導語：房地產(chǎn)項目全生命周期成本管理探討一文來源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：房地產(chǎn)項目成本管理效果關系著房地產(chǎn)開發(fā)商的根本利益。為實現(xiàn)既定的項目效益目標，應當采用全生命周期的成本管理理念和體系，將成本管理貫穿于房地產(chǎn)項目開發(fā)建設的各個階段，提高項目投資決策、項目設計、項目實施、項目竣工驗收、項目運營維護、拆除翻新等各個階段的成本管理成效，在保證工程質量的前提下將整個生命周期內的項目建設成本降到最低，為房地產(chǎn)開發(fā)商創(chuàng)造巨大的利潤空間。

關鍵詞：房地產(chǎn)項目；成本管理；造價控制；全生命周期理論

1全生命周期理論下的成本控制及其內涵

全生命周期理論視角的成本控制，指的是立足于項目的全生命周期展開造價的控制工作，以實現(xiàn)整個生命周期總成本最低的目標。全生命周期理論強調運用多學科知識，采用綜合集成方法，重視投資成本、效益分析與評價，通過精密對比和計算選擇項目全生命周期內成本最小方案展開成本管理。可以從三個視角進行解讀：從經(jīng)濟學視角來看，項目全生命周期包括項目投資決策、設計、實施、竣工驗收、運營維護、拆除翻新等階段，在項目的各個周期實施項目造價管理，最終實現(xiàn)全過程的總成本最小；從建筑設計視角來看，項目全生命周期的成本管理是要通過精密計算，核算出整個項目全周期的直接成本、間接成本以及環(huán)境成本等各項成本，確保工程質量的前提下確定一個成本投入最小的項目最優(yōu)設計方案；從數(shù)學視角來看，項目全生命周期生命控制其實質是一種數(shù)學分析工具，全面全過程地分析項目決策、項目設計以及項目實施的可行性和經(jīng)濟性，為項目投資、設計和決策提供依據(jù)。

2房地產(chǎn)項目全生命周期成本管理體系的構建原則

（1）以全生命周期為前提。房地產(chǎn)項目全生命周期成本控制著眼于長期和全局，是一種動態(tài)發(fā)展的管理思路，全面審視房地產(chǎn)項目各個階段的成本控制。從房地產(chǎn)項目的投資階段開始，到后期的建設、運營以及維護各個階段的成本管理過程都納入到管控范圍之內，反映的是一個房地產(chǎn)項目從無到有到不斷完善的全過程，是對工程貨幣化的體現(xiàn)過程。可見，房地產(chǎn)項目全生命周期成本管理體系的構建的基準原則的就是以全生命周期為前提。（2）以優(yōu)化組織結構為基礎。房地產(chǎn)項目成本管理的責任方是所有項目參與方，不管是開發(fā)商還是施工單位，工程人員還是造價人員，都應在不同的時期完成不同階段的成本控制目標，優(yōu)化組織結構，密切合作，對成本管理有一個全生命周期的把控意識。（3）以動態(tài)管理為基本準則。由于影響成本的材料費、人工費、機械費等也隨著技術、市場、政策因素不斷的變化著，這就使得房地產(chǎn)項目的成本也在發(fā)生變化。因此，應該將房地產(chǎn)項目的成本管理視為一項系統(tǒng)工程，以動態(tài)管理為基本原則進行體系的構建。

3房地產(chǎn)項目全生命周期成本管理體系的構成

依據(jù)房地產(chǎn)項目全生命周期成本管理的六個階段，房地產(chǎn)項目全生命周期的成本管理體系可分為開發(fā)商管理體系、咨詢監(jiān)理體系與政府監(jiān)督體系。各組成部分應該緊密結合，相互協(xié)作，從房地產(chǎn)項目全生命周期的角度保證整個成本管理體系的高效運作。（1）開發(fā)商管理體系。開發(fā)商管理體系開發(fā)商管理體系中包括了設計單位、施工單位和物資供應部門，都是由開發(fā)商選聘的，同時施工單位和物資供應部門的成本控制工作受監(jiān)理單位和造價咨詢單位的監(jiān)督和指導。但在實際工程中，當設計單位的設計圖紙不明晰或者不詳盡，勢必會造成施工中的大量變更，耽誤工期所產(chǎn)生的經(jīng)濟損失，增加造價成本。因此，設計單位的成本管理工作無疑是關鍵的一步。在房地產(chǎn)項目成本管理過程中，設計單位應該改變只注重技術不重經(jīng)濟的思想，不斷提高經(jīng)濟意識，樹立全生命周期的成本管理觀念，在嚴格遵守設計標準的同時還應積極采用新的技術和工藝來形成低造價、高質量的方案。施工單位是工程實施階段工程成本管理的主要承擔者。施工單位從編制投標報價開始參與房地產(chǎn)項目的造價管理，直到竣工結算結束。在投標報價階段，施工單位根據(jù)企業(yè)實際狀況和施工要求自主進行定價，體現(xiàn)了施工單位的自身管理水平。因此，為了使投標報價更加經(jīng)濟、合理，施工單位應該不斷提升自身的組織、管理水平，提高機械準備水平、工人技術水平，以此提高投標競爭實力，達到發(fā)包方和承包方雙贏的目的。對物資供應部門應該嚴格按照《招投標法》的規(guī)定進行投標，并為項目提供價格合理的產(chǎn)品。（2）咨詢監(jiān)理體系。咨詢監(jiān)理體系主要包括了咨詢單位和監(jiān)理單位，這一體系的主要職責是監(jiān)督施工單位與物資供應單位的成本控制工作。結合目前的國際慣例接軌，我國監(jiān)理單位和咨詢單位在全生命周期的成本控制過程中的具體成本管理內容如下：負責決策階段的可行性研究并參與設計任務書的編制等；負責設計階段施工圖概算與預算的審查工作，并進行經(jīng)濟、技術對比，尋求成本最小化與利益最大化等；負責招投標階段標底與計劃值的對比，并確定合同價計算和調整及付款方式；審查施工單位提出的材料和設備清單等；負責施工階段工程計劃值與實際值比較及投資控制報表數(shù)據(jù)等；負責竣工結算階段的結算與決算的審核，并進行投資跟蹤控制、編制詳細費用支出計劃以及控制執(zhí)行。（3）政府監(jiān)督體系政府監(jiān)督體系。主要由工程成本管理部門和行政管理部門構成，是代表政府執(zhí)行工程成本管理職能主要職責有：編制發(fā)行各類定額，制定建筑市場價格指導信息及各種變化指數(shù)；采用經(jīng)濟法律手段保持價格主體規(guī)范化和管理機制正常運行；制定市場價格政策，探索并制定新的價格管理體制；職業(yè)人員、咨詢單位資質的管理；仲裁各方糾紛；各種數(shù)據(jù)資料收集整理歸檔。房地產(chǎn)項目成本管理工作開始實施的前期，要明確管理目標，明確各方參與的職責，協(xié)調和處理好各方的關系，充分地做好組織準備工作。在運行階段要及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項目全生命周期成本管理體系中存在的問題，并采取糾正措施，促進全生命周期造價管理體系的完善和有效運行。對管理體系中的各部分而言，在每個運行階段都會出現(xiàn)各種問題，因此在運行的過程中，應該及時的發(fā)現(xiàn)管理中出現(xiàn)的經(jīng)濟、技術、組織等問題，隨時隨地的對出現(xiàn)的問題進行糾偏，改進，達到體系的完善，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目全生命周期造價成本的綜合管理最優(yōu)化。

參考文獻

[1]晉榮敏.項目的全生命周期成本管理[J].財經(jīng)界（學術版），2017（01）.

作者:賈春香 黃珊 單位:內蒙古科技大學