導(dǎo)語：房地產(chǎn)領(lǐng)域法律風(fēng)險評估與防范機(jī)制一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要:在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入洗牌和國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的過程中，隨著房地產(chǎn)領(lǐng)域法律服務(wù)的發(fā)展和深入，大量的法律服務(wù)實踐為我們研發(fā)有效的法律風(fēng)險評估和風(fēng)險防范機(jī)制提供了有利的條件。以團(tuán)隊化、專業(yè)化的律師法律服務(wù)模式，引入科學(xué)高效的法律風(fēng)險評估與防范保障機(jī)制，可以實現(xiàn)企業(yè)的利益最大化，并助動房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展，突破原有房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ｍ椃煞?wù)的單一性，為律師法律服務(wù)市場的開拓提供更為廣闊的空間。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；法律風(fēng)險；風(fēng)險評估；常態(tài)防范機(jī)制

近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)市場的發(fā)展和我國相關(guān)配套法律法規(guī)的完善，如何有效的控制和防范房地產(chǎn)行業(yè)的法律風(fēng)險從而為房地產(chǎn)企業(yè)提供更為完善的法律服務(wù)，是我們律師同行們應(yīng)當(dāng)著力研究的課題。目前，房地產(chǎn)行業(yè)作為法律風(fēng)險較高的領(lǐng)域，進(jìn)行有效的法律風(fēng)險的有效防范和化解，是謀求房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的有效方法。因此，本文擬從在房地產(chǎn)開發(fā)全過程探究律師提供有效法律服務(wù)的最佳模式。在現(xiàn)實法務(wù)實踐中，律師在為房地產(chǎn)企業(yè)提供顧問服務(wù)時，常常忽略房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程中的法律風(fēng)險評估與防范，僅僅做“消防員”的角色而存在，盡管有時滅火成功，但是也付出了不少艱辛和金錢。而開發(fā)商通常認(rèn)為自己的商業(yè)經(jīng)驗可以有效的規(guī)避法律風(fēng)險，甚至迷信金錢和人脈可以讓其免受風(fēng)險困擾。因此，如何能對房地產(chǎn)行業(yè)的法律服務(wù)模式進(jìn)行有效的完善，引入有效的法律風(fēng)險評估與防范機(jī)制，從而做到“防患于未然”有效避免經(jīng)濟(jì)損失，實現(xiàn)企業(yè)利益的最大化，引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康合法發(fā)展，筆者認(rèn)為有必要建立房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險評估及防范機(jī)制并就該模式從以下幾個方面略作分析：

一、對房地產(chǎn)行業(yè)的法律風(fēng)險進(jìn)行評估，評定房地產(chǎn)行業(yè)的法律風(fēng)險行為等級

法律風(fēng)險行為在房地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)是多種多樣的，風(fēng)險行為引發(fā)的法律后果的嚴(yán)重程度也是不一樣的。除商業(yè)風(fēng)險外，一個房地產(chǎn)企業(yè)可能因為單位行賄而導(dǎo)致法定代表人身陷囹圄，企業(yè)從此止步破產(chǎn)；或者因為偷稅漏稅數(shù)額巨大而導(dǎo)致同樣的后果；又或者因為交房期限違約而不得不向廣大業(yè)主承擔(dān)高額違約金的責(zé)任；抑或因為在宣傳時因為用了沒有得到授權(quán)使用的圖片而被訴侵權(quán)從而承擔(dān)賠償責(zé)任，諸如此類等等……從上述風(fēng)險行為我們不難看出，房地產(chǎn)行業(yè)同其他行業(yè)一樣，風(fēng)險行為的后果造成的損害程度不一，因此我們有必要對風(fēng)險行為的等級進(jìn)行評定，對高風(fēng)險行為和普通風(fēng)險行為或者一般風(fēng)險行為進(jìn)行區(qū)分，從而引起業(yè)主不同程度的重視。筆者認(rèn)為，可將房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險行為等級區(qū)分為高級風(fēng)險行為、中級風(fēng)險行為、初級風(fēng)險行為，或者按照1、2、3、4、5級的方式進(jìn)行區(qū)分。區(qū)分的目的是從高風(fēng)險行為向低風(fēng)險行為逐級排序，從而進(jìn)行有針對性的相應(yīng)等級防范。如我們可將會使企業(yè)及主要責(zé)任人員承擔(dān)刑事責(zé)任的風(fēng)險行為列為高級風(fēng)險行為或者1級風(fēng)險行為，承擔(dān)行政責(zé)任的風(fēng)險行為列為2級風(fēng)險行為，承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任列為3級，以此類推……對應(yīng)以上各個等級的風(fēng)險行為，同時制定相應(yīng)的防范等級及防范模式，并同時列出法律建議。如：對待1級風(fēng)險行為應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格禁止，2級風(fēng)險行為應(yīng)當(dāng)有替代解決方法，諸如此類等等。以上房地產(chǎn)行業(yè)的法律風(fēng)險評估等級確定后，風(fēng)險防范機(jī)制的雛形已經(jīng)完成，框架建造完畢，下面就是充實內(nèi)容了。

二、建立房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險行為大數(shù)據(jù)庫

依據(jù)房地產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)特點及運作程序，房地產(chǎn)開發(fā)全過程分為五個重要階段：投資決策階段、土地獲取階段、項目建設(shè)階段、銷售階段以及前期物業(yè)管理階段。伴隨每個階段不同的運作建設(shè)任務(wù)，其法律風(fēng)險行為的表現(xiàn)形式也各不相同。在投資決策階段，需解決的主要問題就是該房地產(chǎn)項目在何時何地以何種方式開發(fā)及投資成本預(yù)算等，具體表現(xiàn)為項目的位置、地塊的使用性質(zhì)，土地交易類型及環(huán)境安全等方面的法律風(fēng)險；在土地獲取階段，主要工作則放在取得土地使用權(quán)、項目規(guī)劃設(shè)計、拆遷安置補(bǔ)償以及開發(fā)資金的籌集上，重點關(guān)注規(guī)劃設(shè)計方案、相關(guān)證件的辦理、征地安置補(bǔ)償、籌資融資等方面；在項目建設(shè)階段，則是確定招投標(biāo)選擇的承包商，主要任務(wù)包括簽訂一系列的工程施工承包合同，嚴(yán)格控制項目建設(shè)成本及工期，因此主要是招投標(biāo)模式、承包方式、合同文本、工期質(zhì)量等方面所面臨的法律風(fēng)險；在銷售管理階段，針對預(yù)售證件的取得、具體的銷售方案、房屋買賣合同、資金管理等銷售管理工作，應(yīng)重點防范圍繞商品房買賣合同、銷售公司、銷售方式等可能出現(xiàn)的法律風(fēng)險。前期物業(yè)管理階段則是圍繞交房、災(zāi)害事故、業(yè)主投訴、房屋質(zhì)量維保、物業(yè)服務(wù)模式等可能發(fā)生的法律風(fēng)險。根據(jù)上述，我們不難看出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是一個高風(fēng)險、長周期、專業(yè)性強(qiáng)、涉及面廣的行業(yè)。因此，對房地產(chǎn)行業(yè)的法律風(fēng)險行為的梳理將是一個浩大的工作，我們完全有必要建立起房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險行為大數(shù)據(jù)庫，對涉及房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營過程的全部風(fēng)險行為進(jìn)行整理，對所有法律風(fēng)險行為分門別類同時進(jìn)行風(fēng)險等級的對應(yīng)。只有這樣，才能形成完善的風(fēng)險評估體系和防范機(jī)制。

三、對房地產(chǎn)行業(yè)常見法律風(fēng)險行為進(jìn)行整理

房地產(chǎn)行業(yè)大數(shù)據(jù)庫可能會事無巨細(xì)，不管法律風(fēng)險行為是頻發(fā)行為還是不常發(fā)生的行為均囊括在內(nèi)。如果對此風(fēng)險行為不加區(qū)分的均同等對待勢必造成不必要的人力和物力浪費。因此我們應(yīng)當(dāng)對風(fēng)險行為庫中的常見風(fēng)險行為進(jìn)行整理，制定相應(yīng)的常態(tài)防范機(jī)制。整理常見風(fēng)險行為需要我們進(jìn)行數(shù)據(jù)整理，統(tǒng)計各個行為的發(fā)生幾率。對此，我們可采用對司法系統(tǒng)公布的案例進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計，律師同行問卷調(diào)查、房地產(chǎn)企業(yè)人員問卷調(diào)查等等方式進(jìn)行。

四、設(shè)立相應(yīng)的法律風(fēng)險評估和防范常態(tài)機(jī)制

一個完善的機(jī)制必須具有可操作性，因此房地產(chǎn)行業(yè)法律風(fēng)險行為數(shù)據(jù)庫的建立和常見法律風(fēng)險行為的整理并不代表機(jī)制的完成。如何有效的運用數(shù)據(jù)庫來加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的法律風(fēng)險管理，避免法律風(fēng)險的產(chǎn)生把企業(yè)風(fēng)險最小化才是最終目的。因此，法律風(fēng)險的常態(tài)評估和防范機(jī)制才是重中之重。現(xiàn)實房地產(chǎn)企業(yè)的法律服務(wù)中，非訴訟業(yè)務(wù)主要限于房地產(chǎn)項目前期談判所涉及的法律咨詢、法律論證意見；房地產(chǎn)項目運作過程中所涉合同的擬定、審查；項目建設(shè)中工程施工與銷售過程中的合同審查、各類糾紛的調(diào)處等相對固定的環(huán)節(jié)。工作相對被動和受限，法律服務(wù)的作用并沒有最大化的體現(xiàn)。而法律風(fēng)險的常態(tài)防范機(jī)制就要求房地產(chǎn)企業(yè)將專業(yè)律師團(tuán)隊引入公司日常管理，由企業(yè)高級管理人員進(jìn)行配合，為企業(yè)的日常經(jīng)營中的法律風(fēng)險進(jìn)行常態(tài)預(yù)警并提供法律防范建議。只有這種常態(tài)機(jī)制的建立，才能有效發(fā)揮法律風(fēng)險評估與防范機(jī)制的作用。

五、對企業(yè)員工進(jìn)行風(fēng)險行為防范機(jī)制培訓(xùn)，提高防范意識

目前房地產(chǎn)企業(yè)普遍將房地產(chǎn)開發(fā)過程中的投資決策、土地獲取及施工銷售等事務(wù)，依賴于自己企業(yè)內(nèi)部工作人員獨立完成相關(guān)全部事務(wù)。因此，法律風(fēng)險評估與防范機(jī)制需要企業(yè)員工的深度參與，將這種風(fēng)險意識根植于日常工作，對防范措施能夠靈活運用。這就需要顧問律師就風(fēng)險行為及防范措施對房地產(chǎn)企業(yè)的員工進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)，定期對機(jī)制的運行情況進(jìn)行評定，對企業(yè)風(fēng)險行為的發(fā)生進(jìn)行統(tǒng)計，以更好的進(jìn)行機(jī)制的改進(jìn)和行為風(fēng)險等級的調(diào)整。同時結(jié)合企業(yè)內(nèi)部的獎懲機(jī)制，提高員工的風(fēng)險防范意識，樹立房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險防范理念。綜上，我們通過合理的制度設(shè)計和完善的律師服務(wù)可以有效的規(guī)范房地產(chǎn)市場主體的各類行為，保障交易安全，構(gòu)建誠信安全的交易秩序，最大化的保障企業(yè)利益。

六、依托上述房地產(chǎn)行業(yè)法律風(fēng)險評估與防范體系，開拓房地產(chǎn)領(lǐng)域法律服務(wù)市場

伴隨我國當(dāng)前社會基礎(chǔ)建設(shè)發(fā)展的需要，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)蘊(yùn)藏著巨大的法律服務(wù)市場潛力。由于房地產(chǎn)開發(fā)特點，為了防止因移轉(zhuǎn)中的欺詐、信息失真等高風(fēng)險行為造成巨大經(jīng)濟(jì)損失，就必須使開發(fā)商充分了解整個項目開發(fā)過程中的相關(guān)法律風(fēng)險，并系統(tǒng)構(gòu)建與之相應(yīng)的防范保障機(jī)制。這就為律師開拓市場創(chuàng)造了新的契機(jī)，既能突破原有的房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ｍ椃煞?wù)及訴訟服務(wù)的單一性，又能通過律師自身的專業(yè)素養(yǎng)及實務(wù)技能將防范理念與舉措融入到整個房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)進(jìn)程中去，形成科學(xué)高效的法律風(fēng)險防范保障機(jī)制。同時，房地產(chǎn)項目呈現(xiàn)投資規(guī)模變大、研發(fā)周期的變長、競爭更加的激烈，由律師提供全程完善的法律服務(wù)支持顯得尤為重要。形成優(yōu)勢決策及運作體系，占據(jù)最終的商業(yè)勝券。這都需要精英化的專業(yè)律師團(tuán)隊將構(gòu)建法律風(fēng)險防范保障機(jī)制的理念完全植入具體項目開發(fā)進(jìn)程中，需要專業(yè)律師通過為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商集中培訓(xùn)的途徑，法律服務(wù)不能僅停留于簡單的個案咨詢，提供法律意見及合同審查，而要在整個項目開發(fā)過程中針對各項法律風(fēng)險行為進(jìn)行有效的防范。從根本上打破傳統(tǒng)的運作模式，真正實現(xiàn)專業(yè)律師在房地產(chǎn)領(lǐng)域法律服務(wù)市場的全面開拓。

七、結(jié)語

結(jié)合房地產(chǎn)領(lǐng)域的特點，由專業(yè)律師團(tuán)隊將法律風(fēng)險行為識別、評估與防范保障機(jī)制融入到房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品研發(fā)始末，對于律師法律服務(wù)市場的業(yè)務(wù)拓展有著積極的意義。作為一名專業(yè)律師，要想在競爭激烈的法律服務(wù)市場中深得認(rèn)可，就亟需深入房地產(chǎn)開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)引入科學(xué)高效的法律風(fēng)險評估及防范機(jī)制，實現(xiàn)企業(yè)的利益最大化，并助推房地產(chǎn)行業(yè)的良性競爭和健康發(fā)展。

作者:王純 單位:北京華泰（鄭州）律師事務(wù)所

參考文獻(xiàn)：

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