導(dǎo)語：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控管理的思考一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

［摘要］房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展時間較短，在高速發(fā)展過程中暴露很多財務(wù)內(nèi)控管理問題，影響企業(yè)自身發(fā)展，也對社會經(jīng)濟(jì)帶來不利影響。文章闡述了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控管理的重要意義，分析財務(wù)內(nèi)控工作中存在的問題，并提出了相應(yīng)的解決對策，期望為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供助力。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)內(nèi)控管理;風(fēng)險預(yù)警;預(yù)算管理

伴隨著我國城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的進(jìn)程，居民收入穩(wěn)步增長，帶動了房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量迅速增加，市場競爭激烈，項目拿地成本和建設(shè)成本的不斷上漲，還有國家政策對行業(yè)的重點調(diào)控，都對房地產(chǎn)企業(yè)形成巨大的挑戰(zhàn)，也對企業(yè)財務(wù)內(nèi)控管理有了更高的要求。但是，很多房地產(chǎn)企業(yè)對嚴(yán)峻形勢認(rèn)識不足，財務(wù)內(nèi)控管理力度薄弱，對企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生不良影響，需要引起各方面的高度重視，加強(qiáng)財務(wù)內(nèi)控管理，發(fā)揮其風(fēng)險防范的作用，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更好地發(fā)展。

1加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控管理的重要意義

房地產(chǎn)企業(yè)一般規(guī)模較大，部門、人員較多，內(nèi)控管理情況復(fù)雜，難以管理。經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展，讓房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在處于充分競爭的環(huán)境中，經(jīng)營風(fēng)險高，存在很大壓力。為了有效應(yīng)對市場風(fēng)險，提高企業(yè)競爭力，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財務(wù)內(nèi)控管理具有重要意義。首先，房地產(chǎn)項目投資額大，開發(fā)周期長，需要充足的資金支持，企業(yè)通過各種融資方式籌集資金，在這過程中出現(xiàn)風(fēng)險漏洞的可能性較多，容易發(fā)生財務(wù)風(fēng)險，必須加強(qiáng)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控管理。其次，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的社會需求多樣化，在立項時就要準(zhǔn)確預(yù)測市場變化趨勢，且國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策頻出，極大影響預(yù)期銷售和盈利，可能導(dǎo)致投資決策失利，加強(qiáng)財務(wù)內(nèi)控管理對保證正確的投資決策分析有重要意義。再次，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理內(nèi)容復(fù)雜，例如開發(fā)成本分?jǐn)偟倪x擇、房地產(chǎn)開發(fā)納稅規(guī)劃、銷售方案的選擇和調(diào)整、銷售回款的管理等。加強(qiáng)財務(wù)內(nèi)控管理能對紛繁復(fù)雜的工作提供有力保障。最后，房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展對國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財務(wù)內(nèi)控管理有利于財務(wù)穩(wěn)定，保障項目順利進(jìn)行，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

2房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控管理現(xiàn)存的問題

2.1房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控管理應(yīng)用環(huán)境復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)是資金資源密集型企業(yè)，每一項工作都需要大量的資金投入，而且種類繁多，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理有很多實際的困難。企業(yè)財務(wù)人員工作的內(nèi)控制度流于形式，對財務(wù)人員欠缺指導(dǎo)性。一些企業(yè)管理者忽視財務(wù)內(nèi)控的重要性，缺乏系統(tǒng)的資金管理體系，資金經(jīng)常被占用，應(yīng)收賬款形成壞賬，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)困難。房地產(chǎn)企業(yè)的資金申請程序復(fù)雜，資金管理使用不透明，企業(yè)管理者不能及時了解企業(yè)資金動態(tài)周轉(zhuǎn)情況。財務(wù)內(nèi)控的越權(quán)現(xiàn)象嚴(yán)重，企業(yè)管理者的素質(zhì)不符合企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r需要。以上因素都是財務(wù)內(nèi)控管理應(yīng)用環(huán)境復(fù)雜的原因。2.2缺乏完善的財務(wù)內(nèi)控管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，財務(wù)內(nèi)控管理沒跟上發(fā)展速度，缺乏完善的財務(wù)內(nèi)控管理制度表現(xiàn)如下:一是房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)復(fù)雜，內(nèi)部職能部門眾多，有的部門有財務(wù)開支權(quán)，存在隨意支出、缺乏監(jiān)督的狀況;有的部門沒有財務(wù)開支權(quán)，開展業(yè)務(wù)資金申請程序多，缺乏及時應(yīng)對的工作效率。二是房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項目多，分散在各地，都有各自的項目財務(wù)，存在信息匯報不及時、內(nèi)控制度執(zhí)行不嚴(yán)格的情況，管理難度很大。三是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)難以按照自身實際情況制定財務(wù)內(nèi)控管理制度，在市場情況好的時候過于樂觀，不能正確地評估財務(wù)風(fēng)險;在市場快速變化時期，不能及時地進(jìn)行財務(wù)內(nèi)控制度調(diào)整。四是財務(wù)內(nèi)控信息化系統(tǒng)沒有建設(shè)完善，存在財務(wù)數(shù)據(jù)信息不真實、不及時的情況，不能真實反映企業(yè)運營的實情。2.3缺乏健全的全面預(yù)算管理機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)面臨激烈的競爭和眾多的不確定性因素，為了尋求穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展，必須建立健全的全面預(yù)算管理機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行預(yù)算管理有以下問題:一是預(yù)算管理缺乏全員參與，各部門缺乏溝通與協(xié)調(diào)。大家都認(rèn)為全面預(yù)算是財務(wù)部門的工作，各部門只要把成本費用支出、銷售收入預(yù)期數(shù)據(jù)給到財務(wù)，就完成了預(yù)算編制，甚至是敷衍應(yīng)付隨意給數(shù)據(jù)，導(dǎo)致編制出來的財務(wù)預(yù)算不能達(dá)到企業(yè)財務(wù)內(nèi)控的要求，預(yù)算方案不符合實際。二是年度預(yù)算目標(biāo)與企業(yè)總體戰(zhàn)略目標(biāo)脫節(jié)。只是編制企業(yè)年度經(jīng)營預(yù)算，忽略項目全部開發(fā)周期，只追求短期的預(yù)算效果，不能匹配總體戰(zhàn)略目標(biāo)，影響企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展利益。三是預(yù)算管理的實施無法達(dá)到預(yù)期效果。預(yù)算管理的順利實施需要專門的管理機(jī)構(gòu)，例如預(yù)算管理委員會，但是許多房地產(chǎn)企業(yè)都交由財務(wù)部門負(fù)責(zé)，降低了預(yù)算管理的工作效率和執(zhí)行效率，也削弱了預(yù)算管理的權(quán)威性，使得預(yù)算的編制無法充分發(fā)揮作用，不能為企業(yè)帶來預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。2.4缺乏有效的監(jiān)督控制體系。房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用量大，存在較多的利益關(guān)系，管理者不愿意權(quán)力下放，或者不配合財務(wù)內(nèi)控的監(jiān)督，這不利于財務(wù)內(nèi)控制度的建設(shè)和管理水平的提高。房地產(chǎn)企業(yè)以業(yè)務(wù)發(fā)展為先，內(nèi)部監(jiān)督部門往往缺少實權(quán)，妨礙監(jiān)督工作的開展，不能及時發(fā)現(xiàn)內(nèi)部管理工作和財務(wù)報表的問題，使用失真的報表數(shù)據(jù)給企業(yè)運營決策帶來很大的經(jīng)營風(fēng)險。缺少對內(nèi)控執(zhí)行人員的獎懲機(jī)制，員工缺少監(jiān)督積極性，執(zhí)行人員與被監(jiān)督人員一團(tuán)和氣，不能發(fā)現(xiàn)問題，影響內(nèi)控的效果。房地產(chǎn)企業(yè)的外部監(jiān)督主要是財務(wù)報表年度審計，無法及時披露當(dāng)前的資金流轉(zhuǎn)情況，容易出現(xiàn)挪用公款的違規(guī)現(xiàn)象。

3房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財務(wù)內(nèi)控管理的措施

3.1營造良好的財務(wù)內(nèi)控管理環(huán)境。房地產(chǎn)企業(yè)需要創(chuàng)造良好的財務(wù)內(nèi)控環(huán)境，為加強(qiáng)財務(wù)內(nèi)控管理打好基礎(chǔ)。首先，企業(yè)管理者要以身作則，明白財務(wù)內(nèi)控的重要性，擺正自己在財務(wù)內(nèi)控體系中的位置，成為嚴(yán)格遵守各項規(guī)章制度的先鋒模范，這樣才能從上而下貫徹執(zhí)行財務(wù)內(nèi)控管理。其次，重視財務(wù)人員隊伍建設(shè)，不斷提高思想和業(yè)務(wù)素質(zhì)。財務(wù)人員是承擔(dān)財務(wù)內(nèi)控管理的重要力量，財務(wù)工作專業(yè)性強(qiáng)，工作量大，還要對企業(yè)財務(wù)內(nèi)控進(jìn)行監(jiān)督，這就需要很高的思想素質(zhì)和較強(qiáng)的協(xié)調(diào)能力，因此應(yīng)該加強(qiáng)對財務(wù)人員的培養(yǎng)，使其能肩負(fù)起財務(wù)內(nèi)控管理的重任。最后，建設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)文化，優(yōu)化財務(wù)內(nèi)控管理環(huán)境。企業(yè)文化氛圍催生相應(yīng)的財務(wù)內(nèi)控環(huán)境，推進(jìn)企業(yè)文化建設(shè)，讓企業(yè)員工都了解財務(wù)內(nèi)控的重要意義，遵守制度辦事，互相監(jiān)督制度的貫徹執(zhí)行，為實施財務(wù)內(nèi)控管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。3.2構(gòu)建完善的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警與管控體系。房地產(chǎn)企業(yè)面臨復(fù)雜的市場環(huán)境和變化的內(nèi)部環(huán)境，經(jīng)營風(fēng)險難以預(yù)測。根據(jù)自身情況構(gòu)建完善的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，提升企業(yè)的風(fēng)險預(yù)警、應(yīng)對能力，能夠有效地規(guī)避或者減小風(fēng)險破壞。一是保持合理資產(chǎn)負(fù)債率，防范資金風(fēng)險。通過優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)來降低籌資風(fēng)險，制訂合理的資金使用計劃，讓有限的資金得到有效使用，對回款單位實行信用評級制度，降低資金回籠風(fēng)險。二是加強(qiáng)財務(wù)成本管理，防范成本風(fēng)險。在對房地產(chǎn)項目投資前，要重視成本管理，各部門配合財務(wù)部門做好成本核算。項目投資時，要做好項目風(fēng)險評估報告和實地調(diào)研，規(guī)避可能發(fā)生的成本風(fēng)險。三是制定財務(wù)風(fēng)險指標(biāo)，防御財務(wù)風(fēng)險。設(shè)置與財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的動態(tài)化財務(wù)指標(biāo)，實時監(jiān)控企業(yè)潛在的財務(wù)風(fēng)險。3.3加強(qiáng)全面預(yù)算管理，盡快實現(xiàn)財務(wù)內(nèi)控管理目標(biāo)。全面預(yù)算管理貫穿房地產(chǎn)項目的開發(fā)運營，將各個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)有序整合。企業(yè)管理者必須認(rèn)識到全面預(yù)算管理的重要地位，帶領(lǐng)企業(yè)全體人員上下一心參與其中，加強(qiáng)部門合作，定期培訓(xùn)，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，不斷提高全面預(yù)算管理的控制水平。首先，房地產(chǎn)企業(yè)投資大、開發(fā)周期長、流動性差、資金緊張，全面預(yù)算管理的核心是資金預(yù)算管理，而成本預(yù)算又是資金預(yù)算管理的起點，應(yīng)該綜合變化因素考慮，對房地產(chǎn)項目設(shè)置科學(xué)的目標(biāo)開發(fā)成本。其次，嚴(yán)控項目合同簽訂及變更成本，根據(jù)目標(biāo)開發(fā)成本、工程進(jìn)度、已簽訂合同、預(yù)計簽訂合同等制訂付款計劃。再次，將預(yù)算目標(biāo)落實到末端崗位，通過合理的考核機(jī)制，實行獎懲跟蹤管理。最后，各責(zé)任相關(guān)部門需實時跟進(jìn)銷售回款，促使資金及時回籠，保障企業(yè)正常運營。房地產(chǎn)企業(yè)還要根據(jù)自身發(fā)展?fàn)顩r，滾動優(yōu)化全面預(yù)算目標(biāo)，進(jìn)一步提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。3.4設(shè)計科學(xué)有效的監(jiān)督控制體系。設(shè)計科學(xué)有效的監(jiān)督控制體系，能夠有效降低財務(wù)內(nèi)控風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該成立專門的內(nèi)部審計機(jī)構(gòu)，給予相應(yīng)的監(jiān)管權(quán)力和工作空間，提高內(nèi)部審計人員的地位，專人專責(zé)，強(qiáng)化責(zé)任意識，充分發(fā)揮內(nèi)部審計機(jī)構(gòu)的監(jiān)督作用。對于一般事項定期檢查執(zhí)行情況，對重要事項或突發(fā)事項應(yīng)立即審查，不時開展突擊檢查，審計工作做到位，才能保證內(nèi)控制度的有力執(zhí)行。同時內(nèi)控執(zhí)行的好壞應(yīng)與員工的績效掛鉤，做到獎罰分明。做好監(jiān)督體系的信息化建設(shè)，將相關(guān)的財務(wù)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行公示，向企業(yè)員工披露企業(yè)發(fā)展運營動態(tài)、資金使用狀況，促進(jìn)企業(yè)更好的監(jiān)管。為了防范內(nèi)部經(jīng)營風(fēng)險，還可以委托外部第三方審計機(jī)構(gòu)進(jìn)行月度的財務(wù)報表審計，彌補(bǔ)年度審計的不足，保證月度財務(wù)報表的數(shù)據(jù)真實、及時，杜絕挪用資金、虧空公款等行為。

4結(jié)論

鑒于現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的競爭激烈以及不炒房的社會環(huán)境，加強(qiáng)財務(wù)內(nèi)控管理成為提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的重要途徑。通過加強(qiáng)財務(wù)內(nèi)控管理，能夠有效規(guī)避企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，保障房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)順利完成，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)，為房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)，同時也為社會和國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)重要力量。

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作者:容建國 單位:港澳智慧城 ( 橫琴) 項目發(fā)展有限公司