導語：不動產善意取得完善論文一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、《物權法》第106條關于善意取得制度的規定

《物權法》第106條第一款規定：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該動產或不動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人”。本文討論的是不動產，因此，筆者將結合《物權法》第106條的規定，從不動產的角度，來分析不動產善意取得制度的構成要件。

1.受讓人受讓該不動產時是善意的。這是對受讓人主觀方面的要求。善意是相對于惡意而言的，受讓人受讓該不動產時應是基于善意，不知道出讓人沒有處分權，并且因相信不動產登記公示公信的效力而與出讓人進行交易。

2.以合理的價格轉讓。這是對受讓人受讓方式的要求。善意取得必須支付合理的對價。不動產的善意取得制度，是犧牲財產交易靜的安全來維護動的安全，是犧牲原權利人的利益來保護善意第三人的利益。受讓人如果不支付合理的對價，沒有為取得該不動產付出相應的代價，則原權利人如果要追回該不動產，這一行為雖然會對受讓人造成一定的影響或不必要的麻煩，但由于受讓人受讓該不動產時是無償的，法律就沒有必要犧牲原權利人的利益來保護受讓人的利益。

3.通過一定的公示方法完成了物權的變動。這是對受讓人受讓形式的要求。依照《物權法》第106條的規定，轉讓的不動產依照法律規定應當登記的必須已經登記，不動產登記的時間為該不動產所有權轉移的時間。

以上三點是關于不動產善意取得制度構成要件的簡要分析，跟2005年的《物權法草案》相比，刪除了“轉讓合同有效”這一要件。筆者認為，這一做法是科學的，“三要件”說比“四要件”說更加合理。關于轉讓合同的效力問題，《合同法》第五十一條有明確的規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”《物權法草案》“轉讓合同有效”的規定，其實事實上是通過物權法的規定修改和補充了《合同法》第五十一條的規定。而合同的效力問題是屬于合同法的范疇，應該通過合同法的完善來完善，而不能通過物權法來加以規定。

二、《物權法》第106條對不動產善意取得制度的規定及完善

在簡單分析了不動產善意取得制度的構成要件之后，接下來筆者將結合該構成要件談一談《物權法》第106條對不動產善意取得制度規定存在的缺陷，并在分析其缺陷的基礎上提出幾點看法。

（一）關于善意的問題

首先是關于善意與否的標準問題。《物權法》規定善意取得必須是基于善意，但并沒有指出善意的標準，即如何才能認定為善意。這是因為善意是一個主觀的心理活動狀況，不顯于外部，很難進行認定。這種關于善意規定的模糊性，在現實案例中不利于法官的操作。

針對善意的標準這一問題，筆者覺得可以從兩個方面進行考慮：首先，從是否是惡意的角度來考慮。既然善意與否難以確定，那我們可以從善意的相對面即惡意來考慮。臺灣學者史尚寬提出關于惡意的證明方法可以從以下幾個事實來考慮：（1）以不當之低廉價格買受其物；（2）讓與人屬于身份可疑之人，例如由有寄藏贓物嫌疑的舊貨店買取其物；（3）授受行為，行于近親屬之間，可以確定其讓與人為惡意的；（4）善意取得人通常由誰受讓及在如何情形之下取得其物，應有記憶，如經原告之要求，被告拒絕為此項陳述的，則被告之取得應推定為惡意；（5）取得人確知讓與人非為所有人，應推定其為善意。以上雖然是從惡意來分析的，但對善意的判斷認定有很好的借鑒作用。另外，從是否支付了合理的對價來考慮。相對于善意標準的主觀性而言，是否支付對價是一種客觀行為，便于考查。因此法官在處理現實案例時，對于是否是善意的區分，可以結合受讓人受讓財產時支付的對價來考慮。

其次是關于善意取得的舉證問題。在判斷受讓人是否為善意時，應當采用推定的方法，即推定受讓人是善意的。善意取得的取證應由否定受讓人為善意之人負舉證責任，通常情況下，應當由原權利人對受讓人是否具有惡意進行舉證，如果不能證明其為惡意，則推定其為善意。

（二）關于價格合理與否的標準問題

從上面的分析可以看出，價格合理是善意取得的構成要件之一，同時也是區分善意與否的重要標準，因此關于價格合理與否的標準問題就顯得尤為重要。但是《物權法》并沒有對“以合理的價格轉讓”中的“合理”作準確的解釋，而是采取了一種比較模糊的表述，這在給法官發揮自由裁量權的同時，也給他們辦案帶來了一定的麻煩，甚至因自由裁量的擴大而造成司法上的腐敗，不利于司法公正。由于法官主觀上的不同，對價格是否合理的看法也不盡相同，以至于出現同一案例不同判決的現象。這樣是很難真正維護善意第三人的利益的，更不利于維護市場交易秩序的穩定。

針對這一缺陷，筆者認為，在法律對不動產交易的價格是否合理做出彈性規定的同時，也應該出臺相應的制度對法官的自由裁量予以限制。具體來說，可以從以下幾個方面來加以完善：首先，立法部門應盡快出臺相關的司法解釋，規定具體的合理價格的判斷標準，配合《物權法》的施行。其次，在相關的司法解釋尚未出臺之前，法官應結合當地的價格標準，參照當地的市場價格、不動產所處的地理位置、周圍的環境等各方面因素來判斷受讓人支付的對價是否合理。以上兩點建議尤其是第二點建議在操作上可能仍然會過于主觀。筆者認為，還有一種相對來說會比較公正和客觀的建議，就是建立價格評估機制，成立一批獨立于司法機關之外而具備相應資質條件的價格評估機構，進入價格司法鑒定的評判市場。

（三）關于轉讓的不動產依照法律規定應當登記的已經登記的問題

關于不動產的善意取得，在受讓形式上要求不動產依照法律規定應當登記的已經登記。善意取得制度是為了維護善意第三人的利益，但《物權法》的這一規定仍不能很好地保護善意第三人的利益。因為，依照此規定，如果是基于出讓人的故意或過失而導致受讓人受讓不動產后未及時登記的，善意第三人的利益仍得不到保護。

針對這一問題，筆者認為，更需要立法機關盡快出臺相關的司法解釋，對這一問題作出相應規定。至于司法解釋的具體內容，筆者認為，應考慮造成受讓人受讓不動產后沒有登記的原因，是出讓人的原因造成的還是受讓人自己造成的，以及相應的期限，從而對善意受讓人加以區別保護。如果是基于出讓人的原因造成的，那么經過一定的期限后，即使善意受讓人沒有對不動產進行登記，他仍然可以取得對該不動產的所有權；如果是基于受讓人自己的原因造成的，那么經過一定的期限后，善意受讓人則不能當然地取得對該不動產的所有權，除非他有正當的抗辯原不動產所有人主張該不動產所有權的理由。因為不動產善意取得制度是為了維護善意第三人的利益，最終的目的是為了維護交易秩序的安全和穩定，如果善意第三人不及時行使自己的權利或履行自己的義務，造成市場交易秩序的混亂，那么此時我們就不能只考慮善意第三人的利益，而要從維護整個交易秩序出發來考慮。

以上是關于善意取得制度完善的一些看法，有些方面考慮得還不是很全面甚至有欠妥當，有些還沒有形成完整的體系，在這里提出來，只是希望能起到一個拋磚引玉的作用，期待能有更多更好的建議提出。

摘要：《物權法》第106條明確規定善意取得的標的包括動產和不動產，從而結束了理論界關于不動產是否適用善意取得制度的爭議。結合《物權法》第106條闡述不動產善意取得制度的構成，分析該制度的不足并對其完善提出自己的一些看法。

關鍵詞：不動產善意取得；缺陷；完善