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1現(xiàn)金流量貼現(xiàn)法估算項(xiàng)目?jī)r(jià)值的一般模型

1.1現(xiàn)金流量貼現(xiàn)模式的一般模型

在項(xiàng)目投資時(shí)，對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的確定是一個(gè)核心問(wèn)題。美國(guó)著名估值專(zhuān)家shannonp.pratt在其專(zhuān)著《企業(yè)估價(jià)》中提出貼現(xiàn)模式下的一般估價(jià)公式如下：其中，V為某項(xiàng)目的價(jià)值(或某部分權(quán)益的價(jià)值)；CFt為第t年的回報(bào)或凈現(xiàn)金流；k為相關(guān)的折現(xiàn)率,即本項(xiàng)目的資本成本。pratt所言的“未來(lái)利益”或“未來(lái)回報(bào)”主要有三種理解(或定義)，即未來(lái)的現(xiàn)金流量、未來(lái)的凈收益和未來(lái)的股利。在西方國(guó)家的估價(jià)文獻(xiàn)中，貼現(xiàn)現(xiàn)金流量分析法(DiscountedCashFlow)占據(jù)主導(dǎo)地位。

1.2投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量的預(yù)測(cè)

投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量的內(nèi)容主要包括初始現(xiàn)金流量、營(yíng)業(yè)現(xiàn)金流量、終結(jié)現(xiàn)金流量。(1)初始現(xiàn)金流量。初始現(xiàn)金流量主要包括：固定資產(chǎn)的投資支出、流動(dòng)資產(chǎn)上的投資支出(營(yíng)運(yùn)資金墊支)、其他投資費(fèi)用、原有固定資產(chǎn)的變價(jià)收入(要考慮所得稅的問(wèn)題)。(2)營(yíng)業(yè)現(xiàn)金流量。營(yíng)業(yè)現(xiàn)金流量一般按年計(jì)算，主要包括：產(chǎn)品銷(xiāo)售所形成的現(xiàn)金流入、各項(xiàng)費(fèi)用(除折舊)支出所形成的現(xiàn)金流出、所得稅支出。其中，年?duì)I業(yè)現(xiàn)金凈流量=(營(yíng)業(yè)收入－付現(xiàn)成本－折舊)(1－所得稅率)+折舊=稅后利潤(rùn)+折舊(3)終結(jié)現(xiàn)金流量。項(xiàng)目壽命終了時(shí)發(fā)生的現(xiàn)金流量，主要包括：固定資產(chǎn)的殘值變價(jià)收入(要考慮所得稅)、墊支流動(dòng)資金的收回、清理固定資產(chǎn)的費(fèi)用支出。

2現(xiàn)金流量貼現(xiàn)法在昆明西山旅游區(qū)投資項(xiàng)目中的運(yùn)用

西山旅游區(qū)是以昆明西山國(guó)家森林公園為核心，以森林生態(tài)、宗教文化、歷史古跡、民族文化、鄉(xiāng)村文化為主要特色資源，由西山區(qū)人民政府進(jìn)行屬地管理的國(guó)家AAAA級(jí)旅游區(qū)，是開(kāi)展觀光消遣、康體健身、會(huì)議游覽、度假療養(yǎng)、休閑娛樂(lè)、科普教育、科學(xué)考察、宗教活動(dòng)的區(qū)域性旅游景區(qū)。如此大型的旅游項(xiàng)目投資，需要一個(gè)科學(xué)、客觀的可行性財(cái)務(wù)分析。

2.1客源規(guī)模預(yù)測(cè)

據(jù)西山旅游區(qū)客源增長(zhǎng)趨勢(shì)，以西山旅游區(qū)2006年接待游客341.5萬(wàn)人次為基數(shù)，結(jié)合昆明市1997～2007年度的旅游統(tǒng)計(jì)資料，本項(xiàng)目建設(shè)完畢后運(yùn)營(yíng)期間的游客總數(shù)預(yù)測(cè)模型為y=25.181x+26.701，則2011年的游客人次為454778,2012年的游客人次為479959,增長(zhǎng)率為5.54%；2013年的游客人次為50514,增長(zhǎng)率為5.25%；2014年的游客人次為530321,增長(zhǎng)率為4.98%；2015年的游客人次為555502,增長(zhǎng)率為4.75%；2016年的游客人次為580683,增長(zhǎng)率為4.53%；2017年的游客人次為605864,增長(zhǎng)率為4.34%；2018年的游客人次為631045,增長(zhǎng)率為4.16%；2019年的游客人次為656226,增長(zhǎng)率為3.99%；2020年的游客人次為681407,增長(zhǎng)率為3.84%。

2.2投資估算及資金

(1)投資估算?；A(chǔ)設(shè)施投資情況如下：游客中心(綜合服務(wù)系統(tǒng)),投資250萬(wàn)元；四個(gè)旅游接待站(建成森林公園纜車(chē)站、貓貓?bào)洹煘痴?、觀音山站),投資290萬(wàn)元；五個(gè)接待點(diǎn)(建成華亭寺、玉皇閣、小石林、老軍用公路“三堆墳”處),200萬(wàn)元；游道系統(tǒng)(景區(qū)內(nèi)環(huán)線(xiàn)系統(tǒng)),400萬(wàn)元；區(qū)內(nèi)交通車(chē)站建設(shè)(包括旅游公廁3個(gè)及衛(wèi)生清理),40萬(wàn)元；建筑小品(景區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施),141萬(wàn)元；露營(yíng)基地(貓貓?bào)浠?、黑蕎母基地),100萬(wàn)元；森林庭院館,2500萬(wàn)元?；A(chǔ)設(shè)施投資總計(jì)3861萬(wàn)元。各分項(xiàng)目投資情況如下：森林SPA項(xiàng)目投資448萬(wàn)元，觀音道場(chǎng)與觀音山主題公園投資18565萬(wàn)元，暉灣極限運(yùn)動(dòng)區(qū)項(xiàng)目投資2532.5萬(wàn)元，休閑鄉(xiāng)村項(xiàng)目(包括鄉(xiāng)村民宿、自助野外無(wú)煙燒烤、市民農(nóng)園、高科技生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園、鄉(xiāng)村酒店水景園項(xiàng)目)投資8000萬(wàn)元,生態(tài)木屋農(nóng)莊項(xiàng)目投資6000萬(wàn)元,高檔次生態(tài)養(yǎng)老基地項(xiàng)目投資50000萬(wàn)元，各分項(xiàng)目投資總計(jì)89577.5萬(wàn)元。西山旅游區(qū)投資合計(jì)93438.5萬(wàn)元。(2)融資策劃。西山旅游區(qū)旅游項(xiàng)目的建設(shè)必須采取“國(guó)家、地方、部門(mén)、集體與個(gè)人”的多渠道融資方式，通過(guò)獨(dú)資、合資、租賃經(jīng)營(yíng)和股份合作制等多種形式，形成利益導(dǎo)向機(jī)制，吸引中外各投資主體共同參與該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。首先，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)應(yīng)是多投資主體，國(guó)家、省、地區(qū)、市、集體與個(gè)人，內(nèi)資與外資一起引進(jìn)，其融資方式包括銀行借貸、債券融資、地方財(cái)政拔款等，還要充分挖掘社會(huì)參建能力。其次，實(shí)行“誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)受益”的原則，動(dòng)員社會(huì)各界資本參與到西山旅游區(qū)主題公園開(kāi)發(fā)。在土地利用方式上采取多種合作方式，以長(zhǎng)期與短期租賃相結(jié)合，鼓勵(lì)國(guó)有資本、民營(yíng)資本、社會(huì)資本甚至外資入股。最后，納入西山區(qū)、昆明市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的大盤(pán)子之中，列為旅游重點(diǎn)項(xiàng)目加以建設(shè)。西山旅游區(qū)管委會(huì)和旅游開(kāi)發(fā)公司應(yīng)從政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、法律環(huán)境等方面創(chuàng)造有利條件，以增加投資者的信心。(3)資金籌措方案。爭(zhēng)取由市政府和區(qū)政府投資10000萬(wàn)元，由西山旅游區(qū)管委會(huì)及旗下的旅游開(kāi)發(fā)股份有限公司貸款60000萬(wàn)元，招商引資23438.5萬(wàn)元。

2.3營(yíng)業(yè)額測(cè)算

(1)測(cè)算依據(jù).經(jīng)過(guò)調(diào)查數(shù)據(jù)，計(jì)算出西山旅游區(qū)旅游者消費(fèi)的期望值,E=212.4。生產(chǎn)資料、工資等按當(dāng)?shù)貎r(jià)格計(jì)算。(2)收入估算。用消費(fèi)期望值乘以人次數(shù)，便可計(jì)算得出2011、2012、2013、2014、2015、2016、2017、2018、2019、2020年度的銷(xiāo)售收入分別為：96578萬(wàn)元、101926萬(wàn)元、107273萬(wàn)元、112621萬(wàn)元、117968萬(wàn)元、123316萬(wàn)元、128663萬(wàn)元、134011萬(wàn)元、139359萬(wàn)元和144706萬(wàn)元。(3)經(jīng)營(yíng)成本測(cè)算。將工資、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)、水電費(fèi)、行政管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊這八項(xiàng)成本費(fèi)用相加，然后再減去營(yíng)業(yè)稅金及附加，便可算出2011、2012、2013、2014、2015、2016、2017、2018、2019、2020年度的總成本費(fèi)用，分別為41955萬(wàn)元、43657.7萬(wàn)元、45420.4萬(wàn)元、47246.0萬(wàn)元、49137.8萬(wàn)元、51099.1萬(wàn)元、53133.3萬(wàn)元、55244.1萬(wàn)元、57435.3萬(wàn)元和59710.9萬(wàn)元。(其中，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用為年?duì)I業(yè)收入的0.5%；維修保養(yǎng)費(fèi)為年?duì)I業(yè)收入的0.8%；水電費(fèi)為年?duì)I業(yè)收入的0.8%；行政管理費(fèi)為年?duì)I業(yè)收入的1.5%；保險(xiǎn)費(fèi)為固定資產(chǎn)原值的0.3%；據(jù)初步估算，本項(xiàng)目需要員工數(shù)為10000人，平均每人按2000元人民幣/月計(jì)，根據(jù)物價(jià)上漲因素，每年上漲5%；固定資產(chǎn)折舊根據(jù)旅游、服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)制度規(guī)定，房屋、建筑物的折舊年限為20～40年，機(jī)器設(shè)備的折舊年限為10～20年，電子設(shè)備、交通、運(yùn)輸工具的年限為5～10年。該項(xiàng)目折舊年限統(tǒng)一按10年計(jì)劃，折舊方法采用直線(xiàn)折舊法，凈殘值按固定資產(chǎn)原值的5%計(jì)取，年折舊額為：年折舊額=93438.5萬(wàn)元×(1%～5%)/10年=8876.7萬(wàn)元/年；最新五年期以上貸款利率為5.94%。)(4)利潤(rùn)測(cè)算。用總收入減去營(yíng)業(yè)成本，再扣出所得稅，便得到了2011、2012、2013、2014、2015、2016、2017、2018、2019、2020年度的稅后凈利潤(rùn)為40967.5萬(wàn)元、43701.1萬(wàn)元、46389.8萬(wàn)元、49031.2萬(wàn)元、51622.9萬(wàn)元、54162.6萬(wàn)元、56647.6萬(wàn)元、59075.2萬(wàn)元、61442.4萬(wàn)元和63746.4萬(wàn)元。

3結(jié)語(yǔ)

經(jīng)過(guò)對(duì)西山旅游區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)條件、市場(chǎng)條件、經(jīng)濟(jì)效益等方面的綜合分析顯示，該項(xiàng)目符合科技強(qiáng)市、強(qiáng)區(qū)，建設(shè)“旅游生態(tài)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市”的指導(dǎo)思想，有利于昆明市、西山區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、增強(qiáng)旅游市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，拓展和豐富旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提高旅游產(chǎn)品的綜合吸引力；同時(shí)該項(xiàng)目還有利于增加旅游收入，提高旅游興縣意識(shí)和素質(zhì)；因此，該項(xiàng)目的實(shí)施將促進(jìn)昆明市和西山區(qū)旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)具有較穩(wěn)定和持續(xù)增長(zhǎng)的效益，隨著人們生活水平的提高，客源的增長(zhǎng)及消費(fèi)水平的提高，地方政府的大力支持，投資者的預(yù)期回報(bào)將得到較好的體現(xiàn)。綜合經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益、生態(tài)效益，本項(xiàng)目是可行的，可作為昆明市建設(shè)旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市的重要支撐項(xiàng)目之一。