開展住房消費信貸業務，促進房地產市場發展以擴大內需，是我國政府為刺激經濟增長而采取的一項重要舉措。由于此舉關系到住房改革的成敗和宏觀經濟的消長，已成為備受關注的焦點之一。但銀行要成功推進住房消費信貸業務，就需要解決在開展該項業務中所面臨的一系列風險。否則，在我國個人消費信用制度尚未健全的市場環境下，要推進住房消費信貸業務，就會面臨重重困難。自1997年由部分商業銀行啟動住房信貸業務以來，雖然獲得了一定的發展，但由于銀行出于自身資金安全性考慮，在借款人信用缺乏有效保證的情況下，雖然有借款人的商品房抵押作為擔保，仍然對住房消費信貸業務的推廣持十分謹慎的態度，在一定程度上制約了住房消費信貸的發展。在此背景下，與住房消費信貸相關聯的保險業務應運而生。要消除銀行開展住房消費信貸業務的后顧之憂，就需要推出諸如住房消費信貸保證保險、住房消費信貸信用保險等保險業務，運用保險所具有的風險轉移機制，對住房消費者的信用予以有效支持，以便有效地促進消費信貸業務。

一、保證保險、信用保險及擔保

我國保險界對保證保險的有關論著甚少，少量書籍中對此概念的介紹也頗為含混，理論上的不成熟使人們對保證保險及相關問題的認識也比較混亂。因此，有必要首先從概念界定入手，分析保證保險這一概念的內涵和外延。

據《保險法與保險實務全書》所載，“保證保險是由保險人為被保證人向權利人提供擔保的保險。當被保證人的行為致使權利人遭受經濟損失時，保險人負經濟賠償責任”。《中國保險百科全書》也有同樣界定。有的教科書上對保證保險作了如下闡述：“保證保險，這實質是一種擔保業務。為兩種，一種是由保險人代被保證人向權利人提供擔保，……另一種是信用保險，是權利人投保他人的信用。”由此引出兩個問題：（1）保證保險與擔保之間有何聯系？（2）保證保險和信用保險有何不同？

（一）保證保險和擔保之比較

擔保合同具有如下特征：（1）擔保合同必須有三方當事人，即申請人、受益人和擔保人；（2）擔保合同通常由義務人申請用來保障權利人的利益；（3）擔保項下的賠償責任通常是第二性的，如被擔保人不付，可由保證人來代付；（4）在擔保項下，擔保人賠償后有權向被擔保人追索。

內容摘要：“5.12汶川大地震”凸顯了我國建立住房地震保險體系的必要性和緊迫性。現階段我國并沒有建立真正的地震保險制度，只是存在極少數特別約定情況下的地震風險承保行為。與國際經驗相比，這種個別的承保行為存在政府的職責缺位、缺乏強制性、相關配套制度極不完善等問題。為此，必須盡快建立起多層次的、建立在共保基礎上的住房地震保險體系，并科學合理地設計相關技術性框架，完善配套制度的建立。

關鍵詞：住房地震保險，強制共保

“5.12汶川大地震”不僅造成嚴重人員傷亡，還造成多個縣市房倒屋塌，讓成千上萬的人無家可歸。災后重建面臨的最大挑戰之一就是如何為災民提供住房安置。此外，災情引發的“房屋震毀而按揭貸款是否仍需繼續償還”的話題也受到了全民關注。圍繞居民住房因地震損毀而產生的一系列問題，深刻凸顯了我國建立住房地震保險體系的必要性和緊迫性。

一、住房地震保險的內涵及其國際比較

住房地震保險是指對由地震造成的居民個人住房及相關財產損失提供保險保障的制度。從廣義上說，地震保險既可以針對財產損失，也可以針對人身損失。由于人身保險合同往往將地震風險列為承保范圍，而財產保險并非如此，因此從狹義上說，地震保險往往單指財產保險。住房地震保險是狹義地震保險的一部分，其承保的標的是居民個人財產，而非企業或者其他組織的財產(見圖1)。

嚴格來說，地震對于商業保險公司來說是不具可保性的風險。主要原因在于：(1)缺乏大量同質的、獨立分布的風險暴露，不適宜運用大數法則；(2)地震風險造成的損失異常難以預測，特別是幾乎無法準確估計風險事故發生的頻率；(3)地震造成的損失巨大，單個保險公司難以承擔；(4)地震保險的保費往往非常昂貴，普通居民可能難以支付。正因為如此，完全依靠商業保險體系承保地震風險十分困難，特別是如果期望在地震多發地區建立覆蓋面很廣的保險補償制度時，政府的參與和引導就必不可少了。

內容提要:近年來，我國住房抵押貸款保險有了喜人的變化，并逐步趨于合理化。但由于房貸保險過分強調銀行信貸安全，仍存在諸多問題。加之各地做法不一，觀念上和實踐上均有不少誤區，亟待規范。應進一步明晰房貸保險中購房者、銀行、保險公司三者之間的法律關系，澄清房貸保險中財產保險、信用人壽保險、保證保險三者的區別。應完善住房抵押貸款保險的相關法規，進行制度重構。如導入國家信用，完善險種安排；設立保險準備基金，規范房貸保險業；完善房貸保險的基本制度；完善相應的社會配套機制與環境。

一、我國住房抵押貸款保險現狀

住房抵押貸款保險（以下簡稱房貸保險）是指在運用住房資金過程中為消除抵押貸款風險，最大限度降低呆壞賬的發生，保障抵押權益實現而建立的一種與住房抵押貸款制度相配套的補充制度。其風險轉移和損失賠償機制緩解了住房抵押貸款授信業務中銀行與客戶之間因信息不對稱等導致的風險，有力地推進了房地產金融市場的繁榮。我國住房抵押貸款保險自1992年房地產市場啟動以來獲得迅速的發展。1997年6月1日施行的《城市房地產抵押管理辦法》與1998年5月9日施行的《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》等法規使其有了初步的法律規定。但是我國至今仍無一部法規對其進行明確的界定、適當的安排。在實踐中，作為住房抵押貸款下的強制要求，購房者對住房抵押貸款保險頗多怨言，如保險責任的實際承擔期限短于合同規定的保險期限；保險公司不是按年，而是一次性收取全部保費；購房者花錢買房買保險，在貸款保險合同中卻不是受益人等。

近幾年，房貸保險有了一些喜人的變化，并逐步趨于合理化。從2001年6月開始，杭州各大保險公司先后調整了房貸保險的保險費率和責任范圍，保費平均下降了20％。同年8月，太保北京分公司實行新的房貸保險，不僅保險費率有所下調，而且在財產損失險之外增加了還貸保證險。隨后武漢的人保、平安和太保三家公司調整房貸保險，投保人既可以按抵押房屋的總房價來投保，也可以按照貸款金額來投保。2001年底，上海推出“個人抵押住房綜合保險，”有不少改進之處：其一，拓展了保險公司對購房者（被保險人）的保證責任；其二，保費雖然一次性收取，但在不增加保費的情況下，加大了保險公司的還貸保證保險責任；其三，投保金額由過去按全部房價計算改為按貸款余額計算；其四，改變了以往保費自貸款之日前支付而保險責任從滯后多日的交房之日起承擔的不合理做法，保險期限自借款抵押合同生效之日零時起至全部還清貸款24時止；其五，在理賠方式上，改變了以前基于不足額保險的比例賠償，在借款范圍內按實際損失全額賠償。2002年底，杭州市商業銀行與平安杭州分公司推出新的房貸保險，明確保險費以“貸款余額”計算，并在財產損失險之外增加入壽險內容——如果貸款人因意外死亡或傷殘，其家庭成員無力還貸，保險公司將承擔部分或全部支付剩余房款的責任。總的看來，我國房貸保險各地做法不一，觀念上與實踐上均有不少誤區，亟待規范。

二、住房抵押貸款保險法律關系及其存在的問題

我國的房貸保險是建立在個人信用體系不健全基礎上的無奈選擇，是以商業銀行的貸款安全及其利益為基點的，對購房者與保險公司都有不公之處。實際上，在住房抵押貸款業務中，在對貸款人進行正確的資信評估和還貸能力分析的基礎上，以成本與收益權衡的角度合理進行風險管理，是基本上能夠規避風險的。以個人住房貸款業務量最大的建設銀行為例，截至2001年底，個人住房貸款不良率僅為1.35％，這充分說明了房貸的安全性。再加上住房抵押與登記制度的設立，可見我國房貸保險的實質是：商業銀行憑借其自身優勢地位不僅要求借款人作所購住房抵押擔保，還要求借款人進行保險，從而造成了借款人的雙重負擔，而商業銀行則享受著“XX重保險”，以期充分實現貸款安全。

開展住房消費信貸業務，促進房地產市場發展以擴大內需，是我國政府為刺激經濟增長而采取的一項重要舉措。由于此舉關系到住房改革的成敗和宏觀經濟的消長，已成為備受關注的焦點之一。但銀行要成功推進住房消費信貸業務，就需要解決在開展該項業務中所面臨的一系列風險。否則，在我國個人消費信用制度尚未健全的市場環境下，要推進住房消費信貸業務，就會面臨重重困難。自1997年由部分商業銀行啟動住房信貸業務以來，雖然獲得了一定的發展，但由于銀行出于自身資金安全性考慮，在借款人信用缺乏有效保證的情況下，雖然有借款人的商品房抵押作為擔保，仍然對住房消費信貸業務的推廣持十分謹慎的態度，在一定程度上制約了住房消費信貸的發展。在此背景下，與住房消費信貸相關聯的保險業務應運而生。要消除銀行開展住房消費信貸業務的后顧之憂，就需要推出諸如住房消費信貸保證保險、住房消費信貸信用保險等保險業務，運用保險所具有的風險轉移機制，對住房消費者的信用予以有效支持，以便有效地促進消費信貸業務。

一、保證保險、信用保險及擔保

我國保險界對保證保險的有關論著甚少，少量書籍中對此概念的介紹也頗為含混，理論上的不成熟使人們對保證保險及相關問題的認識也比較混亂。因此，有必要首先從概念界定入手，分析保證保險這一概念的內涵和外延。

據《保險法與保險實務全書》所載，“保證保險是由保險人為被保證人向權利人提供擔保的保險。當被保證人的行為致使權利人遭受經濟損失時，保險人負經濟賠償責任”。《中國保險百科全書》也有同樣界定。有的教科書上對保證保險作了如下闡述：“保證保險，這實質是一種擔保業務。為兩種，一種是由保險人代被保證人向權利人提供擔保，……另一種是信用保險，是權利人投保他人的信用。”由此引出兩個問題：（1）保證保險與擔保之間有何聯系？（2）保證保險和信用保險有何不同？

（一）保證保險和擔保之比較

擔保合同具有如下特征：（1）擔保合同必須有三方當事人，即申請人、受益人和擔保人；（2）擔保合同通常由義務人申請用來保障權利人的利益；（3）擔保項下的賠償責任通常是第二性的，如被擔保人不付，可由保證人來代付；（4）在擔保項下，擔保人賠償后有權向被擔保人追索。

為積極推進政策性農村住房保險工作，根據《省人民政府關于開展政策性農村住房保險工作的通知》（浙政發〔2006〕67號）、《市人民政府關于開展政策性農村住房保險工作的實施意見》（湖政發〔2006〕48號）精神，結合本縣實際，制定本實施意見。

一、工作目標

以提高參保農戶災后重建家園、恢復基本生活的能力為目標，按照“農戶自愿參保、政府補助推動、保險公司市場運作”的原則，在全縣全面開展政策性農村住房保險工作，為建設社會主義新農村和構建社會主義和諧社會提供重要保障。

在年至2009年三年試行期內，全縣政策性農村住房保險農戶參保面達到98%以上，其中年參保面達到80%以上。

二、實施辦法

（一）保險主體和對象。保險主體為全縣范圍內具有農業戶籍的所有農戶。保險對象為農村居民自有的生活住所。一戶多宅者，政府只補助一宅參保。

一、統一思想，切實提高對開展政策性農村住房保險工作的認識

一要認清一個意義。做好這項工作，是統籌城鄉發展，拓展全縣農村救災渠道、完善救災機制，提高農村社會保障水平，推進社會主義新農村建設的一項重要措施。縣十二次黨代會上也對這項工作提出了要求，力爭用3年時間，使這項保險的覆蓋率達到100%。

二要防止一種傾向。就是認為我縣與沿海地區相比，自然災害較少，懷疑開展這個工作有無意義；或者認為這是一種商業行為，應該市場化運作。雖然我縣相對沿海地區而言，受自然災害影響風險較小，但因臺風、火災、洪澇、地質災害等事故造成的農村房屋倒塌事件也常有發生，給部分災民生產生活帶來很大影響，有的因此走向貧困。開展政策性農村住房保險工作，就能建立公共財政投入向“三農”傾斜的機制，有利于加快農村社會保障體系建設，完善農村救災保障機制，這才是真正政府為民辦的實事。同時，在方方面面的認識都還沒有十分到位的情況下，通過政府的推動，就能加快培養農民的保險意識，增強抗災救災能力，為加快建設社會主義新農村和構建和諧社會提供重要保障。

三要克服一種情緒。我想大家應該已經看到縣政府的政策文件了，對這項工作有所了解，有的同志可能嘀咕，涉及面這么廣，每戶又只收3元錢，可能感覺工作量大，產生怕這怕那的情緒。但我認為，量大壓力不大，跟推進農村合作醫療相比壓力小得多。各鄉鎮、各有關部門一定要從認真貫徹黨的十六屆六中全會精神的高度，充分認識開展好政策性農村住房保險工作的重要性和必要性，切實增強責任感，高度重視，迅速行動，落實措施，盡快把這項抓實抓好。

二、明確職責，突出重點

這項工作省市布置后，縣政府已多次進行研究。根據年前工作的實際，我們考慮在春節前用一個多月的時間完成主體工作。下一步就是要各就各位，抓住重點，抓緊抓好。

開展住房消費信貸業務，促進房地產市場發展以擴大內需，是我國政府為刺激經濟增長而采取的一項重要舉措。由于此舉關系到住房改革的成敗和宏觀經濟的消長，已成為備受關注的焦點之一。但銀行要成功推進住房消費信貸業務，就需要解決在開展該項業務中所面臨的一系列風險。否則，在我國個人消費信用制度尚未健全的市場環境下，要推進住房消費信貸業務，就會面臨重重困難。自1997年由部分商業銀行啟動住房信貸業務以來，雖然獲得了一定的發展，但由于銀行出于自身資金安全性考慮，在借款人信用缺乏有效保證的情況下，雖然有借款人的商品房抵押作為擔保，仍然對住房消費信貸業務的推廣持十分謹慎的態度，在一定程度上制約了住房消費信貸的發展。在此背景下，與住房消費信貸相關聯的保險業務應運而生。要消除銀行開展住房消費信貸業務的后顧之憂，就需要推出諸如住房消費信貸保證保險、住房消費信貸信用保險等保險業務，運用保險所具有的風險轉移機制，對住房消費者的信用予以有效支持，以便有效地促進消費信貸業務。

一、保證保險、信用保險及擔保

我國保險界對保證保險的有關論著甚少，少量書籍中對此概念的介紹也頗為含混，理論上的不成熟使人們對保證保險及相關問題的認識也比較混亂。因此，有必要首先從概念界定入手，分析保證保險這一概念的內涵和外延。

據《保險法與保險實務全書》所載，“保證保險是由保險人為被保證人向權利人提供擔保的保險。當被保證人的行為致使權利人遭受經濟損失時，保險人負經濟賠償責任”。《中國保險百科全書》也有同樣界定。有的教科書上對保證保險作了如下闡述：“保證保險，這實質是一種擔保業務。為兩種，一種是由保險人代被保證人向權利人提供擔保，……另一種是信用保險，是權利人投保他人的信用。”由此引出兩個問題：（1）保證保險與擔保之間有何聯系？（2）保證保險和信用保險有何不同？

（一）保證保險和擔保之比較

擔保合同具有如下特征：（1）擔保合同必須有三方當事人，即申請人、受益人和擔保人；（2）擔保合同通常由義務人申請用來保障權利人的利益；（3）擔保項下的賠償責任通常是第二性的，如被擔保人不付，可由保證人來代付；（4）在擔保項下，擔保人賠償后有權向被擔保人追索。

摘要：住房抵押貸款其所需要的資金量大,償還期長,常使金融機構承受多種風險的壓力.從制度建設入手,建立完善的住房抵押貸款保險機制,是從根本上防范住房金融風險的重要舉措.本文將從美國的抵押保險模式入手,并對中國的住房抵押保險機制提出了可行性建議。

關鍵詞：住房抵押保險；模式；機制

據建設部有關資料顯示，2001年~2010年，我國城鎮住房需求將保持在年平均5.5億平方米以上。另據建設部確定的2010年住房建設發展綱要，到2010年，我國城鎮居民人均居住面積將從1999年底的9.6平方米增加到12.5平方米（建筑面積為25平方米）。此外，城鎮還有4億多平方米的危舊房和住房需要改造和自然淘汰，城鎮人口也將從目前的3.7億人增加到6.3億人。這些都表明，我國住房建設具有巨大的潛在需求，但是，潛在需求并不等于有效需求，如何把這巨大的潛在需求轉化為有效需求，除了積極推進城鎮住房制度改革，大力推進住房分配貨幣化和售房商業化等措施外，更重要的是提供完善的住房金融支持。而建立一個完善的住房抵押貸款保險市場，對于化解住宅金融風險，推動住房金融穩定、健康地發展具有重要的作用。

一、美國的住房抵押貸款保險制度

美國的住房抵押貸款保險制度在推動和促進美國房地產及住宅業的發展過程中，起著至關重要的作用。美國住房抵押貸款占各類抵押貸款的85%，是僅次于聯邦政府債務的第二大債務。1999年個人申請抵押申請貸款的數量有968萬戶，貸款總額達12870億美元。如此龐大的數量，如果沒有一個運行有效的防范系統，一旦發生問題，對整個社會經濟的影響將是難以估量的。

美國抵押貸款保險形式主要有四種：（1）全額保險，保險機構承擔因借款人違約給貸款機構帶來的所有正常損失；（2）限額保險，保險機構最多只承擔按原始貸款本金的一定比例計算的限額損失，超出部分由貸款機構承擔；（3）共同保險，損失額在原始貸款本金的一定百分比內，完全由保險機構承擔；超過這一限額的部分，則按照相同的比例在貸款機構和保險機構之間分配損失額；（4）自我保險，貸款機構承擔全部的違約損失。

為認真貫徹《浙江省人民政府關于開展政策性農村住房保險工作的通知》（浙政發〔20*〕67號）和《湖州市人民政府關于開展政策性農村住房保險工作的通知》（湖政發〔20*〕84號）精神，在全縣積極開展政策性農村住房保險工作，特制定本實施意見。

一、工作目標

以提高參保農戶災后重建家園、恢復基本生活的能力為目標，按照“農戶自愿參保、政府補助推動、保險公司市場運作”的原則，在全縣全面開展政策性農村住房保險工作，為建設社會主義新農村和構建社會主義和諧社會提供重要保障。

在20*年至2009年三年試行期內，各鄉鎮（含開發區，下同）政策性農村住房保險農戶參保面每年確保達到50%以上，力爭達到80%。

二、實施辦法

（一）保險主體和對象。保險主體為全縣范圍內具有XX農業戶籍的所有農戶（含撤村建居社區的非農業戶），并以20*年12月31日戶籍為基數。保險對象為農村居民自有的生活住所。一戶多幢宅者，政府只補助一宅參保。

內容摘要：“5.12汶川大地震”凸顯了我國建立住房地震保險體系的必要性和緊迫性。現階段我國并沒有建立真正的地震保險制度，只是存在極少數特別約定情況下的地震風險承保行為。與國際經驗相比，這種個別的承保行為存在政府的職責缺位、缺乏強制性、相關配套制度極不完善等問題。為此，必須盡快建立起多層次的、建立在共保基礎上的住房地震保險體系，并科學合理地設計相關技術性框架，完善配套制度的建立。

關鍵詞：住房地震保險，強制共保

“5.12汶川大地震”不僅造成嚴重人員傷亡，還造成多個縣市房倒屋塌，讓成千上萬的人無家可歸。災后重建面臨的最大挑戰之一就是如何為災民提供住房安置。此外，災情引發的“房屋震毀而按揭貸款是否仍需繼續償還”的話題也受到了全民關注。圍繞居民住房因地震損毀而產生的一系列問題，深刻凸顯了我國建立住房地震保險體系的必要性和緊迫性。

一、住房地震保險的內涵及其國際比較

住房地震保險是指對由地震造成的居民個人住房及相關財產損失提供保險保障的制度。從廣義上說，地震保險既可以針對財產損失，也可以針對人身損失。由于人身保險合同往往將地震風險列為承保范圍，而財產保險并非如此，因此從狹義上說，地震保險往往單指財產保險。住房地震保險是狹義地震保險的一部分，其承保的標的是居民個人財產，而非企業或者其他組織的財產(見圖1)。

嚴格來說，地震對于商業保險公司來說是不具可保性的風險。主要原因在于：(1)缺乏大量同質的、獨立分布的風險暴露，不適宜運用大數法則；(2)地震風險造成的損失異常難以預測，特別是幾乎無法準確估計風險事故發生的頻率；(3)地震造成的損失巨大，單個保險公司難以承擔；(4)地震保險的保費往往非常昂貴，普通居民可能難以支付。正因為如此，完全依靠商業保險體系承保地震風險十分困難，特別是如果期望在地震多發地區建立覆蓋面很廣的保險補償制度時，政府的參與和引導就必不可少了。