導語：如何才能寫好一篇房地產信托論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

6.1結論

缺乏有效的融資渠道制約了我國房地產企業擴大經濟規模，增強市場競爭力。國外（或地區）經驗表明，REITs是解決這一問題的有效途徑。REITs在國外(或地區)的成功經驗使我們有理由相信這種投資產品能為我國的房地產業和金融業注入新的活力，推動我國房地產業的健康轉型，促進我國金融業的健康發展。近年來，我國一直在邁向REITs的道路上摸索前進、不斷創新，但我們的產品與REITs仍有一定的距離。各種現象表明，我國國內環境基本具備REITs的發展條件，各方對REITs的迫切需求也迫使我們加快發展REITs的步伐。雖然制約REITs發展的因素仍有存在，但我們相信通過努力，REITs在不久的將來就會在我國內地市場誕生。本文在借鑒他人研究的基礎上，通過閱讀國內外大量文獻來探討REITs的中國化發展策略。通過研究，本文得出以下幾點結論：首先，房地產投資信托基金是解決我國房地產業融資問題的一種有效途徑，我國已經基本具備了發展REITs的條件，我們應該在已有房地產信托產品的基礎上，通過借鑒國外（或地區）的成熟經驗，完善相關法律法規，加快發展REITs的步伐。其次，在借鑒國外（或地區）經驗時，要對其REITs產品進行認真地分析比較，有選擇地加以吸收，并結合我國國情因地制宜地進行一定的創新。再次，在我國發展REITs市場時，宜采取分階段發展策略。同時，筆者認為在我國已有房地產信托產品的基礎上，結合國內的專項資產管理計劃，我國REITs的組織形式宜采用直接式契約型，并采用封閉式運作方式，但同時需要采取措施對封閉式的缺陷進行一定的彌補；運用資產組合理論和投資風險決策模型進行投資資產的選擇和組合，在地域選擇上可以多關注二、三線城市有增值潛力的房地產資源，同時對開發性項目進行一定的限制；應該盡量延長REITs的期限，這有助于提高產品的收益和穩定性，要盡快解決REITs上市的問題，增強產品的流動性；制定合理評估REITs價值的方法，盡量做到減少誤差，同時對REITs的分紅比例和分紅時間作出明確的規定；此外要合理并有選擇地使用REITs的財務杠桿，-60-在提高產品競爭力的同時注意防范財務杠桿過高帶來的風險。總之，我國發展REITs還處于起步階段，未來的道路還很長，需要各方積極努力，加大理論研究力度，加快完善法律政策的步伐，推進產品的突破和創新。同時希望本論文能對我國REITs的發展提供一些幫助。

6.2本文的局限和有待進一步研究的問題

本文在研究和撰寫過程中，通過閱讀相關書籍、文獻、瀏覽相關網站和文章，獲得了大量資料，對本文的論證提供了有力的支持。但是由于我國房地產投資信托基金（REITs）尚未誕生，而國外的實際情況與我國存在差距，所以沒有足夠相關成熟的理論可以借鑒。因此本文不可避免地存在一定的局限，需要在今后研究中不斷完善和改進。

1．由于我國尚未有房地產信托投資基金（REITs），同時我國信托機構對已有信托產品的信息披露不夠充分，本文無法收集到更多的資料來進行實證分析和數據分析，有待今后進一步研究。

2．房地產投資信托基金（REITs）涉及領域較廣，包括金融領域、房地產領域、法律領域等。同時內容較復雜，如RETIs的稅收問題，就涉及到眾多稅種和稅目。因此，本文在某些方面分析還不夠深入，需要今后加以完善。

3．房地產投資信托基金（REITs）的發展屬于應用領域，更注重產品的開發介紹和相關政策研究。在運用經濟學理論具體分析問題方面仍有不足。由于筆者水平有限，所提觀點不一定正確，不足之處懇請各位專家批評、斧正！

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篇2

【關鍵詞】地產融資房地產投資信托案例分析

房地產投資信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是按照信托原理設計由REITs基金（REITs投資公司）以發行受益憑證的方式公開或非公開匯集投資者資金交由專門的投資機構（基金托管公司）進行投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的融資工具。REITs發源于美國，最初于20世紀60年代作為一種讓廣大中小投資者充分參與長期房地產的投資工具出現，后來憑借在稅收方面的優惠政策得以快速發展壯大，發展到今天已有40多年的歷史。2000年開始，亞洲一些國家和地區效仿美國允許設立REITs，如日本和臺灣的“不動產投資信托”以及香港的“房地產投資信托基金”等。截至2007年6月底，全亞洲共有11只房地產投資信托基金上市，市值超過800億美元，整體來看，亞洲已經成為全球REITs市場的一個新熱點。

由于相關的稅收政策和法律法規尚不完善，REITs在我國境內發展并不順利，尚不能上市流通，但我國房地產企業及相關投資者一直在REITs領域進行著積極的嘗試，一些企業已經通過離岸公司等模式在香港、新加坡的證券市場成功實現REITs上市。2005年12月21日，越秀REITs成功登陸香港證券市場，成為首只以內地物業為主要資產的上市REITs。2007年6月11日，第二家涉及內地物業的REITs睿富在香港證券市場IPO上市。除香港證券市場外，新加坡證券市場憑借其較低的準入門檻成為我國REITs上市的又一目的地。2006年12月8日，凱德中國零售房地產信托(CRCT)登陸新加坡交易所主板市場，為國內開發商在中國新的制度框架下海外發行REITs提供了另一條新路徑。雖然REITs在我國境內的發展受到種種限制，但作為一種已被全球眾多國家普遍認可的融資方式，REITs仍將是我國房地產融資的未來發展方向之一。當前我國現有的條件下運用REITs融資有以下三種模式：

一、離岸式REITs操作流程及運作模式

由于政策法規等方面的因素，目前REITs在我國大陸仍無法公開上市，這就決定了欲通過REITs上市的物業，必須到我國香港地區及境外操作。

離岸REITs的上市操作流程如下圖所示：

上市REITs結構主要由基金單位持有人、資產管理人、受托人、發起人、物業管理人和貸款人組成。其運作模式如下：

（1）公眾、機構投資者、發起人和戰略投資者等通過認購REITs基金單位成為基金單位持有人。發起人整合/收購各地的物業組成資產池，其租金收入扣除各種費用后作為投資收益支付給基金單位持有人。

（2）資產管理人向REITs提供資產管理服務，收取管理費。

（3）受托人代表基金單位持有人的利益處理相關事務，收取信托管理費用。

（4）物業管理人為××資產提供物業管理服務，收取管理費。

（5）REITs在法律要求的范圍內（例如：香港要求不超過資產池總價值的45％），通過向貸款人融資的方式，利用財務杠桿擴大收購物業的規模。

離岸REITs融資案例：越秀REITs香港上市

越秀REITs（0405.HK）于2005年12月21日在香港掛牌上市，香港公開發售及國際配售分別獲得約496倍和74倍認購，最終發行售價為每股3.075港元，籌集資金約17.9億港元。作為在香立上市的首只以內地物業為注入資產的REITs，越秀REITs的操作手法為國內REITs探尋離岸上市之路提供了良好的借鑒和示范。

越秀REITs的運作模式是典型的契約型REITs，其運作模式如下圖所示：

越秀REITs作為第一只在香港上市的內地房地產信托基金，盡管最終選擇以每個基金單位3.075港元上限定價發售，依然受到投資者的熱烈追捧，2005年12月21日正式上市進行買賣一周內就累計升值16％。越秀REITs的成功上市，在為開發商募集所需資金的同時，并未破壞物業產權的完整性（無需將物業散售），并保證了后期經營過程中的持續投入問題，在單一產權的情況下，由專業的國際租賃及運營機構進行管理，為商業項目的發展和持續運營提供了足夠的保障。

貸款類信托融資模式指信托公司通過質押資金使用方的公司財產或股權為基本貸款擔保方式發行房地產信托產品，將募集資金提供給資金使用方。

傳統貸款型信托融資的典型特點是資金成本低,進入門檻低,操作管理比較簡單、運行成本較低，收益比較穩定，雖然與商業銀行等金融機構的貸款類業務具有一定的重合性，但大多屬于點對點式的項目融資性質，在供給方式上比較靈活,可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信托產品，對不同階段、不同水平的項目都可以量身定做解決方案。2003年央行121號文件出臺后，貸款型信托一度成為許多開發商解決資金問題的新渠道，特別是在從單個項目立項后到四證齊備前這個銀行資金不愿進入的階段，成為開發商資金的一個重要補充。

貸款型信托融資案例：萬科十七英里項目集合資金信托計劃

2004年，萬科開始廣泛與新華信、深國投等信托投資公司合作采用貸款型信托為旗下十七英里，萬年花城、云頂等項目融資，成為我國房地產開發企業積極嘗試信貸信托這一融資渠道的代表。

2004年6月10日萬科聯合新華信托股份有限公司推出“萬科十七英里集合資金信托”。“萬科十七英里集合資金信托”是典型的貸款型信托，該信托計劃具有鮮明的特點：首先，該信托計劃靈活選擇融資方式，實現了財務費用的最小化。該信托貸款的年利率為4%，與同期銀行貸款利率5.49%相比，低了1.49個百分點，按照1.9895億元的融資規模，萬科每年可節約財務費用近400萬元；其次，投資者在購買該信托計劃的同時，不僅享有通常意義的投資收益，更重要的是還可以獲得對該房產的優先購買權以及購房價格的高折扣率。這種將融資與營銷相結合的模式在隨后的房地產信托項目中被廣泛地運用。最后，該信托產品可辦理轉讓、贈與或繼承，流動性較強。

三、股權型信托融資模式

股權型信托融資模式是指委托人將其持有的公司股權轉移給受托人，或委托人將其合法所有的資金交給受托人，由受托人以自己的名義，按照委托人的意愿將該資金投資于公司股權。

股權型信托融資的突出優點有兩點：首先能夠增加房地產企業的資本金，促使房地產企業達到銀行融資的條件；其次，信托公司的信托計劃募集的資金進行股權融資類似于優先股，只要求在階段時間內取得一個合理的回報，并不要求與開發商分享最終利潤的成果，這樣既滿足了充實開發商股本金的要求，開發商也沒有喪失對項目的實際控制權。

股權型信托融資案例：世紀星城住宅項目股權投資信托計劃

“世紀星城”項目預計總投資8.99億元，項目前期已經投入2.8億元，并已取得一期土地證和建設用地規劃許可證，還需要取得開工證和建設工程規劃許可證，只有四證齊全才可向銀行申請貸款。但121號文的執行，使得項目開發商北京順華房地產開發有限公司，憑借自身1.5億元的注冊資本，不能滿足30%的最低限(1.5/8.99=16%<30%)，這意味著工程將面臨著開發資金斷流的窘境。在這一關鍵時刻，北京順華房地產開發有限公司聯合重慶國際信托投資有限公司推出“世紀星城住宅項目股權投資信托計劃”，通過股權信托的方式籌集2億元資金對北京順華進行增資，使其自有資金達到3.5億元，并將此資金直接用于項目的開發，保證工程順利獲得開工證和建設工程規劃許可證，從而在四證齊全的基礎上獲得項目原貸款行興業銀行的銀行后續貸款支持，順利實現了2005年項目竣工銷售的預期目標。

世紀星城住宅項目股權投資信托計劃是典型的房地產優先股權信托融資模式，即股權在退出時附固定比例的投資收益。世紀星城住宅項目股權投資信托計劃憑借著自身的特色，一推出就受到投資者的追捧，順利完成融資任務。世紀星城住宅項目股權投資信托計劃充分滿足了開發商、信托公司以及投資者三方的需求，成為我國股權型信托融資模式的一個范本。

目前我國的房地產信托正從貸款型向股權投資型發展，從一般的集合資金計劃向美國的REITs模式靠攏。隨著國內相關政策法規的出臺，REITs將沿這一趨勢繼續發展。2005年3月，福建聯華信托推出“聯信•寶利中國優質房地產投資信托計劃”，其最大特點在于沒有確定項目下提前籌資，再進行有目的的投資，其投資方向涵蓋房地產企業貸款、股權投資、商業樓宇或住宅的購買，充分體現了REITs逐步“從貸款型向股權投資型發展，從一般的集合資金計劃向美國的REITs模式靠攏”的未來發展趨勢。

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摘 要 相比房地產信托在國外的迅猛發展而言，我國房地產信托的發展卻還處于低水平狀態。從效果上看，發展房地產信托不僅有利于房地產業融資渠道多樣化，而且對于整個金融市場的風險分散、投資渠道多元化都具有十分重要的意義。本文通過對2010年我國房地產信托發展情況的總結，在此基礎上指出房地產信托對推動我國房地產發展的重要性，揭示房地產信托發展所面臨的機遇和挑戰。

關鍵詞 房地產信托 機遇 挑戰

一、引言

“中國的房地產行業是一個高利潤的行業，一般平均利潤超過30%至40%。在房地產開發過程中，房地產信托的出現無疑打通了普通投資人進入房地產行業分享增長利潤的通道。”中國人民大學信托研究所所長邢成博士說。

近幾年來，我國房地產的發展速度十分迅速。房地產企業一直將采用銀行貸款作為其主要的融資渠道，房地產貸款在金融機構及新增機構資產中比重呈上升趨勢。然而隨著新經濟形勢的出現以及國家拉動內需政策的出臺，國家近年來銀行貸款投向將有所調整，房地產融資渠道極其單一的弊端凸顯出來，房地產業面臨較為嚴峻的融資難題。面對房地產開發“缺血”的現狀，房地產投資信托作為國外運營的較為成功的房地產融資形式，逐漸受到國家和社會的廣泛關注。

二、機遇

我國房地產企業加大了對房地產信托的重視力度，發展房地產信托不僅可以擴大了房地產業的融資渠道，推動房地產業的經營開發，而且也依托房地產業發展使本國經濟得到顯著的提升。2009年寬松的貨幣政策使得大部分房企都能從銀行輕松得到貸款，在2010年銀行信貸收緊，這對信托業務的開展是一個巨大的機會，為2010年我國房地產信托提供了機遇。

這種機會主要源于宏觀與行業的雙向調控中，銀行信貸與資本市場再融資的收緊①。一方面，隨著2010年房地產宏觀調控的不斷深入，銀行對房地產企業的融資收緊，在貸款資格和貸款額度上有了嚴格的規定，再加上近期央行連續上調存款準備金率，房地產企業融資得門檻和難度大大增加。另一方面，房地產行業資本市場的融資路徑也正在收緊。從暫緩再融資審批到聯手國土資源部排查房企違規圈錢，證監會的嚴格控制房地產上市公司再融資的意圖已是十分明顯。為了緩解資金緊張的困境，很多房地產企業紛紛將目光投向房地產信托。

這種機會使得房地產信托在2010年在數量上和規模上迅速增長。據數據統計，僅2010年4、5月份，全國用于房地產領域的集合信托資金就超過194億元，而2010年上半年全國房地產信托融資產品140多款350余億元，在發行量上已經接近2009年全年的181款，在規模上則已超過。截至到2010年12月底，在全國發行的1970款信托產品中，在數量上占整體的25%的500款產品投向了房地產領域。而在資金規模上，共計1908億的信托資金中，投向房地產的資金為1047億元，占到了總數的54.87%。

三、挑戰

但宏觀與行業的雙向調控是把雙刃劍，房地產信托在迅速發展的同時也面臨著一系列挑戰。房價在牛年的沖天牛氣終于讓國家宏觀調控的重點在2010年瞄向了房地產。2010年4月開始住建部、銀監會等部門密集出臺樓市宏觀調控政策，旨在嚴控房地產投機，抑制房價過渡上漲。在調控房價的同時，房地產信托的過快發展，也引起監管部門的注意。在2010年6月底和7月中，銀監會就分別以5月以及2季度末的數據為基準，對房地產信托進行了兩輪壓力測試，隨后又叫停了銀信合作。2010年8月24日，銀監會《信托公司凈資本管理辦法》，在風險資本的計算中擬對房地產信托業務作出嚴格的要求，制定較高的風險系數，以有效做好對國家房地產宏觀調控政策的落實工作。

然而在開發商延緩開發節奏、資金流動性寬裕的情況下，2010年年末，中國樓市的房價、地價依然繼續攀高。為了遏制這種趨勢，2010年11月15日銀監會發文，提出股權融資方式投資“四證”不全的房地產開發項目的信托業務將被禁止。接著銀監會下發《關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知》，要求各信托公司進行合規性風險自查，并逐筆分析業務合規性和風險狀況，同時要求各銀監局加強對轄內信托公司房地產信托業務合規性監控和風險監控。信托公司房地產業務受此沖擊，發行量銳減，很多信托公司相繼暫時叫停了房地產信托的業務。據悉，包括中融信托、山西信托、天津信托、平安信托等在內的多家信托公司已暫停房地產信托項目的推介。

四、總結

從2010年我國房地產信托的發展中可以看出，房地產信托作為一種在資本市場發達的國家有效的房地產融資工具，將會成為我國未來房地產發展的重要融資手段，有利于降低房地產企業對銀行貸款的依賴性，對我國房地產資本市場發展起到極其重要的作用。

與此同時，從我國目前房地產信托的發展程度來說，房地產信托在我國的發展尚未成熟，它在發展過程中面臨很多現實困難和問題，如風險控制機制不健全，法律規范不健全，監管機制缺失等等。如果不能妥善解決這些問題，房地產信托的發展會與國家調控主旨相背離，最終阻礙我國房地產業的發展。

因此，我國大力發展房地產信托，要正視發展過程中面臨的機遇和挑戰。加大信托產品創新力度，豐富了金融市場產品品種，滿足廣大投資主體多樣化投資需求，為房地產企業開拓一條重要的融資渠道，使過度集中的風險可以得到有效的轉移配置，進而深化了房地產金融體制改革。

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篇4

內容摘要：我國房地產行業發展迅速，但隨著一系列政策法規的出臺，傳統融資渠道縮緊，資金需求方面存在缺口，融資渠道的多樣化成為房地產企業面臨的重要問題。本文運用現代金融理論對房地產投資基金這一全新融資方式的概念做了界定，通過比較了國內外的房地產投資基金運作方式，認為可借鑒西方先進的經驗，并在此基礎上提出了發展房地產投資基金的現實意義及對策。

關鍵詞：產業投資基金房地產投資基金REITs公司型

我國在經歷了一系列土地、貸款政策變動后，傳統金融渠道緊縮，房地產開發商資金普遍吃緊，前期資金運作面臨著極大的考驗，尋求新的融資渠道成為房地產業亟待解決的問題。而房地產投資基金作為一項有效的間接金融工具對目前的房地產金融市場的完善是條好出路。

房地產投資基金概述

基金是由基金發起人以發行受益債券或股票形式匯集相當數量且有共同投資目的的投資者的資金，委托由投資專家組成的專門投資機構進行分散的投資組合，投資者按出資比例分享投資收益并承擔相應的風險。

房地產投資基金是以房地產業為投資對象，通過發行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產業投資專家進行專業投資的一種集合投資制度。房地產投資基金屬于產業投資基金的一種。

由于房地產開發投資規模大、周期長等原因，使房地產開發、投資所需資金巨大，普通投資者難以承付。因此需要建立房地產基金，由專業的房地產運作機構發起，將社會上一些閑散資金集中起來，利用這種專業的運作模式，不但可以給投資者帶來較高的回報，還可以有效的回避風險。

國內外房地產投資基金的比較分析

美國的房地產投資信托。美國的房地產投資信托，是指由房地產投資信托（REITs）機構負責對外發行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產開發公司負責投資標的開發、管理及未來的出售，所獲利潤由受益憑證持有人分享。其中，信托機構、房地產公司、投資者是美國房地產投資信托的三大主體。

在美國，房地產投資基金一般采用的組織形式是公司型和合伙型。在資金的募集方面，一般采用的是私募的方式，對象是少數特定的投資者。在形式上，由于基金投資的資產流動性有限，應采用封閉式，即規定在基金成立后一段時間內不允許贖回。

日本信托式房地產的發展。日本的信托制度是從美國引進的。1902年，日本興業銀行成立后首次開辦了信托業務。1923年，日本頒布了《信托法》、《信托業發》，這兩個法律使日本信托業步入了新時期。日本以金錢信托為主，不動產信托雖然比重不大，但發展最快。日本的房地產信托是指土地及地面固定物的信托，它是以管理和出賣土地、房屋為目的的信托。日本信托式房地產證券化的一個最為顯著的特點是，作為委托人的業主可以不放棄土地所有權，而且不必直接準備工程費用就能達到有效利用土地的目的，并以信托分紅的形式得到長期而穩定的收益。

我國的房地產投資基金。目前我國房地產投資基金主要表現為兩種形態：一是以精瑞基金、偉業資產、歐尚信托等為主，參照國外房地產投資基金中的權益型融資模式，采用投資公司形式設立并對其資產進行房地產股權組合投資。由于缺少產業基金法律規范和保障，多采用承受風險能力較強的私幕形式，最終以股權溢價回購方式實現投資者資金的增值。另一種是北國投、重慶國投、中煤信托廣泛采用的房地產信托基金，其運作上有“一法兩規”（信托法，信托資金管理辦法，信托投資管理辦法）約束，資金主要投向房地產開發中的“過橋”貸款和制定房地產項目的開發建設。由于投資中趨于對抗風險能力的考慮，對資金起點要求較高，期限多在1-3年，不是嚴格意義上的房地產投資基金，更多的表現為一種集合資金信托計劃。

我國發展房地產投資基金的意義

完善房地產金融市場，解決房地產資金供給問題。房地產開發具有投資大、周期長的特點，加之目前政策限制了部分銀行信貸，國內金融體制造成了融資困難。房地產企業可通過獲得房地產投資基金的投資，拓寬融資渠道，減少對銀行貸款的依賴，降低銀行金融風險并預防和化解經營風險。

整合提升房地產行業，促進優勝劣汰，實現資源的優化配置。房地產投資基金的投資機制能促成房地產投資的理性化發展，只有那些運作規范、市場前景好的房地產項目才能得到房地產投資基金的資金支持，因此，發展房地產投資基金在客觀上促進了房地產行業內部的結構調整，實現了資源的優化配置。

為投資者提供多元化的投資渠道，滿足大眾資本的投資需求。我國金融市場中，社會大眾資本因為投資渠道狹窄而沒有得到有效運用，而房地產開發投資規模大，周期長和專業性等特點，使大眾投資者難以直接進入。房地產投資基金這類新型投資工具的出現為社會大眾資本的介入房地產業提供了有利條件。

我國房地產投資基金的障礙

現行政策法規的障礙。自從《投資基金法》將非證券化的投資基金內容從中剔除后，變成了《證券投資基金法》，此外私募基金合法化的問題，給房地產投資基金的規范和系統發起帶來了不確定性。同時還要面對資金的進入和退出通道、投入和產出的方式、時間標準等問題，這些都需要法律和法規的配套支持。

專業人才匱乏。由于房地產業發展中涉及規劃、投融資、建設、經營、管理、評估、經紀等眾多的專業性和對區域性知識領域，而我國在這些專業復合型人才缺乏。市場上的人才欠缺增加了房地產業投資中的風險，限制了房地產資金鏈的擴展和投資基金發展模式的多樣化創新。

投資者的自身缺陷。盡管資本市場和貨幣市場外囤積了大量場外資金，但投資者卻不敢貿然進入房地產市場。我國房地產行業會計制度的嚴重不透明和信息披露的嚴重不對稱，還有短期收益模式以及嚴重依賴銀行貸款的單一融資方式和高負債率，都使房地產業在與基金尤其是海外基金這一高度化和專業化的創新金融方式接軌方面缺乏系統性的準備和接口。

我國發展房地產投資基金的對策

健全與完善有關房地產投資基金的有關法規體系。目前，國內房地產投資基金具有系統性、復雜性、綜合性的特點，涉及國民經濟多個領域，需要制定和完善相應的房地產投資基金法規或產業投資基金法規，對房地產業投資基金的公司設立、融資規模、財務審核、資產運作、稅收機制、監管法則等方面做出細化法律規定，使房地產投資基金的建立和發展有法可依。

改革基金管理制度方面的問題。我國為了降低投資基金風險，保護中小投資者利益，在1997年頒布的《證券投資基金管理條例》中規定“投資于股票、債券的比例，不低于該基金資產總值的80%，投資國家債券的比例，不低于該基金資產凈值的20%”，還特別規定“禁止將基金資產進行房產投資”。但從長遠看，這些規定限制較多，必然會束縛基金的發展，也制約了房地產業的發展。

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關鍵詞：房地產金融；風險；風險防范

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-01

自2008年美國金融危機以來，國內房地產市場受到來自國內尤其國際動蕩局勢的影響，出現融資困難、資金鏈中斷及資金回收困難等一系列問題，嚴重影響了房地產市場的健康發展。借此分析國內房地產面臨的金融風險，以期合理規避房地產金融風險，成為國內外關注的熱點話題。

一、國內房地產金融風險原因

(一)房地產金融體制尚不完善。相對比于發達國家完備的金融市場體系，我國房地產金融體制尚不完善。目前，我國為單一的銀行為房地產商提供貸款和信托機構向房地產業提供信托資金，銀行的利率調整及貸款機制和國家的政策風險都會影響房產業的穩定發展。

(二)房地產金融市場資金融通效率低下。通過銀行籌集的資金，大多數房地產商將其存放于銀行，銀行又無法及時將大量資金提供給中小企業及民營企業，造成一定時間內資金浪費及閑置，成為最終房地產金融市場的風險承擔者。國內尚未建立一套完備的投資融資的金融體系，因而存在一定的資金融通效率低下的問題。

(三)房地產金融信息不對稱。房地產金融市場具有資金需求多、周期長等特點，使得房地產面臨的風險加大。當房地產市場繁榮時，將有大量房地產商加入其中，不惜高額利率貸款進行投資，一旦市場出現動蕩或不穩定情緒上升時，尤其房地產商資金鏈中途中斷時，房地產商將無力按時還款，銀行業與房地產商中間的不透明即信息傳遞失效，將極易造成房地產金融風險。

(四)政府宏觀管理失效。房地產業作為影響居民生活及市場穩定的重要行業，其穩定性發展關系到國民經濟的持續增長。政府作為宏觀調控的實施及管理者，肩負著審查房地產商資質及規范金融行業合理貸款的重要任務，我國政府尤其地方政府大力引資，放松監管，造成一些資信不佳的地產商進入投資，尤其當地銀行貸款管理失控，將容易引發房地產金融風險。

二、國內房地產金融風險判斷

根據國內房地產金融市場的特點及原因分析，國內主要面臨以下幾類房地產金融風險：

(一)市場風險。市場風險是由于房地產市場的不確定風險給房地產開發商、消費者進而給提供房地產金融服務的商業銀行帶來損失的可能性。由于房地產具有非常強烈的投機性質，一旦整個市場出現難以承受的泡沫，將導致房價大跌，引起房地產企業出現經營困難甚至破產倒閉，進而導致銀行大量壞賬產生。

(二)利率風險。利率風險指銀行與房地產商在利率出現不利波動時所面對的風險。這種風險不僅會直接影響影響其資產負債表，更會影響其獲利水平。一旦貸款利率上升房產商面臨還款壓力加大，銀行業將承受更大的資金回收壓力。

(三)信用風險。信用風險是由于借款人履約能力的下降，無力償還或不愿意償還，導致銀行業壞賬的出現。主要由于貸款前對借款人資信審查不足或失誤造成的，也可能是貸款發放后企業經營狀況變化造成的。

(四)操作風險。操作風險主要是因為業務流程不健全而引起的銀行工作人員在工作上的偏差，導致的損失。房地產金融的操作風險包括房地產貸款業務操作流程不健全、業務操作失誤、房地產資金轉賬結算中的風險等。

三、國內房地產金融風險防范體系構架

(一)營造良好的國內房地產金融市場宏觀體系

1.國家要加強房地產金融管理，營造良好的金融市場環境。一方面，政府要嚴格監管土地交易，規范土地交易秩序，實行土地供給有償，建立統一規范的土地競爭機制。另一方面，制定相關法律法規，嚴格規范房地產市場，對企業違反行業規章制度加大懲罰力度，營造良好的金融市場環境。最后，政府要規范房地產金融秩序，加大對銀行業的監管力度，制定正確的監管方針和策略，將房地產市場狀況以及信息，進行定期的公開和披露。

2.推動資本市場發展，建立多元融資渠道。引導國內房地產投資商加快發展，以進行直接投資，降低貸款風險，此外，夸大房地產商的融資渠道，發展房地產信托行業、房地產抵押貸款證券化，從而提高資金利用效率，促進房地產金融市場穩定健康發展。

3.努力建立房地產金融市場風險轉移制度。一方面，大力開發新的融資工具，推動房地產金融市場創新轉移風險，建立保險機構，降低融資風險，另一方面，建立風險控制機制，對房地產金融機構進行創新，提高其市場適應能力，通過金融機構間合作分工，有效降低風險，推動金融市場健康發展。

(二)構建良好的國內房地產金融市場微觀體系

1.加強貸款額度及風險控制，提高風險控制能力。一方面，銀行作為企業法人，要加強內部建設，推動自身體制改革，嚴格按照內部規章制度進行放貸，營造良好的內部環境。另一方面，建立完善的貸款風險評估機制，對風險指數進行控制，有效降低風險，通過對企業評估，做到合理放貸，按時回收。此外，加強對內部員工培訓，有利于對其良好的約束，使其嚴格遵守銀行內部規定，降低房地產金融的風險。

2.建立良好的信息溝通系統，將強行業內監管。不僅銀行內部，銀行間要建立一套便捷的信息溝通系統，通過及時傳遞信息，為其內部控制提供信息支持，以便及時發現問題解決問題。在良好溝通基礎上，通過對相關數據進行分析，完善內部風險控制系統，為決策提供有力支持，從而有利于整個行業穩定發展。

3.建立房地產金融績效評估機制。通過建立有效的績效評估機制，可以有效地防范房地產金融風險。通過評估機制的建立，可以使銀行加強自我監控，及時查清不良資產，并嚴格控制風險。還可以引進外部評估機構，對內部地產貸款進行公證評價，幫助建立穩定的房地產金融機制。

4.開發新的放貸品種，開拓市場業務的同時，有效降低風險。由于目前我國銀行貸款品種單一，為此商業銀行應提高服務意識，不斷推出新品種，吸引消費者投資，進而推動房地產金融風險管理的多樣化發展。

參考文獻：

[1]邢學良.房地產金融風險及防范[D].東北財經大學碩士論文,2004,12.

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關鍵詞：房地產金融風險；成因分析；防范策略

一、我國房地產金融風險的成因

1.高速發展的宏觀經濟影響。改革開放以來我國國民經濟發展良好，民間財富得到迅速積累，房地產投資的基礎就是人民的富有。統計數據表明，我國近年來的GDP增長率均超過10％，其中房地產業占有比較大的比重。經濟學中的“加速原理”說明，收入的增加能帶動投資的增加，因此，國民經濟的增長事實上已經對房地產經濟形成了明顯的推動作用。與此同時，我國城鎮化的步伐持續加快，均為房地產過熱埋下了伏筆，在這樣的背景之下，房地產金融風險便會暗暗滋生。

2.唯GDP論的政府考核機制和土地供應壟斷導致土地財政推高房價。這種唯GDP的扭曲的考核體制通常會造成對GDP增長的片面追求，從而導致投資最大化以及經濟增長率最大化，所以，地方政府可能會出現一些投資沖動的行為。此外，由于政府壟斷土地出讓，很多地方政府已經將土地收入變為自己的“第二財政”，部分地區甚至出現了將二十年規劃的土地審批和建設行為集中在五年完成的現象，這種不計后果的擴張行為也為房地產金融風險做好了“鋪墊”。

3.不合理的房地產融資結構。很大一部分的房地產企業融資主要渠道是銀行貸款，商業銀行的信貸資金幾乎介入了房地產業運行的全過程(土地轉讓、房屋開發、房屋買賣交易)。其他融資渠道中的信托、債券、住房資產證券化等融資方式所占貸款比例很少。

4.不夠明晰的金融產權導致權責利不對稱，弱化了信貸的約束力。在金融產權內部的信貸資金管理中，權責利并未有機結合起來，責任與約束均不明顯，可以說當前的商業銀行并非真正意義上的商業性金融機構，容易引發金融風險。

5.金融機構缺乏完善的內部控制制度，對風險的管理和防范缺乏有效的機制。

6.企業和個人信用制度不夠健全和完善。信用信息不全面、信用等級缺少評價標準，銀行等金融機構在放貸前缺乏對借貸企業和個人的詳細考察，核實不到位，對其還貸能力估計不足，很容易出現不良貸款。

二、我國房地產金融風險的防范策略

1.改進土地供應制度，加快管理模式轉變，加強監管力度。

土地市場的健康發展，離不開正確完善的土地供應管理政策，這個政策需要要適應宏觀經濟的發展形勢，房地產的金融風險。當今，我國所儲備的土地制度，在很多方面效果明顯，例如，規范土地市場出讓秩序、增加政府土地收益、保證公益事業用地資源和用地效率等，但是它的負面影響如政府對土地供應高度壟斷、限制集體建設用地流轉、地方債務平臺壞賬風險、土地財政推高房價等，也會對房地產市場的健康發展和金融風險防范有一定的影響。為保持房地產市場的可持續發展，在條件比較成熟的時候，可以適度改革土地供應制度，加快對土地管理模式的轉變，同時應對土地供應加強監管。

2.促進融資渠道多元化，推進房地產直接融資渠道建設

當前我國房地產融資的特點是渠道較少，銀行貸款還是房地產資金的主要來源，我們必須要建立多元化房地產的融資機制，改變以銀行貸款融資為主的方式，例如，將其轉化為銀行貸款、公積金貸款、房地產信托、住房資產證券化、上市融資、REITS等多種融資渠道，通過構建房地產多元化融資體系來降低和分散集中在銀行業的房地產金融風險。具體需要考慮以下的幾個方面：第一，要充分地發揮房地產基金、信托、上市融資等直接融資渠道的作用；第二，要加快住房抵押的二級市場的培育和發展，實施房屋抵押貸款證券化；第三，在防范風險的前提下，可以在國內的房地產適當引進外資；第四，擴展住房公積金貸款方式的服務范圍，除原有個人住房貸款功能外還可涵蓋保障性住房建設開發貸款等領域。

3.加強國家宏觀調控引導，加大對房地產行業的監管力度

對于國家來講，房地產行業的健康發展是金融市場穩定的重要保證，國家有必要加強對房地產金融機構的監控以有效地控制風險，一方面中央銀行、銀監會等監管機構可以通過定期監督檢查引導金融機構逐步建立完善的內控機制、開展有序競爭；另一方面監管機構還須認真對房地產市場的運行狀況和發展規律進行調查研究，通過科學詳實的調研可以提高對房地產市場研究判斷的準確性，并可逐步建立房地產風險預警體系，實行房地產市場信息披露制度，及時對相關房地產金融機構發出預報和警示。

4.完善房地產金融的法律環境

房地產金融業務的開展離不開要良好法律環境的支持，隨著房地產金融的不斷發展演化，相應法律法規也需要進一步完善和健全。針對房地產資金籌集、融通、借貸、使用等各環節中存在的法律問題，需要制定明確的政策、法規予以約定，以便從法律層面保證房地產金融市場的健康發展，有效控制房地產行業的金融風險。

5.建立房地產企業及個人信用制度，健全信息傳遞機制

現在，我國的企業及個人信用信息不健全，信息不對稱等現象時有發生，針對這種情況，建議建立全國性的房地產企業及個人信用檔案系統，通過對信用檔案系統的信息檢索，房地產金融機構可以較為客觀地判斷借款者的信用度，從而針對不同信用等級的借款者給予不同的貸款條件，并對借款者經營和收入變動以及財產增減情況實行動態監控和追蹤調查以鎖定貸款風險。此外，應把各類房地產企業經營業績以及違法違規記錄向社會公開，將使得有劣跡的企業在擴大經營、承接新業務方面受到限制，從而引導房地產企業守法、誠信經營。

參考資料：

【1】唐宇宏 葛幫亮：當前我國房地產金融風險的表現及防范對策【J】當代經濟(下半月)2007，(05)

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關鍵詞：中小房地產企業；融資方式；創新

一、前言

房地產行業作為國民經濟的重要支柱型行業，在國民經濟發展中起著非常重要的作用。房地產企業的發展關系行業的興衰。房地產市場受到政府調控風險較大，尤其是一些出于投機目的沒有找準市場定位和缺乏自身優勢的中小房地產企業，在我國市場經濟的發展體系中起步較晚，融資體系不完善。整體而言，中小房地產企業融資方式較為單一，沒有足夠重視融資效率，特別是一些現金流控制能力相對弱則更為明顯，存在較為明顯的融資困境。因此，為中小房地產企業尋求合適的融資對策，走出融資困境很有必要，也迫在眉睫。

二、中小型房地產企業的融資現狀

近幾年，國家采取了從緊的金融政策，從嚴信貸標準、提高貸款利率和上調銀行的法定存款準備金率，多管齊下，收緊“銀根”，這無疑給房地產企業增加了融資難度和壓力，尤其是給中小型房地產企業帶來了強大的政策沖擊。就當前的情況來看，中小型房地產企業面臨著抵押貸款難、金融機構放款難等融資現狀。因為中小型房地產企業抵押貸款面臨著貸款條件苛刻，貸款資金有限。再加上很多中小企業難以達到銀行的放款條件，融到資金是難上加難。另外的融資渠道方面，大型房企憑借其資金實力和信譽，可以通過上市、發行債券來進行融資，但是中小房地產企業，由于遠遠不能滿足上市或者發行債券的條件，還是主要依靠銀行貸款融資這一渠道，融資渠道單一造成了企業資產負債率過高。這種過高的負債必然影響企業的資信，增加其運作項目的財務成本，使其盈利水平下降或出現虧損現象，中小房地產企業幾乎無一幸免地陷入資本運行的惡性循環中，甚至引發負效應的連鎖反應。

三、我國中小房地產企業融資困境

（一）融資結構不合理

中小房地產企業的主要融資渠道是內源融資和商業銀行信貸，而銀行信貸又占據很高比例，銀行信貸貫穿房地產企業整個經營過程，商業銀行成為我國中小房地產企業最大的資金提供者。長期債券融資與股權融資在我國房地產企業中所占比例極小。這樣的中小房地產企業的融資結構很不合理。

（二）融資渠道單一

中小房地產企業由于自身實力的緣故，在資本市場無法與大型企業抗衡，所以融資方式大多采用內源融資，即利用股東出資、留存收益包括未分配利潤和公積金、預收定金或預收購房款，這部分資金構成了其主要資金來源之一。外源融資中最常用的是利用商業銀行貸款，包括銀行信貸和個人按揭貸款，據調查我國中小房地產企業過分依賴銀行貸款，其資金來源的80%左右來自商業銀行貸款，渠道相對單一。

（三）缺乏長期穩定的資金來源

內源融資和商業銀行貸款是中小房地產企業主要的融資方式，銀行貸款期限較短，缺乏長期債券和股票等長期穩定的融資方式帶來的資金，說明中小房地產企業普遍缺乏長期穩定的資金來源。

四、創新我國中小房地產企業融資方式的主要措施

（一）債權性融資

在債權性融資中，既可以通過銀行貸款的形式，也可以通過發行企業債券的方式進行，還可以通過房地產信托來實現。發行企業債券。中小房地產企業可以通過發行短期融資券進行融資。短期融資券是指企業依照法定程序發行，約定在較短的時期（一般不超過一年）內還本付息，用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活和周轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。同時通過典當融資為房地產個人投資和中小房地產企業融資提供了全新途徑。

（二）權益性融資

在權益性融資上，既可以通過上市發行股票融資，也可以通過合作開發融資，還可以通過房地產投資基金來融資。

一方面可以通過上市融資。房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限。因此，對于一些急于擴充規模和資金的有發展潛力的房地

產企業還可以考慮買（借）殼上市進行房地產企業融資。另一方面房地產開發商和投資商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。合作開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。再一方面，創新和開發房地產投資信托基金。

（三）保險資金融資

新《保險法》對保險資金的運用形式進行了修訂，第106條規定：“保險公司的資金運用必須穩健，遵循安全性原則。保險公司的資金運用限于下列形式：（1）銀行存款；（2）買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價證券；（3）投資不動產；（4）國務院規定的其他資金運用形式。”也就是說，保險公司可以運用保險資金投資不動產，因此，保險資金也成為房地產企業的重要融資渠道。

（四）融資租賃

房地產企業融資租賃主要是通過所有權的轉變獲取相關投資者的資金，完成項目后可通過銷售收入收回所有權。建立抵押資產管理公司主要是對抵押物的所有權進行處理，對留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投資者經營等處置方式，可以快捷有效的方式解決房地產企業的資金問題，從而加速房地產企業資金的迅速轉移和回收。

參考文獻：

[1]吳佳，我國房地產企業融資方式創新研究[d]，西北農林科技大學2012年碩士學位論文

[2]孫軍，拓寬融資渠道，創新融資方式，促進我國中小房地產企業可持續發展[j]，中國高新技術企業，2011年10期

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【關鍵詞】房地產 上市公司 資本結構 影響因素

資本結構（Capital Structure）是指企業各種長期資本來源的構成和比例關系。通常情況下，企業的資本由長期債務資本和權益資本構成，資本結構指的就是長期債務資本和權益資本各占資本總額多大比例。企業的資本結構直接或間接地影響著企業的資本成本、市場價值和治理效率，因此如何利用有限的資源進行優化配置，為企業創造價值最大化，是企業在投資決策中需要考慮的關鍵問題。房地產行業是典型的資本密集型產業，具有建設周期長、資金周轉慢和易受政策影響等特征。我國房地產企業普遍存在資產負債率較高、融資渠道單一、過分依賴銀行借款、短期借款比例大于長期借款比例、融資結構不合理等現象。一旦出現資金鏈緊張或斷裂，將嚴重影響企業的長遠發展。

本文試圖在已有研究成果的基礎上，就滬深兩市的房地產上市公司資本結構影響因素作實證研究，以期對優化我國房地產企業資本結構，促進房地產行業健康長遠發展提供一些參考。

一、研究假說

1.企業規模。規模較大的企業更傾向于且有能力實施多元化經營或縱向一體化，以分散經營風險，均衡利潤，從而為企業帶來穩定收益。此外，規模較大的企業商業信用更好，更容易通過舉債獲得資金。因此，與規模小的企業相比而言，規模大的企業經營更為穩定，具有更低的預期破產成本，可以更多地負債。

H1：企業規模與資本結構正相關。

2.盈利能力。根據梅葉斯和梅吉拉夫提出的優序融資假說，企業融資一般遵循的順序為：內源融資、負債融資、權益融資。因此，盈利能力較高的企業可能使用保留盈余（張凌、胡未熹，2006），次而發行債券。相反，盈利能力較低的企業內部盈余不足，往往會選擇多發行債券，因而企業負債比例過高。

H2：企業盈利能力與資本結構負相關。

3.企業成長性。成長性較高的企業的特征之一是投資速度快于利潤增長速度，因而需要大規模籌資，而處于成長期的企業盈余往往不多，僅僅依靠內部融資是不夠的。此外，成長性高的企業未來前景往往被看好，增發新股可能會引起股權的稀釋，因而不為所有者看好。在這種情況下，債務融資優于其他融資方式。

H3：企業成長性與資本結構正相關。

4.所得稅。根據稅法規定，利息允許在稅前列支，由于利息費用而減少的支出被稱為稅盾。股利則不能在稅前扣除，因此當企業存在所得稅時，由于負債的“抵稅作用”使得債務實際成本小于權益資本成本。就是說，企業負債比例越高，稅盾收益越大，企業價值也越大。

H4：稅盾與資本結構正相關。

5.非債務稅盾。非債務稅盾主要是指債務以外的因素對企業的稅收減免作用。根據稅法的規定，折舊、虧損遞延等非債務類稅盾也可以在稅前列支，同樣具有抵稅作用。因此，當企業存在非債務稅盾時，企業可以減少負債融資。因此非債務類稅盾越大，負債比例越小。

H5：非債務類稅盾與資本結構負相關。

6.資產擔保價值。企業管理層掌握的內部信息比外部投資者多，這種信息不對稱導致了在進行股權融資時產生額外的成本。有形資產的擔保可以保護債權人，減輕由于信息不對稱引發的風險。因此，公司有形資產越大，資產擔保價值越大，越有利于企業進行負債融資。

H6：資產擔保價值與資本結構正相關。

7.短期償債能力。流動比率和速動比率是反映企業償債能力的常用指標。企業流動性比率越高，流動資產越多，表明企業的到期償債能力強，會支持較高的負債比率，在這種情況下，短期償債能力與資本結構正相關；另一方面，流動資產較多的企業可能會將其用來進行投資和經營活動，相應減少負債比率，此時短期償債能力與資本結構負相關。

H7：短期償債能力與資本結構負相關。

8.股權結構。我國目前仍處于轉軌經濟時期，上市公司中普遍存在偏好股權融資、股權高度集中、國有股“一股獨大”的現象。大股東為了保證企業的絕對控制權，出于自身利益的考慮，往往會采用債務融資的方式而不發行新股。

H8：股權結構與資本結構正相關。

二、研究方法

本文主要采用混合面板數據進行實證研究。相對于截面數據和時間序列數據而言，面板數據可以從多層面進行分析，減少解釋變量之間的多重共線性帶來的影響，使研究更為有效。本次研究將采用統計分析軟件Stata10.0進行面板數據模型的實證分析。

1.樣本選擇。本文數據主要取自CSMAR數據庫，選擇2003年以前在滬深上市的房地產企業為研究對象，樣本區間為2003―2011年。由于本研究開展時，各大房地產開發企業2012年年報尚未完全公布，因此，2012年數據未能包括在研究范圍之內。

選擇2003年作為樣本公司的初始時點，是因為我國房地產行業自2003年以后一直處于高速運行。2003年《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（國發〔2003〕18號）將房地產確定為支柱產業，自此開始，住房的公共產品特性被削弱。2003年《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅字〔2010〕121號）第三條明確了將地價計入房產原值征收房產稅問題，國家隨后也實施了一系列的宏觀調控政策，收緊了銀行貸款條件，房地產行業開始轉向信托等其他融資渠道，結束了1998―2003年間與銀行的“蜜月期”。所以說，2003年是一個分水嶺，研究2003年以后我國房地產企業的融資結構更具現實意義。

樣本公司的具體篩選過程如下：（1）在CSMAR數據庫中按證監會行業分類為“房地產業”代碼為J01（房地產開發與經營業）的所有樣本，共144個。本文主要選取從事房地產開發與經營的上市公司進行研究。（2）本次研究選擇在2003年以前深滬A股市場上市的房地產企業，在此時點之后上市的公司及B股上市的公司全部剔除。（3）本次研究將ST公司全部剔除，以免影響實證結果的可靠性。（4）樣本公司在2003―2011年間主營業務必須一直為房地產開發與經營業務。因此將剔除在此期間主營業務非房地產開發的企業（限于篇幅，有關樣本清單、變量表和統計結果數據表均略，編者注）。根據以上原則，最后篩選出樣本共36個，包括如萬科、招商地產、中糧地產、深長城、泛海建設、綠景控股、銀基發展、渝開發、光華控股、萊茵置業、粵宏遠、陽光股份、億城股份、名流置業、北京城建、天房發展、首開股份、金地集團、東華實業、棲霞建設、金豐投資、新黃浦、浦東金橋、外高橋、陸家嘴、天地源、中華企業、珠江實業、上海新梅、蘇州高新京能置業、世茂股份等等。

2.變量設計。本次實證分析選擇資產負債率（LEV，總負債/總資產）作為因變量，反映資本結構的總體特征。相關自變量的選取及說明如下：

企業規模：總資產的對數[SIZE，LN（總資產）]。

盈利能力：總資產報酬率[ROA，息稅前利潤×2÷（期初總資產+期末總資產）]。

企業成長性：主營業務收入增長率[GROW（本年主營業務收入-上年主營業務收入）÷上年主營業務收入]。

所得稅：實際所得稅稅率（TAX，實際繳納所得稅÷稅前利潤）。

非債務稅盾：固定資產折舊占總資產的比重（NDTS，固定資產折舊÷總資產）。

資產擔保價值：有形資產占總資產的比重[TANG（固定資產+存貨+在建工程+投資性房地產）÷總資產]。

短期償債能力：速動比率[QR（流動資產-存貨）÷流動負債]。

股權結構：前十大股東持股占總股數的比例（SHARE，前十大股東持有股數÷總股數）。

三、實證結果分析

1.變量描述性統計分析。本次研究的樣本公司共計36家，共36個截面，時間跨度為9年，整體上為平行面板數據。對每年的資產負債率進行簡單的描述性統計。根據有關統計表明，2003―2011年我國房地產上市企業的資產負債率均值普遍偏高，均超過50%，而且基本呈現出每年遞增的趨勢，說明資本結構存在一定的不合理性。

對所用變量分樣本整體（overall）、組間（between）和組內（within）三種情況進行描述性統計分析，各變量均值、標準差、最小值、最大值、觀測值的結果略。

2.自變量相關性分析。分析結果顯示，短期償債能力與資產擔保價值之間存在顯著負相關關系，從兩者計算公式考慮，企業流動資產越多，反映短期償債能力的指標速動比率也就越大，而固定資產相應就減少了，資產擔保價值也就越小，因此兩者負相關也是合理之中的。從整體上來看，其他變量間均不存在顯著的相關性，因此可以將所有變量均納入回歸模型中。

3.面板數據模型的判定及回歸分析。為確定合適的模型，本次研究對面板數據模型進行三次選擇判定，分別為混合數據模型和固定效應模型的選擇、混合數據模型和隨機效應模型的選擇、固定效應模型和隨機效應模型的選擇。其中：（1）混合數據模型和固定效應模型的判定方法為F檢驗；結果為F（8，288）=24.35，Prob>F=0.000 0。（2）混合數據模型和隨機效應模型，Breusch-Pagan檢驗；chibar2（01）=295.31，Prob>chibar2=0.000 0。（3）固定效應模型和隨機效應模型，Hausman檢驗；chi2（7）=14.60，Prob>chi2=0.041 4。

由F檢驗結果可知，P>F=0.000 0，拒絕了混合數據模型假設，固定效應顯著；由Breusch-Pagan檢驗的結果可知，P>chibar2=0.000 0，拒絕了原假設，表明隨機效應模型優于混合OLS模型；由Hausman檢驗的結果可知，P>chi2=0.041 4，模型存在固定效應。因此，本文最終選用固定效應模型。根據回歸結果，Prob>F=0.000 0，樣本數據整體上具有統計意義，回歸方程有效。在5%的顯著性水平下，只有成長性（GROW）、短期償債能力（QR）和股權結構（SHARE）是不顯著的，其余變量均在5%水平上顯著。因此資產負債率的回歸結果為：

LEVit= -0.194 886 8+0.043 912 7SIZEit -0.589 676 8ROAit+0.081 134 6TAXit -5.680 394NDTSit-0.961 604TANGit

4.實證結果分析。實證結果表明，公司規模與資本結構在1%水平上正相關，說明規模大的企業經營更為穩健，承受負債帶來風險的能力更強。盈利能力與資本結構在1%水平上負相關。實際所得稅率與資本結構在5%水平上正相關，驗證了負債的抵稅作用會使得企業更傾向于提高負債比例。非債務稅盾與資本結構在1%水平上負相關，說明當企業存在非債務稅盾時會盡可能使用非債務稅盾從而減少使用債務稅盾。這些影響因素的實證結果均與原假設一致。

與原假設相反，本文得出資產擔保價值與資本結構在1%水平上負相關。出現這一現象的原因，可能與房地產上市企業目前的“股權融資偏好”有關，資金是房地產企業生產和發展的關鍵，即使在償債能力強的情況下，企業也會盡可能地進行權益籌資以籌集更多資金。此外，對于房地產企業，有形資產占總資產的比重原本就偏高，債權人在評估企業時可能會弱化了資產擔保價值這一個指標。

實證結果還表明，企業成長性對資本結構的影響不顯著，一方面是因為我國房地產企業自2003年以后一直處于高位運行；另一方面說明企業在進行資本結構決策時未能充分考慮公司長期發展的資金需求，缺乏長遠規劃。短期償債能力對資本結構的影響不顯著，反映了我國上市公司普遍存在的股權偏好問題。股權結構對公司資本結構影響不顯著，一方面，大股東為了保證企業的控制權會傾向于負債融資，另一方面，大股東出于自身利益的考慮，會減少負債分散風險，所以兩種情況均有可能出現。

四、結論與建議

本文以2003―2011年房地產上市企業為研究對象，對我國房地產上市公司資本結構影響因素進行了實證分析，得到了以下結論：公司規模與所得稅和企業資本結構正相關；企業盈利能力、非債務稅盾與資產擔保價值和資本結構負相關；成長性、短期償債能力與股權結構和資本結構不相關。根據上述研究結果，對優化公司的資本結構提出以下建議：

1.根據公司規模、盈利能力合理選擇資本結構。規模大、盈利能力強的企業可以充分利用內部融資的機會和負債抵稅的作用，優化企業資源配置。

2.充分考慮企業成長性的影響。我國房地產行業發展迅速，成長性普遍較高，企業在進行資本結構決策時應長遠規劃企業的資金需求。

3.合理利用非債務稅盾。非債務稅盾的使用不僅可以帶來抵稅的收益，而且可以使企業相應地減少負債規模，進而優化資本結構。

本研究存在的不足之處：本文僅考慮了微觀層面的公司特征因素，個別因素、行業差異、宏觀經濟因素等不在研究范圍之內。鑒于數據的可獲得性，本文僅研究了房地產上市公司為樣本，要進行全面的分析則應該包括非上市的房地產公司。這是有待今后進一步研究的方向。

（張其秀系副教授；沈璐為碩士研究生）

參考文獻

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[10] 劉智景.我國房地產上市公司資本結構影響因素研究[D].上海：復旦大學碩士論文，2009-04-20.

篇9

[關鍵詞] 房地產 經濟 對策

房地產市場是社會主義市場體系不可缺少的重要組成部分。房地產在我國國民經濟中的地位日益突出。研究房地產市場的經濟波動規律,對政府和企業科學的判斷房地產市場,引導房地產市場的健康、持續發展等,都具有積極的作用。只有正確的掌握了房地產的經濟波動規律,了解房地產波動的特點,政府才能有效運用“反周期”的行為進行干預。同時在房價上漲過快時,大部分的投資者和住房需求者對房價的波動并不能正確的理解和把握,若能正確的了解房地產的波動規律,就能正確的處理好投資與需求的關系,引導消費需求,抑制價格的大幅度波動,正確地引導居民的住房消費,實現房地產業的健康發展。

一、我國房地產經濟波動影響因素

1.影響中國房地產波動的土地因素

房地產土地市場主要受土地一級和二級市場影響。其中,一級市場即為地產市場,供給方是國家土地部門,需求方是房地產開發商,交易的商品為土地的使用權;二級市場供給方是房地產開發商,需求方是購房者,交易的商品是房屋所有權和相應的土地使用權。這里主要選取土地出讓收入、本年完成開發土地面積、新開工面積和房屋竣工面積等4個指標分析土地因素對房地產市場的影響。

2.影響中國房地產波動的資金因素

房地產開發離不開金融的支持,金融政策對房地產市場供給量有著重大的影響,其手段主要是貸款規模、貸款投向、利率水平等。房地產開發的規模、速度和總量,除受到土地供給的制約外,還受到房地產投資來源的制約。房地產業是資金密集型行業,其發展需要大量資金。這些發展資金不可能完全通過企業自籌來解決,它只能是其中的一部分,其他的資金主要是通過金融市場這一籌資渠道來籌集,不同的金融政策將自接影響開發商通過金融市場籌資的難易程度和成本高低。

3.影響中國房地產波動的市場因素

在價格機制決定下,房地產需求影響到房地產價格水平的波動,進而對房地產經濟運行產生擴張式或收縮式影響。商品房銷售面積反映了房地產市場的消費需求,對它而言預期因素的影響主要表現在對未來房地產價格的走勢的預期。如果預期未來房地產價格下降,此時即使價格已經出現較大跌幅,但房地產需求仍然會減少;相反,如果預期未來房地產價格上升,此時即使價格己經出現較大升幅,但房地產需求仍然會增加。

二、防止我國房地產經濟劇烈波動的措施

1.調整房地產投資政策,確保房地產經濟健康發展

房地產投資政策的制定和出臺,要特別注意到以下經濟狀況:(1)投資主體結構的變化對未來房地產周期的變化具有重大意義。這是因為,到目前,國有企業產權不清、職責不明、沒有風險規避機制等問題仍未得到有效解決。(2)密切關注房地產投資規模的變化。保持房地產投資規模與宏觀經濟規模相適應,不能脫離宏觀經濟基本面的支持:保持房地產投資占固定資產投資的合理比重,防止比重過大或過小。(3)投資結構要合理。房地產開發投資要更趨理性化,要重視市場調研和目標市場定位,使房地產投資開發牢固地建立在市場需求的基礎之上,成為市場需求拉動型投資擴張。(4)完善和規范政府投資。一方面,政府可以狠抓房地產業發展戰略,適當調整政府投資完成的土地開發、以安居工程為主的住宅建設等政府型房地產開發活動,對全社會房地產投資行為進行間接調控。

2.規范土地市場

強化政府土地批租管理,(1)總量控制,嚴格審批行政劃撥用地。在統一土地管理權的基礎上,對土地出讓實行總量控制,制訂合理的土地供應計劃,嚴格審批行政劃撥用地,嚴格監控土地的最終用途。(2)規范操作,從協議出讓向招標拍賣轉變。土地轉讓方式逐漸全部采用市場化的招標、投標、拍賣形式,減少行政性、非市場化土地出讓方式,改變土地出讓過程中的“雙軌制”現象。(3)政府壟斷城市土地出讓市場(一級市場),加強政府土地供給能力,同時逐步放開土地轉讓市場,允許參與城市建設、房地產開發的企業通過土地二級市場轉讓城市土地使用權,使城市土地在市場機制的調控下不斷得以優化配置和重組。(4)確立市場化的新型土地供應機制。由政府壟斷土地一級市場的出讓行為,土地出讓逐漸向全部采取招標、拍賣方式過渡。

3.完善我國房地產市場開發金融制度

(1)完善我國房地產開發的多元化融資體系。目前,我國房地產業的主要融資渠道有以下幾方面:商業銀行貸款。房地產信托。資本市場直接融資。房地產產業基金。(2)進一步完善我國住房消費的多元化融資體系目前,我國住房消費的主要融資渠道有以下幾方面:商業按揭貸款;住房公積金低息貸;住房合作基金;住房儲蓄;政府的優惠政策。(3)培育住房金觸二級市場住房金融二級市場的核心是住房抵押貸款證券化,證券化是發達國家普遍使用的一種金融手段,目的是解決流動性差、短存長貸問題,規避市場風險,引導資本市場流向資金市場。(4) 建立有效的住房金融管理制度. 要想從根本上實現房地產融資渠道的多元化,不僅需要房地產企業自身積極尋求出路,更需要管理者從整個金融體系和制度方面加強建設,為房地產融資創造一個良好的創新環境。

三、結語

總之,對房地產經濟波動因素進行分析,有助于制定科學有效的宏觀調控對策,有助于掌握房地產經濟運行的規律,從而預報異常波動,加快房地產改革和發展步伐。

參考文獻:

[1] 左 婧 于惠川: 我國房地產發展現狀分析[J]. 商場現代化 , 2008,(35)

篇10

論文關鍵詞：房地產；品牌;建設 

目前，我國房地產市場發生了很大改變，使得房地產競爭愈益激烈。以前依靠價格和質量的競爭手段已經適應不了眼前的需要，那么在新的形勢下，房地產企業如何在激烈的市場競爭中該如何表現自己，造就企業的核心競爭力呢?無疑，品牌將是一個重要的法寶。 

1 加強房地產品牌建設的意義 

1.1 獲得品牌溢價 

品牌給商品開創了一個新的競爭維度。好的品牌可以增強房地產商品的不可代替性，從而客戶對房地產的價格的敏感程度會降低，這就使得具有優質品牌的樓盤可以按更高的價格銷售。據調查，在地理位置等條件近似的情況下，北京萬科“城市花園”的房子要比沒有品牌的房子售價每平方米平均高20-30%。 

1.2 加快產品的銷售速度 

房地產的利潤與銷售速度直接相關，房產銷售的速度直接影響開發成本。銷售速度越快，回款速度越快，資金流動的也越快，開發的成本也就越低，相應的利潤就會增加。據不完全統計，那些具有較高品牌知名度的發展商所開發的物業，如萬科、中海地產、碧桂園、合生創展、富地地產等樓盤都往往比周邊類似樓盤銷售速度快三分之一以上，比如碧桂園開發的樓盤：廣州碧桂園和碧桂園鳳凰城在預售階段就基本銷售一空。 

1.3 有利于跨地域經營 

為了獲得規模效應和競爭優勢，當企業品牌形成以后，就會向外延伸、擴散，而強勢的房地產品牌因為具有高的知名度、美譽度，更容易被消費者接受。例如：和記黃埔自進入大陸市場以來，已迅雷不及掩耳之勢在上海、廣州、深圳、珠海、重慶、西安等城市開發了大量的項目。 

1.4 提升企業的融資能力 

房地產業是資金密集型行業，房地產開發項目具有周期長、投資額大、收益高的特點。當前，我國大多數房地產企業自身籌資能力不強，資金問題在很大程度上成為制約房地產企業開發的瓶頸，特別在經濟周期低谷時更是如此。目前，我國房地產企業融資的渠道主要有房地產信貸、上市融資和房地產信托融資三種。有較高知名度品牌的企業，由于其良好的品牌聲譽，在同銀行等金融機構的融資中就處于更加有利和主動的地位。此外，房地產品牌企業又具備了到資本市場直接融資的機會。顯然，品牌知名度不高的房地產企業很難獲得這樣的機會。如：2008年，我國實行緊縮的金融和貨幣政策，對房地產實行了調控，房地產企業資金極度短缺，房地產品牌企業紛紛通過發行債券進行融資。保利地產、新湖中寶、萬科、北辰實業、中糧地產分別發行43億元、14億元、59億元、17億元、12億。 

1.5 提高客戶對于樓盤缺陷的承受能力 

任何東西都是不完美的，即使是品牌樓盤也會存在缺陷。一方面可能是樓盤本身存在某些問題，另一方面是由消費者挑剔的眼光所致，因為購買房地產是影響消費者一生的重大決策，所以，消費者會以更加挑剔的眼光看樓盤。但品牌樓盤可以憑借其品牌影響力來減輕客戶對于樓盤缺陷的不滿，因為優質品牌對房地產后驗性品質因素的擔保可在一定程度上抵消某些缺陷。如深圳萬科在上海開發的城市花園，雖然其位置在七寶這個曾經比較偏僻的地方，但憑借公司的強大品牌影響力，還是成功了。 

2 房地產品牌建設的現狀  1 強勢房地產品牌已初步建立，領導品牌凸現 

目前，在我國近70%的房地產開發企業都己擁有自己的品牌，在我國房地產行業己經出現了一批知名度高，品牌信譽良好，具有較強的市場競爭力的強勢品牌。萬科地產公司和中海地產憑借品牌強度和品牌經濟上的絕對優勢，品牌價值超過95億，成為行業品牌之首。合生創展、碧桂園、富力地產、綠地地產、金地地產、保利地產分別以66.36億元、62.29億、61.73億元、58.12億元、55.17億元和51.52億元分列第二集團。  2 房地產行業品牌建設水平低 

2008年6月2日，由世界品牌實驗室公布的“2008中國500最值價值品牌”揭曉，中國移動以1206.68億元名列榜首，地產行業老大萬科品牌價值181.23億元，位居44位，地產行業只有7個品牌入選，占整個品牌數量的0.014%。  3 品牌建設初具雛形 

由于房地產企業間的競爭加劇，房地產商開始從別的競爭手段中擺脫出來，有意識地進行了品牌建設，并初具雛形。2001年，萬科地產也通過系統地調研、分析后，將品牌核心定位于“以您的生活為本”，提出“建筑無限生活”的品牌口號，重塑了品牌形象和品牌架構，并啟動了品牌戰略制定、vi系統設計、整合營銷傳播等的一系列工作。  4 房地產品牌號召力低 

目前，我國房地產業的品牌競爭格局比較初級，品牌價值含量很低，生命力還很脆弱，品牌號召力不高。在中國民意調查網的一項行業品牌號召力的調查中，經過統計折算，房地產的品牌號召力在所有行業中最弱，只有0.21個系數。服裝行業最高，達到了0.87。 

3 房地產品牌建設存在的問題  1 品牌意識淡

薄，不重視品牌建設 

現今,由于房地產業的不成熟，房地產門檻低。從某種程度上說，只要能獲得地皮，就可以進行房地產開發。再者，房地產的利潤很高。加上目前國內旺盛的需求，為房地產公司提供了生存的空間，使得大部分房地產企業品牌意識淡薄。“搞房地產當務之急是做銷量”、“做品牌是大企業的事”、“做房地產品牌就是做概念、做賣點”、“做房地產品牌就是做明星樓盤，只有樓盤項目才有品牌”等等品牌意識淡薄的想法漫天飛。品牌意識淡薄，這在國有房地產行業最得以集中體現。以中國最大的國有房地產企業“中房”集團為例，中房集團在北京的項目多達30多個，其知名度反而不如soho。  2 品牌定位單一 

品牌定位是為了在市場上樹立一個明確的，有別于競爭對手品牌的、符合消費者需要的形象，其目的是在消費者心目中占領一個有利的位置。目前大部分開發商在創品牌的過程中，定位為高檔房地產，以為占領高檔次的房產才能營造品牌，經濟適用房、普通住宅不需要創品牌。實際上，高檔房產不等于強勢品牌房產，任何檔次的房產，無論是高檔的、中檔的、還是低檔的，都應注意打造自己的品牌，大眾化的住宅更容易創知名品牌。因為品牌的重要特征之一，就是具有較高的知名度和市場占有率，是否有眾多的消費者才是創名牌的首要條件。例如，海南省、廣西北海均不乏高檔樓盤，但卻無人問津。相反，北京回龍觀居住區倒以其經濟適用房譽滿京城。  3 重視房地產項目品牌建設，忽視房地產企業品牌建設 

房地產業的品牌有企業品牌和項目品牌之分。企業品牌反映的是企業整體形象，企業品牌的塑造是對企業整體資源的整合，強勢企業品牌地位的取得可以帶動企業整體價值的提升，是企業的重要資產。而項目品牌是房地產企業單個項目的品牌，項目品牌的塑造只能帶動項目本身的銷售，對企業整體形象與價值提升作用有限。兩者之間是整體與個體的關系。 

目前我國房地產業并沒有認識到企業品牌塑造的重要性，片面重視對產品的宣傳，忽視品牌長遠的發展，將產品案名和品牌混為一談，企業品牌塑造乏力。翻開報紙，樓盤廣告鋪天蓋地，而企業品牌廣告少之又少。提到藍堡國際公寓、東方銀座、北京公園5號、星河灣等樓盤，我們往往耳熟能詳，但卻沒有多少人能知道其背后的企業品牌。   4 房地產企業的品牌缺乏企業文化內涵 

品牌不僅僅是反映不同企業及其產品之間差別的標識，還體現一個企業的內在價值和文化內涵。卓越的企業與平庸的企業之間的最大的區別在于，平庸的企業不重視企業文化的建設，不對本企業的價值觀進行深入的思考，沒有形成一套健全的信念。如今，企業文化已經是一個企業所擁有的不可替代的資本，優秀的企業文化將給企業帶來持久的競爭力。一個企業如果丟掉了優秀的企業文化，就等于失去了生命。目前，我國房地產行業的企業文化從行業的整體上還沒有在新經濟的短暫歷史下沉淀下來，還沒有一種相對成熟、穩定的現代企業文化。品牌建設，實際上是將一種企業文化充分展示的過程，當企業開始建立品牌時，文化必然滲透和貫穿其中，并發揮無可比擬的作用。但是許多房地產企業并未重視這一點。造成品牌沒有深層明確、具體的內涵，難以給顧客留下深刻印象。在這種情況下，其他的配套戰略就顯得盲目，缺乏針對性，當然也談不上保證品牌營銷的有效實施。  5 忽視品牌的維護 

房地產品牌建設是一個系統工程，知名品牌的創建并非一朝一夕，需要長期的維護。一個房地產品牌建立起來之后，對它的維護是必不可缺的。好的品牌需要要有精心的維護，否則會導致品牌的退化和價值的流失。大多數開發企業在短時間內借助傳統的營銷手段迅速拉開知名度，卻不注重持續管理。因此，不能維持長期的品牌領先地位，無法實現品牌資產的積累。 

4 加強房地產品牌建設的措施  1 進行準確的品牌定位 

品牌定位在品牌經營和市場營銷中有著不可估量的作用，好的品牌定位是品牌經營成功的前提，為企業進占市場，拓展市場起到導航作用。但如果不能正確地對品牌進行定位，樹立獨特的消費者可認同的品牌個性與形象，不僅會給企業帶來巨大的損失，也會使產品淹沒在眾多產品質量、性能及服務雷同的商品中。華遠集團的“深藍華亭”就是一個很好的反面教材，由于前期的品牌定位錯誤，造成了后來房子賣不出去，大量積壓，幸虧2008奧運的到來，才使其解套。房地產企業本身受土地資源、區位及政策等因素影響比較大，而來自于市場的誘惑無處不在，企業要根據自身的資源優勢、條件和能力進入新選定的目標市場，這是創建房地產品牌的前提。 

房地產企業品牌定位應遵循如下原則:①差別化原則；②個性化原則；③延續性原則。  2 引入cis,樹立企業形象 

cis戰略（corporation identity system，簡稱cis）即企業識別系統，其含義是：運用視覺設計，將企業理念與本質視覺化、規格化、系統化。它以商標或企業標志的造型與色彩的設計作為表達核心，將企業的經營理念、管理思想以及生產經營戰略與策略等，通過視覺

藝術再現技術傳播給企業職工和社會公眾，以塑造良好的企業形象，使公眾對企業產生一致的認同感，從而贏得社會大眾及消費者對企業的肯定和信賴，有效地塑造企業形象，提高企業的市場竟爭能力。cis是花，品牌是果，房地產企業導入cis，能成功地推行企業形象戰略，塑造企業產品形象。cis包括理念識別（mi）、行為識別（bi）和視覺識別（vi）。  3 房地產品牌的維護 

房地產品牌發展到一定規模后，就進入房地產品牌維護期，也就是典型的守城階段。在品牌的發展過程中，管理維護是至關重要的，管理、維護決定著品牌的興衰成敗。創立一個品牌難，維護和發展一個品牌更難。如果一個為社會所公認的品牌，沒有很好地加以維護，則有可能前功盡棄，將品牌毀于一旦。企業作為使用、保護品牌的主體，應當增強對品牌的自我保護意識，樹立對品牌整體主動保護的觀念，并在品牌戰略整個實施過程中，采取全方位動態的保護措施。只有這樣，品牌戰略才有可能順利進行。 

房地產品牌維護應從以下方面入手： 

（1）做好客戶關系管理，培養品牌忠誠度。 

（2）對房地產品牌進行定期檢測。