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[摘要]由于物權保險的標的是房地產產權，所以在大多數情況下，都可以把物權保險理解成房屋產權契約保險。美國物權保險的構成要素有：物權保險的保險人、被保險人、保險責任、除外責任。其特殊性表現在承保、保費構成、保險性質、理賠等方面。結合我國實際，宜按照傳統保證保險業務模式運作物權保險業務，主要基于以下考慮，美國物權保險運作模式的特殊成因，我國具體的國情、法律制度、市場環境、登記制，可以更好地利用自身的經驗和優勢。

物權保險是指被保險人支付給保險人一定數量的保費，保險人承諾當投保標的物，即房地產的物權出現糾紛或瑕疵并導致被保險人發生損失時，由保險人賠償其經濟損失。由于物權保險的標的是房地產產權，所以在大多數情況下，我們都可以把物權保險理解成房屋產權契約保險。

物權保險的最初形式是1868年在美國的賓西法尼亞州出現的“房地產物權摘要和律師意見書”。發展到今天，物權保證經歷過多種形式，包括：房地產物權摘要和律師意見書，物權擔保，物權保險等。全球最大的物權保險業公司是“第一美國物權保險公司”。它成立至今已有一百多年的歷史。每年年收入超過20億美元，并在業內保持著最長的業績成長記錄。

因此，對美國物權保險發展進行系統的研究，特別是分析和比較其經營的環境、構成要素、特殊性和成因等，對尚未起步的我國物權保險業具有重要的理論和現實意義。

一、美國物權保險的構成要素、特殊性及成因

（一）構成要素

1.物權保險的保險人包括商業性的物權保險公司、物權保險人、與律師有關聯的物權保險組織。其中最主要的形式是物權保險公司。

2.物權保險的被保險人

一般說來，凡是對于房地產的物權擁有保險利益的法人或自然人都可成為被保險人。物權保險主要發生在房地產的物權發生變更的過程中，比如在房地產的購買過程中，或者是房地產抵押貸款過程中。

3.物權保險的保險責任

物權交易者為了保證房地產的物權沒有糾紛或瑕疵，會為被交易的房地產的物權進行保險。這里所說的糾紛、瑕疵是指抵押、留置權、費用、未了訴訟、未付稅金、遺囑、附加用途限制、地役權等，這后兩項僅與地產有關。保險人只根據所有權轉讓的連鎖紀錄來保險。保險人將不去察看購買的房屋或土地。簡單地說，保險公司只是擔保房地產轉讓記錄形式上的準確性。

4.物權保險的除外責任

任何在登記之外的轉讓或債務（如抵押），保險公司均不承擔責任。標準的美國物權保險合同通常不包括如下不能從公共記錄檢索出的風險，如，有關建筑、規劃、土地使用和環境保護的法律，政府的規章，行使一般政府職能的后果，以及土地征收；出貸方違反州立公司法規或禁止高利貸的法律；建筑施工方對被興建或修繕改造的建筑物的法定優先抵押權；提供購買貸款的出貸人；未登記的占有人的權利與未登記的地役權；邊界糾紛等本應當由實地勘察或測繪即可發現的事由；保險合同生效后產生的權利制約；由投保人導致的或投保人所遭受的損失，投保人對此知情但是卻沒有反映在公開記錄中。

最近由兩家美國保險機構推出的標準國際物權保險合同對以上事項也不負賠償責任外，同時還包括如下除外責任：土地所在地政府收回土地，除非在保險生效日已經得知該情形；取水權與其它和自然資源有關的權利請求；由居于財產所在地以外的第三國的人提出的權利請求或由保險人所在國之外的法院或裁判機構解釋、執行保險合同而導致的損失；戰爭、叛亂、暴動、內戰、傳染病、政府限制、國有化、不可抗力和其它類似原因造成的損失。

由上述可見，美國物權保險合同本身不能被直接移植到我國。美國保險機構的有些除外風險可能恰恰是我國投資者最希望獲得保護的風險。因此在我國適用的保險合同應當反映中國的實際情況，在我國的不動產法律體系和土地登記制度的框架內，應妥善地處理購買方、承租人、出貸人和其他投資者的利益期待。

（二）特殊性

美國物權保險與其它保險產品有以上形式上的共同點，但是由于美國物權保險產生于房地產交易與融資貸款的獨特背景之中，它在本質上又有區別于其它險種的特殊性。主要表現在：

1.在承保方面

物權保險人在收到一份投保申請書以后，首先查閱一切公開的登記記錄，調閱與宗地有關的各項合同、文書和法律文件，由此決定宗地權屬和宗地所擔負的債務。然后保險人便召集宗地的出讓方和受讓方，一同商議起草文件或提起訴訟，以消滅存留在宗地上的債務、擊敗其他人聲稱享有的對宗地的所有權。

2.在保費構成上

物權保險人撥出90％的保費用于調查和準備這些工作，這一切都發生在宗地交易完成之前，也就是受讓方接受土地所有權之前、承租方或貸款機構對宗地享有占有使用權、擔保債權之前。至于剩余的風險，保險人將剔除那些超過可接受范圍的風險，其它則納入保險合同的保賠范圍內。

3.在保險性質上

最顯著的性質差異在于物權保險機制主要涉及為消除風險的機制而非注目于風險承擔。物權保險人的職責遠遠超出一般的保險人盡量售出更多保險合同的任務。

4.在理賠方面

理賠合同生效前的風險。物權保險合同與其它財產險、汽車險和人壽險不同，它對保險合同生效后才開始發生的風險不負責理賠。它的保險對象僅限于在保險合同生效后提起的物權或債權請求權，并且這一請求權還必須是基于合同生效之前已經存在的事實提出的。保險人的調查工作和風險除斥工作預防了已知風險在將來被提起的可能性，這不僅保護了保險受益人的投資，還為保險人控制經營風險提供了保障。

可見，美國物權保險業務在很大程度上是按一個產權調查、咨詢、評估方式運作的擔保業務。嚴格地說，按照傳統保險的含義，美國物權保險本質上不算是一種保險業務。

（三）成因

美國物權保險上述運作模式的形成，主要在于：

1.復雜的法律法規

來源于英國封建時期地產法的美國財產法，與現代資本主義的一些財產原則相結合，其中的所有權、抵押權、典質權和留置權等相互交錯，形成比較復雜的法律規定。在美國，地產購置的登記程序比較復雜，產權的取得往往需要經過許多法律手續。

2.發達的房地產市場與頻繁產權交易

發達的房地產市場是美國物權保險的重要基礎之一，而且與歐洲國家相比，美國的房地產換手率較高，交易頻繁，這使得購買者會產生許多擔心：購買的房地產可能轉讓過多次，故其他人有可能對該房地產有所有權之爭，該房地產也可能被抵押出去或被其他人作為債務的留置物，該房地產還有可能賣給別人地役權，或者因為政府的管理使得該房地產的使用受很大的限制，這些因素都是房地產購買人的障礙。為了消除這些障礙，物權保險業務就應運而生。

3.嚴格的房地產登記制度

美國多數州所采用的房地產登記制度屬于契據登記制度。該制度的特點在于登記機關對于其所應登記的房地產物權變動沒有實質的審查權限，即進行形式審查主義；登記沒有公信力，當登記事項在實體法上不成立或無效時，可以對抗善意的第三人；登記簿的編例是以地產權利人為標準按登記先后順序編排的，而不是以房地產為標準。在嚴格的登記制度下，每一塊地、每一處房產都應當形成一條連續的產權鏈。如果產權鏈中有斷頭，就要由地方法院判決斷頭時的產權歸屬，使其恢復為一條連續的產權鏈。

二、我國物權保險運作方式的選擇

根據以上研究，結合我國實際，我國宜按照傳統保證保險業務模式運作物權保險業務。采取這一運作思路主要是考慮到：

（一）美國物權保險運作模式的特殊成因

美國物權保險公司在很大程度上是按一個產權調查、咨詢、評估公司的角色在運作物權保險業務。

它選擇這樣一種特殊的運作模式的外部因素是美國復雜的法律法規、頻繁的產權交易、嚴格的契據登記制度使它不得不將主要精力用于查閱一切公開的登記記錄；將保費的90％用于調查；采取消除風險而非注目于風險承擔的機制；理賠合同生效前的風險。

其內因是采取這種模式可以實現其母子公司的收益最大化。美國第一公司的主業是從事房地產經紀、咨詢評估、消費者信譽和房產信息調查等業務，因此可以說，物權保險業務是其母公司的副產品，其所謂的用于調查的保費收入的90％正是其母公司利潤的重要來源。

以上兩方面因素使其形成了有別于傳統保險業務的運作模式。

（二）我國具體的國情、法律制度、市場環境、登記制度

1.我國完全不同的法律制度

美國與我國的法律制度分屬于兩個完全不同的法系。我國是大陸法系國家，美國法律規定的所有權、抵押權、典質權和留置權等相互交錯，比較復雜，而我國的相對簡單。

2.兩國產權登記制度的巨大差異

我國房產產權屬登記簡單，登記手續簡便，這與美國有很大不同。在美國，地產購置的登記程序比較復雜，產權的取得往往需要經過許多法律手續，我國有關權屬證書、手續易于核對。

3.我國房產產權風險危險程度低

產品定位在房產產權以后，危險程度、技術難度大大降低。與美國的私有土地制度不同，我國的土地所有權是國家的。產品定位在房產產權以后，涉及宗地產權的復雜的法律關系和糾紛等造成的風險就可以避免了。

4.我國產權變更率低，產權關系相對明了

我國房地產二級市場剛剛起步，主要是一級市場活躍。一級市場產權關系簡單，而且受經濟水平、戶籍制度、傳統習慣以及二級市場不發達等因素的影響。我國居民的房產主要是自用或作為資產的存放形式，房地產的投資融資功能還沒有發揮。因此產權變更比率低，產權關系相對明了。我們此時切入的難度系數不大。

（三）可以更好地利用自身的經驗和優勢

我們開辦保證類業務的經驗、借鑒別人成果的后發優勢、與房地產產權登記機關等政府機構的良好關系和熟悉國情市場而形成的地緣優勢等為此項業務的開展創造了條件。

（四）采用美國模式所面臨的障礙與可能存在的負面影響

如采用美國模式，我們將面臨一系列障礙，如體制障礙、分保障礙、財務障礙，稅收障礙等；我國的保險公司也沒有龐大的從事房地產經紀、消費者信譽和房產信息調查等業務的自己的公司做后臺支持；并可能帶來過高的交易成本、利潤流失以至虧損等負面影響。