導語：如何才能寫好一篇房地產市場論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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1.全縣房地產開發正處于高速發展階段?？v觀鄉寧縣房地產市場近10年來的發展歷程，無論是新開工面積，還是房地產投資額都出現了較快增長。從當前市場交易情況看，全縣商品房供不應求，房地產開發仍有較大發展空間。主要原因有：一是全縣商業性房地產市場發育相對滯后，隨著全縣經濟的發展和人民生活水平的逐步提升，合理的居民住房需求在短期內集中釋放，特別是在“羊群效應”的作用下，許多潛在購買者成為實際購買者。再加上保障性住房、廉租房等多種住房供給形式發展緩慢，使得全社會住房需求都積聚到商品房需求上。二是居民住房投資理念的轉變及其高額回報預期，進一步增強了購房意愿。隨著縣域居民金融知識普及程度不斷提高，住房投資理念逐漸形成，特別是在普通居民投資渠道不暢情況下，購買住房成為一種最簡單直接的投資方式。特別是最近幾年房地產市場持續飆升的價格走勢，增加了居民對住房投資及投機行為，使得購房意愿進一步放大。據對鄉寧縣100戶居民購房意愿問卷調查，有購房意愿的居民占到調查總數的81%，較上年同期增加了14個百分點，其中購房用于改善居住條件的占46%，購房用于投資增值的占35%。特別是居民購房增值的意愿增強，占比較去年同期增加了10個百分點。另據調查，隨著房價一路上漲和城市人口增加，商品房屋的轉讓和出租收入已成為縣域居民財產性收入的重要來源。鄉寧縣城鎮居民人均財產性收入在2008~2012年5年期間增長了46.8%，出租房屋收入5年內翻了一番多。通過對2013年住戶抽樣調查：鄉寧縣城市居民擁有兩套及其以上住宅的家庭比例高達34.5%。縣級城市的經濟區位、人口、規模等原因決定了外來投資和投機性購房對縣域房地產業的沖擊并不大。針對樓盤銷售的專項調查顯示，鄉寧縣城確實存在有外來投機性購房，但總量小于全部住宅成交套數的1%?？h城商品房市場的繁榮在很大程度上還是取決于本地需求。除縣城內部改善性需求外，另外兩大商品住宅強勁購買因素也助推了縣域房產價格的上漲：一是父母為子女結婚成家購置房產；二是城市化進程中周邊村鎮和農村居民進城購置房產。

2.房產開發檔次呈不斷提升態勢。雖然高檔住宅還難以成為縣級房產市場的主流，但隨著社會發展和部分居民收入水平的大幅提高，居民進一步改善居住條件的消費意愿成為推動高檔住宅發展的動力，特別是高層住宅樓的出現更使縣域房地產市場的商品房檔次有了質的提升，呈現中高檔房同步發展，消費梯次相對明顯的發展態勢。

3.縣域房地產開發資金需求日益旺盛，但其融資渠道單一，正規金融機構對房地產市場介入不深，自有資金、應付及預售款、各種形式的民間融資是縣域房地產開發資金來源的主要渠道，也正是因為開發商的開發資金與銀行貸款關聯性不強，才導致國家宏觀調控政策對縣域房地產市場的調控作用不明顯。一是自有資金是房地產項目開發初期的主要資金來源。由于銀行限制了對房地產企業的開發貸款，因此，在項目開發初期，自有資金就成為最主要的資金來源渠道。調查顯示，自有資金一般有兩種形式：對于那些資金實力相對較雄厚的開發企業來說，其資金可以通過集團公司注入的方式解決。通過合作開發是籌集自有資金的另一種重要形式。該方式主要采取項目合作的形式進行，項目開發以購買土地的企業主持開發，其他房地產公司按一定比例出資，共同對項目進行管理，待項目完工后，合作即終止。如鄉寧縣某公司，在其購買了土地后，已無實力進行開發，于是便邀請本地某兩家企業加盟。二是應付及預售款是項目開發過程中重要的資金來源渠道。在自有資金不足和不能得到銀行貸款的情況下，應付及預收款項成為房地產開發商最重要的融資方式。其方式主要有以下幾種：其一是由建筑商墊資。這是最為普遍的一種融資方式，即由建筑商承擔一部分開發成本。一般而言，建筑商需要承擔普房三層以內或小高層六層以內的建筑成本，當普房高于三層或者小高層超過六層后，再由房地產開發商根據工程進度進行付款。其二是拖欠款項融資。在資金周轉不暢的情況下，房地產公司有時采取拖欠款項來解決燃眉之急。其三是預售融資。待普房建到三層以上或小高層建到六層以上，房地產開發商的另外一種融資方式就是預售融資。預售資金存入房管部門規定賬戶，根據工程進度支取，預售融資是資金實力較弱公司的重要融資方式。另據統計，縣域內房產平均預售率一般在60%以上。其四是按揭融資。主體完工后，銀行按揭貸款便可以為購房者提供資金支持，通過銀行信貸融資間接支持房地產開發。調查顯示，截至2013年9月末，鄉寧縣某國有商業銀行共發放住房委托貸款1316筆共計11328.98萬元。三是各種形式的民間融資成為縣域房地產開發企業日益重要的資金來源補充渠道，并且進一步推高了縣域民間融資利率。調查顯示，民間融資始終貫穿于縣域房地產開發的各個環節，成為房地產公司不可或缺的融資手段。據對轄內6家房地產開發項目調查：民間融資額已由2008年末的5492萬元發展到2012年末的9237萬元，增長了近一倍。民間融資的強烈需求推動了民間融資的利率逐步走高。調查顯示，2008年，縣域一年期民間融資的平均利率在18.00%左右，到2012年一年期民間融資的平均利率已達到24.00%左右，極個別民間借貸一年期利率甚至超過了30%。

4.房地產業的參與開發主體多以政府部門和民營企業為主。調查中我們了解到，真正參與到鄉寧縣房地產開發的是那些具有雄厚資金實力的煤炭企業及擁有充分土地資源的政府部門。

二、縣域房地產市場值得關注的問題

1.人均住房面積水平偏高。從2010年鄉寧縣城住戶調查數據看，鄉寧縣城家庭住房平均建筑年份為13.35年，戶均居住人口為2.78人，有46%的家庭住房建筑面積大于100平方米，28%大于120平米。世界各國的經驗表明，在人均住房面積達到30~35平方米之前，會保持較旺盛的住房需求，而后需求將會下降。而鄉寧縣人均住房建筑面積2010年已超過這一區間的上限，達到35.96平方米。因此，單從住房作為消費品的需求角度出發，可以說今后縣域商品住宅開發規模、力度、結構等相關問題的理性規劃應該引起高度重視。

2.房價收入比偏高。國際上一般認為，合理的房價收入比取值范圍為4~6。若計算出的房價收入比高于這一范圍，則可認為其房價偏高，房地產業可能存在泡沫。以鄉寧縣2012年的縣城戶均人口數，家庭人均可支配收入，人均住房建筑面積，住宅年平均銷售價格計算出的房價收入比為9.17，超過了合理的取值范圍。而鄉寧縣城的房價在全省來看并不算高。由此可見，目前房價收入比偏高，居民買房經濟壓力較大的小城市絕不在少數。

3.房屋租售比偏離房產價值。國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現；如果高于1∶200，表明這一區域房產投資潛力相對較大，后市看好。鄉寧縣成套出租住宅每平方米使用面積的月租金約8.5元，2012年商品住宅每平米成交均價3280元，租售比為1∶385。顯示房產泡沫已顯現。

4.房地產功能錯位，投資購房比超出警戒線。房產的功能就是作為居民生存的消費品。但近年來縣域投資性購房同樣火爆?？h域的經濟和人口特點決定了其二手房周轉能力遠差于一、二、三線城市，其住宅投資的最終表現為：居民二套住房擁有率持續攀升，由直接投資或改善性需求傳導而來的二手房市場后備房源上升，出租房市場房源供應量上升。鄉寧縣城擁有兩套及兩套以上住宅的家庭比例2008年為20.0%，2012年末為34.5%。按照國際警戒線，當投資購房比例超過13%~15%時，房地產泡沫就會開始膨脹。

5.房價回調難度比大城市高。小城市的特點決定其房產需求在很大程度上取決于本地需求，而且剛性需求比重高。類似戶籍限購等政策對大城市房價異常敏感，但對小城市卻不同。國家的調控政策往往也主要針對一、二、三線城市。同時，由于城市小，地方政府對土地財政的依賴性反而高，這一因素也不利于房價回調。

三、對策及建議

1.正確認識房地產市場重要作用、發展趨勢和政策調控目標。一是在持續經濟增長的動力支撐下，房地產價格一定程度的上漲是基本趨勢。一般而言，房地產市場發展帶有明顯的周期特點，商業性房地產價格多呈高速增長、溫和增長、增長停滯螺旋發展態勢。二是房地產調控的理想目標是抑制價格過快上漲，保護中低收入群體利益，促進市場健康發展。房地產市場價格過快上漲和市場嚴重萎縮均會對經濟發展形成較大沖擊，市場調控應靈活有度，既要抑制價格過快增長，又要防止房地產市場“崩盤”。同時，在政策執行時應優化房地產供給結構，使房地產業保持健康穩定發展。三是房地產調控不能夠完全依賴貨幣政策工具，而應該更多地圍繞房地產需求進行整體制度和規則設計，在承認現階段住房剛性需求旺盛這一基本事實的前提下，完善住房市場體系建設，切實加大保障房建設的資金與土地供給，最大限度地滿足中低收入群體的住房需求。我國地域遼闊，經濟發展極不均衡，每一個地區都有其特點，很難開出一個給全國所有的城市吃了都管用的藥方，因此各地區應有所不同。

2.加快金融產品創新，規避資金集聚風險。縣域房地產開發熱的背后，實際上隱藏了縣域金融市場拓展的問題，因此建立和完善多層次、多功能的金融市場，以避免資金過分集聚于房地產市場，是目前各金融機構亟待研究解決的問題。

3.加強監測分析和預警，建立健全房地產市場信息系統和預警預報體系。政府、城建、土地、金融等部門應加快房地產市場信息系統和預警體系的建設，及時反映縣域房地產供求、結構、價格等信息，切實為宏觀經濟濟管理部門適時適度調控投資行為提供依據，并通過及時的信息披露，引導城鄉居民理性投資和消費。

四、結論

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金融制度是一個國家用法律形式確立的金融體系結構，以及組成這一體系的各類銀行和非銀行金融機構的職責分工和相互聯系，是在長期發展中逐漸演化而成的復雜而又脈絡清晰的生態系統。信貸、利率和貸款擔保制度是我國金融制度中重要的組成部分。信貸與利率制度是影響房地產市場最重要的宏觀金融政策因素。由于我國宏觀金融政策存在不足，信貸與利率成為房地產市場與金融市場風險交叉傳染的兩個重要渠道;互保聯保措施是目前我國江浙地區商業銀行貸款擔保的普遍做法，由于其存在著先天不足，也成為這兩個市場風險交叉傳染的一個重要渠道。下面將通過分析三個渠道對房價的影響來歸納風險在兩個市場中的交叉傳染機制。

(一)信貸渠道

信貸手段是央行最重要的數量型工具之一，其最大的特點是可以直接緊縮或擴張銀行的貸款供給數量，繼而調節流通中的貨幣量，進而迅速影響住房需求狀況，最終引起房價波動。以適度寬松貨幣政策為例，擴張性貨幣供給政策對開發商與購房人的影響效果不同，通過增加投資和增強購買力將風險傳染到樓市，從我國和其他國家的歷史情況來看，一般會導致樓市繁榮，量價齊升的同時泡沫膨脹［7］。1．從房地產開發商角度來看，擴張的信貸政策將使其得以擴大投資規模，一方面增加市場供應，彌補供需缺口而平抑房價;但另一方面，充裕的流動性也使得其能夠高價競拍土地而推高地價從而推高房價，而且房價上漲預期將會帶動大量投機投資者入市購房，進一步推高房價。從經濟學原理上講，長期中只要市場是完全競爭性的，房價會因為供給增加占優而受到抑制。但是房地產開發本身有別于一般工業品市場:一是存在開發周期會導致短期供需失衡:二是我國房地產市場不是一個完全競爭市場，而是有著較強壟斷性的市場，因此信貸擴張將推動房價上行。2．從購房人的角度看，信貸擴張也將推高房價，在短期內尤其如此。擴張性信貸政策將使居民的購房貸款可獲得性增加，使房產需求增多，交易量增加推高房價;另一方面，由于存在房地產開發周期，短期內增加的購買力與存量房數量有限形成矛盾，從而推高房價。不過長期中，由于新開發的房產不斷入市、剛需不斷減少，加上房價越高購房人越減少，不斷攀升的房價將會受到抑制而下跌。另外，房地產有著投資屬性，因此其有投資品的正反饋效應。一旦房價產生上漲預期，各種投機投資者入市將推動房價迅速單邊上揚，也會激起剛性需求者的恐慌而使其被迫高價購房。但是央行不會任由房地產泡沫膨脹，在房地產市場非理性繁榮到一定程度的時候，風險加劇將會觸發宏觀審慎管理政策，信貸緊縮將導致樓市轉頭向下。房地產市場的正反饋效應再次啟動將導致房價單邊下跌。這兩種正反饋效應對房價的影響都非常強烈，信貸擴張將可能導致房價先揚后抑劇烈波動，使風險加大。從上述影響分析可見，風險通過信貸渠道在房地產市場和金融市場交叉傳染的機制可以歸納為:寬松貨幣政策提供了大量的信貸資金———資金涌入推高地價，開發周期長供需失衡———多因素推動房價上漲———房價上漲吸引剛需和其他各種投資投機性資金入市———資金繼續涌入與房價持續上漲相互強化導致樓市泡沫膨脹———風險加劇觸發宏觀審慎管理政策———信貸緊縮，樓市失血———房企壞賬加上按揭斷供導致銀行貸款不良率攀升———房地產金融危機爆發。

(二)利率渠道

利率手段是央行最重要的價格型工具之一，其最大的特點是市場化、基礎性、傳遞性，中央銀行通過基準利率所發出的調控信號，能有效傳遞到各個金融市場和金融產品價格上，從而對整個社會的金融和經濟產生深刻影響。利率渠道對房地產市場的影響也要從供需兩方面來考慮。同樣以適度寬松貨幣政策為例進行分析:從供給角度來看，利率是資金的使用成本，全面影響開發商的建筑成本、財務成本和利潤等。在適度寬松貨幣政策下利率將下降，使得開發商貸款成本降低，加上對未來預期樂觀，因此開發商會增加貸款投入從而在未來增加房產供給。但是由于短期的房價更多地取決于短期內房產供需狀況，而房地產市場存在開發周期，短期的房產供給取決于存量多少。［8］從需求角度考察，對自住型購房人來說，利率下降意味著房貸成本降低，必然會有部分潛在剛性需求者選擇出手購房，使住房的有效需求增加;對于投資投機型購房人來說，利率下降使其投資成本降低，預期收益增加。從國際經驗來看，利率下降往往會使房價上漲，因此理性的投資者會迅速增加房產購買投資。而且由于房產供給受到開發周期的影響，短期內難以增加，如果存量有限將會導致供求失衡，因此利率下降將使房價上升。［9］利率下降導致的房價上升不會長期持續。在房地產市場泡沫膨脹使金融經濟風險加劇的時候，央行將會通過提高利率收緊流動性，從而導致房地產市場掉頭向下。從上述影響分析可見，風險通過利率渠道在房地產市場和金融市場中的交叉傳染機制可以歸納為:寬松信貸政策降低貸款利率———房地產開發和按揭買房成本降低，帶動剛需和投機投資資金入市購房———房地產開發周期較長導致供需失衡，房價上漲———房價上漲帶動更多購房人入市，樓市繁榮進一步推高房價，樓市泡沫膨脹———風險加劇觸發宏觀審慎管理政策———利率上升增加購房成本，減少購房需求;新房供應大量增加———供求再次失衡導致房價下跌———房企壞賬加上按揭斷供導致銀行貸款不良率攀升———房地產金融危機爆發。綜合上述兩種渠道的影響機制可見，宏觀金融政策應該要有持續性、前瞻性和可控性，短期內波動不宜過于劇烈。2008年美國次貸危機爆發以后，我國啟動4萬億投資和適度寬松貨幣政策的應急措施，投放天量信貸，同時不斷調低利率，使溫州市許多資質不符合銀行規定要求的企業獲得了大量的貸款，其中很多企業并沒有產能擴張的計劃，而是將貸款投入來錢快、利潤高的房地產市場，導致溫州樓市的非理性繁榮，房價從2009年1月的13000元每平米上漲到2011年2月的34000元每平米，漲幅高達161．54%，泡沫膨脹。①時隔僅僅1年(以2010年1月18日上調存款準備金率為標志)，在無論是房企還是實體企業的一個投資周期遠未完成之時，央行貨幣政策就回歸穩健，銀行收緊銀根，風格切換過于頻繁且幅度過大導致許多企業資金鏈斷裂，并引發金融經濟的劇烈連鎖反應。

(三)貸款擔保渠道

互保聯保是我國江浙地區商業銀行貸款擔保的常規做法，溫州地區的中小企業貸款普遍采用這種擔保方式，經濟蓬勃發展時期這種模式在幫助中小企業融資方面發揮了很好的作用。但是任何事物都有雙面性，互保聯保的做法蘊含著巨大的風險。根據溫州市金融機構貸款的一般做法，企業申請貸款時，首先將自有廠房作為抵押物評估，以評估價格的50%獲得貸款金額;對于不足部分，銀行則要求貸款企業提供1～5家企業進行擔保。我們在2013年調查中顯示，平均每家中小企業有3家互保關系。由此，如果1家企業倒閉，就有2～5家企業會遭殃;而如果5家企業倒閉，將會有20家左右企業受到牽涉。溫州市浙江滬洋電氣有限公司企業主“跑路”，就涉及到直接為其提供擔保的5家企業，還有更多的企業受到間接的牽連。受到國內外各種因素的影響，溫州制造業利潤逐漸微薄，急需尋求新的利潤增長點，高房價帶來高利潤的示范效應吸引了眾多制造企業投入大量資金進入房地產市場，其中大量的資金來自互保聯保的擔保貸款。而一旦樓市出問題，銀行將會自我保護緊急抽貸，銀根緊縮導致涉房企業資金鏈斷裂，風險將通過擔保鏈迅速放大和傳染，一家有難將變成集體受難，平時救急，危時要命，具有集群性、區域性和系統性風險。互保聯保渠道與制造業所面臨的困境以及房地產市場巨大利潤的吸引力緊密相關。風險通過這一渠道在房地產市場和金融市場乃至實體經濟中的交叉傳染機制可以歸納為:互保聯保措施使得企業獲得過量貸款———制造業蕭條和投機高收益吸引資金進入房地產市場推高地價房價———樓市繁榮吸引更多資金進入房地產市場———房價與投融資相互強化導致房地產泡沫膨脹，風險加劇觸發宏觀審慎政策———銀根緊縮使樓市失血戳破房地產市場泡沫———涉房企業倒閉———擔保鏈上的其他企業倒閉形成企業倒閉潮———銀行不良貸款增加引爆房地產金融危機，風險由此在多個市場中交叉傳染，并可能迅速擴大到整個金融經濟體系。

二、民間借貸在風險交叉傳染機制中的作用

民間借貸作為溫州金融市場的一個重要組成部分，在房地產金融風險的傳播中起了重要作用，近年來一直處于活躍期。據溫州銀監分局最近的一次調查，2010年溫州民間借貸市場規模約1100億元，占當年全市銀行貸款的20%;其中用于房地產項目投資或集資炒房的約220億元，占比約為20%。這包括一些人以融資中介的名義，或者由多家融資中介聯手，在社會上籌集資金，用于外地房地產項目投資，也包括一些個人在親友中集資炒房。［10］同一年(2010年)溫州市完成房地產開發投資僅為270．5億元②，由此測算流入房地產項目的民間融資占當年完成房地產開發投資的比例高達81．33%?？梢姼呦⒚耖g借貸在溫州市房價泡沫膨脹和破裂中均扮演了重要角色。溫州地區民間借貸的利率非常高，本身有著巨大的風險，通過開發商參與民間借貸，將風險傳遞到房地產市場;隨著樓市的崩盤，風險迅速傳染到民間借貸市場。由此，風險在房地產市場和民間借貸市場之間交叉傳染，并進一步擴散到更大范圍的金融市場。我們通過調查分析認為，民間借貸在風險交叉傳染機制中的作用主要體現在兩方面。一方面，民間高利貸放大了風險的程度。由于流入房地產開發市場的資金中包括大量的高利貸，只有更高收益才能彌補這種高利息，因此民間高利貸通過推高房地產開發成本進而推高房價，使得溫州房價上漲速度和幅度均高于國內其他三線城市。而在樓市崩盤的過程中又加劇了金融恐慌，導致房價下跌幅度明顯高于其他地區，給房地產市場崩盤埋下了巨大的隱患。另一方面，民間高利貸加快了風險傳染的速度。宏觀金融政策的劇烈波動導致開發商資金鏈斷裂，于是開發商求助于民間高利貸。然而房價持續下跌導致民間高利貸本金和利息無法及時償還，債務人跑路使得風險迅速向民間借貸市場傳導，恐慌加劇導致民間借貸市場在短時間內崩盤，風險傳播速度遠高于其他地區。房地產市場非理性繁榮和高利潤、宏觀金融政策變化過快是高利貸進入的誘因，也是催生高利貸的土壤。但是如果沒有溫州樓市的畸形發展以及宏觀金融政策大起大落，次貸危機之后溫州民間高利貸市場不會如此繁榮，也不會形成目前這種嚴重后果，可以說高利貸介入是溫州樓市加速崩盤的催化劑。除了上述三種原因導致風險在兩個市場之間交叉傳染，民間借貸推波助瀾之外，還有很多其他因素導致溫州市房地產金融風險的加劇與擴散，如不合理的土地供應政策等。2013年溫州市總共出讓土地9698畝①，是2007～2011年溫州市區的供地總和的3倍;2013年溫州市區商品房新增供應量將近80萬平米，再加上2012年年底80多萬平米的庫存，市場供應量將達160萬平米，而2006～2011年溫州市區商品住宅銷售量共計362．05萬平米，年均僅60萬平米。②龐大的土地出讓量和新增商品房供應對溫州房價形成了重壓，供需嚴重失衡也是導致溫州房價持續下降的一個非常重要因素。

三、溫州市房地產金融市場危機的解決對策

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關鍵詞：房地產市場；管理模式；創新

0引言

房地產市場管理（本文所指的房地產市場僅限于房地產二三級市場）是通過對市場活動的研究制定市場規則來規范市場行為。主要包括兩方面的內容：一是規范市場主體的行為，既要規范房地產開發企業和中介企業及其從業人員的行為（具體指其預銷售行為、廣告、合同簽訂、經紀等一系列市場行為），又規范消費者、投資者的行為；二是向社會提供準確可靠的信息，如房源信息、價格信息等。

傳統的市場管理側重于市場主體資質的審批和項目的審批、僅一些瑣碎的市場信息、注重于有形市場的建設等。當前，面對房地產交易主體的多元化、交易信息的網絡化、交易活動的市場化，如何順應形勢，在傳統管理模式的基礎上創新思維，建立科學、合理、規范、高效的房地產市場管理運行體系，是房地產市場管理部門應該認真考慮和解決的問題。

1建立通暢的工作聯系機制

1.1以連貫的縱向聯系機制來調控市場供應。房地產成為消費品一般要經歷1—5年的周期，從城市規劃、拆遷、土地取得、開發、進入房地產二級、三級市場，必須通過土地、規劃、建設、房管等不同機構的審批或備案，在房地產業市場化程度日益提高、市場競爭日趨激烈的情況下，政府各部門緊密合作、加強溝通、統一標準就顯得相當重要。通過相關職能部門之間的有機結合、密切配合，要達到最大限度地縮短審批時間，減少審批手續。同時，通過各部門有效鏈接，從市場成交量就可初步預測市場未來需求量，為政府把握土地投放市場的節奏、開發商調整產品的結構提供參考。因此，連續、統一、通暢的管理，既有利于提高政府辦事效率，優化市場環境，更有利于政府對市場的宏觀調控。

1.2以穩固的橫向聯系機制來完善市場管理。進入流通市場的房地產可以買賣、租賃、抵押、贈與等，因此，房地產交易市場又可以細分為買賣市場、租賃市場、抵押市場等等，每一個分市場的繁榮與否、管理到位與否都會影響到其它分市場的健康發展，因此各分市場的協調發展是保證整個房地產市場規范運行的前提。目前，隨著城市化進程的加快，城市人口急劇增加，新增人口大多來自外地和農村，而這部分人口在創業初期一般會選擇租房，因此，租賃市場潛力巨大，但租賃管理又是當前房地產交易市場管理中最大的瓶頸。為此，房管、工商、公安、稅務等機構必須加強橫向聯系，盡快消滅“地下”租賃市場，將房屋租賃管理引上正常軌道，納入統一規范管理，促使租售市場協調、互動發展。

1.3以多級聯網體系來實現城鄉一體化管理。在城市化的發展進程中，越來越多的城郊結合部地區被融入城市圈，土地開發向鄉鎮蔓延，加上傳統戶籍制度的打破，大大促進了城鄉人口的雙向流動。

面對現實，房地產市場管理必須主動適應新的形勢，盡快將市、區、鄉鎮房地產市場納入同一管理系統，分級管理，聯網互動，及時監督，重點加快鄉鎮房地產市場管理自動化、正規化管理，實現城鄉管理的一體化、標準化。

2建立寬廣的交流平臺

2.1為市場主體提供高水平的服務平臺。作為市場管理部門，既承擔著監控和管理的職能，也承擔著為市場主體服務的功能。其發展方向為寓管理于服務中，多方位、多維度地建立信息宣傳渠道，滿足市場多層次需求。特別是目前房地產市場從賣方市場向買方市場轉變的過程中，各方主體更多地信賴于政府權威部門的信息，也希望市場管理部門能為他們提供更多更有效的信息。因此，必須高度重視形式多樣的服務平臺的組建。此外，房地產交易大會是開發主體和中介機構宣傳推介的絕好機會，也是市民購房選房的相對集中時間，營造盛大、熱烈的氛圍，提供全方位的服務，可以讓更多的市民關注新樓盤，重新認識舊樓盤。建立權威的網站、報刊專欄，實施專業化的服務也必將受到社會的普遍歡迎。

2.2加強社會對市場主體行為監督的平臺。隨著市場交易活動的日益頻繁，越來越多的創業者和謀生者加入了房地產開發和中介隊伍，在過于焦急的趨利心理驅動下出現了種種不規范行為，嚴重影響了市場的正常運行。因此，從加強管理角度考慮，必須筑起強有力的監督平臺，在開放、透明的環境中加大社會對各類主體的監管，從法律、道德、社會輿論等各方面迫使各市場主體自覺加強誠信建設。所以，市場管理部門有必要充分利用公共媒體，對所有進入市場進行房地產開發和中介服務的機構進行公開監督。同時，匯聚社會焦點問題，為管理部門解決和處理群眾熱點、難點問題提供信息。

2.3探尋開放式的信息查詢平臺。步入信息化時代，房產檔案的利用率不斷提高，如司法部門查封房產要查檔、二手房購買者在作出購買決定前要查詢房屋的權屬情況等等。而房地產產權產籍檔案是經過工作人員整理后形成的有價值的信息資源，不能僅僅局限于內部人員利用，更要對外部人員開放，實現資源共享，滿足社會需求。同時，還應進一步改善查詢環境，有選擇地對外提供查詢平臺，可開通網上檔案查詢通道，準許符合條件的人員隨時查詢。

3建立科學評估體系

3.1全面客觀評價市場服務主體的資信程度。開發公司和中介公司作為市場主體的重要組成部分，其市場行為的規范與否對整個市場的健康發展產生著很大的影響，在目前急需建立誠信體系的情況下，首要的是盡快建立評價企業行為的標準，從考察企業硬件與軟件兩大部分著手，根據各項指標的重要性確定相應的權重，得出綜合結果，實行動態管理，并適時調整。當然這要得到各相關部門的協助與配合，才能達到預期的效果。

3.2完善市場預警體系，控制市場風險。近幾年來，在投資和消費的雙向拉動下，各地房地產市場普遍升溫，一些城市飛速上漲的房價已在房地產業界拉響了警報。過火現象要引起我們足夠重視，要通過建立信息披露和預警預報機制來控制房地產開發與投資的風險，為政府、投資者、消費者作出決策提供更可靠的依據。

4建立殷實的數據基礎

4.1盡快實現商品房預（銷）售合同網上聯機備案。商品房預（銷）售合同網上聯機備案將使商品房的買賣在更公開的平臺上操作，是規范買賣行為、簡化手續的重要舉措，更是提高商品房買賣信息真實性的有效手段，可以改變以往銷（預）售信息由開發商自報帶來的差錯或合同備案滯后帶來的統計誤差。重慶、成都等城市對此的成功試行充分說明實行網上合同聯機備案是網絡時代信息化建設的要求。

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【論文摘要】近年來伴隨著西部大開發的逐步深入，西安市建設改造的進程也逐步推進，為房地產業的深層次發展奠定了良好的基礎，市場呈現出諸多新的發展特征。國家先后出臺的政策促使著房地產市場和信貸健康有序地發展。本文結合詳盡可靠的數據對西安地區房地產市場及其信貸現狀進行了深入分析，指出了目前西安市房地產市場運行存在的問題，并對其進行了因素分析，進而提出了一系列切實可行的建議，以尋求新的發展契機。

2007年，國家出臺了一系列調控政策，先后從金融、稅收、土地等多個方面對房地產市場加以規范和引導。近年，西安市作為西部開放后的龍頭城市，城市化進程加快，市政配套建設迅速跟進為房地產行業快速擴展開發提供了有力支持。房地產業開始向著可持續發展的方向進行調整。

經濟開發區、浐灞生態區、西咸共建區、長安區、郭杜等區域隨著幾年來區域規劃建設的推進，已經成為地產發展的熱點區域。2007年由于股市過熱，國家為防止房地產風險相繼出臺了多項政策加以調控，作為二線市場的西安市總體有小幅波動，但絲毫沒有影響西安房地產發展進入新的階段。

一、房地產市場現狀分析

1、全國房地產市場現狀

2007年，全國房地產開發投資增速緩慢回升，房屋銷售回溫，經濟適用房投資表現出加速增長的勢頭，房地產開發企業積極謀求多元化融資渠道，利用外資增速發展。全國完成房地產開發投資25280億元，同比增長30.2%。全國商品住宅竣工面積4.78億平方米，同比增長5%；銷售面積6.91億平方米，同比增長24.7%。西安市房地產市場及其信貸現狀分析與啟示區域經濟區域經濟西安市房地產市場及其信貸現狀分析與啟示

房價總體漲幅較大，上海等熱點城市房價在下半年有一定回落，波動較大。盡管國家調控政策意圖明顯，但是全國70個大中城市新建商品住房、二手住房的銷售價格持續走高。房價上漲過程中，多種市場需求集中釋放，投資和投機需求大量入市。

2、西安市房地產市場現狀

2007年，西安市房地產市場在宏觀經濟環境良性運行、城市建設快速推進的背景之下得到了多方面的提升，國家政策調控的影響逐步顯現，西安房地產市場發展愈趨健康、成熟。

（1）運行狀況。近年來，西安市房地產市場規模逐步擴大，房地產開發市場中企業、樓盤品質逐步提升，居民消費理念越來越為成熟。

①土地交易市場。2007年，西安市公開拍賣土地5136.57畝，其中住宅用地3789.7畝，商業性用地499.61畝。成交土地5083.53畝，其中住宅用地3781.31畝，商業性用地454.96畝。

②商品房供應市場。從商品房投資額看，近年來的西安市商品房完成投資增幅逐年提高，除2005年增速放緩外，2006－2007年均保持平穩增長的勢頭。2007年，商品房完成投資額1474022萬元，較2006年增長37.84%。從商品房供應量來看，近年來年均保持30%以上的增幅。從商品房投資資金來源看，自有資金所占比例有了一定的提高，但是占比最大的仍是借貸資金，較去年上升7.16個百分點，實際完成投資額為509371萬元。

③商品房銷售市場。2007年，西安商品房年銷售面積增長速度明顯加快，較去年相比增幅38%左右，同時，銷售金額方面超過了去年45%。全年商品房銷售量達到了9580125平米，較去年增加了40.67%，創商品房銷售量歷史新高。

（2）運行特點。商品房開發和交易市場異?；馃?，開發投資額和房屋銷售額屢創新高，全年房地產市場總體運行速度明顯加快。政府土地市場調控能力增強，市場調控力度進一步加大。小宗地塊將成為西安土地主要供應形式。市場開發繼續穩定增長，市場競爭由產品競爭向品牌、服務競爭升級。投資型住房需求有所回落，大戶型市場產品運作將更為精益求精，住宅價格增長回歸平穩。

二、房地產信貸現狀分析

1、全國房地產信貸現狀

2007年對于中國房地產業是有特殊意義的一年。為了穩定房地產市場和宏觀經濟安全，國務院24號文《廉租房管理辦法》、《經濟適用房管理辦法》相繼出臺。但房地產開發投資增長仍有所加快。全年房地產開發投資25280億元，比上年增長30.2%，其中商品住宅投資18010億元，增長32.1%。商品房竣工面積58236萬平方米，增長4.3%。商品房銷售面積76193萬平方米，增長23.2%。這些數字都顯示，盡管宏觀形勢、政策環境與過去幾年相比嚴峻很多，中國房地產業整體上還是呈現投資和銷售雙雙興旺的局面。

央行年內6次加息，房地產宏觀融資環境明顯緊縮。政府不僅希望保護居民合理性的住房消費需求，更希望發揮住房公積金在這中間的調解作用。同時央行大力加強住房消費信貸安全管理，更多從“窗口指導”、嚴格信貸資質條件和緊縮信貸額度入手。借助2007年股市的行情和政策的扶持，房地產業有效擴寬了融資渠道，融資結構得到相對優化。

2、西安市房地產信貸現狀

（1）運行狀況。2007年以來，西安市金融機構房地產信貸增速明顯加快，個人住房貸款成為拉動房地產信貸的絕對因素。截止12月底，全市金融機構房地產貸款余額491.85億元，同比增長20.44%，增加了18.89個百分點，其中個人購房貸款余額289.50億元，同比增長35.94％，增加了33.43個百分點。

房地產信貸增長呈現加快趨勢，個人住房貸款增長態勢明顯。2007年各月房地產貸款和個人住房貸款增速較快，增速比較明顯的是四季度，房地產貸款和個人住房貸款增速均呈現正V字形。

房地產開發貸款保持小幅增長趨勢，地產開發貸款增速持續下滑。2007年以來，西安市房地產開發貸款呈現小幅增長態勢，截至12月末，房地產開發貸款201.42億元，同比增長3.80％，年內基本保持小幅增長趨勢，其中地產開發貸款43.52億元，同比增長13.42％；房產開發貸款157.91億元，同比增長9.84％。

信貸情況以農業銀行陜西分行為例。截至12月末，營業部房地產類余額399895萬元，占營業部貸款總額的23.4％，房地產貸款較年初增加152315萬元，其中個人住房貸款79207萬元，比年初增加26088萬元；開發貸款320688萬元，較年初增加126227萬元。

（2）運行特點。宏觀調控措施對房地產市場中資金供給影響較大，中小房地產開發企業土地資源和銀行開發信貸資金獲取難度增加，將導致房地產行業快速整合資源，優勝劣汰加劇。同時住房貸款風險暴露存在一定滯后性。今后銀行的房貸利率水平有可能上升1.3-1.5個百分點，無疑將明顯加重房貸者負擔。房貸的違約風險可能性加大，繼而引發的更大風險將會波及整個宏觀經濟金融體系。

三、西安房地產市場存在問題的因素分析

西安地區房地產發展過程中凸現出諸多特征，也包含了很多問題。形成的因素有很多，其中關鍵原因分析如下：

1、物價上漲、通貨膨脹預期和相對于資產價格的貨幣貶值進一步加劇了購房需求，推動房價繼續攀升。物價和房價是互為聯系的，資產價格強烈地受到未來的預期回報的影響，而未來的預期回報則受到未來經濟是否景氣，通貨膨脹與貨幣政策預期的影響。物價上漲造成了通脹預期的加重，這將加大對具有保值能力的房地產的需求，在供給增加一定的情況下，將推動房價的繼續上揚。2、從緊的貨幣政策，對房地產市場需求產生結構化的影響，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投資投機需求的積極入市。不斷的加息增加了購房者的成本，這對潛在購房者的購房需求有一定程度的影響；由于投資回報率仍遠高于資金成本，這種小幅的加息，對抑制投資、投機作用有限。

3、外資進入房地產市場呈擴張趨勢。由于國內房價保持上漲勢頭，投資房地產可以獲取高額的投資回報，加上對人民幣升值的預期，大量國際游資流入國內，房地產成為重要的投資途徑。外資投資房地產已經開始逐步向一些二三線城市擴張，西安也在其中。

四、西安房地產發展相關啟示

長期來看，房地產市場的健康發展還需要更多的配套措施加以深化、完善。根據現狀分析得出以下啟示：

1.繼續加大普通住宅的土地供應

保持住宅尤其是中小戶型住宅的投資規模為重中之重。為了滿足居民不斷增長的住房需求，保證廣大居民能夠安居樂業，必須繼續加大普通住宅的土地供應，保持適度的住宅投資規模和住宅供應量。

2．完善住房保障制度，減輕中低收入居民購房負擔

住房保障是社會保障問題的重要內容，是建立和諧社會的一項重要的基礎性工作。未來政府的工作重心應更多放在完善住房保障體系，解決中低收入家庭的住房問題上。對于商品房的房價問題，則更多地由市場決定。在2008年兩會期間，總理的政府工作報告中還提到政府用于廉租房制度建設的資金將為68億元，比去年增加了17億元。

3．擇機開征物業稅，穩定房價

從國外的經驗看，物業稅不僅有利于打擊房地產投機、穩定房價，而且有助于改善地方稅收結構、推動城市可持續發展。

對西安政府而言，物業稅是永久的可持續的稅收收入，可以為地方政府提供穩定的稅收來源，有助于解決地方財政過度依賴土地出讓收入的難題。物業稅隨著當地房價上漲而增加，而當地房價的變動又取決于當地經濟發展水平和城市環境、公共設施的完備情況等，這就可以有效引導當地政府重視對公共產品和服務的投入，重視長期規劃和城市可持續發展。

4．建立科學的住房消費模式，提倡“租購并舉”

要引導居民樹立“購買和租賃并舉”的二元消費觀念。著力培育租賃市場，完善房屋租賃的配套設施。通過輿論，促成新的理性住房消費，開展“結婚不買房，住套房娶嬌娘”觀點的討論，引導國民合理調整家庭消費結構，避免民眾超前住房消費。

5．加強信息體系建設，引導房地產合理生產和消費

通過完善的房地產信息系統和定期公告制度，有助于合理引導房地產的生產和消費。雖然這需要國家統一設計實施，但是做為西安市也可以進行區域范圍內的嘗試，以保障房地產行業有序健康地發展。

6.創新房地產信貸產品，拓寬融資渠道

商業銀行要不斷創新房地產信貸產品，拓寬房地產開發企業單一的融資渠道，分散房地產信貸風險。針對部分有實力的房地產開發企業合理的信貸需求，加強信貸產品的創新工作。引導開發企業轉變觀念，廣泛吸收社會資本增資擴股，通過改善資產負債結構來增強房地產開發企業的融資能力。這樣不僅提高了西安市房地產業開發主體的質量，而且有利于西安市房地產業持續健康發展。

五、結束語

隨著政策的進一步調控，西安房地產市場經歷了很大的變化。西安房地產市場經過多年的穩步快速發展，已逐步進入盤整期，近年來出臺的一系列調控政策其累積影響效應和市場長期發展走向將于今后得以顯現，所以我們相信西安房地產必將成為西安地區經濟發展和社會進步的重要體現。

【參考文獻】

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【關鍵詞】嘉興市房地產市場經濟管理思考

一、杭州市房地產市場的基本狀況

1998年以來，嘉興市認真貫徹落實國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知精神要求，廣大城鎮居民積極參與住房改革，住房商品化等新的住房消費觀念已基本形成，房地產投資快速增長，房地產企業實力不斷增強，住房梯度供應體系已基本建立，使房地產市場有了較大的發展。

1、住房制度改革的順利進行，為嘉興市房地產市場的形成和發展奠定了物質基礎

自1993年以來，嘉興市按照《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開放經營管理條例》等一系列政策，制定了《嘉興市房地產開放經營管理若干規定》和《關于外地單位和個人購買嘉興市區單位自管房，個人私房準予辦理產權交易產權登記的意見》等有關住房制度改革的政策和促進住房制度改革的措施，使住房制度改革取得了明顯成效。同時，取消了對外地購房的限制，房地產市場更趨活躍，也為房地產市場的建立、發展提供了充分的物質基礎。

2、房地產投資快速增長，商品住宅消費供銷兩旺

近幾年來，嘉興市及長三角地區社會經濟持續快速發展，是全國經濟增長最快的地區之一。嘉興市以及周邊地區經濟的良性發展和居民收入的持續增加，極大地促進了房地產市場的發展。自1998年以來，嘉興市房地產投資額的年增長幅度在17%以上。2007年，嘉興市進一步貫徹落實國家宏觀調控政策，深入開展房地產市場秩序專項整治，扎實推進住房保障體系建設，全市房地產業保持健康穩定運行態勢。全市全年完成房地產投資147.74億元，其中市區69.56億元，比上年分別增長25.1%和30.3%；新開工面積522萬平方米，其中市區210.4萬平方米，分別增長20.8%和76.9%；竣工面積370.4萬平方米，其中市區125.9萬平方米，分別減少16.4%和16.6%；實現商品房銷售面積418.3萬平方米，其中市區171.1萬平方米，分別增長16%和6.8%；商品房空置面積128.4萬平方米，其中市區35.2萬平方米，分別下降4.4%和12.3%。2007年全市房地產行業入庫稅收達到17.22億元，增長33.11%，房地產業稅占第三產業稅收比重達41.%。其中，市區房地產行業入庫稅收達到7.06億元，同比增長16.5%，房地產業稅占第三產業稅收比重達39.17%。市區1-12月新建商品住宅每平方米銷售平均價4354.5元，比上年同期上漲9%。

3、房地產企業機制靈活、注重品牌，提升了嘉興市房地產業的綜合素質

截至2007年，全市各類房地產開發企業已發展到477家，自2006年以來平均每年增加55家，比2006年上升了89.29%。規模最大的10家企業的投資占到全市商品房投資額的30.7%。一批規模大、競爭力強、品牌知名度高的房地產開發商已脫穎而出。通過房地產開發，改善了城市面貌，加快了基礎設施建設、小區環境建設?；A設施建設的不斷完善又促進了房地產開發。嘉興市房地產開發企業良好的市場開拓意識、品牌意識和靈活的企業機制已經成為該市房地產市場持續發展的強勁內因，并將進一步提升該市房地產業的綜合素質。

4、房地產市場供應結構逐步改善，市場供求關系日趨合理

嘉興市商品房價格近幾年持續上漲，商品住宅均價從2005年的3278元/m2增長到2007年的4749元/m2，漲幅達44.8%。為保證滿足廣大城鎮居民不同層次的住房消費需求，避免開發商單純從經濟效益出發，一味發展大戶型、高價位的高檔住房，造成市場普通商品住宅稀缺，中低收入人群改善住房的需求難以滿足，市政府采取了適度調控措施，引導嘉興市房地產市場供應結構逐步完善。目前，嘉興市已基本建立了以商品房為主，經濟適用房和租金補貼的廉租房為輔的住房供應體

二、房地產市場存在的主要問題

嘉興市的房地產市場正處于建立后的加速發展期。由于房地產市場起步晚、發展快，發展過程中還存在房地產市場主體不夠成熟、市場機制不夠完善、政策法規滯后、政府調控手段落后的一些問題。

1、房地產項目開發涉及面廣、周期長、管理難度大

房地產行業是一個包容性、專業性、綜合性很強的行業，它的發展涉及到計劃、土地、規劃、財政、房管、金融、建筑、信息等相關產業，各部門工作相對獨立，缺乏綜合協調部門。房地產項目的實施，一是審批過程中部門條塊分割，缺少綜合協調部門，使項目前期審批時間難以控制。二是一些項目在土地出讓前，未考慮周邊道路，上、下水等基礎配套設施，開發難度大，即使開發，也無條件交付使用。三是極個別開發商弄虛作假，增加管理難度。

2、房地產的投訴是的熱點問題之一

隨著房地產市場的發展，有關房地產投訴也不斷增加，已占到總量的三分之一。反映的主要內容有以下幾個方面，一是配套設施不完善，產權不明晰，有關的法律、法規還需要進一步完善。二是房屋質量問題。質量問題的危害程度鑒定困難，同時涉及住戶、開發商、建造商、材料供應商等多部門，解決問題難度大，耗時多。三是部分開發企業行為不規范，面積“短斤缺兩”、“霸王合同條款”、虛假廣告等問題時有發生，對房地產市場的負面影響較大。

3、商品房建設產業化程度較低，銷售價格較高

由于近幾年該市房地產發展看好，吸引了不少未涉足房地產的企業進入這一行業。如前文所述，截至2007年全市各類房地產開發企業已發展到477家，但其中規模最大的10家企業的投資占到全市商品房投資額的30.7%，且產業化程度低，一些住宅開發，雖有水凈化系統、智能化等，多為單一系統，達不到建設部的部頒標準，嘉興市的住宅產業化的發展與房地產的發展存在一定的差距。

三、對促進嘉興市房地產市場健康發展的幾點建議

政府部門必須以市場管理為核心，以公正、公平為原則，依法查處各類違法、違規行為，維護市場秩序，提高市場運行效率，不斷提高居住水平和居住產業化水平，促進房地產市場規范、有序、健康地發展。重點應做好以下幾個方面的工作。

1、堅持以培養住房市場為基本方向，加強對房地產市場發展的研究

房地產業的發展與城市的經濟發展緊密相連，密不可分。要在堅持發展經濟、提高生活水平、改善居住條件的指導思想下，加強對房地產發展情況的研究，提高政府宏觀調控能力，更好地把握全市房地產的發展方向，促進嘉興經濟的發展。一是政府要有專門的綜合職能部門研究嘉興市的房地產發展的政策。及時了解情況，發現問題，研究問題，提出系統解決問題的方法。具體要制定嘉興房地產業發展的總體規劃，解決發展思路、發展規模、土地供應、產業培育、先進技術應用、配套政策保障、社會住宅保障體系等問題，保證房地產市場持續、快速、健康發展。二是要啟動房地產市場預警和信息披露制度，提高對市場的分析和判斷能力，定期編制并房地產市場的基礎價格水平，空置率等，加強對房地產市場行為的規范和宏觀調控能力，并正確引導房地產投資和消費。

2、完善房地產法規體系，強化監管、規范市場行為

市場經濟就是法制經濟，完善的法律法規體系是房地產市場持續健康發展的重要保證。有關部門要根據國家制定的房地產基本管理制度，結合嘉興市出現的實際情況，制定有關規定，消除政策盲區。建委應深入調查研究房地產管理體系和政策創新的新問題，監督完善適合我市房地產市場管理的法律、法規和規章，制訂操作性強的實施管理辦法，增加可操作性，減少體制性、政策性的障礙。同時，在依法行政的基礎上，加大執法力度，切實解決一批消費者反映強烈的問題，使消費者的弱勢地位逐步得到改善，營造放心的消費環境，使全市房地產開發建設、經營等各項活動納入法制化、規范化的軌道。

3、適度調控土地供應，以滿足廣大居民改善住房的需求，切實解決低收入人群的住房問題

近幾年來嘉興市行政規劃區域兩次調整，市區范圍不斷擴大，要落實土地集中統一管理制度，統籌考慮已劃入嘉興行政區域的用地。按照城市總體規劃和城市發展的需要和高起點規劃、高標準建設、高強度投入、高效率管理的要求，建設大型居住區。通過大型居住區的建設，加快周邊地區的基礎設施配套，提高大型居住區的環境質量，吸引居住，疏解老城區密度和緩解商品房供應的結構矛盾。按照嘉興市住宅發展規劃中住宅供應量，確保商品住宅土地年供應量，同時逐步建立土地梯度供應體系，通過政府對土地的調控力度，盡可能滿足不同層次的住宅需求。同時要加快經濟適用住房建設，進一步啟動住房二、三級市場，使廣大中低收入者能買到或住上自己合適的住房，實現市委、市政府提出的“居者有其屋”的目標。

4、著力提升住宅品質，推進住宅產業化

推進住宅產業現代化，實現住宅建設從粗放型向集約型的轉變，提高住宅的綜合質量和整體效益，促進住宅建設可持續發展，滿足廣大居民不斷改善居住條件和居住環境的要求，以便有效地提高住宅性能和行業綜合效益，是當前住宅建設領域的一項重要任務。作為政府的職能部門，要按照政府引導，市場運作，企業實施的要求，做好推動和促進工作。要按照總體規劃，分步實施，突出重點，有序推進的工作步驟，建立住宅技術保障體系，建筑體系，部品體系，大力推廣和應用新材料、新技術，依靠技術進步，提高勞動生產率，推動住宅技術總體水平的提高。

四、結論

房地產業作為嘉興市國民經濟的支柱和主導產業，對改善居民居住條件、拉動經濟增長已經并且還將發揮其積極作用，因此保持房地產業市場持續健康的發展十分重要。政府在房地產市場發展中擔負著保障住房供應體系的責任和規范調控房地產市場的責任。相信通過市政府進一步完善行業管理體制和產業管理體制，完善各職能部門的協調機制，依法行政、妥善調控、積極引導、精心培育，嘉興市的房地產市場將繼續持續、健康、穩定地發展。

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[7]李建家：對我國房地產經濟的思考[J].金融經濟，2007（6）.

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為了更好的了解咸陽市房地產市場，需要先了解咸陽市概況、綜合實力、經濟結構、現代工業、城市建設、人口及人民生活。咸陽市位于關中平原的中部，既在九竣諸山以南,又在渭水以北，山南叫陽，水北也叫陽，山水俱陽，故名咸陽。咸陽是中國歷史上第一個統一中國的封建王朝一秦王朝建都之地。南北長145千米，東西寬106千米，面積為10196平方千米。轄興平市一市，秦都、渭城2個區，武功、涇陽、三原、禮泉、乾縣、永壽、彬縣、長武、旬邑、淳化10個縣，共有216個鄉鎮，8個街道辦事處，3843個行政村，163個居委會。人口494萬人。地處陜西關中平原腹地的咸陽，有著2350多年的建城史，是中國甲級對外開放城市、國家級歷史文化名城、全國雙擁模范城、國家衛生城市、中國地熱城、全國十佳宜居城市及首批中國優秀旅游城市、全國精神文明創建工作先進市。2004年，又被評為首屆中國魅力城市[33]。經過建國50多年，特別是改革開放20多年的建設，咸陽已具有較強大的工業基礎和經濟實力，現已形成紡織、電子、煤炭、石油化工、機械為主體的工業體系?！笆濉逼陂g，咸陽市經濟建設取得了令人振奮的成就，經濟建設進入突飛猛進的時代，實現了跨越式發展。突出表現是：經濟總量迅速擴大，財政收入快速增長，固定資產投資持續增長，城鄉居民收入顯著提高。到2006年底，五年工業總產值完成1930.45億元，2005年當年生產總值實現了433億元[34]，2006年當年生產總值實現了484億元。2006年咸陽市實現財政收入為35.1億元，同比增長了11.3%；2006年財政支出為42.8億元，比上年增長36%。2006年人均生產總值達到9723元，比上年增長7.4%[35]。咸陽市綜合實力。全市生產總值、財政收入、規模以上工業增加值、城鎮居民人均收入等主要經濟指標的總量居全國第111位，居陜西省第2位[36]。主要經濟指標總量及增速均保持在全省前列，在陜西省國民經濟和社會發展中占舉足輕重的地位。經濟社會科技全面進步，經濟運行質量創歷史最好水平。咸陽市經濟結構。咸陽市三次產業結構繼續優化，經濟運行質量明顯提高。2006年，認真落實國家農業和糧食生產政策，繼續加大對農業的扶持力度，第一產業穩步發展，完成增加值98億元，同比增長7.2%；第二產業仍然是咸陽經濟增長的主要推動力量，完成增加值218億元，同比增長16.4%；第三產業發展活躍，完成增加值168億元，同比增長11%；三次產業結構為20.3：45.0：34.7，對經濟增長的貢獻率分別為11.7%、57.9%和30.4%[37]。咸陽市現代工業。咸陽是一個新興的工業城市，紡織工業經過50多年的發展，已形成棉紡、毛紡、化纖、印染、服裝、紡織機械及紡織科研門類齊全、相互配套的完整13體系，成為全市出口創匯的主導產業，其年產值占全省紡織業的1/3。電子工業已成為實力較強、技術裝備水平較高的新興產業，全國最大的彩管廠陜西彩色顯像管總廠等13家大中型電子企業集中于市區西郊，其年產值占全省電子工業的近一半。秦都已被人們譽為“紡織電子城”。咸陽市已成為陜西最大的果品生產加工基地，畜產品生產加工基地、電子工業基地、能源化工基地，醫藥保健基地、紡織工業基地。咸陽市城市建設。要促進外向型經濟的發展，就必須進一步提升城市的品位和城市形象，以擴大知名度。近幾年以基礎設施建設和生態建設為重點，推進城市建設邁上新臺階。2005年，全市上下以打造綠色咸陽，爭創國家環保模范城市為龍頭，抓緊實施“藍天、碧水、綠色、寧靜”工程。咸陽市城市建設取得了突破性的進展，城市綜合功能顯著增強。全市天然氣用戶發展到10萬戶，天然氣加氣站3座，市區天然氣覆蓋率達到90%；污水處理率達80%；生活垃圾無害化處理率達78.4%；城市綠化率達到36.7%。咸陽市城市道路建設取得了一定的進展，實施了人民路、玉泉路、文匯路等多條道路的改造建設，大大改變了往日破敗不堪的舊面貌。2005年咸陽市入選為“中國十佳宜居城市”，是西北地區唯一入選的城市[38]。2006年新建、改建一、二類公廁50座，城市公廁達到299座，其中二類以上公廁達20%以上；共改造、新建市場38個，極大地方便了群眾的生活[39]。咸陽市人口及人民生活。2005年末全市常住人口498.07萬人，比上年末增加2.43萬人。其中，其中農業人口355.4萬人，占總人口64.16%；非農業人口142.67萬人，占總人口35.84%[40]。隨著企事業單位增資政策的落實、再就業和社會保障工作的加強以及農村富民工程的實施，城鄉居民收入快速增長。2005年城鎮居民人均可支配收入達8780元，比上年增加522.69元，同比增長6.3%。城鎮居民人均消費性支出7147元，比上年增加708元，同比增長11%。城鎮居民用于醫療保健、娛樂教育文化和居住方面支出分別比上年增長42.3%、4.5%、7.5%。2006年末城鄉居民儲蓄存款余額為393.4億元，比年初增加36.7億元，同比增長10.3%。全市年末人均儲蓄存款額為7909.13元。2006年末城市人均住房建筑面積達到25平方米，比“九五”末增加7.25平方米。咸陽市社會保障體系的建立和不斷完善，擴大社會保險覆蓋面，養老、失業、醫療、工傷、生育等五大保險全面啟動，參保人數大幅增加。城鎮居民最低生活標準提高到160元，最低生活保障、失業保險金、最低工資標準三條社會保障線資金發放情況良好。

3.2咸陽市房地產市場的發展階段

咸陽市房地產市場形成始于20世紀90年代初，1990年5月，國務院出臺了《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》為全國的房地產開發提供了法律依據。咸陽市房地產市場開始真正啟動。在1991年，咸陽的房地產開發企業只有兩家，1995年以前，咸陽的房地產開發商多采取拆遷原地安置的方式發展房地產，加上嚴禁公房交易，因而無法刺激房地產市場14活躍，個人購房寥寥無幾。1995年后實行貨幣安置的辦法，再加上公積金歸集和貸款力度的加大、銀行對個人抵押貸款的支持、公房交易禁錮的解除，刺激了住宅市場的活躍。經過1995年的快速爬升，到1997年、1998年達到高位，1998年亞洲金融危機之后，房地產市場發生逆轉，整個市場出現下滑趨勢，以寫字樓市場的情況最為嚴重，一大批在建項目資金枯竭，不得不半途而廢，形成爛尾樓。1999—2002年，咸陽市房地產市場一直在進行調整。從2002年咸陽市房地產市場開始升溫，年末有開發活動的房地產企業達到45家[41]。到了2003年由于咸陽市和西安市簽訂了《西安－咸陽經濟一體化協議書》，加大了西咸經濟一體化的進程的力度，同時在政策上實施了一些有利于房地產市場發展的措施，2003年上半年咸陽市房地產市場出現了快速增長的勢頭。圖3-12003—2007年咸陽市房屋建筑施工及竣工面積情況

3.3咸陽市房地產市場投資狀況

3.3.1投資開發形式

咸陽市房地產投資開發由主要以本地開發商為主開始過渡到本地開發商、省外開發商、周邊盟市開發商三足鼎立的局面。咸陽市本地開發商由于熟悉環境，擁有便利的開發條件，占據了咸陽市房地產開發投資的主要份額。但是本地開發商除了極少數幾家外，大多數規模有限，投資也僅限于一兩個項目，他們的投資力度與規模相對較小。也有如茂源集團、新元房地產開發公司、咸陽萬國房地產開發公司等實力較強的本地開發商，他們在成功運作了幾個大型項目后積累了資本，投資的力度規模逐漸加大。省外開發商的市場份額迅速擴大。隨著政府招商引資的加大，像上海綠地集團、中房集團等都到咸陽市開發項目。這些項目多位于咸陽市邊緣地段，投資力度較大，而且02004006008001000120020032004200520062007房屋建筑施工面積(萬平方米)房屋建筑竣工面積(萬平方米)15以中高檔項目為主。從2002年開始，周邊盟市開發商開始進入咸陽市，這部分開發商一般是通過修路補償、基礎設施交換、招拍掛摘牌等形式獲得土地，其中以西安市企業為主，如：西安大信房地產開發有限公司、陜西泰盈環達通房地產開發有限公司等。

3.3.2開發投資量及投資結構

這幾年咸陽市房地產開發投資持續高速增長，增幅高于同期固定資產投資。2001—2007年房地產投資分別為4.35億元、6.55億元、11.6億元、16.6億元、24.8億元、28.07億元、42.1億元，2004年的增長率為28.9%，2007年的增長率達到了50%,是近幾年增長速度最快的一年，房地產投資增長速度增幅比同期的固定資產投資增幅高于13.1%。這是與西咸經濟一體化大背景有著密切的關系[42]。2007年咸陽市房地產開發投資完成投資比2006年增加了14.03億元，且當年咸陽市房屋竣工面積達到327萬平方米，房地產開發投資增加是由于2002年年底提出西安咸陽經濟一體化以來，西安許多有車族逐漸在咸陽市置業投資，從而促使咸陽市房地產開發投資額連年不斷穩步增加。從房地產投資結構上來看，這幾年一直是住宅投資為主的趨勢，辦公用房及商業營業用房投資也是比較高的速度增長，2005年辦公用房和商業營業用房完成投資分別為500萬元和27141萬元，合計9409萬元；2006年辦公用房和商業用房投資分別為1226萬元和8183萬元，合計32141萬元。其中辦公用房完成投資增長了2.45倍，商業用房完成投資下降了近70%。2007年住宅房地產投資繼續保持增長勢頭，房地產投資在全市固定資產投資中所占比重持續上升，其中住宅投資達到12.5%。咸陽市住宅房地產市場起步較晚，在市場的成熟過程中投資起伏較大，但總體呈現出與經濟發展相對應的快速增長特征。從咸陽市的國民經濟與市場發展階段和總趨勢來分析，住宅房地產投資占全市固定資產投資比重的上升是市場需求結構變動的必然結果。

3.3.3經濟適用住房建設

投資起步晚從商品住宅的投資類型結構看，從2000年開始到2005年未建設經濟適用住房。這種情況一方面弱化了對商品房價格上升的抑制作用，在住房社會保障體系尚未健全的情況下，不利于低收入家庭住房問題的解決；但另一方面，在客觀上有利于早日終結住房市場供給的雙軌制。2006年起咸陽市才啟動經濟適用住房及廉租住房建設項目，目前，市區僅建設廉租住房1.05萬平方米，210戶入住，300套1.5萬平方米廉租住房工程項目正在建設中，已開工建設的“陽光一村”經濟適用住房建設已完成投資3800萬元。針對這種情況，從2007年起咸陽市計劃將投資3.89億元，建設經濟適用住房27.2萬平方米。

3.3.4開發投資理念

發生碰撞隨著西咸經濟一體化進程的不斷加快，咸陽市郊區發展越來越受到重視，是把開發16重點放在郊區還是繼續固守中心城區的問題就擺在了每個開發商的面前，因而引發了“居住郊區化”和“新都市主義”的理念之爭。支持前者的開發商們認為城市因人炸、交通擁擠和空氣污染而使環境不斷惡化，號召追求生活質量的人們逃離城區，到郊區尋找舒適的空間。有的甚至把“住宅郊區化”作為一種“革命性的居家理念”。支持后者的開發商們注意到一種“回流”趨勢，即有一部分郊區住宅購買者，在將郊區物業出租或拋售之后陸續反城，由此，以西咸經濟一體化帶來的郊區蔓延的“新都市主義”居住理念被導入市場?！靶露际兄髁x”認為真正高質量的生活仍然在城區，郊區的種種不便短期內無法快速發生改變，號召規劃部門、開發商共同努力，提升咸陽市中心城區的質量，讓城市煥發更大的吸引力。其實無論現在和將來，“居住郊區化”和“新都市主義”都并行不悖，無論是對于城市的居住開發，還是城市中心地帶的開發，崇尚自然與社會的融合和“以人為本”的精神，是現代居住社區的共同追求，它們在社區規劃設計上都遵循共同的原則：（1）明確社區邊界是創造領域感和歸屬感必不可少的條件；（2）適度的社區規模和具有明顯特征的社區中心是創造可識別的場所的關鍵；（3）居住、就業和商業的多功能混合和提供多種類型的住宅是創造豐富多彩的社區生活的基礎；（4）以公共交通為導向、以行人為基本尺度的道路系統應構成社區基本的網絡結構；（5）公共參與應成為社區設計中一個必不可少的重要環節。目前咸陽房地產開發和居住潮流中“雙強”格局已經奠定。“新都市主義”在保留傳統都市主義精髓的同時，博采了郊區大盤所長，注重項目環境的營造；郊區大盤也在大力完善各項生活配套，彌補自身不足。這兩種理念的合理碰撞，使房地產市場能健康快速地發展[43]。

3.4咸陽市房地產產品及配套狀況

3.4.1建筑類型

咸陽市房地產項目的建筑類型十分豐富。過去開發的住宅項目以5到6層或6到7層磚混結構的多層建筑為主。從2005年開始，建筑類型逐步豐富起來，近來開發的大型小區中大多規劃了部分低密度住宅區，建筑以4到5層的聯體TOWNHOUSE形式為主，如：華宇豪庭、奧林匹克花園等，這些別墅區用以提升小區檔次，吸引高端客戶；同時，高層、小高層住宅開始大行其道，如：金泰絲路花城、英倫風景等，都是12層以上的建筑；但是，受國家政策限制，以及本地自然條件的局限，純別墅住宅小區近年來沒有出現。商業營業用房的建筑類型也比較有限。多數大型專業市場都采用了3到4層的磚混結構或鋼結構，每層的建筑面積較大，形成大開間、自由分隔的商鋪。大型商廈則通常17采用框架結構，以期形成大的空間。臨街的商業用房多采用3到6層的磚混結構，其中1—4層為商業部分，4層以上為公寓或住宅。

3.4.2規劃及建筑設計水平

咸陽市房地產市場的規劃及建筑設計水平在近兩年有較大的提高，雖然相比國內同類中等城市還有一定差距，但房地產項目已經逐漸呈現出多樣化、綜合化的趨勢。咸陽市大多數早期開發的房地產項目的規劃與設計缺少自身特色，建筑類型雷同，戶型設計不夠合理。

3.4.3園林環境建設水平

同建筑設計水平一樣，咸陽市房地產項目的園林環境建設水平也是在近幾年開發的樓盤中才有所提高，以前開發的小區多數沒有園林綠化設計，環境比較差，樓間距也比較小。新開發的大型小區多數比較注意園林環境建設，小區綠化率多在30%以上，還有不少項目在小區內設計了水景，使小區環境建設水平提升一個檔次。但多數小區項目，尤其是建筑面積在5萬平方米以下的小區，其園林環境建設還處在一個較低的水平。

3.4.4工程建設水平

咸陽市大多數住宅項目都選擇了5至6層的磚混結構。工程建設情況因施工隊伍的不同而不同，總體來講，由于施工項目難度普遍不大，工程建設質量基本可以得到保證。但部分正在施工的項目，施工現場沒有被分隔，現場物品堆放比較雜亂，工人工作態度不很積極，工程建設水平不是很高。從2005年開始，小高層甚至高層項目開始逐漸涌現，并逐漸占據市場主流，同時，外來的建筑商大量進入咸陽市，給本地的建筑市場帶來不小的沖擊，也促進了當地工程建設水平的快速提升。

3.4.5物業管理水平

咸陽市物業管理目前還處于起步階段，在咸陽市眾多的房地產項目中，絕大多數項目都是由開發商自行成立物業公司對開發的小區進行物業管理，基本上屬于前期物業范疇。物業管理的專業化程度不高。物業管理的范圍主要集中在小區衛生、綠化、安全幾個方面，其他增值服務內容有限。小區物業管理的水平隨小區檔次的不同有較大差別，最新開發的小區引入了智能化系統管理，采用了IC技術、紅外監控、電子巡更等新技術，物業管理水平相對有所提高。目前管理水平較高的小區有：英倫風景、平湖秋月、華宇御景名苑等。

3.5咸陽市房地產市場的供給狀況

3.5.1區域開發分布比較

咸陽市的房地產開發在地域上有比較明顯的分布特點，下面從住宅和商業營運用房兩個方面分別討論：

（1）住宅開發項目全市開花18從2006年開始，隨著西安咸陽經濟一體化進程的加速及政府扶持力度的加大，市內的兩個區開發力度和拆遷力度都迅速加大，開發格局也由以前的秦都區為主，轉變為兩區齊頭并進、全市開花。東區特點：①區域項目規模日趨擴大，大盤進入該區域。如：紫韻東城，日月星城等樓盤。②2007年開發體量較大，以小高層、高層為主，智能化較高，容積率較高。③項目規模比例協調，以市場需求為主要導向。④到2007年底房價上揚幅度較大，商品房均價達2200元/平方米。南區特點：①以大體量開發為主，規模和品質明顯優于其他區域。例如：奧林匹克花園，上林苑，金泰絲路花城，華宇·藍郡等。②緊鄰世紀大道兩側，以西咸經濟一體化為發展方向，引導咸陽房地產市場的發展趨勢。③咸陽的對外窗口，西安擴展的重要戰略領地。西安開發企業進駐較多，說明該地段的不可替代的性質。④該區域商品房均價達2300元/平方米。西區特點：①開發體量及進程不均勻，過大或過小的項目參雜其中。華泰·世紀家苑等。②處于中心邊緣地帶，受中心地帶發展制約。19③2007年底該區域價格才有明顯上浮，但產品品質因受區域現狀限制，品質相對較差。商品房均價達2100元/平方米。北區特點：①目前有兩個500畝左右大樓盤即將在2008年推出，其中就有華宇公司開發項目：華宇·景觀天下，作為北區項目標桿，規模宏大。②該區域以高校為主，是咸陽的文化教育基地。還有中鐵二十一局集團公司和中鐵一局集團公司新運處等此類效益較好的大型國有企業?？腿阂愿咝＝處煛⒋祟悊挝粏T工為主，周邊鄉鎮（馬莊、雙照）村民為輔。③文林路是咸陽目前最北邊的一條路，咸陽現在主要發展方向放在南區，故發展有一定的局限性。商品房均價達2150元/平方米。市中心特點：①由于區域中心，可開發土地有限，故以高層為主。代表樓盤有雙峰·城市花園，銀都·國際廣場，國潤·翠湖等。②銷售業績不存在太大問題，打價格戰是相對其他方面在該區域的主要競爭思想。③價格穩步上漲，價格體現城市中心樓盤品質和城市經濟發展步伐。商品房均價達3000元/平方米。

（2）商業營業用房局部集中，整體分布均勻人民路商業圈：咸陽市的商業中心位于人民路與團結路構成的一個塊狀地帶，尤其是人民路一帶，這里也是咸陽市商業營業用房最為集中的區域，分布了大大小小十多個商廈如：華聯商廈、人民商場、金元商場、寶安大廈、銀泰步行街、嘉惠商場等，形成了一個以零售為主的休閑消費商圈。七廠什字商業圈：七廠什字一帶經過十多年的自然發展，形成咸陽市集飲食與零售消費與一體的商業圈。分布的商廈有：金義大廈、蘇寧電器、華潤萬家、凌云樓、天王飲食城等，其中凌云樓建于1986年，共12層，昔日享有“咸陽第一高樓”的美譽。玉泉路商業圈：玉泉路商業圈是近五年剛剛興起的一個新興商業圈。這一帶主要的商廈有：人人樂購物廣場、國美大廈、義烏商城等，形成了一個零售與批發集一體的商業圈。隨著麗彩廣場的開盤，集商鋪與住宅的綜合項目在玉泉路商圈已經悄然興起。其他商業營業用房多為臨街商業用房，分布于咸陽市各街道兩側，這些商鋪規模普遍較小。

3.5.2房地產郊區化發展成為趨勢

咸陽市中心區土地資源越來越稀缺，特別是2006年市政府嚴格控制市區土地的批租，使市中心土地供應更趨緊張。與此同時，國家取消福利實物分房，實行住房分配貨幣化，增加住房信貸的投入，開放住房二級市場，減免部分稅費等一系列措施，極大地20提高了群眾改善和購買住房的積極性，住房開始成為人們最大消費。面對這一市場局面，開發商們躍躍欲試。根據調查，咸陽這樣一個中等的城市，現已注冊100多家房地產企業，仍有不少從事其它行業的企業家，準備進軍房地產，咸陽近年來的房地產發展勢頭使西安、深圳、廣州等地的諸多房地產商“搶攤咸陽”已成為共識。在目前市中心地帶土地供應十分緊缺的情況下，開發商們開始把目光投向郊區地帶，如毛條路、咸陽偏轉、世紀大道等沿線，這些昔日不被看好的土地資源紛紛升值，一塊土地，好幾家地產公司“較勁”，市郊房地產開發“行情”看漲已成為不爭的事實。以金泰絲路花城、平湖秋月等為代表的城郊物業，代表著一種以城郊結合部綠色和環境文化為主要特征，倡導回歸自然，脫離城市喧囂，通過綠色環境和整體平面規劃的主要內容及人性化“以人為本”為賣點的突出特點，從內涵、價值上更加符合廣大中低收入消費者的需求，故銷售都比較紅火。同時，筑城郊區住宅的文化板塊正在形成，市民居住城市中心的傳統觀念正在發生變化，投資者越來越重視物業的環境，配套設施和物業管理，郊區地塊大有可為。

3.5.3供給量趨勢

西咸經濟一體化以來，咸陽市經濟發展迅速，城市建設日新月異，對商品住宅、商業用房和辦公用房的需求不斷擴大，咸陽市房地產業也得到了巨大的發展。房地產開發投資從2003年的11.6億元[44]，增加到2006年的38.46億元。商品房竣工面積從2002年的45.85萬平方米增加到2006年的68.44萬平方米，其中住宅竣工面積從2002年的31.24萬平方米增加到2006年的61.30萬平方米。房地產投資開發利潤較高，在市場機制的驅動下，各行各業都來做房地產，房地產企業一哄而上，加之房地產管理體制不健全，房地產法規不完善，管理手段跟不上形式的發展，土地利用規劃的實施不嚴格，開發商獲地相對容易，結果造成商品房供大于求的局面。表3-1咸陽市商品房供應量表年份本年度商品房竣工面積（萬平方米）本年度住宅竣工面積（萬平方米）本年度住宅竣工面積占商品房竣工面積比例200030.3428.6994.56%200127.5726.2195.07%200233.1531.2494.24%200337.5836.7997.90%200445.8542.3892.43%200573.9169.3993.88%200668.4461.3089.57%數據來源：2000—2006年咸陽市統計年鑒213.6咸陽市房地產市場的需求狀況3.6.1房地產市場需求群體3.6.1.1被動型需求被動型需求是直接由于西咸經濟一體化產生的動拆遷戶需要重新安置所帶來的剛性需求。此類人群基本的情況是收入水平較低，原居住條件較差，無力承擔自主改善住房條件所需的資金。因此，在西咸經濟一體化進程中，大部分仍然需要政府安置。正是由于這部分人群的收入層次較低，因此其需求的產品結構基本是中低檔的，價格處于政府控制線內，位置也都基本遷出原居住地，在市區以外較偏遠的地區落戶。

3.6.1.2主動型需求

主動型需求主要是指有能力的居民為了改善目前的居住狀況（居住面積、居住環境及條件等）或提供子女更好的教育條件，而進行的二次或二次以上的置業。西咸經濟一體化帶動了咸陽市發展，帶來的不僅是環境的改善，還繼續保持了原有社區的優勢，例如學校，菜市場，醫院等各方面優秀的公共設施和部門，區域優勢顯而易見，因此成為許多居民改善住房的理想場所。但是正是因為本身的地理位置優越，加上改造后的環境及各類資源的改善，相應的市場價格也隨之攀升，相應的這部分類型的產品基本是以中高檔為主，面積也較大，滿足改善住房條件的要求。

3.6.1.3投資（機）型需求

投資（機）型需求是指投資（機）者為達到獲利目的，從事購房出租或轉售的盈利性投資行為引發的房地產需求。投資與投機都是以盈利為目的，他們最大的區別就是其獲利的合理性及相應房產持有的時間長短不同。如上所述，西咸經濟一體化帶來的各類設施及環境的改善，吸引了大量的投資者的目光，其相應的需求也隨之增加。表3-2咸陽城鎮家庭擁有多套房屋情況表戶數（萬戶）占總戶數的比例有自己房產的家庭81.8759.6%擁有兩套以上房產的家庭28.1620.5%擁有三套以上房產的家庭2.21.6%注：總戶數以2006年137.37萬戶計資料來源：陜西省地情網由于這部分需求主要是為了盈利，所以其需求的對象基本是所處地理位置非常優越，中高檔以上，價格較高的產品。

3.6.2購房客戶群特征規律分析

咸陽市購房客戶主要還是以本地居民為主，但外來客戶近年增加很快。從社會購房層次調查來看，如圖3-2現在咸陽市購房的主要對象是：企事業單位及公務員占45%，22圖3-3咸陽市購房面積分布80平方米以下80--120平方米120平方米以上圖3-2咸陽市購房對象分類企事業單位及公務員個體商人外地來咸陽市經商的人員轉賣二手房調整住房人員復員軍人及工作調動人員個體商人占20%，外地來咸陽市經商的人員占4%，轉賣二手調整住房的人員占15%，復員軍人及工作調動的人員占16%。從購房面積情況調查來看：如圖3-3，購買建筑面積在80平方米以下的占40%，購買80—120平方米的占35%，購買120平方米以上的占25%。小戶型、中戶型和大戶型的客戶群分布相對比較均勻，各個檔次、面積的商品房都有一定的市場存在，中等偏小戶型的客戶數量相對比較多。

3.6.3置業地段和生活方式的逐漸改變

以前咸陽市民的傳統觀念是“寧要城里一張床，不要郊區一套房”，甚至把居住在市中心當作一種身份的象征。近些年來，隨著西咸經濟一體化進程的不斷加快，咸陽市郊區發展越來越受到重視，特別是交通條件的改善，人們固有的物業區位觀念逐漸發生了變化。現在，人們購買住房時，不再僅局限于市中心的房子，而是考慮配套、交通、環境、價格、升值潛力等綜合因素?，F在在郊區購買住宅，不但可以增加居住面積，擁有優美的環境，還可以享有低地價帶來的實惠，更有一些西安的中等階層和咸陽的富裕階層在郊區二次置業，購買住宅，實現“5+2”的生活方式，即五天在市區，周六、周23日在郊區，或者實現五天在秦都區，周六、周日在渭城區區東面老城區。因此，過去一些排斥在郊區置業的人們開始逐漸到市區購買住宅。

3.7咸陽市房地產銷售狀況

3.7.1租售情況

咸陽市房地產項目的銷售情況根據項目運作的情況好壞有很大不同。住宅小區環境好，地理位置優越的銷售情況比較理想，如麗彩怡和人家以獨特的環境設計贏得了客戶的青睞，開盤時間不久就已經售出50%的產品。而文林由于戶型設計不合理，銷售情況不佳?？傮w講高層1、2層以及小區邊緣的房子比較難賣。除去剛開盤的項目，住宅的整體銷售率在40—50%。商業用房的租售情況根據所處地段不同有較大的差別。位于咸陽市幾個成規模的商圈中的商鋪租售情況十分良好，如義烏大廈，開盤不久，一層商鋪已全部售空。而地理位置相對比較偏僻，又沒有臨主要街道的臨街商鋪的租售情況就比較差?？傮w而言，位于商圈范圍或臨主要街道的商鋪租售率都在85%以上，而普通臨街商鋪的租售率在50—65%。

3.7.2商品住宅銷售量持續增長

表3-32000-2007年咸陽市商品住宅實際銷售情況年份商品住宅實際銷售面積（萬平方米）200019.88200122.08200229.04200330.09200431.79200542.87200637.72200766.3數據來源：2000-2007年咸陽市國民經濟和社會發展統計公報以上是咸陽市近幾年的住宅銷售情況表。2007年商品房銷售量繼續大幅增長，達到66.3萬平方米，比2006年增加28.58萬平方米，為住宅商品化以來的最高值。房地產年銷售額也隨之大幅上漲，在銷售總額中，個人購房所占比重持續增加，2007年達到60%。從各類商品房銷售的構成來看，2003年以后，在銷售總量中住宅一直占近58%，反應出居民對住宅需求持續旺盛的態勢。24

3.8咸陽市房地產價格

3.8.1各類物業價格

咸陽市住宅房價根據地段、小區檔次、戶型及層數的不同而各有不同?？傮w上講，普通住宅的平均價格在2300元/平方米左右。根據小區的檔次、樓層的變化，價格范圍在1750—3600元/平方米。而產品建筑形式的不同，會造成售價的很大的差異。在咸陽市，普通六層磚混樓的售價基本在2100元/平方米左右，根據地段、品質的不同，價格在1800—3000元/平方米之間；帶電梯的高層公寓起價在2500元/平方米以上；別墅由于資源的稀缺性，售價較高，達到2800元/平方米以上，最貴的達到5000元/平方米，這基本上也是咸陽市住宅的最高價。此外，小戶型的房子售價相對便宜，大戶型尤其是躍層戶型售價較高。咸陽市的商業用房價格也有一定的差異性。價格最高的是商業繁華區的大中型綜合商業用房，其價格在6100元/平方米以上，最高達8000元/平方米。臨街商鋪的價格根據所處位置及所臨街道的不同而有不同，商業繁華區中臨主干道的1、2層價格通常在6500元/平方米以上。專業市場中，1層的價格最高，出入口及電梯旁的鋪位價格也較高。商鋪的租金和售價基本上是正相關的，售價高租金也高。大中型綜合商業用房的月租金最高，可達到平方米150元以上。專業商品市場的商鋪租金普遍高于普通臨街商鋪。早期開發的一些商品市場由于環境較差，配套設施不齊全等原因租金較低。一般來講，商鋪每月每平方米的租金在80—150元之間，100元左右的區間內最多。

3.8.2房地產價格迅速上升

西咸經濟一體化帶動咸陽市房地產價格上升主要源于兩個方面：一是隨著人口和產業的遷入，增加了咸陽市住宅和產業用房的市場需求量，促進房地產價格上漲；二是西咸經濟一體化促進政府不斷加快對城市及區域市政等設施的投資，使房地產的價值量增加，引起房地產價格上升。咸陽市2002年住宅房地產均價為1400元/平方米，2004年漲到1610元/平方米，兩年上漲了260元/平方米；到2005年住宅單價基本在1750—2230元/平方米的區間，部分地段受地鐵交通等利好因素的影響，達到2750元/平方米；2007年第一季度，渭城區的住宅單價集中分布在2250元/平方米左右，秦都區的住宅單價集中在2400元/平方米左右。

篇7

關鍵詞：房地產市場干預宏觀調控

政府對住房市場的干預大致可以歸結為兩種方式:數量干預與價格干預。其中數量干預主要是對住房供給數量的干預，通過政府直接建造大量的公共住房以低廉的租金提供低收入戶和困難戶使用，但是這種做法很容易給財政背上沉重的包袱。所以，在實踐中除了公共住房，政府還采取了財政補貼的方式，這實際上是對住房價格進行調節和干預，財政補貼又可以分為對購房者的需求補貼和對開發商的供給補貼。按照政府政策和干預房地產市場的不同特點，本文將從數量干預與價格干預兩個部分考察政府的房地產政策、干預效果以及政策演變趨勢。

政府對房地產市場的數量調節

土地供給與稅收調節制度

世界各國的土地制度可以分為兩種:私人所有和政府(國家)所有。但就世界各國的實踐來看，一個國家或地區的土地所有制往往都是由國家所有與私人所有共同組成的。如今，即使是在崇尚私有財產制度的英美等國政府，也是大土地所有者。除了直接擁有，政府可以通過城市規劃、頒布土地法規、規定土地用途、征收土地使用轉讓稅等途徑來影響商業性用地的供給，平抑地價控制房地產的開發成本，從而降低房地產的市場價格。

美國土地有三種所有形式:私人所有，聯邦政府、洲及地方政府所有，印第安人保留地。政府所有的土地除了提供政府辦公、基礎設施等公共品以外，還可以建造公共住房出租。無論是政府所有還是私人所有，土地的經濟用途都有統一的規劃，通過對其使用進行限制以及稅收政策進行調節。日本全部土地的3/4屬于私人部門所有，國有土地僅占1/4，而且主要是山林沼澤地。因此，私人和企業構成了房地產市場上的主體。政府對房地產用地的調節主要是通過兩種渠道:一是稅收政策和城市規劃;二是通過對專門從事社會基礎設施和普通居民住宅建設，以及經營的非盈利性的200多個公團組織提供政府低息貸款來增加基礎設施和住宅供給。與日美兩國不同，新加坡國有土地占全國面積的72%，其中建屋發展局就占了20%。房地產市場上政府是最大的土地供給者，而且是居民住宅的最主要的供給者。

在規劃和土地開發成本上，一般商業用地比住宅用地價格高10倍以上，因此，為保障住宅用地的供給，除了由建屋發展局直接提供住宅以外，政府還對那些想改變土地用途的用戶收取高昂的溢價費用。英國土地在法律上全部歸英王所有，個人、企業及社會團體僅擁有土地使用權。國家通過對土地一級市場的控制獲得大量的批租收入，并通過一級市場的管理和調控有效地調節土地二級交易市場的供求，保持房地產市場供求的基本平衡。這種模式也普遍流行于英聯邦國家以及前英國殖民地，比如中國香港的土地供給制度，特區政府是土地市場的最大供給者的地位為調節房地產的供給和防止房地產泡沫、經濟衰退等起著積極的作用。

但從演變趨勢來看，政府干預房地產市場政策存在一些共同的特點。即無論哪一種土地所有制下，通過城市規劃和稅收等控制土地供給和用途都成為政府調節房地產市場的重要手段。

公共住房制度

公共住房制度是政府對房地產市場進行干預最直接的手段，從各國的實踐來看，公共住房制度都不是以盈利為目的，甚至需要財政的特殊補貼，公共住房實際上與社會保障體制和社會福利制度聯系在一起。政府提供公共住房大致有兩種方式：直接介入和通過社會團體、非贏利性組織等機構間接介入。

直接介入發達國家公共住房的供給數量都很龐大，這是政府為維護房地產市場的穩定，提高整個社會福利水平、保障居民的基本生活水平而提供的低租金的住房體系。政府直接介入住房市場的供給能夠有效地、直接地刺激和控制住房生產，在相對較短的時間里提供較多的住房，緩解供求矛盾，維護社會穩定。公共住房政策在市場經濟發達國家主要是為低收入者提供住房，國家投資建設國有住宅，低租金出租給低收入家庭。二戰后的英國、法國、德國、美國、瑞典、荷蘭等國家興建了大批公共住宅供低收入居民租用。公共住房在住房體系中的地位和數量的多少取決于該國或地區人口與土地的對比狀況。英、美、澳大利亞以及歐洲國家等人均占有的土地面積較大，因此，政府對房地產市場大都采取宏觀調控的辦法，公共住房制度只作為社會保障的一部分存在。但在地少人多的國家和地區，比如新加坡、中國香港等地，住房的售價相對于居民的人均收入，遠遠高于同一水平下的其他國家。因此，除了制定政策平抑價格外，公共住房制度成了保障與提高居民生活、調節房地產價格的重要內容。

間接提供公共住房由于直接介入方式對政府財政壓力很大，容易引發腐敗、尋租等不良后果，因此，在直接提供公共住房的同時，發達國家也會通過社會團體、非盈利組織等為社會建造低租金或低價的住宅。這些非盈利房地產企業靠出售股份以獲得啟動資金，在此基礎上再申請政府的低息或無息貸款，并可享受免稅待遇，因此能以低于市場的價格出租所建住房，瑞典、荷蘭、法國等多采用這一做法。瑞典政府通過給予非盈利公司、住房合作社等種種財政優惠，建造了戰后國內總建房量2/3的住宅，這些非盈利企業至今仍是瑞典住房市場上的主要力量并使瑞典成為世界上解決住房問題最成功的國家之一。為保證公共住宅供應真正做到面向低收入階層，大多數國家和地區都有明確的政策措施，制定入住公共住宅的條件，進行家庭收入水平登記，以及采取多種申請程序等，以保證低收入階層的利益。

事實上，公共住房不僅僅具有干預房地產市場供求的經濟意義，而且構成了整個國家和地區社會保障體制的一部分，是保持社會穩定的重要力量。以日本為例，日本的公營住宅是二戰以后逐步建立與完善的，主要針對中低收入階層。其建設與經營都由各級地方政府住宅局管理，實行政府定價，因此受到市場價格波動影響較小，其中公營住房的租金在房地產泡沫日趨膨脹的1983-1990年年均也只上漲了4.4%，而在1989和1990年則分別為5.3%和3.3%。這不僅在房地產泡沫時期有效地保護了中低收入階層的利益，而且對房地產泡沫破滅以后日本社會經濟的穩定也起著重要的作用。但是，實行公共住宅政策需要征用大量土地，撥巨額資金，對城市財政造成巨大壓力，因而近年來配合“居者有其屋”的計劃，大多數國家都對公共住房政策進行了調整，以鼓勵私人建造和擁有住房，縮小公共住房的比例。

政府對房地產市場數量干預由直接提供公共住房逐漸轉變為由非盈利機構等社會團體間接建造公共住房，并逐漸減少公共住房的數量，用優惠政策鼓勵中低收入階層購置房產。我國上世紀80年代初開始改革單一的房屋公有制度，經歷了以租代售、住房商品化、住房分配貨幣化的歷程，公房制度的改革、新住房制度的建立是一個長期過程，應該借鑒發達國家的經驗減少公共住房的數量，用優惠政策鼓勵中低收入階層購置房產。政府對房地產市場的價格調節

從經濟學意義上看，對數量的調節帶有較強的管制色彩，容易導致經濟效率的損失，因此，在房地產市場上政府最常用的干預手段和辦法就是通過補貼、稅收等優惠方式對房地產價格進行調節。對價格調節的政府補貼和稅收計劃又可以

分為向房地產開發商提供的供給補貼政策和向住房需求者提供財政補貼兩種。

向房地產開發商提供的供給補貼政策

政府通過向盈利性房地產企業提供補貼，用以建造租金價格適中的住房。二戰后，為迅速建設新住宅，原西德政府向私營房地產商提供無息貸款，同時規定，向同意為低收入家庭建造或改建住房的私營開發企業提供低于市場利率的貸款，條件是必須降低租金。在一戰以后，為解決復員士兵的住房問題，英國政府也對提供開發住宅的私人公司提供補貼，刺激供給，并在1919年推出了以地方政府為主的“興建住宅補貼”。二戰以后，瑞典政府提出了“低資金、低租金”的住房計劃。與其他國家相比，美國的供給補貼形成了從聯邦到地方政府的一整套完整體系。主要分為公共住房供應補貼和私有建房機構出租住房供應補貼。私有建房機構和地方政府建房機構向聯邦政府住房和城市發展部申請，由其支付合理市價房租與低收入住戶實際支付租金之間的差額。在住房供給相對短缺的時期，通過減免稅、提供差價補貼、低息貸款等措施來刺激房地產開發商提供低價住房的積極性效果明顯。1996年法國政府把出租住房建設增值稅率從原來的20.6%降到了5.5%，從而使住房建設竣工量大幅增加。

向住房需求者提供財政補貼

除了對房地產開發商提供補貼外，政府對價格的影響還表現在對購房或租房者進行直接補貼，降低他們所承擔的實際住房價格，對住房需求者補貼最常用的手段主要是免稅減稅和現金補貼。與對開發商的供給補貼相比，住房租金補貼有三個顯著的特點：第一，避免了對住房市場的直接干預，不會給市場運行帶來障礙，不會產生降低市場效率的副作用；第二，這種收入再分配的形式，可以使國民平等的住房權利得到較為公正的實現；第三，對不同收入者區別對待，更能體現傾斜政策，并能適當減少財政支出。從各國的房地產政策實踐來看，二戰后由于戰爭等原因使得住房短缺，在相當長的一段時間里，房地產市場上最主要的矛盾是供給不足。因此，為促進房地產業的發展，政府對房地產價格的調節主要是向房地產開發商提供優惠和補貼來刺激供給并降低價格。當住房的供給增加到了一定程度，住房租金補貼由于以上提到的幾個特點就顯得更加有吸引力，各發達市場經濟國家也紛紛把補貼重點向購房者和租戶轉移。隨著20世紀70年代房地產市場的主要矛盾由住房短缺變為貧困者的住房支出在其收入中比重過大，美國1968年的住房和城市發展法突出了對住房需求者提供補貼的思想，而1974年的住房與社區發展法中的租金援助第8條款更是取代了1968年住房法的補貼計劃，把聯邦住房援助從住房供應者轉向需求者。

篇8

關鍵詞：稅收手段；稅收杠桿；房地產市場；房產稅；供求平衡；宏觀調控

前言

就發展歷程來看，我國房地產市場發展至今不過短短的十幾年，已初步建立了房地產稅收體系。房地產稅收促進了房地產業的健康發展，在完善稅制、發揮稅收聚財功能、進一步發揮稅收經濟杠桿作用、保護和合理使用土地資源等方面起到了積極作用。但與國外相比,我國房地產市場還處于發展階段，房地產稅收體系中有許多不完善的地方，嚴重影響和阻礙了房地產業的健康發展。國外成功的調控經驗和先進的措施對于我國政府進一步完善房地產市場宏觀調控體系，無疑是值得借鑒和學習的。

一、國外利用稅收手段調控房地產市場的基本做法

各國對利用稅收手段調控房地產市場均有自己的觀點和措施，如果拋開文化背景和歷史因素不看，歸納起來其共性主要體現在以下幾個方面：一是世界各國都非常重視住房保障體系的建立和健全，房地產市場中的政府稅收手段這只“有形之手”，絕大部分情況下也都是針對住房保障問題的；二是為確保房地產市場的和諧發展，對房地產市場的稅收調控政策主要分為兩個層面：對供給的掌控與對需求的調控。其中大多數國家主要致力于在需求的調控方面做文章。如果單純從供給方面調控，勢必進一步加劇供求關系的扭曲，客觀上增加需求方對價格上漲的預期，實際的結果便是房地產價格不但沒壓下來，反而與日俱增。因此，在掌控供給的基礎上，發揮稅收政策對需求的調控就顯得極為必要。

（一）以高額稅率對房地產行業進行征稅，有效抑制房地產市場的投機行為

房地產市場價格持續攀升，與城市一般居民的需求在結構和支付能力上存在著雙重矛盾。這種異?，F象，主要是房地產投機性需求造成的。各國在利用重稅抑制投機行為的做法主要有種：一是利用高額地皮稅的征收有效抑制了房地產行業內的投機行為。如在法國，購房者除要繳納高額地皮稅外，還需支付住房稅或空房稅，這導致了長期以來法國人不把房地產市場視為投資或財產保值的重要領域；二是采用逐步升級的辦法，用重稅打擊投機。如韓國的做法是，從2007年起，將對出售第二套房產的賣主征收50%的資本收益稅，對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。也就是說，投機者賣掉一套住房，政府就拿走一半，使投機者無利可圖甚至虧本；三是對房地產保有環節征收高稅。例如，美國對不動產征收的稅收要占到其全部財產稅收入的80％。而我國在房地產保有環節涉及稅種相對較少，稅負相對較輕，這就降低了房地產保有者的經濟風險，在客觀上增加了房地產投機者的需求。

（二）對低收入購房者給予稅收方面的優惠或補貼

房地產市場價格的持續升溫，導致越來越多的低收入者購買住房時力不從心。為了有效的緩和房地產市場的供求矛盾，平衡供求關系，許多國家都對低收入購房者給予了稅收方面的優惠或出臺了各種補貼方案：一是對低收入者和老年人購房和租房的稅收優惠政策。如美國為了使低收入者能買得起和租得起房子,美國國會在1986年通過了低收入者購房和租房稅收抵扣的法案,并在1993年成為永久性的法令。根據這項法令,聯邦每年給各州分配稅收抵扣的最高限額(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的業主可在10年內每年接受個人所得稅的直接抵扣。而凡已到或已超過55歲的納稅人(或其配偶),出售其住房時,符合一定條件可享受一次性扣除125000美元售房納稅贏利的政策；二是實施廉租房制度，運用各級稅收對廉租房進行補貼。如法國政府規定，各大城市必須建設一定數量的廉租房，其比例約為總住房面積的15%至20%。廉租房的存在使得房屋買賣市場需求減少，房價因此處于穩定狀態。除此之外，政府還長期運用稅收推行租房補貼等福利制度，社會各階層的無房戶都可在租房時享受政府相關的稅收補貼，而建造廉租房的房地產企業也可獲得中央政府在稅收方面的優惠或補貼；三是利用稅收收入推行福利住房，滿足低收入階層的住房需求。所謂“福利住房”，是指由國家資助建造、租金較低、專門租給低收入者的住宅。例如德國，多年來，政府投入了巨額資金，大規模興建了許多“福利住房”，很好的滿足了市場尤其是低收入階層對“福利住房”的需求，而這些“福利住房”的預算絕大部分都來自于國家的稅收收入。特別是在北歐一些高稅收，高福利的國家，政府利用稅款建造福利住房已經是家常便飯。

（三）充分運用稅收杠桿促進住宅業的發展。雖然各國政府施行的具體措施不同，但均對從事開發廉價住房、福利房、或是集體籌資建房等有利于調控房價的商業行為予以了稅收方面的支持。一是對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的業主,在征收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出。二是對擁有自己住房的業主,還可減免地方稅、財產稅等。三是對出租房屋的業主實行稅收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又稱主住宅)收益的個人所得稅。如美國按照現行的稅法,出售一套自用居住滿二年以上的住宅,如果是單身,其售價與購入價的差價收入不超過25萬美元,就可免稅；如果是已婚家庭,差價收入不超過50萬美元,也可免稅。由于美國房價一直比較平穩,售房差價收益很難超過這一限額,這意味著美國房屋的出售幾乎都是免去所得稅的。這不僅提高了消費者的居住條件,同時也活躍了房地產市場,擴大了國內的有效需求,推動了國內經濟的快速發展。

（四）設計差別性稅收政策體系，即對房地產所有權轉讓環節區分有償和無償，并考慮實際占有權屬時間長短征稅。這雖然不能從根本上完全區分正常房產需求和投機性房地產需求，但可以在相當程度上實現二者在稅收政策上的差別性對待，保護合理的理性需求，增加投機性需求的交易成本。

從國際稅收實踐來看，當房地產發生買賣等有償轉讓時，大多數國家都規定應對轉讓收益增值部分課稅。美國、日本、英國、法國、芬蘭等國家，把房地產轉讓收益歸入個人或法人的綜合收益，征收個人所得稅或法人稅（公司所得稅），其中美國實行15%到34%的累進稅率。意大利將從買入到轉讓時的價格上漲部分作為稅基，按照價格增長幅度采用累進制，按5%至30%的稅率征收不動產增值稅。

（五）針對房地產市場征收不動產稅、財產稅，以防止房地產市場中的商業活動出現欺詐，漏稅等非法行為。所謂不動產稅，是對土地或房屋所有或占有者征收的稅，依據為不動產的評估價值。不動產又可分為三種類型：一是將土地、房屋和有關建筑物、機械以及其他固定資產綜合在一起而課征的不動產稅。如巴西、日本、芬蘭、加拿大等的不動產稅；二是只對土地和房屋合并征收的房地產稅，如墨西哥、波蘭的房地產稅，泰國的住宅建筑稅等；三是單獨對土地或房屋課征的土地稅或房屋稅。土地有地畝稅（面積稅）和地價稅兩種形式，西方多采用地價稅（主要采用估價計稅方法）。除此之外，在不征收不動產稅的國家，一般征收財產稅，如美國、英國、瑞典、瑞士、丹麥、挪威、荷蘭等國，操作辦法是將不動產與其他財產捆在一起，就納稅人在某一時點的所有財產課征一般財產稅，計稅依據是財產的評估價值。其中美國的財產稅最具代表性。當然還有定期不動產增值稅：該稅種主要是針對占有房地產超一定年限的產權所有者征收，通過對房地產的重新評估，對其增值額征收，一般為5年期和10年期增值稅兩種。因此，以上三種針對房地產市場的征稅有效地保證了房地產市場的健康穩定發展，避免了業主控制或低效率使用房產，刺激了交易活動，這既繁榮了房地產市場，又推動了房地產要素的優化配置，同時也打擊了房地產市場中的投機行為和非法交易行為。

二、國外利用稅收手段調控房地產市場的主要特點

從以上國外利用稅收手段調控房地產市場的基本做法，可以總結出其主要特點：一是大多數國家對房產和土地合一征收，適用統一的稅制；二是國外房地產稅收的征稅范圍既包括城鎮，也包括農村；三是大多數國家按房屋和土地的評估值征收房地產稅，評估價值根據房地產坐落地點、建筑結構、成新程度等因素確定，相當于市場價值的一定比例。與此相適應，大多數國家建立了比較完備的房地產評估機構和評估制度，按照一定的周期對房地產進行評估；四是大多數國家房地產稅的納稅人是房地產的所有者，或者是對所有者和使用者均課稅；五是在大多數國家房地產稅是地方政府的主要稅種，構成了地方財政收入的主要來源。

三、國外利用稅收手段調控房地產市場對我國的經驗借鑒

（一）充分利用稅收手段加強對房地產市場的宏觀調控，尤其是對那些圖謀暴利的房地產企業征稅高稅，堅決打擊各種投機行為。

眾所周知，我國房地產市場屬于暴利行業，年增長率極高。房地產廠商的一舉一動，牽動著社會上千家萬戶的心，甚至影響了滬深股市的走勢，給股市帶來了一定的安全隱患。老百姓對房價居高不下的抱怨，媒體對房地產泡沫的置疑，專家對房地產隱患的責問，使得征收高稅打擊房地產投機行為已經到了刻不容緩的地步。因此借鑒國外先進經驗，開征新的統一規范的“房地產稅”，增大稅收對房地產存量的稅收調節很有必要。筆者認為，我國改革后的房地產稅其基本思路是否可作如下考慮：

1.將現行房地產保有環節的房地產稅和城市房地產稅合并，對土地、房產開征統一的房地產稅；

2.按房地產評估價值作為計稅依據，以客觀地反映房地產價值；

3.適當擴大征稅范圍，將發達地區農村納入房地產體系；

4.體現區別征收原則，對第一套自住房免稅，第二套自住房征稅，第三套以上加成征收；

5.房地產稅應逐步發展成為地方主體稅種，因此應在法律層面上對房地產稅征收范圍、基本稅率確定、浮動幅度等方面賦予地方相應的立法和管理權限。

（二）切實利用稅收杠桿促進住宅業的發展，同時制定相關稅收政策，對低收入者和老年人購房和租房實行稅收優惠或補貼。

稅收政策是國家進行產業政策調整的重要手段，是在市場經濟條件下調整產業結構、優化產業配置的有效方法，我國應當借鑒美國稅收政策中支持住宅產業發展的方法來改革我國稅收杠桿，支持我國住宅產業發展。此外，由于我國還處在經濟發展階段，存在一定的貧富差異，存在相當多的低收入者，合理地解決低收入者居住問題是關系我國經濟、社會安全的重要問題。如果通過稅收優惠政策，鼓勵老年人購房和售房,不僅能完善社會保障體系，解決老年人的居住問題，使他們可以安度晚年，而且還能有效地增加二手房市場的房源，激活樓市，促進房地產市場的繁榮。:

（三）開征“房地產轉讓收益個人所得稅”，即對有償轉讓房產產生的利潤征稅。房地產轉讓中的差別性稅收在房地產轉讓環節應針對消費性需求和投機性需求實行差別性稅收政策，這是當前稅收政策調控的力度點所在。

具體做法可以參照國外成功的經驗，對購買房產一年內的轉讓所得征收25%的所得稅，三年內的轉讓所得的征收15%的所得稅，三年以上的免征。開征房地產轉讓收益個人所得稅可以在保護真實購房需求的同時，有效地抑制投機性需求，降低泡沫風險。其次是對購入未滿三年的商品住房轉讓征收5％營業稅，以及營業稅稅額7％的城建稅和3%的教育費附加，三年以上減半征收。之所以采用“組合拳”，是因為僅僅征收營業稅的調控力度有限，而且也容易讓房地產投機需求將稅負向后轉嫁。沿海一些城市的實踐已經表明了這一點。

參考文獻

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[3]鄧宏乾.中國房地產稅制研究[M].武漢:華中師范大學出版社,2000.12.

篇9

1、外資進入我國房地產市場的程度

1.國外資本目前對我國房地產市場的投資

國家統計局的資料表明，2005年境外機構購買中國建筑物資金額高達34億美元，創造了過去前5年的總和。而且這一幾何級數的增長態勢在進入2006年之后被不斷放大，按照全球最大的物業顧問服務公司之一的世邦魏理仕的研究結果推算，今年前兩個季度，至少10億美元的境外資金投入到中國內地房地產購買市場。境外機構和個人購買商品房的資金的結匯也在同期增長2倍以上。以摩根土丹利、花旗等為主要成員的國際地產基金成為進入我國房地產的急先鋒。過去5年里，摩根士丹利在中國房地產領域的投資總額達15億美元，今年該公司還將追加投資30億美元。緊跟大摩之后，花旗集團計劃未來3年內將其對中國內地房地產市場的投資額提高9倍以上，最高可至8億美元。同時澳大利亞最大的投資銀行麥格理銀行日前表示，計劃在今年斥資3億美元投入中國內地房地產企業。而該銀行在進入中國的11年中已經陸續完成了9個大商場的收購。除此之外，荷蘭ING銀行、美林國際等全球知名公司已先后公開宣布將攜帶重金深度介入中國房地產市場。

與此同時，亞洲地區的投資機構也以其靈敏矯健的身軀快速進入中國的房地產市場。資料顯示，2005年，亞洲地區有260億美元用來投資房地產，其中約有20%到25%的資金投向中國房地產市場。進入今年以來，亞洲國家流向中國地產的資金有增無減。包括亞洲金融控股有限公司、新加坡嘉德置地、菲律賓首都銀行等為主的投資機構放量投入到中國房地產市場的資金不下50億元人民幣，其中，嘉德置地計劃今后在華投資數十億美元用于房地產開發。見資料顯示從2006年6月6日至7月20日50天不到的時間內，僅境外機構在中國以獨立或者入股的形式投資形成的房地產項目就達15項之多，平均每3天就拿下一城。其中，僅渣打銀行就在上海連續吃進4個巨型項目。另據筆者了解新加坡長成(私人)投資公司從2005年到2006年在不到的一年的時間在天津通過合資入股的方式連續拿下了兩個項目，總投資額達4億元人民幣。主要境外投資者在未來1～3年對中國房地產的預計投資額(見表1)

2.外資進入我國房地產的原因

國外資本之所以這么積極進入中國房地產市場，主要是基于對中國經濟的持續良好發展前景的看好，以及隨著經濟快速發展所帶來的房地產增值收益，從房地產的平均收益率來看，1979～2000年，房地產投資的市場平均回報率在7.9%左右，而北京、上海等地高檔住宅、商辦物業每年的增值可達15%左右，遠遠高于日前日本的3.5%，倫敦的4%以及美國的4.5%。同時境外投資者對人民幣增值的預期也普遍看好，據世邦魏理仕掌握的資料顯示，大多數投資者都預期人民幣還將升值2%到20%。同時國際市場上對人民幣的升值預期是每年5%左右。這些因素都造成境外資本大量進入我國的房地產行業，除此之外，我們也不能忽視我國房地產市場自身存在的一個先天性的缺陷，就是房地產市場融資渠道狹窄。

2、我國單一的房地產融資渠道和較高的居民儲蓄存款余額

1.單一的房地產融資渠道

對于中國房地產市場的主要參與者——中國房地產發展商來講，其資金來源主要還是依賴銀行貸款，銀行的貸款是其融資的一個最主要方面。根據2005年12月16日國務院第一次全國經濟普查領導小組辦公室和中華人民共和國國家統計局的《第一次全國經濟普查主要數據公報(第三號)》的有關數據，至2004年底，房地產開發企業的總資產達61790億，總負債達45784億，資產負債率達74.1%，1999年至2005年國家統計局關于房地產企業開發投資資金的來源情況統計數據也說明了這一問題。

2005年，房地產開發企業到位資金21178億元，其中企業自籌資金7039億元，占資金來源的比重為33.24%；國內貸款3835億元，占資金來源的比例為18.11%，其他資金來源為10040.41億元，占47.40%，在其他資金來源中80%以上的部分來自于定金及預收款，其中60%至70%的部分是又屬于銀行或住房公積金管理中心所發放的個人住房按揭貸款，而在自籌資金中，企業自有資金(權益資金)僅占了55%左右，其余的部分主要是建筑施工企業的工程墊款。而在施工企業的工程墊款中，也有很大一部分是來源于銀行的建筑業貸款。也就是說，在房地產開發資金來源中，有60%左右的資金是來源于銀行體系，而且是以開發貸款和住房按揭貸款等債權型融資的形式存在，開發自有資金的部分還不到20%，房地產業的平均資產負債率較高。隨著國家宏觀調控政策的出臺、銀根的收緊，房地產開發商完全依賴銀行貸款的項目很難付諸于實踐，因此很多開發商希望開拓一些新的融資渠道，這也就是為什么很多國內的大型房地產開發商，都往往選擇和境外的開發商來一起合作進行項目開發的原因。

2.較高的居民儲蓄率和狹窄的投資渠道

與房地產開發商由于缺乏大量的開發資金而不得不尋求境外投資者的幫助，并為此付出較高的融資成本，相反我國國內居民的儲蓄存款余額確在連年攀升，我國居民儲蓄存款額繼續高增，而且居民儲蓄率是居高不下。根據中國人民銀行2006年1月14日的最新統計，1月末居民人民幣儲蓄存款余額達到14.8萬億元，同比增長21.1%?！笆濉睍r期城鄉居民人民幣儲蓄存款余額的增長趨勢也說明了這一問題。

與高額的儲蓄存款余額相矛盾的是我國狹窄的居民投資渠道，目前我國居民收入除了用于基本消費和存入銀行以外，幾乎很難再找到一條比較恰當的投資渠道。

3.美國較低的居民儲蓄率和多元化的投、融資渠道

與中國相反，美國居民的儲蓄率一直保持在較低的水平，始終保持在10%以下。與較低儲蓄率相對應的是美國發達的資本市場和豐富的投、融資渠道，居民可以自由選擇自己偏好的金融市場。同時房地產開發商也可以向其中的任何一個金融主體進行融資，獲取開發資金。

一方面由于房地產企業單一的融資渠道而不得不引進國外資本進行房地產開發，從而造成大批利潤被外資分享，另一方面是國內狹窄的投資渠道，使得居民不得不將剩余資金存入目前已處于負利率階段的銀行，而不能獲得豐厚的利潤回報。這一矛盾突顯出我國狹窄的投、融資渠道。如何改變目前這種“瓶頸”局面，成為中國金融市場面臨的最為嚴峻的挑戰。因此我們應該在金融工具、金融體制和金融管理上進行全方位的創新，不斷推動我國金融國際化進程。而“房地產金融體系與國家金融體系的一體化”已經是國際住房金融體系發展的總趨勢，因此本文將以房地產金融創新為例，來討論中國的金融創新問題。

3、加快我國房地產金融創新步伐，從而推動整個金融市場創新

金融創新是指在金融體系和金融市場上出現的一系列新事物，包括新的金融工具、新的融資方式、新的金融市場、新的支付手段以及新的金融組織形式和管理方法等內容。從國際上金融創新的途徑來看，金融創新一般是通過政府和金融市場兩條途徑來產生。一方面，政府通過立法和有關管理條例的變更來引導金融創新，我們一般稱之為政府主導型金融創新，這一般在經濟轉型的國家比較多見。另外一個方面是市場主導型的金融創新，它是指金融機構根據金融市場變化和金融服務的市場需要，通過供給有效的金融產品和金融服務而出現的金融創新。而我國目前也正是處于一種全面的經濟轉型期，因此我國的金融創新市場應該屬于政府主導型。

1.以政府為主導，加大我國房地產金融立法的創新力度

隨著2007年中國銀行業的全面開放，中國金融市場開始全面邁向國際化，在新的市場環境下與國際金融業同行同臺競技，這使得金融創新的要求顯得更為迫切。作為政府主導型金融創新國家，金融立法創新是金融創新的一個重要組成部分。在房地產金融立法上，我國已建立起了基本的法律框架，如公司法、擔保法、證券法、商業銀行法、中國人民銀行法等，但是在目前我國證券市場乃至整個金融市場、房地產市場發育并不成熟的情況下，我們更應該積極吸收國外先進的金融創新理念，在立法上加大創新力度。首先要修改和完善現有的法律、法規，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產金融發展與創新的地方，其次是盡快出臺新的相關法律法規，如《產業基金法》和涉及全社會的信用立法等，盡快從法律制度上為我國金融創新創造一個良好的環境。

2.積極開展試點，探索適合我國國情的房地產金融產品

任何一種金融工具或制度的應用都有其特定的環境，有些金融工具在國外能夠廣泛應用，但在國內不一定十分適用，因此我們在吸取國外經驗的同時，還要加強我們自身的實踐，積極開展試點工作，對一些金融工具和金融制度進行檢驗，以確定其在國內的實用性。如早在2004年底，中國人民銀行就已經向國務院遞交了進行信貸資產證券化試點的申請，并于2005年2月獲得了批準。而中國建設銀行則成為了首家獲得批準推出個人住房抵押貸款支持證券的銀行。同時在立法上，人民銀行與銀監會聯合公布了《信貸資產證券化試點管理辦法》，在立法上為資產債券化提供了保障。類似此類的金融試點工作在未來的幾年還會不斷開展，從而為探索適合我國國情的房地產金融產品提供依據。

3.以市場為主體，實現融資產品的多元化和公眾化

金融機構始終是金融市場創新的主體，作為資金密集型的房地產業，多元化融資已成為房地產融資的主要發展方向，這就需要加大房地產金融產品的創新力度，提供多種金融產品，實現多層次的金融服務。如在針對那些風險較高、價值較大的物業時，國外的一般做法就是通過對其重新打包，經過評估，開發衍生金融產品，實現資產的證券化。這樣就能夠將流動性差但收益穩定的資產轉化為流動性較強的證券產品，從而達到增強資產流動性，分散風險的目的。同時房地產信托、房地產投資基金等融資方式在美國等房地產金融發達國家也是廣受歡迎。這些多元化的融資方式，一方面增強房地產企業自籌資金能力，另一方面也滿足了不同投資主體的多樣化需求，實現了金融產品公眾化的目的。如在我國開展的資產證券化不僅能夠增強房地產企業的融資能力，開拓新的融資渠道，還可以讓公眾也成為房地產企業的直接投資者，并享受到房地產業快速發展所帶來的收益。最為重要是資產證券化可以為大量的民間閑散資本尋找新的出路，從而實現金融產品公眾化的目的。

4.構建兩級房地產金融體系，增強金融產品的流通性