從2011年起，全省各級財政部門改按實際繳庫的國有土地使用權出讓收入比例計提住房保障資金，統籌用于公共租賃住房建設，九個設區市本級及平潭綜合實驗區的計提比例不低于3%，其余縣市不低于2%。三是積極拓寬籌資渠道。爭取金融信貸支持，引導企業發行企業債券籌措資金，探索采取BT（建設--移交）模式建設公共租賃住房。據初步統計，2011年，福州市、泉州市分別與國家開發銀行福建省分行簽訂100億和60億信貸支持協議,各地發行企業債券65億元，為公共租賃住房等保障性安居工程建設籌措資金。泉州市本級、漳州市本級、南安、永安、福安等地通過BT模式建設包括公共租賃住房的各類保障性住房10472套，投資總額25.66億元。

落實公共租賃住房建設稅費優惠政策為降低公共租賃住房建設和城市中低收入家庭住房的成本，省級財政積極落實公共租賃住房建設的稅費優惠政策。一是公共租賃住房建設一律免收各種行政事業性收費、政府性基金、印花稅和城鎮土地使用稅。二是對轉讓舊房作為公共租賃住房且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。三是對公共租賃住房的租金收入免征營業稅、房產稅等稅收優惠政策，有效解決城市居民的住房困難問題。

積極推進公共租賃住房建設投資主體多元化各級財政部門進一步創新財政支持方式，對參與公共租賃住房建設的各類投資主體直接予以財政補助或貸款貼息，運用土地出讓金和其他稅費優惠政策，引導帶動各類投資主體投資公共租賃住房建設，建立政府主導、多方參建的長效機制。據初步統計，2011年開工建設的75962套（間）公共租賃住房中，約有60%由企業自籌資金建設。

規范公共租賃住房建設資金的分配、使用管理一是制定《公共租賃住房專項補助資金管理辦法》，科學規范分配中央和省級補助資金。二是要求各級財政部門全過程參與公共租賃住房建設，特別是工程建設的規劃和方案的設計、工程的概算等，著重加強公共租賃住房工程建設成本的事前預算控制。三是加強公共租賃住房工程資金監管。建立健全公共租賃住房工程定期報表體系，對工程資金實行專項管理、分賬核算、專款專用、跟蹤問效，提高資金使用效益。四是對政府投資建設的公共租賃住房的租售收入，實行“收支兩條線”管理，用于公共租賃住房建設、維護和管理，實現公共租賃住房建設資金的良性循環。

公共租賃住房建設財政政策運行中存在的問題及分析

公共租賃住房建設涉及到公共產品的供給與需求，從目前運行的機制來看，財政政策的扶持仍是解決公共租賃住房建設資金需求的主要途徑。但在財政政策的執行過程中，仍然存在著以下問題。

第一章總則

第一條為完善縣城區住房保障制度和住房保障體系建設，根據《公共租賃住房管理辦法》（住房和城鄉建設部令第11號）、《住房城鄉建設部財政部國家發展改革委關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》（建保〔2013〕178號）、《住房城鄉建設部、國家發展改革委、財政部、自然資源部關于進一步規范發展公租房的意見》（建保〔2019〕55號）、《省住房和城鄉建設廳省發展和改革委省財政廳關于推進公共租賃住房和廉租住房并軌運行的實施意見》（建保發〔2014〕451號）文件精神，結合縣城區實際，制定本辦法。

第二條本辦法所指公共租賃住房是指由政府和社會力量投資建設的公共租賃住房。

縣城區范圍內公共租賃住房的規劃、房源籌集、配租、準入、退出、維修、管理和監督等活動，適用本辦法。

本辦法內縣城區是指縣城規劃區內凱江鎮（下南街社區、大西街社區、朝陽南路社區、小西街社區、魁山社區、玄武社區、大北街社區、余家河社區、北塔社區、上南街社區、荷花社區、珠市街社區、朝陽東路社區、朝陽北路社區、龍華社區、浩淼社區、小南街社區、公園街社區、南塔社區、譚家街社區、西江北路社區）、南華鎮（前鋒社區、南壩社區、南渡社區、老坪社區）所轄范圍。

第三條本辦法所稱公共租賃住房是指限定建設標準和租金水平，面向符合保障條件的縣城區分散供養特困人員、低保、低保邊緣住房困難家庭、中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員出租的保障性住房。

一、擬分配公共租賃住房房源、保障對象公示

公租房房源及符合保障條件的名單，分配前在市政府網站進行公示。

二、參與分配條件

均為在2019年抽簽選房大會上，未抽中公共租賃住房的符合保障條件的輪候保障家庭。

三、分配原則

市公租房管理部門組織召開公租房抽簽選房大會，邀請市人大、市政協、市政府、市信訪局、市民政局、市住建局、各街道辦事處、市公證處、社區居民委員會等相關單位參加抽簽選房大會，確保分配過程公開透明，結果公平、公正。

根據省人民政府《關于加快實施廉租住房保障制度的通知》、《關于2012年實施33項民生工程的通知》（皖政〔2012〕1號）、省政府辦公廳《關于加快發展公共租賃住房的實施意見》（皖政辦〔2012〕13號）和《財政部住房城鄉建設部關于切實落實保障性安居工程資金加快預算執行進度的通知》（財綜〔2011〕41號）規定，參照《市城市低收入家庭和公共租賃住房保障實施辦法》，結合我縣實際，特制定本方案：

一、指導思想

認真貫徹落實黨的十七屆六中全會、中央經濟工作會議和省第九次黨代會精神，以科學發展觀為指導，堅持以人為本，改善民生，因地制宜，大力推進廉租住房和公共租賃住房建設，完善住房保障體系，進一步引導居民住房合理消費，滿足中等偏下收入群體基本住房需求，逐步形成多層次、寬覆蓋的城鎮住房保障體系，加快實現“住有所居”的目標。

二、目標任務

繼續擴大廉租住房保障范圍，加大公共租賃住房建設力度，2012年新增廉租住房1000套，公共租賃住房3000套，新增發放廉租住房租賃補貼150戶，基本建成不低于2600套，已竣工并達到入住條件的廉租住房和公共租賃住房將盡快配租到戶，并確保分配公正公平公開。

三、保障范圍和對象

結合我市中心城區實際，根據國務院《關于堅決遏制局部鄉村房價過快上漲的通知》和國家住建部等七部門《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》以及省政府辦公廳《關于加快發展公共租賃住房的實施意見》等文件精神。就加快推進市中心城區公共租賃住房建設，提出以下意見：

一、目的意義

限定套型面積、供應對象和租金水平，公共租賃住房是指政府提供政策支持。面向鄉村中等偏下收入的住房困難家庭等群體出租的具有保證性質的住房。加快發展公共租賃住房，對于進一步完善住房保證體系，擴大住房保證范圍，加大民生保證和改善力度，促進住房合理消費，調整住房供應結構，有效緩解中等偏下收入家庭階段性居住困難，促進房地產市場平穩健康發展，維護社會和諧穩定，具有十分重要的意義。

二、基本原則

公共租賃住房建設和管理實行政府組織、政策支持；社會參與、市場運作；因地制宜、分別決策；統籌規劃、分步實施；公開公正、嚴格監督的原則。

三、規劃建設

隨著國家購租并舉政策的實行，公共租賃住宅逐漸成為居民住宅的重要來源。在“房子是用來住的，不是用來炒的”政策下，發展住宅租賃市場成為落實國家宏觀政策，平衡一線城市高企的房價，為城市引進人才、留住人才的重要舉措。《上海市住房發展“十三五”規劃》提出要建設70萬套租賃住宅的指標，發展住宅租賃市場成為必然趨勢，并日益顯示出其重要的作用。

1公共租賃住宅沿革與變化

1.1沿革與變化我國租賃住宅發展大致經歷了3個階段：第一階段為新中國成立初期至1956年，這一階段中私有住宅的租賃占主導地位，公共租賃住宅只占很小一部分；第二階段為1957—1998年，社會主義所有制改造之后，公共租賃住宅成為租賃住宅的主要來源；第三階段是1999年至今，住房商品化改革帶來全新的面貌，公共租賃住宅僅占住房的較小部分，絕大部分的住宅是租賃或者購買所得的商品房①。隨著中國城市化快速發展，在新時代，國家為了應對高企的房價、為城市留住人才，提出購租并舉的住房政策。1.2公共租賃住宅發展中的問題目前上海正在大規模地推動公共租賃住宅的發展，通過多種途徑大力建設，但是因為種種原因，租賃住宅的設計理念大多停留在普通商品房階段。以上海市住房租賃公共服務平臺提供的重點公共租賃項目為例（表1），調研發現，大部分的公共租賃住宅仍然采用傳統商品房居住區規劃方法與戶型設計，這既有現實的經濟原因，也有設計理念沒有及時跟進的因素。從經濟角度看，公共租賃住房是非營利的項目，因此配套的生活設施較難同步建設。另外，不管是建設者還是租住者，對公共租賃住房的認知大多還停留在普通商品房的階段。公共租賃住房和商品房雖然是有較多相似性的居住建筑，但是它們的功能和社會作用有著較大區別。當下人們正處在快速城市化的進程之中，政策、人口、社會環境都在快速地發生變化，尤其對于公共租賃住房來說，5年一個小周期之后可能面臨的是全新的需求，需要對空間進行局部調整甚至是全新排布，對于公共租賃住宅而言，在設計上就需要有能夠應對變化的靈活性。目前公共租賃住宅呈現小而散、沒有街區、沒有社群、房屋安全存在隱患、居住體驗差等問題。冰冷封閉的傳統居住社區很難適應新時代的租住需求，也很難符合城市依靠公共租賃住房來吸引人才、留住人才的需要。以上海市楊浦區和長寧區公共租賃住房重點項目新江灣尚景灣和劍河家苑為例（表2），它們無論從規劃上，還是從戶型設計上，都與普通的商品房無異。在規劃上采用商品房的小區模式，區域內相對封閉，配套商業僅有臨街商鋪，業態較為低端。戶型設計上為傳統商品房戶型，沒有體現出公共租賃住宅的特點，出租對象有限，很難適應租賃住宅的需求和發展。

2租賃住宅創新設計

公共租賃住宅的存在有其必然性和特殊性，不能因為公共租賃住房與商品房相似，就盲目地延續商品房的規劃設計方法進行建造。它的特點需要通過詳細研究來進一步挖掘。國外的城市化進程起步較早，公共租賃住房的建設也積累了許多經驗教訓，其中不乏可供借鑒的寶貴經驗。美國的公共租賃住房從“二戰”后開始，歷經幾十年的時間，既有部分淪落為貧民窟的教訓，也有一些成功激活城市活力的經驗。總體來看，美國公共租賃住房經歷了從“隔離”到“融合”的發展過程。建于1959年的巴魯住宅區（BaruchHouses）是紐約住宅管理局建設的最大的公共租賃住宅區，擁有2194個住宅單元（圖1）。巴魯住宅區摒棄了傳統街道和社區商業，采用巨大的開放空間將住宅隔開，意圖通過隔離的手法將居民區與周邊貧民窟的生活環境區別開來。但遺憾的是，公共租賃住宅區很快就形成封閉、內向的“孤島”，開放空間的作用在設計時被過于放大，實際使用中居民活動較少。20世紀90年代，在華盛頓特區建造的阿瑟卡皮爾—卡羅爾堡項目（ArthurCapper/CarrollsburgDwellings）采用了融合的新建設模式（圖2）。它將原有的3個公共租賃住宅區改建成融合居住、商業、辦公的綜合性項目。這些功能之間相互聯系、彼此支撐，使原有的公共租賃住宅擺脫了貧民窟的影子，重新煥發出活力。日本的公營住宅②對住宅的靈活性考慮得比較到位，滿足了不同使用者的需求，多采用框架結構，受結構的制約較少，具有較大的靈活性，為建筑師的創新提供了基礎。通過將戶型內或相鄰單元的戶型進行合并的方法來擴大房間面積。這種靈活性是值得我國公共租賃住房借鑒的。針對以往租賃住宅設計的弊端，結合國外公共租賃住宅設計經驗的總結與研究，在上海耀華路地塊設計（圖4、圖5）中嘗試對公共租賃住宅的多樣性與靈活性進行創新設計研究。2.1多樣性相對于一般商品房，公共租賃住宅設計不僅局限于簡單地滿足住宅所需的數量，還須從租住的特點和需求進行綜合考慮。例如，當下的居住需求不僅是有穩定的居住空間，還要有興趣相投、聯系緊密的社交朋友圈，也要有喜愛、熟悉的周圍環境、商業生活配套等，能夠使入住者快速地融入城市，感受城市的溫度，享受應有的生活品質，無需多憂慮住的問題，可以充滿激情、安心地在城市發揮更多的智慧與能力、創造價值。人們都希望在滿足安全、便利、舒適的基本居住需求之外，擁有豐富多元的美好生活。因此，在公共租賃住宅設計中需要注重多樣性，打造完善、符合時代要求的商業配套。耀華路地塊商業配套的設計一改以往簡陋的沿街底商和大而全的綜合體，提供一種混合的配套商業體驗。通過對客群需求的精準畫像，調研得出15分鐘生活圈的活動內容（圖6），設置了“6+4”多元化服務系統（6是指餐飲、輕食、生鮮、娛樂、形象和健康六大類生活類配套，4是指文化、藝術、社交、創業四大類發展類配套）（表3），滿足人的社交、出行、運動、娛樂及休閑需求，形成豐富的生活場景（圖7）。房子是租的，但生活是自主和豐富多彩的。2.2靈活性時代在快速變化，居住需求也在快速改變，租賃住宅的設計需要有一定的靈活性。在耀華路地塊設計中采用靈活模塊的設計方法，建立以40平方米為基礎的基本生活模塊以及20平方米的功能拓展模塊，通過兩種基本模塊的靈活組合構建40平方米的一室一廳、60平方米的二室一廳、80平方米的三室一廳體系，提供完善的戶型選擇（圖8、圖9）。靈活的戶型可以使公共租賃住宅面對非常廣泛的使用人群。靈活性也體現在整體布局上，模塊化及戶型間可相互轉化的設計可以讓租賃住宅應對不同地塊及戶型配比的要求，快速應對客戶需求，并為未來的變化預留可能性。例如，初期40平方米的戶型可以根據使用需求的變化改造成60平方米和80平方米的戶型（圖10），這對租賃住房的后期運營是一個創新性突破，大大增加了未來重新空間排布的可能性，順應了未來政策和人口結構上的變化。

本文通過對公共租賃住宅發展歷史的回顧以及對國外公共租賃住宅發展過程中經驗教訓的總結歸納，提出公共租賃住宅設計的多樣性、靈活性創新設計策略。并在耀華路公共租賃住宅項目中具體演化為“6+4”多元化服務系統及靈活模塊設計方法，打造出順應新的時代需求的公共租賃住宅，希望能夠為上海租賃住宅的發展作出貢獻。

第一章總則

第一條為了健全和完善本縣租賃型住房保障體系，建立和規范本縣城區公共租賃住房制度，根據有關法律法規，結合本縣實際，制定本辦法。

第二條本縣城區規劃區內的公共租賃住房（不含縣第一中學公租房）的配租、準入、使用、退出和監督管理，適用本辦法。

第三條本辦法所稱公共租賃住房，是指縣城區原有的廉租住房和公共租賃住房并軌后的統稱，是指政府投資或提供政策支持，限定套型面積和租金標準，面向符合規定條件的城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員出租的保障性住房。

公共租賃住房只租不售。

第四條縣住房委員會負責牽頭協調公共租賃住房的規劃、建設、管理和監督工作。

摘要：當前情況下我國的保障性住房建設正面臨著巨大的融資難題，為了進一步解決，本文對證券化融資的可行性和運作機制進行了探討。首先提出了資產證券化的相關理論，之后對公共租賃住房項目證券化融資的可行性和運作機制進行了分析，思考資產證券化的實現途徑。本次分析得出，資產證券化對公共租賃住房項目資金缺陷問題起到有效作用，實現了我國保障房建設融資的新方式。

關鍵詞：公共租賃住房；資產支撐證券化；可行性；運作機制

自我國城鎮住房體制改革以來，房地產市場實現了巨大發展，而發展過程中的問題也逐漸顯露出來，地方財政嚴重依賴土地出讓收入，這種社會形式推動了房地產行業的發展，增漲了我國整體房價，許多城鎮居民尤其是中低收入的居民以及不能滿足住房的基本需求，在城鎮中的生存產生嚴重威脅。而我國住房保障制度則是為此類居民提供了住房需求，使其獲取了生活的保障。因此，公共租賃住房則是為了沒有經濟能力購房，同時不滿足廉租房保障條件的居民，來滿足這類居民的住房需求，其租房的價格與市場價格相比較低，是一種政策性住房。公共租賃住房的優點在于價格低、范圍廣，退出機制靈活等，是當前解決城鎮住房結構矛盾中的重要部分。從公共租賃住房建設的資金來源來看，市場化的公共租賃住房項目，房地產開發企業的自有資金和銀行開發貸款資金或是其主要的依靠，單一的融資渠道并不能滿足資金需求。同時公租房的建設通常情況下都會消耗大量資金，資金的回收也不斷被延長，都造成融資方面的巨大困難。資產支撐證券化(ABS)是一種證券化的融資方式，其支撐為項目資產，在收益型的項目和基礎設施建設中使用較多。據悉在中國建設銀行印發的《中國建設銀行公司住房租賃貸款管理辦法(試行)(2017年版)的通知》中明確指出：“創新開展公司住房租賃貸款+資產證券化(ABS)業務”。

一、資產支撐證券化融資模式

(一)含義。資產證券化在廣義上包括兩種，其一是資產支撐證券化(ABS)，其二則是住房抵押貸款證券化(MBS)。ABS可以說是MBS的一種推廣形式，其前提為項目內的所有資產，用于獲取預期的收益，在金融市場上的融資方式為發行債券融通資金。(二)特征。1.與傳統融資方式相比，ABS發行證券的方式是以特定的資產組合為支撐，基礎資產池預期收益的可靠和穩定，也就決定了資金融出者的收益。組成資產池的資產權益同時也表現為相對性，證券化的資產可對其進行重組以及拆分。2.ABS融資實際上是一種表外融資。如果被證券化的資產，被原始權益人真實出售給了某一特設的主體，而且放棄了相關控制權，那么這部分被證券化的資產，則可以被原始權益人在資產負債表上剔除，同時對產生的收益和損失進行確認。這種融資方式并不會造成原始權益人的負債增加，被證券化的資產，在轉讓給特設機構之后，與原始權益人之間的損益也就產生了分離，就算原始權益人兼并重組甚至出現破產，那么該部分資產也不屬于破產清算的內容。3.ABS融資模式下，要想將基礎資金進行證券化，首先則需要信用升級，即將原本信用級別較低的項目，通過超額擔保、賬戶準備、資產重構等方式進入資本市場。這就涉及到信托機構(SPV)，SPV是專門用于實現證券化的機構，購買項目資產未來收益的方式主要有協議、合同等，將擬發行資產的信用評級采用保險、超額抵押、金融擔保的方法來提升，使證券的發行條件得到改善。之后進行債券的發行，來募集資金，其中發行人可以是SPV，也可以是SPV擔保或者其他機構。4.ABS融資模式能夠實現信用增級，繼而使項目的融資成本降低。而且在進行增級后，從價格方面來說，相比于其本身的面值要高；從利息率方面來說，與類似的證券相比也非常低，可以實現降低原始資產權益人融資成本的目的。

二、公共租賃住房項目證券化融資的可行性

第一章總則

第一條為規范我縣新建住房項目配建公共租賃住房，根據省人民政府辦公廳《關于印發<省保障性住房建設管理辦法>等六個辦法的通知》(政辦發〔2012〕70號)、縣人民政府辦公室《關于印發<縣保障性住房建設管理辦法>等6項管理辦法的通知》（政辦發〔2013〕13號）、《關于印發<省城鎮保障性安居工程建設管理“二十個嚴禁”>的通知》（保辦字〔2019〕9號）及《省財政廳省住房和城鄉建設廳省自然資源廳關于公共租賃住房配建資金有關問題的通知》（財綜〔2020〕37號）文件及有關規定，結合我縣實際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱新建住房項目，是指新建商品住房、經濟適用住房項目。

本辦法所稱配建是指新建住房項目中按規定比例和標準配套建設公共租賃住房（以下簡稱公租房）。

第三條新建商品住房項目按規劃總建筑面積5%的比例配建，建成后由政府無償收回，產權歸政府所有；配建比例大于5%的，多出的面積部分由政府回購。

經濟適用住房項目按規劃總建筑面積10%的比例配建，由政府統一配租，產權歸政府所有。

各縣、市、區人民政府，市政府各部門、直屬單位，省屬以上駐泰各單位：

為加快住房保障體系建設，積極發展公共租賃住房，切實解決城市中等偏下收入家庭的住房困難，根據《省人民政府關于保持全省房地產市場穩定健康發展的意見》和《省人民政府辦公廳轉發省住房城鄉建設廳等部門關于加快發展公共租賃住房的實施辦法的通知》精神，結合我市實際，特制定本意見：

一、充分認識加快發展公共租賃住房的重要意義

近年來，我市大力推進住房保障工作，積極解決低收入家庭住房困難，不斷改善城市居民居住條件，取得了明顯成效。但應當看到，住房仍是社會高度關注的民生問題，一些深層次矛盾和普遍存在的問題需要認真加以解決：住房保障體系亟待完善，住房供應結構不盡合理，住房價格上漲過快；城市中等偏下收入家庭既不符合現行住房保障條件，又無力通過市場租賃或購買住房，“夾心層”問題比較突出；隨著城鎮化快速推進，新就業職工階段性住房支付能力不足的矛盾日益顯現，外來務工人員居住條件亟需改善。大力發展公共租賃住房，不斷滿足城市住房困難群體的基本住房需求，對于完善住房保障體系、加大民生保障力度、調整住房供應結構、合理引導住房投資和消費、促進社會和諧穩定具有重要意義。各級各有關部門和單位要統一思想，提高認識，精心組織，加大投入，積極穩妥地推進公共租賃住房建設。

二、基本原則

(一)政府組織，社會參與。在加大政府對公共租賃住房投入的同時，在用地、稅收、金融等方面給予大力支持，利用市場機制調節社會資源配置，調動全社會投資、經營公共租賃住房的積極性。