積極穩妥地推進公有住房租金改革，進一步理順住房租售比價，是實現住房商品化、社會化改革的重要內容，也是當前積極擴大內需、促進經濟發展的一項重要措施。為認真貫徹黨中央、國務院有關進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設，使住房建設真正成為重要產業的精神，推進現有公有住房租金改革，現提出以下意見：

一、各地要采取措施，穩步推進公有住房租金改革。目前租金水平已達到五項因素成本租金水平(折舊費、維修費、管理費、貸款利息和房產稅)的，應逐步向市場租金過渡。

二、租金改革應當堅持提租與當地職工承受能力相適應、與職工收入提高相結合、保證絕大多數居民的實際生活水平不下降的原則。要處理好租金改革與其他調價項目的關系，將租金調整納入價格改革計劃，統籌安排，妥善實施。

三、租金改革要有利于促進公有住房及經濟適用住房的出售工作。對于可售公有住房較多、租金水平偏低的地區和單位，租金調整幅度可適當大一些。在過渡到成本租金或市場租金后，要使住房租金與公有住房出售價格和經濟適用住房價格保持合理比價。城鎮公有住房，除按規定不宜出售的外，均應向符合購房條件的現住戶出售。

四、租金改革要與建立廉租住房制度相結合。對最低收入家庭承租的、符合當地人民政府規定面積和裝修標準的公有住房，執行由市(縣)人民政府制定的廉租住房租金標準。各地在確定廉租住房租金標準時，必須考慮最低收入家庭的實際承受能力。執行廉租住房租金標準的，應當按年度簽約；當家庭收入超過當年最低收入標準時，要執行普通公有住房租金標準。

五、對超過當地房改政策規定標準占用的公有住房，超標部分能分割退回的，要退回原產權單位；不能分割退回且尚未出售的，超標部分要逐步實行市場租金。

編者按；本文主要從資本市場政府管制滋生審計尋租租金；審計權稀缺資源導致資本市場審計尋租；資本市場審計尋租研究方向進行論述。其中，主要包括：我國經濟學家張維迎教授稱我國資本市場就是一個“尋租場”、租金是指由于供給彈性不足產生的穩定超額利潤、上市公司配股、發行新股或保住上市資格有嚴格的條件、尋租行為的產生，有兩個基本前提、審計尋租是資本市場中一種典型的尋租活動、會計師事務所的成立以及獲取審計證券市場的資格都需要權力部門的審批、會計師事務所和上市公司具有充分的信息優勢并具有獲取“信息租金”的動機、我國資本市場目前乃至將來都將因經濟的轉型而在較長時期內存在審計尋租現象等。具體請詳見。

我國經濟學家張維迎教授稱我國資本市場就是一個“尋租場”。由于“經濟租金”——要素收入與機會成本之差的存在，現實經濟生活中尋租活動極其活躍，資本市場上同樣充斥著各種各樣的尋租活動，而審計尋租則是其中典型的一種。資本市場審計尋租是指獨立審計機構或獨立審計師獲取資本市場審計壟斷權或利用審計壟斷權，迎合相關當事人的特殊需要而提供“不清潔”服務，不正當地獲得額外利益或好處的行為。所謂創租機制，即租金產生的機制，研究資本市場審計尋租的創租機制有重要的理論現實意義。

一、資本市場政府管制滋生審計尋租租金

在經濟學里，租金是指由于供給彈性不足產生的穩定超額利潤。在我國資本市場上，股票的供給彈性不足主要體現在兩個方面：一方面是股票發行采用核準制（最初為審批制），使得股票發行不能反映供求關系，上市資格（殼資源）成了稀缺資源；另一方面是將上市公司股份分為流通股和非流通股，只讓三分之一的股票上市流通，這使得A股市場上的大量資金面臨少量的可流通股票。由于這兩方面的原因，尋租空間也就由此而生。我國資本市場有自身的特色，即由政府嚴格管制，主要表現為四個方面：首先，公司要上市，只能在政府指定的滬深兩個交易所上市，此外任何交易場所均為非法；其次，上市公司上市的資格必須經過管制部門的嚴格審批，上市資格（殼資源）成了稀缺資源；第三，將上市公司股份分為流通股和非流通股，只讓三分之一的股票上市流通，這使得A股市場上的大量資金面臨少量的可流通股票，使得流通股價格畸高，而上市公司的融資成本極低；第四，上市公司配股、發行新股或保住上市資格有嚴格的條件。基于以上原因，資本市場中的股權分裂、發行上市的核準制等管制是造成當前資本市場成為尋租場的頑癥。但是這些制度具有特定的歷史意義，如果沒有這些制度的設定，我國股市可能在襁褓中就已經夭折。但當這些制度成為今天我國股市發展的障礙，與時俱進也就成了必須考慮的問題。在政府管制下的資本市場中，可能爭奪到租金的人都將不惜成本地進入。對于企業而言，企業投入的成本除了獲準上市之外，不產生任何有效產出。這是管制股市造成的第一筆資源耗費，由此而造成的貪污腐敗和交易費用的增加則是第二筆，資本市場上中介機構因租金而進行的尋租活動，則是第三筆。管制的后果是創造了管制租金，而資本市場尋租活動的根源就在于管制租金的存在。

二、審計權稀缺資源導致資本市場審計尋租

尋租行為的產生，有兩個基本前提：一是資源稀缺；二是權力分配。因有資源稀缺，誰能得到這資源，誰就能獲取較大的額外收益，因而也就愿意為此而付出額外代價；因有權力分配，即稀缺資源的分配權掌握在一些部門和一些人的手中，為獲取稀缺資源，需求者就必須向這些掌權者尋租，資源與權力相結合，便有了尋租行為產生的種子和土壤。

郭先生致電《說法熱線》詢問：“想對出租的房屋增加租金，但承租人不同意，請問我能否主張解除原租房合同？是否會承擔違約責任？”

公務員之家，全國公務員共同天地

金聚律師事務所邵永成律師解答：“在房屋出租合同有效期限內，若出租人想增加租金，必須要征得承租人的同意。在此基礎上，應本著雙方自愿協商的原則，并可根據合同法，比較行業慣例或平均的市場價格來合理確定增加租金數額。若承租人不同意，出租人不得擅自解除合同，否則將會構成單方違約，需承擔違約責任。屆時承租人還可依法提起訴訟，要求出租人繼續公務員之家，全國公務員共同天地履行原合同，同時要求其賠償違約金等。”

一、適用對象及條件：

1.入駐經區人力資源和社會保障局認定的創業孵化基地的單位其法人為本地戶籍創業人員。

2.入駐創業孵化基地的企業吸納具有本地區戶籍且在就業年齡段內、納入勞動保障信息系統數據庫中的人員達30%以上，創業實體領取營業執照正常經營三個月以上與員工簽訂勞動合同并繳納社會保險。

二、申請流程：

1．創業孵化基地內符合條件的創業實體每年一次于第四季度（特殊情況例外）前攜帶以下材料至區人力資源和社會保障局提出申請（由創業孵化基地統一匯總材料；區級創業孵化基地直接上報、各鄉鎮孵化基地由各鄉鎮勞動保障服務中心上報）：

（1）《市區創業孵化基地租金補貼申請表》；

為統籌推進肺炎疫情防控和經濟社會發展工作，進一步幫扶服務業小微企業和個體工商戶緩解房屋租金壓力，渡過難關，根據《應對肺炎疫情進一步幫扶服務業小微企業和個體工商戶緩解房屋租金壓力實施方案》，結合實際，制定如下實施方案。

一、總體要求

服務業小微企業和個體工商戶在繁榮市場、促進就業、維護穩定方面發揮著重要作用。受肺炎疫情影響，服務業小微企業和個體工商戶房屋租金成本支出壓力大，國有房屋（包括國有企業和政府部門、學校、衛生院等行政事業單位房屋，下同）租賃相關主體要帶頭履行社會責任、主動幫扶小微企業，鼓勵非國有房屋租賃相關主體在平等協商的基礎上合理分擔疫情帶來的損失。各村、鎮直關部門要加大政策支持力度，房屋減免和延期支付政策主要支持經營困難的服務業小微企業和個體工商戶，優先幫扶受疫情影響嚴重、經營困難的餐飲、住宿、旅游、教育培訓、家政、影院劇場、美容美發等行業。

二、實施范圍

凡依法依規在市場監管部門或行政審批部門登記注冊，證照齊全，服從疫情防控安排，規范守法經營，未列入失信聯合懲戒黑名單，房屋租賃手續合法，無故意長期拖欠房租行為的服務業小微企業和個體工商戶，可享受房屋租金減免政策。

其中，服務業小微企業是指工業和信息化部等四部委《關于印發中小企業劃型標準規定的通知》中規定的批發業、零售業、交通運輸業、倉儲業、郵政業、住宿業、餐飲業、信息傳輸業、軟件和信息技術服務業、房地產開發經營、物業管理、租賃和商務服務業、其他未列明行業中的小型企業和微型企業。

海洋石油稅務局天津、上海、廣州、湛江分局：

據我分局和外國公司反映，目前我各分局在處理境外公司，企業將機器，設備租給中國境內的租用者使用的租金收入，采用不同的征稅辦法：有的分局依據<外國企業所得稅法>第十一條的規定，按租金毛收入征收了預提所得稅。有的分局基于出租財產的公司曾經委托他人在當地工商管理機關辦了工商登記，就視為在華設立了經營機構，分別征收了工商統一稅和企業所得稅。由于各分局在解釋上不一致，導致同一個境外公司，企業在華出租財產的收入，在甲地按照消極投資所得征稅，在乙地則按經營所得征稅的矛盾。

為統一稅收政策，避免執行上的不一致，現對前述公司，企業在華出租機器設備租金收入的征稅問題明確如下：

一、在中國境內沒有設立機構的境外公司，企業，將機器，設備租給中國境內的租用者使用，其來源于中國的租金收入，應按<外國企業所得稅法>第十一條及其有關規定征收所得稅。對于同我國政府簽訂了稅收協定并已生效執行的國家的公司、企業、其所得稅的征收，按照有關稅收協定和財政部(85)財稅外字第042號文件的規定辦理。

二、中國境外的公司，企業，在中國境內設立了機構并且通過該機構將機器設備出租給在中國境內的租用者使用，其來源于中國的租金收入，按在華從事生產經營的企業征收工商統一稅和企業所得稅。

前述公司企業出租機器設備的收入是按照消極投資所得征稅，還是按照經營所得征稅，主要應依據該公司企業在華有無實際經營機構，以及該機器設備是否通過在華機構出租而定。

關鍵詞:租金管制/租賃合同的解除限制/長期合同/住宅權

內容提要:很多國家對住房租賃合同進行一定的社會控制，主要有寬嚴兩種模式：租金管制和解約限制。從社會經濟效果看，租金管制有助于保障住宅權，也有助于避免貧富分區和促進社會和諧，但會干擾市場規律，因而成本較高。以解約限制為中心的控制則不會過度偏離市場，同時可有效減少租賃合同中當事人的機會主義行為。由于中國目前城市自有住房比例較高，住房市場的主要矛盾是現有住房不足以滿足城市化需求，因此不宜進行嚴格的租金管制，但修訂城市房地產管理法、合同法，限制出租人解除住房租賃合同的權利，同時規定租金調整參酌市場水平進行，將有助于維護住房租賃合同的穩定，減少出租、承租雙方的策略性行為，降低圍繞續約的討價還價成本，增進社會福利。

一、住房租賃控制的制度比較

目前世界各國的住房租賃控制大體可劃分為兩種模式，一種以租金管制為中心，主要通過行政手段對租金、房屋維護、租賃期限等事項進行嚴格限制；另一種以解約限制為中心，著眼于維護住房租賃合同的穩定性，在此之外，不干涉租金數額。前者以美國紐約市為典型，后者以德國為代表。

（一）以租金管制為中心的租賃控制

在美國，租金管制并不是普遍現象，紐約市是個例外。根據1990年代的一項統計，紐約市占有全美被控制租賃住房的39%。[1]其最主要的租金管制規范是1969年的租金穩定法（RentStabilizationLaw）和1974年的承租人緊急保護法（EmergencyTenantProtectionAct），后來整合為租金穩定法典（RentStabilizationCode,RSC）。此外，紐約市的租金管制也受紐約州相關規則的調整。上述規則都匯編NYCRR第9編第2050條至2531條中。

編者按：本文主要從內部資本市場租金概念的思想基礎；內部資本市場租金的內涵；內部資本市場租金與內部資本市場效率概念的比較分析進行論述。其中，主要包括：內部資本市場形成的目的是降低融資的交易成本、內部資本市場的本質、內部資本市場配置資源的優勢、經濟學中“租金”一詞的含義經歷了一個外延逐步放大的過程、經濟學中租金的起源和演變、組織租金、內部資本市場租金的概念、內部資本市場效率、內部資本市場租金與內部資本市場效率的關系、內部資本市場租金與效率的關系可以通過它們之間的共性、聯系與區別體現等，具體請詳見。

西方國家對內部資本市場的研究起源于20世紀70年代，國內學者對這一問題的研究尚處于起步階段，且主要集中在對國外文獻的介紹方面。本文在吸收西方學者對內部資本市場研究成果的基礎上提出內部資本市場租金的概念，并從不同角度對其內涵進行了界定和分析。這一研究對于厘清內部資本市場組建的目標以及實現這一目標應采取的措施，具有重要意義。

一、內部資本市場租金概念的思想基礎

自從Alchian、Williamson在20世紀70年代初提出內部資本市場理論后，國外學者進行了大量卓有成效的研究，其中西方學者對內部資本市場形成原因和優勢的分析，為本文提出內部資本市場租金概念奠定了重要的思想基礎。

1、內部資本市場形成的目的是降低融資的交易成本

早期研究成果顯示(Alchian,1969；Williamson,1970）內部資本市場之所以會產生并取代外部資本市場，是因為企業與外部資本市場的矛盾與摩擦，主要表現為信息的嚴重不對稱和外部資本市場的交易成本過高，內部資本市場可以通過減少矛盾與摩擦來降低交易成本。

第一條為規范城鎮廉租住房租金管理，保障城鎮最低收入家庭的基本住房權益，根據《價格法》和國家發展改革委、建設部《城鎮廉租住房租金管理辦法》（發改價格〔**〕405號）及《安徽省城鎮廉租住房管理辦法》（皖政〔**〕111號）等有關規定，制定本辦法。

第二條本辦法適用于安徽省城鎮規劃區內廉租住房的租金管理。

第三條本辦法所稱的廉租住房的租金管理，是指享受廉租住房待遇的城鎮最低收入家庭承租廉租住房應當交納的住房租金或發放租賃住房補貼的租金補貼標準。

第四條省級政府價格主管部門負責全省廉租住房的租金管理工作，會同有關部門制定全省廉租住房的租金管理原則、管理辦法；市、縣（市）政府價格主管部門具體負責本地區廉租住房租金的制定和管理。

各級政府房地產行政主管部門應協助價格主管部門做好廉租住房的租金管理工作。

第五條廉租住房租金實行政府定價。

售后租回交易，作為一種特殊形式的租賃業務，是指賣主（承租人）將一項自制或外購的資產出售后，又將該資產部分或全部從買主（出租人）處租回。通過售后租回交易，資產的原所有者（賣主／承租人）在保留對資產的占有權、使用權、控制權的前提下，將資產出售，獲得全部現金，而租金則在租賃期內分期支付，實現融資目的。

我國《企業會計準則——租賃》（以下簡稱《租賃準則》）將售后租回交易分為售后租回形成融資租賃和售后租回形成經營租賃兩類。對于售后租回形成融資租賃，《國際會計準則第17號——租賃》（IAS17）、《美國財務會計準則第13號——租賃會計》（FAS13）和我國《租賃準則》都對出售資產的損益予以遞延并分期攤銷。而對于售后租回形成經營租賃的出售資產的損益，各準則處理方式差異較大。本文對售后租回形成經營租賃時賣主（承租人）的會計處理作如下探討。

一、現行準則對出售資產的損益的處理

在售后租回交易中，資產的售價和租金是相互關聯的，一般以一攬子方式談判和計算，因此資產的出售和租回實質上是同一項交易，即售后租回實質上是一項融資行為，而不是銷售行為，出售資產的損益不應在當期確認。同時，為了避免企業利用售后租回在各會計期間進行利潤操縱，我國《租賃準則》規定：如果售后租回交易形成一項經營租賃，售價與資產賬面價值之間差額應予以遞延，并在租賃期內按照租金支付比例分攤，作為租金費用的調整。FAS13亦持類似的觀點。

但據此進行分攤存在不合理之處。在有些售后租回交易中，銷售收益大于租回的租金總額（如租回資產的租賃期很短，或租回的資產僅占出售資產的一小部分）時，出售資產的損益在租賃期內分攤將會形成租金為負的情況。其實質是將出售資產的損益提前在租賃期內確認。《美國財務會計準則第28號-不同回租條件下售后回租的會計處理》（FAS28）為解決因分攤形成負租金的問題，規定了兩種情況下的處理辦法：①銷售方（承租人）讓渡了已售資產的剩余的全部實際使用權（僅保留了小部分使用權）時，銷售和回租應根據各自條款作為相互獨立的交易處理。②銷售方（承租人）保留了資產的非小部分但非所有實質部分的使用權，并且如果回租租賃為經營租賃，超過最低租賃款（實質為各期租金之和）現值的銷售收益應在銷售當期確認。

這兩種處理方法雖解決了負租金問題，卻帶來了新的問題。對于第①種情況，將出售資產的損益全部在當期確認，易讓賣主（承租人）利用售后租回提前實現出售資產的全部損益，進行利潤操縱。對于第②種情況，明顯是從數學的角度解決負租金問題，對超過最低租賃款現值的銷售收益進行當期確認缺乏合理解釋。