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關鍵詞：房地產；經營與估價人才；專科教育；現狀；發展對策

文章編號：ISSN2095-6711/Z01-2016-04-0189

從廣義的角度而言，房地產行業是一個龐大的產業鏈結構，所涉及的資產、技術、人員不計其數。它主要囊括了房地產投資開發業和房地產服務業等，其中房地產服務業，又可以細化為房地產中介服務行業和物業管理行業等，此外，房地產中介服務業，也可以具體的劃分為房地產咨詢業、房地產經紀業和房地產價格評估業等多項行業。我國房地產業的開發年限和發展年限，總體較短，要建立成熟穩重的市場，必須要依靠強有力的房地產經營估價人才，才能建立穩固的市場地位，但專業人才的培養與教育，又是另一道擺在眼前的難題。

一、房地產經營與估價人才專科教育的現狀背景

隨著房地產市場的日益發展，房地產經營與估價專業的人才需求量，也持續增多。例如，房地產營銷、房地產策劃、土地買賣、土地租賃、風險抵押，以及房產保險、課稅、拍賣、土地征用和征收補償等多種形式的經濟糾紛，都需要大膽、嚴謹、高端的房地產經營與估價專業人才，才能實施完成。回顧房地產的發展歷史，在21世紀末，我國房地產行業，還處于發展中的初級階段、萌芽階段，所以該行業的就職人員，大多數都來源于不同專業，不同背景的“混合式”員工，如果將這些職業人員按來源分類，可大致分為以下三種:第一，由房管系統直接晉升、轉化而來，這個系統的職工，缺乏深厚的房地產經營管理常識和估價理論知識；第二，由經營管理專業畢業，但缺乏相應的房地產經營手段和尖端的估價能力，所以未能與房地產行業結緣；第三，是建筑專業的技術人員，他們的專業特長是：房地產項目的工程建設和工程管理，但無法真正掌握房地產投資分析、營銷策劃、估價等地產環節，所以也無法勝任職業崗位。縱觀整體局勢，房地產經營與估價專業的尖端人才、綜合型人才，少之又少。房地產行業要建立相應的人才戰略，只有通過科學、正規、對口的教育專業，才能尋找到適合本行業發展的專業化人才。因此，我國高等院校逐步設立，房地產經營與估價專業的基礎課程，一方面是為了完善房地產行業的人才缺失；另一方面是為了跟上社會市場的實際需求。

二、房地產經營與估價人才專科教育的不足

1.房地產經營與估價人才專科教育培養定位不足

房地產的開發與建設是一個深層次的產業鏈接，它主要涉及地產投資、地產營銷、經營管理、工程建設、工程策劃等多個混合項目，同時跨越了生產、流通、消費等三個領域的不同發展。此外，房地產的專業類知識，還涉及經濟、管理、金融、建筑技術、開發、營銷、經紀、估價、法律等多個專業，多門學科。高等院校在教學過程中，如果將房地產經營與估價專業，定位到某一項專業，或某一門學科身上，則無法凸顯房地產行業的復合性特點，所以在專業人才的培養教育方面，不能籠統地、簡單地給任何一個行業，下一個肯定的論斷。現代的高職院校，在教學方面，往往都表現的過于武斷，對房地產經營與估價專業人才培養的定位，也相當粗略，將學生所要從事的地方崗位，直接描述成房地產開發企業、房地產中介等膚淺詞匯。

2.專業教師學術水平與行業實踐能力不足

在教育方面，房地產經營與估價專業的招生年限，過于短暫。由于人才資源的匱乏，使得房估專業，無法形成濃郁的學術氛圍，也無法開展地產形式的“上層建筑”。盡管中國建筑學會，在建筑經濟領域，成立了全國性房地產經營與估價專業委員會，但一年一度的學術交流活動，和房地產業務技能大賽，僅限于幾個學校所開展小范圍的教學活動。現代的房地產經營與估價專業，還存在著諸多問題，甚至缺乏專業的房估教師，能在房地產行業產生巨大影響力的教師，還為數不多。

三、房地產經營與估價人才專業的發展對策

1.研究并出臺房地產經營與估價人才專科教育所依托的職業標準

為了選拔優秀的地產人才，促進房地產行業的正規化發展，房地產行業建立相關的職業資格證書制度。但在實施過程中，缺乏系統的行業職責和崗位標準。隨著時間的推移，房地產行業的發展格局也在不斷更新之中。面對眼前的形勢，中國建筑學會的相關專家，陸續提出了“房地產經營與估價專業人員職業種類與職業標準”的研究政策，從房地產的根源與環節入手，對我國房地產的就職人員和就職類別，以及專業特長與崗位職責等地產內容，進行重新分析、重新梳理。實踐表明，房地產職業標準化，不僅能推動房地產的經營發展，還能完善估價專業的人才培養，建立完善的房地產職業資格證書制度，從而引導房地產職業教育、職業培訓、鑒定考核、技能競賽等活動。

2.人才培養定位應更加精準化

土地開發、經營管理、估價業務都是房地產的相關鏈條，任何一項流程的發展與延伸，都是復雜而艱辛的。不僅如此，房地產行業還是一種跨越式的行業存在，在發展過程中，它還涉及建筑工程、施工項目、經濟管理、土地買賣等其他產業鏈條，系統龐雜。所以，任何一所專業高校都不可能，在有限的教學生涯中，將房地產的各個環節、各個重點、相關知識結構，完整的傳授給學生，只能在教學過程中，根據房地產的職業種類和崗位需求、服務對象等實際內容，對專業學生進行一對一的崗位培訓，一對一的專業指導，使學生逐步掌握地產知識，成為地產人才。此外，除了一對一的專業模式，高等院校還可以采用，精一、會二、障三的教學方法。何為“會二”，顧名思義就是在一個崗位中，學會開發與營銷這兩個崗位的地產技能；障三指的是，在同一個崗位中，能同時掌握開發、管理、估價等三項技能；使地產類專業學生，能在未來的房估變化趨勢中掌握專業技能。隨著城市化的變革，房地產行業從最初的增量市場，逐漸向存量市場進行轉變。傳統的房估教育，往往把重點放在項目開發策劃、營銷策劃等關鍵環節，而在存量市場中，房地產經紀、物業招商、估價等業務，就成為房產中的主角。在未來的市場走向中，房估專業要聯系于實際，將房地產項目、地產開發、市場多元化元素，地產營銷戰略等相關內容，納入培養專業人才的范疇。同時，高校還要綜合考慮，估價人才的職業遷移能力。市場永遠都在馬不停蹄的變化之中，房地產的專業人才，也要順應時代的潮流，展現出復合化的發展姿態，這就意味著，房地產行業對人才的項目能力，提出更高的要求。房地產經營與估價專業是一個具備市場潛能的發展行業，高校只有將地產人才的培養目標，與現代房地產開發經營、房地產中介服務等項目流程相接壤，設置相關專業課程，才能培養出房地產行業真正需要尖端型、多面型人才。

3.政府、企業、學校應深度融合發展房地產經營與估價人才專科教育

高等院校的房估專業為地產行業的發展，培養了諸多的精英人才，并在房地產市場、房地產營銷、房地產估價等地產環節中，發揮著重要的作用。在人才培養的過程中，高校的突出貢獻，逐漸引起了住建部門和政府機構的高度重視，同時也獲得了房地產行業學會、協會的一致好評。各大院校為了順應時代的號召，逐步開啟了校企合作的專業模式，并實現了“政、校、行、企”的合作辦學目標，但合作模式能否正常運行，仍需要政府、學校、行業、企業等多方機構，加大合作力度，拓展合作深度，使政校行企合作模式變得合理化、正規化。在合作過程中，政校行企合作機構，要舉辦相應的房地產業務技能比賽大會，讓政校行企等多方機構，積極參與，并完成房地產業務技能的賽項方案，或是讓高職學生與地產工作人員，進行同臺競賽，借助比賽的名義，從中推進房地產的技能發展。此外，“政、校、行、企”合作機構，還可拓展驗房師、估價師等職業資格證書的培訓與技能鑒定，增加房估專業的發展途徑。

4.加強校內外實訓基地建設，提升學校對該專業的重視程度

為了進一步加強房地產行業與企業之間的密切關系，可通過建立校內外實訓基地等方針策略，從中凸顯綜合實訓和頂崗實習的實踐性與實用性。一份付出一分收獲，只有拼盡全力的付出與努力，才能獲得學校的贊賞與肯定。此外，要積極融入，全國房地產經營與估價專業的論壇之中，要充分拓展自己的地產視野，參加全國性房地產業務技能大賽等相關行業活動，通過各種房產活動與房產形勢，增強高等職院的影響力，提高學校對房估專業的重視程度，使之成為高等院校最受歡迎的行業導師。綜上所述，房地產經營與估價專業是我國的一個熱門專業，也是現代一個極具市場潛能的發展行業。房地產經營與估價的人才培養，維系著房地產行業的長久發展，能對房地產的龐大鏈條產生巨大的促進作用。隨著房地產行業的不斷壯大，對估價專業的人才標準也越來越高，隨著房地產的行業不斷深入、不斷拓展，對房估專業的人才需求量，也越來越多。面對這樣的局勢，高等教育院校，應該樹立全面的育人標準，拓展人才的培養模式，使之成為房地產行業的御用人才、尖端人才、頂端人才。

參考文獻：

[1]丁想榮.職業技能導向下軟件輔助教學在高職核心課程教學中的應用研究——以房地產經營與估價專業為例[J].新校園(上旬)，2015

[2]張合振，陳宜華，駱昌平.高職房地產經營與估價專業實踐教學體系的構建芻議[J].中國市場，2013

[3]石靜，于淑娟.“房地產經營與估價”專業理論及實踐教學的課程體系建設[J].中國科教創新導刊，2012

[4]萬建國，覃芳.中國經濟升級版背景下的高端技能型人才培養研究——以房地產經營與估價專業為例[J].教育教學論壇，2014

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關鍵詞：培養模式；課程體系；實踐教學

一、高職房地產經營與估價專業建設現狀與存在問題

目前我國開設本專業的高職院校還比較少，開設的時間不長，辦學經驗不足，同時缺乏相應的人才培養機制，多數院校人才培養目標和培養規格模糊，缺乏較強的針對性和適應性，因此培養出來的學生在就業方面與社會需求相脫節。

1、人才培養模式和目標定位不準確。

人才培養模式，是為實現培養目標而采取的培養過程的構造樣式和運行方式，它主要包括專業設置、課程模式、教學設計和教學方法等構成要素。人才培養模式主要有研究型、應用型、研究—應用型三種類型。高職院校側重的是學生的技能培訓，因此房地產經營與估價專業采用應用型人才培養模式。而目前好些高校對培養目標定位不準確，以致培養出的學生與實際崗位脫節。

2、課程體系設置沒有針對性。

高職院校課程設置不同于其他院校，實踐課程占了很大一部分比重，但是在具體的實踐教學中，沒有處理好理論教學和實踐教學的關系，沒有真正落實相應的實踐課程。在知識結構上，也沒有實際和企業需求相對應，還有的院校基本上不開展與專業有關的社會服務活動，組織師生到房地產業各個基層單位實習調研。

3、教學方式和思路沒有體現高職院校特點。

在教學方式上，好多院校還是采用的是本科院校的教師在課堂上講，學生記筆記的方式，考核方式也以試卷為主；開設的課程上相互之間沒有直接聯系，專業實訓課也是形式上有，在實際操作中僅僅集中在學生分組討論、教師進行案例講解的環節，這種教學方式和思路與高職院校的辦學理念是不相符的。

二、完善房地產經營與估價專業的建議

1、建立以素質為基礎、能力為中心的人才培養模式。

高職人才培養目標既不同于普通高等教育培養的理論型人才，又不同于中等職業教育技術技能型人才。高職院校房地產經營與估價專業應堅持走素質為基礎、能力為中心的人才培養模式之路，按照知識、崗位與技能三者的關系來構建課程體系、設計教學計劃；根據市場對人才能力的要求設置與開發與之相適應的課程，建立人才培養新模式。

2、構建新型教學設計模式和課程體系。

高職院校課程體系改革的目標是以工作崗位為支撐、培養高級管理技能專門化人才，同時深入研究和培養面向職業崗位群的管理與技術應用人才的教育理論和實踐，處理好知識、能力與素質的關系，從而而構建新型課程體系，更新教學內容與方法。課程結構和教學內容體系改革是高職教育課程體系改革的兩個重要內容，因此要根據職業崗位群的知識與能力結構要求，設計與專業培養目標關系較大的課程，增加技能性、應用型的課程和內容。如實訓項目、實習項目、職業資格證書考核、畢業實習與畢業設計等教學內容。這種結構體系不僅可完全體現能力為本的教學思路，而且也是房地產經營與估價專業在高職教育發展中優勢與特色的體現。

3、實現項目化教學的教改思路。

教學內容上，以專業課基礎，專業課技能進行分解，最后以專業課綜合加以提升；始終把握以理論講授為先導、實踐實訓為依托、技能提升為目的的這一整體連貫的教學形式，完成專業課程體系建設；整合優化相關課程與教學環節，以體現三位一體的理論實訓技能為結構主線，安排與構建其他教學環節，校內與校外的教學要求，科學合理地配置出理論課程和實踐課程結構體系，每學期均需安排有理論實訓技能的三位一體的實踐課程教學環節，完全體現出理論實踐、實踐技能這一原則與特色，以知識結構與能力要求構建其他教學內容，教學效果明顯。

4、完善和踐行實踐教學內容體系。

高職教育實踐教學的內容占了教學過程的大部分內容。具體來說，是將各門專業課程的實踐教學環節例如案例分析、校內模擬實訓、課程設計、畢業設計、等內容貫穿和落實，形成理論學習和實踐學習為一體的教學方式。通過這種方式逐步培養學生的分析能力、綜合運用能力、創新能力和解決問題的能力。具體來說實踐教學內容體系包括基本技能、專業技能、綜合技能訓練三大模塊，同時需要建立相應的實訓室。

（1）落實課堂基本技能訓練。

基本技能訓練主要在校內實訓室內進行，同時通過課堂教學情境的設置，讓學生自己找出問題、分析為題，解決問題，掌握勝任職業崗位的基本能力。如：市場分析能力、計算機操作與使用能力、建筑方面的識圖與制圖能力、以及所必需的基本經驗技術和動作技能，以及相關儀器的操作能力，這些都是完成專業技能訓練、綜合技能訓練和從事專業工作所必須的基礎性技能。

（2）加強專業技能訓練。

專業技能訓練是項目化教學的一個重要環節，要求學生在實踐環境中能運用相關專業技能解決實際問題，初步具有一定的“應用性”，這種教學主要通過開展各種模擬情景來訓練。比如售樓過程，學生可以分別作為銷售人員和客戶，來模擬購房與推銷的過程，教師在最后做出相關指導；又如，商務禮儀課程介紹了商務公關與談判的基本知識和技能，學生也可以在老師的指導下設計商業交易的談判過程，通過“賣方”和“買方”的談判，來模擬討價還價的技巧和商業溝通的能力。同時建立校外實訓基地，讓學生親臨企業一線，切實感受企業氛圍。

（3）提高綜合技能訓練。

綜合技能訓練的主要形式是頂崗實習，這個時期相當于本專業系統、完整的實習。學生作為企業員工進行就業頂崗實習，這種綜合技能訓練不僅能讓學生強化其課堂上學到的理論知識，還能鍛煉其房地產開發經營實際運作能力，最終實現高職教育的目的。（作者單位：樂山職業技術學院）

參考文獻

[1] 首珩.高職人才培養模式芻議[J].教育與職業，2003，（7）：26-27.

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【關鍵詞】能力本位 課程體系 構建

隨著我國房地產業的高速發展，房地產開發、營銷、租賃、抵押等一系列經濟活動都涉及房地產經營與估價專業的知識，社會對該專業的人才需求數量越來越大、質量越來越高。目前我國許多高校開設了房地產經營與估價專業，該專業課程體系的設置沒有統一的模式，大部分課程體系設置的模式所培養出來的學生無法適應實際的工作要求。因此，本文從分析目前房地產經營與估價專業課程設置現狀及存在的問題入手，分析探討在能力本位下構建新的課程體系的必要性及可行性。

一、房地產經營與估價專業課程體系設置現狀

目前房地產經營與估價專業課程體系設置從整體來看存在多樣化的特點，主要有以下幾種方式：

1.以知識點為中心的傳統課程體系設置

以知識點為中心的課程體系設置可以說是最為傳統且應用最為廣泛的課程設置方法之一。

其最大的特點是以教師講授為主、學生練習為輔，優點是從知識的講授角度而言，可以將知識體系完整地教給學生；但其缺點也是極其明顯的：學生對于這種純講授、純知識的授課方式掌握率不高，學習興趣也不大。若將其放在以培養高級技能型人才的高職教育中，該缺點就更為凸顯，學生難以將知識與實際工作要求聯系起來，學與做嚴重脫節。

2.以任務為基礎的課程體系設置

以任務為基礎的課程體系建設是為了改變上述傳統課程體系設置的缺陷而作的改進。以任務為基礎的課程體系建設關鍵是教師要模擬出與實際工作盡量接近的工作任務，并以該任務為模塊對學生進行授課，在該課程體系下，教師講授與學生動手可以穿插其中，表面上解決了傳統知識點為中心的老師為主，學生為輔，學生學習興趣不大等問題。但從根本上看，該課程體系設置依然是以老師為中心，工作任務設置質量的高低，很大程度上依賴于老師個人的能力及實踐經驗，加之房地產市場瞬息萬變，很多工作任務設計之初即已落后，該體系下培養出來的學生也無法避免走上工作崗位后必須重新學習的問題。

3.以訂單式培養為基礎的課程體系設置

以訂單式培養為基礎的課程體系設置，是按用人單位的要求來對學生進行培養，應該說這樣的課程體系設置是與工作崗位要求最為符合、與工作崗位的銜接是最為緊密的。其缺點是無法大量復制，每個用人單位、每個崗位均有不同的要求和特點，針對不同崗位的訂單式課程體系設置也應各個不同，這種體系培養出來的學生專而不廣，從某種程度上說，訂單式課程體系設置是以犧牲學生廣泛涉獵其他相關知識為代價的，學生離開原崗位后將難以適應其他崗位的需求。

二、當前房地產經營與估價專業課程體系所存在的問題

通過對房地產經營與估價專業課程體系構建現狀的研究和分析不難看出，該專業的課程體系較以前以學科、知識講授為中心的設置體系有所改變，但仍存在一些問題和不足，主要表現為：

1.職業教育與工作崗位需求間存在差異

在全面推進素質教育的背景下，許多高職院校開始了以任務為導向、訂單式培養等課程改革的探索，但由于房地產經營與估價專業的特殊性，市場需求變動對專業培養的影響大，學校的培養體系與工作崗位的需求間存在差異。

2.課程體系、教學模式等換湯不換藥

目前大多數的高職院校房地產經營與估價專業的課程體系、教學模式均有所改革，但由于受以知識為中心的傳統教育體系影響深刻，課程體系改革進展緩慢，職業教育特點不明顯。

3.實訓課程設置與學生職業能力需要間存在差異

房地產經營與估價專業是一個與市場變化緊密聯系的專業，實訓課程的設置與學生職業能力的培養緊密相關，但目前大多數高職院校的校內外實訓基地并沒有能同步建立，實訓課程流于形式，無法落實到實踐中來。

三、能力本位課程體系建設的基本原則

能力本位是能力本位職業教育思想的簡稱，它是一種以重視獲得崗位操作能力為目標，提倡以能力為基礎的職業教育指導思想，在此思想的指導下，各國或各學校結合自身的實際狀況進行了創新，形成了不同的能力本位職業教育模式，如北美的CBE模式，德國的雙元制、澳大利亞的TAFE等，因此，能力本位職業教育在不同地區或機構被看做是一種學習過程的管理。

基于能力本位課程體系設置是以崗位能力為基礎，通過對核心工作群的分析，選擇核心工作群必須的知識、技能等能力為內容來組織和編制課程，并在此基礎上加入學生未來職業發展所必需的團隊協作、與人溝通、持續再學習等能力的培養，以求達到使在該體系下培養出來的學生不僅能符合工作崗位的要求，而且具備未來職業發展的能力。因此，基于能力本位的課程體系的建設應當遵循以下原則：

1.面向市場，以核心工作群為基礎原則；

2.整合優化，以增強未來職業發展能力為原則。

四、基于能力本位房地產經營與估價專業課程體系的構建路徑

基于能力本位房地產經營與估價專業課程體系應遵循以下路徑進行構建：

1.專業課程目標的確定

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【關鍵詞】房地產經營與估價專業建筑學概論教學模式

【中圖分類號】G642【文獻標識碼】A【文章編號】1006－9682（2010）11－0018－02

“建筑學概論”是房地產經營與估價專業的一門基礎必修課程，高職類教育應注重學生各種專業技能的培養，以滿足社會快速變化的需求。因此教師的教學應避免照本宣科、生搬硬套，注重在教學內容、教學方法、教學手段和實踐教學體系等方面的教學改革，以適應高職教育的特點。高職類房地產經營與估價專業具有較強的操作性和技能性，需要突破以往以理論為主的傳統教學模式，加入大量實踐和技能訓練的教學內容。本文以房地產行業從業人員的核心能力為依托探究高職類房地產經營與估價專業《建筑學概論》的教學方法與模式。

一、高職類房地產經營與估價專業建筑方面的核心能力

高職層次的房地產經營與估價專業主要培養能從事城鎮房地產估價、房地產經紀、房地產經營與開發及房地產管理，并受到良好專業技術綜合訓練的操作型、應用型、技能型專業人才，培養對象的發展方向較為廣泛，如房地產銷售、房地產策劃、房地產估價等，根據國家相關政策的規定，主要可以考取房地產策劃師、房地產經紀人和房地產估價師三大類的職業資格證書。實踐證明，在房地產經營與估價專業的諸多發展方向中都涉及建筑方面的專業知識，需要學生具備一定的建筑方面的知識與技能，可以歸納為以下兩個方面：一是圖紙識讀能力，包括專業建筑圖紙（建筑施工圖、結構施工圖、設備施工圖）的識讀、區位宣傳圖的設計和戶型圖的識讀與評價及其宣傳用戶型圖的設計，其中專業建筑圖紙的識讀要求較低但該類圖紙專業性強，具體包括建筑總平面圖（也可延伸為電子沙盤立體模型）、建筑平面圖、建筑立面圖、建筑詳圖等。戶型圖的識讀與評價是高職層次的房地產經營與估價專業培養對象應該具備的主要能力尤其是房地產的銷售行業。二是了解和明確建筑構造術語，明白建筑的主要結構。

二、高職類房地產經營與估價專業《建筑學概論》教學現狀與問題

高職類房地產經營與估價專業以培養社會主義現代化建設所需要的德、智、體全面發展的，能從事城鎮房地產估價、房地產經紀、房地產經營與開發及房地產管理，并受到良好專業技能綜合訓練的專業技術應用復合型人才為目標，如何培養適應行業發展需求的房地產專業人才成為高等教育高職層次面臨的重要課題。《建筑學概論》是房地產經營與估價專業的一門專業必修基礎課，如何構建適應高職層次學生的教學模式對完成該專業的培養目標有重要意義，但目前高職層次的《建筑學概論》課程教學中仍存在諸多問題。如：

一是教學內容不適應現代房地產行業對學生發展的需求。目前與建筑學概論相關的書籍很多，但基本分為兩類，一類是很少涉及建筑識圖、構造的建筑學概論書籍，一類是以建筑識圖與建筑構造為主的書籍，兩類書籍中涉及的教學內容帶有明顯的建筑專業的痕跡，與房地產經營與估價專業的融合不夠，考慮房地產行業的從業需求較少。

二是傳統的教學模式以教師的課堂講授為主，以理論教學為核心，學生被動的接受性學習，這樣理論與實際相脫離，既缺乏對學生實踐操作能力的鍛煉培養，又不為學生所歡迎，學生學習興趣低，教學效果不好。例如有的教師把“建筑識圖”教學看成是建筑制圖國家標準的宣抄和投影原理、建筑圖紙的講授，嚴重挫傷了學生學習該門課程的積極性，也影響了后期專業課的學習。

三、高職類房地產經營與估價專業《建筑學概論》教學模式研究

1．教學內容的整合――針對教學對象品質特征，合理設計教學內容與教學模式。

（1）以教材體系為藍本，適當刪減與增加教學內容。針對高職學生的特點，結合房地產經營與估價專業的實踐調研，考慮房地產經營與估價專業學生今后從業的需要，精心選定教材，并以教材為藍本，將“建筑學概論”課程歸整為建筑與建筑學、建筑識圖、建筑材料和建筑構造四大部分，其中以建筑識圖部分為重點。在其中將透視圖、軸測投影等學生難以理解并不切實際的內容刪減，而開發和增加了“戶型圖的識讀”等緊貼學生今后從業需要的教學內容，并將其延伸，納入到本專業的技能訓練體系當中。

（2）將分散式、解剖式的教學內容高度合并，給教學對象產生一種高度概括性的、條理清晰的主題式教學內容，突出重點與中心內容。為了加深教學對象對知識的理解和掌握，將相對分散的教學內容進行合并歸納，為學生構建明晰的知識體系和脈絡。在建筑識圖的教學中，將教材內容歸納為投影原理、三面投影體系、建筑施工圖的識讀、戶型圖的識讀等幾章，在三面投影體系的講授中又歸納為原因、構成、展開、規律四部分，對于三面投影體系的構成概括為三面、三軸、一點，增強學生對知識的把握。

2．教學方法與手段的創新

（1）結合教學對象特點，因材施教，創新教學模式。在《建筑學概論》的教學過程中，摒棄先理論后現象和案例的教學次序，采用先呈現現象，師生共同分析現象后歸納成科學知識體系的教學模式，即“通俗易懂、由淺入深”的教學模式。例如，在講授建筑物和構筑物的不同時，先舉出教室、廠房、學生宿舍、劇院和人行天橋、萬里長城、西安城墻、三峽大壩兩組建筑，再共同分析兩組建筑的不同，總結得出建筑物與構筑物的概念。

（2）理論與實踐結合，注重教學對象的技能培養。首先，在教學過程中，注意采用教學對象身邊的例子作為講解案例，盡量將房地產行業中相關的常用術語加入到課堂中，引發教學對象的學習興趣，增強其專業素質和專業認同感，從而提高教學效率。

其次，在教學過程中盡量讓教學對象動起來，比如講解樓梯的類型時，要求學生同桌以及前后桌進行合作，用自己手中的紙折疊出不同類型的樓梯，加深了學生的理解和認識；在“建筑識圖”的授課過程中，要求學生在課堂上與老師共同完成作圖任務，這樣讓學生在課堂處于忙的狀態，有所收獲，教學效果較好。

最后，針對“建筑學概論”這門課程，設計學生“建筑繪圖與識圖”的技能訓練，要求每個學生要完成5～8幅專業圖紙的繪制，分別是一幅日常物品的三面投影圖、1幅陜西教育學院三校區總平面圖，2～4幅三校區某幢樓的平面圖、1～2幅三校區某幢樓的立面圖和1個戶型圖的識讀，用任務來驅動學生進行學習，培養學生的技能，并在最后進行成果的交流與總結，達到提升教學效果的目的。

（3）借助多種教學手段，教學方式多樣化。在教學過程中，注意采用多樣化的教學手段，比如，一方面注意教具的使用，由于建筑識圖部分要求學生的空間思維能力較強，因此教學中經常采用粉筆盒、書本等物品作為教具進行教學，加強學生對課程內容的理解。另一方面，適當應用多媒體進行教學，例如展示相關圖片、教材上沒有的圖等。

（4）引入啟發式教學，使理論課的教學趣味化。由于教學中避免不了相關理論的講解，為了提高學生的學習熱情，盡量將最新的知識和技術信息作為教學催化劑，加入到課堂教學中，多采用提問、設問的方式，引發學生的注意，啟發學生的思維。

3．“建筑識圖”部分任務驅動教學法應用研究實踐

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（1）“任務驅動”教學法是基于人本主義理論和建構主義理論的一種較新的教學模式和方法。對于學生而言，“任務驅動”法可以作為一種學習方法，為學生確立學習目標，主要適用于實踐性與操作性較強的知識與技能。對于教師而言，“任務驅動”法可以作為一種教學方法，適于培養學生分析問題與解決問題的能力，適于培養學生的操作技能。

“任務驅動”教學法在教學中以學生為主體，考慮學生的學習需求，有利于培養和提升學生的學習興趣，使學生變被動學習為主動學習，改變傳統的教學模式，但也對教師的教學提出一定的要求，要求改變傳統的師生角色。通過“任務驅動”教學法可以讓教師在反思中發現教學中存在的問題，在反思中提高。

“任務驅動”教學法主要包括任務設計、任務呈現、任務實施、任務評價四個環節。

（2）《建筑識圖》“任務驅動”教學模式探究。根據高職類房地產經營與估價專業學生的特點，結合“任務驅動”教學法的特點與適用范圍，可采用該方法進行“建筑識圖”部分的教學，其教學模式見圖1。

圖1高職類房地產經營與估價專業《建筑識圖》“任務驅動”教學模式

整個教學過程基本上分為課內訓練和技能訓練兩大部分。

1）課內訓練部分。由于高職類房地產經營與估價專業實踐性與操作性較強，而理論性相對較弱，結合學生的特點，課內教學的完全理論化不能滿足學生的需求，因此教師應結合教學內容，在課堂教學中讓學生動起手來，從而提升學生的學習興趣，提高教學效果，增強教學效果。如“建筑識圖”教學內容中的“三面投影體系圖”是建筑識圖部分基礎性的教學內容，在課堂中教師可以設計讓學生跟教師一起完成該教學任務，并設計“請選擇一個日常生活中的物體并繪制其三面投影圖”的作業進行強化理解。

2）技能訓練部分。技能訓練的主要目的在于強化學生對常用建筑圖紙的識讀技巧，是學生在學習以及今后的工作中能熟練識讀建筑圖紙。根據房地產經營與估價專業學生未來的從業需要與進一步學習的方向，將該專業的技能訓練分為戶型圖的識讀技能訓練和常用建筑施工圖的識讀技能訓練。

第一，戶型圖的識讀訓練。對于戶型圖的識讀訓練，先由教師在課內進行示范講解，講解的主要內容包括戶型圖的圖例與符號、功能區轉化、戶型圖的描述和戶型圖的評價四個內容。對學生而言，戶型圖的圖例與符號和戶型圖的描述比較容易理解，教師主要講解戶型圖功能區的轉化和戶型圖的評價，然后按照訓練任務的呈現――任務的實施――學生交流總結――教師評價提升的步驟來完成。

對戶型圖的評價，需要教師在課內講解戶型圖評價的主要標準，如舒適性、私密性、功能性等。在這里主要說明功能區的轉化，由于日常所見到的戶型圖基本上是將建筑圖紙“照搬”的，不利于客戶的理解和銷售人員的講解，因此有必要對戶型圖進行功能區轉化。

戶型圖識讀的主要訓練任務為學生自由搜集一幅戶型圖，進行功能區轉化、戶型圖描述、戶型評價等內容的訓練。

第二，常用建筑施工圖的識讀技能訓練。常用施工圖主要包含建筑總平面圖、建筑平面圖、建筑立面圖，其訓練過程也包括訓練任務的呈現――任務的實施――學生交流總結――教師評價提升幾個步驟。其中，任務的實施階段主要由學生自主完成，結合實際，由學生對本校區的總平面圖、本校區內某建筑的平面圖、立面圖進行繪制，要求學生按照一定的制圖標準來完成。任務實施階段主要包括實地勘察和繪草圖、室內作圖、實地檢驗和室內完善飾圖四個階段。

不論是課內訓練還是技能訓練，教師最終的評價是十分重要的，直接影響到整個教學任務完成的效果，對學生和教師而言都是一個提升。

四、結束語

高職類房地產經營與估價專業主要培養操作型、應用型、技能型人才，《建筑學概論》課程的教學一定要緊密圍繞房地產行業對學生的從業需求，構建學生的核心能力，以此為基礎合理設計教學大綱，有選擇的取舍教學內容，創新教學方法與手段，增強實踐技能訓練，探索適宜于高職類房地產經營與估價專業的《建筑學概論》教學模式。

參考文獻

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2 樊琳娟、劉志麟.建筑識圖與構造［M］.北京：科學出版社，2005.8

3 楊增長.高職院校《建筑制圖與識圖》教學方法的探討［J］.張家口職業技術學院學報，2006（12）：54～55

4 章鴻雁.緊扣職業能力培養，提升高職學生核心競爭力――高職房地產經營與估價專業實踐教學內容體系研究［J］.現代企業教育，2008（12）

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房地產估價從表面上看，好像是估價人員在給房地產定價—估價人員認為值多少錢就值多少錢。但實際上，房地產估價不應是估價人員的主觀隨意定價，而應是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的房地產價格或價值揭示、顯示出來，是科學與藝術的有機結合。要做好房地產估價，不僅需要通曉房地產估價的理論、方法和技巧，還需要具備房地產制度政策、開發經營，以及經濟、建筑、城市規劃、法律等多方面的知識，需要理論與實踐高度結合。實習中，通過與萬隆有關估價人員的接觸，可以了解到，他們原來有的是學建筑設計的，有的是學建筑經濟的，有的甚至是學會計的，但在實踐中他們則必須各方面的知識融會貫通，只有這樣，才能將估價工作做得盡可能的完善。

房地產、房地、土地和建筑物的含義有所不同，其中：房地產可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體；房地指土地與建筑物的合成體；土地僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建筑物的價格；建筑物僅指建筑物部分。

在我國有人習慣將房地產估價稱為房地產評估，但這種叫法不夠確切。因為評估一詞的含義太廣，不僅可以包含房地產價值評估，還可以包含房地產質量、等級評估，甚至可以包含房地產制度政策評估、房地產企業資信評估等，所以，稱為房地產價值評估、房地產價格評估，或者簡稱房地產估價，更為準確些。

從專業角度來講，房地產估價是指專業估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

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房地產、房地、地皮和建筑物

的含義有所不同,其中：房地產可指地皮,也可指建筑物,還可指地皮與建筑物的合成體；房地指地皮與建筑物的合成體；地皮僅指地皮部分,如說地皮價格時,此價格不含地上建筑物的價格；建筑物僅指建筑物部分。

房地產估價從表面上看,好像是估價職員在給房地產定價-估價職員認為值多少錢就值多少錢。

但實際上,房地產估價不應是估價職員的主觀隨意定價,而應是估價職員模仿市場形成價格的機制和過程,將客觀存在的房地產價格或代價揭示、顯示出來,是迷信與藝術的有機結合。要做好房地產估價,不僅必要通曉房地產估價的理論、方法和技巧,還必要具備房地產制度政策、開發經營,以及經濟、建筑、都管帳劃、執法等多方面的知識,必要理論與實踐高度結合。實習中,經過與萬隆有關估價職員的接觸,可以了解到,他們原來有的是學建筑設計的,有的是學建筑經濟的,有的甚至是學管帳的,但在實踐中他們則必須各方面的知識融會領悟,只有這樣,才氣將估價事情做得盡可能的完善。

在我國有人習慣將房地產估價稱為房地產評估,但這種叫法不夠確切。

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關鍵詞：高職教育；房地產經營與估價專業；工作過程；職業能力；課程體系

中圖分類號：G718 文獻標識碼：A 文章編號：1672-5727（2013）12-0046-03

20世紀90年代以來，隨著我國住房制度改革深化和房地產市場的建立，房地產行業發展迅速，對房地產專業型、技能型人才的需求量較大。目前，房地產從業人員的職業技能素質良莠不齊。在當前全球經濟低迷、國家經濟轉型和政策調控的宏觀背景下，中國房地產行業面臨著產業結構調整和升級的重任，而人才因素已經成為制約各房地產企業能否順利完成調整升級，并持續保持健康快速發展的關鍵因素。與房地產行業快速發展態勢相比，高職院校房地產專業人才培養建設相對落后，出現了房地產業紅紅火火，但高職院校房地產專業發展卻“慘淡經營”，兩者反差強烈。究其原因，主要是高職院校一直沿用本科院校學科本位課程體系，過分強調系統性、完整和獨立性，造成課程內容不符合技能型人才知識結構的要求，培養出來的學生實踐能力不強、職業能力和職業素質不突出，難以適應沿海發達地區房地產企業對房地產高技能人才職業能力和職業素質的要求。學生就業主要面臨如下矛盾：一方面，高職房地產專業學生就業范圍窄、專業對口率不高；另一方面，房地產企業高技能、高素質人才極其匱乏。因此，以房地產工作過程為導向，以學生職業能力為本位，與企業共同研究各職業崗位群的工作過程和典型工作任務及其職業能力的要求，來構建房地產經營與估價專業課程體系是行業發展和學科發展的現實需要。

課程體系構建是人才培養的關鍵。基于以上考慮，本研究在對珠三角地區房地產行業和企業職業崗位，以及人才需求調研的基礎上，對相關崗位的工作任務和職業能力要求進行了深入分析，最后基于職業行動領域開發了以工作過程為導向、職業能力為本位的學習領域課程體系。

房地產經營與估價職業崗位分析和職業能力分析

（一）職業崗位群分析

課程內容的選取和課程體系的設計，應首先建立在社會和企業需求調研的基礎上。對行業發展和企業需求調查顯示，目前市場上房地產企業可以提供給高職房地產經營與估價專業的職業崗位群大致可分為四大類：（1）營銷策劃類：銷售人員、策劃助理、策劃專員、市場調查專員等崗位；（2）評估咨詢類：估價員、估價助理、行政文員、市場業務員等崗位；（3）經紀類：二手房經紀、產權登記過戶員、按揭專員、投資咨詢師等崗位；（4）物業服務類：物業管理員、客戶服務代表等崗位。

由于房地產經營與估價專業涉及面廣，就單個高職院校而言，很難全面涵蓋該行業的專業知識內容，現實的做法是根據所在地方的社會需求及學院自身優勢，選擇其中一些方向進行重點培養。廣州番禺職業技術學院地處珠三角發達地區和穗港澳經濟區的心臟地帶，該區房地產業起步早、發展成熟，成為廣州地區房地產開發最活躍的區域之一。隨著廣州“南拓”步伐的不斷加快，整個番禺地區的房地產業仍舊保持著快速增長的發展態勢。課題組通過對我校房地產經營與估價專業近五屆畢業生的就業跟蹤調查，發現大約60%的畢業生進入房地產開發企業或房地產中介企業，從事銷售、策劃或者估價方面的工作，這與珠江三角洲地區房地產業發展蓬勃，以及房地產交易十分活躍密不可分。再考慮到我校該專業發展的基礎及師資資源優勢，房地產經營與估價專業主要著重于營銷策劃類、評估咨詢類兩大職業崗位群人才的培養。

（二）崗位職業能力分析

房地產經營與估價專業的崗位職業能力如下頁表1所示。

基于工作過程導向和能力本位的高職

房地產經營與估價專業課程體系開發

（一）工作過程分析，提煉出崗位具體工作任務

房地產銷售崗位的工作過程可以歸納為四個階段，即接受委托（包括業務接洽、簽訂合同等）、銷售準備（包括資料準備、樓市采盤等）、銷售實施（包括客戶接待、樓盤介紹、實地看房、洽談與促交、簽訂購房合同等）和售后服務管理（包括客戶跟蹤、協助交房、權證辦理等）。這四個階段的過程主要集中在銷售實施階段。將房地產銷售工作過程進行詳細分析，歸納總結為工作任務，提煉出典型工作任務如表2所示。

房地產策劃咨詢崗位的工作過程同樣可以歸納為四個階段，即接受委托（包括業務接洽、簽訂合同等）、策劃準備（包括團隊組建、資料收集等）、策劃運作（包括主題策劃、市場策劃、投資策劃、產品策劃、銷售策劃、廣告策劃、形象策劃）和策劃方案執行監測。這四個階段的主要過程集中在策劃運作階段。將房地產策劃工作過程進行詳細分析，歸納總結工作任務，提煉出典型工作任務如表2所示。

房地產估價崗位的工作過程同樣可以歸納為五個階段，即受理業務（包括接受委托、業務洽談等）、現場查勘（包括拍照、記錄、搜集資料等）、實施評估（包括測算價格、撰寫初評報告）、審核溝通（包括送估價師審核、與委托方溝通評估結果等）和考核歸檔（出具報告、資料歸檔等）。這五個階段的主要過程集中在現場查勘和實施評估階段。將房地產估價工作過程進行詳細分析，歸納總結工作任務，提煉典型工作任務如表2所示。

考慮到銷售崗位和策劃崗位的工作任務有許多相互滲透之處，我們決定將銷售崗位和策劃崗位合并為營銷策劃類專業方向。由于工作性質和工作任務的獨立性，估價專業單獨成為房地產評估類專業方向。

（二）轉換職業行動領域為學習領域

根據德國各州文教部長聯席會議的定義，所謂“學習領域”，是指一個由學習目標描述的主題學習單元。我們根據房地產估價職業情境和銷售情況，策劃職業情境中的工作過程分別確定兩個專業方向的多項典型工作任務（職業行動領域），分別對其進行“通用化”處理使之成為具有普適性的課程。在學習領域，按照從簡單到復雜和知識技能的內在邏輯聯系進行序化，形成專業課程方向的模塊體系，具體如圖1所示。當然除了專門化方向的職業專門技術能力模塊課程之外，專業學習領域，課程體系還設置有一系列通用能力課程，具體包括房地產經濟學、房地產法規、房地產開發經營與管理、城市規劃原理、建筑工程識圖與AutoCAD、建筑材料與建筑裝飾裝修、房屋建筑構造等課程。

基于工作過程導向的課程教學實施

（一）以學生為中心，運用多元化的教學方法實施教學

高職房地產類專業相關工作過程的課程教學，對教師的專業素質和教學能力提出了非常高的要求。一方面，要求專業教師不僅要具備較高的業務水平，還要擁有一定的企業工作經驗，要熟悉房地產行業相對完整的工作流程和工作要點，并且能夠進行示范教學；另一方面，要求教師徹底改變傳統教學的方法，實施以學生為中心、以能力素質為本位、以引導為途徑、以多元考核為手段的教學理念和方法，真正實現以學生為主體的教育方式。以學生為中心的具體教學方法主要有如下幾種。

“項目引導、任務驅動”的教學方法 “項目引導、任務驅動”的教學方法就是將所要學習的新知識，隱含在典型的工作項目和學習型工作任務之中，學生在教師幫助下對多項工作項目、工作任務進行分析和討論，大體明確基本的工作思路，然后由教師“引導”和“驅動”學生由易到難、循序漸進地完成一系列“項目任務”，引導學生積極主動運用學習資源，進行自主探索，并且做到互動協作。在完成“項目任務”的同時，培養學生獨立探索、勇于進取的自學能力和分析問題、解決問題的能力，進而激發他們的求知欲望和創新潛能。以我校房地產專業教學團隊開發精品課程《房地產項目策劃》為例，課程以房地產策劃人員的崗位為中心，按照實際工作過程，整合序化教學內容，設計教學環節。將房地產策劃工作任務分為10個項目，并確定23個學習型工作任務，重點突出策劃人員的工作。任務教學活動的安排如下頁表3所示。

團隊合作法 良好的合作意識和團隊精神，是現代人應具備的基本素質，同樣也是每個用人單位選擇人才最重要的衡量標準之一。而傳統的教學方法與考核辦法往往是針對學生個人進行的，缺乏對學生競爭意識與團隊合作的訓練和考核。團隊合作教學法是貫穿整個課程教學過程的，因為任何一個學習型工作項目的完成，往往是一個團隊合作的成果。以工作過程導向課程《房地產項目策劃》為例，課程一共設計了12個實訓項目。因此，學生會有多次團隊合作的機會。比如市場定位策劃這一實訓項目，在項目洽談階段，先由策劃團隊負責人（學生組長扮演）跟開發商（教師扮演）進行溝通，了解客戶對產品的策劃要求和策劃目標。在策劃研討階段，團隊每一工作成員（學生小組成員扮演）通過開會進行頭腦風暴，來確定整體的策劃思路。在市場調研收集資料階段，每名工作人員都有明確的工作任務。例如：有的負責問卷設計工作，有的負責現場查勘收集項目信息，有的負責資料的整理工作等。在方案撰寫階段，大家又分工負責撰寫其中的某一模塊，最終由策劃團隊負責人將各位同事的文案進行匯總和完善，最后將策劃方案提交給開發商。教師對各策劃團隊的方案進行可行性和科學性評價，并決定是否采納這一方案。這樣做的目的是讓學生在學習的同時，提前得到崗位工作經驗，使學生的溝通能力、表達能力等得到綜合鍛煉。

角色扮演法 角色扮演法是房地產專業教學的創新方法之一，它以職業技能培養為目標，以互動教學、仿真模擬為特點，可以極大地調動學生學習的積極性和創造性。具體組織過程如下：由教師給出一定的仿真情境和提出要解決的問題，要求學生以小組團隊合作完成。各小組成員分別從所扮演角色出發，運用所學專業知識和技能，獨立分析與解決所面臨的問題。圖2是工作過程導向課程《房地產項目策劃》中的角色扮演教學環節。

（二）課程考核方案

課程考核方案是教學實施的重要內容之一，它在課程教學實施過程中對學生的學習過程起著重要的導向性和激勵性作用。工作過程導向和能力本位的課程考核，必須改革傳統的以結果性評價為主的單一手段，而應重視過程性評價和結果性評價相結合的多元化評價手段。以本院房地產專業教學團隊開發的網絡課程《房地產銷售實務》為例，課程考核包括“技能考核、基礎知識考核、職業素養考核”三個方面，分值比例分別為50%、30%、20%（見表4）。（1）技能考核是課程考核的核心內容，包括過程考核、結果性考核。過程考核是階段性學習成果的考核，它是對學生完成各個工作項目的學習態度、團隊協作、完成效果等方面進行考核。根據各項目地位和作用的不同，分別設置不同的權重值，將各項目成績累加起來得到過程考核的總成績。結果性考核是對學期末綜合實訓項目——房地產項目銷售策劃方案的質量和成果完成過程的匯報答辯情況進行考核。（2）基礎知識考核和職業素養考核的具體考核內容及分值詳見表4。

參考文獻：

[1]姜大源.工作過程導向的高職課程開發探索與實踐[M].北京：高等教育出版社，2008.

[2]潘意志，程丹丹.基于工作過程的學習領域課程體系的開發與實踐[J].中國職業技術教育，2011（18）.

[3]鄭曉俐，張國偉.高職房地產經營與估價專業核心課程體系構建思路[J].地產經濟，2011（10）.

[4]徐國慶.職業教育項目課程開發指南[M].上海：華東師范大學出版社，2009.

[5]朱璟.以工作過程為主線的機械設計制造專業系統化課程體系構建研究[J].中國職業技術教育，2010（36）.

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關鍵詞：高職院校；房地產估價；課程；教學目標；研究

中圖分類號：G712 文獻標志碼：A 文章編號：1674-9324（2015）26-0281-02

一、引言

高職院校房地產估價實務課程是針對房地產經營與估價專業學生畢業時面向房地產估價機構就業而開設的核心專業課程之一。由于高職院校房地產經營與估價專業學生畢業時，面對房地產估價機構招聘，只能應聘房地產估價員崗位就業，所以高職院校應當依據房地產估價員崗位的基本知識和技能標準，來定位本課程的教學目標。

在國家原建設部與人事部共同制定并施行的房地產估價師的考試辦法中以及原建設部制定并施行的《注冊房地產估價師管理辦法》中，明確體現了房地產估價師崗位的知識和技能標準，但是沒有涉及到房地產估價員的知識和技能標準。

各省、自治區、直轄市等地方人民政府建設行政主管部門或者房地產管理部門，似乎并沒有按照原建設部《城市房地產中介服務管理規定》制定房地產估價員的考試辦法，也沒有實行房地產估價員資格認證制度。

因此，高職院校需要按照房地產估價員崗位的知識和技能標準來定位房地產估價實務課程教學目標，尚沒有權威的依據，這使得高職院校房地產估價實務課程教學帶有相當的盲目性。所以，進行基于項目化的高職院校房地產估價實務課程教學目標定位研究很有必要，這對于規范該門課程的教師授課與學生學習都具有積極的意義。對于學生的學習也有著積極的影響作用。

我們深入房地產估價機構對房地產估價員崗位的知識和技能進行充分調研，通過房地產估價程序分析、房地產估價員職責分析以及工作分析、課程教學目標定位等四個步驟，完成了基于項目化的高職院校房地產估價實務課程教學目標定位研究，提出了高職院校房地產估價實務課程的六項教學目標。

二、房地產估價程序分析

根據國家法律和政府的規章制度，房地產估價應委托有房地產估價資質證書的專業估價機構進行（以下簡稱房地產估價機構）。房地產估價機構接受委托后，指派注冊房地產估價師或者注冊土地估價師帶領房地產估價員，按照《房地產估價規范》（GB/T50291-1999）、《城鎮土地估價規程》（GB/T 18508-2001），對委托所指定的房地產估價對象進行“獨立、客觀、公正”地估價。

依據《房地產估價規范》和《城鎮土地估價規程》，房地產估價的完整程序包括以下十二個步驟：

（1）受理估價委托；（2）明確估價事項；（3）擬定估價作業方案；（4）收集估價所需資料；（5）實地查勘估價對象；（6）分析估價對象及房地產市場；（7）選定估價方法進行測算；（8）確定估價結果；（9）撰寫估價報告；（10）內部審核估價報告；（11）出具估價報告；（12）估價資料歸檔[2][3]。

三、房地產估價員職責分析

在原建設部151號令頒布的《注冊房地產估價師管理辦法》中規定，經過建設部和人事部的統一考試，取得房地產估價師執業資格的人員，受聘于一個具有房地產估價資質的機構，注冊后方可從事房地產估價執業活動[4]。國土資源部2010年修訂的《土地估價師資格考試管理辦法》規定，通過全國土地估價師資格考試，方可取得土地估價師資格；取得土地估價師資格并在土地估價機構執業的土地估價師，應當通過實踐考核，并進行執業登記；經過執業登記的土地估價師方能在土地估價報告上簽字，承擔法律責任[5]。

這兩個政府部門規章中均明文規定，只有注冊房地產估價師和注冊土地估價師（以下統稱注冊房地產估價師）才能獨立進行房地產估價，簽署房地產估價報告，承擔房地產估價法律責任。由此推論并且實際情況也是如此，房地產估價員是沒有獨立進行房地產估價活動、簽署房地產估價報告、承擔房地產估價法律責任的資格的。房地產估價員只能在注冊房地產估價師的指導下，承擔房地產估價過程中的輔工作，協助注冊房地產估價師完成房地產估價項目。

四、房地產估價員工作分析

當房地產估價機構接受房地產估價委托后，都是要根據房地產估價項目規模大小，選派不少于兩名注冊房地產估價師，或者不少于兩名的注冊房地產估價師以及一定數量的房地產估價員組成房地產估價項目組，并指定一名資深注冊房地產估價師擔任房地產估價項目組長，領導房地產估價項目組全體估價人員團結協作共同完成房地產估價項目。

在房地產估價項目組中，房地產估價項目組長的職責是明確房地產估價基本事項，擬定房地產估價作業方案并進行作業分工，指導全組成員按照分工相互配合完成作業，最后審批并簽署房地產估價報告。

房地產估價員的職責，是在注冊房地產估價師指導下，按照房地產估價作業方案，具體承擔以下輔工作：

1.按照注冊房地產估價師指令收集房地產估價對象的權屬資料、擬定估價方法所需的基礎性文字資料和基礎性數據資料。

2.在注冊房地產估價師帶領下實地查勘估價對象，拍攝估價對象內部、外觀、周圍的照片，填寫估價對象查勘記錄表，完整記錄估價對象在估價時點的實際狀況。

3.按照注冊房地產估價師選擇的基礎性數據和計算方法測算房地產估價參數，按照注冊房地產估價師選定的估價參數和計算公式計算房地產估價結果。

4.按照注冊房地產估價師擬定的要點或者擬定的提綱，起草房地產估價報告初稿，并按照注冊房地產估價師的意見進行修改和完善后，交付注冊房地產估價師審定房地產估價報告終稿。

5.在注冊房地產估價師審定并報請房地產估價項目組長批準房地產估價報告后，打印房地產估價報告，按照規定順序整理房地產估價報告附件，按照規定份數復印、裝訂房地產估價報告和報告附件，交付注冊房地產估價師和房地產估價項目組長簽字，交付房地產估價機構蓋章，然后提交房地產估價項目委托人。

6.匯總、整理房地產估價項目的權屬資料、基礎性文字資料和基礎性數據資料、房地產估價參數測算資料、房地產估價結果計算資料、房地產估價報告、房地產估價報告附件，經過注冊房地產估價師和房地產估價項目組長審定后裝訂成冊，移交所在房地產估價機構的檔案管理部門存檔備查。

顯而易見，只有熟練地掌握了收集房地產估價對象資料、查勘房地產估價對象現狀、進行房地產估價基本計算、起草房地產估價報告初稿、制作規范的房地產估價報告、整理房地產估價檔案等六個方面的基本知識和基本技能，才能在房地產估價項目中圓滿完成上述六項輔工作。

五、本課程教學目標定位

房地產估價實務課程的教學目標，是指通過教師課堂授課、指導實訓以及學生通過課堂學習、完成課后作業并參加實訓后，使學生掌握勝任從事六項輔工作必備的知識和必備的技能。根據前述在房地產估價項目中房地產估價員承擔的輔工作，按照“應用為本、實用為主、夠用為度”的原則，高職院校房地產估價實務課程的教學目標應當定位于以下六個方面：

1.培養學生掌握收集房地產估價資料的相關知識和技能的目標。

2.培養學生掌握查勘房地產估價對象的相關知識和技能的目標。

3.培養學生掌握進行房地產估價計算的相關知識和技能的目標。

4.培養學生掌握起草房地產估價報告的相關知識和技能的目標。

5.培養學生掌握制作房地產估價報告的相關知識和技能的目標。

6.培養學生掌握整理房地產估價檔案的相關知識和技能的目標。

六、結語

通過項目化房地產估價實務課程教學目標定位研究，我們提出的房地產估價實務課程六個方面的教學目標，得到房地產估價機構以及房地產估價行業專家的肯定和認可。這六個方面的教學目標，可以作為高職院校選定本課程教學內容、規劃本課程教學環節、實施本課程教學活動的依據以及對本課程教學效果進行檢驗的標準，對于規范高職院校房地產估價實務課程的教學，保障和提高房地產估價實務課程的教學質量，能夠發揮積極的促進作用。

參考文獻：

[1]GB/T 50291-1999.房地產估價規范.中華人民共和國國家標準[S].1999-02-12.

[2]GB/T 18508-2001.城鎮土地估價規程.中華人民共和國國家標準[S].2001-11-12.

[3]中華人民共和國建設部.注冊房地產估價師管理辦法.中華人民共和國建設部令第151號[Z].2007-03-01.

[4]中華人民共和國國土資源部.土地估價師資格考試管理辦法.中華人民共和國國土資源部令第35號[Z].2006-11-22.

篇8

隨著經濟的發展和投資觀念的轉變，對房地產或物業項目進行投資逐漸成為一種新型的投資方式。有的企業將投資房地產作為主營業務；有的企業在經營其他業務的同時兼營房地產投資業務；有的企業投資房地產是為了房地產的增值而盈利；有的企業投資房地產則是為了抵御通貨膨脹的風險。雖然房地產從實體上看是房屋建筑物，但簡單地套用固定資產準則顯然是不合理的。

一、當前投資性房地產準則的基本情況

1986年，原國際會計準則委員會（IASC）批準了國際會計準則第25號“投資會計”（IAS25），允許將投資性房地產按長期投資核算或根據IAS16“不動產、廠場和設備”按不動產核算。2001年1月1日，IAS25被廢止，IAS40“投資性房地產”正式開始實施。2001年IASC改組，新成立的國際會計準則理事會（IASB）修訂了IAS40，并于2005年1月1日生效。

除IASB以外，目前對投資性房地產制定會計準則的有英國、澳大利亞和中國香港地區。英國原會計準則委員會（ASC）于1981年11月了第19號標準會計實務公告（SSAP19）“投資性房地產的會計處理”，首次對投資性房地產的概念、會計處理和報告作了規范。SSAP19于1994年7月進行修訂和補充，完善了價值重估方面的內容。澳大利亞會計準則委員會于2004年6月了與IAS40趨同的AASB140“投資性房地產”。我國香港地區于1987年10月了SSAP13“投資物業會計”。經多次修訂，于2004年12月了與IAS40趨同的香港會計準則第40號（HKAS40）“投資性房地產”。我國財政部于2005年7月19日了《企業會計準則第××號――投資性房地產》（征求意見稿），并于2006年2月正式《企業會計準則第3號――投資性房地產》。

二、投資性房地產準則的國際比較

可以看出，AASB140和HKAS40與IAS40趨同，因此本文主要將IAS40與SSAP19加以比較。

（一）定義與內容的比較

IAS40中投資性房地產（Investment Property）是指為賺取租金或為資本增值，或兩者兼有而由業主或融資租賃的承租人持有的房地產（土地或建筑物，或建筑物的一部分，或兩者兼有），但不包括：1.用于商品或勞務的生產或供應，或用于管理目的的房地產；2.在正常經營過程中銷售的房

地產。

英國SSAP19中的投資性房地產是指對有關土地和建筑物擁有的權益，但這些土地和建筑物必須是：1.已完成的在建工程和開發項目；2.是為投資目的而持有，并且其租金收益是可以公平協商的。它不包括：①企業為自己的目的擁有和占用的房地產；②出租給并由集團內另一公司占用的房地產。

二者相比存在三點差異：

1.經營租賃方式下承租人在持有的房地產上的權益

英國企業通常需要支付大筆預付款才能取得房地產上的長期權益，這種長期權益符合SSAP19的定義。很多承租人將其資本化并作為按市場價值計價的投資性房地產處理，支付的租金在租賃期內費用化。國際會計準則委員會（IASC）在2001年改組為國際會計準則理事會（IASB），并將IAS40作為《改進國際會計準則》項目的一部分進行修訂，主要對經營租賃方式下承租人持有的房地產權益做了新的規范。原來的IAS40規定承租人不將經營租賃的房地產權益視為投資性房地產。而按照修訂后準則的第33――35段的規定，則當且僅當承租人在經營租賃下持有的房地產權益符合投資性房地產的定義，且承租人按照公允價值模式確認資產時，承租人在經營租賃下持有的房地產權益才可以視為投資性房地產并進行相應地處理。

2.出租給母公司或另一家子公司使用的房地產

英國SSAP19規定，在編制企業的個別財務報表以及集團財務報表時，都不能將這部分房地產作為投資性房地產處理。而IAS40規定在合并財務報表中，該房地產不符合投資性房地產的條件；但從出租房地產的單個企業看，如果該房地產符合投資性房地產的條件，則在其個別財務報表中將它作為投資性房地產。

3.一部分用于賺取租金或資本增值，另一部分則用于商品或勞務的生產或供應，或用于管理目的的房地產

IAS40規定，如果這些部分能夠分別出售或采用融資租賃方式分別出租，則企業分別核算這些部分。否則，只有在其不重要的部分用于商品或勞務的生產或供應，或用于管理目的的情況下，才能將該房地產視為投資性房地產。但準則對重要性的判斷未提供具體標準。英國SSAP19未對此問題做出回答。

（二）確認和計量的比較

1.在對投資性房地產的后續計量上，英國SSAP19要求在資產負債表以公開市場價值（Open Market Value）反映投資性房地產的價值，也就是說每個資產負債表日均需要對投資性房地產進行價值重估；IAS40則允許企業在公允價值模式與成本模式之間做出選擇。

2.英國SSAP19認為投資性房地產的現行價值（Current Value）及其變動非常重要，結算折舊則退居其后，投資性房地產只要其租賃的未到期時間不低于20年，就可以不提折舊；IAS40沒有相關規定。

3.在對投資性房地產進行重估價時，英國SSAP19規定采用公開的市場價值，而IAS40規定采用公允價值（Fair Value）。IASB對公允價值的定義是在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據以進行資產交換的金額。公允價值通常可以是某項資產在公開活躍市場上的掛牌價（即公開市場價值）、最近成交價、該資產預期未來現金流量的現值等。而公開市場價值是指某項房地產的權益在估價當日按假定情況出售可以合理取得的最高售價：（1）有自愿的賣方；（2）有一段合理的時間（視房地產的性質和市道而定）進行商議成交；（3）房地產的價值在上述期間將保持穩定；（4）房地產完全由公開市場取舍；（5）不考慮具有特殊利益的買方所提出的任何追加出價。顯然，公允價值比公開市場價值具有更廣泛的參考意義。

4.在對投資性房地產重估價變動或公允價值變動的處理上，IAS40規定采用公允價值模式的房地產的公允價值變動產生的利得和損失確認在收益表中。英國SSAP19要求上述變動不計入損益表，而作為重估價儲備金的變動處理，確認在“全面已確認利得和損失表”（Statement of Total Recognized Gains and Losses，STRGL）中。除非在個別項目的投資性房地產上發生了永久性的虧絀（Deficits）或其轉回，在這種情況下，才應將這種損失列入損益表中。

（三）披露要求的比較

IAS40要求披露主體采用公允價值模式還是成本模式以及每種模式下應披露的一系列內容。

SSAP19要求在財務報表中將投資性房地產的賬面價值與重估價儲備金的金額分別顯著列示。對投資性房地產重估價的評估人員姓名或資格情況以及所采用的評估方法應加以披露。如果評估人員是擁有投資性房地產的公司或集團的員工或高級職員，應披露這一事實。當根據SSAP19不計提折舊時，企業應披露背離公司法的詳細情況、原因和影響（公司法要求對固定資產計提折舊）。

三、啟示與借鑒

（一）比較與分析中的啟示

1.國際會計準則理事會在對投資性房地產的計量上，推薦采用公允價值模式。這是其在將公允價值普遍應用于對金融資產的計量后，首次將公允價值用于非金融資產。在2001年2月正式的IAS41“農業”中，又進一步將公允價值用于對生物資產和農產品的計量上。由此看來，在21世紀公允價值將與歷史成本互相補充，共同成為會計主要的計量屬性，會計信息更注重決策的相關性。因此，我們應重視對公允價值的研究，尤其是在我國市場經濟還不夠成熟的情況下，應如何確定公允價值，需要何種前提假設，是否需要獨立評估等。同時，我國應加速完善資本市場和產品市場，健全監管法律制度，培養高素質的專業人員，為運用公允價值模式創造條件。

2.對于投資性房地產公開市場價值或公允價值的變動的處理方式，是投資性房地產會計準則急需解決的敏感問題，因為它直接關系到企業對當期經營業績的列報。以往，在會計實務上曾出現過將重估價盈余計入當期損益并隨之進行分配的情況，后來有學者指出，上述處理方法模糊了企業業績，違背了資本保全原則，尤其在通貨膨脹情況下表現更為突出。因此，會計實務逐漸將重估價利得或損失計入不具備分配性質的重估價儲備金中，英國和我國香港地區就是如此。但IAS40在最近的修訂中再一次主張將公允價值的變動計入當期凈損益。采用公允價值模式的關鍵問題是因為投資性房地產確定的重估價必須公允，相應業績必須透明，否則又會給一些企業創造利潤操縱的空間。

（二）對我國《企業會計準則第3號――投資性房地產》的思考

財政部的《企業會計準則第3號――投資性房地產》由總則、確認與初始計量、后續計量、轉換與處置、披露以及附則等主要內容組成。其中許多內容與IAS40基本相同，但也存在幾點差異：

1.后續計量原則

我國《企業會計準則第3號――投資性房地產》規定，企業應于會計期末采用成本模式對投資性房地產進行后續計量；如果有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠地取得，應采用公允價值模式。企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。由此可見，我國更加傾向于成本模式，只有在公允價值能夠可靠取得時采用公允價值模式。相比之下，IAS40并未對公允價值和成本兩種模式規定優先順序，但IASB認為從公允價值模式變更為成本模式通常不大可能導致更恰當的列報，可見其更偏向于公允價值模式。在此，公允價值運用的問題又一次體現出來。以往，為避免公允價值成為企業利潤操縱的手段，準則制定部門一直出于謹慎，抵制公允價值的使用。而在財政部最新修訂和頒布的38項具體準則中，公允價值的使用范圍有所擴大，這是順應國際會計慣例的發展趨勢的。因此筆者認為，我國的房地產市場正在快速發展，市場交易活躍，售房信息和市場價格透明度日益提高，相對于其他資產，投資性房地產的公允價值還是比較容易取得的。為了增加報表項目的可比性，提供更符合投資性房地產特性的相關信息，與國際慣例接軌，我國應促進房地產市場的完善，逐漸鼓勵應用公允價值模式。

篇9

關鍵詞：房地產；評估；現狀；對策

隨著住房制度的進一步改革和房地產業的快速發展，目前，房地產業行業已經成為我國國民經濟發展的支柱性產業。房地產市場和房地產估價服務的關系非常密切，在目中程度上來講，我國房地產業的快速發展為評估行業的發展提供了廣闊的空間，但是，從發展狀況來看，估價的發展還不能適應社會需求，有必要提出有針對性的解決方案，切實為老百姓解決關系切身利益，解決一些實際問題。

一、發展現狀分析

在我國，房地產估價行業起步比較晚，但是，經過近幾年的發展、創新，逐步建立起房地產估價師執業資格制度，房地產估價機構的運營在主管部門的指導下逐漸步入正軌，其現狀主要表現在以下幾個方面：一是制定了較為完善的有關法律規章。主要有《城市房地產管理法》、《房地產估價師注冊管理辦法》等。二是建立并逐步完善房地產執業資格制度和評估的技術規范。據統計，我國目前約有15000人獲得房地產估價師的執業資格，已經注冊成立的房地產估價的各類機構三千余家，按照資質級別的不同，規定了他們的業務范圍，同時，《房地產估價規范》已經出臺，對評估的程序、技術規范等都進行了詳細的規定。三是逐步形成了具有行業自律標準的、統一的、開放的房地產估價市場。按照國家規定，屬于經濟鑒證類中介機構的房地產估價機構進行了脫鉤改制，原有的房地產估價機構改制有限責任公司或者合伙制企業。在改制中介機構的同時，我國的各級房地產管理部門逐步實行政事分開，充分發揮房地產估價師學會在房地產市場上的職能，建立并逐步完善了房地產市場的自律機制。

二、主要問題分析

從總體上看，我國的房地產評估業還存在著一些比較突出的問題，下面我們對這些問題進行簡要地分析。

一是房地產評估機構的產權問題還不十分明確。我國的房地產評估機構和工作人員沒有在真正意義上實現脫鉤，估價人員表面上是脫鉤了，實際上其管理部門仍然是原來沒有脫鉤時的主管部門，一些人員還在原來的主管部門擔任職務。估價機構的管理人員是由原來的主管部門任命的，主要業務來源仍然是原來的主管部門，與原來的主管部門之間仍然有著千絲萬縷的聯系。雖然房地產估價機構可以是合伙制，也可以是有限責任公司，但是，在現實社會中，幾乎是清一色的有限責任公司，因為，有限責任公司出資人不會承擔無限連帶責任。根據《房地產估價機構管理辦法》中的有關規定，采取有限責任公司制的一級房地產估價機構的注冊資金也只有200萬元，在這樣的情況下，就不能夠保障委托人的合法權益，保障性不是很好。我國的房地產估價機構的經營效率比較低，主要是因為受到有限責任公司體制的影響，出資人的投資主要是為了分紅，如果一些人出資比較少，在公司所占的股份就比較少，對公司的經營狀況就很難做到盡職盡責，因此，導致房地產估價機構的運營效率不高。

二是相關的法制建設還不能夠滿足房地產估價行業的發展需要，在我國，律師、會計師、估價師屬于當前的三個比較大的中介行業，目前已經有了《律師法》和《注冊會計師法》，但是，針對估價師卻沒有一部具有針對性的法律來進行規范，雖然也制定了《房地產估價師注冊管理辦法》、《房地產估價機構管理辦法》、《城市房地產中介服務管理規定》，但是，這畢竟不是法律，因此，在房地產估價的各項法律、法規中，實施的細則還不健全，對于不同用途的房地產沒有針對性很強的技術標準和規范。

三是房地產估價人員的素質參差不齊，還不能夠滿足本行業對人才的需求。在估價師考試中，最主要的還是理論考核，沒有對相關人員的專業工作經歷進行限制，因此就出現了一些沒有工作實踐經驗，但是理論基礎比較好的大學畢業生在考試中的通過率比較高，而那些工作經驗比較豐富的從業人員在考試中的通過率非常低，并且，由于工作單位業務范圍的單一性，使從業人員只是比較熟悉某一方面的業務，對相關性不是很強的其他類型評估業務不夠熟悉，綜合能力不強。注冊房地產估價師的級別設置還比較單一，沒有按照初、中、高的級別來設置，而是只設置了相當于中級職稱的房地產估價師。對房地產估價師的再教育還比較缺乏。

三、對策與建議

針對以上對房地產評估行業的發展現狀以及存在的主要問題的分析，我們提出以下建議和策略：

一是采取有效措施，切實加強對市場環境的監管力度。首先，要進一步做好房地產評估機構的脫鉤改制，讓房地產評估行業的各個機構真正作為獨立的中介機構在平等競爭的市場環境良性發展，并保持房地產估價活動不受外界因素干預，確保估價成果的公正性和獨立性。房地產主管部門應該在充分調查房地產估價市場的基礎上，制定房地產估價市場運行以及監管規則。二是做好房地產估價行業相關法律法規體系建設工作。制定出適合當前市場現狀的房地產評估行業技術規范，并在有關法律法規定基礎上制定出可操作性更強的實施細則，國家立法部門應該在相關規范和法規定基礎上，研究制定《估價師法》。三是打破目前估價師級別設置比較單一的局面，實行分級制，對從業人員實現動態管理，以便形成結構合理的從業人員梯隊，同時，通過嚴把質量關、完善繼續教育機制等措施提高從業人員的綜合素質。四是以創新的思維強力推進房地產評估行業的信用體系建設。

四、結束語

房地產評估是房地產行業的重要組成部分，在社會經濟的發展過程中有著非常重要的作用，雖然，目前處于初級階段，且還存在著一些亟待解決的問題，但是，結合我國的國情采取措施進行規范，房地產評估會日趨成熟，可以在推動社會經濟快速協調發展方面發揮更大的作用。

參考文獻：

篇10

第一條 為了規范房地產估價機構行為,維護房地產估價市場秩序,保障房地產估價活動當事人合法權益,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國行政許可法》和《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》等法律、行政法規,制定本辦法。

第二條 在中華人民共和國境內申請房地產估價機構資質,從事房地產估價活動,對房地產估價機構實施監督管理,適用本辦法。

第三條 本辦法所稱房地產估價機構,是指依法設立并取得房地產估價機構資質,從事房地產估價活動的中介服務機構。

本辦法所稱房地產估價活動,包括土地、建筑物、構筑物、在建工程、以房地產為主的企業整體資產、企業整體資產中的房地產等各類房地產評估,以及因轉讓、抵押、房>！司法鑒定、課稅、公司上市、企業改制、企業清算、資產重組、資產處置等需要進行的房地產評估。

第四條 房地產估價機構從事房地產估價活動,應當堅持獨立、客觀、公正的原則,執行房地產估價規范和標準。

房地產估價機構依法從事房地產估價活動,不受行政區域、行業限制。任何組織或者個人不得非法干預房地產估價活動和估價結果。

第五條 國務院住房城鄉建設主管部門負責全國房地產估價機構的監督管理工作。

省、自治區人民政府住房城鄉建設主管部門、直轄市人民政府房地產主管部門負責本行政區域內房地產估價機構的監督管理工作。

市、縣人民政府房地產主管部門負責本行政區域內房地產估價機構的監督管理工作。

第六條 房地產估價行業組織應當加強房地產估價行業自律管理。

鼓勵房地產估價機構加入房地產估價行業組織。

第七條 國家建立全國統一的房地產估價行業管理信息平臺,實現房地產估價機構資質核準、人員注冊、信用檔案管理等信息關聯共享。

第二章 估價機構資質核準

第八條 房地產估價機構資質等級分為一、二、三級。

省、自治區人民政府住房城鄉建設主管部門、直轄市人民政府房地產主管部門負責房地產估價機構資質許可。

省、自治區人民政府住房城鄉建設主管部門、直轄市人民政府房地產主管部門應當執行國家統一的資質許可條件,加強房地產估價機構資質許可管理,營造公平競爭的市場環境。

國務院住房城鄉建設主管部門應當加強對省、自治區人民政府住房城鄉建設主管部門、直轄市人民政府房地產主管部門資質許可工作的指導和監督檢查,及時糾正資質許可中的違法行為。

第九條 房地產估價機構應當由自然人出資,以有限責任公司或者合伙企業形式設立。

第十條 各資質等級房地產估價機構的條件如下:

(一)一級資質

1.機構名稱有房地產估價或者房地產評估字樣;

2.從事房地產估價活動連續6年以上,且取得二級房地產估價機構資質3年以上;

3.有限責任公司的注冊資本人民幣200萬元以上,合伙企業的出資額人民幣120萬元以上;

4.有15名以上專職注冊房地產估價師;

5.在申請核定資質等級之日前3年平均每年完成估價標的物建筑面積50萬平方米以上或者土地面積25萬平方米以上;

6.法定代表人或者執行合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師;

7.有限責任公司的股東中有3名以上、合伙企業的合伙人中有2名以上專職注冊房地產估價師,股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師;

8.有限責任公司的股份或者合伙企業的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60%;

9.有固定的經營服務場所;

10.估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業內部管理制度健全;

11.隨機抽查的1份房地產估價報告符合《房地產估價規范》的要求;

12.在申請核定資質等級之日前3年內無本辦法第三十三條禁止的行為。

(二)二級資質

1.機構名稱有房地產估價或者房地產評估字樣;

2.取得三級房地產估價機構資質后從事房地產估價活動連續4年以上;

3.有限責任公司的注冊資本人民幣100萬元以上,合伙企業的出資額人民幣60萬元以上;

4.有8名以上專職注冊房地產估價師;

5.在申請核定資質等級之日前3年平均每年完成估價標的物建筑面積30萬平方米以上或者土地面積15萬平方米以上;

6.法定代表人或者執行合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師;

7.有限責任公司的股東中有3名以上、合伙企業的合伙人中有2名以上專職注冊房地產估價師,股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專

職注冊房地產估價師; 8.有限責任公司的股份或者合伙企業的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60%;

9.有固定的經營服務場所;

10.估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業內部管理制度健全;

11.隨機抽查的1份房地產估價報告符合《房地產估價規范》的要求;

12.在申請核定資質等級之日前3年內無本辦法第三十三條禁止的行為。

(三)三級資質

1.機構名稱有房地產估價或者房地產評估字樣;

2.有限責任公司的注冊資本人民幣50萬元以上,合伙企業的出資額人民幣30萬元以上;

3.有3名以上專職注冊房地產估價師;

4.在暫定期內完成估價標的物建筑面積8萬平方米以上或者土地面積3萬平方米以上;

5.法定代表人或者執行合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師;

6.有限責任公司的股東中有2名以上、合伙企業的合伙人中有2名以上專職注冊房地產估價師,股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師;

7.有限責任公司的股份或者合伙企業的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60%;

8.有固定的經營服務場所;

9.估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項企業內部管理制度健全;

10.隨機抽查的1份房地產估價報告符合《房地產估價規范》的要求;

11.在申請核定資質等級之日前3年內無本辦法第三十三條禁止的行為。

第十一條 申請核定房地產估價機構資質等級,應當如實向資質許可機關提交下列材料:

(一)房地產估價機構資質等級申請表(一式二份,加蓋申報機構公章);

(二)房地產估價機構原資質證書正本復印件、副本原件;

(三)營業執照正、副本復印件(加蓋申報機構公章);

(四)出資證明復印件(加蓋申報機構公章);

(五)法定代表人或者執行合伙人的任職文件復印件(加蓋申報機構公章);

(六)專職注冊房地產估價師證明;

(七)固定經營服務場所的證明;

(八)經工商行政管理部門備案的公司章程或者合伙協議復印件(加蓋申報機構公章)及有關估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等企業內部管理制度的文件、申報機構信用檔案信息;

(九)隨機抽查的在申請核定資質等級之日前3年內申報機構所完成的1份房地產估價報告復印件(一式二份,加蓋申報機構公章)。

申請人應當對其提交的申請材料實質內容的真實性負責。

第十二條 新設立的中介服務機構申請房地產估價機構資質的,應當提供第十一條第(一)項、第(三)項至第(八)項材料。

新設立中介服務機構的房地產估價機構資質等級應當核定為三級資質,設1年的暫定期。

第十三條 房地產估價機構資質核準中的房地產估價報告抽查,應當執行全國統一的標準。

第十四條 申請核定房地產估價機構資質的,應當向設區的市人民政府房地產主管部門提出申請,并提交本辦法第十一條規定的材料。

設區的市人民政府房地產主管部門應當自受理申請之日起20日內審查完畢,并將初審意見和全部申請材料報省、自治區人民政府住房城鄉建設主管部門、直轄市人民政府房地產主管部門。

省、自治區人民政府住房城鄉建設主管部門、直轄市人民政府房地產主管部門應當自受理申請材料之日起20日內作出決定。

省、自治區人民政府住房城鄉建設主管部門、直轄市人民政府房地產主管部門應當在作出資質許可決定之日起10日內,將準予資質許可的決定報國務院住房城鄉建設主管部門備案。

第十五條 房地產估價機構資質證書分為正本和副本,由國務院住房城鄉建設主管部門統一印制,正、副本具有同等法律效力。

房地產估價機構遺失資質證書的,應當在公眾媒體上聲明作廢后,申請補辦。

第十六條 房地產估價機構資質有效期為3年。

資質有效期屆滿,房地產估價機構需要繼續從事房地產估價活動的,應當在資質有效期屆滿30日前向資質許可機關提出資質延續申請。資質許可機關應當根據申請作出是否準予延續的決定。準予延續的,有效期延續3年。

? 在資質有效期內遵守有關房地產估價的法律、法規、規章、技術標準和職業道德的房地產估價機構,經原資質許可機關同意,不再審查,有效期延續3年。

第十七條 房地產估價機構的名稱、法定代表人或者執行合伙人、注冊資本或者出資額、組織形式、住所等事項發生變更的,應當在工商行政管理部門辦理變更手續后30日內,到資質許可機關辦理資質證書變更手續。

第十八條 房地產估價機構合并的,合并后存續或者新設立的房地產估價機構可以承繼合并前各方中較高的資質等級,但應當符合相應的資質等級條件。

房地產估價機構分立的,只能由分立后的一方房地產估價機構承繼原房地產估價機構資質,但應當符合原房地產估價機構資質等級條件。承繼原房地產估價機構資質的一方由各方協商確定;其他各方按照新設立的中介服務機構申請房地產估價機構資質。

第十九條 房地產估價機構的工商登記注銷后,其資質證書失效。

第三章 分支機構的設立

第二十條 一級資質房地產估價機構可以按照本辦法第二十一條的規定設立分支機構。二、三級資質房地產估價機構不得設立分支機構。

分支機構應當以設立該分支機構的房地產估價機構的名義出具估價報告,并加蓋該房地產估價機構公章。

第二十一條 分支機構應當具備下列條件:

(一)名稱采用“房地產估價機構名稱+分支機構所在地行政區劃名+分公司(分所)”的形式;

(二)分支機構負責人應當是注冊后從事房地產估價工作3年以上并無不良執業記錄的專職注冊房地產估價師;

(三)在分支機構所在地有3名以上專職注冊房地產估價師;

(四)有固定的經營服務場所;

(五)估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等各項內部管理制度健全。

注冊于分支機構的專職注冊房地產估價師,不計入設立分支機構的房地產估價機構的專職注冊房地產估價師人數。

第二十二條 新設立的分支機構,應當自領取分支機構營業執照之日起30日內,到分支機構工商注冊所在地的省、自治區人民政府住房城鄉建設主管部門、直轄市人民政府房地產主管部門備案。

省、自治區人民政府住房城鄉建設主管部門、直轄市人民政府房地產主管部門應當在接受備案后10日內,告知分支機構工商注冊所在地的市、縣人民政府房地產主管部門,并報國務院住房城鄉建設主管部門備案。

第二十三條 分支機構備案,應當提交下列材料:

(一)分支機構的營業執照復印件; (二)房地產估價機構資質證書正本復印件;

(三)分支機構及設立該分支機構的房地產估價機構負責人的身份證明;

(四)擬在分支機構執業的專職注冊房地產估價師注冊證書復印件。

第二十四條 分支機構變更名稱、負責人、住所等事項或房地產估價機構撤銷分支機構,應當在工商行政管理部門辦理變更或者注銷登記手續后30日內,報原備案機關備案。

第四章 估價管理

第二十五條 從事房地產估價活動的機構,應當依法取得房地產估價機構資質,并在其資質等級許可范圍內從事估價業務。

一級資質房地產估價機構可以從事各類房地產估價業務。

二級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算以外的房地產估價業務。

三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算、司法鑒定以外的房地產估價業務。

暫定期內的三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算、司法鑒定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地產估價業務。

第二十六條 房地產估價業務應當由房地產估價機構統一接受委托,統一收取費用。

房地產估價師不得以個人名義承攬估價業務,分支機構應當以設立該分支機構的房地產估價機構名義承攬估價業務。

第二十七條 房地產估價機構及執行房地產估價業務的估價人員與委托人或者估價業務相對人有利害關系的,應當回避。

第二十八條 房地產估價機構承攬房地產估價業務,應當與委托人簽訂書面估價委托合同。

估價委托合同應當包括下列內容:

(一)委托人的名稱或者姓名和住所;

(二)估價機構的名稱和住所;

(三)估價對象;

(四)估價目的;

(五)價值時點;

(六)委托人的協助義務;

(七)估價服務費及其支付方式;

(八)估價報告交付的日期和方式;

(九)違約責任;

(十)解決爭議的方法。

第二十九條 房地產估價機構未經委托人書面同意,不得轉讓受托的估價業務。

經委托人書面同意,房地產估價機構可以與其他房地產估價機構合作完成估價業務,以合作雙方的名義共同出具估價報告。

第三十條 委托人及相關當事人應當協助房地產估價機構進行實地查勘,如實向房地產估價機構提供估價所必需的資料,并對其所提供資料的真實性負責。

第三十一條 房地產估價機構和注冊房地產估價師因估價需要向房地產主管部門查詢房地產交易、登記信息時,房地產主管部門應當提供查詢服務,但涉及國家秘密、商業秘密和個人隱私的內容除外。

第三十二條 房地產估價報告應當由房地產估價機構出具,加蓋房地產估價機構公章,并有至少2名專職注冊房地產估價師簽字。

第三十三條 房地產估價機構不得有下列行為:

(一)涂改、倒賣、出租、出借或者以其他形式非法轉讓資質證書;

(二)超越資質等級業務范圍承接房地產估價業務;

(三)以迎合高估或者低估要求、給予回扣、惡意壓低收費等方式進行不正當競爭;

(四)違反房地產估價規范和標準;

(五)出具有虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏的估價報告;

(六)擅自設立分支機構;

(七)未經委托人書面同意,擅自轉讓受托的估價業務;

(八)法律、法規禁止的其他行為。

第三十四條 房地產估價機構應當妥善保管房地產估價報告及相關資料。

房地產估價報告及相關資料的保管期限自估價報告出具之日起不得少于10年。保管期限屆滿而估價服務的行為尚未結束的,應當保管到估價服務的行為結束為止。

第三十五條 除法律、法規另有規定外,未經委托人書面同意,房地產估價機構不得對外提供估價過程中獲知的當事人的商業秘密和業務資料。

第三十六條 房地產估價機構應當加強對執業人員的職業道德教育和業務培訓,為本機構的房地產估價師參加繼續教育提供必要的條件。

第三十七條 縣級以上人民政府房地產主管部門應當依照有關法律、法規和本辦法的規定,對房地產估價機構和分支機構的設立、估價業務及執行房地產估價規范和標準的情況實施監督檢查。

第三十八條 縣級以上人民政府房地產主管部門履行監督檢查職責時,有權采取下列措施:

(一)要求被檢查單位提供房地產估價機構資質證書、房地產估價師注冊證書,有關房地產估價業務的文檔,有關估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等企業內部管理制度的文件;

(二)進入被檢查單位進行檢查,查閱房地產估價報告以及估價委托合同、實地查勘記錄等估價相關資料;

(三)糾正違反有關法律、法規和本辦法及房地產估價規范和標準的行為。

縣級以上人民政府房地產主管部門應當將監督檢查的處理結果向社會公布。

第三十九條 縣級以上人民政府房地產主管部門進行監督檢查時,應當有兩名以上監督檢查人員參加,并出示執法證件,不得妨礙被檢查單位的正常經營活動,不得索取或者收受財物、謀取其他利益。

有關單位和個人對依法進行的監督檢查應當協助與配合,不得拒絕或者阻撓。

第四十條 房地產估價機構違法從事房地產估價活動的,違法行為發生地的縣級以上地方人民政府房地產主管部門應當依法查處,并將違法事實、處理結果及處理建議及時報告該估價機構資質的許可機關。

第四十一條 有下列情形之一的,資質許可機關或者其上級機關,根據利害關系人的請求或者依據職權,可以撤銷房地產估價機構資質:

(一)資質許可機關工作人員、作出準予房地產估價機構資質許可的;

(二)超越法定職權作出準予房地產估價機構資質許可的;

(三)違反法定程序作出準予房地產估價機構資質許可的;

(四)對不符合許可條件的申請人作出準予房地產估價機構資質許可的;

(五)依法可以撤銷房地產估價機構資質的其他情形。

房地產估價機構以欺騙、賄賂等不正當手段取得房地產估價機構資質的,應當予以撤銷。

第四十二條 房地產估價機構取得房地產估價機構資質后,不再符合相應資質條件的,資質許可機關根據利害關系人的請求或者依據職權,可以責令其限期改正;逾期不改的,可以撤回其資質。

第四十三條 有下列情形之一的,資質許可機關應當依法注銷房地產估價機構資質:

(一)房地產估價機構資質有效期屆滿未延續的;

(二)房地產估價機構依法終止的;

(三)房地產估價機構資質被撤銷、撤回,或者房地產估價資質證書依法被吊銷的;

(四)法律、法規規定的應當注銷房地產估價機構資質的其他情形。

第四十四條 資質許可機關或者房地產估價行業組織應當建立房地產估價機構信用檔案。

房地產估價機構應當按照要求提供真實、準確、完整的房地產估價信用檔案信息。

房地產估價機構信用檔案應當包括房地產估價機構的基本情況、業績、良好行為、不良行為等內容。違法行為、被投訴舉報處理、

行政處罰等情況應當作為房地產估價機構的不良記錄記入其信用檔案。 房地產估價機構的不良行為應當作為該機構法定代表人或者執行合伙人的不良行為記入其信用檔案。

任何單位和個人有權查閱信用檔案。

第五章 法律責任

第四十五條 申請人隱瞞有關情況或者提供虛假材料申請房地產估價機構資質的,資質許可機關不予受理或者不予行政許可,并給予警告,申請人在1年內不得再次申請房地產估價機構資質。

第四十六條 以欺騙、賄賂等不正當手段取得房地產估價機構資質的,由資質許可機關給予警告,并處1萬元以上3萬元以下的罰款,申請人3年內不得再次申請房地產估價機構資質。

第四十七條 未取得房地產估價機構資質從事房地產估價活動或者超越資質等級承攬估價業務的,出具的估價報告無效,由縣級以上地方人民政府房地產主管部門給予警告,責令限期改正,并處1萬元以上3萬元以下的罰款;造成當事人損失的,依法承擔賠償責任。

第四十八條 違反本辦法第十七條規定,房地產估價機構不及時辦理資質證書變更手續的,由資質許可機關責令限期辦理;逾期不辦理的,可處1萬元以下的罰款。

第四十九條 有下列行為之一的,由縣級以上地方人民政府房地產主管部門給予警告,責令限期改正,并可處1萬元以上2萬元以下的罰款:

(一)違反本辦法第二十條第一款規定設立分支機構的;

(二)違反本辦法第二十一條規定設立分支機構的;

(三)違反本辦法第二十二條第一款規定,新設立的分支機構不備案的。

第五十條 有下列行為之一的,由縣級以上地方人民政府房地產主管部門給予警告,責令限期改正;逾期未改正的,可處5千元以上2萬元以下的罰款;給當事人造成損失的,依法承擔賠償責任:

(一)違反本辦法第二十六條規定承攬業務的;

(二)違反本辦法第二十九條第一款規定,擅自轉讓受托的估價業務的;

(三)違反本辦法第二十條第二款、第二十九條第二款、第三十二條規定出具估價報告的。

第五十一條 違反本辦法第二十七條規定,房地產估價機構及其估價人員應當回避未回避的,由縣級以上地方人民政府房地產主管部門給予警告,責令限期改正,并可處1萬元以下的罰款;給當事人造成損失的,依法承擔賠償責任。

第五十二條 違反本辦法第三十一條規定,房地產主管部門拒絕提供房地產交易、登記信息查詢服務的,由其上級房地產主管部門責令改正。

第五十三條 房地產估價機構有本辦法第三十三條行為之一的,由縣級以上地方人民政府房地產主管部門給予警告,責令限期改正,并處1萬元以上3萬元以下的罰款;給當事人造成損失的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第五十四條 違反本辦法第三十五條規定,房地產估價機構擅自對外提供估價過程中獲知的當事人的商業秘密和業務資料,給當事人造成損失的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第五十五條 資質許可機關有下列情形之一的,由其上級主管部門或者監察機關責令改正,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任:

(一)對不符合法定條件的申請人準予房地產估價機構資質許可或者超越職權作出準予房地產估價機構資質許可決定的;

(二)對符合法定條件的申請人不予房地產估價機構資質許可或者不在法定期限內作出準予房地產估價機構資質許可決定的;

(三)利用職務上的便利,收受他人財物或者其他利益的;

(四)不履行監督管理職責,或者發現違法行為不予查處的。

第六章 附則