(qū)聲浮公館，高鐵站站前廣場繽紛城，160萬方西客站龍頭大盤國際花都等重點項目，綠地讓濟南人眼前一亮。

候光軍說，無論哪種建筑，綠地都講究精益求精，都以美好為第一訴求，比如濟南綠地新里聲浮公館是綠地集團攜城市第一住宅品牌“新里”到濟南的第一號作品，以總建筑面積60萬平米的海派社區(qū)，為濟南人展示一種叫公館的生活方式。據(jù)介紹，整個建筑整體采用新古典主義法式風格，導入集歐洲、海派設計精華之大成的“ART-DECO”建筑藝術，構造新古典主義“歐式華美園藝樂章”。

候光軍說，“新里”品牌從研讀中國居住傳統(tǒng)歷史出發(fā)，針對城市新興高端階層的居住需求，創(chuàng)意性化合國際人居理念、海派文化與地域文脈，打造帶有各地濃郁傳統(tǒng)文化特色而又不失現(xiàn)代氣息的高端系列樓盤。截至目前，“新里”品牌已在上海、北京、西安、成都等十多個城市成功開發(fā)數(shù)十個項目，因其始終將傳統(tǒng)居住文化與現(xiàn)代科技新成果相結合，產(chǎn)品序列持續(xù)更新、不斷升級。“新里”品牌也因對傳統(tǒng)居住文化的充分尊重，對城市新興高端群體生活方式、精神需要、文化追求和個性意識的充分滿足，以及對新生活標準的創(chuàng)造，不斷贏得社會高端階層的認可，成為綠地集團全國最受客戶信賴與尊重的住宅品牌之一。

據(jù)了解，綠地“新里”，是城市第一住宅品牌，沉淀綠地集團18年住宅開發(fā)經(jīng)驗之精華，遵循“懂得品味，更懂生活”的理念，旨在為人們創(chuàng)造一種品位生活。

隸屬綠地集團商業(yè)地產(chǎn)繽紛城品牌系列，體現(xiàn)“繽紛、浪漫、溫馨、活力”的城市新區(qū)商業(yè)特色。為濟南“十二五”規(guī)劃中的16個城市綜合體之一，借助京滬高鐵濟南西客站核心商務區(qū)和濟南“西部新城”的宏大規(guī)劃，將建成一座集旗艦百貨、大型賣場、豪華影城、美食街區(qū)、企業(yè)辦公、星級酒店于一體的大型商務商業(yè)綜合體項目。項目建筑設計以圣人孔子倡導的“禮樂同慶”為規(guī)劃設計理念，薈萃齊魯文化精髓，尊貴的青銅器“樽”代表“禮”，在廣場兩側依次排開；優(yōu)雅的“古琴”代表“樂”，優(yōu)美的屋頂造型為往來賓客奏響和旋，盡顯和諧相融的精神風貌。與規(guī)劃建設中的商務中心、文化中心、會展中心近在咫尺，以無可比擬的地位與前景，鼎力打造濟南的“齊魯新門戶、泉城新商埠、城市新中心”。

在住宅項目上，綠地創(chuàng)造了一個高端品牌；在城市綜合體建筑上，綠地有口皆碑，但是在整個房地產(chǎn)行業(yè)里，綠地的目光并不僅僅專注于一個或者兩個業(yè)態(tài)，住宅、城市綜合體、城市高層建筑，綠地一路攻城掠地，就似一個運動場上的全能冠軍，直至把自己奔跑成了一個巨人。

侯光軍說，2012年7月9日，美國《財富》雜志正式公布2012年世界500強企業(yè)名單，綠地集團以2011年實現(xiàn)銷售收入1478.74億元的驕人業(yè)績成功入圍世界500強榜單，位列第483位。這標志著中國首家以房地產(chǎn)為主業(yè)的世界500強企業(yè)誕生。這是綠地的驕傲，更是中國房地產(chǎn)業(yè)界的驕傲。

雖然僅僅進軍濟南兩年多的時間就帶給濟南房地產(chǎn)市場不小的震動，但是，記者面前的侯光軍還是儒雅謙和的微笑

綠地高度：城市高度的打造者

想當年，孔夫子登泰山小天下，高度決定視野，高度決定氣度，但是一直以來，濟南的高度僅僅在180米左右，無論是在哪家高樓的樓頂，你極目望去，能看到的僅僅是那么高，也僅僅是那么遠。

但是，這也僅僅是過去了，綠地進駐濟南，不僅僅帶來了優(yōu)質的建筑，還刷新了濟南的城市高度。

綠地普利中心項目位于順河高架路東側，共青團路與普利街交界的三角地帶。中心向東約700米即可到達泉城路，向西約1000米可到達大觀園，項目總建筑面積約20萬平方米。綠地中心項目的主體建筑——摩天商務塔樓高300米，地上約有60層，是目前濟南在建的“第一高樓”。

作為300米濟南第一高樓——綠地中心動工之初便備受社會各界的關注，為將項目打造成濟南未來超越百年的建筑經(jīng)典。其規(guī)劃設計更是邀請了世界第一高樓迪拜哈利法塔的SOM公司原班設計人馬親自擔綱，產(chǎn)品設計更是在深入研究國際主流領先的建筑前提下，力求在本項目實現(xiàn)具有國際前瞻性的設計。

侯光軍說，該樓的設計靈感來自濟南的泉水，項目整體規(guī)劃呈現(xiàn)“泉涌”的效果。他說，設計方案經(jīng)歷了權威建筑專家和市民的廣泛投票，但是，對美的認可是一致的，這個方案高票當選，幾乎沒有懸念。他說，綠地的高層建筑遍布全國，可以說個個精品，但是，自己感覺還是濟南的綠地中心最漂亮，他說，不僅僅是個人感情的原因，設計也確實漂亮。

據(jù)介紹，塔樓形如噴涌而出的泉水，7棟裙房好似散落在周邊的鵝卵石。其中，裙房之間通過連廊相連，極具濟南的特色。整個項目將商業(yè)、休閑、娛樂功能與城市綠化立體坡地公園穿插結合起來，為濟南打造了一個集公園精品商街、摩天商務塔樓為一體的世界級城市綜合體。

侯光軍告訴記者，綠地中心不僅引領了城市高度，在客戶的層次上，同樣創(chuàng)造了一個別樣的高度，他說，目前，商業(yè)裙樓中有75%已經(jīng)售出，包含數(shù)家國有銀行。而未竣工的摩天商務塔樓，雖然尚未公開發(fā)售，但已經(jīng)吸引諸多世界500強企業(yè)提前洽談預訂，預訂企業(yè)中涉及金融、能源、科技等諸多行業(yè)。

侯光軍說，

目前中國差不多300米以上高樓近一半都是綠地在投資建設管理，在中國的地產(chǎn)企業(yè)當中，現(xiàn)在做超高層的這類產(chǎn)品，綠地是最有經(jīng)驗和規(guī)模量最大的，在建的棟數(shù)已經(jīng)超過了16棟。

侯光軍說，綠地集團作為世界500強企業(yè)和中國綜合性地產(chǎn)領軍企業(yè)，高度重視商業(yè)模式升級與產(chǎn)品技術創(chuàng)新，通過在超高層大型城市綜合體開發(fā)領域的不斷積累與摸索，已具備行業(yè)最高水平和成熟經(jīng)驗，品質品牌、科技含量全國領先，進而成為國內首家對外提供超高層建筑建設管理整體解決方案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。近年來，綠地集團在全國范圍內陸續(xù)打造一批超高層地標性建筑，并統(tǒng)一冠名為“綠地中心”，大幅提升其作為全國超高層開發(fā)領域領跑者的品牌效應。其中包括高度達606米的世界第三、中國第二高樓武漢綠地中心，高度達518米的世界第四、中國第三高樓大連綠地中心等一批城市地標性項目。高度為450米的世界第七、江蘇第一高樓南京綠地中心，中部五省第一高樓鄭州綠地中心等正式落成并投入使用，這些項目均已成為當?shù)爻鞘械貥撕图夹g領先的典范。

至于綠地集團為什么這么青睞于超高層建筑，他說，城市綜合體和超高層建筑都是時代的產(chǎn)物，現(xiàn)在每個城市都變大了，更需要做高，而無疑高度決定氣度。

綠地氣度：讓城市更美好

“氣度影響格局，性格左右命運。”侯光軍說，我覺得“氣度”和“性格”對一個人乃至一個企業(yè)都是非常重要的。無論你是平凡的普通人還是做實業(yè)的企業(yè)家，其成敗和未來的發(fā)展狀況無疑都受“氣度”和“性格”的制約限制。任何一項事業(yè)的成功與失敗和干事業(yè)人的性格都有密切的聯(lián)系。企業(yè)也如此，企業(yè)的氣度和性格是整個企業(yè)團體的氣度和性格的組合升華。這個“氣度”和“性格”決定企業(yè)做多大、做多強，是否健康永續(xù)發(fā)展。

他說，綠地不是一個普通的企業(yè)，他是個房地產(chǎn)行業(yè)的航空母艦，同時，它在能源、金融方面也是行業(yè)老大，企業(yè)怎樣才能做到這樣，這和企業(yè)氣度息息相關。

首先，綠地集團在拓展全國市場時，把全國作為“一盤棋”通盤進行投資決策。全國化初期，綠地順應中央“西部大開發(fā)”、“中部地區(qū)崛起”和“振興東北老工業(yè)基地”戰(zhàn)略，將中西部地區(qū)和東北地區(qū)作為拓展“重鎮(zhèn)”，充分利用這些地區(qū)城市建設的后發(fā)機遇，大力投身新城建設，獲得了巨大的發(fā)展空間和優(yōu)異的市場口碑。此后，按照“以省會城市為中心，向潛力熱點城市輻射”的發(fā)展思路，綠地擇機進駐戰(zhàn)略中心城市，并逐步向經(jīng)濟前景廣、市場空間大、需求支撐強的二、三線城市滲透，開發(fā)規(guī)模、市場占有率不斷大幅提升。目前綠地房地產(chǎn)項目在全國已形成華東、華北、東北、西北、西南、華南及中部等七大板塊格局，實現(xiàn)重點省會城市全覆蓋，并在部分省市實現(xiàn)地級市全覆蓋。其次，山東省是全國的經(jīng)濟大省，而濟南又是山東的省會城市，綠地集團走進山東濟南勢必是大勢所趨。

聊到綠地緣何走進山東，把山東濟南列入其發(fā)展范圍時，侯總坦言道：一方面是集團發(fā)展戰(zhàn)略的需要；另一方面則是因為濟南自身的優(yōu)越條件。

在山東，綠地集團旨在建立以濟南為中心，輻射青島、煙臺等沿海城市的半島都市圈。最后，山東腹地廣闊，人口眾多，不管是對商業(yè)應用還是普通居住，都有很大需求，綠地集團走進山東則正是適應了這一市場需求。

綠地的企業(yè)文化是讓城市生活更美好，現(xiàn)在，綠地來到了濟南，濟南會因此更美好嗎？

他說，綠地集團不僅僅是建房子，也不僅僅是在做項目，更多的是為當?shù)厝私ㄔO一種嶄新的生活方式。他說，比如綠地中心的建設，綠地就花費了很大心血。集團引入國內外一流設計理念及商業(yè)資源，在規(guī)劃設計中將中國傳統(tǒng)建筑元素與現(xiàn)代商業(yè)服務功能相結合，欲將這一項目打造成濟南的“上海新天地”，成為具有鮮明歷史文化特色的現(xiàn)代化地標性綜合體，并計劃緊鄰項目建設中央綠地公園，使之成為濟南市民的城市客廳。綠地集團對待項目非常謹慎，因為我們做的不僅僅是一個純粹的盈利項目，更是對一座城市美的提升，對這座城市市民的尊重與奉獻。

篇3

［關鍵詞］穩(wěn)健貨幣政策;小額貸款公司;經(jīng)營行為

［中圖分類號］F832［文獻標識碼］A［文章編號］1005-6432（2011）40-0086-04

隨著穩(wěn)健貨幣政策的實施,部分農(nóng)村小額貸款公司經(jīng)營行為出現(xiàn)了一些新變化,對當?shù)亟?jīng)濟金融運行發(fā)展產(chǎn)生了一定影響。為全面了解掌握當前江蘇省轄內農(nóng)村小額貸款公司經(jīng)營發(fā)展狀況,并進行客觀公正評價,以期對其可持續(xù)發(fā)展提出有效價值建議,近期就此進行了專題調查。調查顯示：作為補充農(nóng)村金融體系的新興組織,小額貸款公司當前以較快的速度發(fā)展,基本實現(xiàn)支持中小企業(yè)和“三農(nóng)”經(jīng)濟的預期目標,但是也有部分小額貸款公司經(jīng)營中出現(xiàn)市場定位不清、業(yè)務規(guī)模過度擴張等現(xiàn)象,值得引起關注。

1 江蘇省小額貸款總體發(fā)展情況

自2007年11月江蘇省政府啟動組織小額貸款試點工作以來,尤其是近期,江蘇省試點工作和小額貸款公司業(yè)務發(fā)展都以比較快的速度發(fā)展。

1.1 機構數(shù)量快速增多

截至2011年3月末,江蘇省共有245家小額貸款公司獲準開業(yè)，比上年末增加28家；注冊資本金382.24億元,比年初增加71.29億元。同時,部分小額貸款公司分支機構建設也取得了明顯成效,經(jīng)營范圍由注冊地向周邊地區(qū)延伸。目前,小額貸款公司的信貸業(yè)務服務面已經(jīng)基本覆蓋江蘇省所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

1.2 業(yè)務拓展迅速

截至2011年一季度末,江蘇省小額貸款公司貸款余額為498.59億元,為全轄金融機構貸款余額的1.14%；比年初增加110.12億元,為金融機構新增貸款的6.53%；比2010年年末增長28.35%,增速高出金融機構24.35個百分點。一季度,江蘇省小額貸款公司累計發(fā)放貸款423.93億元,同比多發(fā)放304.65億元。貸款客戶數(shù)量為35333戶,比年初增加6087戶。

1.3 經(jīng)營狀況良好

截至2011年3月末,全轄小額貸款公司實現(xiàn)凈利潤7.92億元。季末,江蘇省小額貸款公司不良貸款余額為8954萬元,比年初增加560.91萬元；不良貸款率僅為0.17%,資產(chǎn)質量遠高于金融機構。

2 當前江蘇省小額貸款公司業(yè)務經(jīng)營發(fā)展出現(xiàn)的新變化在當前穩(wěn)健貨幣政策背景下,經(jīng)濟金融發(fā)展環(huán)境變化,由于金融機構經(jīng)營行為發(fā)生改變,對農(nóng)村信貸市場形成了一定程度影響,小額貸款公司的業(yè)務經(jīng)營發(fā)展也隨之產(chǎn)生了一些跟以往不同的新變化。

2.1 貸款對象“企業(yè)化”

從貸款累放額來看,近期江蘇省小額貸款公司貸款對象有“企業(yè)化”的現(xiàn)象,也就是在貸款累放額中企業(yè)貸款占比有增加的趨勢(如圖1所示)。2011年前三個月,江蘇省小額貸款公司貸款累放額中企業(yè)貸款累放額占比均超過60%。中國人民銀行無錫中心支行反映,2011年以來轄區(qū)小額貸款公司企業(yè)貸款中,大型企業(yè)貸款份額逐漸下降,中小企業(yè)尤其是小型企業(yè)貸款占比進一步上升。3月末,企業(yè)貸款余額中,小型企業(yè)貸款占比為83.13%,比年初上升了7.4個百分點。

當前小額貸款公司貸款對象出現(xiàn)了“企業(yè)化”,但在貸款的用途上整體并沒有影響對“三農(nóng)”的支持。從貸款累放額看,2011年前三個月,涉農(nóng)貸款累放額占比分別為70.62%、80.45%和69.96%。從貸款余額看,截至3月末,個人貸款中的農(nóng)戶貸款余額為163.71億元,在全部貸款中占比為32.83%；企業(yè)貸款中的農(nóng)村企業(yè)及農(nóng)村各類組織貸款余額為261.44億元,占比為52.44%。

2.2 貸款額度“大額化”

在《關于小額貸款公司試點的指導意見》(以下簡稱《指導意見》)(銀監(jiān)發(fā)［2008］23號)中要求“小額貸款公司發(fā)放貸款,應堅持‘小額、分散’原則,著力擴大客戶數(shù)量和服務覆蓋面”。《省政府辦公廳關于推進農(nóng)村小額貸款公司又好又快發(fā)展的意見》(蘇政辦發(fā)［2009］132號)中也要求“小額貸款余額之和占全部貸款余額的比重不低于70%”。為此江蘇省各地都結合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展實際情況規(guī)定了不同的“小額”標準,如無錫小額標準為500萬元,南通為300萬元,連云港為50萬元。

從此次調查發(fā)現(xiàn),近期全轄小額貸款公司累計貸款組成結構中單筆貸款額度呈現(xiàn)“擴大”趨勢(如圖2所示),單筆金融50萬元以上的貸款占比超過了80%。從貸款余額看,也能發(fā)現(xiàn)大額度貸款占比有上升趨勢。截至2011年3月末,江蘇省小額貸款公司“小額”以上貸款余額為262.92億元,比年初增加89.21億元；在全部貸款余額中占比為52.73%,比年初增長8.02個百分點。

2.3 貸款客戶“集中化”

《指導意見》要求小額貸款公司 “同一借款人的貸款余額不得超過小額貸款公司資本凈額的5%”。調查發(fā)現(xiàn),截至2011年3月末,江蘇省有127家小額貸款公司最大單戶貸款余額大于小額貸款公司資本凈額的5%,占比為51.84%。據(jù)中國人民銀行淮安中心支行反映,轄區(qū)小額貸款公司前十大戶貸款余額在貸款余額占比高達35.32%。又據(jù)中國人民銀行無錫中心支行反映,全轄36.4%的小額貸款公司十大戶單戶貸款余額超過1000萬元。北塘區(qū)某小額貸款公司注冊資金20000萬元,前九戶貸款余額超過1200萬元。崇安區(qū)某小額貸款公司注冊資金25000萬元,前八戶貸款余額超過2000萬元。這兩家小額貸款公司對同一借款人貸款余額的控制顯然都違反了《指導意見》的相關要求。

2.4 貸款利率浮動幅度“擴大化”

《指導意見》要求小額貸款公司“按照市場化原則進行經(jīng)營,貸款利率上限放開,但不得超過司法部門規(guī)定的上限,下限為人民銀行公布的貸款基準利率的0.9倍,具體浮動幅度按照市場原則自主確定”。調查發(fā)現(xiàn),近期江蘇省小額貸款公司貸款加權平均利率呈現(xiàn)上升趨勢,浮動區(qū)間上移傾向比較明顯,上浮占比和利率浮動高區(qū)間占比都以較快速度增長。2011年一季度,江蘇省小額貸款公司貸款加權平均利率為16.8047%,環(huán)比和同比分別增加1.33和2.39個百分點,分別比同期金融機構多增0.67和1.49個百分點。

同時小額貸款公司貸款利率水平與貸款期限也并不匹配。揚州地區(qū)反映,轄區(qū)小額貸款公司貸款期限越短,利率水平越高。以當?shù)啬承☆~貸款公司為例,利率水平20%以上的貸款期限都是3個月以下,期限3個月以上的貸款利率水平都在20%以下。該公司負責人介紹,當前期限較短的貸款,特別是1個月以內期限的貸款多為臨時性調劑貸款,金融機構過橋貸款占比較高。這類貸款風險相對較大,只有高利率才能覆蓋高風險,一般情況下都控制在接近基準利率4倍上限水平。

3 經(jīng)營發(fā)展新變化原因分析

當前小額貸款公司業(yè)務快速發(fā)展,并且經(jīng)營中出現(xiàn)貸款對象“企業(yè)化”、貸款額度“大額化”、貸款客戶“集中化”、貸款利率浮動幅度“擴大化”等新變化,這既有外部宏觀政策調整,貸款客戶數(shù)量增加,信貸需求上升；又有部分小額貸款公司市場定位不清,經(jīng)營理念存在“做大規(guī)模、擴大利潤”沖動；還有當前地方政府積極支持小額貸款公司業(yè)務發(fā)展,以及目前小額貸款公司外部監(jiān)管體制監(jiān)管不足等多方面的原因。

3.1 貨幣政策由適度寬松調整為穩(wěn)健,小額貸款公司信貸需求增加一方面隨著穩(wěn)定的貨幣政策貫徹實施,江蘇省金融機構信貸投放向常態(tài)回歸、平穩(wěn)增長。2011年1—3月,江蘇省金融機構新增人民幣各項貸款1685.86億元,同比少增923.74億元。省內多數(shù)商業(yè)銀行加強信貸規(guī)模管理和分配,金融機構各月中上旬貸款投放較快,有的機構下旬被關閉系統(tǒng)、停止放款,月末強行調整到核定的規(guī)模以內。在基層,尤其是農(nóng)村地區(qū),金融機構對中小企業(yè)信貸門檻被抬高。而同時另一方面實體經(jīng)濟活躍度上升,原材料價格快速上漲,企業(yè)對流動資金需求大量增加。部分不能在金融機構得到信貸需求滿足的中小企業(yè)轉向小額貸款公司融資。如常州某小額貸款公司反映,2011年以來信貸需求與2010年相比較增加了30%以上,其中大部分客戶都是因為沒有能得到金融機構的信貸融資。這種狀況,不可避免地導致小額貸款公司貸款業(yè)務快速增長,貸款對象出現(xiàn)企業(yè)客戶數(shù)量增加、單筆貸款金額增大和貸款余額占比相對集中的現(xiàn)象。同時由于小額貸款公司的議價能力上升,這些新增的企業(yè)客戶與從事種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)的農(nóng)戶相比較具有更強的財務成本承受力,貸款利率浮動幅度也就有了逐步上升的條件。

小額貸款公司業(yè)務快速發(fā)展,客觀上不僅增加當?shù)厣鐣谫Y總量,滿足經(jīng)濟發(fā)展,而且有利于引導民間資金合理投資,形成農(nóng)村金融體系的有效補充,但是同時也加大了貸款客戶的財務負擔。

3.2 部分小額貸款公司經(jīng)營理念有“做大、追利”沖動

小額貸款公司試點工作的開展,不僅使得一些民營企業(yè)家實現(xiàn)跨行業(yè)投資,而且圓了他們的“金融夢”。在當前穩(wěn)健貨幣政策背景下,這些股東認為有了“大展宏圖”的機會,迫使小額貸款公司經(jīng)營層加大業(yè)務發(fā)展步伐,擴大業(yè)務規(guī)模,以便能早日把小額貸款公司轉制為村鎮(zhèn)銀行,“金融夢”變?yōu)楝F(xiàn)實。在這種理念指導下,部分小額貸款公司出現(xiàn)盲目擴張業(yè)務規(guī)模,降低信貸準入門檻,忽視“大額、集中”風險防范的情況。甚至有地區(qū)反映,出現(xiàn)了小額貸款公司與農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行等金融機構爭搶客戶的情況。

有些股東不滿足江蘇地區(qū)小額貸款公司普遍10%左右的資本回報率。在當前金融機構流動性不寬裕、信貸規(guī)模受限的情況下,他們要求小額貸款公司經(jīng)營層進一步擴大利率浮動幅度,提升貸款利率水平,提高贏利能力,而忽視小額貸款公司可持續(xù)發(fā)展。部分小額貸款公司為了追求高額利潤,增加了過橋貸款業(yè)務量,還把資金投向當前風險較高的行業(yè)和企業(yè)。如常州地區(qū)某小額貸款公司,截至2011年3月末,有11.87%的貸款投向了金融機構融資困難的房地產(chǎn)企業(yè)。一季度末,江蘇省小額貸款公司房地產(chǎn)業(yè)和與其關聯(lián)度較高的建筑業(yè)貸款余額為51.67億元,比年初增加了12.08億元。

小額貸款公司業(yè)務過度擴張,不僅進一步加大了后續(xù)資金補充的緊迫性,同時削弱了國家宏觀調整政策影響力,而且增加了農(nóng)村地區(qū)金融風險隱患。當前江蘇省小額貸款公司還沒有接入信貸征信系統(tǒng),缺乏統(tǒng)一的信息共享交流平臺,小額貸款公司與貸款客戶信息不對稱,與金融機構難以進行信息溝通交流。因此,小額貸款公司過多與金融機構淘汰客戶拓展業(yè)務,必然會增加信貸資金安全風險隱患。

3.3 部分地方政府存在“重試點、輕監(jiān)管”現(xiàn)象

2011年是“十二五”規(guī)劃開局之年,部分地方政府存在“大干、快干”的沖動。地方政府為了拓展融資渠道,豐富社會融資總量,補充金融機構信貸資金不足,積極推進小額貸款公司試點工作和業(yè)務發(fā)展,以此活躍寬裕的民間資金積極參與投資。部分地方政府“重試點”、“重發(fā)展”的實際工作,當前給小額貸款公司提供了廣闊的發(fā)展空間。

外部監(jiān)管體系不完善,對小額貸款公司日常業(yè)務監(jiān)管不足。各地均由當?shù)卣M織成立了試點工作領導小組,但具體牽頭部門不一。尤其表現(xiàn)在縣級試點工作上,牽頭部門有地方政府辦公室(金融辦)、農(nóng)工辦、財政局、發(fā)改委、國資辦、人民銀行、銀行監(jiān)管機構、金融協(xié)會等黨政部門、經(jīng)濟綜合部門或金融管理機構。黨政或經(jīng)濟綜合部門等牽頭部門缺乏對貸款類機構監(jiān)管的經(jīng)驗,對小額貸款公司日常業(yè)務監(jiān)管不能到位。由于小額貸款公司是非金融機構,人民銀行、銀行監(jiān)管機構對其僅限于業(yè)務數(shù)據(jù)監(jiān)測、指導或非法集資和吸收存款的查處,對于日常業(yè)務經(jīng)營,難以做到監(jiān)管提示。這種現(xiàn)象導致當前部分地區(qū),小額貸款公司日常業(yè)務在“真空”地帶發(fā)展。

4 政策建議

4.1 進一步貫徹落實宏觀調控政策,創(chuàng)造良好的外部經(jīng)營環(huán)境宏觀調控部門進一步優(yōu)化政策調控方式,不斷提升政策有效性,細化金融機構考核方式,縮短考核周期,降低政策調整對農(nóng)村信貸市場和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的負面影響。金融機構要認真執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策,著力優(yōu)化信貸結構,加強對“三農(nóng)”和中小企業(yè)信貸支持,為加快區(qū)域轉變經(jīng)濟發(fā)展方式提供有力支撐。同時進一步優(yōu)化系統(tǒng)內部信貸規(guī)模分配,優(yōu)化信貸投放節(jié)奏,確保均衡投放,促進農(nóng)村金融市場健康有序發(fā)展。

各地政府要積極關心、支持小額貸款公司的良性發(fā)展,切實幫助解決其經(jīng)營發(fā)展中的實際困難。一是暢通資金供給機制,建立穩(wěn)定的后續(xù)資金來源。逐步允許經(jīng)營業(yè)務和誠信記錄良好的小額貸款公司,通過相互資金拆借、吸收轉貸款、批發(fā)貸款,進而吸收一定比率的會員存款等方式擴大其資金來源。為小額貸款公司探索設立相應的擔保公司或擔保基金,以有效解決小額貸款向商業(yè)銀行申請貸款的擔保難問題。二是創(chuàng)造條件,組織小額貸款公司加入征信系統(tǒng)。為方便小額貸款公司查詢借款人信用信息,相關部門應盡快研究操作辦法,將小額貸款公司納入信貸征信系統(tǒng)管理,增強其風險防范能力。三是積極推進行業(yè)協(xié)會建設,加強自律和信息共享。通過建立小額貸款公司行業(yè)協(xié)會,加強小額貸款公司業(yè)務發(fā)展和從業(yè)人員的自律,促進信息交流,及時汲取經(jīng)驗教訓,有利于江蘇省小額貸款公司整體健康規(guī)范發(fā)展。四是幫助盡快落實享受相關的財稅優(yōu)惠政策待遇。五是加強對從業(yè)人員的專業(yè)培訓,提高業(yè)務水平。

4.2 加強協(xié)作配合,完善外部監(jiān)督管理

首先要嚴把“準入關”,選擇社會責任感強、實力雄厚的民營企業(yè)家試點小額貸款公司,為以后良性發(fā)展打下基礎。另外,對已經(jīng)試點經(jīng)營的小額貸款公司實行分類指導、區(qū)別對待。對于迫切需要專制村鎮(zhèn)銀行的小額貸款公司,應督促他們嚴格《指導意見》等相關文件、法規(guī)的規(guī)定規(guī)范經(jīng)營,為向村鎮(zhèn)銀行轉變準備條件。對于轉制愿望不迫切的小額貸款公司也應督促不偏離服務“三農(nóng)”目標,合規(guī)經(jīng)營,實現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展。

通過加強相關部門協(xié)作配合,完善監(jiān)管體系,加強對小額貸款公司日常業(yè)務發(fā)展的監(jiān)管。既要防范小額貸款公司政策風險,嚴格控制違法違規(guī)經(jīng)營行為；又要關注小額貸款公司經(jīng)營風險,加強監(jiān)控,防止向其他領域傳遞。一是盡快落實具體的監(jiān)督管理牽頭部門和職能部門。建立由地方政府主管部門牽頭,人行、銀監(jiān)、工商、財政、稅務、公安等部門共同參加的聯(lián)席會議制度,確定各個職能部門各自監(jiān)管職責,加強協(xié)作配合,切實加強和改善監(jiān)管功能。二是建立既符合政策規(guī)定,又適用地域經(jīng)濟特征的日常業(yè)務監(jiān)測指標體系。及時完整掌握小額貸款公司財務經(jīng)營狀況；及時監(jiān)測小額貸款公司資金流向,發(fā)現(xiàn)異常事項及時報告。對于管理混亂或經(jīng)營風險過大的小額貸款公司,立即責令整改,甚至退出市場,確保農(nóng)村金融穩(wěn)定。三是建立現(xiàn)場監(jiān)管制度。地方政府主管部門應牽頭各有關部門,定期對小額貸款公司的經(jīng)營管理情況進行現(xiàn)場檢查,對存在的問題督促其整改到位,確保良性經(jīng)營發(fā)展。

4.3 明確市場定位,提高自身競爭力

小額貸款公司要明確自己在農(nóng)村金融市場的定位,扎根鄉(xiāng)鎮(zhèn),細分當?shù)匦刨J市場,遵循服務“三農(nóng)”和小企業(yè)宗旨,積極為專業(yè)種植戶、養(yǎng)殖戶、專業(yè)市場商戶和特色產(chǎn)業(yè)的小企業(yè)等生產(chǎn)經(jīng)營性微小的客戶提供信貸支持,覆蓋“金融機構信貸盲區(qū)”。充分發(fā)揮信息廣、門檻低、機制靈、審批快的優(yōu)勢,形成“小額、便捷、靈活、優(yōu)惠”的經(jīng)營特色,不斷創(chuàng)新信貸業(yè)務品種,優(yōu)化審批流程,努力拓展中間業(yè)務,積極培養(yǎng)和提升核心競爭力,成為現(xiàn)代農(nóng)村金融體系重要補充的農(nóng)村專業(yè)化信貸公司。

同時,小額貸款公司要引進銀行業(yè)金融機構的信貸風險管理理念、方法和技術,建立完善的信貸風險防范機制。加強行業(yè)風險、政策風險、市場風險的監(jiān)測和分析,建立貸款五級分類制度,細化貸款風險狀況,提高風險管理能力。按照《公司法》規(guī)定健全公司治理結構,加強內控內管,防范操作風險,樹立穩(wěn)健經(jīng)營的理念,走可持續(xù)發(fā)展道路。

參考文獻：

［1］中國人民銀行小額信貸專題組.小額貸款公司指導手冊［M］.北京：中國金融出版社,2006.

［2］萬州金融學會課題組.小額貸款公司發(fā)展研究［J］.金融參考,2010(9)：21-26.