一、商業銀行房地產信貸業務現狀

(1)商業銀行房地產信貸業務的內涵。商業銀行房地產信貸是房地產公司以土地、房屋等產權或期權作為抵押，從銀行貸取巨額資金以進行房地產開發活動的一種抵押貸款方式。房地產信貸具有貸款周期長、貸款金額大、貸款高風險、高回報等特點，在現代商業銀行所有信貸業務中占有舉足輕重的地位。

(2)商業銀行房地產信貸業務現狀。房地產業對資金的大需求量，高回報率，促使金融業對房地產業開始支持，截止到2010年底房地產貸款已接近6．2萬億元。不同地域之間的商業銀行房地產信貸業務存在著較大的差別。在房產開發商的資金結構中，銀行信貸是主要組成部分。

二、商業銀行房地產信貸風險的影響因素

(1)宏觀環境。在國際經濟相互影響發展的情勢下，任何在國際經濟、金融體系中占有一定位置的國家政治、經濟政策的變動，都會引起整個經濟體內各個國家的連帶反映，國家在宏觀調控高度上的一些政策和措施也將直接影響到金融界和房地產界的各個環節。同時，和房地產業直接相關的上游產業例如鋼鐵、水泥等價格的變動也會給市場帶來諸多的不確定性。此外，國民經濟總量的發展和人們消費水平都將影響到房地產的需求市場。

(2)商業銀行自身因素。結構性風險，即商業銀行過量投入的風險。流動性風險是指源于金融資產變現的風險。利率風險是指由于市場利率變動而對金融資產的價值帶來損失的風險，技術性風險指房地產信貸業務中因缺乏必要的申貸、監控、財務、法律、專業技術及咨詢和技能的支持而形成的風險因素。

編者按：本論文主要從當前中國房地產業概述及存在的問題；現階段我國商業銀行住房貸款風險凸顯；商業銀行加強房地產信貸風險防范的建議等進行講述，包括了降低個人住房貸款準入條件易引起違約風險、個人住房貸款虛假信息嚴重造成信用風險、“假按揭”凸顯道德風險、正確評估個人住房貸款的風險,對高價房實行高比例首付款等，具體資料請見：

摘要:美國次級債危機對全球經濟造成了巨大沖擊,也對世界各國銀行應對房地產危機發出了警報。本文通過思考次貸危機的特點及啟示,分析我國商業銀行房地產信貸風險狀況,得出要有效防范房地產信貸風險,保證商業銀行穩健運行。

關鍵詞:商業銀行次貸危機風險防范

引起美國次級房貸危機的直接原因是美國貸款利率的上升和房地產市場的降溫。利率上升,信用不好的貸款者還款壓力增大,出現大量違約現象;房地產市場的降溫,使貸款者難以將房屋出租或出售,即使出售也不足以償還貸款本金和利息。從而產生了銀行貸款虧損等連鎖反應,最終導致了次貸危機的產生。美國次貸危機對對我國商業銀行房地產信貸管理敲響了居安思危的警鐘。

一、當前中國房地產業概述及存在的問題

今年上半年,中國房地產市場出現了一次由用家主導的成交量上漲。今年前幾個月基本上是量漲價不漲,到了年中價格就開始明顯上升。

一、前言

房地產業是受國家法律法規政策影響較大的產業．目前房地產業正處于一輪新的網家政策調控中隨著我國房地產的不斷擴展．各種房地產信貸也在不斷增加，商業銀行作為房地產信貸的酋選，在此次較大幅度的宏觀調控下．信貸業務風險也在增加我國資本市場尚不完善。房地產業進行融資的渠道也比較單一．房地產開發在很大程度依賴于銀行信貸。商業銀行在分享來自房地產信貸利潤的同時．也承擔了很大的金融風險房地產信貸的快速增長給銀行管理帶來了很多困難．隨著經濟環境的快速變化和圈家宏觀政策的調整，不良信貸時有發生，銀行若處理不好，極易引發信貸業務風險。因此，如何加強房地產信貸管理，有效預防房地產信貸風險的發生．是政府和各商業銀行必須時刻關注的重要課題。本文就房地產信貸的風險來源進行分析，并對如何防范房地產信貸風險進行了探討．針對風險來源提出了幾點建議

二、房地產信貸業務風險來源

(一)來自宏觀經濟市場的風險

宏觀經濟市場風險．就是指因市場整體經濟的變動而給房地產業造成的負面影響隨著中國改革開放的不斷深入和我國經濟的快速發展．世界經濟市場的動蕩必然會給我悶經濟帶來一定的影響，這次金融危機就是一個例證。從我囝房地產業和金融機構的關系來看．房地產與商業銀行之間的關系是非常緊密的．猶如“栓在一根繩上的螞蚱”．只要房地產出現問題．銀行業勢必會面臨巨大的風險和挑戰而目前我國部分城市的高房價已遠遠超出其應有的價值．房地產泡沫已凸顯出來。房地產泡沫一旦破滅．房價必然會急劇下跌．那時房地產開發商就極有可能沒有能力按時還款，、雖然房地產機構在貸款時都會有貸款抵押．但那時的抵押物的價值也已嚴重貶值．抵押物Bp使被銀行拿來抵債也難以償還．這樣就給銀行帶來了巨大損失

(二)來自國家法律法規與政策的風險

編者按：本論文主要從我國商業銀行信貸資產面臨的主要風險現況；當前我國商業銀行信貸風險形成的原因；商業銀行加強信貸風險管理的對策等進行講述，包括了內部風險、外部風險、銀行自身原因、外部環境因素、法律制度約束不力,同樣是銀行貸款風險形成的一個重要原因、加強內控機制建設、健全我國的信用體系、規范信貸操作流程、建立科學快速的信貸風險識別預警機制等，具體資料請見：

【摘要】由美國“次貸危機”引發的金融危機已席卷全球,國內外宏觀經濟形勢發生巨大變化。信貸業務是我國商業銀行的主要收益來源,信貸風險也是商業銀行面臨的主要風險。在當前形勢下,商業銀行必須強化信貸風險管理,保證信貸資產業務的健康發展。本文分析了我國商業銀行信貸風險的成因,并提出在金融危機下治理信貸風險的相關對策。

【關鍵詞】金融危機信貸風險

信貸風險,主要是指銀行貸放出去的款項,借款人到期不能償還而形成逾期、呆滯或呆賬,使銀行蒙受損失的可能性。信貸風險管理是當前國有商業銀行風險管理的核心。如何準確把握和有效防化信貸風險,確保金融安全,是一項龐大而復雜的系統工程和長期任務。近年來,國有商業銀行在強化信貸風險管理,防范和化解信貸風險上做了大量艱苦卓絕的理論研究與實踐探索,取得了顯著的工作成效和豐富的實踐經驗,信貸資產質量明顯提高。然而,由于市場經濟的快速發展與金融產權制度改革、經營管理的授權操作與內控自律制度建設的嚴重不協調,國有商業銀行存在著較為嚴重的信貸風險控制理念和行為偏差,以致信貸資產不良率還處于高位運行。在金融不斷對外開放的今天,如何加強信貸風險的管理便成了銀行能否提高競爭力的關鍵。

作者結合多年工作經驗,從分析我國商業銀行信貸風險成因著手,提出了治理信貸風險的相關措施。

1我國商業銀行信貸資產面臨的主要風險現況

一、銀行信貸風險成因分析

1.借款人方面的信貸風險首先就是因為借款人的收入波動或者借款人的道德風險。例如貸款發放后，一些借款人由于失業或者剛好遇到財政危機造成收入大幅下降等不可預測的市場原因，就往往會無法按期進行還款事項；當然在這其中也不可避免有的借款人雖然具備還款能力，但由于對還款不重視，對借貸的法律意識不強，就會遲遲拖延還款時間，使銀行信貸風險大大增加。雖然在進行放貸之前銀行會進行一系列的調查，但是往往不能深入實際情況，有些銀行為了追求指標，也會盲目進行放貸，造成一定的信貸風險。近些年來雖然我國的信貸事業取得了巨大的進步，但是當前相關職能部門還尚未建立起一套完備的用戶個人信用體系，這就使得銀行在進行信用調查的時候缺乏了征詢和調查借款人具體信息的有效手段，同時加上當前我國大部分企業的個人收入的不透明以及個人征稅機制的不完善，銀行在進行調查的時候也難以對借款人的財產，個人收入的完整性、穩定性和還款意愿等資信狀況做出正確判斷。其次就是借款人的蓄意詐騙貸款。由于現代社會物欲橫流，某些不法分子為了圖一時之利，不惜以身試法，將犯罪的目標定位國家銀行部門，比如某些借款人以及時的占有財產為目的，有時會合同他人一起編造引進資金、開展項目等虛假理由，利用虛構的經濟合同，或者使用虛假的證明文件，甚至使用虛假的、非法得來的財產、物權證明作擔保，或者采用超出抵押物價值重復擔保等方法，詐騙銀行進行貸款，這些人在得手后大多會攜款潛逃，導致國家的經濟損失，也有部分人為了滿足一時私欲，將貸款進行大筆揮霍或改變原本申請的貸款用途，將貸款款項運用于高風險的經濟投資、高利貸等活動，這些往往會造成財產的重大經濟損失，也就直接致使貸款無法及時的償還。

2.銀行經營管理方面的信貸風險我們知道：任何事情的成因都是由內外因共同作用的結果，信貸風險也一樣：一方面是用戶方面的外在風險，另外一方面則是銀行自身的內在風險，例如銀行由于工作量或者工作效率問題，往往會缺乏完善的風險管理信息數據庫。在科技發展日新月異的今天，幾乎所有的信用風險的量化技術，都需要一個龐大的歷史數據庫來進行支撐，而這些歷史數據庫的搜集、整理、歸類工作是一項十分復雜的、工作量較大的工程，不是隨便一說就能夠完成的。還有一個原因就是銀行信貸資金的使用缺乏有效的監控。我們鎖個假想：如果銀行能夠觀察到借款人對信貸資金的使用途徑、額度，銀行就可以及時的發現借款人的不當操作流程，比如對高風險性的投資、放貸行為就能及時的發現，進而就能很好的控制銀行的信貸風險。目前從我國銀行的現狀來看，還沒有一個有效的監控體制來完成這些任務，銀行對信貸資金的使用規模、資金流向、使用效率都缺乏有效監控，即便借款人去從事高風險的投資行為，銀行也無法察覺，進而導致危機的出現。

二、商業銀行信貸風險解決對策

1.制定完善的信貸風險衡量標準一般而言，銀行應該定期對信貸用戶進行一次信用等級的評審，這樣才能比較準確的認識到用戶的實際情況；再者，新的貸款分類方法應該及時的確定，使信貸資金的分類能夠符合接待人的實際情況，這樣才能保證與國際接軌的進行；同時銀行在同一了信貸風險的分類后，就能及時的調查出那些方面風險大，不能放貸，哪些領域前景廣闊，可以放貸，就能有效的控制信貸風險。

2.建立貸款風險預警機制銀行在進行貸款評定的時候，其信息來源主要是貸款人或貸款企業上報的信息報表，這些往往會有一定的片面性，比如夸大信息等，銀行如果按照這些信息進行評定、放貸，往往就會有一定的風險，所以銀行應該有一個自行的調查信息的行為，拓寬信息的來源渠道，從多方面走訪調查或者實地調查，對貸款人上交的信息進行確認，在于實際情況相差不大的情況下再進行放貸，這樣也可以有效的減小信用風險；信息來源還可以發揮同行業工會的作用，與工會進行及時的溝通，對企業之間的競爭、關系進行了解，以便在企業進行貸款申請的時候能夠及時的認清其貸款目的，防范范企業利用銀行之間的競爭，采取欺騙的行為。

【摘要】中國房地產業宏觀調控高度重視住房消費與住房投資，尤其突出地表現為對二者的區別對待。“鼓勵浦*，抑制投資”成為中國房地產業宏現調拉的基本原則之一其理論基抽是:住房投資的信貨風險較高，客易引發銀行危機，乃至整個金觸危機或經濟危機而住房消費似乎具有某種“杭體”，共引發金觸危機的風險從未引起人們的高度t視本丈認為灸國次級債危機從現實層面推翻了以上傳統認識.有力沖擊了中國房地產業宏魂調拉的理論基拙。本文對住房消費與住房投資在多重視角下的重斷解讀.從理論層面修正了傳統認識。

【關鍵詞】次級債危機金融危機房地產業宏觀調控

一、中國房地產業宏觀調控對住房消費、住房投資與金融危機關系的傳統認識

傳統理論將居民購房活動主要區分為住房消費與住房投資兩大類。二者的區別在于，前者購買的住房用于自己家庭居住，后者購買的住房并非用于自己家庭居住，而是為了出租以獲得租金，或者等待住房價格上漲將其出售，以期從資產價格的上漲中獲利。至于住房投機，它是與住房投資既有區別，又緊密相關的活動。雖然在學理層面上存在將二者清晰厘定的可能性，但正如徐滇慶所言，“在現實操作層面上對住房投資與住房投機進行區分是很困難的，很難在二者之間劃出清晰的界限，在一定條件下正常的投資也許很快就轉變為投機行為。”〔’〕因為本文主要討論房地產業宏觀調控，宏觀調控顯然屬于現實操作層面，所以本文并未將住房投機單獨作為一類活動與住房消費和住房投資相并列來進行考察，而是將其置于廣義的住房投資的范疇之內。

中國房地產業宏觀調控，特別是2005年以來的本輪房地產業宏觀調控高度重視住房消費與住房投資，尤其突出地表現為對二者的區別對待。“鼓勵消費，抑制投資”成為房地產業宏觀調控的基本原則之一。一系列影響重大的房地產業宏觀調控政策，如“舊國八條”、“新國八條”和“國六條”等為此做了最好的診釋。同樣是居民購房行為，卻因購房目的不同而被區別對待。消費與投資之分，就像中國歷史上的“華夏與夷狄之分”一樣，被反復強調。住房消費如同“華夏”，不僅在房地產業宏觀調控中受到政策的支持和鼓勵，而且在道德層面上也占據優勢地位;相反，住房投資如同“夷狄”，不僅在房地產業宏觀調控中受到政策的抑制和區別對待，而且在道德層面上也往往被置于受歧視的地位。抑制住房投資的主要原因之一是:在傳統理論看來，住房投資與信貸危機，乃至整個金融危機或經濟危機有著某種天然聯系;而住房消費似乎具備某種“抗體”，其引發信貸危機，乃至金融危機或經濟危機的風險卻很小。

二、美國次級債危機從現實層面對中國房地產業宏觀調控理論基礎的沖擊

【摘要】由美國次貸危機所引發的金融危機，正向全面的信貸危機和全球金融危機甚至經濟危機發展，世界經濟進入了后金融危機時期。在此背景下，本文簡要分析了金融危機對中國航運業的影響，重點探討了在后金融危機背景下中國航運企業的發展對策。

【關鍵詞】后金融危機；航運企業；發展。

1.金融危機簡介

由2007年3月美國住房次貸危機引發，以2008年9月“兩房”——房利美（FannieMae）和房地美（FreddieMae）被政府接管、三大投行——貝爾斯登，美林（MerrilLynch），雷曼兄弟（LehmanBrothersHoldings）被收購重組或破產為標志，開始爆發海嘯式的國際金融危機；10月以后又迅速蔓延、深化，金融危機席卷全球并開始危機實體經濟。進入2009年，被美國聯邦儲備委員會前主席艾倫？格林斯潘稱為“百年難得一遇”的美國金融風波愈演愈烈，不僅演變成金融危機，而且正向全面的信貸危機和全球金融危機甚至經濟危機發展，世界經濟進入了后金融危機時期[1]。

2.金融危機對中國航運業的影響

2.1運輸需求萎縮，運價急劇下跌

一、引言

從宏觀角度看，這次金融危機使得人們進一步明晰了金融改革與管理之間的關系，而從微觀角度看，則可更好地把握金融危機與微觀經濟主體之間的聯系。

二、經濟危機對銀行信貸的影響分析

1.信貸規模。金融危機對于全球經濟秩序的影響首先就表現在銀行信貸領域。外國眾多學者對美國的銀行信貸變化進行了探究，他們發現在2008年10-12月，也就是金融危機爆發最為嚴重的時期，各大銀行對大額借款者的貸款數額與金融危機爆發前一個季度相比整整下滑了47%，而與最繁榮時期相比則下滑了79%。根據這一結果，學者又進一步研究了銀行貸款供給規模的變化對企業的貸款需求規模的影響，他們發現在金融危機爆發時期，當銀行減小供給數額時，各大企業也針對性地減小了本身的信貸額度。依據以上分析，學者認為銀行信貸所受到的影響主要表現于供給側，各大商業銀行在甄選貸款對象時將客戶與其的關系作為首要標準，而其中客戶且存款額較少的銀行的貸款數額則下滑程度更大。與此同時，部分學者也探究了流動資產與銀行信貸規模之間的關系，在金融危機時期，各商業銀行的經營活動更依賴于股票市場以及核心存款等穩定資金來源，貸款數額較之以前無太大變動，而其中非流動資產所占比例較大的銀行則會在這一時期選擇提高自身的流動資產比例，同時也進一步降低數額審批標準，因此，流動資產管理也是銀行信貸規模縮減的原因之一。另外，部分學者深入研究了企業在金融危機時期的銀行貸款和債券融資情況，他們發現信貸供給側與經濟危機爆發周期有著緊密聯系，通過分析債券融資對于貸款的取代作用得出，貸款規模縮減的主要原因就是供給側問題，其中，嚴格的貸款審批標準、較高的不良貸款率、下滑的股票價格以及緊縮性貨幣政策是主要因素。金融危機極大動蕩了美國金融秩序，銀行資本的安全風險大大增加，銀行與銀行以及銀行與企業之間的流動供給大幅下滑，許多銀行面臨著破產危機。針對這種情況，部分經濟學家基于股權資本，深入探討了金融危機對于銀行信貸活動的影響，發現在金融危機時期，運用股權資本能有效保障銀行經營的安全性和穩定性，也對經營業績有一定程度的改善效果。2.政府干預。金融危機爆發，致使銀行流動供給枯竭，銀行貸款數額也有大幅下滑，為了振興經濟，全球各國(地區)政府都及時調整了本國(地區)的經濟及貨幣政策，并設立了專門的職能機構對銀行貸款進行管理。基于該形勢，國外經濟學者也針對政府干預與銀行信貸之間的關系進行了研究。在這次經濟危機中，美國政府緊急援助了幾家面臨破產危機的金融機構，同時，歐洲各國也相繼出臺了相關的援助政策。基于該背景，部分學者以日本、韓國、新加坡、中國香港以及中國臺灣這五個國家和地區為研究對象，探討了銀行績效在政府干預前后期的變化。研究表明，通過政府干預能有效提高銀行的貨款償還能力、風險把控能力以及經營盈利能力等。而另一部分的學者則發現，政府干預的程度對銀行績效表現有著重要影響，簡單來說就是，在危機爆發前政府對于銀行的干預程度越高，銀行在金融危機時期的績效表現則越好。

三、經濟危機對企業融資的影響分析

金融危機爆發后，主要在供給側對銀行信貸產生影響，這就使得銀行的流動性資產枯竭以及績效表現大幅下滑，迫使其通過縮減貸款規模或增大存款流動性等方式來規避運營風險。針對這種情況，企業基于降低融資束縛的目的，運用了其他融資手段以為企業的正常運作提供資金保障，這其中主要包括有現金儲蓄、債券融資以及貿易融資三個方面。部分學者就企業所受融資束縛程度將所選中的來自全球范圍內的1050家企業進行分組和問卷調查，通過分析數據之后發現，受融資束縛的企業大多會采用減少薪資、科研等方面的資本支出，并運用多種方式增大現金儲蓄量，具體來說就是，為了應對可能出現的信貸危機，企業會采用快速支取信貸余額以及降低股票分配率等方式來提高自身的資金流動性，以此來提升企業的風險應對能力。某些經濟學家也對債券融資手段進行了研究，他們發現在危機時期企業往往將經營重點從追求經濟效益最大化轉到了增大企業現金儲蓄以及資金流動性之上，而債券融資也其中發揮了越來越重要的作用，其在很大程度上保障了企業的資金來源，成為提高資金流動性、把控安全風險的最佳選擇之一。此外，貿易融資也成為了各個企業用于擺脫融資束縛的重要舉措，一些學者基于市場融資能力下滑的情況下，對中國、中國臺灣、馬來西亞、泰國、印度以及印度尼西亞這六個國家和地區進行了研究，依據大量數據來探究企業業績下滑的成因，最終發現其中貿易融資比例較大的企業的業績下滑程度較輕，由此可見，貿易融資對于企業的正常運作有較大的積極影響。

一、基于美國次貸危機對我國住房抵押貸款證券化的分析

(一)美國次貸危機的原因

所謂次級房屋貸款，是指為資金不足或有不良信用記錄的購房人提供的一種住房貸款產品，其特點為短期內低利率，長期內高利率。當房地產市場繁榮時期，住房抵押貸款是一項收益高且足夠安全的信貸資產。例如美國曾經盛行的2-28房屋抵押貸款模式，在整個30年的零首付的貸款業務中，前2年執行固定利率，后26年執行浮動利率。這些次級貸款的發放過程中對借款人的收入、資產都不進行審查，是一種沒有任何依據的信用貸款。銀行再轉手將這部分信貸資產出售給SPV公司，通過其設立的支持證券在市場上的流通，促進了次級房屋貸款的崛起。在上述模式中，如果市場放生劇烈波動，房價跌至借款人未還款金額大于其重置房產所需要資金時，借款人必然放棄繼續還貸，次級貸款會在此時點集中暴露不良，2004年到2006年的兩年間，美聯儲連續十七次調高存款準備金率，美國房地產市場價格、成交率連創新低。房價不斷下跌而利息反而不斷上升，借款人的房屋資產急劇縮水，借款者無法通過賣房或抵押來償還貸款，市場的違約率不斷上升。此時由于資產的縮水，即使貸款人出售房產，也無法挽回損失，故信貸證券化產品也難以幸免，金融危機就此爆發。

(二)我國與美國的比較

導致次貸危機的原因包括寬松的貸款資格審核、美國人長期所形成的負債消費觀念，當金融監管和各環節的利益沖突問題等。本文我們將主要從貸款資格審核、購房人群及消費觀等方面分析我國的實際情況。

1.貸款資格審核方面

【摘要】由美國次貸危機所引發的金融危機，正向全面的信貸危機和全球金融危機甚至經濟危機發展，世界經濟進入了后金融危機時期。在此背景下，本文簡要分析了金融危機對中國航運業的影響，重點探討了在后金融危機背景下中國航運企業的發展對策。

【關鍵詞】后金融危機；航運企業；發展。

全球經濟的一體化使世界經濟與世界航運市場緊密相連。由美國引發的金融危機對中國航運業的影響是極其廣泛而深刻的，對此我國航運企業需要采取措施來應對后金融危機背景下的各種風險。

1.金融危機簡介

由2007年3月美國住房次貸危機引發，以2008年9月“兩房”——房利美（FannieMae）和房地美（FreddieMae）被政府接管、三大投行——貝爾斯登，美林（MerrilLynch），雷曼兄弟（LehmanBrothersHoldings）被收購重組或破產為標志，開始爆發海嘯式的國際金融危機；10月以后又迅速蔓延、深化，金融危機席卷全球并開始危機實體經濟。進入2009年，被美國聯邦儲備委員會前主席艾倫？格林斯潘稱為“百年難得一遇”的美國金融風波愈演愈烈，不僅演變成金融危機，而且正向全面的信貸危機和全球金融危機甚至經濟危機發展，世界經濟進入了后金融危機時期[1]。

2.金融危機對中國航運業的影響