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濟新常態，顧名思義，即經濟出現新的變化，并將在較長一段時間內保持此狀態，成為一種經常性狀態，該概念是主席2014年在亞太經合組織（APEC）工商領導人峰會上提出的。國內學者紛紛指出經濟新常態的問題是經濟結構失衡，未來要經歷較長的調整期。筆者認為，經濟新常態要站在一個更高的國際格局上思考，它的根源可以歸納為金融資本預期變化的問題，即預期央行的資產負債表縮表，導致銀行金融機構的資產負債表不再擴張，進而影響實體經濟的資本來源預期下降，投資行為也隨之萎縮。從我國的產業園區發展來看，在經濟新常態下財務戰略也要加以調整，選擇更有利于發展、風險更小的財務行為。

一、經濟新常態下產業園區問題分析

（一）經濟新常態下產業園面臨的問題。產業園區是產業地產的主要形式，產業地產是以地產為載體、產業運營作為核心的地產分類，一般采取租售結合的方式開發經營物業。一個產業園區一般是一個或幾個大的產業地產的項目，有的產業地產商就是一個大型的產業園區開發商，或是一個典型的政府主導的經濟技術開發區，有的大型項目是產城融合。產業園區的客戶是企業，是經濟實體，經濟新常態下，產業政策調整、企業投資意愿下降，園區的招商引資壓力大是普遍現象；同時，地產行業的重資本投入，使得融資存在的問題突出。1.經濟放緩下招商引資更加困難。據國家統計局數據，2010年至2014年，較住宅地產等其他房地產，我國辦公樓新開工面積一直保持高速增長，意味著園區辦公物業供應增加，而我國實際利用外資額的增速卻在放緩，我國資本形成率在2011年增長到高點后開始出現轉折，呈下降趨勢，這些數據直接佐證了產業園區在競爭加劇的情況下，招商引資的難度在加大。如表1、表2所示。2.產業園區融資問題更加突出。產業地產本身屬資本密集型行業，產業園區發展到產城融合階段，較原先政府投資配套市政建設模式，不少產業園區需要自行承擔著城市建設的重擔，需要大量的資金支撐相關設施建設，因此融資問題格外重要。目前國內產業園區投資的主要資金來源渠道基本可以分為兩類：一是債務性的融資，到期需要償還本息，包括銀行貸款、債券融資和債務式信托等；二是權益性融資，如企業合作開發、權益式信托和房地產基金等方式。從有關國內12家園區類上市公司的2015年財務指標來看，平均資產負債率為60%，其中華夏幸福與東湖高新由于存在滾動開發業務，資產負債率85%以上，資產負債率最高的東湖高新主要依賴非公開定向債務融資、短期債券融資；12家公司非流動負債占總負債平均比率為18%，反映出長期持有型的產業地產在資金匹配方面存在較大問題。（二）產業園區存在問題的原因。我國面臨嚴峻的產業結構失衡問題，產業結構調整是未來十年我國經濟“新常態”形成的重要根基。錢進對山東產業園進行了研究，發現園區內的企業中，高新技術企業占比不到3%，大多數企業是以加工類為主。2009年金融危機爆發后，湖南省、寧波市、廣州市多家工業園區發現，“引資增速放緩”及“借機洗牌”成為目前園區面對的主要問題。此外，自2015年起，我國對外投資明顯加速，在全球化背景下，由于存在人民幣貶值預期，資本做出了自己的選擇，即流向區域選擇、產業選擇，這一趨勢短期內較難改變。由于服務于企業，產業地產與其他房地產產品的一個明顯區別是，市場周期與經濟、產業的發展同步，而與傳統房地產市場的周期性波動直接關聯性并不強。從上文分析可知，我國經濟新常態是在既定國際金融格局下，美元升值引發的經濟現象，此現象在產業園上表現更加直接與明顯。筆者看來，產業園區存在的問題，借資產負債表來詮釋，是左端的資產經營由于招商引資困難影響效率，必然影響未來現金流進而導致未來資產價值預期下降問題，以及右端的資本來源存在的問題，都可以歸納為資本的選擇問題，是金融市場波動導致的資本流動、資本投資方向選擇問題。為此，認清實質后，基于財務戰略考量，通過金融資本的引導來解決產業園區新常態下存在的問題是較佳選擇。

二、經濟新常態下產業園區財務戰略建議

財務戰略是企業內外環境分析基礎上，對資金流動進行全局性、長期性及創造性的謀劃，以支持實現企業戰略；財務戰略按職能類型，可以分為籌資戰略、投資戰略、營運戰略、股利戰略等，以上是目前對財務戰略的共識。陸正飛認為，財務戰略指的是“對企業總體的長期發展有重大影響的財務活動的指導思想和原則；企業發展財務戰略思路的確定，一要考慮環境，二要關注企業特征”。筆者認為，財務戰略是基于企業價值考量，事前通過商業模式分析，識別業務未來現金流流向，綜合考慮資本來源、資本成本和構成比例，設定公司資本結構；執行過程中通過與資產結構相適配的資金籌集安排，獲得持續增長所需外部資金來源；此外，通過資產配置活動動態調整資產組合的投資安排，以實現公司價值持續增長也屬財務戰略范疇。總之，基于企業價值考慮出發，包括能夠帶來資產端效率提升的涉及資金、資本安排思路，都可以視為財務戰略。新常態下產業園區必須轉型和創新才有自己的出路，企業財務戰略也必須服務于這一目標。基于以上分析，筆者認為產業園區財務戰略需要結合產業園的不同發展階段，設計好不同金融工具，事先做好融資的戰略性安排；此外，借力資本，幫助園區產業的轉型發展，同時提升園區投資回報，也是財務戰略需統籌考慮的內容。（一）通過私募基金合作模式，進行權益性融資。產業地產一般開發周期長，大部分為持有物業，具有正常經營后收益穩定等特點，適合持續長期發展的融資模式，但目前普遍應用的債務性融資很難滿足這一要求，為此，產業地產的資本來源模式應該從偏債務性融資向能夠提供長期穩定資本的權益性融資過渡。著名的產業地產運營商普洛斯與騰飛集團，很好地利用了資本市場，采取一體化的資產資金管理模式、金融化的融資模式，解決了自身發展資金的問題。前期通過自有資金和基金、信托等融資，孵化和培育成優質投資物業后，發行REITS來承接物業，回籠資金，滾動發展；開發商可變身成物業運營商，獲得運營及增值服務收益。這種模式不是傳統企業投資、項目、運營于一體的定位，而是拆分成投資、開發、管理專業模塊，風險得以分散，同時也形成完整的金融生態。這對國內產業地產除起到融資方面借鑒作用外，還提供了一條清晰的發展道路———長期穩定發展的融資渠道與專業化管理結合的模式。為此，事先做好資本規劃，通過靈活的私募基金合作的模式，吸引希望穩定回報的資金參與投資，設定好參與及退出機制，在國內發行REITs的政策環境尚不具備的情況下，利用準REITs模式（即以基金化的結構，實現私募REITs的運作模式），通過多個LP（有限合伙人）投資整個物業，最終以使用分股的方式將權益返還給投資人）促進資本周轉，獲得較好的項目運作效果及靈活性。同時，由于基金對物業的運營回報有要求，在此約束機制下，促進資產運營管理方工作效率的提升。對比REITs面向公眾投資人，私募基金的運作策略更加靈活，產業園區企業可以同時發起多只基金，或分階段發行基金并互相銜接，以滿足不同風險偏好的投資人要求。在整體聯動的情況下，根據資本市場資金成本情況，靈活獲取資金進行資本的配置。此外，在國發［2014］43號文及后面一系列規定出臺后，政府主導型的產業園利用政府融資平臺融資的功能基本被阻隔，而產業園的發展仍需大量的資金投入，為此擴大政府與社會資本合作的PPP將是大力推廣的投融資模式。對于政府的市政配套投資，在園區定位清晰、財政預期不錯的情況下，采用政府鼓勵的PPP合作模式，可以通過配套PPP基金解決融資問題。（二）通過引導基金模式發展產業，引入優質企業。目前多數園區面臨需要“騰籠換鳥”的問題，但對引進怎樣的鳥（產業定位），對怎樣引進好的“鳥”（企業），并無很好的思路和途徑。若建立與金融資本的合作機制，可通過資本逐利的特性，更加靈活地實現產業的轉變。具體措施是與政府合作成立產業引導基金（母基金），根據不同的產業定位方向，吸引社會資本參與發起設立子基金，投資不同階段的企業。基金投資的項目，退出通道一般為IPO，或被上市公司收購、第三方購買等，通過其熟悉行業的投資專業人才選擇有前景的產業，投資良好前景的企業，從根本上改變傳統產業園在招商引資過程中對產業研究不深、對企業了解不透的問題，提升了經營效率。由以上分析可知，所引進企業快速健康發展，對園區物業需求、配套服務需求穩步增加，園區現金流趨好，將直接提升產業地產的價值。（三）追隨基金投資園區企業，提升園區投資整體回報。根據世邦魏理仕提供的最新統計數字顯示，至2016年2季度，上海工業園區平均空置率下降至六年來最低，而租金攀升至6年來最高，上海工業用地平均售價達86.1美元/平方米，比一季度上升5.3%，廠房月租金的報價已達4.3美元/平方米，比一季度上升4.4%，達1998年四季度以來的最高點，工業園區的投資回報率保守估計是8%以上。作為我國經濟最活躍地區，上海的工業園區物業投資取得如此回報是比較正常現象，所處區域決定了投資回報水平，在經濟次發達或欠發達區域，工業物業回報水平應該普遍低于8%水平，為此，為提升投資回報率，利用掌握信息優勢，財務性投資園區優質企業，跟隨企業成長取得回報是合適做法。如通過跟隨基金投資方式，投資產業園區內企業，不僅解決了財務投資的退出機制問題，也提高了把握項目的能力。這一方面，張江高科、南京高科“房東+股東”模式，提供了很好的案例支持。

三、結論

經濟新常態下，產業園區企業的最佳財務戰略是順勢而為，借力金融資本力量，借鑒成功商業模式，解決自身發展的資本配置問題；同時利用資本逐利的敏感性及其專業優勢，有效率地解決產業聚集、產業升級問題，提升資產運作效率；通過追隨資本，有選擇地進行財務性投資，進一步提升園區投資的整體回報。

作者:肖洪光 單位:招商局漳州開發區有限公司

參考文獻

［1］肖洪光.A開發區有限公司中期財務戰略研究［D］.廈門大學，2008.

［2］管清友.貨幣政策新常態:總量穩定、結構優化［J］.金融市場研究，2014，（22）.

［3］陸正飛著.企業發展的財務戰略［M］.大連：東北財經大學出版社，1999.