導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1.1 為了維護(hù)公司、股東和債權(quán)人的合法權(quán)益，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，根據(jù)《公司法》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》等相關(guān)法規(guī)，結(jié)合公司實(shí)際情況，制定本規(guī)定。

1.2 公司財(cái)務(wù)管理的基本任務(wù)是:做好財(cái)務(wù)預(yù)算、控制、核算、分析和考核工作;規(guī)范公司的財(cái)務(wù)行為，準(zhǔn)確計(jì)量公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果;依法合理籌集資金，有效控制和合理配置公司的財(cái)務(wù)資源;實(shí)現(xiàn)公司價(jià)值的最大化。

1.3 本規(guī)定在公司內(nèi)部暫時(shí)執(zhí)行，隨著公司業(yè)務(wù)的正常開展和不斷拓展，將進(jìn)行更改、補(bǔ)充和完善。

第二章 財(cái)務(wù)管理組織機(jī)構(gòu)

2.1 公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下、總經(jīng)理負(fù)責(zé)制的財(cái)務(wù)管理體制，公司是獨(dú)立的企業(yè)法人，自主經(jīng)營、自我發(fā)展、自負(fù)盈虧、自我約束，依法享有法人財(cái)產(chǎn)權(quán)和民事權(quán)力，承擔(dān)民事責(zé)任。公司設(shè)置獨(dú)立的財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)即財(cái)務(wù)部。

2.2 公司按照《會(huì)計(jì)法》和《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》等規(guī)定,結(jié)合公司的核算體制和財(cái)務(wù)管理的實(shí)際需要，配備財(cái)會(huì)人員，加強(qiáng)對財(cái)會(huì)人員的管理。

2.3 財(cái)務(wù)部主要負(fù)責(zé)公司的財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，主要職責(zé)為：

(1)負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)管理制度和各項(xiàng)會(huì)計(jì)制度擬定;

(2)參與公司籌資方案的擬定和實(shí)施;

(3)參與公司發(fā)展新項(xiàng)目、重大投資、重要經(jīng)濟(jì)合同的可行性研究，提供財(cái)務(wù)意見;

(4)參與公司經(jīng)營決策，統(tǒng)一調(diào)度資金;

(5)負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)預(yù)算管理、會(huì)計(jì)核算;

(6)負(fù)責(zé)編制合并報(bào)表，提供財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，如實(shí)反映公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果，并作好項(xiàng)目和財(cái)務(wù)分析工作;

(7)監(jiān)督財(cái)務(wù)收支，依法計(jì)繳稅收;

(8)負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)檔案的保管，票據(jù)申購、使用、核銷等管理工作;

(9)監(jiān)督、檢查資金使用、費(fèi)用開支及財(cái)產(chǎn)管理，嚴(yán)格審核原始憑證及賬表、單證，杜絕貪污、浪費(fèi)及不合理開支;

(10)參與對子公司的財(cái)務(wù)管理。

(11)協(xié)調(diào)處理與各單位的關(guān)系。

2.4 財(cái)務(wù)部建立稽查制度，出納員不得兼管稽核、會(huì)計(jì)檔案保管和收入、費(fèi)用、債權(quán)債務(wù)賬目的登記工作。

2.5 公司董事會(huì)按有關(guān)程序聘任公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。

第三章 會(huì)計(jì)核算

3.1 公司按照《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定，結(jié)合經(jīng)營項(xiàng)目實(shí)際情況，制訂并實(shí)施有關(guān)會(huì)計(jì)核算暫行辦法，及時(shí)、正確反映經(jīng)營業(yè)績和披露經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 公司采用借貸記賬法，以中文作為記錄的文字，以人民幣為記賬本位幣，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定并結(jié)合公司的實(shí)際情況，設(shè)置總分類和明細(xì)賬科目。

3.3 公司按照《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定對經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算、賬務(wù)處理，并實(shí)行會(huì)計(jì)電算化。

3.4 公司依照權(quán)責(zé)發(fā)生制和配比原則確認(rèn)收入和成本，以反映公司的經(jīng)營成果。

3.5 公司嚴(yán)格區(qū)分本期費(fèi)用支出與期間費(fèi)用支出。

3.6 公司各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)在取得時(shí)按照實(shí)際成本計(jì)量，其后，如果財(cái)產(chǎn)發(fā)生減值，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。

3.7 公司在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循謹(jǐn)慎性原則的要求，不得多計(jì)資產(chǎn)和收益、少計(jì)負(fù)債和費(fèi)用。

第四章 財(cái)務(wù)預(yù)算管理

4.1 公司制定財(cái)務(wù)預(yù)算管理暫行規(guī)定，對公司的經(jīng)營業(yè)績、財(cái)務(wù)狀況、項(xiàng)目運(yùn)作等實(shí)行全面財(cái)務(wù)預(yù)算，并依據(jù)其實(shí)施管理。

4.2 公司在年度開始前組織編制完成本年度的各項(xiàng)財(cái)務(wù)預(yù)算，財(cái)務(wù)預(yù)算主要包括以下內(nèi)容：

1. 經(jīng)營預(yù)算;

2. 盈利預(yù)算;

3. 資金預(yù)算。

4.3 公司在預(yù)算年度開始后，對財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行分階段的控制和監(jiān)督，及時(shí)進(jìn)行差異分析，并查實(shí)差異的原因，向總經(jīng)理報(bào)告。

第五章 收入、成本費(fèi)用管理

5.1 公司建立并完善營業(yè)收入的管理規(guī)定，確保收入循環(huán)中的報(bào)價(jià)、簽訂合同、實(shí)際收款和開具發(fā)票等各環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制，以加強(qiáng)對業(yè)務(wù)活動(dòng)的財(cái)務(wù)監(jiān)督。

5.2 營業(yè)收入是指公司在營業(yè)期間收取的各種經(jīng)營項(xiàng)目的主營收入和其他業(yè)務(wù)收入。公司在收訖價(jià)款或取得價(jià)款的憑證時(shí)，確認(rèn)營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。

5.3 公司對外投資性的收益包括短期投資收入和長期投資收益。短期投資收益在持有期滿后確認(rèn)，長期投資收益按被投資單位取得的合法審計(jì)報(bào)告中的財(cái)務(wù)年度權(quán)益確認(rèn)。

5.4 成本費(fèi)用的核算堅(jiān)持權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則，當(dāng)期發(fā)生的成本費(fèi)用，無論其款項(xiàng)是否支付，都應(yīng)計(jì)入當(dāng)期的成本費(fèi)用;雖在本期支付的成本費(fèi)用，但應(yīng)有后期負(fù)擔(dān)的均不能計(jì)入本期成本費(fèi)用。但應(yīng)歸屬本期的成本費(fèi)用和損失不得掛賬，調(diào)節(jié)利潤。

5.5 嚴(yán)格控制成本費(fèi)用的開支范圍和標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格履行請購、審批、合同訂立、付款等程序，合理控制成本和費(fèi)用。費(fèi)用報(bào)銷的審批及流程按照費(fèi)用報(bào)銷暫行規(guī)定執(zhí)行。

5.6 公司合理運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用等資本成本。

第六章 資產(chǎn)管理

6.1 公司嚴(yán)格按照國家有關(guān)部門頒布的《現(xiàn)金管理?xiàng)l例》、《銀行支票使用管理暫行規(guī)定》、《銀行賬戶管理辦法》和公司現(xiàn)金、銀行存款管理暫行規(guī)定，對貨幣資金的使用、銀行賬戶的開設(shè)和使用進(jìn)行管理。貨幣資金的保管和核算須崗位分離。

6.2 公司制定信用政策，加強(qiáng)對應(yīng)收款項(xiàng)的管理，明確欠款對象，落實(shí)追款責(zé)任并依據(jù)結(jié)果施以獎(jiǎng)懲。

公司采用余額百分比法估計(jì)壞賬損失，并計(jì)提壞賬準(zhǔn)備，計(jì)提的比例為期末應(yīng)收款項(xiàng)的5‰。財(cái)務(wù)部對已確實(shí)不能收回的超齡應(yīng)收款項(xiàng) ，定期逐筆書面上報(bào)總經(jīng)理審核，批準(zhǔn)后作為壞賬損失處理。如數(shù)額較大者須通過董事會(huì)批準(zhǔn)后處理。

6.3 公司加強(qiáng)對存貨的管理，建立完善的采購、保管、領(lǐng)銷、記錄、盤點(diǎn)制度，保證賬、卡、物相符。存貨按照實(shí)際成本計(jì)價(jià)，領(lǐng)用或發(fā)出存貨，采用先進(jìn)先出法確認(rèn)其實(shí)際成本。

6.4 公司制定并嚴(yán)格執(zhí)行《固定資產(chǎn)管理辦法》，健全固定資產(chǎn)購建預(yù)算、授權(quán)購買、登記核算、維護(hù)保養(yǎng)、處置等控制制度。公司的固定資產(chǎn)按分類確定折舊率，采用直線法折舊。全部折舊額在相應(yīng)資產(chǎn)的有效經(jīng)營期內(nèi)收回。

公司對固定資產(chǎn)的購建、清理、報(bào)廢等，都應(yīng)當(dāng)辦理會(huì)計(jì)手續(xù)，設(shè)置固定資產(chǎn)明細(xì)賬，建立固定資產(chǎn)卡片，進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。

6.5 公司對資產(chǎn)使用部門要求定期或者至少于每年年度終了，對各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行全面檢查，并根據(jù)謹(jǐn)慎性原則的要求，合理地預(yù)計(jì)各項(xiàng)資產(chǎn)可能發(fā)生的損失，當(dāng)期末賬面資產(chǎn)價(jià)值與可收回金額發(fā)生差額時(shí)，對可收回金額低于賬面價(jià)值的差額，提交公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

第七章 負(fù)債及所有者權(quán)益管理

7.1 公司的債務(wù)性融資和權(quán)益性融資，依據(jù)《公司法》等相關(guān)法規(guī)和《公司章程》進(jìn)行。

7.2 公司依據(jù)《公司法》等相關(guān)法規(guī)和《公司章程》實(shí)施股本變動(dòng)、提取公積金以及分紅派息等程序。

公司法定公積金按照稅后利潤的10%提取。

第八章 籌資管理

8.1籌資是公司根據(jù)發(fā)展需要，在自有資金不能滿足和保證公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)，從外部獲取資金以達(dá)到公司經(jīng)營目標(biāo)的必要活動(dòng)。籌資必須充分考慮公司實(shí)際情況，制定和掌握好籌資策略和方法，確保此項(xiàng)工作安全、有序，并取得最佳效益。

8.2籌資的目的是投資，籌資策略必須以投資策略為依據(jù)，充分反映公司投資的要求。籌資時(shí)考慮以下因素：以“投”定“籌”、量力而行、具有配套能力和消化能力、籌資成本、籌資管理的難度、公司籌資的期限、負(fù)債率和還債率等。

8.3 籌資方式包括銀行籌資、股票籌資、債券籌資等。結(jié)合公司實(shí)際情況，銀行籌資是公司資金籌集的最主要、最直接的內(nèi)容，在公司的發(fā)展階段，應(yīng)盡量爭取各專業(yè)銀行的支持。

第九章 投資管理

9.1 公司依據(jù)國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、有關(guān)法規(guī)和公司章程、地區(qū)及行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、公司及項(xiàng)目前景分析等因素，把對公司的長期發(fā)展有較大的影響投資項(xiàng)目，作為是對外投資管理的重點(diǎn)，同時(shí)，為改善投資決策效果，提高投資決策能力和收益，董事會(huì)對投資項(xiàng)目進(jìn)行初審、分析、篩選、評價(jià)、論證。公司不從事證券信用交易，避免從事承擔(dān)無限責(zé)任的投資。

9.2 對外投資應(yīng)考慮投資增值程度、投資保本能力、投資風(fēng)險(xiǎn)性、納稅優(yōu)惠方針、投資的預(yù)期成本、籌資能力、投資回報(bào)期間的長短等，全面綜合考慮各因素的基礎(chǔ)上，確定投資的項(xiàng)目。

9.3在爭取獲得更多的投資增值、投資收益時(shí)必須重點(diǎn)考慮投資的風(fēng)險(xiǎn)，包括項(xiàng)目特有風(fēng)險(xiǎn)、公司風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)。由于項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)不能通過多角化加以分散，因此其對項(xiàng)目的影響非常重大，但公司風(fēng)險(xiǎn)或項(xiàng)目特有風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。

9.4 短期投資是指公司購入能隨時(shí)變現(xiàn)并且持有時(shí)間不準(zhǔn)備超過一年的投資。短期投資按取得時(shí)的投資成本入賬。

短期投資持有期間所取得的股利、利息等收益，不確認(rèn)投資收益。

9.5長期投資是指公司購入不能隨時(shí)變現(xiàn)或不準(zhǔn)備隨時(shí)變現(xiàn)的投資，并分別在“長期股權(quán)投資”、“長期債權(quán)投資”科目中核算。

公司對外進(jìn)行股權(quán)投資，根據(jù)對被投資單位具有控制、共同控制或重大影響的不同情況，分別采用成本法或權(quán)益法核算。

公司對外進(jìn)行債權(quán)投資，按取得的實(shí)際成本，作為開始投資成本。

9.6 公司應(yīng)當(dāng)定期或者至少每年年度終了,對長期投資逐項(xiàng)進(jìn)行檢查,如果由于市價(jià)持續(xù)下跌或被投資單位經(jīng)營狀況惡化等原因?qū)е缕淇墒栈亟痤~低于賬面價(jià)值的,應(yīng)當(dāng)計(jì)提長期投資減值準(zhǔn)備.

9.7公司根據(jù)《公司法》，以及公司發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施對外投資，并嚴(yán)格履行立項(xiàng)、可行性分析、審批、運(yùn)作、監(jiān)督管理和核算等程序，對外投資必須經(jīng)董事會(huì)審議通過。

第十章 財(cái)務(wù)信息管理

10.1 公司依據(jù)《企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告條例》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《合并會(huì)計(jì)報(bào)表暫行規(guī)定》以及財(cái)政部頒布的其他有關(guān)制度，編制財(cái)務(wù)報(bào)表。

10.2 公司的財(cái)務(wù)報(bào)表屬于公司的財(cái)務(wù)機(jī)密，未經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)的財(cái)務(wù)報(bào)表一律不得外流。

10.3 已經(jīng)審核過的報(bào)表如需外送，需經(jīng)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人并報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。月報(bào)在次月的十日內(nèi)送各股東，季報(bào)在每一季度結(jié)束后的二十日內(nèi)送各股東，年報(bào)在每一會(huì)計(jì)年度結(jié)束后的三十日內(nèi)送各股東。

10.4公司依照《會(huì)計(jì)電算化管理制度》實(shí)行財(cái)務(wù)電子信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)授權(quán)、崗位分離、記錄控制等內(nèi)控程序的電算化，保證內(nèi)控制度的有效性,相關(guān)人員在使用財(cái)務(wù)電子信息系統(tǒng)過程中，嚴(yán)格遵循內(nèi)部控制規(guī)范和技術(shù)規(guī)范，保證系統(tǒng)的正常運(yùn)行。

10.5 公司財(cái)務(wù)部依照《會(huì)計(jì)檔案管理辦法》妥善保管各種財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)文本(電子)資料。

10.6 財(cái)務(wù)部按照規(guī)定作好財(cái)務(wù)工作交接工作，財(cái)務(wù)人員工作調(diào)動(dòng)或者因故離職必須將本人所經(jīng)管的財(cái)務(wù)工作全部交給接替人員，沒有辦清交接手續(xù)不得調(diào)動(dòng)或者離職。

第十一章 附則

11.1本規(guī)定由董事會(huì)負(fù)責(zé)修改和補(bǔ)充。

11.2本規(guī)定由董事會(huì)授權(quán)公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)解釋。

11.3 董事會(huì)委托公司財(cái)務(wù)部依據(jù)本規(guī)定擬定若干具體實(shí)施細(xì)則和具體辦法，由公司總經(jīng)理審批通過后，頒發(fā)施行。

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)管理 制度

引 言

面對激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長期的發(fā)展，提高經(jīng)濟(jì)效益，必須提高財(cái)務(wù)管理水平。一家房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)作能力和未來發(fā)展?jié)摿Γ饕Q于其財(cái)務(wù)管理的能力。企業(yè)財(cái)務(wù)管理能夠預(yù)見房地產(chǎn)企業(yè)面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，對其風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作和管理的各個(gè)環(huán)節(jié)都跟財(cái)務(wù)管理息息相關(guān)，財(cái)務(wù)管理的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不僅能衡量房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)行情況，也是企業(yè)經(jīng)營者進(jìn)行項(xiàng)目決策的依據(jù)。較高的財(cái)務(wù)管理能力能夠較好的為房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營提供服務(wù)，但是目前財(cái)務(wù)管理存在一些比較突出的問題。

1.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的主要問題

1.1財(cái)務(wù)管理制度不健全

房地產(chǎn)企業(yè)在對待財(cái)務(wù)管理的態(tài)度上，一般管理意識比較淡化，財(cái)務(wù)管理不規(guī)范，制度方面也不夠健全。這主要是由于現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式基本上是企業(yè)的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)都高度集中，公司的投資者也身兼經(jīng)營者的角色。為了安全起見，投資者在安排財(cái)務(wù)管理方面的員工時(shí)，都會(huì)著重考慮自己的親信和親朋好友，如財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人及會(huì)計(jì)、出納等員工。一個(gè)由于企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度不健全，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面不能進(jìn)行有效的監(jiān)督；再者由于公司內(nèi)部的員工裙帶關(guān)系，公司權(quán)力又高度集中，集權(quán)嚴(yán)重，經(jīng)常出現(xiàn)越權(quán)行為和職責(zé)劃分不清楚，使得整個(gè)財(cái)務(wù)管理工作比較混亂。

1.2財(cái)務(wù)管理觀念及財(cái)務(wù)方法落后

由于房地產(chǎn)企業(yè)的所有權(quán)及經(jīng)營權(quán)高度統(tǒng)一，客觀上減少了使用成本，但有些領(lǐng)導(dǎo)缺乏基本的財(cái)務(wù)知識，財(cái)務(wù)管理一直沿用舊的觀念。對收益過于高估，對風(fēng)險(xiǎn)過于低估，對風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識不充分；缺乏資金時(shí)間價(jià)值的理念和動(dòng)態(tài)性的觀念；財(cái)務(wù)評價(jià)方法單一靜態(tài)化。這些觀念導(dǎo)致一些項(xiàng)目出現(xiàn)回收時(shí)間過長和投資問題。

1.3財(cái)務(wù)管理的職能發(fā)揮不全面

財(cái)務(wù)管理為整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)管理制定戰(zhàn)略規(guī)劃，并對規(guī)劃的實(shí)施和過程控制同樣發(fā)揮著較為重要的作用。但是，我國的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的職能還只是進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，不能淋漓盡致的發(fā)揮其作用。如前所示由于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度不健全，財(cái)務(wù)核算制度也不夠嚴(yán)謹(jǐn)，加之企業(yè)會(huì)計(jì)資料的真實(shí)性和可靠性有待考證，各自之間的相互關(guān)聯(lián)性也比較弱，因此得出的財(cái)務(wù)管理指標(biāo)的分析功能的可信度就會(huì)下降，對于目標(biāo)控制功能更是沒有得到完美的體現(xiàn)，對于成為管理的決策依據(jù)功能也就弱化了。市場的經(jīng)濟(jì)效益如果比較好，而房地產(chǎn)企業(yè)毫無計(jì)劃的籌措和調(diào)集資金來擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，雖然選擇的機(jī)會(huì)較多，但是這樣毫無計(jì)劃性和制度性，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)增大，控制難度就會(huì)加大。

1.4財(cái)務(wù)監(jiān)控力度不到位

對于房地產(chǎn)企業(yè)，其事前預(yù)算和事中控制都是很重要的。但很多房地產(chǎn)企業(yè)是事前無預(yù)算，事中流于形式，到最后只能通過粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表等手段達(dá)到預(yù)算的目標(biāo)。財(cái)務(wù)報(bào)表流于年終查看，這僅僅是財(cái)務(wù)對于經(jīng)營工作的事后評估和業(yè)績考評，對于經(jīng)營工作僅有積累經(jīng)驗(yàn)的作用。一些財(cái)務(wù)人員，為了迎合領(lǐng)導(dǎo)要求，不依照制度辦事，導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算失真，財(cái)務(wù)管理混亂。因此，只對財(cái)務(wù)的最后做總結(jié)，事前和事中控制監(jiān)控力度不夠，很難保證財(cái)務(wù)管理的效果。

1.5財(cái)務(wù)管理資料考慮不全面

決策階段是整個(gè)項(xiàng)目最重要的階段，對于項(xiàng)目的投資估算關(guān)系重大，運(yùn)行過程中的資金控制也是很重要的環(huán)節(jié)，但是卻在財(cái)務(wù)管理中缺乏考慮，沒能及時(shí)把握，不能形成嚴(yán)格的管理，各個(gè)階段的財(cái)務(wù)資料都應(yīng)當(dāng)成為財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容，但是許多房地產(chǎn)企業(yè)卻忽略了這一點(diǎn)，使得財(cái)務(wù)管理的資料缺乏動(dòng)態(tài)性，也無相應(yīng)動(dòng)態(tài)管理的措施，導(dǎo)致成本管理和資金控制都存在漏洞，對資產(chǎn)流失的控制和管理控制能力下降。

1.6財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)參差不齊

財(cái)務(wù)管理作為房地產(chǎn)企業(yè)最重要的部分，對其人員素質(zhì)的要求是最高的，大部分人員都要求具有較強(qiáng)的專業(yè)水平，但是前面提到由于房地產(chǎn)企業(yè)的投資者和經(jīng)營者高度統(tǒng)一，其財(cái)務(wù)人員的構(gòu)成非常特殊，所以在人員隊(duì)伍中也吸收了許多對房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)和財(cái)務(wù)制度不熟悉的員工。在激烈的競爭環(huán)境下，這種人員構(gòu)成和組織結(jié)構(gòu)，很難發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的管家作用，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

2.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特殊性

2.1財(cái)務(wù)關(guān)系復(fù)雜，管理難度大

房地產(chǎn)企業(yè)涉及咨詢單位、承包商、投資者、勘察設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、材料供應(yīng)單位、房屋購買者等多方，使財(cái)務(wù)管理難度加大。

2.2資金數(shù)額大、籌資任務(wù)重，財(cái)務(wù)周期長

房地產(chǎn)企業(yè)投入的資金數(shù)量龐大，前期取得土地的費(fèi)用高昂，房屋的工程費(fèi)用巨大，這要求房地產(chǎn)企業(yè)具有較大的資金運(yùn)作能力。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長，，中間環(huán)節(jié)復(fù)雜，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策之后，取得土地，進(jìn)行土地開發(fā)，房屋施工直到竣工交付使用經(jīng)歷的時(shí)間長預(yù)算確定的難度大。

2.3開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，投資決策分析要求高，責(zé)任重

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程經(jīng)歷時(shí)間長，投入的資金數(shù)額大，面臨的不確定因素多，這都對房地產(chǎn)的成敗和經(jīng)濟(jì)效益起決定作用，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)具有較大風(fēng)險(xiǎn)。提高房地產(chǎn)企業(yè)的效益，要提高投資決策的能力和財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)水平，財(cái)務(wù)管理信息能夠較及時(shí)可靠的提供企業(yè)發(fā)展的所需資料，才能夠規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減少風(fēng)險(xiǎn)損失。

3.提高財(cái)務(wù)管理水平的策略

3.1規(guī)范會(huì)計(jì)工作，強(qiáng)化預(yù)算管理水平

財(cái)務(wù)管理必須以企業(yè)財(cái)會(huì)工作作為基礎(chǔ)，并對財(cái)會(huì)工作做好全面預(yù)算管理。全面預(yù)算管理強(qiáng)調(diào)預(yù)算的重要性，是一種財(cái)務(wù)信息管理系統(tǒng)，它對企業(yè)進(jìn)行全方位、全過程和全員的整合性管理，對企業(yè)具有全面的控制和約束力。全員參與財(cái)務(wù)管理工作，遵循全面預(yù)算管理的要求，應(yīng)主要從制度構(gòu)建和組織構(gòu)建方面著手構(gòu)建。

3.1.1制度構(gòu)建：全面預(yù)算管理要建立整個(gè)管理流程的財(cái)務(wù)管理制度，與其相配套的績效激勵(lì)和約束制度，調(diào)動(dòng)和發(fā)揮每個(gè)人的能動(dòng)性和積極性。保證管理制度的可操作性，將財(cái)務(wù)理論與實(shí)際工作結(jié)合起來，全面發(fā)揮財(cái)務(wù)分析的作用。與財(cái)務(wù)管理相配套的績效激勵(lì)制度的建立，有利于提高財(cái)務(wù)人員的工作積極性，積極參與到企業(yè)的經(jīng)營管理中去，與企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生一種共榮辱的使命感，企業(yè)為個(gè)人發(fā)展也提供了一種穩(wěn)定長期職業(yè)規(guī)劃前景。員工能夠做好本職工作，刻苦鉆研業(yè)務(wù)，積極參與企業(yè)的經(jīng)營管理，利用財(cái)務(wù)管理的成果，進(jìn)行財(cái)務(wù)分析和預(yù)測，以及成本控制，為企業(yè)發(fā)展貢獻(xiàn)力量。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理要借鑒其他同類企業(yè)的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，以及國外同行的管理經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)我國財(cái)務(wù)管理制度建設(shè)的進(jìn)步。

3.1.2組織構(gòu)建：在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，加強(qiáng)財(cái)務(wù)工作的組織構(gòu)建，逐層分解預(yù)算指標(biāo)，明確各職能部門的工作職能和任務(wù)，確立預(yù)算指標(biāo)的權(quán)威性，提高財(cái)務(wù)管理水平。

3.2提高財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)及修養(yǎng)

在現(xiàn)代財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)法規(guī)日益完善的今天，企業(yè)財(cái)務(wù)管理與經(jīng)濟(jì)核算面臨著改革與改變。房地產(chǎn)人員應(yīng)該適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展及法律法規(guī)的完善。首先，財(cái)務(wù)管理人員的選拔。要建立一支高素質(zhì)財(cái)務(wù)隊(duì)伍，選拔專業(yè)素質(zhì)較高的財(cái)務(wù)管理人員。再者，財(cái)務(wù)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)，財(cái)務(wù)制度不斷改進(jìn)和完善，財(cái)務(wù)管理人員需要不斷學(xué)習(xí)，進(jìn)行專業(yè)知識的培訓(xùn)，由于財(cái)務(wù)管理人員和房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，還需要加強(qiáng)其職業(yè)道德修養(yǎng)。制度是固定的，人卻是靈活的，再好的規(guī)章制度也要人來遵守。

3.3加強(qiáng)資金管理，提高資金利用效率

資金是房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營過程中最重要的資源，活用資金，合理安排資金，調(diào)度合理。而房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理就是要進(jìn)行資金管理。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中，嚴(yán)格按照指定的制度進(jìn)行財(cái)務(wù)往來，不能。為了避免出現(xiàn)為題，要確保原始票據(jù)的真實(shí)性，根據(jù)資金的實(shí)際收支情況，物資的發(fā)出和轉(zhuǎn)移情況填寫憑證，還要進(jìn)行審核把關(guān)，最后進(jìn)行賬簿登記；實(shí)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任制制度，按時(shí)對財(cái)務(wù)情況進(jìn)行清查，避免出現(xiàn)賬實(shí)不符的情況，如果出現(xiàn)了，實(shí)際查處原因。

3.4減少企業(yè)經(jīng)營中的主觀決策

在對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中，企業(yè)的財(cái)務(wù)行為要符合規(guī)范，最重要的是要進(jìn)行合理的投資決策，投資決策過程必須進(jìn)行可行性研究，作出科學(xué)客觀的判斷，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資大，切勿主觀決策，對項(xiàng)目造成不可挽回的損失。對于其他財(cái)務(wù)行為，也需按規(guī)范操作，以保證合理經(jīng)濟(jì)效益。

3.5保證財(cái)務(wù)系統(tǒng)的執(zhí)行力效果

企業(yè)最重要的競爭力就是企業(yè)財(cái)務(wù)系統(tǒng)的執(zhí)行力。財(cái)務(wù)系統(tǒng)的執(zhí)行力是將制定的戰(zhàn)略落實(shí)到實(shí)處的能力，是企業(yè)成功的必要條件。戰(zhàn)略目標(biāo)和方向確定后，執(zhí)行力度變?yōu)殛P(guān)鍵。財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)成為整個(gè)團(tuán)隊(duì)中的一員，在項(xiàng)目運(yùn)營初期就加入進(jìn)去，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員與企業(yè)其他工作人員的配合。調(diào)動(dòng)每個(gè)人的積極主動(dòng)性，發(fā)揮各自的能力，充分發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的合力達(dá)到最好的效果。

結(jié) 語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與經(jīng)濟(jì)核算工作是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營與發(fā)展過程中的重點(diǎn)，是關(guān)系到企業(yè)長期盈利能力的關(guān)鍵。要分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)特點(diǎn)的特殊性，并制定一套有效合理的財(cái)務(wù)管理制度和渠道，遵循的科學(xué)的財(cái)務(wù)管理的方法，加快房地產(chǎn)企業(yè)良好發(fā)展的步伐。

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[4]張永明.略探房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，經(jīng)濟(jì)管理者［J］.財(cái)經(jīng)界，08,2009.

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；對策

中圖分類號： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

引言：

房地產(chǎn)行業(yè)近幾年發(fā)展極為迅速，逐漸成為影響國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)。財(cái)務(wù)管理作為唯一的價(jià)值管理手段，是房地產(chǎn)企業(yè)管理工作中的核心。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，財(cái)務(wù)管理是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中所需的資金的籌集、使用、收入及分配等進(jìn)行有效預(yù)測、規(guī)劃、核算、控制、分析與考核，并對整個(gè)過程中所涉及的財(cái)務(wù)關(guān)系進(jìn)行有效處理的經(jīng)濟(jì)管理工作。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的含義及特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中對所需各種資金的籌集、使用、耗費(fèi)、收入和分配，進(jìn)行預(yù)測、計(jì)劃、控制核算、分析和考核，并正確處理各種財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作，它是企業(yè)管理的重要組成部分。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)：房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目投資額通常比較大，企業(yè)成本的回收期相對較長，資金鏈條可以說是決定企業(yè)生存與發(fā)展的重要生命線。在較長的開發(fā)周期當(dāng)中，企業(yè)經(jīng)營所需的資金可以說是點(diǎn)多面廣，因而資金籌集任務(wù)重、財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)高成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的基本特點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理內(nèi)容及任務(wù)

企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容是由企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)過程決定，資金運(yùn)動(dòng)包括資金的取得、使用、耗費(fèi)、收入和分配，即以價(jià)值形式反映企業(yè)對生產(chǎn)資料的取得和占用、人力和物力的消耗、生產(chǎn)成果的實(shí)現(xiàn)和分配。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容

對開發(fā)企業(yè)資金籌集的管理

對開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本及費(fèi)用的管理

對開發(fā)企業(yè)資金投資運(yùn)用的管理

對開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的管理

對開發(fā)企業(yè)利潤分配的管理。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理任務(wù)

籌集、管理和用好資金，保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的需要，加速資金周轉(zhuǎn)，不斷提高資金運(yùn)用的效能；

積極組合資金，開辟房地產(chǎn)經(jīng)營市場，實(shí)現(xiàn)住宅商品化；

通過財(cái)務(wù)活動(dòng)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，改善經(jīng)營管理，降低經(jīng)營成本，提高投資效益和經(jīng)濟(jì)效益；

4、合理的納稅籌劃，合法的降低稅務(wù)成本，盡量最大限度地提高稅后利潤；

5、按照企業(yè)實(shí)際情況，做到合理分配稅后利潤，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)勁堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題

（一）資金管理體系不完善

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工程，管理工作涉及到企業(yè)發(fā)展及投資項(xiàng)目建設(shè)的方方面面，部分地產(chǎn)企業(yè)雖然按照相關(guān)要求進(jìn)行年度投資規(guī)劃的制定，卻并未對規(guī)劃的目標(biāo)進(jìn)行有效分解，季度及月度計(jì)劃管理也基本不存在；同時(shí)，因項(xiàng)目投入的不同以及制度規(guī)范約束性不足的影響，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部資金的盈余并不均勻，配置也缺乏平衡性，財(cái)務(wù)管理無法對資金進(jìn)行集中的管理與使用。

管理制度形式化

財(cái)務(wù)管理制度基本流于形式，無法發(fā)揮其應(yīng)有的積極作用是多數(shù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中面臨的首要問題。多數(shù)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理對于收支的審批流程缺乏規(guī)范性，審批人員并未在制度授權(quán)的范圍之內(nèi)開展審批工作，審批手續(xù)不完整的問題普遍存在；同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中，存在費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)不清的問題，費(fèi)用開支所執(zhí)行的實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)相對混亂。可以說，財(cái)務(wù)管理并未依照管理制度的標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行嚴(yán)格地落實(shí)與開展，管理制度基本流于形式。

審計(jì)監(jiān)督力度不足

盡管多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部設(shè)有相應(yīng)的審計(jì)監(jiān)督部門，也制訂了必要的審計(jì)監(jiān)督制度，但我認(rèn)為通過企業(yè)內(nèi)部審計(jì)，還有一個(gè)作用那就是通過對前一階段的總結(jié)、回顧，對經(jīng)營業(yè)績作出客觀的評價(jià)，找出存在的問題并在下一階段中避免并解決這些問題。但基于各種因素的影響，審計(jì)工作對企業(yè)財(cái)務(wù)管理的監(jiān)督作用無法得到切實(shí)發(fā)揮，企業(yè)審計(jì)監(jiān)督部門對財(cái)務(wù)管理工作的監(jiān)控力度嚴(yán)重不足。同時(shí)對企業(yè)未來的發(fā)展形成一定的制約，而加強(qiáng)對企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的優(yōu)化與完善可謂勢在必行。

融資渠道單一

目前，我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道相對單一，基本依靠于銀行的貸款來推進(jìn)工程項(xiàng)目的開發(fā)。但近年來，國家對于房地產(chǎn)市場的各項(xiàng)調(diào)控政策陸續(xù)出臺，而銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)融資的監(jiān)管力度也不斷趨緊，信貸資金在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的投入門檻可以說越來越高。而財(cái)務(wù)管理在融資渠道上的這種單一性對其資金鏈的運(yùn)行構(gòu)成了直接的影響與威脅。

稅負(fù)居高不下

一直以來房地產(chǎn)開發(fā)都是高稅負(fù)的行業(yè)，企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中所承擔(dān)的平均稅負(fù)要遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。但目前，企業(yè)財(cái)務(wù)管理中稅收籌劃工作的開展不佳，因?qū)ΜF(xiàn)行稅法及相關(guān)會(huì)計(jì)政策缺乏深入且到位的理解，企業(yè)財(cái)務(wù)管理無法運(yùn)用恰當(dāng)?shù)亩愂栈I劃手段來降低企業(yè)稅負(fù)，企業(yè)稅負(fù)居高不下，而這無形中加劇了企業(yè)財(cái)務(wù)及財(cái)務(wù)管理的負(fù)擔(dān)。

四、完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理措施

建立健全資金管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)要對現(xiàn)有的資金管理體系進(jìn)行完善與健全，根據(jù)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及市場環(huán)境進(jìn)行全面預(yù)算的編制，在此基礎(chǔ)上將企業(yè)資金規(guī)劃目標(biāo)進(jìn)行有效分解，依據(jù)項(xiàng)目的開展進(jìn)度制定出資金使用的整體規(guī)劃表，依照有計(jì)劃不超支、無計(jì)劃不開支的基本原則對企業(yè)資金進(jìn)行有效使用；同時(shí)，企業(yè)還必須設(shè)置專門的臺賬，定期對專項(xiàng)資金的使用狀況進(jìn)行實(shí)時(shí)的跟蹤與管理，保證企業(yè)每一筆資金都可以得到規(guī)范的使用。

加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理制度建設(shè)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對現(xiàn)行的財(cái)務(wù)管理制度進(jìn)行加強(qiáng)，首先要對內(nèi)部財(cái)務(wù)部門的基本職能進(jìn)行有效強(qiáng)化，加強(qiáng)會(huì)計(jì)崗位的監(jiān)督職能；對各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的收支及審批程序等進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范，并明確審批人員的職責(zé)、權(quán)限和義務(wù)；對費(fèi)用開支的管理口徑進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)定，根據(jù)不同的業(yè)務(wù)需求制定出資金費(fèi)用的管理方式，并通過核算與監(jiān)督手段的融入來保證財(cái)務(wù)管理制度的有效落實(shí)。

加強(qiáng)投資項(xiàng)目中期的資金管理

在現(xiàn)今的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，由于不良的資金管理而導(dǎo)致在建項(xiàng)目資金不足，后續(xù)資金跟不上的情況時(shí)有發(fā)生。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中加強(qiáng)運(yùn)作中的資金管理，杜絕不良資金流動(dòng)。資金管理是財(cái)務(wù)管理的中心。在資金使用過程中，企業(yè)要合理調(diào)撥、統(tǒng)籌安排、把資金分配搞好。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立以結(jié)算為中心形式的資金管理機(jī)構(gòu)，起到統(tǒng)籌安排使用資金的作用。

建立完善內(nèi)部控制制度

內(nèi)控制度是為保護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金、資產(chǎn)的安全與完整，維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聲譽(yù)和妥善進(jìn)行危機(jī)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)有效實(shí)施而制定的各種業(yè)務(wù)操作程序、管理方法與控制措施的總稱#包括為保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，根據(jù)經(jīng)營環(huán)境的變化，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略制定、經(jīng)營和管理過程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識別、評價(jià)和管理的制度安排、組織體系和控制措施。針對上述環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要具體制定印章使用管理、票據(jù)領(lǐng)用管理、預(yù)算管理、資金借貸管理、擔(dān)保管理、資產(chǎn)管理、職務(wù)授權(quán)及人制度、信息系統(tǒng)安全管理、信息披露管理等多項(xiàng)專門管理制度進(jìn)行規(guī)范、控制。

（五）加強(qiáng)外部監(jiān)督、充分發(fā)揮外部監(jiān)督的作用

在會(huì)計(jì)監(jiān)督中單純強(qiáng)調(diào)會(huì)計(jì)監(jiān)督是不夠的，必須強(qiáng)化對會(huì)計(jì)工作的外部監(jiān)督，也就是加強(qiáng)政府監(jiān)督和社會(huì)監(jiān)督。我國審計(jì)、稅務(wù)、財(cái)政、物價(jià)等部門應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的職責(zé)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)資料實(shí)施會(huì)計(jì)監(jiān)督檢查。審計(jì)、稅務(wù)、財(cái)政、物價(jià)是代表政府利益的經(jīng)濟(jì)監(jiān)督部門。在執(zhí)法中，應(yīng)加大政府綜合力度，審計(jì)監(jiān)督主要應(yīng)放在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行、計(jì)劃完成、財(cái)務(wù)收支情況及承擔(dān)國家投資項(xiàng)目的監(jiān)督上；財(cái)政監(jiān)督應(yīng)當(dāng)以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量為主，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的事業(yè)收入應(yīng)監(jiān)控其(收支兩條線)的落實(shí)執(zhí)行情況；稅務(wù)監(jiān)督是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人依法納稅情況的監(jiān)督。審計(jì)、財(cái)政、稅務(wù)等部門應(yīng)加強(qiáng)溝通，加大處罰力度，對違房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法違紀(jì)的行為決不講情面，樹立政府整體形象的監(jiān)督權(quán)威。

（六）強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)意識

加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理體系中不可或缺的重要組成部分。目前,許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在著風(fēng)險(xiǎn)意識淡薄、風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制缺損、風(fēng)險(xiǎn)管理弱化的現(xiàn)象，樹立風(fēng)險(xiǎn)意識是識別風(fēng)險(xiǎn)、化解風(fēng)險(xiǎn)的前提，也是建立健全風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制的思想基礎(chǔ)。風(fēng)險(xiǎn)意識必須滲透到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個(gè)層次和各個(gè)方面，在全體員工中普遍形成一種風(fēng)險(xiǎn)意識和危機(jī)意識。特別是各級領(lǐng)導(dǎo)干部，一定要樹立風(fēng)險(xiǎn)觀念，每個(gè)經(jīng)濟(jì)行為和經(jīng)濟(jì)過程都要想到風(fēng)險(xiǎn)。只有這樣，才能未雨綢繆，防患于未然。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益、投資期限長的特點(diǎn)。一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目需要經(jīng)過從策劃、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工到營銷等階段。財(cái)務(wù)管理作為現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理體系中的核心環(huán)節(jié)，對企業(yè)的經(jīng)營、管理與發(fā)展都發(fā)揮著不可忽視的重要作用。企業(yè)要想在市場經(jīng)濟(jì)中站穩(wěn)腳跟、謀求發(fā)展，就必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理理念，優(yōu)化并完善順應(yīng)適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系。

參考文獻(xiàn)：

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篇4

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)成本管理；監(jiān)督管理制度；集中管理

近些年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，對于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來極大的影響。房地產(chǎn)公司屬于資金密集型企業(yè)，在財(cái)務(wù)方面的問題顯得尤為重要，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)中財(cái)務(wù)成本管理逐漸顯露出各種弊端，針對這些問題進(jìn)行進(jìn)一步探索，尋求合理的應(yīng)對措施，建立完善的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，以便在競爭激烈的房地產(chǎn)企業(yè)中發(fā)展。

一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的意義

在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，想取得效益就需要加強(qiáng)對與財(cái)務(wù)成本管理的控制，財(cái)務(wù)成本管理工作主要指的是企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門通過一系列的措施和建議，讓企業(yè)用有限的資金獲取最大的效益，而企業(yè)的財(cái)務(wù)管理主要是為了讓企業(yè)的投入資金達(dá)到最小化，與此同時(shí)提高企業(yè)效益，因此，在各種項(xiàng)目完成之前需要對于企業(yè)的財(cái)務(wù)管理進(jìn)行合理的分析和管控，同時(shí)由于企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理需要企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行管控，這樣才能夠達(dá)到企業(yè)效益的最大化。在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，財(cái)務(wù)成本管理的狀況直接關(guān)系到企業(yè)的運(yùn)營和發(fā)展，同時(shí)也極大程度影響到企業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目，因此想要得到一個(gè)良好的穩(wěn)定的發(fā)展，就需要將企業(yè)的財(cái)務(wù)成本工作做到盡善盡美，成為整個(gè)企業(yè)保持健康發(fā)展的有力保障，因此房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理工作對于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有至關(guān)重要的意義。

二、目前房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理存在問題

（一）融資在一定程度上存在困難

房地產(chǎn)企業(yè)對資金需求力度大，在管理過程當(dāng)中會(huì)出現(xiàn)很多問題，特別是資金問題。在房地產(chǎn)企業(yè)融資過程當(dāng)中，由于財(cái)務(wù)管理自身不夠規(guī)范，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有待增強(qiáng)，造成銀行進(jìn)行資金審核當(dāng)中信貸標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)，因此不能獲得貸款，同時(shí)很多民營企業(yè)在銀行的信用很差，銀行對民營企業(yè)信任度低，在信貸過程當(dāng)中提供資料不夠完善，甚至有些存在欠款不還的現(xiàn)象，在銀行信貸系統(tǒng)里信用不良。

（二）管理制度方面存在一定欠缺

由于我國房地產(chǎn)企業(yè)在自身方面存在一定的問題以及局限性，自身能力不足造成財(cái)務(wù)管理不完善，面對資金的使用方面不能合理安排和利用，造成企業(yè)在成本和資金方面浪費(fèi)嚴(yán)重，同時(shí)企業(yè)在資金管理上采取的方式較為原始，對資金的實(shí)際用途沒有細(xì)致調(diào)查，從而造成企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面存在隱患。

（三）內(nèi)部控制存在一定問題

企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部核算過程中，特別是中小型企業(yè)，由于核算方面存在較多問題，管理混亂，內(nèi)部管控協(xié)調(diào)能力較差，在實(shí)際當(dāng)中經(jīng)常出現(xiàn)報(bào)銷私人費(fèi)用和私自采購的費(fèi)用，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)存在困難。同時(shí)中小型企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)集權(quán)問題突出，給財(cái)務(wù)管理工作帶來不便，財(cái)務(wù)管理人員核算財(cái)務(wù)時(shí)不能反映出真實(shí)情況，信息不明確，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展偏離正常軌道，投資方向不明確。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目進(jìn)行當(dāng)中未能給予財(cái)務(wù)充分重視

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程當(dāng)中，從項(xiàng)目前期的投資開發(fā)到后期的運(yùn)營管理，都需要財(cái)務(wù)成本管理內(nèi)容貫穿其中，項(xiàng)目當(dāng)中每一份工作都需要現(xiàn)金支持，涉及到企業(yè)資金的運(yùn)營和管理，因此，企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作占據(jù)著舉足輕重的地位。如今房地產(chǎn)企業(yè)對于這一點(diǎn)認(rèn)識高度不夠，反而將主要的注意力放在項(xiàng)目設(shè)計(jì)方面，輕視企業(yè)的成本管控工作，想要讓整個(gè)企業(yè)項(xiàng)目利潤達(dá)到最大化，需要對企業(yè)的財(cái)務(wù)成本進(jìn)行合理的調(diào)控。

三、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的措施建議

（一）實(shí)行項(xiàng)目資金集中管理模式，提高資金利用率

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本對于資金管理是尤為重視的，在房地產(chǎn)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的過程當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對與資金的管控，項(xiàng)目使用資金過程當(dāng)中制定出完善的計(jì)劃，同時(shí)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)資金的使用效率，不能過度浪費(fèi)資金或者閑置資金過多的狀況，因此企業(yè)在進(jìn)行資金管控的過程當(dāng)中需要保證資金利用的平衡，通過財(cái)務(wù)管控降低資金的使用成本，達(dá)到效益最大化。

（二）增強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理意識，樹立全面發(fā)展的科學(xué)管理體制

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和管理的過程當(dāng)中，需要把先進(jìn)的科學(xué)的管理方法融入到企業(yè)財(cái)務(wù)管理當(dāng)中去，形成一個(gè)全面系統(tǒng)的科學(xué)發(fā)展管理機(jī)制，將房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理工作效用發(fā)揮到最大化，需要從企業(yè)的整理利益出發(fā)，在細(xì)節(jié)工作管理過程當(dāng)中，面對不同項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)通過靈活多變的方式完成項(xiàng)目最大化的效益，同時(shí)以提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益為目標(biāo)，增強(qiáng)企業(yè)的核心競爭力，在對企業(yè)成本進(jìn)行計(jì)算的時(shí)候需要把企業(yè)的開銷進(jìn)行核算，其中包括物質(zhì)以及非物質(zhì)的花費(fèi)，這樣才能夠更加完善財(cái)務(wù)成本管理機(jī)制。

（三）強(qiáng)化項(xiàng)目管理與控制，實(shí)施監(jiān)督管理制度

增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)公司的核心競爭力，需要提高企業(yè)的效益，效益依賴于經(jīng)濟(jì)，因此必須嚴(yán)格把控好企業(yè)項(xiàng)目成本，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程當(dāng)中，需要對于各個(gè)環(huán)節(jié)的花費(fèi)進(jìn)行嚴(yán)格控制，在工程項(xiàng)目結(jié)算的時(shí)候還要實(shí)行嚴(yán)格的檢查，這些都屬于項(xiàng)目管控當(dāng)中的重要環(huán)節(jié)，想要抓好對于企業(yè)成本的控制，就需要加強(qiáng)管控力度，保證企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的完整與可靠。

（四）促進(jìn)員工工作積極性，激勵(lì)員工配合工作完成

由于企業(yè)管理機(jī)制需要人為的進(jìn)行實(shí)施，因此完善財(cái)務(wù)成本管理工作不僅需要完備的管理制度，同時(shí)還需要企業(yè)員工的積極參與。目前很多企業(yè)尚處于初級發(fā)展時(shí)期，在發(fā)展的過程當(dāng)中需要建立起完善的員工管理制度，這樣能夠有效激發(fā)員工工作的積極性和主動(dòng)性，同時(shí)也能夠增強(qiáng)員工對于新的財(cái)務(wù)管理制度的認(rèn)可度。

四、小結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)公司需要針對財(cái)務(wù)管理制度方面的問題進(jìn)行改革，并且從公司的實(shí)際角度出發(fā)，分析問題深層次的原因，找到房地產(chǎn)企業(yè)在管理方面存在的漏洞，及時(shí)進(jìn)行查漏補(bǔ)缺，合理的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)建出健全完善的財(cái)務(wù)資金管理體系，進(jìn)而提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，完善市場。

參考文獻(xiàn)

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篇5

    論文摘要：房地產(chǎn)行業(yè)深受國家宏觀調(diào)控的影響，只有加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督，才能達(dá)到降低成本、增加利潤增長點(diǎn)的目的，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。 

 

一、引言 

 

房地產(chǎn)開發(fā)從立項(xiàng)、審批、建設(shè)、預(yù)售、驗(yàn)收到交付使用，開發(fā)周期通常為二至五年，項(xiàng)目本身具有建設(shè)周期長、資金投入大、投資回收期長、風(fēng)險(xiǎn)性高等特點(diǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)又深受國家法規(guī)與政策的嚴(yán)格調(diào)控，為了確保項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的順利進(jìn)行和按期完成，只有加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督，才能降低成本、增加利潤增長點(diǎn)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。 

 

二、國有房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的主要問題 

 

第一，財(cái)務(wù)管理制度流于形式。一是財(cái)務(wù)收支審批流程不規(guī)范，存在審批人員沒有在授權(quán)的權(quán)限范圍內(nèi)審批，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象。二是費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)混亂，沒有按照財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行，常常按領(lǐng)導(dǎo)的意圖辦理。 

第二，有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設(shè)投資計(jì)劃，卻沒有把計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行分解，編制出季度、月度計(jì)劃加以控制管理。二是公司內(nèi)部資金余缺不勻、配置不平衡，存在某些子公司資金閑置，而另一些子公司卻資金緊缺的情況，無法對資金進(jìn)行集中管理，資金使用效率低下。 

第三，融資渠道比較單一，主要依靠銀行貸款。隨著國家陸續(xù)出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控措施、連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等政策，銀行融資監(jiān)管趨緊，信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高。 

第四，房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)高于其他行業(yè)，然而很多房地產(chǎn)企業(yè)由于對稅法和會(huì)計(jì)政策的理解不夠深入，不能合理合法地運(yùn)用稅收籌劃的手段來推遲稅款繳納的時(shí)間，達(dá)到稅收負(fù)擔(dān)最小化，無形中增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。 

第五，審計(jì)監(jiān)督不到位。雖然設(shè)置了內(nèi)部監(jiān)督部門，制定了監(jiān)督制度，但因種種原因難以及時(shí)有效地發(fā)揮作用，監(jiān)控不力。 

 

三、國有房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的措施 

 

第一，健全財(cái)務(wù)管理制度。一是強(qiáng)化財(cái)務(wù)部門的職責(zé)，加強(qiáng)會(huì)計(jì)監(jiān)督職能。會(huì)計(jì)人員除了進(jìn)行會(huì)計(jì)核算外，還要參與項(xiàng)目預(yù)決算、經(jīng)濟(jì)合同的會(huì)審，監(jiān)督經(jīng)濟(jì)合同的履行情況等。二是規(guī)范主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)收支審批程序，明確審批人員、審批權(quán)限、審批依據(jù)和審批人員的責(zé)任。三是制定費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)，以控制項(xiàng)目投資和費(fèi)用支出。此外，根據(jù)業(yè)務(wù)需要還可以制定專項(xiàng)費(fèi)用管理辦法，完善核算辦法和監(jiān)督手段。 

第二，完善資金管理體制。一是編制包括經(jīng)營、建設(shè)、投資、籌資等在內(nèi)的全面資金預(yù)算。在此基礎(chǔ)上，每月末還要根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度以及完成的工程量編制次月的項(xiàng)目建設(shè)資金使用計(jì)劃表。計(jì)劃表應(yīng)優(yōu)先安排關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、重要項(xiàng)目、重要設(shè)備的資金支付，確保重要項(xiàng)目的按時(shí)完成和重要設(shè)備的安裝到位。二是根據(jù)“有計(jì)劃不超支，無計(jì)劃不開支”的原則，按計(jì)劃用款，并嚴(yán)格按照規(guī)定的用途使用資金。嚴(yán)格限制超計(jì)劃的資金支出，對超計(jì)劃的資金支出要有特別的授權(quán)與審批程序。三是財(cái)務(wù)部門專門設(shè)置臺賬，定期對項(xiàng)目資金、專項(xiàng)資金的使用情況進(jìn)行跟蹤管理，若發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象及時(shí)向項(xiàng)目部和有關(guān)業(yè)務(wù)部門反饋，待違規(guī)情況整改完畢后再繼續(xù)支付下一筆資金。 

第三，優(yōu)化融資方式。一是依托集團(tuán)的資金管理中心，對資金進(jìn)行統(tǒng)一集中管理，利用各子公司的閑置資金進(jìn)行內(nèi)部調(diào)劑使用，不僅可以使房地產(chǎn)企業(yè)相當(dāng)于獲得無息貸款，也提高了資金的整體使用效益。二是借助集團(tuán)綜合優(yōu)勢，銀行給予集團(tuán)綜合授信額度并提供優(yōu)惠利率，由集團(tuán)向銀行取得統(tǒng)借統(tǒng)還貸款后再向房地產(chǎn)企業(yè)分撥借款，付息期間按銀行貸款利率向房地產(chǎn)企業(yè)收取借款利息后統(tǒng)一歸還銀行。此外，房地產(chǎn)信托也是國家宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)的又一重要融資渠道。 

第四，合理運(yùn)用稅收籌劃手段。一是在土地增值稅核算中房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用有兩種扣除辦法，利息支出如果能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定據(jù)實(shí)扣除，其他開發(fā)費(fèi)用按土地成本和開發(fā)成本兩項(xiàng)之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；如果不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按土地成本和開發(fā)成本兩項(xiàng)之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。因此，比較兩種辦法的扣除金額孰大，選擇對企業(yè)有利的扣除方式。二是房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征收方法為開發(fā)產(chǎn)品未完工前按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)征企業(yè)所得稅，待完工結(jié)算后按實(shí)際毛利率計(jì)算企業(yè)所得稅。由于計(jì)稅毛利率比實(shí)際平均毛利率小的多，因此，應(yīng)根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品完工的確認(rèn)條件，選擇最佳的完工時(shí)間點(diǎn)。同時(shí)完工到竣工結(jié)算之間還有一段時(shí)間，會(huì)計(jì)上由于未取得全額發(fā)票，此時(shí)發(fā)票不足金額可以預(yù)提（最高不超過合同總金額的10%），據(jù)此計(jì)算企業(yè)所得稅。因此合理推遲竣工結(jié)算時(shí)間，將延遲繳納的稅款轉(zhuǎn)化為企業(yè)無息貸款，獲取資金使用的時(shí)間價(jià)值，減輕資金緊張壓力。 

第五，加大審計(jì)評價(jià)力度。一是審計(jì)部門除了項(xiàng)目完工后的全面審計(jì)外，還要在項(xiàng)目建設(shè)中實(shí)施不定期的專項(xiàng)審計(jì)，對在審計(jì)中發(fā)現(xiàn)的問題督促項(xiàng)目部和相關(guān)業(yè)務(wù)部門及時(shí)進(jìn)行整改，并對整改落實(shí)情況進(jìn)行評價(jià)。二是建立完工項(xiàng)目后評價(jià)制度，組織各業(yè)務(wù)部門對項(xiàng)目完成后取得的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行綜合分析與評價(jià)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為今后新項(xiàng)目開發(fā)的投資決策提供可行性建議。 

 

四、結(jié)束語 

 

綜上所述，國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有通過健全財(cái)務(wù)管理制度、完善資金管理體制、優(yōu)化融資方式、合理運(yùn)用稅收籌劃等措施，以加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督，降低成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。 

 

篇6

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)管理；內(nèi)部控制；融資風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)管理是依據(jù)國家相關(guān)法規(guī)制度，遵循一定的管理原則，組織企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)和處理財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作。房地產(chǎn)是我國第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重頭戲，隨著人們生活水平的提高，房地產(chǎn)交易日益活躍，對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)量不可小覷。但作為資金密集型行業(yè)，對資金使用要求較高，所以財(cái)務(wù)管理顯得十分必要。正是基于此，本文對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問題進(jìn)行了研究分析。

一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的運(yùn)行現(xiàn)狀分析

（一）融資管理方面

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)巨額資金投入的過程，動(dòng)輒上億的地價(jià)和房屋建設(shè)費(fèi)用，對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力是一個(gè)巨大考驗(yàn)。由于一次性投入的資金太多，房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的任務(wù)就十分艱巨。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期較長，資金回轉(zhuǎn)率低，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不使出混身解數(shù)來籌集資金。目前，國內(nèi)的主要融資渠道有兩種，一種是內(nèi)部融資，另一種是外部融資。內(nèi)部融資主要來源是預(yù)售賬款和自有資金。自有資金是企業(yè)自有的可使用資金，一般不低于投資項(xiàng)目的30%；預(yù)售賬款主要是開發(fā)商通過預(yù)售商品房獲得的資金，一般占總投資的28%左右，也是一筆重要的資金。外部融資主要有銀行信貸、房地產(chǎn)債券、上市融資等方式，但從目前來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行信貸。房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較單一，并且銀行為房地產(chǎn)信貸設(shè)置了較高的門檻，所以融資難度比較大。

（二）資金投資運(yùn)用和開發(fā)成本管理方面

房地產(chǎn)投資有極大的盲目性，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)在投資時(shí)過多依賴人的主觀判斷，未對市場進(jìn)行調(diào)查和充分論證，這樣得到的結(jié)果就像在賭運(yùn)氣。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)保持這樣的狀態(tài)顯然是不行的，因?yàn)槟壳爸袊姆康禺a(chǎn)市場還算景氣，粗放式投資模式的弊端并不顯著，假設(shè)中國房地產(chǎn)市場開始走向低迷，那么很可能就有一批投資失誤的房地產(chǎn)企業(yè)面臨倒閉危機(jī)。一些房地產(chǎn)企業(yè)帶有較重的投機(jī)心理，利用房地產(chǎn)市場機(jī)制獲取暴利，忽略市場項(xiàng)目的可行性分析，結(jié)果造成投資項(xiàng)目技術(shù)可靠性較低，盲目擴(kuò)張、控制不力，最終導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾，資金無法回收，損失慘重。

一個(gè)項(xiàng)目包括方案設(shè)計(jì)、土地使用權(quán)、工程招標(biāo)管理和施工、銷售等諸多環(huán)節(jié)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)涉及到資金，然而房地產(chǎn)企業(yè)在這些環(huán)節(jié)上的成本管理存在諸多問題。成本管理的目的是經(jīng)濟(jì)效益最大化，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須對項(xiàng)目全過程的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行有效控制和規(guī)劃。然而，我國房地產(chǎn)企業(yè)在方案設(shè)計(jì)時(shí)，并沒有全盤考慮；為了獲得土地使用權(quán)可謂大費(fèi)周折，無形成本不斷增加，造成了競買價(jià)格與預(yù)算成本嚴(yán)重不符；工程招標(biāo)過程中，忽略了工程后期合同、糾紛等因素的影響；對施工成本控制不力，施工成本與預(yù)算目標(biāo)產(chǎn)生較大分歧。

（三）房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)和制度建設(shè)有待加強(qiáng)

企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者是企業(yè)的核心，尤其在家族企業(yè)當(dāng)中，領(lǐng)導(dǎo)者幾乎主宰了企業(yè)的一切。近些年，中國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)井噴式發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)從中受益逐漸強(qiáng)大起來。然而一些房地產(chǎn)企業(yè)管理者的“包工頭”身份始終沒有變，他們嚴(yán)重缺乏管理理念，眼中只有利潤沒有管理，只重視短期利益而忽略長遠(yuǎn)戰(zhàn)略。在人才選用上，因?yàn)閷ν鈦砣藛T信任度不夠，所以更愿意讓親戚來擔(dān)任，親戚關(guān)系固然有更好的信任，但人才質(zhì)量大大降低，勢必會(huì)對企業(yè)發(fā)展造成不利影響。在一些企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者看來，財(cái)務(wù)管理只不過是一部計(jì)算工具，并與記賬、發(fā)工資等基礎(chǔ)工作混為一談，缺乏科學(xué)系統(tǒng)的規(guī)劃，在財(cái)務(wù)管理過程中，常常憑借自己的經(jīng)驗(yàn)和直覺作判斷，為企業(yè)財(cái)務(wù)管理埋下了致命隱患。

在財(cái)務(wù)制度方面，雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)建立了財(cái)務(wù)管理制度，但制度不明確、責(zé)權(quán)利不統(tǒng)一，會(huì)計(jì)失真比較嚴(yán)重，會(huì)計(jì)信息質(zhì)量得不到保障。這些現(xiàn)象歸咎于財(cái)務(wù)管理體系不健全，大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍然將財(cái)務(wù)管理置于一個(gè)較低的層次。財(cái)務(wù)管理制度不健全，財(cái)務(wù)管理工作不完善，就無法為企業(yè)提供有價(jià)值的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和信息，更滿足不了企業(yè)高層決策需要，使決策風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的幾點(diǎn)建議

（一）拓寬融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好融資準(zhǔn)備，盡可能減少對銀行貸款的依賴，通過其他渠道獲取成本更低的資金。比如我國的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以選擇聯(lián)合開發(fā)模式，通過與其他企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴，得到另一方資金的鼎力支持，這樣就可以形成利益共享，風(fēng)險(xiǎn)共攤局面。融資過程中一定要注意財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，盡量保持企業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在投資前，一定要對市場信息進(jìn)行科學(xué)評估，不搞投機(jī)主義，更不能盲目樂觀，項(xiàng)目評審要做到科學(xué)化、專業(yè)化，充分考慮效益與風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系，爭取在風(fēng)險(xiǎn)可控范圍內(nèi)獲得更多收益。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還要加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范工作，通過風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)等方式，使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降至可承受范圍內(nèi)。總之，應(yīng)做好資金管理、風(fēng)險(xiǎn)管理和監(jiān)督管理，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，控制投資風(fēng)險(xiǎn)，盤活沉淀資金，提高資金利用效率。

（二）強(qiáng)化成本控制

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要正確反映房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際支出，以此來確定銷售價(jià)格，保證利益最大化；其次，要對工程結(jié)算進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，既要保證工程質(zhì)量，又要防止施工中的浪費(fèi)；作為房地產(chǎn)企業(yè)日常主要的資金支出，工程支出通常有一定的調(diào)節(jié)性，要評估房地產(chǎn)企業(yè)的工程部門、財(cái)務(wù)部門對各個(gè)在建項(xiàng)目工程資金需求的先后順序，控制工程成本支出。在銷售淡季，由于企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)變少，更應(yīng)該對支出項(xiàng)進(jìn)行嚴(yán)格控制。比如管理費(fèi)用，雖然這一部分比例較小，但仍需要財(cái)務(wù)部門對其進(jìn)行監(jiān)督審核，確保支出科學(xué)合理，減少不必要的浪費(fèi)。

（三）完善財(cái)務(wù)管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者要多學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)管理方面的知識，提高對財(cái)務(wù)管理重要性的認(rèn)識。財(cái)務(wù)部門要加大財(cái)務(wù)管理培訓(xùn)工作，提高財(cái)務(wù)工作人員的專業(yè)素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快建立健全財(cái)務(wù)管理制度，為財(cái)務(wù)管理人員工作提供必要的依據(jù)和準(zhǔn)則。同時(shí)要明確財(cái)務(wù)部門的地位，突出財(cái)務(wù)管理在企業(yè)管理中的核心位置。一要設(shè)置專業(yè)的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)企業(yè)財(cái)務(wù)相關(guān)的各項(xiàng)工作。二要規(guī)范資金支出，提高財(cái)務(wù)管理效用；三要建立考核機(jī)制和內(nèi)部審計(jì)制度，提高財(cái)務(wù)工作人員的積極性和主動(dòng)性，保證資金使用安全與完整。

（四）財(cái)務(wù)管理人才培養(yǎng)

要明確財(cái)務(wù)管理部門及人員的職責(zé)，保證財(cái)務(wù)人員能夠積極主動(dòng)且有序的完成職責(zé)之內(nèi)的事情，使財(cái)務(wù)工作得以有序開展。財(cái)務(wù)管理是一項(xiàng)復(fù)雜而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鳎菍I(yè)人員是無法擔(dān)任的，所以企業(yè)管理者要避免舉賢唯親，大膽使用外來優(yōu)秀的財(cái)務(wù)管理人才。此外，還要加大對財(cái)務(wù)管理人員技能的培訓(xùn)，可定期開展培訓(xùn)或集體交流活動(dòng)，也可通過知識和技能講座，聘請行業(yè)專家來豐富財(cái)務(wù)人員的知識和見識。房地產(chǎn)企業(yè)還要給予員工在外進(jìn)修的機(jī)會(huì)，激發(fā)其工作熱情，更好的為企業(yè)財(cái)務(wù)管理做出貢獻(xiàn)。

（五）精細(xì)化、信息化管理模式的應(yīng)用

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理細(xì)節(jié)上、扁平化上處理不夠，需要進(jìn)一步細(xì)化財(cái)務(wù)管理工作，提高財(cái)務(wù)管理實(shí)效性。房地產(chǎn)企業(yè)可以借鑒企業(yè)管理的一些做法，采用精細(xì)化財(cái)務(wù)管理模式，做到凡涉及資金的問題均事無巨細(xì)，全面掌握資金動(dòng)態(tài)，使資金發(fā)揮最大效益。此外，隨著電子信息技術(shù)的日益普及，各行各業(yè)財(cái)務(wù)管理工作已經(jīng)與電子信息技術(shù)發(fā)生了深度融合，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)后來者居上，大力發(fā)展財(cái)務(wù)管理信息技術(shù)，以信息帶動(dòng)財(cái)務(wù)管理發(fā)展。目前，我國信息化財(cái)務(wù)管理尚存諸多不足，如缺乏信息化管理平臺，在這種背景下，就需要房地產(chǎn)企業(yè)參與進(jìn)來，爭取在行業(yè)領(lǐng)域有所建樹。

總之，房地產(chǎn)行業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要部分，對社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，對我國向小康社會(huì)邁進(jìn)具有重要的歷史意義。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理尚存諸多問題，需要不斷修補(bǔ)和完善，只有這樣才能保證企業(yè)在獲得經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，長久發(fā)展下去。

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篇7

1.1企業(yè)內(nèi)部管理層次差別較大

隨著我國房地產(chǎn)市場行業(yè)的快速發(fā)展，各類資本大量融入房地產(chǎn)市場，各類房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量激增，以至于房地產(chǎn)市場魚龍混雜。隨著我國近幾年來對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的加大，逐漸引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)走向規(guī)范化，淘汰和重組了部分落后企業(yè)，取得了一定成績。但總體來講，在行業(yè)發(fā)展中所遺留的問題還普遍存在于房地產(chǎn)市場中。具有一定實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)立足自身綜合實(shí)力基礎(chǔ)之上，開始尋找新的發(fā)展方向，謀求長遠(yuǎn)發(fā)展。但部分房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)停留在原有管理層次，管理方法和管理策略都停滯不前，無法適應(yīng)時(shí)展需要。

1.2財(cái)務(wù)管理機(jī)制薄弱

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理機(jī)制薄弱問題還比較突出，具體體現(xiàn)在以下幾方面：（1）財(cái)務(wù)管理制度不健全，沒有結(jié)合企業(yè)實(shí)際，建立完善的財(cái)務(wù)管理制度，現(xiàn)有的管理制度未有效落實(shí)；（2）財(cái)務(wù)管理工作效率較低。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作僅僅停留在編制財(cái)務(wù)報(bào)表和記賬等事物工作上，而財(cái)務(wù)預(yù)測、財(cái)務(wù)決策及財(cái)務(wù)控制和財(cái)務(wù)分析等財(cái)務(wù)管理職能未合理運(yùn)用，導(dǎo)致管理水平較低。（3）資金的使用和籌措缺乏計(jì)劃，缺乏現(xiàn)金流量管理的經(jīng)驗(yàn)，以至于經(jīng)濟(jì)效益較好時(shí)，能夠選擇的投資機(jī)會(huì)較多時(shí)，增加了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。

1.3預(yù)算管理不到位

部分房地產(chǎn)企業(yè)的員工在對預(yù)算編制時(shí)，存在較多錯(cuò)誤認(rèn)識，在編制預(yù)算、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析和編制財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)，僅僅當(dāng)成簡單的財(cái)務(wù)行為進(jìn)行處理。認(rèn)為預(yù)算管理和其他部分關(guān)系不大，以至于房地產(chǎn)項(xiàng)目管理、預(yù)算管理、決算管理效果不佳。部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏完善的預(yù)算管理組織體系，導(dǎo)致企業(yè)整體規(guī)劃無法統(tǒng)一，以至于在落實(shí)預(yù)算考核及編制預(yù)算目標(biāo)時(shí)，無法發(fā)揮應(yīng)有的作用。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的開發(fā)階段，對預(yù)算管理的重視度不夠，同時(shí)認(rèn)為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和年度經(jīng)營計(jì)劃直接的關(guān)聯(lián)性不大，而在預(yù)算執(zhí)行階段，無法確保機(jī)制的完備性，無法保障預(yù)算數(shù)據(jù)來源、數(shù)據(jù)量的及時(shí)性。在實(shí)施預(yù)算評價(jià)時(shí)，由于考核職責(zé)不明或考核力度不大，同時(shí)缺乏有效監(jiān)督管理，導(dǎo)致預(yù)算評價(jià)效果不佳。

1.4缺乏有效的內(nèi)部管理、監(jiān)督機(jī)制

目前，內(nèi)部審計(jì)時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制及內(nèi)部監(jiān)督的主要手段。通過運(yùn)用內(nèi)部審計(jì)對內(nèi)部控制實(shí)現(xiàn)再控制，從而提高內(nèi)部管理水平。但是由于部分房地產(chǎn)企業(yè)并未建立完善的內(nèi)部管理和監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致缺乏完善的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，即便設(shè)置了內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，但在實(shí)際運(yùn)用中其審計(jì)職能缺失，無法對企業(yè)經(jīng)營管理具有約束力。同時(shí)，由于我國缺乏COSO類似的組織來指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)建立完善的內(nèi)部控制體系，基本上都依靠政府部門規(guī)定來減少內(nèi)部管理制度，以至于缺乏完善的監(jiān)督機(jī)制，影響企業(yè)管理水平的提升。

2企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理策略

2.1完善內(nèi)部管理體制

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制的完善，和內(nèi)部控制效率的提升，都無法離開整理的指導(dǎo)原則。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理需要遵循的原則主要有：（1）合法合理原則。我國的法律法規(guī)時(shí)企業(yè)管理行為的準(zhǔn)繩，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理規(guī)則制度和管理行為都要以法律為指導(dǎo)，都要在法律允許范圍內(nèi)。（2）堅(jiān)持全面性的原則。在堅(jiān)持合法合理性原則的前提之下，要將房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的會(huì)計(jì)控制涵蓋企業(yè)業(yè)務(wù)的各個(gè)方面，并且還要重點(diǎn)落實(shí)決策、實(shí)施、監(jiān)督等環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)對企業(yè)經(jīng)營及管理的整體控制，例如：對材料及設(shè)備的購入控制、對施工成本的有效控制等。（3）堅(jiān)持謹(jǐn)慎性的原則。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的關(guān)鍵是有效防范風(fēng)險(xiǎn)，而房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)重要特點(diǎn)就是投資風(fēng)險(xiǎn)大，這就要求內(nèi)部會(huì)計(jì)控制要謹(jǐn)慎地考慮、評估、分析企業(yè)在經(jīng)營各環(huán)節(jié)會(huì)存在的各種風(fēng)險(xiǎn)，爭取將風(fēng)險(xiǎn)值降到最低，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。（4）堅(jiān)持靈活性的原則。企業(yè)的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制在堅(jiān)持謹(jǐn)慎性原則的同時(shí)，還要根據(jù)具體的環(huán)境、實(shí)際需求、企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略等情況及時(shí)改變、調(diào)整或完善相關(guān)措施等。

2.2做好成本管理，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益

成本管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中的重點(diǎn)，同時(shí)成本也是商品進(jìn)行定價(jià)的重要基礎(chǔ)，對于房地產(chǎn)來講也是如此。做好企業(yè)成本管理具有重要的作用和意義，不僅對房地產(chǎn)商品價(jià)格產(chǎn)生重要影響，而且與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有密切關(guān)系。房地產(chǎn)如何做好成本管理，可以從幾下幾方面入手：第一，科學(xué)制定成本的項(xiàng)目及范圍，并對其實(shí)施有效控制；第二，要在企業(yè)財(cái)務(wù)部門設(shè)置出二級成本核算的單位，而且要實(shí)施成本責(zé)任制。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中，堅(jiān)持統(tǒng)一管理、分級核算的原則也是很重要的，重視與各部門間的溝通和協(xié)調(diào)，及時(shí)落實(shí)財(cái)務(wù)部門所下發(fā)的財(cái)務(wù)目標(biāo)，確保成本核算工作的準(zhǔn)確性，建立起完善的激勵(lì)機(jī)制。在經(jīng)過了大量的實(shí)踐表明，實(shí)施二級成本核算管理能夠?yàn)槠髽I(yè)提供更真實(shí)、有效的財(cái)務(wù)信息，為企業(yè)管理者進(jìn)行決策提供重要參考依據(jù)。

2.3明確權(quán)責(zé)，規(guī)范管理

在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理層面，首先應(yīng)該形成自上而下、權(quán)責(zé)清晰的管理體系，明確管控模式和職能定位，通過有效的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、清晰的責(zé)權(quán)體系、流暢的業(yè)務(wù)運(yùn)作流程、科學(xué)的業(yè)績評價(jià)體系，保證企業(yè)整體的組織運(yùn)行效率與效果，增強(qiáng)企業(yè)在戰(zhàn)略和運(yùn)營層面的競爭力。在發(fā)展過程中，不斷完善管理體系，適時(shí)進(jìn)行調(diào)整以適應(yīng)企業(yè)發(fā)展。

2.4獎(jiǎng)懲有效，人治管理

激勵(lì)機(jī)制是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的重點(diǎn)。建立完善、有效的激勵(lì)機(jī)制，能夠極大的提高員工工作積極性和主動(dòng)性，能為企業(yè)帶來更多效益。房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身實(shí)際特點(diǎn)，制定科學(xué)考評辦法，綜合考慮制度管理和人治管理各方面的優(yōu)缺點(diǎn)，以服務(wù)企業(yè)為目標(biāo)，制定有效激勵(lì)策略及績效考核機(jī)制，以提高員工工作效率，確保管理水平的提升。

3結(jié)語

篇8

摘要：近年來，人們對房地產(chǎn)質(zhì)量的性價(jià)比要求也變得高了，這就造成了房地產(chǎn)管理行業(yè)壓力逐步增大。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)資金投入時(shí)間周期長，風(fēng)險(xiǎn)高等不確定因素較為復(fù)雜，投資商資金實(shí)力、投資規(guī)模以及資金運(yùn)作管理方面都存在相當(dāng)大的局限性，甚至相當(dāng)一部分企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面出現(xiàn)了亟待解決的問題。對于這些問題，我們必須要從其根本上深挖了解，進(jìn)行科學(xué)合理的分析。

關(guān)鍵詞：重慶澤京集團(tuán)；房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理

本文圍繞重慶澤京集團(tuán)財(cái)務(wù)資料，分析并探討其在財(cái)務(wù)管理中存在的問題，從而找出合理的應(yīng)對措施，提升財(cái)務(wù)管理的整體水平，使?jié)删┘瘓F(tuán)在未來的時(shí)間里能夠穩(wěn)步發(fā)展。

隨著現(xiàn)代工業(yè)化和城市化的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展起到了重要的作用；但在另一方面，房地產(chǎn)業(yè)表面的持續(xù)增長、我國的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷“畸形”，這也成為了也成為中國社會(huì)重要的經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定因素。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容

企業(yè)的財(cái)務(wù)管理主要由資金運(yùn)動(dòng)過程決定，其運(yùn)動(dòng)過程包括資金的取得、使用、消耗、收入和分配。如果以價(jià)值的形式來反映，就是生產(chǎn)資料的取得和占用、人力物力的消耗、生產(chǎn)成果的實(shí)現(xiàn)和分配；因此，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理主要包括以下內(nèi)容：

1.成本管理

伴隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，賣方市場不再具有以前的統(tǒng)治地位，傳統(tǒng)的以節(jié)約為基本的成本管理已經(jīng)有悖于企業(yè)在市場的競爭。因此，企業(yè)要樹立正確的成本效益觀念，盡量減少成本支出。

2.預(yù)算管理

預(yù)算管理是以銷售預(yù)算為起點(diǎn)，科學(xué)預(yù)測為依據(jù)，對當(dāng)下的市場環(huán)境的各方面需求進(jìn)行了充分細(xì)致的研究的一種科學(xué)的管理方法，預(yù)算可以對企業(yè)在經(jīng)營期間及企業(yè)今后的發(fā)展起到至關(guān)重要的作用。

3.核算管理

會(huì)計(jì)的核算管理是以貨幣為主要計(jì)量單位，對企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)進(jìn)行的全面、系統(tǒng)的監(jiān)督和反映。其方法主要是設(shè)置會(huì)計(jì)賬簿和科目，審核、填制會(huì)計(jì)憑證、成本核算、復(fù)式記賬、財(cái)產(chǎn)清查、登記賬簿、編制會(huì)計(jì)報(bào)表等。

二、重慶澤京集團(tuán)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及存在的主要問題

1.公司介紹

重慶澤京集團(tuán)是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營、金融、能源、教育等業(yè)務(wù)為一體的綜合型企業(yè)集團(tuán)公司，總資產(chǎn)規(guī)模34億元，現(xiàn)有員工800余人。自2003年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)以來，本著“誠信、敬業(yè)、協(xié)作、創(chuàng)新”的經(jīng)營理念，澤京立足重慶，面向全國，十年砥礪，澤京地產(chǎn)成功躋身中國地產(chǎn)百強(qiáng)、重慶地產(chǎn)五十強(qiáng)。

2013年，澤京第一個(gè)跨出重慶市的區(qū)域公司――安徽公司成立，澤京戰(zhàn)略版圖正飛速擴(kuò)張。目前，集團(tuán)公司所屬企業(yè)有重慶澤京房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（一級開發(fā)資質(zhì)）、重慶普曼企業(yè)管理顧問有限公司等多家子公司。

截至目前為止，集團(tuán)總銷售金額突破25億元。所開發(fā)的“澤京?香格里拉花園”、“澤京?香格里拉西苑”、“澤京?海棠香國”、 “澤京微V”、“梁平美麗?澤京”、“宜秀藍(lán)灣”等高品質(zhì)項(xiàng)目得到重慶市民的一致認(rèn)可與熱捧。

2.重慶澤京集團(tuán)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀

由于澤京集團(tuán)是一家民營企業(yè)，因其企業(yè)制度建設(shè)尚還不夠健全，導(dǎo)致澤京集團(tuán)在最初的運(yùn)作階段，在財(cái)務(wù)管理方面很多工作無據(jù)可依。公司目前雖設(shè)立了專門的財(cái)務(wù)部門和內(nèi)部核算人員，但在資金審批、費(fèi)用報(bào)銷等問題上未與公司下設(shè)部門做好銜接工作，公司財(cái)務(wù)部門也沒有成文的管理制度。該公司財(cái)務(wù)部門員工整體水平不高，大多數(shù)員工都只持有會(huì)計(jì)從業(yè)資格證且未經(jīng)過系統(tǒng)的企業(yè)上崗培訓(xùn)，對業(yè)務(wù)部分也不太熟悉，綜合素質(zhì)相對偏低；財(cái)務(wù)部員工整體年輕化，工作經(jīng)驗(yàn)稍顯不足。因?yàn)楣救藛T流動(dòng)較大，部分員工參加工作后不久又選擇跳槽到其他公司，導(dǎo)致財(cái)務(wù)部工作交接部分出現(xiàn)差錯(cuò)或紕漏，工作交接不完全直接影響了后續(xù)接手員工的工作開展。一些財(cái)務(wù)人員因?yàn)榈貌坏捷^為系統(tǒng)和及時(shí)的培訓(xùn)，無法掌握更新的技術(shù)，業(yè)務(wù)水平也沒能提高，這從而影響了公司的正常運(yùn)行。

為規(guī)范會(huì)計(jì)核算，提高企業(yè)效益，公司自2014年1月起啟用了用友NC系統(tǒng)。但由于公司項(xiàng)目比較分散、準(zhǔn)備時(shí)間不夠充足等原因，未對財(cái)務(wù)人員進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，導(dǎo)致各項(xiàng)目財(cái)務(wù)人員對新系統(tǒng)所設(shè)模塊不夠了解，業(yè)務(wù)不熟悉、工作效率降低，頻頻出錯(cuò)，難以向公司領(lǐng)導(dǎo)層提供統(tǒng)一可比的財(cái)務(wù)信息。

澤京集團(tuán)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理環(huán)境也需要進(jìn)一步優(yōu)化。眾所周知，一個(gè)企業(yè)的管理模式及管理者自身的能力和素質(zhì)是影響企業(yè)內(nèi)部環(huán)境的重要因素。一方面，澤京集團(tuán)的經(jīng)營者同時(shí)也是其投資者運(yùn)用的是企業(yè)經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)相統(tǒng)一的管理模式，這或多或少給其本身的財(cái)務(wù)管理帶來了消極影響。另一方面，澤京集團(tuán)管理者的管理思想停滯不前，管理能力還有待提高。再者，其管理者缺乏現(xiàn)代的財(cái)務(wù)管理理念，使得財(cái)務(wù)在企業(yè)管理當(dāng)中失去了應(yīng)該有的存在感和作用。

3.澤京集團(tuán)財(cái)務(wù)管理存在的主要問題

（1）財(cái)務(wù)管理體系不健全，有效指導(dǎo)方法欠缺。雖然澤京集團(tuán)已初步建立了財(cái)務(wù)管理制度，但由于項(xiàng)目分散、財(cái)務(wù)管理人員整體素質(zhì)不高等原因，制度難以得到執(zhí)行，形同虛設(shè)。具體而言，財(cái)務(wù)管理體系不健全可能導(dǎo)致以下幾個(gè)方面的問題：第一，企業(yè)管理崗位設(shè)置不合理，權(quán)責(zé)不分明，員工的積極性不能得到有效的激勵(lì)，企業(yè)在市場中的競爭力下降；第二，財(cái)務(wù)管理制度及措施相對落后，如果還是沿用傳統(tǒng)的成本管理模式就不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中核算問題的存在，在事前預(yù)測和事中控制方面的工作還不夠到位。

（2）企業(yè)管理人員意識淡薄，管理力度不夠深入。目前，企業(yè)管理層并沒有認(rèn)識到財(cái)務(wù)管理的重要性，只注重房產(chǎn)的開發(fā)和銷售，只片面認(rèn)識房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理，管理意識較為淡薄。此外，企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)人員的整體素質(zhì)不高，這些財(cái)務(wù)人員能力不是最好的，在民營企業(yè)的這樣的氛圍內(nèi)，不想提升自身素質(zhì)與能力，使得公司的財(cái)務(wù)人員只是完成簡單的算賬和記賬工作，沒有更深層次的考慮生產(chǎn)成本、財(cái)務(wù)分析等，以致會(huì)計(jì)資料缺乏真實(shí)性和完整性。另外，企業(yè)忽視對財(cái)務(wù)人員的定期培訓(xùn)，部分員工的管理觀念滯后，缺乏財(cái)務(wù)管理的積極性和主動(dòng)性。財(cái)務(wù)人員不能為企業(yè)的發(fā)展做出自己的貢獻(xiàn)，不利于提升企業(yè)整體競爭力，嚴(yán)重影響了財(cái)務(wù)管理在企業(yè)發(fā)展中的作用，妨礙了企業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步。

（3）融資困難。澤京集團(tuán)作為一家民營房地產(chǎn)企業(yè)，主要依靠銀行貸款，融資渠道比較單一。眾所周知，房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)融資數(shù)額巨大，并且時(shí)間跨度較長的過程。由于資金周轉(zhuǎn)時(shí)間長，周轉(zhuǎn)率低，房地產(chǎn)企業(yè)必須采取各種手段進(jìn)行融資，其開發(fā)的長期性和滾動(dòng)開發(fā)使得融資難度也進(jìn)一步增大。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過征地、土地開發(fā)、房產(chǎn)建設(shè)、竣工等階段的時(shí)間跨度通常為兩年甚至更長。銷售過程中，又通常采用分期付款的方式，其持有性物業(yè)經(jīng)營和管理過程往往需要額外的投資。并且，其投入的資金想要在短時(shí)間內(nèi)回收是相當(dāng)困難的，更是增加了企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力。

（4）在工程的預(yù)結(jié)算上存在管理問題。目前，澤京集團(tuán)在工程的預(yù)結(jié)算上主要存在下列問題：第一，原先使用的工程預(yù)算方法已經(jīng)不能真實(shí)、準(zhǔn)確的反映需要預(yù)決算的項(xiàng)目，其較低的計(jì)算效率已經(jīng)大大降低了工程的進(jìn)度。第二，工程項(xiàng)目缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃的全面性管理，與工程施工的相關(guān)的負(fù)責(zé)單位缺少必要的溝通。第三，預(yù)結(jié)算的不真實(shí)、不準(zhǔn)確性使得投資者的投入金額加大，從而在此增大了企業(yè)的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。

（5）核算管理制度不健全。會(huì)計(jì)核算管理的完善是保證企業(yè)資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)的重要前提。對于目前的澤京集團(tuán)來說，公司的會(huì)計(jì)核算部門無法有效的完成核算工作，其核算管理制度還有待完善。

三、對于澤京集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中存在的原因分析

（1）缺乏完善的財(cái)務(wù)管理方案和措施。因?yàn)闈删┘瘓F(tuán)目前還沒有建立健全的財(cái)務(wù)管理制度，企業(yè)財(cái)務(wù)管理理念還僅僅停留在會(huì)計(jì)核算、成本控制的基本概念上，沒有將企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度與現(xiàn)代企業(yè)制度相結(jié)合，使得企業(yè)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行財(cái)務(wù)工作時(shí)沒有具體的制度可循，處理財(cái)會(huì)問題時(shí)不講程序、流程，僅憑個(gè)人習(xí)慣經(jīng)驗(yàn)，難以保證財(cái)務(wù)管理工作的規(guī)范性、嚴(yán)肅性；部分財(cái)務(wù)人員沒有進(jìn)行崗位細(xì)化，不符合內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度的需要，一人多責(zé)，各層次財(cái)務(wù)管理職權(quán)范圍不明，造成部分環(huán)節(jié)監(jiān)管缺失，在一定程度上制約了企業(yè)發(fā)展；由于缺乏系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理方案和措施以及必要的約束，造成企業(yè)出現(xiàn)各種管理漏洞，加大了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

（2）企業(yè)高層對財(cái)務(wù)管理不夠重視。公司領(lǐng)導(dǎo)層目前將大部分精力投入到房產(chǎn)的開發(fā)與銷售中，認(rèn)為搞好市場營銷才是企業(yè)生存與發(fā)展最為重要的因素，不太重視財(cái)務(wù)管理的建設(shè)，管理意識極為淡薄，單單將會(huì)計(jì)工作作為一種信息披露的需要而不是管理工具，并沒有形成讓資本為企業(yè)經(jīng)營服務(wù)的觀念。同時(shí)，企業(yè)財(cái)務(wù)人員整體業(yè)務(wù)素質(zhì)不高也對企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作造成了一定影響。一些財(cái)務(wù)人員在工作中只是被動(dòng)地處理日常事務(wù)，很難主動(dòng)去鉆研更深層次的管理問題，難以正確處理財(cái)務(wù)軟件與會(huì)計(jì)核算之間的關(guān)系；為了壓縮人力成本，降低內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，一些財(cái)務(wù)工作還由企業(yè)老板親友掌握，這些人并未接受過專業(yè)培訓(xùn)，管理能力與經(jīng)驗(yàn)不充足，無疑是造成了更大的外部風(fēng)險(xiǎn)；此外，企業(yè)不重視對財(cái)務(wù)人員的繼續(xù)教育與考核，部分財(cái)務(wù)人員安于現(xiàn)狀，缺乏提升自我的積極性和主動(dòng)性，財(cái)務(wù)工作執(zhí)行力得不到有效提升。

（3）融資渠道單一，資金周轉(zhuǎn)困難。在融資交易中，建立起相互信任的關(guān)系，是融資成功的前提和基礎(chǔ)，任何一方失信就會(huì)給融資造成阻礙。由于目前澤京集團(tuán)資信不夠高，信息透明度相對較差，主要靠銀行貸款，融資渠道單一。企業(yè)管理者沒有將資金用在“刀刃上”，不對當(dāng)前形勢進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評估，盲目透支現(xiàn)有流動(dòng)資金，影響了企業(yè)的整體效益，加重成本負(fù)擔(dān)，增大了企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的壓力。

（4）成本控制力度不夠，核算管理制度不健全。無論在什么情況下，降低成本費(fèi)用都能使利潤增加，成本控制是企業(yè)日常管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容。然而，隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，市場經(jīng)濟(jì)體制下的買賣兩方市場已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，因此，通過降低成本做到企業(yè)的成本控制繼而達(dá)到獲取經(jīng)濟(jì)效益的方法已經(jīng)行不通了，這才是澤京集團(tuán)首先需要考慮的問題。另外，公司管理人員對房地產(chǎn)成本管理的認(rèn)識還存在誤區(qū)，會(huì)計(jì)核算管理制度還不完善。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，生產(chǎn)成本及售價(jià)不匹配，這就導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)人員不能及時(shí)對交易資金進(jìn)行系統(tǒng)的核算工作，對企業(yè)的正常經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)造成影響，甚至可能使企業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、改善重慶澤京集團(tuán)財(cái)務(wù)管理的建議

1.建立健全的財(cái)務(wù)管理機(jī)制、完善內(nèi)外部監(jiān)督控制體系

為了解決成本管理雜、經(jīng)營活動(dòng)新、財(cái)務(wù)關(guān)系緊張等問題，澤京集團(tuán)應(yīng)建立和完善財(cái)務(wù)管理機(jī)制、完善內(nèi)外部監(jiān)督控制體系。財(cái)務(wù)管理體系一般包含以下幾個(gè)方面：

第一，完善公司財(cái)務(wù)管理體系、完善管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)，以準(zhǔn)確、真實(shí)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為管理者提供決策分析的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

第二，以預(yù)算管理作為企業(yè)對開發(fā)項(xiàng)目資金控制的重要手段，實(shí)施有效全面的信息反饋，健全公司的預(yù)算決算體系。

第三，提高公司內(nèi)部管理的科學(xué)性、規(guī)范性，逐步建立透明的授權(quán)制度，嚴(yán)格按照規(guī)章制度執(zhí)行，責(zé)任落實(shí)到具體部門、具體人員。

一個(gè)健全的機(jī)制，可以幫助公司朝更好的方向發(fā)展，管理人員可以起到很好的參考。財(cái)務(wù)管理機(jī)制是十分重要的，因?yàn)閷ω?cái)務(wù)人員的基本工作、注意事項(xiàng)及發(fā)展性要求有明確規(guī)定，在約束財(cái)務(wù)人員的同時(shí)，也能給其一個(gè)正確的引導(dǎo)。

2.強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理意識、提高企業(yè)高層及財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)

眾所周知，企業(yè)高層對公司的發(fā)展有著舉足輕重的作用。目前，澤京集團(tuán)的管理者尚未認(rèn)識到財(cái)務(wù)管理對維持企業(yè)的正常運(yùn)營所發(fā)揮的重要作用，他們認(rèn)為企業(yè)在經(jīng)營過程中，實(shí)行財(cái)務(wù)管理并不能取得真正的經(jīng)濟(jì)效益，財(cái)務(wù)管理的作用和企業(yè)經(jīng)營過程中的基礎(chǔ)管理一樣，可有可無，忽視了對財(cái)務(wù)管理的關(guān)注。然而，加強(qiáng)高層對財(cái)務(wù)的重視度能很好的使高層在原來的基礎(chǔ)上傾斜上到財(cái)務(wù)方面，這是相當(dāng)有必要的。與此同時(shí)，加強(qiáng)高層的財(cái)務(wù)管理意識，在一定程度上，能減少公司的基本財(cái)務(wù)問題，因?yàn)轭I(lǐng)導(dǎo)層將有可能親自增加對財(cái)務(wù)的審核。

在強(qiáng)化高層財(cái)務(wù)管理意識的同時(shí)還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)隊(duì)伍建設(shè)，提高財(cái)務(wù)人員素質(zhì)。首先，公司在財(cái)務(wù)人員的招聘選拔時(shí)，就應(yīng)當(dāng)選擇財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)較為豐富的財(cái)務(wù)人員；同時(shí)，針對本公司來說，具備房地產(chǎn)行業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)的最好。對現(xiàn)有的財(cái)務(wù)工作人員，要加強(qiáng)培訓(xùn)管理，通過專業(yè)的財(cái)務(wù)管理相關(guān)知識培訓(xùn)，或者外聘房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理方面的專家來公司指導(dǎo)，傳授經(jīng)驗(yàn)，提高在崗人員的業(yè)務(wù)能力素質(zhì)，從而在根本上提高了公司財(cái)務(wù)管理的科學(xué)性。目前，澤京集團(tuán)已啟用用友NC系統(tǒng)對財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行了進(jìn)一步調(diào)整和規(guī)劃，這就要求公司聘請專家對公司財(cái)務(wù)人員進(jìn)行全面、系統(tǒng)的培訓(xùn)，通過提高財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)電算化水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)精細(xì)化管理，使公司利潤得以提高，運(yùn)作成本能有效降低，市場競爭力不斷增強(qiáng)，從而保持企業(yè)的競爭優(yōu)勢。

3.拓寬融資渠道、改善融資能力

資金對企業(yè)的日常事務(wù)和長遠(yuǎn)發(fā)展都十分重要，資金是企業(yè)的生命線。目前，以銀行信貸為主的融資手段受到一定約束的情況下，公司應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的合作，積極拓寬融資渠道。一般采用的融資方式有：發(fā)展民間融資、建立聯(lián)合抵押融資、產(chǎn)權(quán)交易、房地產(chǎn)委托貸款、進(jìn)行合作開發(fā)、成立互助聯(lián)合擔(dān)保機(jī)構(gòu)等，這些融資方法對于澤京集團(tuán)這樣的民營企業(yè)而言都具有可變通性，企業(yè)需要結(jié)合自己本身的財(cái)務(wù)實(shí)際情況選擇適合自己的融資模式，同時(shí)提高自己的工程質(zhì)量以及信譽(yù)度，企業(yè)的融資能力一定能夠得到很大的改善。

4.加強(qiáng)成本費(fèi)用的管理和控制

加強(qiáng)成本費(fèi)用的管理和控制，一定要把握好現(xiàn)金管理模塊，正確估算資金的收入和支出。首先，要做好企業(yè)應(yīng)收賬款的嚴(yán)格管理。財(cái)務(wù)人員要把財(cái)務(wù)制度落實(shí)到位，以此防止客戶惡意拖欠賬款。其次，財(cái)務(wù)人員必須掌握“三算”，即房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目的成本概算、預(yù)算及竣工決算。這“三算”是財(cái)務(wù)管理中的重要環(huán)節(jié)；因此，公司的財(cái)務(wù)管理人員必須掌握。參與由預(yù)算員和施工技術(shù)人員的三算審計(jì)監(jiān)督，便于加強(qiáng)成本控制，也為企業(yè)資金管理的投資決策提供可靠的分析數(shù)據(jù)。

五、 結(jié)論

總之，澤京集團(tuán)的財(cái)務(wù)管理目前還不是非常的健全和完善，還需要在實(shí)際工作中進(jìn)行進(jìn)一步補(bǔ)充。只有不斷提高財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力素質(zhì)、提高管理者管理水平、建立健全完善的財(cái)務(wù)管理制度等有效的財(cái)務(wù)管理手段來增加企業(yè)利潤，提升企業(yè)在市場中的綜合競爭力。（作者單位：長江師范學(xué)院）

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篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；措施

中圖分類號：F27 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2012年1月5日

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)涵及特點(diǎn)

（一）內(nèi)涵。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，是指房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)運(yùn)營過程中對房產(chǎn)項(xiàng)目所需要的各種資金進(jìn)行一定的籌集，籌集之后對籌資款進(jìn)行項(xiàng)目分配，使每一筆資金都做到合理使用，對其使用中產(chǎn)生的成本耗費(fèi)和收入進(jìn)行核算、記錄和再分配，履行好核算、控制、分析、考核等財(cái)務(wù)職能。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理有別于一般企業(yè)的財(cái)務(wù)管理。

（二）特點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)作為極具特殊性的資金密集型行業(yè)，與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)往往需要投入巨額的資金，并且借貸資金往往占有較大的比重，對于企業(yè)資金的管理尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)使得財(cái)務(wù)管理表現(xiàn)出以下幾個(gè)主要的特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)企業(yè)上下產(chǎn)業(yè)鏈長、投資周期長、所需的資金量大、中間環(huán)節(jié)多等特點(diǎn)，決定了企業(yè)財(cái)務(wù)管理的復(fù)雜性和高難度；二是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性高，對企業(yè)財(cái)務(wù)人員也提出了更高的要求，迫切需要財(cái)務(wù)管理人員提供科學(xué)、準(zhǔn)確、及時(shí)的財(cái)務(wù)信息以滿足企業(yè)經(jīng)營決策的需要，最大限度地降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；三是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理需要處理與投資者、債權(quán)人、工商稅務(wù)部門、居民等之間的財(cái)務(wù)關(guān)系，任何一方的財(cái)務(wù)關(guān)系處理不當(dāng)，都會(huì)給企業(yè)的經(jīng)營帶來直接負(fù)面的影響，使財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容更加復(fù)雜。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及存在的問題

目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理還處于基本的會(huì)計(jì)核算階段，尚沒有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略實(shí)施方面強(qiáng)有力的作用，主要存在以下幾個(gè)問題：

（一）財(cái)務(wù)管理制度方面。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度不健全是多年來一直存在的問題。這種制度不健全主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的最初階段，很多財(cái)務(wù)管理工作無據(jù)可依；二是房地產(chǎn)企業(yè)雖然財(cái)權(quán)分離，但是自有資金的存在形式較分散；三是銀行存款多頭開戶；四是資金在管理上盲目運(yùn)作；五是疏于成本控制，而只是關(guān)注成本核算，財(cái)務(wù)部門無法真實(shí)和完整地掌握企業(yè)成本支出的詳細(xì)情況和來龍去脈；六是私設(shè)企業(yè)“小金庫”或者資金“賬外循環(huán)”。

（二）成本管理方面。從實(shí)質(zhì)上看，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中所涉及的土地使用權(quán)取得、開發(fā)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)、工程招投標(biāo)管理以及施工過程的成本控制等因素，都會(huì)對該房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本產(chǎn)生不同程度的影響。就目前而言，房地產(chǎn)企業(yè)首先在土地使用權(quán)的競買過程中存在較多的非理性現(xiàn)象，在某些情況下甚至無視競買價(jià)格與其實(shí)際成本的嚴(yán)重偏離；其次，并非價(jià)格越高的設(shè)計(jì)方案越不可取，其還需結(jié)合技術(shù)指標(biāo)、銷售前景等因素來進(jìn)行綜合評定；再次，招投標(biāo)過程中的中標(biāo)價(jià)格并不等于最終成本，其還應(yīng)受后期合同變更、或有糾紛等因素的影響。最后，在項(xiàng)目開發(fā)過程中，只注重工程施工的造價(jià)控制，忽視了工程開工前的投資決策階段對造價(jià)的控制，忽視了在設(shè)計(jì)階段用工程造價(jià)管理進(jìn)行設(shè)計(jì)，工程造價(jià)管理的各個(gè)階段相互脫節(jié)，沒有建立完善細(xì)致的工程成本管理體系。

（三）融資管理方面。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型的企業(yè)，投入資金量大，占用周期長，資金周轉(zhuǎn)率偏低，更增加了對資金的需求。首先，由于某些房地產(chǎn)企業(yè)的決策理性化程度不高，其對于融資規(guī)模、融資方式、融資成本、融資時(shí)機(jī)的選擇缺乏合理性，從而極大地增加了企業(yè)自身的融資風(fēng)險(xiǎn)；其次，目前房地產(chǎn)企業(yè)資金的籌措渠道比較單一，主要是依靠銀行貸款，負(fù)債率普遍較高。但由于我國很多房地產(chǎn)企業(yè)在自有資產(chǎn)、信譽(yù)名聲等方面的劣勢，銀行從自身利益出發(fā)，通常不愿開展這些房地產(chǎn)企業(yè)信貸業(yè)務(wù)。而目前土地、信貸政策的收縮抬高了房地產(chǎn)行業(yè)資金的門檻，同時(shí)目前國家緊縮的宏觀調(diào)控措施也直接增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金成本，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力空前加大。

（四）財(cái)務(wù)觀念方面。房地產(chǎn)企業(yè)對財(cái)務(wù)管理重視不夠，財(cái)務(wù)人員水平有限。在日益激烈的競爭環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理顯得有些落后。一方面房地產(chǎn)企業(yè)管理層對財(cái)務(wù)管理的重視程度不夠，直接導(dǎo)致在房地產(chǎn)企業(yè)的日常管理決策、簽訂合同以及招投標(biāo)時(shí)，沒有從財(cái)務(wù)管理的角度進(jìn)行考量；另一方面房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)顯得不足，不能順應(yīng)形勢的發(fā)展變化，財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)迫切需要通過培訓(xùn)等手段加以提高。這些問題的存在，極大地阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提高，成為制約企業(yè)發(fā)展的瓶頸。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對策分析

（一）建立統(tǒng)一明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理。房地產(chǎn)企業(yè)要建立統(tǒng)一明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度，平衡各層管理者的權(quán)利與責(zé)任，明確規(guī)定各項(xiàng)業(yè)務(wù)的執(zhí)行程序，提高管理的規(guī)范化與科學(xué)性。要通過統(tǒng)一的財(cái)務(wù)管理實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程的資金和成本的監(jiān)控，實(shí)現(xiàn)對二級項(xiàng)目公司及各職能部門重要經(jīng)營和業(yè)務(wù)活動(dòng)的預(yù)測、控制、反饋，并與部門績效考核緊密聯(lián)系起來。

（二）充分改善成本控制措施，加強(qiáng)全面成本管理。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在土地使用權(quán)的競買過程中保持應(yīng)有的理性，而在取得該地塊的使用權(quán)之后，還要通過與政府的積極交涉，力爭在該地塊土地出讓金的支付比例及時(shí)間方面取得更多的優(yōu)惠；其次，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)對投資收益與方案成本進(jìn)行綜合考慮，努力實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目方案投資收益的最大化；最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以成本控制為目標(biāo)，對中標(biāo)企業(yè)合同條款的簽訂保持嚴(yán)謹(jǐn)和細(xì)致，防止因合同權(quán)責(zé)不清而造成雙方日后產(chǎn)生糾紛的可能，從而為企業(yè)自身贏得最大利益。

（三）構(gòu)建多元化的籌資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)過程是一個(gè)巨額資金的投入過程，籌資任務(wù)十分繁重。因此，企業(yè)要建立多元化的籌資渠道：1、發(fā)展銀行貸款以外的其他金融業(yè)務(wù)，如充分利用銀行承兌匯票、信用證、保函以及商業(yè)匯票等結(jié)算方式；2、積極進(jìn)入資本市場，通過發(fā)行股票、債券等籌集經(jīng)營資金；3、要以自然人或企業(yè)發(fā)起方式，定向募集民間游資；4、要主動(dòng)出擊，通過并購和重組逐步擴(kuò)大市場份額，增強(qiáng)和壯大企業(yè)的實(shí)力；5、提高企業(yè)認(rèn)識，強(qiáng)化資金管理。站在企業(yè)管理的角度，將其落實(shí)為制度的形式，貫徹到房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)部門。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門要重視財(cái)務(wù)管理，提高財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)水平。在經(jīng)濟(jì)全球化和信息時(shí)代，信息的更新變得很快。房地產(chǎn)企業(yè)在這種競爭激烈的環(huán)境下要想贏得生存和發(fā)展，就必須狠抓財(cái)務(wù)管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層和員工都要有加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的意識，而不是視財(cái)務(wù)管理部門為冷差事，認(rèn)為這個(gè)部門不求有功但求無過就夠了。實(shí)際上，戰(zhàn)略性財(cái)務(wù)管理對財(cái)務(wù)人員素質(zhì)提出了更高的要求。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)努力提高財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員除要掌握相應(yīng)的財(cái)務(wù)稅務(wù)知識外，還要學(xué)習(xí)其他如工程管理、工程結(jié)算、成本控制等知識。房地產(chǎn)企業(yè)可通過“派出去、請進(jìn)來”的辦法來開展財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)工作，增強(qiáng)他們的職業(yè)責(zé)任感，不斷通過加強(qiáng)學(xué)習(xí)和外部引進(jìn)等方式，培養(yǎng)高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理人員，從而更好地保障企業(yè)財(cái)務(wù)安全，為企業(yè)的節(jié)流增效貢獻(xiàn)更大的力量。

四、結(jié)語

我國房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是否健康穩(wěn)定發(fā)展，對我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)有著重要意義。在當(dāng)前我國對房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)格管控的情形下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作更為重要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理迫切需要轉(zhuǎn)變?yōu)榉e極的戰(zhàn)略性財(cái)務(wù)管理。在日益激烈的競爭環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要想得到長足發(fā)展，企業(yè)的經(jīng)營管理者必須提高意識，真正地使財(cái)務(wù)管理作為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具之一，對整體項(xiàng)目實(shí)施全方位、全過程的管理，有效控制成本費(fèi)用。同時(shí)，要正視傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理存在的各種問題，采取有效措施加以改進(jìn)和完善，更重要的是要積極適應(yīng)信息時(shí)代對財(cái)務(wù)管理的新要求，不斷推動(dòng)財(cái)務(wù)管理工作的科學(xué)化、系統(tǒng)化、信息化。只有這樣，我國房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作才能更上一個(gè)新臺階。

主要參考文獻(xiàn)：

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篇10

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；問題及對策

一、財(cái)務(wù)管理的概念與特點(diǎn)

財(cái)務(wù)管理指的是在整體目標(biāo)一定的情況下，對購置、投資資產(chǎn)，融通、籌資資本以及在經(jīng)營過程中現(xiàn)金的流量即營運(yùn)的資金，以及利潤分配的管理。財(cái)務(wù)管理是依據(jù)財(cái)經(jīng)法規(guī)的制度，根據(jù)財(cái)務(wù)管理原則，來進(jìn)行企業(yè)財(cái)務(wù)的組織活動(dòng)，并對財(cái)務(wù)關(guān)系進(jìn)行處理的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作，是企業(yè)管理的核心。概括的說，財(cái)務(wù)管理是一項(xiàng)對企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行組織，對企業(yè)的財(cái)務(wù)關(guān)系實(shí)施處理經(jīng)濟(jì)管理工作。

企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)具有一定的復(fù)雜性，因而企業(yè)的管理內(nèi)容也十分豐富，且存在相互作用，相互影響的現(xiàn)象，自身特點(diǎn)明顯。財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)有如下幾個(gè)方面：第一，財(cái)務(wù)管理作為一項(xiàng)管理工作具有很強(qiáng)的綜合性；第二，財(cái)務(wù)管理涉及資金面廣，與企業(yè)的各方面都有著緊密聯(lián)系；第三，財(cái)務(wù)管理狀況良好與否是企業(yè)是否合理經(jīng)營、技術(shù)應(yīng)用是否先進(jìn)，是否運(yùn)用了得當(dāng)?shù)臎Q策等等這些企業(yè)管理狀況的直接體現(xiàn)。

二、宏觀調(diào)控政策

房地產(chǎn)行業(yè)是我國目前最重要的投資領(lǐng)域之一，對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重大的影響，但也會(huì)帶來一定的危機(jī)。基于現(xiàn)狀，我國對房地產(chǎn)業(yè)采取了一定的措施，實(shí)施宏觀調(diào)控，且收效明顯。我國對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，主要考慮以下幾方面內(nèi)容：第一，抑制投機(jī)行為、保護(hù)合理需求。抑制投機(jī)行為是當(dāng)前最緊急的任務(wù)，而長期的任務(wù)便是保護(hù)合理的需求。國務(wù)院有關(guān)部委對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，在保證執(zhí)行歸檔措施的同時(shí)，要做到根據(jù)不同的地域，不同的需求，具體進(jìn)行調(diào)控，做到供求結(jié)構(gòu)合理，保障中低檔房源的供給，防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，從而保證我國經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展；第二，不同地區(qū)不同對待，防止一刀切。房地產(chǎn)業(yè)具有一定的區(qū)域性以及非流動(dòng)性，因而不同的城市間存在的差異也很大。實(shí)施宏觀調(diào)控的時(shí)候，對房產(chǎn)發(fā)展過熱的地區(qū)應(yīng)重點(diǎn)對待，防止畸形的發(fā)展。對房產(chǎn)發(fā)展一般地區(qū)，就不能應(yīng)用一樣的措施了，否則容易抑制到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的發(fā)展。應(yīng)當(dāng)采用合理的措施，避免抑制合理需求。第三，房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題，不是單獨(dú)的現(xiàn)象，也不是簡單房地產(chǎn)自身的問題。這些問題是宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行以及經(jīng)濟(jì)體制中很多問題的綜合反映，因而需要綜合的治理。

三、財(cái)務(wù)管理面臨的問題

我國近年來的宏觀調(diào)控政策，包括有國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知以及新國八條，主要都是為了抑制房價(jià)上漲，對貸款利率進(jìn)行了調(diào)整，以及近期推出的限購政策，加強(qiáng)保障性住房等等。這些政策的出臺說明了當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場面臨的問題非常嚴(yán)重，也說明了政府對這些問題有清醒的頭腦，并有決心來調(diào)整。而要化解當(dāng)前房地產(chǎn)問題，重點(diǎn)就在對住房“去投資化”、“去賺錢效應(yīng)”，并采取嚴(yán)厲的住房信貸政策及房地產(chǎn)稅政策，達(dá)到擠出房地產(chǎn)泡沫、改善居民基本居住條件的目的。而這些政策措施的出臺，也使我國的房地產(chǎn)企業(yè)遇到了挑戰(zhàn)，很多問題也應(yīng)運(yùn)而生。

1.在外，財(cái)務(wù)管理面臨著以下一些問題：

(1)融資難

房地產(chǎn)企業(yè)拿地沒有以前方便了，一些資金充裕的企業(yè)根本拿不到地或者開發(fā)不起來。還有因?yàn)殂y行的利率上調(diào)，企業(yè)的融資成本增加，融資也越來越困難，很容易造成資金鏈的斷裂，這對房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理來說是一個(gè)大的挑戰(zhàn)。

(2)利潤空間縮減

目前房產(chǎn)的開發(fā)，需要配套建設(shè)保障性的住房，這些現(xiàn)實(shí)的問題都對房地產(chǎn)企業(yè)的存在空間有著嚴(yán)重的威脅和影響。房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間縮減，前期投入不變，如何協(xié)調(diào)好資金的運(yùn)用，保障房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，是財(cái)務(wù)管理的任務(wù)之一。

(3)銀行放款條件嚴(yán)苛

隨著融資越來越困難，房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)行的不易，目前銀行的放款條件也十分的嚴(yán)苛，因而對企業(yè)自身信用的標(biāo)準(zhǔn)越來越高。如何提高房地產(chǎn)企業(yè)自身信用，加強(qiáng)同銀行的關(guān)系合作，最終獲得銀行的放款，這些，都考驗(yàn)著房地產(chǎn)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)管理。

2.在內(nèi)，財(cái)務(wù)管理也存在一些問題：

(1)長期以來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)存在“財(cái)務(wù)”與“會(huì)計(jì)”不分這一現(xiàn)象，財(cái)務(wù)管理被包含在會(huì)計(jì)工作中，管理內(nèi)容也被局限在營運(yùn)的資金管理這一方面，且沒有得到足夠的重視。財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)沒有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，水平參差不齊。

(2)財(cái)務(wù)管理制度不嚴(yán)，管理沒有適應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)和措施。沒有相應(yīng)的監(jiān)督檢查部門和機(jī)構(gòu)。

(3)房地產(chǎn)發(fā)展速度快，其財(cái)務(wù)活動(dòng)也越來越復(fù)雜，沒有配套的信息系統(tǒng)對其實(shí)施信息管理和控制。

四、財(cái)務(wù)管理的對策

1.財(cái)務(wù)管理的意識要加強(qiáng)

財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的核心，對財(cái)務(wù)預(yù)算、營運(yùn)資金的管理以及財(cái)務(wù)控制這些工作應(yīng)當(dāng)予以重視，企業(yè)財(cái)務(wù)管理的層次要得以提升，對財(cái)務(wù)管理的重要性和必要性必須在思想上提高認(rèn)識，在企業(yè)管理中財(cái)務(wù)管理的中心地位應(yīng)得到確定。與此同時(shí)，財(cái)務(wù)管理水平的提高，以及對財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)要求必須嚴(yán)格，明確這些財(cái)務(wù)人員的工作責(zé)任，其工作的主要內(nèi)容包括控制資金、管理各項(xiàng)資產(chǎn)、合理管理企業(yè)的投資與籌資，理論知識豐富，有能力根據(jù)數(shù)字來分析經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和關(guān)系，對企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)能夠提出合理、科學(xué)的建議和意見。

2.信用的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)融資

房地產(chǎn)企業(yè)融資十分重要，要想擺脫目前融資難的困境，必須加強(qiáng)信用這一觀念，做到誠實(shí)守信、規(guī)范經(jīng)營，從而能將自身的信用等級提高。在融資方面，做到與大企業(yè)加強(qiáng)合作，爭取利用大企業(yè)的高等級信用為自身進(jìn)行擔(dān)保，最終獲得銀行的貸款，實(shí)現(xiàn)融資。還應(yīng)同金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)聯(lián)系，經(jīng)常將自身企業(yè)經(jīng)營的狀況向銀行進(jìn)行通報(bào)，使銀行對企業(yè)資金流向以及經(jīng)濟(jì)狀況能有所把握和知曉，得到銀行的信用評定，最終獲得資金，開展經(jīng)營運(yùn)作。

3.財(cái)務(wù)管理日常預(yù)算及經(jīng)營工作要加強(qiáng)

企業(yè)的財(cái)務(wù)部門，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真的編制和執(zhí)行好財(cái)務(wù)預(yù)算，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)利潤。根據(jù)制訂的預(yù)算，為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)一定程度上約束企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為，實(shí)施加強(qiáng)管理，定期檢查，嚴(yán)格考核，落實(shí)責(zé)任以及兌現(xiàn)獎(jiǎng)懲等這些措施。

對日常的現(xiàn)金流量做到合理的估計(jì)、保證。現(xiàn)金管理工作的內(nèi)容主要是對資金的收入與支出進(jìn)行估算，對現(xiàn)金流入與流出的時(shí)間進(jìn)行確定，對未來需要的資金能夠有良好的預(yù)測，且對資金需要能夠切實(shí)及時(shí)的保證。嚴(yán)格把關(guān)好公司款項(xiàng)，規(guī)定清楚付款的條件，且及時(shí)收回款項(xiàng)，完成交易。

4.財(cái)務(wù)管理制度與體系的建立

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循針對性、操作性以及強(qiáng)制性原則來制定財(cái)務(wù)的會(huì)計(jì)制度，其制訂的財(cái)務(wù)管理體系必須符合企業(yè)的實(shí)際需要：首先財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)要專門的設(shè)立，對企業(yè)資金的融通、現(xiàn)金出納、財(cái)會(huì)管理、工資核算、固定資產(chǎn)以及對預(yù)算編制和決算等等實(shí)施工作進(jìn)行統(tǒng)一的管理；其次要實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理規(guī)范化與制度化，因而要制定起相應(yīng)的如現(xiàn)金、采購、報(bào)銷、稽核等財(cái)務(wù)管理制度；最后，強(qiáng)化監(jiān)督的機(jī)制，制定起相應(yīng)的考核制度。規(guī)范程序，對工作人員責(zé)任進(jìn)行明確，保證財(cái)務(wù)行為的規(guī)范、合法，保證企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營運(yùn)行正常。

5.財(cái)務(wù)管理實(shí)現(xiàn)信息系統(tǒng)化