一、問題的提出

某基層人民法院受理了這樣一起離婚案件。李某男與張某女經人介紹于1999年1月25日結婚，婚后由于雙方性格不和，經常發生爭吵。張某遂于2000年7月27日向法院提出離婚訴訟。雙方均同意離婚，但對其現在居住的房產分割上發生糾紛，不能達成一致意見。該房產原屬李某單位所有，在1999年5月按國家政策進行了房改，向單位繳納了房改購房款25000元，但由于涉及房改戶較多，手續繁雜等原因，至離婚訴訟時仍未辦理完產權過戶手續，尚未取得房屋所有權證書。

原告方張某認為，雖然尚未取得房屋所有權證書，但該房屋的買賣符合國家房改政策，已經經國有資產管理局、市住房制度改革辦公室等政府機構批準，并交納了房改購房款，各種手續齊全合法，僅只等產權產籍管理部門審查后即可取得產權證，應認定該房產為夫妻共有財產進行分割。

被告方李某認為，根據我國法律規定，房屋買賣須經登記后，領取產權證，買賣合同生效，產權方發生轉移。現在雙方居住房屋尚未完成登記，產權仍未發生轉移，仍應屬單位所有，對于沒有產權的房屋雙方自然也就無從談分割。在訴訟期間，被告又以生活困難為由，撤回了房改申請，并收回了已經交付的購房款。

這個案件中涉及到一個關鍵的問題就是房屋產權登記的效力，由于房屋產權產籍登記和不動產登記是屬種關系，不動產登記包括房地產權屬登記。也就是不動產登記的效力問題。具體說是如何理解我國現行相關法律是怎樣規定不動產登記的效力，這是理清本案的關鍵。原被告雙方同被告單位達成的房屋買賣合同，在未進行產權產籍轉移登記前，是否生效，如果生效，則訟爭的房屋自然應該屬于共同財產，應該分割。如果不生效，那就不能分割，不能直接受到物權法保護，只能求得債法上的保護，根據《合同法》的規定，可以認為這類合同屬于成立未生效的合同，但合同成立和生效的問題歷來就有不同的學說，有的認為是不可分的，有的認為是可分的，司法操作亦存在困難和不清楚的地方。筆者認為此類問題應在不動產登記制度中給予規定，但我國尚未制定物權法，不動產登記制度屬于物權法范疇，在現行法律中，對不動產登記效力的規定又不盡完備，因此造成司法實踐中的混亂，使此類案件的判決不盡相同。在制定物權法時，應改變這種狀況，對不動產登記的效力給予明確，并視不同情況對登記效力給予區分。

二、我國不動產登記效力的現行規定

[內容摘要]：

本文主要論述了不動產登記的問題。通過現實案例提出問題，引出相關的規定和在現實中遇到的問題，并進行了思考、提出了自己的一些看法。我國現行相關法律是怎樣規定不動產登記的效力，在制定物權法時應對不動產登記的效力給予明確，并視不同情況對登記效力給予區分。然后是我國不動產登記效力的現行規定，不動產登記制度主要規定在《城市房地產管理辦法》、《土地管理辦法》及相關法規中，關于不動產登記的效力的規定是較為模糊的，存在不同的理解和解釋，導致不同的法律效果；不動產抵押登記制度的重要意義：不動產抵押登記關系中的一個非常重要的環節就是向不動產登記機關進行登記。通過以上內容論述了不動產登記的效力，重點論述了不動產登記意義、審查以及現實中的問題和思考。最后借鑒外國的立法例子并進行分析，提出對我國不動產登記效力的立法思考并提出自己的見解。

關鍵詞：不動產、登記、效力

一、問題的提出

某基層人民法院受理了這樣一起離婚案件。李某男與張某女經人介紹于1999年1月25日結婚，婚后由于雙方性格不和，經常發生爭吵。張某遂于2000年7月27日向法院提出離婚訴訟。雙方均同意離婚，但對其現在居住的房產分割上發生糾紛，不能達成一致意見。該房產原屬李某單位所有，在1999年5月按國家政策進行了房改，向單位繳納了房改購房款25000元，但由于涉及房改戶較多，手續繁雜等原因，至離婚訴訟時仍未辦理完產權過戶手續，尚未取得房屋所有權證書。

原告方張某認為，雖然尚未取得房屋所有權證書，但該房屋的買賣符合國家房改政策，已經經國有資產管理局、市住房制度改革辦公室等政府機構批準，并交納了房改購房款，各種手續齊全合法，僅只等產權產籍管理部門審查后即可取得產權證，應認定該房產為夫妻共有財產進行分割。

[內容提要]我國應該確立國土資源部門為不動產物權統一登記機關。這種設置不僅能夠實現不動產物權登記的目標，符合登記制度的原理，還與中國當前的行政管理體制相銜接，是最可行的選擇。

[關鍵詞]不動產物權登記不動產物權登記機關國土資源部門

2002年12月17日全國人大公布了《中華人民共和國民法（草案）》，但對一些還存在較大爭議的問題沒有做出明確規定，仍待繼續研究。其中不動產物權登記機關的選擇就是一項懸而未決的問題。當前學術界和實物界許多人認為建立統一的登記制度是制訂物權法的任務之一，而建立統一的登記制度首先要確立統一的登記機關。對于由哪個部門作為不動產物權的登記機關，存在幾種不同意見。梁慧星教授認為由縣級人民法院作為登記機關；王利明教授認為應該在政府中設立專門負責不動產物權登記的行政機關；還有學者認為應該設立一個中立的事業性組織來負責登記。本文認為，從當前實際情況出發，結合不動產物權登記固有的性質，應該由國土資源部門作為不動產物權的統一登記機關。

一、從當前不動產物權登記機關看統一登記機關的選擇

（一）當前的不動產物權登記機關

確立統一登記機關有兩種途徑，一是從現有的登記機關中選擇；二是選擇或設立新的登記機關。目前我國辦理不動產物權登記的機構主要有土地管理部門、房產管理部門、農業主管部門、林業主管部門等。[1]它們主要對土地所有權、土地使用權、房屋所有權、林地使用權等進行登記。這種多部門登記的混亂局面是歷史發展形成的。我國從高度的計劃經濟到有計劃的商品經濟，再到市場經濟，是一個曲折、漸進的發展過程。在這個過程中，不動產物權種類多樣化，權利主體多元化。與這種漸進的過程相適應，各個不動產物權的登記機關是在不同時期為適應經濟發展需要而逐步設立的。因此，我們今天系統地考察不動產物權登記機關時，會覺得登記機關的設置非常混亂。在當前市場經濟條件下，有必要統一不動產物權登記機關。而事實上不動產物權的核心是土地物權，非直接針對土地的不動產物權也必然是以土地物權為基礎。以土地為基礎和核心的統一，是自羅馬法以來一切建立不動產登記制度的市場經濟國家或地區的共同做法。[2]所以，如果在現有的登記機關中選擇的話，由土地管理部門作為不動產物權登記機關是當然之理。

本文簡要概述了不動產測繪的內容與傾斜攝影測量技術的原理，對傾斜攝影測量技術具備的數據采集更方便、測繪效率更高以及操作成本更低的優勢進行了分析，重點探究了該技術在不動產測繪工作中應用的具體流程，主要為測區踏勘、布攝像控點、規劃航線獲取數據、測量解算空中三角、轉刺像控點調整平差、生產實景三維模型、測繪編輯地籍圖，最后提出了制定應用方案、加強組織建設以及做好成果控制的方法以加強該技術的應用。不動產的測繪工作是利用專業的測繪儀器對房產建筑進行精密的面積測算，該類工作是房地產行業蓬勃發展帶來的新興內容。

1.不動產測繪與傾斜攝影測量

傾斜攝影測量的工作原理為將相機搭載在飛行器上從多個角度拍攝地面物體，獲取清晰的影像數據。其使用的相機較為常見的有搖擺相機，其搭載兩鏡頭；掃擺相機以及比較普通的五鏡頭相機。和測繪工作中傳統使用的垂直攝影方式比較而言，搭載傾斜相機的測量能夠幫助測繪人員獲取更豐富的建筑結構信息，將航攝盲區大大減少。傾斜攝影測量需要進行三維建模，其建模流程主要有兩部分，分別為外業和內業。其建模流程如圖1所示。

2.不動產測繪中傾斜攝影測量技術應用的優勢

2.1數據采集方便

在不動產測繪工作中，傾斜攝影測量能夠將飛行器與傾斜相機結合起來，做好POS系統協調工作，使其更準確地獲取被測量建筑物的具體信息，其利用飛行器構建基本模型，使用POS系統對其飛行方向信息進行確認，再利用傾斜相機記錄并傳遞相關數據信息，進而構建出具體的三維模型，行業曲線可替代度影響力可實現度行業關聯度真實度更方便其進行數據采集，采集到的數據更加準確，能夠將測繪誤差大大降低。

根據《國土資源局關于2015年不動產工作計劃的安排》要求，我局及時會同縣編辦、縣城鄉規劃建設和住房保障局、縣農業畜牧和水務局、縣環境保護和林業局等相關部門，就不動產登記職責、機構、編制、信息化建設等情況進行調查梳理，現將調研情況報告如下：

一、機構人員現狀情況

（一）土地登記。國有土地使用權、農村集體土地確權登記具體事務由縣國土資源局地籍地政股承擔。地籍股現有工作人員2名，均為事業人員。

（二）房屋登記。下設立房產股為房屋不動產登記機構，目前房產股無人員編制。

（三）林權登記。我縣環林局直屬事業單位中無機構和編制承擔與不動產登記相關工作的機構和編制。縣環境保護和林業局內設機構中的林業行政管理股（掛森林防火辦公室牌子）職責中有不動產登記的相關職能，無具體工作人員。

（四）草原承包登記。我縣草原登記由縣農業畜牧和水務局下屬事業單位草原站負責，縣草原工作站為財政全額撥款的公益性事業單位，機構級別為股站級，設立編制12名（原畜牧獸醫局編制中調整2個編制，申請增加10個新編制），股級領導職數3名（1正2副），工勤編制1名。

出賣人（即原買受人）xxx（以下簡稱甲方）買受人（即原出賣人）xxx（以下簡稱乙方）茲為不動產買回經雙方同意訂立買回契約條件如下：

第一條乙方前于xxxx年x月x日，將后列不動產附保留買回權的特約條件以人民幣xx元整的價金，出賣與甲方，并訂立不動產買賣契約私證書及將買賣標的物占交移轉完成買賣在案。今因乙方依上列買賣契約第x條的規定，為行使買回權，而甲方亦愿依本契約同意由乙方買回。

第二條乙方為行使買回權，即將其前向甲方所受領的賣出價金人民幣xx元整返還甲方，而甲方即日經向乙方悉數全收。

第三條甲乙雙方間，前次買賣所由甲方已開支xxxxx費用計人民幣xx元整，依約應由乙方償還與甲方，于乙方承認上列金額無訛即于本契約在成立同時，由乙方如數支付甲方收訖。

第四條本件買回標的物的xxx部分，經甲方改良xxx（如有益費、保存費。）共計支出人民幣xx元整，乙方亦承認無訛并愿將該款項照數償還乙方，而甲方亦親向乙方收訖。

第五條甲方于本買回契約成立同時，應將再買賣標的物連同其所改良的物件全部交付乙方管業。

一、問題的提出

某基層人民法院受理了這樣一起離婚案件。李某男與張某女經人介紹于1999年1月25日結婚，婚后由于雙方性格不和，經常發生爭吵。張某遂于2000年7月27日向法院提出離婚訴訟。雙方均同意離婚，但對其現在居住的房產分割上發生糾紛，不能達成一致意見。該房產原屬李某單位所有，在1999年5月按國家政策進行了房改，向單位繳納了房改購房款25000元，但由于涉及房改戶較多，手續繁雜等原因，至離婚訴訟時仍未辦理完產權過戶手續，尚未取得房屋所有權證書。

原告方張某認為，雖然尚未取得房屋所有權證書，但該房屋的買賣符合國家房改政策，已經經國有資產管理局、市住房制度改革辦公室等政府機構批準，并交納了房改購房款，各種手續齊全合法，僅只等產權產籍管理部門審查后即可取得產權證，應認定該房產為夫妻共有財產進行分割。

被告方李某認為，根據我國法律規定，房屋買賣須經登記后，領取產權證，買賣合同生效，產權方發生轉移。現在雙方居住房屋尚未完成登記，產權仍未發生轉移，仍應屬單位所有，對于沒有產權的房屋雙方自然也就無從談分割。在訴訟期間，被告又以生活困難為由，撤回了房改申請，并收回了已經交付的購房款。

這個案件中涉及到一個關鍵的問題就是房屋產權登記的效力，由于房屋產權產籍登記和不動產登記是屬種關系，不動產登記包括房地產權屬登記。也就是不動產登記的效力問題。具體說是如何理解我國現行相關法律是怎樣規定不動產登記的效力，這是理清本案的關鍵。原被告雙方同被告單位達成的房屋買賣合同，在未進行產權產籍轉移登記前，是否生效，如果生效，則訟爭的房屋自然應該屬于共同財產，應該分割。如果不生效，那就不能分割，不能直接受到物權法保護，只能求得債法上的保護，根據《合同法》的規定，可以認為這類合同屬于成立未生效的合同，但合同成立和生效的問題歷來就有不同的學說，有的認為是不可分的，有的認為是可分的，司法操作亦存在困難和不清楚的地方。筆者認為此類問題應在不動產登記制度中給予規定，但我國尚未制定物權法，不動產登記制度屬于物權法范疇，在現行法律中，對不動產登記效力的規定又不盡完備，因此造成司法實踐中的混亂，使此類案件的判決不盡相同。在制定物權法時，應改變這種狀況，對不動產登記的效力給予明確，并視不同情況對登記效力給予區分。

二、我國不動產登記效力的現行規定

【摘要】闡述了不動產登記檔案信息化建設的必要性，分析了不動產登記檔案信息化建設中存在的問題，并針對這些問題提出了相關解決措施，希望該研究可以推動不動產登記檔案管理工作的進一步發展。

【關鍵詞】信息化；不動產登記；檔案管理

1引言

積極推進不動產檔案管理的信息化建設是落實當前政策的重要舉措，也是維護產權人基本權益的重要方式，因此，這項技術的推進至關重要。本文首先闡述了信息化建設的重要性，其次，分析了當前不動產登記檔案管理在信息化建設過程中存在的問題，最后，提出了相關改進措施，希望可以為這一技術的推進提供相關的思路與建議。

2不動產登記檔案信息化建設的必要性

不動產登記是我國物權法確立的一項基本物權制度，它是指由權利人申請，并由國家專屬部門將不動產物權記錄在不動產登記簿的事實。目前，不動產登記包括以下幾個方面：集體土地所有權；房屋等建筑物、構筑物所有權；森林、林木所有權；耕地、林地、草地等土地承包經營權；建設用地使用權；法律規定需要登記的其他不動產權利。由此可以看出，我國不動產登記是一個系統性而又分散化的過程，其包括的范圍也十分廣泛，如國土、海洋、農業、林業和住建等。因此，為了更好地對這些不動產登記進行管理，可以利用信息化方式實現，充分發揮信息技術的即時性、整合性特征，對不動產登記檔案信息進行整合，有助于全面提升不動產登記檔案建設的有效性。

摘要

本文對作為物權法重要內容的不動產登記制度進行了粗淺的探討，主要目的是要解決在社會主義市場經濟下，建立我國新的不動產登記制度時的立法體例的選擇等問題。論文正文劃分為三個部分，第一部分從縱向不動產登記法律關系和橫向不動產登記法律關系兩個方面，介紹了不動產登記制度的法律關系；第二部分通過對不動產登記經濟背景的對比即計劃經濟和市場經濟兩種經濟體制下不動產登記的不同要求的對比，針對我國現行不動產登記制度的缺陷，歸納出建立我國新的、符合社會主義市場經濟客觀要求的不動產登記制度，并就新制度建立時應當注意的一些問題發表自己的見解，對如何完善我國不動產登記制度提出若干建議。第三部分在前兩部分的基礎上，根據不動產物權登記的基本法理，參照孫憲忠教授的觀點，以“五個統一”為原則，即建立統一的不動產登記法律依據、設立統一的不動產登記機關、實現統一的不動產登記效力、應用統一的不動產登記程序和制發統一的不動產權屬證書發表了自己的意見，對如何完善我國不動產登記制度提出了完善措施。

一、不動產登記的法律關系

不動產是與動產相對稱的物的概念。所謂不動產是指依自然性質或法律的規定不可移動的物，包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物，因自然或人力添附于土地并且不能分離的其他物(1)。不動產登記則是指登記申請人對不動產物權的設定、轉移在專門的登記機關依據法定的程序登記(2)。它是不動產物權變動的法定公示方法，是因法律行為發生物權變動的生效要件，也是不動產物權獲得法律承認與保護的基本依據。不動產登記制度作為一項法律制度，從邏輯結構上分為行為制度和效力制度，行為制度以登記行為為規范的對象，規定不動產登記行為類型、程序以及行為主體的權利義務；效力制度以登記的法律效力為規范的客體，規定不動產登記的法律后果。本部分將通過對不動產登記的內在法律關系的探討，進一步認識不動產登記制度。

不動產登記法律關系，是在不動產登記過程中形成的法律關系總和。從主體上看，不動產登記內在法律關系可以分兩類，登記機構與登記申請人之間的縱向法律關系和登記申請人之間的橫向法律關系。一般而言，縱向法律關系具有行政管理性質，是登記機構與相對人之間的行政法律關系。橫向法律關系具有民事屬性，是平等主體的登記申請人之間的民事法律關系。

縱、橫向的登記法律關系相互銜接，共同構成不動產登記法律關系的整體。所以，不動產登記法律關系具有行政關系與民事關系交叉的雙重性質。

摘要：為適應我國房地產發展環境，我國頒布實施不動產登記條例，進一步完善了我國房地產經濟。不動產登記實施后，規整了行業行為，促進了房地產行業健康發展。圍繞不動產登記對房地產經濟造成的影響展開分析，對保證房地產經濟健康發展具有指導意義。

關鍵詞：房地產；不動產登記；地產經濟

隨著我國市場經濟高速發展，房地產行業得到極大的發展空間。我國房地產經濟迅猛發展，但因為發展時間尚短，仍有很多欠缺之處。我國不動產登記存在很多問題，房地產交易相關法律體系不健全，無法適應當前階段的實際情況，難以保護不動產權利人合法權益。在房地產經濟迅猛發展的背景下，我國推行不動產登記的新政策，完善法律內容，規范登記行為。不動產登記條例頒布后，對房地產行業造成極大影響。不動產登記出現后，可以肅清房地產行業存在的違規行為，在一定程度上影響房地產行業的發展，對房地產經濟造成一定沖擊[1]。

1不動產登記和房地產經濟概述

在房地產行業高速發展的背景下實行不動產登記，可以規范行業行為，肅清房地產行業發展過程中違背行業道德的行為。這會在短時間內影響到房價，但從長遠角度看，不動產登記對房地產行業長久、穩定發展意義重大。提出不動產登記后，還需要根據當前階段房地產發展環境，分析房屋供求關系，進一步提高不動產登記工作的合理性。不動產登記不會對房價造成直接沖擊，但在考慮其他影響因素的情況下，不動產登記對房價產生了影響。不動產登記制度提出的目的在于穩定房經濟，保證房地產行業安全發展。不動產登記制度的提出，并不只是政府為增加稅收作出的舉措，而是為了保證房地產經濟健康平穩發展，保障不動產權利人的合法權益，確保產權移交安全進行。不動產登記條例的出現對我國房地產行業發展具有重要意義。考慮到房地產行業未來的發展，例如征收房產稅等，都以不動產登記作為基礎。不動產登記制度的提出和實施，是對房地產行業未來發展作的鋪墊[2]。不動產登記條例提出后，可以規范房地產行業發展。為進一步了解房地產經濟與不動產登記之間的關系，需要了解不動產登記的核心內容。不動產登記舉措提出后，以法律方式解決不動產權利人在交易房產期間的權屬問題，確保房地產權合法權益不受到威脅，以保障產權人的合法利益。不動產登記可以起到維護交易秩序正常進行的作用。不動產登記制度實施后，可以明確房地產市場供求關系，加大對房地產行業的調控力度，同時二手房數量迅速增加。為平穩房地產市場，實現房屋的社會價值，地方政府需要合理管控房屋空置率，充分考慮到不動產登記提出后對房屋價格的影響。在開展不動產登記過程中，地方政府要加強扶持力度和宏觀調控，保證房地產經濟持續、平穩發展[3]。

2不動產登記對房地產經濟的影響