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摘要：隨著我國經濟水平的不斷提升，房地產行業也日益成熟，房地產行業中的各項管理工作也在不斷完善，向國際化發展。但隨著我國經濟的快速發展，生活物價不斷上升，對于房地產行業的影響十分巨大，主要體現在房地產工作的開發成本越來越高，其利潤率不斷減少，這對于房地產企業而言是一項重大的挑戰，如何降低成本，提高利潤成為房地產企業的首要任務。尤其在如今激烈的市場競爭下，房地產公司想要在市場中展露頭角并不斷發展，就需要控制和管理好開發成本，提高經濟效益。

關鍵詞：房地產企業；開發成本；控制和管理

成本控制在企業發展戰略中處于極其重要的地位。科學地組織管理，減少不必要的支出，是企業實現成本計劃的重要手段，是企業增加盈利的根本途徑。科學地組織實施成本控制，可以促進企業改善經營管理，轉變經營機制，全面提高企業素質，使企業在市場競爭的環境下生存、發展和壯大。隨著房地產行業的不斷發展，房地產企業想要在市場競爭中脫穎而出，就需要有很好的經濟效益，控制并管理好成本是主要措施。房地產企業的成本主要分為兩部分，分別為直接和間接成本，其中直接成本又可以分為兩部分，分別為不變直接成本和變動直接成本，間接成本也分為機會成本和管理成本。在房地產的成本管理中，為加強管理力度，可以將工程中的各部分都進行更加細致的分離，并對每部分進行嚴格把控。其中任務目標則是對任務所需要的諸如資源要求、時間計劃等各方面的因素進行嚴格把控，才能實現成本的管理與控制。

一、當前我國房地產企業的成本管理與控制所存在問題

1.對于成本控制的錯誤認識。目前在我國眾多房地產企業中，很少可以全面地進行成本控制，在大多的房地產企業中只將建筑工程中的一部分認為是成本控制中的重點，如很多公司認為設計階段在成本控制中占據了更大的比重，其他部分雖然重要但不主要。但在房地產行業中，隨著世界科技和經濟的快速發展，其發展過程越來越全面精準，因此在成本控制中，任何一點點細小的經濟變化和突發情況，都可能會失去對成本的控制，甚至在公司中舉辦更多企業活動，也會引起成本的增高。因此，需要各企業在對成本的控制中要更加全面精致，并進行全過程全方面的管理，這就是全面成本控制，也是成本控制的核心內容。2.缺乏先進的成本控制方法。之前房地產企業的成本控制方法，只是通過財務部門對整個工程開工前所進行的一份決算報告進行管理工作。這種成本控制方式不具備更加完善的時效性，經常會因為工程中出現的各種問題而產生差錯，無法更好地發揮出成本控制的各種特點以及作用。因此這種成本控制方式極其缺乏事前預測和過程控制作用，這也導致了在實際的工程中，成本控制問題無法達到企業的管理要求。在事前預測和工程控制中，更為重要的是工程控制能力，但在實踐的成本控制工作中，總是無法準確地發現問題，并且無法了解到原因，無法提供精準的解決方案，所以需要運用更為先進的成本控制方式。3.沒有完善的成本控制制度。很多的房地產企業對成本控制都不重視，因此在中國的房地產行業中，很少有企業已經建立好科學完善的成本控制制度。即使在很多已經建立了成本控制制度的房地產企業中，依然沒有設計專業的崗位以及職能。因此在這些房地產企業中，成本控制工作只需要完成，而對于完成的好壞等都沒有要求。并且如果工作人員在成本控制制度中，沒有更好地完成工作，也無人受到懲罰，只是受到小小的批評。因此，在眾多的房地產企業中相關崗位是沒有競爭力，沒有獎罰的，這在某些方面上，大大打擊了工作人員的工作熱情，也會在之后的工作中造成不可預計的危害。4.缺乏對供方的全面跟蹤管理。由于在工程開始的過程中，企業會與不同類型的供應方進行合作，特別在一些多項目工程中，企業還會與一個供應商同時合作多個項目，所以對供應方進行核對排查等工作就十分困難，因此企業很難保證供應方所提供材料是否全部合格、是否在預訂時間送達等。所以這就需要房地產企業可以提供更為全面的跟蹤管理，保障工程可以更快更好地實行。

二、房地產企業加強成本管理和控制對策

1.制定科學的成本計劃。為保障工程成本不再提高，就需要加強對成本的管理和控制力度，并設計一個更為科學，更為精確的成本計劃，制定科學的成本計劃就需要制定相關的期間費用計劃和項目成本計劃。其中項目成本計劃的主要內容和規劃是，通過相關人員對一項工程的可實施性進行分析論證等研究討論，確定并討論出項目的總投資目標，其中這項總投資目標也是這項工程中的總投資目標，但總投資目標是在項目批準立項后才設計的目標，并且在之后工程的運行中，這一成本計劃影響著每一步的設計和計劃工作。為加強成本的管理和控制，可以在工程的設計中，將設計方案進行細致的分工，按照分工之后的每一步工作進行預計估算成本，并結合工程實施時的具體情況，對工程項目進行細致的更改。根據市場經濟對工程中的各種費用進行分級歸類，對其中的每一部分都進行細致計算，并逐漸匯總，根據實際情況不斷對比，一級一級地衡量每一部分的實際情況，對其進行修改完善，形成一個更為完善的調節過程。2.項目決策階段成本控制。在整體的項目開發過程中，項目每一步的進行都有著重要的意義。在項目的開始階段，對項目的篩選是其中最為重要的工作，因此在項目的篩選中投資決策也是十分重要的工作。不斷的工程實踐表明，在眾多的投資決策中，需要投資人員對投資環境具有足夠的了解，并具有努力專研的能力，對投資決策要有著理性的認知，公司也需要具有合理的投資決策機制，可以幫助投資決策的管理工作。并且在決策投資之前，為保障對資金成本的控制，就需要公司對所要投資的項目有充分的認知，對投資項目的周邊進行嚴密的調查，觀察其發展狀況，并對投資項目的未來定位和銷售情況進行定量性分析。如何更加精確地預計到投資項目的未來定位和銷售情況，這就需要公司的工作人員具有一定的長遠眼光。

三、施工階段的成本控制

施工階段是工程造價最高的一部分，同時也是資金投入最高的一部分，因此對于施工過程的嚴格把控是必要工作，而如何對施工階段的成本進行把控主要可以通過幾點進行：第一，就是對投資的資金進行嚴格把控。房地產企業應對施工過程中的各項經費，如現場經費、管理經費等進行嚴格把控，并且對后期的廣告宣傳和銷售方面也需要嚴格把控。第二，運用更加合理和科學的技術手段，多運用新材料，在合理范圍內進行嚴格把控。第三，建立一套更加完善并科學的監管制度，在管理層次上進行成本的嚴格把控。需要在工程管理過程中，建立投資控制管理機制，這對投資決策環節有著重要的作用；同時在施工過程中，可以根據國家的監理規定建立管理監督機制，嚴格把控工程進度，在施工過程中，嚴格按照計劃確定施工過程中費用的使用，進行成本控制。第四，需要對工程過程中的各項合同，進行嚴格把關控制。在施工過程的投標環節，施工單位總是運用低價中標獲得項目，這就需要房地產企業對于簽訂的合同進行嚴密把關，在施工環節中，施工隊伍的工作要根據合同進行嚴密把關，同時也要做好各項審核的嚴格把關工作，從美觀度、使用價值等各方面進行鑒定，如需進行工程變更，直接聯系施工單位，防止有多余成本產生。

四、竣工階段的成本控制

在竣工階段，依然需要進行嚴格把控，避免多余成本的產生，并且使其符合國家的有關規定，房地產企業需認真實行竣工環節的審查工作，并核對送審決算是否與實際工程量符合，落實尾款。房地產工程中的成本控制是一個需要綜合考慮的學科，因此為做好成本控制工作，就需要對各方面進行綜合性考慮與平衡，這是對成本直接有效的控制。在之后的工程中，也需要對工程中的各個環節進行直接管理與控制，有利于成本的直接控制。

五、引進科學的成本管理方法

管理方式主要分為兩部分，分別為目標成本管理和作業成本管理，其中，目標成本管理主要是對整個工程進行分解，將整個工程分為多個板塊，單獨計算成本，將每個板塊分別落實到各個職能部門，各部門進行把控，并將每部門的工作實際情況與目標進行對比，發現錯誤和原因，制定改進方案。作業成本管理主要是將在工程中作業成本計算所得到的信息，進行系統性的作業管理，這樣就可做到對資源的有效利用，避免浪費現象的出現，這對于成本的控制有著重要的影響。

六、結束語

隨著市場經濟的不斷發展，我國房地產行業的競爭不斷上升，想要在市場經濟中立足，就需要房地產企業獲取更高的利潤率，這對房地產企業的成本控制和管理提出了重要要求。面對不斷變化的市場經濟，房地產企業只有不斷強化改革，才能持續發展和不斷前行。

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作者:王璟 單位:河南金苑置業有限公司