房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有其自己的特點(diǎn)：一是房屋價(jià)格形成的因素多；二是房屋價(jià)格中包含著土地價(jià)格；三是房屋價(jià)值實(shí)現(xiàn)的形式多，時(shí)間長(zhǎng)。房屋既可以一次性出售其所有權(quán)，也可以零星出售其使用權(quán)。其價(jià)格形式也因此有買賣價(jià)格和租金兩種形式。

1.房屋價(jià)格的兩種表現(xiàn)形式

房屋是一種使用期限長(zhǎng)、價(jià)值量大的特殊商品。房屋流通主要有兩種方式：房屋買賣與房屋租賃。相應(yīng)的房屋價(jià)格有兩種表現(xiàn)形式：房屋一次出售的買賣價(jià)格和房屋按使用期限零星出售的租賃價(jià)格。房屋買賣價(jià)格即房屋所有權(quán)價(jià)格，是房屋出賣者出售房屋所有權(quán)所得、購(gòu)房者購(gòu)買房屋所有權(quán)所支付的貨幣數(shù)額。房屋價(jià)格是房屋一次性出售的價(jià)格，它既是房屋所有權(quán)一次性出售的價(jià)格，又是整個(gè)房屋使用期限一次性出售的價(jià)格，也是整個(gè)房屋使用價(jià)值在時(shí)間上一次性完全出售的價(jià)格。房屋具有價(jià)值量大、使用期限長(zhǎng)等特點(diǎn)，因此它的使用價(jià)值也可以零星出售。房屋租賃就是房屋使用價(jià)值零星出售的表現(xiàn)形式。房屋租賃價(jià)格即房屋使用權(quán)價(jià)格，簡(jiǎn)稱房租，是房屋分期出售使用權(quán)的價(jià)格。房租是房屋價(jià)格的另一種表現(xiàn)形式，也是房屋價(jià)格的特殊表現(xiàn)形式。

2.房屋買賣價(jià)格的構(gòu)成

房屋買賣價(jià)格是以其價(jià)值為基礎(chǔ)的，房屋價(jià)值由C+V+M三個(gè)部分組成。按照現(xiàn)行制度規(guī)定，房屋買賣價(jià)格由下列十項(xiàng)因素構(gòu)成：

2.1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)按規(guī)定付給被征用土地單位和個(gè)人的補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、新地開發(fā)建設(shè)資金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

本文作者：謝琦工作單位：中國(guó)勞動(dòng)關(guān)系學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系

房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)居民消費(fèi)需求影響的實(shí)證分析

1．本文采用以下計(jì)量模型來分析居民的可支配收入、房地產(chǎn)價(jià)格與居民消費(fèi)需求之間的關(guān)系:C=A+αDI+βRE。其中，C為消費(fèi)需求，A為自發(fā)性消費(fèi)，DI為可支配收入，RE為房地產(chǎn)價(jià)格，α為可支配收入的邊際消費(fèi)傾向，β為房屋資產(chǎn)的邊際消費(fèi)傾向。為了更好地進(jìn)行分析，對(duì)上述模型兩邊取自然對(duì)數(shù)，可以得到:lnC=A+αlnDI+βlnRE+εt。本文的居民消費(fèi)需求、可支配收入和房地產(chǎn)價(jià)格分別選取2000—2010年間的城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)需求、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和商品房銷售價(jià)格指標(biāo)，所有數(shù)據(jù)來源于《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒(2011)》。選取2000年以后的數(shù)據(jù)主要是考慮到我國(guó)住房制度改革是從1998年開始，但是1998—1999年，真正的住房實(shí)物分配總體上并沒有停止，同時(shí)由于土地市場(chǎng)的滯后制約了中國(guó)住宅市場(chǎng)的全面建立，所以導(dǎo)致在2000年之前，中國(guó)住宅業(yè)市場(chǎng)化程度很低。從2000年開始，以住房分配制度改革為核心，中國(guó)住宅業(yè)的市場(chǎng)化程度才得以提升。〔14〕2．時(shí)間序列的平穩(wěn)性檢驗(yàn)為了避免偽回歸，下面用協(xié)整檢驗(yàn)之間的長(zhǎng)期均衡關(guān)系，先對(duì)數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗(yàn)。目前，計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)已經(jīng)發(fā)展出了各種檢驗(yàn)平穩(wěn)性的方法，本文采用ADF檢驗(yàn)方法。利用計(jì)量軟件Eviews6．0對(duì)變量進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，見表1。檢驗(yàn)結(jié)果顯示，各變量的水平值和一階差分均不能在1%、5%和10%的顯著水平上拒絕有單位根的原假設(shè)，則它們是非平穩(wěn)時(shí)間序列。而各變量的二階差分在1%的水平上拒絕有單位根的原假設(shè)，表明lnYP，lnYT，和lnC均是二階單整序列，滿足協(xié)整檢驗(yàn)的前提，因此可以進(jìn)一步檢驗(yàn)這些變量之間的協(xié)整性。3．協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)首先建立如下回歸方程:lnC=0.697340+0.870683lnDI+0.025228lnRE(10.64952)(28.15170)(0.697116)R2=0.999577DW=2.400807F=9447.400然后對(duì)回歸后得到模型的殘差序列進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果顯示ADF統(tǒng)計(jì)量為－3.686364，遠(yuǎn)小于1%的檢驗(yàn)水平，可以認(rèn)為殘差序列是平穩(wěn)的，因此序列l(wèi)nC、lnDI和lnRE存在協(xié)整關(guān)系，說明這些變量之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的“均衡”關(guān)系。因此，從上述估計(jì)結(jié)果來看，在長(zhǎng)期中消費(fèi)的可支配收入彈性是0.8707，消費(fèi)的房屋資產(chǎn)彈性是0.0252。實(shí)證分析結(jié)果表明長(zhǎng)期來看可支配收入增加1%，引起消費(fèi)需求增加0.8707%;房屋價(jià)格上升1%，引起消費(fèi)需求增加0.0252%。說明從長(zhǎng)期來看，可支配收入是決定消費(fèi)需求的主要因素，房屋資產(chǎn)對(duì)消費(fèi)需求只有非常微弱的影響。4.誤差修正模型的建立及檢驗(yàn)通過上面的分析已經(jīng)證明序列之間存在協(xié)整關(guān)系，因此可以建立誤差修正模型。估計(jì)結(jié)果為:ΔlnC=0.000654+0.825691lnDI+0.069568lnRE－1.335899et－1(0.048157)(7.120216)(2.341576)(－3.767674)R2=0.934046DW=1.230623F=28.32399從估計(jì)結(jié)果來看，在短期內(nèi)消費(fèi)的可支配收入彈性是0.8257，消費(fèi)的房屋資產(chǎn)彈性是0.0696。實(shí)證分析結(jié)果表明短期內(nèi)可支配收入增加1%，引起消費(fèi)需求增加0.8257%;房地產(chǎn)價(jià)格上升1%，引起消費(fèi)需求僅增加0.0696%。說明從短期來看，可支配收入是決定居民消費(fèi)需求的主要因素，房地產(chǎn)價(jià)格上升對(duì)居民消費(fèi)需求僅產(chǎn)生微弱的影響。此外，通過估計(jì)結(jié)果還可以發(fā)現(xiàn)，短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格上升對(duì)居民消費(fèi)需求的影響程度超過長(zhǎng)期。

房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)居民消費(fèi)需求影響結(jié)果分析

從上文的實(shí)證結(jié)果來看，無論短期還是長(zhǎng)期房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)居民消費(fèi)需求的影響都非常小，可見在我國(guó)居民房屋資產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)并不顯著。下面文章就對(duì)造成這種現(xiàn)象的原因進(jìn)行詳細(xì)分析。1.房地產(chǎn)價(jià)格上升對(duì)已有住房居民的影響在我國(guó)，對(duì)已經(jīng)擁有一套住房的居民來說，房屋大多是自住性質(zhì)。因此，由于居民要用于家庭自住，無法立即變現(xiàn)自己的房產(chǎn)，所以盡管房地產(chǎn)價(jià)格在持續(xù)上漲，但是對(duì)于這部分居民來說也只是虛擬資產(chǎn)，不具有任何實(shí)際意義，所以房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲并不會(huì)刺激這部分居民的消費(fèi)需求。如果此時(shí)居民由于居住需要購(gòu)買面積更大的住宅，必然面臨兩種選擇:一是保留原有住宅繼續(xù)購(gòu)買新的房產(chǎn);二是賣掉現(xiàn)有住宅再購(gòu)買新的房產(chǎn)。在第一種選擇中，由于房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，居民需要償還更多的貸款才能購(gòu)買自己的第二套住宅，因此必然會(huì)減少家庭的消費(fèi)需求而增加儲(chǔ)蓄。在第二種選擇中，假使居民能夠賣掉自己的住宅變現(xiàn)了房產(chǎn)，但是由于居住需要，他們?cè)谫u掉自己的房產(chǎn)之后又面臨迫切購(gòu)買新住宅的需要，所以此時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲還會(huì)使居民為購(gòu)買面積更大的新的房產(chǎn)而拼命儲(chǔ)蓄，所以這部分居民為了改善居住質(zhì)量也必然會(huì)增加儲(chǔ)蓄而減少家庭的消費(fèi)需求。因此，對(duì)于僅擁有一套住房的居民來說，房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲并不會(huì)刺激他們的消費(fèi)需求。對(duì)于擁有兩套及兩套以上住房的居民來說，房地產(chǎn)價(jià)格的不斷攀升可能會(huì)帶來較大的財(cái)富效應(yīng)。但是在我國(guó)由于受政府相關(guān)政策的影響，有些房屋是不允許上市交易的，因此對(duì)擁有不能變現(xiàn)房產(chǎn)的居民來說，房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)攀升也只是帶來虛幻的財(cái)富增加，家庭的消費(fèi)需求不可能大幅度增加。對(duì)于擁有兩套及以上可以變現(xiàn)房產(chǎn)的居民來說，由于這部分人群在總?cè)丝谥械谋戎剌^小，屬于高收入階層，這部分人群的邊際消費(fèi)傾向遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于中低收入階層的邊際消費(fèi)傾向，因此他們?cè)黾拥南M(fèi)需求有限，也不可能引起居民消費(fèi)需求總量的大幅度增加。2.房地產(chǎn)價(jià)格上升對(duì)沒有住房居民的影響對(duì)于沒有購(gòu)買住房的中低收入居民來說，由于住宅是用于滿足基本的居住需要，因而對(duì)這部分人群來說具有購(gòu)買的剛性需求。而當(dāng)前我國(guó)的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房供給非常有限，沒有住房的居民為了購(gòu)買自己的住宅，面對(duì)不斷攀升的房地產(chǎn)價(jià)格必然會(huì)拼命節(jié)衣縮食，減少家庭的消費(fèi)需求。因此，對(duì)于沒有住房的居民來說，房地產(chǎn)價(jià)格上升的財(cái)富效應(yīng)為負(fù)。綜上所述，由于沒有住房或只擁有一套住房的中低收入居民占我國(guó)人口的比重很大，因此我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升的財(cái)富效應(yīng)非常微弱，這與本文實(shí)證檢驗(yàn)的結(jié)果也是相符的。

結(jié)論及對(duì)策建議

一、新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)

2011年市中心城區(qū)新建普通住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房、微利商品房、限價(jià)房等）平均價(jià)格同比漲幅不高于當(dāng)年城市人均可支配收入增長(zhǎng)幅度。2011年市中心城區(qū)新建住房平均價(jià)格同比漲幅不高于當(dāng)年城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度；穩(wěn)定提高城市居民家庭的住房支付能力。

制定和公布2011年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，各縣（市）人民政府應(yīng)根據(jù)本地實(shí)際。并與市政府簽訂價(jià)格控制目標(biāo)責(zé)任書。

二、實(shí)現(xiàn)價(jià)格控制目標(biāo)的措施

一加大2011年保障性住房建設(shè)力度。2011年市中心城區(qū)新建廉租住房240套、新建經(jīng)濟(jì)適用住房1200套、新建公共租賃住房1400套、發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼2313戶。2011年完成城市棚戶區(qū)改造1166戶。

其中廉租住房用地9畝、經(jīng)濟(jì)適用住房用地30畝、公共租賃住房用地82畝、棚戶區(qū)改造用地507畝、商品住房用地1700畝。預(yù)計(jì)可新建住房約260萬平方米。二加大2011年住宅建設(shè)用地供應(yīng)力度。2011年市中心城區(qū)計(jì)劃供應(yīng)各類住宅用地2328畝。

全市農(nóng)村土坯房改造工作部署開展以來，我局認(rèn)真貫徹落實(shí)市、縣有關(guān)會(huì)議和文件精神，切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)村危舊土坯房改造專供建材價(jià)格監(jiān)測(cè)監(jiān)管，確保了我縣農(nóng)村危舊土坯房改造專供建材價(jià)格的基本平穩(wěn)。到目前，涉及農(nóng)村危舊土坯房改造的主要建材市場(chǎng)供應(yīng)充足，價(jià)格穩(wěn)定，為我縣農(nóng)村危舊土坯房改造創(chuàng)造了良好的市場(chǎng)價(jià)格環(huán)境。所做的主要工作是：

一、全面建立健全基層建材價(jià)格監(jiān)測(cè)監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)。以縣政府辦名義下發(fā)專門通知，督促指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)明確了建材價(jià)格監(jiān)測(cè)監(jiān)管分管領(lǐng)導(dǎo)和建材價(jià)格監(jiān)測(cè)信息員，所有有改造任務(wù)的自然村分別指定設(shè)立建材價(jià)格信息員和群眾價(jià)格監(jiān)督員，所有集中改造點(diǎn)指定一名理事會(huì)成員為群眾價(jià)格監(jiān)督信息員，并知曉工作職責(zé)和要求，落實(shí)工作責(zé)任。其中對(duì)群眾價(jià)格監(jiān)督信息員年內(nèi)從局自有經(jīng)費(fèi)中每人給予安排工作補(bǔ)貼200元，更好地調(diào)動(dòng)了其參與配合建材價(jià)格監(jiān)測(cè)監(jiān)管工作的積極性。

二、密集加強(qiáng)建材價(jià)格監(jiān)測(cè)和預(yù)警。嚴(yán)格按照市、縣的有關(guān)要求，加密設(shè)置采價(jià)點(diǎn)和品種規(guī)格，對(duì)砌磚、鋼材、水泥、玻璃、砂石、木材等七大類主要建材和鋁合金、排水管等第三類建材價(jià)格日常監(jiān)測(cè)做到“一日一報(bào)告、一周一分析、一月一綜合”。對(duì)上述建材價(jià)格監(jiān)測(cè)信息通過移動(dòng)手機(jī)短信平臺(tái)、縣有線電視臺(tái)等媒體及時(shí)進(jìn)行公開，讓危改戶了解市場(chǎng)行情，合理選擇采購(gòu)建材，更好地監(jiān)督舉報(bào)建材價(jià)格違規(guī)違法行為。同時(shí)，進(jìn)一步制定完善了農(nóng)村危舊土坯房改造建材價(jià)格異常波動(dòng)預(yù)警機(jī)制和處置預(yù)案。

三、集中開展農(nóng)村危舊土坯房改造砌磚供應(yīng)專項(xiàng)調(diào)查和監(jiān)管。協(xié)同地礦、農(nóng)房辦等部門單位認(rèn)真全面的開展了砌磚生產(chǎn)企業(yè)情況調(diào)查和砌磚生產(chǎn)成本專項(xiàng)調(diào)查，提出并形成了我縣農(nóng)村危舊土坯房改造砌磚供應(yīng)實(shí)行最高限價(jià)管理的具體政策措施。由于歷史原因，縣范圍內(nèi)僅有9家具有合法采礦權(quán)的砌磚生產(chǎn)企業(yè)，年產(chǎn)量7000萬塊左右，需求缺口需要從、、等周邊縣（市）采購(gòu)。由于地處山區(qū)，全縣頁(yè)巖、炭質(zhì)頁(yè)巖（煤矸石，下同）資源較為缺乏，特別是炭質(zhì)頁(yè)巖絕大部分需要從信豐縣調(diào)運(yùn)，造成砌磚成本居高不下。據(jù)測(cè)算，我縣砌磚生產(chǎn)成本為0.299元/塊磚，出廠價(jià)為0.35—0.36元/塊磚，其中原料（取土）費(fèi)用0.026元/塊磚，炭質(zhì)頁(yè)巖費(fèi)用0.147元/塊磚，電費(fèi)0.0145元/塊磚，工資成本0.0806元/塊磚，維修及設(shè)備折舊費(fèi)0.0139元/塊磚，廠房租金及其他成本0.0105元/塊磚，稅費(fèi)成本0.007元/塊磚。為確保平穩(wěn)順利實(shí)施農(nóng)村危舊土坯房改造砌磚出廠價(jià)最高限價(jià)政策，根據(jù)市農(nóng)房辦《關(guān)于印發(fā)市切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)村危舊土坯房改造砌磚價(jià)格管理辦法（試行）的緊急通知》（危改電[2012]4號(hào)）文件精神，綜合考慮我縣砌磚企業(yè)的生產(chǎn)成本和承受能力，縣農(nóng)村危舊土坯房改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組經(jīng)多次詳細(xì)調(diào)研和會(huì)議研究，擬定對(duì)農(nóng)村危舊土坯房改造砌磚出廠價(jià)最高限價(jià)分兩個(gè)階段實(shí)施到位。即在信豐炭質(zhì)頁(yè)巖限價(jià)政策（每噸下調(diào)20元）和砌磚生產(chǎn)用電價(jià)格優(yōu)惠政策執(zhí)行到位之前，供應(yīng)農(nóng)村危舊土坯房改造的砌磚出廠價(jià)控制在每塊0.30元以內(nèi)；在上述政策執(zhí)行到位后，供應(yīng)農(nóng)村危舊土坯房改造的砌磚出廠價(jià)控制在每塊0.27元以內(nèi)。為確保限價(jià)政策落實(shí)到位，制定出臺(tái)了砌磚價(jià)格管理辦法“12條”，具體措施主要有：1.對(duì)全縣砌磚生產(chǎn)企業(yè)和煤矸石開采企業(yè)實(shí)行“零規(guī)費(fèi)”管理。2.從今年9月1日起，凡從事砌磚生產(chǎn)、炭質(zhì)頁(yè)巖開采、建材運(yùn)輸?shù)钠髽I(yè)和個(gè)體戶，可辦理農(nóng)機(jī)優(yōu)先優(yōu)惠專用加油IC卡，每升用油優(yōu)惠0.15元。3.協(xié)助砌磚企業(yè)貸款，并對(duì)擴(kuò)能改造企業(yè)50萬元以內(nèi)、新上砌磚企業(yè)100萬元以內(nèi)的銀行貸款，給予2年財(cái)政貼息。4.協(xié)調(diào)縣煤礦供給砌磚企業(yè)的生產(chǎn)用煤由現(xiàn)行出廠價(jià)740元/噸下調(diào)90元，按650元/噸供應(yīng)磚廠。5.由縣交通運(yùn)輸部門按里程制定各砌磚生產(chǎn)企業(yè)到主要銷區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府所在地的運(yùn)輸參考價(jià)格，規(guī)范砌磚運(yùn)輸價(jià)格，嚴(yán)格控制和杜絕各運(yùn)輸單位擅自加價(jià)行為。6.擴(kuò)大砌磚生產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)能。鼓勵(lì)現(xiàn)有9家持證磚廠擴(kuò)能改造和滿負(fù)荷生產(chǎn)，幫助新設(shè)的4宗頁(yè)巖礦權(quán)加快建窯建廠步伐，對(duì)具備條件的3個(gè)無證循環(huán)窯磚廠加快完善手續(xù)。根據(jù)全縣砌磚生產(chǎn)企業(yè)布局規(guī)劃，再考慮新設(shè)3—4宗頁(yè)巖和炭質(zhì)頁(yè)巖采礦權(quán)。7.組織聶都、、、、、、等鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位，分別到、、等縣（市）集中采購(gòu)調(diào)運(yùn)，引導(dǎo)縣外優(yōu)質(zhì)砌磚進(jìn)入市場(chǎng)，等等。通過以上措施的調(diào)控，我縣供應(yīng)農(nóng)村危舊土坯房改造砌磚出廠價(jià)最高限價(jià)第一步已實(shí)施到位，降到0.30元/塊磚。但要真正做到壓得下、受得了、能持續(xù)，最終降到0.27元/塊磚，還必須請(qǐng)求市里出面協(xié)調(diào)信豐炭質(zhì)頁(yè)巖限價(jià)政策和電價(jià)優(yōu)惠政策執(zhí)行到位。其主要原因：一是我縣砌磚生產(chǎn)的主要原材料炭質(zhì)頁(yè)巖需要從信豐調(diào)入，購(gòu)入價(jià)格和運(yùn)輸成本較高，目前交貨市場(chǎng)價(jià)170—175元/噸，其中包括稅費(fèi)28元/噸，運(yùn)價(jià)70—75元/噸。《砌磚價(jià)格管理辦法（試行）》中明確指出，炭質(zhì)頁(yè)巖價(jià)格每噸平均下降20元。如下調(diào)20元/噸的炭質(zhì)頁(yè)巖價(jià)格，我縣每塊砌磚成本費(fèi)用可減少0.017元；如能下調(diào)28元/噸，每塊磚可降低成本0.0238元。二是《砌磚價(jià)格管理辦法（試行）》中明確規(guī)定，對(duì)砌磚生產(chǎn)和炭質(zhì)頁(yè)巖開采企業(yè)給予電價(jià)和油價(jià)優(yōu)惠。目前，我縣砌磚生產(chǎn)企業(yè)均執(zhí)行非普工業(yè)用電電價(jià)，每度0.8014元。經(jīng)查詢相關(guān)政策條款，如改為執(zhí)行非貧困縣農(nóng)業(yè)排灌用電標(biāo)準(zhǔn)，每度電價(jià)0.6534元，減收0.148元/度，則每塊砌磚成本費(fèi)用可減少0.0035—0.004元。但由于電價(jià)定價(jià)權(quán)限在上級(jí)業(yè)務(wù)主管部門，縣級(jí)無法調(diào)控。受砌磚生產(chǎn)的綜合性、市場(chǎng)性因素影響，如果現(xiàn)在一步到位將農(nóng)村危舊土坯房改造砌磚出廠價(jià)控制在0.27元/塊磚以內(nèi)，又不能對(duì)砌磚企業(yè)實(shí)行直接補(bǔ)貼，則砌磚企業(yè)勢(shì)必難以維持正常生產(chǎn)。目前，信豐炭質(zhì)頁(yè)巖限價(jià)政策（每噸下調(diào)20元）和砌磚生產(chǎn)用電價(jià)格優(yōu)惠政策亟需市里統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，如果能夠協(xié)調(diào)并落實(shí)到位，則我縣農(nóng)村危舊土坯房改造砌磚出廠價(jià)格有望繼續(xù)下調(diào)到0.27元/塊磚。

四、切實(shí)加大各項(xiàng)建材價(jià)格監(jiān)管政策措施落實(shí)力度。一是制定下發(fā)了《縣加強(qiáng)農(nóng)村危舊土坯房改造七大建材價(jià)格監(jiān)管工作方案（試行）》、《縣加強(qiáng)農(nóng)村危舊土坯房改造第三類建材采購(gòu)引導(dǎo)及經(jīng)營(yíng)行為監(jiān)管工作方案（試行）》、《縣農(nóng)村危舊土坯房改造建材供應(yīng)保障工作方案》、《縣切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)村危舊土坯房改造砌磚價(jià)格管理辦法（試行）》等一系列加強(qiáng)建材價(jià)格監(jiān)管文件，明確了目標(biāo)要求和具體政策措施。二是明確和落實(shí)建材價(jià)格監(jiān)管工作責(zé)任。建立了行業(yè)主管部門牽頭負(fù)責(zé)、物價(jià)部門業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)、所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)配合監(jiān)管“三位一體”的建材價(jià)格監(jiān)管工作責(zé)任制度，特別對(duì)較為敏感的砌磚出廠價(jià)最高限價(jià)政策的落實(shí)，以縣農(nóng)村危舊土坯房改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組的名義下發(fā)了《關(guān)于明確全縣農(nóng)村危舊土坯房改造砌磚供應(yīng)監(jiān)管工作責(zé)任的通知》，由地礦、物價(jià)等部門與各砌磚企業(yè)簽訂農(nóng)村危舊土坯房改造砌磚供應(yīng)協(xié)議書，相關(guān)部門抽調(diào)人員包干常駐各砌磚生產(chǎn)企業(yè)，確保了出廠價(jià)最高限價(jià)政策的落實(shí)到位。三是進(jìn)一步加大建材市場(chǎng)價(jià)格執(zhí)法巡查力度。牽頭聯(lián)合工商、質(zhì)監(jiān)、農(nóng)房辦等有關(guān)部門，分區(qū)域設(shè)立巡查小組，對(duì)各類涉及農(nóng)村危舊土坯房改造的建材生產(chǎn)企業(yè)和經(jīng)銷業(yè)主每三天進(jìn)行一次專項(xiàng)價(jià)格執(zhí)法巡查，告知有關(guān)監(jiān)管要求，督促配合落實(shí)監(jiān)管措施，告誡糾正建材價(jià)格違規(guī)違法行為。

五、制定完善建材價(jià)格監(jiān)管自身工作職責(zé)落實(shí)領(lǐng)導(dǎo)組織保障機(jī)制。成立了縣物價(jià)局農(nóng)村危舊土坯房改造建材價(jià)格監(jiān)測(cè)監(jiān)管工作領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)價(jià)格監(jiān)測(cè)和價(jià)格監(jiān)管工作組、成本監(jiān)審和監(jiān)督檢查工作組、價(jià)格宣傳和綜合材料工作組、砌磚價(jià)格專項(xiàng)監(jiān)管工作組，切實(shí)明確工作分工和崗位職責(zé)。局機(jī)關(guān)對(duì)農(nóng)村危舊土坯房改造建材價(jià)格監(jiān)測(cè)監(jiān)管工作，實(shí)行分片包干責(zé)任制，局領(lǐng)導(dǎo)和機(jī)關(guān)全體干部職工對(duì)農(nóng)村危舊土坯房改造建材價(jià)格監(jiān)測(cè)監(jiān)管工作分片包干到鄉(xiāng)鎮(zhèn)、到自然村，并建立了相應(yīng)的責(zé)任追究制度。

第一條為規(guī)范新建商品房?jī)r(jià)格行為，防止價(jià)格欺詐，制止濫收費(fèi)，維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，促進(jìn)我縣商品房交易市場(chǎng)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》及國(guó)家和省、市其他有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我縣實(shí)際，制定本辦法。

第二條凡在我縣行政區(qū)域內(nèi)從事新建商品房銷售業(yè)務(wù)或在我縣注冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位，下同）遵守本辦法。

第三條本辦法所稱商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位開發(fā)、銷售的商品住宅和非住宅商品房。

第四條縣物價(jià)局是全縣新建商品房?jī)r(jià)格管理工作主管部門。負(fù)責(zé)本行政轄區(qū)內(nèi)新建商品房?jī)r(jià)格管理、監(jiān)督。

同級(jí)建設(shè)、國(guó)土、工商等部門，要按照各自職責(zé)，配合價(jià)格主管部門做好新建商品房?jī)r(jià)格管理工作。

第五條實(shí)行新建商品房?jī)r(jià)格備案制度。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位必須將擬定的新建商品房銷售價(jià)格，向價(jià)格主管部門申報(bào)備案，經(jīng)價(jià)格主管部門認(rèn)證、備案后，方可辦理新建商品房銷售的其他手續(xù)。

第一條為規(guī)范新建商品房?jī)r(jià)格行為，防止價(jià)格欺詐，制止濫收費(fèi)，維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，促進(jìn)我縣商品房交易市場(chǎng)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》及國(guó)家和省、市其他有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我縣實(shí)際，制定本辦法。

第二條凡在我縣行政區(qū)域內(nèi)從事新建商品房銷售業(yè)務(wù)或在我縣注冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位，下同）遵守本辦法。

第三條本辦法所稱商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位開發(fā)、銷售的商品住宅和非住宅商品房。

第四條縣物價(jià)局是全縣新建商品房?jī)r(jià)格管理工作主管部門。負(fù)責(zé)本行政轄區(qū)內(nèi)新建商品房?jī)r(jià)格管理、監(jiān)督。

同級(jí)建設(shè)、國(guó)土、工商等部門，要按照各自職責(zé)，配合價(jià)格主管部門做好新建商品房?jī)r(jià)格管理工作。

第五條實(shí)行新建商品房?jī)r(jià)格備案制度。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位必須將擬定的新建商品房銷售價(jià)格，向價(jià)格主管部門申報(bào)備案，經(jīng)價(jià)格主管部門認(rèn)證、備案后，方可辦理新建商品房銷售的其他手續(xù)。

第一條為規(guī)范城市房屋拆遷評(píng)估行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本意見。

第二條在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行房屋拆遷評(píng)估活動(dòng)，適用本意見。

第三條本意見所稱的城市房屋拆遷評(píng)估（以下稱拆遷評(píng)估），是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、結(jié)構(gòu)、樓層、新舊程度等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。

第四條房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包括搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修、裝飾的補(bǔ)償金額。

搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，按照當(dāng)?shù)胤课莶疬w補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修、裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商；協(xié)商不成的，可以委托專門評(píng)估機(jī)構(gòu)確定。

第五條拆遷評(píng)估由具有省級(jí)以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的《房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格證書》的評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)，評(píng)估報(bào)告由專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。

為進(jìn)一步做好城市房屋拆遷管理工作，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)對(duì)《*市城市房屋拆遷管理辦法》補(bǔ)充規(guī)定如下：

一、經(jīng)營(yíng)性開發(fā)宗地上的房屋拆遷實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模凑铡?市城市房屋拆遷管理辦法》執(zhí)行。

二、經(jīng)營(yíng)性開發(fā)宗地上的房屋拆遷實(shí)行房屋安置的，按照下列規(guī)定執(zhí)行：

1．有照房屋拆遷實(shí)行原地安置的，房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)按調(diào)換商品房屋的平均成本價(jià)格、樓板地價(jià)、樓層差價(jià)與被拆遷房屋執(zhí)行貨幣補(bǔ)償金額的差價(jià)結(jié)算。

2．有照房屋拆遷實(shí)行異地安置的，按照《*市城市房屋拆遷管理辦法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。合理增加面積的價(jià)格按所調(diào)換房屋的平均成本價(jià)格、樓板地價(jià)和樓層差價(jià)結(jié)算。

3．無照房屋拆遷實(shí)行房屋安置的，一律安置到政府提供的回遷樓，按照《*市城市房屋拆遷管理辦法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并按安置房屋的平均成本價(jià)格、樓板地價(jià)、樓層差價(jià)與被拆遷房屋執(zhí)行貨幣補(bǔ)償金額結(jié)算差價(jià)。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于應(yīng)用評(píng)稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格的意見》國(guó)稅函〔〕309號(hào)）及《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于開展應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)稅技術(shù)核定交易環(huán)節(jié)計(jì)稅價(jià)格工作的通知》財(cái)稅〔〕100號(hào)）等文件精神，為切實(shí)做好我區(qū)應(yīng)用評(píng)稅技術(shù)核定二手房屋交易計(jì)稅價(jià)格試點(diǎn)工作（以下簡(jiǎn)稱“核價(jià)工作”進(jìn)一步加強(qiáng)全區(qū)房地產(chǎn)交易稅費(fèi)的征收管理。特制本工作方案。

一、指導(dǎo)思想

建立個(gè)人住宅轉(zhuǎn)讓計(jì)稅價(jià)格評(píng)估征管系統(tǒng)，通過開展“核價(jià)工作”形成全區(qū)個(gè)人住宅價(jià)格評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。有效解決二手房交易瞞報(bào)成交價(jià)格、不如實(shí)申報(bào)納稅的突出問題，夯實(shí)房屋交易環(huán)節(jié)稅收征管基礎(chǔ)，提高計(jì)稅價(jià)格管理水平，為全市逐步實(shí)施應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)稅技術(shù)核定交易環(huán)節(jié)計(jì)稅價(jià)格工作提供可靠數(shù)據(jù)和參考信息。

二、組織保障

一）組織機(jī)構(gòu)

成立區(qū)應(yīng)用評(píng)稅技術(shù)核定二手房交易計(jì)稅價(jià)格工作領(lǐng)導(dǎo)小組：

摘要:本文首先構(gòu)建了適合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)價(jià)格與利率,匯率關(guān)系模型,然后利用該模型對(duì)我國(guó)12個(gè)城市房地產(chǎn)價(jià)格與利率,匯率的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究。研究結(jié)果顯示,利率與房地產(chǎn)價(jià)格呈負(fù)向關(guān)系;匯率與房地產(chǎn)價(jià)格之間具有相同的變化趨勢(shì),與理論分析有較大差異,表明我國(guó)金融制度仍存在缺陷,逐步完善金融市場(chǎng)才能更好地發(fā)揮利率和匯率調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的功能。因此,我們認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格保持相對(duì)穩(wěn)定是房地產(chǎn)業(yè)安全運(yùn)行的關(guān)鍵,在完善的金融制度下正確的利率和匯率政策能在此方面發(fā)揮重要作用。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)價(jià)格;利率;匯率

Abstract:Thispaperfirstlypresentsamodelshowingtherelationsamongrealestateprice,interestrateandexchangerate.Thenitconductsanempiricalstudyoftherelationsamongrealestateprice,interestrateandexchangerateintwelvecitiesinChinabyintroducingthemodel.Theresultsshowthatthereexistnegativecorrelationbetweeninterestrateandrealestateprice,andpositivecorrelationbetweenexchangerateandrealestateprice.Theserelationsconflictwiththeory.ThefindingstellusthatthegradualimprovementoffinancialmarketcontributestointerestrateandexchangerateregulatingeconomysincetherearedefectsinChina’sfinancialinstitution.Therefore,webelievethattherelativestabilizationofrealestatepriceisthekeytomaintainingthesoundoperationofrealestateindustryandthatwiseinterestrateandexchangeratepoliciesplayacrucialroleunderaperfectfinancialsystem.

Keywords:realestateprice;interestrate;exchangerate

一,引言

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè),其供給和需求都離不開銀行貸款,具有第二金融的“美稱”,使得貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有極其重要的影響。在開放的經(jīng)濟(jì)條件下,利率,匯率是主要的貨幣政策工具,當(dāng)以這些工具為代表的貨幣政策較為寬松時(shí),常常出現(xiàn)金融支持過度現(xiàn)象,導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng),甚至出現(xiàn)金融危機(jī)。