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1我國房地產融資現(xiàn)狀

（1）從融資來源上看，主要包括以下幾個渠道：一是注冊資本金、資本公積金及其他自有資金；二是銀行貸款，它包括企業(yè)信用貸款和項目貸款；三是上市發(fā)行股票募集資金；四是發(fā)行企業(yè)債券；五是房地產信托，它包括資金信托和資產信托等形式；六是房地產基金，基金的收入來源包括資產增值、房租收入等等，可分為私募和公開發(fā)行兩種；七是商業(yè)信用，如建筑施工企業(yè)的短期墊款等。

（2）從總量上看，近幾年，我國房地產開發(fā)資金來源持續(xù)保持快速增長勢頭，2005年1～11月房地產開發(fā)到位資金達到17533億元，同比增長22.2%。但在國家宏觀調控的政策影響下，增長速度有所下降，比年初的增長速度減少了7.1%，這表明房地產宏觀調控政策在房地產資金來源方面已經起到了一定的效果。

（3）從結構上看，我國房地產企業(yè)開發(fā)資金來源呈現(xiàn)三足鼎立的局勢，銀行貸款、自籌資金和其他資金來源共占據(jù)了房地產開發(fā)資金來源的98%以上。其中，其他資金來源一直占據(jù)著資金來源的龍頭地位，但增長勢頭已逐月減緩，2005年1～11月其他資金來源達到了8041.73億元，同比增長速度由年初的47.2%下降到11月的14%；而自籌資金則一直保持在第二大資金來源的位置，并保持著較快的增長速度，1～11月達到6065.21億元，同比增長速度達到了38.9%，其中開發(fā)商自有資金為3378.16億元，同比增長速度為42.1%，開發(fā)商自有資金的比重比去年同期上升了2.7個百分點；國內貸款則占據(jù)著第三位的資金來源，1～11月銀行貸款部分達到3187.45億元，與2004年同期相比增長了16.5%。

2我國房地產業(yè)融資面臨的問題

（1）政策上——國家宏觀調控，增大融資難度。

近年來，國家對房地產業(yè)逐步實施了一系列的宏觀調控政策，如緊縮銀根，控制土地出讓面積，一次性交清土地出讓金等。各地方政府也針對中央政府出臺的政策制定了具體的實施細則，加大了宏觀調控力度，這些都對房地產開發(fā)企業(yè)造成了嚴重的打擊，特別是日趨嚴格的土地和金融信貸政策，為房地產開發(fā)企業(yè)的融資帶來了前所未有的困境。

就我國目前房地產開發(fā)企業(yè)的資金運作模式來看，各種銀行貸款成了他們的“生命線”——完全靠滾動的銀行貸款來運作其項目，而銀行在這種狀況下承擔了大量風險?！把胄?21號文件”《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》從房地產開發(fā)貸款、土地儲備貸款、建筑施工企業(yè)流動資金貸款、個人住房貸款等7個方面切實加強房地產信貸業(yè)務的管理，旨在減少銀行的風險。比如《通知》規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)的自有資金不得低于其項目投資總額的30%”和“商業(yè)銀行不得向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款”，這就對房地產開發(fā)企業(yè)在項目開展初期的資金來源提出了嚴格的要求；對房地產企業(yè)之前另外一個主要的融資渠道——預售房款也作了嚴格規(guī)定，“商業(yè)銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款”。并進一步強調要“嚴格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產開發(fā)項目”，這對房地產在項目開發(fā)過程中資金運作也提出了極高的要求，必須保證“資金鏈”不斷裂。同時，《通知》還規(guī)定,商業(yè)銀行對房地產開發(fā)企業(yè)申請的貸款,只能通過房地產開發(fā)貸款科目發(fā)放,嚴禁以房地產開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放；同時,針對一部分房地產開發(fā)企業(yè)在當?shù)刭J款、異地使用,一定程度上加劇了部分地區(qū)的房地產炒作,帶動了土地價格和房價過快上漲的情況,《通知》規(guī)定商業(yè)銀行發(fā)放房地產貸款,只能用于本地區(qū)的房地產項目,嚴禁跨地區(qū)使用。121號文件從房地產企業(yè)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動資金貸款、消費者按揭貸款等方面，控制了房地產企業(yè)的銀行融資，使大部分房地產企業(yè)陷入到了資金鏈條斷裂的邊緣。

（2）結構上——融資渠道單一，風險集中。

目前，我國傳統(tǒng)的房地產融資渠道主要有銀行信貸、證券融資、信托融資三種。在傳統(tǒng)的房地產融資渠道中，銀行信貸一直是我國房地產業(yè)的主要融資渠道。從20世紀80年代的商業(yè)性房地產進入中國以來，中國房地產業(yè)的資金來源十分單一，完全依靠銀行信貸來維持行業(yè)的發(fā)展，走的完全是一條“獨木橋”路線。

我國房地產業(yè)發(fā)展所需要的大部分資金來源于商業(yè)銀行體系的支持，房地產業(yè)融資渠道相對比較單一，而其他融資渠道，如房地產信托、上市發(fā)行股票、發(fā)行債券、房地產基金等融資渠道發(fā)展十分緩慢，多元化融資體系遠未形成，沒能構成資金支持體系和風險分擔體系，商業(yè)銀行體系承擔著房地產發(fā)展中的巨大風險。這樣的融資體系，無論是對房地產企業(yè)，還是對金融體系，乃至國家的整個宏觀調控和宏觀經濟都有著十分不利的影響。具體地說，存在四個方面的潛在風險：

①對于房地產企業(yè)來說，由于房地產業(yè)融資過度依賴于銀行，那么銀行信貸政策的變化與調整必然會對房地產業(yè)產生巨大的沖擊和影響，這將十分不利于房地產業(yè)自身的良性健康發(fā)展。

②對于銀行體系來說，給高風險高收益行業(yè)以資金支持并不是銀行的優(yōu)勢所在。而目前我國房地產融資體系的現(xiàn)狀卻恰恰相反，銀行占據(jù)著超過一半的融資任務，而銀行業(yè)從中所獲得的收益卻微乎其微，僅僅是固定的利息而已，銀行業(yè)所承擔的風險與其收益完全不對稱，這將十分不利于銀行體系的穩(wěn)定。

③對于國家的宏觀調控來說，房地產業(yè)的高債務依存度導致企業(yè)形成軟約束預算，極其不利于國家宏觀調控政策的實施。

④從國民經濟的角度分析，房地產業(yè)的自有資本偏低導致行業(yè)投資過度，形成了對其他產業(yè)的擠出效應，這將不利于國民經濟的協(xié)調穩(wěn)定發(fā)展。

（3）環(huán)境上——房地產金融市場尚待完善。

總體來看，目前我國的房地產金融市場尚處于起步階段，有關的制度和體系處于建設中，具有明顯的市場建設和制度創(chuàng)設等初級階段的特征，這些與我國房地產市場處于初創(chuàng)期和金融業(yè)的間接金融主導特征相一致。存在的主要問題有：①房地產金融機構單一，系統(tǒng)性風險集中在銀行。

目前我國的房地產金融市場機構比較單一，以提供信貸資金的銀行為主，缺乏許多發(fā)達國家經濟體常見的、旨在分擔住房抵押貸款違約風險責任的保險(擔保)機構。

②房地產金融交易集中在一級市場上。

我國房地產金融市場發(fā)展還很不充分，主要以傳統(tǒng)的銀行信貸產品為主，缺乏直接融資產品，存在著明顯的滯后和不均衡。我國房地產金融市場結構不完善，盡管一級市場已初具規(guī)模，但能夠解決房地產金融流動性的二級市場正處于萌芽狀態(tài)，發(fā)展很不成熟。相對全國1.84萬億元的住房抵押貸款，住房抵押貸款支持證券僅有30億元，需要進一步擴大試點證券規(guī)模和機構范圍。

③政策性房地產金融缺失。

住房保障是社會保障制度的重要內容，也是構建和諧社會，實現(xiàn)政治經濟穩(wěn)定的重要方面。對于貧困人群、低收入者、剛參加工作者等特定人群來說，如果缺乏政策性住房制度及相應的金融支持，就無法盡快實現(xiàn)政府“人人享有適當住房”的政策目標，難以滿足弱勢人群的住房需求，對社會穩(wěn)定和社會發(fā)展將帶來不利影響。我國目前缺乏明確的面向特定人群的住房保障制度，因而也缺乏明確的政策性房地產金融制度安排，難以滿足經濟社會發(fā)展的需要。

參考文獻

［1］王希迎等.房地產企業(yè)融資新解［M］.北京：中國經濟出版社，2005，(2).