導語：如何才能寫好一篇房地產調控，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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會議中提出了六大去庫存舉措，包括要加快農民工市民化;允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，形成在就業地買房或長期租房的預期和需求;建立購租并舉的住房制度，把公租房擴大到非戶籍人口;鼓勵自然人和各類機構投資者買房，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業;鼓勵房企適當降低商品住房價格，促進房地產業兼并重組;以及取消過時的限制性措施。

這是房地產調控政策實施以來，首度在中央經濟工作會議中濃墨重彩闡述房地產。

《財經國家周刊》記者采訪的多位業內人士認為，會議提出的去庫存方式體現了行業管理思路的重大轉變，向市場釋放出積極的信號。不過，鼓勵農民買房和讓企業降低房價等舉措，需要很多配套改革，政策效果有待檢驗。

調控思路大轉變

北京師范大學管理學院教授董藩認為，本次會議的最大亮點是提出“鼓勵買房，發展租賃市場”的行業管理思路，這是一個徹底的轉變。

過去數年，中國一直把“多買房”看成投資，甚至投機活動，政策上一律是嚴厲打壓、至少是不支持的。但這次提出要發展住房租賃市場，鼓勵人和機構購買商品房，成為租賃市場的房源提供者，甚至鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。

這意味著，政府承認中國已經進入房地產的存量時代。而在剛性需求之外，政府也表示鼓勵發展改善性、投資性需求，這是中國政府管控房地產思路的重大轉變。

對于會議中提出的“要取消過時的限制性措施”，業界頗多期待。在房地產市場供不應求時代推出的限購限貸政策，在大多數城市已被取消，目前僅北上廣深四個一線城市和三亞仍實施限購政策。

亞太城市房地產研究院院長謝逸楓看來，這表明限購、限貸、限價和限售政策已沒有存在的必要，釋放出2016年一線城市取消限購的信號。不過，也有人士表示，諸如北京、上海等大城市，是以限購來控制人口規模，短期內不太可能取消限購政策。

董藩表示，目前一線城市想借限購限貸政策調控人口規模，根本不可能控制住人口增長，可能漸漸抑制了人口的過度聚集。而不允許買第二套、第三套及以上的規定，不管實施范圍大小，從目前市場管理和調控目的看，都是過時的限制性措施。

易居中國執行總裁丁祖昱則認為，取消過時的限制性措施，能取消的城市已經取消，不能取消的一線城市，提了也白提。如果一線城市真取消，只能是一線城市房價繼續攀升，對全國的去庫存并沒有多大幫助。

降房價真能實現嗎？

化解房地產庫存，具體政策在現實中的落地實施效果如何，業內看法不一。

特別是鼓勵開發商適度降價這一條，業內預計，并不會試圖用行政手段限制開發企業提高房價，而是用引導的方法讓開發企業對市場未來產生合理預期。

當然，并不是每一個城市的房地產都要降價，例如北京等一線供不應求的城市房價就不太可能下降。政府此舉的核心目的是避免開發企業誤判去庫存的形勢，避免土地市場競爭過于激烈。而在執行的具體政策措施上，仍然會是采取市場化手段。

另一個重要問題是，降低房價是否一定能帶來交易量上升？

答案是不一定。這反而可能加劇市場觀望情緒，使部分需求推遲入市。“鼓勵房企降房價、去庫存，猶如讓房企拿刀割自己的肉，不太現實。上市房企不會愚蠢到虧損賣房子，因為股東會反對;中小房企不敢降價，可能面臨公司破產。”

謝逸楓表示，更不用說一旦全面降房價，前期買房的業主與投資人恐又會上演砸售樓部等。

中國房地產業協會副會長胡志剛表示：“這個意義不大，政府只能點到為止。”在他看來，企業的開發成本是剛性的，地價那么高，土地出讓金已經讓政府收走了，讓房企降價，土地出讓金退不退給企業呢？

另外，勞動力成本、建安成本都在上漲，要想降價，只能讓企業在獲得一定適度利潤基礎上，將超額利潤的泡沫擠掉，但這也只是主觀想象。“關于降價政府不能過度干預。市場本身有自身的調節功能，降不降價企業會根據市場和自身情況來做。”胡志剛說。 目前有大量房企是“僵尸”企業，不死不活，因此要實施兼并重組，將不合格的房企清理出市場。

去庫存還有何配套舉措？

謝逸楓建議說，要解決房地產庫存的這個大問題，應該設計一套系統化的解決方案。一是應該實施全方位的方案，將政府、銀行及國稅局三方都納入方案中來，最大程度地釋放出市場上的首次、改善和投資性購房需求。

可以施行的政策包括，一是房貸首付與利率下降，繼續降準、降息，實施買房財政補帖和房地產稅費減免等。 二是要在供需兩端同時發力。在供應端，讓庫存過高的城市停止用地供應，調整產品結構。在需求端，可以將戶籍和二孩政策全面放開、停止城市大拆遷、收購商品房轉為保障房、實施棚戶改造貨幣化安置和農民工財政補帖買房等措施。

三是進行全套的住房制度改革，完善住房供應體系，打破城鄉二元制土地制度，建立政策性住房銀行，推進房貸資產證券化（MBS）、允許異地貸款和公積金房貸資產證券化等。

四是保障房制度改革。讓農民工和外來務工人員擁有居住證，全面納入保障房體系。

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【關鍵詞】城市住房 價格波動 政策調控

一、我國房地產價格的現狀

統計數據顯示，自2001年到2010年的十年間，我國的商品房銷售均價從2170元/m2上漲到5053元/m2，期間除2008年受金融危機的影響房價小幅跌落外，房價基本呈現一路上升的態勢。房價增幅在2004年、2005年、2007年和2009年數值較高，均超過10%，2009年達到最高增幅23.18%。經計算，2001年到2010年間，我國商品房均價平均增速為10.09%。由此可見，我國房地產業正處于一個價格持續上升的態勢，過高的房價已嚴重影響國計民生的發展。

二、房地產調控政策回顧

從2003年開始的宏觀調控期間，我國商品房價格的絕對值除個別年份外，基本呈現上漲態勢，但受宏觀調控政策的影響，房價漲幅在不同的年份產生了較大的起伏，其中，2006年、2008年、2010年期間，房價出現明顯下降；而2004年、2005年、2007年和2009年，房價漲幅較大。

2003年，房地產投資增速過快，經濟出現過熱跡象。2003年6月，央行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（簡稱121號文），對房地產信貸業務進行規范，并提高行業進入門檻和項目資本金的要求。8月份國務院出臺《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（18號文），指出房地產業是國民經濟的支柱，需要促進其持續健康發展。18號文是對房地產業寬松政策的信號，旋即扭轉了121號文帶來的房地產業內緊張的局面。經濟過熱，再加上政策之間的不協調，房價上漲的勢頭并未遏制住，反而加快了上升速度，2004年和2005年房價漲幅迅速。

2005年是房地產行業的調控年，新舊國八條相繼出臺。2005年3月26日，國務院辦公廳下發《關于切實穩定住房價格的通知》，即“舊國八條”，提出抑制住房價格過快上漲的八項措施。5月9日，國務院辦公廳轉發建設部等七部門《關于做好穩定住房價格工作的意見》（新“國八條”），提出調整住房轉讓環節營業稅政策等新的八項意見。具體的，對個人購買住房不足2年轉手交易的，按其取得的售房收入全額征收營業稅。同時，2005年上半年央行開始上調個人房貸利率，自營性個人住房信貸優惠利率由原來的5.29%調整至6.15%。針對房價上漲過快的城市，上調最低首付款比例由20%至30%。財政政策和貨幣政策雙管齊下，房價得到一定的抑制，2006年房地產市場呈現量跌價滯的局面。2006年房地產市場低迷，于是2007年國家再沒有出臺嚴厲的調控政策，被壓抑的房價又開始爆發式上漲。2007年房地產行業又呈現新一輪投資過熱局面。

2007年3月18日起，央行出臺一連串的加息政策，前后6次加息。并多次上調存款準備金率，年初至年末累計達1.5%，至2008年初我國存款類金融機構的存款準備金率達14.5%，創近20年的歷史新高。2007年美國次貸危機爆發并引發了全球性的金融危機，我國的經濟也受到嚴重沖擊，房價在2008年出現了本世紀來的首次下降。

為了緩解金融危機帶來的經濟衰退局面，國家實施了一系列鼓勵投資的救市政策。2009年5月，國務院《關于調整固定資產的投資項目資本金比例的有關通知》，規定普通住宅的最低資本金比例18%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為28%。這是自2004年執行35%的自有資本金貸款比例后的首次下調。同時，居民個人住房轉讓營業稅征免由2年恢復到5年，不足5年的，按其銷售收入與購房價款的差額征收營業稅，超過5年的，免征營業稅。在這種政策的大利好下，2009年房地產市場出現空前繁榮，房價井噴式上揚，甚至高出2007年。

2010年4月17日，國務院《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（即“國十條”）將二套房首付提高到50%，第三套停貸，外地人購房必須出具1年以上納稅證明或社保繳納證明。2011年房產稅在上海和重慶兩地進行試點。2011年1月26日國務院辦公廳《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，規定個人購房不足5年轉手交易的，按其銷售收入全額征稅；家庭購買二套房，首付款比例不得低于60%；制定和執行嚴格的限購措施，同時提出增加公共租賃住房供應。北京、上海、深圳等陸續出臺樓市限購令，其中2011年2月16日，北京的“京十五條”成為“史上最嚴限購令”，與此同時，歐債危機愈演愈烈全球經濟下滑。到2010年底房價快速上漲的趨勢有所緩和，2011年，大多數城市的住宅價格更有大幅回落趨勢。

三、政策建議

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目的邏輯：到底是保民生，還是保增長

談到房地產調控的目的邏輯，我們需要回顧一下中國房地產市場調控的基本歷史。2005年全國兩會上，總理第一次公開表達了政府對不斷攀升的房地產價格和經濟可能過熱的深切憂慮，房地產市場宏觀調控便由此開始。隨后，國家出臺了一系列調控措施抑制房地產投資過快增長，其政策重點主要是提高房貸門檻和房地產投資成本，以打擊供給環節和消費環節的炒作行為。2006年，中國經濟開始出現過熱，部分城市房地產價格上漲過快，中央出臺了“國六條”。2007年，CPI突破5%，為控制通脹，當年除強化土地及金融政策外，還推出了房地產交易環節的稅收政策，開征土地增值稅。2008年世界經濟危機呼嘯而來，房地產調控政策來了個180度大轉彎，調控轉眼變成了救市，房地產成了經濟復蘇的救命稻草。隨著2009年4萬億的推出，我國經濟迅速復蘇，房地產價格出現報復性飛漲，“穩物價、控通脹”又成了首要政策目標，房地產調控的“新國十條”和“國八條”緊急出爐，限購、限價和限貸等嚴厲的行政調控手段相繼推出。而房價走勢方面，以北京五環附近的住宅為例，每平米從2005年的5000元左右，到2007年的8000，到2009年的1萬5，到2010年的3萬，2011年底短暫回落，半年后又超過3萬，可以說是一路狂奔。

從理論上講，房地產調控的目的一要保增長、二要保民生，畢竟我們一再強調住房不是投資品，而是民生消費品。但是，從上面的歷史回顧中我們看到，政府的房地產調控政策一直左右搖擺，而房價卻是越調越高。另外我們還看到，從2005年到現在，房地產調控政策更多的是在為經濟增長保駕護航，控房價保民生頂多就是保增長的附屬品。簡單的規律就是，CPI走高，房地產調控就嚴，房價上漲勢頭得到遏制，而經濟一旦下行，房地產調控就放松，房價隨之報復性反彈。經濟過熱時，我們擔心樓市泡沫破裂，而一旦經濟下滑，泡沫和民生就很快被拋到了腦后。到底是保民生，還是保增長？明眼人都能從上面的歷史中看出來，調控的目的邏輯都錯了，房價調控當然難見效果。

博弈邏輯：消費者總是輸得慘烈，卻又無可奈何

基于調控中錯誤的目的邏輯，理所當然地就導致了調控的另一個奇怪邏輯——房地產調控的博弈邏輯。

我們看到，每次新一輪調控政策出臺時，購房消費者和開發商剛開始都是邊觀望邊博弈。隨著心理預期的改變，住房成交量開始下降，房地產開發商要么以促銷去庫存化，以盡快回籠資金，要么捂盤悄悄潛伏準備過冬。而消費者則是捂著錢包，傻傻等待房價回落。地方政府則是馬上放慢土地供應的節奏，抱著好女不愁嫁的心態在一旁偷偷觀望。隨著博弈進入膠著狀態，有些前期過于冒進或小規模的開發商就會出現資金鏈緊張，經濟增速也會由于缺乏房地產的有效支撐而出現緩慢回落。在這個博弈白熱化的緊要關頭，我們往往能看到什么呢？肯定是各地政府想方設法給調控悄悄開口子。缺口一打開，消費者的心理預期瞬間逆轉，出于害怕再次踏空的心理，壓抑許久的購房剛性需求在短時間內集中釋放。開發商趁機提價，房價報復性反彈在所難免，調控成果也就瞬間土崩瓦解。

這好比兩個人拔河比賽，其中一個是開發商，一個是購房消費者，政府本應是比賽規則制訂者，是裁判。可每當雙方賽得勢均力敵，決不出輸贏時，裁判總是悄悄到另一方暗中使把勁，最后的比賽結果可想而知。消費者總是輸得慘烈，卻又無可奈何，總不能和裁判打架吧？2006年、2007年、2009年、2010年、2012年，雖然每次博弈的時間長短不同，但無一能逃脫上面的規律。

試想一下，如果在博弈的白熱化時期，政府加快土地供應會出現什么情況呢？如果在加大土地供應的基礎上，再改“招拍掛”為“限房價競地價”呢？如果限完房價，再要求配建一定量的保障性住房呢？房價肯定會迅速回落，只可惜這種情況從來沒有出現。實際情況往往是，博弈平衡打破后，房地產市場價量齊升，開發商又有了巨額資金，地方政府也樂于在高點加大土地供應。于是，地王又誕生了，經濟又回升了，政府也高興了。可誰又想過，新的地王誕生為下一輪博弈會埋下什么樣的糟糕伏筆呢？

奇怪邏輯的背后

出現上述兩個奇怪邏輯的根本原因，是從1998年我國住房制度改革到現在，政府一直把發展房地產作為一種經濟手段，用這個手段服務于宏觀經濟，服務于控通脹，服務于地方財政收入增長。在這種習慣性思維下，住房本身民生屬性的重要性并沒有得到充分體現，房價漲還是不漲，合理還是不合理，政府其實并沒有特別關注，政府更關心的是房價的高低對經濟和財政收入增長的拉動作用到底有多大。

在開發商和消費者的博弈中，政府沒有保持中立的立場，而是有意無意參與了與開發商的合謀，結果造成房價越調越高，房地產市場在經濟結構中的比重越來越重。房地產經濟這個柱子粗了，房地產商就有了霸氣的資本。到如今，即使政府部門有心加以限制，但在保增長的政策考量下也總是難以下手。房地產開發商的心態轉變更清晰地說明了這一點，房地產上漲的時候，都是自由派，主張政府不要干預，都拼命批評政府。房地產下跌的時候，都變成凱恩斯派，都喊要救市，每個人都有每個人心中的小算盤。

從今年5月份開始的樓市反彈就是理解以上邏輯的鮮活案例。今年，在世界經濟和國內經濟都大喊“跌破相”的特殊當口，中國的樓市和房價卻出現了逆勢反彈，購房者的逆勢選擇和房價的反經濟周期走向在世界上都是絕無僅有，也有違基本經濟規律。那么，造成購房者心理預期逆轉的根本原因是什么？正是基于以上分析的兩個奇怪邏輯，購房者心理預期才出現了逆勢轉變。進入2012年，中國經濟開始超預期下行，特別是二季度，當時很多人預計GDP增速可能“破七”， CPI數據更是從2011年7月份的6.5%，下降到今年3月份的3.6%、4月的3.4%、5月的3.0%，一直到6月的2.2%，這種對經濟的悲觀預期和CPI的一路狂瀉，以及近期貨幣政策的不斷放水加速了購房觀望者的擔憂，擔憂經濟困難時期，政府又會扛起房地產救市的大旗，而且房地產調控政策的歷史一再告訴他們，這種擔憂很可能不是多余的。特別是今年地方政府出現的財政窘況和對土地轉讓收入的過度依賴現狀，更是從另一個方面強化了購房消費者的這種心理預期。

該是突破奇怪邏輯的時候了

今年以來，溫總理已經多次特別強調“調控決心不能動搖、政策方向不能改變、力度不能放松”。但購房者好像還是害怕再次成為“傻子”，不是錢太多，也不是房價已經下落到合理區間，購房者當下急忙入市確實是既悲壯又無奈的選擇。從某個角度講，此次購房消費者恐慌性入市折射出民眾對政府房地產調控缺乏信心。如果此次的房地產調控再次失敗，必將嚴重吞噬政府公信力，我們再也輸不起了！

因此，現在已經到了突破房地產調控奇怪邏輯的決戰時刻。在“史上最嚴厲”房地產調控措施走到“向左還是向右”的十字路口，政府需要及時明確表態，顯示促使房地產市場理性回歸的決心。當務之急是再次強調房地產調控的三個“合理回歸”目標——促進地方政府心態的回歸、促進開發商心態的回歸和促進購房者心態的回歸。

對于當下地方政府與房地產市場的關系，有人用“臭魚效應”進行了形象論述：房地產市場就是“臭魚”，地方政府就是“貓”， 除非把臭魚從貓的身邊拿走或者給貓罩上籠子，否則，讓一大群貓看著眼前的臭魚不去吃，顯然很是困難。在宏觀經濟持續下滑、財政壓力不斷增大，中央房地產政策并沒有實質松動的情況下，我們需要的是籠子。但要問的是，籠子究竟在哪里呢？籠子就是我們需要建立的房地產調控的長效性制度框架，而要建立這個框架，第一步就是要從打破房地產調控的兩個奇怪邏輯開始！

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【摘 要】房地產行業是我國國民經濟行業的重要支柱產業，在近幾十年間都對我國的社會經濟發展有著很大的影響作用。一直以來，國家都對房地產行業的發展采取一丁點宏觀調控政策，以緩解市場需求不斷增多的情況下，房地產的高價格與人民低收入之間的矛盾。現本文主要是基于宏觀經濟的角度，對房地產的宏觀調控問題進行了研究探討。文章主要是從經濟增長和經濟周期這兩方面來探討了其與房地產業之間的相互影響作用，并就房地產宏觀調控的思路、目標以及政策措施進行了簡要探討。

【關鍵詞】房地產；調控；宏觀經濟；經濟周期

自建國以來，我國的社會經濟、科技文化、醫療水平等都有了很大的提升，直接促使了我國人口的大幅度增長和城市建設的快速發展。人口增多勢必需要更多的住房來滿足需求，因而房地產的雛形逐漸形成。在改革開放以后，我國的經濟體制發生了轉變，市場經濟體制的制定與實施促使了我國的社會經濟又上升到一個新的臺階，房地產行業也隨之得到了迅猛的發展。尤其是近幾年，房地產行業的價格上漲現象愈演愈烈，買房難逐漸成為了全民問題。在此情況下，我國一直出臺各種宏觀政策與財政政策來對房地產行業進行宏觀調控，尤其是在2004年出臺的“管嚴土地，看緊信貸”的宏觀調控政策更是緊緊扼住了房地產的兩大命--土地與資金。隨后幾年中，國家一直將對房地產的調控作為宏觀經濟調控中的重要內容，并大力實施調控緊縮政策。由此可見，房地產在我國社會國民經濟發展中的地位越來越重要。

1、房地產行業是我國經濟增長的主要動力

在我國逐漸大力發展城市現代化與工業化的進程中，不但給我國社會經濟的增長提供了更大的發展空間，促進了我國國民經濟的迅速提升，同時也給房地產行業的形成與發展帶來了契機，并反而促使了城市化與工業化的進一步發展，成為我國經濟增長的主要動力。也就是說，我國城市化與工業化的發展是我國經濟水平提升的基本原動力，房地產與其兩者之間的關系為相互促進，共同發展的關系，同時，房地產業的形成與快速發展也是城市化、工業化進程中的必然發展趨勢。

2、房地產行業對我國經濟周期的影響

房地產行業除了作為促進經濟增長的主要動力以外，還具備另一更重要的經濟意義，即房地產行業是影響經濟周期的重要動力因素。據相關研究與實際數據分析表明，房地產投資增長率與經濟增長率的波動是存在一致性的，且房地產投資的增長率以及波動的幅度要大于經濟增長率及其波動幅度。在將我國的經濟波動與美國相比后，可以得知美國的經濟波動幅度較小，這是因為其房地產行業已經成熟，標志著其市場經濟的成熟。也就是說，房地產投資增長率波動較大，經濟增長也會隨之有較大波動；相反，則經濟波動較小。可以看出，房地產行業的發展對于經濟周期是有著極大的動因作用的。但當房地產行業發展成熟后，投資增長率較低，經濟增長率波動較小時，穩定住房地產行業，就是穩定了貨幣供給，也就穩定了經濟周期，這就說明了房地產行業不但對經濟周期起到動因的影響，也能在一定條件下起到制衡經濟周期波動的重要力量。

3、我國房地產宏觀調控的基本思路

房地產行業之所以能夠引起全民關注，不僅僅是因為住房是人們的生活必須品，更是因為房地產市場價格的持續上漲給人們生活所帶來的壓力越來越大，才會使人們對房地產的宏觀調控給予了極大的期待與關注。那么房市的價格為什么會持續上漲呢？筆者從宏觀經濟 的角度進行了分析，認為造成房價增長的直接原因是因為市場資金的流動方向均是直指房地產行業。也就是說，當很多人將資金投入了房地產行業時，就會使房地產行業的價格上漲，從而給投資者帶來了預期的經濟利益，使其更加樂意經資金投入房地產市場，從而再次推動房地產價格的上漲。這種預期的自我實現機制是引起房地產市場價格居高不下，持續上漲的主要原因。為此，加大對房地產資金來源的控制與管理，完善和規范其融資結構就成為了宏觀調控房地產的基本思路。

4、房地產宏觀調控的目標與政策措施

鑒于房地產業的特殊地位，房地產業的每一項調控措施，都必須同時考慮它對產業和宏觀經濟的影響。房地產業的調控政策就既是產業政策，也是宏觀政策。產業目標可以定為：總量增長，結構調整，供需平衡，價格合理；而宏觀目標則仍然著眼于促進增長、物價平穩和減緩波動。我們建議政府政策有必要從供求調節的短期調控思路轉向總量價格調節的長期調控思路。后者與政府的通貨膨脹經濟增長的政策目標權衡一致。房地產調控政策的效力要發揮得當，恰到好處，必須注重其針對性和準確性。為此政府在調控房地產時需要考慮眾多的因素，在錯綜復雜的目標之間進行權衡取舍：

4.1長期目標與短期目標的權衡。政府的長期目標是促進經濟增長、熨平經濟周期并調節收入分配。通貨膨脹由于其危害經濟增長和收入分配成為政府短期控制目標。房地產業的發展推動經濟增長，也容易觸發通貨膨脹甚至金融危機。以往的地產調控政策主要是控制土地供給和信貸投放，從供給方入手，雖然能夠很快壓制房地產投資過熱和價格過高，但也會影響到經濟增長。最近的政策表明，政府開始更多的從需求考慮，用如利率和首付比例來調節需求以達到供求的平衡。我們認為，供求分析作為一種經濟學的分析方式更適用于短期而不是長期，而且降低價格的手段應該是增加供給而不是減少供給。事實上，房地產價格和房地產總量是可以分開考慮的。只要不嚴重影響房地產企業的利潤，控制房價就不會嚴重影響企業的房地產投資。數量的增長和價格的平穩是可以同時達到的。

4.2地方政府和中央政府的目標的權衡。土地價格和房地產的稅費對地方政府財政收入貢獻很大，中央政府控制房價的目標必然和地方政府的目標沖突。中央政府目標的實現有賴于對地方的有效節制。同時，地方政府也應當認識到，房地產如果出現價格泡沫，最終必然會影響到當地經濟發展。

4.3縮減區域差異均衡發展的權衡。由于房地產市場天然具有隔離的特性，所以地區間的差異較為顯著。為實行差別化、地方化的房地產調控政策提供了支持，為地方政府賦予了更多的主動性和更大的責任。

4.4中國房地產業的高負債率對銀行體系的穩定性施加了巨大壓力。而上市的房地產企業的負債率低于整體水平10多個百分點，但比重很小。加大房地產企業在股票市場融資，不僅可以促進城市化和工業化，推動經濟增長，而且更重要的在于可以降低產業的資產負債率，進而穩定銀行體系和宏觀經濟。

5、結語

總之，房地產行業在我國國民支柱產業中占據重要地位，其發展水平的高低直接影響著我國經濟增長速度與經濟周期，房地產市場的價格波動更是對國民經濟的穩定和社會的和諧發展起到極大的影響作用。因此，我們必須要加大對房地產市場的宏觀調控力度，并注意在各個不同調控目標之間權衡取舍的合理性，促使我國房地產業與經濟都能實現穩步增長。

參考文獻

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各縣（市）區政府和市有關部門要堅決貫徹落實國家和省各項房地產市場調控政策，切實承擔起住房保障和穩定房價的責任，積極采取有效措施，繼續增加土地有效供應，加大普通商品住房建設力度；嚴格執行差別化住房信貸和稅收政策，進一步遏制投機投資性購房，促進房地產市場健康發展。

二、加大保障性安居工程建設力度

各縣（市）區政府和市有關部門要圍繞構建以廉租住房為主，公共租賃住房、限價商品房為輔的多渠道、寬領域的住房保障體系，十二五”期間全市計劃建設、收購各類保障性住房10萬套。年通過新建、配建等方式籌集各類保障性住房2.97萬套。其中廉租住房5200套，力爭累計籌集廉租住房1.8萬套，廉租住房實物配租達到應保障戶數的50%以上，基本解決2.6萬戶低收入住房困難家庭的住房問題，實現應保盡保。加快危陋住宅區改造步伐，今年完成危陋住宅區拆遷面積43.5萬平方米，使8070戶居民居住條件得到改善。加快推進公共租賃住房建設，出臺《市公共租賃住房管理暫行辦法》通過“政府支持、社會參與，多元投資、市場運作”方式，鼓勵開發區、產業園區、大中型企事業單位和學校利用自有土地建設公共租賃住房，年內籌建公共租賃住房1.75萬套，解決中等偏下收入家庭、外來務工人員和大中專畢業生等“夾心層”住房困難。積極探索限價商品房保障模式，年內建設限價商品住房4000套。

三、加強稅收征管

各級稅務部門要嚴格執行個人轉讓住房營業稅、個人所得稅征收政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的統一按其銷售收入全額征收營業稅。要加強對土地增值稅征管情況的監督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。

四、嚴格執行差別化住房信貸政策

各金融機構和市住房公積金管理中心對貸款購買第二套住房的家庭要認真執行“首付款比例不低于60%貸款利率不低于基準利率的1.1倍”政策。銀行業監管部門要加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查，對違規行為要嚴肅處理，通過信貸政策杠桿，有效遏制投機投資性購房。

五、增加住房土地有效供應

各縣（市）區政府和市有關部門要認真落實我市今年國有建設用地供應計劃，優先保證保障性住房用地，確保各類保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%

市、縣國土管理部門要加強對企業土地市場準入資格和資金來源的審查。參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應證明。對擅自改變保障性住房用地性質的要堅決糾正和嚴肅查處。對已供房地產用地，超過2年沒有取得施工許可證進行開工建設的要及時收回土地使用權，并處以閑置一年以上罰款。要依法查處非法轉讓土地使用權行為，對房地產開發建設投資達不到25%以上的不含土地價款）不得以任何方式轉讓土地及合同約定的土地開發項目。

六、合理引導住房需求

自本通知次日起，對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭（包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）能夠提供本市1年（含）以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供1年（含）以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市內五區、高新區范圍內購房。購買住房前，購房人需持有效證件到市房屋交易登記機構對其是否符合購房資格進行核實。符合購房條件的購房人持市房屋交易登記機構出具的證明辦理購房相關手續。具體限購細則由市房管局制定。

七、建立住房保障和穩定房價工作約談問責機制

各縣（市）區政府和市有關部門要按照本通知要求認真落實房地產市場調控各項政策措施，不折不扣地完成住房保障各項任務。市發展改革、國土、規劃、房管、建設、財政、稅務、公安、民政、統計、監察、人力和社會保障等部門要密切配合，健全機制，確保各項政策措施落實到位。國土部門要確保住房用地供應，嚴格依法查處閑置用地，盤活存量土地資源，杜絕土地出讓中連續出現樓面地價超過同類地塊歷史最高價的情況發生。住房保障和房產管理部門要進一步加強統籌協調，不斷完善政策，抓好保障性住房建設管理工作；加強房地產市場監測分析，完善監管長效機制，鞏固房地產市場秩序整治成果；完善個人住房信息系統，為落實房地產調控政策提供基礎數據。稅務部門要進一步加強個人轉讓住房稅收征管，認真做好土地增值稅的征收管理工作。財政、稅務、住房保障和房產管理等部門要相互配合，加強存量房交易稅收征管，堅決堵塞稅收漏洞。統計部門要進一步做好房價分類統計和工作。

對新建住房價格出現過快上漲勢頭、土地出讓中連續出現樓面地價超過同類地塊歷史最高價，保障性安居工程建設進度緩慢、租售管理和后期使用監管不力的市房管局、國土局、監察局要約談縣（市）區人民政府負責同志。對不能完成保障性安居工程目標任務的縣（市）區政府要向市政府作出報告。市政府將根據有關規定對相關負責人進行問責。對于執行差別化住房信貸、稅收政策不到位、房地產相關稅收征管不力以及個人住房信息系統建設滯后等問題，也將納入約談和問責范圍。

八、進一步完善房地產市場信息披露制度

篇6

“史上最嚴調控”政策作用下，各地土地交易量萎縮、開發商拿地缺乏熱情、土地流拍頻現。

地方政府開始焦躁起來，中央與地方的博弈正在醞釀最大變數。

土地收入跳水

中國指數研究院日前的對120個城市的監測報告表明，第一季度住宅用地交易遇冷，土地成交量和成交價格雙雙下滑。該報告顯示，一季度全國120個城市共成交土地4372宗，環比減少2l%，但與去年同期相比反而增加13%;土地溢價水平降至8.10%，是兩年來最低水平。 海南正在試圖松動“限購令”。

一線城市具有標桿意義。截至3月29日，北京市一季度共推出土地43宗，其中住宅用地5宗，且有4塊是在1月推出;“限購令”出臺后只推出一塊住宅用地，3月份成交量為零，直到3月30日，才集中推出15塊土地后續交易。

2月初，在上海市住宅市場轉冷前，曾連續兩天出讓的住宅用地有17幅之多，都獲得高溢價率，而2月中旬后出讓的27幅地塊，出讓的地塊大多“面積小、數量不多、以底價成交”。

二三線城市土地交易情況更是惡化，進入4月后，鄭州、昆明的土地市場冷得出奇，兩市僅以底價和稍稍高出底價成交了4塊土地，其他地塊則流拍。土地供應一直偏緊的溫州，1月底推出的10個地塊，干脆無人問津。

有的城市即使有賣地需求，也是無地可供。為壓制“十二五”開局之年的投資狂熱，國土部今年縮緊了地根，嚴控新增建設用地指標，導致土地交易量萎縮。

時刻關注西安土地交易的西安匯融投資有限公司的董事長顏輝對近期拿到地塊已不再抱什么希望了。

“政府不放地，也無地可放。”顏輝無奈地告訴本刊記者，計劃在西安開發老年公寓的他，在交足了拍地保證金后，陷入了長期等待。

與顏輝同樣著急和無奈的還有西安市長陳寶根。全國“兩會”期間，陳寶根沒有放過向國土資源部部長徐紹史“要地”的機會。

土地交易連著房價冷熱。3月份的數據顯示，全國同比價格下降的城市有2個，同比漲幅回落的城市有46個。

房地產市場的壓抑，令地方政府坐臥不安。

尾大不掉的民生支出

不安在于，今年年初地方政府增加了諸多民生支出預算。

“十二五”時期新建各類保障性住房3600萬套的目標，中央政府已強硬到不容討價還價的地步。具體到2011年，根據中央指令，全國要建1000萬套保障房，官方預估需增支1.38萬億元資金。

保障房必須在限定期限內開工，否則將被問責、約談。目前各地大致確定的保障房開工進度是，4月底前“項目落地”，5月、6月“完成規劃”，7月、8月、9月“集中開工”。

不得不為此配套增支的地方政府，成為了壓低房價、地價與擴大財政支出的夾縫中人。

錢從哪里來？由于中國稅制結構調整尚未到位，用于民生工程所需資金很難通過小小的地方稅滿足。

“現實情況是，僅靠稅收遠遠不夠。”銀川市財政局馬姓官員告訴《鳳凰周刊》記者，土地出讓收入成為地方政府收入主要來源是無奈之舉，沒有這筆收入，財政捉襟見肘不可避免，很多“吃財政飯”的部門恐怕會“斷糧”。

如今的地方政府也已毫不避諱其財政收入被指責為“土地財政”。

統計顯示，近10年來，各地土地出讓金收入在地方財政收入中比重不斷提升。至2009年，土地收入占地方財政總收入的46%左右，有些縣市，土地出讓收入占比已超過50%，還有的甚至達到80%以上。

在已公開的各地2011年財政預算案中，杭州市2011年土地出讓收入預計達到550億元，這占到杭州市財政收入的8成以上，并計劃都將用于保障房等民生工程。

只是，像杭州那么樂觀，且財大氣粗的城市并不多。從一季度地方政府土地交易冷淡的局面來看，多數城市的保障房建設配套資金，恐難以按期足額到位。

中央黨校研究室副主任周天勇認為，地方政府有苦難言是體制困境所致，長期積累下來的慣性很難一時改變。調控政策雖然劍指房價，實際上直指政府財政收入。

開發商四面楚歌

盡管從成交量來看樓市已陷入低迷，并因此影響到了土地市場，但中央對房地產市場的調控還將繼續。“以限購為代表的樓市調控沒有明確的停止時間表，調控還將繼續加碼。”4月16日，出現在博鰲亞洲論壇上的住建部政策研究中心主任陳淮表示。

國土部的聲音更是嚴厲。日前，國土資源部副部長O小蘇對浙江省官員說，中央認為，以城市住房為主的問題已經影響到了全局，將堅持房地產市場調控力度不放松。

在此輪“史上最嚴調控”中，對房企“銀根”控制之緊，超出以往。限制資金流入房地產領域成為中央調控房價的撒手锏。在不到一年的時間里，央行已連續四次提高準備金率，銀行放貸能力進一步收縮。4月21日以來準備金率達到20.5%的罕見高位。

篇7

根據近幾年我國針對房地產市場出臺的各項經濟調控政策的具體內容以及調控目標，為房地產市場穩定房價、政府打擊房地產市場這兩項投機行為具有重大的理論研究意義，政府首次通過市場的調節機制控制房地產市場，對于穩定房價這一調控目標、保障中低收入家庭的住宅需求的供給，另外也沒有傷害普通家庭的購房積極性。首先，根據投資者的流動性特點，對于持有地區房產的時間往往很短，主要原因就是炒作現象的日益嚴重導致的資金流向的不確定，這一類的投資者承受了巨大的機會成本，從一定程度上降低了房產的收益，增加了購房風險，因此，政府應該從稅收政策上做出正確的調整，征收營業稅的規定不僅能夠增加二次交易成本，而且極大地削減了短期投資者的炒作收益預期。其次，對于處于中等家庭的投機炒作者，他們的主要目的就是能夠通過投資炒作尋求短時間內房產變現獲利，通過出租等手段實現個人資產的保值，這樣就在一定程度上增加了金融機構的風險，影響了國民經濟在運作上的安全性。最后，通過簡單地定性分析模型的建立，能夠得出結論：我國房地產市場的發展速度過快，以及大量的投機行為，嚴重的影響了政府對于房地產市場調控政策的實施，從而使普通居民的自住性住房需求長期不得到充分滿足，原因則是房地產市場調控政策上的連連失策，始終沒能有效命中要害。

2我國房地產調控政策效用失靈的治理建議

2.1加強地方政府的調控政策治理

我國房地產市場的調控政策失靈情況最大的根源主要是利益相關者行為的扭曲，為保證政府調控政策的積極有效實施，就要在一定程度上對地方政府的行為進行制約，建立規范健康的市場制度環境，第一，均衡地方政府的利益分配，建立合理的約束機制，對地方政府的既得利益與其他利益集團之間的聯系區分開，進行合理的利益分配，通過嚴格的控制房地產市場的開發程度、限制并清除不合規定的房地產費用來制約地方政府的利益行為，同時削減地方政府的財務支持強度，以平衡保障性住房和中央調控政策成本雙方面的利益為目的，減少地方政府過度支持房地產發展的影響，另外，建立有效的約束機制，制定事后懲罰等監督體制，增強社會監督的影響來規范地方政府的行為；第二，改革地方績效考核制度，保證社會民生的效益，現在中央政府適時的建立了地方性的績效考核制度，改進不合理的績效考核體系，明確地方政府對于社會民生所做出的貢獻給予政治上的嘉獎，在設置績效考核標準時，注重居民對于社會利益和經濟利益兩方面的評價，根據效益性指標的權重的大小，將維護和穩定住房價格以及改善住房結構、解決中低收入家庭的住房困難等問題真正的納入績效考核指標體系中；第三，改善地方政府的職能，防止過度干預，由于地方政府具有干預房地產市場的經濟職能，為保證房地產市場的有效競爭，必須適時的限制地方政府過度開發房地產市場，避免造成的資源浪費現象，規范有序的市場、引導正確的資金流向，防止地方政府的越位現象。

2.2加強政府調控政策對于開發商的監督

為保證政府調控政策的有效實施，首先，應該加強開發商的信息披露力度，建立一套完善的房地產信息披露體制，強制性的要求開發商披露房價的成本、房子的銷售信息等，遵循公開、公正、及時、有效的原則，盡可能的減少地方政府與開發商之間的信息不對稱現象，防止房地產市場上出現價格泡沫等不利現象的發生，做到信息資源的公開化，使得房地產對于開發商的服務真正的透明化；其次，建立獨立的監督機構，實現第三方治理的公平現象，目前中央政府還沒有單獨的設立房地產的監督機構以便規范房地產市場的不正當行為，由于房地產的調控涉及的部門眾多、相關利益者之間的調控政策的復雜，造成的政府對于調控政策的側重點做不到面面俱到，使得調控措施偏離了預期的方向，造成了不必要的沖突；最后，增強開發商違規的處罰機制，使得地產商的違規成本加大，這樣才能夠在一定程度上對開發商起到威懾作用，遏制開發商的不正當行為。

2.3加強引導社會大眾的住房消費需求，防止投機取巧行為

篇8

另一方面，房地產“去庫存”的壓力仍然很大，加強對熱點城市和周邊地區的調控，也意在把社會資金引導到三四線城市，以加快這些城市的房地產“去庫存”。但“去庫存”的效果并不理想，據海通證券統計，2017年3月64個三四線城市商品房銷量降幅達24.3%，而全國的房地產庫存先降后升，2月末的待售面積為7.06億平方米，比“去庫存”政策出臺時的2015年10月底的6.86億平方米還要高。

房價調控走過的十年

一二線城市的房價調控與三四線城市的“去庫存”能否奏效？在回答這個問題之前，我們先看一下過去10年的房地產調控史。按房地產價格的波動周期劃分，最近10年的樓市調控可分為4個階段。

第一階段：經濟手段抑制期（2002年到2008年中）。早在2002年，國家九部委就217號文，之后陸續有“國八條”“新國八條”“國六條”和“國十五條”，調控的手段偏重經濟，從土地供應、金融信貸、稅收、首付比例、住房結構、貸款條件、貨幣政策等方面入手，雖然是房地產調控，但沒有跳出宏觀調控的范疇。

第二階段：鼓勵購買期（2008年底到2010年初）。針對2008年下半年宏觀經濟形勢惡化、房地產行業衰退的局面，在出臺“4萬億”經濟刺激計劃的同時，還出臺了房地產刺激政策，力度之大，前所未有。在此次救市中，京滬等地一些區域的房價翻了一倍。這時房地產調控已經脫離宏觀調控的范疇，成為民生問題。

第三階段：行政干預式調控期（2010年初至2014年9月）。2010年元旦過后，史上最嚴厲的“新國十條”出臺，用行政手段直接限制異地購房（“限購令”），大幅提高二套房貸標準等措施密集出臺，數十個城市先后推出“限購令”，戶籍、社保繳納年限成為購房的前置條件，并逐步成為社會管理的核心工具之一。到2012年初時，房地產市場進入僵持狀態。京滬等一線城市的一手、二手住宅成交量、成交均價漲幅均為近幾年來的最低點，資金向三四線城市轉移，開發商也離開一線城市，在三四線城市拿地。

但大家很快就發現，三四線城市的樓房供給過多、房價上漲乏力，到2014年9月30日，除了4個一線城市外，其它城市均取消了限購。部分城市甚至不得不開始救市，如海口出臺房地產銷售獎勵政策。與此相映照，一線城市尤其是京滬兩地的房市依舊火熱，2013年初京滬不得不強化限購政策，甚至推出外地戶籍單身者不得購房等升級政策。

第四階段：分類調控，控房價與“去庫存”并行期（2014年10月至今）。2014年下半年以來，一二線與三四線城市的房價走勢出現明顯分化。一方面，面臨“去庫存”的壓力，2015年2月時，70個大中城市中，66個城市的房環比下降，房價下跌是無法“去庫存”的，因此2014年9月末限購全面取消時，央行也放寬了貸款約束，其效果是顯著的，到2015年10月，70個大中城市新房價格環比下降的城市少了一半，只剩33個。

另一方面，寬松的貨幣政策又助L了中心城市的房價，深圳、北京、上海更是出現爆發式上漲，中心地段的房價在一兩年內漲幅高達100%，這讓原本就開始分化的房地產市場越發分化。居高不下的房價背后隱現的是房地產泡沫，處理不當就會釀成系統性金融風險，這是目前房地產市場調控最主要的背景。2016年末召開的中央經濟工作會議要求房地產調控要分類，因城因地施策，解決三四線城市房地產庫存過多的問題，也要抑制一二線城市房價過高的問題。

房價調控奏效的關鍵

要判斷房地產分類調控能否奏效，需要先解釋為什么房地產市場會分化。首先，房價上行是在城市化的背景下展開的，中國城市化率從2001年的38%升至2016年57%，平均每年增長1.3%，這意味著每年有1600萬人進城。新增的購房需求與租房需求，勢必極大地拉動住房市場。房價攀升較快的城市，通常是人口的流入城市，而萎靡不振的三四線城市，則是人口凈流出或人口流入較少的城市。

此外，自上而下的行政級別，使得資源分配傾向于大城市，如好大學、好醫院、體育場、游樂園等都集聚在大城市，容易造成房地產溢價。對于多數外地人來說，在城市里買房子，是在城市立足的前提，不買房子，無法落戶，就不能享受子女教育等一系列社會公共服務，這是一二線城市房子貴的又一原因。

但梳理調控政策后不難發現，這些政策的立足點大多是抑制流入人口的需求，如“限購令”等，卻難以從根本上減少需求。因此，倘若不改變一二線城市相對其它地區的資源優勢，隨著時間的累積或限購的放松，需求釋放會讓一二線城市的房價上漲得更快。

其次，在住房供給上，供給與需求并不匹配。三四線城市人口流出，卻依然放任住房供應（土地供應量基本上是過度供應），無形中積累了那些地區的金融風險；與此同時，卻又減少了人口流入地區的住房供應（限制土地供應，尤其是核心市區的土地），反倒加劇了當地住房短缺的狀況。

舉個例子。從過往6年的供地情況看，北京一直在減少供地，商品房住宅實際供地已由2011年的1220公頃降低為2016年的850公頃。從北京市商房用地供應看，2011年到2016年間的實際供應量是598公頃、472公頃、978公頃、517公頃、382公頃、103公頃。土地供給的收緊與人口規模的擴張形成鮮明對比，這是一二線城市房價上漲的最關鍵因素。

由此可見，人口的凈流入和土地供給規模是否匹配是判斷一個城市房價漲跌最關鍵的兩個指標。總體看，數據顯示，2016年的外出農民工中，進城農民工下降到13585萬人，比上年減少157萬人，城市化的動力主要來自行政區劃變動，而非農民主動進城，這意味著農民主動向城市流動的城市化進程已經減緩。

一二線城市的人口規模擴張盡管放緩，但對流動人口的吸引力仍然強勁，常住人口規模仍處于上升狀態。一二線城市存量的非戶籍人口規模也很大，住房擁有率大多處于低位，存量的購房需求還很足。

與一二線城市人口凈流入對應的是土地供應的不足，除了嚴控大城市土地供應的約束外，地方政府抑制供地規模、維持房價，其實也會推高土地出讓金的總量，這一動機目前尚難改變，這些都預示著除非發生突發事件，徹底改變市場預期，否則，一二線城市的房價將長期保持堅挺。

三四線城市就沒這么樂觀了。在進城農民總量縮減的情況下，一二線城市人口的擴張意味著三四線城市的人口是凈流出的（可能僅有部分區域的人口是增加的），消化現有的住房庫存已力有不逮，而這些地區為了維持土地出讓金的規模，卻不得不繼續出讓土地，導致新增住宅規模很難縮減。在這種情況下，“去庫存”只是創造了需求，刺激人們的投資需求，將開發商的債務轉移至私人部門，對降低系統性風險的幫助并不顯著。

篇9

如今，我國的房價依然“漲”聲一片，房地產業依舊保持著高溫態勢。針對這種現象，我國政府及時采取了相關的措施，制定并實施了抑制房價上漲過快的政策，充分發揮政府的宏觀調控職能。我國政府進行的房地產調控，目的是改善現在房地產業的過熱現象，積極引導房地產業向健康、合理、穩定的方向發展，使得居民人人有房住，解決基本的住房問題。目前這個階段，政府可以并且已經做出了相關對策：

首先，在保持物價總水平穩定的前提下，我國居民的收入水平不斷提高，使得其消費水平也得以提高，在一定程度上有助于增加人們應對住房問題的信心。同時，統籌區域發展，縮小居民收入差距，為解決住房問題提供經濟保障。另外，政府針對房價高漲的局面，實行了限制房價政策和兩個70%政策，切實協調住房群體之間的關系。

其次，調整土地供應政策，改革現行土地招、拍、掛現象，協議出讓土地，解決地方中所出現的土地財政的問題，充分發揮土地的效能，實現利用率的最優化和最大化，進一步解決住房問題。

第三，健全市場調節，拓寬政府提供住房的渠道和方式。政府可以自己蓋房，或者讓私營企業來蓋房，然后提供給生活困難戶。具體內容有出售公有住房，建設經濟適用住房、針對最低收入群體，建造廉租住房、建設公共租賃住房、進行棚戶區改造（主要針對老工業區、城市里的工業區、國有企業的老工廠）。真正做到了以人為本，力求實效。

第四，完善住房金融體系，改革稅費制過高的現象，全面建立住房公積金制度，職工工資的12%納入個人公積金賬戶，同時單位再繳納12%，緩解居民的壓力。同時實行租金改革，加大財政投入，對低收入群體收取低租金或者按照一定標準發放租住房補貼，切實保障居民的切身利益，為居民提供了良好的社會福利保障。

第五，政府切實整治房地產開發商，清算土地增值稅，抑制不規范的市場行為，打擊偷稅漏稅和從事非法交易的開發商，杜絕不良現象，搞好房地產業的發展秩序，促進行業的健康發展。

將多種住房政策一起實施，我國的房地產調控已經取得了初步的成效，我國的住房水平得到顯著提高，市場供應成為了主體，住房保障體系逐步形成，大大減輕了人們的住房壓力。

相關政策的實行，離不開各級地方政府的執行，由于各個地區具體實際情況的不同，他們在執行過程中，肯定會有各種各樣的問題，因此，在房價調控方面實行地方政府問責制，自己負責本地區的事務，明確責任，防止推諉扯皮現象的出現。

最后，與住房聯系最緊密的群體莫過于居民，隨著社會的發展和科學技術的進步，我國居民的科學文化素質以及道德水平都有了極大地提高，再加上政府有關部門的教育和宣傳，居民的消費觀念已有所轉變，更趨向于理性消費，去除了盲目跟風的不良現象，為促進我國房地產業的健康持續發展做出了貢獻。

篇10

關鍵詞：房地產政策；土地首付比例；博弈分析

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A

一、引言

2009年以來，我國市場上炒地風氣嚴重，部分城市房價上漲過快，整個房地產市場發展處于不穩定狀態。財政部等中央五部門為了規范土地市場，控制房價過度上漲，在2009年底出臺了《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，即規定土地首付款比例上升至50%的政策，但是這一政策的實際影響不是很理想。因此，2010年中央政府又出臺了國務院辦公廳《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（“國11條”）、國土資源部《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》（“國19條”）等政策。本文將從博弈視角分析中央、地方政府和開發商在這些調控政策出臺后的策略選擇，并在此基礎上提出建議。

二、博弈模型的建立

（一）模型組成要素。本文運用博弈擴展式形式分析中央、地方政府和開發商在面對一系列宏觀調控政策時的博弈（以土地首付比例上升為基礎），本模型主要由以下方面組成：

1、參與人集合。以N=｛0、1、2、3｝表示，這里參與人0表示“自然”，即對博弈無具體作用，參與人1、2、3分別表示中央政府、地方政府和開發商。

2、事件順序。這是一個定義在結點集K上的某種二元關系R，R包含了適用于這些事件的優先標準。設X1、X2分別表示中央政府放寬實施政策和嚴格實施政策；由于X2存在，導致Y21、Y22可能存在（Y21、Y22分別指地方政府放寬實施政策和嚴格實施政策）；由于Y21存在，導致Z211存在（Z211表示開發商繼續圈地），由于Y22的存在，導致Z221、Z222存在（Z221、Z222分別表示開發商選擇以變相開發高檔樓盤為主的策略和以開發中低檔樓盤為主的策略）。于是就有X2RY21RZ211，X2RY22RZ221，X2RY22RZ222。

3、行動順序。在中間結點標出參與人i∈N，表示在該點參與人i作出的決定。

4、收益。終點結z∈Z，具有與之相連的實向量∏（Z），表示在該博弈中每一個參與人獲得的收益。在博弈中，設自變量L表示土地首付比例，列出各方的收益函數：

對于中央政府，本模型選取土地供求平衡、房地產價格穩定、開發商總體素質提高為收益點。假設中央政府的收益函數為：S1i=a1m1L-b1（-n1L）+c1g1L。其中，m1L、n1L、g1L分別表示全社會土地供求平衡、普通商品房的房價同比向上變動幅度、開發商的總體素質，a1、b1、c1（均非負數）分別表示因變量S1i的三個影響因素能直接相加的折算系數。假設上述收益函數的理由是：①提高L會使部分開發商因資金能力不足而退出市場，土地需求就會有所減少，供不應求的現狀就會有所改變，這符合中央政府調控意圖，即m1L、S1i均隨L同向變化；②提高L和“國11條”、“國19條”等的實施會使幸存下來的開發商可用的開發資金大幅減少，即只能開發中小型的普通商品房，市場上中小戶型比例就會有所上升，其價格上漲速度就會逐漸放緩甚至下降，中央政府的收益就會增大，即n1L隨L反向變化，S1i隨n1L反向變化；③提高L將會使部分實力弱、素質低的企業被淘汰，整個行業里的企業總體素質就會變高，中央政府的收益就會增大，即g1L、S1i均隨L同向變化。

對于地方政府來說，本模型選取地方土地供求平衡、房價穩定、地區房地產企業素質提高、財政收入穩定為收益點。假設地方政府的收益函數為：S2i=a2m2L-b2（-n2L）+c2g2L。其中，m2L、n2L、g2L分別表示地方土地供求平衡、地方普通商品房價格同比向上變動幅度、地方房地產企業素質，a2、b2、c2的含義分別與a1、b1、c1相同。假設上述收益函數的理由是：①類似對中央政府收益函數的上述分析，提高L會使m2L、S2i均隨L同向變化；②類似對中央政府收益函數的上述分析，實施提高L等政策會使n2L隨L反向變化，S2i隨n2L反向變化；③類似對中央政府收益函數的上述分析，提高L會使g2L、S2i均隨L同向變化。

對于幸存的開發商來說，在本模型中企業可用于開發的資金、競爭對手的數量等是其關注重點。假設開發商收益函數：S3i=-a3iL-b3（-jL）-c3kL。其中，iL、jL、kL分別表示可用于開發的流動資金、競爭對手的數量、樓盤開發周期，a3、b3、c3的含義分別與a1、b1、c1相同，假設上述收益函數的理由是：①提高L將會使開發商可用于開發的資金減少，即iL隨L反向變化，且在“國19條”規定下，會使幸存下來的開發商一次性開發規模縮小其收益就會降低，即S3i會隨iL正向變化；②提高L將會使開發商優勝劣汰，但幸存下的開發商的競爭對手數量就會減少（即jL隨L反向變化），這會使該開發商在市場中的份額、收益相對增加，即S3i隨jL反向變化；③提高L并實施“國11條”、“國19條”等，幸存下來的開發商快速回籠資金的需求就會擴大，項目的開發周期就需要縮短（即kL會隨L反向變化），開發商一次性開發大規模項目的可能性就會減小，收益降低，即S3i隨kL同向變化。

（二）博弈擴展模型的建立。假設所有參與人都是理性的，即嚴格追求自身利益的最大化。于是得到博弈模型圖1、圖2。（圖1、圖2）

如圖所示，本模型中參與者1的策略為xi∈Xi=（x1，x2）=（放寬實施，嚴格實施），參與者2的策略為y2i∈Y2i=（Y21，Y22）=（放寬實施，嚴格實施），參與者3的策略為z2ij∈Z2ij=（Z211，Z221，Z222）=（圈地、以變相開發高檔樓盤為主、以開發中低檔樓盤為主）。

三、博弈分析

（一）博弈第一階段分析。在這個博弈模型的第一階段中央政府策略為xi∈Xi=（x1，x2）=（放寬實施，嚴格實施），收益函數為S1i=a1m1L-b1 （-n1L）+c1g1L。

當xi=x1=放寬實施時，假定中央政府通知各地暫緩實施《進一步加強土地出讓收支管理的通知》等相關調控政策，或又做出允許地方適度變通執行這些通知的補充性說明。這時作為理性人的地方政府為追求自身利益的最大化，必將通過增加土地出讓金收入來彌補近年金融危機影響其他行業稅收下降帶來的損失，且中央政府選擇x1（放寬實施）的策略，于是地方政府會大膽放寬政策。而作為理性人的開發商為追求自身利益必會繼續大肆圈地。這樣，地價、房價就會繼續上漲，中低收入者會更買不起住房，社會穩定就會受到威脅。所以，當中央政府選擇xi=x1=放寬實施時，博弈會馬上結束，中央政府的收益函數中各項均為負值，即s11

既然博弈第一階段的結果分析表明當xi=x1時將使中央政府和整個社會遭受損失，那么中央政府就會選擇xi=x2=嚴格實施的策略。于是，博弈進入第二階段。

（二）博弈第二階段分析。在這個博弈模型的第二階段中，中央政府要求地方政府嚴格執行《進一步加強土地出讓收支管理的通知》和上述的后續政策，地方政府的策略選擇空間為y2i∈Y2i=（y21，y22）=（放寬實施，嚴格實施）。

當y2i=y21=放寬實施時，會有博弈第一階段時的結果，唯一的區別是地方政府要時刻擔心中央政府的稽查和追究。所以s22

當y2i=y22=嚴格實施時，即地方政府嚴格實施政策，這時至少在一定程度上能有效地降溫土地市場，減少開發商大肆圈地，抬高地價的現象。所以s13>s12=s11，s23>s22>s21。

既然博弈第二階段的結果分析表明當y2i=y22時能使整個社會獲得的收益比y2i=y21時要大，地方政府就將選擇y2i=y22=嚴格實施的策略。于是，博弈進入第三階段。

（三）博弈第三階段分析。在這個博弈模型的第三階段中，中央政府和地方政府嚴格執行《進一步加強土地出讓收支管理的通知》和上述的后續政策。此時，開發商策略選擇空間為z22j∈Z2ij=（z221，z222）=（以變相開發高檔樓盤為主，以開發中低檔樓盤為主）。

當Z2ij=z221=以變相開發高檔樓盤為主時，雖然“國19條”中規定要確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房的建房用地不低于所有住房建設用地供應總量的70%，但是由于國家對自住型中小套型商品房沒有明確的定義，所以開發商可以變相地開發高檔住宅，這就會使得市場上中低檔樓盤房源比例實際沒有提高，其價格就很難有下降的趨勢，當然此時中低收入者仍會買不起房子，社會和諧會遭受破壞。對社會的消極影響意味著中央收益的損失，中央政府將進一步要求嚴格實施政策，直到這種消極影響消除。

當Z2ij=z222=以開發中低檔樓盤為主時，會使得市場上中低檔樓盤房源比例變大，那么其價格上漲速度就會有所放慢或下降，更多中、低收入者就能實現“居者有其屋”的夢想。

因此，本博弈模型中的均衡策略為｛中央政府，地方政府，開發商｝=｛x2，y22，z222｝=｛嚴格實施政策，嚴格實施政策，以開發中低檔樓盤為主｝。

四、結論

（一）模型風險應對。通過上述分析，本模型中存在均衡策略能有效地控制圈地、房價高的現狀。但這個均衡策略仍存在一定的風險，需政府及相關部門采取適當的配套措施。

首先，從政府保證均衡策略實施的角度分析。中央政府必須加強對地方政府的監督，地方政府自身應奉行可持續發展的戰略，還應改變地方政府、房地產企業、銀行利益鏈環環相扣的現狀，且可考慮切斷地方政府對土地的過度依賴，在嚴格保護耕地與國家掌握城市土地所有權的前提下，試著把土地交易交給專業公司進行處置，政府回歸到監督者的角色。

其次，從開發商保證均衡策略實施的角度分析。由于政府至今沒有對自住性中小套型商品房等概念下明確的定義，且“國19條”中規定禁止提供別墅用地，這就使得高檔住宅將會越來越稀缺，所以本模型中有實力的開發商可能會選擇以變相開發高檔住宅為主的策略。因此，建設部等部門可以出臺自住性中小套型商品房的概念標準，嚴格限制開發商變相開發高檔住宅；而政府拍賣的土地應嚴格規定其容積率、建筑密度和具體套型面積及比例。

（二）建議

首先，從供需角度分析。據國家統計局的數據顯示，全國范圍內房地產市場存在人們對住房的需求大大超過市場供給的現象，在這種嚴重供不應求的情況下，國家單從抑制需求方面控制房價是不夠的，而需要增大普通住宅土地、保障性住房的供給。

其次，從土地出讓方式角度分析。在現行土地出讓制度中使用最多的是拍賣方式，這種方式簡便，但易抬高地價。政府可以探索一種更好的土地出讓制度，在確定土地出讓最低價的基礎上，將開發商擬建項目的具體數據考慮進去，如擬建項目的建設周期、中小戶型的比例、客戶人群定位、房價定位區間等。

最后，為了實現“居者有其屋”的理想，可以盡快制定《住房保障法》，使現行的住房保障制度具有法律保障。保障性住房供給不足及分配不公的現象從法律上得到重視，確確實實地分流住房需求、平抑房價。

但有些問題仍然值得深思，近期出臺的一系列房地產調控政策，無疑使開發商拿地條件更復雜，難度更大，成本更高，但這會不會恰恰也成了開發商提高房價的理由呢？在信貸方面，雖然近期銀行對首次、多次購房和首付比例房貸利率都有所收緊，但對開發商的貸款額度卻未有明顯規定，那么即使在“國19條”等嚴格實行的情況下是否開發商仍可以通過向銀行借款取得土地呢？

（作者單位：重慶大學建設管理與房地產學院）

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