導語：如何才能寫好一篇房地產企業，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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1.1內生因素主要包括房地產供求和房地產投資。房地產需求與供給。價格、收入、政策以及預期的變動都會使房地產需求總量受到影響繼而發生變化與此同時，房地產供給總量也會在技術、勞動、資金管理等條件變化的影響下不斷發生擴張或收縮的變化。房地產投資。進行房地產投資決策時，房地產投資利潤率是需要被考慮的重要指標。利潤率通過引導房地產的投資走向擴張或收縮，對房地產周期的波動產生重要影響。房地產投資波動常被看作是房地產周期的引擎。

1.2外生因素包括有直接影響的政策因素、有間接影響的社會經濟與技術因素。有直接影響的政策因素：指與房地產業密切相關、敏感程度較大的財政政策、貨幣政策、投資政策、產業政策、經濟體制改革政策等。這些具有明顯周期性質的宏觀政策因素，在短期內對房地產經濟運行狀況的影響是較為顯著的。有間接影響的社會經濟與技術因素：房地產業發展水平與國民經濟增長率高度正相關，宏觀經濟增長率越高，房地產業發展速度越快；在經濟發展的不同階段，房地產業的發展水平有所區別。此外，技術革命、產業結構變化、體制變遷等都會對房地產業的發展造成沖擊，影響房地產周期波動。

1.3隨機因素，指地震、洪水等自然災害，戰爭、等社會突發因素，以及不可預測的因素如科學技術的根本變革等。這些因素對房地產波動有突然、直接、猛烈的影響，這些影響一般是短期的，但有時也會持續很長時間。

2企業應對房地產市場周期波動的經營策略

2.1資本動作策略。首先，并購與重組產生的規模經濟效應有利于企業產生成本優勢。當房地產周期處于衰退或蕭條階段時，并購和重組產生的規模經濟效應使企業在房價下跌時降低生產成本，從而保持企業的收益基本穩定，降低房地產周期波動給企業帶來的風險。其次，并購與重組實現多元化經營，有利于企業穩定現金流。周期波動期間通過并購與重組實現多元化經營，可以減少企業對現有業務范圍的依賴，降低經營的風險成本，通過不同業務組合穩定企業的現金流，而且多元化經營可以保持組織資本和聲譽資本以及在財務和稅收方面的優勢。再次，財務協同效應有利于化解房地產周期波動的風險。

財務協同效應主要來自較低成本的內部融資和外部融資。有大量內部現金流和少量投資機會的企業擁有超額現金流；有較低內部資金生產能力和大量投資機會的企業需要進行額外融資。這兩個企業的合并可能會得到較低的內部資金成本優勢，實現優勢互補，揚長避短。此外，當并購企業與目標企業的現金流量沒有明顯的高度相關時，風險分散化的目的就會達到。

2.2土地儲備策略。在一個房價上漲的大趨勢和競爭態勢很激烈的情況下，房地產公司應該如何進行土地儲備，有三點值得思考。第一，選地的時候要特別注重重點區域，重點區域存在重要的商機，所以區位仍然是選地儲地的原則。實際操作過程當中，除了主要的區域以外，還有非主要區域和一些不被人們重視、但是實際上在起著非常重要作用的一些區域，如政府將要搬遷地區等。

第二，制定短期、中期和長期的土地儲備計劃，堅持“適度提前”的基本原則。房地產公司競爭能力的大小，不僅取決于絕對量的大小，更取決于土地儲備結構的合理性。特別是在房地產市場處于低迷階段更應該注重增加土地儲備，以便滿足市場恢復高漲時的大量土地需求。第三，多渠道增加土地儲備，保持良好的儲備結構。應深入研究城市發展規劃和不同地段的開發價值，深入研究當地房地產市場的走勢和置業消費觀念的變化，積極參與招標、拍賣工作，對有潛質的土地，爭取中標。同時積極爭取通過股權收購、合作開發等方式獲取土地儲備的機會，以獲得低成本的土地和較好的支持條件。

2.3業務組合策略。業務組合指企業在確定一種業務為主的情況下，出于某種經營目的，在主營業務之外再經營一種或幾種輔助業務，通過多個輔助業務經營達到更大的經營利益，同時有效規避單一業務經營所帶來的風險。多元化的業務組合應成為房地產開發企業規避周期波動風險的必然趨勢與理性選擇。而這種多元化的業務組合策略，既可以通過產品組合經營達到，也可以通過資本運作實現。房地產企業在業務組合的設計過程中可以依據業務的經營價值進行考慮，靈活運用。設計業務組合過程中必須堅持以下幾條原則：一是堅持主營業務原則。輔助業務只能起輔助作用，無論在產品的開發、制造和經營等方面都要將工夫下在主營業務上，否則輕重不分，會導致整個經營失敗。只有在推出新業務替代主營業務時，可以突破這一原則，但為了穩定過渡也必須謹慎從事。

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一、新時期房地產企業文化的內涵

房地產企業文化是指房地產企業全體員工在長期的實踐過程中培育形成，并共同遵守的最高目標價值標準基本信念及行為規范。是企業的性格，是全體員工做一切辜情的出發點和根本從本質上說，它包括全體員工的價值觀、道德規范、思想意識和工作態度等從外在表現上說它包括企業的各種文化教育技術培訓、娛樂聯誼活動等。企業文化建設是現代房地產企業經營的重要內容之一。有學者認為“房地產企業文化是一種管理文化。

二、新時期加強房地產企業文化建設的意義

第一，樹立企業良好形象，增強企業凝聚力的有效策略。

當一種優秀的企業文化與一個成功的企業模式完美結合時， 這個企業的良好公眾形象就在市場上確立了。我國房地產業在飛速發展的過程中，由于競爭日益激烈，加強企業文化建設成為各房地產企業增強自身競爭能力的砝碼，是樹立企業良好形象的標志。

當一個企業確立了自己的文化理念之后，企業領導者注意建立科學的競爭和激勵機制。在這種良性運作機制中，由于良好的企業文化的作用，團隊之間的協作精神會大大增強，每個人都充分發揮了個體積極性，企業管理渠道暢通，從而獲得企業管理成本的降低和經營績效的提高。企業的工作績效將產生巨大的增長。因此優秀的企業文化形象是房地產項目持久核心競爭力的關鍵因素，并貫穿房地產實踐的全過程。

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關鍵詞房地產設計管理項目成本投資控制

項目成本投資控制方法包括有事前控制、事中控制及事后控制，投資控制是一個由投資決策、設計、施工、竣工等組成的全過程控制，是工程管理的一個方面，要控制好投資關鍵還得提高企業管理水平。設計是房地產企業的技術核心之一，又是企業控制產品的關鍵環節，一方面設計直接決定了企業產品是否符合消費者的要求，另一方面設計也決定了產品給企業帶來的利潤收入，進而決定了企業產品開發的成敗。設計管理過程的造價控制主要體現在設計階段與設計變更環節上對技術、管理、經濟三者的緊密結合。

1影響設計經濟合理性的主要原因剖析

1.1工程技術與經濟觀念相分離

當前大部分設計人員技術水平、知識儲備并不差，但缺乏經濟觀念，設計思想保守，創新意識不強。在設計中不作多方案比較，即使多方案比較也只注重造型和使用功能，而忽視經濟方面的比較。另外，造價人員與設計人員不能緊密相結合，各干各的事，缺乏必要的工作協調。造價人員只管拿圖紙算量組價，計算工程造價，而沒有與設計人員互通造價控制成本。

1.2政府對設計的審查不全面，缺乏監督機制

設計方案或圖紙出來后，主管部門對設計成果缺乏必要的考核與評價。有關部門所組織的審查，大都只注重技術性而忽視經濟性指標。

1.3設計招投標不徹底

目前項目設計只注重方案設計階段的招標，忽略了技術設計和施工圖設計的招投標工作。一旦方案中標技術設計和施工圖設計也隨之被確定。所以，施工圖設計就缺乏競爭機制，設計人員控制造價的積極性就不會很高。

1.4平行發包方式

傳統模式“設計—招標—施工”中勘察、設計、施工各主要環節之間互相分割與脫節，由此帶來了工程建設周期長、效率低、投資效益差等問題。勘察、設計和施工單位相互獨立、觀念保守，在合作上各打算盤。許多工程沒有底價資金超支。承包商主要考慮盡快完工，不需對有疏漏或錯誤的設計圖紙負責；設計單位只考慮建筑要求，而忽略了建筑的成本和施工的技術問題，對施工單位編制的施工方案也不予負責。同一工程的承包商之間各自為政，在質量、安全、進度和現場管理以及銜接部位缺乏統一調度和協調。

2房地產企業設計管理過程控制工程造價的主要途徑

2.1設計階段是房地產企業控制成本的關鍵

設計費在企業產品建設全費用中所占比例并不大，大約只占建安成本的1.5%~2%，但對工程總造價的影響可達75%以上。房地產開發項目的設計一般要經歷四個階段，分別是方案設計階段、初步設計階段、擴初設計階段和施工圖設計階段。這四個階段循環漸進，要求房地產企業與設計單位相互配合才能順利進行。在設計方案勾略前，應咨詢規劃部門的意見，組織設計單位及其他相關部門到現場勘查、核定設計項目的關鍵坐標點。設計過程中應派專人跟蹤配合，以便及時掌握設計動態，避免設計偏離；隨時隨地做好交流記錄，方便企業校核預算開支。一個科學合理的設計，可使工程造價減低10％，設計階段控制工程造價常見的方法有：

2.1.1大力推行設計招標

把建筑方案與經濟方案相結合，盡量將主體工程及配套設施、景觀、綠化等統一進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比。這樣既可優選出實力強的設計單位，又可促進設計人員在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創新，優化設計方案。即建筑外觀優美，功能布局合理，結構安全可靠，技術先進，滿足建筑節能要求，經濟效益和環境效益、社會效益三豐收。

2.1.2積極開展限額設計

推行限額設計，建立設計經濟責任制。限額設計就是以標準的設計任務書及項目投資估算控制初步（擴初）設計及總概算，以批準的初步（擴初）設計總概算控制施工圖設計及預算。設計人員要加強經濟觀念，樹立高度的責任感，保證產品功能及技術指標的前提下，合理分解和使用投資限額，融設計和預算為一體，把技術和經濟有機結合起來，由“畫了算”改為“算了畫”保證總投資限額不被突破。

預算部門需科學、合理確定設計限額，房地產企業應與設計人員密切配合、通力協作；同時，房地產企業在暨定設計限額的基礎上，對設計單位限額設計完成情況實施獎懲考核激勵機制，帶動設計單位積極性。

2.1.3自覺簽訂設計合同

簽訂設計合同實際上是對設計人員是否嚴格使用設計規范、設計標準、工程量以及概預算指標等各方面控制的一種舉措。在設計合同經濟條款上，先明確設計變更產生的責任歸屬，然后再確定變更費用分擔方式。如是由于設計方的原因產生不必要的變更，當設計變更費超出合同總價的某一比例時，則扣罰一定比例的設計費（或設計質量保證金）；若是因其他原因產生變更，若超出約定的變更額度限制，同樣要求房地產企業支付變更費用。這樣既可在一定程度上約束有關部門隨心所欲要求設計變更，也督促設計人員認真執行設計任務，從而減少企業不必要費用支出。

2.2設計成果評審會

設計成果評審是對設計意圖得以圖紙化程度的評價，也是房地產企業對設計成果的最后一次把關，評審會的質量很大程度決定了后面設計變更和工程簽證的多少。房地產企業要高度重視、合理科學的組織評審會，設計單位要積極配合參加，還應邀請建設（規劃）行政主管部門、專家以及提供資料的相關部門等都來參與，從項目的設計質量、工程投資等方面給予評審，以獲取高質量的設計成果。同時，評審會議紀要要如實詳盡的記錄，設計單位應嚴格按照會議紀要補充完善、優化設計，節約工程投資。

2.3設計變更是房地產企業控制成本的難點

設計變更是對設計成果進行的局部修改和調整。設計變更，長期以來一直是建設項目投資控制的要害，當前普遍存在由于設計頻繁變更，給工程造價控制帶來極大的難度。主要有：①政府部門要求變更，如設計與指標控制不符要求進行變更等；②企業領導要求變更，如領導對企業發展前景觀點變化要求進行變更等；③工程部門要求變更，如設計人員設計不精、深度不夠，或圖紙設計失誤導致無法施工提出進行變更等；④營銷部門要求變更，如設計功能與客戶要求不同要求進行變更等；⑤施工單位要求變更，如原材料、設備缺貨要使用替代產品而提出變更等。

2.3.1及時把握投資動態信息，控制好工程變更，做好投資變化估算

在做好設計任務書、設計階段、設計成果評審會等設計管理同時，企業應及時準確地把握建設項目的投資動態信息，此有利于各級管理者判斷和控制變更的發生，在變更未發生時采取有力的措施把超預算的因素消滅在萌芽狀態。這樣工程投資就得到根本性的控制，達到主動控制成本支出的目的。對于變更要先從技術上驗證是否可行，然后從成本上驗證是否可行，最后決策是否變更，變更除了要有技術變更指令外，還要做好文字依據，明確工程數量和單價及估價的變更金額。

2.3.2統一統計口徑，認真完成工程變更統計報表

在做工程變更統計時，盡量統一統計口徑，對于無法確認統計歸口的，要加以說明，以防重復或漏項。施工單位和監理公司均應建立專門的統計組織機構，監理公司要設立統計專業工程師，施工單位應設立專業統計員，各級要認真完成工程變更統計報表工作。

2.3.3建立一套健全的管理系統

建立一套完整的項目網絡計算機管理系統，將原有的粗放式管理升級為科學管理。包括將業主、設計單位、施工單位、監理公司等聯網起來形成一個網絡管理系統；分設行政管理子系統、文檔管理子系統、質量管理子系統、費用管理子系統、進度管理子系統、合同管理子系統、財務管理子系統、設計子系統，變更統計可納入費用管理中。

2.3.4建立一個完整的數據庫檔案

企業在設計開始就應建立數據庫檔案。設計中按系統的要求計算工程量，企業以合同形式要求設計單位在提交圖紙時，提供所有設計測量原始數據和設計數據，形成原始數據庫。變更統計人員在管理工程量檔案時，一接到變更通知書，就應按要求立即輸入變更工程量，及時更新數據庫，便隨時可輸出變更數量和金額。

2.4加快設計監理工作的推廣

優化設計工作僅靠政府部門監控還不能滿足社會發展需要的要求。業主將委托監理單位實行設計監理。通過設計監理可打破設計單位自己控制自己的單一局面。工程項目設計階段監理控制的重點是質量控制和投資控制。與此同時，應推行設計索賠制度，保障設計質量和經濟合理。國家建設部在《建設監理試行規定》中明確了設計階段監理工作的任務。

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關鍵詞:房地產 成本控制 技術創新

在當今的市場經濟環境下，企業之間競爭非常激烈，怎樣在如此激烈的競爭中求生存、求發展是擺在房地產企業面前的一個重要課題。房地產企業應在開發合適暢銷產品的基礎上，盡可能的降低成本，這是很多房地產企業必須重視的問題，也是工作難點和重點。

一、房地產企業中成本控制的內容

房價由于受到成本的影響，成本越低低，房價就越有下調的空間，以此提高企業的競爭力，隨之而來的必然是利潤的大幅提升。房地產企業中成本控制應以項目設計階段、招標投標階段、施工階段、竣工階段等幾個階段為重點，進行系統的控制。

對于企業的項目設計階段來說，設計階段的成本控制是項目建設過程中的重點，因此房地產企業應重點注意這個階段的控制。對于企業的施工階段來說，施工階段的成本控制內容主要是對編制成本計劃和工作流程圖、對經濟技術變更進行比較、進行項目工程計量、定期進行工程費用超支分析、及時掌握有關部門的各種定額和收費標準的變化等方面的控制。對于企業的施工階段來說，這一階段的成本控制內容主要是加強對履約行為的控制。對于企業的竣工階段來說，這一階段的成本控制內容主要是對竣工后送審的工程量核實方面的的控制。

二、房地產企業成本控制的原則

成本控制的過程就是房地產企業通過運用科學的管理和組織方法使人、材、機的組合不斷優化進而用最小的成本來實現最好的效果。成本控制要做到以主動控制為主，盡量變被動為主動并加以控制，同時對無法主動控制的因素進行跟蹤和事后控制。為此，在成本控制過程中要堅持以下原則:

(一)房地產企業應遵循節約的原則

節約就是施工中人力、物力和財力的節省，是成本控制的基本原則。但是必須明確的是節約絕對不是消極的限制與不合理的費用削減，而是要積極創造條件，要著眼于成本的事前監督、過程控制，在實施過程中經常通過科學的評估，以優化施工方案。

(二)房地產企業應遵循全面控制的原則

全面控制原則包括兩個涵義――全員控制和全過程控制。全員控制是指成本控制涉及組織中的所有部門、班組和員工的工作，并與每一個員工的切身利益有關，因此應充分調動每個部門、班組和每一個員工控制成本，關心成本的積極性，真正樹立起全員控制的觀念。全過程成本控制是指成本的發生涉及項目整個周期，從施工準備開始，經施工過程至竣工移交后的保修期結束。

(三)房地產企業應遵循動態控制的原則

成本控制是在不斷變化的環境下進行的管理活動，所以必須堅持動態控制的原則。所謂動態控制就是將工、料、機等投入到施工過程中，全程收集和實時更新成本發生的實際值，并與目標值相比較，測算衡量執行效果，若無偏差，則繼續進行，否則要找出具體原因，采取相應措施。

(四)房地產企業應遵循目標控制的原則

目標管理是管理活動的基本技術和方法。它是把計劃的方針、任務、目標和措施等逐一分解到具體的組織或個人。在實施目標管理的過程中，目標的設定應切實可行，越具體越好，以便于可以將任務分派到個人，做到責、權、利相結合，對責任部門的業績進行檢查和考評，并同其工資、獎金掛鉤，做到獎懲分明。

三、房地產企業成本控制的措施

(一)房地產企業設計階段的成本控制

房地產企業設計階段的成本控制是整個成本控制的關鍵與重點。盡管設計階段的費用在整個建設工程過程中所占比例不大,但對工程造價的影響很大，能達到75%以上。由此可見，房地產企業設計質量的好壞會直接影響到建設費用的多少和建設工期的長短，決定人力、物力和財力投入的數量。因此，合理科學的房地產設計可大幅降低造價成本。因此，設計階段對項目投資的影響是極大的。

1、房地產企業應采用合同約束措施，有效控制產品造價

針對設計人員經濟觀念淡薄，設計變更隨心所欲。房地產企業應在設計合同的經濟條款上,增加設計變更及修改的費用額度限制條款，采取一定的約束是對設計規范、工程質量與預算指標等各方面進行控制的一種舉措。

2、房地產企業應推行設計招標，擇優選擇設計單位

房地產企業應積極推行建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法，以此來將工程主體及配套的圍護、綠化等都放在一起進行招標，并組織有關專家進行綜合評比，這樣就既選出好的設計單位，又可促進設計方在項目整體布局上的開拓創新。

3、房地產企業應開展限額設計，進而控制造價

房地產企業應積極推行限額設計，建立健全的設計經濟責任制。設計人員應熟悉掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，然后按項目投資估算，控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。嚴格控制設計變更，以保證投資限額不被輕易突破。房地產企業的工程造價管理人員應與設計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎資料。

(二)房地產企業招標投標階段的成本控制

1、項目招標工程中的成本控制

工程招標投標包括設備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面，通過招投標房地產企業擇優選擇施工單位，這對項目投資以及質量的控制等方面都有至關重要的作用。

2、做好合同的簽定工作

房地產企業應按合同內容明確協議條款，對合同中涉及的費用處理問題都應有明確的約定。在簽定的過程中，對招標文件和設計中不明確內容，通過談判爭取得到有利于低價的合同條款。此外，應爭取工程保險、工程擔保等風險控制措施，使風險得到適當轉移、有效分散和合理規避，提高工程造價的控制效果。

(三)房地產企業施工階段的成本控制

施工階段是房地產商資金投入最大的階段，是合同的具體化。加強施工控制，就是加強履約行為的控制。這一階段成本控制工作的主要包括以下幾個方面：

1、 用經濟措施進行項目投資的有效控制

房地產企業應嚴格控制現場經費和總部管理費，合理使用廣告策劃、銷售等，減少銷售成本,最大限度地降低靜態投資。

2、 從技術措施上展開項目投資的有效控制

房地產企業應在對主要施工技術方案做好論證的基礎上，廣泛應用新材料，并想方設法在技術上實施項目投資的控制，技術措施是實施項目投資的必要保證。

3、 從管理模式上著手，建立建設監理制，追求投資的有效控制

房地產企業應按照監理規定和實施細則，從工程管理機制上建立健全的投資控制系統。同時做好月度工程進度款審核，避免投資失控。工程進度款的審核，對經監理方確定的工程量，按合同約定的計價依據，套用材料單價及費用定額進行核價后支付相應的工程進度款。

4、抓好合同管理，減少工程索賠

房地產企業在施工階段成本控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前工程量清單報價，施工單位往往采取“低價中標，索賠贏利”的方式承攬工程。作為業主方造價管理人員要做到事前把關，主動監控，嚴格審核工程變更，從工程結構、使用功能、經濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，以減少不必要的工程費用支出，避免投資失控。

(四)房地產企業竣工階段的成本控制

該階段是成本控制的最后階段。房地產企業應根據有關法規規定，認真審核工程款，以政策為依據，對送審的決算進行核實工程量，落實簽證費用，使審核后的結算真正體現出工程的實際造價。

房地產企業的成本控制是一門綜合學科，只有做好各方綜合平衡，才能做到成本控制的直接有效。在房地產企業中必須對影響成本的各個階段實施全過程的控制，以利于房地產企業資金的合理流動，實現投資的良性循環。

參考文獻：

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[4]張勇.我國房地產企業開發中的成本控制研究[D].中國優秀碩士學位論文全文數據庫,2010;12

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    《中華人民共和國中外合資經營企業法》及其《實施條例》、《中華人民共和國中外合作經營企業法》及其《實施細則》、《中華人民共和國外資企業法》及其《實施細則》、《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》(建住房[2006]第171號)、《商務部辦公廳關于貫徹落實<關于規范房地產市場外資準入和管理的意見>有關問題的通知》(商資字[2006]192號)、《商務部、國家外匯管理局關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》(商資函[2007]50號)。

    二、需符合的條件

    除符合第四條“申請條件”外,設立外商投資房地產企業還應符合下列條件:

    1、外商投資房地產企業范圍:

    外商投資房地產企業是指從事普通住宅、公寓、別墅等各類住宅、賓館(飯店)、度假村、寫字樓、會展中心、商業設施、主題公園等建設經營,或以上述項目建設為目的的土地開發或成片開發項目的外商投資企業。

    2、外商投資房地產企業投資總額與注冊資本的比例:

    (1)投資總額在1000萬美元(含1000萬美元)以上的,其注冊資本應不低于投資總額的50%;

    (2)投資總額在300萬美元至1000萬美元的,其注冊資本應不低于投資總額的50%;

    (3)投資總額在300萬美元以下(含300萬美元)的,其注冊資本應不低于投資總額的70%.

    3、境外投資者通過股權轉讓及其他方式并購境內房地產企業,須妥善安置職工,處理銀行債務,并自外商投資企業營業執照頒發之日起三個月內以自有資金一次性支付全部轉讓金。

    境外投資者收購外商投資房地產企業中方股權的,須妥善安置職工,處理銀行債務,并在股權轉讓協議生效之日起三個月內以自有資金一次性支付全部轉讓對價。

    4、境外投資者在境內從事房地產開發或經營業務,應當遵守商業存在原則,依法申請設立外商投資房地產企業,按核準的經營范圍從事相關業務。外商投資房地產企業的中外投資各方,不得以任何形式在合同、章程、股權轉讓協議以及其他文件中,訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款。

    5、外商投資從事房地產開發、經營,應遵循項目公司原則。

    (1)申請設立房地產公司,應先取得土地使用權、房地產建筑物所有權,或已與土地管理部門、土地開發商/房地產建筑物所有人簽訂土地使用權或房產權的預約出讓/購買協議。

    (2)已設立外商投資企業新增房地產開發或經營業務,以及外商投資房地產企業從事新的房地產項目開發經營,應按照外商投資有關法律法規向審批部門申請辦理增加經營范圍或擴大經營規模的相關手續。

    6、境外投資者不得以變更境內房地產企業實際控制人的方式,規避外商投資房地產審批

    三、申請材料

    1、設立申請書;

    2、投資各方共同編制或外國投資者編制的可行性研究報告;

    3、由合營(作)各方法定代表人或其授權的代表簽署的合營(作)企業合同和章程;外資企業只提交外國投資者法定代表人或其授權的代表簽署的外資企業章程;

    4、由合營(作)各方委派或合作各方協商確定的合營(作)企業董事長或聯合管理委員會主任、副董事長或副主任、董事或委員人選名單,簡歷,有效身份證件(復印件),投資各方董事委派書;外資企業法定代表人(或者董事會人選)名單,簡歷,有效身份證件(復印件),董事委派書;

    5、外國投資者所在國家公證機關出具的關于投資者主體資格證明或身份證明公證書(香港、澳門和臺灣地區投資者提供當地公證機構關于投資者主體資格證明或身份證明的公證文件);

    6、我國駐該國使(領)館對外國投資者所在國家公證機關出具的關于投資者主體資格證明或身份證明公證書的認證文件(香港、澳門和臺灣地區投資者無須提供此項文件);

    注:外國投資者為為自然人的,提供個人履歷;提供有中國使(領)館簽證的護照復印件作為投資者身份證明并能提供有效護照原件供核對的,不需提交公證、認證文件;港、澳、臺地區投資者為自然人的,提供個人履歷;提供大陸公安機關簽發的《港澳居民來往內地通行證》或《臺灣居民來往大陸通行證》印件作為投資者身份證明并能提供有效護照原件供核對的,不需提交公證文件。

    7、境外投資者(授權人)與境內法律文件送達接受人(被授權人)簽署的《法律文件送達授權委托書》;

    8、外國投資者資信證明文件和法定代表人身份證明文件(復印件);

    9、中方的銀行資信證明、注冊登記證明(復印件)、法定代表人身份證明文件(復印件);

    10、外國投資者股東名冊;

    11、項目土地或房地產來源證明(國有土地使用證、房屋所有權證或土地、房產權的預約出讓/購買協議等);

    12、如中方是以國有資產投入,應提供國有資產評估報告及國有資產管理部門的確認文件;

    13、企業名稱預核準通知書;

    14、商務部門規定的其他應當提交的材料。

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關鍵詞:供應鏈成本;房地產開發公司;成本控制

當前,無論從宏觀經濟環境還是從市場微觀層面來看,我國的房地產業已進入買方市場,消費者逐漸趨于成熟和理性,在此背景下,引入供應鏈管理理論,運用價值工程的分析工具,提供綜合性價比最佳的產品則成了廣大房地產開發企業求生存謀發展的主要法寶。

一、供應鏈管理與房地產供應鏈成本

(一)供應鏈管理的概念。供應鏈管理(簡稱SCM)是指在滿足一定的客戶服務水平的條件下,為了使整個供應鏈系統成本最小而把上下游企業(組織)有效地組織在一起來進行的產品研發、制造、銷售及服務的管理方法。從供應鏈管理的概念中不難發現,出于對成本的考量,無疑是供應鏈管理的出發點和實質。

(二)房地產供應鏈成本。廣大房地產企業實務中,房地產開發企業的成本項目主要包括項目開發成本和期間費用兩大類。項目開發成本包括六大項:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費以及開發間接費用。房地產企業的期間費用包括管理費用、財務費用和銷售費用。

在供應鏈思想下,房地產企業上述所有成本費用在由上下游所組成的業務鏈條中則以供應鏈成本的形態存在,并可以運用供應鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產開發過程中的各個環節是相互聯系、相互影響的,供應鏈成本的構成和形態取決于具體房地產開發企業供應鏈的具體結構。

二、X房地產開發公司成本控制存在的問題

(一)土地征用環節。X房地產開發公司在做征地方案可行性論證時,僅僅從靜態上基于對各項成本及預計商品房售價來測算整個項目的經濟可行性,而缺乏對項目后續各環節實際運作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉讓金,但由于土地手續遲遲辦理不到位,導致項目計劃嚴重拖延,僅占用的土地轉讓金資金利息一年就400多萬元,這無形中增加了該項目的整體成本。

(二)設計環節。X房地產開發公司在設計環節成本控制中存在的主要問題有:

1、設計人員由于專業素質及經濟意識的欠缺,產品設計缺陷及后續設計變更較多,造成后期窩工、返工和工期延誤等。

2、設計手段較落后,工程造價和設計方案缺乏有效結合,導致工程造價控制不力。

(三)政府報建環節。X房地產開發公司在該環節成本控制存在的主要問題是:各項政府報建手續進展緩慢,從而嚴重延誤后續各環節,尤其是導致項目預售時間推遲,這樣一方面大額土地款占用資金,另一方面預售款回籠時間推后又變相地增加了資金的機會成本。

(四)施工、材料設備采購環節

1、在進行設計招標時過分依賴絕對低價選擇中標單位,結果日后經常導致索賠、變更及質量問題。

2、沒有確定一批具有戰略合作關系的供應商,導致在施工及材料的質量和價格方面控制力不強。

3、在施工過程中,對工程變更及現場簽證的管理較盲目,比如變更程序及決策機制不完善。

(五)銷售環節。X房地產開發公司物業的銷售由本公司成立的營銷團隊來進行,該環節成本控制中存在的問題有:

1、銷售與工程施工節奏不一致,導致存貨過大,造成大量資金占用成本。

2、各項銷售政策的制定和執行較隨意,銷售禮品等管理較混亂。

(六)物業管理環節。X房地產開發公司的物業管理由其下屬物業公司來管理,該環節常常由于前期物業質量存在設計、施工等質量問題,從而導致業主索賠、拖欠物業費,物業與開發商扯皮現象以及其他后續成本的追加,更重要的一點在于公司的品牌形象受到了損壞。

三、X房地產開發公司供應鏈成本控制體系構建

(一)X房地產開發公司供應鏈結構。X房地產開發公司的供應鏈成本劃分為上游成本、房地產公司內部成本和下游成本。具體結構見圖1:X房地產開發公司供應鏈結構模型。(圖1)結合X房地產開發公司的項目組織結構,其供應鏈中的上游成本包括土地征用費和拆遷補償費,政府綜合報建費用、規劃設計費等;開發商內部成本包括基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、管理費用、財務費用、不可預見費等;下游成本包括銷售費用、前期物業管理費、保修期內維修費用等。

(二)X房地產開發公司供應鏈成本控制體系構建。針對上述X房地產開發公司在成本控制方面存在的問題,引入供應鏈的思想,建立從前期土地取得,到物業銷售及物業管理各環節的供應鏈成本體系,從而達到在時間、成本、質量等方面為業主提供綜合性價比最佳的產品與服務。

1、土地征用環節成本控制。經分析,X房地產開發公司土地成本占項目開發成本比例約為15%左右,可見土地征用環節的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式,地價的可控性較差。因此,該環節的土地控制重點應放在控制土地閑置資金占用成本上面,具體要考慮:

(1)在做土地征用可行性方案論證時,系統論證從土地取得到最終物業實現銷售整個供應鏈的時間,減少土地款占用的資金利息成本。

(2)運用價值工程等技術手段,提高土地使用效益,降低單位建筑面積分攤的土地成本。

(3)規避土地閑置費的繳納。

2、設計環節成本控制。根據有關資料分析,在初步設計階段,影響工程造價的程度為65% ,施工圖設計階段,影響工程造價的程度為25%~35%。而施工階段對造價的影響一般僅為5%~12%,這表明設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵。加強設計階成本控制要做到如下幾點:

(1)提高設計人員素質,加強設計人員經濟意識。

(2)引入競爭機制,實行設計方案招標、方案競賽,可以對同一個工程進行多方案的技術經濟比較,并應用價值工程最優方案。

(3)引入目標成本理論,推行限額設計。也就是在保證工程實體功能的前提下按分解的目標成本嚴格控制技術設計和施工圖變更,保證項目成本及分解的各項經濟技術指標不被突破。

(4)運用價值工程的原理,進行多方案的技術經濟分析和比較,推行工程造價和設計方案相結合的設計招標,在保證項目市場定位和品質的同時,有效控制工程造價。

(5)提高設計質量,減少或避免施工時的變更造成的浪費以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是,讓后期物業管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業管理階段相當一部分質量成本的發生。

(6)推行產品標準化,以此減少開發新產品的研發等投入成本。

3、政府報建環節成本控制。該環節的成本控制要點是加緊辦理項目“五證”,及早進入項目預售回籠資金,降低資金使用成本。

4、融資活動成本控制。不同的融資渠道,其利率水平差異較大,分析X房地產開發公司現有的幾種不同的融資渠道,利率水平由低到高分別是銀行項目開發貸款、個人委托貸款、第三方公司拆借、集團公司內部拆借款、股權合作等。這樣,公司在安排融資方案時,就可以優先考慮利率水平較低的融資模式。另外,在此基礎上,還要權衡不同融資模式的風險水平高低,對成本和風險加以平衡,設計公司最佳融資結構。

5、施工、材料設備采購環節成本控制

(1)招標階段堅持“合理低價”原則。推行工程量清單計價報價與合理低價中標,做好資格預審,選擇有實力、有信譽的企業參與投標,在此基礎上采取合理低價中標,以避免投標方以低于成本價進行惡意競爭。同設計階段一樣,讓后期物業管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業管理階段相當一部分質量成本的發生。

(2)嚴格控制工程變更。建立工程變更的相關流程和制度,工程設計和合同簽訂階段要盡可能考慮周全,防止人為疏漏造成的后期變更,做到事前預防。在發生工程變更時,嚴格審核工程變更,從對總投資的影響、使用功能和經濟美觀等多角度確定變更的必要性。

(3)加強現場簽證的審查,減少現場簽證的盲目性。現場簽證是施工過程中一項不可避免的工作,是甲、乙雙方認可的工程實際變更記錄,是辦理工程竣工決算的重要依據之一。為保證洽商簽證的嚴肅性,必須嚴格現場簽證管理制度。

(4)推行三級收料及限額領料。材料成本的節約是降低工程成本的關鍵。對施工主要材料實行限額發料,按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業隊結算,節約時給予獎勵,超出時由施工作業隊自行承擔,從施工作業隊結算金額中扣除,這樣施工作業隊將會更合理地使用材料,從而減少浪費損失。

(5)組織材料合理進出場。一個項目往往有上百種材料,所以合理安排材料進出場的時間特別重要。首先,應根據定額和施工進度編制材料計劃,并確定好材料的進出場時間;其次,應把好材料領用關和投料關,降低材料損耗率。

6、銷售環節成本控制

(1)引入資金成本概念,合理設計各項銷售方案,在銷售價格及銷售回款上做一平衡,尋求綜合成本最低方案。

(2)嚴控各項銷售費用,做好各種促銷禮品的采購、發放管理,合理選取廣告宣傳媒介,提高廣告宣傳的投放效果,使各項銷售費用產生實效。

7、物業管理環節成本控制

(1)物業管理前置到設計階段及招標環節,參與項目設計方案論證及關鍵物資的招標等活動。由于物業管理是直接面向業主的末端環節,對業主在物業實際使用中反饋的各類產品缺陷最具發言權,此項安排可以減少由于設計缺陷、“絕對低價”招標等而導致的后期質量成本的發生。

(2)做好備品備件的采購、保管、領用管理,提高實物使用率,減少物料浪費。

篇7

關鍵詞：房地產；財務管理

一、引言

我國房地產行業歷經二十多年的持續發展，在社會經濟發展中具有較強的支撐作用。房地產開發涉及到資金投入金額巨大，屬于資金密集型行業，房地產項目開發涉及產業板塊多、資金投入時間長、財務風險和管控風險大，由此也使房地產企業財務管理業需要依照房地產開發的項目特點和企業管控模式，借助信息化管控體系，將可能出現的風險消滅在萌芽狀態，來實現房地產企業的持續健康快速發展。

二、房地產財務管理的內容

傳統意義上的財務管理是對資金的使用和分配，結合房地產資金投入大、周轉期限一般較長的特點，房地產財務管理的核心是資金的籌集和使用，也就是房地產融資和房地產資金的投放，房地產開發項目的利益分配重點體現在對項目的管控程度和開發節奏的把控上。房地產企業財務管理特色顯著，在遵守國家法律和會計規章的前提下，做好成本控制和核算、提高房地產開發項目的周轉效率、減小房地產項目的資金占用成為財務人員，甚至是房地產企業管理者的重要內容。房地產企業的財務管理，不僅僅要在成本核算上做上功夫，還要在稅務風險管控、提高資金回報率上做好前置性考慮。從而才能充分發揮財務管理的分析指導功能，為房地產企業的發展保駕護航。經過二十多年的充分競爭和持續發展，房地產企業的規模越來越大，房地產企業集團化運營、規模化發展特點越來越突出，其財務管理可以概括為以下幾個方面：

(一)房地產財務管理效率和管理水平持續提高

隨著社會文化水平的提高，財務人才隊伍對房地產項目開發投資長、資金大的行業特點和周期屬性的認識程度不斷成熟，伴隨著房地產開發全過程的越來越規范，貫穿房地產開發建設經營整個階段的管理水平穩步提高，特別是隨著信息化水平的引入，整個房地產企業財務管理效率逐步提高，財務管理水平上升到前所未有的高度。

(二)房地產財務管理挑戰越來越高

房地產開發項目從土地獲取到竣工交付，至少需要兩到三年的時間、甚至更長，項目開發涉及到跨地域情況居多，同時隨著房地產行業規模集中程度越來越高，千億級的房地產企業不斷增加，行業呈現集中化趨勢，強者恒強的時代已經來臨。規模化、集中化、跨地域的生產經營特點，使得房地產財務管理面臨的管理難度和管理挑戰越來越多，不同地域的政府收費政策不同、監管特點有所區別，對財務人員的要求也越來越高。整體性上，房地產財務管理的困難程度增加。

(三)房地產財務管控風險越來越高

房地產企業開發周期長，面臨的各種不確定性會有所增加。房地產財務管理水平的高低直接影響了開發項目的經濟效益，甚至直接決定了投資項目的成敗，所以在整個項目投資和開發建設運營過程，預防各類財務風險，提供財務管控水平，成為各個房地產企業面臨的重大難題。另一方面，伴隨著房地產的快速發展，房地產企業公開市場融資越來越多，政策監管風險和公開市場財務披露也客觀上提高了對房地產財務管控的要求。因此，房地產財務管控風險越來越高。

三、當前房地產財務管理的特點

房地產行業經過近十年的黃金發展期，房地產企業規模擴大。而隨著房地產政策調控的不斷多元化，房地產財務管理也呈現出獨有的特點。

(一)房地產企業資金管理方面

中央政府對房地產監管日趨嚴格，地方政府對房地產的調控措施越來越豐富和密集多。在土地獲取階段增加的自有資金要求、開發前期階段支付各項規費和保證金、建設階段要支付的材料款和工程款的結算等要求，給房地產企業的資金管理帶來巨大的壓力和風險。同時隨著房地產行業限購、限貸、限售、限簽、限價等政策的日益嚴格，同時伴隨著房地產企業的集中化和規模化，房地產企業的資金優勢越來越向大型房地產企業集中。無形當中給房地產企業的資金管理帶來的風險。

(二)房地產企業資金籌集方面

2016年以來，人民銀行、銀監會等各個監管機構頻頻發文規范房企融資，公開募集資金不得用于土地款、開發貸款條件調高、信托融資通道被限制、房地產債券發行被叫停、資管新規暫停了房地產資管類產品、委托貸款新規出臺、銀行理財辦法出臺、房地產資產證券化窗口指導趨嚴、金融機構聯合授信辦法出臺、監管層禁止房地產企業融資公司債與票據互還。當前房地產企業外部融資主要依靠銀行開發貸款、信托融資、企業債券等渠道，客觀上使得房地產企業面臨的財務風險較大、財務成本偏高。如何取得成本低、額度高的外部融資成本房地產企業資金籌集面臨的難題。

(三)房地產企業稅費管理方面

房地產開發環節涉及的稅種有契稅、增值稅、增值稅附加(城建稅、教育費用附加、地方教育費用附加)、土增稅、所得稅、土地使用稅、印花稅等多種，涉及的各類政策性費用更是種類繁多。如何在企業全面發展的基礎上，統籌安排協調好稅費對房地產企業現金流和成本的影響，提高企業內部競爭力，成為考驗財務人員的重中之重。

四、房地產財務管理的建議

(一)培養專業的財務人員隊伍

財務人員水平直接影響房地產企業財務管理水平。無論是校招生逐步培養、還是社會化高薪招聘，培養專業財務人才隊伍，提高房地產財務人員專業素質并長期為企業服務是最終目的。專業、穩定、高效的財務人員隊伍，不僅提高可以提高解決財務問題的能力，而且可以防范財務風險，甚至可以提出合理化的企業發展建議，實現房地產企業的長遠健康發展。

(二)健全財務管控體系

隨著房地產企業的規模不斷做強做大，全國性房地產企業的財務信息化水平發展很快，財務業務一體化水平取得了長足的發展。對房地產財務工作者而言，具備的系統管理思維、優化財務邏輯關系、健全完善的房地產管理財務管理和控制體系，實現有效的財務管控成為克敵制勝的法寶。同時財務人員在實際業務開展中，還要統籌考慮人力資源、成本管理等協同業務內容，制定符合企業財務管理目標的實施方案，使得具體工作順利貫徹落實，發揮財務管控作用，才能使財務工作成為房地產企業的核心競爭力。房地產企業外部政府關聯單位多、合同合作方多的特點，客觀上要求房地產企業不斷提高財務管理風險防范水平，按照事前、事中、事后三個不同時段控制財務業務風險，縮小、降低、甚至避免因為財務管理帶來的風險和損失。只有建立健全的財務管控體系、具備良好的風險管理理念，對房地產業務風險有充分的認識，才能真正防范財務風險。

(三)強化財務成本管理職責

房地產的成本管理水平直接影響房地產企業的經營業績。作為房地產企業的財務工作者領導者，不僅要對項目的技術經濟指標等整體情況有所了解，還要根據開發項目的開發進展情況，利用財務的反映和監督職責，通過控制手段實現地產企業的無效成本最低、有效成本最大化。在房地產合約規劃和成本管理方面，發揮財務對資金流向的把控作用，建立獨立、完善的成本管理制度和集中采購體系，避免稅務風險、降低財務成本、延緩現金流出，為企業發展的形成強大的支撐。

(四)做好稅務管理

房地產企業預繳預征稅款比較多、金額比較大，對企業現金流的影響更是重要。稅務管理是財務管理的重要組成部分。借助專業的稅務咨詢機構、房地產企業稅務管理水平不斷提高。隨著國家減稅降稅措施和簡化行政審批的不斷推進，通過財務人員與稅務部門的密切聯系，越來越多的房地產企業實現了預繳稅款的返還，促進了房地產行業的健康發展。

五、結束語

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在市場經濟環境下，我國的房地產市場信息瞬息萬變，使得企業納稅籌劃操作隨之變化，但是如果企業納稅籌劃操作跟不上市場信息變化，或者納稅籌劃操作不能有效的運用政府相關的優惠政策，就會造成納稅操作風險發生。房地產企業納稅籌劃風險主要體現在以下幾個方面：第一，房地產企業相關的管理者對納稅籌劃抱有較低的期望值，一定程度上增加了企業納稅籌劃的成本，也常常使國家稅務人員認定企業存在漏稅、偷稅行為；第二，進行企業納稅籌劃的操作人員對國家相關優惠政策不夠了解，在納稅籌劃中沒有對優惠政策合理的利用，在很大程度上損害了企業的經濟效益；第三，房地產企業財務會計人員沒有仔細的核算企業的相關稅金，導致企業核算風險的發生；第四，在房地產企業納稅籌劃操作過程中，操作人員沒有準確的分辨偷稅漏水與納稅籌劃的區別，不能嚴格按照稅法規定進行，很可能給企業帶來偷稅漏稅風險，使企業面臨國家稅務部門的處罰。

二、房地產企業納稅籌劃風險的有效規避策略

針對房地產納稅籌劃風險的幾種類型，筆者基于多年的企業稅務工作經驗，提出以下幾點建議：

1.強化企業依法納稅意識，加強企業會計核算

作為房地產企業的經營管理者，需要建立依法納稅的意識，為企業納稅籌劃工作順利開展打下堅實的基礎。作為企業實現經營利潤最大化的活動，納稅籌劃對企業經濟發展具有重要的意義，但其又僅僅是企業財務管理強化過程的一個環節，企業的利潤增長乃至于企業可持續發展不能依賴于企業納稅籌劃。所以，房地產企業需要不斷的加強會計核算，完善企業會計核算資料，為企業納稅籌劃工作順利開展提供依據，同時也能夠為稅務部門的稅務檢查提供準確的依據，以此證明企業納稅籌劃工作的合法性。

2.加強對國家稅法政策的正確把握

國家稅法是房地產與稅務部門的連接紐帶，是企業進行納稅籌劃工作的重要法律依據。企業進行納稅籌劃必須掌握國家相關的稅法政策，準確的了解國家稅法政策精神，確保企業納稅籌劃操作的科學合理性。另外，企業納稅籌劃過程中，還應該充分利用相關的優惠政策，及時把握稅法政策變化，以便對企業納稅籌劃進行調整。

3.提升企業財務會計人員的素質

對納稅籌劃風險的防范是一項長期性、復雜性的活動，所以對于房地產企業的財務會計人員應該要嚴格的要求，納稅籌劃相關人員必須要充分的掌握和理解我國的稅法政策，具備較高的財會專業能力，同時還必須要有對經濟環境的預測能力、經濟項目統籌策劃能力等綜合素質，從而為納稅籌劃活動的有效開展創造良好的條件。納稅籌劃相關人員的綜合素質一是依賴于個人素質的提升，另外也和我國房地產行業財會人員的整體素質有很大的關系。

三、結語

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對*的631家房地產企業發放問卷，全部收回有效問卷631份。現將情況分述如下：

一、調查情況

第一部分政策調查

針對國家九部委《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，被調查的房地產企業普遍認為，《意見》具有一定的針對性和力度，對于規范市場，促進房地產健康發展將會起到積極的作用，但也有部分企業認為該《意見》對于區域市場是否都適用，有待商榷。各地經濟發展水平不同，購買力等因素也不一樣，對于房地產市場區域發展不均衡的現狀，是制定政策和執行政策中必須要慎重考慮的。*房地產市場近幾年發展較快，不管是從房地產投資規模、增長速度、資金來源、房價及增長幅度等來看，*房地產市場從總體上看是健康的，發展是平穩的，作為省會市，在全國比較而言，*房地產價格比較合理，甚至偏低。因此，《意見》的執行應當因地制宜，不能一刀切。應該根據各地具體情況，進行有效的調控，否則，就是“空調”。

（一）《意見》中明確指出“要重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房”得到了大多數企業的贊同。92.2%的被調查企業認為該項措施切合市場需求，有必要，《意見》的六項措施明確指出了“調整住房供應結構”及“重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房”問題，表明了國家在調整住房結構，引導合理消費、解決普通百姓買房難問題方面的決心。認為不符合市場需求，沒必要的僅占4.3%，說不清的占3.5%。

（二）《意見》中指出“凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上”。對這項限制戶型的措施對我市應如何落實被調查的房地產企業中有68.3%在認為應該按照項目和區域結合調整；16.8%的企業認為應該按照區域實施調整；12%的企業認為應該按照項目實施調整，2.7%的企業認為無所謂。這也是國六條爭議最多的地方，許多企業表示，房地產行業有很強的地域性，由于經濟發展水平的差異，每個城市的房地產市場都有自己的特點，用同一標準對全國各地的房地產行業進行調控，肯定會在一些地方造成政策與市場的矛盾。因此，希望《意見》能因地制宜，滿足不同地區房地產行業的發展要求。

（三）《意見》中指出“為抑制房地產開發企業利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款。對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物”。對此項嚴格房地產開發信貸條件，對引導和規范房地產市場方面，有53.3%的被調查房地產企業認為有一定作用，認為能起到積極作用的占33.4%，認為很難評價到的占10.1%，認為沒有影響的占3.2%。

（四）《意見》中指出“對超出合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。對雖按照合同約定日期動工建設，但開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經批準中止開發建設連續滿1年的，按閑置土地處置”。對此項加大閑置土地處罰力度的措施，73.7%的被調查企業認為可以在房地產開發中起到調節作用，認為作用不大的占18.2%，認為不起作用的占2.2%，說不清楚的占5.9%。被調查企業普遍認為此項措施的實施能切合市場需求，規范房地產行業一些不規范的行為，可以調節對閑置土地處罰力度的實施，加強和引導促進房地產業持續穩定健康發展，對穩定住房價格能起到很大的作用。

（五）《意見》中指出“加強房地產開發建設全過程監管”；“切實整治房地產交易環節違法違規行為”。這兩項措施，對于引導和促進房地產業持續穩定健康發展，25.7%的被調查企業認為能夠起到很大作用，67.2%的認為能夠起到一定的作用，認為作用不大的占6.2%。

（六）《意見》中指出：“完善房地產統計和信息披露制度”；“統計和房地產主管部門要定期公布市場供求和房價情況，全面、及時、準確地市場供求信息”。對于這項措施，82.57%的被調查企業認為十分必要，認為可有可無的占11.25%，認為沒有必要的占2.38%，認為不清楚的占3.49%。

第二部分房地產開發投資狀況調查

（七）認為本地區房地產開發投資規模對本地區經濟發展的影響程度較大的房地產企業占71.95%，認為一般的占25.52%，認為作用不大的占2.38%。

（八）認為本地區房地產開發投資規模適中的房地產開發企業占76.23%，認為開發投資規模偏大的企業占13.47%，認為開發投資規模偏小的企業占9.98%。

（九）對本地區房地產開發投資前景的判斷結果是樂觀的企業占59.59%，判斷結果是一般的企業占35.18%，判斷結果是不樂觀的企業占4.75%。

（十）認為影響本地區房地產開發投資的主要因素在被調查企業的認識上有較大的差異。有22.55%的企業認為首要影響因素是房地產市場需求情況，第二是有17.48%的企業認為是本地區經濟發展形勢的影響，第三是有17.43%的企業認為是土地政策的影響，第四是有16.94%的企業認為是房地產業宏觀調控政策的影響，第五是有14.49%的企業認為是國家宏觀經濟政策的影響，第六是有8.55%的企業認為是企業資金狀況的影響。

（十一）認為本公司未來兩年內房地產開發投資規模將加大的企業占58.32%，認為本公司未來兩年內房地產開發投資規模將不變的企業占33.28%，認為本公司未來兩年內房地產開發投資規模將縮小的企業占7.77%。

（十二）認為本地區個人購房能力一般的開發企業占61.97%，認為本地區個人購房能力較強的開發企業占29.32%，認為本地區個人購房能力不強的開發企業占8.24%。

（十三）房地產開發企業認為影響個人購房的主要因素居第一位的是價格因素，占25.25%，居第二位的是區位因素，占21.56%，居第三位的是家庭收入因素，占17.55%，居第四位的是設施配套因素，占9.95%。居第五、六、七位影響因素分別是戶型設計因素、物業管理因素和工程質量因素，分別占7.6%、4.98%和4.76%。

（十四）商品房空置對企業生產經營的影響，認為空置房會造成企業經營困難的居第一位，占45.48%，認為空置房對企業生產經營有些影響的居第二位，占44.53%，認為影響不大的占5.23%。

（十五）房地產公司認為未來兩年房地產開發投資的主要資金來源首先是自有資金，占25.88%；其次是自籌資金，占24.61%；第三位才是銀行貸款，占22.29%；第四位是個人按揭貸款，占10.12%。

（十六）房地產公司未來兩年房地產開發的投資意向首先是建普通住房，占31.64%；其次是建商業用房，占23.91%；第三是建經濟適用房，占17.45%；第四是建寫字樓，占13.25%；第五是向其他行業投資，占6.29%，第六是建別墅與高檔公寓，占4.97%。

（十七）房地產公司認為造成商品住宅空置的主要原因：第一是房價原因，占12.93%；第二是戶型面積過大原因，占12.22%；第三是戶型設計不合理，占11.51%；第四是小區周邊環境原因，占11.15%。

（十八）房地產公司認為目前本地區商品房銷售價格是適中的占43.58%，認為商品房銷售價格偏高的占38.67%；認為商品房銷售價格過高的占10.14%；認為商品房銷售價格偏低的占6.81%。

（十九）在不到一年的時間，國家針對房地產行業連續兩次出臺調控措施，對市場產生較大影響，企業對房地產市場發展的判斷趨于理性。對今后一段時期房價走勢，認為漲幅回落趨穩的占68.94%，19.02%被調查企業認為繼續快速上漲，認為價格下跌的占2.*%，不清楚的占9.51%。被調查企業普遍認為，盡管從總體上看*房地產市場發展是健康的，房價相對比較合理，但在目前這種大的政策背景下，受影響在所難免。

第三部分房地產開發土地市場調查

（二十）房地產公司認為我市土地供應不足的占50.4%，認為土地供應量不好說的占22.98%；認為土地供應適量的占21.*%；認為土地供應過量的占3.49%。

（二十一）房地產公司認為我市目前的土地供應區域結構是“結構不盡合理，發展失衡”，占45.8%，認為土地供應區域結構“結構合理，發展平衡”的占37.56%。

（二十二）今后我市應在中心城區的哪個區域或哪個行政區域增加土地供應量，房地產公司首選是西區，占19.97%，其次是東區，占14.1%；第三是鄭東新區，占10.46%；第四是南區，占8.72%；第五是北區等。有65.93%的房地產公司認為我市應該保持適度寬松的土地政策，15.53%的房地產公司認為我市應該保持適度從緊的土地政策，13.15%的房地產公司認為我市應該保持現狀。調查的大部分房地產公司需要土地大約在20畝——500畝之間，所能承受的價格大多在每畝50萬——100萬之間。

（二十三）房地產公司準備進行房地產開發的首選區域是東區，占14.58%，其次是在西區開發，占11.41%，第三是在北區開發，占11.09%。

第四部分住宅套型調查

結合“[20*]37號”套型面積控制規定，房地產公司認為符合我市實際的、適合三口之家現在及未來需要的緊湊、實用的套型面積是：

*

二、房地產市場需要關注的幾個問題

*市房地產業整體上保持著快速、協調、健康的發展態勢，但在初級發展階段中仍存在以下幾個方面的問題：

1、普通商品住房和經濟適用住房供應仍顯不足。普通住宅需求占80%，且價格上漲相對較快，表明普通商品住房和經濟適用住房市場供應量相對不足。同時，受市場供求關系的影響，控制普通商品住房價格過快上漲的壓力較大。

2、商業營業用房空置面積繼續擴大。上半年，*市商業營業用房竣工面積10.2萬平方米，銷售面積為6.4萬平方米，累計空置面積45.2萬平方米。商業營業用房空置的繼續增加，應引起有關方面的密切關注，一方面造成積壓和占用資金，影響資金的回籠,另一方面不利于房地產企業的健康發展和*市商品房市場供需結構的合理。

3、房地產市場信息公開工作仍需加強，引導企業合理投資、消費者理性購房的作用尚未充分發揮。上半年*市房地產市場存在著企業投資不盡合理，消費者觀望等待，甚至出現不切實際的過度消費、超前消費等現象，急需加強引導。

4、房地產企業競爭實力不強。在目前*市有開發量的有200余家房地產企業，其余企業沒有開發量。在700多家房地產開發企業中，其中一級開發資質的有4家，二級以上資質的有47家；二級以上資質企業僅占8%左右。因此，本地開發企業整體上規模小，品牌意識不強，融資渠道單一，在全國市場上的競爭力，抵御市場風險的能力均較弱，影響力大、知名度高、綜合實力強的企業和企業集團尚未形成。

5、房地產經營不規范行為現象存在。在房地產開發、市場交易、物業管理、中介服務、租賃管理等環節還存在著一些不規范行為，一定程度阻礙了市場的健康發展，還需要進一步加大監管力度。

6、住房保障工作壓力加大。隨著*市城市框架的拉大，城市化進程的加快、城鎮人口的大量增加，中、低收入家庭的住房保障問題將日益突出，住房保障工作壓力將愈來愈大。

三、今后房地產發展的幾點建議

1、建議對土地資源應進行高效整合后，不斷投放到市場上，從而抑制土地價格的上漲趨勢。針對老城區土地供應緊張且價格高，建議政府應加快環線以外市政配套建設，拉大城市框架，應控制未來土地價格的上漲。

針對土地供應區域位置不均衡，建議側重加大東區和西區土地供應量，在西區和南區多開發適合中低階層人員的住房。

2、積極引導商品房開發結構，控制商業用房開發規模。調查顯示：單套戶型在80平方米——120平方米的兩室、三室是銷售較好的戶型，建議多建此類戶型房子。加大普通商品住房和經濟適用房建設，控制商業用房開發規模。要按照國家的宏觀調控政策的要求，在土地供應、稅收政策、信貸支持等方面向中、低檔商品房開發傾斜，滿足廣大中低收入者的購房需求。

3、采取有效舉措，抑制房價快速上漲勢頭。針對廣大居民不同層次的需求，開發出不同檔次、價位的商品房；多建中、低價位,滿足中、低收入家庭的住宅。盡快從供給上下功夫，讓中低收入水平的人群能買得起房子，能買到合適房子；切實穩定好住房價格，應制定具體措施限制“炒房”現象，加大對開發商和中介機構的管理，對有哄抬房價、亂漲價行為堅決制止。

4、合理引導住房消費。要建立健全完善的房地產市場信息體系，增大商品房開發硬成本的透明度；要制定并公布商品房開發的近期與遠期規劃，便于居民合理規劃住房消費。

篇10

樓市“寒冬”襲來

這個樓市的“寒冬”到底怎么來的？這個寒冬到底告訴了我們什么？我以為，以下這幾點是最需要去把握和理解的。

首先，2007年的夏天和秋天，各地樓市過度發燒，必須有個回調。當前的房價疲軟和交易萎縮是一個正常且必要的市場調整，就像股市一樣。我個人不希望使用“泡沫”這個詞匯，但當時的房價確實瘋狂，不少熱點地區的熱點地段短短幾個月內暴漲40%甚至100%，這顯然是過分炒作、極度炒作，明顯透支未來很長一段時間的增長預期，市場需求能力完全跟不上，毫無可持續力可言。沒有任何市場可以長期支撐這樣的瘋狂預期，幾個月也不行。其實很多大開發商也在呼吁，他們也很害怕暴漲，那對房地產業的發展絕對是不健康的、不可持續的，但一旦整個市場都陷入瘋狂的狀態，再明智的開發商也是不由自主。

其次，央行的加息和打壓房貸是樓市“寒冬”到來的導火索、放大器。在高流動性、高通脹的宏觀環境下，央行必須嚴控加息。2007年內6次加息，上升了1個多百分點，住房需求的資金來源明顯緊縮。房貸按揭成本顯著上升，“削”去很大一部分非剛性住房需求。尤其央行、銀監會要求對于“第二套房以上”的住房按揭首付不得低于40%，利率不得低于同檔利率的1.1倍。此政一出，對樓市的殺傷力是十分巨大的。2007年12月11日，央行和銀監會再度聯手公布房貸的《補充通知》，嚴格界定“第二套房”概念，進一步收緊了房貸閘門。緊接著，中國人民銀行副行長劉士余在2007年12月提出，“要堅決取消轉按揭、加按揭貸款，不得發放無指定用途、無真實交易的轉按揭住房貸款”。去年年底開始，諸多商業銀行更是受到信貸額度月度數量管制，再符合條件的按揭貸款超過額度也得不到審批。2007年的9月27日的《通知》、12月11日的《補充通知》、（非交易）轉按揭叫停、信貸月度額度數量管制，一系列重磅出擊，讓住房金融市場受到連續重大沖擊，樓市失血嚴重，市場氣氛十分緊張，參與者對未來信心大跌。

第三，自2007年8月國務院24號文件以來，國內城鎮住房保障體系建設的推進力度很大，各地政府紛紛表示將擴大“經濟適用房”、“廉租房”、“兩限房”的供應量和供應比重，有的還公布了詳細的供應計劃。這讓很多住房需求者尤其中間收入、非急迫需求者，開始持幣觀望，紛紛把住房購買計劃推后。

第四，2008年以來，國內外的宏觀經濟環境都面臨很多不確定性，讓市場參與者們遲疑不定。國內方面，初春的南方雪災、勞動合同法的出臺、通脹居高不下、人民幣加速升值、汶川大地震、2008奧運帶來的各種政治經濟變數，連溫總理都坦稱，2008年將是經濟最困難的一年；國外方面，全球范圍內的樓市下跌、美國次貸危機加劇、諸多金融機構失血嚴重、流動性短缺、信心下降嚴重，導致一些外資開始撤離或對國內樓市持觀望態度。

第五，大開發商對市場的借勢整合。很多人關心，萬科的“降價”旗和王石的“拐點論”到底是什么意思，對樓市“寒冬”的到來起什么作用。我個人的判讀是，其背后明顯有企業發展戰略的意圖。首先，萬科自己是市場的領先者，并一直有很強的擴張欲望。用降價來拉動銷售、規模優先于利潤是領先者常用的發展戰略。2008年4月8日萬科公布的第一季度簡報顯示，該公司2008年一季度累計銷售面積114.5萬平方米，銷售金額101億元，同比分別增長了82.9%和119%，可見“降價”這招的作用十分顯著；其次，萬科預見了市場調整必然不可避免，在2007年夏天和秋天就有了預案，從建設銀行獲得200億元授信額度，公開增發融資100億元，就是不僅要熬過這個“寒冬”，更要選好時機降價造勢，推波助瀾地讓樓市的“寒冬”更猛烈一些，盡量殺傷一批競爭對手，然后等春天來了，再來收拾殘局，對奄奄一息的中小開發商或兼并或低價拿地，大肆擴張，樹立其不可動搖的市場優勢；再次，在這個時節降價也討好了政府，鞏固了公共資源，更方便以后行事。當然，這些舉措對大局來說也只是起個推波助瀾的作用，關鍵還是順應了樓市大局走向。同時也是萬科自身對市場大盤和未來的高超判讀能力以及從自己利益出發的企業發展戰略運作，別人也無話可說。不過這對未來中國樓市是否意味著進入更有序的規范競爭，或是更將形成寡頭壟斷格局，還有待觀察。

總之，以上五個因素的共同作用，帶來了樓市“寒冬”的不期而至。其中前三條又起著最為關鍵的作用。從以上這些認識至少可以得出三點結論：第一，2007年樓市交易量中來自投資投機的成分相當大，這十分不健康，也不可持續，這時候讓市場冷卻一下是好事，有利長遠發展；第二，經過幾輪各種手段的房地產市場調控之后，終于找到“二套房貸加息”這一最有力打擊炒房投機的重磅武器，投機性住房需求立時被擠出不少，效果明顯。而以前的調控往往依靠行政手段，如空洞地聲稱加強市場監管，乃至干涉到具體的規劃和定價――要求“90/70”和力推“限價房”，被證明要么流于形式，要么越調越亂。可見，要有效調控市場、穩定房價，還是要依靠市場化手段，尤其是利用住房金融手段；第三，中國樓市的發展還是過度依賴銀行融資，一掐就死。從開發商角度看，急需發展多元化融資，不可再過度依賴期房預售資金，否則將難以生存，于未來很長一段時間都將從緊的融資環境。

樓市回暖亦不久矣

對于樓市的將來，我個人認為，如果這次“寒冬”確實如前面判讀的那樣，主要是因為房貸緊縮導致住房購買力尤其住房投機臨時性被壓制，而不是市場需求有實質改變，那么這個“寒冬”不會持續太長。最關鍵的是，無論是中央政府還是地方政府，都不希望樓市的“寒冬”再繼續下去了。畢竟房地產業的關聯效應很大，房地產投資和銷售的過度下跌很可能把整個經濟都拖入衰退。像上海已經開始松動對二套房的房貸了，近期上海房地局出臺政策聲稱，如果人均住房面積小于全市平均水平(33.2平方米），再買房就仍可以享受等同第一套房的優惠利率。各大商業銀行更有很強的增發按揭貸款的沖動，2007年全國金融機構個人住房按揭貸款達到27031億元，占到整個個人貸款的82.5%，也是整個貸款余額的10%；一年之內凈增7146.88億元，約占2007年全年新增貸款3.63萬億元的五分之一。上海的中資商業銀行房地產貸款占各項貸款的比重更是高達32.2％。但2007年11月后全國范圍內住房按揭貸款余額就幾乎沒有增加。2008年3月全國居民中長期消費性貸款余額為30777億元，相比2007年11月，在5個月內只增加了1498億元，增幅僅為5%，大大低于歷史同期水平。

就宏觀層面而言，現在的局面已經是，如果下一階段社會和宏觀經濟不出大的意外沖擊，全國范圍的樓市整體回暖是遲早的。其實到3月，樓市回暖的趨勢已經很明顯了。就以號稱大打降價旗幟的萬科為例，其第一季度年報顯示，1-2月銷售均價為8208元/平方米，到3月已經上升到9290元/平方米。瑞士信貸的報告稱，中國七大主要城市3月份新屋銷售量較2007年末季都有強勁反彈。上海的資料顯示，2008年3月全市新建住房成交規模180.3萬平方米（17644套），成交面積環比增幅150%，已經十分接近去年同期水平，中房上海住宅指數3月環比上升0.74%，為2月環比增幅的兩倍。所以我個人判斷，這幾個月徘徊觀望已久的購買力正積蓄很大反撲力量，隨時都會沖到市場上。展望政府未來調控，會逐漸放開一些“閘口”，特別預計對自住性住房需求有保護和鼓勵，讓市場交易量恢復到必要的水平，增加住房投資的信心。但希望同時還要嚴密觀測、區別對待不同需求，繼續大力抑制投機炒作，密切防止樓市過度反彈和報復性增長，嚴防房價像2007年夏天那樣的暴漲再出現。

其實，筆者還有一個判讀，只要政府調控不再犯大錯誤，2007年夏天的房價瘋漲應該是中國樓市最后的瘋狂了。2001年至今的房價一直高高脫離收入基本面，有很大因素是房價的補償性增長，中國的住房需求長期在計劃體制下被壓制，導致供需嚴重不平衡，近年來得到釋放是可以理解的。但1998年房改至今也10年了，購房主力軍――35歲以上的人口中，有住房實際購買力的都已基本上買下第一套房，實現了住房改善的需求；如果還沒有購一套房，那么在將來也基本不太可能對住房有實際購買力了。未來支撐住房市場需求大局的，要么是新增城市人口，但這部分人口畢竟有限，而且年輕人為主，購買力有限；要么就是35歲以上人口中的“二套房”、“多套房”帶有投資性的需求，而“二套房貸”政策正是打中了這個要害。所以這兩部分的購買力雖然也很龐大，也還足以支撐很長一段時間房地產行業的發展，但相對要理性很多，對價格的彈性也很大。再加上政府市場調控的日益成熟和住房保障體系的大力推進，中國的樓市應該再也不會恢復到狂熱到盲目搶購的時代。這意味著，買方市場的時代即將到來。所以，即使整個行業的“寒冬”過去，內功不足的房地產企業的生存壓力依舊，不少開發商的日子照樣會很不好過。

房企的生存之道

在全新的產業和宏觀環境下，房地產企業要生存，首先要練好融資功夫。目前國內眾多房地產企業還是高度依賴銀行信貸融資，樓市熱炒時候也不覺有何問題。但這幾個月的“寒冬”一來，銀根一緊，相當多的開發商資金鏈就十分緊張，隨時都可能斷裂，不少實力一般而去年又過度擴張的房地產企業已經奄奄一息。有些開發商不得不選擇同業拆借來緩解燃眉之急，同業拆借的成本往往很高，有報道稱房企同業拆借的年利率可能達到40％至50％。但很多有遠見的房地產企業則早已深明房地產業資金密集型的特點，深知房地產開發中“資金為王”的道理，為此而早早就未雨綢繆，在資本市場上擴大各種融資渠道， IPO上市、借殼上市、再融資（增發、配股、發債）等等，在宏觀經濟出現劇烈變動的時期，這些成本相對較低的融資方式，保障了公司的資金鏈安全。展望未來，銀行融資緊張的格局仍然將維持相當長時期，多渠道融資成為房地產公司生存、發展的根基。利用外資、房地產信托、REITs、保險資金、房地產抵押貸款的證券化等融資方式的擴大也正成為新趨勢。

房地產企業要生存的第二項內功是品牌化。當前，房地產競爭已經進入品牌競爭的時代，企業品牌正成為房地產企業的核心競爭力。尤其住房消費者在保障性住房和租賃住房市場成長的背景下，會對購買商品住房越來越挑剔。住房市場不會再是簡單圈地、粗制濫造、只要能進去就能發財的時代了。住房商品本身差異性很大，消費者很難對住房質量有充分的了解和信息，這時候，企業的品牌含金量就會成為消費者挑選住房的主要參考依據。能不能成功塑造和提升企業品牌形象，會不會做地產營銷，住宅產品有沒有個性化，符合不符合人性化、環保和節能等時代需求，就將成為未來房地產企業競爭環節中最關鍵的一環。

第三，地域轉戰。房地產業的規模經濟效應很強，對于那些實力較弱的中型房地產企業來說，已經很難與大型企業在一線城市里硬碰硬地爭奪土地和資金，轉戰二、三線甚至三、四線城市可成為其生存和發展之道。

第四，重組、兼并，或退出。房地產業的進入門檻越來越高，生存標準也會越來越高，實力不濟的房地產企業，如不能在母集團內股東注資、財務重組、吸引外來注資，或在業內實現兼并，強強聯合，做大做強自己，不如就趁手中的土地和樓盤資產還算在高點的時候主動退出。