【摘要】目前,房地產開發企業經營業務核算存在虛增無形資產和開發成本;人為調節經營收入和經營成本;漏繳規費;套取銀行信用,違規貸款;偷漏稅金等問題。筆者針對上述問題,提出審計建議。

房地產開發企業具有規劃性強、投資額大、建設周期長、開發經營業務復雜的特點,與之相應的會計核算涉及面廣,核算環節多,核算對象繁雜,客觀上為房地產開發企業調節利潤或偷漏稅金創造了條件,也加大了審計的難度。筆者認為,對房地產開發企業存在的不同問題,建議采用不同的審計重點與思路。

一、虛增無形資產和開發成本

2004年8月31日以前,土地交易未實際公開競價,房地產開發企業大多利用政策空間,以“危房改造”或“開發經濟適用房”的名義取得土地,并先按實際支付的價款記入“無形資產-土地使用權”,然后設法改變土地用途,聘請評估機構對原取得土地按商業用地或商品住宅地進行評估,且一般要求高估,形成大額的土地評估增值。房地產開發企業根據評估價值進行賬務處理,虛增了無形資產。房地產開發企業對該土地進行開發時,將該土地使用權的賬面價值全部轉入開發成本,而開發產品成本中所含的土地成本為土地評估價值,而不是該土地的取得成本,違反了存貨計價的“成本與可變現凈值孰低”原則,虛增了開發成本。

對于房地產開發企業高估土地使用權的問題,建議審計時應將企業土地使用權賬面價值與當地土地市價進行對比,對高于市價的部分提請企業計提無形資產減值準備。對于轉入開發產品成本的土地使用價值的確認問題,企業會計制度未明確規定,筆者認為應按歷史成本計價的原則,在將土地使用權賬面價值轉入開發產品成本時,先將評估增值部分沖轉,按實際取得該土地所支付的價款和費用減去無形資產攤銷后的余額記入開發產品的成本。

二、人為調節經營收入

各房地產開發企業和中介機構:

為落實市政府第23次市長常務會精神和市房管局的工作部署,加強房地產市場調控和引導,規范房地產市場秩序,促進房地產業持續健康發展,市建委、市規劃局、市房管局、市工商局、市物價局等五部門,擬將于近期組織開展對我市房地產市場聯合執法檢查。為迎接此次執法檢查,現就我區檢查整治工作方案制定如下:

一、開展本次聯合執法檢查的主要目的

開展本次聯合執法檢查的主要目的,是為了進一步貫徹國務院18號文件精神,落實市委、市政府關于加強房地產市場宏觀調控、切實保護中低收入群眾利益的要求,整頓和規范房地產市場秩序,營造良好的市場環境,保護居民住房消費積極性,促進房地產市場持續健康發展。本次執法檢查主要針對群眾反映強烈的熱點難點問題,有的放矢地開展檢查治理。通過專項整治,使我區房地產市場秩序得到進一步規范。

二、檢查范圍

本次聯合執法檢查的范圍包括:

第一條為了加強房地產開發企業資質管理，規范房地產開發企業經營行為，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》，制定本規定。

第二條本規定所稱房地產開發企業是指依法設立、具有企業法人資格的經濟實體。

第三條房地產開發企業應當按照本規定申請核定企業資質等級。

未取得房地產開發資質等級證書（以下簡稱資質證書）的企業，不得從事房地產開發經營業務。

第四條國務院建設行政主管部門負責全國房地產開發企業的資質管理工作；縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發企業的資質管理工作。

第五條房地產開發企業按照企業條件分為一、二、三、四四個資質等級。

判斷一個國家的發展水平高低主要取決于這個國家人民的生活水平，生活水平越高表示國家的發展越好。要想實現這一目標，促進國家進步和人民生活水平提高，必須要借助社會各界的力量來實現[1]。隨著我國城市化建設腳步的加快，越來越多的鄉鎮朝著城市的方向穩步發展，人們的生活水平得到了顯著的改善。我國是一個人口基數大國，即便城市化發展的速度加快，但仍有很多房地產沒有得到合理的開發，出現成本過高等問題，因此需要得到有關部門的重視。政府要管理好房地產開發商，使其合理控制好項目成本，積極采取手段滿足社會和人民的需求，將開發項目和成本設計合理的結合到一起，將有效作用發揮到最大[2]。

一、我國建筑行業現狀

目前我國建筑市場中涌入了大量新型的建筑理念和建筑方法，為我國建筑行業的發展打下了堅實的基礎，使我國的建筑行業與世界先進水平相接近。面對建筑行業發展的新形勢，我國政府也給予了高度的支持和補貼，培養了許多先進的人才滿足市場需求，我國的建筑行業形勢可觀，前景良好[3]。但值得一提的是，我國在房地產開發項目中出現了項目成本過高的問題，阻礙了我國建筑行業的發展。以深圳國際會館中心為例，其建筑造型具有特色，且使用的材料具有很好的性能，使用壽命長，強度高，防腐性好，唯一存在的問題就是項目成本之高遠遠超出了預算成本，造成了成本超支，這一問題得到了我國相關領域的重視[4]。

二、房地產合約規劃

在最初，房地產項目工程的實施主要依靠合同，所有的步驟和人員設定均依據合同的內容來完成。在我國，房地產行業發展的比較晚，尚處于落后地位，因此我國政府為了彌補，一直在努力建設投入房地產行業[5]。在不斷努力之下，我國房地產行業終于迎來了新的發展階段，同時也遇到了很多的問題，經歷了一些錯誤，而行業內人員也借此了解到了合約規劃來進行新工程的管理與標準的重要性。(一)合約規劃編制準則。合約規劃的目的是為了約束合同雙方的行為，實現共同利益，控制成本，實現雙方利益的最大化。合約規劃的核心就是分析項目實現的情況和投資利益，按照價格質量和經驗對項目中的經費進行預算和管理，最終將成本控制在一定的范疇內。若不能做到細化成本，則需要將其分類整理，以便于更好的整理項目資金[6]。很多經費無法通過語言來進行說明，包括施工中的突發意外或特殊災害等，這就需要設立專門的款項，對此進行簡單的記錄。針對這樣的情況，可以將合同內容人性化，不需要一成不變，需要保留一定的空白，便于滿足不同的需求。最重要的是合同能夠有效的實施，實現合同的價值，若建立的合同不符合實際，缺乏合理性，則就沒有存在的意義，因此，要給予合同建設足夠的重視。(二)合同規劃的重要性。合同屬于雙方約定的一個憑證，具有法律效力，合同能控制項目成本，具有極其重要的價值。首先，合同涵蓋著十分廣泛的內容，如成本控制、項目流程、項目設計、項目管理和承包商等等，這些內容都對施工和收益產生最直接的影響，因此，一個項目的實施必然離不開合同。合同表明了合約方之間的關系，是工程合法進行的有效依據，能夠作為連接和紐帶約束合同雙方的關系，直到雙方完成合作。合同有助于施工在預期內完成竣工，工人能夠按時收到工資，實現所有相關人員的合法利益，這也是國家長時間以來遵守的行為準則。合同成立后具有法律效力，能約束企業和施工方的行為，因此健全的合同是項目實施的重要憑證。政府和國家要加強對合同內容的規范，按照程序依法簽訂合同，雙方在證明人的見證下簽訂合同并實施，合同雙方要對建筑市場有一定的了解，同時明確合同上的內容，將合同的內容發揮出來，促進國家經濟的發展。

三、促進房地產開發企業合約管理對項目成本的控制措施

為構建科學有效的考評體系，更好地落實國家相關產業政策，引導我市房地產企業走向現代市場認同的發展模式及價值標準，促進我市房地產市場的健康發展，特制定本辦法。

本辦法適用于南通市房地產企業綜合考評管理工作。

一、綜合實力考評的依據

《關于開展江蘇省房地產業綜合實力50強活動的通知》。

二、綜合考評的原則

(一)公開化的原則：明確規定綜合考評的標準、程序，并在執行中嚴格遵守。

目前，財務管理仍然是以預算管理為中心的，預算管理在財務管理中始終處于極其重要的中心地位。因此，單位的預算在遵循政策性、統一性等一般編制原則的前提下，應重點把握其完整性、科學性及客觀公正的嚴肅性。預算是指事業發展計劃和任務編制的年度財務收支計劃，它綜合反映了單位的事業計劃與工作任務的規模方向，是實現事業計劃的重要保證，也是單位財務工作的基本依據。

筆者認為，加強房地產開發企業財務預算管理，對于促進房地產企業的持續、健康發展具有非常重要的意義。

一、我國房地產開發企業在實施財務預算管理中存在的問題

．缺乏有效的考核和激勵機制

在預算執行中，沒有簽定預算指標經濟責任合同，沒有建立預算獎懲制度。當沒完成預算任務，對被考核單位和負責人進行獎懲時，被考核單位和負責人往往強調客觀因素和外部環境對考核結果的影響，回避主觀原因和自身原因。很多房地產開發企業存在考核和激勵機制落實不到位的問題，成為影響企業預算管理目標無法實現的主要問題。考核方也常常在一定程度上帶著個人感情去評價被考核方，使考核過程不能按原則進行，或考核結果缺乏激勵機制，沒有建立配套的預算考核制度，使考核工作流于形式。

．缺乏預算的執行和監控

摘要

一、我國房地產業偷稅問題現狀透視

二、房地產商的偷稅手段及原因分析

（一）房地產商的偷稅手段

（二）房地產商偷稅原因分析

三、完善相關稅法遏制房地產企業偷稅

摘要：改革開放以來，人們生活水平不斷提高，我們的城市每天都在緊張的建設中，每天都發生著天翻地覆的變化。作為直接參與城市建設的一員，房地產開發企業的安全管理與生產更是性命攸關的大事，多年來，國家與地方政府、企業到個人，無不把安全生產放在了首要位置來抓，放在了人民利益的高度來抓，安全生產責任制落實到人，有法必依，有責必追。曾經安全生產中出現的重大世故的慘痛教訓，無時無刻不在提醒和警示著我們，安全生產無小事，人民生命財產安全高于一切。這就需要我們層層落實安全責任，抓好日常安全生產的重要環節，時刻監督開展安全教育培訓，真正的把安全生產意識深入到安全生產中的每一個環節，只有這樣才能實現房地產開發企業安全管理的各項目標。現對房地產開發企業安全管理中所存在的問題進行認真分析，并提出了切實可行的措施。

關鍵詞：房地產開發企業;安全管理;措施分析

一、引言

房地產開發企業所承建的工程項目有著投入資金量大、施工建設時間長、參加的多方施工個體較多等特點，這就對房地產開發企業在施工建設中的安全管理提出了更加嚴格的要求，如果房地產開發企業安全管理工作做不到位，那么必然會留下安全隱患。也是房地產開發企業效益利潤和生產經營目標的前提條件，并關系到房地產開發企業的發展與穩定。所以如何結合實際，建立和完善一套系統的切實有效的安全生產管理工作方法，是各級監管職能部門和房地產開發企業一直共同努力實踐研究的目標。

二、房地產開發企業安全管理中存在的隱患

1.安全意識嚴重匱乏。房地產開發企業的某些管理人員和施工人員在施工建設中安全意識淡薄，心存僥幸心理，認為安全生產有些規章制度實施起來比較麻煩，按習慣施工，只注重時間和質量，卻忽視安全管理環節。還有些管理和施工人員認為自己的技術能力高，干工程這一行多年，經驗豐富，保證不能出現事故。對以往出現的安全事故不當回事，不認真剖析研究，也不從中吸取教訓堅決杜絕，明知故犯現象時有發生。還有一些安全管理人員，工作管理水平不高，缺乏認真負責的責任心，安全生產管理工作經驗少，各項安全生產方案編寫的不合理，無法實際操作，未起到安全監管的職能作用。2.安全規章制度不健全。好多房地產開發企業，尤其是中小型的施工隊，沒有一整套行之有效系統的安全生產管理規章制度。有的有規章制度卻沒有預案，沒有被演練過，沒有結合實際健全完善本單位的安全管理規章制度，施工現場只憑借管理人員個人經驗再管理安全工作，沒有形成系統切實可行的安全生產管理機制。有的大型房地產開發企業安全生產管理規章制度沒有得到及時更新，有些內容已經不能符合現代施工標準，更有些規章制度不切實際，沒有針對性，無法應用在實際的安全生產建設中，這就造成了安全生產管理規章制度制定了安全生產管理規章制度，卻沒有得到有效的具體實施，無法達到在安全生產建設活動起到應有的監督和指導的作用。3.安全責任制落實不到位。健全全面的安全生產管理規章制度都需要管理與施工人員認真貫徹執行，如果不能嚴重落實，那都將變成空談。在房地產開發企業中有一部分人員把安全責任制當成是一種形式，沒有抓好貫徹落實，沒有牢固樹立“安全生產無小事”的安全生產理念，把安全管理工作當成走過場，部分房地產開發企業在工程招標過程中，分拆工程項目，有的施工隊伍私自轉包和分包工程，從而導致施工人員工作標準與素質低下，安全責任制的落實更是無從談起。安全責任制得不到落實，那為項目施工建設的各項安全生產管理規章制度就得不到有效的執行與監管，導致項目施工建設期間安全生產管理工作嚴重失控。4.質量安全走過場存在隱患。一些房地產開發企業，為了追求經濟利潤，不負責的推動施工建設的進度，在施工建設項目各項文件手續不齊的情況下，擅自違規、違法開始施工建設，從而造成各項相關的質量監管手續沒有到位，導致現場監管缺失，使得整個施工建設處于脫離監管狀態，在以后的施工建設與應用中都存在這樣那樣的安全隱患。還有一些房地產開發企業固執的縮短規定的施工建設時間，違背科學客觀規律，不按照標準化作業，私自不按正常程序施工，經常為了提前工期“趕工”、“搶工”，為項目施工建設質量和安全都留下了隱患。

摘要：不動產轉讓業務的涉稅處理一直是很多企業面臨的難點，因為涉及的稅種多、情況復雜、難度較大。本文從非房地產開發企業轉讓不動產業務的角度出發，對涉及的相關稅收政策進行梳理，對不同方式做了涉稅分析，最后通過對比得出相關結論，希望能夠給非房地產開發企業一定有益借鑒。

關鍵詞：非房地產開發企業；不動產轉讓；涉稅分析

非房地產開發企業（以下簡稱“非房企業”）會發生不動產轉讓業務，如直接銷售房屋、以房產對外投資、企業合并或分立過程中劃轉土地等。由于不動產本身的屬性，使得不動產轉讓業務具有高額性、風險性、長期性等特點。在不動產轉讓的實際業務中，因不了解稅收法律法規導致應繳未繳稅款的現象是存在的。及時關注稅收政策動態、明確稅收法律法規條款，是企業防范稅務風險的前提。本文依據相關政策規定，從非房企業轉讓不動產業務的角度出發，對不動產轉讓方式做了分類，對不同方式的涉稅處理做了對比，引導企業遵守稅收政策，規范不動產轉讓的涉稅處理，在保證國家稅收的同時，確保企業更好開展業務，對企業依法進行納稅申報具有一定指導意義。［1］

一、不動產轉讓的涉稅分析

非房企業不動產的轉讓方式主要包括直接銷售、對外投資、改制重組等，不同轉讓方式對資產的分配和處置不同，稅務處理上也有不同要求。以下對各個方式逐一進行涉稅分析。

（一）直接銷售方式轉讓不動產

摘要：本文對國有房地產在中國房地產業市場經濟發展中，存在的不足，影響成長的瓶頸，提出看法，并從房地產企業在高速成長過程中面臨著瓶頸主要表現為機制、人才、資金和資源四個方面加以論述。

關鍵詞：房地產；市場經濟；影響；瓶頸

中國房地產業發展到今天，最重要的變化之一就是越來越走向規范化。從行業的背景來看，房地產經歷了十年的陣痛與磨練之后，盡管市場化機制逐步建立起來，然而，十年還不足以見證一個行業的規范與成熟。在全球經濟框架內，遠未成熟的中國房地產市場意味著長遠的發展機會和無限的想象空間，這對于許多高成長的房地產開發企業有著深遠的意義。由于土地資源的稀缺性及其供應制度的改革，未來的房地產開發，競爭將會是越來越激烈，這就要求房地產企業的管理水平要越來越高，專業化的程度要越來越強，企業的規模也要越來越大。在掘取第一桶金后，目前房地產企業均處于快速發展階段，而對于國有控股的房地產開發企業來說，在國家宏觀調控和國企改革的特殊環境下，企業在高速成長過程中面臨著瓶頸主要表現為機制、人才、資金和資源四個方面。

1機制的缺陷是抑制國有控股房地產企業成長最直接的因素

所謂機制的缺陷并不是指企業缺少規章制度，而是指不合理的制度容易導致企業貧困，而合理科學的管理制度才能使企業走向“共同富裕”之路。也就是說，在市場經濟環境下，企業創業環境要盡可能地寬松和自由，管制越少越好。國有控股，就意味著國家是企業的大股東，企業的控制權掌握在國家行政機關手上。在中國現實的體制環境下，國家除了在人事任命外，企業的生存則完全依靠企業自身在市場經濟的努力與發展，自主經營，自收自支，自負盈虧。國家在原有投入的辦公場所，設備和人員外，不再投入任何資金，不再提供財政補貼，企業的擴大與財富增長均屬于國有企業的積累。而財富的創造者則按規定獲取一定的薪酬，企業的法人代表即現在的大大小小董事長們，不持有企業股份的在國有控股中公司大有人在，其經營的唯一動因便是職務升遷，企業經營的業績好壞就是其職務考評的直接依據。而在中國特定的條件下，不靠經營業績也能升職的環境下，企業的高速發展維系在“國有企業的烏紗帽”上，這成為房地產企業快速發展的重要瓶頸。現行的企業體制依然存在所有者職能行使分散，管理界限模糊，責權利失衡的狀況，國有資產管理機構不僅作為國有資產的出資人存在，而且還作為國有企業的管理者而存在，企業缺乏有效的產權格局、控制權格局和建立在控制權回報基礎上的激勵機制。同時，國有出資人一股獨大、國有大股東占用上市公司資金以及混亂的授權分權機制加重企業內部管理的不規范。企業要不把不該輕易下放的財權和戰略決策權給放了，要不就交叉授權，同一事件既給張三又給李四，導致責權利模糊不清，造成決策遲緩。另外，由于企業漸成規模，管理半徑隨之擴大，行政管理模式下一管到底的領導方式無法正常發揮功效，而基層各個管理崗位人員的任命與變動存在很大不確定性和穩定性，以及行政約束、環境因素的影響，大大束縛了這些基層企業骨干精英的思維及手腳，使他們在克守盡職地完成上級下達目標時去等待下一個任務的分配，而謹慎及保守和不犯錯誤成為他們工作的核心準則。這種缺乏民營企業家創業激情與利益公有化的體制矛盾無疑成為國有企業快速發展的重要阻礙。

目前，隨著國有企業股份制和民營化的改革不斷深化，以及近幾年國家和一些地區在一些競爭性的行業包括房地產企業提出了“國退民進”的指導方針，并出臺了一些相關政策。如北京市出臺了中小企業改革改制的原則性的36號文，主要精神就是企業1995年以后經營性的凈資產增加部分經過評估和審計，可以在經營管理層入資的基礎上按一定的比例獎勵給經營管理層。有的區縣也相繼出臺了配套和量化的細則，諸如30%的獎勵比例，1：2的入資比例配股等，特殊企業還可以適當放寬，以及國有股可以不占大股東等等。這種依據《公司法》等有關法律、法規進行股份制改造的企業，通過改制可以籌集大量的資金，解決企業發展資金不足的問題，加快了資本的集中速度和積累能力；擴大了生產規模，使企業經濟效益有了較大幅度的提高，國家、企業、職工都得到了實惠。職工原先與國家的勞動關系變成與具有獨立的主體地位的股份制企業的勞動關系，職工不再是國家的職工，而成為真正的企業職工，使員工對企業的期望值更高。企業通過建立以績效管理為重心的激勵機制，在分配要素方面，引入勞動、資本、技術和管理要素“多元一體”的薪酬改革方法，有利于建立同崗同薪、崗變薪變、效率優先的分配體系；有利于技術和管理人才的引進，促進企業技術改造和結構調整，使企業成為自我約束、自我發展的市場競爭主體。而這里關鍵的是經營者入股資金的來源問題，一般來說國企的經營者正常收入水平是無法完成資本原始積累，也就是說他們可能拿不出這部分錢。如果以個人股權貸款的方式出資就可能存在貸款資金來源和股權托管及政策支持上的問題；如果利用企業的資產和信用擔保或其他變相的方式出資，包括現在一些企業正在探討和實施的MBO即管理層收購，是否存在國有資產流失問題？同時國有企業改制還存在一個附加病癥，即現代企業提倡的兩權分離，在國企改制的過程中往往在填補所有者空缺的同時又形成新一輪的兩權統一和內部人獨大。