1我國房地產融資現狀

（1）從融資來源上看，主要包括以下幾個渠道：一是注冊資本金、資本公積金及其他自有資金；二是銀行貸款，它包括企業信用貸款和項目貸款；三是上市發行股票募集資金；四是發行企業債券；五是房地產信托，它包括資金信托和資產信托等形式；六是房地產基金，基金的收入來源包括資產增值、房租收入等等，可分為私募和公開發行兩種；七是商業信用，如建筑施工企業的短期墊款等。

（2）從總量上看，近幾年，我國房地產開發資金來源持續保持快速增長勢頭，2005年1～11月房地產開發到位資金達到17533億元，同比增長22.2%。但在國家宏觀調控的政策影響下，增長速度有所下降，比年初的增長速度減少了7.1%，這表明房地產宏觀調控政策在房地產資金來源方面已經起到了一定的效果。

（3）從結構上看，我國房地產企業開發資金來源呈現三足鼎立的局勢，銀行貸款、自籌資金和其他資金來源共占據了房地產開發資金來源的98%以上。其中，其他資金來源一直占據著資金來源的龍頭地位，但增長勢頭已逐月減緩，2005年1～11月其他資金來源達到了8041.73億元，同比增長速度由年初的47.2%下降到11月的14%；而自籌資金則一直保持在第二大資金來源的位置，并保持著較快的增長速度，1～11月達到6065.21億元，同比增長速度達到了38.9%，其中開發商自有資金為3378.16億元，同比增長速度為42.1%，開發商自有資金的比重比去年同期上升了2.7個百分點；國內貸款則占據著第三位的資金來源，1～11月銀行貸款部分達到3187.45億元，與2004年同期相比增長了16.5%。

2我國房地產業融資面臨的問題

（1）政策上——國家宏觀調控，增大融資難度。

1我國房地產融資現狀

（1）從融資來源上看，主要包括以下幾個渠道：一是注冊資本金、資本公積金及其他自有資金；二是銀行貸款，它包括企業信用貸款和項目貸款；三是上市發行股票募集資金；四是發行企業債券；五是房地產信托，它包括資金信托和資產信托等形式；六是房地產基金，基金的收入來源包括資產增值、房租收入等等，可分為私募和公開發行兩種；七是商業信用，如建筑施工企業的短期墊款等。

（2）從總量上看，近幾年，我國房地產開發資金來源持續保持快速增長勢頭，2005年1～11月房地產開發到位資金達到17533億元，同比增長22.2%。但在國家宏觀調控的政策影響下，增長速度有所下降，比年初的增長速度減少了7.1%，這表明房地產宏觀調控政策在房地產資金來源方面已經起到了一定的效果。

（3）從結構上看，我國房地產企業開發資金來源呈現三足鼎立的局勢，銀行貸款、自籌資金和其他資金來源共占據了房地產開發資金來源的98%以上。其中，其他資金來源一直占據著資金來源的龍頭地位，但增長勢頭已逐月減緩，2005年1～11月其他資金來源達到了8041.73億元，同比增長速度由年初的47.2%下降到11月的14%；而自籌資金則一直保持在第二大資金來源的位置，并保持著較快的增長速度，1～11月達到6065.21億元，同比增長速度達到了38.9%，其中開發商自有資金為3378.16億元，同比增長速度為42.1%，開發商自有資金的比重比去年同期上升了2.7個百分點；國內貸款則占據著第三位的資金來源，1～11月銀行貸款部分達到3187.45億元，與2004年同期相比增長了16.5%。

2我國房地產業融資面臨的問題

（1）政策上——國家宏觀調控，增大融資難度。

自國稅發[2006]31號文件、財稅[2006]75號文件出臺后，許多房地產開發企業為了適應國家政策以及房地產市場的調整，同時又要兼顧同行之間的競爭、企業自身涉稅風險以及企業的可持續發展，紛紛通過各種合作方式尋求合作伙伴。雖然合作開發房地產項目已經比較普遍，但企業對于合作開發中相關的涉稅政策一直比較模糊。本文將以國稅發[1995]156號、國稅發[2006]31號文件及其他相關政策為依據，結合房地產開發企業的實際情況，對日益增多的房地產開發企業合作建造開發房地產項目業務涉稅方面的政策進行探討。

一、關于“合作開發”的涵義

（一）定義及要件

《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十七條規定，“依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產”，為房地產合作開發提供了法律依據。房地產合作開發是房地產開發中一種比較普遍的形式。通過合作開發的形式，可以有效地把土地、資金、資質等房地產開發的要素結合起來，從而使合作開發的各方合法地在房地產開發中找到各自的利益。

實踐中，房地產合作開發的概念也有被稱為“合作建房”、“聯合建設”等。可見合作開發是一種整合房地產開發各要素的民事行為。其法律特征及其要件是：共同投資、共享利潤、共擔風險。

目前，有關房地產“合作開發”稅收上的定義主要來源于下列兩個文件：

為給那些欲進入房地產開發項目的公司對房地產開發過程有一個初步的了解，現將房地產工程項目的行政審批辦理流程簡要說明如下。

一個完整的房地產項目從開始到竣工，大致可以分以下三大部分。

第一部分，房地產開發公司的準備工作

在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書，應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。

第二部分，行政審批部分

根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。

目前房地產市場很火，房價居高不下，國家稅收政策應該發揮宏觀調控職能，大力發揮個人所得稅、企業所得稅和土地增值稅的調節作用，防止房地產市場引發的泡沫經濟效應，通過對房地產企業的檢查，我們發現房地產企業因為高額利潤、結算靈活、管理混亂、臨工流動性大和各管理部門亂伸手等原因，賬務混亂，隱匿收入，亂攤費用，成本不實，社會集資利息和各管理層工資薪金所得個人所得稅大量流失，編制虛假合同，建筑成本稅基侵蝕嚴重，降低房屋售價，偷逃營業稅及土地增值稅等。

一、存在稅收違法問題

（一）個人所得稅：

房地產開發企業因為高額利潤的誘惑，一直處于擴張期，盲目競爭，投入資金較大，銀行貸款又較為謹慎，于是通過各種途徑吸引社會閑散資金，利息比銀行高，同時房地產企業因自身的特點，層層分解指標和風險，各管理階層人員收益相當高，一個銷售近億元的房地產企業每年收益在百萬元以上的至少在數十人以上，但因為房地產企業管理混亂，收入和成本都好作假，真實的集資利息和管理層的收入都不在賬面反映，檢查時很難掌握。

（二）建筑營業稅：

1、侵蝕稅基現象嚴重，因為營業稅納稅人是建筑商，但房地產商還是實際支付人，所以房地產企業還是千方百計地分解建筑成本，主要有以下行為：工地水電費發票、工匠工資、建筑企業的建管費等進入房地產的開發間接費，將水泥、沙石、鋼材等發票打進工程前期費用，編制虛假的建筑工程合同，已達到少開票的目的，更為惡劣的是有的企業居然在與對方結算時，將建筑營業稅等扣下來而不開票。

一、引言以2004年8月31日為分水嶺，我國的房地產業進入了一個新的發展時期，隨著國家經濟大環境的變化，圍繞著行業是否有“泡沫”，業內、業外爭論的此起彼伏、沸沸揚揚，結果還是迎來了以“土地施行招、拍、掛”和非常嚴厲的土地控制政策；迎來了中國人民銀行121號文件對房地產更為嚴格地貸款規定和銀行利率的增調；迎來了一系列規范建設行為，提高行業自律水平要求的政策。業內的“一個前提、兩條鏈”都出現了與以往區別很大的變化，風險因素不斷增多，存在于項目整個開發過程的風險，使中小房地產企業更是處于“極為艱難”的處境。因此，加強開發項目的風險管理，保證項目目的、目標的實現，是實現企業突出“重圍”進而穩步發展的關鍵過程。

二、房地產開發項目的風險分析

風險是在特定的客觀條件下，在特定的期間內，那些可能發生的結果之間的差異程度，實際上就是實際結果與計劃結果的變動程度，這種變化程度越大，所謂的風險就越大。房地產開發項目的風險，由于風險與利益的對稱關系特性，實際上是開發商實施開發過程中的固有風險。在現在社會經濟的大環境中，主要表現在以下幾個方面：

1、項目的定位（決策）風險。房地產開發項目的市場定位包括項目的產品定位、建筑產品的質量定位、建設環境的品質定位，都是根據市場調查、項目的經濟技術分析、項目可行性研究報告做出的，是指導項目決策、項目設計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據。可以說，項目的市場定位確定（決策）以后，基本上就敲定了項目的建設風格、建設成本、營銷推廣方案，也就決定了項目的銷售前景，一旦市場定位不準確，項目的指導思想出現失誤，是后期無法或者是非常困難彌補的風險，也是項目開發過程中最大的風險。按照風險影響范圍劃分屬于總體風險（決策風險），屬項目建設的決策性失誤風險，其結果是不可管理風險。

2、項目的投資支持能力風險。《項目可行性研究報告》出臺前后，由于對市場定位的認識模糊或者自相矛盾；或者是沒有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”；或者是對企業資金籌措（自有資金）和融資能力過高地估計，或者項目成本分析存在著嚴重的失誤；或者沒有吃透國家和地方政府的行業政策，對大的經濟環境把握的不準；或者是成本過程控制嚴重失控（突發性事件）、意外因素過多等等原因，導致的項目資金支付能力達不到計劃要求，給項目建設造成的風險（可控制風險和決策風險）。

3、項目的質量風險。包括：在項目決策階段由于經濟技術分析失誤，出現品質與價格矛盾導致的質量問題；在設計階段，向設計提出違反設計規范、標準，特別是強制性標準的要求，所造成的“投機性”質量問題；施工階段，從業人員對設計知識認識有重大錯誤，不按照政策規定的程序和規定執行設計變更，擅自改變設計造成的質量風險；施工管理過程中，不重視關鍵部位和關鍵過程的過程控制，對一些容易出現影響結構安全，特別是一些雖不影響結構安全，但對正常使用功能有嚴重影響的問題，處理不及時，沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的質量“隱患”（包括“質量通病”造成的糾紛）；項目管理目標制定的不合理，以至進度與質量、與安全產生沖突造成的質量風險；交房實物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實物質量”問題等，因“質量”問題造成的糾紛沖突形成的風險（可控制風險）。

第一條為了規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，促進和保障房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定，制定本條例。

第二條本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

第四條國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發經營活動的監督管理工作。

縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。

第二章房地產開發企業

摘要：目前我國房地產開發企業普遍存在“小，散，差”的特點，房地產開發只重視項目開發而不重視管理，更不重視風險的管理，風險管理意識淡薄、風險管理機構缺失、風險管理手段單一，使房地產項目中的諸多風險因素得不到有效的控制，導致房地產項目的失敗。為了避免和減少風險因素對項目的影響，認真探究了房地產開發項目全面風險管理的相關內容，以期能夠為有效化解房地產開發項目運行中的風險提供一些參考。

關鍵詞：全面風險管理；房地產；開發；項目

1房地產開發項目全面風險管理的方法

全面風險管理方法是風險管理流程實施的具體手段，建立風險管理方法體系有助于各個流程的具體執行。經過多年的發展，項目風險管理的方法更加成熟和多樣化，為房地產開發項目全部風險的全面分析提供了可能。房地產開發項目風險管理方法體系猶如一個方法庫，將各個流程的風險管理方法匯總起來，比較各種方法的優點和缺點，找出其在房地產開發項目風險管理中的適用范圍，在進行項目風險管理時，可以針對各個階段的特點快速選擇有效的方法進行風險的定性和定量分析。

在全面風險管理框架中目標體系是核心，所有的人員、流程和方法必須圍繞風險管理的目標制定和執行；組織體系是基礎，從組織制度上保證風險管理各項工作的順利進行，培養全員風險管理的氛圍；流程體系是關鍵，房地產開發項目全過程的風險都要按照風險管理流程進行風險識別、風險分析、風險處理和風險監控；方法體系是手段，促進全部風險的管理。四大體系相輔相成，共同構成了一個相對完整的房地產項目全面風險管理體系。各個體系的具體關系（如圖1）。

2房地產開發項目全面風險管理的流程

判斷一個國家的發展水平高低主要取決于這個國家人民的生活水平，生活水平越高表示國家的發展越好。要想實現這一目標，促進國家進步和人民生活水平提高，必須要借助社會各界的力量來實現[1]。隨著我國城市化建設腳步的加快，越來越多的鄉鎮朝著城市的方向穩步發展，人們的生活水平得到了顯著的改善。我國是一個人口基數大國，即便城市化發展的速度加快，但仍有很多房地產沒有得到合理的開發，出現成本過高等問題，因此需要得到有關部門的重視。政府要管理好房地產開發商，使其合理控制好項目成本，積極采取手段滿足社會和人民的需求，將開發項目和成本設計合理的結合到一起，將有效作用發揮到最大[2]。

一、我國建筑行業現狀

目前我國建筑市場中涌入了大量新型的建筑理念和建筑方法，為我國建筑行業的發展打下了堅實的基礎，使我國的建筑行業與世界先進水平相接近。面對建筑行業發展的新形勢，我國政府也給予了高度的支持和補貼，培養了許多先進的人才滿足市場需求，我國的建筑行業形勢可觀，前景良好[3]。但值得一提的是，我國在房地產開發項目中出現了項目成本過高的問題，阻礙了我國建筑行業的發展。以深圳國際會館中心為例，其建筑造型具有特色，且使用的材料具有很好的性能，使用壽命長，強度高，防腐性好，唯一存在的問題就是項目成本之高遠遠超出了預算成本，造成了成本超支，這一問題得到了我國相關領域的重視[4]。

二、房地產合約規劃

在最初，房地產項目工程的實施主要依靠合同，所有的步驟和人員設定均依據合同的內容來完成。在我國，房地產行業發展的比較晚，尚處于落后地位，因此我國政府為了彌補，一直在努力建設投入房地產行業[5]。在不斷努力之下，我國房地產行業終于迎來了新的發展階段，同時也遇到了很多的問題，經歷了一些錯誤，而行業內人員也借此了解到了合約規劃來進行新工程的管理與標準的重要性。(一)合約規劃編制準則。合約規劃的目的是為了約束合同雙方的行為，實現共同利益，控制成本，實現雙方利益的最大化。合約規劃的核心就是分析項目實現的情況和投資利益，按照價格質量和經驗對項目中的經費進行預算和管理，最終將成本控制在一定的范疇內。若不能做到細化成本，則需要將其分類整理，以便于更好的整理項目資金[6]。很多經費無法通過語言來進行說明，包括施工中的突發意外或特殊災害等，這就需要設立專門的款項，對此進行簡單的記錄。針對這樣的情況，可以將合同內容人性化，不需要一成不變，需要保留一定的空白，便于滿足不同的需求。最重要的是合同能夠有效的實施，實現合同的價值，若建立的合同不符合實際，缺乏合理性，則就沒有存在的意義，因此，要給予合同建設足夠的重視。(二)合同規劃的重要性。合同屬于雙方約定的一個憑證，具有法律效力，合同能控制項目成本，具有極其重要的價值。首先，合同涵蓋著十分廣泛的內容，如成本控制、項目流程、項目設計、項目管理和承包商等等，這些內容都對施工和收益產生最直接的影響，因此，一個項目的實施必然離不開合同。合同表明了合約方之間的關系，是工程合法進行的有效依據，能夠作為連接和紐帶約束合同雙方的關系，直到雙方完成合作。合同有助于施工在預期內完成竣工，工人能夠按時收到工資，實現所有相關人員的合法利益，這也是國家長時間以來遵守的行為準則。合同成立后具有法律效力，能約束企業和施工方的行為，因此健全的合同是項目實施的重要憑證。政府和國家要加強對合同內容的規范，按照程序依法簽訂合同，雙方在證明人的見證下簽訂合同并實施，合同雙方要對建筑市場有一定的了解，同時明確合同上的內容，將合同的內容發揮出來，促進國家經濟的發展。

三、促進房地產開發企業合約管理對項目成本的控制措施

各房地產開發企業和中介機構:

為落實市政府第23次市長常務會精神和市房管局的工作部署,加強房地產市場調控和引導,規范房地產市場秩序,促進房地產業持續健康發展,市建委、市規劃局、市房管局、市工商局、市物價局等五部門,擬將于近期組織開展對我市房地產市場聯合執法檢查。為迎接此次執法檢查,現就我區檢查整治工作方案制定如下:

一、開展本次聯合執法檢查的主要目的

開展本次聯合執法檢查的主要目的,是為了進一步貫徹國務院18號文件精神,落實市委、市政府關于加強房地產市場宏觀調控、切實保護中低收入群眾利益的要求,整頓和規范房地產市場秩序,營造良好的市場環境,保護居民住房消費積極性,促進房地產市場持續健康發展。本次執法檢查主要針對群眾反映強烈的熱點難點問題,有的放矢地開展檢查治理。通過專項整治,使我區房地產市場秩序得到進一步規范。

二、檢查范圍

本次聯合執法檢查的范圍包括: